第一篇：茶業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

茶業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

一、東城茶業(yè)市場(chǎng)

經(jīng)營(yíng)范圍：老茶、茶具、包裝、品牌商家、特色經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品等。招商政策：

市場(chǎng)內(nèi)可提供寫(xiě)字樓、員工宿舍出租服務(wù)，配套設(shè)施有銀行、物流、賣(mài)茶網(wǎng)、體驗(yàn)店茶葉專柜等。1.租期：五年;2.押金：5000元/間； 3.租金：里面的鋪位800-900元/間/月，第一排臨街鋪1500元/間/月； 4.管理費(fèi)：300元/間/月； 5.免租期：6個(gè)月； 6.鋪位面積：46平方米/間； 7.體驗(yàn)店茶葉專柜：對(duì)于外地茶葉廠商，暫不租用鋪位經(jīng)營(yíng)的，可選擇在“賣(mài)茶網(wǎng)體驗(yàn)店”擺放專柜的形式讓產(chǎn)品先進(jìn)入東莞，我方按每個(gè)專柜1000元的標(biāo)準(zhǔn)收取專柜管理費(fèi)（期限半年），產(chǎn)品低價(jià)及售價(jià)由廠商確定，我方與廠方實(shí)行利潤(rùn)分成。1

市場(chǎng)規(guī)模：東莞國(guó)際茶葉展覽貿(mào)易中心，位于東城五環(huán)路桑

園路段鼎好廣場(chǎng)，主要經(jīng)營(yíng)茶葉、茶具和茶藝

術(shù)品。建筑面積6萬(wàn)平方米，是一個(gè)現(xiàn)代化的國(guó)際茶文化交流及國(guó)際茶葉交易平臺(tái)，此市場(chǎng)

于2008年1月開(kāi)始試業(yè)，市場(chǎng)共有800多家商

鋪，現(xiàn)已有400多家進(jìn)駐，每個(gè)鋪位面積在46

平方米左右。其中，茶葉經(jīng)營(yíng)以普洱茶為主，兼營(yíng)其它茶葉品種。該中心由專業(yè)運(yùn)營(yíng)公司統(tǒng)一管理和提供相關(guān)配套服務(wù)，通過(guò)借助東莞市

貿(mào)促會(huì)及東莞市國(guó)際商會(huì)的資源與優(yōu)勢(shì)，通過(guò)

全新的營(yíng)銷手段和全面服務(wù)方式，為入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商家設(shè)計(jì)策劃產(chǎn)品營(yíng)銷策略，為國(guó)內(nèi)外茶葉

商進(jìn)行茶葉交易和茶文化交流提供高效和完善的交易平臺(tái)。東莞國(guó)際茶葉展覽貿(mào)易中心目前

已經(jīng)邀請(qǐng)勐海、下關(guān)、昌泰、大友、中茶、六

大茶山等行業(yè)一線品牌企業(yè)入場(chǎng)，以將市場(chǎng)打

造成為最集中的品牌產(chǎn)品集散地，用品牌產(chǎn)品

引導(dǎo)東莞茶文化的消費(fèi)潮流。

二、道滘華南茶業(yè)交易中心

經(jīng)營(yíng)范圍：各種品牌茶、茶具、特色經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品等。市場(chǎng)內(nèi)配

有超大型停車場(chǎng)主要用于建設(shè)專業(yè)的茶葉市場(chǎng)及相關(guān)茶文化配套設(shè)施。

招商政策：1.租期：四年;

市場(chǎng)規(guī)模：

2.押金：二押一租； 3.租金：30-50元/平方米； 4.管理費(fèi)：4.5元每平方米；5.免租期：6個(gè)月； 6.鋪位面積：50平方米/間。東莞市道窖華南茶葉交易中心地處廣深高速、萬(wàn)道路、環(huán)城路交匯點(diǎn)，車輛進(jìn)出自如，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，進(jìn)則東莞城區(qū)，出則廣州深圳，可謂真正的扼守財(cái)富要道。四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，廣深高速日均達(dá)35萬(wàn)、萬(wàn)道路日均達(dá)10萬(wàn)車流量，高曝光、高客流，品牌輻射空間廣袤，項(xiàng)目本身即強(qiáng)大展示平臺(tái)！交易中心一期規(guī)劃總用地超過(guò)54700平方米，總建筑面積54400多平方米，并配有超大型停車場(chǎng)主要用于建設(shè)專業(yè)的茶葉市場(chǎng)

及相關(guān)茶文化配套設(shè)施；二期主要為住宅區(qū)、商

務(wù)酒店等。

三、東莞萬(wàn)江茶葉交易市場(chǎng)

經(jīng)營(yíng)范圍：各種品牌茶、茶具、特色產(chǎn)品的批發(fā)為主，以及招商政策：

市場(chǎng)規(guī)模：

相關(guān)茶文化的各類商品。1.租期：3-5年;2.押金：二押一租； 3.租金：30-60元/平方米； 4.管理費(fèi)：400元/月；5.免租期：6個(gè)月； 6.鋪位面積：10-90平方米/間。東莞萬(wàn)江茶葉交易市場(chǎng)位于東莞市萬(wàn)江區(qū)石美東福商業(yè)街，107國(guó)道傍。占地面積180畝，商鋪面積100000平方米，現(xiàn)有商戶300多家，正準(zhǔn)備落戶經(jīng)營(yíng)還有200多家，是東莞最大的茶葉批發(fā)市場(chǎng)。市場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)茶葉批發(fā)為主，同時(shí)經(jīng)營(yíng)茶具與茶文化相關(guān)的各類商品。東莞市萬(wàn)江茶葉交易市場(chǎng)在萬(wàn)江區(qū)政府的大力支持和引導(dǎo)下，于2003年6月份開(kāi)張營(yíng)業(yè)，經(jīng)營(yíng)的名茶品種繁多，有福建安溪的鐵觀音、云南的普洱茶、武夷山的巖茶、杭州的龍井、西巖的單叢、黃枝香、苦丁

茶等等，商戶來(lái)自云南、福建、浙江等全國(guó)各地。方江茶葉市場(chǎng)堅(jiān)持的宗旨：誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，質(zhì)量保證，價(jià)格廉美。東莞市萬(wàn)江茶葉批發(fā)市場(chǎng)

致力弘揚(yáng)茶文化，普及茶知識(shí)，促進(jìn)茶交流，發(fā)

展茶貿(mào)易，促進(jìn)東莞萬(wàn)江經(jīng)濟(jì)多元化發(fā)展。

四、東莞萬(wàn)江陽(yáng)光海岸國(guó)際茶文化城

經(jīng)營(yíng)范圍：各種品牌茶、茶具、特色產(chǎn)品的批發(fā)為主，以及

相關(guān)茶文化的各類商品。

招商政策：1.租期：3-5年;

