第一篇：業(yè)主委員會(huì)的法律地位

淺析業(yè)主委員會(huì)的法律地位

李 慶 杰*

內(nèi)容摘要：自《物權(quán)法》頒布以來，業(yè)主委員會(huì)的法律地位這一問題一直是民法學(xué)界關(guān)注的一個(gè)重要問題。學(xué)者們爭(zhēng)議的焦點(diǎn)主要在于業(yè)主委員會(huì)是否應(yīng)該享有獨(dú)立的法律地位，是否可以有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，并以其所擁有的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)獨(dú)立的法律責(zé)任？對(duì)于這一頗具爭(zhēng)議的理論問題我國(guó)《物權(quán)法》沒有具體作出規(guī)定，但是業(yè)主委員會(huì)的法律地位問題是非常重要的，它直接關(guān)系的業(yè)主委員會(huì)是否可以直接參加訴訟，切實(shí)的為業(yè)主的利益服務(wù)。本文也試圖對(duì)業(yè)主委員會(huì)的法律地位問題進(jìn)行探討，研究業(yè)主委員會(huì)是否可以享有獨(dú)立的法律地位。關(guān)鍵詞：業(yè)主委員會(huì)、法律地位

一、問題的提出

自改革開放以來，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高和城市化進(jìn)程的加快，越來越多的居民在城市當(dāng)中擁有屬于自己的住宅，建筑物的所有權(quán)也日益明晰。但是在建筑物區(qū)分所有權(quán)中不僅有業(yè)主的獨(dú)有部分，還有業(yè)主的共有部分，這使得每個(gè)業(yè)主在擁有特定建筑空間所有權(quán)的同時(shí)，還要對(duì)建筑物的共有部分進(jìn)行共同管理和維護(hù)。對(duì)于這些建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有部分的管理和維護(hù)是建筑物區(qū)分所有權(quán)中的重要事項(xiàng)，需要全體業(yè)主共同協(xié)商，形成共識(shí)，才能最終貫徹實(shí)施各項(xiàng)管理措施。同時(shí)為了維護(hù)建筑物各部分的應(yīng)有機(jī)能，解決彼此間的紛爭(zhēng)，進(jìn)而維護(hù)共同的生活秩序, 協(xié)調(diào)彼此間的共同利益，也需要一個(gè)超越個(gè)人的團(tuán)體組織，并借該團(tuán)體組織的力量，訂立管理規(guī)約，設(shè)置管理機(jī)構(gòu)，處理共同事務(wù)。﹝1﹞

*﹝1﹞ 北京師范大學(xué)法學(xué)院2010級(jí)法律碩士（法學(xué)）3班學(xué)生，學(xué)號(hào)201022040016 溫豐文：論區(qū)分所有建筑物之管理，法學(xué)叢刊，(147)。從《物權(quán)法》的視角來看, 業(yè)主的物業(yè)管理是私權(quán)，為保護(hù)全體業(yè)主的權(quán)利, 應(yīng)該實(shí)現(xiàn)業(yè)主的民主自治管理。多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)表明：業(yè)主自治是一種可行的良好的管理模式,實(shí)行業(yè)主自治將是今后提高我國(guó)城市住宅區(qū)物業(yè)管理水平的可行措施。我國(guó)物業(yè)管理相關(guān)法律中規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的地位和職能，認(rèn)可了業(yè)主自治就是通過業(yè)主委員會(huì)行使一定的職權(quán)來實(shí)現(xiàn)的，但關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和法律地位這一熱點(diǎn)問題，《物權(quán)法》并沒有作出規(guī)定?！段餀?quán)法》頒布后, 雖然國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》也相應(yīng)地進(jìn)行了修改，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的成立、職責(zé)范圍和權(quán)利行使等方面作了較為詳盡的規(guī)定, 但對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的法律地位, 仍然缺乏明確規(guī)定。

二、我國(guó)理論界對(duì)此問題的爭(zhēng)議

對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的法律地位問題我國(guó)學(xué)者一直存在爭(zhēng)議，總的來說有以下幾種觀點(diǎn)：

（一）業(yè)主委員會(huì)具有法人資格

這種觀點(diǎn)認(rèn)為業(yè)主大會(huì)屬于社團(tuán)法人，業(yè)主委員會(huì)為社團(tuán)法人的代表機(jī)構(gòu)。﹝2﹞持有此觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為按照《社會(huì)團(tuán)體登記管理?xiàng)l例》第10條第5項(xiàng)的規(guī)定,成立社會(huì)團(tuán)體法人的，全國(guó)性的社會(huì)團(tuán)體須有10萬元以上活動(dòng)資金，地方性的社會(huì)團(tuán)體和跨行政區(qū)域的社會(huì)團(tuán)體須有3萬元以上活動(dòng)資金。而業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)資金在一般情況下也能滿足這個(gè)條件，符合社團(tuán)法人的成立條件。﹝3﹞并且由于業(yè)主大會(huì)不是業(yè)主團(tuán)體的常設(shè)機(jī)構(gòu)，一年之中召開業(yè)主大會(huì)的次數(shù)有限，所以就由其代表機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)代為處理日常事務(wù)，業(yè)主委員會(huì)可以以訴訟代表人的身份參與到訴訟法律關(guān)系之中來，便于訴訟的順利進(jìn)行，節(jié)約司法資源。

我認(rèn)為：我國(guó)的業(yè)主委員會(huì)既不是營(yíng)利性組織，不進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，也無獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，其名下的財(cái)產(chǎn)是全體業(yè)主授權(quán)其管理代為保管的公共基金，它本身并無處分權(quán)和所有權(quán)，不能以此承擔(dān)民事責(zé)任，故將業(yè)主委員會(huì)定位為法人委員會(huì)是不符合我國(guó)法律關(guān)于法人條件的規(guī)定，因此這種觀點(diǎn)是不能成立的。

﹝2﹞ 余安定,江德龍：《試論物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系》，《現(xiàn)代物業(yè)》2003 年第 2 期，第 32-36 頁。﹝3﹞ 筆者認(rèn)為，業(yè)主大會(huì)的資金可以來源于專項(xiàng)維修資金或者為了全體業(yè)主的共同利益，以業(yè)主大會(huì)決議的形式由業(yè)主繳納一部分資金，即可以很好地滿足業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)資金要件。

（二）法律不賦予業(yè)主團(tuán)體任何主體資格

持這種觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)既不具有民事主體資格，即社團(tuán)法人資格，也不具有訴訟當(dāng)事人資格。業(yè)主委員會(huì)僅僅是業(yè)主大會(huì)的一個(gè)分支機(jī)構(gòu)，不具備任何法律主體資格。﹝4﹞理由如下：

