第一篇：第一次貸款買房應(yīng)注意的問(wèn)題（精選）

對(duì)于初次貸款購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，貸款過(guò)程中每個(gè)細(xì)節(jié)都應(yīng)該仔細(xì)考慮，謹(jǐn)慎決定。首先，因?yàn)楝F(xiàn)在處于政策的不斷變動(dòng)和調(diào)整期，購(gòu)房者一定要隨時(shí)關(guān)注房產(chǎn)政策變化。比如9月底的樓市二次調(diào)控將首套房首付統(tǒng)一提高到30%，也就是說(shuō)現(xiàn)在買房，申請(qǐng)貸款，最多只能申請(qǐng)到70%。此外，現(xiàn)在申請(qǐng)房貸，都要出具家庭房產(chǎn)證明。

其次，要注意房齡和貸款年限之和不要偏大。在貸款的過(guò)程中銀行對(duì)于房齡和貸款的期限都有要求，大部分銀行都要求房齡和貸款年限之和不得超過(guò)40年，有的銀行則是以年齡來(lái)計(jì)算的，不得超過(guò)65歲，購(gòu)房者可以根據(jù)自己的情況來(lái)選擇合適的銀行。

貸款利率

住房貸款利率執(zhí)行人民銀行規(guī)定的同檔次商業(yè)性貸款利率，可在各銀行規(guī)定的范圍內(nèi)浮動(dòng)?，F(xiàn)在各大銀行對(duì)首套房的利率大部分在85折左右。購(gòu)房者也可以用貸款計(jì)算器算一算自己的購(gòu)房能力如何，為選房做好充分準(zhǔn)備。

貸款限額

現(xiàn)在首套房要求至少三成，也就是說(shuō)最多可以貸款70%。

申請(qǐng)個(gè)人住房貸款需提供的材料：

1、借款申請(qǐng)書(shū)；

2、具有法律效力的身份證件(指居民身份證、戶口簿、軍官證、港澳同胞回鄉(xiāng)證或其它有效居留證件)；

3、支付所購(gòu)住房首期購(gòu)房款的證明；

4、貸款人認(rèn)可的經(jīng)濟(jì)收入證明(包括借款人家庭經(jīng)濟(jì)收入的證明、納稅證明、銀行對(duì)賬單、銀行儲(chǔ)蓄簿及有價(jià)證券等的原件或復(fù)印件)；

5、購(gòu)買住房的合同、協(xié)議或其它有效文件；

此外，如果考慮到以后提前還貸的問(wèn)題，需要注意各大銀行對(duì)于提前還款的要求，對(duì)于提前還款各個(gè)銀行門檻和標(biāo)準(zhǔn)都不同，有的銀行政策比較寬松，正常還1個(gè)月之后就可以申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，有的銀行規(guī)定1年內(nèi)不允許提前還款，有些銀行的規(guī)定更加嚴(yán)格。申請(qǐng)者在貸款的過(guò)程中應(yīng)衡量自身的經(jīng)濟(jì)能力選擇合適的銀行，以免在以后提前還款過(guò)程由于不合要求而導(dǎo)致多付利息或者繳納違約金的情況。

房貸審批的時(shí)間

房貸的審批時(shí)間取決于很多因素。如果你的貸款銀行剛涉足房貸領(lǐng)域，相關(guān)的保險(xiǎn)公司也是新手，查證需要花很多時(shí)間，評(píng)估進(jìn)展的也很慢，在貸款過(guò)程中還有很多其他的問(wèn)題，那么貸款銀行可能會(huì)說(shuō)兩周才能辦好?，F(xiàn)在房貸的審批時(shí)間一般是一個(gè)月左右，所以，你要他們給你一個(gè)最晚的時(shí)間承諾。

影響房貸審批的因素

如果你向貸款銀行提供了完整、準(zhǔn)確的信息，房貸的審批應(yīng)該會(huì)很快。不過(guò)，如果保險(xiǎn)公司發(fā)現(xiàn)了你的信用有問(wèn)題，審批就會(huì)被拖延了。在你申請(qǐng)貸款的這段時(shí)間，如果你的某些情況發(fā)生了變化，如工作的變動(dòng)、薪水的升降、負(fù)債的增加、婚姻狀況的變化等，都要告知貸款銀行，這樣才不會(huì)影響你的審批進(jìn)度。

第二篇：淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款應(yīng)注意的問(wèn)題

淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款應(yīng)注意的問(wèn)

作者：馮省文

前言

據(jù)中國(guó)人民銀行發(fā)布的2004年深圳市金融運(yùn)行報(bào)告指出，2004年，國(guó)家宏觀調(diào)控各項(xiàng)措施在深圳市收到了較好的成效，全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)，增長(zhǎng)速度較上年放緩。全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值3422.8億元，較上年增長(zhǎng)17.3%，增速比上年下降1.9個(gè)百分點(diǎn)；全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額1090.1億元，比上年增長(zhǎng)14.9％，增長(zhǎng)幅度同比下降5.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，基本建設(shè)投資459.0億元，增長(zhǎng)27.5％；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資432.0億元，增長(zhǎng)4.7％，是1990年以來(lái)增幅最低的一年?；窘ㄔO(shè)投資比重超越房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，由上年的37.9％提高到今年的42.1％，提高了4.2個(gè)百分點(diǎn)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資所占比重則由上年的43.3％下降到今年的39.6％，減少了3.7個(gè)百分點(diǎn)。從房地產(chǎn)金融貸款看，2004年，深圳市國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額1652.5億元，增長(zhǎng)率為18.2％，增幅較上年回落13.4個(gè)百分點(diǎn)。但個(gè)人住房貸款仍然保持了較大幅度增長(zhǎng)，年末余額為1171.7億元，占房地產(chǎn)貸款余額的70.9％，比上年末增長(zhǎng)4.2個(gè)百分點(diǎn)。由以上數(shù)據(jù)分析，雖然房地產(chǎn)貸款增速放緩，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中，銀行貸款基本參與了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程。隨著貸款余額的不斷增長(zhǎng)，面臨的風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大，因此銀行方面要注意控制房貸風(fēng)險(xiǎn)。抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)

