第一篇：蘇州工業(yè)園區(qū)商品房買賣合同糾紛十大典型案例

蘇州工業(yè)園區(qū)商品房買賣合同糾紛十大典型案例

2014-03-14

近年來，隨著住房制度的改革和城鎮(zhèn)居民住房社會(huì)化、商品化發(fā)展，蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展，房屋買賣糾紛大幅上升。2013年園區(qū)法院受理商品房買賣合同糾紛155件，同比上升9%，出現(xiàn)了虛假?gòu)V告、全裝修房質(zhì)量、合同欺詐、延期交房、延期辦證等新類型糾紛。園區(qū)法院通過對(duì)受理的涉及商品房案件糾紛進(jìn)行梳理，面向社會(huì)發(fā)布《蘇州工業(yè)園區(qū)商品房買賣合同糾紛十大典型案例》，以案例評(píng)析的方式，介紹了日常生活中常見的商品房買賣合同糾紛，并加注法律評(píng)析和法官釋法，幫助消費(fèi)者依法快速、便捷、公正地解決糾紛。

案例一：廣告宣傳不實(shí)是否構(gòu)成違約

【基本案情】

裁判文書：（2007）園民一初字第0165號(hào)民事判決書

2005年3月，張某與A房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂商品房預(yù)售合同，張某依約付清總房?jī)r(jià)款，但交房時(shí)發(fā)現(xiàn)被告存在規(guī)劃大橋未通車、人工湖未建造、原規(guī)劃綠地修建垃圾房等與售房時(shí)宣傳圖頁不符的行為，故請(qǐng)求A公司賠償因星港大橋、人工湖等問題造成的房屋銷售差價(jià)13000元。A公司則認(rèn)為宣傳樓書中表明的人工湖和規(guī)劃中的大橋僅供購(gòu)房者參考，雙方簽訂的房屋買賣合同中并未對(duì)此內(nèi)容進(jìn)行約定，A公司不受其約束，樓書上明確該資料及售樓處的模型僅供參考。法院經(jīng)審理認(rèn)為樓書中所載的新大橋不屬于小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的配套設(shè)施，被告在樓書中的宣傳、描述，不構(gòu)成要約，不屬于合同內(nèi)容，被告對(duì)此不存在違約問題。因此，對(duì)原告要求被告賠償房屋銷售差價(jià)13000元的訴訟請(qǐng)求，法院依法予以駁回。

【案件評(píng)析】

關(guān)于開發(fā)商制作的廣告和宣傳資料中所載內(nèi)容的性質(zhì)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ骸搓P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉》中第三條明確規(guī)定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！苯Y(jié)合本案，開發(fā)商制作的宣傳畫冊(cè)等宣傳廣告資料成為要約的條件必須是廣告所作說明及允諾具體確定，有明確具體的交房標(biāo)準(zhǔn)、確定的小區(qū)規(guī)劃目標(biāo)、配套設(shè)施。本案中新大橋不屬于小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的配套設(shè)施；關(guān)于人工湖，雖然被告銷售房屋的樓書中載有社區(qū)水系等字樣，但對(duì)該水系的面積、形狀以及位置等未作具體明確的說明，綠地的規(guī)劃亦未作具體明確說明，由此可見開發(fā)商的廣告宣傳資料僅是一種要約邀請(qǐng)，并不符合要約的特征，不能作為要約對(duì)待。綜合分析以上情況，法院最終認(rèn)定開發(fā)商在樓書中的宣傳、描述，不構(gòu)成要約，不屬于合同內(nèi)容，開發(fā)商對(duì)此亦不存在違約問題。

【法官釋法】

如今，商品房銷售大多實(shí)行預(yù)售制度，廣大百姓購(gòu)買商品房時(shí)僅憑開發(fā)商提供的宣傳資料、售樓模型等進(jìn)行選擇，并不能接觸實(shí)體房屋，在購(gòu)買時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎判斷，有必要仔細(xì)查閱相關(guān)資料中宣傳內(nèi)容，尤其是一些足以影響房屋買賣合同訂立及價(jià)格確定的重要宣傳信息，審慎對(duì)待開發(fā)商對(duì)小區(qū)外部環(huán)境的宣傳資料，如涉及交房標(biāo)準(zhǔn)、交房日期、小區(qū)配套設(shè)施等問題應(yīng)在合同條款內(nèi)進(jìn)行具體明確約定，以免日后發(fā)生“美麗陷阱”糾紛；同時(shí)相關(guān)行政部門應(yīng)對(duì)開發(fā)商廣告宣傳應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，一旦發(fā)現(xiàn)不實(shí)、虛假的廣告宣傳予以嚴(yán)厲打擊，切實(shí)維護(hù)廣大業(yè)主的利益。

案例二：交房條件認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

【基本案情】

裁判文書：（2008）園民一初字第1721號(hào)民事判決書

2007年5月6日，蔣某與A公司簽訂商品房銷售合同。在交接驗(yàn)房中，蔣某認(rèn)為，房屋存在諸多違反合同約定及國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量缺陷問題，存在重大安全隱患，諸多設(shè)備未到位，需要整改和維修，無法接收該房屋。故提起訴訟，要求A公司支付因防盜門與合同約定不符、露臺(tái)與合同約定不符、天然氣表未安裝不符合交付使用條件等產(chǎn)生的賠償款。A公司則認(rèn)為，防盜門是其購(gòu)買的，但經(jīng)過抽查確有不合格，同意更換，但索賠金額沒有根據(jù)；露臺(tái)未計(jì)算在房屋面積中，合同附件1中露臺(tái)的表述實(shí)際不符，是工作失誤，不構(gòu)成賠償；天然氣不應(yīng)由其負(fù)責(zé)安裝。法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方之間的房屋買賣合同合法有效，受法律保護(hù)；房屋在A公司通知蔣某交接時(shí)已具備交付條件，蔣某應(yīng)當(dāng)接受房屋，蔣某要求就露臺(tái)與合同約定不符、天然氣表未安裝的賠償依據(jù)不足；而就交付的入戶門不符合合同約定的情況，A公司確有過錯(cuò)，應(yīng)作相應(yīng)賠償。

【案件評(píng)析】

蔣某與A公司之間簽訂的房屋買賣合同合法有效，受法律保護(hù)。關(guān)于交房條件：雙方合同中明確約定A公司在交房時(shí)應(yīng)出示《建筑臨時(shí)使用證》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》，并且供水、供電、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉然A(chǔ)設(shè)施已具備交付使用條件?，F(xiàn)A公司已提供合同約定的相關(guān)證書，應(yīng)視為房屋已符合雙方約定的交房條件。就蔣某主張的室內(nèi)燃?xì)獗砦窗惭b，不符合交付條件，法院認(rèn)為，合同約定燃?xì)饣A(chǔ)設(shè)施符合交付條件應(yīng)理解為燃?xì)夤艿劳ㄖ潦覂?nèi)，具備開通條件，燃?xì)獗硎欠癜惭b不在此范圍內(nèi)。且燃?xì)獗淼陌惭b需由業(yè)主向燃?xì)獠块T申請(qǐng)并交納燃?xì)獗碣M(fèi)、安裝費(fèi)（非基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)）后，由燃?xì)獠块T根據(jù)實(shí)際情況安裝；露臺(tái)問題，爭(zhēng)議房屋露臺(tái)的現(xiàn)狀與雙方合同附件平面圖所示確實(shí)不同。但A公司提供的施工圖與房屋露臺(tái)現(xiàn)狀一致，施工圖出圖日期在雙方合同之前，據(jù)此可以判斷A公司已按施工圖施工，未作變更；同時(shí)，合同文本中約定A公司交付的房屋包括南北陽臺(tái)各1個(gè)，對(duì)露臺(tái)未作表述。從房屋面積的測(cè)繪結(jié)果看，露臺(tái)未計(jì)算面積，房屋實(shí)測(cè)面積與合同約定一致。法院對(duì)A公司主張的露臺(tái)系贈(zèng)送的觀點(diǎn)予以采信；防盜門問題，A公司確認(rèn)入戶門確實(shí)存在質(zhì)量問題，理應(yīng)根據(jù)合同的約定進(jìn)行賠償。

【法官釋法】

商品房買賣合同是約定和記載雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的主要依據(jù)。交房條件作為合同的重要條款，在合同中已明確約定，應(yīng)以合同約定為準(zhǔn)，即使商品房存在部分與合同約定不符的問題，亦不能當(dāng)然作為業(yè)主拒絕收房的理由，業(yè)主應(yīng)通過向開發(fā)商主張賠償或修復(fù)整改等合理途徑維護(hù)自身權(quán)益，切莫因“維權(quán)”誤解而導(dǎo)致自身損失擴(kuò)大。

案例三：全裝修房質(zhì)量糾紛

【基本案情】

裁判文書：（2013）蘇中民終字第1167號(hào)民事判決書

2010年9月20日，朱某與A公司簽訂《蘇州工業(yè)園區(qū)商品房（全裝修房）銷售合同》。合同簽訂后，朱某按約支付購(gòu)房款，朱某于交房前進(jìn)入所購(gòu)房屋，發(fā)現(xiàn)門面劃痕、地磚裂縫、地板色差、墻紙膠痕、吊頂毛糙等影響居住的問題，遂要求A公司整改，但至今仍未整改完畢，故訴訟要求A公司按照雙方簽訂的蘇州工業(yè)園區(qū)商品房（全裝修房）銷售合同的約定，交付符合使用條件的房屋；支付逾期交房的利息及違約金；并賠償原告的租金損失、交通費(fèi)用。A公司認(rèn)為不存在逾期交房的情況，涉案房屋是符合法律規(guī)定及合同約定的交付條件的，房屋隨時(shí)可以辦理交付手續(xù)，至今未辦理交付手續(xù)的原因是原告拒絕收房，房屋的一般質(zhì)量瑕疵不能作為不辦理交房手續(xù)的條件，未交房的責(zé)任在于原告，被告不應(yīng)承擔(dān)逾期交房及損失的法律責(zé)任。法院經(jīng)審理認(rèn)為開發(fā)商交付的房屋存在質(zhì)量瑕疵，開發(fā)商未及時(shí)對(duì)房屋進(jìn)行有效維修，導(dǎo)致房屋長(zhǎng)期無法使用處于空置狀態(tài)，應(yīng)對(duì)上述期間內(nèi)原告因房屋空置產(chǎn)生的損失承擔(dān)責(zé)任，賠償相應(yīng)的租金損失。

