第一篇：房地產(chǎn)融資（模版）

10余房企借殼擱淺 700億再融資年內(nèi)泡湯

房地產(chǎn)門戶-搜房網(wǎng)2010年11月10日08:45來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)樓市調(diào)控背景下，昔日扮演著拯救虧損公司角色的房地產(chǎn)企業(yè)一轉(zhuǎn)身成為了拖累。*ST鈦白（002145）10月30日的一紙公告宣告公司轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃就此泡湯，而重組終止的最根本原因便是受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響。

10余房企借殼擱淺

樓市調(diào)控背景下，昔日扮演著拯救虧損公司角色的房地產(chǎn)企業(yè)一轉(zhuǎn)身成為了拖累。*ST鈦白（002145）10月30日的一紙公告宣告公司轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃就此泡湯，而重組終止的最根本原因便是受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響。

配合房地產(chǎn)二次調(diào)控，中國(guó)證監(jiān)會(huì)10月15日在其官方網(wǎng)站上宣布，為貫徹國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策精神，已經(jīng)暫緩受理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重組申請(qǐng)，并對(duì)已受理的房地產(chǎn)類重組申請(qǐng)征求國(guó)土資源部意見(jiàn)。

而*ST鈦白本次重組發(fā)行股份購(gòu)買的部分資產(chǎn)為南京金浦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司100%股權(quán)，該公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。根據(jù)相關(guān)要求，目前不適宜將房地產(chǎn)企業(yè)作為擬購(gòu)入資產(chǎn)進(jìn)行上市公司的重大資產(chǎn)重組。因此，公司此次資產(chǎn)重組難以繼續(xù)。*ST鈦白重組的終止也直接宣告南京金浦房地產(chǎn)借殼上市的失敗。

同*ST鈦白和南京金浦房地產(chǎn)公司的命運(yùn)類似，國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)眾多等待借助重組從而實(shí)現(xiàn)借殼上市的房地產(chǎn)企業(yè)也都遭遇到了“政策關(guān)”。

自從2009年7月宣布將通過(guò)重組ST東源從而實(shí)現(xiàn)整體上市的重慶金科地產(chǎn)，至今仍未獲得證監(jiān)會(huì)的核準(zhǔn)文件，而新華聯(lián)地產(chǎn)借殼S*ST圣方也同樣在苦等批復(fù)。

根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括*ST德棉、ST國(guó)祥、ST百科、ST東源、*ST遠(yuǎn)東、ST瓊花、ST二紡、*ST嘉瑞、*ST商務(wù)、*ST白貓等十余家欲轉(zhuǎn)身房地產(chǎn)的公司均在監(jiān)管層面卡殼。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士也指出，2010年以來(lái)，由于持續(xù)不斷的地產(chǎn)調(diào)控政策，無(wú)論是房地產(chǎn)公司借殼上市還是地產(chǎn)公司的再融資基本都處于停滯狀態(tài)，在調(diào)控政策不斷深化的背景下，房企借殼近期獲得監(jiān)管部門放行的可能性非常小。

現(xiàn)在年底臨近，短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)重組，不僅使得多家*ST公司游離在退市邊緣，相應(yīng)的，欲借殼房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)這些公司曲線融資的計(jì)劃也因此擱淺，從而在融資困難的大環(huán)境里再失一枚籌碼。

“先是反復(fù)跟證監(jiān)會(huì)溝通，現(xiàn)在還必須跟國(guó)土資源部溝通，重組預(yù)案公布已經(jīng)一年多了，但何時(shí)才能夠獲準(zhǔn)真的很難說(shuō)?！币患矣铓ど鲜械姆康禺a(chǎn)企業(yè)董事會(huì)秘書無(wú)奈表示。

