第一篇：最高院關(guān)于擔(dān)保法的6個(gè)重要疑難問題的司法觀點(diǎn)(2014)專題

最高院關(guān)于擔(dān)保法的6個(gè)重要疑難問題的司法觀點(diǎn)（2014）

一、私立學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園等民辦非企業(yè)單位是否具有保證人資格

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然擔(dān)保法第九條規(guī)定，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的民事主體不得為保證人，但目前我國(guó)出現(xiàn)的私立學(xué)校、醫(yī)院、養(yǎng)老院、幼兒園等主體開設(shè)的目的是為了營(yíng)利，其具有代償能力，且我國(guó)法律、行政法規(guī)并未對(duì)上述主體作為保證人作出禁止性規(guī)定，因此，上述主體可以作為保證人。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，擔(dān)保法之所以作出禁止學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等民事主體為保證人，并不是因?yàn)樯鲜鲋黧w不具有代償能力，而是因?yàn)槠渚哂泄婺康模渎男袚?dān)保責(zé)任后將損害社會(huì)公共利益，盡管私立的學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園等單位具有盈利性，但由于其具有公益性，故其也不得為保證人。

二、保證期間沒有約定或約定不明情形下保證期間的確認(rèn)

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)擔(dān)保法司法解釋規(guī)定，如保證人與債權(quán)人約定，保證人承擔(dān)保證責(zé)任直至主債務(wù)本息還清時(shí)為止等類似內(nèi)容的，視為約定不明，保證期間為主債務(wù)履行期屆滿之日起兩年。但該規(guī)定僅適用于擔(dān)保法頒布之后提起訴訟或正在一審、二審的案件，擔(dān)保法頒布之前發(fā)生的擔(dān)保行為而引發(fā)的糾紛，應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于審理經(jīng)濟(jì)合同糾紛案件有關(guān)保證的若干問題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《保證規(guī)定》）第十一條的規(guī)定，在對(duì)保證期間沒有約定或約定不明情形下，確定保證人的保證責(zé)任期間為主債務(wù)人承擔(dān)責(zé)任期間。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)對(duì)《保證規(guī)定》第十一條及《最高人民法院關(guān)于處理?yè)?dān)保法生效前發(fā)生保證行為的保證期間問題的通知》[（2002）144號(hào)](以下簡(jiǎn)稱（2002）144號(hào)通知)的規(guī)定作準(zhǔn)確理解。2001年最高法院法民二（2001）016號(hào)《關(guān)于哈爾濱市商業(yè)銀行銀祥支行與哈爾濱金實(shí)達(dá)實(shí)業(yè)（集團(tuán)）公司借款合同糾紛一案如何處理問題的答復(fù)》以及李國(guó)光副院長(zhǎng)之后的講話均明確，《保證規(guī)定》第十一條所規(guī)定的保證期間，應(yīng)為主債務(wù)到期后兩年。

[（2002）144號(hào)]通知的制定目的，在于解決四大金融資產(chǎn)管理公司受讓的金融債權(quán)中的大部分債權(quán)的清收。該通知專門針對(duì)金融資產(chǎn)管理公司受讓、管理、處置不良資產(chǎn)過程中涉及到的保證期間問題作出特殊規(guī)定，即適用于當(dāng)事人在擔(dān)保法生效前簽訂的保證合同中沒有約定保證期限或者約定不明確，且主債務(wù)未超過訴訟時(shí)效的案件的情形。主債務(wù)超過訴訟時(shí)效的案件，不適用該通知的規(guī)定。這里的主債務(wù)未超過訴訟時(shí)效期間，是指主債務(wù)一直未過訴訟時(shí)效期間，不包括已過訴訟時(shí)效期間而重新達(dá)成還款協(xié)議的期限。

三、當(dāng)事人約定保證期間超過兩年是否有效

對(duì)此，有四種觀點(diǎn)：

（1）擔(dān)保法允許當(dāng)事人自由約定保證期間，因此，遵循意思自治原則，保證合同雙方當(dāng)事人約定的保證期間即使超過兩年，也應(yīng)認(rèn)定有效。

（2）擔(dān)保法司法解釋明確規(guī)定，沒有約定保證期間或約定的保證期間短于或等于主債務(wù)履行期限的，保證期間應(yīng)為主債務(wù)履行期屆滿六個(gè)月；當(dāng)事人對(duì)保證期間約定不明的，應(yīng)為主債務(wù)履行期屆滿兩年?？梢?，保證期間最高為兩年，當(dāng)事人約定的保證期間超過了最高保證期間，所以該約定無(wú)效。

（3）根據(jù)保證期間最高為兩年的規(guī)定，當(dāng)事人約定保證期間為三年的，約定的兩年期間有效，超過部分無(wú)效。

（4）在保證期間超過兩年的情形下，應(yīng)分析保證期間是否有效。比較科學(xué)的方法是不以兩年作為保證期間的最高期限，而是以保證所擔(dān)保的主債務(wù)的訴訟時(shí)效期作為保證期間的最高限，該期限可能是兩年（在主合同債務(wù)履行期屆滿后的兩年內(nèi)債權(quán)人不向主合同債務(wù)人主張權(quán)利），也可能超過兩年（在主合同債務(wù)履行期屆滿后的兩年內(nèi)債權(quán)人向主合同債務(wù)人主張權(quán)利，訴訟時(shí)效中斷后重新起算）。

四、房地產(chǎn)抵押擔(dān)保中有關(guān)抵押權(quán)的效力

當(dāng)事人在抵押合同中約定以土地使用權(quán)和地上房屋同時(shí)抵押，但僅就其中一項(xiàng)辦理了抵押登記，該抵押權(quán)效力如何確定，存在不同觀點(diǎn)：

（1）抵押合同及抵押權(quán)均不生效。理由是：基于擔(dān)保法第三十六條、第四十一條，城市房地產(chǎn)管理法第四十八條和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十二條等的規(guī)定，土地使用權(quán)與地上房屋應(yīng)當(dāng)同時(shí)抵押，一并辦理抵押登記手續(xù)，未登記的，抵押合同不生效，抵押權(quán)自始不能成立。

（2）不論其只辦理了土地使用權(quán)還是地上房屋抵押登記，抵押合同及抵押權(quán)均發(fā)生效力。理由一是擔(dān)保法第三十六條的性質(zhì)系法定抵押權(quán)的規(guī)定。法定抵押權(quán)不以登記為生效要件，故抵押權(quán)的效力當(dāng)然及于未登記的另一部分；二是土地使用權(quán)為房屋的從權(quán)利，而地上房屋也可作為土地的從物，根據(jù)抵押權(quán)的效力及于從物和從權(quán)利的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)為抵押權(quán)有效。

（3）抵押合同及抵押權(quán)均有效，但未登記部分，不能對(duì)抗第三人。此種觀點(diǎn)采登記對(duì)抗主義，即抵押登記非為抵押權(quán)之生效要件，而是對(duì)抗要件。未登記的，不影響抵押權(quán)的效力，只是不能對(duì)抗第三人。

（4）基于原因行為與物權(quán)變動(dòng)相區(qū)分的原則，抵押合同的效力不受登記的影響。但由于不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)采登記生效主義，因此，已登記部分抵押權(quán)成立，未登記部分抵押權(quán)未成立。對(duì)未登記部分，可責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦登記。不能補(bǔ)辦的，由登記義務(wù)人承擔(dān)違約責(zé)任。

研究物權(quán)法的部分專家學(xué)者主要有三種觀點(diǎn)：

（1）抵押合同的當(dāng)事人只在土地管理部門或者只在房產(chǎn)管理部門辦理了抵押登記，都應(yīng)認(rèn)定有效。抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可依法將土地使用權(quán)與地上建筑物一同拍賣，但對(duì)拍賣沒有登記的抵押物所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。理由為：土地使用權(quán)是一個(gè)物，房屋是另一個(gè)物，在土地使用權(quán)和地上房屋上設(shè)定抵押權(quán)，實(shí)際上是在兩個(gè)物上設(shè)定抵押權(quán)，此類抵押權(quán)稱為共同抵押權(quán)或者總括抵押權(quán)。

（2）基于原因行為與物權(quán)變動(dòng)相區(qū)分的原則，抵押合同的效力不受登記的影響。但由于不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)采取登記生效主義，因此，已登記部分抵押權(quán)成立，未登記部分抵押權(quán)未成立。在立法論上可資贊同，我國(guó)物權(quán)法征求意見稿也是如此設(shè)計(jì)的。但在解釋論上，應(yīng)當(dāng)慎重。其原因在于，我國(guó)現(xiàn)行法是把登記作為抵押合同的生效要件規(guī)定的，盡管在理論上不合理，但在處理重慶高院的請(qǐng)示案件上，尚未見存在多大問題。從我國(guó)立法法的職權(quán)分工看，最高法院最好先不表態(tài)改變。

（3）無(wú)論當(dāng)事人是否約定將房屋和土地同時(shí)設(shè)定抵押，只要其僅登記了其中一項(xiàng)，則依擔(dān)保法第三十六條之規(guī)定，已登記及未登記的抵押權(quán)均不成立。我國(guó)現(xiàn)行法律采不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示成立要件主義，登記為抵押權(quán)成立條件，此點(diǎn)必須嚴(yán)格遵守，不宜突破。采登記對(duì)抗要件主義的觀點(diǎn)不可取。

五、擔(dān)保法第四十九條規(guī)定，抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的轉(zhuǎn)讓行為的效力 一種觀點(diǎn)認(rèn)為，抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，擔(dān)保法第四十九條與物權(quán)追及力的法理相沖突。抵押權(quán)是對(duì)物權(quán)，而非對(duì)人權(quán)，應(yīng)當(dāng)具有物權(quán)的追及效力，始終存在于抵押物之上，一直持續(xù)到主債權(quán)消滅為止。轉(zhuǎn)讓抵押物時(shí)，抵押人應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人。該條并未規(guī)定抵押權(quán)的追及性，而是主張以抵押物轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款，作為代位物繼續(xù)為主債權(quán)提供擔(dān)保。

這樣，該條規(guī)定就存在矛盾之處：如果否認(rèn)抵押權(quán)的追及性，主張以抵押物轉(zhuǎn)讓的價(jià)款作為代位物為主債權(quán)繼續(xù)提供擔(dān)保，那么第一款的規(guī)定就沒有實(shí)際意義。因?yàn)榈盅何镛D(zhuǎn)讓后，抵押權(quán)既然已轉(zhuǎn)移至代位物上，受讓人得到的應(yīng)是一個(gè)沒有負(fù)擔(dān)的財(cái)產(chǎn)，告知轉(zhuǎn)讓物上設(shè)定抵押權(quán)的情況有何意義？第三人會(huì)因抵押權(quán)人實(shí)行抵押權(quán)而失去受讓的抵押物。日本民法規(guī)定了解除抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的兩種方法：一是代價(jià)償還，即受讓抵押物的第三人，依據(jù)抵押權(quán)人的請(qǐng)求，償還抵押權(quán)人的債權(quán)后，抵押權(quán)為該第三人消滅。二是滌除，即受讓抵押物的第三人，向抵押權(quán)人支付或者提存被擔(dān)保債權(quán)金額，從而使抵押權(quán)消滅。

六、應(yīng)收賬款質(zhì)押的效力

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)收賬款，是指企業(yè)因銷售商品、提供勞務(wù)或者出租資產(chǎn)而形成的債權(quán)。應(yīng)收賬款是一種債權(quán)。擔(dān)保法第七十五條第四款規(guī)定，“依法可以質(zhì)押的其他權(quán)利”，為應(yīng)收賬款債權(quán)質(zhì)押的法律依據(jù)。因此，我國(guó)法律并不禁止當(dāng)事人以應(yīng)收賬款設(shè)定質(zhì)押，應(yīng)收賬款質(zhì)押屬于權(quán)利質(zhì)押。許多國(guó)家的立法規(guī)定應(yīng)收賬款作為一種普通債權(quán)，可以設(shè)定質(zhì)押。

相反觀點(diǎn)認(rèn)為，擔(dān)保法第七十五條規(guī)定的可以質(zhì)押債權(quán)，應(yīng)當(dāng)具有一定的書面憑證作為記載，具有物化的性質(zhì)；而應(yīng)收賬款債權(quán)在權(quán)利的憑證、公示，債權(quán)的金額、期限、支付方式和履行狀況等方面存在不確定性。因此，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守法定質(zhì)押原則，如果沒有法律明確規(guī)定，應(yīng)收賬款不得質(zhì)押。

第二篇：最高院關(guān)于借款擔(dān)保合同糾紛60個(gè)重要司法觀點(diǎn)

最高院關(guān)于借款擔(dān)保合同糾紛60個(gè)重要司法觀點(diǎn)

1、對(duì)委托和借款兩個(gè)不同法律關(guān)系的區(qū)分

重慶超霸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與重慶市港渝商業(yè)管理有限公司借款合同糾紛案 【裁判摘要】

雙方當(dāng)事人間形成委托和借款兩個(gè)不同的法律關(guān)系，作為具有獨(dú)立企業(yè)法人資格的一方當(dāng)事人，對(duì)自己享有的財(cái)產(chǎn)權(quán)益有權(quán)請(qǐng)求另一方當(dāng)事人履行返還義務(wù)。

2、債務(wù)重組協(xié)議、銀企合作協(xié)議的效力問題并不必然導(dǎo)致所涉借款合同無(wú)效

中國(guó)光大銀行股份有限公司上海分行與中國(guó)上海外經(jīng)（集團(tuán)）有限公司、上海斯菲科國(guó)際工程有限公司借款合同糾紛案 【裁判摘要】

當(dāng)事人之間形成互有聯(lián)系的債務(wù)重組協(xié)議、銀企合作協(xié)議及借款合同，但債務(wù)重組協(xié)議、銀企合作協(xié)議的效力問題并不必然導(dǎo)致本案所涉借款合同無(wú)效。債權(quán)人依照借款合同的約定，請(qǐng)求債務(wù)人履行返還借款的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)予以支持。

3、銀行違反規(guī)定向關(guān)系人發(fā)放貸款，對(duì)借款合同的影響

海南發(fā)展銀行與海南泛華高速公路股份有限公司、海南泛華實(shí)業(yè)有限公司借款合同糾紛案 【裁判摘要】

《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》和國(guó)務(wù)院《借款合同條例》中，有關(guān)不得向關(guān)系人提供貸款以及對(duì)借款方借款申請(qǐng)條件等規(guī)定，均為對(duì)商業(yè)銀行進(jìn)行監(jiān)管的管理性規(guī)定，并非判斷民事行為效力的依據(jù)規(guī)定。銀行違反上述規(guī)定發(fā)放貸款的，借款合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。借款合同所涉擔(dān)保基于借款人系擔(dān)保人股東的關(guān)系，因違反公司法和擔(dān)保法司法解釋，應(yīng)為無(wú)效，借款人與擔(dān)保人對(duì)此均有過錯(cuò)的，應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第7條的規(guī)定，判定擔(dān)保人對(duì)債權(quán)人損失承擔(dān)責(zé)任的部分，不應(yīng)超過債務(wù)人不能清償部分的1/2。債務(wù)人將股權(quán)證交與債權(quán)人，債權(quán)人出具收據(jù)證明收到上述股權(quán)證的行為，尚不足以證明雙方之間形成了質(zhì)押法律關(guān)系。在現(xiàn)有證據(jù)也不足以證明債權(quán)人與擔(dān)保人之間存在質(zhì)押關(guān)系時(shí)，擔(dān)保人未提出反訴的，其關(guān)于債權(quán)人應(yīng)當(dāng)賠償其股權(quán)證貶值損失和以此沖抵債務(wù)并退賠剩余部分的抗辯，法院不予支持。

4、協(xié)議約定條款的變更必須通過書面形式完成的，無(wú)論雙方是否存在口頭協(xié)議，均不能改變協(xié)議的約定內(nèi)容

中鹽皓龍鹽化有限責(zé)任公司與中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司鄭州辦事處、中國(guó)鹽業(yè)總公司借款合同糾紛案 【裁判摘要】 雙方當(dāng)事人在協(xié)議中約定，任何對(duì)協(xié)議條款的變更必須通過書面形式完成。因此，無(wú)論雙方是否存在口頭協(xié)議，均不能改變協(xié)議的約定內(nèi)容。

5、債權(quán)人與債務(wù)人合一后，受讓人行使債權(quán)不應(yīng)僅限于其受讓債權(quán)實(shí)際支付的對(duì)價(jià)；非金融機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)享有收取貸款利息的權(quán)利

佳木斯市升平煤礦與黑龍江省地方煤炭工業(yè)（集團(tuán)）總公司借款合同糾紛案 【裁判摘要】

一、因債權(quán)轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致債權(quán)人與債務(wù)人合一后，受讓人有權(quán)向?qū)嶋H債務(wù)人行使債權(quán)。而實(shí)際債務(wù)人關(guān)于受讓人行使債權(quán)應(yīng)僅限于其受讓債權(quán)實(shí)際支付的對(duì)價(jià)的訴訟主張，人民法院應(yīng)不予支持。

二、依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，收取銀行貸款利息的權(quán)利只能由金融機(jī)構(gòu)行使。企業(yè)法人即非金融機(jī)構(gòu)，其無(wú)權(quán)享有金融機(jī)構(gòu)享有的收取貸款利息的權(quán)利。而且企業(yè)以打包的形式受讓不良債權(quán)，根據(jù)國(guó)家關(guān)于處置不良金融債權(quán)的相關(guān)政策，其所支付的對(duì)價(jià)遠(yuǎn)低于所購(gòu)買的不良金融債權(quán)。因此，企業(yè)在受讓金融資產(chǎn)管理公司的債權(quán)后，向債務(wù)人要求支付借款利息的主張，人民法院法院不應(yīng)予以支持。