首先，從主體構(gòu)成要件來看，業(yè)主委員會(huì)不具備法人成立的條件，未經(jīng)登記為社團(tuán)，也不屬于其他組織。﹝5﹞

其次，業(yè)主委員會(huì)只擁有對(duì)區(qū)分所有權(quán)人負(fù)責(zé)的對(duì)內(nèi)能力。這種觀點(diǎn)又可稱為雙重否定說。業(yè)主委員會(huì)既不從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，業(yè)主也不向業(yè)主委員會(huì)交納款項(xiàng)維持業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作，因而業(yè)主委員會(huì)沒有自己的獨(dú)立財(cái)產(chǎn)，不享有《民事訴訟法》中“其他組織”所享有的獨(dú)立訴訟主體資格。這種觀點(diǎn)同時(shí)認(rèn)為，根據(jù)《社會(huì)團(tuán)體登記管理?xiàng)l例》的規(guī)定，只有具備法人條件的社會(huì)團(tuán)體才予以登記，未經(jīng)社會(huì)團(tuán)體登記機(jī)關(guān)登記為社團(tuán)法人的業(yè)主委員會(huì)并非法律所認(rèn)可的社會(huì)團(tuán)體，因此不能基于社會(huì)團(tuán)體的身份取得獨(dú)立的民事主體地位。當(dāng)在實(shí)踐中涉及訴訟事務(wù)糾紛時(shí)，應(yīng)由全體業(yè)主授權(quán)于業(yè)主委員會(huì)，由其作為全體業(yè)主代表參加民事訴訟活動(dòng)，也就是說，在民事訴訟活動(dòng)中，訴訟權(quán)利本身并不歸業(yè)主委員會(huì)，其必須得到業(yè)主的明確授權(quán)，作為被委托人參加到訴訟中，行使訴訟的權(quán)利，其訴訟活動(dòng)的結(jié)果也直接歸于全體業(yè)主。

綜上所述，我認(rèn)為衡量一個(gè)主體是否具有訴訟資格，并非完全依其有無財(cái)產(chǎn)為標(biāo)準(zhǔn)，如果訴訟的結(jié)果不是以財(cái)產(chǎn)為責(zé)任基礎(chǔ)，自不必有此要求。業(yè)主委員會(huì)在訴訟中行使的大多是請(qǐng)求權(quán)，需要業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)財(cái)產(chǎn)責(zé)任的情形在現(xiàn)實(shí)中并不多見，法院所做的裁判一般也是支持或者駁回這種請(qǐng)求權(quán)，因此沒有理由僅僅因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)無獨(dú)立財(cái)產(chǎn)而否認(rèn)其訴訟權(quán)能。

（三）業(yè)主委員會(huì)僅具有訴訟主體資格

此種觀點(diǎn)認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)是合法成立的、具有組織機(jī)構(gòu)和一定的財(cái)產(chǎn)，僅僅具有訴訟主體資格，但不具有法人資格的團(tuán)體，也就是說這一觀點(diǎn)一方面肯定了業(yè)主委員會(huì)訴訟法上的主體資格，另一方面否定了業(yè)主委員會(huì)實(shí)體法上的主體資格。理由如下：

1．業(yè)主委員會(huì)是合法成立，即業(yè)主體是按照相關(guān)法律、法規(guī)設(shè)立的。

﹝4﹞﹝5﹞ 賀曉芳,齊恩平：《業(yè)主委員會(huì)的法律地位研究》.載《天津商學(xué)院學(xué)報(bào)》2007 年第 2 期，第 56-60 頁。

高富平,黃雙武：《房地產(chǎn)法新論》.中國(guó)法制出版社，2000 年版，第 341-343 頁。2．業(yè)主委員會(huì)有一定的組織機(jī)構(gòu)。

3．業(yè)主委員會(huì)“有一定的財(cái)產(chǎn)”，應(yīng)當(dāng)理解為業(yè)主委員會(huì)有一定的辦公經(jīng)費(fèi)和活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，并且在一定條件下可以使用控制一定的財(cái)產(chǎn)，而并非要求業(yè)主團(tuán)體擁有財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。

4．民事訴訟法規(guī)定的“其他組織”是訴訟主體資格，實(shí)際上業(yè)主委員會(huì)在程序法中也具有訴訟主體資格。

5．業(yè)主委員會(huì)與法人的區(qū)別是其不能獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。它比較符合法律的規(guī)定和現(xiàn)實(shí)的情形，適應(yīng)民事訴訟理論發(fā)展的需要。首先，業(yè)主委員會(huì)是為了代表和維護(hù)業(yè)主利益而組成的業(yè)主自治性管理組織，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)。北京、重慶高院出臺(tái)的審理物業(yè)管理糾紛案件的意見也都把業(yè)主委員會(huì)界定為業(yè)主團(tuán)體，業(yè)主委員會(huì)可以對(duì)外簽訂合同，具有一定的民事行為能力，但其不具有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，不是一個(gè)獨(dú)立的法人，因此其行為能力受到限制，訴訟風(fēng)險(xiǎn)和訴訟后果由業(yè)主委員會(huì)和全體業(yè)主共同承擔(dān)，涉及財(cái)產(chǎn)支付責(zé)任時(shí)，則由全體業(yè)主共同承擔(dān)。其次，從訴訟理論上講，訴訟權(quán)利能力和實(shí)體權(quán)利能力并不是統(tǒng)一的。在現(xiàn)代社會(huì)，訴訟權(quán)利能力和實(shí)體權(quán)利能力分離已成為一個(gè)普遍性的趨勢(shì)，訴訟權(quán)利能力和實(shí)體權(quán)利能力實(shí)質(zhì)上是完全獨(dú)立的，訴訟權(quán)利能力并非是實(shí)體權(quán)利能力的附庸，有民事權(quán)利能力的人，必有訴訟權(quán)利能力，但并非無前者便無后者，在特殊情形下，沒有民事權(quán)利能力的人，法律上仍承認(rèn)其訴訟權(quán)利能力，業(yè)主團(tuán)體僅僅具有訴訟主體資格。

綜觀我國(guó)學(xué)者對(duì)于業(yè)主委員會(huì)法律地位的爭(zhēng)議，我們可以清楚地發(fā)現(xiàn)，我國(guó)學(xué)者對(duì)此問題有較大的分歧，造成分歧的原因是有多方面的：首先，討論的對(duì)象不盡相同，有的學(xué)者以業(yè)主大會(huì)作為討論對(duì)象，而有的學(xué)者則以業(yè)主委員會(huì)為討論對(duì)象，正是由于討論對(duì)象的不統(tǒng)一，分歧在所難免；其次，看待問題的角度也不盡相同，有的學(xué)者從實(shí)然的角度去論證業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的法律主體地位，有的學(xué)者則從應(yīng)然的角度去討論業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的法律地位；再次，民法學(xué)界對(duì)于我國(guó)民事主體的判斷標(biāo)準(zhǔn)一直存在著爭(zhēng)議，我國(guó)現(xiàn)行法上對(duì)于民事主體方面究竟確立了三元抑或多元立法結(jié)構(gòu)一直是各執(zhí)一說，很自然地，這種觀點(diǎn)會(huì)直接影響到對(duì)于業(yè)主團(tuán)體法律地位的判定。

三、我國(guó)業(yè)主委員會(huì)的立法現(xiàn)狀和存在的問題

《物權(quán)法》第六章“ 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)” 之中，至少有四個(gè)條文涉及業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)規(guī)定，包括其產(chǎn)生、決定的效力以及權(quán)利等內(nèi)容。而《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改(物業(yè)管理?xiàng)l例> 的決定》中的很多也都涉及業(yè)主委員會(huì)。

