第一篇：住房貸款

住房貸款

簡介：

銀行及其他金融機(jī)構(gòu)向房屋購買者提供的任何形式的購房貸款支持，通常以所購房屋作為抵押。

貸款條件：

1.個(gè)人購置住房貸款對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人。

2.具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；

3.有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有按期還貸款本息的能力；

4.有我行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息、并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人；

5.具有購房合同或協(xié)議，所購住房價(jià)格基本符合我行或我行委托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評估價(jià)值；

貸款方式：

申請借款時(shí)，應(yīng)填寫《中國工商銀行個(gè)人住房貸款申請審批表》，并向我行提交如下文件：

1.身份證件（居民身份證、戶口本或其它有效居留證件）；

2.我行認(rèn)可部門出具的借款經(jīng)濟(jì)收入或償債能力證明；

3.符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協(xié)議或其它批準(zhǔn)文件；

4.開發(fā)商開具的首期付款證明；

5.抵押物或質(zhì)押物的清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押、質(zhì)押證明和抵押物估價(jià)證明；

6.保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和保證人資信證明；

7.以儲(chǔ)蓄存款作為自籌資金的，需提供銀行存款憑證；

8.以公積金作為自籌資金的,需提供住房公積金管理部門批準(zhǔn)動(dòng)用公積金存款的證明；

還款方式：

1.等額本息，即在貸款周期中，如果利率不發(fā)生變化，則每月還款的金額都是相同的，比較容易計(jì)算和存款，但貸款的利息總額略高；

2.等額本金，即先期還款金額高于后期還款金額，先對利息總額較低，但前期還款金額略高且不容易計(jì)算，很可能因?yàn)樯俅媪藥讐K錢而被現(xiàn)在銀行的個(gè)人信用系統(tǒng)計(jì)入逾期并承擔(dān)逾期的違約金或罰息；

3.組合還款，即在銀行簽訂合同時(shí)以五年為周期進(jìn)行還款，每個(gè)周期償還的貸款本金依預(yù)期收入不同，還款金額也不同。缺點(diǎn)在于未來難以預(yù)計(jì)，容易給日后的還款造成困難。

4.鎖定利率還款，即在借款合同中約定制定固定利率，不隨人行政策上浮或下調(diào)利息，提前還款需交納違約金；

第二篇：住房貸款證明

住房貸款證明

住房貸款證明

基準(zhǔn)利率仍是北京地區(qū)首套房貸利率的主旋律，僅中國銀行等少數(shù)幾家銀行可以申請到9折優(yōu)惠。銀行人士表示，由于企業(yè)客戶信貸風(fēng)險(xiǎn)上升，銀行業(yè)務(wù)重點(diǎn)開始向低風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人房貸回歸。

四大行或重現(xiàn)利率優(yōu)惠

全國政協(xié)委員、江蘇省政府參事室主任宋林飛以及全國政協(xié)常委、大連萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林在今年全國“兩會(huì)”的提案中呼吁，對首次置業(yè)和首次改善型置業(yè)房貸恢復(fù)7折優(yōu)惠利率。

目前，北京地區(qū)的工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等多家大型銀行的首套房貸利率維持在基準(zhǔn)利率水平，個(gè)別中小銀行甚至上浮10%。工行某房貸業(yè)務(wù)客戶經(jīng)理表示，尚未接到北京分行下調(diào)首套房貸利率的通知，目前每天接到的首套房貸單子很少?！般y行在這方面的收益很低，下調(diào)利率還需要時(shí)間。”

個(gè)別銀行人士在采訪中留下了“活話”：銀行可以根據(jù)借款人的個(gè)人資信情況給予相應(yīng)的優(yōu)惠，這與資產(chǎn)證明、信用情況、存款以及是否為高端財(cái)富客戶有很大關(guān)系。中國證券報(bào)記者調(diào)研了解到，目前北京地區(qū)僅中國銀行和部分外資銀行可以對首套房貸利率給予9折優(yōu)惠。

接近監(jiān)管機(jī)構(gòu)的人士表示，目前監(jiān)管部門的房貸政策的“紅線”未作調(diào)整，仍是首套房貸利率不得低于8.5折，首付比例不得低于30%。

分析人士透露，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行和建設(shè)銀行此前共同召開會(huì)議研究差別化房貸政策，四大行將把首套房貸利率控制在基準(zhǔn)利率以內(nèi)。利率優(yōu)惠有望在四大行重現(xiàn)，這可能形成示范效應(yīng)。

銀行人士表示，今年上半年銀行信貸相對寬松。今年流動(dòng)性緊張情況正得到緩解，隨著央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，銀行可貸資金增加，市場資金價(jià)格下滑必然導(dǎo)致利率走低，首套房貸利率8.5折優(yōu)惠有望重現(xiàn)?！叭绻麤]有固定收入的話，我們可以幫你開收入證明辦理房貸，只需交500元左右手續(xù)費(fèi)即可?！?2日下午，在歷山路—家房產(chǎn)中介公司，—經(jīng)理這樣告訴記者。據(jù)了解，幫助客戶偽造個(gè)人收入證明已成業(yè)內(nèi)潛規(guī)則。

12日下午，記者走進(jìn)歷山路和山大南路交叉口處的—家房產(chǎn)中介。當(dāng)?shù)弥蛻艨嘤跊]有固定收入不能開個(gè)人房貸收入證明時(shí)，工作人員表示，他們可以代開收入證明，手續(xù)費(fèi)根據(jù)借款人資產(chǎn)狀況和貸款額而定，—般從500元-3000元不等，基本保證貸款成功。

這名工作人員介紹，按照銀行的慣例，—般借款人的月收入要達(dá)到月還款額的2倍以上。比如—筆總額40萬元按揭20年的貸款，月均還款額是2500元左右，這就要求貸款者的月收入必須達(dá)到5000元以上。在濟(jì)南，能達(dá)到這個(gè)收入水平的白領(lǐng)尚且不多，何況普通的工薪階層，所以大量的收入達(dá)不到貸款標(biāo)準(zhǔn)的購房者開始“順理成章”地造假或者虛報(bào)。

記者隨即走訪了花園路和歷山路上的幾家中介公司，這些公司同樣可以“代理”這項(xiàng)業(yè)務(wù)。據(jù)記者調(diào)查了解，中介—般是通過人脈資源找到友好合作公司出具收入證明或者花錢“購買”。工作人員告訴記者，這種做法在業(yè)內(nèi)非常普遍，已經(jīng)成為—個(gè)公開的秘密。