【案件評(píng)析】

原被告雙方簽訂的《蘇州工業(yè)園區(qū)商品房（全裝修房）銷售合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效。A公司于2011年12月29日已取得涉案房屋《交付使用通知書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收合格證》等兩書一證，符合法定及合同約定的交付條件。A公司并按合同載明的地址向上訴人送達(dá)了交付通知書，可從快遞公司的證明，及其他業(yè)主在合同約定的交房日期前已完成了同一小區(qū)的房屋交接手續(xù)的事實(shí)，得到印證。朱某主張A公司逾期交房，依據(jù)不足，其主張逾期交房損失及違約金的請(qǐng)求，法院不予支持。而因A公司交付的房屋確實(shí)存在一定的質(zhì)量問題，依據(jù)合同約定，A公司負(fù)有相應(yīng)的保修義務(wù)，應(yīng)及時(shí)維修涉案房屋，并及時(shí)通知業(yè)主進(jìn)行驗(yàn)收，以減少損失，如未及時(shí)對(duì)房屋進(jìn)行有效維修，導(dǎo)致房屋長(zhǎng)期無法使用處于空置狀態(tài)，理應(yīng)承擔(dān)因房屋空置無法使用產(chǎn)生的損失承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償相應(yīng)的空置期租金損失。

【法官釋法】

房屋質(zhì)量是商品房買賣的最基本要求。商品房關(guān)系民生，價(jià)格不菲，老百姓往往傾其所有購(gòu)置一套住房，難免對(duì)房屋的質(zhì)量追求盡善盡美。全裝修房的裝修標(biāo)注因涉及用料、材質(zhì)、工藝的差異及業(yè)主感官差異，所謂質(zhì)量問題更是林林總總，不勝枚舉。為有效解決糾紛、避免訴累，我們首先倡導(dǎo)雙方在合同中明確約定相應(yīng)的裝修標(biāo)準(zhǔn)；其次，倡導(dǎo)開發(fā)商應(yīng)該嚴(yán)格按照約定施工，保證裝修品質(zhì)，倡導(dǎo)業(yè)主針對(duì)不同的裝修質(zhì)量問題，維權(quán)時(shí)亦應(yīng)區(qū)別對(duì)待，對(duì)商品房的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題或嚴(yán)重影響正常居住的質(zhì)量問題，買房者有權(quán)要求解除合同，并要求開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。就商品房出現(xiàn)非主體結(jié)構(gòu)的一般質(zhì)量瑕疵問題，開發(fā)商負(fù)有保修義務(wù)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行維修，否則亦應(yīng)就擴(kuò)大的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

案例四：開發(fā)商逾期交房，業(yè)主能否要求退房？

【基本案情】

裁判文書：（2013）蘇中民終字第0948號(hào)民事判決書

陸某于2011年1月13日與A公司簽訂《蘇州工業(yè)園區(qū)商品房銷售合同》，合同約定購(gòu)買A公司開發(fā)的在建房屋一套，交房時(shí)間為 2011年11月30日，并約定若開發(fā)商逾期超過90日仍未交房的，購(gòu)房者有權(quán)單方面解除合同要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。合同簽訂后，陸某已按約付清房款，但A公司逾期交付房屋，其通知交房時(shí)間已逾期超過90日。2012年3月2日，陸某發(fā)出《解除合同通知書》，要求解除雙方簽訂的《蘇州工業(yè)園區(qū)商品房銷售合同》，但A公司未同意。故訴訟要求解除雙方簽訂的《蘇州工業(yè)園區(qū)商品房銷售合同》；A公司返還購(gòu)房款及利息，支付違約金及逾期付款利息損失。A公司辯稱，不同意解除商品房銷售合同的請(qǐng)求，根據(jù)合同約定除不可抗力外，而其在施工過程中多次存在電力、高考等情況被政府要求停工的情形，該停工的期限不應(yīng)作為逾期期限予以計(jì)算。法院經(jīng)審理認(rèn)為，延期交房屬實(shí)，陸某享有合同解除權(quán)。

【案件評(píng)析】

雙方簽訂的《蘇州工業(yè)園區(qū)商品房銷售合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)恪守。本案中，合同約定A公司應(yīng)于2011年11月30日前向陸某交付房屋，逾期超過90日，陸某有權(quán)單方面解除合同。A公司雖抗辯在施工過程中多次存在電力，中高考等情況被政府要求停工的情形，可據(jù)實(shí)延期交房的問題。但法院認(rèn)為，我市中高考要求停止建筑施工已成為眾所周知的事實(shí)，雙方在簽訂合同之前該要求已經(jīng)存在，不屬于不可抗力的范圍。另開發(fā)商在訂立商品房買賣合同時(shí)，應(yīng)在確定交房時(shí)限時(shí)予以考慮電力供應(yīng)問題，除極端異常造成的長(zhǎng)時(shí)間的停電外，一般性停電不屬于不可抗力。A公司實(shí)際交房的時(shí)間，已經(jīng)超過約定交付時(shí)間90日，構(gòu)成違約，且符合合同中約定解除的條件。陸某于2012年3月2日向A公司發(fā)出了《解除合同通知書》，次日，A公司收到該通知書，故法院確認(rèn)雙方簽訂的《蘇州工業(yè)園區(qū)商品房銷售合同》于2012年3月3日解除。合同解除后，A公司應(yīng)當(dāng)全額返還上訴人已經(jīng)支付的購(gòu)房款，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

【法官釋法】

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該按照合同約定的交房時(shí)間交付商品房，逾期交付的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任，根據(jù)逾期情況及合同約定，購(gòu)房者可以選擇解除合同或要求支付逾期交房違約金。在此提醒廣大消費(fèi)者，購(gòu)買商品房簽訂商品房買賣合同時(shí)，房屋的交付時(shí)間一定要約定明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一旦產(chǎn)生逾期交房，充分利用法律的渠道主張自己的權(quán)利，以維護(hù)自身的合法權(quán)益。

案例五： 能否以房屋空鼓、裂縫等質(zhì)量瑕疵拒絕收房

【基本案情】

裁判文書：（2012）園民初字第2045號(hào)民事判決書

2009年8月，陳某與A公司簽訂《商品房銷售合同》，約定交房條件為提供相關(guān)的證件資料，并明確購(gòu)房者在收到房屋交接通知書之日起15日內(nèi)驗(yàn)收交接；驗(yàn)收后簽署房屋交接書，即為房屋正式交付。A公司未按約于2009年底交付房屋。逾期通知收房，陳某驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋有墻面空鼓、地坪裂縫、墻角滲漏等諸多質(zhì)量問題，故未接受房屋要求整改。直到2012年7月，A公司修復(fù)完才將房屋交付陳某，并辦理交接手續(xù)。陳某認(rèn)為，A公司嚴(yán)重違約逾期交房達(dá)到918天，故要求A公司支付逾期交房的利息及違約金。A公司辯稱，該房屋已于2010年1月取得證件資料具備交房條件，已通知陳某收房，但由于陳某自身原因未辦理交房，其已履行交房通知義務(wù)，通知后不存在逾期交房；2010年3月10日陳某已驗(yàn)收房屋并簽署《交房驗(yàn)收表》，但陳某以房屋質(zhì)量為由拒絕辦理房屋交接，其已完成了交房義務(wù)。法院經(jīng)審理后確認(rèn)雙方的交房時(shí)間為2010年3月10日，A公司只承擔(dān)約定交房時(shí)間至2010年3月10日期間逾期交房利息及損失。

【案件評(píng)析】

房屋質(zhì)量問題是老百姓關(guān)注的重大民生熱點(diǎn)，國(guó)家對(duì)此有強(qiáng)制性規(guī)定，老百姓購(gòu)房時(shí)也可就交房條件與開發(fā)商進(jìn)行特別約定。關(guān)于能否以質(zhì)量問題拒絕收房?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！钡谑龡l規(guī)定“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)?！庇纱丝煽闯?，業(yè)主可以根據(jù)房屋質(zhì)量嚴(yán)重程度選擇解除合同、賠償損失、修復(fù)等方式維權(quán)。本案中約定的交房條件已成就，且該房屋的質(zhì)量問題并非房屋主體結(jié)構(gòu)不合格，對(duì)房屋使用不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響，被告應(yīng)承擔(dān)質(zhì)量瑕疵的修復(fù)責(zé)任，故原告不得以此拒絕收房。但交付房屋存在質(zhì)量問題導(dǎo)致延遲使用客觀屬實(shí)，開發(fā)商未及時(shí)維修及通知業(yè)主驗(yàn)收的，理應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。另就交付后的房屋，被告雖有維修義務(wù)，但原告也應(yīng)積極采取措施，避免損失進(jìn)一步擴(kuò)大，否則就擴(kuò)大部分的損失應(yīng)自行承擔(dān)。

【法官釋法】

房屋存在重大安全隱患或不能滿足基本使用功能時(shí)，購(gòu)房者可以拒絕收房。對(duì)于購(gòu)房者而言，如何判斷開發(fā)商交付的房屋是否符合交付條件，購(gòu)房者在哪些條件下可以拒絕收房。一要看當(dāng)事人的約定；二要看是否滿足法律法規(guī)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；三要考慮房屋存在的質(zhì)量瑕疵是否能夠滿足房屋的基本使用功能。同時(shí)，對(duì)于開發(fā)商而言，更應(yīng)該加強(qiáng)房屋質(zhì)量管理，改進(jìn)施工工藝，減少房屋質(zhì)量瑕疵，提升房屋品質(zhì)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序健康發(fā)展。