《物權(quán)法》第75 條和修訂后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)第10條規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生方式，確立了業(yè)主委員會(huì)由本建筑物或者建筑區(qū)劃內(nèi)所有建筑物的業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，按照業(yè)主大會(huì)的決定履行管理的職責(zé)。同時(shí)地方人民政府相關(guān)部門，包括物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，都應(yīng)當(dāng)對(duì)此提供指導(dǎo)和協(xié)助。此外，《物權(quán)法》第76 條第1款第3 項(xiàng)和《條例》第11條第3 項(xiàng)都將選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員列為由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，要求應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意, 這充分體現(xiàn)了尊重私權(quán)和業(yè)主自治的精神。

根據(jù)《物權(quán)法》第78 條和《條例》第12 條第4、5款的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)從熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主中選舉產(chǎn)生出來的，作為業(yè)主的代表履行對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施的具體管理職責(zé)，并為全體業(yè)主服務(wù)。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作為自我管理的權(quán)力機(jī)關(guān)和執(zhí)行機(jī)關(guān)，其做出的決定，對(duì)業(yè)主應(yīng)當(dāng)具有約束力?！稐l例》第7條第3 項(xiàng)也將“ 執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定” 作為業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。但對(duì)業(yè)主具有約束力的業(yè)主委員會(huì)的決定，必須是依法設(shè)立的業(yè)主委員會(huì)做出的，同時(shí)依據(jù)法定程序，還必須符合法律、法規(guī)及規(guī)章，不違背社會(huì)道德、不損害國(guó)家、社會(huì)和他人合法權(quán)益?，F(xiàn)實(shí)中，存在少數(shù)業(yè)主委員會(huì)不遵守法律、法規(guī)或管理規(guī)約，或者不依照法定程序做出決定，侵害業(yè)主的合法權(quán)益，針對(duì)此情形，新法賦予了業(yè)主請(qǐng)求人民法院撤銷業(yè)主委員會(huì)做出的不當(dāng)決定的權(quán)利。同時(shí)，《條例》第19 條第2款規(guī)定：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。因此，對(duì)于業(yè)主委員會(huì)做出的不合法決定，《物權(quán)法》和《條例》分別賦予了業(yè)主兩種救濟(jì)途徑：既可以選擇訴訟、請(qǐng)求人民法院撤銷，也可以向相關(guān)政府部門舉報(bào)，由其責(zé)令限期改正或者直接撤銷其決定。

依照《物權(quán)法》第83 條的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。同時(shí)根據(jù)《條例》第15條, 業(yè)主委員會(huì)還應(yīng)履行以下職責(zé):(l)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議, 報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；(3)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同：(4)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；(5)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職。

分析我國(guó)目前的立法規(guī)定，我國(guó)業(yè)主委員會(huì)制度還存在以下幾點(diǎn)問題： 1．由于業(yè)主委員會(huì)法律地位不明確，業(yè)主委員會(huì)在現(xiàn)實(shí)運(yùn)行中處于十分尷尬的境地。一方面其是業(yè)主自治組織，目的在于維護(hù)業(yè)主利益，然而，另一方面，又不使其具備法人資格，不能獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任，維權(quán)行動(dòng)往往較難實(shí)現(xiàn)，同時(shí)立法上欠缺關(guān)于非法人團(tuán)體民事主體地位的規(guī)定。

2．在業(yè)主委員會(huì)的現(xiàn)實(shí)遠(yuǎn)行過程中，缺乏合理有效的運(yùn)行機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制。如在有些小區(qū)，雖成立了業(yè)主委員會(huì)，但業(yè)主委員會(huì)受控于房地產(chǎn)開發(fā)商，使得其根本無法代表業(yè)主利益。同時(shí)缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制，無法代表全體業(yè)主的意愿，致使現(xiàn)實(shí)中總是存在一部分業(yè)主損害另一部分業(yè)主利益的，開發(fā)商損害全體業(yè)主利益的情況。

四、比較法上關(guān)于業(yè)主委員會(huì)法律地位的規(guī)定

要正確認(rèn)識(shí)業(yè)主委員會(huì)的法律地位并做出相應(yīng)的法律規(guī)定，準(zhǔn)確、規(guī)范地調(diào)整業(yè)主委員會(huì)所產(chǎn)生的法律關(guān)系，可以借鑒其他國(guó)家關(guān)于“區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體”的立法經(jīng)驗(yàn)和做法。區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體，是由各區(qū)分所有權(quán)人組成的團(tuán)體組織。區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體的意思機(jī)構(gòu)是區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)，相當(dāng)于我國(guó)《物權(quán)法》上規(guī)定的業(yè)主大會(huì)，其執(zhí)行機(jī)構(gòu)是管理委員會(huì), 相當(dāng)于我國(guó)《物權(quán)法》上規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)。﹝6﹞由于各國(guó)的社會(huì)條件和傳統(tǒng)習(xí)慣各不相同，因而各個(gè)國(guó)家和地區(qū)對(duì)區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體的法律地位規(guī)定也很不一致，在立法與實(shí)務(wù)上存有較大差異。根據(jù)我國(guó)學(xué)者的研究總結(jié)，主要有以下四種模式：

(一)德國(guó)模式：不具有法人資格

該模式認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它沒有獨(dú)立的責(zé)任財(cái)產(chǎn)。不是獨(dú)立的民事主體。因?yàn)榇藞F(tuán)體是住宅所有權(quán)人共同體，不具備權(quán)利能力，因而不具有法人資格。權(quán)利義務(wù)主體為單個(gè)的住宅所有權(quán)人，而非住宅所有權(quán)人共同體。立法以德國(guó)的《住宅所有權(quán)法》為代表。但德國(guó)學(xué)術(shù)界認(rèn)為，該住宅所有權(quán)人團(tuán)體性質(zhì)上屬于具有部分權(quán)利能力的特別團(tuán)體，即該團(tuán)體可以借區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議與管理人而成為有行為能力的組織體，可以從事訴訟行為。德國(guó)現(xiàn)行住宅所有權(quán)法規(guī)定，住宅所有人通過契約結(jié)成住宅所有人共同體即管理團(tuán)體，不是法律強(qiáng)制成立。

（二）法國(guó)模式：具有法人資格

該模式賦予其依法享有法人資格，具有民事行為能力和民事權(quán)利能力，依法獨(dú)立享有民事權(quán)利承擔(dān)民事義務(wù)。在實(shí)體權(quán)利能力、行為能力和當(dāng)事人能力方面與法人均無區(qū)別。

《法國(guó)住宅分居所有權(quán)法》規(guī)定：如果有兩名以上擁有建筑物不同部分的區(qū)分所有者，即應(yīng)存在區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體。而且，該兩名以上區(qū)分所有權(quán)人全體于法律上系當(dāng)然構(gòu)成團(tuán)體，并各自成為該管理團(tuán)體的構(gòu)成員。該團(tuán)體性質(zhì)上屬于享有法人資格的團(tuán)體。其與公司相同，有法律上的行為能力，能實(shí)施法律行為，并能進(jìn)行訴訟活動(dòng)。依此可知，法國(guó)在立法上認(rèn)為，全體業(yè)主當(dāng)然構(gòu)成具有法人資格的業(yè)主團(tuán)體。

