第一篇：如何做好小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作

如何做好小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作——1234工作法

2014-01-07 馬順宏 物業(yè)管理資訊

回復(fù)“8”查看物業(yè)公司年終總結(jié)專輯

回復(fù)“1”查看全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn)事宜 回復(fù)“y+姓名+手機(jī)號(hào)碼”報(bào)名物業(yè)項(xiàng)目精細(xì)化管理課程班 回復(fù)“9”查2014日歷

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據(jù)統(tǒng)計(jì)：上海市物業(yè)居住小區(qū)已逾萬個(gè)，建筑面積逾五億平方米。隨著許多物業(yè)公司把企業(yè)做大做強(qiáng)的決心，物業(yè)管理的面積必將進(jìn)一步擴(kuò)大。做大易，做強(qiáng)難。若要難變易，小區(qū)經(jīng)理管理層的強(qiáng)不強(qiáng)，是一個(gè)舉足輕重的關(guān)鍵，也是我們物業(yè)能否立足市場(chǎng)生死攸關(guān)的事情。

作為一個(gè)物業(yè)居住小區(qū)，是政府社區(qū)化管理中的一塊實(shí)體；作為一個(gè)小區(qū)經(jīng)理，縱向有政府的政策和各部門的指導(dǎo)；橫向有居委會(huì)、業(yè)委會(huì)的協(xié)調(diào)，物業(yè)服務(wù)涉及到廣大業(yè)主的民生，其服務(wù)內(nèi)容廣闊到幾乎沒有邊緣。俗話說：思路決定出路。本人根據(jù)15年物業(yè)管理和5年業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人的經(jīng)歷，教訓(xùn)和經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)歷，試歸納“一、二、三、四”的工作方法，供同行人參考。

一、定位：一個(gè)誠(chéng)信服務(wù)的角色

物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)一旦簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》進(jìn)駐該小區(qū)后，就意味著進(jìn)入了角色，要全面屢行《物業(yè)服務(wù)合同》約定的各項(xiàng)義務(wù)權(quán)力，執(zhí)行好收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，開展《上海市物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的服務(wù)。作為小區(qū)經(jīng)理，要把這五項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容進(jìn)行分解，編制出對(duì)應(yīng)的服務(wù)方案、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作流程、工作記錄、檢查講評(píng)等內(nèi)容的工作制度。這個(gè)工作制度覆蓋了全部服務(wù)責(zé)任、保證服務(wù)項(xiàng)目的完全落實(shí)。這是小區(qū)物業(yè)服務(wù)的主線條和依據(jù)。

為了體現(xiàn)規(guī)范，除工作制度外，還要有與收費(fèi)等級(jí)相匹配的數(shù)種便民（無償）服務(wù)，具體內(nèi)容要業(yè)主看得到、物業(yè)做得到，又要與業(yè)委會(huì)協(xié)商是當(dāng)前緊迫解決的事項(xiàng)。

為了體現(xiàn)誠(chéng)信，往往有許多在《物業(yè)服務(wù)合同》外而又必遇的事項(xiàng)。比如：

1、高空墜物現(xiàn)象；

2、空調(diào)滴水外管的安裝和定期維護(hù)；

3、曬衣龍門架統(tǒng)一為伸縮架；

4、不要在共公部位安裝電視天線等管理難題。作為物業(yè)服務(wù)一般采用：（1）每年定期普查，尤其在臺(tái)風(fēng)暴雨高發(fā)期間；（2）在業(yè)主安裝前給予提示；（3）收集、豋記業(yè)主的報(bào)告，及時(shí)勘查，給相關(guān)業(yè)主的書面通知；（4）為業(yè)主提供空調(diào)等專業(yè)維修電話和聯(lián)系方式；（5）重大事情與業(yè)委會(huì)、居委會(huì)求得協(xié)調(diào)和支持。這些工作因含糊不得、避不開就要做細(xì)致，避免因“不作為”而激怒業(yè)主，影響各類費(fèi)用的收繳。在做這些事中體現(xiàn)出物業(yè)的“誠(chéng)信”。誠(chéng)信是企業(yè)的立身之本，真如周總理說過：“世界上最聰明的是最老實(shí)的人，因?yàn)橹挥欣蠈?shí)人才能經(jīng)得起事實(shí)和歷史的考驗(yàn)?！?二、二個(gè)負(fù)責(zé)：向業(yè)主負(fù)責(zé)向物業(yè)公司負(fù)責(zé)

物業(yè)的第一特性是不可移動(dòng)性。小區(qū)是我們物業(yè)生存的地方，要長(zhǎng)久生存下去，就必須向業(yè)主們負(fù)責(zé)。做到負(fù)責(zé)，通常有這三方面：

1、居住小區(qū)內(nèi)維修項(xiàng)目要做得價(jià)廉、質(zhì)好、透明度高。一般性維修在委托范圍內(nèi)及時(shí)做好，有清楚的時(shí)段性清單；搶修性項(xiàng)目先做后報(bào)或邊做邊報(bào)業(yè)委會(huì)；金額較大項(xiàng)目在按合同規(guī)定讓業(yè)委會(huì)參與走程序，這樣的項(xiàng)目請(qǐng)業(yè)委會(huì)一起共同定方案、共同選聘施工隊(duì)、共同簽合同、共同驗(yàn)收、共同確定付款方式的“五共同”，前面“功課”做好了，后面一切順利了。

2、及時(shí)處理小區(qū)內(nèi)違章違規(guī)現(xiàn)象。在小區(qū)內(nèi)此類現(xiàn)象不斷發(fā)生：如外墻上空調(diào)滴水管不入總管、在外墻上擅搭鴿棚、高樓安裝曬衣龍門架﹑頂層曬衣被、放盆花等。對(duì)這種現(xiàn)象（1）要有《業(yè)主管理規(guī)約》中明文約束；（2）物業(yè)要管得越早越好；（3）在勸阻和排難中與居委會(huì)、業(yè)委會(huì)聯(lián)手做容易奏效。

