第一篇：前期物業(yè)管理工作方案7頁

前期物業(yè)管理工作方案

工作方案

一 物業(yè)入伙前的工作 1．成立管理處：

新的物業(yè)管理處應(yīng)于已定的入伙日期前三個月成立，并開始運(yùn)作，根據(jù)實(shí)際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時，按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。

管理處各類人員按以下程序，時間集結(jié)和分段進(jìn)入驗(yàn)收現(xiàn)場，但可根據(jù)現(xiàn)場條件和實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整：

（1）入伙前100天，組成新的管理處籌建班子，并按照物業(yè)管理工作方案立即投入實(shí)質(zhì)性準(zhǔn)備工作。

（2）入伙前三個月，管理處應(yīng)提前派出部份工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場，與樓盤的建筑工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個樓宇內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造，性能，產(chǎn)地，熟悉水，電，氣管道線路的位置及走向等，并提供各項(xiàng)合理建議和整改意見，為入伙后管理，維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。并確保物業(yè)在交付時，遺留工程能減至最低，以便日后的物業(yè)管理工作中能收到事半功倍的效果，確保業(yè)主得到最好的服務(wù)。具體工作包括：對設(shè)備的容量評估、設(shè)備對周圍環(huán)境的有無影響、設(shè)備有無安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。（3）入伙前一個月管理員全部配齊，經(jīng)培訓(xùn)后管理處正式實(shí)行掛牌辦公制度，將《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《業(yè)主收樓流程》、《裝修流程》等，懸掛于辦工室，管理工作人員應(yīng)掛工作牌上崗，接受業(yè)主監(jiān)督。

（4）入伙前30天，保安隊(duì)經(jīng)培訓(xùn)后，負(fù)責(zé)對所接物業(yè)的成品守衛(wèi)工作（現(xiàn)協(xié)助開發(fā)商銷售工作）。

（5）入伙前15天，清潔、綠化部組建，開始對已接收的物業(yè)進(jìn)行全面清潔“開荒”工作（現(xiàn)協(xié)助開發(fā)商銷售工作）。

（6）入伙前15天，工程維修部（電工）正式成立，人員配齊就位。2．管理處進(jìn)駐大廈前的工作（1）由公司為新管理處提供臨時辦公場所，管理處根據(jù)實(shí)際需要，擬制辦公用品，設(shè)施，工具以及管理處員工生活必需品的采購計(jì)劃，報經(jīng)公司審批后購置。

（2）在公司的指導(dǎo)下，編寫印制收樓、入伙所必須的文件資料和表格，如《客戶服務(wù)指南》，《業(yè)主公約》，《收樓須知》，《房屋裝修申請表》，《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等。（3）聯(lián)系東莞市常平電信局、常平有線電視公司商議辦理電話報裝及有線電視開通手續(xù)。

（4）聯(lián)系燃?xì)夤緦π^(qū)業(yè)主裝修時燃?xì)夤艿栏墓芎炗喲a(bǔ)充協(xié)議。（5）策劃，制作，安裝小區(qū)門牌，用戶信報箱、及其它標(biāo)識系統(tǒng)。（6）協(xié)助裝修公司跟進(jìn)管理處管理用房裝修工程的進(jìn)度，質(zhì)量。

（7）在待接物業(yè)經(jīng)市建委，消防等主管部門分項(xiàng)檢查驗(yàn)收合格后，管理處及時進(jìn)駐小區(qū)，接管物業(yè)。二.物業(yè)接管驗(yàn)收工作

物業(yè)接管驗(yàn)收它是在竣工驗(yàn)收基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。主要包括工程技術(shù)資料和公共部分，室內(nèi)部分的接管驗(yàn)收； 1． 工程技術(shù)資料：

（1）東莞市建筑工程竣工驗(yàn)收合格證書。（2）東莞市建筑工程消防驗(yàn)收合格證書。（3）東莞市建筑工程驗(yàn)收質(zhì)量保證書。

（4）東莞市建筑工程配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格證書。（包括屋面避雷系統(tǒng)驗(yàn)收）（5）水、電、有線電視、電話、安防系統(tǒng)、電梯等設(shè)備的安裝檢驗(yàn)合格證書；供水、燃?xì)夤艿赖脑噳簣蟾婕肮╇娤到y(tǒng)檢驗(yàn)合格證。

（6）竣工圖——包括小區(qū)建設(shè)總平面圖、單棟建筑、設(shè)施設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；（以備工程維修及小區(qū)達(dá)標(biāo)使用）。（7）電梯使用合格證。（8）機(jī)電設(shè)備使用說明書。2． 公共部分接管驗(yàn)收

公共部分接管驗(yàn)收包括樓宇本體，公共配套設(shè)施，機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收。其項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)如下： 第一 樓宇本體: 一．外墻應(yīng)平整、無滲漏水、無墻磚脫落、無污漬；空調(diào)機(jī)預(yù)留位安裝位置統(tǒng)一，排列有序。