（三）美國(guó)模式: 具有判例實(shí)務(wù)的法人資格

美國(guó)傳統(tǒng)法律及現(xiàn)行法制并不承認(rèn)業(yè)主委員會(huì)具有法人資格，但隨著形勢(shì)發(fā)展及法律學(xué)說的推動(dòng)，美國(guó)法院在20世紀(jì)70 年代通過判例承認(rèn)該組織具有法人資格。至今，業(yè)主委員會(huì)的法人資格已于美國(guó)判例實(shí)務(wù)上獲得普遍承認(rèn)。

（四）日本模式：折中模式

折中模式，即在區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體具備法定條件后就承認(rèn)其法人資格。﹝6﹞ 吳國(guó)平：業(yè)主委員會(huì)制度完善之構(gòu)想，重慶工商大學(xué)學(xué)報(bào)，2007，(6)。依照日本現(xiàn)行《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》第3條、第47條及第65條之規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)人的團(tuán)體包括三類：管理團(tuán)體、管理組合法人及社區(qū)管理團(tuán)體。﹝7﹞首先，區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體的構(gòu)成與法國(guó)相同，即各區(qū)分所有權(quán)人之間當(dāng)然結(jié)成管理團(tuán)體，無需特別約定。但該管理團(tuán)體是否具有法人資格則不一定，日本現(xiàn)行法制及學(xué)者大多贊成其為“無權(quán)利能力之社團(tuán)”，但依日本《民事訴訟法》的規(guī)定，在訴訟上，仍有訴訟當(dāng)事人的能力。﹝8﹞依日本《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》第47條規(guī)定，管理團(tuán)體須具備如下兩項(xiàng)要件和手續(xù)方可成為法人：(1)區(qū)分所有權(quán)人為30人以上；(2)由區(qū)分所有權(quán)人及決議權(quán)各以3 /4以上的多數(shù)的集會(huì)決議，決定成立法人、規(guī)定名稱和辦公處所，并在主要辦公處所所在地進(jìn)行登記。不具有法人資格的管理團(tuán)體稱為“區(qū)分所有權(quán)人的團(tuán)體”，具有法人資格的管理團(tuán)體稱為“管理團(tuán)體法人”。

從世界各國(guó)立法及實(shí)務(wù)的情勢(shì)看，業(yè)主委員會(huì)具有明顯的法人化共同傾向。可得出如下結(jié)論：一是立法上大多數(shù)國(guó)家或地區(qū)都承認(rèn)和支持成立業(yè)主委員會(huì)來解決區(qū)分所有權(quán)人有效管理其共有財(cái)產(chǎn)的問題；二是不論業(yè)主委員會(huì)是否具有法人資格，它都是作為一個(gè)民事主體存在的，具有當(dāng)事人能力，能以自己的名義起訴或應(yīng)訴。而筆者更偏向于美國(guó)模式, 它能夠使業(yè)主委員會(huì)行使職權(quán)與維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益在理論和實(shí)踐中達(dá)到平衡。

五、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)有的法律地位

業(yè)主委員會(huì)的法律地位的確立不能僅憑理論的探討，還有結(jié)合我國(guó)的立法現(xiàn)狀和我國(guó)的實(shí)際情況，因此，我認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)是非法人性質(zhì)的社會(huì)團(tuán)體，即非法人組織，同時(shí)具有訴訟主體資格。

我國(guó)《民法通則》第36 條規(guī)定，“法人是指具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織?！狈ㄈ俗鳛槟壳拔ㄒ慌c自然人并存的民事主體，基于法律的規(guī)定而享有權(quán)利能力和行為能力，其自然具有存在的原因及價(jià)值。與其他社會(huì)存在相比，法人具有自己獨(dú)特的特征，其中包括：獨(dú)立的名義、獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)、健全的組織機(jī)構(gòu)以及獨(dú)立的責(zé)任。根據(jù)我國(guó)《民法 ﹝7﹞﹝8﹞ 陳華彬：現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究，北京：法律出版社，2007。

陳華彬：現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究，北京：法律出版社，2007。通則》第37 條的規(guī)定，法人應(yīng)具備下列條件：第一，依法成立，其中包括成立程序和成立條件合法以及法人組織合法；第二，有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)。這是法人能夠獨(dú)立地享受民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是其能夠獨(dú)立地承擔(dān)民事責(zé)任的財(cái)產(chǎn)保障；第三，有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所；第四，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。

而所謂非法人組織，也被學(xué)界稱作非法人團(tuán)體，是對(duì)不具備法人資格但又能以自己名義獨(dú)立進(jìn)行一定民事活動(dòng)的組織體的總稱?，F(xiàn)代各國(guó)立法大多在自然人和法人之外，承認(rèn)有準(zhǔn)法人而具有某種主體性的社會(huì)組織的存在。

非法人組織有如下法律特征：第一，它是具有一定穩(wěn)定性的組織體；第二，有自己特定的活動(dòng)目的或者經(jīng)營(yíng)范圍；第三，有能夠由自己獨(dú)立支配的財(cái)產(chǎn)或經(jīng)費(fèi)；第四，設(shè)有代表人或管理人；第五，以非法人組織的名義進(jìn)行民事活動(dòng)。至于非法人組織的成立要件，我國(guó)《最高院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>若干問題的意見》第40 條明確規(guī)定：“其他組織是指合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織?！北日辗欠ㄈ私M織，業(yè)主委員會(huì)的合法性及組織機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定性無需贅言。非法人組織并不要求有獨(dú)自享有的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)，只要求有自己獨(dú)立支配的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)即可，這與業(yè)主委員會(huì)完全吻合。

由此可見，綜合《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)業(yè)主委員會(huì)的成立程序、職責(zé)設(shè)置及相關(guān)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定看，業(yè)主委員會(huì)完全符合非法人組織的構(gòu)成要件，其作為非法人組織的民事主體資格，是較為合理的。而且，要更加有效的保護(hù)全體業(yè)主的利益，還必須賦予業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格，使其在業(yè)主利益受到損害是可以以自己的名義起訴或應(yīng)訴，這一點(diǎn)是非常重要的。

結(jié) 語

文章的最后還需要理清楚的一點(diǎn)是業(yè)主委員會(huì)的能力，盡管上文已經(jīng)得出結(jié)論業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)是非法人性質(zhì)的組織，但業(yè)主委員會(huì)與其它非法人組織不是完全相同的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該有其自己能力的相應(yīng)規(guī)定。

首先業(yè)主委員會(huì)具有當(dāng)事人能力，包括權(quán)利能力和行為能力，這一點(diǎn)上文也提到過，其可以代表業(yè)主在法律規(guī)定的范圍內(nèi)行使權(quán)利，維護(hù)全體業(yè)主的利益，因此便具備了訴訟權(quán)利能力。實(shí)踐上，業(yè)主委員會(huì)的獨(dú)立職責(zé)在法律中有所規(guī)定，同時(shí)就要為其履行職責(zé)提供充分司法救濟(jì)，如果否認(rèn)其訴訟主體資格對(duì)其職責(zé)行使是十分不利的，所以，目前最高人民法院及一些地方法院都承認(rèn)了業(yè)主委員會(huì)的當(dāng)事人能力，承認(rèn)其能獨(dú)立進(jìn)行民事訴訟活動(dòng)。關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的訴訟范圍，有學(xué)者認(rèn)為，在業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格認(rèn)定問題上，應(yīng)區(qū)別不同情況，采取不同方式。業(yè)主委員會(huì)的訴訟主題資格有其局限，并不是所有的訴訟中業(yè)主委員會(huì)都是適格主體。將業(yè)主委員會(huì)的訴訟范圍限定在涉及住宅小區(qū)全體業(yè)主公共利益的物業(yè)管理糾紛內(nèi)，凡涉及全體業(yè)主公共利益的物業(yè)管理糾紛的，可以認(rèn)定其具有當(dāng)事人能力。既然認(rèn)定業(yè)主委員會(huì)具備當(dāng)事人能力，其就可以參加所有訴訟，起訴后，若發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)不是適格當(dāng)事人，再裁定駁回起訴即可，無需限制其涉訴范圍。

