第一篇：資產(chǎn)評估 市場法評估報(bào)告范文

關(guān)于李科所有的位于貴陽市觀山湖區(qū)體育路以南

云潭路以東中鐵逸都國際A組團(tuán)一期A-3棟

1單元1層1號房屋價(jià)格評估技術(shù)報(bào)告

一、評估對象概況

根據(jù)委托方提供的房屋調(diào)查表復(fù)印件資料顯示：合同備案號：Y0146110；初次存檔日期：2009-12-07；案件狀態(tài)：辦結(jié)；購房人：李科；證件號：***413；用途：住宅；面積：208.99㎡；付款方式：按揭；房開商：貴陽中鐵置業(yè)有限公司；觀山湖區(qū)體育路以南云潭路以東中鐵逸都國際A組團(tuán)一期A-3棟1單元1層1號。

據(jù)現(xiàn)場勘查，該小區(qū)綠化覆蓋率較高，環(huán)境優(yōu)美宜居。距金陽客車站較近，出行便捷，各種基礎(chǔ)生活設(shè)施健全，區(qū)位及環(huán)境較好。

二、市場背景分析 貴州省會(huì)貴陽因位于境內(nèi)貴山之南而得名，作為首個(gè)”國

家森林城市“和中國最佳避暑休閑城市，綠帶環(huán)繞，風(fēng)光旖旎，良好的生態(tài)、宜人的氣候是貴陽的驕傲。貴陽是大西南重要的交通樞紐、工業(yè)基地及商貿(mào)旅游服務(wù)中心和貴州省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、交通中心。

貴陽市明確今后五年，要致力打造幾大名片：全國生態(tài)文明城市、國家創(chuàng)新型城市、西部地區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)重要基地、區(qū)域性商貿(mào)物流會(huì)展中心、內(nèi)陸開放型經(jīng)濟(jì)示范區(qū)、“爽爽的貴陽”旅游休閑度假勝地。良好的生態(tài)環(huán)境、適宜的居住條件、便利的招商政策，使貴陽的招商引資規(guī)模不斷擴(kuò)大、引進(jìn)企業(yè)質(zhì)量越來越好。

三、價(jià)格評估原則

1、合法原則

2、替代原則

3、最高最佳使用原則

4、時(shí)點(diǎn)原則

5、預(yù)期收益原則

6、客觀、公正原則

7、綜合分析原則

四、最高最佳使用分析

即在合法原則的前提下和工程技術(shù)水平允許的條件下，按評估對象的最佳使用狀態(tài)進(jìn)行評估，評估對象最有效用途為住宅，本次評估以保持現(xiàn)狀為前提。

五、評估方法

根據(jù)評估對象的實(shí)際情況采用市場法進(jìn)行評估。

六、評估過程

我司法鑒定所接受委托后，成立了價(jià)格鑒定小組，制定了價(jià)格鑒定程序和作業(yè)方案，在委托方、申請方相關(guān)人員的陪同下進(jìn)行了現(xiàn)場勘察，房屋為毛坯房。

（一）交易案例比較

根據(jù)房地產(chǎn)交易中的替代原則，在同一供求圈內(nèi)選取與評估對象房地產(chǎn)類似的貴陽市關(guān)山湖區(qū)住房交易案例A；貴陽市關(guān)山湖區(qū)住房交易案例B；貴陽市關(guān)山湖區(qū)住房交易案例C進(jìn)行比較。詳見表1。

（二）比較因素條件指數(shù)確定

根據(jù)表1所述情況進(jìn)行系數(shù)修正，以評估標(biāo)的的各因素條件為基礎(chǔ)，將比較實(shí)例相應(yīng)條件與評估標(biāo)的相比較，確定相應(yīng)的指數(shù)，各指數(shù)具體修正比例說明見表2，表3，表4。

（三）評估結(jié)果

采用算術(shù)平均法求取綜合比準(zhǔn)價(jià)格：

綜合比準(zhǔn)價(jià)格=（8140+8180+8254）/3=8192元/㎡ 總價(jià)=8192×208.99=1712046元

七、評估結(jié)果的確定

根據(jù)標(biāo)的的現(xiàn)實(shí)情況，確定該標(biāo)的在價(jià)格評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)實(shí)價(jià)格為￥1712046元（人民幣壹佰柒拾壹萬貳仟零肆拾陸元整）。

表1比較因素說明表

表2比較因素指數(shù)表

第二篇：資產(chǎn)評估法(草案)

資產(chǎn)評估法（草案）條文及草案說明

十一屆全國人大常委會(huì)第二十五次會(huì)議初次審議了《中華人民共和國資產(chǎn)評估法（草案）》?，F(xiàn)將《中華人民共和國資產(chǎn)評估法（草案）》及其說明在中國人大網(wǎng)公布，向社會(huì)公開征集意見。社會(huì)各界群眾可以直接登錄中國人大網(wǎng)(004km.cn)提出意見，也可以將意見寄送全國人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)(北京市西城區(qū)前門西大街1號，郵編：100805，信封上請注明資產(chǎn)評估法征集意見)。意見征集截止日期：2012年3月31日。

中華人民共和國資產(chǎn)評估法（草案）

第一章 總

則

第一條 為了規(guī)范資產(chǎn)評估行為，保護(hù)資產(chǎn)評估當(dāng)事人合法權(quán)益和公共利益，促進(jìn)資產(chǎn)評估行業(yè)健康發(fā)展，維護(hù)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)秩序，制定本法。

第二條 本法所稱資產(chǎn)評估，是指注冊評估師和評估機(jī)構(gòu)測算資產(chǎn)價(jià)值的專業(yè)服務(wù)行為。

資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)包括不動(dòng)產(chǎn)評估、動(dòng)產(chǎn)評估、無形資產(chǎn)評估、企業(yè)價(jià)值評估和其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益的評估。

第三條 委托人需要確定評估對象價(jià)值時(shí)，可以委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。

涉及國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)和公共利益，并且法律、行政法規(guī)規(guī)定需要評估的，應(yīng)當(dāng)依法委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。第四條 注冊評估師執(zhí)業(yè)，應(yīng)當(dāng)加入評估機(jī)構(gòu)。

注冊評估師承辦業(yè)務(wù)，由其所在評估機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂委托合同。

第五條 注冊評估師和評估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)必須遵守法律、行政法規(guī)和評估準(zhǔn)則。

注冊評估師和評估機(jī)構(gòu)依法獨(dú)立、客觀、公正執(zhí)業(yè)，受法律保護(hù)。任何組織和個(gè)人不得干預(yù)評估行為和評估結(jié)果。

第六條 國務(wù)院建立資產(chǎn)評估行業(yè)管理協(xié)調(diào)配合機(jī)制，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和指導(dǎo)資產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展。

國務(wù)院資產(chǎn)評估行業(yè)管理部門在資產(chǎn)評估行業(yè)管理協(xié)調(diào)配合機(jī)制框架下，負(fù)責(zé)監(jiān)督管理資產(chǎn)評估行業(yè)。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府資產(chǎn)評估行業(yè)管理部門在本轄區(qū)負(fù)責(zé)監(jiān)督管理資產(chǎn)評估行業(yè)。

資產(chǎn)評估行業(yè)自律組織負(fù)責(zé)對資產(chǎn)評估行業(yè)的自律管理，并接受資產(chǎn)評估行業(yè)管理部門的監(jiān)督。

第二章 注冊評估師

第七條 注冊評估師是指依法取得資格，經(jīng)過執(zhí)業(yè)注冊并從事評估業(yè)務(wù)的專業(yè)人員。

第八條 國家根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要設(shè)定注冊評估師專業(yè)類別。第九條 國家實(shí)行注冊評估師資格全國統(tǒng)一考試制度。

考試科目分為公共科目和專業(yè)科目?？荚囉少Y產(chǎn)評估行業(yè)自律組織組織實(shí)施。

第十條 具有高等院校?？埔陨蠈W(xué)歷的自然人，可以申請參加注冊評估師資格全國統(tǒng)一考試。

完成經(jīng)國務(wù)院資產(chǎn)評估行業(yè)管理部門認(rèn)可的高等院校資產(chǎn)評估專業(yè)課程，取得學(xué)士以上學(xué)位的人員，可以免試相關(guān)科目。

參加注冊評估師資格全國統(tǒng)一考試成績合格人員，取得國務(wù)院資產(chǎn)評估行業(yè)管理部門統(tǒng)一印制的注冊評估師資格考試成績合格證書。

第十一條 國家實(shí)行注冊評估師執(zhí)業(yè)注冊制度。未經(jīng)執(zhí)業(yè)注冊，不得以注冊評估師名義執(zhí)業(yè)。

注冊評估師的執(zhí)業(yè)注冊由資產(chǎn)評估行業(yè)自律組織組織實(shí)施。

第十二條 持有注冊評估師資格考試成績合格證書，具有兩年以上在評估機(jī)構(gòu)相應(yīng)評估專業(yè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的，可以向資產(chǎn)評估行業(yè)自律組織申請執(zhí)業(yè)注冊。

對于申請執(zhí)業(yè)注冊的人員，受理申請的資產(chǎn)評估行業(yè)自律組織應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予注冊，但是，有下列情形之一的除外：

（一）無民事行為能力或者限制民事行為能力的；

（二）受刑事處罰，自刑罰執(zhí)行完畢之日起至申請注冊之日止未逾五年的，過失犯罪除外；

（三）在從事評估、財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)、審計(jì)、企業(yè)管理等經(jīng)濟(jì)管理工作中因違法行為而受行政處罰未逾兩年的；

