第一篇：規(guī)劃設(shè)計決定商業(yè)地產(chǎn)項目成敗

規(guī)劃設(shè)計決定商業(yè)地產(chǎn)項目成敗

來源： 作者： 發(fā)布時間：2007-06-27

商業(yè)地產(chǎn)作為新興的開發(fā)領(lǐng)域，因為缺少完整的規(guī)劃設(shè)計體系，造成目前許多商業(yè)項目設(shè)計不當(dāng)，不符合商家需求甚至空置。比如在一些大城市，眾多的住宅、商場綜合樓，發(fā)展商在規(guī)劃設(shè)計階段，基本上與以住宅代理為主的中介合作，規(guī)劃設(shè)計上以塔樓住宅為先導(dǎo)，在戶型設(shè)計、環(huán)境布置上花足了功夫，而將商業(yè)裙樓作為附屬品，很少進(jìn)行認(rèn)真的布局考量，最終成為住宅的犧牲品。

在商業(yè)較為發(fā)達(dá)的城市，一個處于初級階段的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，必然會與商業(yè)水平形成較大的反差，而連鎖中的超市百貨業(yè)等只能被動地選擇賣場，面對規(guī)劃設(shè)計有先天缺陷的商場，商家每每只能削足適履。

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計存在五大問題

1、開發(fā)商忽視商業(yè)定位的重要性，忽視商業(yè)地產(chǎn)策劃在前期規(guī)劃階段舉足輕重的作用。

目前商業(yè)地產(chǎn)項目前期規(guī)劃設(shè)計的基本程序是：拿到地以后，組織自有力量做個簡要調(diào)研論證，然后先找設(shè)計院設(shè)計，再報建，項目批下來之后再找策劃公司。

在這個流程當(dāng)中，開發(fā)商雖然對項目定位也會做一些調(diào)研論證，但是其目的性、專業(yè)性、可操作性、深刻程度、可靠程度、與市場的契合程度等，與專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)策劃公司的工作往往無法相提并論，導(dǎo)致很多時候開發(fā)商對項目的定位本身就是模糊的、搖擺不定的。而項目定位不精確，甚至帶有一定程度的主觀性、隨意性，又必然導(dǎo)致對規(guī)劃設(shè)計的導(dǎo)向作用不明顯、指導(dǎo)性不強(qiáng)，由此埋下種種隱患。

2、發(fā)展商以銷售為導(dǎo)向的開發(fā)模式，造成商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計草草上馬。

發(fā)展商以銷售為導(dǎo)向的開發(fā)模式，加上資金鏈的需要，決定了商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計越快越好，回款越早越好。這種銷售的功利性，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)往往開始是極具隨意性地規(guī)劃設(shè)計一種報建方案，等方案報建之后，策劃公司介入，即使方案不合適經(jīng)營定位，發(fā)展商也急于開工建設(shè)，難以下決心更改設(shè)計方案，其結(jié)果往往是，策劃公司只能在方案不大改的前提下，提出適當(dāng)?shù)男拚庖?，商業(yè)規(guī)劃設(shè)計與市場經(jīng)營定位脫節(jié)的問題暴露無疑。

3、在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，設(shè)計院本身也有一定的局限性。

盡管規(guī)劃設(shè)計院在規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)項目時，也是會考慮市場定位，但是，由于行業(yè)的局限，規(guī)劃設(shè)計院對商業(yè)業(yè)態(tài)的建筑設(shè)計、配套規(guī)范和細(xì)節(jié)知之不多，只能簡單地通過參考樣本的手段來進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。與規(guī)劃設(shè)計單位在住宅領(lǐng)域的駕輕就熟相比，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，其經(jīng)驗和深入程度，差得太遠(yuǎn)。

4、商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計與商業(yè)的實際經(jīng)營者脫節(jié)嚴(yán)重。

商業(yè)地產(chǎn)的實際參與者包括：發(fā)展商、規(guī)劃設(shè)計者、策劃代理商、商業(yè)經(jīng)營者、投資者，這五者之中，商業(yè)經(jīng)營者是商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)。商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計，必須充分了解經(jīng)營者的需求，才能做到適銷對路。令人遺憾的是，在實際的規(guī)劃設(shè)計過程中，極少有某一方與經(jīng)營者溝通和求教，一個經(jīng)營者缺席的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計，其結(jié)果必然與實際市場需求脫節(jié)。

5、策劃行業(yè)有其自身的運(yùn)作規(guī)律，開發(fā)商與策劃公司的順利對接存在一定的障礙。

商業(yè)地產(chǎn)策劃公司一般習(xí)慣于做項目的全程代理，更關(guān)注招商、銷售代理收益，如果單獨(dú)做前期策劃，不但投入人力多，而且收費(fèi)太少，往往興趣不大。同時，開發(fā)商對于策劃機(jī)構(gòu)介入前期規(guī)劃的價值也沒有充分的認(rèn)識，更不愿意在前期策劃投入資金。于是商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計為先、策劃滯后的現(xiàn)象見怪不怪，而規(guī)劃設(shè)計沒有策劃的導(dǎo)航，就只能跟著感覺走了。

規(guī)劃設(shè)計缺乏定位的五大弊端

1、缺乏必要的業(yè)態(tài)論證，造成盲目定位。

商業(yè)地產(chǎn)的盲目定位者往往對商業(yè)本質(zhì)一無所知，對商業(yè)經(jīng)營的地段、交通、消費(fèi)市場等基本概念都看不清楚，只看到商鋪租售價值高于住宅的表面現(xiàn)象，于是乎，不管地理位置，不論項目周邊商業(yè)氛圍和人氣狀況，先蓋個萬兒八千平方米的商場再說，等項目建成了去招商，才發(fā)現(xiàn)項目根本無法滿足經(jīng)營要求，造成了商業(yè)項目的嚴(yán)重空置。盲目定位的結(jié)果，必然導(dǎo)致方向性的錯誤，這對于商業(yè)地產(chǎn)來說，無疑是毀滅性的。

2、缺乏對商業(yè)業(yè)態(tài)的了解，導(dǎo)致建筑設(shè)計貨不對板。

筆者接觸過不少商業(yè)項目，先前在沒有定位的情況下，為提升商場的品質(zhì)，都規(guī)劃設(shè)計了中庭，這些項目一旦未來引進(jìn)超市市場，就必須將中庭填平，才能滿足超級市場開放式陳列貨架的需要。

3、規(guī)劃設(shè)計重住宅輕商場，導(dǎo)致商場空間難用。

目前除商業(yè)中心有一些純商業(yè)項目之外，絕大多數(shù)都是商住項目，發(fā)展商與規(guī)劃設(shè)計單位在設(shè)計方面為保證住宅的戶型、朝向等，對裙樓商場的空間破壞性較大。在商場的內(nèi)部，比如由于住宅核心筒的擺放位置不當(dāng)，導(dǎo)致商場整體開放式格局被割裂，有的不得不結(jié)合核心筒設(shè)計“回”字形動線；在商場的外部，比如住宅大堂的布置破壞了外部商業(yè)街的連續(xù)性，使得室外商業(yè)街的商業(yè)氣氛蕩然無存。

4、缺乏業(yè)態(tài)常識，規(guī)劃設(shè)計配套不足的情況較嚴(yán)重。

在超市租賃的洽談過程中，除賣場空間有著諸多不適合的情況之外，在配套方面也有一些不足，如超市必須有的理貨區(qū)方面、熟食區(qū)的煙道方面，商場的前期設(shè)計欠考慮或者考慮得不夠，尤其是前文提到的平步式自動扶梯，其跨度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過踏步式自動扶梯，有的商場受空間限制，想改都改不了。

5、主力店規(guī)劃之前不能確定，規(guī)劃設(shè)計難以度身定做。

盡管目前出現(xiàn)了“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”模式，但主力店在項目規(guī)劃之初不能確定，依然是項目明確規(guī)劃的障礙所在。

