第一篇：基金公司房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)務(wù)操作流程

基金公司房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)務(wù)操作流程

一、項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)

1、企業(yè)準(zhǔn)入：對(duì)開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)不作要求；

2、區(qū)域準(zhǔn)入：抵押物或融資項(xiàng)目位于直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市，洛陽、唐山、煙臺(tái)、濰坊、蘇州、無錫、南通、常州、徐州、紹興、臺(tái)州的項(xiàng)目；

3、融資項(xiàng)目：取得四證的在建工程、商品房預(yù)售許可證或房屋所有權(quán)證的項(xiàng)目；

4、抵押方式：辦理土地使用權(quán)與在建工程抵押登記；或辦理網(wǎng)簽及登記備案手續(xù)；

5、貸款期限：1－2年；

6、貸款額度：1－5億元；

7、抵押率：抵押物評(píng)估價(jià)值的40%；

8、年利率：18－20%；

9、融資顧問費(fèi)：2%(資金方經(jīng)紀(jì)公司與項(xiàng)目方經(jīng)紀(jì)公司各1%)；

10、貸款操作時(shí)間：30—45天；

11、資金方承諾：不收取任何考察費(fèi)、差旅費(fèi)、保證金、手續(xù)費(fèi)等前期費(fèi)用。

二、業(yè)務(wù)操作流程

1、項(xiàng)目方提供用於項(xiàng)目立項(xiàng)的的下列項(xiàng)目資料(有效、清晰的JPEG格式電子版文件)：

A、借款申請(qǐng)書，寫明企業(yè)簡(jiǎn)介、項(xiàng)目概況、貸款要求、抵押物情況、還貸方案；

B、項(xiàng)目方營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、貸款卡、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、法定代表人身份證；

C、項(xiàng)目方公司章程；

D、抵押物的權(quán)屬證明文件（國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證，商品房預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)證等）；

E、評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物價(jià)值評(píng)估報(bào)告或預(yù)評(píng)估資料(可暫不蓋印章)；

F、以Word文檔形式提供完整的項(xiàng)目可行性報(bào)告或項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告，無需加蓋公司印章； G、有權(quán)管理部門對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)批文或備案文件；

H、2012年度審計(jì)報(bào)告、2013年最新一期財(cái)務(wù)報(bào)表和負(fù)債明細(xì)表；

I、用數(shù)碼相機(jī)多角度拍攝的，完整反映項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)全貌及周邊環(huán)境的照片，拍攝照片數(shù)量20張以上。

J、增信措施，對(duì)有些項(xiàng)目需要項(xiàng)目方控股股東或相關(guān)公司提供貸款擔(dān)保，需提供貸款擔(dān)保 的公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、公司簡(jiǎn)介，2012年度審計(jì)報(bào)告、2013年最新一期財(cái)務(wù)報(bào)表。

2、資金方項(xiàng)目立項(xiàng)通過后，項(xiàng)目方與顧問方簽署《融資顧問合同》；

3、基金公司業(yè)務(wù)部門與風(fēng)控部門自費(fèi)前往融資項(xiàng)目所在地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)盡職調(diào)查，對(duì)項(xiàng)目方基本情況及貸款用途進(jìn)行調(diào)查，對(duì)抵押物和貸款風(fēng)險(xiǎn)及效應(yīng)進(jìn)行評(píng)估。

4、基金公司對(duì)項(xiàng)目方的貸款申請(qǐng)進(jìn)行內(nèi)部審查審批，通過后雙方簽署借款合同、擔(dān)保合同、抵押合同等各種法律文件。

5、基金公司與項(xiàng)目方共同辦理抵押登記手續(xù)，基金公司采取銀行委托貸款方式發(fā)放貸款資金，項(xiàng)目方辦理提款和轉(zhuǎn)存手續(xù)。

第二篇：信托公司房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)務(wù)操作流程

信托公司房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)務(wù)操作流程

一、項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)

1、企業(yè)準(zhǔn)入：開發(fā)商或其控股股東具備二級(jí)及以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)；

2、區(qū)域準(zhǔn)入：抵押物或融資項(xiàng)目位于直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市，洛陽、唐山、煙臺(tái)、濰坊、蘇州、無錫、南通、常州、徐州、紹興、臺(tái)州的項(xiàng)目。開

發(fā)商或其控股股東具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)在區(qū)城準(zhǔn)入方面沒有

限制；

3、融資項(xiàng)目：取得四證的在建工程、商品房預(yù)售許可證或房屋所有權(quán)證的項(xiàng)目；

4、抵押方式：辦理土地使用權(quán)與在建工程抵押登記；或辦理網(wǎng)簽及登記備案手續(xù)；

5、貸款期限：1－2年；

6、貸款額度：1－5億元；

7、抵押率：抵押物評(píng)估價(jià)值的40%；

8、年利息及費(fèi)用： 項(xiàng)目方具備一級(jí)資質(zhì)16—18%；

項(xiàng)目方具備二級(jí)資質(zhì)18—20%；

9、融資顧問費(fèi)：2%(資金方經(jīng)紀(jì)公司與項(xiàng)目方經(jīng)紀(jì)公司各1%)；

10、貸款操作時(shí)間：?jiǎn)我毁Y金信托30—45天，集合資金信托45—60天；

11、資金方承諾：不收取任何考察費(fèi)、差旅費(fèi)、保證金、手續(xù)費(fèi)等前期費(fèi)用。

二、業(yè)務(wù)操作流程

1、項(xiàng)目方提供用於信托項(xiàng)目立項(xiàng)的的下列項(xiàng)目資料(有效、清晰的JPEG格式電子版文件)：

A、借款申請(qǐng)書，寫明企業(yè)簡(jiǎn)介、項(xiàng)目概況、貸款要求、抵押物情況、還貸方案；

B、項(xiàng)目方營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、貸款卡、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、法定代表人身份證；

C、項(xiàng)目方公司章程；

D、抵押物的權(quán)屬證明文件（國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證，商品房預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)證等）；

E、評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物價(jià)值評(píng)估報(bào)告或預(yù)評(píng)估資料(可暫不蓋印章)；

F、以Word文檔形式提供完整的項(xiàng)目可行性報(bào)告或項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告，無需加蓋公司印章； G、有權(quán)管理部門對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)批文或備案文件；

H、2012審計(jì)報(bào)告、2013年最新一期財(cái)務(wù)報(bào)表和負(fù)債明細(xì)表；

I、用數(shù)碼相機(jī)多角度拍攝的，完整反映項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)全貌及周邊環(huán)境的照片，拍攝照片數(shù)量20張以上。

J、增信措施，對(duì)有些項(xiàng)目需要追加項(xiàng)目方控股股東或其他法人機(jī)構(gòu)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，需提供保證人的公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、法定代表人身份證，公司簡(jiǎn)介，2012審計(jì)報(bào)告，2013年最新一期財(cái)務(wù)報(bào)表和負(fù)債明細(xì)表。

2、資金方項(xiàng)目立項(xiàng)通過后，項(xiàng)目方與顧問方簽署《融資顧問合同》；

3、資金方自費(fèi)前往融資項(xiàng)目所在地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)盡職調(diào)查，對(duì)項(xiàng)目方基本情況及貸款用途進(jìn)行調(diào)查，對(duì)抵押物和貸款風(fēng)險(xiǎn)及效應(yīng)進(jìn)行評(píng)估。項(xiàng)目方按《房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查資料清單》提供全套紙版資料：

4、資金方確定融資方案，雙方簽署借款合同、擔(dān)保合同、抵押合同等各種法律文件，辦理審查審批、核準(zhǔn)備案手續(xù)；募集信托資金；

5、辦理抵押登記手續(xù)或股權(quán)變更登記手續(xù)，發(fā)放信托資金，并對(duì)資金使用情況進(jìn)行監(jiān)控。

第三篇：貸款業(yè)務(wù)操作流程

鴻鑫小額貸款責(zé)任有限公司貸款業(yè)務(wù)操作規(guī)程（試行）

第一章總則

第一條：為防范和控制信貸風(fēng)險(xiǎn)，提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量，規(guī)范貸款業(yè)務(wù)操作程序，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)和本公司的性質(zhì)和特點(diǎn)制定本規(guī)程。

第二章基本程序

第二條：辦理貸款業(yè)務(wù)的基本程序：

1.客戶申請(qǐng)

2.貸款業(yè)務(wù)員受理和調(diào)查

3.審查部門審查

4.貸審會(huì)審議審批

5.與客戶簽訂貸款合同

6.貸款發(fā)放

7.貸后管理和收回

第三條：貸款業(yè)務(wù)辦理各環(huán)節(jié)的時(shí)間要求。貸款從申請(qǐng)到受理應(yīng)當(dāng)天完成，調(diào)查（含評(píng)估）不得超過（）個(gè)工作日，審查不得超過（）個(gè)工作日，審議審批不得超過（）個(gè)工作日。

