第一篇：度假區(qū)別墅營銷策劃方案

XX市xxxx國際度假區(qū)——xxxx小鎮(zhèn)（一期）

《開盤前推廣方案》

一、推廣總體思路：

? 別墅生活，是高端生活場(chǎng)所的頂級(jí)形式，也高端人士的終極追求；

? 稀缺別墅，是現(xiàn)有土地政策影響下，別墅用地越來越少，市場(chǎng)越來越稀缺； ? 山水別墅生活，則是高端人士追求養(yǎng)生度假生活的不二選擇；

? 這里，離市區(qū)僅十公里，純正山水別墅，大自然養(yǎng)生度假生活版塊，則少之更少； ? 加上鄰畔X江之源，近享千畝原森，富氧生態(tài)之地； 這些都是目前項(xiàng)目對(duì)高端客群最有打動(dòng)力的手牌之一。

可以說，項(xiàng)目得天獨(dú)厚的大自然資源以及不可復(fù)制的地段，加上本次要推的稀缺產(chǎn)品，都將項(xiàng)目指向“藏品”級(jí)別墅。而“X江源頭+千畝原森+藏品”能夠較為直接地奠定項(xiàng)目高端產(chǎn)品的形象。

所以推廣圍繞“X江源頭”“千畝原森”和“珍藏品”更容易展開，以廣告宣傳的虛線結(jié)合營銷活動(dòng)的實(shí)線，虛實(shí)兩線結(jié)合緊密圍繞本中心主題鋪排整個(gè)推廣線較能產(chǎn)生效果。

廣告虛線以大氣高端的形象面市，強(qiáng)調(diào)“X江源頭”“千畝原森”“藏品”，傳遞稀缺不可復(fù)制的地段信息，多個(gè)媒體配合進(jìn)行。

同時(shí)在建立完善的微信平臺(tái)，定期在自已的媒體做軟性的項(xiàng)目話題推送。

活動(dòng)實(shí)線，圍繞“藏”字進(jìn)行，多渠道展開宣傳。整個(gè)活動(dòng)線貫穿一個(gè)大型活動(dòng)，即在每個(gè)小活動(dòng)均做大型活動(dòng)的相關(guān)預(yù)告宣傳。根據(jù)客群的不同，定制不同的活動(dòng)，多個(gè)點(diǎn)累客，中心點(diǎn)爆發(fā)，在圍繞中心的高端主題活動(dòng)將項(xiàng)目影響力推向高潮。

二、總體推廣主題

“X江原森墅，天下爭(zhēng)藏”---3000畝，地中海風(fēng)情1.5度假生活城

營銷戰(zhàn)略組合

精準(zhǔn)定向營銷+轟動(dòng)事件營銷+圈層創(chuàng)新營銷+跨界營銷+媒介資源整合 營銷戰(zhàn)略組合說明：

? 精準(zhǔn)定向營銷：挖掘符合本項(xiàng)目的準(zhǔn)確客戶群，派專人進(jìn)行一對(duì)一面對(duì)面的定向銷售，更精準(zhǔn)更有效。? 轟動(dòng)事件營銷：尋找XX市市場(chǎng)的敏感點(diǎn)，通過大型公關(guān)活動(dòng)，迅速引爆市場(chǎng)，引發(fā)對(duì)xxxx項(xiàng)目的強(qiáng)烈關(guān)注。

? 圈層創(chuàng)新營銷：建立xxxx度假區(qū)會(huì)員庫，先通高爾夫俱樂部，吸收高端會(huì)員，搭建高端營銷傳播平臺(tái)。

? 跨界營銷：嫁接相關(guān)高端品牌或社會(huì)名人，進(jìn)行捆綁聯(lián)動(dòng)，營造頂級(jí)“近山水豪宅”生活系統(tǒng)，提升項(xiàng)目地位和檔次。? 媒介資源整合：以新聞、軟文為主，配合相關(guān)活動(dòng)，事件話題炒作，結(jié)合節(jié)點(diǎn)性硬廣重磅出擊。

三、媒體宣傳及推廣方案

先以媒體牽頭，用媒體的角度發(fā)現(xiàn)“藏”在距離市區(qū)10公里的甲天下山水之源的勝景。從xxxx廟、千畝森林公園和X江源頭三個(gè)角度，描繪地段的人文價(jià)值。先炒熱地段，在炒地段的同時(shí)，以軟性植入的方式加入項(xiàng)目的介紹。在進(jìn)行數(shù)周的軟文專題報(bào)道之后，開始打硬廣，同時(shí)用軟文解讀項(xiàng)目的文化價(jià)值和規(guī)劃。之后1個(gè)月時(shí)間強(qiáng)推預(yù)約硬廣。節(jié)奏：第一階段每周一期，利用網(wǎng)絡(luò)和報(bào)廣做地段的軟文宣傳，第二階段軟硬結(jié)合做一個(gè)月的項(xiàng)目形象介紹，第三階段用全硬廣強(qiáng)推一個(gè)月項(xiàng)目產(chǎn)品預(yù)約。

媒介：晚報(bào)為主，輔助《居XX市》、桂房網(wǎng)、騰訊房產(chǎn)等

1、自媒體宣傳：

自己建立完善的微信平臺(tái)，每周推送高端客群感興趣的財(cái)經(jīng)、時(shí)事、健康等話題。配合線下活動(dòng)，搜集粉絲，定期舉行線上活動(dòng)（具體活動(dòng)內(nèi)容和推送內(nèi)容需研究思考再落實(shí)）

2、高端客戶直郵：

與擁有項(xiàng)目相應(yīng)客群資源的郵政局合作，向相關(guān)客群直郵寄廣告明信片或廣告郵封。（現(xiàn)與X縣城郵政局聯(lián)系好郵投業(yè)務(wù)）郵政局為本項(xiàng)目收集的客戶群包括：（具體數(shù)量另列）? XX市及X縣城注冊(cè)資金在千萬以上的企業(yè)法人和股東； ? 事業(yè)、政府單位主任或局長以上級(jí)別 ? 各大銀行VIP鉆石客戶

? 購車在50-100萬元以上的車主；

明信片或郵封需要設(shè)計(jì)高端，每張都是項(xiàng)目得天獨(dú)厚景觀資源實(shí)景合成照片，并附上簡約有生活哲理的又不出項(xiàng)目特性的文字。直接將廣告郵寄到目標(biāo)客戶群的桌面上！

3、與銀行鉆石級(jí)客戶聯(lián)動(dòng)

與銀行合作，尋找銀行高儲(chǔ)蓄客源（流動(dòng)資動(dòng)數(shù)千萬、固定資金千萬），通過廣告郵寄，或組織客戶紅酒會(huì)、風(fēng)投講座等活動(dòng)與客戶面對(duì)面營銷。

目前，已聯(lián)系到郵政儲(chǔ)蓄銀行和XX市工行某支行，與銀行的合作建議有： ? 針對(duì)年流動(dòng)資金在數(shù)千萬以上的客戶 在對(duì)帳單上做項(xiàng)目廣告或夾帶廣告單；

由銀行設(shè)計(jì)高端客戶聯(lián)誼活動(dòng)，我們考慮合作方式； ? 針對(duì)在工行貸款買車在100萬左右的車主 直接郵寄廣告函； 邀請(qǐng)參與本項(xiàng)目有關(guān)活動(dòng)；

4、與XX市民航貴賓部合作

民航是高端人士出行必用的交通工具，與民航貴賓部合作，更有利于本項(xiàng)目挖掘高端客戶群。合作方案建議：

1、在部份飛機(jī)票上印制廣告

2、在候機(jī)室放置廣告宣傳

5、與高檔名車館和進(jìn)口品牌車店合作

別墅與進(jìn)口高端車的客戶群都是一致的，購買高端車的客戶具有購買別墅的實(shí)力，同樣車行也需要?jiǎng)e墅的客戶群。

四、營銷活動(dòng)

1、主要活動(dòng)事件

XX市近來“明星”效應(yīng)表現(xiàn)強(qiáng)烈，如中國好聲音、汪峰、楊鈺瑩乃至彰泰請(qǐng)來的郎咸平等，都引來了非常大的關(guān)注。用明星+臻品+事件的組合拳來做一場(chǎng)大事件，相信會(huì)在短時(shí)間內(nèi)引來巨大的關(guān)注。結(jié)合主題，做藏品相關(guān)活動(dòng)為上選。

本項(xiàng)目的高端客戶群大多數(shù)喜愛藏品及有足夠的余錢搞收藏，利用他們的愛好及需求，結(jié)合本項(xiàng)目藏品級(jí)別墅，做一場(chǎng)轟動(dòng)的藏品活動(dòng)。

好處：

? 能吸引高資產(chǎn)人群的強(qiáng)烈興趣；

? 能讓這類低調(diào)的富豪人群主動(dòng)走出來，熱情的參與活動(dòng)； ? 能引起社會(huì)的廣泛關(guān)注； ? 絕對(duì)提升項(xiàng)目的高品質(zhì)效益； 建議：

有請(qǐng)著名的文物學(xué)家：馬末都，廣西電臺(tái)火熱節(jié)目《收藏馬末都》主持人

《收藏馬末都》中馬未都說收藏為很多人熟知，以馬未都為明星邀約對(duì)象，輔以千件藏品展+“鑒寶”的形式，成為全城聚焦，關(guān)鍵是引起高資產(chǎn)人群主動(dòng)走出來，強(qiáng)烈關(guān)注。讓xxxx度假區(qū)知名度、美譽(yù)度迅速爆增，即時(shí)推出xxxx藏品墅，積蓄精準(zhǔn)高資產(chǎn)客源，迅速銷售。