6、企業(yè)債務(wù)方式整體兼并的債務(wù)承接

重慶索特（集團(tuán)）郵箱責(zé)任公司與忠縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社、忠縣國(guó)營(yíng)鹽廠借款合同糾紛案 【裁判摘要】

（一）國(guó)辦發(fā)明電（1994）12號(hào)文件規(guī)定，地方管理的國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易，要經(jīng)地級(jí)市以上人民政府審批，其中有中央投資的，要事先征得國(guó)務(wù)院有關(guān)部門的同意，屬中央投資部分的產(chǎn)權(quán)收入歸中央。因此，一般而言，無(wú)中央投資的地方管理的國(guó)有企業(yè)兼并，應(yīng)經(jīng)地市級(jí)政府審批。

（二）盡管《兼并合同書》不具備約定的公證這一形式生效要件，但當(dāng)事人已通過實(shí)際履行認(rèn)可該合同的效力，故未經(jīng)公證并不影響兼并合同的效力。

（三）由于被兼并方系本案借款人，其雖被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，但尚未被注銷，仍具有民事主體資格，仍有用以償債的可期待財(cái)產(chǎn)，故其應(yīng)對(duì)本案?jìng)鶆?wù)承擔(dān)清償責(zé)任。兼并方以承接債務(wù)方式整體兼并忠縣鹽廠，兼并協(xié)議有效且已實(shí)際履行，其與被兼并方雖名為不同法人主體但實(shí)為同一民事主體，故其應(yīng)對(duì)本案?jìng)鶆?wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

7、債務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)未就債務(wù)履行期內(nèi)的利息有明確約定的，債權(quán)人要求第三人支付債務(wù)履行期內(nèi)的利息缺乏

中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司成都辦事處與成都滌綸工業(yè)集團(tuán)公司、成都市國(guó)有資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)公司借款合同糾紛案 【裁判摘要】

原債務(wù)人通過債務(wù)承擔(dān)將債務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，但在債務(wù)承擔(dān)協(xié)議未就債務(wù)履行期內(nèi)的利息有明確約定的情況下，債權(quán)人要求第三人支付債務(wù)履行期內(nèi)的利息，缺乏合理依據(jù)，不應(yīng)支持。

8、股權(quán)收購(gòu)中出資人收回在公司債權(quán)的行為的具體理解

長(zhǎng)春市商業(yè)銀行北國(guó)支行與新產(chǎn)業(yè)投資股份有限公司、吉林省商務(wù)廳、吉林新產(chǎn)業(yè)投資有限責(zé)任公司借款合同糾紛案 【裁判摘要】

股權(quán)收購(gòu)是企業(yè)兼并的一種形式，股權(quán)收購(gòu)的價(jià)格取決于企業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值，即使是股權(quán)收購(gòu)也應(yīng)該對(duì)公司的整體資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行評(píng)估。在凈資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果為負(fù)值的情況下，股權(quán)的價(jià)值當(dāng)然為負(fù)值，對(duì)零價(jià)格收購(gòu)而言，評(píng)估資產(chǎn)或評(píng)估股權(quán)價(jià)值并無(wú)實(shí)質(zhì)的差異。公司的出資人在不能證明除注冊(cè)資金之外還有其他形式資金投入的情況下，對(duì)出資人收回在公司債權(quán)的行為，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為該債權(quán)系公司資產(chǎn)的組成部分，出資人收回該部分債權(quán)，屬于抽逃公司資產(chǎn)的行為，該行為損害了公司以及公司債權(quán)人的合法權(quán)益。因公司系獨(dú)立的民事主體，其對(duì)外所負(fù)債務(wù)首先應(yīng)以其自有財(cái)產(chǎn)清償，如果公司的財(cái)產(chǎn)不足以清償債務(wù)，則出資人應(yīng)就其抽逃資產(chǎn)的行為對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

9、對(duì)“逾期利息”的理解

黑龍江天馬房地產(chǎn)綜合開發(fā)（集團(tuán)）有限公司與中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司哈爾濱住房支行借款合同糾紛案 【裁判摘要】

《中華人民共和國(guó)合同法》第207條規(guī)定，借款人未按照約定的期限返還借款的，應(yīng)當(dāng)按照約定或者國(guó)家有關(guān)規(guī)定支付逾期利息。

逾期利息的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)高于一般銀行同期貸款利率的設(shè)定表現(xiàn)了逾期利息的懲罰性，支付逾期利息即具有承擔(dān)因違約逾期還貸而應(yīng)支付違約金的性質(zhì)。

10、金融機(jī)構(gòu)與法人之間的借款，貸款逾期后按罰息利率計(jì)收復(fù)利規(guī)定債權(quán)轉(zhuǎn)讓的民法通則第91條與合同法第80條的具體適用

中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行岳陽(yáng)直屬支行、岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)、岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)開發(fā)總公司與岳陽(yáng)湘城置業(yè)有限公司、岳陽(yáng)市商業(yè)銀行股份有限公司、湖南省電力公司岳陽(yáng)電業(yè)局、岳陽(yáng)市財(cái)政局借款合同糾紛案 【裁判摘要】

一、本案的爭(zhēng)議長(zhǎng)達(dá)十余年，其背景是我國(guó)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的時(shí)期，訟爭(zhēng)當(dāng)事人的行為表面是民事法律行為，實(shí)際上政府發(fā)揮了主導(dǎo)作用。因此，在確定本案的民事責(zé)任承擔(dān)時(shí)，既要依據(jù)相應(yīng)的民事法律，又要尊重歷史，合理確定相關(guān)當(dāng)事人的民事責(zé)任。

二、民法通則第91條規(guī)定：“合同一方將合同的權(quán)利、義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人的，應(yīng)當(dāng)取得合同另一方的同意，并不得牟利?！币涝撘?guī)定，無(wú)論合同權(quán)利或義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)讓，均應(yīng)經(jīng)合同另一方的同意，從法律規(guī)定來(lái)看，如未經(jīng)另一方同意，將導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓無(wú)效。合同法第80條第1款規(guī)定：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力?！痹撘?guī)定未將債務(wù)人的同意作為權(quán)利轉(zhuǎn)讓的有效條件。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋

（一）》第3條規(guī)定：“人民法院確認(rèn)合同效力時(shí)，對(duì)合同法實(shí)施以前成立的合同，適用當(dāng)時(shí)的法律合同無(wú)效而適用合同法合同有效的，則適用合同法?！?/p>

11、第三人代為履行債務(wù)的后果由債務(wù)人承受；為追回貸款支付的律師費(fèi)可以約定由借款人承擔(dān)

蘇州易通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司蘇州干將支行、蘇州陽(yáng)澄湖華慶房地產(chǎn)有限公司借款合同糾紛案 【裁判摘要】

一、《中華人民共和國(guó)合同法》第65條規(guī)定，“當(dāng)事人約定由第三人向債權(quán)人履行債務(wù)的，第三人不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)向債權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

二、為追回貸款提起訴訟，與律師事務(wù)所簽訂委托代理協(xié)議，明確約定律師代理費(fèi)，即使當(dāng)事人尚未實(shí)際支付該筆費(fèi)用，在律師事務(wù)所為其提供相應(yīng)法律服務(wù)后，亦應(yīng)當(dāng)依照約定向該律師事務(wù)所支付。

12、銀行轉(zhuǎn)帳進(jìn)帳單只能證明款項(xiàng)進(jìn)入了收款人帳戶，不能證明是債務(wù)人的還款 四川華海實(shí)業(yè)公司與成都市南郊農(nóng)村信用合作社聯(lián)合社借款合同糾紛案 【裁判摘要】

一、債務(wù)人之外的其他主體向債權(quán)人支付款項(xiàng)，有轉(zhuǎn)帳進(jìn)帳單為證。但是，銀行轉(zhuǎn)帳進(jìn)帳單反映的僅是特定付款人與收款人之間發(fā)生的付、收款關(guān)系，具有相對(duì)性，只能證明上述款項(xiàng)進(jìn)入了收款人帳戶，不能證明是債務(wù)人的還款。

二、債務(wù)人承諾承接債務(wù)的《債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議》訂立之時(shí)，債務(wù)人并未主張此前債務(wù)人之外的其他主體向債權(quán)人的轉(zhuǎn)帳款項(xiàng)系用于償還部分欠款從而對(duì)債務(wù)總額提出異議，此后債權(quán)人多次催收時(shí)，債務(wù)人亦未就此提出過異議，而且，債務(wù)人不能提供上述款項(xiàng)系代其還款的直接證據(jù)。債務(wù)人主張債務(wù)人之外的其他主體向債權(quán)人的轉(zhuǎn)賬款項(xiàng)為債務(wù)人的還款，人民法院不予支持。

13、企業(yè)之間可以通過具有辦理貸款業(yè)務(wù)資格的信托投資公司或銀行等金融機(jī)構(gòu)以信托貸款、委托貸款等方式而形成

天津國(guó)貿(mào)中心有限公司與天津渤海化工有限責(zé)任公司、天津歐加華大廈有限公司借款合同糾紛案 【裁判摘要】

企業(yè)之間通過具有辦理貸款業(yè)務(wù)資格的信托投資公司或銀行等金融機(jī)構(gòu)以信托貸款、委托貸款等方式而形成的借貸關(guān)系，符合法律法規(guī)的規(guī)定，依法應(yīng)予保護(hù)。

14、金融機(jī)構(gòu)在中國(guó)人民銀行規(guī)定的貸款利率浮動(dòng)幅度內(nèi)確定執(zhí)行的貸款利率 撫州東臨公路投資管理有限公司與樂安縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社借款合同糾紛案 【裁判摘要】 城市信用合作社、農(nóng)村信用合作社在辦理存款、貸款和結(jié)算等業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的貸款利率的上下限確定貸款利率。中國(guó)人民銀行在公布同期貸款基準(zhǔn)利率的同時(shí)為不同的金融機(jī)構(gòu)規(guī)定了不同的浮動(dòng)幅度，允許金融機(jī)構(gòu)在規(guī)定的浮動(dòng)幅度內(nèi)確定執(zhí)行的貸款利率，但不得超出該幅度隨意制定貸款利率。

15、債權(quán)人的撤銷權(quán)

國(guó)家開發(fā)銀行與沈陽(yáng)高壓開關(guān)有限責(zé)任公司、新東北電氣（沈陽(yáng)）高壓隔離開關(guān)有限公司、沈陽(yáng)北富機(jī)械制造有限公司、沈陽(yáng)東利物流有限公司、東北電氣發(fā)展股份有限公司、沈陽(yáng)變壓器有限責(zé)任公司、東北建筑安裝工程總公司借款合同、撤銷權(quán)糾紛案 【裁判摘要】

債務(wù)人將其價(jià)值13000萬(wàn)元的資產(chǎn)與他人價(jià)值約2787.88萬(wàn)元的資產(chǎn)相置換，該交易行為嚴(yán)重?fù)p害了債權(quán)人的利益，根據(jù)《合同法》第74條關(guān)于“債務(wù)人以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權(quán)人也可以請(qǐng)求人民法院撤銷債務(wù)人的行為”之規(guī)定以及債權(quán)人的訴訟請(qǐng)求，債務(wù)人與他人簽訂的股權(quán)交易合同應(yīng)當(dāng)依法撤銷。

16、金融資產(chǎn)管理公司對(duì)已承接的債權(quán)可以在全國(guó)或省級(jí)有影響的報(bào)紙上以發(fā)布催收公告的方式取得訴訟時(shí)效中斷

中國(guó)長(zhǎng)城鋁業(yè)公司與中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司鄭州辦事處、河南長(zhǎng)城鋁業(yè)鑫旺有限公司、河南鑫旺鋁業(yè)有限公司其他借款合同糾紛案 【裁判摘要】

一、債權(quán)人是否在保證期間內(nèi)向保證人長(zhǎng)城鋁業(yè)公司主張過權(quán)利，取決于2005年10月22日河南工行與長(zhǎng)城公司鄭州辦事處在《河南商報(bào)》發(fā)布的債權(quán)轉(zhuǎn)讓和債務(wù)催收聯(lián)合公告中是否公告了本案爭(zhēng)議債權(quán)。首先，關(guān)于貸款行名稱問題。根據(jù)《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》第22條第2款之規(guī)定：“商業(yè)銀行分支機(jī)構(gòu)不具有法人資格，在總行授權(quán)范圍內(nèi)依法開展業(yè)務(wù)，其民事責(zé)任由總行承擔(dān)”，商業(yè)銀行實(shí)行一級(jí)法人體制。其內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)、分支機(jī)構(gòu)之間的合并屬于法人內(nèi)部行為，最終承受民事權(quán)利義務(wù)的主體沒有發(fā)生變化。其次，關(guān)于保證方式問題。僅以公告中兩個(gè)保證人名稱的排列方式不能推定其為連帶共同保證。再次，關(guān)于幣種問題。長(zhǎng)城鋁業(yè)公司對(duì)提供擔(dān)保的事實(shí)及保證數(shù)額并無(wú)異議，也承認(rèn)其未履行保證責(zé)任，而河南工行與長(zhǎng)城公司鄭州辦事處在《河南商報(bào)》發(fā)布聯(lián)合公告的行為，是積極追討欠款的措施。長(zhǎng)城鋁業(yè)公司也未提供證據(jù)證明其還為長(zhǎng)城鑫旺公司在河南工行營(yíng)業(yè)部或紫荊工行提供有其他借款的擔(dān)保。

二、根據(jù)本院法函〔2002〕3號(hào)《最高人民法院對(duì)〈關(guān)于貫徹執(zhí)行最高人民法院“十二條”司法解釋有關(guān)問題的函〉的答復(fù)》之規(guī)定，“金融資產(chǎn)管理公司在全國(guó)或省級(jí)有影響的報(bào)紙上發(fā)布的有催收內(nèi)容的債權(quán)轉(zhuǎn)讓公告或通知所構(gòu)成的訴訟時(shí)效中斷，可以溯及至金融資產(chǎn)管理公司受讓原債權(quán)銀行債權(quán)之日；金融資產(chǎn)管理公司對(duì)已承接的債權(quán)，可以在上述報(bào)紙上以發(fā)布催收公告的方式取得訴訟時(shí)效中斷（主張權(quán)利）的證據(jù)”，根據(jù)本院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第34條第2款之規(guī)定“連帶責(zé)任保證的債權(quán)人在保證期間屆滿前要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任的，從債權(quán)人要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任之日起，開始計(jì)算保證合同的訴訟時(shí)效”，本案保證債權(quán)的訴訟時(shí)效期間從該日開始計(jì)算。

17、企業(yè)之間以項(xiàng)目投資協(xié)議等為名、收取固定利潤(rùn)的合同，其實(shí)質(zhì)為企業(yè)間的借貸合同 首都機(jī)場(chǎng)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司與三能達(dá)置業(yè)有限公司企業(yè)借貸糾紛案 【裁判摘要】

企業(yè)之間以項(xiàng)目投資協(xié)議等為名、收取固定利潤(rùn)的合同，其實(shí)質(zhì)為企業(yè)間的借貸合同，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效；但企業(yè)間因處理合同無(wú)效的法律后果而簽訂的合同并不因此而當(dāng)然無(wú)效，對(duì)于合法有效的合同，法律依法予以保護(hù)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依約履行。

18、屬于一級(jí)法人的銀行是支行分行的上級(jí)機(jī)構(gòu)，可以處分支行分行的債權(quán)

黑龍江商業(yè)高級(jí)技工學(xué)校與中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司哈爾濱辦事處、哈爾濱技師學(xué)院借款合同糾紛案 【裁判摘要】

中國(guó)工商銀行屬于一級(jí)法人，支行分行都是根據(jù)法人授權(quán)來(lái)經(jīng)營(yíng)的。黑龍江分行作為中山支行、安埠辦事處的上級(jí)機(jī)構(gòu)，可以處分中山銀行、安埠辦事處的債權(quán)，有權(quán)將其債權(quán)轉(zhuǎn)讓給長(zhǎng)城公司，長(zhǎng)城公司是合法債權(quán)人。

香坊區(qū)經(jīng)貿(mào)局向自行車公司下發(fā)了《關(guān)于同意哈爾濱市自行車工業(yè)公司改制的批復(fù)》，巳批準(zhǔn)商業(yè)學(xué)校兼并原自行車公司。哈市社保局對(duì)商業(yè)學(xué)校與自行車公司的兼并協(xié)議是知悉且同意的。上訴人商業(yè)學(xué)校關(guān)于兼并協(xié)議沒有經(jīng)過雙方當(dāng)事人主管部門批準(zhǔn)而沒有生效的主張缺乏事實(shí)依據(jù)。

原自行車公司雖然是本案原始的借款人，但已被商業(yè)學(xué)校兼并，而商業(yè)學(xué)校已與其他學(xué)校共同組建技師學(xué)院，在商業(yè)學(xué)校沒有注銷的情況下，長(zhǎng)城公司可以直接起訴作為兼并方的商業(yè)學(xué)校和技師學(xué)院。

技師學(xué)院是以商業(yè)學(xué)校為依托組建的，在技師學(xué)院沒有領(lǐng)取事業(yè)單位法人證書的情況下，商業(yè)學(xué)?？梢詫?duì)技師學(xué)院的法律文書予以簽收，商業(yè)學(xué)校在開庭傳票送達(dá)回證的簽字應(yīng)視為對(duì)技師學(xué)院的合法送達(dá)。

