第一篇：小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)選聘方案

青羊區(qū)博瑞·都市花園第二屆業(yè)主大會業(yè)主委員會

博瑞?都市花園選聘物業(yè)服務企業(yè)方案(草案)

（征求意見稿）（第 20 1 0 0 5 1 7 0 1 5 號）

根據(jù)中華人民共和國《物權法》、國務院和成都市《物業(yè)管理條例》、《成都市房產(chǎn)管理局關于進一步規(guī)范物業(yè)服務招標投標活動的通知》等法律法規(guī)，以及博瑞?都市花園（以下簡稱“本小區(qū)”）《管理規(guī)約》《業(yè)主大會議事規(guī)則》的相關規(guī)定，制訂本小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的選聘方案。

本小區(qū)業(yè)主大會與博瑞物業(yè)管理有限公司（以下簡稱博瑞物業(yè)公司）原簽訂的物業(yè)管理服務合同已于2008年12月31日期滿終止。博瑞物業(yè)公司由街道辦指定代管本小區(qū)物業(yè)服務事宜已近一年半（代管期間該公司只是依照原物業(yè)管理服務合同中約定的物業(yè)服務事項、質(zhì)量提供相應的物業(yè)服務），在此期間，博瑞物業(yè)公司已經(jīng)失去原物業(yè)管理服務合同主體的法律地位；第二屆業(yè)委會成立后，業(yè)委會曾以工作函的形式向博瑞物業(yè)公司發(fā)出補辦續(xù)聘手續(xù)的要約，博瑞物業(yè)公司在2010年2月10日的回函中明確表示愿意參與競聘；業(yè)主大會通過的《管理規(guī)約》第三條明確約定本小區(qū)物業(yè)管理模式為“本建筑區(qū)劃內(nèi)，實行由業(yè)主依法選聘物業(yè)服務企業(yè)，雙方依據(jù)物業(yè)服務合同約定共同對物業(yè)共有部分進行管理、維修、養(yǎng)護，并維護相關區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、安全防衛(wèi)和公共秩序的物業(yè)管理模式?！辫b于上述情況，本小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的聘用只能采取選聘方式。

希望廣大業(yè)主能主動關心小區(qū)的和諧建設。為提升小區(qū)的品位，為使自己的物業(yè)有所增值，積極推薦自己心目中的好的物業(yè)企業(yè)來參加競聘。同時從小區(qū)整體利益出發(fā)，行使好自己的權利，積極參與、精心挑選，爭取選聘一家能真正為廣大業(yè)主服務的物業(yè)企業(yè)。業(yè)委會及選聘工作組會將選聘情況和進程及時告之全體業(yè)主，使這次選聘工作真正做到公平、公開、公正、透明。

一、物業(yè)服務企業(yè)選聘的原則：

（一）根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第三條的規(guī)定，本次物業(yè)企業(yè)的選聘工作堅持公開、公平、公正的原則。根據(jù)《成都市房產(chǎn)管理局關于進一步規(guī)范物業(yè)服務招標投標活動的通知》第一條的規(guī)定，本次選聘工作采取公開招標投標方式進行。

（二）根據(jù)本小區(qū)《管理規(guī)約》第十一條、《業(yè)主大會議事規(guī)則》第二十二條的規(guī)定，業(yè)主委員會作為業(yè)主大會執(zhí)行機構，負責辦理實施招標活動相關事宜。為了保護小區(qū)業(yè)主的合法權益和維護小區(qū)和諧穩(wěn)

1定，本次選聘工作由業(yè)委會領導下的選聘工作組具體實施。

（三）區(qū)房管局、街道辦、社區(qū)指導監(jiān)督原則。

（四）物業(yè)服務企業(yè)選聘結果，由全體業(yè)主投票表決，經(jīng)權數(shù)和戶

數(shù)均超過1/2的業(yè)主通過后生效。

（五）參聘物業(yè)服務企業(yè)應本著公平競爭的原則，物業(yè)公司宣傳時

可作比較，提出多項主張和意見，但不得攻擊其他物業(yè)公司，不得以各種不正當?shù)氖侄芜M行上門拉票，不得有亂張貼、亂派發(fā)資料、虛假宣傳等影響公平競爭和干擾業(yè)主生活、擾亂正常選聘工作的行為。如有上述不正當手段和現(xiàn)象之一，則經(jīng)選聘工作組核實并表決是否取消其參聘資格。