二．屋面應(yīng)有隔熱、防水措施；屋面避雷系統(tǒng)符合設(shè)計(jì)要求；屋面排水暢通、無積水、無滲漏；排水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、無滴漏。

三．樓地面：面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，整體面層平整，無裂縫，無脫，起砂；塊料面層（如瓷磚）表面平整，接縫均勻順直，無缺棱掉角，對縫砂漿飽滿，色澤均勻一致，無明顯色差。

四．內(nèi)墻面、項(xiàng)棚抹灰面：抹灰面平整、面層涂料均勻、無漏刷、無面層剝落、無裂縫、無空鼓起泡、無污漬。五． 門窗：

（1）門：應(yīng)安裝平整牢固、開啟自如、無翹面變形、零配件裝配齊全、門縫嚴(yán)密、門鎖安裝牢固、無污漬。

（2）窗：玻璃安裝牢固、膠封密實(shí)、無明顯刮花痕跡、無損傷、油漆均勻，色澤光亮新鮮完整；無滲漏水、無污漬。六． 樓梯扶手：

（1）鋼木樓梯扶手安裝牢固無銹蝕彎曲、油漆完好色澤均勻、表面平滑。2 不銹鋼樓梯扶手安裝牢固、無變形損傷。

七．公共照明：燈具安裝牢固、完好無損、部件齊全、接觸良好、位 置正確、發(fā)光正常；開關(guān)反應(yīng)靈敏。

八．水表、電表、燃?xì)獗戆惭b牢固，讀數(shù)正常、無損傷。

九．衛(wèi)生潔具：安裝牢固、配件齊全，無污漬和刮花，接口密實(shí)、無滲漏現(xiàn)象，無堵塞、排水通暢。

十．給水設(shè)施：安裝牢固、接口密實(shí)，閥門、管道無跑、冒、滴、漏，無銹跡、流水通暢，標(biāo)識清楚、有足夠壓力。

十一．排水管道：安裝牢固配件齊全、接口密實(shí)，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞，排水通暢，完好無損。

十二.其他配電設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計(jì)相符，工作正常。第二 公共配套設(shè)施: 一.散水坡無下陷、斷裂，與墻體分離；坡度適宜，平整。

二.路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固順直，油漆完好。三.綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。四.道路：

（1）路面平整暢通、無起砂、斷裂;有交通標(biāo)識線，訂有交通管理制度，路牌清楚完好（2）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；

（3）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫，缺棱掉角； 五．消防系統(tǒng)：

（1）消防設(shè)施配件齊全，完好無損，可隨時起用；消防箱、消防栓標(biāo)識清楚。（2）消防管安裝牢固，標(biāo)識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。六．樓宇門牌、樓棟號牌、信報箱安裝牢固、合理，標(biāo)識清楚。

七．保安崗?fù)?、保安道閘安裝牢固，配件齊全，標(biāo)識清晰，完好無損。八．停車場地面平整、照明充足、標(biāo)識清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)

施良好；單車，摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。九． 溝、暗溝排水暢通，不積水、無斷裂，溝蓋板安裝牢固，平穩(wěn)；沉沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。十．護(hù)坡，檔土墻泄水通暢，砌筑牢固；臺階，踏步砌筑平實(shí)，牢固，無裂縫。十一.雕塑、小品牢固，完好，安全;招牌，廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。第三 機(jī)電設(shè)備: 一.電梯:設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符、運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證。機(jī)房設(shè)置合理，環(huán)境整潔，無雜物、灰塵、無鼠，無滲漏水、配件及安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識清楚，設(shè)備表面干凈，明亮。

二.變配電設(shè)備型號，數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識清楚，機(jī)房配置齊全，通風(fēng)，采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。

二.發(fā)電機(jī)、風(fēng)機(jī)型號與移交清單相符,工作狀態(tài)良好、配件齊全、標(biāo)識清楚,設(shè)備表面油漆完好無損傷、設(shè)備安裝牢固、機(jī)房隔音、通風(fēng)、采光良好。防護(hù)設(shè)置完好。三．消防監(jiān)控設(shè)備型號數(shù)量與移交清單相符，工作性能良好、反應(yīng)敏捷、標(biāo)識清楚、表面完好無損，設(shè)備安裝牢固、機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。四．保安監(jiān)控設(shè)備；同消防監(jiān)控設(shè)備。3 室內(nèi)部分接管驗(yàn)收

（1）衛(wèi)生間，陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。各排水管暢通，無滲漏現(xiàn)象。

（2）電源箱安裝牢固，電源線符合“左零右火”規(guī)定。絕緣良好。（3）有線電視、電話線、網(wǎng)絡(luò)及可視對講線已穿通至戶內(nèi)。（4）室內(nèi)衛(wèi)生間、廚房防水性能良好。

（5）燃?xì)夤艿?、純凈水管安裝合理，無滲漏現(xiàn)象。（6）地腳線干凈，預(yù)埋線位正確、齊全。（8）土建部分驗(yàn)收同樓宇本體部分驗(yàn)收相同。三 物業(yè)入伙時的工作 一 需向發(fā)展商收集的資料