（四）被開除公職未逾兩年的；

（五）被吊銷注冊評估師執(zhí)業(yè)資格的；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不予注冊情形的。

第十三條 資產(chǎn)評估行業(yè)自律組織應(yīng)當(dāng)自收到申請人報(bào)送材料之日起二十個(gè)工作日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予注冊的決定。準(zhǔn)予注冊的，頒發(fā)由國務(wù)院資產(chǎn)評估行業(yè)管理部門統(tǒng)一印制的注冊評估師執(zhí)業(yè)證書，并報(bào)國務(wù)院資產(chǎn)評估行業(yè)管理部門備案。不予注冊的，應(yīng)當(dāng)自決定作出之日起十五個(gè)工作日內(nèi)書面通知申請人并說明理由。

第十四條 已取得注冊評估師執(zhí)業(yè)證書的人員，有下列情形之一的，由資產(chǎn)評估行業(yè)自律組織辦理注冊評估師執(zhí)業(yè)證書的注銷手續(xù)：

（一）不符合本法規(guī)定執(zhí)業(yè)注冊條件被準(zhǔn)予注冊的；

（二）以欺詐、賄賂等不正當(dāng)手段取得注冊評估師執(zhí)業(yè)證書的；

（三）死亡或者喪失民事行為能力的；

（四）除過失犯罪外，受刑事處罰的。依照第一款規(guī)定被注銷注冊評估師執(zhí)業(yè)證書的人員，在符合本法第十二條規(guī)定的條件下可以重新申請執(zhí)業(yè)注冊。

第十五條 注冊評估師享有下列權(quán)利：

（一）依法執(zhí)業(yè)，簽署評估報(bào)告；

（二）執(zhí)業(yè)中根據(jù)評估對象和評估目的，要求委托人提供相關(guān)的法律權(quán)屬證明、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和其他有關(guān)資料，為執(zhí)行公允的評估程序提供必要的協(xié)助；

（三）依照有關(guān)規(guī)定，向相關(guān)政府部門或者其他組織查閱執(zhí)業(yè)所需的文件、權(quán)屬證明和資料；

（四）拒絕委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人對評估結(jié)果的授意；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第十六條 注冊評估師應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

（一）接受行業(yè)管理，維護(hù)行業(yè)聲譽(yù)；

（二）遵守評估準(zhǔn)則和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，勤勉謹(jǐn)慎執(zhí)業(yè)；

（三）按完成規(guī)定的后續(xù)教育學(xué)時(shí)；

（四）對執(zhí)業(yè)中使用的有關(guān)文件、證明、資料采取必要措施確信其合理性；

（五）對執(zhí)業(yè)中知悉的國家秘密、當(dāng)事人的商業(yè)、技術(shù)秘密和個(gè)人隱私予以保密；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第十七條 注冊評估師與委托人或者其他相關(guān)當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避執(zhí)業(yè)。

第十八條 注冊評估師不得有下列行為：

（一）以個(gè)人名義接受委托執(zhí)業(yè)；

（二）同時(shí)在兩個(gè)以上評估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)；

（三）允許他人以本人名義或者冒用他人名義執(zhí)業(yè)；

（四）在法律規(guī)定的禁止期間內(nèi)，買賣委托人或者其他相關(guān)當(dāng)事人的股票、債券等有價(jià)證券或者其他財(cái)產(chǎn)；

（五）收受、索要或者變相收受、索要合同約定以外的酬金或者其他財(cái)物，利用執(zhí)業(yè)之便謀取其他不正當(dāng)?shù)睦妫?/p>

（六）簽署虛假評估報(bào)告；

（七）違反法律、行政法規(guī)的其他行為。

第三章 評估機(jī)構(gòu)

第十九條 評估機(jī)構(gòu)是指具備相應(yīng)資質(zhì)條件，依法設(shè)立并從事評估業(yè)務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)。

第二十條 設(shè)立評估機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法采用合伙或者公司形式。第二十一條 設(shè)立評估機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)省級以上人民政府資產(chǎn)評估行業(yè)管理部門核準(zhǔn)，由工商行政管理部門辦理登記。

第二十二條 評估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)不受地域和行業(yè)限制，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第二十三條 評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法執(zhí)業(yè)，建立健全質(zhì)量控制和內(nèi)部管理制度，保證評估報(bào)告的客觀、真實(shí)、合理。

評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，接受檢查，如實(shí)提供評估檔案以及相關(guān)情況。

評估報(bào)告經(jīng)注冊評估師簽名并加蓋評估機(jī)構(gòu)公章后正式生效，評估機(jī)構(gòu)及注冊評估師對評估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。

評估機(jī)構(gòu)對于評估檔案的保存期限應(yīng)當(dāng)不少于十五年。

第二十四條 評估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)，按國家有關(guān)規(guī)定向委托人收取費(fèi)用。

第二十五條 委托人拒絕提供執(zhí)行評估業(yè)務(wù)所需的文件、證明和相關(guān)資料的，評估機(jī)構(gòu)有權(quán)中止履行合同。

第二十六條 委托人要求出具虛假評估報(bào)告或者有其他干預(yù)評估結(jié)果情形時(shí)，評估機(jī)構(gòu)有權(quán)終止履行合同。

第二十七條 評估機(jī)構(gòu)不得有下列行為：

（一）利用執(zhí)業(yè)之便，謀取不正當(dāng)利益；

（二）允許其他機(jī)構(gòu)以本機(jī)構(gòu)名義或者冒用其他機(jī)構(gòu)名義執(zhí)業(yè)；

（三）以惡性壓價(jià)、支付回扣等不正當(dāng)競爭手段承攬業(yè)務(wù)；

（四）對自身能力虛假宣傳；

（五）受理與評估對象、委托人或者其他相關(guān)當(dāng)事人有利害關(guān)系的評估業(yè)務(wù)；

（六）分別接受利益沖突雙方的委托，針對同一評估對象執(zhí)業(yè)；

（七）出具虛假評估報(bào)告；

（八）違反法律、行政法規(guī)的其他行為。

第二十八條 評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)辦理職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)。評估機(jī)構(gòu)可以建立執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)基金。

第四章 評估委托與報(bào)告使用

第二十九條 委托人是指委托評估機(jī)構(gòu)提供評估服務(wù)的自然人、法人或者其他組織。

第三十條 委托人根據(jù)評估對象和評估目的有權(quán)自主選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)，任何單位和個(gè)人不得限制或者干預(yù)委托人自主選擇評估機(jī)構(gòu)。

依據(jù)本法第三條第二款規(guī)定進(jìn)行評估的，應(yīng)當(dāng)依法采用公開方式選擇評估機(jī)構(gòu)。

委托人應(yīng)當(dāng)與評估機(jī)構(gòu)簽訂委托合同，規(guī)定雙方的權(quán)利和義務(wù)。第三十一條 委托人有權(quán)要求與評估當(dāng)事人有利害關(guān)系的注冊評估師回避。

第三十二條 委托人對評估報(bào)告存有異議的，可以要求評估機(jī)構(gòu)解釋。

委托人認(rèn)為注冊評估師或者評估機(jī)構(gòu)存在違法執(zhí)業(yè)行為時(shí)，可以向資產(chǎn)評估行業(yè)管理部門或者行業(yè)自律組織投訴舉報(bào)。

第三十三條 委托人應(yīng)當(dāng)按照委托合同約定向評估機(jī)構(gòu)支付費(fèi)用，不得向評估機(jī)構(gòu)收受、索要或者變相收受、索要回扣。

委托人不得串通、唆使評估機(jī)構(gòu)出具虛假評估報(bào)告。

第三十四條 委托人應(yīng)當(dāng)對所提供的法律權(quán)屬證明、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和其他有關(guān)資料的真實(shí)性、完整性和合法性負(fù)責(zé)。

第三十五條 委托人應(yīng)當(dāng)按照委托合同約定和法律規(guī)定使用評估報(bào)告。

第五章 行政監(jiān)管

第三十六條 國務(wù)院財(cái)政主管部門會(huì)同相關(guān)行政主管部門組織實(shí)施資產(chǎn)評估行業(yè)管理協(xié)調(diào)配合機(jī)制，履行下列職責(zé)：

（一）設(shè)定注冊評估師專業(yè)類別；

（二）制定統(tǒng)一的評估基本準(zhǔn)則，包括執(zhí)業(yè)基本準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則；

（三）制定注冊評估師資格全國統(tǒng)一考試辦法；

（四）制定注冊評估師執(zhí)業(yè)注冊管理辦法和評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理辦法；

（五）制定注冊評估師后續(xù)教育管理辦法；

（六）制定評估機(jī)構(gòu)職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)和執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)基金管理辦法；

（七）協(xié)調(diào)處理影響資產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展的重大問題；

（八）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第三十七條 國務(wù)院資產(chǎn)評估行業(yè)管理部門履行下列職責(zé)：

（一）參與制定監(jiān)督管理資產(chǎn)評估行業(yè)的規(guī)章制度；

（二）組織制定具體的評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；

（三）實(shí)施注冊評估師和評估機(jī)構(gòu)的市場準(zhǔn)入管理；

（四）監(jiān)督資產(chǎn)評估行業(yè)自律管理；

（五）監(jiān)督管理注冊評估師和評估機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)情況；

（六）依法對違法評估行為實(shí)施處罰；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府資產(chǎn)評估行業(yè)管理部門在本轄區(qū)履行第一款第三、四、五、六、七項(xiàng)職責(zé)。