（六）為避免出現(xiàn)惡性壓價競爭，給本小區(qū)留下服務隱患，本次競

聘不得低于現(xiàn)有服務質(zhì)量，在住宅和商業(yè)物業(yè)費上不得低于現(xiàn)行物業(yè)服務費標準。

二、服務質(zhì)量標準：

（一）標準一：維持現(xiàn)物業(yè)服務收費標準（多層住宅0.8元/㎡〃月，電梯住宅1元/㎡〃月，商鋪2元/㎡〃月），地下和架空車位物業(yè)服務費30、40、50元/個〃月；服務質(zhì)量不得低于現(xiàn)有的實際服務質(zhì)量水平，在安防、衛(wèi)生、綠化方面應有所提升（服務質(zhì)量標準見附件）；公共產(chǎn)權收益歸全體業(yè)主所有，物業(yè)公司可按照總收益的30%—40%提取管理費用。

（二）標準二：按“一級物業(yè)服務等級”服務標準和“乙等環(huán)境設

施設備項目等級”（目前小區(qū)現(xiàn)有環(huán)境設施設備項目等級還無法達到“甲等”）服務標準，要求達到和超過剛入住時的服務水平；公共產(chǎn)權收益歸全體業(yè)主所有，物業(yè)公司可按照總收益的30%—40%提取管理費用。按成都市《關于進一步規(guī)范物業(yè)服務收費的通知》中的政府指導價，本標準的物管費可能達到電梯1.56元/㎡〃月；多層1.07元/㎡〃月。

以上兩個標準，在業(yè)主大會召開前由幢代表在收集意見基礎上表

決選定一個標準，提交業(yè)主大會表決。

三、參聘物業(yè)服務企業(yè)報名條件

（一）根據(jù)建設部《物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第八條的規(guī)定，參與競聘的物業(yè)服務企業(yè)必須具備二級及二級以上的資質(zhì)，信譽良好（建立了企業(yè)及其從業(yè)人員的信用信息，且上年度年度信用記分高于60分。屆時業(yè)委會將組織業(yè)主和業(yè)主代表對參與競聘企業(yè)進行明察暗訪）。

（二）必須是依法設立、從事物業(yè)服務活動、具有獨立法人資格、取得資質(zhì)證書的企業(yè)。

（三）為建筑區(qū)劃配備的物業(yè)服務力量與《成都市物業(yè)服務力量配

置指導標準》相對應。

（四）必須持有該企業(yè)現(xiàn)有物業(yè)服務小區(qū)業(yè)主委員會出具的能配合所服務的小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會為小區(qū)物業(yè)管理服務的證明。

（五）能承諾按照《成都市物業(yè)服務履約保證金管理指導意見》的規(guī)定交納物業(yè)服務費用總額的20%作為物業(yè)服務履約保證金；承諾簽訂規(guī)范性的物業(yè)服務合同；承諾嚴格按照小區(qū)管理規(guī)約和物業(yè)服務合同開展工作，維護業(yè)主利益，不能接受地產(chǎn)公司的違規(guī)指令，未經(jīng)業(yè)主大會和業(yè)主委員會表決同意不得允許開發(fā)商進入本物業(yè)管理區(qū)域施工或進行其它任何商業(yè)活動等，諾有違反立即解約，保證金不退”。

（六）本小區(qū)原物業(yè)服務企業(yè)應于競聘報名時向業(yè)主委員會提交本

小區(qū)以下資料原件：①竣工驗收資料。包括竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料。②技術資料。包括設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等資料。③物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。④實施物業(yè)管理期間形成的有關維修、養(yǎng)護、更新、改造等的技術資料。⑤業(yè)主檔案和物業(yè)使用、維護、管理所必須的其他資料。如物業(yè)的規(guī)劃、建設的有關資料等。

（七）、按相關法律法規(guī)的規(guī)定繳納投標保證金，由第三方代管。

四、選聘工作流程

（一）公示選聘工作組分工職責、選聘方案（草案）（征求意見稿）

和召開業(yè)主大會公告。

（二）制訂和表決正式選聘方案。

1.將選聘方案（草案）（征求意見稿）中制訂的兩個服務標準供代

表大會選擇，代表大會選定一個標準提供給業(yè)主大會表決，制定正式選聘方案（草案）。

2.公示正式選聘方案（草案）（包含選聘方式、具體實施者、服務

標準、詳細的報名條件）、業(yè)主花名冊，標準物業(yè)服務合同（物業(yè)管理服務合同<示范文本>）。

3.選聘方案（草案）和服務標準采取書面征求意見方式召開業(yè)主

大會表決通過。

4.公布表決結果。

（三）評標工作,評標結果提交業(yè)主大會表決

1.根據(jù)通過的選聘方案開展招標工作，制訂標書、細化報名條件、制訂評標方案，公告招標書及評標方案，邀請達到標準且有意向的物業(yè)企業(yè)參與投標。

2.安排投標企業(yè)展示物業(yè)服務方案和現(xiàn)場答疑，組織業(yè)主代表對

投標企業(yè)參觀考察。

3.業(yè)委會組織棟代表和業(yè)委會成員一起評標、預選出三家企業(yè)。

4.公示評標和投票選擇結果，提供給業(yè)主大會投票決定。

5.組織召開業(yè)主大會書面表決，從三家候選企業(yè)中選出一家，經(jīng)

