第一篇：我國房地產(chǎn)企業(yè)融資策略研究

會計專業(yè)原創(chuàng)畢業(yè)論文，公布的題目可以用于直接使用和參考（貢獻者ID 有提示）

最新會計專業(yè)原創(chuàng)畢業(yè)論文，都是近期寫作

平衡計分卡在我國企業(yè)績效管理中的應(yīng)用 企業(yè)會計信息化存在的問題與對策 某公司戰(zhàn)略成本管理研究 國有糧食企業(yè)內(nèi)部控制研究

基于風(fēng)險管理視角下中小企業(yè)內(nèi)部控制探討 企業(yè)自創(chuàng)商譽的確認和計量

某食品公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀及優(yōu)化分析 某紡織公司負債經(jīng)營問題研究 營改增對交通運輸企業(yè)的影響研究 中小企業(yè)融資渠道分析

低碳經(jīng)濟下企業(yè)財務(wù)分析指標(biāo)體系的構(gòu)建 某公司現(xiàn)金流量管理存在問題及對策研究 某鋼鐵公司財務(wù)分析指標(biāo)體系研究 某公司人力資本投資及其風(fēng)險防范研究

內(nèi)部控制與舞弊公司預(yù)警——基于舞弊三角形理論 上市公司內(nèi)部控制建設(shè)現(xiàn)狀問題及對策 債務(wù)重組會計準則與稅法的差異與協(xié)調(diào)

公允價值在我國投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用問題研究 論xx公司貨幣資金的內(nèi)部控制 企業(yè)問題剖析

有關(guān)或有事項的探討

基于渠道理論的房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理問題研究 蘇寧電器融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化研究

投資性房地產(chǎn)公允價值計量對公司財務(wù)的影響 對我國環(huán)境會計信息披露的研究 企業(yè)存貨風(fēng)險應(yīng)對策略的研究

關(guān)于反向購買的會計處理及案例分析

作業(yè)成本法在民營企業(yè)的應(yīng)用——以某公司為例 電子商務(wù)的稅收征管探討

某建設(shè)集團公司應(yīng)收賬款管理研究 民間融資存在的問題及其對策 我國資本市場審計失敗問題研究 淺談我國商業(yè)銀行中間業(yè)務(wù)風(fēng)險控制 目標(biāo)成本管理在某紡織企業(yè)的應(yīng)用 上市公司盈余管理探析

我國公允價值應(yīng)用現(xiàn)狀及問題探析 基于公司治理的內(nèi)部控制探討

我國集團型企業(yè)的財務(wù)戰(zhàn)略分析——以海爾集團為例 中小企業(yè)信用擔(dān)保業(yè)務(wù)定價研究 關(guān)于開征遺產(chǎn)贈與稅的探討

由溫州老板集體逃跑事件看民營企業(yè)融資風(fēng)險防范 財務(wù)軟件的發(fā)展與未來 會計專業(yè)原創(chuàng)畢業(yè)論文，公布的題目可以用于直接使用和參考（貢獻者ID 有提示）

非貨幣性資產(chǎn)交換會計及稅務(wù)處理研究 會計電算化系統(tǒng)應(yīng)用的問題及其解決對策 某公司資金結(jié)構(gòu)優(yōu)化研究

社會保障基金績效審計問題研究 企業(yè)物流成本核算與控制研究

我國中小企業(yè)融資渠道與途徑的分析 會計師事務(wù)所內(nèi)部治理存在的問題及對策 金融危機下的公允價值應(yīng)用研究 我國中小企業(yè)財務(wù)治理問題研究

個人所得稅工資薪金扣除額調(diào)整前后的稅收對比及其對其他稅目影響的案例研究 財務(wù)共享服務(wù)模式在企業(yè)集團中的應(yīng)用研究 浙江小額貸款公司的風(fēng)險控制研究 我國個人所得稅的稅收流失問題探討 公允價值在新準則中的運用和思考 美的電器公司應(yīng)收賬款管理研究

慈溪市光華實業(yè)有限公司內(nèi)部控制探討 某公司模式創(chuàng)新研究

公路施工企業(yè)成本控制的應(yīng)用研究

加速中小企業(yè)資金運營的研究－－以某紡織廠為例 淺議企業(yè)逃稅及稅收籌劃 論中小企業(yè)采購成本控制

低碳經(jīng)濟背景下我國煤炭企業(yè)財務(wù)風(fēng)險研究 試述如何優(yōu)化企業(yè)績效考核

世紀聯(lián)華連鎖超市存貨管理問題研究 房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)研究 海爾存貨管理方法研究

上市商業(yè)銀行財務(wù)可持續(xù)增長能力的模糊評價 商業(yè)企業(yè)的營運資金管理研究 工行某分行全面預(yù)算管理問題研究 某某企業(yè)財務(wù)預(yù)算編制問題研究