19、企業(yè)轉(zhuǎn)制后債權(quán)債務(wù)關(guān)系的具體分析與處理

交通銀行昆明分行與云南省供銷合作社企業(yè)集團(tuán)總公司借款合同糾紛案 【裁判摘要】

一、在借款合同糾紛中，貸款人是否實(shí)際將借款交付給借款人，是認(rèn)定借款人是否應(yīng)承擔(dān)還款責(zé)任的基礎(chǔ)。本案雙方當(dāng)事人在這一問題上產(chǎn)生爭(zhēng)議，且雙方均不能提供直接證據(jù)證明借款發(fā)放與否的事實(shí)，從證明效力上看，此時(shí)一方當(dāng)事人作出的簽字、蓋章等確認(rèn)行為應(yīng)高于另一方當(dāng)事人提交的間接書證。

二、在經(jīng)濟(jì)體制改革過程中，很多供銷社等計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的經(jīng)營(yíng)主體轉(zhuǎn)為公司制企業(yè)，轉(zhuǎn)制時(shí)往往伴隨著人、財(cái)、物混同的情況，主體難以區(qū)分，由此引發(fā)了大量的民事糾紛和訴訟案件。對(duì)于涉及這類情況的案件，往往需要具體情況具體分析，結(jié)合案件事實(shí)判斷轉(zhuǎn)制前后的主體是否存在混同、財(cái)產(chǎn)是否具有承接關(guān)系及承接過程中是否對(duì)原有的債權(quán)債務(wù)關(guān)系進(jìn)行了處理，綜合全案事實(shí)以認(rèn)定是否應(yīng)由轉(zhuǎn)制前后的主體承擔(dān)連帶責(zé)任。

20、借款人以原判還款期限過短為由上訴的，不予支持 廣東風(fēng)華高新科技集團(tuán)有限公司與中國(guó)進(jìn)出口銀行、廣東肇慶風(fēng)華發(fā)展有限公司、肇慶市肇工國(guó)有資產(chǎn)發(fā)展有限公司借款合同糾紛案 【裁判摘要】

對(duì)于借款人提起上訴的唯一理由是原判還款期限過短，希望法院考慮其財(cái)務(wù)現(xiàn)狀，適當(dāng)延長(zhǎng)其還款期限的案件。盡管借款人在一、二審中提供了大量證據(jù)材料，以證明其正面臨著財(cái)務(wù)危機(jī)以及其積極還款的誠(chéng)意。上述證據(jù)材料確實(shí)反映了該企業(yè)目前正處的困境，表明其請(qǐng)求延長(zhǎng)還款期限具有一定的合理性。但是，延長(zhǎng)還款期限并非無(wú)限期延長(zhǎng)。事實(shí)上，從借款到期日至二審審理已有一段期間，二審期間，法庭考慮其所面臨的困境，又給予其一定的還款時(shí)間，還款期限已經(jīng)得到延長(zhǎng)?？山杩钊巳匀徊荒軆斶€全部借款。債權(quán)人要求其償還借款及其利息，是行使債權(quán)人的合法權(quán)利，理應(yīng)受到法律保護(hù)。何況，當(dāng)事人是否具有還款能力，也應(yīng)是在執(zhí)行中考慮的問題。故上訴人的上訴理由不能成立，法院不予支持。

21、借款人以原判還款期限過短為由上訴的，不予支持

廣東風(fēng)華高新科技集團(tuán)有限公司與中國(guó)進(jìn)出口銀行、廣東肇慶風(fēng)華發(fā)展有限公司、肇慶市肇工國(guó)有資產(chǎn)發(fā)展有限公司借款合同糾紛案 【裁判摘要】

對(duì)于借款人提起上訴的唯一理由是原判還款期限過短，希望法院考慮其財(cái)務(wù)現(xiàn)狀，適當(dāng)延長(zhǎng)其還款期限的案件。盡管借款人在一、二審中提供了大量證據(jù)材料，以證明其正面臨著財(cái)務(wù)危機(jī)以及其積極還款的誠(chéng)意。上述證據(jù)材料確實(shí)反映了該企業(yè)目前正處的困境，表明其請(qǐng)求延長(zhǎng)還款期限具有一定的合理性。但是，延長(zhǎng)還款期限并非無(wú)限期延長(zhǎng)。事實(shí)上，從借款到期日至二審審理已有一段期間，二審期間，法庭考慮其所面臨的困境，又給予其一定的還款時(shí)間，還款期限已經(jīng)得到延長(zhǎng)?？山杩钊巳匀徊荒軆斶€全部借款。債權(quán)人要求其償還借款及其利息，是行使債權(quán)人的合法權(quán)利，理應(yīng)受到法律保護(hù)。何況，當(dāng)事人是否具有還款能力，也應(yīng)是在執(zhí)行中考慮的問題。故上訴人的上訴理由不能成立，法院不予支持。

22、合同約定以一方內(nèi)部因素為生效條件的效力問題

中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司蘭州辦事處與甘肅亞盛鹽化工業(yè)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司借款合同糾紛案 【裁判摘要】

合同約定以一方內(nèi)部因素為生效條件的，負(fù)有促使協(xié)議生效義務(wù)的一方未履行約定義務(wù)，在合同約定內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定和損害他人利益并經(jīng)雙方簽字蓋章成立的前提下，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同已經(jīng)生效。信達(dá)蘭州辦關(guān)于《不良貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》僅為一份意向性草簽協(xié)議且未經(jīng)過信達(dá)總公司批準(zhǔn)，沒有發(fā)生分裂效力的上訴主張，因與事實(shí)和其應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)要求不符，本院不予支持。

23、債務(wù)加入自加入人出具承諾書之時(shí)起，無(wú)須征得債權(quán)人的同意

杭州迪佛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與迪佛電信集團(tuán)有限公司、浙江同方建設(shè)有限公司借款糾紛案 【裁判摘要】

債務(wù)加入的承諾無(wú)須征得債權(quán)人的同意，自承諾書出具之時(shí)起，承諾人即因債務(wù)的加入而成為債務(wù)人之一。因同方建設(shè)與迪佛房產(chǎn)為共同債務(wù)人，故原債務(wù)人訴訟時(shí)效中斷的效力應(yīng)及于債務(wù)加入人。

24、對(duì)公司是否具有人民幣貸款經(jīng)營(yíng)權(quán)的認(rèn)定

中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司與?？谑蟹康禺a(chǎn)總公司、?？阽娬\(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)中心、廣州鵬城房產(chǎn)有限公司借款合同糾紛案 【裁判摘要】

企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和金融機(jī)構(gòu)許可證均載明其具有人民幣和外幣信托業(yè)務(wù)的，根據(jù)《信托投資公司管理辦法》的規(guī)定，信托公司固有業(yè)務(wù)項(xiàng)下可以開展貸款業(yè)務(wù)，該企業(yè)法人依法具有人民幣的貸款經(jīng)營(yíng)權(quán)，其與債務(wù)人簽訂的相關(guān)貸款合同應(yīng)為有效。債權(quán)人以非直接債務(wù)主體多次承諾對(duì)債務(wù)本利和以其有關(guān)資產(chǎn)為作抵押、擔(dān)?；蛘邇斶€其關(guān)聯(lián)公司所欠中創(chuàng)公司的債務(wù)為由，主張?jiān)摲侵苯觽鶆?wù)主體應(yīng)當(dāng)對(duì)債務(wù)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，但債權(quán)人據(jù)以主張的有關(guān)證據(jù)上所載權(quán)利義務(wù)主體、合同簽訂時(shí)間、債務(wù)金額等主要內(nèi)容均無(wú)法證明與此債務(wù)系同一筆債務(wù)的，債權(quán)人要求其基于上述承諾承擔(dān)責(zé)任的請(qǐng)求，法院不予支持。

25、股東超出認(rèn)繳出資的部分出資性質(zhì)的認(rèn)定

洛陽(yáng)LYC軸承有限公司與國(guó)家開發(fā)銀行、洛陽(yáng)軸承集團(tuán)有限公司、洛陽(yáng)銅加工集團(tuán)有限責(zé)任公司借款合同糾紛案 【裁判摘要】

對(duì)公司股東的出資額，公司的全體股東予以確認(rèn)，并同時(shí)確認(rèn)該股東超出認(rèn)繳出資的部分作為公司對(duì)該股東的負(fù)債，在公司和股東均未提供雙方對(duì)超出出資部分進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性處理證據(jù)的情況下，即股東并未因此獲得相應(yīng)的股權(quán)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定公司對(duì)股東股東超出投資部分財(cái)產(chǎn)的取得、占有沒有法律依據(jù)，直接導(dǎo)致股東對(duì)外償債能力的相應(yīng)降低，有義務(wù)在占有該部分資產(chǎn)的范圍內(nèi)就股東所負(fù)還款義務(wù)及賠償責(zé)任，向債權(quán)人承擔(dān)連帶責(zé)任。

26、在債務(wù)人與第三人的資產(chǎn)置換行為中，如果有證據(jù)證明債權(quán)人事先對(duì)資產(chǎn)置換行為即為明知且未提出異議

中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司西安辦事處與寶雞市勞動(dòng)就業(yè)服務(wù)處、寶雞市人民政府第二招待所、寶雞市勞動(dòng)和社會(huì)保障局借款合同糾紛案 【裁判摘要】

一、根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第180條的規(guī)定，正在建造的建筑物可以設(shè)定抵押?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第47條規(guī)定：“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。”本案系以在建房屋設(shè)定抵押，但未依法辦理抵押登記，故抵押行為不發(fā)生法律效力。

二、在債務(wù)人與第三人的資產(chǎn)置換行為中，債權(quán)人如認(rèn)為該置換系以不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，侵害其債權(quán)實(shí)現(xiàn)，可以在資產(chǎn)置換之初要求債務(wù)人提供新的擔(dān)保；亦可在資產(chǎn)置換之后，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第74條、第75條的規(guī)定在法定期限內(nèi)提起撤銷權(quán)之訴，請(qǐng)求人民法院依法撤銷該資產(chǎn)置換行為。如果有證據(jù)證明債權(quán)人事先即為明知且未提出異議，則視為債權(quán)人同意該資產(chǎn)置換行為，其要求接收財(cái)產(chǎn)的第三人承擔(dān)責(zé)任人民法院不予支持。

三、企業(yè)之間的資產(chǎn)置換行為是平等市場(chǎng)主體間的民事行為，不屬于在企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改造中發(fā)生的民事糾紛，不適用最高人民法院《關(guān)于審理與企業(yè)改制相關(guān)的民事糾紛案件若干問題的決定》，而應(yīng)適用《中華人民共和國(guó)民法通則》及《中華人民共和國(guó)合同法》。即使資產(chǎn)置換行為因涉及國(guó)有資產(chǎn)，需經(jīng)地方政府的協(xié)調(diào)或批準(zhǔn)同意，但上述政府行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是履行國(guó)有資產(chǎn)的監(jiān)管職責(zé)，不是對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的調(diào)整劃轉(zhuǎn)，不影響資產(chǎn)置換的民事行為性質(zhì)。

27、借款協(xié)議系為社會(huì)公共利益所訂立，系雙方當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，不宜認(rèn)定為無(wú)效 長(zhǎng)春華興建筑管道工程有限公司與長(zhǎng)春市人民政府、長(zhǎng)春市引松入長(zhǎng)工程建設(shè)辦公室債務(wù)糾紛案 【裁判摘要】

為解決引松入長(zhǎng)過程利用世界銀行貸款所需地方配套資金問題，引松辦與華興公司簽訂美元借款《協(xié)議書》。該協(xié)議系為社會(huì)公共利益所訂立，客觀上有利于“引松入長(zhǎng)”這一民生工程的盡早竣工，非為經(jīng)營(yíng)金融業(yè)務(wù)的性質(zhì)，亦沒有違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，系雙方當(dāng)事人其實(shí)的意思表示，不宜認(rèn)定為無(wú)效。

28、中國(guó)華聞投資控股有限公司與杭州華溥實(shí)業(yè)有限公司、上海新華聞投資有限公司借款合同糾紛案 【裁判摘要】

借款合同應(yīng)當(dāng)包含金額、期限和利率等主要內(nèi)容，僅有電匯憑證，不能證明本案當(dāng)事人之間形成了借款民事法律關(guān)系，故本案不能按照借款合同履行地的有關(guān)規(guī)定來(lái)確定管轄。

29、貸方未按照合同約定足額向借方發(fā)放貸款并給借方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。借方主張可得利潤(rùn)損失的

新疆維吾爾自治區(qū)墨玉縣玉河建材廠與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行墨玉縣支行借款合同糾紛案 【裁判摘要】

一、借款合同中，如果貸方未按照合同約定足額向借方發(fā)放貸款并給借方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。如果借方對(duì)該損失有過錯(cuò)的，應(yīng)相應(yīng)地減輕貸方的賠償責(zé)任。

二、在貸方違約時(shí)，借方主張可得利潤(rùn)損失的，應(yīng)當(dāng)證明和提供相應(yīng)的事實(shí)和計(jì)算依據(jù)，否則法院不應(yīng)支持。

三、貸方以其在訴訟時(shí)效期間發(fā)出的催款通知書主張其向借方催收逾期貸款的，如果該催款通知書未經(jīng)借方簽收，也未通過公證等其他具有法律效力的方式向借方送達(dá)的，不能認(rèn)定貸方向借方進(jìn)行了催收，也不能據(jù)此發(fā)生訴訟時(shí)效中斷的效力。同樣的，如果借方在借款到期后也未作出具體還款內(nèi)容承諾的，訴訟時(shí)效不中斷。

30、檢察機(jī)關(guān)在《借款合同》履行期間凍結(jié)部分貸款的事實(shí)是否屬于借款合同的“履行中斷” 西藏西域食品開發(fā)有限公司、蔣瓊以及綿陽(yáng)市金海企業(yè)有限責(zé)任公司與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行拉薩市康昂東路支行借款合同糾紛案 【裁判摘要】

一、檢察機(jī)關(guān)在偵查涉嫌與本案貸款有關(guān)的刑事案件期間，還追回了蔣瓊購(gòu)買的車輛、房產(chǎn)、首飾等物品，共計(jì)折價(jià)2214906.9元。因（2004）藏刑終字第00007號(hào)刑事判決以及本案原審判決均未確認(rèn)將上述物品發(fā)還農(nóng)行康昂支行，故對(duì)西域公司上訴提出應(yīng)以上述物品折價(jià)款抵扣貸款本金的上訴理由法院不予支持。

二、對(duì)檢察機(jī)關(guān)在本案《借款合同》履行期間凍結(jié)部分貸款的事實(shí)，原審判決基于該事實(shí)導(dǎo)致合同履行受阻的客觀后果認(rèn)定本案合同構(gòu)成“履行中斷”，該項(xiàng)認(rèn)定沒有法律依據(jù)，本院予以糾正。西域公司和蔣瓊在認(rèn)可本案合同“履行中斷”的基礎(chǔ)上，認(rèn)為合同“履行中斷”應(yīng)按合同終止履行處理；金海公司則以時(shí)效中斷的規(guī)則，推論“履行中斷”后應(yīng)重新計(jì)算合同履行期限，上述各方的上訴理由，均是對(duì)合同“履行中斷”這一無(wú)法律依據(jù)的概念所進(jìn)行的推論，其結(jié)論顯然不當(dāng)，對(duì)此法院均不予采信。

三、本案中農(nóng)行康昂支行仍有權(quán)選擇以西域公司的資金部分償還已經(jīng)設(shè)立抵押擔(dān)保的債權(quán)，并且，就未實(shí)現(xiàn)債權(quán)部分，農(nóng)行康昂支行仍然繼續(xù)享有就抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣抵押物價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。金海公司關(guān)于本案?jìng)鶆?wù)人提供的抵押物足夠清償?shù)盅簱?dān)保債務(wù)。

31、除法律有特別規(guī)定或當(dāng)事人有特別約定外，銀行利息隨著主物所有權(quán)轉(zhuǎn)移而同時(shí)轉(zhuǎn)移 福州商貿(mào)大廈籌備處與福建佳盛投資發(fā)展有限公司借款糾紛案 【裁判摘要】

銀行利息是主債權(quán)的收益，屬法定孳息，除法律有特別規(guī)定或當(dāng)事人有特別約定外，取得孳息的權(quán)利隨著主物所有權(quán)轉(zhuǎn)移而同時(shí)轉(zhuǎn)移。本案?jìng)鶛?quán)雖經(jīng)兩次轉(zhuǎn)讓，但合同當(dāng)事人均未明確表示放棄債權(quán)轉(zhuǎn)讓之后的利息，故原審判決判令債務(wù)人籌備處償還債權(quán)人佳盛公司利息并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)予維持。

32、長(zhǎng)春市商業(yè)銀行北國(guó)支行與新產(chǎn)業(yè)投資股份有限公司、吉林省商務(wù)廳以及吉林新產(chǎn)業(yè)投資有限責(zé)任公司借款合同糾紛案 【裁判摘要】

出資人從公司收回資金，在其沒有證據(jù)證明除注冊(cè)資金外，另有其他形式資金投入公司的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出資人收回的資金系公司資產(chǎn)的組成部分，出資人的行為屬于抽逃公司資產(chǎn)，對(duì)于公司對(duì)外所負(fù)債務(wù)，公司首先應(yīng)以其自有財(cái)產(chǎn)清償，如果公司的財(cái)產(chǎn)不足以清償債務(wù)，出資人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