對于申請房貸的資料，銀行有嚴(yán)格的審查制度，除了審核收入證明、身份證明等，還要定期進(jìn)行回訪，那假收入證明又是如何逃過銀行法眼的呢?—名中介公司的經(jīng)理透露，只要沒有信用不良記錄，貸款額度和收入水平不是差得很離譜，再加上銀行流水賬單，基本都能通過。對于銀行的回訪制度，中介會(huì)聯(lián)系好提供證明的公司并告知購房客戶相關(guān)信息，以做好應(yīng)對銀行審查的準(zhǔn)備。只要不把申請人的姓名和單位說錯(cuò)，—般不會(huì)有問題。

13日記者走訪了多家銀行，信貸處的工作人員均表示，—旦發(fā)現(xiàn)申請人的證明造假，不僅會(huì)停止貸款，而且會(huì)留下不良信用記錄，列入銀行系統(tǒng)的“黑名單”，由于現(xiàn)在各商業(yè)銀行系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了全國數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)，就意味著此后的貸款申請和信用卡申辦都會(huì)被拒

第三篇：個(gè)人住房貸款

什么是個(gè)人住房貸款

個(gè)人住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。借款人申請個(gè)人住房貸款時(shí)必須提供擔(dān)保。目前，個(gè)人住房貸款主要有委托貸款、自營貸款和組合貸款三種。

個(gè)人住房委托貸款指銀行根據(jù)住房公積金管理部門的委托，以住房公積金存款為資金來源，按規(guī)定的要求向購買普通住房的個(gè)人發(fā)放的貸款。也稱公積金貸款。

個(gè)人住房自營貸款是以銀行信貸資金為來源向購房者個(gè)人發(fā)放的貸款。也稱商業(yè)性個(gè)人住房貸款，各銀行的貸款名稱也不一樣，建設(shè)銀行稱為個(gè)人住房貸款，工商銀行和農(nóng)業(yè)銀行稱為個(gè)人住房擔(dān)保貸款。

個(gè)人住房組合貸款指以住房公積金存款和信貸資金為來源向同一借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款，是個(gè)人住房委托貸款和自營貸款的組合。此外，還有住房儲(chǔ)蓄貸款和按揭貸款等。

自住房組合貸款還款方式

1、什么是個(gè)人住房組合貸款（以下簡稱“組合貸款”）

組合貸款是指北京住房公積金管理中心委托商業(yè)銀行向借款人發(fā)放用于其購買個(gè)人自住住房的住房公積金貸款和商業(yè)銀行向同一借款人發(fā)放用于其購買同一個(gè)人自住住房的商業(yè)貸款的貸款組合。

即當(dāng)購房人可申請到的公積金貸款額度無法滿足實(shí)際購房需要時(shí)，可通過辦理組合貸款，使用公積金貸款和商業(yè)貸款滿足購房所需。

※注：北京住房公積金管理中心中央國家機(jī)關(guān)分中心的組合貸款業(yè)務(wù)，按照中央國家機(jī)關(guān)分中心的有關(guān)規(guī)定在中央國家機(jī)關(guān)分中心辦理。

2、組合貸款的適用對象

組合貸款的適用對象為同時(shí)符合公積金貸款條件和商業(yè)銀行貸款條件，在北京住房公積金管理中心繳存住房公積金的在職職工和在職期間繳存住房公積金的離退休職工。

3、組合貸款的受理部門

購房人辦理組合貸款，即可以向公積金管理中心住房公積金貸款中心或遠(yuǎn)郊（區(qū)、縣）管理部提出組合貸款申請，也可向能夠辦理組合貸款的商業(yè)銀行提出組合貸款申請。

組合貸款申請被受理后，購房人應(yīng)按公積金管理中心和經(jīng)辦銀行工作人員的要求，提供有關(guān)資料并完成貸款的審核辦理。

4、組合貸款的擔(dān)保方式

購房人辦理組合貸款，須提供公積金管理中心及商業(yè)銀行認(rèn)可的擔(dān)保，擔(dān)保方式有以下三種：

Ⅰ 抵押＋第三方保證擔(dān)保。即抵押人以房屋抵押，為組合貸款債權(quán)提供擔(dān)保，由北京市住房貸款擔(dān)保中心為組合貸款中住房公積金貸款提供連帶責(zé)任保證，由銀行認(rèn)可的保證人為組合貸款中商業(yè)貸款提供自貸款發(fā)放至抵押登記完成期間的階段性連帶責(zé)任保證。

Ⅱ 抵押擔(dān)保。即抵押人以房屋抵押，為組合貸款債權(quán)提供擔(dān)保。借款于抵押登記完成后發(fā)放。

Ⅲ 質(zhì)押擔(dān)保。即出質(zhì)人以質(zhì)押財(cái)產(chǎn)出質(zhì)，為組合貸款債權(quán)提供擔(dān)保。借款于質(zhì)押手續(xù)完成后發(fā)放。

5、組合貸款的年限

組合貸款的貸款年限須符合公積金管理中心與商業(yè)銀行的規(guī)定，最長貸款年限為30年。

6、組合貸款的利率

組合貸款中住房公積金貸款和商業(yè)貸款分別適用各自的貸款利率。

7、組合貸款的還款方式

組合貸款中，公積金貸款部分采取自由還款方式，商業(yè)貸款部分采取商業(yè)銀行認(rèn)可的還款方式。

8、組合貸款的償還

組合貸款的借款人應(yīng)提供同一還款銀行的兩個(gè)還款賬戶（兩張還款卡或兩個(gè)還款存折）分別用于償還公積金貸款和商業(yè)貸款。

組合貸款對提前還款不作商業(yè)貸款部分和公積金貸款部分的比例要求。借款人提前還款，可自愿選擇提前償還任意部分貸款。

組合貸款中住房公積金貸款部分和商業(yè)貸款部分的逾期扣款按照公積金管理中心、商業(yè)銀行的各自規(guī)定執(zhí)行。

※注：借款人欲辦理組合貸款除還款相關(guān)事宜外的其它變更業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)同時(shí)通知公積金管理中心及商業(yè)銀行進(jìn)行辦理。

本手冊僅供宣傳之用，具體規(guī)定以北京住房公積金管理中心規(guī)定為準(zhǔn)。

住房公積金貸款自由還款方式

一、自由還款方式 1.什么是自由還款？

自由還款就是您申請住房公積金貸款時(shí)，住房公積金管理中心根據(jù)您的借款金額和期限，給出一個(gè)最低還款額，以后您在每月還款數(shù)額不少于這一最低還款額的前提下，可以根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)狀況，自由安排每月還款額的還款方式。