先定位再設(shè)計才是成功之道

首先，要確立策劃為先的觀念。

商業(yè)地產(chǎn)項目，沒有策劃就沒有定位，沒有定位就沒有業(yè)態(tài)，沒有業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)計就不可能有的放矢。一個地塊周邊人口及消費(fèi)狀況、現(xiàn)有市場競爭環(huán)境、未來發(fā)展傾向等，只有通過策劃公司的深入調(diào)研才能明確；項目適合做什么、做什么才能生存下去，更是需要進(jìn)一步分析研究，并與對應(yīng)的商家深層次地溝通，才能把握市場的脈搏。

由于有些規(guī)劃設(shè)計有著一定的盲目性，發(fā)展商對設(shè)計方案遲遲不能定案的事情也時有發(fā)生，弄得設(shè)計單位被無休止的修改搞得精疲力盡，發(fā)展商自身也是一頭霧水，什么方案似乎都行，什么方案似乎又都不可行，其主要原因在于，一個沒有策劃方向的規(guī)劃設(shè)計運(yùn)作。

其次，要摒棄“先做后改”的操作模式。

對于商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計，開發(fā)商普遍有一種“先做后改”的心態(tài)，為了搶時間，首先規(guī)劃設(shè)計一味要快，然后不行再改；設(shè)計院對市場及各方想法未能全部吃透，時間又緊，于是先出規(guī)劃，等策劃公司介入后，規(guī)劃設(shè)計上一些先天不足暴露無遺，規(guī)劃設(shè)計隨之進(jìn)入艱難的修改狀態(tài)。修改之所以艱難，一方面是因為原有方案可能要徹底否定，重新再來，一方面是因為方案已經(jīng)報建不能大改，加上工期緊迫，沒有回旋余地??

“先做后改”的初衷就是圖快，而實際結(jié)果卻是欲速則不達(dá)。

其三，要調(diào)動策劃者、設(shè)計者、經(jīng)營者全體參與。

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者，必須通過與商業(yè)策劃者、設(shè)計者、經(jīng)營者的廣泛接觸，了解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本規(guī)律，然后再充分群體參與，通過策劃公司介入深入解讀市場，提前與擬引進(jìn)的大商家進(jìn)行意向性接洽，讓設(shè)計者按業(yè)態(tài)量身定做，達(dá)到商業(yè)設(shè)計與與業(yè)態(tài)需要的高度吻合，這才是一條商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的“捷徑”。

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計

【摘 要】商業(yè)地產(chǎn)在中國已進(jìn)入高速發(fā)展期，如何科學(xué)合理地規(guī)劃設(shè)計商業(yè)地產(chǎn)項目，項目定位十分關(guān)鍵，本文從規(guī)劃設(shè)計各流程進(jìn)行闡述，對商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計流程進(jìn)行了總結(jié)。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)；規(guī)劃設(shè)計；項目定位；概念設(shè)計；施工圖設(shè)計；設(shè)計變更

自2000年開始，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了高速發(fā)展期。僅僅用了幾年的時間，我國商業(yè)模式就完成了西方國家?guī)资甑陌l(fā)展歷程，從傳統(tǒng)的商業(yè)街發(fā)展到商業(yè)步行街、購物中心、城市綜合體。商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)的重要發(fā)展方向，受到越來越多大中型房產(chǎn)公司的重視。萬達(dá)地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、華潤置地、世茂地產(chǎn)等近十幾年來一直以商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)的主要業(yè)務(wù)進(jìn)行發(fā)展，并取得了較大的成就。萬科、保利、中海、中糧、金地、富力、凱德置地多年來以住宅開發(fā)為主業(yè)的房產(chǎn)巨頭，其總部紛紛通過不同渠道表示，2010年將進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。然而要做好商業(yè)地產(chǎn)，科學(xué)、系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計與招商管理是重點。

然而，規(guī)劃設(shè)計好壞并不僅僅取決于設(shè)計本身。項目所處位置周邊環(huán)境、配套設(shè)施、政府規(guī)劃部門對地塊的控制性條件、區(qū)域人口規(guī)模、經(jīng)濟(jì)水平、當(dāng)?shù)卣摺㈤_發(fā)商整體實力等對項目設(shè)計有著極大的影響。商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)不同于住宅項目開發(fā)，不能沿用住宅項目開發(fā)的操作模式，機(jī)械的照搬設(shè)計住宅項目的理念和流程對商業(yè)項目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。商業(yè)地產(chǎn)項目無論業(yè)態(tài)定位，還是設(shè)施的規(guī)劃都要考慮其商業(yè)屬性，商業(yè)屬性是項目開發(fā)的根本點，貫穿項目開發(fā)、設(shè)計、建設(shè)、運(yùn)營的每個過程與環(huán)節(jié)。

投資開發(fā)階段，在進(jìn)行項目立地選項過程中，需要通過詳細(xì)而周密的市場調(diào)查對項目進(jìn)行可行性分析和綜合定位。可行性分析研究是確定項目進(jìn)行投資決策、融資、制定項目初步設(shè)計、項目立項以及政府規(guī)劃調(diào)控的依據(jù)，這就需要嚴(yán)格規(guī)范項目建議書及可行性研究報告的審批制度，確保可行性研究報告的質(zhì)量和足夠的深度。

大型商業(yè)地產(chǎn)項目的可行性研究要以質(zhì)量、項目商業(yè)屬性控制為核心，對項目的規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、功能布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃、技術(shù)進(jìn)步等方面實事求是的進(jìn)行科學(xué)分析。

項目定位是在項目市調(diào)及可行性分析的基礎(chǔ)上回答項目“是什么、做什么、如何做”的問題。要對項目科學(xué)定位，首先要對項目進(jìn)行科學(xué)的分析，分析項目自身及資源條件，主要方式是對項目進(jìn)行科學(xué)的分析。在完成分析后，對項目以下七個方面進(jìn)行定位：

1、項目業(yè)態(tài)定位――明確項目的業(yè)態(tài)，回答項目是什么的問題。

2、項目功能定位――明確項目的基本服務(wù)功能，回答項目可以做什么的問題。

3、項目主題定位――明確項目的主題，回答項目應(yīng)該做什么的問題。

4、項目形象定位――明確項目的形象，回答項目的經(jīng)營特色、差異化策略、宣傳推廣原則的問題。

5、項目目標(biāo)客戶定位――明確項目資源優(yōu)勢，回答項目如何整合資源，提升項目商業(yè)價值的問題。

6、項目目標(biāo)消費(fèi)群體定位――明確項目為誰服務(wù)，回答項目生存、發(fā)展的問題。

7、項目戰(zhàn)略定位――確定項目整體開發(fā)規(guī)劃思路與目的，回答項目運(yùn)營模式的問題。在項目七個方面的定位中，項目目標(biāo)消費(fèi)群體定位作為開發(fā)商，是很難把握的。要準(zhǔn)確的進(jìn)行項目目標(biāo)消費(fèi)群體定位，必須由商業(yè)專業(yè)人士來完成。商業(yè)項目的發(fā)展，歸根結(jié)底需要消費(fèi)者的消費(fèi)作保障，沒有消費(fèi)者的消費(fèi)，項目最終的結(jié)果肯定是失敗的。明確了項目目標(biāo)消費(fèi)群體定位，才能設(shè)置項目的功能組合。

概念性方案設(shè)計階段，有了投資開發(fā)階段扎實的基礎(chǔ)工作，建設(shè)單位可結(jié)合規(guī)劃條件、相關(guān)法律法規(guī)、項目定位、商家資源等對各種業(yè)態(tài)組合進(jìn)行對比分析，尋找經(jīng)濟(jì)效益最大、符合市場需求的業(yè)態(tài)布置方案。城市綜合體模式已成為一種大型商用物業(yè)開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)模式。通常城市綜合體項目涵蓋住宅、酒店式公寓、寫字樓、商業(yè)街和購物中心各類建筑。只有建

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設(shè)單位對產(chǎn)品提出明確的設(shè)計要求，并經(jīng)充分論證取得一致意見后，才能委托設(shè)計單位從建筑整體風(fēng)格、日照分析、交通流線、環(huán)境評價、規(guī)劃指標(biāo)、建設(shè)單位要求等方面著手，構(gòu)思項目的兩、三種設(shè)計方案。建設(shè)單位對各種方案進(jìn)行分析、比較，綜合評分選擇評分最高的方案為最終的概念方案，作為后續(xù)設(shè)計的基礎(chǔ)。