權數(shù)和戶數(shù)均超過1/2的業(yè)主通過即中標。

6.公布表決結果（如果無任何一家有效過半，則由選聘工作組投

票表決選擇出其中一家企業(yè)，提交業(yè)主大會再次表決是否聘用。若仍未能有效過半，則依法重新組織招標工作），宣布中標企業(yè)，并向中標企業(yè)發(fā)出中標通知書，同時通知所有未中標的投標單位。

7.公示物業(yè)服務合同內(nèi)容。

8.業(yè)委會與中標物業(yè)服務企業(yè)簽訂本小區(qū)物業(yè)服務合同。

9.安排工作交接。

（四）時間安排

1.暫擬定于2010年6月5日——6月12日以書面形式召開業(yè)主大

會，表決選聘方案（同時補選業(yè)委會缺額委員）。

2.以后每步工作推進時間根據(jù)工作進展來確定。

3.此次選聘物業(yè)工作所需公告事宜,由選聘工作組負責公示，由業(yè)

委會兼章。統(tǒng)一公示期限為七天，請廣大業(yè)主積極參與和關注。

五、業(yè)主提出意見和建議的方式

（一）凡對公示文件和選聘工作有意見和建議的業(yè)主，請到業(yè)委會

辦公室以書面形式提出，匿名意見和建議恕不受理。

（二）選聘工作組辦公地點、聯(lián)系方式

辦公地點：27幢5單元102號業(yè)委會辦公室

聯(lián)系方式：每周三晚8：00-10：00值班接待

郵箱地址：qmipajun@126.com

（三）網(wǎng)上公示文件。網(wǎng)址：004km.cn

青羊區(qū)博瑞〃都市花園

第二屆業(yè)主大會業(yè)主委員會

物業(yè)服務企業(yè)選聘工作組

二〇一〇年 五月 十七日

附件：服務標準

第二篇：物業(yè)服務企業(yè)選聘方案

盤龍廣場小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)選聘方案

根據(jù)《盤龍廣場小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》、《盤龍廣場小區(qū)業(yè)主公約》的規(guī)定，經(jīng)業(yè)主委員會根據(jù)月日業(yè)主代表大會意見初步制訂，月日業(yè)主委員會會議修訂通過本物業(yè)服務企業(yè)選聘方案。

一、選聘工作的實施主體

物業(yè)服務企業(yè)的選聘工作，主體資格歸屬于業(yè)主大會。具體工作事宜由業(yè)主大會授權小區(qū)業(yè)主委員會物業(yè)選聘工作小組實施。

二、選聘工作的方式

采取續(xù)聘或者公開招標的方式，由業(yè)主大會決定。

第一，業(yè)主大會決定續(xù)聘現(xiàn)任物業(yè)公司的，現(xiàn)任物業(yè)公司愿意按照本選聘方案的原則接受續(xù)聘，在物業(yè)服務終止期限二個月前向業(yè)主委員會提交前期物業(yè)工作報告、財務收支報表、續(xù)聘物業(yè)服務方案、物業(yè)服務費測算方案和物業(yè)服務合同草案以及企業(yè)資信證明，經(jīng)過物業(yè)選聘工作小組討論認同物業(yè)服務方案和物業(yè)服務合同符合業(yè)主大會通過的本選聘方案的，授權業(yè)主委員會代表業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務合同。現(xiàn)任物業(yè)公司放棄續(xù)聘資格的，或者未在規(guī)定時間內(nèi)提交前期物業(yè)工作報告、財務收支報表、續(xù)聘物業(yè)服務方案、物業(yè)服務費測算方案和物業(yè)服務合同草案的，業(yè)主大會授權業(yè)主委員會采取公開招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。第二，業(yè)主大會決定采取公開招標方式的，業(yè)主大會授權業(yè)主委員會開展物業(yè)招標。參與投標的物業(yè)服務企業(yè)需經(jīng)過報名、提供資質(zhì)、業(yè)績證明文件，資格預審，閱讀理解招標文件，提交書面投標文件，樓盤考察，評標答辯，合同談判等招標程序。