第二篇：房地產(chǎn)融資降溫

房地產(chǎn)融資降溫

在新一輪房地產(chǎn)調(diào)控下，房地產(chǎn)融資持續(xù)降溫：房地產(chǎn)企業(yè)公司債發(fā)行和再融資方面均呈現(xiàn)監(jiān)管收緊的趨勢(shì)。最新數(shù)據(jù)和調(diào)研發(fā)現(xiàn)，銀行表內(nèi)開(kāi)發(fā)貸增速繼續(xù)下降，2016年地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸規(guī)模甚至出現(xiàn)4.9%的負(fù)增長(zhǎng)。表內(nèi)自營(yíng)投資和表外委托貸款投房地產(chǎn)項(xiàng)目的要求趨嚴(yán)。表外理財(cái)資金輸血房地產(chǎn)，則在實(shí)際中碰到了“通道難尋”和“非標(biāo)額度緊張”的問(wèn)題。

“誤判”金隅：房地產(chǎn)類公司債繼續(xù)收緊

2017年2月16日，A股上市公司北京金隅股份有限公司（601992.SH，簡(jiǎn)稱“金隅股份”）公告稱，于2月13日收到中國(guó)證監(jiān)會(huì)批復(fù)，核準(zhǔn)公司向合格投資者公開(kāi)發(fā)行總額不超過(guò)40億元的公司債券。

公告顯示，該次公司債券采用分期發(fā)行方式，首期發(fā)行自中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)發(fā)行之日起12個(gè)月內(nèi)完成；其余各期債券發(fā)行，自中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)發(fā)行之日起24個(gè)月內(nèi)完成。

對(duì)此，有媒體報(bào)道稱，此為時(shí)隔3個(gè)月，證監(jiān)會(huì)再次放行房企公司債。

“我們專門問(wèn)了交易所，金隅股份（發(fā)行公司債）算是建材類公司，不是房地產(chǎn)類企業(yè)發(fā)行公司債”，某券商固收人士表示。

在交易所市場(chǎng)發(fā)行公司債融資，須遵循2016年10月發(fā)布《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》，其中規(guī)定：房地產(chǎn)業(yè)分類監(jiān)管適用于申報(bào)公開(kāi)發(fā)行或非公開(kāi)發(fā)行公司債券的房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)參照上市公司行業(yè)分類的相關(guān)指引執(zhí)行。

金隅股份曾于2016年發(fā)行50億元小公募、50億元私募類公司債券，按其此前分類，金隅股份所屬行業(yè)為“非金屬礦物制品業(yè)”，經(jīng)營(yíng)范圍包括“制造建筑材料、家具、建筑五金；木材加工；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)；物業(yè)管理；銷售自產(chǎn)產(chǎn)品”。即金隅股份并非以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的公司。

“目前，純地產(chǎn)類公司債還是沒(méi)有放行，只有公司自己帶地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但地產(chǎn)業(yè)務(wù)非主營(yíng)業(yè)務(wù)的才能發(fā)行公司債。”前述固收人士表示。

只見(jiàn)受理、反饋，不見(jiàn)發(fā)行，是最近三個(gè)月房地產(chǎn)類公司債的現(xiàn)狀。

2月14日，上交所在給青島海信房地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行24億元小公募的反饋中，繼續(xù)要求房企進(jìn)一步披露是否屬于分類監(jiān)管認(rèn)定的房地產(chǎn)企業(yè)，是否存在不得不發(fā)行公司債的相關(guān)情形，是否屬于“關(guān)注類”等。

從房企公司債反饋意見(jiàn)看，交易所目前仍在受理房企公司債發(fā)債申請(qǐng)，但自2016年11月以來(lái)，除四大AMC之一的華融資產(chǎn)旗下華融置業(yè)獲批發(fā)行小公募債券外，多家房企公司債發(fā)行顯示為“中止”或“終止”，其余房企申請(qǐng)發(fā)債顯示為“受理”或“已反饋”但未見(jiàn)放行。

私募資產(chǎn)管理計(jì)劃禁止投向濟(jì)南等16城市

除了公司債，近期私募資產(chǎn)管理計(jì)劃也被禁止投向住宅類地產(chǎn)項(xiàng)目。近日，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)研究制定了《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)-私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目》。該文件規(guī)定，投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快熱點(diǎn)城市普通住宅地?a項(xiàng)目的私募資產(chǎn)管理計(jì)劃，暫不予備案。

具體來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快熱點(diǎn)城市目前包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無(wú)錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南、成都等16個(gè)，將根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)規(guī)定適時(shí)調(diào)整范圍。