第二篇：業(yè)主委員會(huì)的法律地位

我國(guó)關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的立法現(xiàn)狀及具體實(shí)踐

在《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布之前，對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的法律地位，理論上和實(shí)踐中都有不同的觀點(diǎn)。2003年9月1日起開始實(shí)施的國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，第一次將“業(yè)主委員會(huì)”在行政法規(guī)這樣高層次的規(guī)范性法律文件中予以規(guī)定，從而在立法層面上正式創(chuàng)立我國(guó)的業(yè)主委員會(huì)制度?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第十五條的表述是：“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”。從這一表述上看，該條例主要從業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系上或者說從內(nèi)部關(guān)系上來定義業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)。至于在對(duì)外交往中，業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)及法律地位如何，該條例也沒有明確規(guī)定。

在案件訴訟中，我們認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)屬于《民事訴訟法》第四十九條規(guī)定的“其他組織”，具有民事訴訟主體資格。理由如下：《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>若干問題的意見》第40條規(guī)定： “民事訴訟法第四十九條規(guī)定的其他組織是指合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織，包括：

（1）依法登記領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的私營(yíng)獨(dú)資企業(yè)、合伙組織；

（2）依法登記領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的合伙型聯(lián)營(yíng)企業(yè)；

（3）依法登記領(lǐng)取我國(guó)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)；

（4）經(jīng)民政部門核準(zhǔn)登記領(lǐng)取社會(huì)團(tuán)體登記證的社會(huì)團(tuán)體；

（5）法人依法設(shè)立并領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的分支機(jī)構(gòu)；

???（6）中國(guó)人民銀行、各專業(yè)銀行設(shè)在各地的分支機(jī)構(gòu)；

（7）中國(guó)人民保險(xiǎn)公司設(shè)在各地的分支機(jī)構(gòu)；

???（8）經(jīng)核準(zhǔn)登記領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、村辦企業(yè)；

（9）符合本條規(guī)定條件的其他組織。”

依據(jù)當(dāng)時(shí)的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)具備了其他組織的幾個(gè)必要條件：

??? 第一，合法成立。建設(shè)部33號(hào)令<城市新建住宅小區(qū)管理辦法)第6條規(guī)定：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱管委會(huì))。管委會(huì)是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益?！边@充分說明業(yè)主委員會(huì)是在行政主管部門指導(dǎo)下組建，并取得批準(zhǔn)成立的合法組織。

??? 第二，一定組織機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，委員一般由業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)章程運(yùn)作。

?? 第三，有一定的財(cái)產(chǎn)。業(yè)主委員會(huì)財(cái)產(chǎn)來源于：(1)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備和物業(yè)管理辦公場(chǎng)所、經(jīng)營(yíng)用房及由此產(chǎn)生的收益由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主進(jìn)行監(jiān)督管理；

(2)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金；(3)業(yè)主委員會(huì)的辦公活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。

??? 綜上所述，業(yè)主委員會(huì)已具備了最高人民法院(關(guān)于適用{中華人民共和國(guó)民事訴訟法}若干問題的意見)，第40條規(guī)定的條件，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)屬具備民事主體資格的其他組織。業(yè)主委員會(huì)以原告的身份參加訴訟不應(yīng)再有爭(zhēng)議，因?yàn)檫@較之眾多業(yè)主各自起訴更為便捷，有利于保護(hù)業(yè)主的權(quán)益，也可減少訴訟成本。綜上分析，業(yè)主委員會(huì)為了全體業(yè)主的利益，可以自己的名義提起訴訟，具有原告資格，這一點(diǎn)在目前的司法實(shí)踐中各方的看法已經(jīng)基本一致。

但業(yè)主委員會(huì)可否在民事訴訟中作為被告呢？這一問題至今仍有較大爭(zhēng)議。我們認(rèn)為，以業(yè)主委員會(huì)沒有獨(dú)立財(cái)產(chǎn)，不能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任為由否定其被告主體資格的觀點(diǎn)不能成立。根據(jù)上相關(guān)規(guī)定，已明確了業(yè)主委員會(huì)符合民事訴訟法“其他組織”的條件。在上位法中也沒有禁止業(yè)主委員會(huì)作為被告的條款，因此業(yè)主委員會(huì)可以作為被告。

第三篇：業(yè)主委員會(huì)

今天，我們?cè)谶@里召開社區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)工作會(huì)議，會(huì)議的主要目的，就是要?jiǎng)訂T各社區(qū)進(jìn)一步統(tǒng)一思想、明確目標(biāo)，以積極的姿態(tài)、扎實(shí)有效推進(jìn)該項(xiàng)工作。成立業(yè)主委員會(huì)現(xiàn)已是大勢(shì)所趨，全市各區(qū)、街都在大力開展此項(xiàng)工作，我街東湖天下、東湖林語和行吟水榭小區(qū)已成立業(yè)主委員會(huì)，其他社區(qū)還需盡快組建。下面，我講三點(diǎn)意見：

一、抓住重點(diǎn)，突破關(guān)鍵，加快提升和諧社區(qū)建設(shè)水平

社區(qū)是最基層的自治組織，也是街道工作最堅(jiān)強(qiáng)的后盾。建設(shè)一個(gè)管理有序、服務(wù)完善、文明祥和的和諧社區(qū)，是我們社區(qū)管理體制調(diào)整的根本目的，也是加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)的基本目標(biāo)，我們要對(duì)照這一目標(biāo)，把握工作重點(diǎn)，抓住關(guān)鍵核心，猛攻薄弱環(huán)節(jié)，以重點(diǎn)工作的有效突破，帶動(dòng)社區(qū)建設(shè)水平的整體提升。

1、突出資源整合，優(yōu)化載體建設(shè)。要利用社區(qū)調(diào)整的契機(jī)，加大資源整合力度，讓有限的社區(qū)資源，發(fā)揮出更大的效能。要加快完善硬件設(shè)施。把配備社區(qū)用房作為社區(qū)建設(shè)的基礎(chǔ)性工程。近年來，通過整合、新建、租賃等途徑，我們已經(jīng)高標(biāo)準(zhǔn)解決了85%以上的社區(qū)服務(wù)用房，目前28個(gè)社區(qū)用房平均面積達(dá)800平方米左右，今后我們將繼續(xù)加大調(diào)配力度，按照用房面積與居住人口規(guī)模相適應(yīng)的原則，確保每個(gè)社區(qū)用房不少于1000平方米。要科學(xué)布局功能設(shè)置。根據(jù)“干部辦公空間最小化、居民活動(dòng)空間最大化、使用利用效益最優(yōu)化”的要求，調(diào)整社區(qū)用房的布局結(jié)構(gòu)，倡導(dǎo)“開放式辦公、一站式服務(wù)”，真正體現(xiàn)社區(qū)用房公共服務(wù)的特質(zhì)。要廣泛搭建服務(wù)平臺(tái)。因地制宜打造居家養(yǎng)老、醫(yī)療衛(wèi)生、文體活動(dòng)、社區(qū)警務(wù)等多功能為一體的社區(qū)綜合服務(wù)平臺(tái)，要注重功能的實(shí)效性，堅(jiān)決杜絕講排場(chǎng)的形式主義。