首先，銀行要切實(shí)提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力。積極的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避應(yīng)該重在事前的預(yù)防而不是事后的補(bǔ)救。但從現(xiàn)狀來(lái)看，卻適得其反，目前，在決定對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目是否放貸時(shí)，主要評(píng)估對(duì)象是借款人提供的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)，而不是項(xiàng)目本身是否可行，結(jié)果往往導(dǎo)致不良貸款的產(chǎn)生，使銀行成為所謂的“資產(chǎn)供應(yīng)商”，要靠拍賣抵押資產(chǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)債權(quán)，這也是銀行不良貸款產(chǎn)生的主要根源。銀行應(yīng)該將重心放在，對(duì)項(xiàng)目的效益和還貸能力評(píng)估方面，再輔之以抵押資產(chǎn)和擔(dān)保資產(chǎn)的評(píng)估，從而有效規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；

其次，銀行要建立一套有效的，全面評(píng)估借款企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系。一方面，加強(qiáng)對(duì)借款企業(yè)的開(kāi)發(fā)實(shí)力、經(jīng)營(yíng)管理、資產(chǎn)安排、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等的嚴(yán)密監(jiān)控，如位于深南大道車公廟附近的政協(xié)聯(lián)誼大廈，銀行發(fā)放2億多元的封閉貸款，要求?？顚Ｓ?，但監(jiān)管不嚴(yán)，被挪作他用，導(dǎo)致建設(shè)資金不能按期到位，既影響工程進(jìn)度，又影響信貸資金回籠，加大了風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，加強(qiáng)對(duì)抵押物或擔(dān)保人經(jīng)營(yíng)狀況和擔(dān)保能力的監(jiān)控。

經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，最大的失誤就是決策的失誤，它可能使項(xiàng)目建設(shè)“不合時(shí)宜”，或者“先天不足”，不能發(fā)揮預(yù)期的效益；它造成的損失往往是巨大的、是難以挽回的。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)司出版的《統(tǒng)計(jì)年鑒》指出，我國(guó)1958-2001年基建項(xiàng)目建成投產(chǎn)率為51.43%，失誤率高達(dá)48.57%(其中1958-1980年為53.97%，1981-1995年為47.14%，1996-1999年為43.72%，2000-2001年為43.21%)。1996-2001年各行業(yè)基建項(xiàng)目失誤率,最高的是采掘業(yè)(56.84%)，最低是農(nóng)林牧漁業(yè)(35.08%)，房地產(chǎn)業(yè)達(dá)到52.29%。損失巨大，浪費(fèi)驚人。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款評(píng)估應(yīng)注意的問(wèn)題

對(duì)銀行而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款評(píng)估，是對(duì)列入備選房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的貸款進(jìn)行全面系統(tǒng)的分析、評(píng)價(jià)，并提出決策意見(jiàn)或建議的過(guò)程。房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照未來(lái)獲取收益的方式不同，可分為出售型（如住宅）、出租型（如大型商場(chǎng)）、混合型（如綜合樓）三種。相應(yīng)的項(xiàng)目評(píng)估方法亦不同，難易程度有所差異，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，選用適宜的評(píng)價(jià)方法。本文重點(diǎn)討論出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估應(yīng)注意的問(wèn)題。

一般而言，出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款評(píng)估，需要解決的主要問(wèn)題有四個(gè)：（1）項(xiàng)目建設(shè)是否合法、合規(guī)？是否具備建設(shè)條件？如江蘇常州鐵本項(xiàng)目，化整為零，違法用地6000畝，總投資106億，銀行授信43億，已貸出25億，停建。是典型的違法、違規(guī)項(xiàng)目；（2）項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)預(yù)測(cè)及其市場(chǎng)定位是否合理？營(yíng)銷方案是否可行？如位于嘉賓路的爵士大廈，96年按寫(xiě)字樓建設(shè)，后因市場(chǎng)問(wèn)題，在完成大部分工程的基礎(chǔ)上，改建成酒店式公寓，導(dǎo)致使用功能有缺陷，推向市場(chǎng)后，營(yíng)銷效果很差；（3）債務(wù)人資信評(píng)估；（4）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益如何？如一般都認(rèn)為鬧市區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)一定有盈利，但位于蔡屋圍、書(shū)城南面的“都市名苑”，高層—33層綜合樓，1—3層設(shè)計(jì)用途為商場(chǎng)，建筑面積約5萬(wàn)平方米，1998年開(kāi)始預(yù)售時(shí)就在找買家，直到現(xiàn)在仍然空置，積壓大量資金，產(chǎn)生不了效益。

2．1考察項(xiàng)目的合法性及其建設(shè)條件

銀行貸款支持的項(xiàng)目必須合法，同時(shí)也符合行業(yè)規(guī)程的規(guī)定，這是最基本的前提條件。界定項(xiàng)目的合法性及合規(guī)性，需要投資者提供相應(yīng)的證明資料（有關(guān)資料清單見(jiàn)表一），并對(duì)這些資料進(jìn)行認(rèn)真的審核，查勘項(xiàng)目選址區(qū)域環(huán)境及各項(xiàng)配套設(shè)施條件。界定項(xiàng)目合法性及建設(shè)條件，特別應(yīng)該注意下述幾個(gè)方面：