（1）為了盡快了解用戶的基本情況，需要經(jīng)營部門提供的業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單。

（2）參入建設(shè)該小區(qū)的設(shè)計(jì)，工程監(jiān)理及施工隊(duì)伍（含分包隊(duì)伍）等單位的名稱、負(fù)責(zé)人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話清單（對外包工程在接管時遺留問題的處理使用）。二．在業(yè)主辦理入伙手續(xù)同時，管理處應(yīng)發(fā)給業(yè)主的資料：（1）《物業(yè)使用指南》；（2）《房屋裝修申請表》；（3）《業(yè)主公約》；

（4）《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》；（5）《房屋驗(yàn)收交接單》；（6）《房屋質(zhì)量保證書》；（7）《住宅使用說明書》；

（8）室內(nèi)管線分布圖（含電、氣、給排水平面圖）； 三 接管問題的處理

（1）對資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題；如資料不全、不真實(shí)等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。接管驗(yàn)收小組積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時請公司總經(jīng)理協(xié)助解決。

（2）對物業(yè)硬件設(shè)施，接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題；接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。小修問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一周內(nèi)解決；中修問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決；大修問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在兩個月內(nèi)解決。必要時請公司總經(jīng)理協(xié)助進(jìn)行。

（3）對于在同業(yè)主收樓過程中發(fā)現(xiàn)的遺留問題，管理處將根據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》規(guī)定的內(nèi)容積極聯(lián)系返修。（對部分外包工程將聯(lián)系原施工單位保修）。

（4）對于長期未能解決問題，勢必影響物業(yè)管理日常運(yùn)作，物業(yè)管理公司將以備忘錄 的形式將問題登記后交發(fā)展商進(jìn)行備案。

四 入伙工作流程圖

本文來自:中國物業(yè)教育網(wǎng)(http://www.pmedu.net)『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?，做成功物業(yè)管理人！』

第二篇：前期物業(yè)管理服務(wù)工作方案

1、準(zhǔn)備工作

與銷售部門銜接好小區(qū)管理方面的交叉性工作(銷售情況和管理情況等工作)1.1招投標(biāo)工作

1.1.1與項(xiàng)目高管對接

1.1.2項(xiàng)目考察（類似項(xiàng)目）1.1.3市場調(diào)研

1.1.4進(jìn)行項(xiàng)目管理（承接前）單體、整體方案的綜合預(yù)算與評估 1.1.5商務(wù)標(biāo)書制作 1.1.6技術(shù)標(biāo)書制作

1.1.7再次與項(xiàng)目高管對接 1.1.8參與項(xiàng)目招投標(biāo)工作

1.2 前期工作

1.2.1成立物業(yè)公司籌備工作辦公室

1.2.2配合開發(fā)商做好與物業(yè)工作相關(guān)的常規(guī)工作和日常工作（與銷售銜接性工作等）

1.2.3進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)工作市場調(diào)研工作

1.2.4擬訂物業(yè)管理服務(wù)單項(xiàng)和整體項(xiàng)目綜合費(fèi)用的測算 1.2.5擬訂物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)協(xié)會和兄弟單位拜訪工作方案 1.2.6擬訂物業(yè)管理服務(wù)組織架構(gòu)設(shè)計(jì)工作

1.2.7參與項(xiàng)目總體規(guī)劃、單體設(shè)計(jì)審查、提交物業(yè)各功能房需求 1.2.8協(xié)助完成物業(yè)公司的注冊 1.2.9開始物業(yè)公司建章立制工作 1.2.10開始物業(yè)小區(qū)整體CI設(shè)計(jì) 1.2.11開始策劃網(wǎng)站建設(shè)

1.2.12開始策劃編寫物業(yè)商業(yè)租（鋪）戶招商資料

1.2.13繼續(xù)進(jìn)行市場調(diào)研（物業(yè)公司組建、機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員招聘、培訓(xùn)、管理方案、招商與運(yùn)營等）

1.2.14編寫物業(yè)管理服務(wù)方案，協(xié)助開發(fā)商擬定銷售合同所需附件，如關(guān)于物業(yè)管理事項(xiàng)的約定、業(yè)主臨時公約、公共管理制度等。

1.2.15擬定裝修協(xié)議、保潔協(xié)議、綠化協(xié)議、房屋（空置房）托管協(xié)議 1.2.16選拔、培養(yǎng)、招聘與培訓(xùn)主要專業(yè)人員 1.2.17選拔、培養(yǎng)、招聘與培訓(xùn)服務(wù)骨干人員 1.2.18選拔、培養(yǎng)、招聘與培訓(xùn)一般人員

1.3課程設(shè)計(jì)（進(jìn)行物業(yè)公司各崗位集中培訓(xùn)的編制工作）

1.3.1管理知識方面。對中高層管理人員的知識要求相對會比較高。知識包括經(jīng)營管理知識（如物業(yè)管理、公共關(guān)系等）、財務(wù)知識、法律知識（要非常精通行業(yè)法律法規(guī)，熟悉必要的法律知識），1.3.2專業(yè)技能方面。物業(yè)管理不僅涉及房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施管理、維修和養(yǎng)護(hù)，而且包括綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安和消防等，又涉及公共服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)、社區(qū)服務(wù)和社區(qū)文化 1.3.3人際交往技能 1.3.4服務(wù)態(tài)度