2、突出規(guī)范有序，理順各種關(guān)系。社區(qū)是社會(huì)管理體系的細(xì)胞，只有協(xié)調(diào)好錯(cuò)綜復(fù)雜的各種關(guān)系，才能有效發(fā)揮自身的職能和作用。要理順上下關(guān)系。當(dāng)前，社區(qū)工作行政化、“小馬拉大車”的現(xiàn)象十分普遍。要嚴(yán)格落實(shí)社區(qū)準(zhǔn)入制度，按照“權(quán)隨責(zé)走、費(fèi)隨事轉(zhuǎn)”的要求，明確社區(qū)工作重點(diǎn)，理清社區(qū)服務(wù)事項(xiàng)，不得將行政部門職責(zé)范圍內(nèi)的事項(xiàng)隨意轉(zhuǎn)嫁給社區(qū)。要理順村社關(guān)系。當(dāng)前，少數(shù)社區(qū)村居混為一談、村社職責(zé)不清，嚴(yán)重影響了工作開展。要明確“股權(quán)分紅跟人走、管理服務(wù)在社區(qū)”的原則，只要是居住在社區(qū)的村民，就是社區(qū)服務(wù)的對(duì)象。下一步，我們還將加大“村居合一”力度，從源頭上解決村社職責(zé)交叉的矛盾。要理順內(nèi)部關(guān)系。進(jìn)一步完善“一委一居一站一辦”新型社區(qū)服務(wù)管理構(gòu)架，突出社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)核心作用，充分發(fā)揮其在社區(qū)治理中的組織、領(lǐng)導(dǎo)、監(jiān)督作用，居委會(huì)要指導(dǎo)和監(jiān)督社區(qū)內(nèi)社會(huì)組織、業(yè)主委員會(huì)開展工作。

3、突出服務(wù)為本，提升服務(wù)效能。服務(wù)是社區(qū)的天職。要進(jìn)一步創(chuàng)新服務(wù)內(nèi)容、提高服務(wù)質(zhì)量，讓居民在優(yōu)質(zhì)服務(wù)中感受社區(qū)的便利、體會(huì)社區(qū)的價(jià)值。要推進(jìn)網(wǎng)格化服務(wù)。把社區(qū)網(wǎng)格化建設(shè)作為創(chuàng)新社區(qū)服務(wù)的總抓手。每個(gè)社區(qū)原則上以四百戶左右為一個(gè)網(wǎng)格單元，每個(gè)網(wǎng)格配備1-2名網(wǎng)格員，承諾社區(qū)網(wǎng)格服務(wù)內(nèi)容，發(fā)放市民聯(lián)系卡，讓每個(gè)社工(網(wǎng)格員)成為居民家庭的“貼心管家”，增強(qiáng)居民群眾對(duì)社區(qū)的歸屬感和親情感。要推進(jìn)社會(huì)化服務(wù)。將社工、社區(qū)各類組織、同駐共建單位和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等服務(wù)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行優(yōu)化整合，按照有償、無償、志愿服務(wù)的形式，為社區(qū)居民提供更加便捷、更加人性化的服務(wù)。要推進(jìn)互動(dòng)化服務(wù)。社區(qū)居民往往來自不同的地方，即使同住一棟樓，彼此也不熟悉。陌生人社區(qū)對(duì)社區(qū)發(fā)展極為不利。要以社會(huì)組織重建為抓手，開展形式多樣的互動(dòng)性活動(dòng)，密切鄰里關(guān)系，增進(jìn)互動(dòng)交流，把陌生的、分散的社會(huì)元素有機(jī)整合起來，服務(wù)社區(qū)居民。

4、突出固本強(qiáng)基，加強(qiáng)社區(qū)黨建。社區(qū)黨組織是社區(qū)各種組織和各項(xiàng)工作的領(lǐng)導(dǎo)核心，要在構(gòu)建社區(qū)大黨建格局、提升社區(qū)黨建水平上下功夫。要拓展黨建平臺(tái)。把黨組織覆蓋和社區(qū)網(wǎng)格化設(shè)置融合起來，使黨的工作觸角延伸到每個(gè)網(wǎng)格、每個(gè)門棟、每戶家庭，實(shí)現(xiàn)黨的組織和工作全覆蓋。要把轄區(qū)內(nèi)的非公有制經(jīng)濟(jì)組織、社會(huì)組織納入黨建、共建范圍，讓經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為和諧社區(qū)建設(shè)優(yōu)勢(shì)。要發(fā)揮黨員作用。把社區(qū)黨員推向社區(qū)活動(dòng)和服務(wù)群眾的前沿陣地，幫群眾排憂解難，增強(qiáng)黨員影響力和組織凝聚力。要實(shí)行街道機(jī)關(guān)黨員干部到居住社區(qū)報(bào)到制度，參與社區(qū)志愿活動(dòng)，督促他們?cè)谏鐓^(qū)發(fā)揮作用。要打造黨建品牌。以“群眾得實(shí)惠、黨建有活力”為龍頭，努力創(chuàng)建社區(qū)黨建特色。結(jié)合社區(qū)“一居一品”建設(shè)，賦予黨建新內(nèi)涵，打造一批功能型、服務(wù)型、文化型等特色黨建品牌，放大品牌效應(yīng)，使社區(qū)黨建的出色成效，成為和諧社區(qū)建設(shè)的強(qiáng)大推力。

5、突出運(yùn)轉(zhuǎn)高效，強(qiáng)化社區(qū)保障。以強(qiáng)化基礎(chǔ)保障為重點(diǎn)，努力為社區(qū)創(chuàng)造良好的發(fā)展條件。要加強(qiáng)隊(duì)伍保障。社區(qū)工作者被稱為“小巷總理”，工作好壞直接關(guān)系和諧社區(qū)建設(shè)的成效。要利用這次村、居“兩委”換屆選舉的契機(jī)，選優(yōu)配強(qiáng)社區(qū)“兩委”班子。堅(jiān)持教育培訓(xùn)和實(shí)踐鍛煉并重，不斷提升社區(qū)工作者的綜合能力，真正把我們的社區(qū)干部隊(duì)伍打造成善做城市工作的行家里手。要落實(shí)經(jīng)費(fèi)保障。街道財(cái)政要向社區(qū)建設(shè)、民生事業(yè)傾斜，逐年遞增預(yù)算，對(duì)“村居合一”的社區(qū)，按標(biāo)準(zhǔn)撥付社區(qū)經(jīng)費(fèi)，不占用村級(jí)集體資產(chǎn)資金，為社區(qū)的公益性、社會(huì)性、服務(wù)性支出提供基本保障。要規(guī)范社區(qū)經(jīng)費(fèi)管理，把有限的資金用在刀刃上。要完善制度保障。制定完善社區(qū)發(fā)展績(jī)效考核機(jī)制，加大重點(diǎn)工作考核力度。實(shí)施社區(qū)工作人員等級(jí)評(píng)定、民主評(píng)議等考核制度，真正做到能上能下、能進(jìn)能出，逐年提高社區(qū)工作者待遇，激勵(lì)社區(qū)工作者干事創(chuàng)業(yè)的積極性。

