第一篇：淺議房地產(chǎn)企業(yè)融資模式

淺議房地產(chǎn)企業(yè)融資模式

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集型的行業(yè)，開(kāi)發(fā)投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大、收益高等特點(diǎn)使得房地產(chǎn)業(yè)需要的資金量巨大，融資對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的作用尤為突出。因此選擇有效的融資渠道、確定較低風(fēng)險(xiǎn)的融資方式是十分重要的，本文針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀，分析房地產(chǎn)企業(yè)融資模式并提出建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)融資；融資模式；建議

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資概述 房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),流通及消費(fèi)過(guò)程中，通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資,融資及相關(guān)服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱，包括資金的籌集,運(yùn)用和清算。房地產(chǎn)企業(yè)融資，是指發(fā)生在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的，通過(guò)各種信用方式、方法及工具為房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)部門(mén)融通資金的金融行為。包括銀行及其他金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和流通領(lǐng)域提供各種金融服務(wù)，運(yùn)用有效的金融工具，籌集和融通房地產(chǎn)企業(yè)資金，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金的良性循環(huán)，使房地產(chǎn)業(yè)與金融協(xié)調(diào)發(fā)展，從而帶動(dòng)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)由于工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，需要耗費(fèi)的時(shí)時(shí)較長(zhǎng)，加之資金占有和使用量巨大，除非其經(jīng)濟(jì)實(shí)力十分雄厚，否則很難不依靠融資來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況來(lái)看，大多數(shù)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)都需要對(duì)外大量融資，因此，對(duì)于融資渠道的把握對(duì)于企業(yè)整體的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展就顯得尤為重要。

三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式

1、銀行貸款。

銀行貸款融資，是為了完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向銀行申請(qǐng)與取得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款的行為。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資會(huì)來(lái)源主要是國(guó)內(nèi)貸款，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低，不能夠滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大量的資金需要，因此主要依賴銀行貸款，并占房地產(chǎn)融資來(lái)源的50％以上。房地產(chǎn)貸款一般分為三類；信用貸款、擔(dān)保貸款、抵押貸款。在國(guó)家加強(qiáng)行業(yè)調(diào)控和貨幣政策從緊的條件下，銀行貸款的限制增加，融資的門(mén)檻較高，發(fā)展空間較小。并且由于房地產(chǎn)業(yè)融資渠道過(guò)度集中于銀行，銀行信貸政策的每一次變化和調(diào)整必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生巨大的沖擊和影響，十分不利于房地產(chǎn)企業(yè)自身的健康穩(wěn)定發(fā)展。因此企業(yè)要積極拓展新的融資渠道，減少對(duì)銀行貸款的依賴。企業(yè)的規(guī)模對(duì)銀行貸款沒(méi)有明顯的影響，銀行貸款適合各種類型的企業(yè)。

2、股權(quán)融資

上市融資也是房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)重要的融資渠道，債權(quán)融資來(lái)說(shuō)，其屬于主權(quán)融資，可以化解金融風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得永久性資本，并且還可以提升企業(yè)的知名度和可以較為便利的實(shí)現(xiàn)再融資。不過(guò)該種融資方式資金成本較高，公司的控制權(quán)存可能會(huì)被稀釋。股權(quán)融資主要分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資金額比較大，但是上市融資的門(mén)檻高，比如負(fù)債率不能高于70％的規(guī)定使很多企業(yè)達(dá)不到上市要求。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)由于傳統(tǒng)的融資渠道單一，一般負(fù)債率都在75％以上。能夠通過(guò)直接上市獲取資金的企業(yè)數(shù)量很少。間接上市主要是通過(guò)買(mǎi)殼上市，但需要大量現(xiàn)金，并且前提是企業(yè)必須有很好的項(xiàng)目和資產(chǎn)進(jìn)行置換。而擁有大量現(xiàn)金、好的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，都是很多房地產(chǎn)中小企業(yè)不具備的條件。

3、預(yù)收賬款

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款是指開(kāi)發(fā)商按照合同規(guī)定預(yù)先收取購(gòu)房者的定金，以及委托開(kāi)發(fā)建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，按雙方合同規(guī)定預(yù)收委托單位的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金。這是發(fā)展商籌集開(kāi)發(fā)資金的一種重要方式。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，運(yùn)用該種融資方式可以籌集到必要的建設(shè)資金，并且還可以將部分市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)家，雖然在將來(lái)可能會(huì)喪失一些利益，但是相對(duì)于總體利益而言是微不足道的。但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的預(yù)售款主要是購(gòu)房者的按揭貸款，在我國(guó)，按揭購(gòu)房者的比例接近90％，因此該種融資方式所獲得資金間接的來(lái)自于銀行，也使得這種融資方式受到市場(chǎng)和信貸政策影響較大，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整期。

4、．房地產(chǎn)信托。

房地產(chǎn)投資信托，是專門(mén)用于投資房地產(chǎn)，用房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)收益作為回報(bào)，委托信托公司將信托產(chǎn)品銷售給投資者的融資方式。信托計(jì)劃的發(fā)行以200份為限。房地產(chǎn)信托融資的期限一般是2至3年，在大力培植資本市場(chǎng)的情況下，房地產(chǎn)信托的發(fā)展空間較大。融資的額度較大，政策限制較多，只適用于實(shí)力雄厚的大型開(kāi)發(fā)商。

5、．房地產(chǎn)投資基金。

房地產(chǎn)投資基金，是指聚合機(jī)構(gòu)投資者或個(gè)人的資金，由基金公司組建專門(mén)產(chǎn)業(yè)投資基金，間接投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資方式。我國(guó)房地產(chǎn)基金融資才剛剛起步，相關(guān)的產(chǎn)業(yè)投資基金法尚未出臺(tái)，市場(chǎng)上有實(shí)力的基金管理公司和優(yōu)秀的基金經(jīng)理人很少。房地產(chǎn)企業(yè)要大量從房地產(chǎn)基金獲得資金還尚需時(shí)日。房地產(chǎn)基金融資適合大中型房地產(chǎn)企業(yè)。