活動(dòng)主題：《馬未都講壇》“天下爭(zhēng)藏”

（建議在開盤前舉辦）

活動(dòng)人群：本項(xiàng)目的來訪意向客戶，目標(biāo)高端客戶，藏品愛好者、全市市民 活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目營銷地或星級(jí)酒店

活動(dòng)內(nèi)容：

（1）、藏品展：小型藏品展作為活動(dòng)預(yù)熱，每周在接待中心展出幾件珍貴藏品，引起市民關(guān)注。（2）、鑒寶活動(dòng)：同時(shí)進(jìn)行“馬未都幫您鑒寶”的活動(dòng)報(bào)名，以及搶“千件臻寶展”門票活動(dòng)。（3）、馬末都藏品大管家全城招募：

A、與馬未都一起清點(diǎn)臻品，協(xié)助馬未都進(jìn)行鑒寶，成為活動(dòng)當(dāng)天藏品大管家！B、通過微信、接待中心現(xiàn)場(chǎng)報(bào)名，全民均可參與報(bào)名 C、評(píng)選（規(guī)則略）（4）、馬未都講藏品：

A、千件藏品展 B、藏品大管家亮相公布 C、馬未都現(xiàn)場(chǎng)將藏品相關(guān)知識(shí) D、馬未都鑒寶 E、現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)

2、政府、合作單位等公關(guān)活動(dòng)

（建議在開盤前后舉辦）

如何用巧妙的方法讓合作單位、政府相關(guān)高層人員關(guān)注到項(xiàng)目，同時(shí)又不至于過于商業(yè)化？

通過高爾夫家庭邀請(qǐng)賽，無疑是一個(gè)好的選擇?；顒?dòng)形式高大上，且加入家庭兩個(gè)字，又有生活趣味，相信會(huì)吸引很多人。重要的是，無論邀請(qǐng)的人參加與不參加，“邀請(qǐng)”已經(jīng)為我們的營銷創(chuàng)造了與他們接觸取得聯(lián)系方式，并且傳遞項(xiàng)目信息的機(jī)會(huì)?；顒?dòng)主題：XX市xxxx高爾夫家庭邀請(qǐng)賽

活動(dòng)人群：合作單位中高層、政府部門人員、銀行大客戶等

活動(dòng)地點(diǎn)：最好能在項(xiàng)目開辟出一塊非標(biāo)準(zhǔn)但是能夠用于比賽的場(chǎng)地，如果來不及則考慮其他?；顒?dòng)內(nèi)容：

1）、活動(dòng)邀約:制作精美的邀請(qǐng)函，深入到邀約單位（或直接進(jìn)行郵局投遞廣告宣傳），呈送邀約函的同時(shí)，贈(zèng)送項(xiàng)目宣傳資料及有紀(jì)念意義的禮品，如關(guān)于X江的郵冊(cè)、項(xiàng)目自做的高檔雨傘等（需來現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)）。

2)、預(yù)約報(bào)名：通過掃描二維碼的方式，在微信平臺(tái)完成報(bào)名搜集粉絲。（視情況，也接受紙質(zhì)報(bào)名）。對(duì)于銀行鉆石會(huì)員，可以 用積分兌換禮品的方式，通過銀行發(fā)送短信邀請(qǐng)會(huì)要到接待中心，換取禮品。在換取禮品的同時(shí)，邀請(qǐng)其參加高爾夫家庭邀請(qǐng)賽。

3）、知名高爾夫教練指導(dǎo)課：正式比賽前，邀請(qǐng)知名高爾夫教練開課進(jìn)行指導(dǎo)。

4）、邀請(qǐng)大家加盟度假區(qū)會(huì)員，享受更多高爾夫活動(dòng)內(nèi)容，同時(shí)開展別墅訂購活動(dòng)。

3、跨界營銷

奧迪是目前XX市車行做會(huì)員活動(dòng)方面比較成功的車行，并且奧迪的會(huì)員消費(fèi)能力比較強(qiáng)，是項(xiàng)目的目標(biāo)客群?？梢試L試與奧迪車行達(dá)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，實(shí)現(xiàn)客戶資源共享，加入到其他的會(huì)員活動(dòng)中，或邀請(qǐng)其會(huì)員加入到項(xiàng)目活動(dòng)中，可以開創(chuàng)互利共贏的局面?；顒?dòng)形式：愛心公益自駕——X縣城平困山區(qū)善捐

邀請(qǐng)其會(huì)員加入高爾夫家庭邀請(qǐng)賽

（目前聯(lián)系到上海大眾車行，但其客戶消費(fèi)能力不強(qiáng)，下一步可與奔馳車行和奧迪車行進(jìn)行聯(lián)系）

4、圈層營銷

（1）、組建高爾夫俱樂部，實(shí)現(xiàn)會(huì)員加盟?；蛞詘xxx度假區(qū)名義辦卡，引吸納穩(wěn)定的、高資產(chǎn)的會(huì)員，積蓄我們的客戶資源庫。通過舉辦高爾夫相關(guān)活動(dòng)，吸引客戶到現(xiàn)場(chǎng)，更有利用銷售。

（五）、項(xiàng)目地塊炒作方案

如何讓本項(xiàng)目的意向客戶群對(duì)本地塊優(yōu)勢(shì)有強(qiáng)烈的認(rèn)同感，如何吸引他們追求本項(xiàng)目所提倡的度假養(yǎng)生生活？

高端客戶人群的特性，在前面已提及。針對(duì)他們的更多生活講究的特性，我們要：

? 結(jié)合本項(xiàng)目大自然富氧生態(tài)環(huán)境，提倡講究生活就應(yīng)是天天養(yǎng)生度假；

? 結(jié)合本項(xiàng)目群山腳下，雙玉帶纏腰的風(fēng)水，提倡講究生活就應(yīng)是選旺財(cái)旺丁之風(fēng)水寶地。

這也正是絕大多數(shù)富裕階層，為自己及家人所不懈追求的理想生活。

1、舉辦“xxxx度假生活養(yǎng)生或風(fēng)水論壇”

許多商業(yè)樓盤會(huì)經(jīng)常舉行“財(cái)富論壇”，邀請(qǐng)國內(nèi)著名的企業(yè)家和經(jīng)濟(jì)學(xué)家前來交流，相互學(xué)習(xí)，像萬達(dá)地產(chǎn)都舉辦過多次的論壇和養(yǎng)生類講座。

好處：

? 引發(fā)高端人士的強(qiáng)求興趣；

? 通過他們感興趣的活動(dòng)，吸引本項(xiàng)目有意向的高資產(chǎn)客戶走出來，來看項(xiàng)目，讓我們有機(jī)會(huì)促銷；

? 以名人專業(yè)講座的高度，更易說服這類高智商、高閱歷的人群認(rèn)可本項(xiàng)目。

活動(dòng)主題：xxxx智庫機(jī)構(gòu)，現(xiàn)場(chǎng)專題講座——“財(cái)經(jīng)養(yǎng)生類專題”“易經(jīng)風(fēng)水類專題”

xxxx智庫：中外知名學(xué)者組成的公共政策研究機(jī)構(gòu)，涉及佛學(xué)、易經(jīng)、養(yǎng)生、風(fēng)水、財(cái)政等多個(gè)領(lǐng)域的學(xué)術(shù)學(xué)派，被邀請(qǐng)于全國各地舉辦大型專題專場(chǎng)，曾受邀于潘石屹等商界名人進(jìn)行專家論壇講座?；顒?dòng)時(shí)間：開盤后

活動(dòng)人群：本項(xiàng)目的來訪意向客戶、挖掘的目標(biāo)高端客群、嘉賓等 活動(dòng)細(xì)則：略

五、媒體廣告宣傳計(jì)劃

如需要，后提交

六、本項(xiàng)目贈(zèng)品制作建議

本項(xiàng)目針對(duì)的客戶群為高資產(chǎn)高端人士，作為贈(zèng)品或獎(jiǎng)品，應(yīng)具有一定的檔次； 建議：制作鋁合金高檔紳士傘

價(jià)位：20~50元/把

第二篇：明玉度假山莊營銷策劃方案

明玉度假山莊營銷策劃方案

第一章、策劃目的通過此營銷策劃，使酒店以獨(dú)特的山莊規(guī)劃建設(shè)的五星級(jí)休閑商務(wù)酒店，在行業(yè)中起到獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷的獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。其與中心城市的若接若離的地理位置，可以讓賓客暫離城市的喧囂，有其特有的幽靜和私密性；同時(shí)，通過當(dāng)?shù)芈糜尉帧⒄闹С峙c協(xié)助，在本地市場(chǎng)以高檔脫俗的國際化酒店形象占領(lǐng)新的制高點(diǎn)，吸引外地商務(wù)客、旅游客、休閑度假客、會(huì)議會(huì)務(wù)客來此逗留消費(fèi)。我們應(yīng)該把餐飲做得有特色、把客房做得很精制、把綠色服務(wù)項(xiàng)目開發(fā)得更透徹，使整個(gè)山莊洋溢出恬靜幽雅又生機(jī)勃勃的氣氛，也可以使酒店存在相應(yīng)的不足的劣勢(shì)轉(zhuǎn)化為競(jìng)爭(zhēng)的強(qiáng)勢(shì)。

酒店開業(yè)初期，面對(duì)形象知名度不高，交通不方便等問題，可以通過精心包裝、傾力打造，而成為優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)，補(bǔ)位缺勢(shì)不足形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)是我們此次營銷策劃的重點(diǎn)，最終目的是以開業(yè)前后的活動(dòng)為載體，將賓館全方位地宣傳出去，達(dá)到受眾人群人人皆知的程度，廣泛吸引消費(fèi)者的關(guān)注，為開業(yè)后賓客盈門、經(jīng)營效益提升和社會(huì)效益攀高峰的良好局面打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。