概念方案一旦確定，即可進(jìn)入方案設(shè)計階段。在進(jìn)行建設(shè)方案設(shè)計時，需要把握好四個方面：

1、城市基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展?fàn)顩r。

2、城市未來規(guī)劃發(fā)展趨勢。

3、項目主要主力店和主要功能區(qū)基本物業(yè)需求，主要是電力、消防、安防、通風(fēng)、給排水、暖通、弱電、電梯等。

4、商業(yè)功能的通用性設(shè)計，不可按照某一個商業(yè)機(jī)構(gòu)的個性需求設(shè)計。

方案設(shè)計階段重點是對總平面布置及地下室進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計，明確規(guī)劃紅線與建筑物的位置關(guān)系、場地道路與建筑物之間的關(guān)系、建筑單體相互位置關(guān)系、地下車庫出入口位置，以及完成建筑單體的平面布置、外立面造型、外立面材料確定。從滿足產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、政府各部門審批要求等角度進(jìn)行審核，確保在滿足較好經(jīng)濟(jì)效益的同時，方案能滿足建設(shè)單位目標(biāo)成本和政府審批要求。

初步設(shè)計階段，建設(shè)單位應(yīng)統(tǒng)籌建設(shè)單位資源，加強(qiáng)與設(shè)計單位的溝通，形成初步設(shè)計委托書，委托書的主要內(nèi)容包括：設(shè)計依據(jù)，項目準(zhǔn)予建設(shè)的批文，經(jīng)過科研取得的建設(shè)條件的技術(shù)資料，環(huán)境部門批準(zhǔn)的環(huán)境影響報告書和環(huán)境評價書，人防工程部門的批示，建設(shè)工程的名稱、功能、規(guī)模和有關(guān)的技術(shù)數(shù)據(jù)和條件，各單位工程的詳細(xì)使用要求，批準(zhǔn)的相應(yīng)地勘報告，科研報告，自然環(huán)境資料，測量資料等。設(shè)計單位根據(jù)委托書展開初步設(shè)計工作，初步設(shè)計文件應(yīng)明確建筑做法，外立面設(shè)計滿足節(jié)能要求，機(jī)電系統(tǒng)設(shè)計深度滿足施工圖設(shè)計的準(zhǔn)備工作要求。

施工圖設(shè)計應(yīng)根據(jù)建設(shè)單位批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書進(jìn)行編制，并不得違反初步設(shè)計的設(shè)計原則和方案。如確實需要更改初步設(shè)計文件時，建設(shè)單位要組織相關(guān)部門進(jìn)行詳實的論證后實施。施工圖是對設(shè)備、設(shè)施、建筑物、管線等工程對象物的尺寸、布置、選材、構(gòu)造、相互關(guān)系、施工及安裝質(zhì)量要求的詳細(xì)圖紙和說明，是指導(dǎo)施工的直接依據(jù)，從而也是設(shè)計階段質(zhì)量控制的一個重點。建設(shè)單位拿到施工圖后，首先要審核施工圖紙的完整性和全面性。其次審核工程施工設(shè)計的總布置圖和總目錄。各專業(yè)圖紙是否存在無法合理規(guī)避，相互碰撞現(xiàn)象，以及設(shè)計是否違反專業(yè)規(guī)范或國家法律法規(guī)的規(guī)定。施工圖首先由設(shè)計單位自身審核，建設(shè)單位應(yīng)要求設(shè)計單位提供審核意見，以便核實設(shè)計單位內(nèi)部審核流程完整；建設(shè)單位在設(shè)計單位自審?fù)瓿珊?，組織公司相關(guān)部門進(jìn)行集中審核，從建設(shè)單位角度提出審核意見；設(shè)計單位根據(jù)審核意見對圖紙進(jìn)行完善后，由建設(shè)單位組織將施工圖報第三方圖紙審查、政府相關(guān)部門審核。

施工圖完成后，進(jìn)入設(shè)計交底及變更管理階段。設(shè)計單位應(yīng)充分準(zhǔn)備，將各專業(yè)的重點、難點在交底時向建設(shè)方、施工、監(jiān)理單位交待清楚，并形成書面紀(jì)要。設(shè)計變更有可能節(jié)約成本，產(chǎn)品功能更加符合建設(shè)方要求，也可能產(chǎn)生不好的影響，導(dǎo)致費(fèi)用增加，影響工程進(jìn)度。要想減少設(shè)計變更次數(shù)，關(guān)鍵是將設(shè)計變更的風(fēng)險前移，也就是將設(shè)計變更的可能性盡可能在設(shè)計管理階段提出來，予以解決。概括來說，就是在設(shè)計過程中編制好設(shè)計任務(wù)書、加強(qiáng)過程控制與溝通、做好設(shè)計評審工作。

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第三篇：商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計決定成敗 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)存在五大問題

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計決定成敗 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)存在五大問題

國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計目前存在五大問題

1、開發(fā)商忽視商業(yè)定位的重要性，忽視商業(yè)地產(chǎn)策劃在前期規(guī)劃階段舉足輕重的作用。

目前商業(yè)地產(chǎn)項目前期規(guī)劃設(shè)計的基本程序是：拿到地以后，組織自有力量做個簡要調(diào)研論證，然后先找設(shè)計院設(shè)計，再報建，項目批下來之后再找策劃公司。

在這個流程當(dāng)中，開發(fā)商雖然對項目定位也會做一些調(diào)研論證，但是其目的性、專業(yè)性、可操作性、深刻程度、可靠程度、與市場的契合程度，與專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)策劃公司的工作往往無法相提并論，導(dǎo)致很多時候開發(fā)商對項目的定位本身就是模糊的、搖擺不定的。而項目定位不精確，甚至帶有一定程度的主觀性、隨意性，又必然導(dǎo)致對規(guī)劃設(shè)計的導(dǎo)向作用不明顯、指導(dǎo)性不強(qiáng)，由此埋下種種隱患。

2、發(fā)展商以銷售為導(dǎo)向的開發(fā)模式造成商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計草草上馬。

發(fā)展商以銷售為導(dǎo)向的開發(fā)模式，加上資金鏈的需要，決定了商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計越快越好，回款越早越好。這種銷售的功利性，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)往往開始是極具隨意性地規(guī)劃設(shè)計一種報建方案，等方案報建之后，策劃公司介入，即使方案不合適經(jīng)營定位，發(fā)展商也往往急于開工建設(shè)，難以下決心更改設(shè)計方案，其結(jié)果往往是，策劃公司只能在方案不大改的前提下，提出適當(dāng)?shù)男拚庖?，商業(yè)規(guī)劃設(shè)計與市場經(jīng)營定位脫節(jié)的問題暴露無疑。

3、在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，設(shè)計院本身也有一定的局限性。

盡管規(guī)劃設(shè)計院在規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)項目時，也是會考慮市場定位，但是，由于行業(yè)的局限，規(guī)劃設(shè)計院對商業(yè)業(yè)態(tài)的建筑設(shè)計和配套規(guī)范和細(xì)節(jié)知之不多，只能簡單地通過參考樣本的手段來進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。與規(guī)劃設(shè)計單位在住宅領(lǐng)域的駕輕就熟相比，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，其經(jīng)驗和深入程度，差得太遠(yuǎn)。

4、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計，與商業(yè)的實際經(jīng)營者脫節(jié)嚴(yán)重。

商業(yè)地產(chǎn)的實際參與者包括：發(fā)展商、規(guī)劃設(shè)計者、策劃代理商、商業(yè)經(jīng)營者、投資者，這五者之中，商業(yè)經(jīng)營者是商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)。商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計，必須充分了解經(jīng)營者的需求，才能做到適銷對路。令人遺憾的是，在實際的規(guī)劃設(shè)計過程中，極少有某一方與經(jīng)營者溝通和求教，一個經(jīng)營者缺席的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計，其結(jié)果必然與實際市場需求脫節(jié)。