6、債券融資

房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)利用資本市場(chǎng)直接融資的重要工具，也是房地產(chǎn)資金籌集的一條重要渠道。房地產(chǎn)債券較一般債券收益相對(duì)較高；與股票相比，又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，又具有一定的流動(dòng)性。因此，在國(guó)外成熟的證券市場(chǎng)，企業(yè)債券成為企業(yè)外部融資優(yōu)先考慮的方式，債券融資額往往是股票融資額的3 到10 倍。而我國(guó)房地產(chǎn)債券發(fā)展還處于初級(jí)階段，債券融資額總量方面，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及股票融資額。目前，我國(guó)房地產(chǎn)債券的發(fā)行規(guī)模很小，債券流通市場(chǎng)不健全，債券發(fā)行程序不規(guī)范，債券評(píng)級(jí)的準(zhǔn)確性、可信性還有問(wèn)題。這些都影響了企業(yè)通過(guò)債券融資的規(guī)模。

7、項(xiàng)目融資

項(xiàng)目融資是為一個(gè)特定項(xiàng)目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時(shí)，以該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，以該項(xiàng)目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。其最主僅是依靠項(xiàng)目發(fā)起人的信用保障或資產(chǎn)價(jià)值。貸款銀行主要依靠項(xiàng)目本身的資產(chǎn)和項(xiàng)目未來(lái)的現(xiàn)金流量來(lái)考慮貸款償還保證。因此，項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)及對(duì)

項(xiàng)目融資采取周密的金融安排，并將此項(xiàng)目有利益關(guān)系的各個(gè)方面的承諾和各種形式的保證書(shū)結(jié)合起來(lái)，不使任何一方承擔(dān)項(xiàng)目的全部風(fēng)險(xiǎn)，是項(xiàng)目融資活動(dòng)的重要內(nèi)容。商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)用項(xiàng)目融資的主要運(yùn)作模式是，由投資者共同投資組建一個(gè)項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義建設(shè)、擁有、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和安排有限追索融資。

8、海個(gè)基金

目前外資地產(chǎn)基金進(jìn)入我國(guó)市場(chǎng)一般有兩種方式：一是申請(qǐng)中國(guó)政府特別批準(zhǔn)運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目或是購(gòu)買(mǎi)不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過(guò)回購(gòu)房、買(mǎi)斷、租約等直接或迂回的方式實(shí)現(xiàn)資金合法流通和回收。海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道在成本高。

9、．合作開(kāi)發(fā)。

目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地需求完全實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)化公開(kāi)供給，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，地價(jià)不斷攀升，開(kāi)發(fā)商為取得土地的投資不斷增加，靠單個(gè)開(kāi)發(fā)商很難獲得體量大、效益好的資源。因此可以發(fā)揮開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目運(yùn)作能力，促使有土地缺資金的開(kāi)發(fā)商與有資金難以取得土地的開(kāi)發(fā)商的合作，實(shí)現(xiàn)合作開(kāi)發(fā)的融資方式。

10、夾層融資。

夾層融資是一種無(wú)擔(dān)保的、附帶有對(duì)被投資企業(yè)權(quán)益認(rèn)購(gòu)權(quán)的長(zhǎng)期債務(wù)。夾層投資傳統(tǒng)創(chuàng)業(yè)投資的演進(jìn)和擴(kuò)展，可以采取次級(jí)貸款、可轉(zhuǎn)換票據(jù)或優(yōu)先股的形式。夾層融資的期限較長(zhǎng)，一般為5至7年，融資成本介于優(yōu)先債務(wù)和股權(quán)融資之間，對(duì)公司的控制和限制較少，可操作性強(qiáng)，融資規(guī)模一般，適用于中小型房地產(chǎn)企業(yè)。

11、私募股權(quán)融資。

私募股權(quán)融資的融資期限較長(zhǎng)，融資的規(guī)模一般較大，投資者要求的高回報(bào)導(dǎo)致融資的成本很高。融資政策不是很完善，融資的門(mén)檻較高，但發(fā)展的空間較大，適合于大型知名房地產(chǎn)企業(yè)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)融資中所存在的問(wèn)題

近年來(lái)，雖然我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道不斷多樣化，企業(yè)整體融資能力有所增強(qiáng)，但是在實(shí)踐中還存在一定的問(wèn)題有待改進(jìn)和完善。目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的投資渠道整體來(lái)看還較為單一，過(guò)度依賴銀行貸款的情況依然廣泛存在，加這上些地方市場(chǎng)監(jiān)管不利，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴(kuò)張，長(zhǎng)此以往，將對(duì)整個(gè)金融體系的穩(wěn)定性構(gòu)成巨大的威脅。

五、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)融資的建議

1、建立多層次房地產(chǎn)融資體系，拓展多元化融資渠道

房地產(chǎn)債券、房產(chǎn)信托和基金發(fā)育不良對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)融資貢獻(xiàn)有限，股權(quán)融資門(mén)檻相對(duì)較高，中小企業(yè)很難達(dá)到要求通過(guò)上市融資。因此，建立多層次的融資體系，為不同類型企業(yè)提供不同的融資場(chǎng)所，才能真正減少對(duì)銀行貸款的信賴。同時(shí)，企業(yè)要加強(qiáng)自身的實(shí)力，加強(qiáng)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，與國(guó)際接軌，大力采用金融創(chuàng)新融資方式，使用新的融資工具，拓展新的融資渠道。

2、完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)，建立合理的融資機(jī)制，減少盲目融資現(xiàn)象

在房地產(chǎn)融資多樣化的過(guò)程中，新出現(xiàn)的很多融資工具，如果沒(méi)有相應(yīng)的制度進(jìn)行規(guī)范，就難免陷入混亂局面，因此，必有建立和完善相應(yīng)的法律體系，對(duì)新型融資工具的組織形式、資產(chǎn)組合、流通邊轉(zhuǎn)讓、收益來(lái)源和分配等，作出嚴(yán)格規(guī)范。