物業(yè)選聘工作小組根據(jù)小區(qū)實際情況和報名物業(yè)服務企業(yè)的情況初選3家符合條件的物業(yè)服務企業(yè)參與投標。如果符合條件的報名物業(yè)服務企業(yè)少于三家、只有二家或一家的，物業(yè)選聘工作小組根據(jù)本選聘方案、招標公告和招標文件與符合條件的報名企業(yè)通過競爭性談判簽訂物業(yè)服務合同。

小區(qū)業(yè)主委員會物業(yè)選聘工作小組按照招標文件規(guī)定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。

業(yè)主委員會代表業(yè)主大會依照本選聘方案、招標公告、招標書和中標人的投標書以及答辯會記錄，在物業(yè)服務合同示范文本的基礎上與中標人簽訂物業(yè)服務合同，并按規(guī)定公布。

三、物業(yè)選聘程序：

1.續(xù)聘現(xiàn)任物業(yè)的程序

（1）業(yè)主大會通過本物業(yè)選聘方案和決定續(xù)聘現(xiàn)任物業(yè)公司；

（2）現(xiàn)任物業(yè)公司根據(jù)本選聘方案的原則提交物業(yè)服務方案、物業(yè)服務費測算方案和物業(yè)服務合同（草案）；

（3）物業(yè)選聘工作小組討論現(xiàn)任物業(yè)公司提交的方案和合同草案；

（4）提請業(yè)主委員會表決物業(yè)服務合同和物業(yè)服務方案、物業(yè)服務費測算方案；

（5）業(yè)主委員會代表業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務合同。

2.公開招標的程序

（1）選聘物業(yè)企業(yè)方案公示階段

（2）業(yè)主大會表決選聘物業(yè)企業(yè)方案階段

（3）招標公告和招標書起草和審議

（4）物業(yè)招標備案和招標公告

（5）物業(yè)企業(yè)公開報名和資格預審

（6）發(fā)放招標文件

（7）編制投標文件

（8）公開開標、評標、答辯、決標

（9）簽訂物業(yè)服務合同并備案

（10）物業(yè)交接驗收

四、參與公開招標的企業(yè)應符合以下要求：（續(xù)聘現(xiàn)任物業(yè)的，現(xiàn)任物業(yè)公司的物業(yè)服務方案應當同樣符合相應條件，下同）

（1）依法注冊登記、具有獨立法人資格，并有三級或三級以上物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)；

（2）從事物業(yè)管理3年以上；

（3）具有經(jīng)營管理住宅物業(yè)累計建筑面積15萬平方米以上并且有單項建筑面積3萬以上平方米高層綜合住宅小區(qū)（包括會所、住宅、商鋪等）的管理經(jīng)驗，享有較高的信譽；

（4）擬擔任物業(yè)小區(qū)經(jīng)理具有2年以上管理類似綜合住宅小區(qū)物業(yè)管理小區(qū)經(jīng)理崗位工作經(jīng)驗和能力，熟練使用計算機進行管理，無不良執(zhí)業(yè)記錄，持有小區(qū)經(jīng)理上崗證書，具有大專以上學歷或者中級以上技術職稱。

五、本小區(qū)的物業(yè)服務內(nèi)容要求

總體思路是：本小區(qū)住宅物業(yè)服務標準按照《上海市住宅物業(yè)服務分等收費標準》確定的與現(xiàn)行收費標準相對應的物業(yè)服務標準，不低于三級服務標準（前期物業(yè)服務合同規(guī)定或者當前物業(yè)服務項目高于三級服務標準的，或者配置設施設備的按四級服務標準的，不得降低服務標準或減少服務內(nèi)容）。對于業(yè)主多次反映存在問題的部分（安全保障、車輛管理、設備維護保養(yǎng)、財務透明管理、產(chǎn)權明晰等）提供切實可行的方案。

六、本小區(qū)對物業(yè)服務收費標準的要求及技術指標

本小區(qū)當前的物業(yè)收費標準是高層住宅1.20元每平方米每月，商鋪1.50元/月/平方米，地下停車場60元/月/車位。

七、本次物業(yè)選聘的物業(yè)服務合同期限

擬定為三年（其中前六個月為考察期），20年1月1日～20年12月31日，具體以交接為準。

八、續(xù)聘和投標要求

續(xù)聘物業(yè)企業(yè)要求與以下投標企業(yè)要求一致：

物業(yè)服務費的結算方式為包干、部分按實結算，其中五項物業(yè)服務收費中綜合管理服務費、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務費、公共區(qū)域的秩序維護服務費三項服務收費實行包干制結算，公共區(qū)域、共用場地、共用設施設備的日常運行費、保養(yǎng)和維修服務費兩項采取按實結算方式。投標企業(yè)應該在投標書中具體確定綜合管理服務、公共區(qū)域秩序維護服務、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務、公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護、共用部位、共用設備設施日常運行、保養(yǎng)、維修服務等涉及項目的服務承諾和服務方案。明確提出本企業(yè)對物業(yè)服務質(zhì)量的監(jiān)管辦法以及業(yè)主、業(yè)主委員會對物業(yè)服務質(zhì)量監(jiān)督管理辦法。