5、策劃行業(yè)有其自身的運(yùn)作規(guī)律，開發(fā)商與策劃公司的順利對接存在一定的障礙。

以深圳為例，商業(yè)地產(chǎn)策劃公司一般習(xí)慣于做項目的全程代理，更關(guān)注招商、銷售代理收益，如果單獨(dú)做前期策劃，不但投入人力多，而且收費(fèi)太少，往往興趣不大。同時，開發(fā)商對于策劃機(jī)構(gòu)介入前期規(guī)劃的價值也沒有充分的認(rèn)識，更不愿意在前期策劃投入資金。于是商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計為先、策劃滯后的現(xiàn)象見怪不怪，而規(guī)劃設(shè)計沒有策劃的導(dǎo)航，就只能

跟著感覺走了。

規(guī)劃設(shè)計缺乏明確定位五大弊端

1、缺乏必要的業(yè)態(tài)論證，造成盲目定位失誤。

商業(yè)地產(chǎn)的盲目定位者往往對商業(yè)本質(zhì)一無所知，對商業(yè)經(jīng)營的地段、交通、消費(fèi)市場等基本概念都看不清楚，只看到商鋪租售價值高于住宅的表面現(xiàn)象，于是乎，不管地理位置，不論項目周邊商業(yè)氛圍和人氣狀況，先蓋個萬兒八千平方米的商場再說，等項目建成了去招商，才發(fā)現(xiàn)項目根本無法滿足經(jīng)營要求，造成了商業(yè)項目的嚴(yán)重空置。

盲目定位的結(jié)果，必然導(dǎo)致方向性的錯誤，這對于商業(yè)地產(chǎn)來說，無疑是毀滅性的。

2、缺乏對商業(yè)業(yè)態(tài)的了解，導(dǎo)致建筑設(shè)計貨不對板。

筆者接觸過不少商業(yè)項目，先前在沒有定位的情況下，為提升商場的品質(zhì)，都規(guī)劃設(shè)計了中庭，這些項目一旦未來引進(jìn)超市市場，就必須將中庭填平，才能滿足超級市場開放式陳列貨架的需要。

3、規(guī)劃設(shè)計重住宅輕商場，導(dǎo)致商場空間難用。

目前除商業(yè)中心有一些純商業(yè)項目之外，絕大多數(shù)都是商住項目，發(fā)展商與規(guī)劃設(shè)計單位在設(shè)計方面為保證住宅的戶型、朝向等，對裙樓商場的空間破壞性較大。在商場的內(nèi)部，比如由于住宅核心筒的擺放位置不當(dāng)，導(dǎo)致商場整體開放式格局被割裂，有的不得不結(jié)合核心筒設(shè)計“回”字形動線；在商場的外部，比如住宅大堂的布置破壞了外部商業(yè)街的連續(xù)性，使得室外商業(yè)街的商業(yè)氣氛蕩然無存等等。

4、缺乏業(yè)態(tài)常識，規(guī)劃設(shè)計配套不足的情況較嚴(yán)重。

在超市租賃的洽談過程中，除賣場空間有著諸多不適合的情況之外，在配套方面也有一些不足，如超市必須的理貨區(qū)方面、熟食區(qū)的煙道方面，商場的前期設(shè)計欠考慮或者考慮得不夠，尤其是前文提到的平步式自動扶梯，其跨度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過踏步式自動扶梯，有的商場受空間限制，想改都改不了。

5、主力店規(guī)劃之前不能確定，規(guī)劃設(shè)計難以度身定做。

盡管目前出現(xiàn)了“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”模式，但主力店在項目規(guī)劃之初不能確定，依然是項目明確規(guī)劃的障礙所在。

先定位再設(shè)計

首先，要確立策劃為先的觀念。

商業(yè)地產(chǎn)項目，沒有策劃就沒有定位，沒有定位就沒有業(yè)態(tài)，沒有業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)計就不可

能有的放矢。一個地塊周邊人口及消費(fèi)狀況、現(xiàn)有市場競爭環(huán)境、未來發(fā)展傾向等，只有通過策劃公司的深入調(diào)研才能明確，項目適合做什么、做什么才能生存下去，更是需要進(jìn)一步分析研究，并與對應(yīng)的商家深層次地溝通，才能把握市場的脈搏。

由于有些規(guī)劃設(shè)計有著一定的盲目性，發(fā)展商對設(shè)計方案遲遲不能定案的事情也時有發(fā)生，弄得設(shè)計單位被無休止的修改搞得精疲力盡，發(fā)展商自身也是一頭霧水，什么方案似乎都行，什么方案似乎又都不可行，其主要原因在于，一個沒有策劃方向的規(guī)劃設(shè)計運(yùn)作。

其次，要摒棄“先做后改”的操作模式。

對于商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計，開發(fā)商普遍有一種“先做后改”的心態(tài)，為了搶時間，首先規(guī)劃設(shè)計一味要快，然后不行再改；設(shè)計院對市場及各方想法未能全部吃透，時間又緊，于是先出規(guī)劃，等策劃公司介入后，規(guī)劃設(shè)計上一些先天不足暴露無遺，規(guī)劃設(shè)計隨之進(jìn)入艱難的修改狀態(tài)。修改之所以艱難，一方面是因為原有方案可能要徹底否定，重新再來，一方面是因為方案已經(jīng)報建不能大改，加上工期緊迫，沒有回旋余地??

“先做后改”的初衷就是圖快，而實際結(jié)果卻是欲速則不達(dá)。

其三，要調(diào)動策劃者、設(shè)計者、經(jīng)營者全體參與。

開發(fā)商業(yè)必須了解商業(yè)，一個商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者，必須由一個“門外漢”變成“商業(yè)通”，通過與商業(yè)策劃者、設(shè)計者、經(jīng)營者的廣泛接觸，了解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本規(guī)律，然后再充分群體參與，通過策劃公司介入深入解讀市場，提前與擬引進(jìn)的大商家進(jìn)行意向性接洽，讓設(shè)計者按業(yè)態(tài)量身定做，達(dá)到商業(yè)設(shè)計與與業(yè)態(tài)需要的高度吻合，這才是一條商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的“捷徑”。

話題緣起

一個成熟的住宅市場，無論是設(shè)計院、開發(fā)商、代理商，都應(yīng)當(dāng)能夠獨(dú)自為住宅的建筑規(guī)劃設(shè)計，提供完善的方案，發(fā)展商內(nèi)部的工程部、代理公司內(nèi)部的概念設(shè)計部等等，都應(yīng)具備一定的建筑規(guī)劃設(shè)計能力。

相比住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)作為新興的開發(fā)領(lǐng)域，當(dāng)前因尚無經(jīng)驗可循，也缺少完整的規(guī)劃設(shè)計體系，因此給商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計造成了一定的障礙。比如深圳目前眾多的住宅、商場綜合樓，發(fā)展商在規(guī)劃設(shè)計階段基本上與以住宅代理為主的中介合作，規(guī)劃設(shè)計上以塔樓住宅為先導(dǎo)，在戶型設(shè)計、環(huán)境布置上花足了功夫，而發(fā)展商、設(shè)計院、以住宅代理為核心業(yè)務(wù)的中介公司，三者因不精通商業(yè)地產(chǎn)，甚至缺乏起碼的了解，結(jié)果導(dǎo)致塔樓住宅一般都有超水平發(fā)揮，但在商業(yè)裙樓上卻交了學(xué)費(fèi)。

在商業(yè)較為發(fā)達(dá)的城市，一個處于初級階段的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，必然會與商業(yè)水平形成較大的反差，而連鎖中的超市百貨業(yè)等只能被動地選擇賣場，面對規(guī)劃設(shè)計先天缺陷的商場，商家每每只能削足適履。