六、結(jié)語(yǔ) 綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道比較單一，信托、債券、基金、股票等融資渠道獲取資金的量有限，尚未形成多元化融資體系。只有建立與發(fā)展多元化的融資體系，綜合運(yùn)用多元化的融資渠道，建立完善合理的融資機(jī)制，房地產(chǎn)企業(yè)才能以最有利的方式、最低的成本籌集到資金，使房地產(chǎn)企業(yè)更好、更快地持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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第二篇：房地產(chǎn)企業(yè)融資模式

房地產(chǎn)企業(yè)融資模式

資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生命線，大多數(shù)小型房地產(chǎn)商的主要管理活動(dòng)是圍繞著融資進(jìn)行的。總體來(lái)說(shuō)，有以下幾種融資模式：

1.自有資金+銀行貸款

?傳統(tǒng)融資方式，被普遍采用，但中小型企業(yè)很難得到銀行貸款。

?融資成本最低，應(yīng)優(yōu)先使用。

?2.自有資金+信托計(jì)劃

?新興融資方式，目前限于短期融資，對(duì)長(zhǎng)期的、大規(guī)模的項(xiàng)目作用有限。

?融資成本比銀行貸款高。

?3.自有資金+股權(quán)融資

?傳統(tǒng)融資方式，目前引進(jìn)外企的比例較高。

?融資成本比銀行貸款高。

?4.自有資金+投資基金

?新興融資方式，規(guī)模很小，而且相關(guān)法律不健全。

?融資成本最高。

來(lái)自房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng),地址：http:///viewthread.php?tid=6290

融資流程介紹

一、貸款種類：信用貸款、擔(dān)保貸款和票據(jù)貼現(xiàn)

1、信用貸款：系指以借款人的信譽(yù)發(fā)放的貸款。

2、擔(dān)保貸款：系指保證貸款、抵押貸款、質(zhì)押貸款。

保證貸款，系指按《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定的保證方式以第三人承諾在借款人不能償還貸款時(shí)．按約定承擔(dān)一般保證責(zé)任或者連帶責(zé)任而發(fā)放的貸款。

抵押貸款，系指按《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定的抵押方式以借款人或第三人的財(cái)產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。－主要指不動(dòng)產(chǎn)（房屋、設(shè)備、土地等）和特別動(dòng)產(chǎn)（車）

質(zhì)押貸款，系指按《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定的質(zhì)押方式以借款人或第三人的動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利作為質(zhì)物發(fā)放的貸款。－動(dòng)產(chǎn)（比如存貨）

3、票據(jù)貼現(xiàn)：系指貸款人以購(gòu)買(mǎi)借款人未到期商業(yè)票據(jù)的方式發(fā)放的貸款。

另外：按照期限可分為：短期貸款（1年以內(nèi)，含1年）、中期貸款（1年以上（不含1年）5年以下（含5年））和長(zhǎng)期貸款（5年以上）

目前企業(yè)尤其是民營(yíng)企業(yè)融資主要集中在擔(dān)保貸款和票據(jù)貼現(xiàn)，擔(dān)保貸款期限多為1年以下，又多以抵押和質(zhì)押風(fēng)險(xiǎn)最小，也是銀行最最喜歡操作方式。票據(jù)貼現(xiàn)由于存在大量非真實(shí)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，國(guó)家對(duì)此要求非常嚴(yán)格，要求提供的發(fā)票原件。

（抵押，就是債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移法律規(guī)定的可做抵押的財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法就抵押物賣(mài)得價(jià)金優(yōu)先受償。

質(zhì)押，就是債務(wù)人或第三人將其動(dòng)產(chǎn)移交債權(quán)人占有，將該動(dòng)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法就該動(dòng)產(chǎn)賣(mài)得價(jià)金優(yōu)先受償。

抵押與質(zhì)押的區(qū)別在于：1.抵押的標(biāo)的物通常為不動(dòng)產(chǎn)、特別動(dòng)產(chǎn)（車、船等）；質(zhì)押則多以動(dòng)產(chǎn)為主或者股權(quán)。2.抵押和股權(quán)質(zhì)押要登記才生效，質(zhì)押則只需占有就可以（指動(dòng)產(chǎn)）。

3.抵押只有單純的擔(dān)保效力，而質(zhì)押中質(zhì)權(quán)人既支配質(zhì)物，又能體現(xiàn)留置效力。4.抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)主要通過(guò)向法院申請(qǐng)拍賣(mài)，而質(zhì)押則多直接變賣(mài)。）

二、貸款流程

1、辦理貸款卡：

（1）、貸款卡是中國(guó)人民銀行發(fā)給注冊(cè)地借款人的磁卡條，是借款人憑以向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理信貸業(yè)務(wù)的資格證明。貸款卡記錄了貸款卡編碼及密碼，是商業(yè)銀行登錄“銀行信貸登記咨詢系統(tǒng)”查詢客戶資信信息的憑證，取得貸款卡并不意味客戶能馬上獲得銀行貸款，關(guān)鍵看企業(yè)的資信狀況是否滿足貸款銀行的要求。

（2）、辦卡對(duì)象：具有主管工商行政管理局核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的企業(yè)（單位）法人及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者；以個(gè)人名義申請(qǐng)貸款卡不須辦理貸款卡，但個(gè)人為企業(yè)（單位）法人或個(gè)體經(jīng)營(yíng)者擔(dān)保貸款的情況除外。

（3）、貸款卡辦理處于每年3月至6月15日對(duì)貸款卡年審，當(dāng)年辦理的貸款卡不用年審。企業(yè)申請(qǐng)所需材料:

①《貸款卡申請(qǐng)書(shū)》；

②《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》（非法人企業(yè)為《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，事業(yè)單位為《事業(yè)法人登記證》正本復(fù)印件及副本原件（其他借款人為上級(jí)批文復(fù)印件）；

③《中華人民共和國(guó)組織機(jī)構(gòu)代碼證》原件及復(fù)印件；

④企業(yè)的《注冊(cè)資產(chǎn)驗(yàn)資報(bào)告》原件和復(fù)印件；領(lǐng)卡前一個(gè)月的資產(chǎn)負(fù)債表和上決算報(bào)表；

