第一篇：商業(yè)地產項目的規(guī)劃設計

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商業(yè)地產項目的規(guī)劃設計

商業(yè)地產項目從規(guī)模和形態(tài)上分兩大類，一類是大型的Shopping Mall，還有一類是商業(yè)街的商鋪店面。首先講一下大型綜合商業(yè)，國外叫做Shopping Mall，即購物中心。北京四、五環(huán)路沿線規(guī)劃了四、五個Shopping Mall，但到目前為止，真正意義上的Shopping Mall一個都沒建起來。盡管立項非常多，規(guī)劃項目非常多，拿去招商做宣傳的非常多，但還沒有一個開始營業(yè)。像豐聯(lián)廣場、國貿中心等，也可以叫做Shopping Mall，但國外意義上的Shopping Mall北京現在還沒有。從中反映出一個問題，國內發(fā)展商在商業(yè)地產開發(fā)方面缺乏經驗，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的問題是認不清商業(yè)地產和住宅項目開發(fā)的區(qū)別。很多發(fā)展商已經做了許多住宅項目的開發(fā)，取得了一些成績也獲得了一些經驗，以為商業(yè)地產也可以像住宅項目那樣運作，找地找項目，自己做市場評估，自己完成規(guī)劃設計，然后招商，振臂一呼，結果就會一呼百應，實際上存在很大的問題。

為什么說商業(yè)地產和住宅項目存在很大的區(qū)別呢？如果作一個形象的比喻，我認為商業(yè)地產是傳銷，住宅項目是直銷。做住宅項目時，發(fā)展商可以自己分析市場，根據對市場需求的研究作產品定位，決定戶型的比例以及住宅產品的類型，然后通過銷售處進行直接銷售。但大型的綜合商業(yè)則完全不同，它的銷售對象不是直接的購物消費者（可能有些散戶，可以把他們視為直銷），而是商家，特別是主力店。發(fā)展商首先要找到主力店，按照他們的要求進行規(guī)劃設計。對于大型綜合商業(yè)，這是最難的一件事情。比如一個幾十萬平米的店，招一家主力店最多是2萬平米（家樂福分店賣場部分是8千－1.2萬平米），就算能拿到能夠解決十萬平米的主力店，還有十幾萬平米等待解決，這會對發(fā)展商產生非常大的壓力。

發(fā)展商通過對市場環(huán)境和北京人口的分析，認為Shopping Mall有市場需求。作為消費者，我們也希望北京周邊能夠出現一些像樣的Shopping Mall。周末開車到那里，連吃帶玩，還可以購物，這種場所肯定會受到歡迎。然而具體操作并不容易。既然是傳銷，發(fā)展商要把店鋪賣出去，就應該先決定主力店的形式，是倉儲式還是像家樂福這樣的家電用品，對于不同的主力店其賣場的比例大小也不同。我們曾給家樂福做設計過學院路分店，知道他們對賣場的面積、停車位的面積、貨架的陳列等都有一系列的要求。如果發(fā)展商自己做設計不符合這樣的要求，那絕對是錯誤的，而且做得越深入，后期招商的困難越大。

國外主力店招商有自己的評估辦法

主力店招商有一系列的具體要求，而不是發(fā)展商認為這個項目好就能夠招商成功，其中有一個對項目的市場判斷問題。對于發(fā)展商而言，認清商業(yè)和住宅開發(fā)之間的區(qū)別是最重要的。北京所有的發(fā)展商都存在這樣一種情況，盲目地進行設計。當初有開發(fā)商找我們做設計，我們就認為，應該先明確了業(yè)態(tài)、招商渠道以后再做設計，否則招商會有壓力。同樣是商業(yè)地產，它們的定位是不同的，像體驗式的商業(yè)，咖啡、休閑、娛樂、電腦這類游戲設施可以兼容，還有一些業(yè)態(tài)是無法互相兼容的。有的Shopping Mall是家具城，有的是建材城，它們的定位是不一樣的。即使同是大型業(yè)態(tài)，如沃爾瑪、家樂福，或者國內的聯(lián)華超市，也首先得明確商業(yè)態(tài)的形式。另一方面是專業(yè)顧問機構的重要性。國內發(fā)展商對此基本沒有認識，所以導致專業(yè)化的顧問機構在國內沒有市場。中國發(fā)展商基本上是自己做招商材料，英文寫得一塌糊涂，真正講英語的人根本看不懂。中國人招商前幾頁總是自己很在乎的如政府領導

保障用戶的合法權益。的題詞，而國外的企業(yè)、財團、連鎖店看中的卻是市場分析、財務分析等，中國恰恰缺乏這些信譽保證。

全世界能夠做大型商業(yè)地產評估、資源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和實施的顧問公司不會超過十幾家。由于發(fā)展商不認可，因此目前在北京沒有市場。發(fā)展商都以為自己能夠招商，但實際上是很困難的。像家樂福這樣的連鎖店，進中國的目的是為了掙錢，因此對項目一定認真評估，否則不會輕易投資。他們會把錢花在物業(yè)上，但不會自己成立一個開發(fā)公司。市場如何，開發(fā)商的房子如何，開店的效益如何就需要做專業(yè)的評估。國內如果提供不了這方面的評估，就需要像顧問公司這樣的中間人。畢竟發(fā)展商提供的可行性報告是代表發(fā)展商的利益，作為國外的連鎖店，需要一個代表它自己利益的機構進行評估。中介機構就是起這個作用。這樣的顧問公司的作用就是整合資源。如果能夠找到非常好的渠道，招幾家主力店進來，把幾十萬平米的Shopping Mall撐起來就變得很容易。大的主力店機構比較強大，總部設在法國、歐洲、亞太地區(qū)，北京、上海也設有總部，各個部門的職責、職權都比較明確。國內的發(fā)展商想找他們談，卻不知道該找哪一級部門，更需要通過中介機構這樣的特殊合作顧問關系。

主力店招商之前不應該進行建筑設計。

我們曾經做過許多購物中心的設計，完全是按照發(fā)展商的思路進行。整個空間都很靈活，將來誰做商鋪都可以，但這樣的規(guī)劃沒有什么意義，屬于非常前期的東西。

對于大型商場，商家比較強調內部空間的可視性，加大可視性可以對公共購物產生引導作用。商場里面有很多店，如果哪一間店能夠被人一眼看見或者多個角度都能看到，出租或者出售起來就非常方便，否則就很難出租。因此加大可視性以便對公共購物產生引導作用是很重要的。整個空間可以通過天窗和中庭的變化，讓顧客產生空間安全感和舒適感，而不是像進了迷宮。中庭做得比較好的有上海恒隆廣場，做的最極端的是上海正大廣場，由泰國設計師設計，中庭做得極其復雜，十幾層高，進去以后有游樂場的感覺。里邊天橋橫過來，繞過去，感覺很亂。

現在的大型綜合商業(yè)趨向于多種購物消費形式的大融合。比如我們做的深圳的一個項目，它融合了三家主力店，小的精品店品牌店，購物街，再加上室外露天咖啡茶座的商務餐飲部分。室外廣場不僅是商場的需要，也是城市空間的需要。我們經常會看到有些商場在門口臨時搭個臺子，或是時裝表演，或是抽獎促銷。跟原來的賣東西的方式不同的是，這些活動都是現代商業(yè)演化出來的形式。如今已經變成一種模式，我們設計的王府井富陽廣場就提供這樣一個表演的舞臺。