1.3.5不定期對秩序維護(hù)員的實(shí)施培訓(xùn)，主要從“業(yè)務(wù)知識、儀表、言行、體能、崗前、崗中培訓(xùn)著手。更是加強(qiáng)其服務(wù)意識方面的培養(yǎng)，把“讓主戶滿意”作為秩序維護(hù)員工作的準(zhǔn)則，把轄區(qū)內(nèi)的公共秩序服務(wù)工作做得更細(xì)、更好。

1.3.6完成物業(yè)管理服務(wù)各級崗位人員招聘與培訓(xùn)工作

1.3.7主要內(nèi)容有物業(yè)管理基本知識、相關(guān)法律法規(guī)和本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)方案主要內(nèi)容、公約和規(guī)約的關(guān)鍵條款。

2、物業(yè)的接管驗(yàn)收前工作（規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)）

2.1成立前期介入小組

2.2參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè) 2.3會審圖紙

2.4參與小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備安裝調(diào)試 2.5編制物業(yè)管理方案

2.6進(jìn)行物業(yè)小區(qū)單體、整體CI設(shè)計(jì)

2.7進(jìn)行物業(yè)獨(dú)立辦公用房和功能性用房的CI設(shè)計(jì) 2.8進(jìn)行物業(yè)獨(dú)立辦公用房和功能性用房的裝修設(shè)計(jì)

2.9策劃和擬定《物業(yè)接管驗(yàn)收工作組》成立大吉慶典儀式活動方案 2.10成立物業(yè)的接管驗(yàn)收小組 2.11編制驗(yàn)收計(jì)劃

2.12組織全員進(jìn)行《驗(yàn)收計(jì)劃》和工作流程等科目的集中培訓(xùn)和學(xué)習(xí)2.13集中培訓(xùn)和學(xué)習(xí)建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》 2.14進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收工作責(zé)任制

3、預(yù)驗(yàn)收（按專業(yè)分工進(jìn)行）

3.1查出不符合標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，遞交書面的《物業(yè)驗(yàn)收整改通知書》給移交單位，3.2并要求限期整改完成 3.3樓宇本體的接管驗(yàn)收

3.3.1對每一套住宅的建筑觀感、使用功能和使用安全等內(nèi)容進(jìn)行專門檢驗(yàn) 3.3.2逐套檢驗(yàn)項(xiàng)目包括（10多個方面）3.3.3建筑結(jié)構(gòu)、3.3.4地面、3.3.5墻面、3.3.6防水、3.3.7室內(nèi)電氣安裝 3.3.8五金配件 3.3.9消防

3.3.10填寫《檢驗(yàn)結(jié)果表》

3.4驗(yàn)收組長負(fù)責(zé)落實(shí)“兩會”、“一報告”’制度：

3.5每日早上上班前1小時，召開樓宇本體的接管驗(yàn)收工作任務(wù)分工會議，實(shí)行物業(yè)的接管驗(yàn)收工作責(zé)任制；

3.6每日下午下班前1小時，召開樓宇本體的接管驗(yàn)收工作階段性小結(jié)會議，進(jìn)行問題分類、匯總，分析解決問題的方法或建議；

3.7驗(yàn)收組長次日早上遞交書面的《物業(yè)驗(yàn)收整改通知書》給移交單位，并要求限期整改完成。

3.8公共配套設(shè)施設(shè)備的接管驗(yàn)收 3.9正式驗(yàn)收（按專業(yè)分工進(jìn)行）

3.10正式驗(yàn)收是在預(yù)驗(yàn)收中提出的項(xiàng)目落實(shí)后，驗(yàn)收小組要進(jìn)行檢查、驗(yàn)證，如整改合格，而進(jìn)行的正式驗(yàn)收

3.10.1“一符合”是圖紙與設(shè)備規(guī)格型號、數(shù)量符合

3.10.2“二符合”是工程的主要設(shè)備的實(shí)際安裝位置與設(shè)計(jì)安裝位置符合 3.10.3“三符合”是設(shè)備包括設(shè)備連接的整個系統(tǒng)的技術(shù)性能與設(shè)計(jì)的功能符合

3.10.4“一完整”是圖紙資料完整，如產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料、竣工驗(yàn)收證明書及3.11設(shè)備設(shè)施檢驗(yàn)合格證書等。3.12進(jìn)行正式驗(yàn)收儀式