1、借款人營(yíng)業(yè)執(zhí)照及開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)、信用等級(jí)證明、及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)；

2、《房地產(chǎn)證》，或土地使用權(quán)出讓合同及其繳款憑證（權(quán)屬人、土地性質(zhì)是否與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相符）；《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》是否齊備；

3、項(xiàng)目建設(shè)資金是否充足，籌資計(jì)劃能否落實(shí)；

4、項(xiàng)目建設(shè)條件是否具備；

5、擔(dān)保的合法性及能力分析。

2．2市場(chǎng)調(diào)查與分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性很強(qiáng)的市場(chǎng)，同類型的房地產(chǎn)在不同的區(qū)域，價(jià)值差別可能很大。所以，首先，就要界定項(xiàng)目所在區(qū)域，調(diào)查區(qū)域的規(guī)劃定位、經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r以及人們的收入水平、消費(fèi)觀念、消費(fèi)能力；其次，調(diào)查分析區(qū)域內(nèi)多個(gè)臨近的已建成、在建、擬建的類似樓盤的規(guī)模、檔次、消費(fèi)群體、銷售價(jià)格、銷售進(jìn)度、空置率等指標(biāo)，分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的實(shí)力和主要賣點(diǎn)，判斷市場(chǎng)供求量的變化趨勢(shì)；最后，考察項(xiàng)目的產(chǎn)品定位（以什么產(chǎn)品來(lái)滿足消費(fèi)者的需求）、客戶定位（確定目標(biāo)消費(fèi)群體和他們的特征）、形象定位（突出項(xiàng)目的個(gè)性化特征，便于廣告表達(dá)，讓消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生認(rèn)同感而發(fā)生購(gòu)買行為）是否合理，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行SWTO（即優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅）分析，判斷項(xiàng)目能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷售價(jià)格、銷售進(jìn)度和銷售量。

如位于羅湖翠竹路的“新港鴻花園”，臨近“百仕達(dá)二期”，因?yàn)樵O(shè)計(jì)產(chǎn)品不合理——港式設(shè)計(jì)一梯八戶，市場(chǎng)不認(rèn)可，均價(jià)由2001年的7000元/平方米，一路降到現(xiàn)在的6000元/平方米，方有少量客戶應(yīng)價(jià)，比“百仕達(dá)二期”的8000元/平方米，有極大差別，這是產(chǎn)品定位不合理的例子；又如蓮塘，羅沙路邊“翠峰閣”，1998年開(kāi)盤，小高層—18層，大戶型為180平方米/套，定位不合理，均價(jià)由1998年的7500元/平方米，一直降到2003年的5000元/平方米，尚無(wú)法銷完，因?yàn)橛绣X人嫌路邊吵，不要；錢不多的人又嫌房太大，沒(méi)必要，這就是客戶定位不準(zhǔn)確的例子。

2．3借款人評(píng)價(jià)

項(xiàng)目建設(shè)融資有兩種基本方式：新設(shè)項(xiàng)目法人融資與既有項(xiàng)目法人融資。新設(shè)項(xiàng)目法人融資又稱項(xiàng)目融資，其特點(diǎn)是由項(xiàng)目的發(fā)起人及其他投資人出資，建立新的獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的法人，再以新法人承擔(dān)項(xiàng)目的投融資及運(yùn)營(yíng)。以項(xiàng)目投資所形成的資產(chǎn)、未來(lái)的收益或權(quán)益作為融資信用的基礎(chǔ)，取得債務(wù)融資。這種方式下，較易切斷項(xiàng)目對(duì)投資人的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)所謂“無(wú)追索權(quán)”或“有限追索權(quán)”借款融資，相應(yīng)增大了銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

既有項(xiàng)目法人融資又稱公司融資，其特點(diǎn)是不組建新的項(xiàng)目法人，由已經(jīng)存在的公司（既有法人）本身的資信進(jìn)行融資后，用于新建項(xiàng)目的投資與經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目未來(lái)的現(xiàn)金流是公司現(xiàn)金流的一部分，項(xiàng)目的財(cái)產(chǎn)也是公司財(cái)產(chǎn)的一部分。這種方式下，借款和其他債務(wù)資金雖然實(shí)際用于項(xiàng)目上，但是承擔(dān)償還責(zé)任的是公司，較難實(shí)現(xiàn)所謂“無(wú)追索權(quán)”或“有限追索權(quán)”借款融資，可以降低銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

項(xiàng)目融資借款人評(píng)價(jià)，主要是對(duì)項(xiàng)目法人或主要發(fā)起人的資信進(jìn)行評(píng)價(jià)，重點(diǎn)在于考察項(xiàng)目本身的盈利能力和償債能力。公司融資借款人評(píng)價(jià)，則需要對(duì)項(xiàng)目所依托的公司進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)。筆者認(rèn)為，公司融資借款人評(píng)價(jià)應(yīng)關(guān)注下述幾點(diǎn)：一是借款人基本情況評(píng)價(jià)，主要說(shuō)明借款人名稱、地址、所有制類型、經(jīng)營(yíng)范圍、注冊(cè)資本、實(shí)收資本、資質(zhì)、規(guī)模、組織結(jié)構(gòu)、歷史沿革等；二是借款人素質(zhì)評(píng)價(jià)，主要是對(duì)領(lǐng)導(dǎo)人的業(yè)務(wù)素質(zhì)、領(lǐng)導(dǎo)能力、創(chuàng)新精神、道德品質(zhì)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及公司人員結(jié)構(gòu)進(jìn)行評(píng)價(jià)；三是借款人近三年來(lái)的盈利能力、償債能力和信用狀況評(píng)價(jià)；四是借款人發(fā)展前景評(píng)價(jià)，主要是對(duì)借款人的業(yè)務(wù)發(fā)展方向、發(fā)展?jié)摿烷L(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃進(jìn)行評(píng)價(jià)。