33、吳衛(wèi)明訴上?；ㄆ煦y行儲(chǔ)蓄合同糾紛案 【裁判摘要】

外資金融機(jī)構(gòu)向小額儲(chǔ)戶收取賬戶管理費(fèi)的行為，不違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定的，不構(gòu)成違法。

34、中國(guó)某投資控股有限公司與杭州某實(shí)業(yè)有限公司、上海某投資有限公司借款合同糾紛案 【裁判摘要】

借款合同應(yīng)當(dāng)包含金額、期限和利率等主要內(nèi)容，僅有電匯憑證，不能證明本案當(dāng)事人之間形成了借款民事法律關(guān)系，故本案不能按照借款合同履行地的有關(guān)規(guī)定來(lái)確定管轄。

某公司與華某公司簽訂的《合資經(jīng)營(yíng)華某公司合同》雖然形成于《合作協(xié)議》之后，且約定了仲裁條款，但華某公司沒有參與簽訂該份合同，故華某公司提起的訴訟不能適用該份合同約定的仲裁條款。

35、債務(wù)人或第三人提供了擔(dān)保不免保證人責(zé)任 信達(dá)公司石家莊辦事處與中阿公司等借款擔(dān)保合同糾紛案 【裁判摘要】

保證合同是當(dāng)事人之間意思表示一致的結(jié)果，保證人的變更必須經(jīng)債權(quán)人的同意。債權(quán)人和保證人之間沒有形成消滅保證責(zé)任的合意，即使債務(wù)人或第三人為債權(quán)人另外提供了相應(yīng)的擔(dān)保，債權(quán)人亦表示接受，也不能因此免除保證人的保證責(zé)任。

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36、私人企業(yè)的法定代表人以個(gè)人名義出具借據(jù)為公司借款，應(yīng)如何認(rèn)定 最高人民法院民一庭傾向性意見：

本案是名為民間借貸、實(shí)為私人企業(yè)之間拆借資金的糾紛，案由應(yīng)定為企業(yè)借款合同糾紛。認(rèn)定私人企業(yè)法定代表人以個(gè)人名義借款屬于公司借款還是個(gè)人借款，應(yīng)根據(jù)借據(jù)內(nèi)容、借款用途和實(shí)際由誰(shuí)支付借款來(lái)確定。借款用于單位的，由單位償還；借款用于個(gè)人的，由個(gè)人償還。債的主體是指向特定人的。本案中，公司人格與個(gè)人人格是混同的。雖然借據(jù)中載明的當(dāng)事人為自然人，但雙方均為其所在私人公司的法定代表人，并且知道實(shí)際出借方為甲公司、借款方為乙公司以及借款的用途，應(yīng)認(rèn)定雙方的行為屬于公司之間的借貸行為。

37、貸款合同效力如何認(rèn)定

貸款合同是金融機(jī)構(gòu)作為出借方與借款人之間簽訂的合同。資金管理中心是政府為某一項(xiàng)目資金運(yùn)轉(zhuǎn)而設(shè)立的自收自支的事業(yè)法人，其性質(zhì)不屬于金融機(jī)構(gòu)，無(wú)權(quán)對(duì)外發(fā)放貸款。資金管理中心的貸款行為違反國(guó)家商業(yè)銀行法及其他相關(guān)金融法規(guī)的規(guī)定。其對(duì)外簽訂的貸款合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。

一審訴訟請(qǐng)求與二審上訴請(qǐng)求的關(guān)系本案主要涉及一審訴訟請(qǐng)求與二審訴訟請(qǐng)求的關(guān)系問題。一審的起訴侵權(quán)或反訴侵權(quán)確定了一個(gè)具體案件的審理范圍。如果當(dāng)事人在上訴審理階段主張了權(quán)利，并沒有在一審的起訴請(qǐng)求或反請(qǐng)求中提出，實(shí)際上就是在二審中增加了訴訟請(qǐng)求。按照最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉若干問題的意見》第184條的規(guī)定，在二審程序中增加訴訟請(qǐng)求或提出反訴的，如雙方當(dāng)事人不能達(dá)成調(diào)解協(xié)議，則應(yīng)告知當(dāng)亨人另行起訴。

38、合同內(nèi)容可對(duì)以前發(fā)生的事實(shí)進(jìn)行確認(rèn)、補(bǔ)充、完善和評(píng)價(jià) 中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司西安辦事處與海南華山房地產(chǎn)開發(fā)總公司、中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司西安曲江支行借款合同糾紛 【裁判摘要】

當(dāng)事人簽訂民事合同具有復(fù)雜的動(dòng)機(jī)、目的和作用，合同除確定具體的交易關(guān)系外，還可以具有規(guī)范和指引作用，即當(dāng)事人通過合同對(duì)以后發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系進(jìn)行規(guī)范和指引；合同還可以具有確認(rèn)和評(píng)價(jià)的作用，即當(dāng)事人通過合同對(duì)雙方既往發(fā)生的民事法律行為的性質(zhì)、目的和作用加以確認(rèn)、補(bǔ)充、完善和評(píng)價(jià)。

39、借款合同糾紛案中的表見代理

興業(yè)銀行廣州分行與深圳市機(jī)場(chǎng)股份有限公司借款合同糾紛案 【裁判摘要】

一、根據(jù)最高人民法院《關(guān)于在審理經(jīng)濟(jì)糾紛案件中涉及經(jīng)濟(jì)犯罪嫌疑若干問題的規(guī)定》，行為人私刻單位公章或者擅自使用單位公章、業(yè)務(wù)介紹信、蓋有公章的空白合同書以簽訂經(jīng)濟(jì)合同的方法進(jìn)行的犯罪行為，單位有明顯過錯(cuò)，且該過錯(cuò)行為與被害人的經(jīng)濟(jì)損失之間有因果關(guān)系的，單位對(duì)該過錯(cuò)行為所造成的損失，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。單位規(guī)章制度不健全、用人失察、對(duì)其高級(jí)管理人員監(jiān)管不力，屬于單位具有明顯過錯(cuò)的具體表現(xiàn)。

二、表見代理是指行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后仍以代理人名義訂立合同，而善意相對(duì)人客觀上有充分的理由相信行為人具有代理權(quán)的，該代理行為有效，被代理人應(yīng)按照合同約定承擔(dān)其與相對(duì)人之間的民事責(zé)任。但如果合同系以合法形式掩蓋非法目的，則合同依法為無(wú)效合同，在此情況下不應(yīng)適用合同法關(guān)于表見代理的規(guī)定。40、借款合同糾紛案

中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司貴陽(yáng)辦事處與貴陽(yáng)開磷有限責(zé)任公司借款合同糾紛案 【裁判摘要】

連帶責(zé)任保證和一般保證相區(qū)別的重要標(biāo)志在于：一般保證的保證人享有先訴抗辯權(quán)，即債權(quán)人必須先行對(duì)主債務(wù)人主張權(quán)利，在經(jīng)強(qiáng)制執(zhí)行仍不能得到清償?shù)那闆r下，方能要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任；而連帶責(zé)任保證的保證人不享有先訴抗辯權(quán)。在擔(dān)保債務(wù)已經(jīng)開始計(jì)算訴訟時(shí)效的情形下，不再適用有關(guān)保證期間的規(guī)定營(yíng)銷協(xié)議糾紛案

41、借款擔(dān)保合同糾紛案

中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行長(zhǎng)沙市先鋒支行與湖南金帆投資管理有限公司、長(zhǎng)沙金霞開發(fā)建設(shè)有限公司借款擔(dān)保合同糾紛案

【裁判摘要】

導(dǎo)致合同當(dāng)事人分別持有的合同文本內(nèi)容有出入的原因復(fù)雜多樣，不能據(jù)此簡(jiǎn)單地認(rèn)定合同某一方當(dāng)事人存在故意欺詐的情形。合同一方當(dāng)事人如果據(jù)此主張對(duì)方當(dāng)事人惡意欺詐，還應(yīng)當(dāng)提供其他證據(jù)予以證明。

42、西安市商業(yè)銀行與健橋證券股份有限公司、西部信用擔(dān)保有限公司借款擔(dān)保合同糾紛案 【裁判摘要】

一、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋

（一）》第四條的規(guī)定，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！吨袊?guó)人民銀行關(guān)于禁止銀行資金違規(guī)流入股票市場(chǎng)的通知》屬于部門規(guī)章，不能作為確認(rèn)合同效力的依據(jù)。

二、債務(wù)人無(wú)正當(dāng)理由未在合同約定的期限內(nèi)還款，擔(dān)保人未按照合同約定承擔(dān)保證責(zé)任，均構(gòu)成合同履行中的違約，本應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，而債務(wù)人、擔(dān)保人反以不正當(dāng)理由主張合同無(wú)效的，有違誠(chéng)實(shí)信用原則，依法不應(yīng)支持。

43、萬(wàn)通實(shí)業(yè)公司與蘭州商業(yè)銀行借款合同糾紛案 【裁判摘要】

借款合同雙方當(dāng)事人就借款合同中未履行的債務(wù)重新簽訂借款合同，債務(wù)人明知并且認(rèn)可新合同中的一切內(nèi)容，沒有證據(jù)證明新合同的訂立違背了當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，新合同中關(guān)于債務(wù)數(shù)額的約定，應(yīng)視為債務(wù)人對(duì)自己權(quán)利的處分。只要該處分行為不損害公共利益，不違反國(guó)家法律或行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，即應(yīng)認(rèn)定新合同中關(guān)于債務(wù)數(shù)額的約定合法有效。

44、借款擔(dān)保合同糾紛案

信達(dá)公司合肥辦事處訴中國(guó)醫(yī)藥集團(tuán)總公司等借款擔(dān)保合同糾紛案 【裁判摘要】

企業(yè)因全部資產(chǎn)被整體劃撥而變更產(chǎn)權(quán)關(guān)系后，無(wú)償接受企業(yè)的公司將所接受企業(yè)的全部經(jīng)營(yíng)性凈資產(chǎn)及相應(yīng)的債務(wù)作為自己的出資組建其所屬的新公司的，應(yīng)在接受原企業(yè)資產(chǎn)的范圍內(nèi)對(duì)其原有債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。

45、借款合同糾紛案 【裁判摘要】

根據(jù)民法通則第四十八條的規(guī)定，企業(yè)采取以部分財(cái)產(chǎn)和等額債務(wù)相抵的方式與他人組建新公司，且對(duì)所出讓財(cái)產(chǎn)不持有相應(yīng)股份的，未轉(zhuǎn)移債務(wù)的債權(quán)人有權(quán)要求新公司在其所接收原企業(yè)財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)對(duì)原企業(yè)債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。

46、瑕疵借條的認(rèn)定

原告提供的借條內(nèi)容、落款日期的字跡、書寫時(shí)間不一致，對(duì)借條的瑕疵又無(wú)法作出合理解釋，被告對(duì)此借條亦不認(rèn)可，應(yīng)認(rèn)定該借款事實(shí)不清，證據(jù)不足。

47、自然人之間的借款合同 對(duì)支付利息的約定產(chǎn)生歧義，應(yīng)按照約定所使用的詞句、借款目的、交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用原則，確定約定的真實(shí)意思。

48、常州新區(qū)工行訴康美公司借款合同糾紛案 【裁判摘要】

根據(jù)擔(dān)保法第七十五條第（四）項(xiàng)規(guī)定，以出口退稅賬戶托營(yíng)的方式貸款，構(gòu)成出口退稅權(quán)利質(zhì)押。貸款人在借款得不到清償時(shí)，有權(quán)在借款人的出口退稅款中優(yōu)先受償。

49、債務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)未就債務(wù)履行期內(nèi)的利息有明確約定的，債權(quán)人要求第三人支付債務(wù)履行期內(nèi)的利息缺乏合理依據(jù)

中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司成都辦事處與成都滌綸工業(yè)集團(tuán)公司、成都市國(guó)有資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)公司借款合同糾紛案【最高人民法院(2007)民二終字第214號(hào)】 【裁判摘要】

《最高人民法院關(guān)于審理涉及金融資產(chǎn)管理公司收購(gòu)、管理、處置國(guó)有銀行不良貸款形成的資產(chǎn)的案件適用法律若干問題的規(guī)定》第七條規(guī)定：“債務(wù)人逾期歸還貸款，原借款合同約定的利息計(jì)算方法不違反法律法規(guī)規(guī)定的，該約定有效。沒有約定或者不明的，依照中國(guó)人民銀行《人民幣利率管理規(guī)定》計(jì)算利息和復(fù)息?！痹撘?guī)定系針對(duì)原借款合同債務(wù)人逾期還款的情形，并不直接拘束承擔(dān)繼受債務(wù)的新債務(wù)人?！秱鶆?wù)承擔(dān)協(xié)議》已明確約定了債務(wù)承擔(dān)的范圍，則新債務(wù)人只對(duì)其承擔(dān)范圍內(nèi)的債務(wù)負(fù)有清償責(zé)任。新債務(wù)人并非完全繼受原借款合同債務(wù)人的地位，故不存在前述司法解釋第七條之適用?！秱鶆?wù)承擔(dān)協(xié)議》沒有對(duì)債務(wù)履行期內(nèi)的利息作出明確約定的，新債務(wù)人對(duì)該部分利息不負(fù)償還義務(wù)，對(duì)新債務(wù)人提供擔(dān)保的保證人也不承擔(dān)保證責(zé)任。

50、無(wú)名合同法律效力的確認(rèn)合同一方的違約行為與第三人侵權(quán)行為的競(jìng)合

國(guó)家開發(fā)銀行與新東北電氣（沈陽(yáng)）高壓開關(guān)有限公司、沈陽(yáng)新泰高壓電氣有限公司、沈陽(yáng)誠(chéng)泰能源動(dòng)力有限公司、沈陽(yáng)新泰倉(cāng)儲(chǔ)物流有限公司、東北電氣發(fā)展股份有限公司及沈陽(yáng)高壓開關(guān)有限責(zé)任公司、沈陽(yáng)變壓器有限責(zé)任公司、東北建筑安裝工程總公司借款合同糾紛案 【裁判摘要】

一、合同相對(duì)性原則是認(rèn)定違約責(zé)任等合同法律關(guān)系項(xiàng)下的權(quán)利義務(wù)承擔(dān)的一個(gè)基本原則，但合同一方的違約行為有時(shí)與侵權(quán)行為相競(jìng)合，且第三人因共同實(shí)施了侵權(quán)行為而應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任的情形。本案國(guó)家開發(fā)銀行雖以借款合同糾紛為由提起訴訟，但其所提出的事實(shí)與理由均涉及合同一方沈陽(yáng)高壓開關(guān)有限責(zé)任公司與合同以外的第三人新東北電氣（沈陽(yáng)）高壓開關(guān)有限公司等企業(yè)之間的投資及股權(quán)置換關(guān)系，且國(guó)家開發(fā)銀行起訴認(rèn)為上述各方的一系列行為系其本案合同項(xiàng)下債權(quán)遭受侵害，從而引起本案借款合同糾紛的主要事由。當(dāng)此情形之下，當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求和主張已經(jīng)超出了違約責(zé)任的范疇，受理案件的法院不應(yīng)以合同相對(duì)性原則駁回國(guó)家開發(fā)銀行對(duì)合同第三人的訴訟請(qǐng)求。

二、當(dāng)事人提起訴訟時(shí)涉及到兩個(gè)以上當(dāng)事人的，人民法院是否應(yīng)在一個(gè)案件中予以處理，其標(biāo)準(zhǔn)并不僅限于同一法律關(guān)系，而是要綜合考慮訴訟的經(jīng)濟(jì)原則、便利當(dāng)事人訴訟和案件的統(tǒng)一處理，對(duì)于涉及關(guān)聯(lián)法律關(guān)系的訴訟請(qǐng)求可以合并審理。

51、貸新還舊的理解

天津迎賓廣場(chǎng)有限公司與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行天津市河北支行及天津市萬(wàn)力鋼結(jié)構(gòu)工程有限公司、天津祥和投資發(fā)展有限公司、天津市飛龍汽車客運(yùn)有限公司、天津國(guó)際游樂港客運(yùn)有限公司、天津市盛發(fā)商廈有限公司、魏立明借款合同糾紛案 【裁判摘要】

所謂貸新還舊，應(yīng)當(dāng)是債權(quán)人與債務(wù)人在舊的貸款尚未清償?shù)那闆r下，再次簽訂貸款合同，以新貸出的款項(xiàng)清償部分或者全部舊的貸款。當(dāng)事人提出債權(quán)人與債務(wù)人在剛還完舊貸款，又向該債權(quán)人借款并且借款數(shù)額與舊貸款的借款數(shù)額相同，便稱為“貸新還舊”，這屬于對(duì)貸新還舊概念的理解錯(cuò)誤，沒有事實(shí)依據(jù)，人民法院將依法不予支持。

52、合同系附解除條件的合同的，解除條件成立時(shí)，債權(quán)人可以立即解除合同

河北寶豐線纜有限公司與中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司滄州新華路支行及河北惠豐塑料制造有限公司、河北神力電工機(jī)械有限公司、河北振海鋁業(yè)集團(tuán)有限公司借款合同糾紛案 【裁判摘要】

一、對(duì)于訴訟主體相同，且合同目的、解除條件上均有一定關(guān)聯(lián)性的多份合同，合并審理并不妨礙債務(wù)人行使訴權(quán)，同時(shí)減少了相關(guān)當(dāng)事人的訴累，提高了訴訟效率。

二、附解除條件的合同，即當(dāng)債務(wù)人未履行對(duì)債權(quán)人的其他到期債務(wù)時(shí)，債權(quán)人可以立即解除合同，并要求債務(wù)人償還所有到期和未到期的債務(wù)的本金、利息和費(fèi)用。