上述條款目前只涉及普通住房房地產(chǎn)項(xiàng)目融資，投資于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，保障房等并不受影響。

根據(jù)《備案管理規(guī)范第4號(hào)》文件，禁投房地產(chǎn)的私募資產(chǎn)管理計(jì)劃包括五類：一是委托貸款；二是嵌套投資信托計(jì)劃及其他金融產(chǎn)品；三是受讓信托受益權(quán)及其他資產(chǎn)收（受）益權(quán)；四是以名股實(shí)債的方式受讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)股權(quán)；五是協(xié)會(huì)根據(jù)審慎監(jiān)管原則認(rèn)定的其他債權(quán)投資方式。

住戶貸款高位或引發(fā)進(jìn)一步緊縮政策

2月16日，國(guó)際評(píng)級(jí)公司標(biāo)準(zhǔn)普爾發(fā)布報(bào)告稱，短期內(nèi)政府可能會(huì)繼續(xù)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，以抑制房地產(chǎn)價(jià)格。事實(shí)上1月新增住戶貸款處于高位，或?qū)⒁l(fā)進(jìn)一步的緊縮政策。

標(biāo)普全球評(píng)級(jí)信用分析師黃馨慧表示，我們認(rèn)為上述融資限制將削弱中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的替代性融資渠道，并增加其現(xiàn)金流壓力。過(guò)去許多開(kāi)發(fā)商借助資產(chǎn)管理產(chǎn)品融資，共同收購(gòu)?fù)恋鼗蜷_(kāi)發(fā)新項(xiàng)目。上述禁令將限制該融資渠道，開(kāi)發(fā)商需更加依賴合同銷售產(chǎn)生的內(nèi)部現(xiàn)金，以投資新項(xiàng)目或現(xiàn)有項(xiàng)目。

報(bào)告稱，盡管2017年1月新增中長(zhǎng)期住戶貸款在新增貸款中的比重降至31%，低于2016年10月的75%，但新增中長(zhǎng)期住戶貸款同比增幅仍達(dá)到32%，環(huán)比去年12月增幅達(dá)到49%。這表明盡管目標(biāo)城市的銷售已降溫，但樓市熱度已蔓延至非目標(biāo)城市。因此政府可能出臺(tái)更多調(diào)控政策，以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)活動(dòng)。

在此情況下，市場(chǎng)整合將加速，大型開(kāi)發(fā)商將繼續(xù)擴(kuò)大市場(chǎng)份額。這是因?yàn)榇笮烷_(kāi)發(fā)商擁有更多可售資源，更高的地域多元化程度，以及更強(qiáng)的銷售執(zhí)行能力，即使在房地產(chǎn)業(yè)放緩情況下也能保證良好的合同銷售。鑒于銀行貸款向優(yōu)質(zhì)客戶轉(zhuǎn)移的步伐可能加快，強(qiáng)勁的合同銷售對(duì)于開(kāi)發(fā)商維持良好的銀行貸款融資渠道亦十分重要。

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸負(fù)增長(zhǎng)

“我們現(xiàn)在只做開(kāi)發(fā)貸、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，建筑商融資，其他的相關(guān)融資都不做了。”某股份行華中地區(qū)人士表示。所謂經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，就是寫字樓、商場(chǎng)等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作為抵押物發(fā)放的貸款。

去年11月初，銀監(jiān)會(huì)向16個(gè)熱點(diǎn)城市所在銀監(jiān)局下發(fā)文件，要求開(kāi)展金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查。在開(kāi)發(fā)貸方面，要求檢查是否嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各項(xiàng)資質(zhì)，項(xiàng)目是否符合最低資本金比例要求，對(duì)資金本金來(lái)源真實(shí)性認(rèn)真檢查，以及是否存在銀行資金違規(guī)用于購(gòu)地等問(wèn)題。

華南地區(qū)某股份行中層表示，該行去年12月就下發(fā)了通知，要求根據(jù)“實(shí)質(zhì)重于形式”原則，嚴(yán)控借款主體授信資金用途。特別是兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的集團(tuán)，要防止非房地產(chǎn)板塊授信資金挪用進(jìn)入房地產(chǎn)板塊。