3、每年二次公布小區(qū)的公益性收支和維修資金帳目。公布時(shí)注意準(zhǔn)確無疑義，這樣事情做得清清楚楚，資金用得明明白白業(yè)主們才放心。

總之維修好、無違章外觀好、資金帳目清使小區(qū)的綜合價(jià)值高了，從最大程度上保障了業(yè)主權(quán)益。

向物業(yè)公司負(fù)責(zé)。因?yàn)楣臼俏飿I(yè)人員的依附單位。我們的做法是：

1、千方百計(jì)完成份內(nèi)的服務(wù)內(nèi)容，力所能及承擔(dān)份外事，以保證物業(yè)各類費(fèi)用的收繳率。任何時(shí)間、任何事情與業(yè)主不“口角”，“多種花不栽刺，多幫助不索取”。對(duì)暫欠費(fèi)的業(yè)主及時(shí)了解想法和解決困難，用勤、情、理來操作，切忌欠費(fèi)“滾雪球”越拖越大，要有緊迫感，要用心去做。

2、對(duì)不尊重物業(yè)人員的行為，堅(jiān)決正當(dāng)維權(quán)。我們有一個(gè)小區(qū)安保在制止一個(gè)年輕車主違規(guī)停車時(shí)，一言不合被車主打折了肋骨。我們立即趕到現(xiàn)場(chǎng)。一方面開驗(yàn)傷單送醫(yī)院就診；另方面與居委會(huì)、打人者長(zhǎng)輩取得聯(lián)系，肇事家人要求協(xié)商，最后在合情、合理、合法基礎(chǔ)上進(jìn)行了賠償處理。總之：服務(wù)好促進(jìn)收費(fèi)率高、讓物業(yè)工作人員工作有尊嚴(yán)，二者不偏廢。

在許多時(shí)候，業(yè)主利益和公司利益難免有沖突時(shí)，就憑我們的法律和良心這二個(gè)法碼進(jìn)行平衡，而溝通與協(xié)調(diào)是最好的出路。三、三個(gè)理念：貭量理念風(fēng)險(xiǎn)理念人性化理念

1、服務(wù)質(zhì)量的理念。一個(gè)小區(qū)經(jīng)理經(jīng)營(yíng)著一方天地。這塊天地政府各部門的評(píng)定、社會(huì)各界的監(jiān)督、媒體的傳播、業(yè)主的測(cè)評(píng)?使你的工作不封閉而徹底透明，這種情況使你煩惱或開心，這種透明決定著企業(yè)生存之路的寬窄。作為物業(yè)要收獲各類費(fèi)用，必須保證服務(wù)質(zhì)量。因此業(yè)主繳費(fèi)率是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的刻度表，兩者相聯(lián)相咉。從這含義講：服務(wù)質(zhì)量是魂。

2、風(fēng)險(xiǎn)的理念。有人說物業(yè)是個(gè)旱澇保收的行業(yè)，其實(shí)并不風(fēng)平浪靜。工作中要避很多“暗礁”很多“險(xiǎn)”：（1）電梯故障關(guān)人的意外；（2）公用管道滲漏引起的損壞賠償；（3）機(jī)動(dòng)車在停泊中的損壞責(zé)任；（4）非機(jī)動(dòng)車連續(xù)失竊電瓶的事件；（5）冰雪天的跌傷；（6）樓道里好皮鞋被竊??大大小小、份內(nèi)份外，一個(gè)物業(yè)“不作為”，一個(gè)細(xì)節(jié)不到位就容易賠償。這樣賠償不斷，能使企業(yè)名氣大虧。因此制度的嚴(yán)密、設(shè)施的完備、服務(wù)細(xì)節(jié)的到位是避風(fēng)險(xiǎn)的唯一途徑。

3、人性化的理念。我們有一個(gè)小區(qū)二年前突然發(fā)現(xiàn)高層地下室有跳蚤。凡去停非機(jī)動(dòng)車、打乒乓活動(dòng)的人都被咬得紅斑塊塊奇癢無比，一時(shí)人心慌慌。物業(yè)成眾矢之“的”。與業(yè)委會(huì)一起細(xì)分拆，發(fā)覺這是流浪貓?jiān)诘叵率页扇航Y(jié)隊(duì)作窩下崽引的禍。于是一方面依靠業(yè)委會(huì)出資支持；另一方面請(qǐng)區(qū)防疫站來滅殺，化了近二千元施放了特殊武器“煙霧彈”；再方面今后在高溫季節(jié)毎半月公共部位徹底滅殺。為了根除源頭，鼓勵(lì)員工捉貓。這引起觀念上的沖突：愛貓的人說你們物業(yè)不人道，貼出的布吿上被凃?qū)懟虮凰罕回?zé)罵；也有人說跳蚤的毒要害到下一代。物業(yè)便釆用了幾種人性化辦法：（1）對(duì)喂貓人不勸說不阻止不反對(duì)；（2）對(duì)野貓不打不殺，捉住貓后放在透氣紙板箱內(nèi)，安全搬移到浦東苗圃適合它們生長(zhǎng)的環(huán)境里；（3）在地下室有幼貓一窩暫不放逐，待能獨(dú)立生存后再移走；（4）請(qǐng)業(yè)委會(huì)與我們共同作宣傳；（5）鼓勵(lì)員工有獎(jiǎng)捉放掉二十多只流浪貓。就這樣切斷了跳蚤傳播途徑、宣傳其嚴(yán)重危害、促進(jìn)了公共場(chǎng)所整潔。歷時(shí)一年，各方反映平靜。人性化的平息了跳蚤事件。