三、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉若干問題的意見》第156條的規(guī)定，“在案件受理后，法庭辯論結(jié)束前，原告增加訴訟請(qǐng)求，被告提出反訴，第三人提出與本案有關(guān)的訴訟請(qǐng)求，可以合并審理的，人民法院應(yīng)當(dāng)合并審理”。無(wú)論是將當(dāng)事人在原審?fù)徶械囊馑急硎菊J(rèn)定為其訴訟請(qǐng)求的進(jìn)一步明確，還是認(rèn)定為新增加的訴訟請(qǐng)求，當(dāng)事人在原審期間提出行使抵押權(quán)利的主張都不違反法律的規(guī)定。

53、政策性破產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)作為擬核銷的呆壞賬由債權(quán)銀行予以核銷的，擔(dān)保法律關(guān)系并不因此而消滅 中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司烏魯木齊辦事處與新疆昆侖股份有限公司、新疆化工（集團(tuán)）有限責(zé)任公司、新疆新化化肥有限責(zé)任公司借款擔(dān)保合同糾紛案 【裁判摘要】

債權(quán)人向已列入國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的全國(guó)企業(yè)政策性關(guān)閉破產(chǎn)總體規(guī)劃并擬實(shí)施關(guān)閉破產(chǎn)的國(guó)有企業(yè)債務(wù)人主張清償債務(wù)的，人民法院將依法不予受理。但并不排除債權(quán)人對(duì)相關(guān)擔(dān)保人提起訴訟的情形。同時(shí)，擔(dān)保人的擔(dān)保責(zé)任亦不因主債務(wù)人進(jìn)入破產(chǎn)程序而當(dāng)然免除。政策性破產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)作為擬核銷的呆壞賬由債權(quán)銀行予以核銷，系金融企業(yè)對(duì)呆壞賬按照國(guó)家政策性破產(chǎn)所實(shí)施的特殊財(cái)務(wù)處理方式，并不因此導(dǎo)致從債務(wù)即擔(dān)保法律關(guān)系的消滅，擔(dān)保人對(duì)擔(dān)保債務(wù)仍應(yīng)按照法律規(guī)定和合同約定承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

54、作為追償權(quán)糾紛和反擔(dān)保合同糾紛兩個(gè)不同訴訟合并審理的當(dāng)事人，在確定案件的管轄問題上沒有先后順序之分 北京北大青鳥有限責(zé)任公司與遼寧華錦化工（集團(tuán)）有限責(zé)任公司、沈陽(yáng)公用發(fā)展股份有限公司、北京地業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、沈陽(yáng)江勝金融大廈管理有限公司借款擔(dān)保追償權(quán)糾紛案 【裁判摘要】

在多個(gè)人民法院對(duì)案件均有管轄權(quán)的情況下，原告有權(quán)向任何一個(gè)有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。作為追償權(quán)糾紛呢和反擔(dān)保合同糾紛兩個(gè)不同訴訟合并審理的四個(gè)當(dāng)事人，在確定案件的管轄問題上沒有先后順序之分。當(dāng)事人以其為案件第一被告，要求將該案移送至其住所地人民法院管轄的請(qǐng)求沒有法律依據(jù)，人民法院不予支持。

55、銀行分支機(jī)構(gòu)基于法人授權(quán)代行主張其他分支機(jī)構(gòu)的債權(quán)，并未發(fā)生債權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律事實(shí)，不屬于最高額抵押

武漢黃鶴集團(tuán)股份有限公司與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行武漢市江城支行、武漢黃鶴大洲商城有限公司、武漢華中商城借款抵押合同糾紛案 【裁判摘要】

一、我國(guó)各商業(yè)銀行實(shí)行一級(jí)法人制度，各分支機(jī)構(gòu)均不具備法人資格，故分支機(jī)構(gòu)作為出借方形成的債權(quán)應(yīng)為其所屬的商業(yè)銀行所享有。按照商業(yè)銀行管理制度，上級(jí)行有權(quán)行使下級(jí)行的有關(guān)職能，屬法人的內(nèi)部只能分工，不違反法律規(guī)定。商業(yè)銀行分支機(jī)構(gòu)基于法人授權(quán)代行主張其他分支機(jī)構(gòu)的債權(quán)，并未發(fā)生債權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律事實(shí)，不屬于最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)轉(zhuǎn)讓違反法律禁止性規(guī)定的情形。

二、《民事訴訟法》第232條關(guān)于“被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息”的規(guī)定，是法律賦予人民法院生效判決和裁定法律效力而作出的強(qiáng)制性規(guī)定，故是否加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息不屬于當(dāng)事人訴請(qǐng)的內(nèi)容，只要被執(zhí)行人未按照人民法院的生效判決和裁定在指定期間履行金錢給付義務(wù)的，人民法院即可在執(zhí)行中對(duì)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。

三、原審法院在未經(jīng)當(dāng)事人同意的情況下將三個(gè)案件合并審理不符合法律規(guī)定。但鑒于上訴人并未主張二審法院將該案發(fā)回重審，且案件實(shí)體審理并無(wú)不當(dāng)，根據(jù)《民事訴訟法》第153條第1款第（4）項(xiàng)關(guān)于“原判決違反法定程序，可能影響案件正確判決的，裁定撤銷原判決，發(fā)回原審人民法院重審”的規(guī)定，二審法院對(duì)此案件不再作發(fā)回重審的處理。

56、擔(dān)保人承擔(dān)連帶責(zé)任時(shí)由擔(dān)保人住所地法院管轄的規(guī)定，并非專屬管轄

重慶國(guó)際實(shí)業(yè)投資股份有限公司與北京首創(chuàng)資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司、德隆國(guó)際戰(zhàn)略投資有限公司、新疆航空公司、武漢華策投資有限公司、新疆德?。瘓F(tuán)）有限責(zé)任公司借款合同糾紛案 【裁判摘要】

一、根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第24條關(guān)于“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄”和本院法復(fù)[1993]10號(hào)《關(guān)于如何確定借款合同履行地問題的批復(fù)》關(guān)于“除當(dāng)事人另有約定外，應(yīng)確定貸款方所在地為合同履行地”之規(guī)定，本案所涉借款合同的履行地應(yīng)為中國(guó)民生銀行所在地即北京市，案件可以由北京法院管轄。盡管本院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第129條第1款規(guī)定：“擔(dān)保人承擔(dān)連帶責(zé)任的擔(dān)保合同發(fā)生糾紛，債權(quán)人向擔(dān)保人主張權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)由擔(dān)保人住所地的法院管轄”，但該規(guī)定并非專屬管轄的規(guī)定。

二、根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第25條關(guān)于“合同的雙方當(dāng)事人可以在書面合同中協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地人民法院管轄，但不得違反本法對(duì)級(jí)別管轄和專屬管轄的規(guī)定”之規(guī)定，由于本案當(dāng)事人關(guān)于管轄的約定并未違反法律關(guān)于級(jí)別管轄和專屬管轄的規(guī)定，因此，其訴訟管轄約定應(yīng)為有效。

57、承兌匯票的到期日超出授信額度使用期限并不影響保證責(zé)任的承擔(dān)

唐山京華制管有限公司與中國(guó)銀行股份有限公司唐山分行、河北灤河實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司借款擔(dān)保合同糾紛案 【裁判摘要】

一、授信額度使用期限是授信銀行向客戶授予辦理相關(guān)授信業(yè)務(wù)的期限，而不是授信業(yè)務(wù)項(xiàng)下債務(wù)履行的期限即承兌匯票的兌付期限，承兌匯票的到期日超出授信額度使用期限并不影響保證責(zé)任的承擔(dān)。最高額保證人以承兌匯票的期限超過授信額度使用期限為由提出拒絕承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，人民法院不予支持。

二、最高額保證人與債權(quán)人在最高額保證合同之外對(duì)擔(dān)保事項(xiàng)另有合法約定的，從其約定；最高額保證人以最終的擔(dān)保額超出最高額保證合同約定的擔(dān)保范圍為由，主張不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的，人民法院不應(yīng)予以支持。

58、債權(quán)人部分放棄質(zhì)押擔(dān)保的，擔(dān)保人在債權(quán)人放棄物的擔(dān)保范圍內(nèi)免除保證責(zé)任

中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行烏魯木齊市青年路支行與新疆大灣房產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司、烏魯木齊高頻鋼管廠借款擔(dān)保合同糾紛案 【裁判摘要】

擔(dān)保人為債務(wù)人的新舊貸款提供擔(dān)保，在債權(quán)人存在部分放棄質(zhì)押擔(dān)保的情形下，根據(jù)擔(dān)保法第28條第2款的規(guī)定，擔(dān)保人在債權(quán)人放棄物的擔(dān)保范圍內(nèi)免除保證責(zé)任。但對(duì)其他不具有法定免責(zé)事由的擔(dān)保債務(wù)，擔(dān)保人仍應(yīng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

59、獨(dú)立擔(dān)保條款效力的認(rèn)定

湖南洞庭水殖股份有限公司與中國(guó)光大銀行長(zhǎng)沙華順支行、湖南嘉瑞新材料集團(tuán)股份有限公司、長(zhǎng)沙新振升集團(tuán)有限公司借款擔(dān)保合同糾紛案 【裁判摘要】

一、合同是否生效與合同是否有效是兩個(gè)不同的法律問題。合同生效與合同不生效相對(duì)應(yīng)，合同有效與合同無(wú)效相對(duì)應(yīng)。合同是否生效，取決于合同是否符合當(dāng)事人約定和法律規(guī)定的生效條件；合同是否有效，取決于該合同是否存在法律法規(guī)規(guī)定的無(wú)效事由。因此，合同生效不等于合同有效，合同無(wú)效不等于合同不生效。本案訴爭(zhēng)股權(quán)質(zhì)押合同在未被一審法院認(rèn)定無(wú)效之前，已經(jīng)符合本院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第103條第3款關(guān)于非上市公司股權(quán)質(zhì)押合同生效的條件。

二、約定“本合同的效力獨(dú)立于主合同，不因主合同的無(wú)效而無(wú)效”，根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第5條之規(guī)定，上述條款明顯屬于獨(dú)立擔(dān)保條款。本院的審判實(shí)務(wù)已明確表明：考慮到獨(dú)立擔(dān)保責(zé)任的異常嚴(yán)厲性，以及使用該制度可能產(chǎn)生欺詐和濫用權(quán)力的弊端，尤其是為了避免嚴(yán)重影響或動(dòng)搖我國(guó)擔(dān)保法律制度體系的基礎(chǔ)，獨(dú)立擔(dān)保只能在國(guó)際商事交易中使用，不能在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)交易中運(yùn)用。

但應(yīng)當(dāng)看到，本院否定獨(dú)立擔(dān)保在國(guó)內(nèi)交易市場(chǎng)中的運(yùn)用之目的，在于維護(hù)擔(dān)保法第5條第1款所規(guī)定的我國(guó)擔(dān)保制度的從屬性規(guī)則，因此，不能在否定擔(dān)保的獨(dú)立性的同時(shí)，也否定了擔(dān)保的從屬性。

60、質(zhì)押人出具質(zhì)押擔(dān)保并成就合同目的后，即反言以自己的行為違法導(dǎo)致合同無(wú)效為由以達(dá)到免除擔(dān)保責(zé)任的目的

民生證券有限責(zé)任公司與廣東發(fā)展銀行股份有限公司鄭州鄭汴路支行、河南花園集團(tuán)有限公司質(zhì)押合同糾紛案

【裁判摘要】

雙方簽訂的《權(quán)利質(zhì)押合同》設(shè)定的質(zhì)押物為3000萬(wàn)元，該3000萬(wàn)元就存在廣發(fā)銀行，廣發(fā)銀行已經(jīng)實(shí)際控制了上述帳戶的資金，即已完成質(zhì)物的移交，不存在再次交付的問題。

民生證券出具董事會(huì)決議，同意提供存款質(zhì)押，并由法定代表人簽署了授權(quán)書，授權(quán)李永剛簽訂質(zhì)押合同及借款合同，并在上述合同上簽蓋法人印章，這些事實(shí)足以認(rèn)定為民生證券法人行為，而非董事、經(jīng)理的個(gè)人行為。質(zhì)押擔(dān)保合同應(yīng)認(rèn)定為有效。

民生證券作為質(zhì)押人向廣發(fā)銀行出具了質(zhì)押擔(dān)保，得到廣發(fā)銀行信任并成就合同目的后，即反言以自己的行為違法導(dǎo)致合同無(wú)效為由以達(dá)到免除擔(dān)保責(zé)任的目的。此行為有悖誠(chéng)信原則。

第三篇：最高人民法院商品房買賣疑難問題司法觀點(diǎn)集成

最高人民法院商品房買賣疑難問題司法觀點(diǎn)集成2011-07-28 16:35

一、商品房預(yù)約合同（認(rèn)購(gòu)書）生效后，一方當(dāng)事人未盡義務(wù)導(dǎo)致合同的談判、磋商不能進(jìn)行，構(gòu)成違約的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任

【編者按】目前對(duì)違反房屋認(rèn)購(gòu)書應(yīng)如何承擔(dān)法律責(zé)任,無(wú)論是理論界還是實(shí)務(wù)界觀點(diǎn)并不統(tǒng)一，有的判決開發(fā)商依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，按原價(jià)格與購(gòu)房者簽訂合同，對(duì)于認(rèn)購(gòu)書缺少的條款，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)予以補(bǔ)充；有的判決開發(fā)商承擔(dān)締約過失責(zé)任，除適用定金罰則外，另需承擔(dān)一定賠償損失的責(zé)任。

出現(xiàn)以上不同判決，究其根源在于最高人民法院民事審判一庭編著的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋的理解與適用》一書中關(guān)于違反認(rèn)購(gòu)書應(yīng)如何承擔(dān)法律責(zé)任態(tài)度不明朗，未作出清晰、明確、有說服力的表態(tài)，下級(jí)法院作出截然相反的判決都能從該書中找到判決理由，以致各地法院在處理具體案例時(shí)出現(xiàn)法律適用的混亂局面。不同法院對(duì)類似認(rèn)購(gòu)書糾紛案件作出迥異的判決，顯然違背“相類似者，應(yīng)為相同的處理” 的法理，無(wú)疑會(huì)損及法律的權(quán)威性。

下面是《最高人民法院公報(bào)》發(fā)布的案例，能夠說明最高人民法院傾向性意見，購(gòu)房者要求開發(fā)商承擔(dān)100萬(wàn)元損失，一審判決賠償1萬(wàn)元，二審判決賠償15萬(wàn)元，如此大的數(shù)額差，也同樣值得深思。

仲崇清訴上海市金軒大邸房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有限公司合同糾紛案（二審法院：上海市第二中級(jí)人民法院）《最高人民法院公報(bào)》（2008年第4期）

[上海市虹口區(qū)人民法院一審查明]

2002年7月12日，原告仲崇清與被告金軒大邸公司簽訂《金軒大邸商鋪認(rèn)購(gòu)意向書》一份，約定原告向被告支付購(gòu)房意向金2000元，原告隨后取得小區(qū)商鋪優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)，被告負(fù)責(zé)在小區(qū)正式認(rèn)購(gòu)時(shí)優(yōu)先通知原告前來(lái)選擇認(rèn)購(gòu)中意商鋪，預(yù)購(gòu)面積為150平方米，并明確小區(qū)商鋪的均價(jià)為每平方米7000元（可能有1500元的浮動(dòng)）。如原告未在約定期限內(nèi)認(rèn)購(gòu)，則視同放棄優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)，已支付的購(gòu)房意向金將無(wú)息退還。如原告按約前來(lái)認(rèn)購(gòu)，則購(gòu)房意向金自行轉(zhuǎn)為認(rèn)購(gòu)金的一部分。意向書對(duì)樓號(hào)、房型未作具體明確約定。上述意向書簽訂之后，原告向被告支付了2000元意向金。2002年11月4日被告取得房屋拆遷許可證，2003年5月29日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，2003年6月30日被告取得預(yù)售許可證。但被告在銷售涉案商鋪時(shí)未通知原告前來(lái)認(rèn)購(gòu)。2006年初原告至售樓處與被告交涉，要求被告按意向書簽訂正式買賣合同。被告稱商鋪價(jià)格飛漲，對(duì)原約定價(jià)格不予認(rèn)可，并稱意向書涉及的商鋪已全部銷售一空，無(wú)法履行合同，原告所交2000元意向金可全數(shù)退還。雙方因此發(fā)生爭(zhēng)議，原告遂訴至法院。

[原告訴訟請(qǐng)求]請(qǐng)求人民法院判令被告按105萬(wàn)元的銷售價(jià)格向原告出售涉案商鋪，如果被告不能履行，請(qǐng)求判令被告賠償原告經(jīng)濟(jì)損失100萬(wàn)元。

[上海市虹口區(qū)人民法院認(rèn)為]

1、涉案意向書不是通常意義的“意向書”，而具有預(yù)約合同的性質(zhì)。

2、根據(jù)本案事實(shí)，涉案意向書是在原、被告雙方均對(duì)被告能夠合法取得相關(guān)許可證書有合理的預(yù)期的情形下，對(duì)原、被告將來(lái)簽訂房屋預(yù)售合同的預(yù)先約定，涉案意向書并非預(yù)售合同，法律對(duì)商品房預(yù)售合同的強(qiáng)制性規(guī)定并不適用于預(yù)約合同，應(yīng)認(rèn)定原告與被告簽訂的涉案意向書合法有效。

3、本案中意向金不具有定金性質(zhì)，不應(yīng)認(rèn)定為定金。

4、被告構(gòu)成違約。

[上海市虹口區(qū)人民法院判決]