第三十八條 資產(chǎn)評估行業(yè)管理部門不得對評估機(jī)構(gòu)依法取得執(zhí)業(yè)資質(zhì)進(jìn)行不合理限制，不得對符合條件的評估機(jī)構(gòu)跨地區(qū)、跨行業(yè)執(zhí)業(yè)設(shè)置行政障礙。國家機(jī)關(guān)、國家舉辦的事業(yè)單位不得與評估機(jī)構(gòu)存在任何人員或者資金關(guān)聯(lián)。

國家機(jī)關(guān)及其工作人員不得利用職權(quán)為評估機(jī)構(gòu)招攬業(yè)務(wù)。

第三十九條 資產(chǎn)評估行業(yè)管理部門依法對評估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)質(zhì)量實(shí)施監(jiān)督檢查。實(shí)施監(jiān)督檢查后，資產(chǎn)評估行業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)出具監(jiān)督檢查報(bào)告。監(jiān)督檢查報(bào)告能夠滿足其他部門履行職責(zé)需要的，其他部門應(yīng)當(dāng)加以利用，避免重復(fù)檢查。

第四十條 資產(chǎn)評估行業(yè)管理部門及其工作人員應(yīng)當(dāng)對在監(jiān)督檢查中知悉的國家秘密、當(dāng)事人的商業(yè)、技術(shù)秘密和個(gè)人隱私保密。

第六章 自律組織

第四十一條 資產(chǎn)評估行業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立全國性自律組織。地方性自律組織可以根據(jù)需要設(shè)立。

資產(chǎn)評估行業(yè)地方性自律組織接受全國性自律組織的指導(dǎo)。

第四十二條 資產(chǎn)評估行業(yè)自律組織的章程由會(huì)員代表大會(huì)制定，報(bào)社團(tuán)法人登記管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)和資產(chǎn)評估行業(yè)管理部門備案。

第四十三條 注冊評估師、評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加入資產(chǎn)評估行業(yè)自律組織，享有章程規(guī)定的權(quán)利，履行章程規(guī)定的義務(wù)。

第四十四條 加入資產(chǎn)評估行業(yè)地方性自律組織的注冊評估師和評估機(jī)構(gòu)，同時(shí)也是全國性自律組織的會(huì)員。第四十五條 資產(chǎn)評估行業(yè)自律組織履行下列職責(zé)：

（一）保障會(huì)員依法執(zhí)業(yè)，維護(hù)會(huì)員合法權(quán)益；

（二）制定會(huì)員自律管理辦法，對會(huì)員進(jìn)行自律管理；

（三）配合制定并組織實(shí)施評估準(zhǔn)則和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；

（四）組織實(shí)施注冊評估師資格考試和執(zhí)業(yè)注冊；

（五）組織開展會(huì)員后續(xù)教育；

（六）建立會(huì)員信用檔案并向社會(huì)公開；

（七）受理對會(huì)員的投訴舉報(bào)，受理會(huì)員的申訴，調(diào)解會(huì)員執(zhí)業(yè)糾紛；

（八）監(jiān)督檢查會(huì)員執(zhí)業(yè)行為，按照規(guī)定給予獎(jiǎng)懲；

（九）受司法、行政部門或者當(dāng)事人委托組織鑒定評估報(bào)告；

（十）組織開展國際交流；

（十一）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第七章 法律責(zé)任

第四十六條 違反本法第十一條規(guī)定，或者違反本法第二十一條規(guī)定的，由省級以上資產(chǎn)評估行業(yè)管理部門責(zé)令停止違法活動(dòng)，沒收違法所得，并處違法所得一倍以上五倍以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第四十七條 注冊評估師違反本法第四條或者在執(zhí)業(yè)中違反本法第十六條、第十七條或者有第十八條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)情形之一的，由省級以上資產(chǎn)評估行業(yè)管理部門給予警告、責(zé)令暫停執(zhí)業(yè)；有違法所得的，沒收違法所得，并處違法所得一倍以上五倍以下罰款；沒有違法所得的，處五萬元以上十萬元以下罰款；情節(jié)特別嚴(yán)重的，吊銷注冊評估師執(zhí)業(yè)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十八條 注冊評估師在執(zhí)業(yè)中有本法第十八條第六項(xiàng)情形的，由省級以上資產(chǎn)評估行業(yè)管理部門責(zé)令暫停執(zhí)業(yè)；有違法所得的，沒收違法所得，并處違法所得一倍以上五倍以下罰款；沒有違法所得的，處十萬元以上二十萬元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷注冊評估師執(zhí)業(yè)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十九條 評估機(jī)構(gòu)違反本法第二十三條或者有第二十七條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)情形之一的，由省級以上資產(chǎn)評估行業(yè)管理部門給予警告、責(zé)令停業(yè)；沒收違法所得，并處違法所得一倍以上五倍以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷評估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)資質(zhì)；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第五十條 評估機(jī)構(gòu)有本法第二十七條第七項(xiàng)情形的，由省級以上資產(chǎn)評估行業(yè)管理部門責(zé)令停業(yè)，沒收違法所得，并處違法所得一倍以上五倍以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷評估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)資質(zhì)；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第五十一條 注冊評估師違法執(zhí)業(yè)給委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人造成損失的，由其所在的評估機(jī)構(gòu)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。評估機(jī)構(gòu)履行賠償責(zé)任后，可以向有故意或者重大過失行為的注冊評估師追償。因注冊評估師違法執(zhí)業(yè)造成損失要求賠償?shù)脑V訟時(shí)效期間為二年，自當(dāng)事人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)益受到損害時(shí)起計(jì)算。

因注冊評估師違法執(zhí)業(yè)造成損失要求賠償?shù)恼埱髾?quán)，在評估報(bào)告交付合同約定的報(bào)告使用人滿十年喪失。

第五十二條 當(dāng)事人違反本法第三條第二款或者第三十條第二款的，由有關(guān)部門責(zé)令改正；拒不改正的，處十萬元以上五十萬元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，追究其單位主要負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人員的責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第五十三條 委托人違反本法第三十三條、第三十四條、第三十五條的，由資產(chǎn)評估行業(yè)管理部門會(huì)同有關(guān)部門責(zé)令改正；拒不改正的，處十萬元以上五十萬元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，追究其單位主要負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人員的責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第五十四條 資產(chǎn)評估行業(yè)管理部門、資產(chǎn)評估行業(yè)自律組織工作人員違反本法規(guī)定，濫用職權(quán)、玩忽職守或者徇私舞弊，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分。

第五十五條 當(dāng)事人對資產(chǎn)評估行業(yè)管理部門的處罰決定不服的，可以申請行政復(fù)議或者向人民法院提起訴訟。

第八章 附

則

第五十六條 境外評估機(jī)構(gòu)、評估人員在中華人民共和國境內(nèi)設(shè)立評估機(jī)構(gòu)或者執(zhí)業(yè)的管理辦法，由國務(wù)院制定。第五十七條 國家可以根據(jù)需要設(shè)立公職評估機(jī)構(gòu)。公職評估機(jī)構(gòu)的管理辦法，由國務(wù)院另行制定。

第五十八條 國務(wù)院應(yīng)當(dāng)依據(jù)本法制定實(shí)施條例。

第五十九條 本法自

年 月 日起施行。

關(guān)于《中華人民共和國資產(chǎn)評估法（草案）》的說明

一、立法必要性和草案起草工作

資產(chǎn)評估是指由專業(yè)機(jī)構(gòu)及人員對資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行測算的市場服務(wù)行為。我國的資產(chǎn)評估行業(yè)隨著市場經(jīng)濟(jì)的建立應(yīng)運(yùn)而生。上世紀(jì)80年代資產(chǎn)評估主要服務(wù)于國有企業(yè)轉(zhuǎn)制過程中國有資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)交易。隨著土地有償轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、礦產(chǎn)資源開發(fā)等產(chǎn)權(quán)交易種類的擴(kuò)大，在不同行業(yè)和領(lǐng)域里針對特定資產(chǎn)的評估制度逐步建立和發(fā)展起來，目前已經(jīng)形成了包括資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)估價(jià)、土地估價(jià)、礦業(yè)權(quán)評估、舊機(jī)動(dòng)車鑒定估價(jià)和保險(xiǎn)公估在內(nèi)的六大類評估專業(yè)，分別由財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、商務(wù)部和保監(jiān)會(huì)等五個(gè)部門管理。全國有各類評估機(jī)構(gòu)近萬家，執(zhí)業(yè)注冊評估師10萬多人，從業(yè)人員約30萬人。資產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展對于服務(wù)產(chǎn)權(quán)交易、完善經(jīng)濟(jì)秩序、維護(hù)資產(chǎn)所有者和投資者權(quán)益發(fā)揮了重要作用。但是，由于缺乏行業(yè)發(fā)展的總體規(guī)劃和法律規(guī)范，再加上行業(yè)多頭管理、評估市場人為分割，多種行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)業(yè)規(guī)范并存、行業(yè)監(jiān)管薄弱，在國有產(chǎn)權(quán)交易、土地征用、房屋拆遷等領(lǐng)域出現(xiàn)了國有資產(chǎn)流失、交易價(jià)格顯失公平、資產(chǎn)所有者權(quán)益受損、法律責(zé)任不清等問題，亟待制定專門的資產(chǎn)評估法律。十屆全國人大以來，一些全國人大代表提出議案，有關(guān)方面也多次呼吁，要求盡快制定和出臺(tái)資產(chǎn)評估法。中央領(lǐng)導(dǎo)同志也十分關(guān)心資產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展，對加快立法進(jìn)程、規(guī)范評估行為、加強(qiáng)行業(yè)管理、防止國有資產(chǎn)流失、促進(jìn)資產(chǎn)評估行業(yè)健康發(fā)展多次作出重要指示。