3.13加強(qiáng)小區(qū)鑰匙領(lǐng)、借用管理

4、檔案管理

4.1建立健全物業(yè)小區(qū)（業(yè)主）檔案管理制度 4.1.1建立健全檔案管理系統(tǒng) 4.1.2文件材料的收集管理

4.1.3聲像（影、音、存儲等）檔案管理 4.1.4落實(shí)保密制度

5、信息管理

5.1建立健全物業(yè)小區(qū)（業(yè)主）信息管理制度 5.1.1 建立健全信息管理系統(tǒng) 5.1.2文件材料的收集管理

5.1.3聲像（影、音、存儲等）檔案管理 5.1.4落實(shí)保密制度

6、小區(qū)樣板房的裝修與管理工作 6.1定期或不定期指定專人對小區(qū)空置房和托管房管理，加大巡查檢查力度，杜絕安全隱患

6.2指定專人對小區(qū)空置房和托管房，定期或不定期進(jìn)行通風(fēng) 6.3指定專人對小區(qū)空置房和托管房，定期或不定期進(jìn)行保潔

5、前期物業(yè)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生保潔

5.1物業(yè)清潔的開荒工作；

5.1.1安排專人全程監(jiān)管清潔公司的開荒工作 5.1.2對物業(yè)內(nèi)外建筑垃圾的清理； 5.1.3對玻璃、5.1.4地面、5.1.5墻面等處所沾灰塵、污垢的清除；

5.1.6對公用部位（消防樓梯、電梯轎廂、電梯廳、屋面等）、5.1.7辦公房以及設(shè)施的清掃

6、業(yè)主入伙

6.1編制業(yè)主入伙工作計(jì)劃 6.2成立業(yè)主入伙工作領(lǐng)導(dǎo)小組 6.3進(jìn)行業(yè)主入伙工作責(zé)任制

6.4組織全員進(jìn)行《業(yè)主入伙工作計(jì)劃》集中培訓(xùn)和學(xué)習(xí)6.5集中培訓(xùn)和學(xué)習(xí)《業(yè)主入伙工作計(jì)劃》工作流程 6.6策劃和編制業(yè)主入伙邀請書樣式

6.7策劃和擬定《業(yè)主入伙》大吉慶典儀式活動方案

6.8依據(jù)購房合同以有相關(guān)法律文件，如《房屋竣工驗(yàn)收備案回執(zhí)》、《房屋竣工測量報告》、《房屋使用說明書》、《房屋質(zhì)量保證書》公共設(shè)施設(shè)備移交清單等文件，認(rèn)真準(zhǔn)備業(yè)主入伙資料文件并由組長負(fù)責(zé)相關(guān)的培訓(xùn)和指導(dǎo)工作

6.9組建引導(dǎo)組、接待組、收樓組以及咨詢組等入伙工作的相關(guān)組織 6.10清楚說明入伙的條件

6.11指定專業(yè)資深人員做好業(yè)主入伙期間的答疑釋惑工作

6.12要求客服人員（全體物業(yè)工作者）顧大局，塑形象，增強(qiáng)服務(wù)意識，提高服務(wù)水平

6.13發(fā)出業(yè)主入伙邀請書

6.13.1依據(jù)購房合同以有相關(guān)法律文件，集中統(tǒng)一辦理業(yè)主入伙手續(xù) 6.13.2由接待人員核對身份后，在《業(yè)主簽到表》簽到

6.13.3辦理入伙手續(xù)簽署的相關(guān)文件，如：《業(yè)主管理規(guī)約》、《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《防火責(zé)任書》、《業(yè)戶手冊》、《家庭住戶成員登記表》、《銀行委托協(xié)議》等。

6.13.4房屋驗(yàn)收交接時，物業(yè)管理公司組織專業(yè)人員與業(yè)主共同對住宅室內(nèi)水電、門窗、墻壁、地面等項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn)交接，雙方逐項(xiàng)查驗(yàn)，逐項(xiàng)登記，如發(fā)現(xiàn)問題記錄下來，存檔管理，督促相關(guān)部門限期整改；如經(jīng)查驗(yàn)無問題，與業(yè)主確認(rèn)水、電、氣表底度，并在《驗(yàn)房交接表》上簽字認(rèn)可移交房屋鑰匙。

6.13.5處理好三者關(guān)系，物業(yè)管理公司起著一種協(xié)調(diào)和信息傳遞作用。尤其對業(yè)主反映的問題，如房屋質(zhì)量問題，首先要分清性質(zhì)，弄清情況，做好解釋工作，本著“誰受理，誰跟進(jìn)，誰回復(fù)”的原則，及時快捷地將業(yè)主反應(yīng)的問題傳遞給相關(guān)部門，積極協(xié)調(diào)各方妥善解決，在最短的時間解決業(yè)主反映的問題。

7、小區(qū)空置房和托管房管理

7.1建立完善小區(qū)空置房和托管房管理制度

7.2建立小區(qū)業(yè)主入住情況、空置房情況和托管房情況及代租（售）房（含長短期借親戚和朋友住房）情況等動態(tài)情況的信息收集和管理，并建立小區(qū)房產(chǎn)動態(tài)情況一覽表（懸掛在物業(yè)辦公室醒目位置，便于及時掌握小區(qū)房產(chǎn)動態(tài)情況，和時時更新）