⑤法定代表人（或法定代表人授權(quán)的代理人、負(fù)責(zé)人）證及有效證件（身份證）原件及復(fù)印件；

審

核

①提交資料真實(shí)、完整性；②證、照、表相符；

③主要財(cái)務(wù)指標(biāo)平衡關(guān)系表

發(fā)

卡

上機(jī)登錄企業(yè)概況后發(fā)卡；

年

審

所需材料：

①《貸款卡年審報(bào)告書(shū)》；

②經(jīng)工商部門(mén)年檢后的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》原件及復(fù)印件；

③《中華人民共和國(guó)組織機(jī)構(gòu)代碼證》復(fù)印件；

④上會(huì)計(jì)決算報(bào)表；

⑤需變更企業(yè)要素的請(qǐng)攜帶變更后的相關(guān)資料原件及復(fù)印件；

⑥法定代表人身份證及法人代表證復(fù)印件。

2、貸款申請(qǐng)：

借款人需要貸款，應(yīng)當(dāng)向主辦銀行或者其他銀行的經(jīng)辦機(jī)構(gòu)直接申請(qǐng)。借款人應(yīng)當(dāng)填寫(xiě)包括借款金額、借款用途、償還能力及還款方式等主要內(nèi)容的《借款申請(qǐng)書(shū)》。同時(shí)須按要求提供借款人相關(guān)資料。

3、對(duì)借款人的信用等級(jí)評(píng)估：

應(yīng)當(dāng)根據(jù)借款人的領(lǐng)導(dǎo)者素質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、資金結(jié)構(gòu)、履約情況、經(jīng)營(yíng)效益和發(fā)展前景等因素，評(píng)定借款人的信用等級(jí)。評(píng)級(jí)可由貸款人獨(dú)立進(jìn)行，內(nèi)部掌握，也可由有權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。信用等級(jí)的評(píng)定涉及到授信和貸款的額度，所以非常重要。財(cái)務(wù)報(bào)表要求經(jīng)審計(jì)的。每個(gè)銀行對(duì)評(píng)級(jí)的等級(jí)所達(dá)到的額度要求并不一樣。

4、授信：

銀行授信額度即為簡(jiǎn)化銀行信貸審批流程，經(jīng)企業(yè)申請(qǐng)，銀行審核后給予企業(yè)的一定金額及期限內(nèi)，向借款人發(fā)放的可循環(huán)使用的授信。簡(jiǎn)單地說(shuō),就是銀行能貸給你最高多少的錢(qián)。是和信用評(píng)級(jí)聯(lián)系在一起的。其特點(diǎn)是：

（1）、一次授信，循環(huán)使用，隨用隨還。一次授信后，在約定的時(shí)間和額度內(nèi)隨借隨用隨還；

（2）、憑證貸款，手續(xù)簡(jiǎn)便。借款人依據(jù)授信合同辦理授信業(yè)務(wù)，銀行不再重新進(jìn)行授信調(diào)查、審批；

（3）、如果為綜合授信額度，借款人除了可以獲得貸款外，還可辦理授信合同規(guī)定的開(kāi)立承兌匯票、國(guó)際結(jié)算融資等業(yè)務(wù)。

所須提供資料：借款人和擔(dān)保人的基本資料（營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織代碼證書(shū)、稅務(wù)登記證、法人證明及身份證等）；三年的財(cái)務(wù)報(bào)表（最好經(jīng)審計(jì)的），未滿三年的提供自開(kāi)業(yè)至今的財(cái)務(wù)報(bào)表；抵押和質(zhì)押相關(guān)材料；借款人和擔(dān)保人企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況介紹；章程以及根據(jù)企業(yè)章程需要提供的董事會(huì)或股東會(huì)決議；銀行需要的其他材料。

5、部門(mén)審批流程

首先由業(yè)務(wù)部門(mén)或客戶部門(mén)進(jìn)行資料收集，并編寫(xiě)評(píng)審報(bào)告，通過(guò)后報(bào)到貸審部門(mén)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)審，最后上貸審會(huì)進(jìn)行最終確定。每個(gè)銀行根據(jù)權(quán)限不同，報(bào)到省行審批或總行備案。貸審會(huì)主要由行長(zhǎng)、副行長(zhǎng)和部門(mén)負(fù)責(zé)人參加，并實(shí)行投票表決，具體票數(shù)通過(guò)率每家銀行規(guī)定不一樣。貸審會(huì)集中舉行，同時(shí)審理多家借款企業(yè)授信。

6、簽定借款合同或授信合同，簽定保證合同。

三、簽發(fā)銀行承兌匯票和貼現(xiàn)

1、簽發(fā)銀行承兌匯票

定義：銀行承兌匯票是指由承兌申請(qǐng)人簽發(fā)的，并由承兌申請(qǐng)人向開(kāi)戶銀行申請(qǐng)，經(jīng)銀行審查同意承兌，持票人在匯票到期日或到期日前幾天向委托付款人提示付款的票據(jù)。付款期限最長(zhǎng)可達(dá)6個(gè)月；提示付款期自匯票到期日起10日。

功能：

用于真實(shí)商品交易后的債權(quán)債務(wù)結(jié)算；票據(jù)持有人在匯票到期日前若急需資金可以向開(kāi)戶銀行或票據(jù)中心申請(qǐng)貼現(xiàn)；銀行承兌匯票在到期日前可以背書(shū)轉(zhuǎn)讓。

如何辦理：

（1）、提交書(shū)面申請(qǐng)，包括提交《開(kāi)具銀行承兌匯票申請(qǐng)表》、《開(kāi)具銀行承兌匯票申請(qǐng)書(shū)》、經(jīng)濟(jì)合同及企業(yè)近期的財(cái)務(wù)報(bào)表；