資產(chǎn)評估法是十屆、十一屆全國人大常委會(huì)的立法規(guī)劃項(xiàng)目。2006年6月，全國人大財(cái)政經(jīng)濟(jì)委員會(huì)成立了資產(chǎn)評估法起草組，成員單位有國務(wù)院法制辦、財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、商務(wù)部等部門以及評估行業(yè)協(xié)會(huì)、部分評估機(jī)構(gòu)和有關(guān)科研院所。起草組成立以來，深入開展調(diào)查研究、考察學(xué)習(xí)、專題討論等工作，在對有關(guān)方面提出的九份資產(chǎn)評估法草案建議稿分析論證的基礎(chǔ)上，于2007年底提出了資產(chǎn)評估法草案初稿。在之后的四年多時(shí)間里，起草組又多次征求各方意見，對草案反復(fù)認(rèn)真修改，形成了現(xiàn)在提請常委會(huì)審議的法律草案。草案包括總則、注冊評估師、評估機(jī)構(gòu)、評估委托與報(bào)告使用、行政監(jiān)管、自律組織、法律責(zé)任和附則共8章59條。

二、立法的宗旨和重點(diǎn)

資產(chǎn)評估法的立法宗旨是：規(guī)范資產(chǎn)評估行為，保護(hù)資產(chǎn)評估當(dāng)事人合法權(quán)益和公共利益，促進(jìn)資產(chǎn)評估行業(yè)健康發(fā)展，維護(hù)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)秩序。在草案起草工作中，我們重點(diǎn)把握了以下四個(gè)方面：

第一，明確資產(chǎn)評估當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范資產(chǎn)評估行業(yè)基本制度。明確注冊評估師、評估機(jī)構(gòu)、委托人的權(quán)利義務(wù)和他們之間的法律關(guān)系，將制定評估基本準(zhǔn)則、資格考試制度、執(zhí)業(yè)注冊制度、行業(yè)監(jiān)管制度、行業(yè)自律制度等作為立法重點(diǎn)，對評估業(yè)務(wù)的專業(yè)性、操作性問題僅做原則性規(guī)定。

第二，堅(jiān)持資產(chǎn)評估行業(yè)的市場屬性，既要符合國情又要與國際通行準(zhǔn)則接軌。明確資產(chǎn)評估行業(yè)是一個(gè)以市場價(jià)值理念為基礎(chǔ)的綜合性中介服務(wù)行業(yè)的定位，堅(jiān)持市場配置資源的原則。資產(chǎn)評估立法既要充分考慮我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求和資產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，也要借鑒成熟市場經(jīng)濟(jì)國家的經(jīng)驗(yàn)，反映國際評估準(zhǔn)則的基本精神，還要適應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢，具有一定的前瞻性。第三，建立部門協(xié)調(diào)配合機(jī)制，逐步完善行政管理體制。針對目前政出多門、執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問題，按照“統(tǒng)分結(jié)合”的原則，在實(shí)行統(tǒng)一市場準(zhǔn)入、統(tǒng)一基本準(zhǔn)則和統(tǒng)一法律責(zé)任的基礎(chǔ)上，實(shí)行不同評估類別之間既有區(qū)別也有融合、各有關(guān)行政管理部門在協(xié)調(diào)配合機(jī)制框架下的部門分工負(fù)責(zé)制，明確行業(yè)自律職責(zé)和監(jiān)管責(zé)任，為今后進(jìn)一步理順資產(chǎn)評估行業(yè)管理體制、促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

第四，加強(qiáng)行政監(jiān)管，增強(qiáng)行業(yè)自律。資產(chǎn)評估不僅涉及資產(chǎn)所有者或交易當(dāng)事人權(quán)益，在很多情況下還涉及國家利益和社會(huì)公眾利益，必須加強(qiáng)對評估行業(yè)的行政監(jiān)管，增強(qiáng)行業(yè)自律能力。行政監(jiān)督重點(diǎn)放在加強(qiáng)注冊評估師和評估機(jī)構(gòu)的資格資質(zhì)以及依法執(zhí)業(yè)的管理。注冊評估師和評估機(jī)構(gòu)遵守執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則、職業(yè)信用的監(jiān)督以及注冊評估師的資格考試、執(zhí)業(yè)注冊、后續(xù)教育的組織實(shí)施等應(yīng)更多地發(fā)揮行業(yè)自律組織的作用。

三、草案的主要內(nèi)容

（一）關(guān)于評估業(yè)務(wù)分類。草案規(guī)定“資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)包括不動(dòng)產(chǎn)評估、動(dòng)產(chǎn)評估、無形資產(chǎn)評估、企業(yè)價(jià)值評估和其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益的評估”（第二條）。其中，企業(yè)價(jià)值評估并不是企業(yè)單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值評估的簡單加總，而是更多地考慮企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)組合和管理方式的協(xié)同效應(yīng)以及外部因素來確定企業(yè)價(jià)值的一類評估業(yè)務(wù)。上述分類既參考了國際通行的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)分類方法，也考慮了我國的現(xiàn)實(shí)需要和未來發(fā)展，為評估專業(yè)劃分提供了參考依據(jù)。

（二）關(guān)于法定評估。一般來說，某資產(chǎn)是否需要評估，取決于資產(chǎn)所有者和資產(chǎn)交易雙方的意愿。對于特定資產(chǎn)評估，如國有資產(chǎn)、涉及公共利益的資產(chǎn)等相關(guān)法律規(guī)定必須委托評估的，稱為法定評估?？紤]到相關(guān)法律法規(guī)如公司法、證券法、國有資產(chǎn)評估管理辦法等已有這方面的規(guī)定，草案沒有采用逐項(xiàng)列舉的方式，而是原則性規(guī)定了“涉及國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)和公共利益，并且法律、行政法規(guī)規(guī)定需要評估的，應(yīng)當(dāng)依法委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估”（第三條）。對于法定評估，草案還特別規(guī)定“應(yīng)當(dāng)依法采用公開方式選擇評估機(jī)構(gòu)”（第三十條）。

（三）關(guān)于評估基本準(zhǔn)則。評估基本準(zhǔn)則是資產(chǎn)評估行業(yè)從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)指南，也是判斷有關(guān)各方責(zé)任的重要依據(jù)。大多數(shù)評估行業(yè)比較成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家，都有一個(gè)比較權(quán)威的評估準(zhǔn)則。我國資產(chǎn)評估行業(yè)處在起步階段，發(fā)展也比較分散，雖然在各自專業(yè)領(lǐng)域?qū)嵤┝艘恍?zhǔn)則、標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范，但存在著基本制度、規(guī)則不統(tǒng)一，政策、標(biāo)準(zhǔn)不一致的問題，需要制定全國統(tǒng)一的資產(chǎn)評估行業(yè)基本準(zhǔn)則。因此，草案明確規(guī)定由國務(wù)院財(cái)政主管部門會(huì)同其他相關(guān)行政主管部門“制定統(tǒng)一的評估基本準(zhǔn)則，包括執(zhí)業(yè)基本準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則”（第三十六條），各專業(yè)類別的評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)由各資產(chǎn)評估行業(yè)管理部門制定實(shí)施。

（四）關(guān)于注冊評估師。為了規(guī)范注冊評估師管理制度，保證評估執(zhí)業(yè)質(zhì)量，草案設(shè)計(jì)了注冊評估師資格考試和執(zhí)業(yè)注冊兩項(xiàng)制度：一是“國家實(shí)行注冊評估師資格全國統(tǒng)一考試制度”（第九條）。要取得注冊評估師執(zhí)業(yè)資格，必須首先通過全國統(tǒng)一的注冊評估師資格考試。對于高等院校評估專業(yè)畢業(yè)的學(xué)生，草案提出“完成經(jīng)國務(wù)院資產(chǎn)評估行業(yè)管理部門認(rèn)可的高等院校資產(chǎn)評估專業(yè)課程，取得學(xué)士以上學(xué)位的人員，可以免試相關(guān)科目”（第十條）；二是“國家實(shí)行注冊評估師執(zhí)業(yè)注冊制度”（第十一條）。注冊評估師資格考試合格者，經(jīng)過兩年以上的評估工作實(shí)踐，向資產(chǎn)評估行業(yè)自律組織申請執(zhí)業(yè)注冊，經(jīng)審查符合條件者獲得注冊評估師執(zhí)業(yè)證書。

（五）關(guān)于評估機(jī)構(gòu)。評估機(jī)構(gòu)是指具備相應(yīng)資質(zhì)條件，依法設(shè)立并從事評估業(yè)務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)。草案提出，“設(shè)立評估機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法采用合伙或者公司形式”（第二十條）。這樣規(guī)定主要是考慮到注冊評估師的工作類似職業(yè)律師和會(huì)計(jì)師，其機(jī)構(gòu)的組織形式符合資產(chǎn)評估行業(yè)的職業(yè)特點(diǎn)。為了嚴(yán)格評估機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入，草案還規(guī)定，“設(shè)立評估機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)省級以上人民政府資產(chǎn)評估行業(yè)管理部門核準(zhǔn)，由工商行政管理部門辦理登記”（第二十一條）。