第三章貸款業(yè)務(wù)申請(qǐng)與受理

第四條；客戶貸款應(yīng)以書面形式向本公司貸款業(yè)務(wù)部門提出申請(qǐng)，其內(nèi)容主要包括客戶基本情況，申請(qǐng)貸款的品種，金額，期限，用途，擔(dān)保方式，還款來源等。

第五條：貸款業(yè)務(wù)的受理

貸款業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)接受貸款業(yè)務(wù)的申請(qǐng)，對(duì)客戶的基本情況，信用等級(jí)，授信額度和借款的合法性，安全性，盈利性及項(xiàng)目可行性等情況進(jìn)行初步調(diào)查。認(rèn)定是否具備發(fā)放貸款的基本條件。對(duì)同意受理的，要求客戶提供相關(guān)資料。

第六條：客戶申請(qǐng)辦理貸款業(yè)務(wù)需提供以下資料：

一，自然人申請(qǐng)貸款需提供的資料：

1.借款申請(qǐng)書（原件）

2.申請(qǐng)人的身份證等有效身份證明（原件，復(fù)印件）

3.個(gè)人及家庭收入，資產(chǎn)負(fù)債證明（原件）

4.財(cái)產(chǎn)抵（質(zhì)）押情況和對(duì)外擔(dān)保情況（原件）

5.年檢合格的營(yíng)業(yè)執(zhí)照（原件，復(fù)印件）

6.生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)許可證，特殊行業(yè)許可證等（原件，復(fù)印件）。

7.戶口本和家庭成員及關(guān)聯(lián)人情況（原件，復(fù)印件）

二，法人客戶及商戶借款需提供以下資料；

1.借款申請(qǐng)書（原件）

2.董事會(huì)（股東會(huì)）同意借款的決議（原件）

3.企業(yè)法人代表身份證明（原件，復(fù)印件）

4.與借款相關(guān)的業(yè)務(wù)合同，項(xiàng)目協(xié)議，項(xiàng)目可行性報(bào)告，項(xiàng)目批文等（原件，復(fù)印件）。

5.年檢合格的營(yíng)業(yè)執(zhí)照（原件，復(fù)印件）

6.授權(quán)代理人的身份證及授權(quán)委托書（原件，復(fù)印件）

7.股東名錄，身份證明（原件，復(fù)印件）

8.公司章程，合伙協(xié)議及股東大會(huì)關(guān)于利潤(rùn)分配的決議書（原件，復(fù)印件）。

9.年檢合格的組織機(jī)構(gòu)代碼證和人民銀行頒發(fā)的有效的貸款卡以及年檢合格的稅務(wù)登記

證（原件，復(fù)印件）。

10.注冊(cè)資金驗(yàn)資報(bào)告及驗(yàn)資單位資格的證明（原件，復(fù)印件）

11.近兩年及今年X月份資產(chǎn)負(fù)債表，損益表，現(xiàn)金流量表，財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告（原件，復(fù)印件）

12.與貸款用途有關(guān)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)許可證，特殊行業(yè)許可證，開采許可證，承建資格證，安全

資質(zhì)證，工程施工安全許可證，環(huán)保合格證及批文，衛(wèi)生消防合格證及批文，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，工程規(guī)劃許可證，建筑開工許可證等（原件，復(fù)印件）

13.結(jié)算賬戶證書（原件復(fù)印件）

14.法人印鑒卡及法人代表簽字式樣。

15.需提供的其他資料。

三．擔(dān)保人需提供的資料；身份證明，有效合格的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，特殊行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)許可證，企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書，董事會(huì)或股東會(huì)同意抵押擔(dān)保的有效決議書，抵押物權(quán)利證書和價(jià)值評(píng)估報(bào)告。

第七條 貸款業(yè)務(wù)部門對(duì)客戶提交的相關(guān)資料進(jìn)行登記，并將有關(guān)數(shù)據(jù)資料錄入信貸業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)。

第四章 貸款的調(diào)查

第八條 貸款業(yè)務(wù)部是貸款的調(diào)查部門，負(fù)責(zé)對(duì)客戶及擔(dān)保人相關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，調(diào)查人員必須2名或2名以上。

調(diào)查的主要內(nèi)容：

一．客戶提供的資料是否完整，真實(shí)有效，客戶提供的復(fù)印件與原件是否相符。

1.查驗(yàn)客戶提供的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照是否按規(guī)定辦理年檢手續(xù)。

2．查驗(yàn)客戶法定代表人或授權(quán)委托書的身份證明是否真實(shí)有效。

3.查驗(yàn)客戶申請(qǐng)書的內(nèi)容是否真實(shí)，齊全，完整。

4.查驗(yàn)客戶在銀行開立賬戶情況。

二．調(diào)查客戶信用及品行狀況。

1.客戶及其擔(dān)保人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是否合法，正常。

2.了解客戶目前借款，其他負(fù)債和提供的擔(dān)保情況，對(duì)外提供的擔(dān)保是否超出客戶的承受能力等。

3.了解客戶法定代表人及財(cái)務(wù)銷售等主要部門負(fù)責(zé)人的品行，經(jīng)營(yíng)管理能力和業(yè)績(jī)，及從業(yè)經(jīng)歷，是否有不良記錄等。

三．對(duì)客戶及其擔(dān)保人的資產(chǎn)，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)前景情況進(jìn)行調(diào)查，分析貸款需求和還款方案。

1.查閱客戶及其擔(dān)保人財(cái)務(wù)報(bào)告，賬簿等資料。對(duì)客戶及其擔(dān)保人和資產(chǎn)負(fù)債率，流動(dòng)比率，速動(dòng)比率，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，所有者權(quán)益，收入，支出，利潤(rùn)等情況進(jìn)行分析。

2.分析客戶及擔(dān)保人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要產(chǎn)品技術(shù)含量，市場(chǎng)占有率及市場(chǎng)前景等情況。

3.分析貸款需求的原因及貸款用途的真實(shí)性，合法性。

4.查驗(yàn)客戶商品交易的真實(shí)性，合法性。

5.分析還款來源和還款時(shí)間的可能性。

6.判斷客戶提供的擔(dān)保是否符合擔(dān)保條件，并確定其擔(dān)保能力。

7.測(cè)算貸款的風(fēng)險(xiǎn)度。

第九條對(duì)個(gè)人客戶，應(yīng)調(diào)查分析其個(gè)人及家庭的經(jīng)濟(jì)收入是否真實(shí)，穩(wěn)定，是否具有償還貸款本息的能力。是否有不良信用記錄。有擔(dān)保的，還要對(duì)擔(dān)保人的經(jīng)濟(jì)收入和擔(dān)保能力等情況進(jìn)行調(diào)查。

第十條調(diào)查人員必須撰寫貸款調(diào)查報(bào)告。調(diào)查報(bào)告的主要內(nèi)容為：客戶基本情況及主體 資

格，申請(qǐng)貸款的種類，金額，期限，利率，用途，還款方式，擔(dān)保方式和限制性條款。客戶的財(cái)務(wù)狀況，經(jīng)濟(jì)效益及市場(chǎng)分析，貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，貸款的綜合效益分析，提出貸與不貸，貸款金額，貸款期限和利率的建議，并將調(diào)查分析的信息資料錄入信貸業(yè)務(wù)信息管理系統(tǒng)。第十一條調(diào)查經(jīng)辦人，主要負(fù)責(zé)人應(yīng)及時(shí)將客戶貸款資料移送貸款審查部門審查。

第五章貸款的審查

第十二條貸款審查部門對(duì)信貸業(yè)務(wù)部門移交的客戶貸款資料進(jìn)行審查，重點(diǎn)審查以下內(nèi)容：

一：基本要素的審查?？蛻艏皳?dān)保人有關(guān)資料是否齊備，貸款調(diào)查資料是否齊全。

二：主體資格的審查?？蛻艏皳?dān)保人主體資格，法定代表人有關(guān)證明材料是否符合規(guī)定，客戶及擔(dān)保人組織機(jī)構(gòu)是否合理，產(chǎn)權(quán)關(guān)系是否明晰，客戶及擔(dān)保人的法定代表人，主要部門負(fù)責(zé)人有無不良記錄。

三：信貸政策的審查：貸款用途是否合規(guī)合法，是否符合國家有關(guān)政策，貸款用途期限，方式，利率是否符合上級(jí)管理部門規(guī)定的信貸政策?？蛻糍J款余額是否超過資本總額規(guī)定的監(jiān)管比例。