相關(guān)評論

商業(yè)設(shè)計不能重銷售輕經(jīng)營

某社區(qū)規(guī)劃了數(shù)千平方米的商業(yè)街，每間商鋪面積80—100平方米，整體規(guī)劃十分工整，單鋪總值約200—300萬元也比較合適，但推向市場后反應(yīng)平平。究其原因，主要有二：一是商鋪單鋪面積過大，社區(qū)的便利店、服務(wù)店一般面積在30、50平方米最經(jīng)濟(jì)實用，而該商業(yè)街單鋪面積超出實際需求面積兩倍，意味著租金價格上不去，投資價值大大下降；二是適合較大面積經(jīng)營的店面，一般是餐飲、美容美發(fā)等需要后臺空間的業(yè)態(tài)，但是該商業(yè)街在煙道、排污、上下水等配套方面嚴(yán)重不足。

上述這種只看到商鋪銷售的表面，忽視商鋪經(jīng)營定位內(nèi)在空間、配套需求的現(xiàn)象，目前在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域比較普遍。有的社區(qū)商業(yè)街為達(dá)到街鋪面積最大化，設(shè)計時逢路必劃鋪，不管是正街還是背街，甚至臨著小區(qū)車道也劃街鋪，推向市場后造成嚴(yán)重的空置。有的在實施商場鋪位分割時，為達(dá)到擴(kuò)大投資客層面、迅速銷售的目的，盡可能劃成“螞蟻鋪”，反正面積越小越好賣，結(jié)果整個賣場通道太多，消費(fèi)者逛商場如同進(jìn)入迷宮，使得商場生存機(jī)率大大降低??

商業(yè)設(shè)計重銷售輕經(jīng)營，其后果十分嚴(yán)重：一方面由于商鋪脫離經(jīng)營市場的需求，使項目銷售風(fēng)險加大，一方面由于投資者對商業(yè)設(shè)計不是十分專業(yè)，買鋪到手后發(fā)現(xiàn)由于設(shè)計不合理，實用性差造成租賃困難，給開發(fā)者和投資者都帶來了較大的風(fēng)險。

所謂“商鋪”，有“商”才有“鋪”，“鋪”的價值是建立在“商”的基礎(chǔ)上的。一個真正成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，在重視商鋪銷售的同時，必須立足于商業(yè)市場規(guī)律，充分兼顧商鋪銷售后續(xù)的招商、經(jīng)營、管理，才能實現(xiàn)開發(fā)者、經(jīng)營者、投資者的“多贏”。

結(jié)論

商業(yè)地產(chǎn)對于很多發(fā)展商來說，是一個全新的領(lǐng)域，受以往住宅開發(fā)的銷售形勢和后期物業(yè)管理模式的影響，發(fā)展商往往意識不到當(dāng)前商業(yè)競爭十分激烈的形勢下商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險性，以及商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)經(jīng)營管理的重要性。

商業(yè)地產(chǎn)，規(guī)劃決定成敗，一個規(guī)劃不當(dāng)?shù)纳虡I(yè)項目，其結(jié)果只能是市場的棄兒，商場每建高一層，風(fēng)險就會增大一成，發(fā)展商是最后的買單者。只有以策劃定位為先導(dǎo)，走好規(guī)劃設(shè)計第一步，并充分把握商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的每一個環(huán)節(jié)，才能成竹在胸，才能有效降低商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險。

第四篇：大型商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計流程解析

項目以下七個方面進(jìn)行定位：大型商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計流程解析

隨著國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大，居民消費(fèi)水平的不斷提高，休閑與購物相結(jié)合的“一站式購物”作為一種全新的購物理念，逐漸被人們接受。順應(yīng)這種新的消費(fèi)潮流，近年來，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，SHOPPING MALL、商業(yè)街、購物村、購物鎮(zhèn)等大型商業(yè)地產(chǎn)項目如雨后春筍般涌現(xiàn)在大江南北，規(guī)模從幾萬平方米發(fā)展到幾十萬平方米，從單棟建筑形態(tài)發(fā)展到由多棟建筑構(gòu)成的組團(tuán)式建筑群落。雖然開發(fā)形勢火熱，但此類項目在實際操作中也存在著大量問題，項目擱淺或開業(yè)后運(yùn)營困難的現(xiàn)象屢有發(fā)生。

商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)不同于住宅項目開發(fā)，不能沿用住宅項目開發(fā)的操作模式，機(jī)械的照搬設(shè)計住宅項目的理念和流程對商業(yè)項目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。商業(yè)地產(chǎn)項目無論業(yè)態(tài)定位，還是設(shè)施的規(guī)劃都要考慮其商業(yè)屬性，商業(yè)屬性是項目開發(fā)的根本點，貫穿項目開發(fā)、設(shè)計、建設(shè)、運(yùn)營的每個過程與環(huán)節(jié)。

在進(jìn)行大型商業(yè)地產(chǎn)項目建筑規(guī)劃設(shè)計時，一般包括7個環(huán)節(jié)：商業(yè)方案設(shè)計、商業(yè)建筑方案設(shè)計、商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計、商業(yè)外環(huán)境設(shè)計、二次商業(yè)裝飾設(shè)計、商業(yè)管理模式設(shè)計、品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計。

一、商業(yè)方案設(shè)計

商業(yè)方案設(shè)計是大型商業(yè)地產(chǎn)項目建筑規(guī)劃設(shè)計的第一個環(huán)節(jié)，也是項目整個設(shè)計過程中最根本的環(huán)節(jié)，其成敗直接影響項目未來的發(fā)展前景。本環(huán)節(jié)主要是通過市調(diào)對項目進(jìn)行可行性分析，確定項目定位、業(yè)態(tài)及功能設(shè)定、主力店位置、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。市場調(diào)查和可行性分析是本階段的基礎(chǔ)工作，確定定位、業(yè)態(tài)及功能設(shè)定是本階段的設(shè)計目標(biāo)。本階段主要設(shè)計內(nèi)容如下：

（一）立地選項

在進(jìn)行項目立地選項過程中，需要通過詳細(xì)而周密的市場調(diào)查對項目進(jìn)行可行性分析和綜合定位。可行性分析研究是確定項目進(jìn)行投資決策、融資、制定項目初步設(shè)計、項目立項以及政府規(guī)劃調(diào)控的依據(jù)，這就需要嚴(yán)格規(guī)范項目建議書及可行性研究報告的審批制度，確保可行性研究報告的質(zhì)量和足夠的深度。

大型商業(yè)地產(chǎn)項目的可行性研究要以質(zhì)量、項目商業(yè)屬性控制為核心，對項目的規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、功能布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃、技術(shù)進(jìn)步等方面實事求是的進(jìn)行科學(xué)

分析。

定位是項目入市的第一步，是商業(yè)地產(chǎn)項目設(shè)計的第二個環(huán)節(jié)。項目定位是在項目市調(diào)及可行性分析的基礎(chǔ)上回答項目“是什么、做什么、如何做”的問題。要對項目科學(xué)定位，首先要對項目進(jìn)行科學(xué)的分析，分析項目自身及資源條件，主要方式是對項目進(jìn)行科學(xué)的SWOT分析。在完成SWOT分析后，對項目以下七個方面進(jìn)行定位：

1、項目業(yè)態(tài)定位——明確項目的業(yè)態(tài)，回答項目是什么的問題。

2、項目功能定位——明確項目的基本服務(wù)功能，回答項目可以做什么的問題。

3、項目主題定位——明確項目的主題，回答項目應(yīng)該做什么的問題。

4、項目形象定位——明確項目的形象，回答項目的經(jīng)營特色、差異化策略、宣傳推廣原則的問題。

5、項目目標(biāo)客戶定位——明確項目資源優(yōu)勢，回答項目如何整合資源，提升項目商業(yè)

價值的問題。

6、項目目標(biāo)消費(fèi)群體定位——明確項目為誰服務(wù)，回答項目生存、發(fā)展的問題。

7、項目戰(zhàn)略定位——確定項目整體開發(fā)規(guī)劃思路與目的，回答項目運(yùn)營模式的問題。在項目七個方面的定位中，項目目標(biāo)消費(fèi)群體定位作為開發(fā)商，是很難把握的。要準(zhǔn)確的進(jìn)行項目目標(biāo)消費(fèi)群體定位，必須由商業(yè)專業(yè)人士來完成。商業(yè)項目的發(fā)展，歸根結(jié)底需要消費(fèi)者的消費(fèi)作保障，沒有消費(fèi)者的消費(fèi)，項目最終的結(jié)果肯定是失敗的。明確了項目目標(biāo)消費(fèi)群體定位，才能設(shè)置項目的功能組合。