（六）關(guān)于評估委托人。為了保證評估過程的獨(dú)立公正和評估報(bào)告的客觀準(zhǔn)確，要明確評估委托人的權(quán)利和義務(wù)。在權(quán)利方面草案規(guī)定了“委托人根據(jù)評估對象和評估目的有權(quán)自主選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)執(zhí)行評估業(yè)務(wù)”（第三十條），“委托人有權(quán)要求與評估當(dāng)事人有利害關(guān)系的注冊評估師回避”（第三十一條）等。在義務(wù)方面草案規(guī)定了“委托人應(yīng)當(dāng)與評估機(jī)構(gòu)簽訂委托合同”（第三十條），“委托人應(yīng)當(dāng)按照委托合同約定和法律規(guī)定使用評估報(bào)告”（第三十五條）等。

（七）關(guān)于執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范。在評估過程中，由于評估原因造成相關(guān)當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)損失帶來的賠償責(zé)任，往往是評估師和評估機(jī)構(gòu)難以負(fù)擔(dān)的，因而國際評估行業(yè)普遍采取購買職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的做法。購買職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)可以增強(qiáng)評估機(jī)構(gòu)和評估師的風(fēng)險(xiǎn)防范能力，確保有關(guān)民事賠償責(zé)任的落實(shí)，保護(hù)相關(guān)當(dāng)事人的利益。同時(shí)，還應(yīng)該允許評估機(jī)構(gòu)建立執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)基金。為此，草案規(guī)定“評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)辦理職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)。評估機(jī)構(gòu)可以建立執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)基金?！保ǖ诙藯l）。

（八）關(guān)于行政管理體制。理順資產(chǎn)評估行業(yè)的行政管理體制是草案起草過程中一直存在分歧和爭議的難點(diǎn)問題，有關(guān)方面各持己見，難以達(dá)成一致。從國際資產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展趨勢看，統(tǒng)一管理是方向。立法既要立足我國資產(chǎn)評估行業(yè)行政管理體制的實(shí)際情況，也應(yīng)該體現(xiàn)未來逐步走向統(tǒng)一管理的趨勢。起草組與中編辦、國務(wù)院法制辦、財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部等有關(guān)部門經(jīng)過多次協(xié)調(diào)，提出了各方面都能夠接受的“統(tǒng)分結(jié)合”的行政管理體制改革思路。按照這一思路，草案設(shè)計(jì)了“國務(wù)院建立資產(chǎn)評估行業(yè)管理協(xié)調(diào)配合機(jī)制，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和指導(dǎo)資產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展”，“國務(wù)院資產(chǎn)評估行業(yè)管理部門在資產(chǎn)評估行業(yè)管理協(xié)調(diào)配合機(jī)制框架下，負(fù)責(zé)監(jiān)督管理資產(chǎn)評估行業(yè)?！保ǖ诹鶙l）的管理體制，并進(jìn)一步明確了資產(chǎn)評估行業(yè)管理協(xié)調(diào)配合機(jī)制，由國務(wù)院財(cái)政主管部門會(huì)同相關(guān)行政主管部門組織實(shí)施（第三十六條）。

（九）關(guān)于行政監(jiān)管和行業(yè)自律。為了規(guī)范行政監(jiān)管和行業(yè)自律，草案對行業(yè)管理部門和行業(yè)自律組織的職責(zé)范圍分別作了規(guī)定：行政監(jiān)管重在制定管理制度、制定執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則、實(shí)施市場準(zhǔn)入管理、監(jiān)督法律的實(shí)施、對違法行為實(shí)施處罰等（第五章）；行業(yè)自律重在組織實(shí)施考試和執(zhí)業(yè)注冊、組織后續(xù)教育、調(diào)解會(huì)員糾紛、受理會(huì)員申訴、鑒定評估報(bào)告等（第六章）。同時(shí)規(guī)定資產(chǎn)評估行業(yè)自律組織要接受資產(chǎn)評估行業(yè)管理部門的監(jiān)督（第六條）。

（十）關(guān)于法律責(zé)任。資產(chǎn)評估當(dāng)事人承擔(dān)的法律責(zé)任包括民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任三類，責(zé)任主體不僅有注冊評估師、評估機(jī)構(gòu)，還有委托人、行業(yè)管理部門及自律組織等，草案對各種主體、各類責(zé)任均作了相應(yīng)規(guī)定（第七章）。

第三篇：資產(chǎn)評估報(bào)告

本人接受北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，為其公司自身的全部資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行了評估。本人按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)和負(fù)債實(shí)施了實(shí)地查勘、市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)和負(fù)債在評估基準(zhǔn)日2014年11月30日所表現(xiàn)的市場價(jià)值作出了公允反映。

現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報(bào)告如下：

一、委托方簡介

企業(yè)名稱：北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司(以下簡稱“鳳陽佳輝新能源”)

住所：北流市招商局

法定代表人：陳宏

注冊資本：壹仟萬元整

實(shí)收資本：壹仟萬元整

企業(yè)類型：有限責(zé)任公司

營業(yè)執(zhí)照注冊號：***

發(fā)照機(jī)關(guān)：北流市工商行政管理局

成立日期：2006年5月26日

經(jīng)營范圍：新能源的開發(fā)與管理，生物質(zhì)能源林基地投資和建設(shè)，有機(jī)農(nóng)業(yè)基地建設(shè)。

截至評估基準(zhǔn)日2014年11月30日，北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司各股東出資金額及所占股本比例情況如下所示：

北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司股東表

二、評估目的

根據(jù)需要，本次評估目的是量化北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司全部資產(chǎn)和負(fù)債于評估基準(zhǔn)日2014年11月30 日的市場價(jià)值，為企業(yè)自我資產(chǎn)清理提供價(jià)值參考依據(jù)。

三、評估對象和評估范圍

(一)評估對象

本項(xiàng)目評估對象為2014年11月30 日北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司擁有的全部資產(chǎn)和負(fù)債，具體包括公司的流動(dòng)資產(chǎn)和負(fù)債等。

(二)評估范圍

根據(jù)《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書》和北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司填報(bào)的資產(chǎn)清查評估明細(xì)表。本次評估的范圍為北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司于2014年11月30 日的全部資產(chǎn)和負(fù)債。

截止2014年11月30日，納入本次資產(chǎn)清查評估明細(xì)表的委估資產(chǎn)和負(fù)債具體情況如下：(2)非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)8,970,426.67元，其中：無形資產(chǎn)8,970,426.67元;

(3)資產(chǎn)總計(jì)17,193,777.63元;

(4)流動(dòng)負(fù)債合計(jì)7,565,368.60元，其中：其他應(yīng)付款7,565,368.60元;

(5)負(fù)債合計(jì)7,565,368.60元;

(6)所有者權(quán)益合計(jì)9,628,409.03元。

本次申報(bào)評估的資產(chǎn)范圍與委托評估的資產(chǎn)范圍一致。

四、價(jià)值類型及其定義

依據(jù)本次評估目的和評估對象，委估資產(chǎn)采用的價(jià)值類型為市場價(jià)值。

市場價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，對在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易價(jià)值的估計(jì)數(shù)額。

五、評估基準(zhǔn)日

本項(xiàng)目的評估基準(zhǔn)日為2014年11月30日。

為保證評估所需資料的真實(shí)性、完整性、公允性以及評估報(bào)告的時(shí)效性，經(jīng)與委托方商定，以 2014年11月30 日作為本次評估基準(zhǔn)日。評估中所有取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

六、評估報(bào)告的使用者

本評估報(bào)告的使用者為：委托方及與本次經(jīng)濟(jì)行為有關(guān)的主管部門。

七、評估原則

根據(jù)國家資產(chǎn)評估的有關(guān)規(guī)定，本次資產(chǎn)評估中主要遵循以下國家及行業(yè)規(guī)定的公認(rèn)原則：

(一)遵循獨(dú)立性原則。作為獨(dú)立的社會(huì)公正性機(jī)構(gòu)，評估工作始終堅(jiān)持獨(dú)立的第三者立場，不受外界干擾和委托者意圖的影響;

(二)遵循客觀性原則。評估人員從實(shí)際出發(fā)，通過現(xiàn)場調(diào)查，在掌握翔實(shí)可靠資料的基礎(chǔ)上，以客觀公正的態(tài)度，運(yùn)用科學(xué)的方法，使得評估結(jié)果具備充分的事實(shí)依據(jù);

(三)遵循科學(xué)性原則。評估人員根據(jù)各類資產(chǎn)的特點(diǎn)確定了科學(xué)的評估方法，使資產(chǎn)評估結(jié)果科學(xué)合理;

(四)遵循產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)原則。即以委評資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)為假設(shè)前提，確定其在評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場價(jià)值;

(五)遵循資產(chǎn)持續(xù)使用的原則。即被評估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用或者在有所改變的基礎(chǔ)上使用，確定相應(yīng)的評估方法、參數(shù)和依據(jù);

(六)遵循替代性原則。評估作價(jià)時(shí)，如果同一資產(chǎn)或同種資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日可能實(shí)現(xiàn)的或?qū)嶋H存在的價(jià)格或價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)有多種，則選用以較低的價(jià)格為基準(zhǔn)，不充分考慮由于特殊交易性為、交易背景對交易價(jià)格的影響;

(七)遵循公開市場原則。即評估的作價(jià)依據(jù)和評估結(jié)論在公開市場存在或成立;

(八)維護(hù)產(chǎn)權(quán)持有者及投資者合法權(quán)益的原則。

八、評估依據(jù)