四、合力：四方聯(lián)手

居住物業(yè)小區(qū)主要相鄰關(guān)系是：以業(yè)主為代表的有業(yè)委會(huì)、服務(wù)方有物業(yè)、居委會(huì)、政府各部門如警署等。實(shí)踐使我體會(huì)到：做事需伙伴，謀事需互補(bǔ)，朋友多了力量也大，增加了自信，工作容易出成果。因此根據(jù)需要找伙伴真重要。

小區(qū)非機(jī)動(dòng)車庫(kù)內(nèi)，總有一批放置很久而又損壞的“僵尸”自行車，說無主卻有主，讓其修沒人應(yīng)，占地方礙場(chǎng)觀。我們與警署一起四方聯(lián)手：（1）在確定清理日前一個(gè)月向居民貼出清理吿示，四家公章一起蓋；（2）清理時(shí)間前一周在要處理車上貼標(biāo)簽；（3）清除當(dāng)天四方人到場(chǎng)，警署聯(lián)系市容大隊(duì)派來二輛卡車，給每輛廢舊車攝像、留存、備查；（4）實(shí)事求是地處理遺留問題，事后僅處理了一家。因?yàn)橛信普盏膹U舊車涉及到產(chǎn)權(quán)，才要如此謹(jǐn)慎。四方出手共清理掉47輛廢棄車，根除了這一公害。我們還在另一個(gè)小區(qū)采用四方聯(lián)手，對(duì)機(jī)動(dòng)車設(shè)道禁卡裝置，加強(qiáng)管理，排解實(shí)際困難，使停車費(fèi)增收三分之一，“停車難”得緩解。根據(jù)事大小，伙伴牽手有多少。我的雙重身份和經(jīng)歷,體會(huì)有三：

1、高度重視每一個(gè)居民﹙業(yè)主﹚來信來電來訪，因?yàn)槲飿I(yè)和業(yè)主之間平等契約關(guān)系給予了他們這種權(quán)力同時(shí)物業(yè)才有收費(fèi)的義務(wù)。

2、高度重視物業(yè)與業(yè)委會(huì)關(guān)系，松緊有章法，因?yàn)槔习傩障Ｍ吹揭粋€(gè)各司其職、規(guī)范運(yùn)作的局面。

3、高度重視和珍惜四方聯(lián)手的工作局面，因?yàn)樽h事需參湈，辦事要互補(bǔ)，安定和諧之風(fēng)靠大家來共創(chuàng)。via.城市開發(fā)

第二篇：如何做好小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作

如何做好小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作

如何做好小區(qū)物業(yè)管理我總結(jié)了幾點(diǎn)：

１．尊重員工，增強(qiáng)員工忠誠(chéng)度充分信任員工、理解員工、尊重員工的人才工作方針，引導(dǎo)員工積極參與企業(yè)的決策、管理，最大限度發(fā)揮員工的聰明才智，為每個(gè)員工創(chuàng)造展示才華的空間。２．增強(qiáng)歸屬感 激發(fā)員工的工作主動(dòng)性和積極性，保證為公司取得實(shí)際效益的員工及其行為受到尊重，同時(shí)獲得相應(yīng)的物質(zhì)利益。從而讓員工愿意為公司奉獻(xiàn)，提高員工對(duì)企業(yè)的忠誠(chéng)度，進(jìn)

而提升業(yè)主對(duì)物業(yè)的滿意度。

３．規(guī)劃員工職業(yè)生涯，增強(qiáng)員工成就感公司與員工是利益共同體，一個(gè)企業(yè)發(fā)展的最理想狀態(tài)

就是企業(yè)發(fā)展方向與員工發(fā)展方向的高度統(tǒng)一?！耙匀藶楸尽本褪且龠M(jìn)人的全面發(fā)展，企業(yè)為員工搭建實(shí)現(xiàn)個(gè)人人生價(jià)

值的平臺(tái)，形成工作學(xué)習(xí)化、學(xué)習(xí)工作化的學(xué)習(xí)型企業(yè)氛圍。

4、努力和業(yè)主搞好關(guān)系，使業(yè)主支持物業(yè)管理

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)以職業(yè)化的要求，不斷與業(yè)主溝通，宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》，使物業(yè)管理工作與業(yè)主的營(yíng)銷宣傳工

作結(jié)合到一起。

物業(yè)的外墻像業(yè)主筆挺整潔的西服，物業(yè)管理公司應(yīng)該把他熨的平平整整；物業(yè)的內(nèi)區(qū)像業(yè)主的襯衫，物業(yè)管理公司應(yīng)該把他打理的整潔干凈。這樣才能體現(xiàn)業(yè)主的身份，維

護(hù)業(yè)主的尊嚴(yán)。

5、不斷培訓(xùn)、不斷改進(jìn)，形成差異化服務(wù)物業(yè)管理從清潔、保安、維修，延伸到商務(wù)、娛樂、教育等居民生活的方方面面。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)與關(guān)聯(lián)行業(yè)進(jìn)行充分交融，構(gòu)筑合理的多鏈條式物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)

結(jié)構(gòu)，以此產(chǎn)生最大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)管理企業(yè)管理人員了明確的要

求，為此，需要加強(qiáng)對(duì)員工進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)。不斷加強(qiáng)培訓(xùn)，努力改進(jìn)。使業(yè)主感到服務(wù)周到細(xì)致，使業(yè)主滿意。加強(qiáng)員工服務(wù)意識(shí)、觀念和服務(wù)技能的培訓(xùn)。從而

使小區(qū)做得更好，更完善！

淮安市銀盾物業(yè)服務(wù)有限 如何做好物業(yè)服務(wù)業(yè)主有想法

衢州新聞網(wǎng)｜2011-08-30 14:36

隨著人們對(duì)生活品質(zhì)的要求越來越高，市民對(duì)物業(yè)服務(wù)也同時(shí)有了更多的要求。近段時(shí)