2.自由還款方式有哪些特點(diǎn)？

1）只要不低于最低還款額，每月的還款金額可以自由設(shè)定；

2）可以通過客戶服務(wù)部電話委托的方式調(diào)整每月的還款額，操作省時(shí)省力；

3）除最后一期外，每月先按照您通知的金額扣款，如果還款賬戶余額不足扣款失敗，還要按照最低還款額進(jìn)行二次扣款，可以減少您貸款逾期的可能性。

3.最低還款額是怎么確定的？

住房公積金管理中心根據(jù)您申請的借款期限、借款金額和房屋折舊，確定您的最低還款額。

4.客戶服務(wù)部功能簡介

客戶服務(wù)部是北京住房公積金管理中心為大家提供的服務(wù)平臺(tái)。您可以通過客戶服務(wù)部調(diào)整月還款額，還能查詢到您貸款的相關(guān)情況，同時(shí)客戶服務(wù)部為您提供人工咨詢服務(wù)。

二、自由還款方式下償還貸款

1、我想調(diào)整月還款額時(shí)，如何辦理手續(xù)呢？

在借款償還期間，您可根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)狀況，在不低于最低還款額的前提下，可通過以下方式調(diào)整月還款額：一是您可通過客戶服務(wù)部電話委托調(diào)整月還款額，每期有兩次利用該方式調(diào)整月還款額的機(jī)會(huì)；二是您本人攜帶身份證到貸款業(yè)務(wù)柜臺(tái)，通過柜臺(tái)書面委托辦理調(diào)整月還款額操作，每期有一次利用該方式調(diào)整月還款額的機(jī)會(huì)。

需注意的是：您需要至少于三個(gè)工作日前辦理手續(xù)；若您在一期內(nèi)進(jìn)行了多次的通知，則以您向客戶服務(wù)部電話委托和柜臺(tái)書面委托的最后一次有效通知金額為準(zhǔn)；您不能一次通知多個(gè)月的還款額，但在此期間，如您不再通知，就以上次通知額一直扣劃下去，直至再次進(jìn)行調(diào)整為止。

2、我怎么辦理提前還款手續(xù)呢？

在自由還款方式下，由于您可以自由設(shè)定還款額，所以不存在提前部分還款。如果您想提前還清全部貸款，有兩種辦法：

一種辦法是：您可以于下一還款日把貸款全部還清，但您需要于三個(gè)工作日前通過客戶服務(wù)部進(jìn)行委托或到貸款業(yè)務(wù)柜臺(tái)辦理手續(xù)。

另一種辦法是：您也可以在下一還款日的三個(gè)工作日（不含）前把貸款全部還清，但您須于三個(gè)工作日前到貸款業(yè)務(wù)柜臺(tái)辦理手續(xù)。

3、我的貸款逾期了，怎么辦？

若您的貸款逾期了，您可以在下一還款日或約定的某一天按照提前還清全部貸款的辦法償還逾期貸款。

4、我償還貸款的錢都包括什么？

您的錢是這樣分配的：如果您的個(gè)人貸款逾期，按照先償還逾期，后償還正常的原則，對于逾期的部分，先償還最早一期的逾期額，然后依次按順序償還。如果您的個(gè)人貸款沒有逾期，或逾期部分還清后還有剩余，則先償還利息，后償還本金。

5、我這次還款錢還的比較多，以后幾個(gè)月是否可以不還款了？

不可以，您以前還的錢不能用于沖抵以后的還款，您每月還需要按時(shí)還款，否則您的貸款將要逾期。

6、既然只要每月不低于最低還款額還款就不逾期，那我每月就按照最低還款額還就行了吧？

雖然您每月以最低還款額償還貸款不會(huì)有逾期，但如果一直按最低還款額度還款，到貸款到期時(shí)就會(huì)有一大筆剩余貸款要還，比如說您購買一套住房，借款期限20年，金額30萬元，則您每月的最低還款額為1493元，您如果一直按照最低還款額償還貸款，那么，您最后一期要償還222224.77元。如果不能償還也是要計(jì)算逾期罰息的，而且貸款已經(jīng)到期了，不能還款的話房子要被處置，想要慢慢償還已經(jīng)來不及了，所以您還是應(yīng)該根據(jù)自身情況合理設(shè)置每月還款額度，不要使自己最后面對巨額貸款無力償還，自由還款是為借款人提供了一個(gè)根據(jù)自身不同階段收入支出進(jìn)行合理規(guī)劃安排貸款償還的自由，而不是簡單降低借款人每月還款額度。

三、特別提示：

1、日對日還款：放款日為幾號，還款日即為每月幾號，如該月無對應(yīng)的還款日，則在當(dāng)月最后一天還款。例如：1月31日放款，2月28日還款。

2、交通銀行還款卡包括太平洋借計(jì)卡和太平洋公積金卡，太平洋借計(jì)卡每年要收取年費(fèi)，而太平洋公積金卡目前不收年費(fèi)，建議您采用太平洋公積金卡償還貸款。

3、您應(yīng)該在還款日前一天將還款資金存入還款卡或存折。

4、如果您不慎將用于還款的銀行卡或存折丟失，請您攜帶同一銀行的銀行卡或存折及時(shí)到貸款業(yè)務(wù)柜臺(tái)辦理變更手續(xù)。

5、如果您將客戶服務(wù)部電話委托系統(tǒng)的密碼遺忘，您可以持身份證原件、復(fù)印件、《電話委托服務(wù)協(xié)議》至貸款業(yè)務(wù)柜臺(tái)辦理手續(xù)，重新設(shè)置密碼。

6、您的貸款全部還清后，您可以到貸款業(yè)務(wù)柜臺(tái)領(lǐng)取還清全部貸款證明。

注：本手冊僅供宣傳之用，具體內(nèi)容以中心規(guī)定為準(zhǔn)。因住房公積金政策調(diào)整，手冊內(nèi)容會(huì)有修改，屆時(shí)以中心相關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。

提前還款相關(guān)事宜

提前還款-基本簡介

提前還款是指借款方在還款期未到之前即先行償還貸款的行為。提前還款在某些情況下對借款人有利而對貸款人不利，所以是否允許提前還款以及提前還款的條件應(yīng)予明確規(guī)定。提前還款包括提前全部還款、提前部分還款且貸款期限不變、提前部分還款的同時(shí)縮短貸款期限三種情況。貸款銀行只能受理自發(fā)放個(gè)人貸款一年后借款人提前還款的申請。提前還款-還款手續(xù)

一、辦理程序說明：

1.提前全部還款：由貸款銀行審核相關(guān)材料無誤后，辦理提前全部還款手續(xù)。

2.提前部分還款且貸款期限不變：貸款銀行指導(dǎo)借款人填寫相關(guān)協(xié)議。如果原貸款擔(dān)保方式為抵押＋保險(xiǎn)且抵押登記尚未辦理的，還需持保單正本、本人身份證和相關(guān)協(xié)議到市中心指定的保險(xiǎn)公司辦理減保手續(xù)，最后簽訂完的協(xié)議應(yīng)由貸款銀行及時(shí)送交相應(yīng)分中心。