“要求是對(duì)房地產(chǎn)上下游企業(yè)的授信和資金流向要有把握”。該股份行人士表示：“發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的，要馬上停止出賬?！?/p>

今年1月16日，上海銀監(jiān)局就土地融資開(kāi)出了自去年下半年全國(guó)嚴(yán)查以來(lái)的首份罰單――針對(duì)銀行融資用于支付土地金和拍賣保證金，罰金高達(dá)478萬(wàn)元。

有股份行華東地區(qū)對(duì)公人士透露，去年當(dāng)?shù)嘏某鲆粋€(gè)地王項(xiàng)目，拍賣會(huì)后當(dāng)?shù)乇O(jiān)管明確不得給其配套融資。“合同都談了，最后銀行寧愿違約也沒(méi)做下去”。

央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸余額7.11萬(wàn)億元，比2015年底的6.47萬(wàn)億元增長(zhǎng)了9.9%，而總貸款增速為13.5%。其中，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額同比還出現(xiàn)下降，降幅達(dá)4.9%。

表外理財(cái)資金“通道難尋”

銀行自營(yíng)投資和理財(cái)投資資金投向房地產(chǎn)也面臨收緊的態(tài)勢(shì)。其中一個(gè)重要影響因素，來(lái)自通道方的收緊；另外，理財(cái)資金“非標(biāo)”額度緊張也是原因之一。

一名基金子公司人士表示，房地產(chǎn)項(xiàng)目其實(shí)之前基本上也不能做了，而私募資管計(jì)劃4號(hào)文發(fā)文之后，更是“徹底歇菜”。

根據(jù)私募資管備案4號(hào)文，對(duì)于證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)設(shè)立的私募資產(chǎn)管理計(jì)劃，投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的，基金業(yè)協(xié)會(huì)宣布暫不予備案。

具體來(lái)看，包括但不限于五種方式，一是委托貸款；二是嵌套投資信托計(jì)劃及其他金融產(chǎn)品；三是受讓信托受益權(quán)及其他資產(chǎn)收（受）益權(quán)；四是以名股實(shí)債的方式受讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)股權(quán)；五是根據(jù)審慎監(jiān)管原則認(rèn)定的其他債權(quán)投資方式。

其中，市場(chǎng)目前對(duì)于“名股實(shí)債”方式的需求較大。從房企的角度，也希望通過(guò)“名股”的方式融資。這在會(huì)計(jì)上一定程度處理成?Y本，而非負(fù)債，從而控制自己的負(fù)債率。4號(hào)文對(duì)此的限制，目前有銀行人士表示，還在研究合規(guī)對(duì)策。

“基金子公司作為通道（投地產(chǎn)），我們肯定不愿意冒險(xiǎn)。而且接觸到銀行理財(cái)資金，也有反饋非標(biāo)額度不夠，目前沒(méi)有足夠資金來(lái)投。”上述基金子公司人士表示。

有股份行資管人士表示，非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)內(nèi)容的豐富，對(duì)部分銀行的影響可能較大。根據(jù)最新分類標(biāo)準(zhǔn)，帶回購(gòu)條款的股權(quán)性融資，即包括股票質(zhì)押回購(gòu)，部分名股實(shí)債基金，都會(huì)被納入“非標(biāo)”范疇，原本理財(cái)投資非標(biāo)取上資本金4%和理財(cái)規(guī)模35%孰低者的限制，就會(huì)顯得更加嚴(yán)厲。

“說(shuō)實(shí)話，理財(cái)近三個(gè)月都在疲于流動(dòng)性管理，能把進(jìn)出資金照顧到，實(shí)現(xiàn)順利兌付就行，投資端，配什么好的資產(chǎn)，基本沒(méi)有精力顧及了?！蹦炽y行資管部人士表示。

第三篇：房地產(chǎn)融資分析

房地產(chǎn)融資分析

1.定義：

房地產(chǎn)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)為滿足項(xiàng)目資金的需求，以項(xiàng)目為依托，獲取資金，完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。

2.分類：

主要的分類方式為二大類：

（1）內(nèi)部融資和外部融資

內(nèi)部融資包括：企業(yè)預(yù)付房款和應(yīng)收賬款，員工集資等

外部融資包括：企業(yè)上市，房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)企業(yè)債，銀行貸款等