間來，不少讀者致電致信本報(bào)，對(duì)物業(yè)服務(wù)提出了自己的期望。歸納起來，主要是期待更人

性化的服務(wù)，物業(yè)公司更有效的管理，還有政府部門的監(jiān)管。

期待更多人性化服務(wù)

在物業(yè)服務(wù)中，市民對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)內(nèi)容要求是多方面的，并呈現(xiàn)出越來越高的要求?！靶^(qū)公共秩序維護(hù)、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清掃、綠化管理養(yǎng)護(hù)、小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等這些我覺得是最基本的了。”一位市民說，物業(yè)公司在提供服務(wù)時(shí)除了常規(guī)工作外，還能提供更多人性化服務(wù)。

“物業(yè)公司提供的服務(wù)，當(dāng)然是越多越好。除了安保、清潔、綠化等，最好能提供多些人性化服務(wù)?！蹦蠀^(qū)某小區(qū)業(yè)主王先生表示，老百姓現(xiàn)在已經(jīng)不單單認(rèn)為房子是拿來住的，而是用來享受生活的，這就對(duì)小區(qū)內(nèi)的生活環(huán)境、配套服務(wù)提出了更高要求。

業(yè)主都提出了哪些更高的要求？根據(jù)調(diào)查顯示，業(yè)主們認(rèn)為最需要提供的小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目分別是電器維修，54.30%的受調(diào)查者選擇了此項(xiàng)；鐘點(diǎn)服務(wù)，45.70%的受調(diào)查者選擇了此項(xiàng)。

采訪中，業(yè)主們還對(duì)物業(yè)公司提出了各種服務(wù)建議。家住西區(qū)某樓盤的胡阿姨表示，小區(qū)里的健身器材很受老年人歡迎，但年久失修，物業(yè)公司應(yīng)該加強(qiáng)維護(hù)，重新凃刷油漆。也有的受調(diào)查者希望社區(qū)或小區(qū)物業(yè)能在假期組織孩子進(jìn)行社會(huì)實(shí)踐活動(dòng)，充分發(fā)揮社會(huì)教育功能。

期待更為有效的管理

“我有時(shí)經(jīng)過小區(qū)大門時(shí)，發(fā)現(xiàn)保安對(duì)陌生人進(jìn)來不聞不問。外面的車也讓它在小區(qū)里過夜，停在業(yè)主車庫(kù)門口使得業(yè)主車子開不出去，這樣令業(yè)主很沒安全感，也造成很多不便?！蹦蠀^(qū)某小區(qū)業(yè)主王先生表示，物業(yè)自身的管理需要更加嚴(yán)格，比如不該放進(jìn)小區(qū)的人和車，就是不能放。要臨時(shí)進(jìn)來的車子，也必須事先得到允許，不能過夜?！拔蚁朊總€(gè)物業(yè)公司都有全面的制度，要用制度來約束員工，獎(jiǎng)罰分明，這樣才能做到規(guī)范有效的管理?！?/p>

也有業(yè)主表示，每天物業(yè)的管理人員也要到小區(qū)里每個(gè)角落巡查，發(fā)現(xiàn)工作人員工作不到位的問題要及時(shí)解決，遇到影響業(yè)主利益的問題更要第一時(shí)間解決掉，實(shí)在解決不掉的，要主動(dòng)告知業(yè)主原因。

“物業(yè)白天黑夜一年到頭不間斷的工作也不容易。但是既然這是工作，就應(yīng)該嚴(yán)格按照自己制定的規(guī)章制度來。要想管理的好，必須要有較強(qiáng)的責(zé)任心才行。我想物業(yè)公司只要能加強(qiáng)管理，落實(shí)到位，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的難處也是會(huì)理解的?！笔忻裰炫空f。

政府部門要加強(qiáng)監(jiān)督

在前期的調(diào)查中，“您認(rèn)為政府在物業(yè)管理工作中最需要加強(qiáng)的是哪些方面”這一選項(xiàng)中，“增加車輛停放場(chǎng)所”、“加快社區(qū)服務(wù)設(shè)施建設(shè)”、“加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理的監(jiān)督”是被提及最多的問題，分別有60.90%、67.40%、78.30%的受調(diào)查者選擇。

“我覺得街道和社區(qū)有責(zé)任和義務(wù)加強(qiáng)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)的監(jiān)管，主要是治安、綠化、環(huán)境、投訴等進(jìn)行必要的監(jiān)督，為創(chuàng)建和諧社會(huì)承擔(dān)應(yīng)有的責(zé)任?！笔忻衩壬硎?，希望政府管理部門加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理的審核和監(jiān)督，這樣才不會(huì)物業(yè)公司收了物業(yè)費(fèi)就完成歷史使命了。

除此之外，小區(qū)停車位緊張，一些小區(qū)周邊服務(wù)設(shè)施配套不足也成為突出問題。不少受調(diào)查者表示，由于近幾年車輛急劇增多，在小區(qū)里停車很難，一些車輛已經(jīng)占據(jù)了半個(gè)人行道。而一些新建成不久的小區(qū)周邊配套跟不上，影響生活質(zhì)量也是受調(diào)查者反映較多問題之一。

有業(yè)主表示在一些地方，還成立了由律師、物業(yè)服務(wù)專業(yè)人員和社區(qū)工作人員的物業(yè)糾紛調(diào)解委員會(huì)專門調(diào)解物業(yè)糾紛，建議衢州也能參考外地經(jīng)驗(yàn)，化解業(yè)主和物業(yè)公司間的矛盾。

第三篇：如何做好小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作

如何做好小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作(2010-06-28 00:04:01)轉(zhuǎn)載標(biāo)簽： 雜談 分類： 物業(yè)運(yùn)營(yíng)來源：蜂巢物業(yè)管理網(wǎng)作者：中士