某軋輥公司應(yīng)收賬款管理問題及對策研究 關(guān)于加強高校財務(wù)風(fēng)險管理的探討

新準則下公允價值在我國的應(yīng)用問題探討

某公司短期資產(chǎn)管理存在的問題及解決方法研究

資產(chǎn)減值對于盈余管理的影響分析——以某集團為例 某保險公司資產(chǎn)流動性研究

企業(yè)償債能力評價-以A公司為例

對我國投資性房地產(chǎn)準則的認識與思考 某建筑安裝工程公司應(yīng)收賬款管理問題研究

基于產(chǎn)業(yè)生命周期的汽車業(yè)上市公司財務(wù)戰(zhàn)略的研究 集團企業(yè)內(nèi)部控制缺失的危害及治理對策 新會計準則對我國商業(yè)銀行會計的影響分析 上?？傻谋憷暧邢薰镜拇尕浌芾韱栴}的研究 我國商業(yè)銀行個人理財業(yè)務(wù)發(fā)展研究 會計專業(yè)原創(chuàng)畢業(yè)論文，公布的題目可以用于直接使用和參考（貢獻者ID 有提示）

新稅制下企業(yè)稅務(wù)籌劃研究 88 服務(wù)績效的考核指標(biāo)研究 89 謹慎性本質(zhì)及應(yīng)用狀況研究

會計政策變更與會計估計變更辨析

家庭理財規(guī)劃方案設(shè)計——以成熟型家庭為例 92 某公司資本結(jié)構(gòu)的研究分析

鑄造企業(yè)貨幣資金內(nèi)部控制設(shè)計——以某公司為例 94 關(guān)于財務(wù)與會計外包的研究 95 xx公司低碳型體系建立研究

企業(yè)橫向并購的績效分析－－以燕京啤酒收購月山啤酒為例 97 中小企業(yè)民間融資研究

xx公司人力資源會計實踐困境及其改進 99 企業(yè)并購協(xié)同效應(yīng)的財務(wù)分析 100 上市公司會計政策選擇的探討

論作業(yè)成本法在制造行業(yè)的應(yīng)用——以xx企業(yè)為例 102 某公司所得稅稅務(wù)籌劃方案設(shè)計

中國民營企業(yè)跨國并購相關(guān)問題的研究——基于吉利跨國并購活動的案例分析 104 供應(yīng)鏈成本管理的成本控制研究——以某公司為例 105 基于作業(yè)的全面預(yù)算管理應(yīng)用研究 106 長安汽車投資價值分析

論xx電機公司的內(nèi)部審計獨立性 108 我國上市公司股利政策的探討

對我國中小企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)與管理的探討 110 基于顧客價值理論的xx酒店成本管理研究 111 上市公司盈余管理的動因及其治理 112 某民營公司成本管理研究

小天鵝股份有限公司財務(wù)風(fēng)險防范研究 114 我國上市公司社會責(zé)任報告鑒證的研究

股權(quán)分置改革對上市公司盈利能力影響研究——以三一重工為例 116 我國企業(yè)社會責(zé)任信息披露制度研究 117 論我國中小企業(yè)內(nèi)部審計問題與對策 118 某酒店存貨管理問題研究

談我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制體系的構(gòu)建 120 中小企業(yè)內(nèi)部控制問題探討

xx公司物流采購中的質(zhì)量成本控制研究 122 全面收益及其報告的研究 123 某電子公司財務(wù)風(fēng)險問題研究

江蘇紅豆實業(yè)股份有限公司財務(wù)分析 125 強化我國上市公司財務(wù)監(jiān)督機制的對策 126 上市公司非財務(wù)信息披露存在的問題與對策 127 某集團策略研究

論目標(biāo)與資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化

某建筑公司基于現(xiàn)金流量的企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理研究 130 企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險成因及內(nèi)部稅務(wù)審計必要性探究

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公允價值計量研究

上市公司成長性評價指標(biāo)體系初探

基于環(huán)境會計的企業(yè)財務(wù)評價體系的構(gòu)建研究——以海爾為例 134 xx物流公司內(nèi)部控制研究

基于價值鏈視角的低成本戰(zhàn)略淺析——以格蘭仕集團為例 136 制造業(yè)企業(yè)成本管理的探析 137 論企業(yè)戰(zhàn)略成本管理

溫州小微企業(yè)融資問題研究

公允價值在金融危機中的爭議與思考

增值稅轉(zhuǎn)型對印刷企業(yè)的影響研究——以xx紙業(yè)為例 141 某集團公司應(yīng)收賬款管理問題及對策研究 142 基于內(nèi)部價值鏈的建筑施工企業(yè)成本管理研究 143 論企業(yè)目標(biāo)與企業(yè)社會責(zé)任的關(guān)系

淺談我國上市公司社會責(zé)任會計信息的披露 145 順豐物流公司倉儲成本管理與控制研究 146 某食品銷售公司投資決策績效評價的研究 147 論企業(yè)籌資風(fēng)險管理

論我國中小企業(yè)投資風(fēng)險成因及其對策 149 某公司貨幣資金內(nèi)部控制制度設(shè)計 150 經(jīng)濟責(zé)任審計質(zhì)量控制

151 中小企業(yè)成本管理現(xiàn)狀及對策研究——xx家具采購成本控制 152 服裝生產(chǎn)企業(yè)貨幣資金內(nèi)部控制設(shè)計——以某公司為例 153 會計師事務(wù)所審計風(fēng)險及其防范研究 154 中小企業(yè)內(nèi)部控制的優(yōu)化建設(shè)研究