第二章、策劃內(nèi)容

確定賓館經(jīng)營規(guī)模與功能，突出產(chǎn)品特色：

一、尊榮山莊

獨(dú)特的林中酒店，又有知名的“明玉”品牌，其實(shí)硬件施的條件已經(jīng)基本具備。明玉假日酒店高級(jí)豪華會(huì)所，又可以成為貴陽地區(qū)五星級(jí)酒店中獨(dú)一無二的頂級(jí)私人會(huì)所，她將以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、完善氛圍、高品質(zhì)的銷售而吸引周邊地區(qū)的尖瑞客戶，是酒店服務(wù)的進(jìn)一步延伸，同時(shí)推廣會(huì)員制，實(shí)施五星級(jí)貴賓服務(wù)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升。

二、商務(wù)山莊

形成商務(wù)會(huì)議、商務(wù)旅游、商務(wù)度假為一體化的服務(wù)，酒店是貴州地區(qū)第一家國際品牌五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店，不但有五星級(jí)的設(shè)施設(shè)備，更有多年的管理經(jīng)驗(yàn)的人才，“以人為本”的服務(wù)理念，高效、創(chuàng)新、務(wù)實(shí)的管理團(tuán)隊(duì)，不但能使酒店在優(yōu)良的服務(wù)品質(zhì)上打動(dòng)貴州消費(fèi)者的心，更能以品牌效應(yīng)吸引寧波、杭州、湖南、上海、江蘇等地的客人，因?yàn)檫@些大中城市的客人對(duì)品牌認(rèn)知度相對(duì)更高一些。必將對(duì)外地的高端會(huì)務(wù)市場(chǎng)有著很大的吸引力，使會(huì)議市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分，在會(huì)務(wù)服務(wù)和經(jīng)營上分到一杯羹。

三、休閑山莊

我們可以利用酒店獨(dú)特的地理位置這個(gè)特點(diǎn)作為賣點(diǎn)，努力做到讓貴陽本地高檔消費(fèi)群體的消費(fèi)理念發(fā)生根本的轉(zhuǎn)變，要讓他們知道能上‘明玉’消費(fèi)，才是真正的放松休閑和高貴尊榮，而且相對(duì)的私秘性，更能發(fā)揮獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，“去明玉山莊”這句話要成為本地區(qū)上層社會(huì)的流行詞、口頭禪。

四、花園山莊

通過對(duì)山上園林綠化、山水景色、景區(qū)景觀的設(shè)計(jì)、建設(shè)和維護(hù)，形成花園式的美麗景色，同時(shí)在景觀的亭臺(tái)樓閣、假山疊石、造型跌水、魚塘花池、戶外音響等等的加以細(xì)節(jié)化處理，使季季有花香、月月花不敗、四季郁郁蔥蔥、鳥語花香，成為賓客散步休閑的絕佳公園，配合貴陽市政府旅游的文化開發(fā)和建設(shè)。

第三章、市場(chǎng)形勢(shì)分析

一、市區(qū)老三星、四星酒店

優(yōu)點(diǎn)：在貴陽本地知名度較高、地理位置好，交通方便，客房品種全，餐飲、會(huì)務(wù)設(shè)施全。缺點(diǎn)：除在本地區(qū)享有一定的知名度外，在其它地區(qū)如上海、杭州等地沒有品牌知名度不高，加上其設(shè)施設(shè)備雖經(jīng)翻新，但與新開的周圍酒店相比還是有差距的，在服務(wù)品質(zhì)方面除了個(gè)別酒店還可以外，其它酒店在管理與服務(wù)品質(zhì)方面都較欠缺。

二、市區(qū)新開的三星、四星酒店

優(yōu)點(diǎn)：這些新開酒店的設(shè)施設(shè)備比較新，地理位置好，交通方便，客房品種全，餐飲、會(huì)務(wù)設(shè)施一般。

缺點(diǎn)：新開的酒店在外地市場(chǎng)都沒有自己的品牌效應(yīng)，在本地也沒什么知名度，在酒店管理，與服務(wù)品質(zhì)方面都比較欠缺。

三、旅游景區(qū)的三星、四星酒店

優(yōu)點(diǎn)：本地區(qū)旅游資源較豐富，吸引了大部分貴陽以外地區(qū)，以旅游為目的的旅游客人及商務(wù)客人，特別是獨(dú)特的民族文化對(duì)全國地區(qū)各層次人群的吸引力非常強(qiáng)。

缺點(diǎn)：因政府政策的限定，其在景區(qū)不可以隨便開會(huì)，特別是一些景區(qū)是限制客人在景區(qū)的酒店開會(huì)的，其主要就是以旅游、觀光的客人為主，所以其的客源結(jié)構(gòu)比較局限、單一，季節(jié)性，淡旺季非常的明顯。

第四章、市場(chǎng)客源結(jié)構(gòu)

根據(jù)酒店獨(dú)特的地理位置及本地區(qū)市場(chǎng)及周邊市場(chǎng)的客源結(jié)構(gòu)分析，結(jié)合本酒店是本地區(qū)最高檔的品牌國際五星級(jí)酒店，加上充分發(fā)揮酒店優(yōu)勢(shì)：高檔的客房設(shè)施、特色的餐飲，優(yōu)良的會(huì)議設(shè)施，豐富的娛樂休閑設(shè)施，可以把我們酒店定位為西南地區(qū)最高檔的精品五星級(jí)會(huì)務(wù)度假型酒店，頂級(jí)休閑度假會(huì)所。

客源結(jié)構(gòu)可分為：

(1)西南地區(qū)中小型高端會(huì)務(wù)團(tuán)；

(2)全國高檔旅游度假團(tuán)；

(3)來貴陽的高檔商務(wù)散客；

(4)本地區(qū)上層社會(huì)的尖端消費(fèi)群體；

(5)本地區(qū)企業(yè)高層會(huì)議；

(6)本地區(qū)政府機(jī)關(guān)的高層次會(huì)議，及高規(guī)格的接待安排

第五章、促銷方式

一、開業(yè)前促銷方式

1、網(wǎng)絡(luò)促銷

(1）旅游中介網(wǎng)：同程網(wǎng)，此網(wǎng)站是中國最大的旅游中介網(wǎng)，平臺(tái)上主要是全國各地旅游中介商，酒店可以通過此平臺(tái)讓全國的旅游中介商方便快捷的了解到我們酒店

2、展會(huì)促銷

(1）貴陽市2012春季黔城互動(dòng)大型旅游咨詢展示會(huì)

(2）中國國內(nèi)旅游交易會(huì)

3、媒體廣告促銷

(1)確定形象廣告語和定位廣告語：（明玉，高貴與自然的融合，滋潤你的心靈?。V告語的設(shè)定要給賓客提供酒店的市場(chǎng)定位信息，廣告語不但要簡潔明了，朗朗上口，還要給人一種

精神上的愉悅和享受，從而使客人對(duì)賓館產(chǎn)生了親和力，縮短了客人與賓館的距離，也將會(huì)增強(qiáng)客人對(duì)酒店的忠誠度。

(2)雜志刊登

① 《 貴州消費(fèi)》雜志—此雜志是由貴陽市消費(fèi)者委員會(huì)創(chuàng)辦，主要是放在貴陽市各級(jí)政府、部門、服務(wù)行業(yè)，以及車站、機(jī)場(chǎng)、等公用窗口全部給客人免費(fèi)贈(zèng)閱。

(3)戶外廣告

① 在各進(jìn)城高速公路口豎立廣告牌子一塊，面積各在120—150平方米之間。

② 在城區(qū)位子選擇一“三面翻”廣告位，面積為120-150平方米 左右，（此廣告形式在貴陽市尚未出現(xiàn)，其相比傳統(tǒng)廣告看板品位更高）。

③ 各大車站候車廳內(nèi)的影視媒體。

④ 酒店門面的設(shè)計(jì)和廣告包裝。

⑤ 酒店交通工具的廣告設(shè)計(jì)

4)本地新聞媒體

在開業(yè)前和后各一個(gè)月里，通過當(dāng)?shù)赜杏绊懥Φ膹V告宣傳媒體做不同形式的廣告宣傳：①和電視臺(tái)品牌欄目合作或獨(dú)家點(diǎn)播電視連續(xù)劇參與廣告宣傳；電視作為高端媒體與酒店定位相吻合，欄目必須選擇收視率高，美譽(yù)度好的品牌欄目。

② 在當(dāng)?shù)刂麍?bào)刊——《貴陽晚報(bào)》上刊登系列宣傳廣告和賓館情況有獎(jiǎng)?wù)鞔饳谀?。?貴陽娛樂電臺(tái)：播放時(shí)間在早上7：30---8：30時(shí)和下午5：00—6：00時(shí)之間，方便有車族上下班時(shí)間所收聽

④ 在貴州交通廣播電臺(tái)的“音樂萬象”上播出酒店30秒的廣告。原因是交通廣播在全省的傳播率和知名度比較高，以及有車一族特別喜歡的媒體廣播。

⑤ 開業(yè)前一周用別出心裁的方式，在本地報(bào)紙連續(xù)刊登遞進(jìn)式關(guān)聯(lián)性懸念廣告，開業(yè)典禮日公告開業(yè)；

⑥ 制造新聞熱點(diǎn)，開展社會(huì)公益活動(dòng)、開業(yè)對(duì)城市的意義等等，主動(dòng)提供新聞線索，爭(zhēng)取做合法的免費(fèi)廣告宣傳。