2．4考察項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性

考察項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性，可從投資成本、資金流及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)三方面入手。為反映項(xiàng)目的財(cái)務(wù)運(yùn)行情況，應(yīng)編制《現(xiàn)金流量表》、《資金來(lái)源與運(yùn)用表》、《借款償還估算表》、《損益表》等財(cái)務(wù)報(bào)表。

（一）項(xiàng)目成本費(fèi)用

投資估算不能出現(xiàn)漏項(xiàng)，力爭(zhēng)準(zhǔn)確反映客觀實(shí)際，量力而行，避免“后患無(wú)窮”，杜絕“釣魚(yú)工程”。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的投資費(fèi)用包括下述11項(xiàng)：

1、土地費(fèi)用：取得項(xiàng)目建設(shè)用土地所花費(fèi)的支出；

2、前期工程費(fèi)：主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、可行性研究、設(shè)計(jì)、水文、地質(zhì)勘測(cè)以及“三通一平”等費(fèi)用，一般按實(shí)際工程估算；

3、建安工程費(fèi)：在可行性研究階段，一般采用擴(kuò)大指標(biāo)估算。方法有單位指標(biāo)估算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法等。也可根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)估算；

4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程（如上、下水、供電、供氣、道路、路燈等設(shè)施），以及與市政設(shè)施干線、干管、干道和接口費(fèi)用，一般按實(shí)際工程量估算；

5、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：指小區(qū)內(nèi)各種非營(yíng)利性公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。主要包括：居委會(huì)、派出所、托兒所、停車場(chǎng)、公共廁所等的建設(shè)費(fèi)用。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算；

6、其他費(fèi)用：主要包括臨時(shí)用地費(fèi)、臨時(shí)建筑費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)等；

7、銷售費(fèi)：銷售人員工資、福利、勞保、廣告、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)等；

8、管理費(fèi)：包括管理人員工資、福利、差旅、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、勞保、房產(chǎn)稅、攤銷費(fèi)、招待費(fèi)、盤虧等；

9、財(cái)務(wù)費(fèi)：為籌集資金而產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用；

10、各種稅費(fèi)：包括土地使用稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、供電貼費(fèi)；

11、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：包括漲價(jià)準(zhǔn)備金、預(yù)備費(fèi)等。一般取前幾項(xiàng)費(fèi)用之和的4-5%。

（二）項(xiàng)目資金平衡分析

資金平衡分析目的，在于考察項(xiàng)目資金籌措方案是否可行？資金來(lái)源與運(yùn)用安排是否連貫、合理？在建設(shè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中是否存在資金缺口？資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在哪里？進(jìn)而制定切實(shí)可行的投資和經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，保證項(xiàng)目的順利建成和正常經(jīng)營(yíng)。

項(xiàng)目資金來(lái)源主要包括資本金、借款、經(jīng)營(yíng)收入、未出售房地產(chǎn)價(jià)值和流動(dòng)資金，資金運(yùn)用主要包括建設(shè)資金、經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)、所得稅、償還借款本息等支出。資金來(lái)源與運(yùn)用分析與項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度密不可分。完成多少工程量，消耗多少費(fèi)用，就要反映投入多少資金；有多少銷售收入，就要分?jǐn)傁鄳?yīng)的稅費(fèi)。通過(guò)編制《資金來(lái)源與運(yùn)用表》，可以比較直觀地，考察經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的資金來(lái)源與運(yùn)用及其余缺情況。在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，各期的累計(jì)盈余資金不允許出現(xiàn)負(fù)值，否則說(shuō)明項(xiàng)目缺乏建設(shè)經(jīng)營(yíng)資金，出現(xiàn)了資金缺口，必須采取適當(dāng)措施（如短期借款）予以解決。如果資金鏈斷裂，工程將被迫停建或緩建，也可能形成爛尾樓，或者無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，造成資金沉淀，可能給投資者和銀行帶來(lái)?yè)p失風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，還需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)金流量分析?，F(xiàn)金流量分析是項(xiàng)目投資（或貸款）決策分析的基礎(chǔ)和核心內(nèi)容。通過(guò)分析項(xiàng)目的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量，考察項(xiàng)目的資金流動(dòng)情況和投資效益。

1、現(xiàn)金流入量分析計(jì)算：包括銷售（或經(jīng)濟(jì)）收入（含稅）、未出售房地產(chǎn)價(jià)值、回收流動(dòng)資金；

2、現(xiàn)金流出量分析計(jì)算：包括固定資產(chǎn)投資（不含建設(shè)期利息）、流動(dòng)資金、經(jīng)營(yíng)成本、銷售稅金及附加、所得稅、償還借款本息等。

（三）項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算及運(yùn)用

通過(guò)對(duì)現(xiàn)金流量表、資金來(lái)源與運(yùn)用表、借款償還估算表、損益表等財(cái)務(wù)報(bào)表的分析計(jì)算，可求出下列五個(gè)常用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)：

1、內(nèi)部收益率：項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)凈現(xiàn)值累計(jì)為零的折現(xiàn)率。它表明了項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)盈利能力，是項(xiàng)目所能承受的最大折現(xiàn)率，和能容忍的最大市場(chǎng)利率。從現(xiàn)金流量表計(jì)算求得。項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率大于等于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，或投資者最低可接受的收益率，表示項(xiàng)目可行；

2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值；是按投資者最低可接受的收益率，或基準(zhǔn)收益率，將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開(kāi)發(fā)期初的現(xiàn)值之和，從現(xiàn)金流量表計(jì)算求得。項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零表示項(xiàng)目可行；