7.4擬定小區(qū)空置房和托管房管理協(xié)議

7.5物業(yè)與當(dāng)事人簽訂小區(qū)空置房和托管房管理協(xié)議

7.6物業(yè)簽訂小區(qū)空置房和托管房管理協(xié)議，履行質(zhì)價服務(wù)

7.7定期或不定期指定專人對小區(qū)空置房和托管房管理，加大巡查檢查力度，杜絕安全隱患

7.8指定專人對小區(qū)空置房和托管房，定期或不定期進(jìn)行通風(fēng) 7.9指定專人對小區(qū)空置房和托管房，定期或不定期進(jìn)行保潔

7.10定期向業(yè)主通報空置房和托管房管理情況（需要征詢業(yè)主實(shí)施）

8、搬遷管理

8.1編制業(yè)主搬遷工作計(jì)劃 8.2成立業(yè)主搬遷工作領(lǐng)導(dǎo)小組 8.3進(jìn)行業(yè)主搬遷工作責(zé)任制

8.4組織全員進(jìn)行《業(yè)主搬遷工作計(jì)劃》集中培訓(xùn)和學(xué)習(xí)8.5集中培訓(xùn)和學(xué)習(xí)《業(yè)主搬遷工作計(jì)劃》工作流程 8.6入伙現(xiàn)場要營造出喜慶的氛圍 8.7車輛/行人進(jìn)出有序

8.8服務(wù)人員著裝整齊、熱情、禮貌大方

8.9入伙期間采用“一條龍”服務(wù)模式進(jìn)行，發(fā)展商、施工單位、公共事業(yè)部門、物業(yè)公司聯(lián)合現(xiàn)場辦公 8.10小區(qū)大門崗，嚴(yán)格按照《門崗崗位職責(zé)》把好大門關(guān)，對來訪人員實(shí)行“來訪登記”制度，裝飾裝修人員憑證進(jìn)出，杜絕閑散人員進(jìn)入小區(qū)； 8.11物品持《物品放行條》放出

8.12加強(qiáng)小區(qū)的巡查次數(shù)，記錄好巡查情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)可疑情況要及時處置，發(fā)現(xiàn)失竊事件要及時報案。8.13在遇到特殊緊急情況時，住用戶家中和辦公區(qū)域，發(fā)生火災(zāi)、煤氣泄漏、跑水、刑事案件等突發(fā)事件時，要善于借助第三方的力量，雖然可以采取緊急避險和正當(dāng)防衛(wèi)的做法，但在采取其它方式（例如破門前）時，尋求第三方（派出所、街道辦、居委會、業(yè)委會或業(yè)主指定人等）見證，以規(guī)避風(fēng)險，減少損失

8.14是要充分利用好已有的安全設(shè)施，如電子門禁、可視對講、監(jiān)控攝像機(jī)等設(shè)備，減少失竊案件發(fā)生機(jī)率

8.15抓好小區(qū)進(jìn)出車輛的管制和疏導(dǎo)，有利于維護(hù)小區(qū)交通秩序，避免車輛亂停亂放

8.16各種運(yùn)送裝修材料的車輛，要及時裝卸，避免長時間停留，以減少小區(qū)交通壓力

8.17車輛進(jìn)入小區(qū)時，認(rèn)真落實(shí)制度，堅(jiān)決做到對車、對人、對卡

8.18建全技術(shù)防范設(shè)備，適當(dāng)配備先進(jìn)的技術(shù)器具設(shè)施，比如存放、記錄、查詢、自動安全檢索

8.19功能、計(jì)算機(jī)安全管理系統(tǒng)等，才能有效的確保車場安全運(yùn)行

二次裝修管理監(jiān)督工作

8.20成立業(yè)主二次裝修管理監(jiān)督工作領(lǐng)導(dǎo)小組 8.21進(jìn)行業(yè)主二次裝修管理監(jiān)督工作責(zé)任制

8.22組織全員進(jìn)行《業(yè)主二次裝修管理監(jiān)督巡查方法》的集中培訓(xùn)和學(xué)習(xí)8.23集中培訓(xùn)和學(xué)習(xí)《業(yè)主二次裝修管理監(jiān)督工作流程》

8.24根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)制定“物業(yè)二次裝修管理規(guī)約”在業(yè)主入住、裝修前，8.25物業(yè)公司要履行告知義務(wù)，將裝修須知和裝修禁止行為予以書面告知（如

裝修時間、裝修垃圾統(tǒng)堆放點(diǎn)、裝修人員和材料進(jìn)出通道等），以便業(yè)主了解和執(zhí)行并辦理相關(guān)裝修手續(xù)。8.26房屋裝修期的清潔工作

8.27選定二次裝修垃圾臨時堆放點(diǎn)，并設(shè)立醒目的導(dǎo)示牌

8.29裝修方案的審核，對違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為發(fā)現(xiàn)后要及時糾正，做好說服解釋工作

8.30在房屋裝修動工之前，需再次與業(yè)戶或裝修單位確認(rèn)室內(nèi)給排水支管、地面防水等均于正常狀態(tài)，方可發(fā)放《裝修許可證》。