2.押金：二押一租；

3.租金：36元/平方米；

4.管理費(fèi)：6元每平方米；

5.免租期：1-2年；

6.鋪位面積：48-80平方米/間

市場(chǎng)規(guī)模：陽(yáng)光海岸國(guó)際茶文化城位于東莞市萬(wàn)江區(qū)市汽車

總站，緊鄰廣深高速出入口與五環(huán)路，交通與地

理優(yōu)勢(shì)十分突出。萬(wàn)江區(qū)是廣深高速的進(jìn)出口，同時(shí)也是珠三角中的一個(gè)中心位置，它同珠海、中山、深圳、廣州、佛山融入一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，地

理位置得天獨(dú)厚。去年?yáng)|莞經(jīng)濟(jì)更是加入3000

億俱樂(lè)部，富可敵省，在未來(lái)全球一體化的市場(chǎng)

環(huán)境中將占據(jù)優(yōu)勢(shì)，對(duì)周遍地區(qū)的輻射和影響將

進(jìn)一步加大。由高田房地產(chǎn)有限公司斥資上億元

興建的陽(yáng)光海岸國(guó)際茶文化城無(wú)論是從規(guī)模、園

林設(shè)計(jì)、商鋪的功能、配套方面等硬件設(shè)施的投

入，還是物業(yè)管理等都非常優(yōu)秀，這在全國(guó)來(lái)講

也不多見(jiàn)。目前已經(jīng)有來(lái)自全國(guó)茶葉主要原產(chǎn)地的著名200家茶商加盟進(jìn)來(lái)。不同產(chǎn)地、不同制茶工藝、不同品種的茶葉產(chǎn)品和博大精深的中國(guó)

茶葉文化盡收其中，為茶葉企業(yè)的發(fā)展提供了一

個(gè)良好的軟環(huán)境，軟硬兼得的環(huán)境讓整個(gè)茶城的氛圍和茶文化非常融洽，在全國(guó)屬一流市場(chǎng)，也

是市場(chǎng)前景看好的一個(gè)茶葉專業(yè)市場(chǎng)，這也將是

臨茶走向世界的一個(gè)窗口，一個(gè)平臺(tái)。陽(yáng)光海岸

國(guó)際茶文化城將通過(guò)不斷推動(dòng)類似高規(guī)格展會(huì)經(jīng)

濟(jì)的效應(yīng)平臺(tái)、積極吸引云南、福建等主要茶產(chǎn)

地及全國(guó)各地茶廠、茶商進(jìn)駐，從促進(jìn)東莞茶葉

商貿(mào)產(chǎn)業(yè)化的戰(zhàn)略高度出發(fā)，積極推行與主要茶

葉原產(chǎn)地、消費(fèi)地達(dá)成大規(guī)模地聯(lián)盟合作，努力

打造滇、粵、閩“新茶馬大道”，最終實(shí)現(xiàn)茶文化

城成為輻射珠三角地區(qū)的新一代茶葉商貿(mào)及相關(guān)

產(chǎn)業(yè)集散地的目標(biāo)。

從市場(chǎng)的輻射范圍來(lái)看，萬(wàn)江茶葉交易市場(chǎng)主要針對(duì)東莞西部，包含水鄉(xiāng)片及萬(wàn)江虎門(mén)等鎮(zhèn)，而東莞國(guó)際茶葉展覽貿(mào)易中心位于東城五環(huán)路旁其輻射力以東部常平、大朗等鎮(zhèn)為主；從經(jīng)營(yíng)模式上來(lái)看，萬(wàn)江茶葉交易市場(chǎng)是傳統(tǒng)市場(chǎng)，以商戶自主經(jīng)營(yíng)為主，而國(guó)際茶業(yè)展覽貿(mào)易中心則采取差異化的管理模式，對(duì)進(jìn)駐的商家進(jìn)行整體包裝、推廣，并會(huì)不定期組織交易洽談會(huì)、品茶推薦會(huì)、茶藝表演等主題活動(dòng)。這樣兩家茶葉市場(chǎng)不僅能夠共存于東莞市場(chǎng)，而且能通過(guò)良性市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，互相促進(jìn)，共同將東莞茶葉交易的品牌進(jìn)一步打響，實(shí)現(xiàn)共贏。

招 商 部

2012-2-23

第二篇：茶業(yè)實(shí)習(xí)報(bào)告

岳西翠蘭銷售實(shí)習(xí)報(bào)告

一、實(shí)習(xí)小組成員：

張婧、王明弦、陳目芬、張楠、左皓、徐誠(chéng)、劉振、曹鈺婷、高敏

二、實(shí)習(xí)目的：

林業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)實(shí)習(xí)是為了讓我們更好地了解我國(guó)林業(yè)現(xiàn)狀并通過(guò)經(jīng)濟(jì)學(xué)的知識(shí)讓林業(yè)得到更好的發(fā)展，為培養(yǎng)我們綜合運(yùn)用所學(xué)理論知識(shí)解決實(shí)際問(wèn)題的能力。將一年來(lái)系統(tǒng)學(xué)習(xí)的理論知識(shí)與企業(yè)實(shí)際相結(jié)合，鞏固和加深理解林業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論知識(shí)，培養(yǎng)獨(dú)立分析問(wèn)題和解決問(wèn)題的能力，培養(yǎng)理論聯(lián)系實(shí)際的工作作風(fēng)，為以后畢業(yè)論文的研究及步入工作崗位奠定良好的基礎(chǔ)。

本小組以岳西翠蘭的銷售問(wèn)題為主題進(jìn)行了實(shí)習(xí)。

本次實(shí)習(xí)的目的在于通過(guò)走進(jìn)茶行，將茶葉銷售理論與茶葉實(shí)際銷售結(jié)合，從而進(jìn)一步提升我們對(duì)專業(yè)知識(shí)的應(yīng)用，更深刻的認(rèn)識(shí)，同時(shí)也提高了我們的人際溝通與交往能力，讓我們更好的知道了如何與人溝通，更好的了解我們專業(yè)在社會(huì)的地位。實(shí)習(xí)目的主要?dú)w為以下幾點(diǎn)：

1.求證我們所得出的關(guān)于岳西翠蘭在發(fā)展中的一些問(wèn)題，如市場(chǎng)管理混亂產(chǎn)品定位模糊，茶葉監(jiān)管力度小，缺乏便捷的銷售渠道，缺乏與顧客溝通了解及促銷組合宣傳等；

2.體會(huì)我們所提出的建議是否可行，以及找出一些補(bǔ)充辦法；

3.了解銷售技巧，學(xué)習(xí)銷售方法，在此基礎(chǔ)上把所學(xué)的專業(yè)理論知識(shí)與實(shí)踐緊密結(jié)合起來(lái)，培養(yǎng)實(shí)際工作能力與分析能力，以達(dá)到學(xué)以致用的目的4、通過(guò)理論與實(shí)際的結(jié)合、個(gè)人與社會(huì)的溝通，進(jìn)一步培養(yǎng)自己的業(yè)務(wù)水平、與人相處的技巧、團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神、待人處事的能力等，尤其是觀察、分析和解決問(wèn)題的實(shí)際工作能力，以便提高自己的實(shí)踐能力和綜合素質(zhì)。