四：信貸風(fēng)險(xiǎn)審查，審查貸款業(yè)務(wù)部門測(cè)定的客戶信用等級(jí)，授信額度分析，揭示客戶的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，貸款風(fēng)險(xiǎn)度等，并提出風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

第十三條審查結(jié)束后，應(yīng)將審查的貸款資料錄入信貸業(yè)務(wù)信息管理系統(tǒng)，撰寫審查報(bào)告作為審查結(jié)論，提出明確的審查意見。填制貸款審查表，審查經(jīng)辦人和主負(fù)責(zé)人在審查報(bào)告上簽字后連同有關(guān)資料，移送貸審會(huì)辦公室。

第十四條審查部門對(duì)貸款業(yè)務(wù)部門移送的貸款資料不全的調(diào)查內(nèi)容不完整的，可要求貸款業(yè)務(wù)部門補(bǔ)充完善，對(duì)不符合國家產(chǎn)業(yè)政策，信貸政策的將材料退回，并做好記錄。

第六章貸款的審議與審批

第十五條貸審會(huì)辦公室收到移交的貸款審查資料后，予以登記，審核，并及時(shí)提交貸審會(huì)議決。

第十六條貸審會(huì)會(huì)議對(duì)貸款進(jìn)行審議，審議的主要內(nèi)容：貸款是否合規(guī)合法，是否符合國家產(chǎn)業(yè)政策，信貸政策，貸款定價(jià)及其帶來的綜合效益，貸款的風(fēng)險(xiǎn)和防范措施要根據(jù)貸款項(xiàng)目情況需審議的其他內(nèi)容。

第十七條貸審會(huì)辦公室對(duì)貸審會(huì)審議過程進(jìn)行記錄，形成會(huì)議紀(jì)要，會(huì)議紀(jì)要的主要內(nèi)容應(yīng)包括會(huì)議召開的時(shí)間，地點(diǎn)，參加人員，審議事項(xiàng)，審議結(jié)果等。連同填制的貸審會(huì)審議表，報(bào)送有權(quán)審批人審定，簽批。

第七章簽訂合同

第十八條所有貸款業(yè)務(wù)都必須簽訂信貸合同，主要內(nèi)容包括：貸款種類，用途，金額，期限，利率，還款方式，擔(dān)保方式，合同雙方的權(quán)利與義務(wù)，違約責(zé)任等，貸款業(yè)務(wù)部門是對(duì)外簽訂貸款合同的經(jīng)辦部門。

第十九條信貸合同由借款合同和擔(dān)保合同組成。借款合同是主合同，擔(dān)保合同是從合同。主從合同必須相互銜接。

第二十條信貸合同的填寫和簽章應(yīng)符合下列要求：

一．合同必須采用鋼筆書寫或打印，內(nèi)容填制必須完整，不得涂改。

二．相關(guān)條款應(yīng)與貸款業(yè)務(wù)審批的內(nèi)容一致。

三．貸款業(yè)務(wù)部門必須當(dāng)場(chǎng)監(jiān)督客戶，擔(dān)保人的法定代表人或授權(quán)委托人在信貸合同上簽字。蓋章或蓋指模，核對(duì)預(yù)留印鑒，確保簽訂的合同真實(shí)，有效。

第二十一條貸款業(yè)務(wù)部門完成合同填制后，交有權(quán)簽字人審查，簽章，審核無誤后，將信貸合同由信貸業(yè)務(wù)部門加蓋信貸合同專用章或公章。信貸業(yè)務(wù)部門對(duì)信貸合同進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)。按順序依次登記《信貸合同登記簿》。

第二十二條信貸業(yè)務(wù)部門應(yīng)區(qū)別不同擔(dān)保方式，要求客戶抵押人或質(zhì)押人辦理以下事宜。

一．以抵押擔(dān)保的要到相關(guān)的房管，土管，林業(yè)，車輛，工商行政等有權(quán)登記部門辦理抵押登記手續(xù)，并將他項(xiàng)權(quán)證交本公司保管。

二．以存單，國債，債券，股票等質(zhì)押的權(quán)利憑證應(yīng)辦理止付手續(xù)或證券登記管理部門辦理登記手續(xù)。

三．動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)保的，要對(duì)質(zhì)押物進(jìn)行評(píng)估，鑒定，取得有關(guān)書面證明，質(zhì)押物應(yīng)填制“質(zhì)物交接清單”，信貸部門要與出質(zhì)人共同簽章辦理質(zhì)物交接手續(xù)。

第八章．貸款的發(fā)放

第二十三條 借款合同和擔(dān)保合同生效后應(yīng)辦理貸款發(fā)放手續(xù)，貸款業(yè)務(wù)部門應(yīng)依據(jù)借款合同約定的用款計(jì)劃，一次或分次填制借款憑證，簽字并蓋章。借款憑證填制要求：

一．填制的借款人名稱，借款金額，利率，期限，用途等內(nèi)容要與借款合同的內(nèi)容一致。

二．借款憑證的大小寫金額必須相符，分筆發(fā)放的借款憑證的合計(jì)金額不得超過相應(yīng)借款合同的金額。

三．借款憑證與借款合同的簽章必須一致。

第二十四條信貸業(yè)務(wù)部門將借款憑證，借款合同，連同有權(quán)審批人的批復(fù)送交會(huì)計(jì)結(jié)算部門辦理賬務(wù)處理。

第二十五條會(huì)計(jì)結(jié)算部門應(yīng)審查貸款是否經(jīng)有權(quán)審批人審批，借款憑證要素是否齊全。填制內(nèi)容是否符合要求，并確認(rèn)領(lǐng)款人是借款人或授權(quán)委托人審查無誤后，辦理貸款賬務(wù)處理。

第九章貸款發(fā)放后的管理

第二十六條貸款業(yè)務(wù)部門是貸款發(fā)放后管理的實(shí)施部門，負(fù)責(zé)客戶貸款資料的保管和貸款發(fā)放后的日常管理。在貸款發(fā)放的當(dāng)日，按照信貸業(yè)務(wù)信息管理系統(tǒng)要求及時(shí)錄入信貸信息和擔(dān)保信息數(shù)據(jù)和資料。

第二十七條辦妥抵押登記手續(xù)，并取得的他項(xiàng)權(quán)利證明，質(zhì)物交接清單及存單，國債，有價(jià)證券等權(quán)利憑證，并按有價(jià)單證管理要求填制有價(jià)單證入庫保管憑證，辦理入庫保管手續(xù)。第二十八條信貸業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)信貸檔案資料的管理，保證信貸資料的完整，安全和有效利用，檔案管理人員承擔(dān)檔案資料的保管責(zé)任。

第二十九條信貸業(yè)務(wù)部門在貸款發(fā)放后，要及時(shí)對(duì)貸款進(jìn)行跟蹤，檢查，對(duì)未按貸款合同規(guī)定用途使用信貸資金的，應(yīng)查明原因并提出處置的意見。同時(shí)將檢查結(jié)果錄入信貸業(yè)務(wù)信息管理系統(tǒng)。

第三十條信貸業(yè)務(wù)部門應(yīng)定期或不定期對(duì)客戶生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等情況進(jìn)行貸后檢查。檢查的主要內(nèi)容：

一．客戶及其擔(dān)保人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，財(cái)務(wù)狀況是否正常。主要產(chǎn)品的市場(chǎng)變化是否影響產(chǎn)品的銷售和經(jīng)濟(jì)效益。

二．了解掌握客戶及其擔(dān)保人的資產(chǎn)，機(jī)構(gòu)，體制，及高層管理人事變化等重大事項(xiàng)。分析這些變化是否影響客戶償還能力。

三．檢查抵（質(zhì)）押物的完整性和安全性，抵押物的價(jià)值是否受到損失，抵押權(quán)是否受到侵害，質(zhì)押物的保管是否符合規(guī)定。

四．檢查固定資產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)展情況。項(xiàng)目資金是否按期到位，項(xiàng)目貸款資金是否被擠占挪用，是否按招投標(biāo)規(guī)定進(jìn)行，項(xiàng)目工程進(jìn)展是否正常，項(xiàng)目是否能按期竣工，投產(chǎn)能否達(dá)到等。

檢查過程中如發(fā)現(xiàn)影響信貸安全的重大事項(xiàng)，應(yīng)立即采取防范和化解措施，及時(shí)報(bào)告公司相關(guān)負(fù)責(zé)人，檢查中發(fā)現(xiàn)的客戶重大變化要及時(shí)錄入信貸業(yè)務(wù)信息管理系統(tǒng)。