大型商場的交通組織非常復雜，因此還有兩個方面必須考慮：一是怎樣從一開始就應該把人流分開，讓人往樓上走，比如一進門就有通往二層的扶梯，或者可以直接上三、四層。我們經常會發(fā)現所有商場的電梯都很擠，商店入口處人流壓力非常大。另外是如何把人流往深處引的問題。只要顧客能夠看到、走到的地方就會產生效益。對大規(guī)模商業(yè)建筑來說這是最重要的。我們的處理方式是通過大中庭，天窗的引導作用，做到店鋪的均好性。

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商業(yè)街的規(guī)劃設計

我們給珠江做了很多項目。珠江的項目大多都有商業(yè)街，他們把商業(yè)街作為一種聚集人氣的手段。住宅和商業(yè)是互相支撐的，以前的商業(yè)街可能是出于配套的考慮，因為住宅小區(qū)有這方面的需要。但廣東更注重人人皆商，小區(qū)下面一定要有底商，商鋪也很好出租。這種底商檔次一般不高，但一應俱全，商業(yè)非常普及。北京的高檔樓盤大都規(guī)定不讓餐飲業(yè)進去，實際上餐飲業(yè)也是小區(qū)配套需要的一部分。隨著北方的經濟發(fā)展，北京商鋪的發(fā)展現在基本可以標志著北方經濟水平的提高。

商業(yè)街空間的限定和功能的劃分

商業(yè)街不是簡單的概念，更不是簡單地把一條街道兩邊做成店鋪就完了。每個人對空間個性都會產生一種感受，每個不同的廣場、街道也都有自己的個性，怎樣能夠讓消費者對購物環(huán)境有一種良好的感覺？這就需要建筑師進行精心地設計。

現在中國處于反映了經濟的大爆發(fā)時代，特別強調氣派，建筑設計也是如此。很多大商廈，遠看很雄偉，但缺乏人情味，不是很好的購物環(huán)境。王府井大街經過改造以后，四、五十米寬的大尺度，購物的人只能順著一邊走，不愿走之字形來回過到馬路對面購物。過去王府井是老店街、名店街，每家店千姿百態(tài)，現在變成一眼看過去就是像政府辦公大樓的幾棟大廈，沒有人的尺度感。現在開始慢慢地進行改善，馬路中間圍起一小塊咖啡座，幾個凳子，幾個雕塑小品，試圖在遼闊的廣場尺度上做出一點人情味。其實這些東西在原來的規(guī)劃設計中就應該考慮到。商業(yè)街要特別強調平易近人，這樣才能吸引人來。尺度作為建筑用詞，盡管尺寸是固定的，但小的尺度更能讓人覺得很舒服、很親切。柏揚講過美國的尺度體現的是馬路非常寬，汽車非常寬，樓房非常高，好像是給巨人、神用的。亞洲是鬼的尺度，主要是香港、東京的樓房非常高，給人非常壓抑、狹窄的感覺。歐洲是一種人的尺度，小鎮(zhèn)、小橋流水都很有人情味。所以尺度舒適應該以歐洲的商業(yè)街、步行街這種模式，而不是像美國那種自大自狂的尺度。

現在商業(yè)街的外觀設計已經不僅僅建筑材料，包括用裝飾材料、燈箱廣告，干花、燈飾、招牌等各種各樣的軟性裝飾，目的是為了營造繁華感和商業(yè)氛圍。商業(yè)街的細部處理，跟業(yè)態(tài)定位、店鋪檔次有關。每個商業(yè)街應該有自己的個性，而不是千篇一律，做餐飲酒吧一條街和國貿品牌店不應該采用同一種手法。

建筑設計的三個層次

在我們的設計理念中，認為建筑設計應該有三個層次：第一個層次是宏觀的外觀造型。從很遠的地方可以看得到建筑的天際輪廓線，強調可識別性。第二個層次是我們通常所說的立面設計，講究橫、豎線條。第三個層次就是細節(jié)的精細設計，國內的設計基本達不到這個層次。人們對商業(yè)建筑感興趣的是裝修裝飾層面上的設計，如建筑材料、樓梯扶手、墻上吊燈等，對跟人發(fā)生親密接觸、親密對話這個層次的設計基本做不到。越大的項目越容易做得宏觀上氣派，微觀上粗糙。

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作為一個建筑，發(fā)展商如果分別委托不同的公司來做整體規(guī)劃、建筑設計、景觀設計、店面設計，這就造成在結合點留下了很多空白?，F在的整體的發(fā)展趨勢，就是多方面設計的整合最后達到最佳效果。現在新出的幾個樓盤，像珠江國際城、天津萬科水晶宮這幾個項目的共同點，就是把景觀、規(guī)劃、建筑、裝修整合得非常好，在結合部分出彩，尤其是對底層近人的部分。建筑裝修上可以采用很多非建筑語言，比如裝飾布、廣告、旗幟、水景等都成為店鋪設計的一部分，裝飾材料上有很多軟化的傾向，都是可以出彩的地方。

如何操作商業(yè)地產設計

在商業(yè)地產設計方面，首先要明確開發(fā)者、使用者和消費者之間的關系。商業(yè)地產跟酒店設計比較相似，酒店設計發(fā)展商應該先把酒店管理公司找好，是喜來登集團，假日集團，還是國內的錦江集團，每一個集團都有自己的管理規(guī)定，應該按照他們的要求去進行設計。開發(fā)商不是自己使用店面，而是要賣給主力店，必須按照主力店的要求去設計。

如果是做購物中心方面的商業(yè)地產，發(fā)展商應該找一些專業(yè)的商業(yè)顧問公司，目的是明確商業(yè)態(tài)的特點和具體的操作方式。每個項目都有自己明確的市場定位，應該以高度專業(yè)化的方式進行操作，由專業(yè)顧問公司代理或者策劃、招商。如果做普通商業(yè)街的商鋪，發(fā)展商可以自己操作，但在市場判斷上可能還會存在風險。有的商業(yè)只是住宅區(qū)的配套，商業(yè)虧盈并不要緊，只要大型住宅項目賣火就可以。社區(qū)配套中有沒有餐飲決定硬件如何設計，有的幾萬平米的大商業(yè)，里面有一條食街，裝修氣氛特別好，但沒有足夠的通風排煙設備，經營受很大影響。

在整個合作過程中，發(fā)展商、投資商是最大的投資方，也是最大的風險承擔者。整個操作應該以專業(yè)的態(tài)度去進行，有錢、有權不等于有專業(yè)技術，否則最后項目賣不掉要砸在自己手里。有個廣告人曾舉過一個例子，主人買一條狗看家護院，夜里聽到外面有動靜，到底是主人出去叫還是狗出去吠？答案很簡單，當然是狗出去叫，因為主人不是學這個專業(yè)的。地產開發(fā)也是這樣一個道理，重視專業(yè)顧問機構很重要。同時也應該選擇專業(yè)的建筑設計單位。許多的商業(yè)項目設計得不倫不類，經營使用階段出現很多問題，特別是硬件方面的問題，如樓電梯分布不合理，店鋪價值差異太大，廁所不夠或找不到。這樣的問題都很難補救，給發(fā)展商或經營方帶來的損失可能遠遠超過一次性的設計費用。所以應該慎重地選用有商業(yè)項目專長的設計師。同是甲級大設計院，可能專長完全不同。正如醫(yī)療機構中口腔醫(yī)院和婦產醫(yī)院的專長天壤之別。商業(yè)地產操作的核心是通過策劃、規(guī)劃和設計使項目升值。全憑發(fā)展商是否有遠見卓識。不同的發(fā)展商對建筑設計的重視程度和支付水平不同，實際上反映了有人把設計看作消費，有人把設計當作投資。那么建筑設計質量是否影響項目回報呢？大家心中自有答案。