三、實(shí)習(xí)地點(diǎn)：合肥市蜀山區(qū)含山路茶業(yè)街

四、實(shí)習(xí)時(shí)間：2014年5月10日

五、實(shí)習(xí)內(nèi)容：

我們針對(duì)合肥市北含山路以及長(zhǎng)江西路上的茶行進(jìn)行了岳西翠蘭經(jīng)營(yíng)情況的市場(chǎng)調(diào)查，以便更深入了解翠蘭銷售現(xiàn)狀及可行的解決辦法。

我小組去含山路各大茶行進(jìn)行了調(diào)查，走訪，詢問(wèn)了他們關(guān)于茶葉的銷售問(wèn)題，尤其是

岳西翠蘭的銷售情況，并且積極做了記錄，得到了相關(guān)的數(shù)據(jù)，基本了解了岳西翠蘭的銷售情況，以及在社會(huì)中存在的問(wèn)題包括銷售不暢的原因，并且向他們尋求了相關(guān)解決辦法。

（一）、市場(chǎng)現(xiàn)狀：

經(jīng)過(guò)我小組這段時(shí)間的調(diào)查研究，對(duì)合肥市場(chǎng)的茶葉銷售模式有了一定的了解，合肥的茶葉銷售目前還是以個(gè)體分散為主，茶葉店鋪較為分散，茶葉行業(yè)趨于品牌整合、產(chǎn)業(yè)化、集約化的發(fā)展，目前合肥有7處茶葉批發(fā)市場(chǎng)，但規(guī)模都比較小，難以形成較大的優(yōu)勢(shì)。

實(shí)習(xí)的主要內(nèi)容是研究岳西翠蘭的銷售狀況以及銷售所遇到的問(wèn)題。合肥市壽春路集中各大茶行，其中有不少專賣(mài)店，如西湖龍井、碧螺春等但是，經(jīng)過(guò)我們了解得知，我們所研究的對(duì)象岳西翠蘭并不是店家及買(mǎi)家所青睞的，有不少店鋪都不賣(mài)此產(chǎn)品。根據(jù)店家所言，岳西翠蘭的銷量并不好，很多客人并不知道這種茶葉。原因主要源于產(chǎn)品的起步較晚，推廣宣傳力度不夠。這讓我們對(duì)岳西翠蘭的了解更加深入，有利益我們的進(jìn)一步研究。

之前都是從網(wǎng)絡(luò)上了解岳西翠蘭的情況，現(xiàn)在通過(guò)我們的實(shí)習(xí)，我們對(duì)岳西翠蘭有了更深一步的了解。通過(guò)我們的實(shí)習(xí)，我們了解到岳西翠蘭在市場(chǎng)上的占有率比較低，屬于自產(chǎn)自銷型的，岳西翠蘭由于知名度較低，所以主要在安徽省內(nèi)銷售，省外很少有人了解這么一個(gè)茶葉，我們應(yīng)該樹(shù)立品牌，讓更多的人了解翠蘭。

（二）、市場(chǎng)定位：

1、茶質(zhì)上好，口感清甜，受到不少品茗愛(ài)好者的青睞。

2、翠蘭突出在“三綠”，即干茶色澤翠綠，湯色碧綠，葉底嫩綠，茶業(yè)愛(ài)好者格外欣賞。

3、岳西翠蘭的口感很好，但銷售力度欠佳，所以茶行每次都只批發(fā)少量的岳西翠蘭，等銷售出去了才進(jìn)行再次批發(fā)，岳西翠蘭的價(jià)格更是不等，有高有低，消費(fèi)人群的正常心理都是同等高價(jià)位的茶葉，人們肯定更傾向于毛峰、太平猴魁等知名度較高的茶葉。

4、岳西翠蘭屬于新興的茶葉，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力太低，岳西翠蘭要想在茶葉領(lǐng)域擁有自己的一席之地，任重而道遠(yuǎn)。

（三）、機(jī)會(huì)點(diǎn)（消費(fèi)者行為分析）：

在進(jìn)行廣告宣傳或促銷時(shí)，應(yīng)詳細(xì)介紹岳西翠蘭的優(yōu)良品質(zhì)以直接激發(fā)消費(fèi)者自身的購(gòu)買(mǎi)欲望為主。

（四）、主題文化

我國(guó)是世界茶葉的故鄉(xiāng)，種茶、制茶、飲茶、有著悠久的歷史。茶不僅是一種飲料，更是一種回味無(wú)窮、悠長(zhǎng)深厚的文化產(chǎn)品。我國(guó)最早提及茶葉的文字著作是西晉文學(xué)家郭璞所注釋的《爾雅》，而唐朝陸羽寫(xiě)成了世界上第一部茶書(shū)巨著《茶經(jīng)》，說(shuō)明我國(guó)在古代就有茶文化的存在了，茶葉和茶文化是中華文明的重要組成部分。而在茶葉的禮盒包裝設(shè)計(jì)中，更是要體現(xiàn)出這種茶文化的延續(xù)性與獨(dú)特性。

（五）、銷售方式拓展

1、實(shí)習(xí)期間，可以發(fā)現(xiàn)周邊店鋪林立，應(yīng)有盡有，除各地茗茶外，還有茶具，茶罐。茶具店以賣(mài)宜興紫砂壺類銷路最佳，紫砂壺檔次多，價(jià)格差異大，有貴至成千，也有幾十元一個(gè)的，不過(guò)紫砂壺不論好壞，都有泡茶不走味的特點(diǎn)，以茶具產(chǎn)業(yè)推動(dòng)岳西翠蘭的銷售不失為一種上策。

2、在茶葉銷售中茶葉得包裝也是極有潛力的，有著精美包裝的茶葉更適合于作為禮品，因此有了一定規(guī)模的茶葉企業(yè)應(yīng)委托制作或自制包裝盒，由于小包裝茶是直接供消費(fèi)者使用的，固在包裝上要多加講究。在設(shè)計(jì)中，應(yīng)力求使廣告宣傳、藝術(shù)欣賞、禮品器具融于一體，集多功能于一體，使包裝既具有良好的保質(zhì)作用，又能宣傳茶葉，傳遞商業(yè)信息。品牌和標(biāo)簽文字優(yōu)美，商標(biāo)突出，字形、符號(hào)、圖案得體，使消費(fèi)者一看就能產(chǎn)生良好而深刻的印象。內(nèi)容符合食品標(biāo)簽通用標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，標(biāo)明品名。質(zhì)量等級(jí)，凈重，單價(jià)，出廠單位和地址，生產(chǎn)日期，保存期限和品飲方法等。如果是外銷的，其外包裝的文字，圖案要充分考慮銷售對(duì)象的文化傳統(tǒng)，宗教信仰，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，生活方式等諸多因素，色彩也要根據(jù)不同國(guó)家和地區(qū)的消費(fèi)者的需求和民族習(xí)慣而定。