（2.）直接和間接融資

直接融資是指從資本市場(chǎng)募集資金，間接融資是指從金融類機(jī)構(gòu)募集資金。

銀行貸款：

銀行融資需要注意的三要素：

1.融資額 2.下貸款時(shí)間 3.貸款資金使用效率

銀行融資流程：

1.融資額度匡算 2.融資方式確定 3.落實(shí)授信額度 4.銀行受理

5.調(diào)查審批6.銀行審批 7.發(fā)放貸款 8.貸后監(jiān)管

政府監(jiān)管：因?yàn)檠胄?12號(hào)文件要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須具備“四證一金”和35%的自有資金方可獲貸款。

目前，公司跟各大商業(yè)銀行（中農(nóng)工建和民生）都按照這個(gè)融資流程來(lái)運(yùn)行。

房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托又分：房地產(chǎn)股權(quán)類信托，房地產(chǎn)債券類信托，房地產(chǎn)收益信托。其中，房地產(chǎn)股權(quán)類信托最常用，其優(yōu)勢(shì)在于可以墊付土地出讓金，而銀行貸款不可以。房地產(chǎn)債券類信托由于融資成本比銀行貸款要高，一般不常用。

目前，公司和平安信托的合作好像就屬于股權(quán)類信托模式。平安信托設(shè)立融資方案，購(gòu)買部分項(xiàng)目公司股權(quán)，公司承諾到期溢價(jià)回購(gòu)，并以抵押物和信用做擔(dān)保。

融資項(xiàng)目提供的主要材料：

從重慶和西安各項(xiàng)目提交的材料中，可以看到。除了對(duì)集團(tuán)的的財(cái)務(wù)狀況，信用評(píng)級(jí)和開(kāi)發(fā)資質(zhì)審核外，最主要的還是項(xiàng)目情況。而在項(xiàng)目材料中，最主要的是可研究性報(bào)告。通常的可研究性報(bào)告包括：項(xiàng)目概況，市場(chǎng)研究，項(xiàng)目規(guī)劃方案，項(xiàng)目進(jìn)度設(shè)計(jì)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，項(xiàng)目不確定性分析，項(xiàng)目社會(huì)影響和總結(jié)。

其中，對(duì)于我們?nèi)谫Y來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目進(jìn)度設(shè)計(jì)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，項(xiàng)目不確定性分析是主要了解和掌握的。

項(xiàng)目進(jìn)度設(shè)計(jì)每個(gè)項(xiàng)目公司根據(jù)實(shí)際情況，具體制定。財(cái)務(wù)測(cè)算主要是對(duì)項(xiàng)目的土地價(jià)款，開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用做個(gè)預(yù)算，并計(jì)算總投資，來(lái)確定融資額度。具體根據(jù)項(xiàng)目公司和拓展部中心的材料為準(zhǔn)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要是通過(guò)財(cái)務(wù)模型，根據(jù)一些動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如內(nèi)部收益率（IRR），動(dòng)態(tài)回收期，凈現(xiàn)金流值來(lái)評(píng)價(jià)項(xiàng)目收益。項(xiàng)目不確定分析，主要通過(guò)盈虧平衡分析和敏感度分析來(lái)對(duì)判斷投資方案對(duì)不確定性因素變化的承受能力，以及相關(guān)指標(biāo)對(duì)這些不確定因素的敏感程度，對(duì)項(xiàng)目的最終決策提供參考依據(jù)。

第四篇：房地產(chǎn)融資方式歸納

一、資本市場(chǎng)融資，和其他行業(yè)一樣：境內(nèi)外上市、境內(nèi)發(fā)債、海外債、定向不定向增發(fā)，還有在香港、新加坡發(fā)REITs也算；

二、銀行貸款：開(kāi)發(fā)貸、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸、流動(dòng)貸款、委托貸款、并購(gòu)貸。優(yōu)勢(shì)：成本低；劣勢(shì)：要求高；

三、信托融資：信托開(kāi)發(fā)貸、信托經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸、明股實(shí)債、股+債、信托+有限合伙；