155 公允價值在我國運用中存在的問題及對策 156 中小企業(yè)銀行融資問題研究 157 某鋼結(jié)構(gòu)公司內(nèi)部會計控制研究 158 公司治理結(jié)構(gòu)與會計信息質(zhì)量研究

159 某鋼鐵公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)存在的問題及對策研究 160 公允價值計量屬性應(yīng)用研究

161 我國房地產(chǎn)上市公司盈余管理研究

162 某公司貨幣資金內(nèi)部控制實施中存在問題的研究

163 信息化條件下會計內(nèi)部控制的創(chuàng)新——以xx公司為例 164 金融危機背景下的企業(yè)存貨管理 165 關(guān)于上市公司擔(dān)保若干問題的思考 166 個人所得稅自行申報制度研究

167 通貨膨脹對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對措施 168 某公司應(yīng)收帳款管理的探討

169 財務(wù)戰(zhàn)略選擇對企業(yè)價值相關(guān)性的實證研究—以上市公司為例 170 審計主體在環(huán)境審計中的作用

171 關(guān)于我國企業(yè)質(zhì)量成本管理若干問題的探討

172 淺析目前銀行業(yè)金融詐騙案件高發(fā)的原因和防范途徑 173 反傾銷應(yīng)訴中的成本會計應(yīng)對策略研究 174 我國上市公司并購的財務(wù)風(fēng)險與控制措施

會計專業(yè)原創(chuàng)畢業(yè)論文，公布的題目可以用于直接使用和參考（貢獻者ID 有提示）

175 某公司內(nèi)部控制研究

176 萬科公司營運資金管理研究

177 高新技術(shù)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新能力的評價研究 178 存貨成本計價方法對企業(yè)稅務(wù)籌劃影響探析 179 寶鋼集團財務(wù)風(fēng)險控制研究 180 基于風(fēng)險導(dǎo)向的內(nèi)部審計研究 181 某集團稅務(wù)風(fēng)險防范與控制 182 會計舞弊的甄別與防范

183 企業(yè)環(huán)境信息披露質(zhì)量的研究

184 某鋼鐵集團融資管理存在的問題及對策 185 某電子公司存貨管理存在的問題及對策研究 186 我國企業(yè)社會責(zé)任信息披露的動機研究 187 論我國會計信息失真的原因及對策 188 增值稅轉(zhuǎn)型對固定資產(chǎn)核算的影響 189 xx印刷公司研究

190 營業(yè)稅改征增值稅對廣告業(yè)的影響及建議

191 基于公司治理的內(nèi)部控制問題研究——以國美電器控制權(quán)之爭為例 192 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資策略研究

193 作業(yè)成本法在我國制造業(yè)企業(yè)中的應(yīng)用研究 194 我國上市公司關(guān)聯(lián)方交易披露問題研究

195 我國白酒行業(yè)上市公司盈利能力分析——以洋河股份為例 196 某會計師事務(wù)所競爭力分析 197 企業(yè)年金及其會計研究

198 xx進出口有限公司海外應(yīng)收賬款的管理研究 199 某科技公司財務(wù)風(fēng)險研究 200 某公司營運資金管理問題分析

第二篇：我國房地產(chǎn)企業(yè)融資問題探討

我國房地產(chǎn)企業(yè)融資問題探討

近日召開的協(xié)會債券市場專業(yè)委員會會議上，上市房企獲準發(fā)行中期票據(jù)事宜被討論，并確定為未來實施方向。消息人士透露，有望率先獲得中期票據(jù)發(fā)行資格的房企被限定為行業(yè)排名前三十的A股上市公司。這是有利于拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的重大政策。那么目前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的基本態(tài)勢是什么，主要的融資渠道有哪些，它們有什么優(yōu)點缺點是一系列亟需梳理、分析的問題。

一、企業(yè)融資及融資渠道

融資，即融通資金，從狹義上講，就是一個企業(yè)的資金籌集的行為與過程。企業(yè)根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經(jīng)營發(fā)展的需要，采用一定的方式，從一定的渠道向企業(yè)的投資者和債權(quán)人去籌集資金，以保證公司正常生產(chǎn)需要。

企業(yè)融資渠道可以分為兩類，一類是債務(wù)性融資，另一類是權(quán)益性融資。前者包括銀行貸款、發(fā)行債券等，后者主要指股票融資。債務(wù)性融資構(gòu)成負債，企業(yè)要按期償還約定的本息，債權(quán)人一般不參與企業(yè)的經(jīng)營決策，對資金的運用也沒有決策權(quán)。權(quán)益性融資構(gòu)成企業(yè)的自有資金，投資者有權(quán)參與企業(yè)的經(jīng)營決策，有權(quán)獲得企業(yè)的紅利，但無權(quán)撤退資金。

這兩類融資渠道決定了企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。企業(yè)如何安排短期負債、長期負債及優(yōu)先股、普通股在企業(yè)資金總額中各自所占的比例，在很大程度上直接影響了企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。對于房地產(chǎn)業(yè)來說，非常典型的資本密集型投入的行業(yè)特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中對資金的需求量是大而持續(xù)的。僅僅依靠企業(yè)過往經(jīng)營的利潤盈余是無法滿足實際需要的。因此，如何融資，使用何種融資渠道成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重大問題。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資的基本態(tài)勢