案例六： 逾期辦證的違約責(zé)任

【基本案情】

裁判文書：（2007）園民一初字第1254號(hào)民事判決書

2004年 10月27日，錢某與A房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《蘇州工業(yè)園區(qū)商品房預(yù)售合同（第四版）》，約定由原告購(gòu)買被告開發(fā)的星海國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)房屋。雙方對(duì)合同金額、房屋面積、違約責(zé)任等均作了約定。原告依約履行了付款義務(wù)，但被告未按期將房屋銷售合同交至房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理中心備案，且延期交房一年多，故錢某起訴要求A公司賠償延期辦理備案登記違約金23777元、延期交房違約金及損失127050元，延期辦理房產(chǎn)證違約金196166元。A房產(chǎn)公司辯稱，錢某提出賠償延期辦理備案登記的訴訟請(qǐng)求，已超過訴訟時(shí)效。其曾發(fā)函催告原告前來辦理產(chǎn)證，且因原告沒有向被告歸還借款13萬元及利息，故未為原告辦理出房產(chǎn)證。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，A公司存在延期辦理備案登記、延期交房、延期辦理房產(chǎn)證的違約事實(shí)，應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。

【案件評(píng)析】

關(guān)于延期辦理合同備案登記違約金的認(rèn)定。法院認(rèn)為，法律雖對(duì)延期備案違約金并無明確規(guī)定，但備案登記確實(shí)可能涉及購(gòu)買方的利益，雙方對(duì)此約定相關(guān)違約條款，是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，并不違反法律規(guī)定，應(yīng)予遵從。因A公司負(fù)責(zé)合同備案事宜，現(xiàn)其又無法舉證交付錢某備案登記合同的具體時(shí)間，故其辯稱缺乏事實(shí)依據(jù)，不予采信。原告訴稱2005年11月才拿到備案登記的合同，故原告之訴請(qǐng)未過訴訟時(shí)效。由于雙方已約定合同總房?jī)r(jià)不作變動(dòng)，故原告根據(jù)合同約定計(jì)算的延期辦理合同備案登記違約金，合法有據(jù)，予以支持。

關(guān)于逾期辦證違約金的認(rèn)定。法院認(rèn)為，雙方于2005年11月24日實(shí)際交接房屋時(shí)，原告向被告交付代辦費(fèi)、契稅、維修基金、印花稅、貼花、工本費(fèi)等費(fèi)用，與被告間構(gòu)成委托辦證關(guān)系，至今已逾270日，被告未能辦理兩證，構(gòu)成違約；且合同對(duì)逾期辦證違約條款已作具體約定，應(yīng)依據(jù)合同約定處理。而被告稱因原告未歸還13萬元借款而不予辦證的抗辯，因借款與房屋買賣系不同法律關(guān)系，雙方并無約定作為抗辯事由，故該抗辯缺乏法律依據(jù)，法院不予采信。

關(guān)于逾期交房違約金的認(rèn)定。法院認(rèn)為，據(jù)合同約定，被告在合同約定的交房時(shí)間未能如約交付房屋，構(gòu)成違約，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

【法官釋法】

房屋所有權(quán)證是由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證。對(duì)廣大消費(fèi)者而言，購(gòu)買房屋、取得房產(chǎn)證后，方才意味著擁有了法律意義上的房屋所有權(quán)，消費(fèi)者對(duì)逾期辦理房產(chǎn)證違約金的約定，最終目的不是求得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賠償，而是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面履行辦證義務(wù)的約束，督促及時(shí)履行相關(guān)辦證義務(wù)。在此，提醒廣大消費(fèi)者在與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房買賣合同時(shí)，應(yīng)明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)助買房者辦理房權(quán)證及土地使用證時(shí)間，并且更要明確逾期辦證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的逾期辦證的違約金的具體計(jì)算方法。

案例七：能否以限購(gòu)為由要求返還預(yù)約定金？

【基本案情】

裁判文書：（2013）蘇中民終字第1131號(hào)民事判決書

2012年5月，葉某與A公司簽訂《房屋定購(gòu)單》，約定葉某定購(gòu)A公司開發(fā)的商品房，支付定金40000元；若買方未按約定時(shí)間簽訂正式的房屋買賣合同，視為買方違約，支付的定金罰沒歸賣方所有，定購(gòu)單解除；買方申明,簽署本定購(gòu)單時(shí)，買方符合2011年3月3日起實(shí)施的《蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局通告》規(guī)定的購(gòu)房條件，另買方已知悉各商業(yè)銀行最新執(zhí)行的差別化信貸政策，如因買方申明內(nèi)容虛假，造成購(gòu)買房屋無法辦理產(chǎn)權(quán)登記、無法辦理按揭貸款等法律后果均由買方承擔(dān)。葉某在上述定購(gòu)單上簽字，交付定金4萬元，但雙方最終未簽訂買賣合同。葉某認(rèn)為根據(jù)限購(gòu)政策已屬限購(gòu)人群，因開發(fā)商未告知其信貸及購(gòu)房政策，并以“買方申明”等格式條款形式來逃避義務(wù)，故其簽訂定購(gòu)單的行為屬重大誤解，要求撤銷合同，退還定金。A公司則認(rèn)為葉某支付定金，未履行簽約義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；購(gòu)房時(shí)已出示限購(gòu)政策材料，且葉某可將已有房屋賣掉來滿足政策要求。法院經(jīng)審理認(rèn)為A公司已對(duì)購(gòu)房政策、貸款條件等作特別提示，已盡提醒義務(wù)，葉某應(yīng)承擔(dān)立約定金罰則責(zé)任，最終駁回葉某的請(qǐng)求。

【案件評(píng)析】

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于葉某簽訂訂購(gòu)單是否存在重大誤解，可否據(jù)此主張撤銷訂購(gòu)協(xié)議。重大誤解的構(gòu)成要件應(yīng)包括：表意人因?yàn)檎`解而作出意思表示、表意人的誤解是重大的、表意人的誤解并非由于其重大過失產(chǎn)生。葉某于2012年5月29日簽訂房屋定購(gòu)單，與蘇州市限購(gòu)措施出臺(tái)及實(shí)施已相距一年多，在房屋訂購(gòu)單中也提到買方應(yīng)符合蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局通告的購(gòu)房條件，根據(jù)限購(gòu)政策的實(shí)施時(shí)間以及A公司的提示，葉某在簽訂房屋定購(gòu)單時(shí)對(duì)上述購(gòu)房政策應(yīng)有了解。限購(gòu)措施中規(guī)定在市區(qū)已擁有2套以上住房的本市戶籍居民家庭暫停在蘇州市向其售房。葉某為蘇州市戶籍居民，其可以通過出售現(xiàn)有房屋而達(dá)到購(gòu)房條件，并非必然不能購(gòu)買涉案房屋。此外，即使葉某確對(duì)于購(gòu)房政策存在誤解，在房屋訂購(gòu)單已作出提示的情況下，普通人在購(gòu)房時(shí)只要施以一般的注意義務(wù)即可了解到相關(guān)限購(gòu)政策，葉某未對(duì)政策進(jìn)行核查而逕行簽訂房屋定購(gòu)單，對(duì)于誤解的產(chǎn)生也具有重大過失。A公司已盡到了提醒義務(wù)，對(duì)于誤解的產(chǎn)生不具有過錯(cuò)。因此，葉某主張簽訂定購(gòu)單構(gòu)成重大誤解不能成立。

【法官釋法】

商品房認(rèn)購(gòu)糾紛，根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，因歸責(zé)于一方當(dāng)事人的原因，違背認(rèn)購(gòu)協(xié)議的約定不履行簽訂商品房買賣合同義務(wù)，違約方應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。購(gòu)房者在簽訂定購(gòu)協(xié)議時(shí)，應(yīng)詳細(xì)了解協(xié)議內(nèi)容，否則一旦簽訂協(xié)議，將承擔(dān)法律規(guī)定或合同約定的義務(wù)與責(zé)任。

案例八： 開發(fā)商對(duì)房屋質(zhì)量保修義務(wù)賠償范圍

【基本案情】

裁判文書：（2008）園民一初字第1506號(hào)民事判決書

2006年12月5日，李某與A公司簽訂商品房銷售合同，約定李某向A公司購(gòu)買蘇州工業(yè)園區(qū)德邑小區(qū)房屋一套。合同簽訂后，雙方辦理了交房手續(xù)。2007年7月，因地下車庫(kù)墻體滲水，被告對(duì)房屋進(jìn)行了維修。2008年1月29日至3月11日間，雙方又因地下室滲水一事協(xié)商了處理方案，被告嗣后進(jìn)行了維修。后原告認(rèn)為前述事實(shí)導(dǎo)致其房屋無法出租，產(chǎn)生了可得利益損失及對(duì)承租方償付了違約金。為此，李某起訴到法院主張A公司支付租房違約金3500元及租金損失105000元。A公司認(rèn)為就地下室進(jìn)水問題，雙方已達(dá)成賠償協(xié)議；其已及時(shí)進(jìn)行維修，李某不存在損失。法院經(jīng)審理認(rèn)為產(chǎn)生的可得利益損失和違約金損失與原告主張的地下室滲水無直接因果關(guān)系，最終駁回李某的訴訟請(qǐng)求。

【案件評(píng)析】

原被告之間的房屋買賣合同合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。房屋地下室出現(xiàn)滲水的事實(shí)，且在房屋的質(zhì)保期內(nèi)，被告理應(yīng)承擔(dān)保修義務(wù)，從現(xiàn)有證據(jù)看，被告已履行該義務(wù)。本案中原告明確其主張的損失為因地下室滲水導(dǎo)致其與案外人簽訂的房屋租賃合同解除而產(chǎn)生的三個(gè)月的可得利益損失和違約金損失。但從本院向案外人調(diào)查所知情況看，前述案外人解除租賃合同的原因系原告欲自住房屋，并非房屋地下室滲水。對(duì)此，即便原告與案外人租賃合同真實(shí)存在，雙方確實(shí)解除了合同，原告確實(shí)償付了違約金，由此產(chǎn)生的可得利益損失和違約金損失也與原告主張的地下室滲水無直接因果關(guān)系。故法院最終駁回了原告的訴訟請(qǐng)求。