本次評估工作中所遵循的具體法律依據(jù)、準(zhǔn)則依據(jù)、行為依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)、取價(jià)依據(jù)和其他依據(jù)主要包括以下內(nèi)容：

(一)法律法規(guī)依據(jù)

1、參照國務(wù)院[1991]91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》;

3、原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)[1996]23號文《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》;

4、財(cái)政部頒發(fā)的財(cái)評字[1999]91號“關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》的通知”;

5、《中華人民共和國證券法》;(2004年8月28 日第十屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議修訂);

7、其他相關(guān)法律、法規(guī)、通知文件等。

(二)準(zhǔn)則依據(jù)

2、中國注冊會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)會(huì)協(xié)[2003]18 號《中國注冊會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)關(guān)于印發(fā)<注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見>的通知》;

3、財(cái)政部令第 33 號《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》、財(cái)會(huì)[2006]3 號《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)<企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 1 號――存貨>等 38 項(xiàng)具體準(zhǔn)則的通知》及財(cái)政部制定的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――應(yīng)用指南》;

5、《中華人民共和國土地管理法》;

7、省實(shí)施《中華人民共和國土地管理法》辦法。

(三)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)

委托方與本人簽訂的《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書》。

(四)產(chǎn)權(quán)證明依據(jù)

1、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司的營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證復(fù)印件;

2、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司申報(bào)的資產(chǎn)清查評估明細(xì)表;

3、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司提供的有關(guān)協(xié)議、合同、土地使用權(quán)證、會(huì)計(jì)報(bào)表、會(huì)計(jì)憑證及與評估有關(guān)的其他資料;

4、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司出具的《委托方承諾函》;

5、其它有關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件。

(五)取價(jià)依據(jù)

1、本人實(shí)地勘查、調(diào)查所獲得的資料;

2、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司提供的資產(chǎn)評估申報(bào)資料，有關(guān)原始憑證等賬務(wù)資料;

3、本評估機(jī)構(gòu)掌握的其他價(jià)格資料;

4、關(guān)于發(fā)布省征地年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的通知(省政辦發(fā)(2005)47號);

5、市人民政府關(guān)于印發(fā)《市征地拆遷補(bǔ)償安置辦法》的通知(市政發(fā)〔2006〕20號)。

(六)參考資料及其它

1、李環(huán)會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限責(zé)任公司出具的北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司的審計(jì)報(bào)告;

2、國家有關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計(jì)資料、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及價(jià)格信息資料;

3、其他資料。

九、評估方法

根據(jù)資產(chǎn)評估有關(guān)規(guī)定，遵循獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則及其他一般公認(rèn)的評估原則，我們對北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司委估范圍內(nèi)的資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行了必要的核實(shí)及查對，查閱了有關(guān)文件、資料，實(shí)施了我們認(rèn)為必要的程序，在此基礎(chǔ)上，根據(jù)資產(chǎn)評估目的和委估資產(chǎn)的具體情況，由于北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司盈利狀況較差，不具備采用收益法的條件，此次主要采用了資產(chǎn)基礎(chǔ)法(成本法)的評估方法進(jìn)行評估。

資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指在合理評估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值的基礎(chǔ)上確定評估對象價(jià)值的評估方法。根據(jù)北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司各項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債的構(gòu)成，采用的具體評估方法如下：

(一)流動(dòng)資產(chǎn)的評估

流動(dòng)資產(chǎn)包括貨幣資金、預(yù)付賬款，評估人員根據(jù)各項(xiàng)資產(chǎn)的具體情況，采取了相應(yīng)的現(xiàn)場清查辦法和評估方法，現(xiàn)將其簡述如下：

1、貨幣資金的評估

納入本次評估范圍的貨幣資金主要為銀行存款。

對于銀行存款，評估人員采用不同幣種分別計(jì)算的方法，按照北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司開戶行提供的評估基準(zhǔn)日2014年11月30日的銀行對賬單或收到的詢證函，對公司擁有的不同幣種的銀行存款余額進(jìn)行核實(shí)，對于銀行對賬單與公司銀行存款日記賬之間存在的未達(dá)賬項(xiàng)，在逐筆了解核實(shí)的情況下，由公司財(cái)務(wù)人員編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表，在確定了公司財(cái)務(wù)賬戶與開戶銀行賬戶兩者金額調(diào)整一致的情況下，最終按照公司財(cái)務(wù)賬戶余額確定銀行存款評估值。

公司賬面余額與開戶銀行賬面余額調(diào)節(jié)公式如下：

評估基準(zhǔn)日公司賬面余額+企業(yè)已付銀行未付金額-企業(yè)已收銀行未收金額=銀行對賬單賬面余額+銀行已付企業(yè)未付金額-銀行已收企業(yè)未收金額。

2、預(yù)付賬款

預(yù)付賬款的評估，評估人員首先了解預(yù)付賬款形成的原因，并與賬務(wù)記錄和會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行核對，確認(rèn)該項(xiàng)業(yè)務(wù)的真實(shí)性。

對于預(yù)付賬款，以清查核實(shí)后的賬面價(jià)值作為評估值。

(二)無形資產(chǎn)(土地使用權(quán))評估

根據(jù)評估對象土地實(shí)際情況，并結(jié)合此次評估目的，土地使用權(quán)評估采用成本逼近法進(jìn)行評估。

成本逼近法計(jì)算公式：地價(jià)=土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用+土地稅費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益

(三)負(fù)債的評估

納入評估范圍的負(fù)債為流動(dòng)負(fù)債，其中流動(dòng)負(fù)債為其他應(yīng)付款;非流動(dòng)負(fù)債為零。

對于負(fù)債，評估人員首先查詢了企業(yè)的歷史資料，調(diào)查負(fù)債形成的具體情況，重點(diǎn)分析欠款數(shù)額、欠款時(shí)間、欠款原因、欠款清理等情況，在核實(shí)了解基礎(chǔ)上，對負(fù)債科目中金額較大的款項(xiàng)進(jìn)行抽查核實(shí)并發(fā)放詢證函，抽查核實(shí)主要通過核實(shí)項(xiàng)目的往來款項(xiàng)和相關(guān)的合同、協(xié)議或原始憑證等資料對各項(xiàng)負(fù)債進(jìn)行核對。在核對各項(xiàng)負(fù)債賬賬、賬實(shí)一致基礎(chǔ)上，以調(diào)整后的賬面值確定評估值。

十、評估過程

具體過程如下：

(一)接受委托及評估準(zhǔn)備

2、根據(jù)本次評估目的和有利于減少事后調(diào)整事項(xiàng)的原則確定評估基準(zhǔn)日;

3、通過調(diào)查了解，制定評估方案和工作計(jì)劃。

(二)現(xiàn)場清查核實(shí)

1、聽取產(chǎn)權(quán)持有者有關(guān)人員對企業(yè)的歷史及現(xiàn)狀、企業(yè)目前的經(jīng)營狀況和評估對象情況介紹;

2、指導(dǎo)北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司有關(guān)人員清查資產(chǎn)與收集相關(guān)資料;

3、組成項(xiàng)目評估組，擬定資產(chǎn)評估工作方案;

4、根據(jù)北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司填報(bào)的資產(chǎn)清查評估明細(xì)表，評估組成員在現(xiàn)場對各類資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行清查核實(shí)。同時(shí)通過現(xiàn)場勘察，對重點(diǎn)資產(chǎn)狀況作了深入了解;

5、收集委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件、購置合同、發(fā)票等資料;

6、根據(jù)資產(chǎn)狀況和現(xiàn)場核查情況完善和充實(shí)工作底稿;

7、現(xiàn)場查詢和收集委估資產(chǎn)的價(jià)格信息。

(三)評定估算

1、根據(jù)資產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，確定各類資產(chǎn)和負(fù)債的評估方法;

2、開展市場調(diào)研、詢價(jià)工作;

3、根據(jù)工作底稿和收集到的資料、價(jià)格信息對有關(guān)資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行評定估算，起草評估報(bào)告及評估說明草稿。

(四)評估匯總

1、初步匯總資產(chǎn)評估結(jié)果;

2、分析評估結(jié)果，確認(rèn)有無重復(fù)和漏評，進(jìn)行必要的調(diào)整、修改和完善;

3、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人匯總、撰寫資產(chǎn)評估報(bào)告書;

4、三級復(fù)核資產(chǎn)評估報(bào)告書及評估說明。

(五)提交報(bào)告

經(jīng)與委托方及相關(guān)當(dāng)事方進(jìn)行必要交流后，提交正式評估報(bào)告。

十一、評估假設(shè)

由于產(chǎn)權(quán)持有者各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債所處宏觀、企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的變化，必須建立一些假設(shè)以充分支持所得出的評估結(jié)論。在本次評估中采用的評估假設(shè)如下：

(一)公開市場假設(shè)，假設(shè)委估資產(chǎn)處于一個(gè)充分活躍的公開市場中，市場中的交易各方有足夠的時(shí)間和能力獲得相關(guān)資產(chǎn)的各種信息，并作出合理的決策。

(二)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)，假設(shè)北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司之資產(chǎn)在2014年 11 月 30 日后能夠繼續(xù)以目前的經(jīng)營范圍、規(guī)模、方式在合理投入的基礎(chǔ)上持續(xù)經(jīng)營。

(三)產(chǎn)權(quán)主體變動(dòng)假設(shè)，即以委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)為假設(shè)前提。

(四)國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、金融政策無重大變化，委估企業(yè)所在的電子產(chǎn)品制造行業(yè)不出現(xiàn)重大變化和波動(dòng)。