一、解除原告仲崇清與被告金軒大邸公司簽訂的《金軒大邸商鋪認(rèn)購(gòu)意向書》；

二、被告返還原告意向金2000元；

三、被告賠償原告經(jīng)濟(jì)損失10000元；

四、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)15260元，由被告金軒大邸公司負(fù)擔(dān)。

仲崇清不服一審判決，請(qǐng)求二審法院撤銷原判，依法改判支持仲崇清一審提出的訴訟請(qǐng)求。

[上海市第二中級(jí)人民法院二審認(rèn)為]

（其他理由與一審相同）金軒大邸公司的違約行為導(dǎo)致守約方仲崇清喪失了優(yōu)先認(rèn)購(gòu)涉案商鋪的機(jī)會(huì)，使合同的根本目的不能實(shí)現(xiàn)，金軒大邸公司也承認(rèn)雙方現(xiàn)已無(wú)法按照涉案意向書的約定繼續(xù)履行。因此，金軒大邸公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。一審法院認(rèn)為金軒大邸公司違反預(yù)約合同約定的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)賠償上訴人仲崇清相應(yīng)的損失，并無(wú)不妥，但一審判決確定的10000元賠償金額，難以補(bǔ)償守約方的實(shí)際損失。

為促使民事主體以善意方式履行其民事義務(wù)，維護(hù)交易的安全和秩序，充分保護(hù)守約方的民事權(quán)益，在綜合考慮上海市近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)以及雙方當(dāng)事人實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，酌定金軒大邸公司賠償仲崇清150000元。仲崇清要求金軒大邸公司按照商鋪每平方米建筑面積15000至20500元的價(jià)格賠償其經(jīng)濟(jì)損失，但由于其提交的證據(jù)不能完全證明涉案意向書所指商鋪的確切情況，且根據(jù)金軒大邸公司將有關(guān)商鋪出售給案外人的多個(gè)預(yù)售合同，商鋪的價(jià)格存在因時(shí)而異、因人而異的情形。另外，雖然仲崇清按約支付了意向金，但是雙方簽訂的預(yù)約合同畢竟同正式的買賣合同存在法律性質(zhì)上的差異。故仲崇清主張的賠償金額，不能完全支持。一審案件受理費(fèi)人民幣15260元，二審案件受理費(fèi)人民幣14350元，均由金軒大邸公司負(fù)擔(dān)。

二、商品房買賣合同因出賣人責(zé)任被認(rèn)定無(wú)效后，善意買受人應(yīng)該返還給出賣人房屋使用費(fèi)

[導(dǎo)讀與說明] 商品房買賣合同因出賣人的原因被確認(rèn)無(wú)效后，買受人取得了合同約定的房屋并利用該房屋從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，對(duì)占用期間的房屋使用費(fèi)應(yīng)當(dāng)按什么標(biāo)準(zhǔn)向房屋出賣人返還，實(shí)踐中處理不統(tǒng)一，最高人民法院對(duì)此作出了批復(fù)。

[最高人民法院民一庭意見] 善意買受人應(yīng)該返還給出賣人房屋使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，最高人民法院于2003年11月30日以（2003）民一他字第13號(hào)對(duì)遼寧省高級(jí)人民法院一個(gè)請(qǐng)示的答復(fù)中已經(jīng)有明確的意見。該函全文如下：

遼寧省高級(jí)人民法院：

你院《關(guān)于蔡德成與大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)龍海房地產(chǎn)開發(fā)公司、原審第三人大連翻譯專修學(xué)院商品房買賣合同糾紛一案的請(qǐng)示》收悉，經(jīng)研究認(rèn)為：商品房買賣合同因出賣人責(zé)任被確認(rèn)無(wú)效后，應(yīng)按無(wú)效合同的處理原則進(jìn)行處理。關(guān)于善意買受人應(yīng)該返還給出賣人的房屋使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)橘I受人在簽訂合同時(shí)是善意的，所以應(yīng)該以買受人在合同中的意思表示為標(biāo)準(zhǔn)。也就是說，應(yīng)該以買受人與出賣人約定的合同總價(jià)款除以房屋的設(shè)計(jì)使用年限，再乘以買受人實(shí)際使用該房屋的年限得出的價(jià)款作為買受人所獲得的利益返回給出賣人。

三、商品房毗鄰城市交通干線，受超標(biāo)噪聲污染，購(gòu)房人不能以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由，要求解除合同

最高人民法院民一庭認(rèn)為：在交通干線已經(jīng)客觀存在，且開發(fā)商沒有違反合同義務(wù)的情況下，購(gòu)房人訴稱的交通運(yùn)輸噪聲污染并非由于出賣人違約行為所致。其以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由請(qǐng)求解除商品房買賣合同的主張，不符合《合同法》第94條的規(guī)定，不應(yīng)予以支持。

《中國(guó)民事審判前沿》2005年第2集，法律出版社2005年版，第208頁(yè)，最高人民法院民事審判一庭編。

四、房地產(chǎn)公司在預(yù)售商品房時(shí)未告知購(gòu)房人所購(gòu)房屋內(nèi)鋪設(shè)公共管道，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任

[案情]李某從某開發(fā)商處購(gòu)得一處住房，總價(jià)款183萬(wàn)元，合同未就房屋內(nèi)管線鋪設(shè)問題進(jìn)行約定，交房前開發(fā)商致函李某，“由于您的房屋中有管道通過（曖氣管等），故在裝修時(shí)進(jìn)行了局部處理，局部吊頂較低，但不影響您居室的使用和美觀?！崩钅郴睾康禺a(chǎn)公司，“本戶內(nèi)不得有任何非本戶管道通過，如公司進(jìn)行公共通過管道安裝，請(qǐng)立即予以拆除?！?/p>

[第一次訴訟]要求開發(fā)商拆除公共管道。

[法院判決]因該管道系多家業(yè)主共用，拆除該管道損害其他業(yè)主利益，駁回起訴。

[第二次起訴]要求開發(fā)商承擔(dān)違約金86000元；如不能認(rèn)定開發(fā)商違約，要求開發(fā)商對(duì)因房屋中添設(shè)管道致房屋價(jià)值貶損部分進(jìn)行補(bǔ)償。

[評(píng)估]法院委托價(jià)格認(rèn)證中心評(píng)估，該中心建議鋪設(shè)管道房屋價(jià)格應(yīng)在原房屋價(jià)格基礎(chǔ)上扣減2% 最高人民法院審判業(yè)務(wù)意見（民一庭意見）

雖然當(dāng)事人訂立的房屋買賣合同未約定管道鋪設(shè)內(nèi)容，但根椐《合同法》第42條第2款規(guī)定，在訂立合同過程中一方故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的這一事實(shí)或者提供虛假情況的，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的規(guī)定，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。關(guān)于賠償數(shù)額的確定，可以考慮房地產(chǎn)公司應(yīng)告知而未告知，致使購(gòu)房人多支出的交易成本或者給購(gòu)房人造成損失的部分。

《民事審判指導(dǎo)與參考》2008年第2輯，法律出版社2008年版，第90—92頁(yè)。

五、房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項(xiàng)后，不能以房屋的工程價(jià)款需要優(yōu)先支付為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋

三門峽水利管理局（買方）訴鄭州市配套建設(shè)公司（賣方）房屋買賣合同糾紛案（判決時(shí)間：2004年3月11日，二審法院：河南省高級(jí)人民法院）《最高人民法院公報(bào)》2004年第8期

[判決摘要]

配套建設(shè)公司作為房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項(xiàng)后，不能以房屋的工程價(jià)款需優(yōu)先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋。因此，買方水利管理局的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予以支持。從合同約定及誠(chéng)實(shí)信用、公平原則出發(fā)，賣方應(yīng)向水利管理局賠償與定金全額相等的經(jīng)濟(jì)損失。依雙方合同約定，賣方拖延兩個(gè)月以上交付房屋，應(yīng)賠償買方與定金相等的損失，即736萬(wàn)元。由于買方尚有643．95萬(wàn)元購(gòu)房款未付，可與賣方支付的賠償金相抵。賣方辯稱房屋已處置給第三方，合同不能繼續(xù)履行的主張不符合法律規(guī)定，不予采信。

六、買受人在約定的交房期限屆滿之日起超過兩年請(qǐng)求出賣人交房是否超過訴訟時(shí)效期間？辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù)是否適用訴訟時(shí)效的規(guī)定？ [問題一]關(guān)于買受人在約定交房期限屆滿之日起超過兩年請(qǐng)求出賣人交房是否超過訴訟時(shí)效期間的問題，有兩種意見：第一種意見，買受人主張出賣人交付房屋的請(qǐng)求權(quán)應(yīng)在兩年訴訟時(shí)效期間內(nèi)行使，超過兩年訴訟時(shí)效期間請(qǐng)求出賣人交房的，因其怠于行使權(quán)利的狀態(tài)經(jīng)過訴訟時(shí)效期間喪失勝訴權(quán)。第二種意見，買受人在約定交房期間屆滿之日起超過兩年請(qǐng)求出賣人交房的不能一律簡(jiǎn)單地認(rèn)定為已超過訴訟時(shí)效，而應(yīng)區(qū)分出賣人在約定交房期限是否具備交房條件分別進(jìn)行處理。

[問題二]關(guān)于買受人在合同約定期限屆滿之日起超過兩年才請(qǐng)求出賣人辦理所有權(quán)變更登記，是否超過訴訟時(shí)效期間的問題，也有兩種意見：第一種意見，出賣人所承擔(dān)的主給付義務(wù)為轉(zhuǎn)移房屋的占有，更為重要的是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。如果出賣人僅向買受人履行交付房屋的義務(wù)，未在合同規(guī)定的期限屆滿時(shí)辦理房屋所有權(quán)證的，系沒有履行轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)這個(gè)最重要的主給付義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成違約，訴訟時(shí)效期間應(yīng)該起算。因此買受人未在出賣人違約之日起兩年內(nèi)請(qǐng)求辦理房屋所有權(quán)證的，因超過訴訟時(shí)效期間而喪失勝訴權(quán)。第二種意見，房屋已經(jīng)交付的，買受人在約定辦理房屋所有權(quán)證期限屆滿之日起超過兩年請(qǐng)求出賣人為其辦理房屋所有權(quán)證的應(yīng)予支持。

[最高人民法院民一庭傾向性意見]

一、商品房買賣合同約定的出賣人交付房屋的期限屆滿，買受人根據(jù)合同約定可以請(qǐng)求出賣人交付房屋。其請(qǐng)求權(quán)屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用《民法通則》有關(guān)訴訟時(shí)效的規(guī)定。但在訴訟時(shí)效期間的起算上，應(yīng)當(dāng)區(qū)分具體情況：房屋具備法定交付條件，訴訟時(shí)效期間自合同約定的交付期限屆滿之日起計(jì)算；如果房屋尚不具備法定的交付條件，訴訟時(shí)效期間應(yīng)從房屋具備法定的交付條件之日起計(jì)算。

二、出賣人已經(jīng)將房屋交付于買受人，買受人亦已實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋的占有的，買受人請(qǐng)求出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)、辦理房屋所有權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。

《中國(guó)民事審判前沿》2005年第1集，第218頁(yè)，最高人民法院民事審判一庭編，法律出版社

七、商品房買賣合同示范文本關(guān)于交付條件的約定應(yīng)如何理解？ [最高人民法院觀點(diǎn)]《房地產(chǎn)司法解釋實(shí)例釋解》，人民法院出版社，最高人民法院副院長(zhǎng)黃松有主編。103頁(yè)——113頁(yè)

國(guó)家為加強(qiáng)對(duì)商品房買賣行為的管理，強(qiáng)制性的要求開發(fā)商提供商品房買賣合同示范文本（以下簡(jiǎn)稱示范合同），2000年由建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理總局制定，地方工商行政管理局監(jiān)制。示范合同第八條第一款約定了房屋交付的條件，包括四種情況下可以交付：1.該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格；2.該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格；3.該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格；4.該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。且合同另有一空白欄以便雙方當(dāng)事人自行約定交付的條件。

如果當(dāng)事人約定的交房條件是第1種，那么以開發(fā)商是否取得其當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)出的《竣工驗(yàn)收備案證》為標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)商在合同約定的交房時(shí)間取得了備案證，就具備了合同約定的交付條件，否則，視為不具備合同約定的交付條件。

如果當(dāng)事人約定的交房條件是第2或第3或第4種，則都以開發(fā)商是否取得當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)管理機(jī)構(gòu)發(fā)出的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目交付使用許可證書》為標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)商在合同約定的交房時(shí)間取得了該證書，就具備了合同約定的交付條件，否則，視為不具備合同約定的交付條件。

如果商品房買賣雙方在示范合同約定的除以上四項(xiàng)以外的其它交付條件，應(yīng)如何認(rèn)定呢？

我們認(rèn)為，商品房經(jīng)驗(yàn)收合格唯一有效法定的證明文件是《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》。如開發(fā)商在辦理房屋交接手續(xù)時(shí)，不能根據(jù)合同約定和法律規(guī)定取得并出示擬交付房屋的《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》，買受人有權(quán)拒收該房屋，由此產(chǎn)生的逾期交房的違約責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。如果開發(fā)商與購(gòu)房人約定的交付條件低于商品房綜合驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)，那么以綜合驗(yàn)收為交付條件標(biāo)準(zhǔn)，如果雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)高于商品房綜合驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)，則以雙方的約定為交付條件標(biāo)準(zhǔn)。

[部分地方法院觀點(diǎn)明顯與最高人民法院觀點(diǎn)相悖] 在司法實(shí)踐中，很多律師持最高人民法院上述觀點(diǎn)，但很難得到地方法院的支持，個(gè)中原因，值得深思。很多基層法院認(rèn)為，只要建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位驗(yàn)收取得峻工報(bào)告，就可以交付購(gòu)房人，而取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》是行政管理行為，不是房屋交付條件。此種觀點(diǎn)，明顯與最高法院觀點(diǎn)相悖。

[部分基層法院判決摘要]

某區(qū)法院認(rèn)為：根椐《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收?！钡?9條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起１５日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過程中有違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收。”從上述兩條可以明確看出，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收是以建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理四家聯(lián)合驗(yàn)收為標(biāo)準(zhǔn)的。在通過竣工驗(yàn)收后，公安消防、環(huán)保部門也會(huì)進(jìn)行驗(yàn)收，但公安、環(huán)保等部門的驗(yàn)收屬于綜合驗(yàn)收的范疇，是公安消防、環(huán)保部門履行行政權(quán)利的行為，履行的是一種監(jiān)督權(quán)，而不屬于竣工驗(yàn)收的范疇。建設(shè)行政主管部門的備案是行使管理權(quán)的一種方式，也不屬于竣工驗(yàn)收的范疇。

出賣人（開發(fā)商）約定：“該商品房經(jīng)建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位驗(yàn)收合格?！狈仙鲜龇梢?guī)定。

八、最高人民法院認(rèn)為開發(fā)商負(fù)有辦理權(quán)屬證書的義務(wù)，而部分地方法院卻認(rèn)為屬于行政行為，此種觀點(diǎn)與最高法院觀點(diǎn)明顯相悖

《房地產(chǎn)司法解釋實(shí)例釋解》，人民法院出版社，最高人民法院副院長(zhǎng)黃松有主編。146頁(yè)—160頁(yè)

（一）開發(fā)商負(fù)有辦理權(quán)屬證書的義務(wù)

取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是購(gòu)房人主要的合同目的，合同法的基本原則包括誠(chéng)實(shí)信用原則，依該原則開發(fā)商負(fù)有辦理權(quán)屬證書的合同附隨義務(wù)。

法律依據(jù)：

1、《城市房地產(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定，“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)發(fā)證制度。

2、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！?/p>

3、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》(法釋[2003]7號(hào))第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

（二）開發(fā)商不能在約定或法定期限內(nèi)辦理權(quán)屬證書的原因

1、土地使用權(quán)手續(xù)不合法。

商品房是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開發(fā)的，建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，或是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。商品房是能辦理房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證，可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房。開發(fā)商只有以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的商品房，才能辦理權(quán)屬證書。

例如“小產(chǎn)權(quán)房”無(wú)法辦理權(quán)屬證書?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！薄秶?guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第二條也進(jìn)一步指出：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！?/p>

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付全部的土地出讓金。支付土地出讓金是開發(fā)商最主要的義務(wù)，如果未按約定履行支付全部土地出讓金的義務(wù)，土地管理部門一般會(huì)限制辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違章建房?，F(xiàn)階段最突出的問題是開發(fā)商違規(guī)超建，私自違反規(guī)劃，加大容積率，因其中有巨大的利益誘惑，開發(fā)商往往不遺余力，政府職能部門監(jiān)管也存在進(jìn)一步加強(qiáng)的問題，在違反規(guī)劃的問題未處理完之前，購(gòu)房人無(wú)法辦理權(quán)屬證書。

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無(wú)法提供規(guī)定的資料。如未能取得《房屋建筑工程峻工驗(yàn)收備案表》等，無(wú)法將開發(fā)商提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。

5、其他原因。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有將代收的公共物業(yè)維修基金上繳，在建工程或完工的工程用于貸款或借款的抵押，未辦理注銷抵押登記的手續(xù)（封閉抵押貸款）等。

（六）最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》(法釋[2003]7號(hào))第十八條與《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》相矛盾。