【法官釋法】

消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)，要注意對(duì)有關(guān)房屋質(zhì)量條款的約定，如涉及非主體不合格的房屋質(zhì)量問題，保修期約定和質(zhì)量責(zé)任約定就非常重要。提醒廣大消費(fèi)者，一旦房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，要注意保留證據(jù)，比如照片、申請(qǐng)公證處現(xiàn)場(chǎng)公證、申請(qǐng)質(zhì)量鑒定等等，以保護(hù)自己的合法權(quán)益。同時(shí)，如因房屋存在質(zhì)量問題需要修復(fù)的，購(gòu)房者可以請(qǐng)求開發(fā)商賠償因房屋修復(fù)期間所產(chǎn)生的搬家費(fèi)、租房損失等必要費(fèi)用，而與房屋質(zhì)量問題并無直接因果關(guān)系的費(fèi)用，并非應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。

案例九：二手房買賣雙方跳過中介公司交易是否構(gòu)成跳單違約？

【基本案情】

裁判文書：（2011）蘇中民終字第1360號(hào)民事判決書

周某與A經(jīng)紀(jì)公司簽訂《買受方看房確認(rèn)書》就某小區(qū)房屋看房事宜作了約定，周某不得私下與公司曾介紹的出售房進(jìn)行本委托事宜的交易，違者需支付違約金。后，賣方原某、買方周某與A公司欲就買賣上述房屋簽訂《房屋買賣中介服務(wù)協(xié)議》，原某及A公司均簽字蓋章，但周某僅在抬頭購(gòu)房人處簽字，并未在合同尾部購(gòu)房者處簽字。此后，周某與原某通過B公司簽訂了《房屋買賣置換合同》，并辦理了房產(chǎn)權(quán)屬交易登記手續(xù)及支付購(gòu)房中介費(fèi)。A公司認(rèn)為周某和案外人原某私下跳單交易，拒付中介費(fèi)，要求周某支付房屋買賣中介費(fèi)及違約金。周某則認(rèn)為A公司并未促成房屋買賣及貸款服務(wù)，無需支付中介費(fèi)；雙方已協(xié)商解除委托關(guān)系，不存在違約行為，且購(gòu)買該房屋是通過B公司提供的居間及中介服務(wù)。法院經(jīng)審理認(rèn)為，周某的行為，已違反《買受方看房確認(rèn)書》中看房人義務(wù)，應(yīng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任；因A公司與周某簽訂的《房屋買賣中介服務(wù)協(xié)議》上周某未最終簽字確認(rèn)，該合同并未成立，A公司無權(quán)按合同約定獲得中介費(fèi)用。

【案件評(píng)析】

居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。依法成立生效的合同受法律保護(hù)，當(dāng)事人應(yīng)誠(chéng)信履行，違反合同義務(wù)依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原、被告雙方簽訂《買受方看房確認(rèn)書》，意思表示真實(shí)，不違反法律規(guī)定，應(yīng)為有效合同。本案中原告已履行《買受方看房確認(rèn)書》中約定的義務(wù)，被告周某與原告、案外人已就合同條款磋商成就，且在合同首部簽字后被告無正當(dāng)理由拒不簽署合同。后同日被告再與其他中介公司簽訂內(nèi)容相似《看房確認(rèn)書》，并通過其他中介公司與案外人成交該房屋的行為，違反《買受方看房確認(rèn)書》中約定的看房人義務(wù)，被告周某應(yīng)按合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，原告主張違約金，與傭金損失金額相當(dāng)，法院予以支持。因原告與案外人原某、被告周某簽訂的《房屋買賣中介服務(wù)協(xié)議》上周某未最終簽字確認(rèn)，該份合同并未成立，原告無權(quán)按照合同約定獲得相應(yīng)中介費(fèi)，且原告關(guān)于中介費(fèi)的損失已從違約金得到彌補(bǔ)，故法院對(duì)原告主張的中介費(fèi)不予支持。

【法官釋法】

房屋買賣居間合同中，關(guān)于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效。衡量買方是否“跳單”違約的關(guān)鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機(jī)會(huì)等條件。當(dāng)賣方將同一房屋通過多個(gè)中介公司掛牌出售時(shí)，買方通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得相同房源信息的，買方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，則不構(gòu)成違約。反之，買方利用該中介公司提供的房源信息、機(jī)會(huì)等條件而繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同，則構(gòu)成違約。

案例十：以“兇宅”為由可否解除房屋買賣合同？

【基本案情】

裁判文書：（2012）園民初字第0612號(hào)民事判決書

原告陳某為給其兒子準(zhǔn)備新房，2011年8月21日，在居間方的溝通下，原告與被告陸某達(dá)成購(gòu)買被告所有房屋的協(xié)議，并向被告交付定金30000元。后經(jīng)了解，原告得知被告之妻在訴爭(zhēng)房屋內(nèi)自殺身亡，被告卻未將此信息告知，原告以此認(rèn)為被告構(gòu)成欺詐，要求撤銷定金合同并退還定金，但遭被告拒絕。后訴至法院，請(qǐng)求解除合同，返還定金30000元。法院認(rèn)為，被告簽約前未告知訴爭(zhēng)房屋內(nèi)曾發(fā)生非正常死亡事件，不構(gòu)成欺詐，但根據(jù)民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循的誠(chéng)實(shí)信用、公序良俗原則，考慮到陳某購(gòu)房目的系作為兒子婚房，訴爭(zhēng)房屋內(nèi)曾發(fā)生過非正常死亡事件，從民間習(xí)俗和普遍認(rèn)可程度而言，構(gòu)成相應(yīng)沖突，應(yīng)當(dāng)允許購(gòu)買方解除合同。原告亦應(yīng)對(duì)合同解除后果承擔(dān)一定的過錯(cuò)責(zé)任，法院最終判令解除合同，酌定返還原告定金20000元。

【案件評(píng)析】

合同解除分為約定解除和法定解除。約定解除，是指當(dāng)合同中約定的解除合同的條件成就時(shí)或者經(jīng)當(dāng)事人事后協(xié)商一致，使合同關(guān)系歸于消滅的行為。而根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，當(dāng)事人單方行使合同法定解除權(quán)的情形有下列五種：（1）因不可抗力不能實(shí)現(xiàn)合同目的的。（2）因拒絕履行主要債務(wù)不能實(shí)現(xiàn)合同目的的。（3）因遲延履行主要債務(wù)致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的。（4）因遲延履行或有其他違約情形不能實(shí)現(xiàn)合同目的的。（5）法律規(guī)定的其他解除情形。就本案，陳某與陸某簽訂的房屋買賣合同，系雙方真實(shí)意思表示，屬合法有效，雙方均應(yīng)全面履行自己的義務(wù)。房屋出賣方的義務(wù)應(yīng)為出售房屋權(quán)利擔(dān)保義務(wù)及房屋質(zhì)量擔(dān)保義務(wù)，在購(gòu)買方對(duì)交易房屋其他信息未作特別關(guān)注情況下，陳某以陸某簽約前未告知訴爭(zhēng)房屋內(nèi)曾發(fā)生非正常死亡事件，構(gòu)成欺詐為由，主張解除合同，沒有相應(yīng)的事實(shí)依據(jù)。在買賣雙方不能協(xié)商達(dá)成解除合意的情況下，要想解除合同則必須具備相應(yīng)的法定事由。由于本案中陳某購(gòu)房目的系作為兒子婚房，這與訴爭(zhēng)房屋內(nèi)曾發(fā)生過非正常死亡事件，在公序良俗角度構(gòu)成沖突，從誠(chéng)實(shí)信用原則出發(fā)，應(yīng)當(dāng)允許購(gòu)買方解除合同。

合同解除權(quán)的行使效果并不影響合同定金罰則的適用。定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的擔(dān)保方式，又稱保證金。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。本案中，陳某作為購(gòu)買方在房屋交易時(shí)自身未對(duì)房屋相關(guān)信息盡到合理注意義務(wù)，應(yīng)對(duì)合同解除后果承擔(dān)一定的過錯(cuò)責(zé)任。

【法官釋法】

買賣雙方簽訂的房屋買賣合同，系雙方真實(shí)意思表示，依法成立有效。二手房交易雙方均應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，全面履行各自義務(wù)。出賣方不僅承擔(dān)房屋權(quán)利擔(dān)保義務(wù)及房屋質(zhì)量擔(dān)保義務(wù)，也應(yīng)披露房屋權(quán)屬之外的其他附屬信息，如使用瑕疵、發(fā)生的非正常事件等可能影響房屋價(jià)值的信息；而對(duì)購(gòu)買方而言，交易時(shí)亦應(yīng)表達(dá)其購(gòu)房目的及其他特別關(guān)注的信息，以避免草率成交引起不必要的糾紛。

第二篇：商品房買賣合同糾紛典型案例

近日，記者從貴陽仲裁委獲悉，2010年貴陽仲裁委受理各類仲裁案件308件，其中商品房買賣合同糾紛、房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議糾紛等涉及房地產(chǎn)的案件占到七成以上。商品房認(rèn)購(gòu)糾紛、逾期交房、逾期付款、逾期辦理產(chǎn)權(quán)證、房屋質(zhì)量問題等依然是2010年商品房買賣合同糾紛的熱點(diǎn)。就以上熱點(diǎn)問題，有關(guān)法律界專業(yè)人士對(duì)一些典型案例進(jìn)行深度剖析，希望能對(duì)購(gòu)房者有所警示。

熱點(diǎn)一：認(rèn)購(gòu)糾紛

案例回放：

2010年7月，市民張先生與某房開公司簽訂了一份商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議。協(xié)議中就認(rèn)購(gòu)商品房的房屋位置、房型、價(jià)格、建筑面積等進(jìn)行了明確約定。由于張先生認(rèn)購(gòu)的房屋還處于開發(fā)初期，尚未取得預(yù)售許可證，張先生依照認(rèn)購(gòu)協(xié)議，向房開公司支付了2萬元的認(rèn)購(gòu)金。2010年9月，張先生收到房開公司的書面通知：“一期物業(yè)已取得預(yù)售許可證，可以簽訂商品房買賣合同。”與此同時(shí)，房開公司表示由于整體樓市房?jī)r(jià)大幅上漲，所以張先生之前訂購(gòu)的房屋房?jī)r(jià)也由之前約定的每套20萬元左右，上調(diào)至25余萬元。若張先生在10日之內(nèi)不能按房開公司通知的價(jià)格簽訂商品房買賣合同，則視為放棄原定的認(rèn)購(gòu)協(xié)議。對(duì)此，張先生表示不能接受，在雙方協(xié)商未果情況下，張先生與其他多名購(gòu)房者分別向法院提起訴訟。