第三十一條公司高層管理部門要加強(qiáng)對(duì)本公司信貸管理工作的督導(dǎo)檢查，對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，被檢查部門要限期整改，并及時(shí)上報(bào)整改情況。

第十章貸款到期的處理

第三十二條信貸業(yè)務(wù)部門要在短期貸款到期前的一個(gè)星期，中長(zhǎng)期貸款到期前的1個(gè)月，填制一式三聯(lián)的《貸款到期通知書》，一聯(lián)發(fā)送客戶并取得回執(zhí)，一聯(lián)發(fā)送擔(dān)保人并取得回執(zhí)，一聯(lián)留存?zhèn)洳椤?/p>

第三十三條貸款到期歸還時(shí)要按照借款合同約定的期限和還款方式，由客戶主動(dòng)歸還，借款合同中有直接劃收約定的本公司可按約定從客戶賬戶中直接劃收。

第三十四條客戶還清全部貸款后，本公司應(yīng)將抵押，質(zhì)押的權(quán)利憑證交還抵押，質(zhì)押人，并做好簽收登記。

第三十五條到期后未歸還的貸款列入逾期催收管理，信貸業(yè)務(wù)部門應(yīng)填制一式三聯(lián)《貸款逾期催收通知書》，一聯(lián)發(fā)放客戶并取得回執(zhí)，一聯(lián)發(fā)送擔(dān)保人并取得回執(zhí)，一聯(lián)留存?zhèn)洳?。?huì)計(jì)結(jié)算部門從貸款到期次日起計(jì)收貸款逾期利息。

第三十六條1.客戶因特殊原因到期無力償還貸款時(shí)，可申請(qǐng)辦理展期，提交貸款展期申請(qǐng)書，原擔(dān)保人應(yīng)在貸款展期申請(qǐng)書上簽署同意展期，繼續(xù)擔(dān)保的意見并簽章。

2.貸款展期的調(diào)查，審查，審議，審批與辦理貸款的程序相同。

3.貸款展期批準(zhǔn)后，信貸業(yè)務(wù)部門與客戶和擔(dān)保人簽訂《借款展期協(xié)議書》，并由有權(quán)審批人簽批，并及時(shí)書面通知會(huì)計(jì)結(jié)算部門辦理展期賬務(wù)處理。

4.貸款業(yè)務(wù)部門應(yīng)在貸款展期當(dāng)日將貸款展期信息錄入信貸業(yè)務(wù)信息管理系統(tǒng)。

第十一章信貸風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)監(jiān)管

第三十七條信貸管理部門是不良貸款的監(jiān)測(cè)管理部門，負(fù)責(zé)對(duì)不良貸款真實(shí)性和準(zhǔn)確性進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，定期編制信貸資產(chǎn)監(jiān)測(cè)報(bào)表，報(bào)告和分析不良貸款增減變化情況，原因和趨勢(shì)，提出清收，盤活不良貸款的措施。

第三十八條不良貸款的認(rèn)定

貸款到期未歸還的，列入逾期貸款管理，貸款逾期超過規(guī)定的期限列入呆滯貸款管理，同時(shí)信貸業(yè)務(wù)部門填制“不良貸款報(bào)告表”,分清落實(shí)責(zé)任，并報(bào)送公司管理部門。

非期限因素形成的呆滯，呆賬貸款由信貸業(yè)務(wù)部門填制“不良貸款認(rèn)定申請(qǐng)表”簽章后送審查部門審查，有權(quán)審批人認(rèn)定。

第三十九條信貸業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)不良貸款的清收盤活。對(duì)列入呆賬的不良貸款，要根據(jù)有關(guān)規(guī)定，按程序逐級(jí)申報(bào)，經(jīng)公司董事會(huì)審批后辦理呆賬核銷手續(xù)。

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)資本密集型產(chǎn)業(yè)，具備高投入、高產(chǎn)出和高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，尤其現(xiàn)在的住宅市場(chǎng)已經(jīng)完全成為散戶市場(chǎng)，其操作的難度和風(fēng)險(xiǎn)越來越大。本文主要從開發(fā)商的角度，闡述一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作過程，內(nèi)容主要包括項(xiàng)目總體分哪幾個(gè)階段，各個(gè)階段的主要工作內(nèi)容，涉及的相關(guān)職能部門的關(guān)系、各種規(guī)費(fèi)的交納、各種許可證的辦理等。

第一階段

可行性研究決策階段

項(xiàng)目決策的正確與否是項(xiàng)目運(yùn)作成功的重要前提。因此，房產(chǎn)公司準(zhǔn)備開發(fā)一個(gè)樓盤前必須對(duì)公司現(xiàn)有開發(fā)樓盤情況、銷售情況、進(jìn)展情況及人力資源配備情況、國家大的環(huán)境和形勢(shì)有一個(gè)綜合全面的分析判斷，在得出可以進(jìn)行新項(xiàng)目開發(fā)的結(jié)論后，可以有意識(shí)地關(guān)注相關(guān)資料，了解有關(guān)土地的出讓和拍賣的情況，并對(duì)公司擅長(zhǎng)的一些項(xiàng)目類型、地域位置進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注，留心這方面的信息。

1、從新聞媒體和有關(guān)房地產(chǎn)信息中，了解土地出讓、招標(biāo)、拍賣的信息，并取得相關(guān)的正式資料。

2、當(dāng)了解倒某塊土地?cái)M拍賣或招標(biāo)出讓后，必須組織公司決策層和相關(guān)人員勘查地塊現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)地感受地塊情況和周邊環(huán)境。

3、組織人員了解城市總體規(guī)劃內(nèi)容，對(duì)地塊周邊地區(qū)的影響、實(shí)施的內(nèi)容、具體的時(shí)間安排等。

4、組織專業(yè)人員對(duì)地塊進(jìn)行規(guī)劃分析，根據(jù)招標(biāo)文件，初步進(jìn)行產(chǎn)品定位，主要工作內(nèi)容包括樓盤形式――公寓、別墅、混合型等，層數(shù)――低層、多層、小高層、高層或其組合形式，樓盤檔次――普通型、中高檔型、精品樓盤。

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

5、組織營(yíng)銷人員進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，了解地塊周邊地區(qū)房?jī)r(jià)、銷售情況、施工開發(fā)進(jìn)度，了解地塊周邊范圍內(nèi)市政配套設(shè)施情況，有無比較嚴(yán)重的污染源，市民及市場(chǎng)對(duì)該地區(qū)的總體印象，周邊商業(yè)、醫(yī)療、教育、交通、文華、娛樂等設(shè)施的配套情況。

6、匯總以上情況后，公司應(yīng)組織小范圍討論，以確定是否參加地塊招標(biāo)。如討論認(rèn)為地塊有一定的開發(fā)潛力，則應(yīng)進(jìn)一步開展工作。

7、由建筑師或規(guī)劃師（一般應(yīng)委托）提出總體規(guī)劃，確定建設(shè)規(guī)模、樓盤形式、產(chǎn)品檔次等。

8、由市場(chǎng)及經(jīng)濟(jì)分析人員進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析，主要內(nèi)容包括項(xiàng)目成本測(cè)算、銷售價(jià)格預(yù)測(cè)。

9、根據(jù)市場(chǎng)反映情況和公司所做的經(jīng)濟(jì)分析，初步確定土地投標(biāo)價(jià)格。

10、編制項(xiàng)目可行性分析報(bào)告，內(nèi)容包括項(xiàng)目定位情況、擬建檔盤規(guī)模、檔次、成本測(cè)算、銷售價(jià)格預(yù)測(cè)、實(shí)施周期、經(jīng)濟(jì)分析結(jié)果等。

11、目前市場(chǎng)上大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目需要進(jìn)行融資，招標(biāo)土地部門也要求投標(biāo)單位出具資信證明，因此必須聯(lián)系一家銀行，向銀行提供項(xiàng)目可行性分析報(bào)告，并進(jìn)行必要的溝通，使銀企雙方都對(duì)項(xiàng)目的前景看好，這樣銀行經(jīng)內(nèi)部討論后，就可以同意進(jìn)行合作，并出具融資信用證明材料。12、13、報(bào)名參加土地招標(biāo)或拍賣，并按規(guī)定交納保證金。

參加招標(biāo)拍賣會(huì)，提供報(bào)價(jià)（當(dāng)場(chǎng)提供），其報(bào)價(jià)數(shù)在提交之前均可調(diào)整，但一般應(yīng)控制在原定的范圍之內(nèi)，這樣便于今后項(xiàng)目的操作。目前一般采用的招標(biāo)辦法使最高價(jià)中標(biāo)，若中標(biāo)取得土地開發(fā)權(quán)，即可轉(zhuǎn)入第二階段工作。