3、投資回收期；是指項(xiàng)目?jī)羰找娴謨斂偼顿Y所需要的時(shí)間，一般以年表示。從現(xiàn)金流量表計(jì)算求得；

4、借款償還期；是指在國(guó)家規(guī)定及項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件下，用利潤(rùn)、折舊、攤銷及其他還款資金，償清全部借款本息所需要的時(shí)間。測(cè)算借款償還期應(yīng)編制《借款償還估算表》；

5、投資利潤(rùn)率。投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額÷總投資×100%。注意區(qū)分總投資利潤(rùn)率和年平均投資利潤(rùn)率。

2．5不確定性分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的不確定因素包括；（1）建安工程費(fèi)；（2）經(jīng)營(yíng)收入；（3）融資成本；（4）銷售進(jìn)度等。一般房地產(chǎn)項(xiàng)目主要針對(duì)建安工程費(fèi)和經(jīng)營(yíng)收入進(jìn)行不確定性分析。不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析：

1、盈虧平衡分析：盈虧平衡分析就是通過(guò)找出盈虧平衡點(diǎn)，來(lái)分析在一定的市場(chǎng)及產(chǎn)出能力條件下，項(xiàng)目成本與收益之間的平衡關(guān)系。根據(jù)商品房銷量、成本、銷售收入和銷售稅金等數(shù)據(jù)，分析計(jì)算其量、本、利之間的關(guān)系，確定項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)。平衡點(diǎn)可用銷售收入來(lái)表達(dá)；

平衡點(diǎn)的銷售收入=總投資÷（1-銷售稅費(fèi)）

2、感性分析：因?yàn)樵u(píng)估所采用的數(shù)據(jù)，大都來(lái)自于估算或預(yù)測(cè)，不可能完全準(zhǔn)確，因而，就使得投資或貸款決策具有潛在的誤差和風(fēng)險(xiǎn)。為搞清不確定因素對(duì)評(píng)估結(jié)果影響的大小，保證投資或貸款決策的準(zhǔn)確性，有必要進(jìn)行敏感性分析。敏感性分析是通過(guò)預(yù)計(jì)項(xiàng)目不確定因素發(fā)生變化，分析其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的影響。其實(shí)施步驟如下：

（1）找出最能反映投資效益的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，如內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期、借款償還期和投資利潤(rùn)等；

（2）選取對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)有重大影響，并在建設(shè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)有可能發(fā)生變化的因素，作為不確定因素。如建安工程費(fèi)、經(jīng)營(yíng)收入；

（3）設(shè)定不確定因素的變化范圍；

（4）根據(jù)不確定因素的變化情況，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)重新進(jìn)行分析計(jì)算，找出敏感性因素；

（5）提出相應(yīng)的對(duì)策和措施；

3、概率分析：由于敏感性分析，只能指出項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益對(duì)不確定性因素的敏感程度，但不能表明不確定性因素發(fā)生變化的可能性大小，以及在這種因素變化對(duì)建設(shè)經(jīng)濟(jì)效益的影響程度。因此，根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)和實(shí)際需要，有條件的還應(yīng)進(jìn)行概率分析。通過(guò)分析，不確定性因素可能發(fā)生的變化情況及其概率，計(jì)算在不同概率條件下，項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，說(shuō)明項(xiàng)目可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)大小。并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率和期望收益。其實(shí)施步驟如下：

（1）找出各種可能發(fā)生變化的不確定因素（敏感性因素）；

（2）分別確定每種不確定因素出現(xiàn)變化的可能性（即概率）。各種不確定因素可能發(fā)生的概率之和必須等于1；

（3）分別求出各種概率情況下的凈現(xiàn)值、加權(quán)凈現(xiàn)值，然后求出凈現(xiàn)值的期望值；

（4）求出凈現(xiàn)值大于或等于零的累計(jì)概率；

（5）判斷項(xiàng)目可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)大小。

第三篇：辦理留學(xué)貸款應(yīng)注意哪些問(wèn)題？

辦理留學(xué)貸款應(yīng)注意哪些問(wèn)題？辦理貸款注意事項(xiàng)留學(xué)貸款中國(guó)銀行留學(xué)貸款 出國(guó)留學(xué)貸款

貸款找安家，十年專業(yè)品牌，服務(wù)有保障： 房屋抵押貸款| 企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款| 加成經(jīng)營(yíng)貸款| 二次抵押貸款| 二手房按揭貸款貸款| 小額無(wú)抵押貸款

一、何時(shí)申請(qǐng)留學(xué)貸款？

一般留學(xué)生的存折是在申請(qǐng)留學(xué)前的一年開(kāi)始啟動(dòng)，一般留學(xué)生需要提供6個(gè)月至1年的銀行存款證明資料，根據(jù)要求存入銀行，包括定期、活期儲(chǔ)蓄存款及憑證式國(guó)債。并且是多次存入而非一次存入。如果你的留學(xué)決定做得比較倉(cāng)促，沒(méi)有足夠的存款時(shí)長(zhǎng)或者存款數(shù)額不足，可以通過(guò)辦理留學(xué)貸款的方式來(lái)彌補(bǔ)。

二、留學(xué)貸款額度及年限

一般來(lái)說(shuō)，留學(xué)貸款的額度不能超過(guò)學(xué)校的報(bào)名費(fèi)、留學(xué)內(nèi)的學(xué)費(fèi)、生活費(fèi)及其他必需費(fèi)用的等值人民幣總和，如果是房屋抵押辦理留學(xué)貸款，最高不超過(guò)100萬(wàn)元人民幣，貸款的期限最長(zhǎng)不超過(guò)6年。