3、批發(fā)茶葉后，零售價(jià)多有差異，這得看零售地域。市區(qū)，郊區(qū)由于消費(fèi)水平，房租不同，成本自然不同。處于不同地域得零售店可以根據(jù)不同成本適當(dāng)調(diào)整售價(jià)。不過(guò)其中有一點(diǎn)，對(duì)規(guī)模不大的茶店而言，散茶比袋裝茶的利潤(rùn)空間更大，對(duì)顧客而言，顧客可以直接看到茶葉的色澤，形狀，還可以聞其香，相比袋裝茶而言，袋裝茶多數(shù)看不到其質(zhì)量，更不用說(shuō)聞其香了，這可謂是“雙贏”——零售商的利在于可以取得袋裝工人創(chuàng)造的部分價(jià)值，另一部分則讓利于消費(fèi)者。當(dāng)然不可避免有些消費(fèi)者更偏好于袋裝茶，于是一定的袋裝茶是必要的，特別是一些袋裝泡茶(如紅茶)便于沖泡，也是比較受歡迎的。

在整個(gè)實(shí)習(xí)過(guò)程中，我們的分工很明確，一人負(fù)責(zé)采相，一人負(fù)責(zé)記錄，其余六人兩兩分組進(jìn)入各商鋪與老板以及銷售人員溝通。

六、實(shí)習(xí)總結(jié)

盡管在實(shí)習(xí)前我們也進(jìn)行了一定的準(zhǔn)備工作，確定了實(shí)習(xí)重點(diǎn)，與商家溝通的內(nèi)容已經(jīng)溝通方式等等，但是在實(shí)際行動(dòng)時(shí)還是漏洞很多，一些商家似乎不太愿意與我們交流，這是我們遇到的最大難題，當(dāng)然也有很愿意與我們交談的商家。最后我們回到長(zhǎng)江西路上，與附近的商家交流還是很愉快的，有一位店主特別熱情的同我們講了他店鋪目前銷售現(xiàn)狀以及他的個(gè)人的一些經(jīng)驗(yàn)和看法?？偟膩?lái)說(shuō)收獲不錯(cuò)。

對(duì)于我小組研究岳西翠蘭而言，在合肥市場(chǎng)的普及程度并不高，部分茶店沒(méi)有該產(chǎn)品，多數(shù)市民完全不了解這種茶品，翠蘭的品質(zhì)優(yōu)秀，但沒(méi)有得到好的推廣宣傳，所以在合肥市場(chǎng)的銷售狀況不理想，茶葉可以作為一種較為高檔的禮品，然而翠蘭本身的知名度不高，導(dǎo)致了它作為禮品的銷售方式不能成立。另外，根據(jù)我們的現(xiàn)場(chǎng)觀察對(duì)比，炒熟后翠蘭的外觀并不能保持它的蘭花外形，甚至與其他茶品相比毫無(wú)優(yōu)勢(shì)，這方面需要研究新的炒制技術(shù)，保證它的外觀美。

我們小組根據(jù)林業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)課題研究及實(shí)習(xí)情況就岳西翠蘭發(fā)展問(wèn)題提出了以下建議：

1、形成茶產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，利用龍頭企業(yè)帶動(dòng)發(fā)展

2打造岳西翠蘭強(qiáng)勢(shì)品牌

3、引進(jìn)茶農(nóng)進(jìn)行深加工，擴(kuò)大產(chǎn)品組合4、增強(qiáng)包裝宣傳等推廣力度

5加強(qiáng)銷售渠道的開(kāi)拓

在短短的半天實(shí)習(xí)里，我們跑了近十家茶行，近半數(shù)遭到了店家的拒絕。這些拒絕讓我感到失望，在失望中也讓我汲取到寶貴的經(jīng)驗(yàn)。總結(jié)為以下幾點(diǎn)：

1、缺乏與人溝通的能力。我們事前雖然做好了一定的準(zhǔn)備，但當(dāng)遭到別人拒絕時(shí)，我們便失去了信心，不能勸說(shuō)使人配合我們的工作。

2、缺乏隨機(jī)應(yīng)變的能力。我們?cè)谡n堂上學(xué)到了很多理論知識(shí)，卻無(wú)法有效的與實(shí)際進(jìn)行結(jié)合。在突發(fā)狀況前顯得有些束手無(wú)策。

3、對(duì)自己所研究的對(duì)象的制作成本制作工藝營(yíng)銷攻略并沒(méi)有更加深入了解。

4、沒(méi)有充分了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。

5、沒(méi)有精確的定位目標(biāo)群體。

茶葉是一個(gè)具有無(wú)限潛力的行業(yè)，一是市場(chǎng)需求穩(wěn)定且較大，二是作為農(nóng)業(yè)的延伸，政府有大量的扶持政策。茶葉的銷售不僅依靠良好的品質(zhì)作為保障，品牌的打造推廣也是極為重要的，根據(jù)市場(chǎng)的變動(dòng)做出及時(shí)的應(yīng)對(duì)措施，才可以處于有利地位。

關(guān)于岳西翠蘭的銷售現(xiàn)狀基本上與我們之前所了解到的出入不多，一般表現(xiàn)為知名度不夠，經(jīng)營(yíng)規(guī)模不大，沒(méi)有一定的銷售規(guī)范等等；理論的東西與實(shí)際情況還是有很大差異的，我們要想在大學(xué)學(xué)有所成還必須讓學(xué)習(xí)與實(shí)踐相結(jié)合起來(lái)，而且我感受到在經(jīng)濟(jì)管理這方面要讓自己有所發(fā)展，所需要實(shí)踐的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于理論知識(shí)；切實(shí)體會(huì)到一個(gè)研究的全過(guò)程，從課題的提出到理論分析，研究，得出一定的結(jié)論，再進(jìn)行實(shí)際執(zhí)行來(lái)驗(yàn)證結(jié)論，最后修正結(jié)論從而解決課題中的問(wèn)題；

營(yíng)銷，營(yíng)在運(yùn)，籌在幄。任何一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，任何一個(gè)市場(chǎng)，都不得不遵循“先觀后效”的原則。營(yíng)銷者，善謀略，當(dāng)可運(yùn)籌帷幄，決勝千里。

實(shí)踐畢竟與理論不同，所以在實(shí)習(xí)之前準(zhǔn)備工作一定要充分；與人交流或者說(shuō)在實(shí)際考

察研究的過(guò)程中，各種狀況都會(huì)發(fā)生，我們不能太死板，要知道隨機(jī)應(yīng)變，并且有膽量與陌生人交流；要想與他人愉快交流，你所顯示的真誠(chéng)很重要。在研究一項(xiàng)課題或者說(shuō)小組實(shí)習(xí)時(shí)，分工合作很重要，只有合理的分工合作才能更高效的完成任務(wù)。