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

第二階段

項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段

項(xiàng)目前期工作使房產(chǎn)公司和項(xiàng)目公司運(yùn)作的重要階段，工作內(nèi)容狠多，包括項(xiàng)目立項(xiàng)到各種報(bào)批手續(xù)辦完，取得施工許可證能夠正式開工為止。

1、項(xiàng)目產(chǎn)品及市場(chǎng)定位

明確項(xiàng)目運(yùn)作后，產(chǎn)品和市場(chǎng)定位是最重要的工作之一，要求公司決策層和市場(chǎng)營(yíng)銷、策劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)人員圍繞市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品定位進(jìn)行多方案、多輪次的比較和討論，最后才能確定一個(gè)產(chǎn)品定位，而且要不斷地深入工作中，加以深化、調(diào)整、修改，以使產(chǎn)品能更好的適應(yīng)市場(chǎng)，掌握先機(jī)。

2、立項(xiàng)

目前房產(chǎn)項(xiàng)目必須進(jìn)行立項(xiàng)，審批部門通常是當(dāng)?shù)赜?jì)委，通過招投標(biāo)或拍賣獲得土地開發(fā)權(quán)的項(xiàng)目會(huì)自動(dòng)形成，立項(xiàng)工作主要是履行手續(xù)，要求開發(fā)公司向當(dāng)?shù)赜?jì)委提交立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告，當(dāng)?shù)赜?jì)委批準(zhǔn)立項(xiàng)后，會(huì)給出一個(gè)項(xiàng)目編號(hào)。

3、取得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和紅線圖

土地招標(biāo)拍賣時(shí)，當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門已經(jīng)提出了初步的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。立項(xiàng)通過后，必須向當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門申請(qǐng)正式規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，并且劃出紅線圈。

4、方案設(shè)計(jì)

正式方案設(shè)計(jì)必須委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)院進(jìn)行，并且要與當(dāng)?shù)亟ㄎO(shè)計(jì)處聯(lián)系，落實(shí)是否需要進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)。招標(biāo)時(shí)由開發(fā)商提出招標(biāo)文件，設(shè)計(jì)院投標(biāo)方案完成后，組織專家進(jìn)行文案評(píng)審，評(píng)出一到二家設(shè)計(jì)院的方案，供開發(fā)商最后選定，專家評(píng)審要出具評(píng)審意見。

確定設(shè)計(jì)中標(biāo)單位后，根據(jù)專家意見和公司對(duì)項(xiàng)目的要求，委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行正式設(shè)計(jì)工作，簽訂設(shè)計(jì)合同，一般要求在投標(biāo)方案的基礎(chǔ)上，進(jìn)行修改，完

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

成正式報(bào)批方案。

方案設(shè)計(jì)必須由主管部門組織審查，參加部門主要包括建委設(shè)計(jì)處、開發(fā)辦、計(jì)委、規(guī)劃、土管、環(huán)保、衛(wèi)生、消防、人防辦、綠化辦、電信、電力、煤氣、市政、交警、市容環(huán)衛(wèi)等，召開審查會(huì)議，今后設(shè)計(jì)院必須根據(jù)會(huì)上各部門提出的意見進(jìn)行調(diào)整，建委根據(jù)調(diào)整情況下達(dá)批復(fù)，或者要求重新報(bào)批。

5、初步設(shè)計(jì)

方案設(shè)計(jì)批準(zhǔn)后，應(yīng)委托有關(guān)單位做環(huán)境影響報(bào)告，主要內(nèi)容包括對(duì)地塊現(xiàn)有的環(huán)境情況、項(xiàng)目實(shí)施過程中造成的環(huán)境污染和項(xiàng)目建成后造成的環(huán)境污染進(jìn)行分析評(píng)估，提出項(xiàng)目中應(yīng)采取的環(huán)保措施。

根據(jù)批準(zhǔn)的方案設(shè)計(jì)，可以進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，具體設(shè)計(jì)格式和深度設(shè)計(jì)院會(huì)按照建設(shè)部的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，開發(fā)商提供必要的基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施等要求和原始資料。

初步設(shè)計(jì)必須進(jìn)行審查，審查程序與內(nèi)容和方案設(shè)計(jì)基本相同，設(shè)計(jì)必須得到建委（或規(guī)劃部門）的批復(fù)才能進(jìn)一步深化。

6、地質(zhì)勘探

建造房屋必須了解地質(zhì)條件，在初步設(shè)計(jì)完成并報(bào)批準(zhǔn)后可以進(jìn)行地質(zhì)勘探，委托勘探公司進(jìn)行此項(xiàng)工作，開發(fā)商應(yīng)提供初步設(shè)計(jì)圖紙，由設(shè)計(jì)院提出勘探要求，勘探公司根據(jù)上述文件及要求編制勘探大綱，經(jīng)甲方和設(shè)計(jì)院認(rèn)可后，簽訂勘探合同，勘探公司進(jìn)行作業(yè)，最后完成地質(zhì)勘探報(bào)告給甲方和設(shè)計(jì)院，作為基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的依據(jù)。

7、施工圖設(shè)計(jì)

根據(jù)批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)完成全部子項(xiàng)的施工圖設(shè)計(jì)。

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

8、領(lǐng)取土地證

土地在招標(biāo)中標(biāo)后，必須與土地管理部門簽訂土地出讓合同，并按合同規(guī)定繳納出讓金、土地契稅。

9、領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證

向規(guī)劃部門申請(qǐng)領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證，要求提交立項(xiàng)文件、方案設(shè)計(jì)批復(fù)以及1:1000地形圖。

10、領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證

向規(guī)劃部門申請(qǐng)領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證，要求提交計(jì)劃、全套工程施工圖、1:500地形圖、工程設(shè)計(jì)總平圖、土地證復(fù)印件、消防圖紙審核意見、衛(wèi)生防疫站審核意見等。

11、施工招標(biāo)

目前工程建設(shè)必須進(jìn)行同意招投標(biāo)，由招標(biāo)辦統(tǒng)一組織，具體程序要求如下：（1）提出招標(biāo)申請(qǐng)，提交立項(xiàng)文件、全套施工圖、委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行標(biāo)底編制。

（2）經(jīng)招標(biāo)辦初審后，發(fā)布工程招標(biāo)信息。

（3）根部報(bào)名參加投標(biāo)的施工單位情況，對(duì)有意向發(fā)包的單位進(jìn)行溝通，主要內(nèi)容史料界施工單位資質(zhì)情況、施工業(yè)績(jī)情況、人員及設(shè)備配置情況、信譽(yù)等級(jí)、對(duì)土木工程的質(zhì)量目標(biāo)的評(píng)定、有關(guān)墊資或保證金方面的情況，施工進(jìn)度總體安排等。

（4）由招標(biāo)辦根據(jù)一定的規(guī)則進(jìn)行初選承包單位，一般為6家，開發(fā)商要保證有意向發(fā)包的單位入圍。

（5）發(fā)標(biāo)書、資料、圖紙，由各投標(biāo)單位編制投標(biāo)文件。

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

（6）開標(biāo)，由招標(biāo)辦組織專家進(jìn)行評(píng)審，一般要選取2－3家，此時(shí)開發(fā)商要想辦法保證有意向的單位進(jìn)入入選范圍。

（7）在專家推薦的名單中，選取已經(jīng)初步商定的施工單位。（8）招標(biāo)辦發(fā)中標(biāo)通知書。

12、施工監(jiān)理單位的選擇

根據(jù)國家規(guī)定，目前幾乎所有房地產(chǎn)項(xiàng)目必須委托監(jiān)理單位進(jìn)行工程監(jiān)理，監(jiān)理單位也要通過招投標(biāo)錄用，組織工作由當(dāng)?shù)亟ㄎこ烫庁?fù)責(zé)，程序與施工招標(biāo)基本相同，確定妥監(jiān)理單位后，必須簽訂工程監(jiān)理合同。

13、施工圖圖紙審核

國家建委規(guī)定，所有基本建設(shè)項(xiàng)目，其施工圖完成后，必須交由具備審查資質(zhì)的設(shè)計(jì)院進(jìn)行施工圖審查，要求簽訂圖紙審查合同，并由審查單位提出圖紙審查意見。

14、設(shè)計(jì)合同簽訂

按照建委規(guī)定，項(xiàng)目的工程設(shè)計(jì)合同，必須經(jīng)建委簽證，主要目的時(shí)維護(hù)設(shè)計(jì)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，避免行業(yè)不合理的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)和杜絕無證設(shè)計(jì)。