(五)無不可抗拒因素及不可預(yù)見因素造成對委估資產(chǎn)的重大不利影響。

本人根據(jù)資產(chǎn)評估的要求，認(rèn)定這些前提條件在評估基準(zhǔn)日時(shí)成立，當(dāng)未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生較大變化時(shí)，本人將不承擔(dān)由于前提條件的改變而得出不同評估結(jié)果的責(zé)任。

十二、評估結(jié)論

北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司評估結(jié)果匯總表 單位：萬元

賬面價(jià)值 調(diào)整后賬面值 評估價(jià)值 增減值 增值率%

十三、特別事項(xiàng)說明

(一)本評估結(jié)果是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行價(jià)格，未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產(chǎn)價(jià)格的影響。當(dāng)前述條件以及評估中遵循的持續(xù)經(jīng)營原則等發(fā)生變化時(shí)，評估結(jié)果一般會(huì)失效。

(二)本次評估是在獨(dú)立、客觀、公正的原則下由本人作出的，本人與委托方或其他當(dāng)事人無任何利害關(guān)系，本人在評估過程中恪守職業(yè)道德和規(guī)范，并進(jìn)行了充分的努力。

(三)由委托方和產(chǎn)權(quán)持有者提供的與評估相關(guān)的行為文件、營業(yè)執(zhí)照、產(chǎn)權(quán)證明文件、財(cái)務(wù)報(bào)表、會(huì)計(jì)憑證等，是編制本報(bào)告的基礎(chǔ);針對本項(xiàng)目，本人進(jìn)行了必要的、獨(dú)立的核實(shí)工作，委托方和產(chǎn)權(quán)持有者應(yīng)對其提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性負(fù)責(zé)。

(四)本人執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的目的是對評估對象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見，對評估對象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見超出評估師執(zhí)業(yè)范圍。評估過程中，本人已對產(chǎn)權(quán)持有者提供的評估對象法律權(quán)屬資料和資料來源進(jìn)行了必要的查驗(yàn)。本次評估主要是對委估資產(chǎn)在合法存在的前提下，對其價(jià)值進(jìn)行評估，而非對委估資產(chǎn)完整產(chǎn)權(quán)的界定和確認(rèn)。

(五)對企業(yè)存在的可能影響資產(chǎn)評估值的瑕疵事項(xiàng)，在企業(yè)委托時(shí)未作特殊說明而本人執(zhí)行評估程序一般不能獲知的情況下，本人不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

(六)評估結(jié)論是本人給出的，受本人的執(zhí)業(yè)水平和能力的影響。

(七)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論只在報(bào)告闡明的假設(shè)前提及限制條件下有效，它們代表本人不帶有偏見的專業(yè)分析、意見和結(jié)論。

(八)評估基準(zhǔn)日后，若資產(chǎn)數(shù)量及作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，對評估結(jié)論造成影響時(shí)，不能直接使用本評估結(jié)論，須對評估結(jié)論進(jìn)行調(diào)整或重新評估。

(九)本報(bào)告含有若干附件，附件構(gòu)成本報(bào)告重要組成部分，與報(bào)告正文具有同等法律效力。

上述事項(xiàng)，提請報(bào)告使用者予以關(guān)注。

十四、評估報(bào)告使用限制說明

(一)本評估報(bào)告的評估結(jié)論是根據(jù)前述的原則、依據(jù)、評估假設(shè)、方法、程序得出的，并只有在上述原則、依據(jù)、評估假設(shè)存在的條件下方能成立。

(二)本評估報(bào)告書及相應(yīng)的評估結(jié)論系對委估資產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日市場價(jià)值的反映，只能用于評估報(bào)告載明的評估目的和用途。

(三)評估報(bào)告只能由評估報(bào)告載明的評估報(bào)告使用者使用。

(四)本評估報(bào)告僅供委托方為本次評估目的所對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為使用和送交相關(guān)主管部門審查使用。本評估報(bào)告書的所有權(quán)歸本人所有，未征得本人同意，評估報(bào)告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外。

十五、評估報(bào)告提出日期

本評估報(bào)告形成評估結(jié)論的日期為2014年12月15日。

評估人員：XXX

2014年12月15日

第四篇：資產(chǎn)評估報(bào)告

一、房地產(chǎn)評估現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)作為生產(chǎn)和生活服務(wù)部門，在國民經(jīng)濟(jì)中屬于第三產(chǎn)業(yè)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，其關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)發(fā)展成為我國現(xiàn)階段的一個(gè)重要的支柱性產(chǎn)業(yè)。

在市場經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)中，房地產(chǎn)估價(jià)早已獨(dú)樹一幟，并形成了一套比較系統(tǒng)的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)和理論學(xué)說，成立了一系列的專業(yè)協(xié)會(huì)組織，制定了嚴(yán)格的行業(yè)管理制度和資格認(rèn)證制度，構(gòu)成了一套完整的房地產(chǎn)估價(jià)制度。

我國的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)同中國的改革一樣，直到今天非常曲折。但是伴隨著改革步伐的加快，中國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，土地使用制度和住房制度的改革對整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)也一步一步走向成熟，房地產(chǎn)估價(jià)制度也趨于完善。我國房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)的興起與發(fā)展，總體來說可以分為如下兩個(gè)階段:

第一階段是在1994年以前，我國的經(jīng)濟(jì)體制改革還沒有全面展開，城市還沒有進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革、城鎮(zhèn)土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革都還沒有進(jìn)行，此時(shí)對于房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)來說，沒有專業(yè)的注冊估價(jià)師，也沒有權(quán)威的認(rèn)證機(jī)構(gòu)。長期以來都是實(shí)行的房屋和土地分開來進(jìn)行管理，這樣使得平行機(jī)構(gòu)之間交流比較少，效率低下，同時(shí)伴隨著大量的矛盾產(chǎn)生，此種情況下產(chǎn)生的估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性自然大打折扣。而此時(shí)在估價(jià)實(shí)踐中所運(yùn)用的估價(jià)方法也大多是照搬的國外現(xiàn)成的估價(jià)方法，并沒有完全從實(shí)際上去結(jié)合起來中國的國情進(jìn)行理論上和實(shí)踐中相結(jié)合的研究。因此，可以說這個(gè)階段是一個(gè)無序混亂的階段。

第二階段是1994年9月，中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)正式成立，標(biāo)志著中國房地產(chǎn)估價(jià)事業(yè)已在規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化的發(fā)展方向上邁上了一個(gè)新的臺(tái)階。自此之后，中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展十分迅速，估價(jià)隊(duì)伍不斷壯大，估價(jià)法規(guī)不斷健全，估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)逐步完善，估價(jià)理論日趨成熟，估價(jià)業(yè)務(wù)持續(xù)增長，估價(jià)行業(yè)的社會(huì)影響顯著擴(kuò)大?；拘纬闪斯礁偁?、開放有序和監(jiān)管有力的房地產(chǎn)估價(jià)市場。

目前，雖然已經(jīng)有很多的科研機(jī)構(gòu)設(shè)置了相關(guān)的研究項(xiàng)目，但是是理論研究上，我們受國外的影響還比較大，從整個(gè)估價(jià)體系來說，更加偏向于英國，注重經(jīng)驗(yàn)與藝術(shù)的結(jié)合。近些年，模糊數(shù)學(xué)、層次分析法、回歸分析、灰色預(yù)測等數(shù)學(xué)模型不斷被引入到房地產(chǎn)估價(jià)法的研究中來。但是，這些方法在各自的適用條件下仍然具有很多的局限性，因此，我們在借鑒國外的評估體系的同時(shí)，我們應(yīng)該更多的去結(jié)合中國的國情不斷的去完善現(xiàn)有的估價(jià)方法，并多方位、深層次的去提出新的估價(jià)方法。

中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)是一個(gè)既古老又新興的行業(yè)，是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。20世紀(jì)80年代以來，中國進(jìn)行了土地使用制度、住房制度及其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)體制的一系列重大改革，相對成熟的房地產(chǎn)市場己初步形成，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)也隨之應(yīng)運(yùn)而生，并逐漸趨于規(guī)范。但是，我國房地產(chǎn)估價(jià)的理論研究一定程度上還滯后于快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場和實(shí)踐的需要，而房地不可分的實(shí)質(zhì)及分屬于不同行政部門管理的現(xiàn)實(shí)，亦在一定程度上存在人為分割的烙印。

與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)相比，中國目前的房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)管理體制以及房地產(chǎn)市場等既有特色，也有一些不完善之處，導(dǎo)致中國目前的房地產(chǎn)估價(jià)不僅有許多特點(diǎn)，而且估價(jià)對象較為復(fù)雜，估價(jià)所依賴的前提條件有時(shí)很不確定，從而估價(jià)難度較大。