第二篇：商業(yè)地產項目規(guī)劃設計

【摘 要】商業(yè)地產在中國已進入高速發(fā)展期，如何科學合理地規(guī)劃設計商業(yè)地產項目，項目定位十分關鍵，本文從規(guī)劃設計各流程進行闡述，對商業(yè)地產項目的規(guī)劃設計流程進行了總結。

【關鍵詞】商業(yè)地產；規(guī)劃設計；項目定位；概念設計；施工圖設計；設計變更

自2000年開始，我國商業(yè)地產開發(fā)進入了高速發(fā)展期。僅僅用了幾年的時間，我國商業(yè)模式就完成了西方國家?guī)资甑陌l(fā)展歷程，從傳統(tǒng)的商業(yè)街發(fā)展到商業(yè)步行街、購物中心、城市綜合體。商業(yè)地產作為房地產開發(fā)的重要發(fā)展方向，受到越來越多大中型房產公司的重視。萬達地產、寶龍地產、華潤置地、世茂地產等近十幾年來一直以商業(yè)地產作為房地產開發(fā)的主要業(yè)務進行發(fā)展，并取得了較大的成就。萬科、保利、中海、中糧、金地、富力、凱德置地多年來以住宅開發(fā)為主業(yè)的房產巨頭，其總部紛紛通過不同渠道表示，2010年將進軍商業(yè)地產領域。然而要做好商業(yè)地產，科學、系統(tǒng)的規(guī)劃設計與招商管理是重點。

然而，規(guī)劃設計好壞并不僅僅取決于設計本身。項目所處位置周邊環(huán)境、配套設施、政府規(guī)劃部門對地塊的控制性條件、區(qū)域人口規(guī)模、經濟水平、當地政策、開發(fā)商整體實力等對項目設計有著極大的影響。商業(yè)地產項目的開發(fā)不同于住宅項目開發(fā)，不能沿用住宅項目開發(fā)的操作模式，機械的照搬設計住宅項目的理念和流程對商業(yè)項目進行規(guī)劃設計。商業(yè)地產項目無論業(yè)態(tài)定位，還是設施的規(guī)劃都要考慮其商業(yè)屬性，商業(yè)屬性是項目開發(fā)的根本點，貫穿項目開發(fā)、設計、建設、運營的每個過程與環(huán)節(jié)。

投資開發(fā)階段，在進行項目立地選項過程中，需要通過詳細而周密的市場調查對項目進行可行性分析和綜合定位。可行性分析研究是確定項目進行投資決策、融資、制定項目初步設計、項目立項以及政府規(guī)劃調控的依據，這就需要嚴格規(guī)范項目建議書及可行性研究報告的審批制度，確?？尚行匝芯繄蟾娴馁|量和足夠的深度。

大型商業(yè)地產項目的可行性研究要以質量、項目商業(yè)屬性控制為核心，對項目的規(guī)模、建設標準、功能布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃、技術進步等方面實事求是的進行科學分析。

項目定位是在項目市調及可行性分析的基礎上回答項目“是什么、做什么、如何做”的問題。要對項目科學定位，首先要對項目進行科學的分析，分析項目自身及資源條件，主要方式是對項目進行科學的分析。在完成分析后，對項目以下七個方面進行定位：

1、項目業(yè)態(tài)定位――明確項目的業(yè)態(tài)，回答項目是什么的問題。

2、項目功能定位――明確項目的基本服務功能，回答項目可以做什么的問題。

3、項目主題定位――明確項目的主題，回答項目應該做什么的問題。

4、項目形象定位――明確項目的形象，回答項目的經營特色、差異化策略、宣傳推廣原則的問題。

5、項目目標客戶定位――明確項目資源優(yōu)勢，回答項目如何整合資源，提升項目商業(yè)價值的問題。

6、項目目標消費群體定位――明確項目為誰服務，回答項目生存、發(fā)展的問題。

7、項目戰(zhàn)略定位――確定項目整體開發(fā)規(guī)劃思路與目的，回答項目運營模式的問題。在項目七個方面的定位中，項目目標消費群體定位作為開發(fā)商，是很難把握的。要準確的進行項目目標消費群體定位，必須由商業(yè)專業(yè)人士來完成。商業(yè)項目的發(fā)展，歸根結底需要消費者的消費作保障，沒有消費者的消費，項目最終的結果肯定是失敗的。明確了項目目標消費群體定位，才能設置項目的功能組合。

概念性方案設計階段，有了投資開發(fā)階段扎實的基礎工作，建設單位可結合規(guī)劃條件、相關法律法規(guī)、項目定位、商家資源等對各種業(yè)態(tài)組合進行對比分析，尋找經濟效益最大、符合市場需求的業(yè)態(tài)布置方案。城市綜合體模式已成為一種大型商用物業(yè)開發(fā)的標準模式。通常城市綜合體項目涵蓋住宅、酒店式公寓、寫字樓、商業(yè)街和購物中心各類建筑。只有建

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設單位對產品提出明確的設計要求，并經充分論證取得一致意見后，才能委托設計單位從建筑整體風格、日照分析、交通流線、環(huán)境評價、規(guī)劃指標、建設單位要求等方面著手，構思項目的兩、三種設計方案。建設單位對各種方案進行分析、比較，綜合評分選擇評分最高的方案為最終的概念方案，作為后續(xù)設計的基礎。

概念方案一旦確定，即可進入方案設計階段。在進行建設方案設計時，需要把握好四個方面：

1、城市基礎設施發(fā)展狀況。

2、城市未來規(guī)劃發(fā)展趨勢。

3、項目主要主力店和主要功能區(qū)基本物業(yè)需求，主要是電力、消防、安防、通風、給排水、暖通、弱電、電梯等。

4、商業(yè)功能的通用性設計，不可按照某一個商業(yè)機構的個性需求設計。

方案設計階段重點是對總平面布置及地下室進行進一步優(yōu)化設計，明確規(guī)劃紅線與建筑物的位置關系、場地道路與建筑物之間的關系、建筑單體相互位置關系、地下車庫出入口位置，以及完成建筑單體的平面布置、外立面造型、外立面材料確定。從滿足產品標準、政府各部門審批要求等角度進行審核，確保在滿足較好經濟效益的同時，方案能滿足建設單位目標成本和政府審批要求。

初步設計階段，建設單位應統(tǒng)籌建設單位資源，加強與設計單位的溝通，形成初步設計委托書，委托書的主要內容包括：設計依據，項目準予建設的批文，經過科研取得的建設條件的技術資料，環(huán)境部門批準的環(huán)境影響報告書和環(huán)境評價書，人防工程部門的批示，建設工程的名稱、功能、規(guī)模和有關的技術數據和條件，各單位工程的詳細使用要求，批準的相應地勘報告，科研報告，自然環(huán)境資料，測量資料等。設計單位根據委托書展開初步設計工作，初步設計文件應明確建筑做法，外立面設計滿足節(jié)能要求，機電系統(tǒng)設計深度滿足施工圖設計的準備工作要求。