4、人員促銷

(1）開業(yè)前一個(gè)半月，設(shè)計(jì)、印制廣告宣傳單冊(cè)（5000份），組織營銷部等人員到企業(yè)機(jī)關(guān)上門拜訪和郵寄。

(2）開業(yè)前由營銷部人員以電話傳真、上門拜訪的方式與目標(biāo)客戶簽定優(yōu)惠消費(fèi)協(xié)議及推銷我們酒店的會(huì)員卡。

(3）制作酒店的信封，以便營銷部在開業(yè)前郵寄酒店宣傳冊(cè)給目標(biāo)客戶，開業(yè)后也需使用。

(4）制作有賓館標(biāo)志的小紀(jì)念品，由營銷人員在開業(yè)前上門拜訪時(shí)贈(zèng)送給大客戶，在以后的營銷活動(dòng)中也可使用

二、開業(yè)典禮

在本山莊舉行隆重而熱烈的開業(yè)典禮活動(dòng)，為酒店經(jīng)營造勢(shì)，擴(kuò)大酒店在當(dāng)?shù)氐闹群兔雷u(yù)度，是市場(chǎng)營銷活動(dòng)的絕好機(jī)會(huì)，這樣就使開業(yè)典禮儀式不單純是一個(gè)開業(yè)的標(biāo)志，更是宣傳和營銷的載體。

第六章、開業(yè)后促銷方案

（一）高端會(huì)務(wù)客源促銷

高端會(huì)務(wù)市場(chǎng)是本酒店最終的市場(chǎng)定位，也是能提高本酒店綜合營收的其本市場(chǎng)，所以我們銷售團(tuán)隊(duì)以后的主要市場(chǎng)定位就是高端會(huì)務(wù)市場(chǎng)

1、促銷對(duì)象和市場(chǎng)細(xì)分：

1）貴陽市、區(qū)二級(jí)政府各職能部門

2）貴陽市中、大型企業(yè)及金融、能源、通信行業(yè)等

3）在貴陽投資的各大外商企業(yè)

4）本地商務(wù)中介公司

5）貴陽各大商會(huì)、行業(yè)協(xié)會(huì)。

6）銷售年齡以成年人25—50歲左右，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的、經(jīng)常出差的、需要舉辦會(huì)議的、需要邀請(qǐng)高檔客戶的、對(duì)民族文化感興趣的、與總公司有業(yè)務(wù)往來的、需要休閑度假的等等，這些都將是我們今后的客源市場(chǎng)

7）建全代理制，組織市內(nèi)外會(huì)務(wù)客源。定期策劃一些企業(yè)經(jīng)濟(jì)類、學(xué)術(shù)研討、培訓(xùn)會(huì)議和事業(yè)單位的會(huì)議。計(jì)劃完備的會(huì)議服務(wù)設(shè)施、提供優(yōu)質(zhì)的會(huì)議全程服務(wù)。

（二）散客客源

散客市場(chǎng)客源的開發(fā)，是我們酒店客房追求高利潤，比較穩(wěn)定的客源市場(chǎng)，在開拓散客市場(chǎng)時(shí)，因本酒店地理位置的原因，所以，重點(diǎn)是本地散客市場(chǎng)，其次是外地來的商務(wù)、度假、休閑散客。由于我們不是中心城市商務(wù)酒店，客人上山消費(fèi)的目的性非常明確，所以，必須設(shè)計(jì)出符合這些客人消費(fèi)的產(chǎn)品，才能贏得他們的心，最終成為我們的忠實(shí)賓客。

1、加強(qiáng)與貴陽本地企事業(yè)單位的聯(lián)系，穩(wěn)定大客戶，大力開發(fā)新客戶，本地市場(chǎng)客戶要逐一登門拜訪，簽訂優(yōu)惠協(xié)議書（通過一段時(shí)間的營業(yè)，可根據(jù)客戶的消費(fèi)能力，優(yōu)惠協(xié)議可分為A、B類兩種）。針對(duì)散客，客房、餐飲捆綁銷售，客戶在酒店住房，可同時(shí)在餐飲、娛樂方面享受不同程度的優(yōu)惠。

3根據(jù)不同客人的需要，設(shè)計(jì)多種套餐，含客房、餐飲、娛樂為一體。

4、開辟網(wǎng)上訂房，加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)促銷，擴(kuò)大網(wǎng)絡(luò)訂房中心的訂房，從而又能達(dá)到網(wǎng)絡(luò)宣傳的效果。

5、著重開發(fā)明玉假日酒店尊爵會(huì)所會(huì)員，（三）餐飲市場(chǎng)推廣

1、以高檔餐飲為主，做自己的特色菜，打造自己的王牌菜，以高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)質(zhì)量建立本地區(qū)的最響亮的服務(wù)口碑，最終打造成本地區(qū)最具特色的餐飲品牌。

2、定期推出不同的特色菜，以保持老客戶的忠誠度。

3、根據(jù)節(jié)慶推出相應(yīng)的團(tuán)圓宴、長壽宴、婚慶宴、相關(guān)節(jié)日宴等，特別是加大年底的企業(yè)年夜飯促銷。

4、開展有獎(jiǎng)銷售活動(dòng)，如福壽宴、良緣宴，贈(zèng)送客房，或免費(fèi)接送及小禮品、鮮花贈(zèng)送和在報(bào)刊祝賀廣告、電視臺(tái)、電臺(tái)送歌活動(dòng)。

5、餐飲價(jià)格制定應(yīng)該使用平和的心態(tài)對(duì)待，特別是高檔酒水、海鮮等，不能以宰客為手段，應(yīng)采取“放長線”手段引導(dǎo)客戶消費(fèi)，具有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，特別是性價(jià)比比較明顯的菜肴品種，定價(jià)不能太昂貴，基本與其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手保持一致或略微下降，才能夠贏得顧客的良好口碑。

（四）休閑娛樂的推廣

1、集中宣傳酒店的休閑娛樂服務(wù)設(shè)施和項(xiàng)目，客人在島上多逗留一天，就可以使我們產(chǎn)生額外的經(jīng)濟(jì)效益，這個(gè)中心思路不可以動(dòng)搖。

2、推廣SPA、KTV、棋牌、網(wǎng)球、高爾夫練習(xí)等服務(wù)項(xiàng)目，同時(shí)，把開辟SPA、高爾夫的產(chǎn)品售賣，把精油、球桿、服裝、皮具、護(hù)理產(chǎn)品推薦給賓客，逐步形成如一批奢侈消費(fèi)簇?fù)砣后w，把主產(chǎn)品和輔產(chǎn)品推廣到市場(chǎng)，增加營業(yè)收益。

（五）消費(fèi)鏈建立

1、外部宣傳和促銷

1）與本地新聞媒體的全面合作，除正常的廣告播放和欄目的合作，同時(shí)更要抓住時(shí)機(jī)策劃和炒作一些臨時(shí)性、公益性的新聞報(bào)道宣傳，提高酒店的知名度和美譽(yù)度。

2）人員促銷、交易會(huì)促銷、信函促銷，通過旅行社宣傳，電子郵件，其它媒體等。通過以上方法和其它方法建立宣傳網(wǎng)，把客人吸引進(jìn)來。

2、內(nèi)部宣傳網(wǎng)的建立

建立酒店互聯(lián)網(wǎng)?？腿擞斡[酒店的服務(wù)介紹、預(yù)訂酒店、了解酒店最新動(dòng)態(tài)和促銷活動(dòng)、招聘等等，都可以通過我們的網(wǎng)站進(jìn)行，同時(shí)，內(nèi)容豐富、形式新穎、生動(dòng)活潑的網(wǎng)頁資料，給可以良好的心理感受，將促成客人進(jìn)一步關(guān)注和了解酒店詳情的心理，促成消費(fèi)業(yè)務(wù)的完成。

（五）提高回頭率

通過促銷，把客人引進(jìn)來，留住客人，提高回頭率是最關(guān)鍵，只有留住客人，讓客人滿意，才能提高回頭率。留住客人的手段除了硬件配套外，還有軟件（包括服務(wù)、餐飲出品質(zhì)量、其它營業(yè)部門高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)），同時(shí)還可以采用一些贈(zèng)送和讓利——推行“消費(fèi)積分卡”：消費(fèi)達(dá)到一定的金額，享受贈(zèng)送房，或憑此卡享受優(yōu)惠折扣，住房一定數(shù)量后，憑卡可申請(qǐng)VIP金、銀卡，贈(zèng)送娛樂消費(fèi)等。

第七章、強(qiáng)化管理

1、制定營銷部管理制度，在以制度管人的同時(shí)，同時(shí)加強(qiáng)與員工的溝通

2、制定團(tuán)隊(duì)、散客下單程序、復(fù)查程序，公開旅游、車、票等代理價(jià)格，堵塞銷售漏洞。

3、強(qiáng)化銷售員工培訓(xùn)、提高員工素質(zhì)、業(yè)務(wù)水平。

4、制定部門層級(jí)設(shè)制，定崗定編，降低銷售成本。

5、目標(biāo)考核，制定內(nèi)外激勵(lì)機(jī)制，調(diào)動(dòng)全部員工積極性

第八章、財(cái)務(wù)損益預(yù)估

針對(duì)此次整個(gè)酒店的開業(yè)以及開業(yè)后具體營運(yùn)的策劃，對(duì)酒店前期宣傳所耗費(fèi)的費(fèi)用做

了預(yù)估，主要是媒體廣告宣傳費(fèi)和活動(dòng)促銷經(jīng)費(fèi)還有一些營銷策略所需要的費(fèi)用，整體來說所需要的費(fèi)用并不是很高，對(duì)開業(yè)后吸引賓客消費(fèi)起的作用是不可預(yù)估的。