融資規(guī)模持續(xù)增長。經(jīng)過十多年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。作為非常需要資金支持的行業(yè)來說，房地產(chǎn)業(yè)的融資規(guī)模一直處于持續(xù)增長的態(tài)勢。2013年房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資總額8.6萬億最近5年年均增長率為23%。

融資方式較為單一。在我國目前金融市場的發(fā)展水平基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)業(yè)最為常見的融資方式就來自于銀行貸款。無論是開發(fā)還是銷售，房地產(chǎn)業(yè)幾乎在每一個環(huán)節(jié)都離不開銀行貸款的資金支持。2013年房地產(chǎn)融資來自于銀行貸款的有1.97萬億，占全年到位資金的16.1%。利用外資534.2億元，約占0.4%，自籌資金4.7萬億，占比38.8%，個人按揭貸款1.4萬億，約占11.5%?？梢?，在所有的融資渠道中，貸款是僅次于自籌資金的方式。

融資策略缺乏科學(xué)性。我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過十多年的發(fā)展后，仍舊處于較為初級的發(fā)展?fàn)顟B(tài)水平上，對于自身的發(fā)展態(tài)勢、發(fā)展周期等問題還缺乏必要充分的認識。于是，我國房地產(chǎn)企業(yè)還不能將融資策略與自身的發(fā)展周期相結(jié)合，還未能形成在較為科學(xué)的理論支持基礎(chǔ)上的科學(xué)融資策略。融資行為較為短期，缺乏長期的思考。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資特點

房地產(chǎn)商品本身具有一些與一般商品不同的特征。比如不可移動性，效用多層次，現(xiàn)金收益等待期長，價值形成復(fù)雜等。房地產(chǎn)行業(yè)也由此產(chǎn)生了一些與其他行業(yè)不同的特征。針對這些特征，房地產(chǎn)企業(yè)在融資活動中具有如下特點：

1.開發(fā)資金需求龐大，內(nèi)源性融資較為貧乏，外源性融資依賴性強。房地產(chǎn)行業(yè)是非常典型的資本密集型行業(yè)，整個項目開發(fā)需要非常龐大的資金支持。2013年房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資總額8.6萬億，一般企業(yè)的內(nèi)源性融資方式不足以支撐房地產(chǎn)企業(yè)的需求，外源性融資成為最主要的資金支持方式。

2.政府的政策對房地產(chǎn)企業(yè)融資具有非常直接、重大的影響。在我國，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有鮮明的中國特色，即政策調(diào)控。政策調(diào)控基本通過兩個途徑，一是對房地產(chǎn)融資的影響，二是對行業(yè)的行政審批。政府通過對金融工具、金融政策等方面的調(diào)控，形成對房地產(chǎn)企業(yè)融資行為的影響。比如，調(diào)整利率會直接影響企業(yè)的銀行貸款成本，規(guī)定發(fā)債主體資格直接影響企業(yè)債券融資行為等等。

3.融資的主要抵押品為土地與房產(chǎn)。目前，商業(yè)銀行貸款是我國房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道，而貸款的主要抵押品集中在土地和房產(chǎn)上。房地產(chǎn)企業(yè)將土地使用權(quán)、在建工程等作為抵押，向銀行融通資金。

4.財務(wù)杠桿過高，財務(wù)風(fēng)險大。外源性融資渠道使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)杠桿過高，甚至有些超過了基本的財務(wù)杠桿警戒線。對房地產(chǎn)這樣一個與宏觀經(jīng)濟周期關(guān)聯(lián)性較強的行業(yè)來說，任何波動都可能導(dǎo)致企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險加大甚至崩潰。今年以來，一些房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿率攀至新高。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式

商業(yè)銀行貸款是最重要、最傳統(tǒng)的渠道，但受政策、經(jīng)濟形勢的影響較大。股票融資和債券融資作為資本市場融資的重要方式，在我國面臨諸多限制和規(guī)定。海外融資成為近幾年來很搶眼的新型渠道。

（一）銀行貸款 1.商業(yè)銀行貸款

商業(yè)銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)最傳統(tǒng)、最主要的融資方式。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)得到的銀行貸款主要有三種形式：第一，日常流動資金貸款，主要用于企業(yè)日常經(jīng)營及完成土地儲備的流動資金需求；第二，項目開發(fā)貸款，主要為滿足房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的建設(shè)資金需求；第三，房地產(chǎn)抵押貸款，是開發(fā)企業(yè)用土地或房屋產(chǎn)權(quán)作為抵押物而向銀行申請的貸款。

優(yōu)點。一是貸款供應(yīng)方眾多。目前我國提供房產(chǎn)開發(fā)貸款的金融機構(gòu)包括各大商業(yè)銀行、農(nóng)村金融機構(gòu)、城市信用社以及部分外資銀行。房產(chǎn)開發(fā)貸款已成為商業(yè)銀行最主要的貸款業(yè)務(wù)之一。二是融資門檻低。只要符合一定條件的房地產(chǎn)企業(yè)都可以申請銀行相關(guān)貸款。在過去相當(dāng)長的一段時間里，銀行信貸手續(xù)較為便捷，融資成本很低，融資數(shù)額巨大。