第三篇：茶業(yè)從業(yè)報(bào)告

茶業(yè)從業(yè)報(bào)告

尊敬的學(xué)院領(lǐng)導(dǎo)：

本人出生于中國(guó)白茶之鄉(xiāng)—福建福鼎。從小熱愛(ài)家鄉(xiāng)的一草一木，更對(duì)家鄉(xiāng)的白茶有著深厚獨(dú)特的感情。為能讓更多人了解福鼎白茶虛靜之美，來(lái)到學(xué)院認(rèn)真深入學(xué)習(xí)白茶知識(shí)和文化，感受到白茶藝人和研究者為此孜孜不倦地專研。本人不斷學(xué)習(xí)改進(jìn)茶藝技術(shù)及提高對(duì)茶文化的領(lǐng)悟力。本人對(duì)學(xué)習(xí)以來(lái)對(duì)茶文化和茶業(yè)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的掌握情況做一個(gè)全面、有針對(duì)性的回顧和認(rèn)真自查?，F(xiàn)匯報(bào)如下：

一、對(duì)中國(guó)茶葉的認(rèn)識(shí).中國(guó)是一個(gè)盛產(chǎn)茶業(yè)國(guó)家，形成綠茶、紅茶、青茶、黃茶、黑茶、白茶（六大茶系）及再加工茶?！安煌牟?，保存、沖泡、飲用的方法都各有講究?！彪S采摘季節(jié)，品種品質(zhì)及再加工工藝的不同，其功效也不盡相同。業(yè)以形成了完整的茶葉沖泡工藝和品質(zhì)審評(píng)標(biāo)準(zhǔn)。并在1979年由中國(guó)農(nóng)業(yè)科學(xué)院茶葉研究所出版了茶葉專門(mén)雜志《中國(guó)茶葉》，為中國(guó)茶行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展提供技術(shù)支持和宣傳窗口。隨著2010年上海世博會(huì)的成功舉辦，“中國(guó)世博十大名茶”進(jìn)入世博會(huì)聯(lián)合國(guó)館，成為中國(guó)對(duì)外又一亮麗名片，為中國(guó)茶葉進(jìn)一步邁向國(guó)際，進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)打開(kāi)大門(mén)。二，對(duì)福鼎白茶的認(rèn)識(shí) 福鼎白茶的優(yōu)勢(shì)：

首先，白茶是我國(guó)的特有品種，福鼎是中國(guó)白茶的故鄉(xiāng)。世界白茶出中國(guó)，中國(guó)白茶出福鼎。而真正意義上的福鼎白茶則來(lái)自福鼎轄下點(diǎn)頭鎮(zhèn)和白琳鎮(zhèn)交界的柏柳村、過(guò)筧、翁溪、大坪、舉州一帶。福鼎平原少，山地多，很多高山地區(qū)風(fēng)光秀麗，植被繁茂，為白茶提供了優(yōu)質(zhì)土壤。福鼎白茶憑其獨(dú)特的品質(zhì)備受國(guó)內(nèi)外消費(fèi)者的喜愛(ài)。

其次，福鼎白茶“白毫滿披，香氣清鮮，滋味醇和?！钡膶徝佬Ч妥非蟮?，不求濃厚的飲茶理念，為現(xiàn)代繁忙都市的都市消費(fèi)者所喜愛(ài)。加上白茶獨(dú)特深厚的茶文化及沖泡技藝，讓福鼎白茶備受青睞。

最后，科學(xué)飲用福鼎白茶對(duì)飲茶人的保健、養(yǎng)生、祛病的功效顯著，消費(fèi)者樂(lè)于接受。白茶除含有其他茶葉的營(yíng)養(yǎng)成分外，其還具有抗輻射、抗氧化、抗腫瘤、降血壓、降血脂、降血糖、防暑、解毒、治牙痛等不錯(cuò)的功效，因此適當(dāng)飲用白茶對(duì)于人體有很多益處。福鼎白茶的不足之處：

首先，福鼎因地處海濱，近海的茶產(chǎn)區(qū)，受海霧影響，所制成的新茶會(huì)有微微的咸味。而制茶師的手藝也是重中之重，我們常碰到很多茶質(zhì)很多的白茶，因制茶師手藝欠佳和制茶理念的偏差而跑偏。

其次，市場(chǎng)宣傳不足，市場(chǎng)認(rèn)知度不足，消費(fèi)者對(duì)白茶功效不了解。雖然福鼎有很多的白茶生產(chǎn)企業(yè)，但缺少實(shí)際能力強(qiáng)的龍頭企業(yè)。沒(méi)有形成茶葉中心交易市場(chǎng)，市場(chǎng)缺乏管理，以次充好時(shí)有發(fā)生，導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)白茶的聲譽(yù)度受損。

再者，福鼎白茶近年來(lái)科研投入雖然有所增加，但還相對(duì)不足，制茶科技人員缺乏，使得白茶新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力不足和上市緩慢。最后，因白茶本身性涼，胃寒的人不宜空腹飲用（而現(xiàn)代膳食結(jié)構(gòu)的改變，大部分人群屬于寒性體質(zhì)），加之白茶味淡，香氣不足，綜合以上幾點(diǎn)，影響了白茶的銷路和進(jìn)一步打開(kāi)更廣闊的市場(chǎng)。

三、針對(duì)福鼎白茶上述的優(yōu)劣勢(shì)，本人建議如下：

產(chǎn)品是銷售的基石。因加大科研投入，增加創(chuàng)新能力，提高研發(fā)白茶新產(chǎn)品的能力。深化白茶產(chǎn)業(yè)鏈及再加工產(chǎn)品和衍生產(chǎn)品，生產(chǎn)更多適合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，可制作多種白茶飲品及健康食品，順應(yīng)健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。

加大宣傳力度。自2007年，福鼎市政府財(cái)政每年撥款100萬(wàn)元，作為茶產(chǎn)業(yè)推廣宣傳的專項(xiàng)資金，許多茶企也不斷增加廣告投入，和定期舉辦茶文化節(jié)方式吸引眾多消費(fèi)者和渠道商。由“福鼎白茶”冠名的往返福州南與上海虹橋間的兩列動(dòng)車組D381、D382正式開(kāi)啟品牌飛馳之旅。今后不斷加強(qiáng)政企合作宣傳，提高福鼎白茶的宣傳效率。

改變傳統(tǒng)白茶交易模式，建議白茶貿(mào)易中心，完善白茶行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。政府發(fā)揮組織作用，規(guī)劃建立福鼎白茶貿(mào)易中心及凝定完善白茶行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，引進(jìn)白茶龍頭生產(chǎn)企業(yè)，形成有影響力的白茶貿(mào)易商圈，吸引更多渠道商和消費(fèi)者。并改善宣傳方式，：結(jié)合電子商務(wù)，發(fā)展網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷；結(jié)合太姥山旅游熱點(diǎn)，做好旅游文化營(yíng)銷；結(jié)合現(xiàn)代生活壓力大，健康危機(jī)日愈加重，擴(kuò)大健康文化營(yíng)銷；結(jié)合福鼎白茶的地理標(biāo)志，做足品牌文化營(yíng)銷。