近日，法院已對(duì)該案作出判決，在交易中違背了誠(chéng)信原則的開發(fā)商將向購(gòu)房者們作出巨額賠償。

法院判決認(rèn)為，訂立合同的雙方當(dāng)事人應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。但本案中某房開公司在認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽訂完、購(gòu)房者按約支付了認(rèn)購(gòu)款后，卻提出了大大超過雙方預(yù)約時(shí)約定的價(jià)格條件，違背了我國(guó)合同法所規(guī)定的誠(chéng)實(shí)信用原則和公平原則，導(dǎo)致購(gòu)房者締約機(jī)會(huì)的喪失，應(yīng)對(duì)此承擔(dān)責(zé)任并作出賠償。最后，法院參照房開公司向購(gòu)房者發(fā)出的通知中的售價(jià)與原認(rèn)購(gòu)價(jià)的差額，酌情確定了賠償標(biāo)準(zhǔn)。張先生獲得了2萬元經(jīng)濟(jì)損失賠償，已支付的2萬元認(rèn)購(gòu)款也如數(shù)返還。

律師點(diǎn)評(píng)：商品房認(rèn)購(gòu)糾紛相當(dāng)復(fù)雜，一般認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，在違背認(rèn)購(gòu)協(xié)議的約定不履行簽訂商品房買賣合同義務(wù)的情況下，違約方應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。承擔(dān)締約過失責(zé)任的方式為損害賠償，其中包括直接利益的減少和失去與第三人訂立合同機(jī)會(huì)的損失，并不包括強(qiáng)制簽訂商品房買賣合同的責(zé)任。

熱點(diǎn)二：逾期交房糾紛

案例回放：

市民李女士于2010年2月與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了房屋買賣合同，合同約定房屋的交房日期為當(dāng)年8月31日。但在到期交房時(shí)，房開公司卻無法出示房屋竣工驗(yàn)收合格證、消防驗(yàn)收合格證明、房屋驗(yàn)收備案表等證件及資料。為此，李女士以房屋達(dá)不到交房條件為由拒絕收房。事后，李女士將房開公司告上法庭，申請(qǐng)法院判令房開公司給付因逾期交房而產(chǎn)生的已付款利息、違約金、租房費(fèi)等損失共5萬元。庭審中，房開公司辯稱，涉訴商品房并非李女士所說，其實(shí)已經(jīng)符合了業(yè)主入住的條件，已經(jīng)取得竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。而且合同中約定的交付條件并不包含房屋驗(yàn)收備案表，故無需出示驗(yàn)收備案表給李女士。此外，房開公司對(duì)李女士提交的租賃協(xié)議等均不認(rèn)可。

法院認(rèn)為，原、被告簽訂《商品房買賣合同》為雙方的真實(shí)意思表示，合同中明確了雙方的權(quán)利義務(wù)，對(duì)房開公司逾期交房所要承擔(dān)的責(zé)任也有所規(guī)定，故法院對(duì)房開公司的抗辯理由不予支持。此外，依照《合同法》規(guī)定，違約金和實(shí)際損失不能重復(fù)計(jì)算，在本案中，違約金數(shù)額不能彌補(bǔ)李女士的租房費(fèi)損失，則違約金應(yīng)以李女士的房租替代。最終，法院判令房開公司賠償李女士已付款利息、租房費(fèi)等損失共計(jì)3.6萬余元。

律師點(diǎn)評(píng)：對(duì)于商品房(建筑工程)的交付條件，我國(guó)多部法律、法規(guī)以及地方性法規(guī)都做出了相應(yīng)的規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十六條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條規(guī)定：縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國(guó)務(wù)院規(guī)定對(duì)建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)。未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收。這一條既對(duì)規(guī)劃部門的驗(yàn)收作了強(qiáng)行性的規(guī)定，同時(shí)也表明規(guī)劃部門的驗(yàn)收應(yīng)在建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收之前?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條第一款規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”。

根據(jù)上述法律、行政法規(guī)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人交付的商品房的強(qiáng)制性條件必須是“經(jīng)驗(yàn)收合格”的商品房。

2008年新修訂的《消防法》對(duì)消防驗(yàn)收制度作了重大修改，即只有對(duì)國(guó)務(wù)院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場(chǎng)所和其他特殊建設(shè)工程，才實(shí)行竣工驗(yàn)收制度，未經(jīng)驗(yàn)收合格不得投入使用；對(duì)于其他的建設(shè)工程，實(shí)行消防備案制度。因此，住宅小區(qū)的消防驗(yàn)收合格不再是法律規(guī)定的交付標(biāo)準(zhǔn)之一。

就貴州省地方規(guī)定來看，自2009年5月1日起施行的《貴州省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十九條規(guī)定：“商品房交付使用，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：一是房

地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，依法取得建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃等有關(guān)部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)房地產(chǎn)主管部門備案；二是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的公共服務(wù)設(shè)施和水、電、道路、綠化等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施具備國(guó)家規(guī)定的投入使用條件，已經(jīng)明確產(chǎn)權(quán)、管理權(quán)，并且以書面形式明確管理責(zé)任；三是法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件?！?/p>

綜合上述法律法規(guī)的規(guī)定，不難看出，自2009年5月1日起，我省對(duì)于商品房的驗(yàn)收原則上實(shí)行的是備案制，驗(yàn)收主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。當(dāng)然，交房條件除了上述的法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)符合合同的約定。

熱點(diǎn)三：房貸難引發(fā)的逾期違約責(zé)任糾紛

案例回放：

2010年3月，市民黃女士與某房開公司簽訂了一份商品房買賣合同。合同約定，黃女士購(gòu)買該公司位于某區(qū)的一套房屋，房屋總價(jià)為40萬元。其中，黃女士計(jì)劃貸款28萬元。在簽訂合同當(dāng)日，黃女士即向房開公司支付了12萬元首付款。在黃女士與房開公司簽訂合同后不久，“國(guó)十條”調(diào)控政策出臺(tái)?！皣?guó)十條”要求嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款。在隨后辦理貸款過程中，銀行以此套房屋屬于第三套房為由拒絕為黃女士發(fā)放貸款。在無法獲得銀行貸款的情況下，黃女士要求解除與房開公司簽訂的商品房買賣合同，并返還當(dāng)初支付的12萬元首付款。房開公司卻認(rèn)為，在黃女士申請(qǐng)銀行貸款問題上房開公司并無過錯(cuò)，黃女士不能以此為由拒絕履行合同。黃女士除一次性付清28萬元余款外，還應(yīng)按合同約定承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。至此，買賣雙方因貸款問題引發(fā)的糾紛開始不斷升級(jí)。

律師點(diǎn)評(píng)：購(gòu)房者因無法獲得銀行貸款而導(dǎo)致無法繼續(xù)履行合同的，違約責(zé)任究竟該由誰承擔(dān)？要具體情況具體分析，不能一概而論。

以黃女士買房糾紛為例，黃女士與房開公司簽訂的商品房買賣合同是在房貸新政發(fā)布前簽訂的，合同成立后客觀情況發(fā)生了改變，這是黃女士在簽訂合同時(shí)無法預(yù)見的。在此情況下，如果要求黃女士繼續(xù)履行合同，對(duì)其明顯不公平。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋(二)第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能

實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除?！?/p>

如果案例糾紛中商品房買賣合同訂立是在新政施行后發(fā)生的，就不適用情勢(shì)變更原則。在沒有其他約定的情況下，購(gòu)房者還可以依據(jù)《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條之規(guī)定，行使解除合同的權(quán)利。該規(guī)定明確：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人”。雖然人民法院可根據(jù)實(shí)際情況確定是否變更或解除合同，但適用形式變更原則并非簡(jiǎn)單地豁免債務(wù)人的義務(wù)而使債權(quán)人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地調(diào)整雙方利益關(guān)系。在訴訟過程中，人民法院一般采取的是積極引導(dǎo)當(dāng)事人重新協(xié)商，改訂合同；重新協(xié)商不成的，爭(zhēng)取調(diào)解解決。對(duì)買賣雙方而言，不管是主動(dòng)還是被動(dòng)違約，都有可能要承擔(dān)違約責(zé)任。

那么，購(gòu)房者如何防范此類糾紛的發(fā)生呢？在現(xiàn)階段國(guó)家對(duì)樓市調(diào)控力度加大，不時(shí)會(huì)有房產(chǎn)新政策出臺(tái)的情況下，市民在準(zhǔn)備購(gòu)房前，最好能事先咨詢有關(guān)銀行，全面了解當(dāng)前貸款政策后，再與開發(fā)商簽訂正式合同，以避免因無法貸款而引發(fā)不必要的違約糾紛。

律師提醒：

從以上幾個(gè)典型案例不難看出，商品房買賣雙方對(duì)合同的重視不夠或?qū)贤瑑?nèi)容約定不明是造成糾紛的根源。因此，交易雙方應(yīng)充分意識(shí)到合同的重要性，從根源上規(guī)避糾紛的產(chǎn)生。尤其是購(gòu)房者，在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)應(yīng)盡量明確簽訂商品房買賣合同的時(shí)間、盡量多涉及商品房買賣合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容、商品房買賣合同磋商不成的處理方式、違約責(zé)任等；在簽訂商品房買賣合同時(shí)應(yīng)盡量明確交房條件及違約責(zé)任、房屋的接交方式及違約責(zé)任、產(chǎn)權(quán)證的辦理時(shí)限及違約責(zé)任，以及約定的其他事項(xiàng)等，以防范糾紛的發(fā)生。(以上案例由典正律師事務(wù)所提供，典正律師事務(wù)所盧安龍律師予以點(diǎn)評(píng))(記者 劉圓圓)