（2）、銀行與申請(qǐng)人及擔(dān)保人簽訂擔(dān)保合同；

（3）、申請(qǐng)人向銀行繳存保證金（20%以上）；

（4）、銀行向申請(qǐng)人簽發(fā)銀行承兌匯票，并由申請(qǐng)人簽章。

常見(jiàn)問(wèn)題解答：

（1）．開(kāi)立銀行承兌匯票需要繳存多少比例的保證金？

申請(qǐng)人需要繳存不低于銀行承兌匯票金額20％的保證金。

（2）．對(duì)銀行承兌匯票單筆金額有何限制？

銀行承兌匯票單筆最高金額不能超過(guò)1000萬(wàn)元。

（3）．開(kāi)立銀行承兌匯票時(shí)，不同的擔(dān)保方式需要簽訂哪些相關(guān)擔(dān)保合同？

開(kāi)立銀行承兌匯票時(shí)，申請(qǐng)人要與銀行及擔(dān)保人簽訂《銀行承兌匯票契約》，若承兌采取保證方式的，還要簽訂《銀行承兌匯票保證擔(dān)保合同》，若承兌采取抵（質(zhì)）押擔(dān)保方式的，則要簽訂《銀行承兌匯票抵（質(zhì)）押擔(dān)保合同》。

2、貼現(xiàn)

定義：

銀行承兌匯票貼現(xiàn)是指銀行承兌匯票的持票人在票據(jù)到期日前，貼付一定利息將票據(jù)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給金融機(jī)構(gòu)而取得資金的票據(jù)行為,是金融機(jī)構(gòu)向持票人融通資金的一種方式。產(chǎn)品特點(diǎn)：

能滿足客戶持有的商業(yè)匯票快速變現(xiàn)的需求；手續(xù)方便，融資成本低。

如何辦理：

1．提交書(shū)面申請(qǐng)書(shū)，即《匯票貼現(xiàn)申請(qǐng)書(shū)》

2．提供以下資料：

（1）經(jīng)年檢的營(yíng)業(yè)執(zhí)照或事業(yè)單位法人證書(shū)、組織機(jī)構(gòu)代碼證、貸款卡原件

（2）尚未到期且要式完整的銀行承兌匯票

（3）交易雙方簽訂的真實(shí)、合法的商品或勞務(wù)交易合同原件，或其他能夠證實(shí)商品或勞務(wù)交易關(guān)系真實(shí)性的書(shū)面證明

（4）與出票人（或直接前手）之間的增值稅發(fā)票原件或復(fù)印件

（5）貼現(xiàn)行要求提交的其他資料

常見(jiàn)問(wèn)題解答：

1．對(duì)貼現(xiàn)的票據(jù)有何要求？

要求貼現(xiàn)的銀行承兌匯票的交易合同必須是合法且要素齊全，即貼現(xiàn)的銀行承兌匯票必須符合《票據(jù)法》，符合制度規(guī)定的銀行承兌匯票的出票、背書(shū)、承兌的條款要求。

2．對(duì)貼現(xiàn)的期限有何規(guī)定？

貼現(xiàn)的期限從貼現(xiàn)之日起至匯票到期日止，最長(zhǎng)不超過(guò)6個(gè)月。

四、銀行貸款關(guān)注的財(cái)務(wù)指標(biāo)

企業(yè)還要把握好以下12個(gè)指標(biāo)：

財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)：

1、凈資產(chǎn)與年未貸款余額比率。必須大于100%（房地產(chǎn)企業(yè)可大于80%）。

2、資產(chǎn)負(fù)債率。必須小于70%，最好低于55%。

償債能力：

3、流動(dòng)比率。一般情況下，該指標(biāo)越大，表明企業(yè)短期償債能力越強(qiáng)，通常該指標(biāo)在150%~200%較好。

4、速動(dòng)比率。一般情況下，該指標(biāo)越大，表明企業(yè)短期償債能力越強(qiáng)，通常該指標(biāo)在100%左右較好，對(duì)中小企業(yè)適當(dāng)放寬，也應(yīng)大于80%。

5、擔(dān)保比例。企業(yè)應(yīng)該把有損失的風(fēng)險(xiǎn)下降到最低點(diǎn)。一般講，比例小于0.5為好?，F(xiàn)金流量：

6、企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流應(yīng)為正值，其銷售收入現(xiàn)金回籠應(yīng)在85~95%以上。

7、企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中支付采購(gòu)商品，勞務(wù)的現(xiàn)金支付率應(yīng)在85~95%以上。經(jīng)營(yíng)能力：

8、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率。一般講，如果主營(yíng)業(yè)務(wù)收入每年增長(zhǎng)率不小于8%，說(shuō)明該企業(yè)的主業(yè)正處于成長(zhǎng)期。如果該比率低于-5%，說(shuō)明該產(chǎn)品將進(jìn)入生命末期了。

9、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度。一般企業(yè)應(yīng)大于六次。一般講企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度越高，企業(yè)應(yīng)收賬款平均收款期越短，資金回籠的速度也就越快。

10、存貸周轉(zhuǎn)速度，一般中小企業(yè)應(yīng)大于五次。存貨周轉(zhuǎn)速度越快，存貨占用水平越低，流動(dòng)性越強(qiáng)。

經(jīng)營(yíng)效益：

11、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率，該指標(biāo)表示全年?duì)I業(yè)收入的盈利水平，反映企業(yè)的綜合獲利能力。一般來(lái)講，該指標(biāo)應(yīng)大于8%，當(dāng)然指標(biāo)值越大，表明企業(yè)綜合獲利能力越強(qiáng)。

12、凈資產(chǎn)收益率，目前對(duì)中小企業(yè)來(lái)講應(yīng)大于 5%。一般情況下，該指標(biāo)值越高說(shuō)明投資帶來(lái)的回報(bào)越高，股東們收益水平也就越高。

附董事會(huì)決議樣本

來(lái)自房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng),地址：http:///viewthread.php?tid=8165

第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)融資計(jì)劃書(shū)

貸款計(jì)劃書(shū)

一、公司介紹

1、說(shuō)明

年月日“公司” 已在工商局注冊(cè)為“公司”。以下內(nèi)容公司名稱公司。

2、公司簡(jiǎn)介公司成立于年，公司經(jīng)營(yíng)地址，注冊(cè)資本金為萬(wàn)元，主營(yíng)項(xiàng)目：。

二、貸款計(jì)劃

1、貸款用途：本公司欲將地塊作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，向已經(jīng)向當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門(mén)申請(qǐng)通過(guò)并審批取得（五證）：。