在學(xué)院期間，本人通過(guò)對(duì)茶文化的深入學(xué)習(xí)，特別是對(duì)家鄉(xiāng)福鼎白茶有了更深一步的認(rèn)識(shí)，明白了制茶工藝流程和沖泡技藝及茶葉營(yíng)銷技巧和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。想通過(guò)本次的學(xué)習(xí)，為從事茶行業(yè)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，為福鼎白茶的發(fā)展盡自己一份綿薄之力，讓更多人了解和認(rèn)可茶文化。

今后本人將不斷學(xué)習(xí)專研福鼎白茶領(lǐng)域，希望能取得在茶產(chǎn)業(yè)鏈衍生產(chǎn)品生產(chǎn)工藝上的突破。讓胃寒的人也能放心，大膽地喝上優(yōu)質(zhì)的福鼎白茶產(chǎn)品。帶動(dòng)群眾投入茶葉生產(chǎn)和加工，從原本單一的原料生產(chǎn)加工供應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)樵偌庸?，提高產(chǎn)品附加值，使更多茶農(nóng)走上致富之路。

第四篇：正安茶業(yè)發(fā)展報(bào)告

正安縣茶業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告

正安縣綠色產(chǎn)業(yè)辦公室

正安是貴州省主要產(chǎn)茶縣，被省委、省政府列為全省20個(gè)茶產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)縣之一，被遵義市委、市政府列為繼湄潭、鳳岡之后的茶產(chǎn)業(yè)第三大縣，并在“十一五”期間實(shí)現(xiàn)茶園面積15萬(wàn)畝的目標(biāo)。正安縣委、縣政府高度重視茶產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，把發(fā)展茶產(chǎn)業(yè)作為實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的突破口，為了進(jìn)一步加快發(fā)展步伐，決定舉全縣之力發(fā)展茶產(chǎn)業(yè)，并出臺(tái)了《關(guān)于2007至2009年新建10萬(wàn)畝優(yōu)質(zhì)茶園的若干意見(jiàn)》和《關(guān)于進(jìn)一步加快茶葉產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》等政策文件，在產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)、茶園管理、加工企業(yè)建設(shè)、品牌營(yíng)銷戰(zhàn)略等方面得到了快速的發(fā)展和提升。

一、發(fā)展現(xiàn)狀

基地建設(shè)快速發(fā)展 2006年以來(lái)，正縣茶產(chǎn)業(yè)的發(fā)展得到了省農(nóng)委、財(cái)政廳、扶貧辦、林業(yè)廳等有關(guān)部門(mén)的高度重視和大力支持。正安茶產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，茶園基地建設(shè)在保證高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上得到了快速發(fā)展。全縣統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局優(yōu)勢(shì)品種，截至到2011年1月底，完成了新建高標(biāo)準(zhǔn)茶園13萬(wàn)畝，低產(chǎn)茶園改造1.4萬(wàn)畝，育苗3100畝，茶園補(bǔ)植3.8萬(wàn)畝，全縣茶園總面積達(dá)到15萬(wàn)畝。無(wú)性系茶樹(shù)品種以福鼎大白、正安白茶為主，適量種植龍井

43、金觀音、烏牛早等優(yōu)良品種，其中福鼎大白6萬(wàn)畝，白茶5萬(wàn)畝，龍井43號(hào)1.5萬(wàn)畝，烏牛早等0.5萬(wàn)畝，實(shí)現(xiàn)品種優(yōu)化及科學(xué)布局。全縣的8萬(wàn)口沼氣池提供的沼肥保證了15萬(wàn)畝生態(tài)茶，形成了茶葉生產(chǎn)發(fā)展的“畜—沼—茶”的正安模式。

茶葉加工能力增強(qiáng) 正安縣現(xiàn)有投產(chǎn)茶園達(dá)6.5萬(wàn)畝（其中：幼齡茶園3.5萬(wàn)畝），茶葉加工企業(yè)達(dá)到28個(gè)，小加工作坊增至32個(gè)，其中新建標(biāo)準(zhǔn)化加工廠12個(gè)，總投資3000萬(wàn)元，已全部投產(chǎn)，全年加工能力1萬(wàn)噸, 2011年產(chǎn)量2200噸，已銷售收入近8000萬(wàn)元。2011年獲得省級(jí)龍頭企業(yè)3家。短短4年時(shí)間，正安茶園規(guī)模、加工廠建設(shè)是前30年的總和，品種上實(shí)現(xiàn)了科學(xué)選種、合理布局。全縣茶葉產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整初見(jiàn)端倪。

正安白茶品牌知名度迅速擴(kuò)大2007年到2011年，縣綠產(chǎn)辦組織縣內(nèi)茶葉參加北京、上海、廣州、深圳、香港、內(nèi)蒙、甘肅、貴陽(yáng)、遵義等省內(nèi)外茶事活動(dòng)30余次，共獲27金7銀，提升了我縣茶葉的知名度。與貴州日?qǐng)?bào)、《西部開(kāi)發(fā)報(bào)茶周刊》、天下文摘、遵義日?qǐng)?bào)、遵義旅游雜志、上海心在遙遠(yuǎn)旅游雜志、遵義電視臺(tái)、正安電視臺(tái)等宣傳媒體對(duì)正安茶產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行宣傳報(bào)道，在重要公路交通線投放廣告牌5處9面，使群眾廣泛關(guān)注正安茶產(chǎn)業(yè)。

完成了“正安白茶”地理證明商標(biāo)的注冊(cè)、包裝設(shè)計(jì)、品牌創(chuàng)意設(shè)計(jì)、宣傳影視的錄制、外宣廣告及北京、內(nèi)蒙、貴陽(yáng)等銷售網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)。成功申報(bào)并獲“正安白茶” 國(guó)家地理標(biāo)志保護(hù)產(chǎn)品，“正安白茶”獲貴州省馳名商標(biāo)，浙江大學(xué)CARD農(nóng)業(yè)品牌研究中心、中國(guó)茶葉企業(yè)產(chǎn)品品牌價(jià)值評(píng)估課題組在《2011中國(guó)茶葉產(chǎn)品品牌價(jià)值評(píng)估報(bào)告》中（載《中國(guó)茶葉》2011年第5期），公布了“2011中國(guó)茶葉區(qū)域公用品牌價(jià)值排行榜”, “正安白茶”榜上有名,其品牌價(jià)值1.03億元人民幣?！罢舶撞琛逼放频闹取⒚雷u(yù)度的提高和消費(fèi)者指數(shù)所帶來(lái)的品牌附加值增量，必然使正安茶葉有更大的增值能力和空間?！罢材Ｊ健钡钠放妻r(nóng)業(yè)發(fā)展之路已顯現(xiàn)效果，農(nóng)民得到了真正的實(shí)惠，今年農(nóng)民出售茶青已由原160元/斤，提高到260元/斤，茶農(nóng)增收，調(diào)動(dòng)了廣大農(nóng)民種茶的積極性。