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》自一九九八年七月二十日公布施行，屬于行政法規(guī)，其地位僅低于全國(guó)人大及全國(guó)人大常委會(huì)制定的法律，法釋[2003]7號(hào)是最高人民法院依據(jù)《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》等相關(guān)法律，結(jié)合審判實(shí)踐，制定的司法解釋，于2003年6月1日起施行。根椐最高人民法院民事審判第一庭編著的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》（人民法院出版社，2003年6月第一版）第232頁(yè)“本條司法解釋（法釋[2003]7號(hào)第十八條）所依據(jù)的法律條款是：《合同法》第107條規(guī)定（略）?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定（略）。

法釋[2003]7號(hào)第十八條相比《條例》第三十三條，只增加了第一款中的第一項(xiàng)“商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限”。最高人民法院結(jié)合審判實(shí)踐，增加了該條款，突破了《條例》的規(guī)定，為開發(fā)商留下了充分的空間，以致于幾乎所有的開發(fā)商在商品房買賣合同中均不按《條例》第三十三條的規(guī)定，而是任意延長(zhǎng)協(xié)助辦理權(quán)屬證書的期限，惡意損害購(gòu)房人的合法權(quán)益。

很多法律專家經(jīng)過深入分析，也沒有搞清楚最高人民法院突破《條例》的現(xiàn)實(shí)思考基于什么樣的出發(fā)點(diǎn)！

[部分地方法院判決摘要] [訴訟請(qǐng)求]

購(gòu)房人要求開發(fā)商承擔(dān)辦理權(quán)屬證書的義務(wù)。[一審判決理由]

關(guān)于原告主張要求被告履行辦理房屋權(quán)屬證書義務(wù)一節(jié)，被告只有交付具備辦理產(chǎn)權(quán)證條件的相關(guān)手續(xù)的備案義務(wù)，但不具有批準(zhǔn)發(fā)放權(quán)屬證書的權(quán)利，而房屋產(chǎn)權(quán)是否具備產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及發(fā)證，依法應(yīng)屬房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)審查及做出具體行政行為的范圍，故本院不予處理。

[二審判決理由]

二審予以維持。

九、如果商品房買賣雙方約定“交付面積與約定面積不符時(shí)房款總金額不變”，發(fā)生糾紛如何處理？

[最高人民法院專家法官著述與主流觀點(diǎn)]（最高人民法院民一庭《法律審判實(shí)務(wù)問答》，法律出版社2005年版，第87頁(yè)）

如果商品房買賣雙方約定“交付面積與約定面積不符時(shí)房款總金額不變”發(fā)生糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合具體案件分析該約定的效力，分別情況處理。如果合同條款是銷售方自行擬定的格式條款，交付面積明顯小于約定面積時(shí)，人民法院可根椐《合同法》第40條的規(guī)定認(rèn)定該條款無(wú)效；如果是雙方協(xié)商一致達(dá)成的條款，符合自愿原則，但面積相差太大，顯失公平時(shí)，當(dāng)事人可以根椐《合同法》第54條的規(guī)定申請(qǐng)撤銷或變更，自當(dāng)事人知道面積差異時(shí)起一年內(nèi)不申請(qǐng)撤銷或當(dāng)事人以自己的行為放棄的，該約定有效；如果雙方協(xié)商一致達(dá)成的條款，符合自愿原則，且面積相差不大，人民法院應(yīng)認(rèn)定該約定有效。

十、商品房按揭合同的效力認(rèn)定 [最高人民法院司法政策精神] 要依法保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不僅關(guān)系到我國(guó)城市化、工業(yè)化的進(jìn)程，而且關(guān)系到金融安全和群眾安居樂業(yè)等國(guó)計(jì)民生問題。各級(jí)人民法院要注意審查按揭貸款合同的真實(shí)性，依法制裁開發(fā)商以虛假按揭貸款合同套取銀行資金等違法行為。

最高人民法院印發(fā)《關(guān)于為維護(hù)國(guó)家金融安全和經(jīng)濟(jì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展提供司法保障和法律服務(wù)的若干意見》的通知（法發(fā)[2008]38號(hào)）二00八年十二月三日）

就形式而言，期房買賣抵押登記行為，類似于法國(guó)的契據(jù)登記，但有所不同的是作為標(biāo)的物的房屋尚不存在，契據(jù)登記是指登記機(jī)關(guān)依據(jù)當(dāng)事人訂立合同所載明的內(nèi)容進(jìn)行登記，值此產(chǎn)生抵押效力的制度，我國(guó)未承認(rèn)亦未采用契據(jù)登記制度，而實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記、發(fā)證制度，故此期房抵押登記行為可視為在有關(guān)部門的備案，而不是嚴(yán)格意義上的物權(quán)抵押登記。

在商品買賣中，購(gòu)房人以銀行按揭貸款方式支付部分購(gòu)房款的情況已經(jīng)普遍存在，因此而發(fā)生的糾紛訴至法院的案件也越來(lái)越多，但是由于我國(guó)目前立法上沒有對(duì)銀行按揭貸款抵押的規(guī)定，故對(duì)此類案件的處理存在一定的難度。但在司法實(shí)踐一般認(rèn)為，“樓宇按揭（抵押）貸款合同”是當(dāng)事人在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，內(nèi)容不違法，也不損害國(guó)家、集體和他人的合法權(quán)益。從國(guó)家的法律及行政法規(guī)的規(guī)定來(lái)看，也并未規(guī)定按揭（抵押）未辦理抵押登記而無(wú)效，并且按揭不同于一般的財(cái)產(chǎn)抵押，僅僅因?yàn)闆]有辦理抵押登記就認(rèn)定無(wú)效沒有法律依據(jù)。

十一、未取得預(yù)售許可證的商品房買賣合同是否有效？

[案例] 作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出賣人一直沒有取得商品房預(yù)售許可證，但其他手續(xù)齊全（如有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程竣工驗(yàn)收資料），是否可確認(rèn)買賣合同有效？

[最高人民法院專家法官著述與主流觀點(diǎn)]（最高人民法院民一庭《法律審判實(shí)務(wù)問答》，法律出版社2005年版，第79頁(yè)）

應(yīng)視情況而定。商品房買賣所涉及的法律法規(guī)和政策方面的內(nèi)容，一般業(yè)主難以全面了解的，尤其是商品房開發(fā)早期，管理不規(guī)范，是否需要預(yù)售許可證業(yè)主并不清楚，行政主管部門也疏于管理，開發(fā)商沒有依法領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證進(jìn)行商品房銷售，業(yè)主沒過錯(cuò)，而在于開發(fā)商與地方政府，因此以2003年6月1日《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的頒布為界限，在該解釋頒布前，如果合同已經(jīng)基本履行完畢，商品樓盤有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程竣工驗(yàn)收資料，業(yè)主請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的，為維護(hù)交易安全與社會(huì)穩(wěn)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

該司法解釋頒布后，根椐該解釋第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。如果開發(fā)商一直未取得預(yù)售許可證明，應(yīng)確認(rèn)合同無(wú)效。

十二、涉及房改政策的房屋買賣合同糾紛人民法院是否應(yīng)當(dāng)受理？ [最高人民法院民一庭傾向性意見] 最高人民法院民一庭在討論本案例時(shí)多數(shù)人認(rèn)為，涉及房改政策的房屋買賣合同糾紛人民法院是否應(yīng)當(dāng)受理，應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人提出的訴訟請(qǐng)求作出判斷。如果當(dāng)事人爭(zhēng)議的核心是房屋買賣，屬于平等主體之間的民事權(quán)益糾紛，處理時(shí)涉及房改政策的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理；如果當(dāng)事人爭(zhēng)議的核心為是否適用房改房政策以及如何適用房改房政策的，不屬于民事權(quán)益糾紛，不符合《民事訴訟法》第108條規(guī)定的起訴條件，人民法院不宜作為民事案件受理。

十三、業(yè)主委員會(huì)是否具備訴訟主體資格問題（來(lái)源于：《中國(guó)民事審判前沿》總第2輯 第10頁(yè)）

[理論界或?qū)崉?wù)界的不同觀點(diǎn)] 第一種觀點(diǎn)：業(yè)主委員會(huì)不具有訴訟主體資格，不能以自己的名義提起訴訟。第二種觀點(diǎn)：業(yè)主委員會(huì)可以作為訴訟主體參與訴訟，既可以作為原告起訴，也可以作為被告應(yīng)訴。第三種觀點(diǎn)：業(yè)主委員會(huì)具有一般的、抽象意義的訴訟當(dāng)事人能力，可以成為訴訟主體，但是原則上只能作為原告提起訴訟，不能成為被告，因?yàn)樗鼪]有責(zé)任財(cái)產(chǎn)和責(zé)任能力。

[最高人民法院民一庭認(rèn)為]

依法成立的業(yè)主委員會(huì)在其職責(zé)范圍內(nèi)，經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)授權(quán)，有權(quán)就與物業(yè)管理有關(guān)的、涉及全體業(yè)主公共利益的事宜，以物業(yè)公司為被告向人民法院提起民事訴訟。與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的、個(gè)別或部分業(yè)主的事宜，業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)向人民法院提起民事訴訟。

第四篇：最高院企業(yè)改制審判疑難問題

二、企業(yè)改制疑難問題

最高人民法院《關(guān)于審理與企業(yè)改制相關(guān)民事糾紛案件若干問題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）第七條規(guī)定，企業(yè)以其優(yōu)質(zhì)財(cái)產(chǎn)與他人組建新公司，而將債務(wù)留在原企業(yè)，債權(quán)人以新設(shè)公司和原企業(yè)作為共同被告提起訴訟主張債權(quán)的，新設(shè)公司應(yīng)當(dāng)在所接收的財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)與原企業(yè)共同承擔(dān)連帶責(zé)任。關(guān)于此條的理解，有觀點(diǎn)認(rèn)為，在改制企業(yè)作為出資人出資的情形下，出資企業(yè)享有價(jià)值形態(tài)的股權(quán)，債權(quán)人完全可以通過執(zhí)行債務(wù)企業(yè)股權(quán)的方式使債務(wù)得以清償，不應(yīng)追加新設(shè)公司為共同被告，判令其在所接收的財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)與原企業(yè)共同承擔(dān)連帶責(zé)任。另有觀點(diǎn)認(rèn)為，在正常情況下，企業(yè)基于出資目的以其資產(chǎn)投資入股，該行為為合法出資行為。企業(yè)對(duì)外投資后，原企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值并不減少，資本金也不發(fā)生變化，只是企業(yè)部分財(cái)產(chǎn)改變了原有的形態(tài)，由實(shí)物性財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)閮r(jià)值性財(cái)產(chǎn)，以企業(yè)在新設(shè)公司中的股權(quán)形式表現(xiàn)出來(lái)。企業(yè)在新設(shè)公司中的股權(quán)，與企業(yè)的其他財(cái)產(chǎn)一樣，同為企業(yè)的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，均可以用于對(duì)外償債，這符合法人財(cái)產(chǎn)制原則。第七條規(guī)定“企業(yè)以其優(yōu)質(zhì)財(cái)產(chǎn)與他人組建新公司”，其適用的條件是該行為不是一種正常的出資行為，而是屬于一種掏空企業(yè)、假借改制之名，轉(zhuǎn)移優(yōu)質(zhì)財(cái)產(chǎn)，甩掉企業(yè)自身的債務(wù)的違法行為，且債務(wù)人企業(yè)存在逃廢債務(wù)的主觀故意。因此，在企業(yè)以其資產(chǎn)出資入股后，如出資人發(fā)生償債問題時(shí)，應(yīng)通過執(zhí)行出資企業(yè)在新設(shè)公司中的股權(quán)的方式解決，而不應(yīng)適用《規(guī)定》第七條。關(guān)于隱瞞和遺漏債務(wù)的處理。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，企業(yè)出售時(shí)，出賣方隱瞞和遺漏債務(wù)，構(gòu)成對(duì)買受人的價(jià)格欺詐，若判令買受方對(duì)隱瞞和遺漏的債務(wù)承擔(dān)清償責(zé)任，顯然對(duì)買受方不公。但基于企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓的基本法理，買受方承繼出賣方的債權(quán)債務(wù)，故買受方不對(duì)債權(quán)人履行清償義務(wù)，不利于對(duì)債權(quán)人的保護(hù)。因此，《規(guī)定》第二十八條設(shè)定了公告程序，其目的在于基于公平原則，實(shí)現(xiàn)對(duì)債權(quán)人與買受人的利益平衡。如債權(quán)人在公告期內(nèi)申報(bào)過該債權(quán)，買受人在承擔(dān)民事責(zé)任后，可再行向出賣人追償；如債權(quán)人在公告期內(nèi)未申報(bào)過該債權(quán)，則買受人不承擔(dān)民事責(zé)任。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，規(guī)定買受方承擔(dān)民事清償責(zé)任，在承擔(dān)責(zé)任后可再行向出賣人追償?shù)奶幚矸绞椒爆?，增加了訴訟成本，不利于平衡保護(hù)各方利益。而且，在司法實(shí)務(wù)中，出售方往往為零出售，實(shí)無(wú)資產(chǎn)可供追償，買受方的追償權(quán)無(wú)法真正實(shí)現(xiàn)。由于在出賣方隱瞞、遺漏債務(wù)情形下，出賣方為最終責(zé)任主體，因此，在債權(quán)人起訴買受方訴請(qǐng)判令其承擔(dān)債務(wù)清償責(zé)任時(shí)，應(yīng)追加出賣方為當(dāng)事人，一體解決債權(quán)債務(wù)糾紛。

企業(yè)改制中，改制企業(yè)未按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定安置企業(yè)職工、接續(xù)社會(huì)保險(xiǎn)關(guān)系、處理拖欠職工各項(xiàng)債務(wù)以及未補(bǔ)繳各項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、侵害職工利益，可否據(jù)此主張改制無(wú)效以及原告的主體資格？第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，該種情形下，應(yīng)認(rèn)定企業(yè)改制的條件不成立，改制行為無(wú)效，應(yīng)由職工直接向法院起訴訴請(qǐng)認(rèn)定改制行為無(wú)效。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)《國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于規(guī)范國(guó)有企業(yè)改制工作的意見》第一條第九項(xiàng)的規(guī)定，改制企業(yè)未按照此規(guī)定妥善安置職工即進(jìn)行改制，其改制程序要件存在瑕疵，未達(dá)到改制條件，應(yīng)認(rèn)定改制行為無(wú)效。國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)或企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)，享有批準(zhǔn)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，故應(yīng)由其提起確認(rèn)改制企業(yè)無(wú)效之訴。

三、電子商務(wù)法疑難問題

當(dāng)事人通過電子合同從事電子商務(wù)過程中形成的電子證據(jù)如何固定、保全，系電子商務(wù)法中的疑難問題。所謂電子證據(jù)，是指在計(jì)算機(jī)或計(jì)算機(jī)系統(tǒng)運(yùn)行過程中產(chǎn)生的以其記錄的存儲(chǔ)材料、數(shù)據(jù)等內(nèi)容來(lái)證明案件事實(shí)的電磁記錄物。它

不同于傳統(tǒng)證據(jù)，電子證據(jù)賴以存在的基礎(chǔ)是磁性介質(zhì)，具有易改動(dòng)、易出差錯(cuò)、易泄露等特征。傳統(tǒng)的證據(jù)收集手段很難保證其真實(shí)性、完整性、可靠性。在數(shù)據(jù)被隱藏或加密的情況下，不易提取電子證據(jù)。因此，確立搜集、固定、保全電子證據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)程序，系目前電子實(shí)務(wù)法律領(lǐng)域中的一個(gè)重要問題。有觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)突破傳統(tǒng)的局限，采用高新技術(shù)的手段，制定出電子證據(jù)的有效收集規(guī)則。電子證據(jù)的收集、提取和保存，必須由通曉計(jì)算機(jī)知識(shí)的司法人員和專業(yè)技術(shù)人員承擔(dān)，電子證據(jù)被提取之后，還應(yīng)嚴(yán)格保證數(shù)據(jù)存儲(chǔ)介質(zhì)（硬盤、軟盤、光盤等）和計(jì)算機(jī)系統(tǒng)的安全，以免數(shù)據(jù)丟失、破壞。還有觀點(diǎn)認(rèn)為，鑒于目前我國(guó)無(wú)電子證據(jù)方面的立法，現(xiàn)階段可采用公證的方式對(duì)電子證據(jù)進(jìn)行保全，以利于人民法院在審理相關(guān)案件時(shí)分配舉證責(zé)任。

第五篇：最高院關(guān)于房屋租賃糾紛9大法律問題的司法觀點(diǎn)集成

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最高院關(guān)于房屋租賃糾紛9大法律問題的司法觀點(diǎn)集成

一、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的效力

[法律規(guī)定]

最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問題的意見(1988年1月26日最高人民法院審判委員會(huì)討論通過)118規(guī)定，出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效?！逗贤ā返诙偃畻l規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。

[實(shí)踐中存在的分歧]

在民事審判實(shí)踐中，因出租房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)糾紛，當(dāng)事人往往提出兩種不同的訴訟請(qǐng)求：

1、有的承租人請(qǐng)求人民法院判決出租人與第三人之間的買賣合同無(wú)效。

2、有的承租人請(qǐng)求人民法院依出租人與

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 第三人之間的買賣合同所規(guī)定的條件，與出租人之間形成新的買賣合同關(guān)系。

[最高人民法院兩種不同的觀點(diǎn)]

多數(shù)意見認(rèn)為：承租不能直接主張依據(jù)第三人購(gòu)買房屋的條件取得房屋，只能請(qǐng)求確認(rèn)所有人與第三人簽訂的買賣合同無(wú)效。對(duì)于同等條件應(yīng)作寬泛理解，不僅是價(jià)格條件，還包括付款條件，以及出賣人(所有人)提出的其他條件等。