施工圖設計應根據建設單位批準的設計任務書進行編制，并不得違反初步設計的設計原則和方案。如確實需要更改初步設計文件時，建設單位要組織相關部門進行詳實的論證后實施。施工圖是對設備、設施、建筑物、管線等工程對象物的尺寸、布置、選材、構造、相互關系、施工及安裝質量要求的詳細圖紙和說明，是指導施工的直接依據，從而也是設計階段質量控制的一個重點。建設單位拿到施工圖后，首先要審核施工圖紙的完整性和全面性。其次審核工程施工設計的總布置圖和總目錄。各專業(yè)圖紙是否存在無法合理規(guī)避，相互碰撞現象，以及設計是否違反專業(yè)規(guī)范或國家法律法規(guī)的規(guī)定。施工圖首先由設計單位自身審核，建設單位應要求設計單位提供審核意見，以便核實設計單位內部審核流程完整；建設單位在設計單位自審完成后，組織公司相關部門進行集中審核，從建設單位角度提出審核意見；設計單位根據審核意見對圖紙進行完善后，由建設單位組織將施工圖報第三方圖紙審查、政府相關部門審核。

施工圖完成后，進入設計交底及變更管理階段。設計單位應充分準備，將各專業(yè)的重點、難點在交底時向建設方、施工、監(jiān)理單位交待清楚，并形成書面紀要。設計變更有可能節(jié)約成本，產品功能更加符合建設方要求，也可能產生不好的影響，導致費用增加，影響工程進度。要想減少設計變更次數，關鍵是將設計變更的風險前移，也就是將設計變更的可能性盡可能在設計管理階段提出來，予以解決。概括來說，就是在設計過程中編制好設計任務書、加強過程控制與溝通、做好設計評審工作。

參考文獻：

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[4]齊康 城市環(huán)境規(guī)劃設計與方法 中國建筑工業(yè)出版社 1986年botxt

第三篇：規(guī)劃設計決定商業(yè)地產項目成敗

規(guī)劃設計決定商業(yè)地產項目成敗

來源： 作者： 發(fā)布時間：2007-06-27

商業(yè)地產作為新興的開發(fā)領域，因為缺少完整的規(guī)劃設計體系，造成目前許多商業(yè)項目設計不當，不符合商家需求甚至空置。比如在一些大城市，眾多的住宅、商場綜合樓，發(fā)展商在規(guī)劃設計階段，基本上與以住宅代理為主的中介合作，規(guī)劃設計上以塔樓住宅為先導，在戶型設計、環(huán)境布置上花足了功夫，而將商業(yè)裙樓作為附屬品，很少進行認真的布局考量，最終成為住宅的犧牲品。

在商業(yè)較為發(fā)達的城市，一個處于初級階段的商業(yè)地產開發(fā)，必然會與商業(yè)水平形成較大的反差，而連鎖中的超市百貨業(yè)等只能被動地選擇賣場，面對規(guī)劃設計有先天缺陷的商場，商家每每只能削足適履。

商業(yè)地產規(guī)劃設計存在五大問題

1、開發(fā)商忽視商業(yè)定位的重要性，忽視商業(yè)地產策劃在前期規(guī)劃階段舉足輕重的作用。

目前商業(yè)地產項目前期規(guī)劃設計的基本程序是：拿到地以后，組織自有力量做個簡要調研論證，然后先找設計院設計，再報建，項目批下來之后再找策劃公司。

在這個流程當中，開發(fā)商雖然對項目定位也會做一些調研論證，但是其目的性、專業(yè)性、可操作性、深刻程度、可靠程度、與市場的契合程度等，與專業(yè)的商業(yè)地產策劃公司的工作往往無法相提并論，導致很多時候開發(fā)商對項目的定位本身就是模糊的、搖擺不定的。而項目定位不精確，甚至帶有一定程度的主觀性、隨意性，又必然導致對規(guī)劃設計的導向作用不明顯、指導性不強，由此埋下種種隱患。

2、發(fā)展商以銷售為導向的開發(fā)模式，造成商業(yè)地產規(guī)劃設計草草上馬。

發(fā)展商以銷售為導向的開發(fā)模式，加上資金鏈的需要，決定了商業(yè)地產的規(guī)劃設計越快越好，回款越早越好。這種銷售的功利性，導致商業(yè)地產往往開始是極具隨意性地規(guī)劃設計一種報建方案，等方案報建之后，策劃公司介入，即使方案不合適經營定位，發(fā)展商也急于開工建設，難以下決心更改設計方案，其結果往往是，策劃公司只能在方案不大改的前提下，提出適當的修正意見，商業(yè)規(guī)劃設計與市場經營定位脫節(jié)的問題暴露無疑。

3、在商業(yè)地產領域，設計院本身也有一定的局限性。

盡管規(guī)劃設計院在規(guī)劃商業(yè)地產項目時，也是會考慮市場定位，但是，由于行業(yè)的局限，規(guī)劃設計院對商業(yè)業(yè)態(tài)的建筑設計、配套規(guī)范和細節(jié)知之不多，只能簡單地通過參考樣本的手段來進行規(guī)劃設計。與規(guī)劃設計單位在住宅領域的駕輕就熟相比，在商業(yè)地產領域，其經驗和深入程度，差得太遠。

4、商業(yè)地產的規(guī)劃設計與商業(yè)的實際經營者脫節(jié)嚴重。

商業(yè)地產的實際參與者包括：發(fā)展商、規(guī)劃設計者、策劃代理商、商業(yè)經營者、投資者，這五者之中，商業(yè)經營者是商業(yè)地產的基礎。商業(yè)地產的規(guī)劃設計，必須充分了解經營者的需求，才能做到適銷對路。令人遺憾的是，在實際的規(guī)劃設計過程中，極少有某一方與經營者溝通和求教，一個經營者缺席的商業(yè)規(guī)劃設計，其結果必然與實際市場需求脫節(jié)。

5、策劃行業(yè)有其自身的運作規(guī)律，開發(fā)商與策劃公司的順利對接存在一定的障礙。

商業(yè)地產策劃公司一般習慣于做項目的全程代理，更關注招商、銷售代理收益，如果單獨做前期策劃，不但投入人力多，而且收費太少，往往興趣不大。同時，開發(fā)商對于策劃機構介入前期規(guī)劃的價值也沒有充分的認識，更不愿意在前期策劃投入資金。于是商業(yè)地產規(guī)劃設計為先、策劃滯后的現象見怪不怪，而規(guī)劃設計沒有策劃的導航，就只能跟著感覺走了。

規(guī)劃設計缺乏定位的五大弊端

1、缺乏必要的業(yè)態(tài)論證，造成盲目定位。

商業(yè)地產的盲目定位者往往對商業(yè)本質一無所知，對商業(yè)經營的地段、交通、消費市場等基本概念都看不清楚，只看到商鋪租售價值高于住宅的表面現象，于是乎，不管地理位置，不論項目周邊商業(yè)氛圍和人氣狀況，先蓋個萬兒八千平方米的商場再說，等項目建成了去招商，才發(fā)現項目根本無法滿足經營要求，造成了商業(yè)項目的嚴重空置。盲目定位的結果，必然導致方向性的錯誤，這對于商業(yè)地產來說，無疑是毀滅性的。