如何做好小區(qū)物業(yè)管理我總結(jié)了幾點(diǎn)：

１．尊重員工，增強(qiáng)員工忠誠(chéng)度

充分信任員工、理解員工、尊重員工的人才工作方針，引導(dǎo)員工積極參與企業(yè)的決策、管理，最大限度發(fā)揮員工的聰明才智，為每個(gè)員工創(chuàng)造展示才華的空間。

２．增強(qiáng)歸屬感

激發(fā)員工的工作主動(dòng)性和積極性，保證為公司取得實(shí)際效益的員工及其行為受到尊重，同時(shí)獲得相應(yīng)的物質(zhì)利益。從而讓員工愿意為公司奉獻(xiàn)，提高員工對(duì)企業(yè)的忠誠(chéng)度，進(jìn)而提升業(yè)主對(duì)物業(yè)的滿意度。

３．規(guī)劃員工職業(yè)生涯，增強(qiáng)員工成就感

公司與員工是利益共同體，一個(gè)企業(yè)發(fā)展的最理想狀態(tài)就是企業(yè)發(fā)展方向與員工發(fā)展方向的高度統(tǒng)一?！耙匀藶楸尽本褪且龠M(jìn)人的全面發(fā)展，通過建設(shè)學(xué)習(xí)型

企業(yè)為員工搭建實(shí)現(xiàn)個(gè)人人生價(jià)值的平臺(tái)，形成工作學(xué)習(xí)化、學(xué)習(xí)工作化的學(xué)習(xí)型企業(yè)氛圍。

4、努力和業(yè)主搞好關(guān)系，使業(yè)主支持物業(yè)管理

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)以職業(yè)化的要求，不斷與業(yè)主溝通，宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》，使物業(yè)管理工作與業(yè)主的營(yíng)銷宣傳工作結(jié)合到一起。

物業(yè)的外墻像業(yè)主筆挺整潔的西服，物業(yè)管理公司應(yīng)該把他熨的平平整整；物業(yè)的內(nèi)區(qū)像業(yè)主的襯衫，物業(yè)管理公司應(yīng)該把他打理的整潔干凈。這樣才能體現(xiàn)業(yè)主的身份，維護(hù)業(yè)主的尊嚴(yán)。

在做好工程、保安工作的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加大對(duì)一線區(qū)域的管理，配合業(yè)主營(yíng)銷，為業(yè)主提供超值的服務(wù)。

5、不斷培訓(xùn)、不斷改進(jìn)，形成差異化服務(wù)

物業(yè)管理從清潔、保安、維修，延伸到商務(wù)、娛樂、教育等居民生活的方方面面。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)與關(guān)聯(lián)行業(yè)進(jìn)行充分交融，構(gòu)筑合理的多鏈條式物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以此產(chǎn)生最大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)管理企業(yè)管理人員了明確的要求，為此，需要加強(qiáng)對(duì)員工進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)。

不斷加強(qiáng)培訓(xùn)，努力改進(jìn)。使業(yè)主感到服務(wù)周到細(xì)致，使業(yè)主滿意。加強(qiáng)員工服務(wù)意識(shí)、觀念和服務(wù)技能的培訓(xùn)。

從而使小區(qū)做得更好，更完善！

第四篇：小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同

小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同

甲方：乙方：

地址：地址

第一條 雙方的權(quán)利和義務(wù)

一、甲方的權(quán)利和義務(wù)

1.監(jiān)督乙方的物業(yè)管理服務(wù)行為，就物業(yè)管理的有關(guān)問題提出意見和建議，并

遵守本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用守則》。

2.根據(jù)本協(xié)議向乙方繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及其它相關(guān)費(fèi)用。

3.不得占用、損壞本物業(yè)的公用部位、公用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。因搬

遷、裝飾裝修等原因確需合理使用公用部位、公用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)事先通知乙方，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，給予賠償。

4.轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，事先通知乙方，告知受讓方與乙方簽訂本協(xié)議。

5.對(duì)承租人、使用人及訪客等違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用守則》

等造成的損失、損害承擔(dān)民事責(zé)任。

6.按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業(yè)的給排水、通風(fēng)、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系，不得侵害他人的合法權(quán)益。

7.出現(xiàn)以下情形的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)任何責(zé)任。

（１）非因乙方責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行障礙造成損失的；

（２）因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時(shí)停水、停電、停用公用設(shè)施設(shè)備等造成損失的；

（３）乙方履行本合同約定義務(wù)，但因物業(yè)設(shè)備固有瑕疵造成損失的；

二、乙方的權(quán)利和義務(wù)

1.對(duì)房屋共用部位、公用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境、衛(wèi)生、治安協(xié)管、交通秩序

等項(xiàng)目進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、修繕的服務(wù)與管理。

2.根據(jù)有關(guān)法規(guī)和政策，結(jié)合該小區(qū)的實(shí)際情況，制定適合本物業(yè)的物業(yè)管理

制度和《物業(yè)使用守則》并書面告知甲方。

3.建立健全物業(yè)管理檔案資料。

4.制止違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用守則》的行為。

5.物業(yè)管理企業(yè)可委托專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理與服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將

本物業(yè)的整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。

6.根據(jù)本協(xié)議向甲方收取物業(yè)管理費(fèi)用。

7.向甲方提供房屋自用部位啟用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等有償服務(wù)。

8.對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止、收取違約金等措施。

（二）、交費(fèi)方式（本小區(qū)坐式收費(fèi)）

2.甲方交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的時(shí)間為 日，逐年類推，費(fèi)用為

第三條維修基金的管理與使用

一、根據(jù)規(guī)定，本物業(yè)建立共用部位公用設(shè)備設(shè)施保修期滿后的大中修、更新、改造的維修基金。甲方在購(gòu)得房屋時(shí)已向建設(shè)管理行政主管部門繳納購(gòu)房款工程造價(jià)的5%的維修基金。