四、公墓基金子公司資產(chǎn)管理計(jì)劃：較信托優(yōu)勢(shì)：（1）不用信托牌照；（2）事后備案，信托是事前備案；（3）注冊(cè)資本要求低；較信托劣勢(shì)：需要通過(guò)金融機(jī)構(gòu)，不能直接放貸。

五、券商資管：優(yōu)勢(shì)不明顯，必須通過(guò)信托計(jì)劃或基金子公司資管計(jì)劃；

六、保險(xiǎn)資金：項(xiàng)目直投只可以投商業(yè)地產(chǎn)，需要兩證。另可以購(gòu)買投資于地產(chǎn)項(xiàng)目的集合信托計(jì)劃（單家限額20%）；

七、私募基金：即有限合伙，可通過(guò)第三方財(cái)富管理募集資金，靈活不監(jiān)管，成本高?？梢宰饕恍┙Y(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)；

八、四大資產(chǎn)管理公司（華融、信達(dá)、東方、長(zhǎng)城）融資：成本高；

九、與實(shí)力開(kāi)發(fā)商股權(quán)合作：降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也降低經(jīng)營(yíng)收益，雙刃劍；

十、供應(yīng)商融資：（1）總包、合作方墊資；（2）銀行保理業(yè)務(wù)；

十一、典當(dāng)、租賃和小貸，適用于有個(gè)把項(xiàng)目的小小小開(kāi)發(fā)商。

第五篇：房地產(chǎn)融資方式

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展離不開(kāi)資金的支持。中國(guó)人民銀行121號(hào)文件《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的頒布實(shí)施，在為房地產(chǎn)投資過(guò)熱現(xiàn)象降溫的同時(shí)，也使資金密集型房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了“釜底抽薪”的危機(jī)感和焦慮感。國(guó)家信貸新政策下，房地產(chǎn)業(yè)如何沖破融資困境，保持穩(wěn)定健康發(fā)展？本文就這一話題談一點(diǎn)粗淺看法。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

（一）融資規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)

近幾年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)每年的資金來(lái)源總量不斷上漲，2001～2005年短短4年里，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源總量上漲了1.8倍（參見(jiàn)表1-1）。

（二）銀行信貸是房地產(chǎn)融資的主要渠道

僅以上表2001年數(shù)據(jù)為例。2001年房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源總計(jì)7696億元，其中：國(guó)內(nèi)貸款1692億元，占21.99%；自籌資金2184億元，占28.38%；其他資金來(lái)源3671億元，占47.69%?？梢?jiàn)，銀行貸款、自籌資金、其他資金總計(jì)占總資金來(lái)源的98%左右，呈三足鼎立的態(tài)勢(shì)，看起來(lái)比較合理。但是經(jīng)過(guò)仔細(xì)分析可以發(fā)現(xiàn)，自籌資金中只有55%左右為自有資金，30%～40%為企業(yè)從銀行獲得的流動(dòng)資金貸款，其余為各種施工企業(yè)墊款或材料商墊款；其他資金來(lái)源中，80%以上為個(gè)人購(gòu)房者交付的各種定金及預(yù)收款。這樣總計(jì)起來(lái)，有60%～70%資金直接或間接來(lái)自銀行信貸的支持（部分企業(yè)甚至達(dá)到70%～80%）。

（三）股票融資債券融資在房地產(chǎn)金融中所占比例小

2002年以前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市融資和發(fā)行企業(yè)債券控制得非常嚴(yán)格，截至2005年末我國(guó)房地產(chǎn)上市公司只有80家，僅占全部上市公司總量的2%，占全部房地產(chǎn)企業(yè)總量的0.16%。依據(jù)表1-1數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)，債券融資在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源中的比例一直很低，且2002年以來(lái)呈現(xiàn)快速下滑的趨勢(shì)，平均只占0.001%左右。