2、缺乏對商業(yè)業(yè)態(tài)的了解，導致建筑設計貨不對板。

筆者接觸過不少商業(yè)項目，先前在沒有定位的情況下，為提升商場的品質，都規(guī)劃設計了中庭，這些項目一旦未來引進超市市場，就必須將中庭填平，才能滿足超級市場開放式陳列貨架的需要。

3、規(guī)劃設計重住宅輕商場，導致商場空間難用。

目前除商業(yè)中心有一些純商業(yè)項目之外，絕大多數都是商住項目，發(fā)展商與規(guī)劃設計單位在設計方面為保證住宅的戶型、朝向等，對裙樓商場的空間破壞性較大。在商場的內部，比如由于住宅核心筒的擺放位置不當，導致商場整體開放式格局被割裂，有的不得不結合核心筒設計“回”字形動線；在商場的外部，比如住宅大堂的布置破壞了外部商業(yè)街的連續(xù)性，使得室外商業(yè)街的商業(yè)氣氛蕩然無存。

4、缺乏業(yè)態(tài)常識，規(guī)劃設計配套不足的情況較嚴重。

在超市租賃的洽談過程中，除賣場空間有著諸多不適合的情況之外，在配套方面也有一些不足，如超市必須有的理貨區(qū)方面、熟食區(qū)的煙道方面，商場的前期設計欠考慮或者考慮得不夠，尤其是前文提到的平步式自動扶梯，其跨度遠遠超過踏步式自動扶梯，有的商場受空間限制，想改都改不了。

5、主力店規(guī)劃之前不能確定，規(guī)劃設計難以度身定做。

盡管目前出現了“訂單式商業(yè)地產”模式，但主力店在項目規(guī)劃之初不能確定，依然是項目明確規(guī)劃的障礙所在。

先定位再設計才是成功之道

首先，要確立策劃為先的觀念。

商業(yè)地產項目，沒有策劃就沒有定位，沒有定位就沒有業(yè)態(tài)，沒有業(yè)態(tài)規(guī)劃設計就不可能有的放矢。一個地塊周邊人口及消費狀況、現有市場競爭環(huán)境、未來發(fā)展傾向等，只有通過策劃公司的深入調研才能明確；項目適合做什么、做什么才能生存下去，更是需要進一步分析研究，并與對應的商家深層次地溝通，才能把握市場的脈搏。

由于有些規(guī)劃設計有著一定的盲目性，發(fā)展商對設計方案遲遲不能定案的事情也時有發(fā)生，弄得設計單位被無休止的修改搞得精疲力盡，發(fā)展商自身也是一頭霧水，什么方案似乎都行，什么方案似乎又都不可行，其主要原因在于，一個沒有策劃方向的規(guī)劃設計運作。

其次，要摒棄“先做后改”的操作模式。

對于商業(yè)地產的規(guī)劃設計，開發(fā)商普遍有一種“先做后改”的心態(tài)，為了搶時間，首先規(guī)劃設計一味要快，然后不行再改；設計院對市場及各方想法未能全部吃透，時間又緊，于是先出規(guī)劃，等策劃公司介入后，規(guī)劃設計上一些先天不足暴露無遺，規(guī)劃設計隨之進入艱難的修改狀態(tài)。修改之所以艱難，一方面是因為原有方案可能要徹底否定，重新再來，一方面是因為方案已經報建不能大改，加上工期緊迫，沒有回旋余地??

“先做后改”的初衷就是圖快，而實際結果卻是欲速則不達。

其三，要調動策劃者、設計者、經營者全體參與。

商業(yè)地產的開發(fā)者，必須通過與商業(yè)策劃者、設計者、經營者的廣泛接觸，了解商業(yè)地產開發(fā)的基本規(guī)律，然后再充分群體參與，通過策劃公司介入深入解讀市場，提前與擬引進的大商家進行意向性接洽，讓設計者按業(yè)態(tài)量身定做，達到商業(yè)設計與與業(yè)態(tài)需要的高度吻合，這才是一條商業(yè)地產規(guī)劃設計的“捷徑”。

第四篇：大型商業(yè)地產項目規(guī)劃設計流程解析

項目以下七個方面進行定位：大型商業(yè)地產項目規(guī)劃設計流程解析

隨著國家經濟的發(fā)展壯大，居民消費水平的不斷提高，休閑與購物相結合的“一站式購物”作為一種全新的購物理念，逐漸被人們接受。順應這種新的消費潮流，近年來，商業(yè)地產行業(yè)迅速崛起，SHOPPING MALL、商業(yè)街、購物村、購物鎮(zhèn)等大型商業(yè)地產項目如雨后春筍般涌現在大江南北，規(guī)模從幾萬平方米發(fā)展到幾十萬平方米，從單棟建筑形態(tài)發(fā)展到由多棟建筑構成的組團式建筑群落。雖然開發(fā)形勢火熱，但此類項目在實際操作中也存在著大量問題，項目擱淺或開業(yè)后運營困難的現象屢有發(fā)生。

商業(yè)地產項目的開發(fā)不同于住宅項目開發(fā)，不能沿用住宅項目開發(fā)的操作模式，機械的照搬設計住宅項目的理念和流程對商業(yè)項目進行規(guī)劃設計。商業(yè)地產項目無論業(yè)態(tài)定位，還是設施的規(guī)劃都要考慮其商業(yè)屬性，商業(yè)屬性是項目開發(fā)的根本點，貫穿項目開發(fā)、設計、建設、運營的每個過程與環(huán)節(jié)。

在進行大型商業(yè)地產項目建筑規(guī)劃設計時，一般包括7個環(huán)節(jié)：商業(yè)方案設計、商業(yè)建筑方案設計、商業(yè)空間裝飾方案設計、商業(yè)外環(huán)境設計、二次商業(yè)裝飾設計、商業(yè)管理模式設計、品牌規(guī)劃及招商策略設計。

一、商業(yè)方案設計

商業(yè)方案設計是大型商業(yè)地產項目建筑規(guī)劃設計的第一個環(huán)節(jié)，也是項目整個設計過程中最根本的環(huán)節(jié)，其成敗直接影響項目未來的發(fā)展前景。本環(huán)節(jié)主要是通過市調對項目進行可行性分析，確定項目定位、業(yè)態(tài)及功能設定、主力店位置、技術經濟指標。市場調查和可行性分析是本階段的基礎工作，確定定位、業(yè)態(tài)及功能設定是本階段的設計目標。本階段主要設計內容如下：

（一）立地選項

在進行項目立地選項過程中，需要通過詳細而周密的市場調查對項目進行可行性分析和綜合定位?？尚行苑治鲅芯渴谴_定項目進行投資決策、融資、制定項目初步設計、項目立項以及政府規(guī)劃調控的依據，這就需要嚴格規(guī)范項目建議書及可行性研究報告的審批制度，確?？尚行匝芯繄蟾娴馁|量和足夠的深度。

大型商業(yè)地產項目的可行性研究要以質量、項目商業(yè)屬性控制為核心，對項目的規(guī)模、建設標準、功能布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃、技術進步等方面實事求是的進行科學