二、維修基金的使用由方乙提出計(jì)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核后劃撥。

三、維修基金不敷使用時(shí)，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政部門審核批準(zhǔn)，按甲方占有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。

四、甲方轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。

第四條違約責(zé)任

一、乙方違反約定，未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正，逾期未改給甲方造成損失的，乙方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

二、甲方違反約定，使乙方未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，乙方有權(quán)要求甲方限期改正，逾期未改給乙方造成損失的，甲方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

三、甲方違反協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間交納有關(guān)費(fèi)用的，乙方有

權(quán)要求甲方補(bǔ)交并從逾期之日起繳納每月物業(yè)管理費(fèi)用5%的違約金。

第五條為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見的情況下，如發(fā)生煤氣燃?xì)庑孤丁⒙╇?、火?zāi)、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，乙方因采取緊急措施造成甲方必要的財(cái)產(chǎn)損失的，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

第六條在本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使協(xié)議無法履行，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

第七條本協(xié)議內(nèi)空格部分填寫的文字與印刷體文字具有同等法律效力。本協(xié)議中未盡事宜，均遵照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章處理。

第八條本協(xié)議在履行中，如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方協(xié)商解決，或向物業(yè)管理行政部門申請(qǐng)調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，可向當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會(huì)申請(qǐng)仲裁或向人民法院起訴。

第九條本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第十條本協(xié)議自簽字之日起生效。

甲方（業(yè)主）：乙方（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）：

年月日年月日

第五篇：小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督考核辦法

總體要求: 通過明確本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督考核辦法，體現(xiàn)“質(zhì)價(jià)相符”和“明明白白”消費(fèi)，為小區(qū)的廣大業(yè)主提供安全、舒適、溫馨的生活環(huán)境，為業(yè)主提供良好的服務(wù)。

管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

一、客戶服務(wù)

總體要求：服務(wù)有效投訴少于5%，處理及時(shí)率100%；業(yè)主滿意率80%以上。不達(dá)標(biāo)即為違約。

具體要求：

1、佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，儀表端莊、大方，衣著整潔。對(duì)業(yè)主（使用人）的報(bào)修與求助耐心細(xì)致，對(duì)收費(fèi)項(xiàng)目及時(shí)說明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)，征求業(yè)主（使用人）的意見。

2、服務(wù)時(shí)限。急修服務(wù)15分鐘內(nèi)到位，8小時(shí)內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并對(duì)業(yè)主（使用人）做出合理解釋，做出限時(shí)承諾。小修2日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必須做出說明和限時(shí)承諾。服務(wù)時(shí)限不得以節(jié)假日和休息時(shí)間順延。（居民預(yù)約、雨天筑漏可不受2日限制）。

3、對(duì)業(yè)主的投訴及時(shí)回訪，回訪率100%，并件件有記錄。

二、房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)與管理

總體要求：房屋完好率大于等于98%；設(shè)施設(shè)備完好率大于等于95%；不達(dá)標(biāo)即為違約。

具體要求：

1、巡檢。（1）每年年底或年初對(duì)房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進(jìn)行全面檢查1次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況，對(duì)完損程度做出評(píng)價(jià)，做好記錄；（2）每半年檢查巡視1次房屋主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時(shí)向業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)報(bào)告與建議；根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托，組織維修工作；在冬、雨季和天氣異常時(shí)安排組織房屋設(shè)施巡視，對(duì)質(zhì)量較差，易出問題的部位重點(diǎn)檢查；（3）每半年檢查清除1次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等；每日巡視1次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；（4）每年秋季對(duì)共用部位門窗做專項(xiàng)檢查1次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決；（5）巡檢有記錄；巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計(jì)劃及需要進(jìn)行大、中修或更新改造的項(xiàng)目報(bào)告業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)。

2、房屋。

（1）裝修管理。將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人；在業(yè)主（使用人）裝修房屋備案登記時(shí)，對(duì)不符合政府有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約的內(nèi)容，應(yīng)在2個(gè)工作日內(nèi)給出修改意見；業(yè)主（使用人）裝修期間每日巡查裝修施工情況；對(duì)裝修中的違約行為及時(shí)勸阻；已造成事實(shí)后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理。

（2）油漆粉飾。鋼屋架及支撐或其他各類構(gòu)件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門）、等應(yīng)3年油飾1次；樓梯間、共用走廊的室內(nèi)墻面每5年應(yīng)粉刷1次。

（3）建筑物外立面。本小區(qū)建筑物外立面原則上每8年粉飾1次。因施工等原因致使建筑物、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行清洗、粉飾。

2、給排水系統(tǒng)及其配套設(shè)施。

（1）給水設(shè)施，泵、管道、水箱、閥門、水表等運(yùn)行正常，出現(xiàn)問題隨時(shí)處理。（2）排水設(shè)施?；S池每年清理 n次，每季巡查1次。樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時(shí)更換。每月清掃1次以上排水明溝，；每2個(gè)月對(duì)地下管井清理1次，每季度對(duì)地下管井疏通1次，保證通道清潔，排水暢通。

3、供配電系統(tǒng)

建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護(hù)制度、安全及交接班制度；所有供配電設(shè)備運(yùn)行正常，沒有人為故障。

4、智能化系統(tǒng)

設(shè)備運(yùn)行正常，專業(yè)人員24小時(shí)值班，監(jiān)控反應(yīng)靈敏，異常情況及時(shí)檢修。

5、避雷接地系統(tǒng)。每年雨季來臨之前，對(duì)整個(gè)避雷接地系統(tǒng)進(jìn)行檢查維護(hù)；在大雷雨過后也要及時(shí)對(duì)系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。