三、房屋抵押留學(xué)貸款如何辦理？

房屋抵押貸款就是用申請(qǐng)人或父母名下的房產(chǎn)作為抵押，銀行出具貸款文件可以用來(lái)作為澳洲留學(xué)的擔(dān)保金。房屋抵押貸款的利息比現(xiàn)金質(zhì)押貸款的利息稍貴，每個(gè)銀行政策都不同的;而且提前還款的要求每個(gè)銀行的要求也不盡相同。目前不是所有的銀行都可以做房屋抵押貸款的。

四、留學(xué)貸款需準(zhǔn)備的相關(guān)資料

可以憑借銀行開(kāi)具的《留學(xué)貸款通知書(shū)》、《貸款證明書(shū)》、《存款證明書(shū)》等證明材料，用作辦理留學(xué)簽證的資金證明，進(jìn)行貸款。

貸款找安家，十年專業(yè)品牌，服務(wù)有保障： 房屋抵押貸款| 企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款| 加成經(jīng)營(yíng)貸款| 二次抵押貸款| 二手房按揭貸款貸款| 小額無(wú)抵押貸款

本文由北京安家世行融資擔(dān)保有限公司編輯整理！

第四篇：貸款卡年審應(yīng)注意的問(wèn)題

貸款卡年審應(yīng)注意的問(wèn)題

從人民銀行所考貸款卡年審表分《企業(yè)必填并保存》和《企業(yè)必填并打印蓋章》兩個(gè)文件夾，兩個(gè)文件夾里的電子表均為必須填寫(xiě)的。

一、《企業(yè)必填并保存》文件夾填寫(xiě)時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題：

1、《企業(yè)基本信息模板（企業(yè)填報(bào)）》填寫(xiě)時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題：（1）借款人中文名稱：指企業(yè)事業(yè)單位名稱（2）行政區(qū)劃：河北省唐山市XX區(qū)（3）組織機(jī)構(gòu)代碼：組織機(jī)構(gòu)代碼證號(hào)碼。

（4）有代碼的項(xiàng)目請(qǐng)先填寫(xiě)代碼，按空格鍵，然后填寫(xiě)所需填寫(xiě)的內(nèi)容。如：1 男

（5）注冊(cè)資本：電子表中的注冊(cè)資本單位為萬(wàn)元，請(qǐng)不要以元為單位填寫(xiě)。

（6）資本構(gòu)成：股東為個(gè)人的不需填寫(xiě)組織機(jī)構(gòu)代碼和營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)，但需填寫(xiě)股東的身份證號(hào)碼。

（7）高管：必須填寫(xiě)個(gè)人簡(jiǎn)歷。一般的中小企業(yè)只需填寫(xiě)法人和財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，不需填寫(xiě)總經(jīng)理。

（8）法人家族：是指法人的親屬有在別的企業(yè)任法人、總經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的填寫(xiě)，沒(méi)有不填寫(xiě)。

（9）非法人企業(yè)（指?jìng)€(gè)人獨(dú)資、個(gè)體工商戶、下屬分公司、事業(yè)單位）無(wú)需填寫(xiě)注冊(cè)資本、實(shí)收資本和財(cái)務(wù)報(bào)表。

（10）填寫(xiě)完此表，只需保存，無(wú)需打印。

2、《企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表模板（企業(yè)填報(bào)）》填寫(xiě)時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題（1）企業(yè)應(yīng)填寫(xiě)2010年年初和年底財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)。

（2）所填寫(xiě)的數(shù)據(jù)必須校驗(yàn)通過(guò)。如校驗(yàn)通過(guò)欄出現(xiàn)數(shù)據(jù)，請(qǐng)按平衡關(guān)系予以更改。

（3）填寫(xiě)完此表，只需保存，無(wú)需打印。

二、《企業(yè)必填并打印蓋章》文件夾填寫(xiě)時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題

1、《借款人基本信息表》填寫(xiě)時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題（1）借款人中文名稱：指企事業(yè)單位名稱。（2）國(guó)別：中華人民共和國(guó)。

（3）行政區(qū)劃：指河北省唐山市XX區(qū)。

（4）借款人性質(zhì)：分企業(yè)法人、企業(yè)非法人、個(gè)體工商、事業(yè)單位、其他。

（5）登記注冊(cè)類型：國(guó)有企業(yè)；集體企業(yè)；股份合作企業(yè)；聯(lián)營(yíng)企業(yè)；有限責(zé)任公司；股份有限公司；私營(yíng)企業(yè)；三資企業(yè)；外商投資企業(yè)；個(gè)體經(jīng)營(yíng)；其他。

（6）借款人特征：分為大型、中型、小型、其他，請(qǐng)按《中小企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)暫行規(guī)定》填寫(xiě)。

（7）行業(yè)分類：請(qǐng)對(duì)照《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分》國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)(GB/T 4754-2002)，按“中類”填寫(xiě)。企業(yè)不能僅僅填寫(xiě)“中類”，應(yīng)上網(wǎng)查詢、填寫(xiě)。

（8）主要產(chǎn)品情況：指企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍，必須填寫(xiě)。（9）此表必須打印，并加蓋企事單位公章和法人章。（10）請(qǐng)不要填寫(xiě)代碼，只需填寫(xiě)內(nèi)內(nèi)容。如 法定代表人，不需填寫(xiě)“1”。

2、《借款人財(cái)務(wù)報(bào)表信息表》填寫(xiě)時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題

（1）法人企業(yè)應(yīng)填寫(xiě)2010年年初和年底財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)，并打印，和《借款人基本信息表》裝訂在一起。