分析。

定位是項目入市的第一步，是商業(yè)地產項目設計的第二個環(huán)節(jié)。項目定位是在項目市調及可行性分析的基礎上回答項目“是什么、做什么、如何做”的問題。要對項目科學定位，首先要對項目進行科學的分析，分析項目自身及資源條件，主要方式是對項目進行科學的SWOT分析。在完成SWOT分析后，對項目以下七個方面進行定位：

1、項目業(yè)態(tài)定位——明確項目的業(yè)態(tài)，回答項目是什么的問題。

2、項目功能定位——明確項目的基本服務功能，回答項目可以做什么的問題。

3、項目主題定位——明確項目的主題，回答項目應該做什么的問題。

4、項目形象定位——明確項目的形象，回答項目的經營特色、差異化策略、宣傳推廣原則的問題。

5、項目目標客戶定位——明確項目資源優(yōu)勢，回答項目如何整合資源，提升項目商業(yè)

價值的問題。

6、項目目標消費群體定位——明確項目為誰服務，回答項目生存、發(fā)展的問題。

7、項目戰(zhàn)略定位——確定項目整體開發(fā)規(guī)劃思路與目的，回答項目運營模式的問題。在項目七個方面的定位中，項目目標消費群體定位作為開發(fā)商，是很難把握的。要準確的進行項目目標消費群體定位，必須由商業(yè)專業(yè)人士來完成。商業(yè)項目的發(fā)展，歸根結底需要消費者的消費作保障，沒有消費者的消費，項目最終的結果肯定是失敗的。明確了項目目標消費群體定位，才能設置項目的功能組合。

（二）商業(yè)規(guī)劃

商業(yè)規(guī)劃就是對項目物業(yè)室內空間的限定和功能劃分進行規(guī)劃，大型商業(yè)項目由于體量大，其功能不僅僅只是滿足購物，同時必須滿足休閑、觀光、文化、娛樂、餐飲等多種功能，其功能和業(yè)態(tài)復合性強，每種業(yè)態(tài)、每個功能、每個消費者對空間個性都會有具體要求，這就需要專業(yè)人士進行科學設計，不能按照住宅項目的設計或想當然的進行空間的限定和功能劃分。

在這個設計環(huán)節(jié)中，功能組合及分區(qū)設計是最重要的設計內容。首先，從開始規(guī)劃設計時就要充分考慮其商業(yè)屬性，確定經營模式、服務對象，再按經營業(yè)態(tài)和服務功能需求進行建筑規(guī)劃與設計，否則項目建成入市以后改建的費用會大大增加。在建筑設計上要充分注意動線設計的科學性，避免由于區(qū)域死角所帶來的物業(yè)價值的貶損；其次，結合項目特征、定位以及項目所處商圈的具體情況，把握差異化競爭策略，合理控制和規(guī)劃項目各零售業(yè)態(tài)營業(yè)面積的比例。

商業(yè)規(guī)劃主要包括：業(yè)態(tài)及面積配比規(guī)劃、功能及面積配比規(guī)劃、項目交通組織、主力店組合及面積規(guī)劃、店鋪/專柜分割規(guī)劃、樓層品類/功能規(guī)劃。

二、建設方案規(guī)劃設計

建設規(guī)劃設計是項目商業(yè)規(guī)劃設計第一階段中的第二個環(huán)節(jié)，是在項目定位、物業(yè)功能組合、可行性分析等基礎工作完成后進行。這個環(huán)節(jié)要求在設計建設配套方案時，必須充分考慮項目的商業(yè)屬性、定位以及項目的業(yè)態(tài)組合和功能，不能單純的從控制成本或建筑屋藝術性方面考慮。

在進行建設方案設計時，需要把握好四個方面：

1、城市基礎設施發(fā)展狀況。

2、城市未來規(guī)劃發(fā)展趨勢。

3、項目主要主力店和主要功能區(qū)基本物業(yè)需求，主要是電力、消防、安防、通風、給排水、暖通、弱電、電梯等。

4、商業(yè)功能的通用性設計，不可按照某一個商業(yè)機構的個性需求設計。

項目建設方案設計規(guī)劃主要包括兩個方面方案設計：建筑方案設計、商業(yè)設備設施配套規(guī)劃設計。相關方案圖紙的確定標志著一個大型商業(yè)地產項目建筑設計的基本完成，在項目建設和招商、營銷的過程中，方案需要局部調整和完善，需要專業(yè)的設計機構配合以提供保障。

三、商業(yè)空間裝飾方案設計

在完成了項目商業(yè)方案設計和建設方案設計后，項目的商業(yè)規(guī)劃設計進入第二個設計階段，第二個設計階段包括三個方面的規(guī)劃設計：商業(yè)空間裝飾方案設計、商業(yè)外環(huán)境設計、二次商業(yè)裝飾設計。在第二個階段的整個設計規(guī)劃中，以上三個環(huán)節(jié)可同步進行。

商業(yè)空間裝飾設計主要是根據項目定位、功能、建筑空間限定的要求，結合物業(yè)的建筑藝術，對物業(yè)空間環(huán)境進行藝術處理，營造舒適的購物、休閑、娛樂的空間環(huán)境。主要設計的內容包括：商業(yè)平面布置方案、商業(yè)空間視覺中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墻面效果、衛(wèi)生間效果、扶梯及電梯 效果、中庭效果、商業(yè)空間視覺中心效果等。

四、商業(yè)外環(huán)境設計

商業(yè)外環(huán)境設計主要包括外立面形象設計和外部環(huán)境設計兩部分，具體設計內容包括：外立面形象設計：商業(yè)建筑外立面設計、商業(yè)建筑外立面夜景設計、外立面商業(yè)氣氛設計、外立面廣告位設計。

外部環(huán)境設計：周邊交通組織設計、綠化及鋪地設計、休息空間設計、外部展示及促銷空間設計、環(huán)境照明系統(tǒng)設計、室外指示及引導系統(tǒng)設計。

五、二次商業(yè)裝飾設計

二次商業(yè)裝飾設計主要是對建筑室內空間、主要商業(yè)服務設施以及店鋪/專柜形象、商品陳列按照商業(yè)規(guī)律進行裝飾設計。主要設計內容有三個方面：服務設施規(guī)劃設計、導購系統(tǒng)設計、店鋪及專柜/專賣店形象設計。每個方面主要的設計內容如下：

服務設施規(guī)劃設計：總服務臺設計、顧客收銀臺設計、顧客休息設施設計、室內景觀設計、監(jiān)控系統(tǒng)設計、員工辦公系統(tǒng)設計。

導購系統(tǒng)設計：標識、指示系統(tǒng)設計、促銷空間設計、廣告位設計、櫥窗設計、花車設計。

店鋪及專柜/專賣店形象設計：專賣店形象、專賣店室內展示設計、專柜形象設計、專柜燈光設計、陳列道具設計。

六、商業(yè)管理模式設計

完成了第一、第二階段的設計工作，并不能代表商業(yè)規(guī)劃設計工作的結束，這僅僅只是完成了項目硬件建設設計工作，項目的商業(yè)規(guī)劃設計應該包括商業(yè)管理模式設計及品牌規(guī)劃和招商策略設計。