（四）房地產(chǎn)資金信托活躍

2002年底投向房地產(chǎn)業(yè)的信托財(cái)產(chǎn)共計(jì)24.08億元,占全部信托財(cái)產(chǎn)總額的2.82%，比年初增加12.61億元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出臺(tái)121號(hào)文件后，全國(guó)許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都把目光投向了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。2004年我國(guó)房地產(chǎn)信托業(yè)繼續(xù)以較高速度增長(zhǎng)，直到2005年9月中國(guó)銀監(jiān)會(huì)頒發(fā)212號(hào)文件——《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（以下簡(jiǎn)稱212號(hào)文），對(duì)信托融資進(jìn)行嚴(yán)格限制，給我國(guó)剛剛有所起色的房地產(chǎn)信托業(yè)又上了一道“緊箍咒”。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問(wèn)題

（一）融資渠道過(guò)于單一

從上面對(duì)表1-1的分析中可以得知，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中有60%～70%直接或間接來(lái)自銀行，只有少數(shù)企業(yè)的自有資金能達(dá)到目前35%的銀行貸款要求，相當(dāng)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金不足10%。這種高負(fù)債的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不利于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。

（二）銀行體系所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與收益不對(duì)稱

作為自負(fù)盈虧的企業(yè)，銀行對(duì)外投資講求的是風(fēng)險(xiǎn)與收益的對(duì)等性。而我國(guó)目前銀行業(yè)從房地產(chǎn)業(yè)獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔(dān)的卻是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)高負(fù)債的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)所導(dǎo)致的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)和收益處于極度的不對(duì)等狀態(tài)，再加上各種違規(guī)貸款的存在，整個(gè)房地產(chǎn)金融面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)，不利于銀行體系的穩(wěn)定。

（三）缺乏多層次房地產(chǎn)金融體系

就房地產(chǎn)體系而言，目前我國(guó)仍沒(méi)有形成多層次的豐富的房地產(chǎn)金融體系，專業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保障機(jī)構(gòu)缺位嚴(yán)重；缺乏規(guī)?；?、多元化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系；缺乏獨(dú)立有效的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)體系；缺乏房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)等等。

（四）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制尚不完善

目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法規(guī)建設(shè)相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言是滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒(méi)有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待于制訂。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)融資瓶頸亟待突破

為防范整個(gè)金融體系出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，央行于2003年6月頒布實(shí)施了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條中的開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、流動(dòng)資金貸款、施工企業(yè)墊資、自有資金比例等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定，使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產(chǎn)信貸新政下如何融資成為關(guān)系企業(yè)生死存亡的必須盡快解決好的關(guān)鍵問(wèn)題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略分析

（一）發(fā)展多元化直接融資

銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特征，到期還本付息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也較大。因此應(yīng)大力拓展多元化直接融資渠道，除適度放寬股票融資政策限制和培育完善房地產(chǎn)債券市場(chǎng)以外，還可以發(fā)展市場(chǎng)化直接融資，建立多層次的房地產(chǎn)金融體系。

1.大力培育房地產(chǎn)信托融資方式

房地產(chǎn)信托是信托金融工具在房地產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用。目前我國(guó)房地產(chǎn)信托基本上參照銀行貸款的有關(guān)條款執(zhí)行，很大程度上是銀行貸款的變種，但信托公司在委托貸款方面的監(jiān)控、管理、經(jīng)營(yíng)能力和經(jīng)驗(yàn)可能不如銀行，因而很難起到有效的風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)管理作用。此外，我國(guó)目前真正意義上的信托投資機(jī)構(gòu)并不多，且絕大多數(shù)在房地產(chǎn)信托融資方面并無(wú)良好建樹(shù)。因此，一方面應(yīng)建立和培養(yǎng)一批真正意義上的房地產(chǎn)信托投資機(jī)構(gòu)，另一方面應(yīng)在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信托監(jiān)管的同時(shí)，通過(guò)完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，規(guī)范和發(fā)展信托融資方式，使之成為房地產(chǎn)業(yè)融資的一條主要通道。