本小區(qū)實行第三方物業(yè)服務質(zhì)量評估監(jiān)理制度，由業(yè)主委員會聘請第三方中介機構不定期對物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量進行專業(yè)評估，經(jīng)過評估不符合物業(yè)服務合同約定的標準的，物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)投標書和物業(yè)服務合同承諾承擔違約責任，扣減履約保證金納入專項維修資金賬戶。

要求投標企業(yè)提供小區(qū)物業(yè)管理處崗位設置和服務人員編制數(shù)量以及工資福利標準的方案。要求投標企業(yè)在投標書中明確相關違約責任，履約保證金金額（不低于2萬元）和違約扣除辦法。

要求投標企業(yè)在投標書中提供符合住宅物業(yè)服務合同示范文本和物業(yè)服務分等收費標準以

及本選聘方案、招標公告和招標文件規(guī)定的物業(yè)服務合同（草案）。

九、投標保證金與選聘代理費用承擔

投標企業(yè)經(jīng)過資格預審合格并交納投標保證金人民幣20000元，一旦中標，投標保證金轉(zhuǎn)為本次物業(yè)履約保證金。未中標的依法予以退還。

十、本物業(yè)選聘方案的實施

本選聘方案經(jīng)業(yè)主大會通過后，授權業(yè)主委員會組織物業(yè)選聘工作小組全程實施本物業(yè)公開招標方案，招標公告和招標文件不得與本選聘文件相抵觸，不得侵害業(yè)主合法權益。為確保物業(yè)選聘工作的順利進行，維護全體業(yè)主的合法權益，授權業(yè)委會對在物業(yè)選聘和物業(yè)交接過程的任何違法、侵權行為，通過投訴、信訪、調(diào)解、行政復議、行政訴訟以及民事訴訟等途徑，依法維護全體業(yè)主的合法權益。授權業(yè)委會根據(jù)需要聘請律師或?qū)I(yè)顧問參與訴訟，代理費用在小區(qū)公共收益中列支。

由于不可抗力、意外事件或者第三方責任等原因?qū)е鹿_招標無法按期進行的，授權物業(yè)選聘工作小組參照本選聘方案、招標公告和招標書通過競聘或者協(xié)議等方式聘請符合資質(zhì)條件的物業(yè)公司。

十一、本物業(yè)公開招標方案（征求意見稿）的公示

在小區(qū)布告欄公告征求意見，并送達相關部門。如需要的業(yè)主請直接向業(yè)委會索取。任何書面意見請在20年月日前投放至業(yè)委會辦公室意見箱，以便業(yè)委會根據(jù)反饋意見修訂草案。（已完成）

本物業(yè)公開招標方案的表決正式文稿和業(yè)主大會關于物業(yè)選聘方案的書面意見表決單在提交業(yè)主大會表決前15日公告，修正條款發(fā)放至業(yè)主代表和有關部門。業(yè)主大會關于物業(yè)選聘的書面意見征詢單由業(yè)主代表或者業(yè)主委員會委托的樓組長在表決票截止日三天前發(fā)放至全體業(yè)主。

收到書面意見征詢表決單后在規(guī)定時間內(nèi)不反饋意見或者棄權的，視為同意參與投票的業(yè)主中多數(shù)業(yè)主意見。

盤龍廣場小區(qū)業(yè)主委員會

二〇一二年六月十五日

第三篇：物業(yè)服務企業(yè)選聘過程報告

龍泉嘉園小區(qū)前期物業(yè)服務

協(xié)議選聘過程報告

根據(jù)《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)服務企業(yè)招投標管理辦法》《龍泉嘉園小區(qū)臨時管理規(guī)約》的規(guī)定，我公司成立物業(yè)選聘工作小組，組長由徐勤友擔任，負責前期物業(yè)選聘工作。

一．選聘前期物業(yè)公司基本要求

（1）依法注冊登記、具有獨立法人資格，并有三級或三級以上物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)；

（2）從事物業(yè)管理3年以上；

（3）具有經(jīng)營管理住宅物業(yè)累計建筑面積15萬平方米以上并且有單項建筑面積1萬以上平方米高層綜合住宅小區(qū)（包括會所、住宅、商鋪等）的管理經(jīng)驗，享有較高的信譽；