商業(yè)管理模式對一個大型的商業(yè)地產項目的整體設計是至關重要的，是項目運營的根本保障。商業(yè)管理模式設計主要包括三大體系設計內容：組織體系設計、制度體系設計、流程體系設計。

每個體系設計的具體內容如下：

組織體系設計：組織架構、崗位及編制、崗位職責及規(guī)范。

制度體系設計：人事管理制度體系、行政管理制度體系、賣場管理制度體系、業(yè)務管理制度體系、營銷管理制度體系、財務管理制度體系、物業(yè)管理制度體系。流程體系設計：業(yè)務流程體系、物業(yè)服務流程。

七、品牌規(guī)劃及招商策略設計

品牌規(guī)劃及招商策略設計是項目商業(yè)規(guī)劃設計的最后一個環(huán)節(jié)，是在項目定位的要求下進行的，解決項目提供什么服務的問題，是很重要的一個環(huán)節(jié)，但往往被忽視或不被重視，這對項目后期的整體運營會產生很大的阻力，影響項目的持續(xù)發(fā)展。

品牌規(guī)劃是必須尊重品牌市場發(fā)展戰(zhàn)略，尊重品牌市場定位，盲目求高是不現實的，應該客觀規(guī)劃出切實可行的目標品牌計劃，此計劃包括三個方面：其一，理想的目標品牌計劃；其二，目標品牌退換計劃；其

三、應急品牌計劃。制定目標品牌計劃應該綜合考慮項目經營的經濟效益與項目形象定位要求的關系，合理控制、科學搭配不同定位的品牌的配比。同時在規(guī)劃品牌落位時，科學利用房屋不同區(qū)域的商業(yè)價值，把握品牌之間不同形象、價位、色彩、風格等協(xié)調過度。

招商策略是進行招商的基本原則，必須達到可行、操作性強的要求，更重要的是能很好把握品牌及商戶的發(fā)展需求，實現合作多贏的局面。

商業(yè)地產的商業(yè)屬性不同于住宅地產的使用屬性，需要專業(yè)人士來把握其建筑的商業(yè)屬性，并進行科學的規(guī)劃設計，這樣才能保證項目商業(yè)價值的真正實現。

第五篇：88大型商業(yè)地產項目規(guī)劃設計流程解析

大型商業(yè)地產項目規(guī)劃設計流程解析

隨著國家經濟的發(fā)展壯大，居民消費水平的不斷提高，休閑與購物相結合的“一站式購物”作為一種全新的購物理念，逐漸被人們接受。順應這種新的消費潮流，近年來，商業(yè)地產行業(yè)迅速崛起，SHOPPING MALL、商業(yè)街、購物村、購物鎮(zhèn)等大型商業(yè)地產項目如雨后春筍般涌現在大江南北，規(guī)模從幾萬平方米發(fā) 展到幾十萬平方米，從單棟建筑形態(tài)發(fā)展到由多棟建筑構成的組團式建筑群落。雖然開發(fā)形勢火熱，但此類項目在實際操作中也存在著大量問題，項目擱淺或開業(yè)后 運營困難的現象屢有發(fā)生。

商業(yè)地產項目的開發(fā)不同于住宅項目開發(fā)，不能沿用住宅項目開發(fā)的操作模式，機械的照搬設計住宅項目的理念和流程對商業(yè)項目進行規(guī)劃設計。商業(yè)地產項目無論業(yè)態(tài)定位，還是設施的規(guī)劃都要考慮其商業(yè)屬性，商業(yè)屬性是項目開發(fā)的根本點，貫穿項目開發(fā)、設計、建設、運營的每個過程與環(huán)節(jié)。

在進行大型商業(yè)地產項目建筑規(guī)劃設計時，一般包括7個環(huán)節(jié)：商業(yè)方案設計、商業(yè)建筑方案設計、商業(yè)空間裝飾方案設計、商業(yè)外環(huán)境設計、二次商業(yè)裝飾設計、商業(yè)管理模式設計、品牌規(guī)劃及招商策略設計。

一、商業(yè)方案設計

商業(yè)方案設計是大型商業(yè)地產項目建筑規(guī)劃設計的第一個環(huán)節(jié)，也是項目整個設計過程中最根本的環(huán)節(jié)，其成敗直接影響項目未來的發(fā)展前景。本環(huán)節(jié)主要是通過 市調對項目進行可行性分析，確定項目定位、業(yè)態(tài)及功能設定、主力店位置、技術經濟指標。市場調查和可行性分析是本階段的基礎工作，確定定位、業(yè)態(tài)及功能設 定是本階段的設計目標。本階段主要設計內容如下：

（一）立地選項

在進行項目立地選項過程中，需要通過詳細 而周密的市場調查對項目進行可行性分析和綜合定位?？尚行苑治鲅芯渴谴_定項目進行投資決策、融資、制定項目初步設計、項目立項以及政府規(guī)劃調控的依據，這 就需要嚴格規(guī)范項目建議書及可行性研究報告的審批制度，確?？尚行匝芯繄蟾娴馁|量和足夠的深度。大型商業(yè)地產項目的可行性研究要以質量、項目商業(yè)屬性控制為核心，對項目的規(guī)模、建設標準、功能布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃、技術進步等方面實事求是的進行科學 分析。

定位是項目入市的第一步，是商業(yè)地產項目設計的第二個環(huán)節(jié)。項目定位是在項目市調及可行性分析的基礎上回答項目“是什么、做什么、如何做”的問題。要對 項目科學定位，首先要對項目進行科學的分析，分析項目自身及資源條件，主要方式是對項目進行科學的SWOT分析。在完成SWOT分析后，對項目以下七個方面進行定位：

1、項目業(yè)態(tài)定位——明確項目的業(yè)態(tài)，回答項目是什么的問題。

2、項目功能定位——明確項目的基本服務功能，回答項目可以做什么的問題。

3、項目主題定位——明確項目的主題，回答項目應該做什么的問題。

4、項目形象定位——明確項目的形象，回答項目的經營特色、差異化策略、宣傳推廣原則的問題。

5、項目目標客戶定位——明確項目資源優(yōu)勢，回答項目如何整合資源，提升項目商業(yè)價值的問題。

6、項目目標消費群體定位——明確項目為誰服務，回答項目生存、發(fā)展的問題。

7、項目戰(zhàn)略定位——確定項目整體開發(fā)規(guī)劃思路與目的，回答項目運營模式的問題。

在項目七個方面的定位中，項目目標消費群體定位作為開發(fā)商，是很難把握的。要準確的進行項目目標消費群體定位，必須由商業(yè)專業(yè)人士來完成。商業(yè)項目的發(fā) 展，歸根結底需要消費者的消費作保障，沒有消費者的消費，項目最終的結果肯定是失敗的。明確了項目目標消費群體定位，才能設置項目的功能組合。

（二）商業(yè)規(guī)劃

商業(yè)規(guī)劃就是對項目物業(yè)室內空間的限定和功能劃分進行規(guī)劃，大型商業(yè)項目由于體量大，其功能不僅僅只是滿足購物，同時必須滿足休閑、觀光、文化、娛樂、餐飲等多種功能，其功能和業(yè)態(tài)復合性強，每種業(yè)態(tài)、每個功能、每個消費者對空間個性都會有具體要求，這就需要專業(yè)人士進行科學設計，不能按照住宅項目的設 計或想當然的進行空間的限定和功能劃分。