（二）商業(yè)規(guī)劃

商業(yè)規(guī)劃就是對項目物業(yè)室內(nèi)空間的限定和功能劃分進(jìn)行規(guī)劃，大型商業(yè)項目由于體量大，其功能不僅僅只是滿足購物，同時必須滿足休閑、觀光、文化、娛樂、餐飲等多種功能，其功能和業(yè)態(tài)復(fù)合性強(qiáng)，每種業(yè)態(tài)、每個功能、每個消費(fèi)者對空間個性都會有具體要求，這就需要專業(yè)人士進(jìn)行科學(xué)設(shè)計，不能按照住宅項目的設(shè)計或想當(dāng)然的進(jìn)行空間的限定和功能劃分。

在這個設(shè)計環(huán)節(jié)中，功能組合及分區(qū)設(shè)計是最重要的設(shè)計內(nèi)容。首先，從開始規(guī)劃設(shè)計時就要充分考慮其商業(yè)屬性，確定經(jīng)營模式、服務(wù)對象，再按經(jīng)營業(yè)態(tài)和服務(wù)功能需求進(jìn)行建筑規(guī)劃與設(shè)計，否則項目建成入市以后改建的費(fèi)用會大大增加。在建筑設(shè)計上要充分注意動線設(shè)計的科學(xué)性，避免由于區(qū)域死角所帶來的物業(yè)價值的貶損；其次，結(jié)合項目特征、定位以及項目所處商圈的具體情況，把握差異化競爭策略，合理控制和規(guī)劃項目各零售業(yè)態(tài)營業(yè)面積的比例。

商業(yè)規(guī)劃主要包括：業(yè)態(tài)及面積配比規(guī)劃、功能及面積配比規(guī)劃、項目交通組織、主力店組合及面積規(guī)劃、店鋪/專柜分割規(guī)劃、樓層品類/功能規(guī)劃。

二、建設(shè)方案規(guī)劃設(shè)計

建設(shè)規(guī)劃設(shè)計是項目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計第一階段中的第二個環(huán)節(jié)，是在項目定位、物業(yè)功能組合、可行性分析等基礎(chǔ)工作完成后進(jìn)行。這個環(huán)節(jié)要求在設(shè)計建設(shè)配套方案時，必須充分考慮項目的商業(yè)屬性、定位以及項目的業(yè)態(tài)組合和功能，不能單純的從控制成本或建筑屋藝術(shù)性方面考慮。

在進(jìn)行建設(shè)方案設(shè)計時，需要把握好四個方面：

1、城市基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展?fàn)顩r。

2、城市未來規(guī)劃發(fā)展趨勢。

3、項目主要主力店和主要功能區(qū)基本物業(yè)需求，主要是電力、消防、安防、通風(fēng)、給排水、暖通、弱電、電梯等。

4、商業(yè)功能的通用性設(shè)計，不可按照某一個商業(yè)機(jī)構(gòu)的個性需求設(shè)計。

項目建設(shè)方案設(shè)計規(guī)劃主要包括兩個方面方案設(shè)計：建筑方案設(shè)計、商業(yè)設(shè)備設(shè)施配套規(guī)劃設(shè)計。相關(guān)方案圖紙的確定標(biāo)志著一個大型商業(yè)地產(chǎn)項目建筑設(shè)計的基本完成，在項目建設(shè)和招商、營銷的過程中，方案需要局部調(diào)整和完善，需要專業(yè)的設(shè)計機(jī)構(gòu)配合以提供保障。

三、商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計

在完成了項目商業(yè)方案設(shè)計和建設(shè)方案設(shè)計后，項目的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計進(jìn)入第二個設(shè)計階段，第二個設(shè)計階段包括三個方面的規(guī)劃設(shè)計：商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計、商業(yè)外環(huán)境設(shè)計、二次商業(yè)裝飾設(shè)計。在第二個階段的整個設(shè)計規(guī)劃中，以上三個環(huán)節(jié)可同步進(jìn)行。

商業(yè)空間裝飾設(shè)計主要是根據(jù)項目定位、功能、建筑空間限定的要求，結(jié)合物業(yè)的建筑藝術(shù)，對物業(yè)空間環(huán)境進(jìn)行藝術(shù)處理，營造舒適的購物、休閑、娛樂的空間環(huán)境。主要設(shè)計的內(nèi)容包括：商業(yè)平面布置方案、商業(yè)空間視覺中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墻面效果、衛(wèi)生間效果、扶梯及電梯 效果、中庭效果、商業(yè)空間視覺中心效果等。

四、商業(yè)外環(huán)境設(shè)計

商業(yè)外環(huán)境設(shè)計主要包括外立面形象設(shè)計和外部環(huán)境設(shè)計兩部分，具體設(shè)計內(nèi)容包括：外立面形象設(shè)計：商業(yè)建筑外立面設(shè)計、商業(yè)建筑外立面夜景設(shè)計、外立面商業(yè)氣氛設(shè)計、外立面廣告位設(shè)計。

外部環(huán)境設(shè)計：周邊交通組織設(shè)計、綠化及鋪地設(shè)計、休息空間設(shè)計、外部展示及促銷空間設(shè)計、環(huán)境照明系統(tǒng)設(shè)計、室外指示及引導(dǎo)系統(tǒng)設(shè)計。

五、二次商業(yè)裝飾設(shè)計

二次商業(yè)裝飾設(shè)計主要是對建筑室內(nèi)空間、主要商業(yè)服務(wù)設(shè)施以及店鋪/專柜形象、商品陳列按照商業(yè)規(guī)律進(jìn)行裝飾設(shè)計。主要設(shè)計內(nèi)容有三個方面：服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計、導(dǎo)購系統(tǒng)設(shè)計、店鋪及專柜/專賣店形象設(shè)計。每個方面主要的設(shè)計內(nèi)容如下：

服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計：總服務(wù)臺設(shè)計、顧客收銀臺設(shè)計、顧客休息設(shè)施設(shè)計、室內(nèi)景觀設(shè)計、監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)計、員工辦公系統(tǒng)設(shè)計。

導(dǎo)購系統(tǒng)設(shè)計：標(biāo)識、指示系統(tǒng)設(shè)計、促銷空間設(shè)計、廣告位設(shè)計、櫥窗設(shè)計、花車設(shè)計。

店鋪及專柜/專賣店形象設(shè)計：專賣店形象、專賣店室內(nèi)展示設(shè)計、專柜形象設(shè)計、專柜燈光設(shè)計、陳列道具設(shè)計。

六、商業(yè)管理模式設(shè)計

完成了第一、第二階段的設(shè)計工作，并不能代表商業(yè)規(guī)劃設(shè)計工作的結(jié)束，這僅僅只是完成了項目硬件建設(shè)設(shè)計工作，項目的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該包括商業(yè)管理模式設(shè)計及品牌規(guī)劃和招商策略設(shè)計。

商業(yè)管理模式對一個大型的商業(yè)地產(chǎn)項目的整體設(shè)計是至關(guān)重要的，是項目運(yùn)營的根本保障。商業(yè)管理模式設(shè)計主要包括三大體系設(shè)計內(nèi)容：組織體系設(shè)計、制度體系設(shè)計、流程體系設(shè)計。

每個體系設(shè)計的具體內(nèi)容如下：

組織體系設(shè)計：組織架構(gòu)、崗位及編制、崗位職責(zé)及規(guī)范。

制度體系設(shè)計：人事管理制度體系、行政管理制度體系、賣場管理制度體系、業(yè)務(wù)管理制度體系、營銷管理制度體系、財務(wù)管理制度體系、物業(yè)管理制度體系。流程體系設(shè)計：業(yè)務(wù)流程體系、物業(yè)服務(wù)流程。