缺點。一是面臨銀行收緊信貸的壓力。隨著房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為銀行的高風(fēng)險客戶群，在防范壞賬、提高資產(chǎn)質(zhì)量的改革過程中，商業(yè)銀行已經(jīng)收緊了對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸額度，提高了貸款條件。二是政府對房地產(chǎn)貸款政策限制不斷加大。為防范銀行信貸風(fēng)險，使融資結(jié)構(gòu)更合理，國家頒布了一系列宏觀調(diào)控政策控制了信貸資金流入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

2.銀團貸款 銀團貸款又稱為辛迪加貸款（SyndicatedLoan），是由獲準經(jīng)營貸款業(yè)務(wù)的一家或數(shù)家銀行牽頭，多家銀行與非銀行金融機構(gòu)參加而組成的銀行集團（BankingGroup）采用同一貸款協(xié)議，按商定的期限和條件向同一借款人提供融資的貸款方式。額度高、利率合理的銀團貸款模式成為海外上市房企最主要的資金獲得渠道。例如，遠洋地產(chǎn)在2012年獲得農(nóng)業(yè)銀行等4家銀行的銀團貸款6億美元；華潤置地在2012年8月獲得匯豐銀行等5家銀行的聯(lián)合貸款34億港幣。

優(yōu)點。一是單筆融資額度更大。銀團貸款可以為企業(yè)一次性提供超過單個銀行借款能力的資金支持，甚至單筆金額可以超過30億。二是貸款利率較其他方式更低。與房地產(chǎn)信托、股票融資等方式相比，銀團貸款的貸款利率更低，給企業(yè)帶來的成本更小。三是程序簡便易行。融資企業(yè)只需要與安排行商定貸款條件，其余組建銀團、提款、還本付息等工作均由代理行完成。

缺點。一是收取費用較高。在實際操作中，銀行要求按照貸款總額的一定比例收入承諾費、代理費等，導(dǎo)致最終費用成本較高。二是融資渠道受限。由于銀團貸款合同里往往將項目所需的所有資金全部包括，并規(guī)定了統(tǒng)一的合同條款，因此企業(yè)在接受銀團貸款后，項目公司的融資渠道就變得非常單一。

（二）股票融資

公司上市、股票融資已經(jīng)成為許多實力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道。上市的方式不一而足，可以是直接上市，也可以是借殼上市。直接上市需要通過證監(jiān)會和住建部的資格審核，通過首次發(fā)行股票進行融資。借殼上市則是獲得已經(jīng)上市公司的控制權(quán)進行資產(chǎn)重組后，通過股市增發(fā)進行融資。優(yōu)點。一是股權(quán)融資符合產(chǎn)業(yè)長期資金需求。與銀行貸款相比，股權(quán)融資能夠長期融入房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程，可以支持產(chǎn)業(yè)的長期資金需求。二是融資成本低。股票融資方式的主要融資成本就是上市費用和后期分紅。而分紅是可以由企業(yè)決定的，我國企業(yè)在此方面非?！傲邌荨?。

缺點。在我國股票市場，房地產(chǎn)企業(yè)上市有著非常嚴格的審批手續(xù)，并且非常受當(dāng)時政府政策的影響。股市本身并沒有進入到良好運行的階段，還存在許多不完善的地方，政策市等問題依然凸顯，因而我國房地產(chǎn)企業(yè)通過股票融資的渠道不夠通暢，未能成為主要方式。

（三）債券融資

除去股票融資外，債券融資也是國外房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要方式。企業(yè)給予購買者償本付息的憑證并保證在約定時間還本付息。在我國這種融資渠道依然受到政府非常嚴格的控制。2007年8月發(fā)布的《公司債券發(fā)行試點辦法》只允許資產(chǎn)規(guī)模在10億元以上的大型上市公司才有資格發(fā)行公司債。因而我國房地產(chǎn)企業(yè)并不多用這種融資方式。

優(yōu)點。一是借入資金使用期限較長，融資成本較低。與商業(yè)銀行貸款相比，公司債的發(fā)行時間更長，企業(yè)能夠獲得長期資金支持。這樣有利于企業(yè)合理規(guī)劃資金使用，優(yōu)化企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。二是資金使用不受限制，較為自由。與商業(yè)銀行貸款相比，債券融資獲得的資金并沒有受到使用方向的限制。只要企業(yè)能夠保證到底還本付息，債權(quán)人并不關(guān)心資金究竟如何使用。銀行貸款則對資金的使用方向有著非常嚴苛的限制。三是債券利息計入成本，在企業(yè)繳納所得稅時予以抵扣，降低了企業(yè)的稅負。缺點。一是發(fā)行制度嚴苛。在我國，具備債券發(fā)行資格的公司只包括國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司。并且對凈資產(chǎn)、發(fā)行余額、資信評級等設(shè)立嚴格規(guī)定。二是易受政策影響。政府對于房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的債券融資。鑒于近幾年房地產(chǎn)業(yè)的過快發(fā)展，調(diào)控房地產(chǎn)的政策收緊了房地產(chǎn)企業(yè)項目發(fā)行債券的審批。

（四）房地產(chǎn)信托

信托是近幾年來在我國開始快速發(fā)展的融資模式。持有人持有信托憑證將資金借予房地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)使用這筆資金開發(fā)房地產(chǎn)項目，并在到期時依據(jù)項目開發(fā)所獲得的利潤，按照產(chǎn)品約定收益率，給予持有人相應(yīng)報酬。