6、電梯運(yùn)行與管理

（1）與持有關(guān)行政主管部門核發(fā)的安全認(rèn)可證書的企業(yè)簽訂維修保養(yǎng)、大中修更新改造合同，并明確被委托企業(yè)的責(zé)任。（2）每日監(jiān)督電梯運(yùn)行狀況，加強(qiáng)日常維修保養(yǎng)，電梯及其安全設(shè)施每月不少于2次，每年進(jìn)行1次全面調(diào)整和測(cè)試，確保電梯及安全設(shè)施完好、齊全，通風(fēng)、照明等附屬設(shè)施完好。電梯年故障率低于7%。（3）電梯維護(hù)保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主（使用人），并盡可能減少對(duì)業(yè)主（使用人）正常生活的影響。（4）制定緊急救援方案和操作程序，在接到報(bào)警信號(hào)后迅速通知維保單位派人排除設(shè)備故障，并盡快設(shè)法解救乘客。

7、道路、停車場(chǎng)、車庫(kù)及配套設(shè)施

（1）保持本小區(qū)道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修補(bǔ)；（2）按照業(yè)主公約的約定，勸阻人為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物；（3）停車場(chǎng)內(nèi)照明設(shè)施完好，通道暢通無阻，配備必要的消防設(shè)備。

三、清潔管理

總體要求：內(nèi)外環(huán)境整潔，沒有衛(wèi)生死角，環(huán)境衛(wèi)生清潔率達(dá)99%。達(dá)不到此要求即為違約。

具體要求：

1、一般管理。每日打掃1次各樓層通道和樓梯臺(tái)階，并拖洗干凈；水磨石地面和水泥地面每月刷洗1次；每日收集2次業(yè)主（使用人）垃圾；每周用干凈的抹布擦抹2次樓梯扶手；各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內(nèi)側(cè)、墻面、地腳線、指示牌等公共設(shè)施每周循環(huán)清潔1次；各梯間墻面、天花板每周除塵1次；每月擦洗2次樓梯道共用門窗玻璃。地面、梯間潔凈，無亂貼亂劃，無擅自占用現(xiàn)象，無亂堆亂放；鐵欄油漆完好無脫皮；扶手護(hù)攔干凈、光亮；梯間頂面無蜘蛛網(wǎng)、大理石地面干凈;玻璃、墻面、門窗保持干凈。燈具每季擦抹1次。

2、電梯及電梯廳保潔。保持電梯轎箱清潔，每日清潔1次；燈飾及轎箱頂部每周清潔1次。避免在客人多時(shí)清潔電梯，若有人乘搭電梯應(yīng)暫停清潔工作。

3、共用車庫(kù)保潔，地面無垃圾、果皮、紙屑、無積水、無油跡、無污跡和雜物；無異味、空氣流通；管道標(biāo)識(shí)清楚，油漆無脫落、無銹跡；標(biāo)識(shí)、指示牌等公共設(shè)施目視無明顯灰塵；墻面、管線基本無污跡、無灰塵。

4、道路保潔，道路、人行道無垃圾、無雜物、積水、污漬、泥沙；地面垃圾滯留時(shí)間不能超過1小時(shí)；路邊燈具的燈蓋、燈罩、燈座明亮清潔。

6、休閑及綠化帶保潔，外觀整潔，地面垃圾滯留時(shí)間不超過1小時(shí)。

7、垃圾桶、果皮箱保潔，垃圾桶、果皮箱 無明顯污跡、油污，無明顯異味。

8、垃圾收集與處理。垃圾日產(chǎn)日清；建筑垃圾定點(diǎn)堆放；垃圾收集車表面潔凈，無污染，無垃圾外溢、氣味四散、垃圾灑落。

9、衛(wèi)生消殺。夏季等蚊、蠅、孳生季節(jié)每月消殺1次；滅鼠：每季進(jìn)行1次。

五、園林綠化養(yǎng)護(hù)與管理

總體要求：園林綠化與小區(qū)整體環(huán)境相協(xié)調(diào)，美觀，花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好，符合季節(jié)氣候特點(diǎn)，沒有人為毀綠損綠事故。達(dá)不到此要求即為違約。

具體要求：

1、草坪。成活率在95％以上，生長(zhǎng)茂盛；整塊草地沒有已開花雜草，整塊草地沒有明顯闊葉雜草；無病蟲害；綠地整潔，無堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設(shè)施完好，無人為損壞，對(duì)違法行為能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理；根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長(zhǎng)周期、天氣、土質(zhì)等情況實(shí)施淋水、施肥、修剪和滅蟲。

2、園林樹木。長(zhǎng)勢(shì)強(qiáng)，生長(zhǎng)超過該樹種、該樹木的平均年生長(zhǎng)量；樹冠完整美觀，沒有死樹和枯枝死杈；樹木枝干無機(jī)械損傷，無明顯缺株；綠籬上下部枝葉茂密，整形修剪表面平整，棱角線條統(tǒng)一劃齊，生長(zhǎng)健壯，葉色正常，修剪造型美觀，無死株和干枯枝。

3、花壇?；ɑ荛L(zhǎng)勢(shì)良好，體現(xiàn)花壇設(shè)計(jì)要求，造型優(yōu)美，無枯枝，無病葉。保持假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的清潔衛(wèi)生。

4、人工水系、噴水池，池底清澈見底，水面無雜物、池底無沉淀物、池邊無污跡。四周安全設(shè)施狀況，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)。

六、安全防范

總體要求：阻止或減少刑事案件，杜絕因管理不善而發(fā)生重大或較大治安案件。公安部門鑒定小區(qū)內(nèi)發(fā)生的刑事案件或治安案件主要原因系由物業(yè)管理企業(yè)管理不善即為違約。