15、人防圖紙審核

帶人防附建的工程，圖紙必須報(bào)請(qǐng)人防辦審核，并根據(jù)審核意見進(jìn)行調(diào)整后，由人防部門簽署審核意見。

16、申領(lǐng)投資許可證

向計(jì)委領(lǐng)取投資許可證，要求提交項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)，計(jì)劃安排等文件。

17、簽訂施工合同

與中標(biāo)施工單位簽訂施工合同，合同目前有范本，必須按范本填寫。另外，――6――

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

與施工單位協(xié)商談妥的一些補(bǔ)充活著附加條款可用補(bǔ)充協(xié)議的形式明確。

18、建設(shè)工程灰線檢驗(yàn)

工程項(xiàng)目建設(shè)必須進(jìn)行放樣，一般由規(guī)劃部門指定單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)放樣和驗(yàn)灰線，在場(chǎng)地平整后，向規(guī)劃部門提出申請(qǐng)放樣，并經(jīng)灰線組驗(yàn)灰線。

19、有關(guān)規(guī)費(fèi)繳納

在領(lǐng)取施工許可證之前必須繳納以下規(guī)費(fèi)（以杭州市為例）： a 市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，住宅90元／平米，非住宅140元／平米 b 綠化費(fèi) 8元／平米 c 高教基金 10元／平米

d 人防建設(shè)費(fèi) 15元／平米（已按規(guī)定建設(shè)附屬人防工程時(shí)，此筆費(fèi)用免交）e 墻改費(fèi) 8元／平米 f 白蟻防治費(fèi) 1.6元／平米

g 城建檔案保證金 總投資的1－3％，最高不超過3萬元 20、領(lǐng)取施工許可證

領(lǐng)取施工許可證是前期工作基本結(jié)束的標(biāo)志，也是政府部門控制基建項(xiàng)目規(guī)范運(yùn)作的最主要手段，沒有施工許可證，不準(zhǔn)開工建設(shè)，領(lǐng)取施工許可證必須提交下列各項(xiàng)資料：

A 當(dāng)年有效計(jì)劃文件 B 項(xiàng)目投資許可證

C 經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目總平面布置圖 D 建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件

E 市招標(biāo)辦核發(fā)的“中標(biāo)通知書”，經(jīng)簽證的施工合同副本

――7――

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

F 交納市政配套費(fèi)、白蟻防治費(fèi)收鋸 G 城建檔案保證金收據(jù)

H 人防地下室審定通知單或交款收據(jù) I

墻改費(fèi)手鋸

J

已簽證的工程監(jiān)理合同 K 已簽證的工程設(shè)計(jì)合同

21、開工

開發(fā)商在取得上述資料后，可擇日進(jìn)行開工典禮或直接開工建設(shè)。

第三階段

施工建設(shè)階段

1、房產(chǎn)公司取得施工許可證委托定位放樣，定位驗(yàn)收（灰線檢驗(yàn)）合格后開工建設(shè)。一般房產(chǎn)公司在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)設(shè)現(xiàn)場(chǎng)管理辦公室，主要由公司工程技術(shù)部實(shí)施管理，管理人員由土建、安裝、智能化等不同工種工程師組成。另外，委托專業(yè)的監(jiān)理公司實(shí)施工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全生產(chǎn)、投資控制，同事房產(chǎn)公司委托政府質(zhì)量監(jiān)督站實(shí)施質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督站實(shí)施安全監(jiān)督。政府監(jiān)督部門主要對(duì)基礎(chǔ)、主體進(jìn)行中間結(jié)構(gòu)驗(yàn)收，建設(shè)過程中主要部件的隱蔽工程進(jìn)行驗(yàn)收，工程建設(shè)完成后的竣工驗(yàn)收。

2、項(xiàng)目建設(shè)完成后，工程質(zhì)量由杭州市質(zhì)量監(jiān)督站、房產(chǎn)公司、施工單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，項(xiàng)目設(shè)計(jì)消防、環(huán)保等的由消防部門、環(huán)保部門對(duì)口負(fù)責(zé)驗(yàn)收，室外配套附屬工程由市政部門組織驗(yàn)收，項(xiàng)目按規(guī)劃審批要求實(shí)施完成后由規(guī)劃部門組織規(guī)劃驗(yàn)收，等到項(xiàng)目所有單位驗(yàn)收及規(guī)劃驗(yàn)收完成，再由房產(chǎn)公司委托市建委開發(fā)辦組織進(jìn)行綜合驗(yàn)收，經(jīng)綜合驗(yàn)收合格的項(xiàng)目才能正式交付用戶使用。

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

第四部分

項(xiàng)目開發(fā)成分與內(nèi)容

房地產(chǎn)項(xiàng)目是個(gè)高投入、高產(chǎn)出的行業(yè)。其資金投入量非常巨大，尤其在近年房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸升溫的情況下，各項(xiàng)費(fèi)用開支更大。根據(jù)目前房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作情況，其投入主要包括土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建安工程造價(jià)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅費(fèi)等。具體項(xiàng)目簡(jiǎn)單統(tǒng)計(jì)如下：（每個(gè)項(xiàng)目的情況都有不同，費(fèi)用額度相差也較大）

1、土地價(jià)款

土地出讓金

因地塊不同區(qū)別很大，一般包括級(jí)差地租、大市政配套費(fèi) 契稅

一般為出讓金的3％ 拆遷補(bǔ)償費(fèi)

按實(shí)計(jì)算 拆遷安置費(fèi)

按實(shí)計(jì)算

2、開發(fā)成本

(1)堪察費(fèi)

按實(shí)計(jì)算(2)設(shè)計(jì)費(fèi)

一般為工程投資的2％左右(3)可行性研究

按實(shí)計(jì)算(4)施工通水

按實(shí)計(jì)算(5)施工通電

按實(shí)計(jì)算(6)施工通路

按實(shí)計(jì)算(7)土地平整

按實(shí)計(jì)算(8)施工圍墻

按實(shí)計(jì)算(9)建安造價(jià)

500－1500元／平米(10)設(shè)備費(fèi)

按實(shí)計(jì)算

――9――

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

(11)市政排污、小區(qū)道路、排水設(shè)施等

按實(shí)計(jì)算(12)小區(qū)環(huán)衛(wèi)設(shè)施

按實(shí)計(jì)算(13)小區(qū)供電設(shè)施

按實(shí)計(jì)算(14)有線電視

按實(shí)計(jì)算(15)通訊管線

按實(shí)計(jì)算(16)管道煤氣

(17)防盜設(shè)施

(18)消防設(shè)施

(19)郵政信報(bào)箱

(20)路燈

(21)綠化

(22)智能化裝置

3、不可出售的一些公建配套設(shè)施

(1)文化活動(dòng)室

(2)居委會(huì)

(3)公廁

(4)垃圾運(yùn)轉(zhuǎn)站

(5)圍墻

(6)室外停車棚

(7)物管用房

4、各類規(guī)費(fèi)

(1)市政配套設(shè)施費(fèi)

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按實(shí)計(jì)算 按實(shí)計(jì)算 按實(shí)計(jì)算 按實(shí)計(jì)算 按實(shí)計(jì)算 按實(shí)計(jì)算 按實(shí)計(jì)算 按實(shí)計(jì)算 按實(shí)計(jì)算 按實(shí)計(jì)算 按實(shí)計(jì)算 按實(shí)計(jì)算 按實(shí)計(jì)算 按實(shí)計(jì)算 按實(shí)計(jì)算

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

(2)供水貼費(fèi)

按實(shí)計(jì)算(3)供電貼費(fèi)

按實(shí)計(jì)算(4)人防建設(shè)費(fèi)

按實(shí)計(jì)算(5)墻改費(fèi)

按實(shí)計(jì)算(6)白蟻防治費(fèi)

按實(shí)計(jì)算(7)城建檔案管理費(fèi)

(8)教育建設(shè)費(fèi)

5、其它費(fèi)用

(1)附屬工程費(fèi)

(2)純水裝置

(3)熱水裝置

6、開發(fā)間接費(fèi)

7、管理費(fèi)用

(1)辦公費(fèi)用

(2)通訊費(fèi)用

(3)交通費(fèi)用

(4)人工費(fèi)用

(5)辦公場(chǎng)地租用

8、財(cái)務(wù)費(fèi)用

9、稅金

(1)營(yíng)業(yè)稅

(2)城建建設(shè)稅

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按實(shí)計(jì)算

按實(shí)計(jì)算

按實(shí)計(jì)算

按實(shí)計(jì)算

按實(shí)計(jì)算

按實(shí)計(jì)算

按實(shí)計(jì)算

按實(shí)計(jì)算

按實(shí)計(jì)算

按實(shí)計(jì)算

按實(shí)計(jì)算

按實(shí)計(jì)算 營(yíng)業(yè)收入的5％

營(yíng)業(yè)稅的7％

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

(3)教育附加費(fèi)