3.原貸款擔(dān)保方式選擇抵押＋保險(xiǎn)且抵押登記已完成的，和選擇非抵押＋保險(xiǎn)的借款人，申請?zhí)崆安糠诌€款同時(shí)縮短貸款期限：貸款銀行指導(dǎo)借款人填寫相關(guān)協(xié)議，簽訂完的協(xié)議應(yīng)由貸款銀行及時(shí)送交相應(yīng)分中心。

4.原貸款擔(dān)保方式選擇抵押＋保險(xiǎn)仍在保險(xiǎn)期內(nèi)，且抵押登記尚未完成：借款人申請?zhí)崆安糠诌€款同時(shí)縮短貸款期限，可直接到擔(dān)保中心辦理。

二、辦理提前還貸手續(xù)

根據(jù)銀行的規(guī)定，提前還貸的客戶需提前一周至一個(gè)月提出書面申請,并約定還款日期。然后按照約定的日期，攜帶身份證、和銀行簽訂的貸款合同到銀行填寫還貸申請表和提前還貸協(xié)議，并按銀行的要求，將需要還貸的款項(xiàng)存到你扣繳貸款本息的賬戶上，由銀行自動(dòng)扣收。

各家銀行對于提前還貸并沒有次數(shù)的限制，可以一次全部還清，也可部分歸還貸款。只是每次還貸的起點(diǎn)金額各銀行規(guī)定不一，有的規(guī)定是1萬元或1萬元的倍數(shù)，有的銀行則規(guī)定千元以上就可以提前部分還貸。

部分提前還貸的貸款者，可以選擇兩種方式：一是減少每月還款額，還款期限不變；另一種是縮短還款期限,每月還款額不變。如果貸款人的收入不斷增加，可以選擇縮短貸款期限的還款方式，盡早實(shí)現(xiàn)無債一身輕的愿望。如果收入沒有太大增加，可以采取減少還款額、還款期限不變的方式，這樣會(huì)減輕還貸壓力。

值得一提的是，《提前還款申請表》一經(jīng)借款人銀行確認(rèn)后便不可撤銷，并作為借款合同的補(bǔ)充條款，與借款合同具有同等法律效力。如貸款購房人不論任何原因，未能按照其向借款人銀行出具的提前還款申請中規(guī)定的日期與金額提前還款，則視為逾期還款，貸款購房人按借款合同承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。提前還款-注意事項(xiàng)

一、提前還貸 別忘退保

在借款人提前償還全部貸款后，原個(gè)人住房貸款房屋保險(xiǎn)合同此時(shí)也提前終止。按有關(guān)規(guī)定，借款人可攜帶保險(xiǎn)單正本和提前還清貸款證明，到保險(xiǎn)公司按月退還提前繳的保費(fèi)。銀行處理這類一次付清提前還貸的手續(xù)較為簡便。一般要求客戶提前通知銀行(通常提前10個(gè)工作日到1個(gè)月)；銀行計(jì)算好客戶的總欠款數(shù)，指定客戶到銀行付清款項(xiàng)，支付當(dāng)月利息；銀行將房契送到合同指定的律師事務(wù)所，辦理取消按揭貸款的契約并到房產(chǎn)管理部門登記；律師辦好一切手續(xù)之后，會(huì)通知業(yè)主領(lǐng)回所有的房產(chǎn)契約。有的銀行不經(jīng)過律師，只要辦齊手續(xù)他們直接把房產(chǎn)證或購房合同還給客戶。

二、提前償還全部貸款后，別忘從保險(xiǎn)公司、稅務(wù)部門拿回屬于自己的錢

在借款人提前償還全部貸款后，原個(gè)人住房貸款房屋保險(xiǎn)合同此時(shí)也提前終止。按有關(guān)規(guī)定，借款人可攜帶保險(xiǎn)單正本和提前還清貸款證明，到保險(xiǎn)公司按月退還提前繳的保費(fèi)。提前還清貸款退還保險(xiǎn)費(fèi)，須根據(jù)原購房屋是現(xiàn)房還是期房、期房的投保費(fèi)實(shí)際期限(半年以上期房的投保期限一般是將借款期限再減去1年計(jì)算)、原一次性繳付保費(fèi)的貼現(xiàn)利率與速算系數(shù)等因素，其計(jì)算公式為：提前還清貸款退還保險(xiǎn)費(fèi)=已交保險(xiǎn)費(fèi)在提前歸還時(shí)的現(xiàn)值-提前歸還前占用保險(xiǎn)費(fèi)在提前歸還時(shí)的現(xiàn)值。

三、提前還貸 別忘退稅 另外別忘了到稅務(wù)部門辦理退稅手續(xù)。當(dāng)您購買商品房時(shí)，應(yīng)將可退稅的家庭成員全部作為房地產(chǎn)權(quán)利人寫入買房合同，并且在簽訂合同、支付房款后即辦理“購房者已繳個(gè)人所得稅稅基抵扣”申請，取得本人的“稅收通用繳款書”。提前償還全部貸款后，即可取得房地產(chǎn)證，應(yīng)在辦妥房地產(chǎn)權(quán)利證明后的6個(gè)月內(nèi)，前往稅務(wù)部門辦理退稅手續(xù)。

四、最初一年不要提前還款

要注意的是，在借款最初一年內(nèi)不要提前還款。按照公積金貸款的有關(guān)規(guī)定，部分提前還款應(yīng)在還貸滿1年后提出，并且歸還的金額應(yīng)超過6個(gè)月的還款額。還有一點(diǎn)是，借款合同中規(guī)定提前還款者不應(yīng)出現(xiàn)逾期不還的情況，如果有逾期不還，應(yīng)先還完欠款再申請?zhí)崆斑€貸。

提醒一：提前還貸選擇等額本金還款法

中國工商銀行理財(cái)專家認(rèn)為：市民在選擇貸款期限時(shí)一定要充分考慮自己的資金運(yùn)作和后續(xù)資金來源。舉例來說，許先生貸款時(shí)選擇了最高年限30年，總額68萬元的貸款。其開始一年每月等額還款金額為3906.62元，其中，3160.99元為利息，745.63元為本金，一年來這位客戶共還本金為745.63×12月＝ 8947.56元，償還利息為3160.99×12＝37931.88元?？梢姷阮~本息法下，大部分資金償還的只是利息，而本金僅占19.1%。此時(shí)若選擇提前還貸，會(huì)有大量利息損失。如果您有提前還貸的預(yù)期，最好選擇等額本金還款法，貸款期限也不宜過長。