2、實(shí)物抵押：本公司（或本人）欲將XXXX宗地塊，及等實(shí)物作為抵押進(jìn)行貸款，以上實(shí)物市場(chǎng)預(yù)估價(jià)值人民幣元，預(yù)申請(qǐng)貸款人民幣元。

三、貸款投資項(xiàng)目分析

1、項(xiàng)目的基本情況（介紹）

2、項(xiàng)目來(lái)歷

本項(xiàng)目是在年月日以的方式獲得土地的開(kāi)發(fā)使用權(quán)。土地現(xiàn)狀已平整，沒(méi)有遺留問(wèn)題。

3、證件狀況文件

目前本項(xiàng)目已有證書(shū)為：土地證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證，具體見(jiàn)附件。

4、資金投入

項(xiàng)目總投資人民幣款萬(wàn)元。本項(xiàng)目計(jì)劃在年月日開(kāi)始銷售，預(yù)計(jì)第一期銷售住

宅均價(jià)在元/㎡，投入銷售在平方米，一期在個(gè)月銷售回款在萬(wàn)元左右；整個(gè)項(xiàng)目的銷售在個(gè)月之內(nèi)，預(yù)計(jì)總銷售收入在億元左右。

5、建造的過(guò)程和保證

本項(xiàng)目由建設(shè)有限公司總承包，按市優(yōu)標(biāo)化工程進(jìn)行施工，主要做到確保工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、安全文明三個(gè)方面。

四、財(cái)務(wù)計(jì)劃

1、銷售收入估算：根據(jù)我們對(duì)項(xiàng)目附近目前房地產(chǎn)銷售價(jià)格的調(diào)查，我們對(duì)項(xiàng)目的銷售進(jìn)行估算。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及目前預(yù)售情況，住宅按元/平方米進(jìn)行測(cè)算；商業(yè)用房按元/平方米，地下停車位按元/個(gè)。

計(jì)算后項(xiàng)目的總銷售收入約為人民幣億元，其售價(jià)情況如下表：

銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表

輔助報(bào)表

1單位：萬(wàn)元

2、成本費(fèi)用

項(xiàng)目成本費(fèi)用主要包括經(jīng)營(yíng)成本、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、修理費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金及附加等構(gòu)成：

⑴、經(jīng)營(yíng)成本：經(jīng)營(yíng)成本為開(kāi)發(fā)建設(shè)投資按銷售比例（竣工進(jìn)度比例）進(jìn)行

結(jié)轉(zhuǎn)，總成本為萬(wàn)元，各期分別為萬(wàn)元、萬(wàn)元、萬(wàn)元；

經(jīng)營(yíng)成本估算表

⑵、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為建設(shè)及運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的管理費(fèi)用等開(kāi)支，按銷售收入的10%計(jì)提，各期分別為：

⑶、修理費(fèi)用：修理費(fèi)用為日常工器具的修理開(kāi)支，按每期10萬(wàn)元估算； ⑷、經(jīng)營(yíng)稅金及附加：經(jīng)營(yíng)稅金及附加按各期銷售收入計(jì)提5%的營(yíng)業(yè)稅，按營(yíng)業(yè)稅的5%及3%的比例計(jì)提城建稅及教育費(fèi)附加，各期分別為萬(wàn)元、萬(wàn)元、萬(wàn)元；

⑸、土地增值稅：土地增值稅（住宅）1%--預(yù)征率，（店面）

5%--預(yù)征率。各期分別為萬(wàn)元、萬(wàn)元、萬(wàn)元。

3、利潤(rùn)估算

根據(jù)測(cè)算的銷售收入和成本費(fèi)用，項(xiàng)目稅前總利潤(rùn)為人民幣4528.41萬(wàn)元，稅后總利潤(rùn)為人民幣萬(wàn)元，詳見(jiàn)下表：

損益表

單位：萬(wàn)元

損益表

本項(xiàng)目投資收益率為%、投資利稅率為%，經(jīng)濟(jì)效益較好；項(xiàng)目稅后內(nèi)部收益率%，超過(guò)社會(huì)平均利潤(rùn)率%，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)；項(xiàng)目年交所得稅萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)稅金及附加萬(wàn)元，土地增值稅萬(wàn)元。由于均為地方稅。因此項(xiàng)目可為地方創(chuàng)造萬(wàn)元的財(cái)政收入。

通過(guò)以上經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益或費(fèi)用效果的相關(guān)指標(biāo)分析，本項(xiàng)目從社會(huì)資源優(yōu)化配置的角度來(lái)看是合理、可行的。

五、還款計(jì)劃

1、用款期限：

2、還款計(jì)劃：

有限公司年月日

第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃

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3房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃

全面講解房地產(chǎn)企業(yè)融資的各種實(shí)踐方法和渠道，包括36種主要融資渠道，200種主要融資方法。

一、企業(yè)內(nèi)部融資

第一種渠道 內(nèi)部管理融資

1、留存利潤(rùn)融資

2、盤(pán)活存量融資 ……

案例:萬(wàn)樂(lè)電器1億

案例:產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán) 融資節(jié)稅800萬(wàn)

第三種渠道 商品購(gòu)銷融資

預(yù)收貨款融資……

案例:順馳快速制勝之道

第四種渠道 商業(yè)票據(jù)融資

商業(yè)承兌匯票

第五種渠道 經(jīng)營(yíng)融資

會(huì)員卡融資

促銷融資

二、民間融資

第六種渠道 直接融資

個(gè)人借貸融資

企業(yè)拆借融資 ……

案例:粵東自來(lái)水廠項(xiàng)目

三、典當(dāng)

第八種渠道 典當(dāng)融資

（二）動(dòng)產(chǎn)典當(dāng)