二、龍泉嘉園小區(qū)的物業(yè)服務內(nèi)容要求

總體思路是：本小區(qū)住宅物業(yè)服務標準按照《臨沂市住宅物業(yè)服務分等收費標準》確定的與現(xiàn)行收費標準相對應的物業(yè)服務標準，不得降低服務標準或減少服務內(nèi)容）。對于反映存在問題的部分（安全保障、車輛管理、設備維護保養(yǎng)、財務透明管理、產(chǎn)權明晰等）提供切實可行的方案。

通過對龍泉物業(yè)管理公司資質(zhì)的考察，和龍泉物業(yè)提交物業(yè)服務方案、物業(yè)服務費測算方案和物業(yè)服務合同（草案）。決定聘任龍泉物業(yè)公司為龍泉嘉園小區(qū)的前期物業(yè)管理企業(yè)。簽訂前期物業(yè)服務合同，并嚴格按照前期物業(yè)管理合同約定標準管理服務。

臨沂嘉豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2013年11月11日

第四篇：小區(qū)物業(yè)服務管理方案

小區(qū)物業(yè)服務管理方案

方案名稱 小區(qū)物業(yè)服務管理方案

編號

一、目的和職責

1．目的為了搞好××小區(qū)物業(yè)管理服務工作，為業(yè)主/住戶創(chuàng)造溫馨、和諧、優(yōu)美、整潔的居住環(huán)境，特制定本方案。

2．指導思想

一切從業(yè)主的需要出發(fā)，在物業(yè)管理中體現(xiàn)以人為本，服務至上的原則。通過對小區(qū)的房屋建筑、公共設施設備、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等實施全面的管理，努力把××社區(qū)建成安全社區(qū)、環(huán)保社區(qū)、文明社區(qū)。

3．職責分配

（1）本服務方案由客戶服務部負責具體制定并對執(zhí)行情況進行監(jiān)督。

（2）其他部門負責所屬服務的具體執(zhí)行工作。

（3）行政人事部承擔各個部門在執(zhí)行過程中的協(xié)調(diào)工作。

二、服務基本要求

1．接管物業(yè)項目時，認真查驗小區(qū)共用部位、共用設施設備，保證驗收手續(xù)齊全。

2．同所有業(yè)主簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，明確雙方權利義務關系，并依照合同開展各項服務工作。

3．物業(yè)公司管理人員、專業(yè)操作人員均需按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。

4．制定完善的物業(yè)服務管理方案，并建立完善、齊全的質(zhì)量管理、財務管理、檔案管理、人事管理等各項制度。

5．公司管理服務人員在開展工作時，應根據(jù)服務特點統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。

6．公司公示24小時服務報修電話，有專職客戶服務人員，24小時受理業(yè)主/住戶來訪來電、咨詢、報修和投訴；有完整的報修、維修和回訪記錄。水、電、氣等急迫性報修15分鐘內(nèi)、其他報修30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場；建立報修、投訴臺賬，報修服務48小時內(nèi)進行100%的回訪，投訴4個工作日內(nèi)100%回復；夜間有管理人員值班，處理突發(fā)緊急事件。

7．根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。

8．在資金和費用管理上，均按有關規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況，按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。

9．每年至少兩次征詢業(yè)主/住戶對物業(yè)服務的意見，滿意率達到××%以上。

10．建立各種公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、電梯、公共衛(wèi)生、自然災害等）的處理機制和預防預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發(fā)生突發(fā)事件即能保證預案的及時啟動。

三、服務標準

1．房屋維修管理

（1）每年1次對房屋共用部位及共用設施設備進行安全普查，根據(jù)普查情況制定維修和管理計劃，上報委托方并組織實施。

（2）對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，保證房屋的使用功能和安全，杜絕安全事故的發(fā)生，填寫檢修記錄和保養(yǎng)記錄并確保記錄的完整和真實。

（3）根據(jù)房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，按有關規(guī)定辦理。

（4）每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。

（5）保持公共區(qū)域玻璃、門窗配件完好，開閉正常，需要維修的兩個工作日內(nèi)完成；照明設施一般故障（損壞的燈座、燈泡、開關等）在兩天內(nèi)安排修復完成，其他故障5個工作日內(nèi)完成，保證樓道照明燈具90%能正常使用；墻面、頂面粉刷層發(fā)現(xiàn)剝落或污損，應每1個月集中安排1次修補、除污；步行梯、樓房散水等設施，保持基本完好和使用功能，需要維修的，每1個月集中1次進行維修。