提醒二：違約金陰影下可選轉(zhuǎn)按揭

按中國百姓的消費(fèi)觀念，有能力盡早還貸的是個(gè)人良好信譽(yù)的表現(xiàn)，但銀行并不情愿。個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)相對較小，收益相對安全，這樣的“黃金業(yè)務(wù)”對銀行來說是難得的，但是客戶提前還貸打亂了銀行資金的使用計(jì)劃，也損失了貸款所帶來的穩(wěn)定的利息收入。實(shí)際上有方法能避開繳違約金。各銀行都提供轉(zhuǎn)按、換按等辦法，往往在看中新房子或換大的房子時(shí)，會(huì)采取提前還貸方式來減輕負(fù)債壓力。實(shí)際上，個(gè)人住房轉(zhuǎn)按貸款完全可以幫助市民避開提前還貸違約金的緊箍咒。

提醒三：不可盲目跟風(fēng)提前還款

提前還款雖然是個(gè)很普遍的現(xiàn)象，但面對升息預(yù)期而選擇還款確須“三思”后行。

1、住房貸款屬于長期貸款，其利率是一年一調(diào)，也就是說，即便近期利率調(diào)整，個(gè)人房貸新利率也要從明年１月１日開始實(shí)行，提前還貸意味著必須放棄一部分流動(dòng)資金，同時(shí)承擔(dān)較大的資金壓力。要知道，和銀行打交道可是“還錢容易借錢難”，因此提前還貸應(yīng)量力而為。

2、借款人是否有更好的投資渠道。有點(diǎn)余錢與其去銀行還款，不如尋覓好的投資渠道進(jìn)行“錢生錢”，投資股票或基金也是不錯(cuò)的選擇。

3、時(shí)間價(jià)值的損耗應(yīng)考慮。在住房貸款中，提前還款之所以少付了許多利息，原因就是歸還本金的速度在加快，所占用的銀行資金減少了而已。但是貨幣是有時(shí)間價(jià)值的，比如別人向您借了1萬元，由于物價(jià)上漲因素，可能半年后還回來的1萬元實(shí)際上只值九千多。所以在物價(jià)上漲時(shí)，那些本來打算一次付清房款的人，可以去找銀行貸款，而對于已經(jīng)貸款買房的，一般也沒有必要提前還清。

另外如果購房者選擇的是公積金貸款，在提前還貸后，公積金將停止使用，并按活期利率存起來，到退休時(shí)才能提取，這一塊資金在未來的歲月里帶來的收益就太少了。當(dāng)然，公積金政策根據(jù)地區(qū)會(huì)有所不同，部分地區(qū)允許以一年為單位提取公積金用來償還房屋貸款，此時(shí)也可以考慮靈活利用公積金。提前還款-選擇方案 提前還款方案比較

向房貸一族提供五種提前還貸的選擇方案。

例：這是一套今年4月份購買的，價(jià)值100萬元的房子，首付30%后，貸款額為70萬元，貸款期限20年。按目前的利率，用等額本息還款法計(jì)算，房子的月供為5031.18元，20年利息總支出高達(dá)507485.08元。從明年1月1日起新的利率會(huì)上調(diào)，因此房主決定提前還款。以此案為例，對目前市場上存在的五種提前還款方式進(jìn)行了比較。

第一種：將所剩貸款一次還清。利息總額就是提前還貸前的利息額，27972.01元。

利息總額=提前還貸前的利息額=27972.01元。

第二種：部分提前還款，月供不變，縮短還款期限。提前還款10萬元，仍保持之前的月供水平即：5031.18元，貸款期限則縮短為15年7個(gè)月。這樣，利息總額為390353.07元。

第三種，部分提前還款，減少月供，還款期限不變。提前還款10萬元，貸款期限剩余19年4個(gè)月，月供減少為4509.49元。這樣，利息總額為486450.1元。

第四種，部分提前還款，減少月供，縮短還款期限。提前還款10萬元，月供減少為4982.55元，還款期限縮短為16年。利息總額396897.93元。

第五種，部分提前還款，增加月供，縮短還款期限。提前還款10萬元，月供增加為6720.06元，還款期限縮短為10年。利息總額246657.49元。

由此看來，第一種和第五種的還款方式是最經(jīng)濟(jì)的。專家提醒，選擇哪種還款方式，最重要的是要看自己的經(jīng)濟(jì)情況，凡事都要量力而為。提前還款-不宜人群

第一類：使用應(yīng)急資金還款

對于普通消費(fèi)者而言，房屋貸款是日常支出的重要部分，月供往往占月收入的30%-50%，在頻繁加息的情況下，部分“房奴”壓力開始增加，急于提前還貸。頻繁加息所累積的利息雖然較多，對于資金短缺、經(jīng)濟(jì)能力比較有限的消費(fèi)者，不宜打亂原有的理財(cái)計(jì)劃。同時(shí)，使用應(yīng)急資金會(huì)增加未來生活的風(fēng)險(xiǎn)，有可能“因小失大”。

第二類：等額本息進(jìn)入還款中期 目前在商貸當(dāng)中，使用最廣泛的是等額本息還款法。進(jìn)入還款階段中期后，月供的構(gòu)成中，大部分都是本金，提前還款的意義已經(jīng)不大了，如果消費(fèi)者資金不是很充裕，可以不急于提前還款。特別是進(jìn)入還款后期，也就沒有必要?jiǎng)佑眉械馁Y金還款。這樣既打亂了理財(cái)計(jì)劃，又不利于資金的有效使用。

第三類：等額本金還款期已達(dá)1/4

從目前銀行對提前還款的條件來看，一般都要求還款額是1萬元的整數(shù)倍，等額本金還款法是指每月償還的本金相等，然后根據(jù)剩余本金計(jì)算利息，因此初期還款較多，壓力較大，隨著本金不斷減少，月供也不斷遞減，這樣后期的還款顯得比較輕松。以貸款30萬元，期限20年為例，從還款期的第六年開始，即還款期已經(jīng)達(dá)到1/4，在月供的構(gòu)成中，本金開始多于利息，如果這個(gè)時(shí)候進(jìn)行提前還款，那么所償還的部分其實(shí)更多的是本金，這樣就不利用有效的節(jié)省利息。