就目前而言，國內(nèi)外運(yùn)用最多的是市場法、收益法和成本法這三種房地產(chǎn)估

價(jià)方法，而其他的房地產(chǎn)估價(jià)方法都是在這三種方法的基礎(chǔ)之上衍生而來的。在上述三種方法之中，市場比較法是應(yīng)用最為普遍的，但是，在實(shí)際的房地產(chǎn)估價(jià)過程之中，該方法對于如何選擇有效、合理、滿足要求的可比實(shí)例，以及如何進(jìn)行因素修正，及至最后如何合理的確定最終的估價(jià)結(jié)果都是難點(diǎn)所在，盡管目前有很多的學(xué)者及專家對此進(jìn)行了研究，但是更多的還只是在定性分析這個(gè)層面之上，而在上述這三個(gè)方面進(jìn)行的定量分析研究還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，因此，尋求一套行之有效的定量分析方法是市場法目前急需研究的問題。對于收益法來說，實(shí)際運(yùn)用的難點(diǎn)仍然是未來凈收益、資本化率、報(bào)酬率、運(yùn)營費(fèi)用、收益期限等這些基本參數(shù)的確定，特別是對于運(yùn)營費(fèi)用的組成，雖然國家在房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中已經(jīng)做了明確的規(guī)定，但是在實(shí)際運(yùn)用過程中還存在較大的爭議，因此，這些問題都是收益法魚待解決的問題。對于成本法面言，在近些年甚至于以后的很多年之內(nèi)都會(huì)是我國房地產(chǎn)估價(jià)要運(yùn)用到的主要方法，因?yàn)槲覈呐f有房地產(chǎn)量大而且覆蓋的面廣，而且房地產(chǎn)價(jià)格的正確與否關(guān)系到各個(gè)方面的利益，因此成本法已經(jīng)引起業(yè)內(nèi)的普遍重視，尤其是成本法關(guān)于房屋損耗率的確定，是一個(gè)難點(diǎn)問題，由于每個(gè)房屋所在的環(huán)境不一樣，所受到外界的影響程度也不一樣，其外在因素更是復(fù)雜多變，難以形成一個(gè)統(tǒng)一的確定標(biāo)準(zhǔn)，目前完全是依靠估價(jià)師的通過實(shí)地查看之后憑借經(jīng)驗(yàn)確定，主觀隨意性非常大，因此評估結(jié)果的準(zhǔn)確性大打折扣，尤其是對于那些經(jīng)驗(yàn)比較缺乏的房地產(chǎn)估價(jià)人員，這方面更是影響甚大。

因此，對這三大方法的基本參數(shù)值進(jìn)行量化研究，并且在遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則的情況之下，建立量化可行的數(shù)學(xué)模型對這三種方法進(jìn)行改進(jìn)，是我們目前所面臨的實(shí)際問題，這對于優(yōu)化房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法以及完善我國的房地產(chǎn)估價(jià)制度具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

二、市場比較法存在的問題

市場比較法是參照于估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格來評定待估房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。市場比較法是以市場實(shí)際交易價(jià)格為估價(jià)基準(zhǔn)，所以市場比較法是一種說服力較強(qiáng)，適用范圍較廣及普遍采用的重要估價(jià)方法。

市場比較法在市場經(jīng)濟(jì)非常發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)被普遍使用。因?yàn)樵谑袌鼋?jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，通常由相當(dāng)發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場，而且市場比較所需要的有關(guān)房地產(chǎn)交易的價(jià)格資料，很容易從經(jīng)紀(jì)人、法院或政府稅收部門那得到。應(yīng)用市場比較法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評估，其基本條件就是需要有一個(gè)充分發(fā)展的房地產(chǎn)市場，以及一個(gè)可以供便捷利用的市場資料源。運(yùn)用市場比較法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：①搜集交易實(shí)例；②選取可比實(shí)例；③建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；④進(jìn)行交易情況修正；⑤進(jìn)行交易日期修正；⑥進(jìn)行區(qū)域因素修正；⑦進(jìn)行個(gè)別因素修正；⑧求出比準(zhǔn)價(jià)格。

傳統(tǒng)的市場比較法雖然經(jīng)過多年的發(fā)展及應(yīng)用，但是有實(shí)際應(yīng)用中仍然存在以下幾個(gè)方面的問題:

(1)選取可比案例的主觀性大

市場比較法的基本原理是參考房地產(chǎn)交易市場上已經(jīng)成交的房地產(chǎn)價(jià)格來確定待估房地產(chǎn)的價(jià)格，因此，市場比較法所確定的估價(jià)結(jié)果精確與否，很大程度上取決于可比案例選擇的是否客觀合理。而在實(shí)際的估價(jià)過程中，如果房地產(chǎn)市場特別發(fā)達(dá)，可比案例選擇的范圍就非常的大，因此，對于如何在這無數(shù)個(gè)類似的可比實(shí)例中選擇滿足要求、符合客觀實(shí)際的案例，目前并沒一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。在現(xiàn)階段，這個(gè)工作的完成完全依靠于估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)，其中帶有很大的主觀能動(dòng)

性，而這種主觀能動(dòng)性就會(huì)在無形之中影響最終的結(jié)果，使評估價(jià)格偏離市場價(jià)格。因此這是房地產(chǎn)估價(jià)中一個(gè)難以解決的矛盾所在。

(2)因素修正過于簡單主觀化

因素修正是房地產(chǎn)估價(jià)中又一個(gè)難點(diǎn)所在，房地產(chǎn)成交價(jià)格是一個(gè)非常大的數(shù)值，對其價(jià)格稍作修正，最終引起的結(jié)果就會(huì)和市場價(jià)格相差巨大，例如對于一套價(jià)格100萬的房子進(jìn)行2%的修正，引起的變化就是2萬元的出入，因此，因素修正幅度的確定是市場比較法中一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)。但是，在目前的市場法估價(jià)中，對各種比較因素進(jìn)行修正時(shí)，并沒一個(gè)統(tǒng)一定量的標(biāo)準(zhǔn)，很大程度上還是依賴于房地產(chǎn)估價(jià)師的主觀經(jīng)驗(yàn)，缺乏相應(yīng)的技術(shù)支持。對于同一估價(jià)案例，由于沒有明確的規(guī)定和理論依據(jù)作為標(biāo)準(zhǔn)，不同的估價(jià)師可能有不同的的判斷，這樣就會(huì)導(dǎo)致最終的評估結(jié)果失真。更有甚者，部分房地產(chǎn)估價(jià)人員對于所在區(qū)域的房地產(chǎn)交易行情不是特別了解，這樣就會(huì)直接影響到評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

(3)最終的評估結(jié)果確定方法過于簡單

對不同的可比案例進(jìn)行因素調(diào)整之后會(huì)得到不同的結(jié)果，而最終評估價(jià)格的確定目前大多數(shù)是采用的平均數(shù)法、加權(quán)平均數(shù)或者眾數(shù)法等，但是這些方法在一定程度上講都比較粗略，難以讓最終的結(jié)果被人接受。而目前基本上所有的房地產(chǎn)評估公司為了簡單省事都是采用的簡單平均法，這是完全不符合客觀實(shí)際的，因?yàn)檫x擇的這些可比實(shí)例，每一個(gè)都與待估房地產(chǎn)的相似度是不同的，也即影響程度是不一樣的，因此對于最終結(jié)果的判斷，我們應(yīng)該選取一個(gè)權(quán)重，但是，這個(gè)權(quán)重的選取，也沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，因此，這也是市場比較法的一個(gè)缺陷所在。為了規(guī)避上述三種情況所導(dǎo)致的種種弊端，我們應(yīng)該考慮各方面的影響因素，運(yùn)用客觀合理的方法確定市場法中的各個(gè)參數(shù)值，在些基礎(chǔ)之上建立適合市場比較法的估價(jià)模型，來降低估價(jià)過程中估價(jià)的主觀能動(dòng)性，以得到一個(gè)更接近市場實(shí)際的價(jià)格。因此，為了彌補(bǔ)這些缺陷，在市場比較法中建立現(xiàn)實(shí)可行的房地產(chǎn)估價(jià)模型具有非?，F(xiàn)實(shí)的意義。

三、對市場比較法的建議

1．改進(jìn)未考慮市場未來下跌風(fēng)險(xiǎn)的問題。一方面，在估價(jià)時(shí)應(yīng)盡量選取二手房交易案例，因?yàn)槎址績r(jià)格比一手房價(jià)格的“泡沫”成分低；另一方面，如果條件所限只能選取一手交易案例，則應(yīng)參照二手房價(jià)格和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對交易價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)減價(jià)修正，特別是在投機(jī)嚴(yán)重、房價(jià)上漲較快時(shí)。

2．改進(jìn)個(gè)別調(diào)整因素考慮不全面的問題。在進(jìn)行價(jià)格修正時(shí)，除了按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范GB/T50291-1999》規(guī)定的個(gè)別因素進(jìn)行修正外，還應(yīng)進(jìn)行房貸、租約、物業(yè)管理及附加權(quán)益（如房地產(chǎn)共有部分的使用權(quán)等也會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)值）等修正因素，以使可交易實(shí)例的價(jià)格具有可比性。

3．改進(jìn)對價(jià)格重復(fù)修正的問題。建議不要采用系數(shù)連乘修正公式，而應(yīng)采用系數(shù)累加即差額法的修正公式：估價(jià)對象價(jià)格＝可比實(shí)例成交價(jià)格 + 交易情況修正數(shù)額+ 交易日期修正數(shù)額＋區(qū)域因素修正數(shù)額＋個(gè)別因素修正數(shù)額。在公式中，每一項(xiàng)價(jià)格修正均是獨(dú)立進(jìn)行的，各項(xiàng)修正之間不存在相互干擾和影響，以避免重復(fù)修正的可能。

第五篇：資產(chǎn)評估報(bào)告

資產(chǎn)評估報(bào)告

一、資金來源、投資方式、投資金額、注冊資金（資本）

資金來源：資金由個(gè)人獨(dú)資 投資方式：以現(xiàn)金方式投入 投資總額：5萬元

二、擬設(shè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的投資預(yù)算

前期投資：3萬

流動(dòng)資金：2萬，后期購買醫(yī)療設(shè)備藥品及消耗

報(bào)告人：

年 月

日