金銀首飾典當(dāng)融資

機(jī)動(dòng)車輛典當(dāng)融資 ……

（三）財(cái)產(chǎn)權(quán)典當(dāng)融資

資料：典當(dāng)行情

四、國(guó)內(nèi)銀行

第九種渠道 信用貸款

信用貸款

第十種渠道 保證貸款

資料：銀行手續(xù)及評(píng)估指標(biāo)解密

第十一種渠道 不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款

房地產(chǎn)抵押貸款

土地使用權(quán)抵押貸款

第十二種渠道 動(dòng)產(chǎn)抵質(zhì)押貸款

設(shè)備抵押融資

動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押融資 ……

第十三種渠道 權(quán)利質(zhì)押貸款

案例:物流銀行七步法

第十四種渠道 票據(jù)貼現(xiàn)貸款

商業(yè)票據(jù)貼現(xiàn)貸款

買(mǎi)方或協(xié)議付息票據(jù)貼現(xiàn)貸款 ……

案例:思路決定出路

案例:猛龍過(guò)江震京津

案例:產(chǎn)權(quán)式公寓模式

五、國(guó)外銀行

第十六種渠道 國(guó)外銀行融資

外資在華銀行貸款

國(guó)際商業(yè)銀行貸款 ……

六、國(guó)際貿(mào)易

第十七種渠道 國(guó)際貿(mào)易融資

（一）出口商短期融資

進(jìn)口商預(yù)付款

無(wú)抵押品貸款 ……

（二）進(jìn)口商短期融資

公司信貸 銀行直接融資 ……

（四）離岸銀行

境外資產(chǎn)為境內(nèi)融資擔(dān)保

境內(nèi)資產(chǎn)為境外融資擔(dān)保

第十八種渠道 補(bǔ)償貿(mào)易融資

直接補(bǔ)償

間接補(bǔ)償 ……

案例:空手套白狼

七、租賃融資

第二十種渠道 融資租賃

簡(jiǎn)單融資租賃……

案例:廣華出租車項(xiàng)目

BOT(BLT、BTO、BCC、BOO、BOOT、BT)ABS ……

案例:歐洲迪斯尼樂(lè)園項(xiàng)目

八、投資銀行

第二十二種渠道 投資銀行融資

投資銀行 ……

案例:蒙牛騰飛

九、風(fēng)險(xiǎn)投資

第二十三種渠道 風(fēng)險(xiǎn)投資

風(fēng)險(xiǎn)投資公司

科技風(fēng)險(xiǎn)投資基金

資料:風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)

第二十四種渠道 投資基金

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金……

證券投資基金

第二十五種 資產(chǎn)證券化融資

（房地產(chǎn)）資產(chǎn)證券化

抵押貸款證券化 ……

案例:奧運(yùn)3000億融資

第二十六種渠道 資金信托

貸款信托

股權(quán)投資信托 ……

案例:……

可轉(zhuǎn)換債券 ……

第二十九種渠道 國(guó)外債券

外國(guó)債券

歐洲債券 ……

十、非上市股權(quán)融資

第三十種渠道 股權(quán)融資

（一）股權(quán)經(jīng)營(yíng)合作融資

合作經(jīng)營(yíng)融資

表外合資經(jīng)營(yíng) ……

（二）內(nèi)部股權(quán)融資

股東增資擴(kuò)股融資

股權(quán)轉(zhuǎn)讓融資

案例:……

十一、國(guó)內(nèi)股票市場(chǎng)

第三十一種渠道 國(guó)內(nèi)股票市場(chǎng)

國(guó)內(nèi)主板市場(chǎng)

國(guó)內(nèi)中小企業(yè)板 ……

國(guó)內(nèi)三板市場(chǎng) ……

第三十二種渠道 香港股票市場(chǎng)

香港主板市場(chǎng)

香港創(chuàng)業(yè)板市場(chǎng) ……

十二、國(guó)外股票市場(chǎng)

第三十三種渠道 美國(guó)股票市場(chǎng)

AMEX

NASDAQ ……

第三十四種渠道 其他國(guó)家股票市場(chǎng)

新加坡股票市場(chǎng)

德國(guó)新市場(chǎng) ……

十三、政府渠道

案例:出口信用保險(xiǎn)

第三十六種渠道 創(chuàng)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)基（資）金

技術(shù)創(chuàng)新基金

國(guó)際市場(chǎng)開(kāi)拓資金

案例:粵府11大資金助民企

案例:為理想 蛇吞象

——如何收購(gòu)發(fā)展銀行

注: 更多創(chuàng)新渠道方法內(nèi)容見(jiàn)課堂講義.策劃決定思路，有思路就必有出路！

第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)融資論文

房地產(chǎn)企業(yè)融資論文該怎么寫(xiě)？為大家整理了房地產(chǎn)企業(yè)融資論文，希望對(duì)大家有幫助。

1.融資的現(xiàn)狀分析

廣州華南商貿(mào)職業(yè)學(xué)院曾小燕《解析民間金融現(xiàn)狀問(wèn)題及應(yīng)對(duì)策略》指出我國(guó)民間融資活躍，主要方式仍為直接借貸，借貸利率總體上揚(yáng)；從人民銀行民間借貸樣本監(jiān)測(cè)中，能看到中小企業(yè)民間借貸規(guī)模呈加快增長(zhǎng)趨勢(shì)，借貸利率明顯高于正規(guī)金融貸款利率。目前我國(guó)民間金融的形式既有民間借貸、合會(huì)、私人錢(qián)莊和典當(dāng)行等傳統(tǒng)的民間金融形式，也出現(xiàn)了一些具有新時(shí)代特征的民間金融機(jī)構(gòu)如農(nóng)村合作基金會(huì)、農(nóng)村互助儲(chǔ)金會(huì)等。東北農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院侯陽(yáng)在《我國(guó)中小企業(yè)融資難的問(wèn)題及對(duì)策分析》中指出我國(guó)中小企業(yè)融資規(guī)模較小、融資渠道較窄、融資成本較高等方面的問(wèn)題。據(jù)其調(diào)查顯示，約有一半以上的中小企業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為融資難是企業(yè)發(fā)展中遇到的主要障礙,而中西部地區(qū)中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)者選擇“融資困難”的比重更是高達(dá)八成。因此融資難是制約我國(guó)中小企業(yè)發(fā)展的主要矛盾。由于中小企業(yè)具有投資少、發(fā)展快，就業(yè)面廣，能較好適應(yīng)社會(huì)的需求，中小企業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。但中小企業(yè)大多是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)體，資產(chǎn)值不高，管理機(jī)制不太規(guī)范，中小企業(yè)融資直接受制于整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境。