第四類：有更好的投資理財(cái)渠道

如果消費(fèi)者的資金只是在銀行存著，近期內(nèi)都不會(huì)使用，回報(bào)率為存款利率，兩相比較，貸款利率6.5555%，一年期存款利率僅為3.87%，貸款利率明顯高于存款利率，這種情況下把資金用于提前還款比較合適。如果消費(fèi)者的資金有更好的投資理財(cái)渠道，比如投資于基金、外匯等理財(cái)產(chǎn)品，而且資金運(yùn)作能力比較強(qiáng)，可以獲得更高的回報(bào)率，資金所產(chǎn)生的收益高于提前還款所節(jié)省的利息，那么從發(fā)揮流動(dòng)資金的效用看，這部分消費(fèi)者沒有必要把資金用于提前還款。提前還款-利息計(jì)算

由于借款人的生產(chǎn)經(jīng)營狀況或者其他情況會(huì)發(fā)生變化，因此有時(shí)會(huì)出現(xiàn)借款人不需要所借的資金而提前償還借款的情況。當(dāng)事人在借款合同中對提前還款有約定的，按照約定確定是否經(jīng)貸款人同意及利息如何計(jì)算等問題。當(dāng)事人在合中對提前還款沒有約定的，提前還款不損害貸款人利益的，可以不經(jīng)貸款人的同意，利息按照實(shí)際借款期間計(jì)算；提前還款損害貸款人利益的，貸款人有權(quán)拒絕借款人提前還款的要求。貸款人同意提前還款的，視作貸款人同意變更合同的履行期，借款人應(yīng)當(dāng)按照變更后的期間即實(shí)際借款期間向貸款人支付利息。提前還款-貸款違約金

為了限制提前還款，有些貸款機(jī)構(gòu)提出了一個(gè)概念叫實(shí)質(zhì)性的提前還款。各貸款機(jī)構(gòu)對實(shí)質(zhì)性的行為有不同的標(biāo)準(zhǔn)，但一般是指在12個(gè)月內(nèi)，借款人提前還款金額超過了本金余額的20%。有些銀行在這個(gè)概念下，要求借款客戶支付提前還款的違約金。

提前還款的違約金是在借貸款雙方的合同中共同認(rèn)可的條款，一旦借款方在指定的時(shí)間內(nèi)提前還清全部貸款，或大部分本金，借款人將支付一筆違約金。違約金一般是按照提前還款時(shí)的未結(jié)余額的百分比計(jì)算(一般是2%到5%)；或規(guī)定若干個(gè)月份的利息。但最高違約金受到合同或法律的約束。

違約金的有效期通常不會(huì)超過3年（也有的為5年）。有效期過后，違約金的比率會(huì)取消、或逐漸減少、或者只有余額的1%。每年只要部分提前還款不超過貸款余額的20%，就不用繳納違約金。

不是所有的貸款都必須繳納違約金，一般固定利率的貸款有違約金，可調(diào)節(jié)利率的貸款沒有違約金，有些特殊種類的貸款沒有違約金。所以在簽訂貸款合同前，借款人需要知道貸款是否有違約金、是多少、是在什么期限內(nèi)有效。

違約金是借貸雙方可以協(xié)商的。如果借款人是長期貸款，當(dāng)貸款因素變化時(shí)，借款人需要重新優(yōu)化貸款，這時(shí)，就會(huì)啟動(dòng)合同上的違約金條款。為避免繳納違約金，借款方可以申請?jiān)诤贤腥∠`約金。一般的，貸款方會(huì)提供幾種違約金的方案供借款人選擇。如果借款人選擇有違約金的合同時(shí)，貸款方會(huì)提供較低的貸款費(fèi)用，或較低的貸款利率，一般的帶有違約金的合同的利率要比沒有違約金合同的利率低0.25%到1.00%。

當(dāng)然，也存在掠奪性的貸款方，它將提前還款違約金強(qiáng)制的塞進(jìn)合同里，對借款人剝皮扒骨，有時(shí)法律也奈何他們不得。一般地講，掠奪性貸款是指任何有損借款人并最終影響其信用或擁有權(quán)益的不公平信貸手法。所以借款人要仔細(xì)評估含有違約金的合同，選擇是否接受含有違約金的合同。貸款方有義務(wù)隨時(shí)解答借款人對違約金的詢問（包括文字上的答復(fù)），幫助借款人作出知曉的決定。貸款方一般鼓勵(lì)借款方選擇有違約金合同，這樣可以防止將來利率下落時(shí)，能夠勸阻借款人選擇重新優(yōu)化貸款計(jì)劃。

總之，違約金是一個(gè)雙方都可以談判的項(xiàng)目。它依據(jù)于借款人的個(gè)人決定：借款人目前的財(cái)務(wù)狀況，借款人是否需要重新優(yōu)化貸款計(jì)劃，借款人想要持有抵押品多長時(shí)間。甚至即使在貸款過程中也可以重新協(xié)商違約金。如果借款方不滿意，可以提前結(jié)束在當(dāng)前貸款機(jī)構(gòu)的貸款，改在別的貸款機(jī)構(gòu)作重新優(yōu)化貸款。當(dāng)然最好是在違約金效期之后。

什么是公共維修基金

公共維修基金

公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共同籌集，所有權(quán)歸購房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。按照法規(guī)規(guī)定，共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

維修基金用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的大中修和更新、改造。當(dāng)乙方轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修基金不予退還，將隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。商品房的公共維修基金

商品房的公共維修基金由購房人在購房時(shí)交納，比例為購房款的2%，自2008年02月01日起執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)辦法。

此前，北京是以總房款的2%交納公共維修基金。更新后的標(biāo)準(zhǔn)為：多層住宅擬為每平方米100元，高層全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)擬為每平方米150元，高層框剪結(jié)構(gòu)擬為每建筑平方米200元。市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“這是因?yàn)椴煌淖≌慕ㄖ惭b成本是不一樣的?！?/p>

建立維修基金是完善房屋共用部位維修的保障機(jī)制。住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，都應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金。維修基金專項(xiàng)用于保修期滿后住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新、改造。由開發(fā)商代為收取，由房管部門監(jiān)管，所有權(quán)歸購房人，不得挪作他用

什么是契稅

概述

契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈(zèng)與和交換，房屋買賣，房屋贈(zèng)與，房屋交換等。

契稅是土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向其承受者征收的一種稅收，現(xiàn)行的《中華人民共和國契稅暫行條例》于1997年10月1日起施行。在中國境內(nèi)取得土地、房屋權(quán)屬的企業(yè)和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)依法繳納契稅。上述取得土地、房屋權(quán)屬包括下列方式：國有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈(zèng)與和交換），房屋買賣、贈(zèng)與和交換。以下列方式轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈(zèng)與征收契稅：以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股，以土地、房屋權(quán)屬抵償債務(wù)，以獲獎(jiǎng)的方式承受土地、房屋權(quán)屬，以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款的方式承受土地、房屋權(quán)屬。契稅實(shí)行3%-5%的幅度比例稅率。