二、茶產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要措施和方法

走品牌農(nóng)業(yè)發(fā)展之路 正安縣委、政府堅(jiān)持把加快發(fā)展茶產(chǎn)業(yè)作為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化建設(shè)的突破口強(qiáng)力推進(jìn)，走品牌農(nóng)業(yè)發(fā)展之路，提出“集中力量打造一個(gè)優(yōu)勢(shì)品牌，帶動(dòng)其他茶葉產(chǎn)品全面走向市場(chǎng)”，以徹底改變?cè)械臒o(wú)品牌或品牌運(yùn)作不良而導(dǎo)致的茶葉低價(jià)、滯銷或淪為其他品牌茶葉的原料供應(yīng)源的困境，全面提升茶葉產(chǎn)業(yè)化水平，帶動(dòng)我縣其他茶葉產(chǎn)品全面走向市場(chǎng)。

走品牌農(nóng)業(yè)發(fā)展之路，正安縣上下聯(lián)動(dòng)，政府主推區(qū)域公用品牌，注冊(cè)國(guó)有公司，組合產(chǎn)業(yè)，即品牌和市場(chǎng)由政府打造、建設(shè)；加工由企業(yè)按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行加工，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)；茶農(nóng)則負(fù)責(zé)種好茶、管好茶，嚴(yán)格管護(hù)程序，確保“生態(tài)+沼肥+無(wú)殘留”。由此形成相互影響、相互推進(jìn)的利益鏈，真正實(shí)現(xiàn)企業(yè)有效益，農(nóng)民增收致富得實(shí)惠。

培育和引進(jìn)大量的茶葉科技專業(yè)人才 科技是第一生產(chǎn)力，科技的核心是人才，正安茶產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要大量的茶葉專業(yè)技術(shù)人才。為了解決這一難題，正安縣的做法：一是聘請(qǐng)中國(guó)農(nóng)業(yè)科學(xué)院茶葉研究所為我縣茶產(chǎn)業(yè)發(fā)展的科技支撐單位，中茶所每年都要派專家赴縣進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)；二是向省委組織部申請(qǐng)茶葉高級(jí)技術(shù)人才到我縣掛職，任科技副縣長(zhǎng)，主抓茶葉生產(chǎn)技術(shù)；三是高薪聘請(qǐng)茶葉專業(yè)人才到縣綠產(chǎn)辦工作，具體從事茶葉技術(shù)指導(dǎo)；四是組織、鼓勵(lì)初、高中畢業(yè)生到各類學(xué)校去學(xué)習(xí)茶葉專業(yè)知識(shí)，為正安縣茶產(chǎn)業(yè)提供后備技術(shù)力量，目前第一批送到省茶校學(xué)習(xí)的學(xué)生已完成學(xué)業(yè)，并大多數(shù)已到正安縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)綠產(chǎn)辦從事茶葉生產(chǎn)工作。同時(shí)，每年利用全縣返鄉(xiāng)農(nóng)民工培訓(xùn)、陽(yáng)光工程和雨露計(jì)劃等培訓(xùn)，培訓(xùn)茶農(nóng)6萬(wàn)人次以上。通過(guò)以上措施，有效地解決了全縣項(xiàng)目鄉(xiāng)鎮(zhèn)茶葉技術(shù)人員缺乏的問(wèn)題。三、十二五發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃

正安縣具有得天獨(dú)厚的自然條件和氣候條件，所產(chǎn)茶葉內(nèi)含物、水浸出物較高，耐沖泡，品質(zhì)穩(wěn)定，質(zhì)量好，是貴州省主要產(chǎn)茶縣之 3

一。正安縣被省委、省政府列為黔北四個(gè)茶產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)縣之一，被遵義市委、市政府列為繼湄潭、鳳岡之后的茶產(chǎn)業(yè)第三大縣，按規(guī)劃要求在“十二五”期間新發(fā)展茶園面積25萬(wàn)畝，實(shí)現(xiàn)茶園面積40萬(wàn)畝的目標(biāo)。

在茶園基地建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展上，正安縣將一如既往，繼續(xù)傳承創(chuàng)新“8萬(wàn)口沼氣池培育10萬(wàn)畝生態(tài)茶”的正安模式，力爭(zhēng)全縣2015年新建茶園25萬(wàn)畝，累計(jì)投產(chǎn)茶園面積達(dá)到18萬(wàn)畝以上，年產(chǎn)茶青10萬(wàn)噸，產(chǎn)值6億元以上，干茶加工2.5萬(wàn)噸以上，產(chǎn)值12億元以上。努力推動(dòng)正安經(jīng)濟(jì)又好、又快、更好、更快發(fā)展，為建設(shè)綠色生態(tài)特色經(jīng)濟(jì)和精神文化協(xié)調(diào)發(fā)展的新正安作出新貢獻(xiàn)。

在品牌建設(shè)上，以“正安白茶”為主打品牌，力爭(zhēng)在“十二五”期間開(kāi)設(shè)正安白茶的專賣(mài)店、加盟店、專柜等200個(gè)以上，把“正安白茶”打造成中國(guó)馳名商標(biāo)。

在加工企業(yè)發(fā)展上，積極營(yíng)造良好的投資環(huán)境，通過(guò)招商引資大力引進(jìn)外商茶葉投資企業(yè)，在十二五期間，使正安縣的茶葉規(guī)模企業(yè)達(dá)到50家以上，年加工能力達(dá)到2萬(wàn)噸以上。

“青山?綠水?白茶”將鑄就正安茶業(yè)的更大輝煌！

第五篇：市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

2012年第一季度濟(jì)南市住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

住宅市場(chǎng)廣義上包括新建商品房、出售二手房、出租房等各類居住型物業(yè)，本文主要是對(duì)濟(jì)南市市區(qū)范圍內(nèi)的近百個(gè)在售商品住宅項(xiàng)目進(jìn)行的分析。

本調(diào)查目標(biāo)區(qū)域?yàn)闈?jì)南市市區(qū)（不含長(zhǎng)清區(qū)）。統(tǒng)計(jì)分析的對(duì)象為市區(qū)內(nèi)的在售商品住宅”。本次調(diào)查設(shè)定的“在售商品住宅”的一般標(biāo)準(zhǔn)是：“所有銷售率在95％以下、以及剛剛達(dá)到95％―100％的商品房項(xiàng)目”，需要說(shuō)明的是，部分“大盤(pán)”因開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，我們將他們分為“母／子項(xiàng)目”，本調(diào)查只包含“子項(xiàng)目”部分。調(diào)查采用文案調(diào)查、實(shí)地調(diào)查（普查）及專家調(diào)查3種方式相結(jié)合。