（2）所填寫(xiě)的數(shù)據(jù)必須通過(guò)平衡、校驗(yàn)。

（3）非法人企業(yè)和事業(yè)單位無(wú)需填寫(xiě)財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)，但必須打印此表。

第五篇：買房應(yīng)當(dāng)注意哪些問(wèn)題

買房前需要了解的幾個(gè)指標(biāo)

對(duì)多數(shù)經(jīng)歷過(guò)和正在經(jīng)歷的人來(lái)說(shuō)，買房不是件輕松事。其實(shí)，購(gòu)房是件改善生活的高興事，本應(yīng)該是輕松愉快的；要讓你的購(gòu)房經(jīng)歷輕松自如，無(wú)非是朝著舒服的方向去做，只要不冒險(xiǎn)買無(wú)證房、不貪心買價(jià)低質(zhì)次房、不沖動(dòng)買天價(jià)概念房……便可實(shí)現(xiàn)你的輕松購(gòu)房夢(mèng)。

“買房看五證”已成為每一個(gè)購(gòu)房人最先掌握的基本原則。其實(shí)，這五證手續(xù)辦理過(guò)程中都存在聯(lián)系———從《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，到《國(guó)有土地使用證》，再到《建設(shè)工程施工許可證》，具備了這些證件，才能領(lǐng)到《商品房預(yù)售許可證》。所以只要項(xiàng)目具備《商品房預(yù)售許可證》，您基本上就可以放心了。不過(guò)，購(gòu)房者應(yīng)特別注意，看看自己準(zhǔn)備買的那座樓、那套房是否在合法銷售范圍之內(nèi)。這一證最好到售樓處現(xiàn)場(chǎng)去查閱原件，而不要用復(fù)印件。

看房的關(guān)鍵指標(biāo)在了解完你打算選購(gòu)的房屋是否具有合法銷售的資格后，接下來(lái)就要了解，房屋是否住得舒適，你可以根據(jù)以下關(guān)鍵幾個(gè)指標(biāo)來(lái)進(jìn)行判斷。

指標(biāo)一：住宅的使用率在你掏錢買的面積中，一部分是樓內(nèi)所有業(yè)主都要分?jǐn)偟墓珨偯娣e，另一部分才是落實(shí)到自家地盤上的使用面積，使用率反映的是使用面積與總面積之間的比值，計(jì)算方法是使用面積／建筑面積×100%。

指標(biāo)二：樓間距即從一棟樓的首層到另一棟樓首層的直線距離。一般來(lái)說(shuō)，兩個(gè)樓房南北之間的距離，如果能大于或等于1倍，就會(huì)比較舒適，比如說(shuō)，南排房間的高度為18米，那么北排房間距它的距離如果能大于或等于18米，就比較好了。

指標(biāo)三：住宅的開(kāi)間住宅的開(kāi)間就是住宅的寬度，又叫面寬，習(xí)慣上，人們把一個(gè)房間的主采光面稱為面寬，它主要決定了房間的采光條件。

指標(biāo)四：住宅的進(jìn)深住宅的進(jìn)深就是指住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過(guò)長(zhǎng)，一般被限制在5米左右。對(duì)于板樓來(lái)說(shuō)，進(jìn)深在13米左右比較合適。

指標(biāo)五：住宅的層高住宅的層高是指下層地板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。層高的高度要合適，太低了顯得壓抑，太高了使用起來(lái)能耗較高，不太經(jīng)濟(jì)。廈門的層高一般在2.8米左右。

指標(biāo)六：住宅的凈高住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。即層高和樓板厚度的差叫“凈高”，在層高一定的情況下，千萬(wàn)不要以為凈高越高越好，因?yàn)闃前宓暮穸仁怯幸?guī)定的，事關(guān)安全，千萬(wàn)馬虎不得。

一般來(lái)說(shuō)，在決定買房之前，了解一下上述指標(biāo)，就可以對(duì)房屋的居住品質(zhì)大致心中有底，也可以避免盲人摸象的情況發(fā)生。當(dāng)然，除了上述指標(biāo)外，房屋的戶型結(jié)構(gòu)也是決定居住品質(zhì)的重要方面。

購(gòu)房殺價(jià)18式

第一式：不要表露對(duì)物業(yè)有好感，讓對(duì)手不知道你的意圖，無(wú)法爭(zhēng)取主動(dòng)。

第二式：告知對(duì)方已看中其他物業(yè)并付定金，看對(duì)手是否愿意開(kāi)出更有吸引力的價(jià)格。

第三式：告知對(duì)方已看中其他物業(yè)并已付定金，但亦喜歡此物業(yè)，是否能再便宜點(diǎn)以補(bǔ)償已付出不能退還的定金。

第四式：告知對(duì)方已購(gòu)置物業(yè)，但要等現(xiàn)有物業(yè)出售后才能買，因此要求賣方在付款方法上再優(yōu)惠些。

第五式：不停地找物業(yè)的缺點(diǎn)，要求降價(jià)。

第六式：告知自己很滿意，但家人有其他的想法，如果房?jī)r(jià)便宜則可以解決問(wèn)題；或者表現(xiàn)出強(qiáng)烈的購(gòu)買欲望，迫使對(duì)方降價(jià)格。