優(yōu)點。一是融資資質(zhì)沒有限制。與股票融資和債券融資方式相比，信托融資對企業(yè)資質(zhì)沒有嚴苛限制。這對中小企業(yè)來說，是非常有意義的事。二是監(jiān)管較為寬松。目前，并沒有針對信托融資出臺非常正式、成形的法律法規(guī)。因此與其他融資方式相比，信托產(chǎn)品能夠規(guī)避一些政策，繞開一些信貸限制，讓資金融通更為通暢。三是產(chǎn)品設(shè)計較為靈活，容易滿足不同需求。信托產(chǎn)品可以根據(jù)企業(yè)的具體資金需求來設(shè)計，并不是千篇一律、缺乏針對性的。因此，可以為資金的需求方和供給方提供更為多樣的選擇。

缺點。一是融資成本顯著提高。隨著我國金融市場的發(fā)展，信托市場競爭激烈，信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率逐級攀升，企業(yè)融資成本顯著上升。甚至目前已有企業(yè)給出了超過30%的預(yù)期收益率。這樣的融資成本已經(jīng)高過了其他融資方式。二是兌付風(fēng)險急劇增長。信托市場在經(jīng)過前幾年野蠻生長后，開始進入了調(diào)整、震蕩期。已有信托產(chǎn)品兌付出現(xiàn)危機，影響了公眾對其的信心。房地產(chǎn)業(yè)作為集聚宏觀經(jīng)濟風(fēng)險的行業(yè)，其信托產(chǎn)品的兌付風(fēng)險也在迅速增加。三是產(chǎn)品期限較短，無法支持長期資金需求。信托產(chǎn)品的期限一般不超過3年，較為通行的多為一年期或以下的產(chǎn)品。所以房地產(chǎn)企業(yè)所能獲得的資金并不能支持其長期開發(fā)。

（五）海外融資

當(dāng)國內(nèi)融資方式的潛力被逐步發(fā)掘接近枯竭之時，海外融資成為我國房地產(chǎn)企業(yè)的另一種選擇。海外融資主要包括兩種方式，一是海外上市，二是海外發(fā)債。與國內(nèi)上市或發(fā)債相比，海外融資更要求企業(yè)資質(zhì)，只有較為大型、經(jīng)營良好的企業(yè)才可以獲得海外資金支持。2014，我國房地產(chǎn)企業(yè)房企前8月海外舉債近600億美元，比2013年同期增長100%。2014年以來，中國房地產(chǎn)企業(yè)在海外銀行獲得的貸款總額高達59億美元，同比增長39%。國際清算銀行(BIS)發(fā)布報告曾重點指出中國企業(yè)海外債務(wù)增長過快可能帶來的風(fēng)險，房地產(chǎn)市場即為BIS點名的行業(yè)。

優(yōu)點。一是國際資本看好我國房地產(chǎn)市場。我國房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展吸引了大批國外資金的注意，國外資金機構(gòu)看好境內(nèi)房地產(chǎn)市場。因此在人民幣震蕩升值的背景下，我國房地產(chǎn)企業(yè)成為較為優(yōu)質(zhì)的投資對象。二是融資門檻不高，限制條件較少。與我國股票市場和債券市場的發(fā)行資質(zhì)要求相比，海外上市、發(fā)行債券的門檻要求并不高，以港交所為例，三年業(yè)績扣除非主營業(yè)務(wù)損益后，前兩年凈利潤不少于3000萬港元，第三年不少于2000萬港元，就符合要求。再比如，海外上市再融資沒有凈資產(chǎn)收益率方面的約束條件。

缺點。一是融資成本普遍提高。我國的房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前在海外發(fā)債的成本已經(jīng)比 2013年有所提高，房企海外融資成本已普遍增加到7%以上。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)在海外發(fā)債拿到的評級一般都是垃圾級，并隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的疲軟，房地產(chǎn)海外發(fā)債的成本仍然在繼續(xù)上漲，8月份以來其實發(fā)債的難度已經(jīng)大幅提高。一旦美聯(lián)儲升息，國際融資成本上行，房地產(chǎn)企業(yè)借新還舊的再融資成本就會大幅上漲。二是舉債風(fēng)險正在加大。目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)明顯的擠泡沫現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)外債過快增長，一旦國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫破裂跡象，企業(yè)將面臨再融資風(fēng)險和資產(chǎn)負債幣種錯配帶來的匯率風(fēng)險。

四、政策建議

一是大力發(fā)展我國的資本市場。大力發(fā)展多層次資本市場，需要鼓勵股權(quán)投資、債券融資以及私募市場發(fā)展，讓資本市場發(fā)揮好優(yōu)化配置資源的功能。大型房地產(chǎn)企業(yè)可以通過更廣泛的融資渠道籌資，從而避免與中小企業(yè)展開直接競爭。允許上市房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場發(fā)行中期票據(jù)等。

二是健全房地產(chǎn)金融法律體系。完善房地產(chǎn)金融立法，增強房地產(chǎn)金融法規(guī)與世貿(mào)規(guī)則相關(guān)條款的銜接；重視房地產(chǎn)金融法規(guī)與其他相關(guān)法規(guī)的協(xié)調(diào)；提高房地產(chǎn)法規(guī)的法律層次地位；積極實施《商業(yè)銀行集團客戶授信業(yè)務(wù)風(fēng)險管理指引》等。