在這個設計環(huán)節(jié)中，功能組合及分區(qū)設計是最重要的設計內容。首先，從開始規(guī)劃設計時就要 充分考慮其商業(yè)屬性，確定經營模式、服務對象，再按經營業(yè)態(tài)和服務功能需求進行建筑規(guī)劃與設計，否則項目建成入市以后改建的費用會大 大增加。在建筑設計上 要充分注意動線設計的科學性，避免由于區(qū)域死角所帶來的物業(yè)價值的貶損；其次，結合項目特征、定位以及項目所處商圈的具體情況，把握差異化競爭策略，合理 控制和規(guī)劃項目各零售業(yè)態(tài)營業(yè)面積的比例。

商業(yè)規(guī)劃主要包括：業(yè)態(tài)及面積配比規(guī)劃、功能及面積配比規(guī)劃、項目交通組織、主力店組合及面積規(guī)劃、店鋪/專柜分割規(guī)劃、樓層品類/功能規(guī)劃。

二、建設方案規(guī)劃設計

建設規(guī)劃設計是項目商業(yè)規(guī)劃設計第一階段中的第二個環(huán)節(jié)，是在項目定位、物業(yè)功能組合、可行性分析等基礎工作完成后進行。這個環(huán)節(jié)要求在設計建設配套方案時，必須充分考慮項目的商業(yè)屬性、定位以及項目的業(yè)態(tài)組合和功能，不能單純的從控制成本或建筑屋藝術性方面考慮。

在進行建設方案設計時，需要把握好四個方面：

1、城市基礎設施發(fā)展狀況。

2、城市未來規(guī)劃發(fā)展趨勢。

3、項目主要主力店和主要功能區(qū)基本物業(yè)需求，主要是電力、消防、安防、通風、給排水、暖通、弱電、電梯等。

4、商業(yè)功能的通用性設計，不可按照某一個商業(yè)機構的個性需求設計。

項目建設方案設計規(guī)劃主要包括兩個方面方案設計：建筑方案設計、商業(yè)設備設施配套規(guī)劃設計。相關方案圖紙的確定標志著一個大型商業(yè)地產項目建筑設計的基本完成，在項目建設和招商、營銷的過程中，方案需要局部調整和完善，需要專業(yè)的設計機構配合以提供保障。

三、商業(yè)空間裝飾方案設計

在完成了項目商業(yè)方案設計和建設方案設計后，項目的商業(yè)規(guī)劃設計進入第二個設計階段，第二個設計階段包括三個方面的規(guī)劃設計：商業(yè)空間裝飾方案設計、商業(yè)外環(huán)境設計、二次商業(yè)裝飾設計。在第二個階段的整個設計規(guī)劃中，以上三個環(huán)節(jié)可同步進行。

商業(yè)空間裝飾設計主要是根據項目定位、功能、建筑空間限定的要求，結合物業(yè)的建筑藝術，對物業(yè)空間環(huán)境進行藝術處理，營造舒適的購物、休閑、娛樂的空間 環(huán)境。主要設計的內容包括：商業(yè)平面布置方案、商業(yè)空間視覺中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墻面效果、衛(wèi)生間效果、扶

梯及電梯 效果、中庭效果、商業(yè)空間視覺中心效果等。

四、商業(yè)外環(huán)境設計

商業(yè)外環(huán)境設計主要包括外立面形象設計和外部環(huán)境設計兩部分，具體設計內容包括：

外立面形象設計：商業(yè)建筑外立面設計、商業(yè)建筑外立面夜景設計、外立面商業(yè)氣氛設計、外立面廣告位設計。

外部環(huán)境設計：周邊交通組織設計、綠化及鋪地設計、休息空間設計、外部展示及促銷空間設計、環(huán)境照明系統(tǒng)設計、室外指示及引導系統(tǒng)設計。

五、二次商業(yè)裝飾設計

二次商業(yè)裝飾設計主要是對建筑室內空間、主要商業(yè)服務設施以及店鋪/專柜形象、商品陳列按照商業(yè)規(guī)律進行裝飾設計。主要設計內容有三個方面：服務設施規(guī)劃設計、導購系統(tǒng)設計、店鋪及專柜/專賣店形象設計。每個方面主要的設計內容如下：

服務設施規(guī)劃設計：總服務臺設計、顧客收銀臺設計、顧客休息設施設計、室內景觀設計、監(jiān)控系統(tǒng)設計、員工辦公系統(tǒng)設計。

導購系統(tǒng)設計：標識、指示系統(tǒng)設計、促銷空間設計、廣告位設計、櫥窗設計、花車設計。

店鋪及專柜/專賣店形象設計：專賣店形象、專賣店室內展示設計、專柜形象設計、專柜燈光設計、陳列道具設計。

六、商業(yè)管理模式設計

完成了第一、第二階段的設計工作，并不能代表商業(yè)規(guī)劃設計工作的結束，這僅僅只是完成了項目硬件建設設計工作，項目的商業(yè)規(guī)劃設計應該包括商業(yè)管理模式設計及品牌規(guī)劃和招商策略設計。

商業(yè)管理模式對一個大型的商業(yè)地產項目的整體設計是至關重要的，是項目運營的根本保障。商業(yè)管理模式設計主要包括三大體系設計內容：組織體系設計、制度體系設計、流程體系設計。每個體系設計的具體內容如下：

組織體系設計：組織架構、崗位及編制、崗位職責及規(guī)范。

制度體系設計：人事管理制度體系、行政管理制度體系、賣場管理制度體系、業(yè)務管理制度體系、營銷管理制度體系、財務管理制度體系、物業(yè)管理制度體系。流程體系設計：業(yè)務流程體系、物業(yè)服務流程。

七、品牌規(guī)劃及招商策略設計

品牌規(guī)劃及招商策略設計是項目商業(yè)規(guī)劃設計的最后一個環(huán)節(jié)，是在項目定位的要求下進行的，解決項目提供什么服務的問題，是很重要的一個環(huán)節(jié)，但往往被忽視或不被重視，這對項目后期的整體運營會產生很大的阻力，影響項目的持續(xù)發(fā)展。

品牌規(guī)劃是必須尊重品牌市場發(fā)展戰(zhàn)略，尊重品牌市場定位，盲目求高是不現實的，應該客觀規(guī)劃出切實可行的目標品牌計劃，此計劃包括三個方面：其一，理想 的目標品牌計劃；其二，目標品牌退換計劃；其

三、應急品牌計劃。制定目標品牌計劃應該綜合考慮項目經營的經濟效益與項目形象定位要求的關系，合理控制、科 學搭配不同定位的品牌的配比。同時在規(guī)劃品牌落位時，科學利用房屋不同區(qū)域的商業(yè)價值，把握品牌之間不同形象、價位、色彩、風格等協(xié)調過度。招商策略是進行招商的基本原則，必須達到可行、操作性強的要求，更重要的是能很好把握品牌及商戶的發(fā)展需求，實現合作多贏的局面。

商業(yè)地產的商業(yè)屬性不同于住宅地產的使用屬性，需要專業(yè)人士來把握其建筑的商業(yè)屬性，并進行科學的規(guī)劃設計，這樣才能保證項目商業(yè)價值的真正實現。