第七式：告知準(zhǔn)備一次性付款，要求最優(yōu)惠的價(jià)。

第八式：帶著5000元，說(shuō)只要售價(jià)合適就馬上決定購(gòu)買。

第九式：如果實(shí)在談不下去，不防抬腿就走，讓賣方擔(dān)心失去你這個(gè)有強(qiáng)烈購(gòu)買欲的客戶。

第十式：與其他物業(yè)的價(jià)格作比較，要求對(duì)方再降價(jià)。

第十一式：告知能力有限買不起，要求再便宜一點(diǎn)。

第十二式：告知資金在外地或外國(guó)，購(gòu)房款需慢慢支付，以爭(zhēng)取更優(yōu)惠的付款條件。

第十三式：告知物業(yè)管理費(fèi)太貴，不能支付，要求送物業(yè)管理費(fèi)。

第十四式：告知自己現(xiàn)金積壓在股市或其他生意上，想購(gòu)置房子，但希望付款條件或售價(jià)能更優(yōu)惠些。

第十五式：告知這房子是別人送給自己的，自己不想掏錢買，因此預(yù)算有限，就這么多錢，不賣就算了。

第十六式：告知從朋友處已知有多少優(yōu)惠，要求同樣的待遇。

第十七式：告知自己沒(méi)有找代理行，直接與開(kāi)發(fā)商交易希望能免傭金。

第十八式：與談判人員、銷售人員成為朋友，憑交情爭(zhēng)取拿到該項(xiàng)目的最優(yōu)惠的價(jià)格。

買房及簽合同應(yīng)注意的重大事項(xiàng)

第一，購(gòu)房前的準(zhǔn)備，購(gòu)房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個(gè)物業(yè)的項(xiàng)目，就是你準(zhǔn)備購(gòu)買什么樣的房子，首先應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境，非常重要的一點(diǎn)應(yīng)該對(duì)開(kāi)發(fā)商的資信進(jìn)行一個(gè)了解，就是說(shuō)在購(gòu)房前購(gòu)房者應(yīng)該對(duì)你選擇的物業(yè)項(xiàng)目有一些最基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點(diǎn)是對(duì)開(kāi)發(fā)商的資信進(jìn)行了解。

第二，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)和商品買賣合同，這里包括簽訂補(bǔ)充條款。購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)和商品買賣合同的時(shí)候，應(yīng)該注意到查驗(yàn)五證(建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開(kāi)工證、國(guó)有土地使用證、商品房預(yù)售許可證)。交付定金，簽訂認(rèn)定書(shū)，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購(gòu)房款，辦理銷售或者叫預(yù)售登記，這是購(gòu)房中的第二個(gè)階段。

第三，交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開(kāi)發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書(shū)”，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。

建議，購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的時(shí)候，將這個(gè)條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來(lái)與賣房商談?wù)胶贤缫驅(qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對(duì)購(gòu)房者應(yīng)該是比較有利的。

認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應(yīng)該非常慎重的對(duì)待，因?yàn)橘I房人的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在買賣里面。一旦將來(lái)和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購(gòu)房合同是解決雙方分歧的最主要的根據(jù)和憑證。所以，在簽定合同之前，購(gòu)房者需要仔細(xì)審查開(kāi)發(fā)商的資格和“五證”，如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷售許可證了，而應(yīng)當(dāng)改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行登記。辦理房屋產(chǎn)權(quán)證一定要看清發(fā)展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。

也就是說(shuō)一個(gè)房屋完整的法律文件在購(gòu)房的過(guò)程中應(yīng)該查驗(yàn)五證，同時(shí)收房子的時(shí)候應(yīng)該有兩書(shū)。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個(gè)購(gòu)房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。

還有一個(gè)基本問(wèn)題，購(gòu)房合同的簽訂是跟誰(shuí)簽訂？很簡(jiǎn)單，簽訂購(gòu)房合同，應(yīng)該是跟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽定合同。但是，目前有一些開(kāi)發(fā)商常常委托一些中介代理公司負(fù)責(zé)其銷售活動(dòng)，中介代理公司不能沒(méi)有開(kāi)發(fā)商的簽字而與購(gòu)房者直接簽訂買賣合同，就是說(shuō)中介公司不能以他的名義簽定合同。簽定合同的時(shí)候我們應(yīng)該把握住是開(kāi)發(fā)商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名義簽定合同。再一個(gè)提示，簽訂商品房買賣合同的時(shí)候，要注意有一些比例數(shù)字。比如說(shuō)違約金是千分之幾還是萬(wàn)分之幾，還是百分之幾，這些比例數(shù)字，作為購(gòu)房者一定要注意，稍微差一個(gè)百分?jǐn)?shù)，很多東西就差很多。

在買賣的時(shí)候一個(gè)是簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，第二個(gè)簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)房合同有一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購(gòu)買合同里沒(méi)有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。需要提醒購(gòu)房者注意的是，補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比房屋購(gòu)銷合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來(lái)約定的。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時(shí)候應(yīng)該把握幾個(gè)問(wèn)題。

第一，應(yīng)該明確的把售樓書(shū)和其他廣告的內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去，這是維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的一個(gè)很重要的方式。

第二，明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。因?yàn)橘?gòu)銷合同里通常沒(méi)有說(shuō)多長(zhǎng)時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)，這通常在補(bǔ)充條款里約定。

第三，要明確按揭辦不下來(lái)的話，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒(méi)有辦下來(lái)，沒(méi)有辦下來(lái)的原因比較復(fù)雜，有購(gòu)房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來(lái)，雙方各自的責(zé)任是什么。

第四，明確關(guān)于公攤建筑面積?，F(xiàn)在面積爭(zhēng)議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖?wèn)題，而且有些開(kāi)發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開(kāi)發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現(xiàn)在有很多贈(zèng)與這個(gè)，贈(zèng)與那個(gè)，實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。

第五，應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是精裝修，那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說(shuō)裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。

第六，明確退房的責(zé)任。購(gòu)房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說(shuō)買家電什么的，但是一旦退房是由于開(kāi)發(fā)商的原因，必須寫(xiě)明開(kāi)發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫(xiě)名在確定的日期內(nèi)把開(kāi)發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。