2.我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

目前，中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道問(wèn)題成因復(fù)雜，如果只從單方面分析中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的問(wèn)題是不可能的，必須結(jié)合實(shí)際情況，才能更好地找到解決中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道不暢的問(wèn)題。

2.1企業(yè)本身的原因

由于中小企業(yè)大多采用資本密集型的經(jīng)營(yíng)模式，員工素質(zhì)普遍不高，國(guó)內(nèi)中小企業(yè)由于企業(yè)資金有限不得不減少人員編制，致使許多優(yōu)秀人才流失，從而使企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力大大減弱。多數(shù)中小企業(yè)由于規(guī)模原因，僅有簡(jiǎn)陋的廠房和廉價(jià)的設(shè)備，缺乏融資必要數(shù)量的不動(dòng)產(chǎn),企業(yè)無(wú)法得到其想要的人才，從而導(dǎo)致技術(shù)水平不高，缺乏創(chuàng)新能力,導(dǎo)致在市場(chǎng)遇到大的波動(dòng)時(shí)無(wú)法抗御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

2.3融資力度不夠

目前，專為中小房地產(chǎn)企業(yè)提供信用擔(dān)保的擔(dān)保體系才剛剛起步,我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)的外源融資主要還是依靠間接融資。對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，取得銀行貸款難。效益一般的企業(yè)銀行又不允許其作擔(dān)保人，效益好的企業(yè)不愿意給其他企業(yè)作擔(dān)保，而中小房地產(chǎn)企業(yè)相互之間的擔(dān)保常常變得有名無(wú)實(shí)；缺少適合中小企業(yè)的信貸管理辦法，從而造成金融機(jī)構(gòu)服務(wù)于中小企業(yè)時(shí)審批復(fù)雜、對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度被削弱的現(xiàn)象。

2.4缺乏完善的法律、法規(guī)保障

目前，中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的相關(guān)法律法規(guī)很不健全，限制了中小企業(yè)的融資，各種所有制的中小企業(yè)法律地位相當(dāng)不平等，對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)資信評(píng)級(jí)體系還未完全建立起來(lái)，缺乏專業(yè)權(quán)威的社會(huì)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，中小房地產(chǎn)企業(yè)的潛在投資者將面臨極高的投資風(fēng)險(xiǎn)，信用擔(dān)保市場(chǎng)運(yùn)作秩序混亂，支持中小金融機(jī)構(gòu)發(fā)展的法律制度缺乏。

3.提高我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資能力的對(duì)策

根據(jù)上述我國(guó)中小企業(yè)問(wèn)題和成因的探索，為了更好地如何改善融資難問(wèn)題、拓寬其融資渠道，從而加快企業(yè)的發(fā)展,促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

3.1加大政府支持力度

今后，我國(guó)政府要盡快健全中小房地產(chǎn)企業(yè)法律體系，制定相關(guān)法律法規(guī)來(lái)提高中小房地產(chǎn)企業(yè)的地位。加大政府支持力度，根據(jù)各地的具體情況多樣化實(shí)施扶持政策。如2009年7月20日由中國(guó)人民銀行征信中心根據(jù)租賃業(yè)界要求上線運(yùn)行的融資租賃系統(tǒng)，上線一年來(lái)，承租人為中小企業(yè)的登記有3000筆，約占總登記量的1/3，依據(jù)初始登記中選填的租金金額，可估算承租人為中小企業(yè)的租金金額累計(jì)約為244億人民幣，約占所有融資租賃合同累計(jì)金額的55%。

3.2加強(qiáng)內(nèi)部管理，建立健全財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度

中小房地產(chǎn)企業(yè)一方面可通過(guò)組織員工進(jìn)行培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，培養(yǎng)核心人才，提高總體素質(zhì)，形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)企業(yè)的向心力，從而提高企業(yè)隊(duì)伍的整體水平，塑造良好企業(yè)形象。建立健全財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度。確定合理的籌資渠道和方式，做好籌資、投資等理財(cái)決策，分析每種融資類型所帶來(lái)的成本和風(fēng)險(xiǎn)，樹(shù)立全面理財(cái)觀念。

3.3.深化金融體制改革，強(qiáng)化自身信用建設(shè)

中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)恪守信用關(guān)系，樹(shù)立企業(yè)良好的形象，讓銀行充分了解自身的經(jīng)營(yíng)信息，為企業(yè)開(kāi)辟貸款的融資渠道，提高誠(chéng)信意識(shí)，加強(qiáng)對(duì)自身債務(wù)的管理，防止資金鏈的斷裂，確保自身在金融機(jī)構(gòu)沒(méi)有不良貸款的記錄，從而樹(shù)立良好的信用形象，努力協(xié)調(diào)銀行的關(guān)系，有效配置資金，加強(qiáng)化企業(yè)自我積累，為公司的高效運(yùn)行提供重要的物質(zhì)基礎(chǔ)，不斷提高自身融資能力，為企業(yè)順利融資創(chuàng)造良好條件。

3.4拓展融資渠道

增加融資渠道是中小房地產(chǎn)企業(yè)增資的必由之路。企業(yè)除了依靠自身融資外，中小房地產(chǎn)企業(yè)要不斷拓展自身融資渠道，如上市融資、股權(quán)融資、債權(quán)融資等融資渠道，政府應(yīng)鼓勵(lì)發(fā)展面向中小房地產(chǎn)企業(yè)的投資公司，積極推進(jìn)典當(dāng)、融資租賃等多種融資方式，緩解中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難的困境，幫助提高中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資效率。