第三篇：商品房買賣合同糾紛典型案例剖析

商品房買賣合同糾紛典型案例剖析

近日，記者從貴陽仲裁委獲悉，2010年貴陽仲裁委受理各類仲裁案件308件，其中商品房買賣合同糾紛、房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議糾紛等涉及房地產(chǎn)的案件占到七成以上。商品房認(rèn)購(gòu)糾紛、逾期交房、逾期付款、逾期辦理產(chǎn)權(quán)證、房屋質(zhì)量問題等依然是2010年商品房買賣合同糾紛的熱點(diǎn)。就以上熱點(diǎn)問題，有關(guān)法律界專業(yè)人士對(duì)一些典型案例進(jìn)行深度剖析，希望能對(duì)購(gòu)房者有所警示。

熱點(diǎn)一：認(rèn)購(gòu)糾紛

案例回放：

2010年7月，市民張先生與某房開公司簽訂了一份商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議。協(xié)議中就認(rèn)購(gòu)商品房的房屋位置、房型、價(jià)格、建筑面積等進(jìn)行了明確約定。由于張先生認(rèn)購(gòu)的房屋還處于開發(fā)初期，尚未取得預(yù)售許可證，張先生依照認(rèn)購(gòu)協(xié)議，向房開公司支付了2萬元的認(rèn)購(gòu)金。2010年9月，張先生收到房開公司的書面通知：“一期物業(yè)已取得預(yù)售許可證，可以簽訂商品房買賣合同?！迸c此同時(shí)，房開公司表示由于整體樓市房?jī)r(jià)大幅上漲，所以張先生之前訂購(gòu)的房屋房?jī)r(jià)也由之前約定的每套20萬元左右，上調(diào)至25余萬元。若張先生在10日之內(nèi)不能按房開公司通知的價(jià)格簽訂商品房買賣合同，則視為放棄原定的認(rèn)購(gòu)協(xié)議。對(duì)此，張先生表示不能接受，在雙方協(xié)商未果情況下，張先生與其他多名購(gòu)房者分別向法院提起訴訟。

近日，法院已對(duì)該案作出判決，在交易中違背了誠(chéng)信原則的開發(fā)商將向購(gòu)房者們作出巨額賠償。法院判決認(rèn)為，訂立合同的雙方當(dāng)事人應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。但本案中某房開公司在認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽訂完、購(gòu)房者按約支付了認(rèn)購(gòu)款后，卻提出了大大超過雙方預(yù)約時(shí)約定的價(jià)格條件，違背了我國(guó)合同法所規(guī)定的誠(chéng)實(shí)信用原則和公平原則，導(dǎo)致購(gòu)房者締約機(jī)會(huì)的喪失，應(yīng)對(duì)此承擔(dān)責(zé)任并作出賠償。最后，法院參照房開公司向購(gòu)房者發(fā)出的通知中的售價(jià)與原認(rèn)購(gòu)價(jià)的差額，酌情確定了賠償標(biāo)準(zhǔn)。張先生獲得了2萬元經(jīng)濟(jì)損失賠償，已支付的2萬元認(rèn)購(gòu)款也如數(shù)返還。

律師點(diǎn)評(píng)：商品房認(rèn)購(gòu)糾紛相當(dāng)復(fù)雜，一般認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，在違背認(rèn)購(gòu)協(xié)議的約定不履行簽訂商品房買賣合同義務(wù)的情況下，違約方應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。承擔(dān)締約過失責(zé)任的方式為損害賠償，其中包括直接利益的減少和失去與第三人訂立合同機(jī)會(huì)的損失，并不包括強(qiáng)制簽訂商品房買賣合同的責(zé)任。熱點(diǎn)二：逾期交房糾紛

案例回放：

市民李女士于2010年2月與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了房屋買賣合同，合同約定房屋的交房日期為當(dāng)年8月31日。但在到期交房時(shí)，房開公司卻無法出示房屋竣工驗(yàn)收合格證、消防驗(yàn)收合格證明、房屋驗(yàn)收備案表等證件及資料。為此，李女士以房屋達(dá)不到交房條件為由拒絕收房。事后，李女士將房開公司告上法庭，申請(qǐng)法院判令房開公司給付因逾期交房而產(chǎn)生的已付款利息、違約金、租房費(fèi)等損失共5萬元。庭審中，房開公司辯稱，涉訴商品房并非李女士所說，其實(shí)已經(jīng)符合了業(yè)主入住的條件，已經(jīng)取得竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。而且合同中約定的交付條件并不包含房屋驗(yàn)收備案表，故無需出示驗(yàn)收備案表給李女士。此外，房開公司對(duì)李女士提交的租賃協(xié)議等均不認(rèn)可。

法院認(rèn)為，原、被告簽訂《商品房買賣合同》為雙方的真實(shí)意思表示，合同中明確了雙方的權(quán)利義務(wù)，對(duì)房開公司逾期交房所要承擔(dān)的責(zé)任也有所規(guī)定，故法院對(duì)房開公司的抗辯理由不予支持。此外，依照《合同法》規(guī)定，違約金和實(shí)際損失不能重復(fù)計(jì)算，在本案中，違約金數(shù)額不能彌補(bǔ)李女士的租房費(fèi)損失，則違約金應(yīng)以李女士的房租替代。最終，法院判令房開公司賠償李女士已付款利息、租房費(fèi)等損失共計(jì)3.6萬余元。

律師點(diǎn)評(píng)：對(duì)于商品房(建筑工程)的交付條件，我國(guó)多部法律、法規(guī)以及地方性法規(guī)都做出了相應(yīng)的規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十六條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條規(guī)定：縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國(guó)務(wù)院規(guī)定對(duì)建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)。未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收。這

一條既對(duì)規(guī)劃部門的驗(yàn)收作了強(qiáng)行性的規(guī)定，同時(shí)也表明規(guī)劃部門的驗(yàn)收應(yīng)在建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收之前?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條第一款規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”。

根據(jù)上述法律、行政法規(guī)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人交付的商品房的強(qiáng)制性條件必須是“經(jīng)驗(yàn)收合格”的商品房。

2008年新修訂的《消防法》對(duì)消防驗(yàn)收制度作了重大修改，即只有對(duì)國(guó)務(wù)院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場(chǎng)所和其他特殊建設(shè)工程，才實(shí)行竣工驗(yàn)收制度，未經(jīng)驗(yàn)收合格不得投入使用；對(duì)于其他的建設(shè)工程，實(shí)行消防備案制度。因此，住宅小區(qū)的消防驗(yàn)收合格不再是法律規(guī)定的交付標(biāo)準(zhǔn)之一。

就貴州省地方規(guī)定來看，自2009年5月1日起施行的《貴州省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十九條規(guī)定：“商品房交付使用，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：一是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，依法取得建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃等有關(guān)部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)房地產(chǎn)主管部門備案；二是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的公共服務(wù)設(shè)施和水、電、道路、綠化等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施具備國(guó)家規(guī)定的投入使用條件，已經(jīng)明確產(chǎn)權(quán)、管理權(quán)，并且以書面形式明確管理責(zé)任；三是法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。”

綜合上述法律法規(guī)的規(guī)定，不難看出，自2009年5月1日起，我省對(duì)于商品房的驗(yàn)收原則上實(shí)行的是備案制，驗(yàn)收主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。當(dāng)然，交房條件除了上述的法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)符合合同的約定。

熱點(diǎn)三：房貸難引發(fā)的逾期違約責(zé)任糾紛

案例回放：

2010年3月，市民黃女士與某房開公司簽訂了一份商品房買賣合同。合同約定，黃女士購(gòu)買該公司位于某區(qū)的一套房屋，房屋總價(jià)為40萬元。其中，黃女士計(jì)劃貸款28萬元。在簽訂合同當(dāng)日，黃女士即向房開公司支付了12萬元首付款。在黃女士與房開公司簽訂合同后不久，“國(guó)十條”調(diào)控政策出臺(tái)?！皣?guó)十條”要求嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款。在隨后辦理貸款過程中，銀行以此套房屋屬于第三套房為由拒絕為黃女士發(fā)放貸款。在無法獲得銀行貸款的情況下，黃女士要求解除與房開公司簽訂的商品房買賣合同，并返還當(dāng)初支付的12萬元首付款。房開公司卻認(rèn)為，在黃女士申請(qǐng)銀行貸款問題上房開公司并無過錯(cuò)，黃女士不能以此為由拒絕履行合同。黃女士除一次性付清28萬元余款外，還應(yīng)按合同約定承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。至此，買賣雙方因貸款問題引發(fā)的糾紛開始不斷升級(jí)。

律師點(diǎn)評(píng)：購(gòu)房者因無法獲得銀行貸款而導(dǎo)致無法繼續(xù)履行合同的，違約責(zé)任究竟該由誰承擔(dān)？要具體情況具體分析，不能一概而論。

以黃女士買房糾紛為例，黃女士與房開公司簽訂的商品房買賣合同是在房貸新政發(fā)布前簽訂的，合同成立后客觀情況發(fā)生了改變，這是黃女士在簽訂合同時(shí)無法預(yù)見的。在此情況下，如果要求黃女士繼續(xù)履行合同，對(duì)其明顯不公平。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋(二)第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除?！比绻咐m紛中商品房買賣合同訂立是在新政施行后發(fā)生的，就不適用情勢(shì)變更原則。在沒有其他約定的情況下，購(gòu)房者還可以依據(jù)《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條之規(guī)定，行使解除合同的權(quán)利。該規(guī)定明確：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人”。雖然人民法院可根據(jù)實(shí)際情況確定是否變更或解除合同，但適用形式變更原則并非簡(jiǎn)單地豁免債務(wù)人的義務(wù)而使債權(quán)人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地調(diào)整雙方利益關(guān)系。

在訴訟過程中，人民法院一般采取的是積極引導(dǎo)當(dāng)事人重新協(xié)商，改訂合同；重新協(xié)商不成的，爭(zhēng)取調(diào)解解決。對(duì)買賣雙方而言，不管是主動(dòng)還是被動(dòng)違約，都有可能要承擔(dān)違約責(zé)任。