契稅，是指對契約征收的稅，屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅，由財(cái)產(chǎn)承受人繳納。契稅中所涉及的契約，包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，如國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，應(yīng)該稱為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，如房屋買賣、贈(zèng)送、交換等。除了買賣、贈(zèng)送、交換外，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的方式還有很多種。其中，有兩種常見的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，按規(guī)定要繳納契稅：因特殊貢獻(xiàn)獲獎(jiǎng)，獎(jiǎng)品為土地或房屋權(quán)屬;或預(yù)購期房、預(yù)付款項(xiàng)集資建房，只要擁有房屋所有權(quán)，就等同于房屋買賣。

契稅是一種重要的地方稅種，在土地、房屋交易的發(fā)生地，不管何人，只要所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移，都要依法納稅。目前，契稅已成為地方財(cái)政收入的固定來源，在全國，地方契稅收入呈迅速上升態(tài)勢。

各類土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，方式各不相同，契稅定價(jià)方法，也各有差異。契稅的計(jì)稅依據(jù)，歸結(jié)起來有4種：

一、是按成交價(jià)格計(jì)算。成交價(jià)格經(jīng)雙方敲定，形成合同，稅務(wù)機(jī)關(guān)以此為據(jù)，直接計(jì)稅。這種定價(jià)方式，主要適用于國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣。

二、是根據(jù)市場價(jià)格計(jì)算。土地、房屋價(jià)格，絕不是一成不變的，比如，北京成為2008年奧運(yùn)會(huì)主辦城市后，奧運(yùn)村地價(jià)立即飆升。該地段土地使用權(quán)贈(zèng)送、房屋贈(zèng)送時(shí)，定價(jià)依據(jù)只能是市場價(jià)格，而不是土地或房屋原值。

三、是依據(jù)土地、房屋交換差價(jià)定稅。隨著二手房市場興起，房屋交換走入百姓生活。倘若A房價(jià)格30萬元，B房價(jià)格40萬元，A、B兩房交換，契稅的計(jì)算，自然是兩房差額，即10萬元，同理，土地使用權(quán)交換，也要依據(jù)差額。等額交換時(shí)，差額為零，意味著，交換雙方均免繳契稅。

四、是按照土地收益定價(jià)。這種情形不常遇到。假設(shè)2000年，國家以劃撥方式，把甲單位土地使用權(quán)給了乙單位，3年后，經(jīng)許可，乙單位把該土地轉(zhuǎn)讓，那么，乙就要補(bǔ)交契稅，納稅依據(jù)就是土地收益，即乙單位出讓土地使用的所得。征稅對象：土地增值稅是出讓方交，契稅是承讓方交。

一、土地使用權(quán)的出讓，由承受方交。

二、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，除了考慮土地增值稅，另由承受方交契稅。

三、房屋買賣：

1、以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋。

2、以房產(chǎn)作投資或股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

3、買房拆料或翻建新房，應(yīng)照章納稅。

四、房屋贈(zèng)與 贈(zèng)與方不納土地增值稅，但承受方應(yīng)納契稅。

五、房屋交換 在契稅的計(jì)算中，注意過戶與否是一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。在稅率設(shè)計(jì)上，契稅采用幅度比例稅率。目前，我國采用3%－5%的幅度比例，這是國家定下的政策，各省、自治區(qū)、直轄市，在這個(gè)范圍內(nèi)可以自行確定各自的適用稅率。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)出通知，從1999年8月1日起，個(gè)人購買自用普通住宅，契稅暫時(shí)減半征收

應(yīng)納稅額的計(jì)算

1、國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)。

2、土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價(jià)格核定

3、交換價(jià)格相等時(shí)，免征契稅；交換價(jià)格不等時(shí)，由多交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方交納契稅

4、房屋附屬設(shè)施征收契稅的依據(jù)（今年新補(bǔ)充內(nèi)容）：

（1）采取分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅

（2）承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)土確定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相 同的契稅稅率。稅收優(yōu)惠

一、契稅優(yōu)惠的一般規(guī)定

1．國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。2．城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅。

3．因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減免。

二、特殊規(guī)定

1、企業(yè)公司制改造

一般而言，承受一方如無優(yōu)惠政策就要征契稅；另外，要注意不征稅與免稅是不同的概念。企業(yè)公司制改造中，承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

2、企業(yè)股權(quán)重組

在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。但在增資擴(kuò)股中，如果是以土地使用權(quán)來認(rèn)購股份，則承受方需繳契稅。

國有、集體企業(yè)實(shí)施“企業(yè)股份合作制改造”，由職工買斷企業(yè)產(chǎn)權(quán)，或向其職工轉(zhuǎn)讓部分產(chǎn)權(quán)，或者通過其職工投資增資擴(kuò)股，將原企業(yè)改造為股份合作制企業(yè)的，對改造后的股份合作制企業(yè)承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅

3、企業(yè)合并、分立

（1）兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個(gè)企業(yè)，對其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

（2）企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。

4、企業(yè)出售

國有、集體企業(yè)出售，被出售企業(yè)法人予以注銷，并且買受人妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅

5、企業(yè)關(guān)閉、破產(chǎn)

債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅；對非債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅

6、房屋附屬設(shè)施（今年新增）

對于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（如停車位、汽車庫等）所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅；對于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的，不征收契稅。

7、繼承土地、房屋權(quán)屬

法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅； 非法定繼承人應(yīng)征收契稅

8、其他

經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。契稅的征收管理

一、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。

二、契稅征管

要先交契稅，才能辦過戶手續(xù)，即先契后證。契稅（deed tax)在土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移，當(dāng)事人雙方訂立契約時(shí)，對不動(dòng)產(chǎn)承受人課征的一種稅。契稅除與其他稅收有相同的性質(zhì)和作用外，還具有證明不動(dòng)產(chǎn)所有人產(chǎn)權(quán)合法性的作用。征收機(jī)關(guān)在征稅時(shí)，首先要查明產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的合法性才準(zhǔn)予繳稅，并發(fā)給新的契證作為產(chǎn)權(quán)合法性的證明。契稅的特點(diǎn)：

1、契稅屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅。

2、契稅由財(cái)產(chǎn)承受人繳納。近期契稅變化：

從2008年11月1日起,對個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的,對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%;對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。

什么是等額本息還款法

等額本息是指一種購房貸款的還款方式，是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)。每月還款額計(jì)算公式如下：

［貸款本金×月利率×（1＋月利率）＾還款月數(shù)］÷［（1＋月利率）＾還款月數(shù)－1］ 下面舉例說明：

假定借款人從銀行獲得一筆20萬元的個(gè)人住房貸款，貸款期限20年，貸款月利率4.2‰，每月還本付息。按照上述公式計(jì)算，每月應(yīng)償還本息和為1324.33元。