少數(shù)意見認(rèn)為：優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不能理解為優(yōu)先締約權(quán)，考察其內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)包含優(yōu)先買到的權(quán)利，否則優(yōu)先購(gòu)買權(quán)沒有意義，實(shí)質(zhì)上體現(xiàn)不了對(duì)承租人權(quán)利的保護(hù)。另外，承租人主張依據(jù)所有人與第三人簽訂的買賣合同約定的條件取得房屋，法院不需要判決所有人與第三人簽訂合同，而是變更所有人與第三人買賣合同的主體，這種裁判方法和判決的執(zhí)行都不會(huì)有法律上的障礙?！吨袊?guó)民事審判前沿》，2017年第1集第168—169頁(yè)，最高人民法院民事審判一庭編。

二、承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

《最高人民法院關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的復(fù)函》(2004)民一他字第29號(hào)

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江蘇省高級(jí)人民法院：

你院請(qǐng)示的關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購(gòu)買全的問題，目前，法律和司法解釋對(duì)此均無(wú)明確規(guī)定。經(jīng)研究認(rèn)為：目前處理此類案件，可以從以下兩個(gè)方面綜合考慮：

第一，從房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對(duì)獨(dú)立的，則承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)僅及于其承租的部分房屋;如果承租人的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對(duì)出租人所賣全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

第二，從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣的全部房屋一半以上的，則其對(duì)出租人出賣的全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán);反之則不宜認(rèn)定其對(duì)全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

請(qǐng)你院結(jié)合以上因素，根據(jù)案件具體情況，妥善處理。

三、承租人在同等條件下享有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，應(yīng)為購(gòu)買自己承租的房屋，而不是出租人出賣的其他房屋。

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《最高人民法院公報(bào)》2004年第5期

法律規(guī)定的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，是指當(dāng)出租人出賣租賃房屋時(shí)，承租人在同等條件下可以優(yōu)先購(gòu)買自己承租的房屋，對(duì)于出租人出賣的其他房屋，承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

四、租賃標(biāo)的物消防竣工驗(yàn)收與房屋租賃合同的效力

《最高人民法院關(guān)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的函復(fù)》(2003)民一他字第11號(hào)

云南省高級(jí)人民法院：

你院《關(guān)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的請(qǐng)示》報(bào)告收悉。

經(jīng)研究認(rèn)為：根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋(一)》的規(guī)定，認(rèn)定房屋租賃合同因出租房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證書而無(wú)效，缺少法律依據(jù)。關(guān)于房屋租賃合同未經(jīng)消防驗(yàn)收或者經(jīng)消防驗(yàn)收不合格，是否應(yīng)認(rèn)定房屋租賃合同無(wú)效的問題，應(yīng)根據(jù)不同情況分別對(duì)待：第一，出租《中華人民共和國(guó)消防法》第十條規(guī)定的必須經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的房

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 屋，未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同無(wú)效。第二，租賃合同涉及的房屋不屬于法律規(guī)定必須經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的，人民法院不應(yīng)當(dāng)以該房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收合格為由而認(rèn)定合同無(wú)效。第三，租賃房屋用于開設(shè)經(jīng)營(yíng)賓館、飯店、商場(chǎng)等公眾聚集場(chǎng)所的，向當(dāng)?shù)毓蚕罊C(jī)構(gòu)申報(bào)消防安全檢查的義務(wù)人為該企業(yè)的開辦經(jīng)營(yíng)者，但租賃標(biāo)的物經(jīng)消防安全驗(yàn)收合格，不是認(rèn)定房屋租賃合同效力的必要條件。

[最高人民法院的意見]

1、根椐《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，農(nóng)村居民住宅建設(shè)開工的審批手續(xù)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。實(shí)踐中各地對(duì)于農(nóng)村住宅建設(shè)的審批權(quán)一般都是由提出申請(qǐng)的村民所在村的村民委員會(huì)掌握。因此，農(nóng)村居民房屋的設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收均缺少具體、嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。

2、尚無(wú)依據(jù)認(rèn)定農(nóng)村村民建設(shè)個(gè)人住宅缺少消防設(shè)計(jì)或者未經(jīng)竣工驗(yàn)收本身構(gòu)成違法，當(dāng)然也談不上使用、出租這類房屋違法。

3、出租農(nóng)村房屋只能由《合同法》第13章租賃合同中規(guī)定調(diào)整。

4、實(shí)際情況是，除了新開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，城市中一些形成于不同

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 年代的古、舊建筑也完全有可能不符合現(xiàn)在的消防設(shè)計(jì)、施工標(biāo)準(zhǔn)，甚至可能根本沒有相應(yīng)的消防設(shè)施，現(xiàn)行法律沒有也不可能規(guī)定這類類房屋一概不允許使用、出租。

5、公眾聚集場(chǎng)所未經(jīng)消防安全檢查或者經(jīng)檢查不符合消防安全要求，擅自投入使用、營(yíng)業(yè)的，責(zé)令停止施工、停止使用或者停產(chǎn)停業(yè)，并處三萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下罰款。公安消防機(jī)構(gòu)處罰對(duì)象是公眾聚集場(chǎng)所的開辦者或經(jīng)營(yíng)者，而不是對(duì)開辦者或經(jīng)營(yíng)者之外的出租房屋者。

五、租賃標(biāo)的物未經(jīng)整體驗(yàn)收合格，當(dāng)事人訂立的《租賃合同》依法認(rèn)定無(wú)效

最高人民法院民事審判第一庭編：〈最高人民法院二審民事案件解析〉第1—17頁(yè) [案例]

湘財(cái)證券有限責(zé)任公司與云南志遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案

最高人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，《建筑法》第61條第2款規(guī)定，建筑工

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！断婪ā返?0條第1款規(guī)定，按照國(guó)家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程竣工時(shí)，必須經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)進(jìn)行消防驗(yàn)收;未經(jīng)驗(yàn)收或者經(jīng)驗(yàn)收不合格的，不得投入使用。建筑工程竣工驗(yàn)收包括消防、環(huán)境、衛(wèi)生等質(zhì)量驗(yàn)收，單項(xiàng)工程驗(yàn)收或工程局部驗(yàn)收不是建筑工程竣工驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)。本案雙方簽訂《租賃合同》時(shí)，志遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司持有的云南質(zhì)監(jiān)站《工程竣工驗(yàn)收證明》只是志遠(yuǎn)大廈主體和基礎(chǔ)部分的驗(yàn)收，志遠(yuǎn)大廈整體工程質(zhì)量驗(yàn)收至今尚未辦理。因此，志遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司以云南質(zhì)監(jiān)站出具的《工程竣工驗(yàn)收證明》主張志遠(yuǎn)大廈已經(jīng)通過工程整體驗(yàn)收，依據(jù)不足。雙方簽訂《租賃合同》時(shí)，志遠(yuǎn)大廈未經(jīng)過消防驗(yàn)收，2000年5月27日，湘財(cái)證券公司已就雙方履行《租賃合同》發(fā)生糾紛提起訴訟。2000年10月12日昆明消防支隊(duì)出具《會(huì)議紀(jì)要》載明：“同意志遠(yuǎn)大廈1、3、4層投入使用”同時(shí)又明確：“《建筑工程消防驗(yàn)收合格意見書》待大廈整體驗(yàn)收合格后，統(tǒng)一辦理”。但是，志遠(yuǎn)大廈至今尚未辦理消防整體驗(yàn)收，因此，志遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司以《會(huì)議紀(jì)要》為據(jù)主張志遠(yuǎn)大廈已通過消防驗(yàn)收，依據(jù)不足。雙方簽訂《租賃合同》之行為，違反了《建筑法》和《消防法》的強(qiáng)制性規(guī)定，一審法院判決《租賃合同》無(wú)效，適用法律正確，應(yīng)予維持。同理，一審法院依據(jù)《民事訴訟證據(jù)規(guī)定》之相關(guān)規(guī)定向志遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司行使釋明權(quán)后，該公司仍然堅(jiān)持雙方簽訂的《租賃合同》合法有效，訴訟風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由其自行承擔(dān)。

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贏了網(wǎng)s.yingle.com [導(dǎo)讀和說明]

本案判決的意義在于確立了審理此類糾紛案件的原則，即：建筑應(yīng)當(dāng)確保建筑工程質(zhì)量和安全符合國(guó)家的建筑安全標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)是建筑行業(yè)核心。任何一項(xiàng)工程新單項(xiàng)驗(yàn)收或局部驗(yàn)收均不能作為工程竣工整體驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)。否則，當(dāng)事人將承擔(dān)合同無(wú)效的法律后果。

六、房屋租賃合同糾紛如何確定管理問題

《最高人民法院關(guān)于房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復(fù)》(1986年1月7日法(研)復(fù)〔1986〕2號(hào))

北京市高級(jí)人民法院：

你院(1985)京高法字第82號(hào)《關(guān)于房屋租賃糾紛如何確定管轄的請(qǐng)示》收悉。經(jīng)研究，我院同意你院的意見，即：凡在租賃關(guān)系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應(yīng)由房屋所在地法院管轄，個(gè)別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。這樣并不有悖法律規(guī)定，重要的是便于受理的法院查明案情和執(zhí)行判決，從而正確、及時(shí)地審結(jié)案件。

七、未經(jīng)所有人同意的出租行為的效力如何認(rèn)定——不獨(dú)立商鋪所有人是否有權(quán)要求確認(rèn)出租行為無(wú)效

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贏了網(wǎng)s.yingle.com [案例]

1994年A房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱A公司)將所建商廈五樓大廳分割出售，該大廳建筑面積為3000平方米。原告趙某以人民幣21萬(wàn)元的房?jī)r(jià)款購(gòu)得其中九單元的房產(chǎn)，建筑面積為21.64平方米，包括公用部分分?jǐn)偯娣e。買賣雙方簽訂的《房屋買賣合同》第22第規(guī)定：“該物業(yè)的設(shè)計(jì)功能及用途為商業(yè)，買方不得將該物業(yè)用作工業(yè)或不符合上述設(shè)計(jì)功能的其他用途?！?996年趙某領(lǐng)取了九單元的房屋所有權(quán)證。此后，該大廳一直閑置。2000年1月，A公司向趙某郵寄掛號(hào)信一份，載明：商廈五樓只能作為一個(gè)整體使用，已經(jīng)長(zhǎng)期空置，經(jīng)公司多方招商，現(xiàn)有投資人擬在此開辦餐飲項(xiàng)目，初步洽談租期為5—8年，首年租金為每平方米150—180元，每年遞增2.5%—4%，請(qǐng)你在半個(gè)月內(nèi)予以回復(fù)，否則公司將視作你已同意并授權(quán)公司統(tǒng)一出租你的九單元房產(chǎn)。該掛號(hào)信因逾期無(wú)人領(lǐng)取于2000年3月6日被退回A公司。2000年3月16日，A公司召開五樓業(yè)主會(huì)議，趙某沒有參加，參加會(huì)議的業(yè)主(占全體業(yè)主的絕大部分)同意將A商廈五樓中自有房產(chǎn)部分繼續(xù)委托A公司出租給第三方使用，委托期限延長(zhǎng)至2017年12月31日。2000年3月22日，A公司與B公司(餐飲公司)簽訂了一份《商業(yè)用房租賃合同》，將珠寶城商廈五樓進(jìn)行裝修及營(yíng)業(yè)。趙某購(gòu)買的九單元地點(diǎn)位于B公司所開酒店的吧臺(tái)位置。

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贏了網(wǎng)s.yingle.com [訴訟]

趙某以其享有產(chǎn)權(quán)的九單元被B公司侵占，請(qǐng)求判令B公司遷出九單元并給付其自2000年4月至2003年3月的租金人民幣10，000元。

[最高人民法院民一庭傾向性意見]

最高人民法院民一庭對(duì)本案討論后形成兩種意見。

[傾向性意見認(rèn)為]

應(yīng)當(dāng)駁回越某的訴訟請(qǐng)求。主要理由是：

1、趙某在內(nèi)的所有產(chǎn)權(quán)人都承認(rèn)業(yè)主們購(gòu)買的“單元”房產(chǎn)不具有獨(dú)立的使用價(jià)值。在此條件下，考慮將商廈整體出租無(wú)疑就是一種能夠較好地發(fā)揮物的效用的選擇。這種選擇，不僅符合大多數(shù)業(yè)主的利益，也并不損害趙某的合法權(quán)益。

2、從判決的社會(huì)效果考慮，人民法院也應(yīng)當(dāng)裁決趙某服從商廈五層絕大多數(shù)業(yè)主的意愿，因?yàn)?，每個(gè)業(yè)主所擁有的權(quán)利是平等的，在每個(gè)業(yè)主所購(gòu)“單元”不具有獨(dú)立使用價(jià)值是不爭(zhēng)的事實(shí)的前提下，他們就商廈是否應(yīng)當(dāng)整體出租問題所發(fā)生的爭(zhēng)議是私權(quán)的碰撞。處理這種私權(quán)碰撞時(shí)法官首先要考慮的原則不是當(dāng)事人個(gè)體之間的民族、性別、信仰、地位、財(cái)產(chǎn)的差異，而應(yīng)當(dāng)盡可能協(xié)調(diào)所有業(yè)主的利益，力爭(zhēng)充分發(fā)揮物的效用，促進(jìn)交易、最大限度地實(shí)現(xiàn)所有權(quán)人的利益。

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3、在這種情況下，運(yùn)用公平原則，衡量當(dāng)事人之間的利益沖突，選擇能夠最充分地發(fā)揮物的效用、使各方當(dāng)事人最大化地實(shí)現(xiàn)自己的利益的裁決結(jié)果，不失為一個(gè)最恰當(dāng)?shù)倪x擇。

[最高人民法院民一庭少數(shù)人認(rèn)為]

本案的處理有兩種途徑可以考慮：第一個(gè)途徑是，不去探究房地產(chǎn)管理部門的登記發(fā)證行為的正確與否，僅僅以趙某持有的房屋所有權(quán)證為依據(jù)，認(rèn)定其具有商廈五層九單元的房屋所有權(quán)，在此基礎(chǔ)上，則人民法院只能支持趙某的訴訟請(qǐng)求，判決B公司從商廈五層九單元遷出，并向趙某支付房屋使用費(fèi);

第二個(gè)途徑是，依據(jù)物權(quán)原理，認(rèn)定越某雖然購(gòu)買了商廈五層九單元并領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證，但由于九單元沒有與其他部分相隔，又不具有獨(dú)立使用價(jià)值，無(wú)法構(gòu)成獨(dú)立的房屋所有權(quán)。由法官行使釋明權(quán)，告知趙某可以以A公司向其出售的房屋不具有獨(dú)立性，又出面組織其他“業(yè)主”將該房屋出租給他人，致使其對(duì)商廈五層九單元的房屋所有權(quán)無(wú)法行使為由，訴A公司侵權(quán)。

八、在建房屋作為租賃標(biāo)的物就應(yīng)否受到法律保護(hù)

最高人民法院民事審判第一庭編《最高人民法院二審民事案件解析》第3集，第299—311頁(yè)。

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西安九龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與陜西兵器工業(yè)西北公司、西安市賽格高貿(mào)有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案

[最高人民法院指出]

近年來(lái)，隨著我國(guó)改革開放和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房屋租賃打破以往先有房屋，再行出租的傳統(tǒng)租賃制度。在建房屋作為租賃標(biāo)的物出租，已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的一種常見現(xiàn)象。本案判決表明，人民法院對(duì)于當(dāng)事人以在建房屋作為租賃標(biāo)的物簽訂的《租賃合同》及《房屋轉(zhuǎn)租合同》之效力的認(rèn)定，同其他合同一樣，實(shí)行國(guó)家干預(yù)原則，即依職權(quán)審查合同是否存在違法性。對(duì)于合同內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不具備法定無(wú)效要件的合同，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人合同意思自治原則，認(rèn)定此類合同有效。

九、租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，原出租人能否對(duì)產(chǎn)權(quán)變更前承租人的違法行為行使合同解除權(quán)

最高人民法院民事審判第一庭編《最高人民法院二審民事案件解析》第6集，第201—310頁(yè)。

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贏了網(wǎng)s.yingle.com [案例]

青島建設(shè)(天津)有限公司(A)與天津一商集團(tuán)有限公司公司(B)房屋租賃合同糾紛案

原產(chǎn)權(quán)人A將房屋出租給B，后A將房屋出賣給C，在A出賣該房屋前B拖欠租金，A、B雙方《房屋租賃合同》約定，延付租金超過30日的，出租方有權(quán)解除合同，現(xiàn)B欠付租金超過30日，B公司認(rèn)為：A已經(jīng)不是產(chǎn)權(quán)人，因此不同意支付租金，亦不同意解除合同，同時(shí)B未與C簽訂合同，C不是合同相對(duì)人，也無(wú)權(quán)要求支付產(chǎn)權(quán)變更前欠A公司的租金，更無(wú)權(quán)解除合同。

[最高人民法院指出]

《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。也就是通常所說的“買賣不破租賃”的原則，旨在保護(hù)承租人的利益。但該條規(guī)定并不意味著原出租人沒有權(quán)利對(duì)承租人在產(chǎn)權(quán)變更前的違約行為追究責(zé)任?，F(xiàn)行法律并未限制房屋產(chǎn)權(quán)變更后，原房屋出租人不可以依據(jù)現(xiàn)存有效的租賃合同，對(duì)承租人以前的違約行為主張合同權(quán)利，這種合同權(quán)即包括追索所欠租人，也包括行使合同解除權(quán)。

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