那么，購(gòu)房者如何防范此類糾紛的發(fā)生呢？在現(xiàn)階段國(guó)家對(duì)樓市調(diào)控力度加大，不時(shí)會(huì)有房產(chǎn)新政策出臺(tái)的情況下，市民在準(zhǔn)備購(gòu)房前，最好能事先咨詢有關(guān)銀行，全面了解當(dāng)前貸款政策后，再與開發(fā)商簽訂正式合同，以避免因無法貸款而引發(fā)不必要的違約糾紛。

律師提醒：

從以上幾個(gè)典型案例不難看出，商品房買賣雙方對(duì)合同的重視不夠或?qū)贤瑑?nèi)容約定不明是造成糾紛的根源。因此，交易雙方應(yīng)充分意識(shí)到合同的重要性，從根源上規(guī)避糾紛的產(chǎn)生。尤其是購(gòu)房者，在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)應(yīng)盡量明確簽訂商品房買賣合同的時(shí)間、盡量多涉及商品房買賣合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容、商品房買賣合同磋商不成的處理方式、違約責(zé)任等；在簽訂商品房買賣合同時(shí)應(yīng)盡量明確交房條件及違約責(zé)任、房屋的接交方式及違約責(zé)任、產(chǎn)權(quán)證的辦理時(shí)限及違約責(zé)任，以及約定的其他事項(xiàng)等，以防范糾紛的發(fā)生。(

第四篇：商品房買賣合同糾紛

商品房買賣合同糾紛？

一、什么是商品房買賣合同？

商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購(gòu)房者，購(gòu)房者支付房款的買賣合同。

商品房買賣合同又可分為商品房預(yù)售合同和商品房現(xiàn)售合同。商品房預(yù)售合同是指房地產(chǎn)開發(fā)商將尚未建成的商品房向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購(gòu)房者，購(gòu)房者支付房款的買賣合同。

商品房現(xiàn)售合同是指房地產(chǎn)開商將已經(jīng)竣工的商品房向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)購(gòu)房者，購(gòu)房者支付房款的買賣合同。

二、什么是商品房買賣合同糾紛？

商品房買賣合同糾紛是房產(chǎn)合同糾紛中最常見的一種糾紛，是由于買賣雙方中的一方或者雙方不能按商品房買賣合同中規(guī)定的內(nèi)容履行義務(wù)所產(chǎn)生的民事糾紛。

商品房買賣中，由于商品房屬于不動(dòng)產(chǎn)交易，除符合賣方交房、買方付款這一交付形式外，還必須辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)（房產(chǎn)證），這是商品房買賣的關(guān)鍵之處。

三、如何解決商品房買賣合同糾紛？

房產(chǎn)糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關(guān)于房屋和土地的權(quán)益爭(zhēng)議，一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：

1.調(diào)解

房產(chǎn)糾紛雙方先自行協(xié)商解決。我國(guó)在基層群眾性組織村民委員會(huì)和居民委員會(huì)都設(shè)立了人民調(diào)解委員會(huì)，專門進(jìn)行民事糾紛調(diào)解，包括房產(chǎn)糾紛的調(diào)解。

2.仲裁

調(diào)解解決無效的，房產(chǎn)糾紛雙方可到當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會(huì)進(jìn)行仲裁，仲裁是一種準(zhǔn)司法活動(dòng)，其裁決具有法律效力，房產(chǎn)糾紛雙方必須執(zhí)行。

3.訴訟

如仲裁結(jié)果雙方不服可再 向人民法院提起訴訟，如果選擇用訴訟的途徑解決房產(chǎn)糾紛，當(dāng)事人就需要找專業(yè)的律師代理。

四、如何解決商品房買賣合同糾紛？

房產(chǎn)糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關(guān)于房屋和土地的權(quán)益爭(zhēng)議，一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：

1.調(diào)解

房產(chǎn)糾紛雙方先自行協(xié)商解決。我國(guó)在基層群眾性組織村民委員會(huì)和居民委員會(huì)都設(shè)立了人民調(diào)解委員會(huì)，專門進(jìn)行民事糾紛調(diào)解，包括房產(chǎn)糾紛的調(diào)解。

2.仲裁

調(diào)解解決無效的，房產(chǎn)糾紛雙方可到當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會(huì)進(jìn)行仲裁，仲裁是一種準(zhǔn)司法活動(dòng)，其裁決具有法律效力，房產(chǎn)糾紛雙方必須執(zhí)行。

3.訴訟

如仲裁結(jié)

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第五篇：商品房買賣合同糾紛正文

房屋買賣合同糾紛問題調(diào)研報(bào)告

一、商品房買賣合同糾紛熱點(diǎn)、難點(diǎn)分析

（一）、開發(fā)商不能交付違約責(zé)任的認(rèn)定，是不可抗力還是情勢(shì)變更？

我國(guó)合同法沒有明確規(guī)定情勢(shì)變更原則，但是在《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋》

（二）中第26條明確規(guī)定了情勢(shì)變更原則。該條規(guī)定，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或解除。

情勢(shì)變更的一個(gè)重要構(gòu)成條件，是當(dāng)事人在訂立合同時(shí)對(duì)情勢(shì)變更的發(fā)生不能預(yù)見。而房屋交易市場(chǎng)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，是指房屋買賣合同當(dāng)事人因經(jīng)營(yíng)失利應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的正常的利益損失。

國(guó)家房貸政策調(diào)控屬于情勢(shì)變更，最高人民法院根據(jù)社會(huì)形勢(shì)的變化，在《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》中隊(duì)情勢(shì)變更原則做了細(xì)化的具體規(guī)定。該司法解釋第23條規(guī)定，“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人?！痹撘?guī)定成為司法實(shí)踐中，人民法院處理因房貸政策調(diào)整引發(fā)的商品房買賣合同糾紛的主要依據(jù)。

（二）、關(guān)于產(chǎn)權(quán)辦理引發(fā)的糾紛，誰是辦理房產(chǎn)證的義務(wù)主體？ 逾期辦證是引發(fā)商品房買賣合同糾紛最主要的起因，要追究逾期辦證的違約責(zé)任，必須首先弄清楚誰為辦證義務(wù)的主體？

由于法律法規(guī)規(guī)定不一致，審判實(shí)踐中對(duì)辦證義務(wù)主體存在不同的理解，主要有三種不同的意見；第一種意見認(rèn)為，開發(fā)商是辦證義務(wù)主體，因?yàn)椤逗贤ā返?30條與最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下稱《司法解釋》）第1條，均規(guī)定出賣人有義務(wù)轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買受人，而且《司法解釋》第18條列舉了由于出賣人原因?qū)е沦I受人不能按期取得房產(chǎn)證應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的情形，這充分說明辦理房產(chǎn)證義務(wù)主體是出賣人。第二種意見認(rèn)為，開發(fā)商承擔(dān)協(xié)辦義務(wù)，買受人承擔(dān)主辦義務(wù)。因?yàn)椤冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定：預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)和變更房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。第三種意見認(rèn)為，無法概括確定辦證的義務(wù)主體，應(yīng)根據(jù)權(quán)屬登記流程規(guī)定不同的情況予以認(rèn)定。對(duì)于辦證義務(wù)主體的認(rèn)定，直接影響著違約責(zé)任的義務(wù)承擔(dān)主體，因此，必須對(duì)此統(tǒng)一認(rèn)識(shí)。

（三）、交房時(shí)間以何為標(biāo)準(zhǔn)？

按期交房是開發(fā)商的首要義務(wù)，也是買受方在購(gòu)房時(shí)最為關(guān)心的問題，在如何確定交房時(shí)間上，房屋買賣雙方往往各執(zhí)一詞，買受方認(rèn)為，開發(fā)商只有在房屋驗(yàn)收合格并與其簽訂樓宇交接書才完成交房義務(wù)；開發(fā)商認(rèn)為，只要將房屋轉(zhuǎn)移給買收房，交了房屋鑰匙就完成了交房義務(wù)。審判實(shí)踐中，由于理解差異，對(duì)交房時(shí)間的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，有的法官以房屋驗(yàn)收合格后，開發(fā)商發(fā)出樓宇交接通知后的一定時(shí)間為交房時(shí)間；有的法官以買收房實(shí)際入住后，產(chǎn)生水電費(fèi)的當(dāng)月為交房時(shí)間，而不管房屋是否驗(yàn)收合格；還有的以買收房領(lǐng)取了房屋鑰匙未交房時(shí)間，這種情況又分為兩種情形，一種是以領(lǐng)取裝修鑰匙為準(zhǔn)，一種是以領(lǐng)取正是鑰匙為準(zhǔn)。對(duì)交房的時(shí)間認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一，導(dǎo)致出現(xiàn)同案不同判，嚴(yán)重?fù)p害了司法的嚴(yán)肅性與威嚴(yán)性。

（四）、如何理解“房屋驗(yàn)收合格”？

商品房買賣合同示范文本對(duì)商品房交付條件做了如下約定：（1）該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。（2）該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。（3）該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。（4）該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。（5）空白選項(xiàng)（消費(fèi)者和開發(fā)商可以協(xié)商填寫）。一般情況下開發(fā)商會(huì)直接選擇填寫第一項(xiàng)“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”，一旦產(chǎn)生糾紛，購(gòu)房者往往處于弱勢(shì)。

開發(fā)商根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)……”認(rèn)為，自己只要按照要求組織了勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行了驗(yàn)收，這些單位出具的意見均為合格，就達(dá)到合同約定的“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”的條件，可以交付使用，不存在違約。而大多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)為驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)是權(quán)威部門的驗(yàn)收。