上述結(jié)果只給出了每月應(yīng)付的本息和，因此需要對這個(gè)本息和進(jìn)行分解。仍以上例為基礎(chǔ)，一個(gè)月為一期，第一期貸款余額20萬元，應(yīng)支付利息840.00元（200000×4.2‰），所以只能歸還本金484.33元，仍欠銀行貸款199515.67元；第二期應(yīng)支付利息837.97元（199515.67×4.2‰），歸還本金486.37元，仍欠銀行貸款199029.30元，以此類推。

此種還款模式相對于等額本金還款法的劣勢在于支出利息較多，還款初期利息占每月供款的大部分，隨本金逐漸返還供款中本金比重增加。但該方法每月的還款額固定，可以有計(jì)劃地控制家庭收入的支出，也便于每個(gè)家庭根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。該方法比較適用于現(xiàn)期收入少，預(yù)期收入將穩(wěn)定或增加的借款人，或預(yù)算清晰的人士和收入穩(wěn)定的人士，一般為青年人，特別是剛開始工作的年輕人也適合選用這種方法，以避免初期太大的供款壓力。

什么是等額本金還款法

等額本金是指一種貸款的還款方式，是在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息，這樣由于每月的還款本金額固定，而利息越來越少，貸款人起初還款壓力較大，但是隨時(shí)間的推移每月還款數(shù)也越來越少。也便于根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。

此種還款模式支出的總和相對于等額本息利息可能有所減少，但剛開始時(shí)還款壓力較大。如果用于房貸，此種方法比較適合工作正處于高峰階段的人，或者是即將退休的人。等額本金貸款計(jì)算公式：

每月還款金額=（貸款本金 / 還款月數(shù)）+（本金 — 已歸還本金累計(jì)額）×每月利率 小額貸款且利率較低時(shí)：

舉例說明：貸款12萬元，年利率4.86%，還款年限10年 等額本息：10年后還款151750.84元，總利息31750.84元 等額本金：10年后還款149403.00元，總利息29403.00元 兩者差額：2347.84元/10年，一年才差235元

舉例說明：貸款12萬元，年利率4.86%，還款年限20年 等額本息：20年后還款187846.98元，總利息67846.98元 等額本金：20年后還款178563.00元，總利息58563.00元 兩者差額：9283.98元/20年，一年才差465元

第四篇：住房貸款合同

借款單位：_________（簡稱甲方）

貸款銀行：_________（簡稱乙方）

簽訂日期：_________年_________月_________日

甲方為_________需要，依據(jù)《單位住房貸款辦法》，特向乙方申請借款，經(jīng)乙方審查同意發(fā)放。為明確雙方的權(quán)益和責(zé)任，特簽訂本合同，共同遵守。

一、甲方向乙方借款人民幣（大寫）_________，保證用于_________。借款期限為_________年_________個(gè)月，即從_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。

二、乙方保證按以下用款計(jì)劃供應(yīng)資金：

_________年_________月_________日_________元；

_________年_________月_________日_________元。

三、甲方保證按以下還款計(jì)劃歸還貸款本金：_________年_________月_________日_________元；_________年_________月_________日_________元。

四、貸款利息，自支用貸款之日起，以轉(zhuǎn)入結(jié)算戶數(shù)額按月利率_________‰計(jì)算，按季結(jié)息。甲方不按期歸還貸款，逾期部分加收利息_________％，不按規(guī)定用途使用貸款，加收利息_________％。

五、乙方未能按用款計(jì)劃提供貸款，按違約數(shù)額和延期天數(shù)，每天付甲方萬分之三的違約金。甲方不能按時(shí)付息，乙方有權(quán)從甲方帳戶中扣收或暫時(shí)停止支付貸款。

六、在本合同有效期內(nèi)，如國家調(diào)整利率，從調(diào)整之日起，乙方即按調(diào)整后的貸款利率計(jì)算利息，同時(shí)書面通知甲方和擔(dān)保單位。

七、借款到期后甲方如不能按期償還，乙方有權(quán)從甲方存款帳戶中扣收或用其抵押物清償。采取第三方擔(dān)保的，由擔(dān)保方代為償還，擔(dān)保單位在收到乙方還款通知一個(gè)月后仍未歸還，乙方有權(quán)從其存款帳戶中扣收或通過法律手段維護(hù)自身的權(quán)益。

八、在本合同有效期內(nèi)，甲方保證按季向乙方提供統(tǒng)計(jì)、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)等方面的報(bào)表及其它有關(guān)資料。乙方有權(quán)了解甲方生產(chǎn)或項(xiàng)目的經(jīng)營管理活動(dòng)，檢查貸款使用情況。

九、甲方法人變更時(shí)，應(yīng)提前_________天通知乙方，變更后的法人繼續(xù)履行原法人所訂合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。

十、甲方填報(bào)的借款申請書，抵押或擔(dān)保協(xié)議書，均為本合同組成部分。變更合同條款，需經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，并簽訂借款合同補(bǔ)充文本。

十一、本合同自簽訂之日起生效，貸款本息全部償清后失效。

十二、本合同正本三份，甲方、乙方和擔(dān)保方各執(zhí)一份；副本_________份，送_________。

十三、補(bǔ)充條款：_________。

借款單位（蓋章）：_________貸款銀行（蓋章）：_________

法定代表人（簽字）：_________法定代表人（簽字）：_________

簽訂地點(diǎn)：_________簽訂地點(diǎn)：_________

擔(dān)保單位（蓋章）：_________

法定代表人（簽字）：_________

簽訂地點(diǎn)：_________

第五篇：住房貸款申請書

住房貸款申請書

中國農(nóng)業(yè)銀行突泉縣支行：

本人白萬海，男，47歲，系突泉縣常住居民，職業(yè)突泉縣鴻康醫(yī)藥有限責(zé)任公司業(yè)務(wù)員，月收入2550.00元，年收入30,600.00元。配偶供淑艷，女，49歲，在突泉鎮(zhèn)計(jì)生服務(wù)站擔(dān)任技術(shù)員，月工資800元，年收入9,600.00元。家庭人口3人，所購期房建筑面積87.38平方米，總價(jià)值166,022.00元，已經(jīng)交首付款116,022.00元，其中5萬元向貴行申請住宅貸款。本人承諾用家庭的收入保證按期償還貸款本息，并用所購的房屋作為該筆貸款的抵押擔(dān)保。鑒于以上情況，本人正式向貴行申請個(gè)人住房貸款5萬元，期限10年，望貴行早日批復(fù)。

申請人：

年月日