第九章、方案的可行性與操作性分析

通過對(duì)整個(gè)酒店行業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查及分析，我們這個(gè)酒店的開業(yè)剛好彌補(bǔ)貴陽市場(chǎng)所缺少的種全能型酒店，所以對(duì)整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)來說，我們酒店完全可以在貴陽市場(chǎng)做大做強(qiáng)。酒店的未來發(fā)展規(guī)模將是不可預(yù)估的。

這份營銷策劃主要是以宣傳為主，具體的操作要全體工作人員的共同努力，才能發(fā)揮其應(yīng)有的作用，做好宣傳，讓人人都知道才能吸引更多的顧客來消費(fèi)，

第三篇：度假區(qū)萬圣節(jié)活動(dòng)方案

度假區(qū)萬圣節(jié)活動(dòng)方案

一、活動(dòng)背景

10月31日為西方傳統(tǒng)的萬圣節(jié)，俗稱“鬼節(jié)”，是西方人的三大節(jié)日之一。近年，萬圣節(jié)氛圍在中國逐漸濃厚，是年輕時(shí)尚一族和兒童縱情歡樂的節(jié)日。為持續(xù)保持紫龍灣溫泉度假區(qū)的大眾關(guān)注度，提升度假區(qū)的時(shí)尚品牌形象，烘托節(jié)日氛圍，特制訂本活動(dòng)方案。

二、活動(dòng)主題

歡樂萬圣節(jié)“鬼”混，泉在紫龍灣！

三、活動(dòng)時(shí)間

2013年10月31日--11月3日

三、活動(dòng)內(nèi)容：

1、原生態(tài)森林溫泉、全新泉水樂園超值體驗(yàn)

時(shí)間：溫泉9:00--23:00 泉水樂園 10:00--22:00之間分時(shí)間段開放

2、萬圣節(jié)DIY主題活動(dòng)：南瓜燈和面具為萬圣節(jié)不可缺少的元素，工作人員現(xiàn)場(chǎng)教授，一家大小齊上陣，親手制作！

1）南瓜燈制作：制作方法：實(shí)物南瓜-用筆在南瓜上描畫圖樣-先從底步開始，割出一個(gè)蓋子-掏瓜瓤-刻臉-將底部切薄，因?yàn)檫@里是擺蠟燭的地方-大功告成。

2）萬圣節(jié)面具制作：根據(jù)個(gè)人喜好，發(fā)揮創(chuàng)意，把你的面具變成你自己想要的模樣。

時(shí)間：10月31日、11月1日、11月2日 19:00-19:40

地點(diǎn)：酒店大堂水上舞臺(tái)

3、“妝圣弄鬼”萬圣之夜化妝舞會(huì)：

新奇萬圣節(jié)化妝舞會(huì)，完美的音效、眩目的燈光，時(shí)尚的天使、另類的比基尼女鬼，令人魅惑迷離的演出，足以讓你瘋狂至極。還在等待什么？Ok！來吧！讓我們一起來創(chuàng)造恐懼，因?yàn)榭謶肿屛覀兏用利悾∮眯袆?dòng)挑戰(zhàn)你的膽量，用尖叫發(fā)泄你的不安，就在萬圣之夜，就在紫龍灣，讓我們一起恐怖并快樂著！

時(shí)間：11月2日 20:00-20:40

地點(diǎn)：泉海搏浪

4、“鬼王大闖關(guān)”，贏紫龍灣溫泉豪華養(yǎng)生客房大獎(jiǎng)：

活動(dòng)介紹：

轉(zhuǎn)發(fā)分享活動(dòng)，報(bào)名參與“鬼王大闖關(guān)”活動(dòng)，活動(dòng)將抽取20名幸運(yùn)粉絲，每人送出萬圣節(jié)期間紫龍灣溫泉門票券1張，20名幸運(yùn)粉絲需于紫龍灣歡樂萬圣節(jié)活動(dòng)期間入園執(zhí)行“鬼王大闖關(guān)”活動(dòng)任務(wù)，闖關(guān)成功者將獲得紫龍灣價(jià)值2888元的豪華溫泉養(yǎng)生房券1張。

“鬼王大闖關(guān)”現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)任務(wù)：

1）“鬼”叫聲收集：通過微信語音發(fā)送你的“鬼”叫語音給微信“紫龍灣溫泉”；

2）“鬼”照片征集：自拍一個(gè)戴面具在紫龍灣溫泉度假區(qū)的照片（帶有紫龍灣LOGO），分享到朋友圈，@三位小伙伴，并截圖發(fā)送回微信“紫龍灣溫泉”；

3）闖關(guān)泉水樂園：戴面具玩紫龍灣泉水樂園超刺激項(xiàng)目至少一個(gè)；

4）闖關(guān)打飛機(jī)：現(xiàn)場(chǎng)打飛機(jī)超過100萬分（給予5次機(jī)會(huì)）。

微信參與方式：

1）點(diǎn)擊頁面右上角分享到朋友圈，并“提到”三個(gè)好友；

2）分享成功后截圖，并把截圖發(fā)至微信“紫龍灣溫泉”，即算成功報(bào)名。

時(shí)間：10月31日--11月3日

地點(diǎn)：溫泉中心大堂

5、“快樂小丑”禮品大派送：

1）糖果大派送：每天晚上，小丑出沒，給大盆友小盆友們送糖果！

時(shí)間：18:00-22:00

地點(diǎn)：溫泉中心大堂、酒店大堂、廣場(chǎng)園區(qū)

2）掃微信，送面具：現(xiàn)場(chǎng)掃紫龍灣官方微信，即可獲得萬圣面具一個(gè)，每天晚上送出50個(gè)，先到先得！

時(shí)間：18:00-22:00

地點(diǎn)：溫泉中心大堂

四、門票信息：

紫龍灣溫泉度假區(qū)門票門市價(jià)288元，萬圣節(jié)期間優(yōu)惠價(jià)格248元，1.2米-1.5米兒童門票120元，1.2米以下兒童門票80元，萬圣節(jié)期間參加上述活動(dòng)，并有獲取超級(jí)大獎(jiǎng)的機(jī)會(huì)。溫泉區(qū)營業(yè)時(shí)間：9：00-24：00 泉水樂園區(qū)營業(yè)時(shí)間：9：00-22：00 因天氣原因，泉水樂園比較涼，請(qǐng)根據(jù)自身身體情況。

營銷中心

2013年10月17日

第四篇：旅游度假區(qū)清明節(jié)活動(dòng)方案

每年的清明節(jié)前后，竹泉村里總是草木蔥蘢，花香四溢。這可是一個(gè)賞春踏青的絕佳去處哦。陽春三月，萬物復(fù)蘇，讓我們遠(yuǎn)離城市的喧囂，感受春天的氣息，陶醉于大自然的清新與美麗…快來看看，這個(gè)假期我們?yōu)榇蠹覝?zhǔn)備了些什么好玩的呢？

主題：踏青游竹泉，歡樂民俗連連看。

時(shí)間： xx-4-2至xx-4-

4a 優(yōu)惠措施：

1、“家庭團(tuán)購最劃算”---清明小長假期間，一家人游覽竹泉村，除了可以體驗(yàn)老少皆歡、其樂融融的幸福感；這里還有真真切切的實(shí)惠可以享受哦！凡以家庭為單位一次性購買景區(qū)門票超過五張者（全價(jià)票及半價(jià)票均可），每張門票的價(jià)格均可在原有基礎(chǔ)上優(yōu)惠10元，買多少減多少哦??！

b主題活動(dòng)：

出游踏青，是大多數(shù)老百姓在清明小長假的主要活動(dòng)安排。對(duì)于其他更多的清明節(jié)傳統(tǒng)風(fēng)俗，很多人都知之甚少。清明節(jié)歷史悠久，除了祭祀、踏青之外，還有包括放風(fēng)箏、插柳、斗雞、吃雞蛋等民俗活動(dòng)。今年的清明小長假，我們將圍繞“民俗-喚起曾經(jīng)記憶”這一主題，將北方民俗一一還原，讓游客們?cè)陂_心的玩的同時(shí)，喚起曾經(jīng)的回憶。

民俗---好吃的美食、熱鬧的叫賣聲又回來了！

竹泉村的清明節(jié)是熱鬧的、美味的、開心的。冰糖葫蘆做出了各種造型；碳烤羊肉冒著香氣讓我們欲罷不能；炸臭豆腐的小攤還是讓我們既愛又恨；雜耍表演讓我們情不自禁的拍紅了自己的小手…商家卯足了勁兒的叫賣著自己的商品，一聲聲的叫賣此起彼伏，久違的熱鬧勁兒又回來了。

民俗---放風(fēng)箏，蕩秋千

清明節(jié)放風(fēng)箏習(xí)俗自古有之。相傳始于春秋時(shí)期。它是我國民間競(jìng)技民俗之一。此外，蕩秋千也深受廣大人民群眾的喜愛。之前每到清明節(jié)的時(shí)候，各家都在自家的院子里吊上秋千，給孩子們游蕩玩耍。但是現(xiàn)在秋千已經(jīng)少之又少了。心動(dòng)了吧！趕快到竹泉村來玩?zhèn)€過癮吧！

民俗---雞蛋，我碰我碰我碰碰碰！

活動(dòng)期間，每天隨機(jī)向50名游客發(fā)放彩色雞蛋一只。分組后進(jìn)行雞蛋互磕比賽。對(duì)于最后10名雞蛋未磕破的游客進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。（景區(qū)參觀券1張）。對(duì)于最終優(yōu)勝者獎(jiǎng)勵(lì)景區(qū)紀(jì)念版水晶杯一只。