三、齊抓共管，強(qiáng)攻薄弱，加快實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理工作新突破

物業(yè)管理是涉及千家萬戶的一項(xiàng)民生工程，也是我們街道推進(jìn)城市工作一項(xiàng)艱巨任務(wù)。社區(qū)管理體制調(diào)整以來，我們圍繞加強(qiáng)物業(yè)管理，展開了一系列的基礎(chǔ)性工作，設(shè)置了部門，調(diào)配了力量，完善了制度，并多次和房管、城管等部門研究磋商，明確了街道和相關(guān)管理各方的職責(zé)定位。下階段，我們重點(diǎn)要在管理的實(shí)效上求突破，通過街道上下的共同努力，切實(shí)解決城區(qū)物業(yè)糾紛多、物管水平低的問題，讓廣大市民處處感受到城市形象的日益變新。

1、要完善機(jī)制，凝聚工作合力。物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要各方協(xié)調(diào)，合力推進(jìn)。要強(qiáng)化統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。建立完善市職能部門、街道、社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)企業(yè)“五位一體”的物業(yè)管理新體制，各司其職、互相促進(jìn)。街道物管中心作為物業(yè)管理主管部門，要組織指導(dǎo)、綜合協(xié)調(diào)全街道物管工作開展，使各種管理手段、管理要素為工作所用，形成強(qiáng)大的管理合力。要強(qiáng)化主體責(zé)任。各社區(qū)要負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)日常工作的指導(dǎo)與監(jiān)督，化解物業(yè)管理矛盾，解決居民訴求，真正把物業(yè)管理納入社區(qū)工作范疇，融入社區(qū)綜合管理，使社區(qū)成為物業(yè)管理工作的堅(jiān)強(qiáng)“堡壘”。要強(qiáng)化部門配合。街道各職能部門要加強(qiáng)物管工作的聯(lián)動(dòng)配合，主動(dòng)擔(dān)當(dāng)物管工作的相關(guān)職責(zé)，為全街道物業(yè)管理健康有序開展竭智盡力。要對(duì)接好城管、公安等管理服務(wù)職能向社區(qū)延伸，加快融入小區(qū)物業(yè)管理，發(fā)揮積極作用。

2、要標(biāo)本兼治，提升管理水平。堅(jiān)持市場(chǎng)手段和行政手段并舉，加大推進(jìn)力度，加快實(shí)現(xiàn)物管工作的提質(zhì)增效。要推行分類管理。堅(jiān)持市場(chǎng)化方向，在商品住宅小區(qū)推行市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)，完善招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)制度，健全企業(yè)管理機(jī)制，加快提升管理水平。對(duì)老小區(qū)、拆遷安置小區(qū)，由街道提供準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)，并積極創(chuàng)造條件向市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)過渡，鼓勵(lì)導(dǎo)向村、社區(qū)自發(fā)組建專業(yè)公司，承接安置小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。要嚴(yán)格市場(chǎng)監(jiān)管。聯(lián)合房管、工商等部門，大力整頓物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，把物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為作為市場(chǎng)準(zhǔn)入退出的重要依據(jù)，形成優(yōu)勝劣汰機(jī)制，倒逼物業(yè)企業(yè)規(guī)范運(yùn)作。要積極培育和引進(jìn)品牌物業(yè)企業(yè)，發(fā)揮優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)的集聚、輻射效應(yīng)，帶動(dòng)全街道物業(yè)企業(yè)健康發(fā)展。要化解物管矛盾。建立小區(qū)物業(yè)投訴和應(yīng)急服務(wù)機(jī)制，及時(shí)回應(yīng)居民訴求，幫助解決實(shí)際困難。要建立完善物管糾紛快速調(diào)解處理機(jī)制，有效解決影響小區(qū)穩(wěn)定和諧的源頭性問題。引導(dǎo)好、保護(hù)好群眾物管自治組織的積極性，加快提升物業(yè)管理社會(huì)化、和諧化發(fā)展水平。

3、要多措并舉，促進(jìn)長(zhǎng)效管理。物業(yè)管理工作關(guān)系復(fù)雜、任務(wù)艱巨，必須多管齊下，常抓不懈，促進(jìn)良性循環(huán)。要狠抓薄弱環(huán)節(jié)。繼續(xù)加大老小區(qū)和城中村改造力度，完善小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，提升宜居環(huán)境，為物業(yè)管理夯實(shí)基礎(chǔ)。要結(jié)合“環(huán)境綜合整治百日行動(dòng)”，重拳整治小區(qū)內(nèi)違法搭建、損綠毀綠、破墻開店等行為，集中解決一批群眾反映強(qiáng)烈的環(huán)境臟亂差問題，嚴(yán)防死灰復(fù)燃。要加大考核力度。建立由市相關(guān)職能部門和街道、社區(qū)為成員單位的住宅小區(qū)物業(yè)管理督查考核小組，以群眾滿意度作為核心，對(duì)全街道小區(qū)物管企業(yè)服務(wù)行為進(jìn)行日常監(jiān)管和年終考核，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、查找問題、整改問題，嚴(yán)格獎(jiǎng)懲制度，通報(bào)考核結(jié)果，考核分值和服務(wù)費(fèi)緊密掛鉤，激勵(lì)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量。要加強(qiáng)輿論導(dǎo)向。加大物業(yè)管理法規(guī)的宣傳力度，增強(qiáng)社會(huì)各界對(duì)物業(yè)管理工作的認(rèn)同感。倡導(dǎo)居民樹立“花錢買服務(wù)”的消費(fèi)理念，努力破解長(zhǎng)期欠繳物業(yè)費(fèi)的難題。要積極引導(dǎo)黨員干部帶頭遵守業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)章制度，自覺履行業(yè)主的責(zé)任和義務(wù)，積極維護(hù)物業(yè)管理秩序，形成全民參與、齊抓共管的生動(dòng)局面。

同志們，加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)、物業(yè)管理，事關(guān)群眾切身利益、事關(guān)社會(huì)和諧穩(wěn)定，責(zé)任重大、使命光榮。讓我們以更高的定位、更實(shí)的舉措，開拓創(chuàng)新，不懈努力，奮力譜寫城市工作的嶄新篇章，為建設(shè)現(xiàn)代化濱江花園城市建設(shè)作出更大的貢獻(xiàn)！

第四篇：業(yè)主委員會(huì)(簡(jiǎn)要)

關(guān)于業(yè)主委員會(huì)：

業(yè)主委員會(huì)，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。

一、業(yè)主委員會(huì)