（6）按照政府有關規(guī)定，每年進行1次房屋避雷檢測，符合避雷規(guī)范要求。

（7）對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時告知和勸阻，并及時報告政府有關主管部門。

（8）小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，主要路口設有路標。保持小區(qū)各組團、棟及單元（門）、戶標志清晰。

2．公共設施維護管理

（1）對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外），保證共用設施設備能正常運行和使用，杜絕安全事故的發(fā)生。

（2）建立共用設施設備清冊檔案（設備臺賬），有設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)記錄。

（3）有設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，按操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范開展工作。

（4）對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，按有關規(guī)定辦理。

（5）特種設施設備和測量儀表、儀器，按照政府有關規(guī)定，定期進行檢測校準，使之符合相關規(guī)范。

（6）設備房保持整齊清潔，安全設施符合規(guī)范，無鼠害，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，無堆積雜物；設備設施銘牌、標識，規(guī)范、統(tǒng)一、完整；操作規(guī)程、維護規(guī)范、管理制度上墻。

（7）各類管線有分類標識和流向標識，各類記錄本、登記本（運行、維修、保養(yǎng)、交接班等）齊全，記錄完整；監(jiān)控記錄可保存15天，并能正?；胤?。

（8）對小區(qū)內(nèi)變壓器、高層屋面、有安全隱患的健身設施、燃氣調(diào)壓站（箱）、水系沿岸等危及人身安全的部位設置明顯警示標志，制定防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案。

（9）公共區(qū)域內(nèi)的雨、污水管道每年檢查、疏通1次；雨、污水井每半年檢查、清掏1次；雨、污水管道及井發(fā)生堵塞應及時疏通；化糞池清掏每年至少1次，每季度檢查1次，防止外溢。

（10）建立設備設施巡視制度，有專人巡視。配電室、排污泵等每日巡視至少兩次，有巡視記錄。鍋爐房、熱力站、空調(diào)機房、高壓配電室、中控室等有專人24小時值守，值守人員每班工作時間不超過8小時。

（11）每日對園區(qū)路面、景觀、小品、圍墻（護欄）、窨井、健身設施、兒童娛樂設施、照明設施、門禁、周界報警監(jiān)視系統(tǒng)等巡視1次。保證設施設備能正常使用，無安全隱患。

（12）設立日常消耗物料、備件倉庫，保證日常維修的及時性。倉庫有完善的管理制度，專人管理，物品分類碼放。

（13）使用中水系統(tǒng)的，確保水質(zhì)達到國家中水水質(zhì)標準。

（14）載人電梯日夜24小時正常運行。

（15）消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通。

（16）小區(qū)主要道路及停車場交通標志齊全。

（17）路燈、樓道燈完好率不低于95%。

3．公共秩序管理

（1）小區(qū)出入口24小時值勤，進入樓幢門廳刷卡。

（2）實行封閉式管理，出入口有專人24小時值守，對訪客出入進行登記管理，阻止小商小

販進入小區(qū)；危及人身安全處有明顯標志。

（3）對園區(qū)和樓內(nèi)進行巡視。園區(qū)巡視白天3次、夜間4次，樓內(nèi)巡視每天兩次，夜間需兩人同時巡視。巡視有計劃、有巡視路線圖、有巡視項目內(nèi)容和要求、有記錄。

（4）門崗及巡視服務人員形象端正、著裝整齊干凈、舉止規(guī)范、語言禮貌、連續(xù)崗上時間不超過4小時；門崗服務設施完好、標識醒目；有服務操作細則。

（5）監(jiān)視控制中心設專人24小時值班，負責小區(qū)監(jiān)控的值守，處理各類報警和異常信息，每人每班工作時間不能超過8小時。監(jiān)視控制中心各類制度上墻。

（6）有機動車輛和非機動車的行駛方向、限速標識，交通指示標識應規(guī)范、清晰，對進出小區(qū)的車輛進行引導，車輛有序通行、停放。

（7）突發(fā)事件發(fā)生時及時報告政府有關部門，并設專人保護現(xiàn)場，配合公安等部門進行處理。

（8）對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件制定應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門，并協(xié)助采取相應措施。

（9）對小區(qū)內(nèi)高空拋物墜物、臺風、火患等公共安全隱患及時公示，警示注意事項，共同做好安全防范工作。

（10）監(jiān)控中心嚴密監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)問題立即發(fā)出預警報告，及時處理。日常攝像下載備份規(guī)定保留一周。