山東龍騰竹泉旅游發(fā)展有限公司青島營銷公司

第五篇：別墅營銷策劃經(jīng)典案例

別墅營銷策劃經(jīng)典案例

第一章 項(xiàng)目總體策劃

一、市場(chǎng)分析

1、項(xiàng)目背景分析：

A、項(xiàng)目宏觀背景：

1）項(xiàng)目時(shí)代背景：中國政府實(shí)施西部大開發(fā)的劃時(shí)代戰(zhàn)略

2）項(xiàng)目區(qū)位背景：產(chǎn)業(yè)別墅位于西安長安科技產(chǎn)業(yè)園，屬產(chǎn)業(yè)園中的北示范區(qū)。

長安科技產(chǎn)業(yè)園是國家級(jí)開發(fā)區(qū)——西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分，是西安市西部開發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施過程中的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一，建成后將成為中國西部最具科技創(chuàng)業(yè)潛力的產(chǎn)業(yè)基地。

B、項(xiàng)目立項(xiàng)背景：

1）西安是西部大開發(fā)的橋頭堡，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)長安科技產(chǎn)業(yè)園是城市動(dòng)力型地產(chǎn)的集中板塊，產(chǎn)業(yè)別墅是其中的示范性地產(chǎn)項(xiàng)目，是新型辦公物業(yè)的大膽創(chuàng)新。

2）市場(chǎng)需求：

產(chǎn)業(yè)別墅的誕生源于市場(chǎng)對(duì)傳統(tǒng)專業(yè)寫字樓的種種非人性化因素的揚(yáng)棄，對(duì)全新商務(wù)辦公理念和方式的需求。

2、市場(chǎng)概況分析：

A、市場(chǎng)概況：

1）國外高檔辦公產(chǎn)品形態(tài)豐富，其中商務(wù)別墅類產(chǎn)品在配套及人性化設(shè)計(jì)上有一定經(jīng)驗(yàn)積累，此類產(chǎn)品被稱為“office park”或“villa park”等。

2）國內(nèi)高檔辦公用房需求日趨增長。開發(fā)能滿足最新一代辦公客戶要求的人性化、生態(tài)化的寫字樓已迫在眉睫。

3）西安市場(chǎng)及西北地區(qū)尚無辦公用別墅產(chǎn)品面市。

4）北京、廣州、重慶、西安等地，已有企業(yè)開始搬進(jìn)別墅辦公，但這些別墅建設(shè)時(shí)定位于居住，缺乏辦公所須的商務(wù)環(huán)境。

5）在全國范圍內(nèi)看，產(chǎn)業(yè)別墅仍為高端稀缺產(chǎn)品。僅北京有可比性項(xiàng)目剛剛面市。

.森根國際：位于北京北苑地區(qū)，是北京第一家具有TOWNHOUSE風(fēng)格的寫字樓。項(xiàng)目分為四期，一期商務(wù)區(qū)具有濃郁的德國使館風(fēng)格，為三棟矮層德式風(fēng)格寫字樓。1＃樓地上地下各1500M2，層高5.5米；

2、3＃寫字樓獨(dú)立分為六個(gè)單元，2＃樓每單元約800M2，使用率為88％；3＃樓每單元約600M2，使用率為96％。項(xiàng)目車位、寬帶上網(wǎng)等方面配套較完善。售價(jià)10000元/ M2，與北京一般高檔高層寫字樓售價(jià)差別不大。

B、西安寫字樓市場(chǎng)簡析：

1）西安市高檔寫字樓集中在高新西區(qū)、南二環(huán)沿線和城內(nèi)。

2）高新西區(qū)是高檔次寫字樓集中地，此區(qū)域?qū)懽謽且愿邔訛橹?，多以智能化、高科技等服?wù)配套吸引客戶，其平均價(jià)格多在6000元/？左右。

3）南二環(huán)寫字樓多為新建項(xiàng)目。市場(chǎng)分為“商住”形式的寫字樓和純商務(wù)寫字樓兩種，其平均價(jià)格在5000元/？左右。市場(chǎng)銷售較好。

4）城內(nèi)的寫字樓以北大街、和平門和新城廣場(chǎng)為主。此區(qū)的寫字樓最大特點(diǎn)是各種商業(yè)配套成熟而豐富，但商務(wù)辦公配套及相關(guān)支撐行業(yè)缺乏，平均價(jià)格在6000元/？，市場(chǎng)銷售情況不好。

5）目前西安市的高檔寫字樓普遍追求科技化、商務(wù)氛圍，但對(duì)于辦公環(huán)境的人性化、生態(tài)化始終沒有突破。[NextPage]

二、項(xiàng)目分析

1、產(chǎn)品分析

A、產(chǎn)品類型：

產(chǎn)業(yè)別墅是一種升級(jí)型且具有填補(bǔ)市場(chǎng)空白功能的產(chǎn)品，其建筑形態(tài)是別墅，而實(shí)用功能是商務(wù)辦公。

B、產(chǎn)品差異化分析：

產(chǎn)業(yè)別墅既需要體現(xiàn)居住型別墅高貴、人性化、園林化的優(yōu)點(diǎn)，同時(shí)又須具備比傳統(tǒng)寫字樓更高檔次的商務(wù)配套。

1）傳統(tǒng)寫字樓的缺點(diǎn)：

a.長時(shí)間等電梯，公共交通不好，影響工作效率；

b、辦公室不自然通風(fēng)，自然采光差，造成資源浪費(fèi)，不利于身體健康；

c、有效層高低，造成空間狹小擁擠的感覺；

d、員工沒有休息間或休息間條件差；

e、停車位秩序差；

d、辦公區(qū)附近很少有令人賞心悅目的景觀；

f、工作空間死板、缺乏活力，缺少人與自然的對(duì)話、缺少人性化、缺少人本關(guān)懷，直接影響工作者的熱情、遏止人的創(chuàng)造欲望和創(chuàng)新精神。

2）產(chǎn)業(yè)別墅有別于傳統(tǒng)寫字樓的優(yōu)點(diǎn)：

a、優(yōu)秀的園區(qū)生態(tài)氛圍；

b、建筑風(fēng)格獨(dú)具個(gè)性；

c、有良好的自然通風(fēng)和光照，有自由、富有變化的、靈活個(gè)性的生活空間；

d、更完善的商務(wù)辦公硬件配套和軟件配套；

e、更舒適高檔的休閑會(huì)談場(chǎng)所；

f、體現(xiàn)的是一種非常尊貴與人性化的高級(jí)辦公狀態(tài)，能更大程度的激發(fā)人的創(chuàng)新精神和創(chuàng)造欲望。

2、產(chǎn)品USP提煉：

A、專案宏觀背景賣點(diǎn)：

長安科技產(chǎn)業(yè)園主要優(yōu)勢(shì)分析

1）政策優(yōu)勢(shì)

整體規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：西部大開發(fā)的劃時(shí)代戰(zhàn)略背景下，長安園作為國家級(jí)開發(fā)區(qū)——西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分，將建成中國西部最具科技創(chuàng)業(yè)潛力的產(chǎn)業(yè)基地；西安市政府的重點(diǎn)項(xiàng)目支持政策以及西安市的南移亦將使產(chǎn)業(yè)園受益非淺。

稅收優(yōu)惠措施、土地優(yōu)惠政策、園區(qū)財(cái)政扶持

提供融資擔(dān)保：對(duì)易于形成產(chǎn)業(yè)效應(yīng)、建設(shè)期短的企業(yè)，如果由于目前資金短缺影響建設(shè)速度的，由產(chǎn)業(yè)區(qū)提供相關(guān)擔(dān)保，向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款

提供企業(yè)援助：對(duì)能迅速形成產(chǎn)業(yè)形象的項(xiàng)目，產(chǎn)業(yè)區(qū)可以政府形式無償資助一部分資金，以支持企業(yè)發(fā)展。另產(chǎn)業(yè)區(qū)針對(duì)一些有市場(chǎng)、發(fā)展前景看好、收益較高的項(xiàng)目進(jìn)行直接投資，注入相應(yīng)的資金，支持企業(yè)搞好建設(shè)。

2）服務(wù)及配套優(yōu)勢(shì)

“一站通”辦公：產(chǎn)業(yè)區(qū)將對(duì)入?yún)^(qū)企業(yè)的審批、注冊(cè)、登記、立項(xiàng)等一系列手續(xù)實(shí)行“一站式”辦公流程，以簡化企業(yè)入?yún)^(qū)程序、提高辦事效率，為企業(yè)尤其是外來企業(yè)提供最大的便利。

高質(zhì)量人居配套：180萬平方米的超大規(guī)模國際化社區(qū)《紫薇田園都市》，規(guī)模居西北地區(qū)之首，營造完美人居環(huán)境，完全滿足社區(qū)生活居住需要。

完善市政設(shè)施：產(chǎn)業(yè)區(qū)為入?yún)^(qū)企業(yè)設(shè)置金融、電訊、電信、通訊、郵政、教育及公交等全套機(jī)構(gòu)，提供便利高效的市政服務(wù)。

功能區(qū)域規(guī)劃：產(chǎn)業(yè)區(qū)統(tǒng)一劃分為三大區(qū)域，包括產(chǎn)業(yè)區(qū)、中心管理區(qū)和生活配套區(qū)。產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)除依據(jù)不同產(chǎn)業(yè)類型劃分相應(yīng)的園區(qū)外，還規(guī)劃建設(shè)有住宅、賓館、公寓、管理中心、商貿(mào)中心、會(huì)展中心、圖書中心、藝術(shù)中心及大學(xué)、國際中學(xué)、“雙語制”小學(xué)、幼兒園等設(shè)施，滿足入?yún)^(qū)企業(yè)全方位的功能需求。