2.培育地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)，推動(dòng)住房抵押貸款證券化

住房抵押貸款證券化，就是將金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券（主要以抵押貸款作為擔(dān)保的債券），并通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易，轉(zhuǎn)賣給市場(chǎng)投資者，以達(dá)到融通資金和把抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分散給市場(chǎng)眾多投資者的目的。二級(jí)市場(chǎng)（個(gè)人房貸市場(chǎng)）的運(yùn)作不僅使得一級(jí)市場(chǎng)（開(kāi)發(fā)貸款市場(chǎng)）有了穩(wěn)定的資金來(lái)源，而且極大地增強(qiáng)了住房抵押貸款的安全性和流動(dòng)性，有效實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)，同時(shí)也為證券市場(chǎng)提供了一種具有較高信譽(yù)的中長(zhǎng)期投資工具。在美國(guó)，經(jīng)過(guò)聯(lián)邦金融中介機(jī)構(gòu)擔(dān)保過(guò)的房地產(chǎn)抵押貸款證券化金融產(chǎn)品，具有類似于政府債券的信譽(yù)。而且由于二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品相對(duì)于政府債券具有更高的收益率，受到保險(xiǎn)、養(yǎng)老基金等中長(zhǎng)期投資者的歡迎。目前，我國(guó)的房貸證券化試點(diǎn)已進(jìn)入方案設(shè)計(jì)階段，各地宜根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，積極推動(dòng)住房抵押貸款證券化進(jìn)程。

3.建立多層次房地產(chǎn)金融體系

借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，逐步建立和完善政府干預(yù)與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合的多層次房地產(chǎn)金融體系，以促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展，加速銀行資金周轉(zhuǎn)，降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。

4.建立和完善相應(yīng)法律制度配套措施

規(guī)范各種融資行為并加強(qiáng)監(jiān)督管理，以防止在降低銀行風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)產(chǎn)生新的隱患，引發(fā)新的金融風(fēng)險(xiǎn)。如對(duì)房地產(chǎn)證券化給予明確的法律依據(jù)；加快修訂《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》，盡快出臺(tái)《產(chǎn)業(yè)投資基金法》等等。

（二）進(jìn)一步完善間接融資

我國(guó)是一個(gè)間接融資占絕對(duì)比重的國(guó)家，在較長(zhǎng)的一段時(shí)間里銀行間接融資仍然是房地產(chǎn)企業(yè)融資的最主要渠道。因此，要進(jìn)一步改進(jìn)和完善銀行間接融資渠道，更好地為房地產(chǎn)企業(yè)提供服務(wù)。

1.推進(jìn)間接融資形式多樣化

目前雖然各大銀行在個(gè)人按揭貸款方面創(chuàng)新不斷，但在房地產(chǎn)企業(yè)融資方式上缺乏創(chuàng)新。建議銀行業(yè)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)和現(xiàn)狀，提供一些有特色的信貸服務(wù)，如建立一種將中外銀行、擔(dān)保機(jī)構(gòu)有效結(jié)合，為企業(yè)提供貸款的融資方式，具體可采取的模式，如：中資銀行+外資銀行；中資銀行+信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)；中資銀行+信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)+擔(dān)保企業(yè)；中資銀行+擔(dān)保企業(yè)甲+擔(dān)保企業(yè)乙，等等，為企業(yè)提供各種擔(dān)保和抵押貸款。

2.創(chuàng)新變直接融資為間接融資的方式

直接融資雖然形式多樣，但對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)真正能用上的方式卻不多，相反，從銀行獲得貸款支持這種最為普通的間接融資方式是多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)比較容易接受和實(shí)現(xiàn)的融資方式。建議更多的開(kāi)發(fā)企業(yè)積極嘗試探索將直接融資轉(zhuǎn)化為間接融資的新融資途徑。

（三）探索建立組合式融資模式

組合式融資就是將各種融資方式在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不同時(shí)期、不同條件下進(jìn)行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，又能在最大程度上降低企業(yè)的資金成本。例如，在成立初期采取自有資金+吸收股權(quán)投資的組合融資策略，吸收新的投資者進(jìn)入，成立項(xiàng)目合資公司，實(shí)行利潤(rùn)分成，進(jìn)行原始資本積累；在成長(zhǎng)期采取銀行信貸+商業(yè)信用或吸收風(fēng)險(xiǎn)投資+股權(quán)投資的組合融資策略；在成熟期采取信托融資+國(guó)外投資基金合作；在衰退期適當(dāng)收縮投資規(guī)?；蛭諏?shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)企業(yè)或投資機(jī)構(gòu)的加盟。