4．清潔服務

（1）在各樓層和各門廳口設置垃圾桶、果殼箱，垃圾袋裝化，每日清理、集送兩次。集中的垃圾盡快外送，每日不少于兩次，做到生活垃圾日產(chǎn)日清。

（2）小區(qū)道路、廣場、停車場等每日清掃兩次;門廳、電梯廳、樓道每日清掃1次，每周拖洗1次;電梯門、地板及周身每天清掃抹擦1次；人行樓梯及扶手每周清掃、抹擦兩次;共用部位門、窗、不銹鋼扶欄、用戶信箱等每周抹擦1次;公用部位照明燈罩、消防水帶箱、滅火器每月抹擦1次；小區(qū)范圍內(nèi)綠化帶（及附屬物）每天清掃1次；休閑區(qū)亭廊、桌凳、木欄桿每半月抹擦1次；路燈每月抹擦1次。

（3）區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。

（4）二次供水水箱按規(guī)定半年清洗1次，定時巡查，定時化驗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

（5）根據(jù)實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。

5．綠化養(yǎng)護管理

（1）雇請專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。

（2）．對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護。

（3）水池定期檢查，每周打撈一次飄浮物及沉淀物，每半年清除池底污泥、換水一次。

（4）定期清除綠地雜草、雜物。

（5）適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

（6）適時噴灑藥物，預防病蟲害。

四、服務評估

1．定期評估

（1）客戶服務部經(jīng)理聽取業(yè)主/住戶意見，并據(jù)此制定定期檢查計劃，會同客戶服務部、工程管理部、秩序管理部、環(huán)境管理部及質(zhì)量管理部每月×日定期在小區(qū)內(nèi)進行服務檢查，以評估服務效果。

（2）客戶服務部每月對受理的客戶投訴和回訪記錄進行匯總，綜合評估業(yè)主/住戶的滿意程度，并根據(jù)投訴責任部門投訴次數(shù)對相關服務開展部門進行績效考核。

2．臨時檢查

公司總經(jīng)理或其他高層領導認為有必要進行服務檢查時，可以由客戶服務部具體組織實施，其他部門共同參加對小區(qū)物業(yè)服務情況進行臨時檢查，以評估其服務效果。

相關說明

編制人員審核人員批準人員

第五篇：關于選聘物業(yè)服務企業(yè)方案征詢業(yè)主意見公告

上海市浦東新區(qū)公元三村小區(qū)業(yè)主大會 關于選聘物業(yè)服務企業(yè)方案征詢業(yè)主意見公告

鑒于本小區(qū)業(yè)主大會與周房物業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同于2011年12月31日到期后不再續(xù)約，根據(jù)相關法規(guī)、規(guī)約的規(guī)定，業(yè)主委員會二屆30次會議討論擬定了一個選聘物業(yè)企業(yè)的初步方案，待該方案完善后提交業(yè)主大會表決?，F(xiàn)將選聘物業(yè)企業(yè)的初步方案征詢業(yè)主意見如下：

一、擬選聘物業(yè)企業(yè)的要求

1、物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)要求：為三級以上(含三級)的物業(yè)企業(yè)；

2、信用情況要求：良好；

3、管理實績要求：具備同類樓盤管理經(jīng)驗。

二、物業(yè)服務費收費標準

物業(yè)服務費收費標準掌握在0.40與0.60元/月平方米之間，小區(qū)內(nèi)機動車停車收入分成等有待和物業(yè)企業(yè)協(xié)商決定。

三、物業(yè)服務標準

物業(yè)服務標準其中包括①綜合管理；②公共區(qū)域清潔衛(wèi)生；③公共區(qū)域秩序維護；④公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護；⑤共用部位共用設施設備日常養(yǎng)護、維修掌握在1—2級的服務標準，具體服務項目要求有待和物業(yè)企業(yè)協(xié)商決定。

四、物業(yè)服務合同期限

具體和物業(yè)企業(yè)協(xié)商決定。

五、選聘物業(yè)企業(yè)方式

具體由業(yè)主委員會成員和2名業(yè)主代表(黃新庚、吳民華)組成的招標工作小組組織實施。

招標工作小組遵循公開、公正、公平的原則，按照①公開報名→②資格審核→③方案提交，評議完善→④確定候選物業(yè)企業(yè)→⑤由招標工作小組表決通過的順序，確定物業(yè)服務企業(yè)規(guī)范、有序操作。

業(yè)主如對上述公告有異議或意見、建議，請在2011年12月12日前與業(yè)主委員會聯(lián)系；聯(lián)系時間：上午8:30～10:30．聯(lián)系電話：58113156(業(yè)主委員會辦公室)。截止12月12日對上述內(nèi)容無異議或意見建議的視作同意該選聘方案。

上海市浦東新區(qū)公元三村小區(qū)業(yè)主委員會

2011年12月6日