三是制定符合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律的政策。認清我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段，認識房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展階段，明確現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在投資、開發(fā)和經(jīng)營管理上的需求，制定有利于規(guī)范行業(yè)、扶持企業(yè)健康發(fā)展的政策。

（經(jīng)濟預(yù)測部：鄒蘊涵）

第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)融資策略大綱

房地產(chǎn)企業(yè)融資策略

主講：宏皓

時長：6課時

一、2013年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢1、2013年房地產(chǎn)業(yè)投資分析

2、房地產(chǎn)政策調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的“去庫存”壓力

3、房地產(chǎn)企業(yè)長期健康發(fā)展的合理規(guī)劃

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資戰(zhàn)略

1、企業(yè)融資戰(zhàn)略理論分析

2、三種企業(yè)發(fā)展模式

3、三招盤活一個大型民企（案例分析）

4、融資戰(zhàn)略的核心是融資策劃

三、房地產(chǎn)企業(yè)的融資方法

1、房地產(chǎn)企業(yè)多種融資渠道概述

2、融資前注意的事項

（1）融資總收益大于融資總成本

（2）企業(yè)融資規(guī)模要量力而行

（3）企業(yè)最佳融資機會選擇

（4）盡可能降低企業(yè)融資成本

（5）制定最佳融資期限決策

（6）盡可能保持企業(yè)的控制權(quán)

（7）選擇最有利于提高企業(yè)競爭力的融資方式

（8）尋求最佳資本結(jié)構(gòu)

3、房產(chǎn)企業(yè)融資與資本運作（案例分析）

4、房地產(chǎn)企業(yè)用私募股權(quán)基金融資方略

（1）私募股權(quán)基金的概念

（2）私募股權(quán)基金主要組織形式

（3）私募股權(quán)基金融資操作流程與管理

專家簡介 宏皓：原名：章強。著名金融學(xué)家﹑融資專家，北京交通大學(xué)客座教授、中央財經(jīng)大學(xué)證券期貨研究所研究員﹑中國金融智庫首席金融學(xué)家、政府、上市公司金融顧問，中經(jīng)產(chǎn)業(yè)基金理事會秘書長，央視網(wǎng)財經(jīng)評論員。被社會廣泛譽為：投資大師，中國私募基金之父。

曾在社科院﹑北京交通大學(xué)、清華大學(xué)、北京大學(xué)、中央財經(jīng)大學(xué)、浙江大學(xué)MBA、EMBA、總裁班等多次講授《宏觀經(jīng)濟形勢分析》、《私募股權(quán)與金融投資》、《產(chǎn)業(yè)園區(qū)金融創(chuàng)新》、《資本市場與風(fēng)險投資》、《房地產(chǎn)行業(yè)投融資管理》、《企業(yè)資產(chǎn)管理》、《企業(yè)融資策略》、《企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型》、《公司理財》、《公司治理》、《資本運作與投融資管理》、《私人銀行財富管理》、《投資銀行業(yè)務(wù)的發(fā)展與創(chuàng)新》、《村鎮(zhèn)銀行的金融創(chuàng)新與發(fā)展實務(wù)》、《十八大宏觀經(jīng)濟政策解讀與銀行創(chuàng)新發(fā)展》等課程。并撰寫2012年中國農(nóng)業(yè)銀行總行私人銀行《中國財富市場調(diào)研報告》。

常受邀在中央電視臺《經(jīng)濟半小時》、中央人民廣播電臺《經(jīng)濟之聲》、中國經(jīng)濟網(wǎng)、央視網(wǎng)、人民網(wǎng)等國家級媒體擔(dān)任特約專家嘉賓。

22年從事金融投資理論的研究和實踐，近10年來著有《第一財富大道》、《家庭理財行動》、《理財改變命運》、《理財身價倍增》、《卓越理財》、《理財決定命運》、《融資決定成敗》等20多部著作。是目前國內(nèi)在投資理財方面出版著作貢獻最多，受眾面最廣的金融投資專家。

第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)融資方式研究

龍源期刊網(wǎng) http://.cn

房地產(chǎn)企業(yè)融資方式研究

作者：王景香

來源：《沿海企業(yè)與科技》2006年第02期

[摘 要]文章通過分析房地產(chǎn)企業(yè)所處的政府政策環(huán)境和行業(yè)發(fā)展環(huán)境，提出了在新的形式下，房地產(chǎn)企業(yè)不能單純依靠銀行貸款形式滿足融資需求，而應(yīng)在作好充分分析的基礎(chǔ)上通過多種方式拓寬融資渠道。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)金融；融資渠道；基金；信托