一、調(diào)查結(jié)果與統(tǒng)計(jì)分析

1、項(xiàng)目規(guī)劃總量

目前，在售商品房的規(guī)劃總面積近600萬(wàn)平方米，總體容積率約為1.9，物業(yè)類型的總體狀態(tài)是：多層、小高層、高層混合分布，以小高層和高層比重為多。其中，高檔樓盤(pán)（均價(jià)4600以上）的規(guī)模和普通樓盤(pán)之比約為1:3。

不同樓型構(gòu)成：通過(guò)統(tǒng)計(jì)可以看出：市場(chǎng)上多層商品住宅的面積將近總體的一半，小高層約占三分之一，高層約占五分之一。

2、供應(yīng)量的區(qū)域構(gòu)成供應(yīng)量區(qū)域構(gòu)成如下圖所示。從圖中可以看出：開(kāi)發(fā)面積較大的有：東部、西南部、新城；較小的有東北部、東南部、中部。

3、總體價(jià)格

統(tǒng)計(jì)結(jié)果每平方米的均價(jià)超過(guò)3900元，比去年增長(zhǎng)很多，此價(jià)格是開(kāi)發(fā)商的報(bào)價(jià)，真正的成交價(jià)估計(jì)為近3900元。比官方的結(jié)果高出一千多（房管局公布4月統(tǒng)計(jì)結(jié)果為2772元／平方米），其差異的原因是：官方統(tǒng)計(jì)范圍是濟(jì)南全市（包括各個(gè)郊縣），造成“結(jié)構(gòu)性偏低”。

4、按照區(qū)域分類的價(jià)格統(tǒng)計(jì)

分區(qū)域價(jià)格如圖。從圖中可以看出：價(jià)格高于平均的區(qū)域有：東南部、中部、東部、南部、東部新城；價(jià)格低于平均的有：北部、東北部、西部、西北部、西南部

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5、按照檔次分類的商品房?jī)r(jià)格

劃分檔次的方法：根據(jù)目前市場(chǎng)現(xiàn)狀，我們將以均價(jià)為中心，分為5個(gè)價(jià)格檔次，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。從分檔次價(jià)格圖上，可以看出：市場(chǎng)價(jià)格目前的確處于一個(gè)較高的位置，從項(xiàng)目個(gè)體數(shù)量來(lái)看，最多的是2500―3490之間（37％），而從面積來(lái)看，最多的在3500-4500之間（36％）。

6、近年價(jià)格變動(dòng)分析

為了研究近1的價(jià)格變動(dòng)，市場(chǎng)將近1年的市區(qū)主要開(kāi)發(fā)區(qū)域的房?jī)r(jià)變動(dòng)，從中可以看出，通過(guò)對(duì)近年價(jià)格變動(dòng)表的分析，可以得出：市場(chǎng)總體平均價(jià)格從去年同期的3100多，上漲到目前的3900元，同比上漲了20％還要多。價(jià)格變動(dòng)最大有：花園路東段片、洛口片、匡山片等；價(jià)格變動(dòng)最小有：泉城廣場(chǎng)、經(jīng)緯片、開(kāi)元片等

目前，價(jià)格上漲空間較大的為價(jià)格原值較低的區(qū)域和項(xiàng)目（基本是中低檔項(xiàng)目），而原本價(jià)格較高的中高檔項(xiàng)目的漲幅空間就相對(duì)較小，深入分析可以看出：目前的價(jià)格離散性（19%）要比去年同期（26％）減小，出現(xiàn)了較明顯的“價(jià)格同質(zhì)化趨勢(shì)”。

7、市場(chǎng)總體銷售率

我們?yōu)榱朔治鍪袌?chǎng)交易進(jìn)度情況，采用銷售率作為調(diào)查和統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。需要說(shuō)明的是對(duì)于具體項(xiàng)目的銷售率與“銷售速度”不一定一致，但從市場(chǎng)總體來(lái)看，銷售率仍是反應(yīng)銷售進(jìn)度的關(guān)鍵指標(biāo)。

市場(chǎng)上的總體銷售率接近70％，說(shuō)明整體市場(chǎng)銷售良好，很多項(xiàng)目接近銷售的后期。對(duì)比總體竣工率（60%），也可以看出：市場(chǎng)銷售態(tài)勢(shì)良好，已竣工的基本都售磬，接近竣工的銷售情況也都不錯(cuò)。從銷售率分布還可以看出：多數(shù)項(xiàng)目的銷售率集中在60％到100％之間，接近尾房銷售。

8、分檔次銷售率對(duì)比

分檔次銷售率圖如下?？梢钥闯?，仍然是普通商品房的銷售率較高。但高檔的銷售率也相當(dāng)高，這與市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的階段性有關(guān)。

9、分規(guī)模的銷售率對(duì)比

分規(guī)模的銷售率圖如下可以看出：中等規(guī)模樓盤(pán)的銷售率略好于大規(guī)模和小規(guī)模的項(xiàng)目。

二、對(duì)一手市場(chǎng)的相關(guān)分析

1、價(jià)格租售比分析

所謂“租售比”，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值。(根據(jù)專家意見(jiàn),此比例關(guān)系是對(duì)于包括一手房和二手房的所有住宅而言)

一般而言，“租售比”能夠表現(xiàn)出一個(gè)城市居民、從業(yè)人員更真實(shí)、最基本的住房需求，客觀反映當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況。買(mǎi)房可能有投資投機(jī)的成分，租房卻是一種實(shí)實(shí)在在的居住需要。因此，當(dāng)一個(gè)城市的房地產(chǎn)銷售價(jià)格上升幅度過(guò)快或長(zhǎng)時(shí)間居高不下，而當(dāng)?shù)氐姆课葑饨饏s沒(méi)有隨之變動(dòng)、給予房?jī)r(jià)有效支撐，致使“租售比”出現(xiàn)嚴(yán)重的不協(xié)調(diào)時(shí)，就表明該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在價(jià)格虛高、投機(jī)盛行的現(xiàn)象，此時(shí)樓市是非理性的、非健康狀態(tài)的。

根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般規(guī)律，正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，售價(jià)與租金之間存在一個(gè)較為固定的比例關(guān)系。在我國(guó)，租賃市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)的深圳“租售比”是1∶200左右，上海二手房租售價(jià)格比在1∶150~200之間，杭州則達(dá)到了1∶300以上。(根據(jù)專家意見(jiàn),比較健康的比例關(guān)系是1/180左右。)市場(chǎng)部也對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行了初步的調(diào)查，結(jié)果形成了《分區(qū)域租售比表》，從初步調(diào)查的結(jié)果可以計(jì)算：濟(jì)南目前新房的“價(jià)格租售比”約為1/205。因?yàn)檎{(diào)查中采集的是“套內(nèi)建筑面積”，而非“套內(nèi)使用面積”，會(huì)使結(jié)果略偏小，加之測(cè)算口徑不一（正確的租售比應(yīng)包括一、二手商品住宅）