具體要求：

1、配備接受過專業(yè)訓(xùn)練的專職保安人員。保安人員要身體健康，責(zé)任心強(qiáng)，無犯罪記錄，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，掌握基本安全護(hù)衛(wèi)技能，熟悉物業(yè)管理及有關(guān)法律法規(guī)；當(dāng)班時(shí)佩戴統(tǒng)一標(biāo)志和執(zhí)勤工號(hào)，穿戴統(tǒng)一制服，工具佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊；上崗時(shí)精神振作，舉止文明，儀態(tài)良好。

2、門衛(wèi)。本小區(qū)實(shí)行封閉管理。主出入口24小時(shí)至少有2人有值班看守，本小區(qū)人員車輛憑卡進(jìn)入，外來人員應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)證、登記，杜絕閑雜人員進(jìn)入，杜絕未經(jīng)受訪業(yè)主同意的其他人員進(jìn)入；大件物品搬出實(shí)行登記，實(shí)施交通指揮交通疏導(dǎo)等工作。交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。

3、巡邏。白天巡邏次數(shù)不少于6次，夜間巡邏次數(shù)不少于8次，重點(diǎn)部位、重點(diǎn)時(shí)間以及特殊情況加強(qiáng)巡邏；每組巡邏人員不少于2人；及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患；接受業(yè)主（使用人）投訴和求助；回答用戶的詢問；在遇到突發(fā)事件時(shí)，及時(shí)報(bào)告警方與管理處，必要時(shí)采取正當(dāng)防衛(wèi)，防止事態(tài)擴(kuò)大，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)和證據(jù)；安全巡邏有記錄有檢查。

4、緊急事故反應(yīng)。（1）制定緊急事故處理預(yù)案，至少包括：火災(zāi)、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散、公共衛(wèi)生以及電梯應(yīng)急等；（2）有緊急事件救護(hù)組織，并始終處于緊急事故反應(yīng)狀態(tài)；（3）高層住宅按消防要求組織進(jìn)行疏散演習(xí)；（4）對(duì)緊急事故做出快速、正確的反應(yīng)，盡可能減少破壞和損失程度；（5）組織恢復(fù)生活秩序。

5、其他防范措施。（1）設(shè)有業(yè)主（使用人）求助與報(bào)警電話，24小時(shí)有人值守；接到報(bào)警信號(hào)，確認(rèn)后管理處應(yīng)立即派人趕往現(xiàn)場(chǎng)查看，予以恰當(dāng)?shù)木o急處理；（2）涉及人身安全處，設(shè)有明顯標(biāo)志并有防護(hù)措施；（3）協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序，防止不安全事件發(fā)生；（4）對(duì)小區(qū)內(nèi)外圍邊界、角落、車庫(kù)、道路的照明設(shè)施加強(qiáng)維護(hù)，保持必要的照明；（5）建立空置房屋、設(shè)備室、垃圾房、雜物房巡查、鑰匙管理及登記備案制度。

七、交通、車輛管理

總體要求：車輛進(jìn)出停放有序，避免交通事故，不因車輛停放和行駛的原因損壞綠化、其他設(shè)施。達(dá)不到此要求即為違約。

具體要求：

1、有較為完善的車輛管理制度，包括對(duì)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行駛方向、速度、過夜或臨時(shí)停放位置進(jìn)行引導(dǎo)，保持車輛行駛通暢。停車按照物價(jià)部門核發(fā)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。

2、在交警部門協(xié)助下在小區(qū)設(shè)置明顯的交通標(biāo)志，劃定禁止車輛停放的區(qū)域。杜絕車輛在禁止停放區(qū)域停放。

3、維持交通秩序，發(fā)現(xiàn)車輛亂停亂放進(jìn)行忠告或糾正，發(fā)現(xiàn)偷盜車輛、破壞交通設(shè)施等現(xiàn)象及時(shí)制止。

4、封閉停車場(chǎng)由專人管理，車輛進(jìn)場(chǎng)、離場(chǎng)有檢查、記錄。

5、對(duì)進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行。

6、杜絕外來車輛進(jìn)小區(qū)停放過夜。杜絕非小型機(jī)動(dòng)車停放過夜。

7、對(duì)業(yè)主違反業(yè)主公約和小區(qū)有關(guān)車輛管理的規(guī)定的行為進(jìn)行及時(shí)勸阻。

八、消防管理

總體要求：設(shè)施齊全，標(biāo)識(shí)清晰，使用功能良好，防止火災(zāi)責(zé)任事故。

具體要求：

1、定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、滅火知識(shí)和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。

2、根據(jù)防火、滅火的需要，配置相應(yīng)種類、數(shù)量的消防器材、設(shè)備和設(shè)施；保持消防通道暢通，禁止在消防通道設(shè)置路障。

3、制定防火安全管理辦法，指定專人維護(hù)、管理消防器材、設(shè)備和設(shè)施，保持完整好用。

4、發(fā)現(xiàn)火警迅速向消防隊(duì)報(bào)警，并馬上派人前往報(bào)警地點(diǎn)，迅速采取措施，組織力量救火，搶救生命和物資，派人接應(yīng)消防車，服從火場(chǎng)總指揮員的統(tǒng)一指揮。

5、每月1次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標(biāo)志等消防設(shè)備是否完好、齊全，并及時(shí)給予維修；發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障時(shí)，必須及時(shí)修理或通知廠方處理，保證設(shè)備24小時(shí)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。每年模擬火災(zāi)操作1次，以熟悉操作和檢查消防監(jiān)控設(shè)備；消防監(jiān)控室保持清潔，每周至少保潔1次，要求地面無積灰，監(jiān)控箱表面無污漬；每日填寫工作記錄，建檔備查。

九、檔案資料管理

1、檔案資料齊全完整；

2、分類成冊(cè)，管理完善，合理分類，查閱方便；

3、及時(shí)變更登記，賬物相符。