（五）、開發(fā)商夸大廣告宣傳的責(zé)任認(rèn)定與處理

廣告宣傳對(duì)銷售商品房起著巨大作用，據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)90%以上的商品房是通過廣告宣傳的渠道銷售出去的。為了促進(jìn)銷售，當(dāng)前的商品房廣告和宣傳資料往往圖文并茂地將所售房屋及周邊環(huán)境勾畫得猶如人間天堂一般，廣告中涉及的商品房質(zhì)量、購(gòu)房?jī)?yōu)惠條件、商品房所在位置與周邊環(huán)境等內(nèi)容對(duì)購(gòu)房者具有強(qiáng)烈的吸引力，但廣告中存在的內(nèi)容不實(shí)問題卻較為嚴(yán)重。雖然《司法解釋》第3條對(duì)廣告宣傳構(gòu)成要件或邀約邀請(qǐng)的條件做出了規(guī)定，但該解釋過于原則，操作性不強(qiáng)（如：“具體確定”、“重大影響”沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)），審判中確認(rèn)不一，對(duì)開發(fā)商夸大廣告宣傳如何認(rèn)定與處理，仍是司法實(shí)踐中的一大難題。不能一刀切。

商品房銷售分為預(yù)售和現(xiàn)售兩種，對(duì)象不同，我們對(duì)待開發(fā)商的夸大廣告宣傳也應(yīng)有所區(qū)別，在構(gòu)成違約的問題上不能一概認(rèn)定或否定。先放銷售中，買受人可以對(duì)房屋的戶型、面積、交通、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等進(jìn)行實(shí)地考察，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的綜合情況與開發(fā)商的廣告宣傳是否一致，受廣告宣傳的影響相對(duì)較小，如果開發(fā)商所售商品房的綜合情況與廣告宣傳不符，買受方并未提出異議，此種情況應(yīng)視為默示，購(gòu)房后買受方反悔的，不宜認(rèn)定開發(fā)商構(gòu)成違約；如果買受方當(dāng)場(chǎng)提出異議，開發(fā)商亦口頭或書面承諾日后加以改進(jìn)，保證房屋綜合情況與廣告宣傳一致，但是開發(fā)商在交付房屋后并未履行諾言，則可以認(rèn)定開發(fā)商構(gòu)成違約；期房銷售中，買受方往往通過廣告選擇自己需要的房屋，受廣告宣傳影響大，所以在對(duì)待夸大廣告宣傳問題上需從嚴(yán)把握。首先，應(yīng)對(duì)《司法解釋》第3條規(guī)定的不足之處進(jìn)行修正，簡(jiǎn)化開發(fā)商對(duì)夸大廣告宣傳承擔(dān)合同義務(wù)的條件，只需廣告宣傳的內(nèi)容確定且該內(nèi)容對(duì)合同的訂立或者合同價(jià)格的確定有重大影響即可，只要開發(fā)商未履行廣告宣傳的相關(guān)承諾，并且該廣告宣傳內(nèi)容符合上述條件，即應(yīng)認(rèn)定開發(fā)商構(gòu)成違約。其次，我們可以借鑒我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)行政機(jī)關(guān)頒布的《預(yù)售房屋買賣定性化契約應(yīng)記載及不得記載事項(xiàng)》中規(guī)定的預(yù)售合同必須記載“賣方應(yīng)確保廣告內(nèi)容之真是，本預(yù)售房之廣告宣傳品及其所記載之建材設(shè)備表，房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分”，在法律中強(qiáng)制規(guī)定廣告喜歡穿中的某些內(nèi)容為預(yù)售合同的一部分，以制約開發(fā)商夸大廣告宣傳行為。我們還可以借鑒臺(tái)灣地區(qū)“消費(fèi)者保護(hù)法”第22條有關(guān)“企業(yè)經(jīng)營(yíng)中確保廣告內(nèi)容之真是，其對(duì)消費(fèi)者所負(fù)不低于廣告之內(nèi)容”的規(guī)定，以有效遏制開發(fā)商的夸大廣告宣傳行為，最大程度的保護(hù)買收房的合法權(quán)益。

（六）、開發(fā)商逾期交房的責(zé)任認(rèn)定及承擔(dān)

商品房買賣實(shí)踐中，因逾期交房而引發(fā)的糾紛占有相當(dāng)大的比重，造成逾期交房的原因是多方面的，既有開發(fā)商本身怠于履行的因素，也有經(jīng)濟(jì)政策的變化、政府部門強(qiáng)制變更規(guī)劃等開發(fā)商不能控制的原因。對(duì)于逾期交房的責(zé)任承擔(dān)，應(yīng)本著“有約定從約定，無約定從法定”的原則處理。商品房預(yù)售合同中約定了逾期交房的違約處理方式，則應(yīng)按合同辦理，如果合同中沒有約定逾期交房的違約責(zé)任，買受人只能主張賠償損失，應(yīng)由買受人舉證證明因開發(fā)商逾期交房而給他帶來的直接損失。

（七）、政府行為能否成為開發(fā)商的免責(zé)事由？

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目與政府行為密切相關(guān)，政府的規(guī)劃變更往往會(huì)直接影響項(xiàng)目進(jìn)度，這種情形雖不能直接歸類于不可抗力范疇，但可以考慮歸類于情勢(shì)變更。對(duì)于因此類情況而致使開發(fā)商預(yù)期交房的，開發(fā)商能否免責(zé)，實(shí)務(wù)上存在很大爭(zhēng)議。一方當(dāng)事人違反合同規(guī)定，除不可抗力外，均應(yīng)向合同向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。筆者不能同意這種觀點(diǎn)，因?yàn)榇祟惽闆r也是開發(fā)商不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，不能歸責(zé)于開發(fā)商，完全剛性地適用合同法的嚴(yán)格責(zé)任制度，在處理這類糾紛時(shí)會(huì)造成明顯不公。雖然我國(guó)法律沒有設(shè)立情勢(shì)變更制度，但在實(shí)踐中可以靈活運(yùn)用最高人民法院合同法解釋，根據(jù)公平原則并結(jié)合案情實(shí)際認(rèn)定開發(fā)商免責(zé)。該解釋第26條規(guī)定，合同成立以后發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件實(shí)際情況確定是否變更或解除。根據(jù)這一規(guī)定精神，繼續(xù)按合同約定的期限交房對(duì)開發(fā)商而言是明顯的不公平，開發(fā)商可以請(qǐng)求法院對(duì)該條款予以變更。

（八）、合同解除后房屋差價(jià)損失是否屬于損害賠償?shù)姆秶?現(xiàn)實(shí)生活中，很多房屋買賣合同案件引發(fā)的原因均是出賣人與買受人簽訂合同后，由于房?jī)r(jià)上漲，對(duì)原來的出賣價(jià)格不滿意而拒絕履行原合同?！端痉ń忉尅返?7條對(duì)此種情況語焉不詳，如果將損害賠償范圍限定于合同的簽訂、履行而支出的實(shí)際費(fèi)用，那么違約方雖然做出了賠償仍然會(huì)獲利，結(jié)果很可能起不到制約違約行為的作用，相反會(huì)誘發(fā)違約行為。

根據(jù)《合同法》113條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。”由此可見，法律對(duì)履行合同后的可得利益是持保護(hù)、肯定態(tài)度的。

（九）、房屋訂購(gòu)書能否認(rèn)定為商品買賣合同？

房屋訂（定）購(gòu)書（單）是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同之前，書面約定雙方在將來某一時(shí)間訂立正式的房屋買賣合同的協(xié)議，其目的是對(duì)雙方買賣房屋的有關(guān)事宜作出初步的認(rèn)定。訂購(gòu)書的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人的基本情況；房屋基本情況（包括位置、面積、單價(jià)等）；簽署正式契約的時(shí)限約定等。訂購(gòu)書的性質(zhì)為預(yù)約合同已成為共識(shí)。在商品買賣中，當(dāng)事人在簽訂了訂購(gòu)書后，通常還需要在簽訂正式的商品房買賣合同，商品房買賣關(guān)系才能最終確立。根據(jù)《司法解釋》第5條規(guī)定，商品房買賣中訂購(gòu)書等預(yù)約可以認(rèn)定為房屋買賣合同，但須同時(shí)具備兩個(gè)條件：即訂購(gòu)書等預(yù)約具備買賣合同的主要內(nèi)容和買受人已經(jīng)支付購(gòu)房款。

二、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》需要完善的地方

（一）、第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

什么樣的違約責(zé)任？

二、第十一條第一款規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。

根據(jù)此條，商品房交付使用，僅指商品房的轉(zhuǎn)移占有，不包括辦理產(chǎn)權(quán)登記。一旦發(fā)生糾紛，買受人只能以占有人的身份行使債權(quán)請(qǐng)求權(quán)以及占有人有限物上請(qǐng)求權(quán)，無法對(duì)抗所有權(quán)等優(yōu)先權(quán)，這是買受人處于極度危險(xiǎn)的狀態(tài)。根據(jù)《合同法》與《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，根據(jù)物權(quán)變動(dòng)原理，不動(dòng)產(chǎn)的交付需要公示，即進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。

在司法審判實(shí)踐中，通常將不動(dòng)產(chǎn)的交付定義為轉(zhuǎn)移占有的實(shí)施交付行為，即“交鑰匙”，而不包含所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即不包括辦理登記過戶手續(xù)。這使得在商品房轉(zhuǎn)移占有后取得房產(chǎn)前，買房人要負(fù)擔(dān)房屋毀損、滅失的全部風(fēng)險(xiǎn)。在自然災(zāi)害等不可抗力發(fā)生時(shí)，以轉(zhuǎn)移占有為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)處于災(zāi)害中的買受人嚴(yán)重不利。

（三）、第十七條規(guī)定，商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

此條沒有規(guī)定在房?jī)r(jià)上漲出賣人違約致使合同不能履行的情況下，出賣人損害賠償是否包括房屋的差價(jià)損失。

對(duì)于房屋差價(jià)的確定，原則上可比照最相類似的市場(chǎng)成交價(jià)與買賣合同成交價(jià)的差額予以確定，也可以通過委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估或者向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)詢價(jià)予以確定。本案法院即采取了后一種方法。對(duì)于認(rèn)定差價(jià)損失的時(shí)間點(diǎn)，法院一般會(huì)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等合理確定。

（四）、第十八條規(guī)定由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

該條中“自房屋交付使用之日”不甚明確，開發(fā)商與買受人對(duì)于此項(xiàng)可能具有不同的理解。