[中圖分類號]F293．3

[文獻標(biāo)識碼]A

第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)投融資策略研究

房地產(chǎn)企業(yè)投融資策略研究

一、研究意義

2002年，國家產(chǎn)業(yè)分類體系中將房地產(chǎn)納入國民經(jīng)濟分類中的第三產(chǎn)業(yè)（GB/T4752-2002），并將其下屬的行業(yè)分為開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、中介服務(wù)和其他房地產(chǎn)活動四小類，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的地位逐漸確立下來，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過20年多的發(fā)展，因此對房地產(chǎn)相關(guān)問題進行研究，具有重要的現(xiàn)實意義。特別是我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近二十年的快速發(fā)展，目前進入了調(diào)整期，更需要加深對其研究。其中，房地產(chǎn)投資和融資是房地產(chǎn)企業(yè)最基本的經(jīng)濟活動方式，其他活動都是直接或間接圍繞投融資活動展開的。房地產(chǎn)投融資策略是實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)正確投資、融資的基本條件，因此在房地產(chǎn)企業(yè)投融資決策之前，進行投融資策略研究將十分必要。

1.房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增長點，是各級政府和百姓群眾最為關(guān)心的行業(yè)。

2.房地產(chǎn)向理性投資轉(zhuǎn)變，需要加強投資策略的研究。

3.中國房地產(chǎn)金融市場的發(fā)育不完善，需要進一步加強研究。

二、研究現(xiàn)狀

投資方面：通過查閱現(xiàn)有文獻資料看，我國對房地產(chǎn)企業(yè)投融資特別是策略的研究并不多，大部分集中在融資渠道的分析上。這主要是由于我國房地產(chǎn)市場起步較晚，房地產(chǎn)市場尚

不規(guī)范，初期投資房地產(chǎn)行業(yè)，絕大部分都有巨額收益，因此很少有人去研究房地產(chǎn)的投資策略及風(fēng)險防范問題。近幾年，國家加大對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，房地產(chǎn)企業(yè)融資出現(xiàn)了困境，因此人們開始研究房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題，但由于我國房地產(chǎn)金融市場不完善，房地產(chǎn)融資主要依靠銀行貸款，到目前還沒有找到好的融資渠道。

目前房地產(chǎn)企業(yè)投資非理性投資。初略計算毛利率。深入一點的采用NPV法。

房地產(chǎn)企業(yè)投資是為了商業(yè)目的而直接投資開發(fā)房地產(chǎn)項目的投資行為。目前，房地產(chǎn)企業(yè)在投資開發(fā)房地產(chǎn)項目時通常采用的是傳統(tǒng)的投資決策方法，既凈現(xiàn)值法（NPV）用數(shù)學(xué)模型表示即：

針對房地產(chǎn)項目投資，傳統(tǒng)的投資決策NPV方法認為：

若NPV=F0(V)=V0－I0＞0，則項目投資可行，應(yīng)該立即投資；

若NPV=F0(V)=V0－I0≤0，則項目投資不可行，不應(yīng)該立即投資。

0 NPV=F0(V)=V0－I0＞0

F 代表該投資項目在T 期值；而

V , I則分別代表執(zhí)行該投資項目所

帶來的現(xiàn)金流入量以及現(xiàn)金流出量的折現(xiàn)值，NPV即為房地產(chǎn)開發(fā)項目投資凈收

益凈現(xiàn)值，因此，在傳統(tǒng)的NPV法則下房地產(chǎn)企業(yè)在投資開發(fā)項目時決策標(biāo)準為：

V >V=I

融資方面：的價

? 國外房地產(chǎn)市場起步較早，發(fā)育比較成熟，對房地

產(chǎn)投融資的研究也比較早，特別是在房地產(chǎn)融資方面，創(chuàng)新了很多融資渠道，值得我們?nèi)ソ梃b。尤其是在美國，房地產(chǎn)融資已經(jīng)由以銀行為主的間接信貸融資模式轉(zhuǎn)向以證券化為主的直接權(quán)益融資模式過渡，由單一銀行融資體制向多元化、多層次的市場融資體制轉(zhuǎn)變。

同時，國外對房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的研究已經(jīng)超越定性的層面，通過收集大量相關(guān)數(shù)據(jù)，建立數(shù)學(xué)模型，從定量角度對金融產(chǎn)品的分紅收益率、凈收益、經(jīng)營所得資金乘數(shù)等盈利能力同宏觀經(jīng)濟的相關(guān)性、股市的相關(guān)性等進行定量分析。比如，對房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的組織結(jié)構(gòu)、規(guī)模、分紅和證券的發(fā)行及績效等進行了深入的研究，值得借鑒。

?

（三）國內(nèi)外研究綜述。綜合國內(nèi)

外研究情況，房地產(chǎn)企業(yè)投融資受一個國家或地區(qū)的社會、經(jīng)濟、技術(shù)、自然、人文、金融、法制和市場等諸多因素的影響和制約。不同國家、不同地域、不同時期，房地產(chǎn)

企業(yè)投融資的方式方法各不相同；既使是同一國家、同一地域、同一時期，由于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模、比較優(yōu)勢各不相同，投融資的方式方法也將不同。因此，國內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)投融資的研究，只能是借鑒，不能照抄照搬，還要結(jié)合企業(yè)自身，探索符合實際的房地產(chǎn)投融資策略。

三、研究目標(biāo)

達到的目的，房地產(chǎn)投資策略、融資渠道、風(fēng)險控制、成本控制

四、研究內(nèi)容

包括哪些內(nèi)容

五、研究方法

調(diào)查研究、案例研究、六、可能創(chuàng)新之處

融資方式的創(chuàng)新

七、研究計劃安排

時間

八、預(yù)期科研成果

文章