業(yè)主委員會(huì)，是指由業(yè)主選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主利益的組織，是業(yè)主行使共同管理權(quán)的一種特殊形式。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，一般由5至11人組成。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力基礎(chǔ)是其對(duì)物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對(duì)該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。

二、任職條件

業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主或業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5至11人組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；

（三）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時(shí)間。

三、職責(zé)

1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定

業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

2、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》的規(guī)定

業(yè)主委員會(huì)除依法履行職責(zé)外，同時(shí)履行下列職責(zé)：

（一）擬訂選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案；

（二）擬訂業(yè)主委員會(huì)的財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定；

（三）擬訂業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約修改方案，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定；

（四）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度的方案，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定；

（五）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、收益方案，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定；

（六）擬訂專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定；

（七）擬訂改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的方案，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定；

（八）對(duì)違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行處理。

3、《業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則》的規(guī)定

業(yè)主大會(huì)可以制訂《業(yè)主委員會(huì)章程》或者《業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則》對(duì)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)作出更具體的規(guī)定。

業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）根據(jù)業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的方案、選聘實(shí)施人以及解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的議案，提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定；

（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）根據(jù)業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂業(yè)主委員會(huì)的財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案，提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定；

（五）根據(jù)業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則》和《管理規(guī)約》修改方案，提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定；

（六）根據(jù)業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂建筑區(qū)劃內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度的方案，提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定；

（七）根據(jù)業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)共有部分的使用、收益方案，提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定；

（八）根據(jù)業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂建筑物及其附屬設(shè)施維修資金使用、續(xù)籌方案，提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定；

（九）根據(jù)業(yè)主的提議，擬訂本建筑區(qū)劃的劃分、調(diào)整方案，提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定；

（十）初審物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人制訂的服務(wù)計(jì)劃，提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定；

（十一）提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定終止業(yè)主委員會(huì)委員資格，增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員；

（十二）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人履行物業(yè)服務(wù)合同，并每半年對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行物業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行一次全面考核評(píng)定。

（十三）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，對(duì)違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行處理；

（十四）督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（十五）督促未按照管理規(guī)約的約定繳存建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的業(yè)主，限期交納建筑物及其附屬設(shè)施維修資金。

（十六）對(duì)有關(guān)檔案資料、會(huì)議記錄、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)的財(cái)物進(jìn)行妥善保管；

（十七）及時(shí)了解業(yè)主、使用人的意見和建議，形成議案提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定；

（十八）協(xié)調(diào)業(yè)主與業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人之間的關(guān)系，調(diào)處業(yè)主與業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人之間的物業(yè)管理糾紛；

（十九）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理政策法規(guī)的學(xué)習(xí)和宣傳，不斷提高業(yè)主自主管理的意識(shí)和能力；

（二十）建立業(yè)主委員會(huì)接待制度，接受業(yè)主、使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督，并定期將工作情況以公告等形式向全體業(yè)主報(bào)告；

（二十一）依法忠實(shí)履行職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定；

（二十二）定期參加房產(chǎn)管理部門組織的物業(yè)管理培訓(xùn)，接受街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)以及房產(chǎn)管理部門的指導(dǎo)與監(jiān)督；

（二十三）按規(guī)定建立業(yè)主委員會(huì)信用信息；

（二十四）積極配合公安機(jī)關(guān)、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)做好計(jì)劃生育、流動(dòng)人口、犬只管理等相關(guān)工作；

（二十五）不得以業(yè)主委員會(huì)名義從事與本建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)，不得組織、參與任何經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，其委員及其近親屬不得在為本建筑區(qū)劃提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、機(jī)構(gòu)中任職。

四、歷史沿革

2003年，《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)，它第一提出了“業(yè)主大會(huì)”這個(gè)概念，并且還把名稱為“業(yè)主委員會(huì)”的小組，確定為“業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”的法律地位。

2007年《物權(quán)法》出臺(tái)，它更從人大立法高度確立了業(yè)主組織——業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的法律地位。盡管2007年《物業(yè)管理?xiàng)l例》修改之后取消了業(yè)委會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)的限制，但是其決定內(nèi)容和效力還受到《物權(quán)法》第七十六條的限制。

第五篇：業(yè)主委員會(huì)簡(jiǎn)要

業(yè)主委員會(huì)簡(jiǎn)要

1、業(yè)主委員會(huì)定義：業(yè)主委員會(huì)是指由業(yè)主選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主利益的組織，是業(yè)主行使共同管理權(quán)的一種特殊形式。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，一般由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力基礎(chǔ)是其對(duì)物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對(duì)該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。

2、業(yè)主委員會(huì)委員必須符合下列條件：①是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主；②能夠遵守物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件和業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程；③有一定組織能力和必要工作時(shí)間，能夠較好履行業(yè)主委員會(huì)成員職責(zé)；④品行端正無劣跡；⑤熱心公益事業(yè)。

3、《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：①召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；②代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；③及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；④監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；⑤業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

4、《業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則》的規(guī)定：業(yè)主大會(huì)可以制訂《業(yè)主委員會(huì)章程》或者《業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則》對(duì)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)作出更具體的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）根據(jù)業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的方案、選聘實(shí)施人以及解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的議案，提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定；

（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）根據(jù)業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂建筑區(qū)劃內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度的方案，提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定；

（五）根據(jù)業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)共有部分的使用、收益方案，提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定；

（六）根據(jù)業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂建筑物及其附屬設(shè)施維修資金使用、續(xù)籌方案，提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定；

（七）根據(jù)業(yè)主的提議，擬訂本建筑區(qū)劃的劃分、調(diào)整方案，提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定；

（八）初審物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人制

訂的服務(wù)計(jì)劃，提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定；

（九）提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定終止業(yè)主委員會(huì)委員資格，增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員；

（十）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人履行物業(yè)服務(wù)合同，并每半年對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行物業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行一次全面考核評(píng)定。

（十一）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，對(duì)違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行處理；

（十二）督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（十三）督促未按照管理規(guī)約的約定繳存建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的業(yè)主，限期交納建筑物及其附屬設(shè)施維修資金。

（十四）對(duì)有關(guān)檔案資料、會(huì)議記錄、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)的財(cái)物進(jìn)行妥善保管；

（十五）及時(shí)了解業(yè)主、使用人的意見和建議，形成議案提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定；（十六）協(xié)調(diào)業(yè)主與業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人之間的關(guān)系，調(diào)處業(yè)主與業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人之間的物業(yè)管理糾紛；（十七）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理政策法規(guī)的學(xué)習(xí)和宣傳，不斷提高業(yè)主自主管理的意識(shí)和能力；（十八）建立業(yè)主委員會(huì)接待制度，接受業(yè)主、使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督，并定期將工作情況以公告等形式向全體業(yè)主報(bào)告；（十九）依法忠實(shí)履行職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定；（二十）定期參加房產(chǎn)管理部門組織的物業(yè)管理培訓(xùn)，接受街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)以及房產(chǎn)管理部門的指導(dǎo)與監(jiān)督；（二十一）按規(guī)定建立業(yè)主委員會(huì)信用信息；（二十二）積極配合公安機(jī)關(guān)、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)做好計(jì)劃生育、流動(dòng)人口、犬只管理等相關(guān)工作；（二十三）不得以業(yè)主委員會(huì)名義從事與本建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)，不得組織、參與任何經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。

2011-09-09