營(yíng)業(yè)稅的4％

10、銷售費(fèi)用

(1)廣告費(fèi)用

按實(shí)計(jì)算(2)樓書、促銷會(huì)、樣板房等

按實(shí)計(jì)算(3)售樓部裝修等

按實(shí)計(jì)算

第五部分

房產(chǎn)營(yíng)銷部分

房產(chǎn)營(yíng)銷主要分為項(xiàng)目定位、銷售定位、廣告策劃三步。

一、項(xiàng)目定位：

這部分工作主要包括市場(chǎng)調(diào)查、目標(biāo)客戶定位、房產(chǎn)品功能定位、區(qū)域環(huán)境及建筑單體定位、確定項(xiàng)目名稱、確定項(xiàng)目。

二、主題或概念、配套設(shè)施確定、物業(yè)管理目標(biāo)設(shè)計(jì)等：

房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，這就決定了其運(yùn)作最高原則為“以快打慢”，快建開發(fā)、快建銷售是房產(chǎn)市場(chǎng)制勝的法寶。在既定的要求下，“定位準(zhǔn)確”才能保證開發(fā)高速度的實(shí)現(xiàn)，“準(zhǔn)”才能“快”。例如城市中有數(shù)十或數(shù)百個(gè)在銷樓盤，在市場(chǎng)需求調(diào)查的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身項(xiàng)目環(huán)境、交通、市政配套、地形、成本、公司特長(zhǎng)等特點(diǎn)，盡快尋求項(xiàng)目市場(chǎng)定位，即什么類型產(chǎn)品？何種居住方式？小區(qū)主題？建筑和環(huán)境藝術(shù)風(fēng)格？住宅功能有哪些？配套標(biāo)準(zhǔn)如何？目標(biāo)客戶是誰？房產(chǎn)和價(jià)格？

一般房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期短則

一、兩年，長(zhǎng)則四、五年，這樣的時(shí)間周期里，施工技術(shù)、建筑材料、居住要求都在發(fā)展、變化，項(xiàng)目定位必須適度超前，對(duì)銷售高峰時(shí)的市場(chǎng)要有預(yù)先把握，但過于超前，又會(huì)引起成本上升及銷售困難。

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

三、銷售組織：

早期房產(chǎn)銷售，主要依靠售樓人員的個(gè)人努力，這在高檔、外銷房產(chǎn)尤其明顯。1994年以后，房產(chǎn)市場(chǎng)步入集團(tuán)話銷售時(shí)代，即由開發(fā)公司售樓部、策劃部、廣告公司市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)、建筑設(shè)計(jì)方、房地產(chǎn)中介公司聯(lián)合進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查、銷售人員培訓(xùn)、場(chǎng)地布置、主題宣傳促銷活動(dòng)執(zhí)行等。

1、銷售人員：房產(chǎn)公司小號(hào)手人員變動(dòng)較大，新興開發(fā)公司需要不斷招聘、培訓(xùn)，每個(gè)項(xiàng)目開發(fā)銷售時(shí)，人員也需要根據(jù)新項(xiàng)目的特點(diǎn)重點(diǎn)培訓(xùn)。招聘房產(chǎn)銷售人員，對(duì)專業(yè)少有特別的要求，但要求有學(xué)習(xí)能力和信息分析、管理能力。公司通過廣告和活動(dòng)將客戶吸引到售樓部和現(xiàn)場(chǎng)，銷售人員主要時(shí)接待，介紹及售后的分析、聯(lián)系，同時(shí)要求向策劃部門即使提供市場(chǎng)信息。能夠創(chuàng)造性工作的銷售人員，往往被選拔到策劃部門工作。

2、銷售地點(diǎn)：售樓部最好坐落市區(qū)，同事相對(duì)靠近項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，這樣一來方便去現(xiàn)場(chǎng)參觀，二來有利于消除客戶對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的距離感。房子建成前，售樓部是項(xiàng)目的主要展示形象，形象級(jí)別當(dāng)然應(yīng)與項(xiàng)目整體策劃一致。

3、促銷活動(dòng)：除通常廣告外，開發(fā)商不斷設(shè)計(jì)，實(shí)施各種促銷活動(dòng)，此類活動(dòng)主要由策劃部和售樓部聯(lián)合運(yùn)作，如參加房交會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)促銷、產(chǎn)品說明會(huì)、演出、打折贈(zèng)物、老客戶訪問等。

四、廣告策劃：

開發(fā)商多數(shù)聘請(qǐng)專業(yè)廣告公司，負(fù)責(zé)房產(chǎn)項(xiàng)目從整個(gè)公司的形象設(shè)計(jì)、廣告策劃、廣告公司收取策劃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、代理費(fèi)。根據(jù)項(xiàng)目和工作內(nèi)容，開發(fā)商支付策劃費(fèi)用。廣告公司通常工作包括廣告設(shè)計(jì)、代理、發(fā)布、市場(chǎng)調(diào)查、品牌推廣、協(xié)調(diào)媒體關(guān)系、設(shè)計(jì)促銷活動(dòng)、場(chǎng)地及層位設(shè)計(jì)、印刷等。

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

由于房產(chǎn)品理性購買的特點(diǎn)，房產(chǎn)廣告主要以報(bào)紙為主，現(xiàn)在開發(fā)商也在積極尋求更新更有效的廣告形式。以杭州市場(chǎng)為例，全年房地產(chǎn)報(bào)紙廣告約6000萬元。

第六部分

房產(chǎn)證

一、房產(chǎn)證

1、總證辦理

A、測(cè)繪

涉及部門：當(dāng)?shù)胤抗芫之a(chǎn)權(quán)監(jiān)理處室、登記發(fā)證科室、測(cè)繪科室。

需要提交的資料（以杭州市為例）：

(1)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）(2)計(jì)委建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)文件（復(fù)印件）(3)商品房預(yù)售證（復(fù)印件）(4)建筑工程施工許可證（復(fù)印件）(5)規(guī)劃驗(yàn)收合格證（復(fù)印件）(6)單位工程質(zhì)量綜合評(píng)定表（復(fù)印件）(7)中華人民共和國國有土地使用證（復(fù)印件）(8)建設(shè)工程質(zhì)量綜合評(píng)定表（復(fù)印件）(9)紅線圖（復(fù)印件）(10)投資許可證（復(fù)印件）

(11)地名辦批復(fù)（標(biāo)準(zhǔn)地名、門牌使用證）（復(fù)印件）(12)房屋竣工平面圖（復(fù)印件）

測(cè)繪成果提取，時(shí)間30個(gè)工作日（視項(xiàng)目難易程度適當(dāng)縮短或增加）

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

費(fèi)用按5元／平米。

B、竣工房屋物業(yè)維修基金和用房繳交

涉及部門：當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理局物業(yè)處，需提交資料（以杭州市為例）：(1)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（復(fù)印件）(2)規(guī)劃總平面圖（復(fù)印件）(3)規(guī)劃竣工驗(yàn)收合格證（復(fù)印件）

(4)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處提供的測(cè)繪成果（復(fù)印件）(5)物業(yè)管理辦公室用房與商業(yè)測(cè)繪成果（原件）

物業(yè)維修基金和用房繳交單提取時(shí)間，自受理日起十五個(gè)工作日。費(fèi)用為多層住宅35元／平米，高層65元／平米。C、總證辦理

涉及部門：當(dāng)?shù)胤抗芫之a(chǎn)權(quán)監(jiān)理處室、登記發(fā)放證科室、產(chǎn)權(quán)質(zhì)監(jiān)科。費(fèi)用為210元／本，超500 M2按0.2元／平米增加。提供資料（以杭州市為例）：

(1)物業(yè)維修基金和用房清單（原件）

(2)房地產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處提供的測(cè)繪成果（原件）(3)規(guī)劃竣工驗(yàn)收合格證（復(fù)印件）(4)單位工程質(zhì)量綜合評(píng)定表（復(fù)印件）(5)標(biāo)準(zhǔn)地名門牌使用證(6)建筑總平面圖