[NextPage]

3）經(jīng)營理念優(yōu)勢(shì)

高起點(diǎn)：長安科技產(chǎn)業(yè)園的整體運(yùn)營招商由國有大型企業(yè)擔(dān)綱，具有雄厚的政府背景和強(qiáng)勁的綜合實(shí)力。作為國家和地區(qū)政府關(guān)注的重點(diǎn)項(xiàng)目，長安園所蘊(yùn)涵的潛力與前景成為入駐企業(yè)的信心保證。

長遠(yuǎn)眼光：產(chǎn)業(yè)區(qū)運(yùn)做伊始即著眼于國際市場(chǎng)，充分考慮從各個(gè)環(huán)節(jié)與國際接軌，為海內(nèi)外企業(yè)入駐提供了得天獨(dú)厚的條件。園區(qū)統(tǒng)一劃分為三大區(qū)域，包括產(chǎn)業(yè)區(qū)、中心管理區(qū)和生活配套區(qū)。從整體上考慮園區(qū)建設(shè)方案，區(qū)域功能合理，體現(xiàn)人性化理念。

城市經(jīng)營：長安園的開發(fā)商已經(jīng)跳出傳統(tǒng)消費(fèi)型地產(chǎn)開發(fā)商的范疇，上升至城市運(yùn)營商的高度。籍由產(chǎn)業(yè)別墅及長安園這一動(dòng)力型地產(chǎn)典型代表的開發(fā)與運(yùn)作對(duì)整個(gè)西安市及西部中國產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

品牌經(jīng)營：品牌是產(chǎn)品對(duì)于各類型客戶最直觀和具有吸引力的整體感受。高科集團(tuán)、新西部與紫薇地產(chǎn)長期形成的品牌觀深植于長安產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營中，開發(fā)商具備的品牌感召力與品牌承諾進(jìn)一步確立了市場(chǎng)的投資信心。

B、產(chǎn)品本體賣點(diǎn)

1）產(chǎn)業(yè)別墅是城市動(dòng)力型地產(chǎn)，是城市建設(shè)的核心推進(jìn)劑；

2）產(chǎn)業(yè)別墅是長安科技產(chǎn)業(yè)園的示范性項(xiàng)目，是西安、西部甚至全國地產(chǎn)開發(fā)的范例；

3）產(chǎn)業(yè)別墅是對(duì)傳統(tǒng)辦公模式的一場(chǎng)革命，開創(chuàng)全新生態(tài)辦公理念，是辦公物業(yè)的最高形態(tài)——國際新人文商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)OFFICE的真正體現(xiàn)，；

4）領(lǐng)先傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的商務(wù)服務(wù)及硬件設(shè)施配套；

5）更高檔次的休閑會(huì)所，前所未有的工作享受。

6）激發(fā)創(chuàng)造力的辦公空間。

3、項(xiàng)目SWOT分析

A、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)：

1）國內(nèi)領(lǐng)先商務(wù)物業(yè)模式，填補(bǔ)了市場(chǎng)空白。

2）具有西部大開發(fā)的背景。

3）開發(fā)商實(shí)力雄厚，信譽(yù)卓著。

B、項(xiàng)目機(jī)會(huì)：

1）首創(chuàng)動(dòng)力型地產(chǎn)引爆市場(chǎng)。

2）作為長安園的示范部分，可借助長安園和高新開發(fā)區(qū)進(jìn)行市場(chǎng)推廣。

3）市場(chǎng)對(duì)人性化、生態(tài)化辦公模式的需求。

C、項(xiàng)目劣勢(shì)：

1）整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策環(huán)境、投資氛圍及相應(yīng)配套較差，對(duì)外埠和國外企業(yè)進(jìn)駐造成障礙。

2）單體項(xiàng)目建筑面積大，每棟別墅面積約在1400—2600？之間，總房款很高，非普通企業(yè)所能承受。

3）項(xiàng)目形態(tài)新穎，市場(chǎng)認(rèn)知度低。

D、項(xiàng)目威脅：

1）總房款很高，所以銷售難度大，非一般銷售手段能達(dá)到目的。

2）短期內(nèi)難以引起市場(chǎng)深度認(rèn)知。

3）全國各科技園區(qū)之間產(chǎn)生市場(chǎng)爭(zhēng)奪。

4）項(xiàng)目經(jīng)管高度不夠。

三、項(xiàng)目綜合定位

1、目標(biāo)客戶定位：

A、基于產(chǎn)業(yè)別墅產(chǎn)品的高端性與稀缺性，決定了其目標(biāo)客戶群范圍較小。

B、目標(biāo)客戶為綜合實(shí)力雄厚的企業(yè)。此類企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人著眼于建立良好的企業(yè)文化和企業(yè)環(huán)境，有強(qiáng)烈的創(chuàng)新意識(shí)，對(duì)企業(yè)形象有較高要求。同時(shí)，這類企業(yè)家投資謹(jǐn)慎，對(duì)物業(yè)的性價(jià)比及升值潛力判斷有較豐富的經(jīng)驗(yàn)。[NextPage] C、目標(biāo)客戶按所有制機(jī)構(gòu)和規(guī)模分為三類：

1）大中型民營企業(yè)；（首推）

2）大型國有企業(yè)；

3）中型外資企業(yè)。

D、目標(biāo)客戶行業(yè)細(xì)分在市場(chǎng)調(diào)研完成后進(jìn)行。

2、產(chǎn)品市場(chǎng)性價(jià)比定位：

項(xiàng)目定位為高檔產(chǎn)品，價(jià)格定位在市場(chǎng)中高檔水平。

3、案名建議：

A、案名剖析：

產(chǎn)業(yè)別墅是一個(gè)優(yōu)越而人性化的辦公環(huán)境，案名要能體現(xiàn)出：

1、生態(tài)化、園林式；

2、全新的、高檔次的商務(wù)模式；

3、空前的、具有第一性的。

B、案名建議：

壹號(hào)公園、企業(yè)商務(wù)御花園、企業(yè)公園別墅、壹號(hào)官邸

第二章 營銷推廣策略

一、核心營銷戰(zhàn)略

1、動(dòng)力型地產(chǎn)解碼：

A、專案成功關(guān)鍵：

1）動(dòng)力型地產(chǎn)既是一個(gè)引爆市場(chǎng)的全新概念，又代表著實(shí)質(zhì)性、前瞻性、建設(shè)性的地產(chǎn)開發(fā)形態(tài)。這一地產(chǎn)模式的推出是為本案成功的關(guān)鍵所在。

2）圍繞動(dòng)力型地產(chǎn)的特質(zhì)：產(chǎn)業(yè)別墅與普通消費(fèi)型地產(chǎn)在產(chǎn)品形態(tài)與目標(biāo)客戶選擇上都有很大區(qū)別，需要利用非常規(guī)的重量級(jí)營銷手段來實(shí)現(xiàn)核心戰(zhàn)略：

動(dòng)力型地產(chǎn)、運(yùn)動(dòng)戰(zhàn)消化。

B、動(dòng)力型地產(chǎn)之精髓是由三大創(chuàng)新帶來三大收益的一個(gè)良性互動(dòng)過程，由這一過程最終形成推動(dòng)城市發(fā)展的巨大力量。

2、價(jià)格策略：

A、價(jià)格控制：

本案價(jià)格策略從一側(cè)面充分顯示了產(chǎn)品的強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力，高品質(zhì)商用新產(chǎn)品并未因追求超高利潤而選擇超高價(jià)位，而是結(jié)合市場(chǎng)需求設(shè)定中高價(jià)位；緩釋全新業(yè)態(tài)上市時(shí)的概念認(rèn)知難度。

B、價(jià)格杠桿運(yùn)用：

1）本專案價(jià)格杠桿運(yùn)用策略在一定意義上可理解為：高開高走。起點(diǎn)即為項(xiàng)目均價(jià)，利用強(qiáng)有力的市場(chǎng)推廣和項(xiàng)目本體逐步浮出水面帶來的強(qiáng)大沖擊穩(wěn)步提升價(jià)格。

2）計(jì)劃通過銷售杠桿的運(yùn)用，最大限度促進(jìn)銷售并最終實(shí)現(xiàn)平均15％-25％的超價(jià)收入。

二、傳播推廣策略

1、整合傳播策略

在整合模式上的分眾傳播方法使得每一分營銷費(fèi)用都用到實(shí)處，起到實(shí)效。全面結(jié)合本案產(chǎn)品實(shí)質(zhì)高端性、稀缺性的特點(diǎn)，精確鎖定目標(biāo)客戶群體。

2、媒介組合策略及預(yù)算分配

在整體傳播費(fèi)用中，以廣告攻勢(shì)為主體，有機(jī)配合事件公關(guān)和促銷攻勢(shì)。在主體的廣告攻勢(shì)環(huán)節(jié)，采取內(nèi)外結(jié)合、環(huán)環(huán)相扣的戰(zhàn)術(shù)。在西安本地傳媒投放的基礎(chǔ)上輔以全國性媒介的高空轟炸，迅速深化市場(chǎng)對(duì)本案的認(rèn)知。

3、傳播戰(zhàn)術(shù)組合

A、廣告新聞標(biāo)題： [NextPage]

1）產(chǎn)業(yè)別墅全球拍賣公告

2）WTO新西部.動(dòng)力地產(chǎn)（長安園/產(chǎn)業(yè)別墅）全面入世

3）中國長安版塊.動(dòng)力型地產(chǎn)的天驕[企業(yè)壹號(hào)公園]誕生宣言

4）世界500強(qiáng)，西部50強(qiáng)