七、品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計

品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計是項目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計的最后一個環(huán)節(jié)，是在項目定位的要求下進(jìn)行的，解決項目提供什么服務(wù)的問題，是很重要的一個環(huán)節(jié)，但往往被忽視或不被重視，這對項目后期的整體運(yùn)營會產(chǎn)生很大的阻力，影響項目的持續(xù)發(fā)展。

品牌規(guī)劃是必須尊重品牌市場發(fā)展戰(zhàn)略，尊重品牌市場定位，盲目求高是不現(xiàn)實的，應(yīng)該客觀規(guī)劃出切實可行的目標(biāo)品牌計劃，此計劃包括三個方面：其一，理想的目標(biāo)品牌計劃；其二，目標(biāo)品牌退換計劃；其

三、應(yīng)急品牌計劃。制定目標(biāo)品牌計劃應(yīng)該綜合考慮項目經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)效益與項目形象定位要求的關(guān)系，合理控制、科學(xué)搭配不同定位的品牌的配比。同時在規(guī)劃品牌落位時，科學(xué)利用房屋不同區(qū)域的商業(yè)價值，把握品牌之間不同形象、價位、色彩、風(fēng)格等協(xié)調(diào)過度。

招商策略是進(jìn)行招商的基本原則，必須達(dá)到可行、操作性強(qiáng)的要求，更重要的是能很好把握品牌及商戶的發(fā)展需求，實現(xiàn)合作多贏的局面。

商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)屬性不同于住宅地產(chǎn)的使用屬性，需要專業(yè)人士來把握其建筑的商業(yè)屬性，并進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計，這樣才能保證項目商業(yè)價值的真正實現(xiàn)。

第五篇：88大型商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計流程解析

大型商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計流程解析

隨著國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大，居民消費(fèi)水平的不斷提高，休閑與購物相結(jié)合的“一站式購物”作為一種全新的購物理念，逐漸被人們接受。順應(yīng)這種新的消費(fèi)潮流，近年來，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，SHOPPING MALL、商業(yè)街、購物村、購物鎮(zhèn)等大型商業(yè)地產(chǎn)項目如雨后春筍般涌現(xiàn)在大江南北，規(guī)模從幾萬平方米發(fā) 展到幾十萬平方米，從單棟建筑形態(tài)發(fā)展到由多棟建筑構(gòu)成的組團(tuán)式建筑群落。雖然開發(fā)形勢火熱，但此類項目在實際操作中也存在著大量問題，項目擱淺或開業(yè)后 運(yùn)營困難的現(xiàn)象屢有發(fā)生。

商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)不同于住宅項目開發(fā)，不能沿用住宅項目開發(fā)的操作模式，機(jī)械的照搬設(shè)計住宅項目的理念和流程對商業(yè)項目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。商業(yè)地產(chǎn)項目無論業(yè)態(tài)定位，還是設(shè)施的規(guī)劃都要考慮其商業(yè)屬性，商業(yè)屬性是項目開發(fā)的根本點，貫穿項目開發(fā)、設(shè)計、建設(shè)、運(yùn)營的每個過程與環(huán)節(jié)。

在進(jìn)行大型商業(yè)地產(chǎn)項目建筑規(guī)劃設(shè)計時，一般包括7個環(huán)節(jié)：商業(yè)方案設(shè)計、商業(yè)建筑方案設(shè)計、商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計、商業(yè)外環(huán)境設(shè)計、二次商業(yè)裝飾設(shè)計、商業(yè)管理模式設(shè)計、品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計。

一、商業(yè)方案設(shè)計

商業(yè)方案設(shè)計是大型商業(yè)地產(chǎn)項目建筑規(guī)劃設(shè)計的第一個環(huán)節(jié)，也是項目整個設(shè)計過程中最根本的環(huán)節(jié)，其成敗直接影響項目未來的發(fā)展前景。本環(huán)節(jié)主要是通過 市調(diào)對項目進(jìn)行可行性分析，確定項目定位、業(yè)態(tài)及功能設(shè)定、主力店位置、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。市場調(diào)查和可行性分析是本階段的基礎(chǔ)工作，確定定位、業(yè)態(tài)及功能設(shè) 定是本階段的設(shè)計目標(biāo)。本階段主要設(shè)計內(nèi)容如下：

（一）立地選項

在進(jìn)行項目立地選項過程中，需要通過詳細(xì) 而周密的市場調(diào)查對項目進(jìn)行可行性分析和綜合定位。可行性分析研究是確定項目進(jìn)行投資決策、融資、制定項目初步設(shè)計、項目立項以及政府規(guī)劃調(diào)控的依據(jù)，這 就需要嚴(yán)格規(guī)范項目建議書及可行性研究報告的審批制度，確?？尚行匝芯繄蟾娴馁|(zhì)量和足夠的深度。大型商業(yè)地產(chǎn)項目的可行性研究要以質(zhì)量、項目商業(yè)屬性控制為核心，對項目的規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、功能布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃、技術(shù)進(jìn)步等方面實事求是的進(jìn)行科學(xué) 分析。

定位是項目入市的第一步，是商業(yè)地產(chǎn)項目設(shè)計的第二個環(huán)節(jié)。項目定位是在項目市調(diào)及可行性分析的基礎(chǔ)上回答項目“是什么、做什么、如何做”的問題。要對 項目科學(xué)定位，首先要對項目進(jìn)行科學(xué)的分析，分析項目自身及資源條件，主要方式是對項目進(jìn)行科學(xué)的SWOT分析。在完成SWOT分析后，對項目以下七個方面進(jìn)行定位：

1、項目業(yè)態(tài)定位——明確項目的業(yè)態(tài)，回答項目是什么的問題。

2、項目功能定位——明確項目的基本服務(wù)功能，回答項目可以做什么的問題。

3、項目主題定位——明確項目的主題，回答項目應(yīng)該做什么的問題。

4、項目形象定位——明確項目的形象，回答項目的經(jīng)營特色、差異化策略、宣傳推廣原則的問題。

5、項目目標(biāo)客戶定位——明確項目資源優(yōu)勢，回答項目如何整合資源，提升項目商業(yè)價值的問題。

6、項目目標(biāo)消費(fèi)群體定位——明確項目為誰服務(wù)，回答項目生存、發(fā)展的問題。

7、項目戰(zhàn)略定位——確定項目整體開發(fā)規(guī)劃思路與目的，回答項目運(yùn)營模式的問題。

在項目七個方面的定位中，項目目標(biāo)消費(fèi)群體定位作為開發(fā)商，是很難把握的。要準(zhǔn)確的進(jìn)行項目目標(biāo)消費(fèi)群體定位，必須由商業(yè)專業(yè)人士來完成。商業(yè)項目的發(fā) 展，歸根結(jié)底需要消費(fèi)者的消費(fèi)作保障，沒有消費(fèi)者的消費(fèi)，項目最終的結(jié)果肯定是失敗的。明確了項目目標(biāo)消費(fèi)群體定位，才能設(shè)置項目的功能組合。

（二）商業(yè)規(guī)劃

商業(yè)規(guī)劃就是對項目物業(yè)室內(nèi)空間的限定和功能劃分進(jìn)行規(guī)劃，大型商業(yè)項目由于體量大，其功能不僅僅只是滿足購物，同時必須滿足休閑、觀光、文化、娛樂、餐飲等多種功能，其功能和業(yè)態(tài)復(fù)合性強(qiáng)，每種業(yè)態(tài)、每個功能、每個消費(fèi)者對空間個性都會有具體要求，這就需要專業(yè)人士進(jìn)行科學(xué)設(shè)計，不能按照住宅項目的設(shè) 計或想當(dāng)然的進(jìn)行空間的限定和功能劃分。

在這個設(shè)計環(huán)節(jié)中，功能組合及分區(qū)設(shè)計是最重要的設(shè)計內(nèi)容。首先，從開始規(guī)劃設(shè)計時就要 充分考慮其商業(yè)屬性，確定經(jīng)營模式、服務(wù)對象，再按經(jīng)營業(yè)態(tài)和服務(wù)功能需求進(jìn)行建筑規(guī)劃與設(shè)計，否則項目建成入市以后改建的費(fèi)用會大 大增加。在建筑設(shè)計上 要充分注意動線設(shè)計的科學(xué)性，避免由于區(qū)域死角所帶來的物業(yè)價值的貶損；其次，結(jié)合項目特征、定位以及項目所處商圈的具體情況，把握差異化競爭策略，合理 控制和規(guī)劃項目各零售業(yè)態(tài)營業(yè)面積的比例。