總證領(lǐng)取時(shí)間自受理日十八個(gè)工作日。

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

D、總證備案

涉及部門：當(dāng)?shù)胤抗芫纸灰滋幘C合管理辦公室

提供資料：商品房預(yù)售證、商品房預(yù)售批復(fù)、商品房預(yù)售登記申請(qǐng)表、平面圖、商品房幢號(hào)、房號(hào)清單、預(yù)售合同、銷售價(jià)格批復(fù)、物業(yè)管理專項(xiàng)基金和用房繳交確認(rèn)單、規(guī)劃驗(yàn)收合格證、單位工程質(zhì)量綜合評(píng)定表、標(biāo)準(zhǔn)地名門牌使用證、規(guī)劃許可證（附件、附圖）、房屋所有權(quán)證。費(fèi)用為0.3元／平米，自受理日起十個(gè)工作日。E、辦理分戶證（房屋產(chǎn)權(quán)記一個(gè)人）

提供資料：合同（原件）、測(cè)繪成果圖（原件）、購房發(fā)票（原件）、身份證復(fù)印件

涉及部門：房產(chǎn)交易所辦證中心，交易費(fèi)用：交易稅萬分之五 工本費(fèi) 10元／本，注冊(cè)費(fèi) 100元／本，45個(gè)工作日。

二、契證

提供資料：身份證、測(cè)繪圖復(fù)印件、發(fā)票（第五聯(lián)）、合同（復(fù)印件）涉及部門：房產(chǎn)交易所辦證中心，費(fèi)用契稅1.5％或3％（按合同時(shí)間）工本費(fèi)，七個(gè)工作日。

三、土地辦證中心

提供資料：契證復(fù)印件、房屋產(chǎn)權(quán)證、合同復(fù)印件、身份證復(fù)印件 38－55元左右／本，按面積不同計(jì)，十六個(gè)工作日。

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

――21――

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程

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第五篇：個(gè)人貸款業(yè)務(wù)操作流程

個(gè)人貸款業(yè)務(wù)操作流程

第一步：洽淡

1、借款人（或抵押人/保證人/共同借款人）是否符合我行各類貸款條件：a.年齡：18周歲至65周歲，且借款人年齡加貸款年限原則上不超過70。b.身份：具有合法有效的身份證明資料（指居民身份證、戶口本或其他有效居留證件。）在中國大陸境內(nèi)工作，投資或常住，其中境外借款人應(yīng)在中國大陸境內(nèi)工作，投資或常住超過1年。C.還款能力：具備還款意愿和有合法穩(wěn)定的收入來源及按期償還本息的能力。

2、了解借款人的用途：可用于個(gè)人合法消費(fèi)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等用途。如：購房、購車、裝修，留學(xué)、經(jīng)營(yíng)等。

3、了解擔(dān)保的情況：保證、抵押等。

保證：擔(dān)保人資質(zhì)、信用狀況。抵押：抵押物的位置、面積、年代、裝修，使用情況等。

4、了解還款來源的可靠性：借款人收入穩(wěn)定性、家庭財(cái)產(chǎn)狀況等。

第二步：資料收集

1． 借款人、抵押人共同借款人及保證人身份證明方件：身份證、戶口本（或戶口所在地民政局開具的婚姻證明）。

2． 還款能力證明文件：借款人所在單位開具的收入證明，個(gè)人工資卡流水（半年以上），資產(chǎn)狀況證明（房產(chǎn)證，車輛登記證、公司股權(quán)證明等）、公積金繳存證明等）。

3． 貸款用途證明文件：購房合同、購車合同、裝修合同、公司經(jīng)營(yíng)資料、留學(xué)證明等。

4． 其它證明文件：社保證明或個(gè)稅證明（外地人在本地購房需提供一年以上證明）、第二住所證明、首付款證明及轉(zhuǎn)付證明、開發(fā)商資料，二手房賣方資料等。

第三步：貸款申請(qǐng)受理

1、客戶填寫個(gè)人貸款申請(qǐng)表。

2、客戶簽署貸款文件：a.一手住房按揭貸款。b.一手商鋪按揭貸款。C.二手住房/商鋪按揭貸款。d.抵押貸款。

3、開立個(gè)人帳戶。

第四步：初審

1、核實(shí)客戶基本信息：身份證件的真實(shí)性、婚姻狀況的真實(shí)性、收入狀況的真實(shí)性。

2、查詢客戶征信情況：信用記錄是否良好、是否首次貸款。以個(gè)人信用報(bào)告為準(zhǔn)。

3、查詢客戶房產(chǎn)狀況：借款人夫妻雙方及未成年子女名下?lián)碛蟹慨a(chǎn)套數(shù)。以南通市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處檔案館出具的證明為準(zhǔn)。

4、抵押房產(chǎn)情況：權(quán)屬、抵押、租賃狀況。

5、核實(shí)貸款用途資料：首付證明、購房合同、契稅證明、購車合同、裝修合同、購銷合同等。

6、測(cè)算客戶還款能力：本筆貸款收支比〈50%，全部貸款收支比〈55%。

7、測(cè)算貸款額度：A、一手房根據(jù)買賣契約交易測(cè)算額度。B、二手房辦理預(yù)評(píng)估手續(xù)，根據(jù)評(píng)估價(jià)值及交易價(jià)值的敦低者測(cè)算額度。以我行認(rèn)可的評(píng)估公司出具的預(yù)評(píng)估函為準(zhǔn)。

8、錄入PMS系統(tǒng)：將客戶基本資料、抵押資料及申請(qǐng)貸款信息錄入完整并上傳復(fù)核崗。

9、填寫《審貸審批意見表》，將紙質(zhì)資料同步交協(xié)辦（復(fù)核崗）復(fù)核。

第五步：審批

1、支行內(nèi)部審批：A、支行復(fù)核崗人員復(fù)核后在PMS系統(tǒng)上錄入意見并上傳，同時(shí)打印調(diào)查報(bào)告。B、將送審紙質(zhì)資料交支行審貸人員審批。審貸人員同步在PMS系統(tǒng)上錄入初審意見，并上傳、同時(shí)打印審查報(bào)告。

2、分行信審部審批：將送審紙質(zhì)資料交分行信審部審批。A、信審部權(quán)限內(nèi)：分行信審部初審—分行信審部復(fù)審—分行信審部審批。B、分行信審部初審—分行信審部復(fù)審—分行信審部審批—分行分管行長(zhǎng)審批。C、總行權(quán)限內(nèi)：分行信審部初審—分行信審部復(fù)審—分行信審部審批—分行分管行長(zhǎng)審批。—總行信審部審批。審批結(jié)束信審部點(diǎn)擊PMS系統(tǒng)后打印審批報(bào)告及批復(fù)書。

第六步：辦理抵押/保險(xiǎn)等相關(guān)手續(xù)

1、填寫全套合同文本：貸款合同、抵押合同、保證合同等。同時(shí)登錄PMS系統(tǒng)進(jìn)行合同簽訂。

2、辦理抵押手續(xù)。A、支行操作人員登錄房產(chǎn)局抵押登記系統(tǒng)進(jìn)行抵押資料錄入。B、分行信管部登錄房產(chǎn)局抵押登記系統(tǒng)進(jìn)行抵押資料復(fù)核。C、攜帶辦理抵押相關(guān)資料及本人身份證原件，同抵押人本帶身份證原件共同到房產(chǎn)局辦理抵押登記手續(xù)。D、抵押手續(xù)完成：A、一手抵押：當(dāng)時(shí)完成，即將買賣契約及抵押合同領(lǐng)回。B、二手房抵押：一般5-7個(gè)工作日完成，信貸員憑房產(chǎn)局收件收據(jù)到房產(chǎn)領(lǐng)取房產(chǎn)證原件、土地證原件、他項(xiàng)權(quán)證原件、抵押合同 2 份。

3、辦理其余手續(xù)：二手房須出具正式的評(píng)估報(bào)告，商鋪、別墅須購買保險(xiǎn)。

第七步：出賬

1、填寫出賬申請(qǐng)書、出帳審核表，攜帶抵押登記完成后領(lǐng)取的資料及客戶其余資料（包括所有送審資料、合同文本、正式評(píng)估報(bào)告，房產(chǎn)證、土地證、保單正本等）到分行辦理出帳前審核。A、到分行個(gè)人銀行部、分行計(jì)劃財(cái)務(wù)部進(jìn)行個(gè)貸額度審批。B到分行信管部進(jìn)行出賬資料審核：信管部初審—信管部審批。審核通過后信管部人員簽署出帳審批表及出帳申請(qǐng)書。

第八步：貸后管理

1、出帳后與客戶辦理相關(guān)資料交接手續(xù)，并簽署收帳收據(jù)。

2、于出賬后5個(gè)工作日內(nèi)將客戶資料整理裝訂，并上交分行檔案庫。

3、按要求定期做好貸后檢查工作。

4、做好逾期客戶的催收工作。