8.31對裝修施工單位的資質(zhì)審查，要求其提供資質(zhì)證明文件、并復(fù)印存檔 8.32加強(qiáng)對裝修、施工人員的辦證和統(tǒng)一監(jiān)督管理

8.33按照《物權(quán)法》的相關(guān)管理規(guī)定，對裝修施工單位和裝修業(yè)主收取二次裝修管理質(zhì)量保證金

8.34按照《物權(quán)法》的相關(guān)管理規(guī)定，對裝修施工單位和裝修業(yè)主收取二次裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)

8.35按照《小區(qū)消防安全工作管理規(guī)定》加強(qiáng)巡查，對裝修部位實(shí)施動態(tài)監(jiān)督管理，并租配置相應(yīng)數(shù)量的滅火器材，收取提供安全服務(wù)器材租金 8.36實(shí)施二次裝修《動火證》審批制度

8.37掌握業(yè)主裝修過程中的重點(diǎn)，裝修管理員亦就明白日常巡檢的重點(diǎn)，在業(yè)主材料進(jìn)場和水電路改造或地墻面做防水階段，每天最少巡查2次以上，有違規(guī)意圖的業(yè)主，一天要巡檢4次以上，及時制止違規(guī)裝修現(xiàn)象。8.38在巡查裝修施工的過程中，重點(diǎn)要巡查水、電的安裝情況、業(yè)主有無擅自更改裝修方案和拆改房屋承重墻體的情況發(fā)生、還要提醒裝修工人一定要對廁浴間進(jìn)行防水實(shí)驗(yàn)，避免入住后給其它業(yè)主造成損失。8.39認(rèn)真填寫《裝修巡查記錄》

8.40對違章裝修的要嚴(yán)厲制止，并使其控制在萌芽狀態(tài)，以便控制事態(tài)的擴(kuò)展并向業(yè)主發(fā)《裝修違章整改通知書》，讓業(yè)主簽字確認(rèn)，將復(fù)印件存放于檔案袋中，在處理違章裝修過程中，始終堅(jiān)持以規(guī)服人，以理服人，以禮悅?cè)说脑瓌t，以良好的態(tài)度和禮貌贏得業(yè)主對裝修監(jiān)管工作的理解與支持。

9、常規(guī)（正常運(yùn)營）管理

9.1設(shè)備、設(shè)施管理、維修和養(yǎng)護(hù) 9.2車輛交通管理

9.3小區(qū)公共秩序維護(hù)（安防、技防、人防、物防、群防）9.4 綠化、環(huán)境衛(wèi)生 9.5公共服務(wù)

9.6社區(qū)服務(wù)和社區(qū)文化

第三篇：前期物業(yè)管理

一、前期物業(yè)管理的含義

前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效前，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。它是整個物業(yè)管理活動的初始階段，也是實(shí)施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。建設(shè)部頒布的《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第二條明確界定了前期物業(yè)管理的概念，把前期物業(yè)管理的責(zé)任定位在“由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理?！?/p>

二、物業(yè)前期介入的重要性

物業(yè)管理提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè)，對完善物業(yè)的使用功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量，具有不可替代的重要作用。

1．前期介入管理是整個物業(yè)管理活動中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是搞好物業(yè)管理的主要基礎(chǔ)。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》總共70條，其中前期物業(yè)管理就有11條，并就前期物業(yè)管理設(shè)專章，由此可以看出前期物業(yè)管理的重要性。前期物業(yè)管理活動對搞好整個物業(yè)管理有著舉足輕重的作用，是關(guān)鍵環(huán)節(jié)和主要基礎(chǔ)；它涉及管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益。

2．前期介入有利于減少物業(yè)建設(shè)中的問題和完善物業(yè)后期管理

物業(yè)前期介入，不僅能減少建設(shè)單位在建設(shè)過程中隨意改變物業(yè)規(guī)劃，保證物業(yè)施工的質(zhì)量，達(dá)到完善物業(yè)使用功能的目的；而且能保證業(yè)主的長遠(yuǎn)利益。同時，物業(yè)前期介入，有利于避免建設(shè)單位、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)三方的對立情緒，減少三方之間的矛盾，減少前期遺留的諸多問題等。建設(shè)單位在前期物業(yè)管理中通過招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，有利于實(shí)現(xiàn)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的“三贏”，互惠互利，共同發(fā)展。因此，物業(yè)管理的前期介入，是實(shí)施物業(yè)管理的重要的基礎(chǔ)，是做好后期物業(yè)管理的重要前提，是化解矛盾的一種手段。

三、物業(yè)管理前期介入的時機(jī)和方式

1.在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入，積極參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，完善物業(yè)的作用和管理功能，避免物業(yè)建成后存在使用和管理上的問題規(guī)劃設(shè)計(jì)是決定今后物業(yè)管理能夠提供高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的關(guān)鍵。物業(yè)的設(shè)計(jì)人員受所從事的專業(yè)的限制，基本上是從技術(shù)角度考慮問題，對于管理的要求往往考慮不足，這就可能造成物業(yè)建成后管理上的不便和功能布局上的不合理。而前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，提出一些合理化建議，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，降低管理成本，從而使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理。有效的避免因設(shè)計(jì)的合理性而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的不必要的麻煩。