5）中國地產(chǎn)第三次革命

6）香港、倫敦、紐約，我們看那里的CBD西安高科集團(tuán)打造西部中國的CBD

7）中國地產(chǎn)的新大陸—[企業(yè)壹號(hào)公園]

8）[企業(yè)壹號(hào)公園]新西部財(cái)富總部

9）開創(chuàng)新人文國際商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)------產(chǎn)業(yè)別墅/企業(yè)壹號(hào)公園

10）[企業(yè)壹號(hào)公園]--永不謝幕的新財(cái)富特區(qū)

11）西部中國的驕傲

B、公關(guān)活動(dòng)促銷主題

1）產(chǎn)業(yè)別墅國際拍賣會(huì)暨上市新聞發(fā)布會(huì)

2）動(dòng)力型地產(chǎn)與城市經(jīng)營論壇

3）“品牌企業(yè)”入駐壹號(hào)公園慶典

4）“壹號(hào)公園”時(shí)代精英嘉年華會(huì)

5）優(yōu)秀民企企業(yè)家“壹號(hào)公園”觀摩團(tuán)

6）“壹號(hào)公園杯”新西部十大新銳企業(yè)家評(píng)選

三、銷售策略

1、銷售階段控制

在全案的銷售控制中，圍繞階段性的傳播推廣重點(diǎn)形成了本案的三次銷售浪潮。

2、銷售創(chuàng)新戰(zhàn)術(shù)

A、營銷戰(zhàn)略創(chuàng)新

1）借勢(shì)營銷：借西部大開發(fā)，國家對(duì)西部重點(diǎn)城市的政策扶持之勢(shì)，借西安市城市經(jīng)營對(duì)長安產(chǎn)業(yè)園整體推動(dòng)之勢(shì)，實(shí)現(xiàn)本案的借勢(shì)而上，有勢(shì)可依。

2）互動(dòng)營銷：充分利用紫薇城市花園、已入駐長安園各企業(yè)和產(chǎn)業(yè)別墅的品牌鏈接，實(shí)現(xiàn)園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、行政辦公區(qū)的互動(dòng)、多贏。

B、本案的銷售創(chuàng)新戰(zhàn)術(shù)充分結(jié)合了動(dòng)力型地產(chǎn)、運(yùn)動(dòng)戰(zhàn)消化這一核心戰(zhàn)略。揚(yáng)棄了傳統(tǒng)的坐店式銷售，提倡與目標(biāo)客戶的更多實(shí)效性溝通，講究走出去、請(qǐng)進(jìn)來；以階段性重點(diǎn)事件營銷為引爆點(diǎn)。

C、五大營銷戰(zhàn)術(shù)創(chuàng)新

五大營銷利器為核心戰(zhàn)術(shù)，輔以長久以來形成的系統(tǒng)銷售技巧，銷售力量抓住每次契機(jī)一錘定音。

1）ONE TO ONE直銷營銷模式：

揚(yáng)棄傳統(tǒng)銷售代表形式，由高素質(zhì)經(jīng)理級(jí)人員專項(xiàng)負(fù)責(zé)意向中客戶，專人服務(wù)，深度溝通。

2）泛CLUB營銷模式：

除形成本案自有會(huì)所會(huì)員企業(yè)之間的口碑傳播的巨大力量外，同時(shí)針對(duì)性利用俱樂部的高端客戶集群性，對(duì)諸如高爾夫俱樂部、網(wǎng)球俱樂部、高級(jí)商業(yè)俱樂部等目標(biāo)重點(diǎn)推廣。

3）新空間賣場(chǎng)營銷模式：

傳統(tǒng)售樓處將以現(xiàn)代商用物業(yè)文明展覽館的形式面向市場(chǎng)和客戶。以高科技感、高時(shí)代感的氛圍給予每一個(gè)到訪者巨大的感官?zèng)_擊。銷售人員將扮演講解員的角色，系統(tǒng)的指導(dǎo)客戶如何最大程度的享用本案帶來的全新商務(wù)體驗(yàn)與物業(yè)附加值。

4）階段性主題營銷模式：

消費(fèi)型地產(chǎn)常見的銷售方式明顯不適合本案，當(dāng)以波浪式營銷事件和主題活動(dòng)貫穿全案，形成三大熱銷階段的核心舉措。[NextPage]

5）拍賣營銷模式：

本案強(qiáng)勢(shì)開盤方式，通過充分的前期籌備引進(jìn)重量級(jí)企業(yè)拍賣會(huì)上造勢(shì)，使本案一炮而紅。同時(shí)拍賣會(huì)亦可落定部分客戶。

第三章 項(xiàng)目提升建議

一、項(xiàng)目運(yùn)營建議：

1、《長安園示范產(chǎn)業(yè)區(qū)——產(chǎn)業(yè)別墅》示范重點(diǎn)

1）形象示范：

產(chǎn)業(yè)別墅位于長安科技產(chǎn)業(yè)園入口處，兩面臨園區(qū)主干道，一面臨時(shí)代廣場(chǎng)，是長安園的主要形象工程。同時(shí)全國首創(chuàng)的新人文國際商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)辦公模式體現(xiàn)了入駐企業(yè)卓然不群的品牌形象。

2）規(guī)劃示范：

規(guī)劃設(shè)計(jì)具有超前性與先導(dǎo)性，體現(xiàn)新理念與新手法，使示范產(chǎn)業(yè)區(qū)同時(shí)具有環(huán)境景觀的示范作用；

創(chuàng)造一個(gè)布局合理、主題新穎、意想突出的現(xiàn)代示范產(chǎn)業(yè)區(qū)，建設(shè)新時(shí)期生態(tài)型、國際化科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)形象。

3）產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)痉叮?/p>

長安園提供金融服務(wù)、政策支持，以及園區(qū)內(nèi)物流、住宅、商業(yè)、辦公、文化休閑等全方面的配套，園內(nèi)園外形成良性互動(dòng)的產(chǎn)業(yè)鏈循環(huán)，而產(chǎn)業(yè)別墅是產(chǎn)業(yè)鏈上極具特色的一環(huán)。

4）綜合效益示范：

產(chǎn)業(yè)別墅不僅為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益，亦體現(xiàn)社會(huì)效益與邊際效益協(xié)調(diào)關(guān)系的示范，并作為動(dòng)力型地產(chǎn)的代表性作品創(chuàng)造綜合效益的示范。

2、管理創(chuàng)新

A、政策創(chuàng)新

1）一站通關(guān)：

園區(qū)為入駐產(chǎn)業(yè)別墅企業(yè)的出口業(yè)務(wù)提供協(xié)助辦理海關(guān)手續(xù)，設(shè)立產(chǎn)品出口快速通道，使企業(yè)有效掌控國際商機(jī)，真正實(shí)現(xiàn)無壁壘貿(mào)易交流。

2）“企業(yè)外交官”全程解決方案：

為避免“水土不服”現(xiàn)象，園區(qū)管委會(huì)免費(fèi)負(fù)責(zé)為每家入駐企業(yè)量身聘配一名長期“企業(yè)外交官”，協(xié)助辦理企業(yè)入園一切手續(xù)及日后經(jīng)營中相關(guān)法律、外聯(lián)事務(wù)，確保企業(yè)入園一站通、經(jīng)營事事通！

3）企業(yè)融資：

園區(qū)為入駐產(chǎn)業(yè)別墅的企業(yè)提供：憑土地證一次性的享受與購地款相應(yīng)數(shù)額的貸款擔(dān)保服務(wù)，解決企業(yè)經(jīng)營資金困難。

4）稅收政策：

入駐產(chǎn)業(yè)別墅的企業(yè)可享受園區(qū)對(duì)外商投資企業(yè)之稅收減免優(yōu)惠政策，還可享受國家鼓勵(lì)外商投資中國西部地區(qū)的所得稅延長三年減按15％的稅率征收及擴(kuò)大投資領(lǐng)域和降低控股比例的有關(guān)政策規(guī)定。

B、觀念創(chuàng)新

1）產(chǎn)業(yè)別墅是一種新型物業(yè)，它以及它所在的長安科技產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)建設(shè)模式是中國高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、動(dòng)力型地產(chǎn)開發(fā)模式的一大創(chuàng)新，是開發(fā)高科技園區(qū)的大膽嘗試，將成為西安市及全國城市“城市經(jīng)營”的有益示范。

2）新型物業(yè)項(xiàng)目的成功，作為開發(fā)商需要在項(xiàng)目的整體運(yùn)營觀念上的實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新，從傳統(tǒng)的物業(yè)管理職能深化成為入駐園區(qū)企業(yè)的事業(yè)伙伴，以多角度提升物業(yè)附加值、提高CS（客戶滿意度）的觀念出發(fā)，經(jīng)營產(chǎn)業(yè)別墅。

C、服務(wù)創(chuàng)新

全新的物業(yè)模式，將形成企業(yè)全新的OFFICE辦公方式推動(dòng)企業(yè)文化的發(fā)展。做為開發(fā)運(yùn)營商在軟性服務(wù)方面要作好充分的準(zhǔn)備，以配合專案的硬件形態(tài)和支撐產(chǎn)品的市場(chǎng)定位及高附加值。

二、產(chǎn)品力提升

1、基本配置（略）

2、新人文國際商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)OFFICE

通過產(chǎn)品力的提升，使產(chǎn)業(yè)別墅進(jìn)一步成為國內(nèi)首推“新人文國際商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”的寫字樓產(chǎn)品。

新人文國際商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)OFFICE由三大考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)：“生態(tài)化標(biāo)準(zhǔn)”、“智能化標(biāo)準(zhǔn)”、“人性化標(biāo)準(zhǔn)”構(gòu)成。