商業(yè)規(guī)劃主要包括：業(yè)態(tài)及面積配比規(guī)劃、功能及面積配比規(guī)劃、項目交通組織、主力店組合及面積規(guī)劃、店鋪/專柜分割規(guī)劃、樓層品類/功能規(guī)劃。

二、建設(shè)方案規(guī)劃設(shè)計

建設(shè)規(guī)劃設(shè)計是項目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計第一階段中的第二個環(huán)節(jié)，是在項目定位、物業(yè)功能組合、可行性分析等基礎(chǔ)工作完成后進(jìn)行。這個環(huán)節(jié)要求在設(shè)計建設(shè)配套方案時，必須充分考慮項目的商業(yè)屬性、定位以及項目的業(yè)態(tài)組合和功能，不能單純的從控制成本或建筑屋藝術(shù)性方面考慮。

在進(jìn)行建設(shè)方案設(shè)計時，需要把握好四個方面：

1、城市基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展?fàn)顩r。

2、城市未來規(guī)劃發(fā)展趨勢。

3、項目主要主力店和主要功能區(qū)基本物業(yè)需求，主要是電力、消防、安防、通風(fēng)、給排水、暖通、弱電、電梯等。

4、商業(yè)功能的通用性設(shè)計，不可按照某一個商業(yè)機(jī)構(gòu)的個性需求設(shè)計。

項目建設(shè)方案設(shè)計規(guī)劃主要包括兩個方面方案設(shè)計：建筑方案設(shè)計、商業(yè)設(shè)備設(shè)施配套規(guī)劃設(shè)計。相關(guān)方案圖紙的確定標(biāo)志著一個大型商業(yè)地產(chǎn)項目建筑設(shè)計的基本完成，在項目建設(shè)和招商、營銷的過程中，方案需要局部調(diào)整和完善，需要專業(yè)的設(shè)計機(jī)構(gòu)配合以提供保障。

三、商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計

在完成了項目商業(yè)方案設(shè)計和建設(shè)方案設(shè)計后，項目的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計進(jìn)入第二個設(shè)計階段，第二個設(shè)計階段包括三個方面的規(guī)劃設(shè)計：商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計、商業(yè)外環(huán)境設(shè)計、二次商業(yè)裝飾設(shè)計。在第二個階段的整個設(shè)計規(guī)劃中，以上三個環(huán)節(jié)可同步進(jìn)行。

商業(yè)空間裝飾設(shè)計主要是根據(jù)項目定位、功能、建筑空間限定的要求，結(jié)合物業(yè)的建筑藝術(shù)，對物業(yè)空間環(huán)境進(jìn)行藝術(shù)處理，營造舒適的購物、休閑、娛樂的空間 環(huán)境。主要設(shè)計的內(nèi)容包括：商業(yè)平面布置方案、商業(yè)空間視覺中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墻面效果、衛(wèi)生間效果、扶

梯及電梯 效果、中庭效果、商業(yè)空間視覺中心效果等。

四、商業(yè)外環(huán)境設(shè)計

商業(yè)外環(huán)境設(shè)計主要包括外立面形象設(shè)計和外部環(huán)境設(shè)計兩部分，具體設(shè)計內(nèi)容包括：

外立面形象設(shè)計：商業(yè)建筑外立面設(shè)計、商業(yè)建筑外立面夜景設(shè)計、外立面商業(yè)氣氛設(shè)計、外立面廣告位設(shè)計。

外部環(huán)境設(shè)計：周邊交通組織設(shè)計、綠化及鋪地設(shè)計、休息空間設(shè)計、外部展示及促銷空間設(shè)計、環(huán)境照明系統(tǒng)設(shè)計、室外指示及引導(dǎo)系統(tǒng)設(shè)計。

五、二次商業(yè)裝飾設(shè)計

二次商業(yè)裝飾設(shè)計主要是對建筑室內(nèi)空間、主要商業(yè)服務(wù)設(shè)施以及店鋪/專柜形象、商品陳列按照商業(yè)規(guī)律進(jìn)行裝飾設(shè)計。主要設(shè)計內(nèi)容有三個方面：服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計、導(dǎo)購系統(tǒng)設(shè)計、店鋪及專柜/專賣店形象設(shè)計。每個方面主要的設(shè)計內(nèi)容如下：

服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計：總服務(wù)臺設(shè)計、顧客收銀臺設(shè)計、顧客休息設(shè)施設(shè)計、室內(nèi)景觀設(shè)計、監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)計、員工辦公系統(tǒng)設(shè)計。

導(dǎo)購系統(tǒng)設(shè)計：標(biāo)識、指示系統(tǒng)設(shè)計、促銷空間設(shè)計、廣告位設(shè)計、櫥窗設(shè)計、花車設(shè)計。

店鋪及專柜/專賣店形象設(shè)計：專賣店形象、專賣店室內(nèi)展示設(shè)計、專柜形象設(shè)計、專柜燈光設(shè)計、陳列道具設(shè)計。

六、商業(yè)管理模式設(shè)計

完成了第一、第二階段的設(shè)計工作，并不能代表商業(yè)規(guī)劃設(shè)計工作的結(jié)束，這僅僅只是完成了項目硬件建設(shè)設(shè)計工作，項目的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該包括商業(yè)管理模式設(shè)計及品牌規(guī)劃和招商策略設(shè)計。

商業(yè)管理模式對一個大型的商業(yè)地產(chǎn)項目的整體設(shè)計是至關(guān)重要的，是項目運(yùn)營的根本保障。商業(yè)管理模式設(shè)計主要包括三大體系設(shè)計內(nèi)容：組織體系設(shè)計、制度體系設(shè)計、流程體系設(shè)計。每個體系設(shè)計的具體內(nèi)容如下：

組織體系設(shè)計：組織架構(gòu)、崗位及編制、崗位職責(zé)及規(guī)范。

制度體系設(shè)計：人事管理制度體系、行政管理制度體系、賣場管理制度體系、業(yè)務(wù)管理制度體系、營銷管理制度體系、財務(wù)管理制度體系、物業(yè)管理制度體系。流程體系設(shè)計：業(yè)務(wù)流程體系、物業(yè)服務(wù)流程。

七、品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計

品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計是項目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計的最后一個環(huán)節(jié)，是在項目定位的要求下進(jìn)行的，解決項目提供什么服務(wù)的問題，是很重要的一個環(huán)節(jié)，但往往被忽視或不被重視，這對項目后期的整體運(yùn)營會產(chǎn)生很大的阻力，影響項目的持續(xù)發(fā)展。

品牌規(guī)劃是必須尊重品牌市場發(fā)展戰(zhàn)略，尊重品牌市場定位，盲目求高是不現(xiàn)實的，應(yīng)該客觀規(guī)劃出切實可行的目標(biāo)品牌計劃，此計劃包括三個方面：其一，理想 的目標(biāo)品牌計劃；其二，目標(biāo)品牌退換計劃；其

三、應(yīng)急品牌計劃。制定目標(biāo)品牌計劃應(yīng)該綜合考慮項目經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)效益與項目形象定位要求的關(guān)系，合理控制、科 學(xué)搭配不同定位的品牌的配比。同時在規(guī)劃品牌落位時，科學(xué)利用房屋不同區(qū)域的商業(yè)價值，把握品牌之間不同形象、價位、色彩、風(fēng)格等協(xié)調(diào)過度。招商策略是進(jìn)行招商的基本原則，必須達(dá)到可行、操作性強(qiáng)的要求，更重要的是能很好把握品牌及商戶的發(fā)展需求，實現(xiàn)合作多贏的局面。

商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)屬性不同于住宅地產(chǎn)的使用屬性，需要專業(yè)人士來把握其建筑的商業(yè)屬性，并進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計，這樣才能保證項目商業(yè)價值的真正實現(xiàn)。