2．在項(xiàng)目建設(shè)期介入，強(qiáng)化物業(yè)的施工監(jiān)理，從物業(yè)管理的角度對施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理及服務(wù)帶來缺憾在物業(yè)建設(shè)期，物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)建成后的管理者，對建設(shè)質(zhì)量的關(guān)切非常強(qiáng)烈。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)技術(shù)人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項(xiàng)工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，跟進(jìn)物業(yè)各項(xiàng)相關(guān)設(shè)計(jì)在施工過程中的落實(shí)情況，及時提出調(diào)整改進(jìn)不合理的設(shè)計(jì)，及時監(jiān)督存在的問題，糾正不符合用戶需要的建造形式，協(xié)助監(jiān)理單位對物業(yè)的建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督，確保建設(shè)質(zhì)量，為業(yè)主爭得了良好的硬件條件。

第四篇：物業(yè)管理前期介入

淺談物業(yè)管理的前期介入

（發(fā)表于《中國住宅設(shè)施》、《首都房地產(chǎn)》）

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)的市場機(jī)制一般由生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三個基本環(huán)節(jié)組成，而物業(yè)管理是房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)的主要活動。因此，人們習(xí)慣地將物業(yè)管理稱為房地產(chǎn)開發(fā)的后期工作。

既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽視，在工作程序上也往往躋身于后排的位置。更有甚者，開發(fā)商在前期工作中根本未顧及后期的入住及管理，工程完工，一交大吉。因前期工作的失誤，往往導(dǎo)致后期糾紛的產(chǎn)生，不但給物業(yè)管理帶來極大不便，處置稍有不當(dāng)，還會損傷開發(fā)商的信譽(yù)和利益。

實(shí)際上，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一道關(guān)口，在房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中起著重要的作用。隨著房地產(chǎn)市場的日趨成熟，消費(fèi)者不僅關(guān)注開發(fā)商的品牌、地段的繁華與便利程度、房屋的性能及價格，還越來越重視入住后的物業(yè)管理。

筆者在房地產(chǎn)及物業(yè)管理行業(yè)工作多年，深切地認(rèn)識到，物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，已成為市場的必然。

一、物業(yè)前期介入的必要性

打開報章、瀏覽網(wǎng)頁,糾紛、糾紛、還是糾紛…… 糾紛，已成為房地產(chǎn)市場見怪不怪的一道特殊風(fēng)景。

我們的客戶怎么了？我們的開發(fā)商怎么了？我們的物業(yè)公司怎么了？“不識廬山真面目，只緣身在此山中”，面對接二連三的糾紛，當(dāng)事者往往是一頭霧水。這時，通過第三只眼睛來看問題，常常會透過表象而現(xiàn)其本質(zhì)。

第三只眼睛看問題，就是站在不同的角度對事物進(jìn)行冷靜的觀察和辨析。在討論物業(yè)前期介入問題之前，我們先請看下面的三個案例：

案例一：在北方地區(qū)的磚混結(jié)構(gòu)多層住宅中，經(jīng)常會出現(xiàn)因溫差變化引起的溫度裂縫，嚴(yán)重者可裂透墻體，尤以頂層為甚。裂縫的出現(xiàn)，常常令業(yè)主深感疑慮和擔(dān)心，進(jìn)而引發(fā)一系列復(fù)雜的糾紛。在甲小區(qū)處理類似問題的過程中，物業(yè)人員曾走訪過一些專門處理工程裂縫的資深專家，并從中學(xué)到了如何預(yù)防裂縫的寶貴經(jīng)驗(yàn)。在甲小區(qū)二期工程的前期設(shè)計(jì)時，就此類問題，物業(yè)人員曾主動向開發(fā)商提出了具體的預(yù)防性建議?？上У氖?，該開發(fā)商習(xí)慣地認(rèn)為物業(yè)人員不是專業(yè)的工程技術(shù)人員，在工程專業(yè)問題上不如設(shè)計(jì)師，對物業(yè)的意見重視不足，而是采取了設(shè)計(jì)師提出的只在墻體及窗口部位增加鋼筋砼的做法。結(jié)果工程完工還不到一年時間，頂層溫差裂縫就普遍出現(xiàn)，成為開發(fā)商和物業(yè)公司不得不面對的頭疼問題。

案例二：在乙小區(qū)的施工中，銷售人員及物業(yè)人員無意中發(fā)現(xiàn)各戶衛(wèi)生間內(nèi)沒有暖氣，于是趕緊找開發(fā)商交涉。而開發(fā)商過分依賴工程技術(shù)人員，堅(jiān)持認(rèn)為通過熱工計(jì)算，衛(wèi)生間內(nèi)可以不安裝暖氣，對物業(yè)人員的合理化建議沒有采納。結(jié)果乙小區(qū)竣工三年以來，衛(wèi)生間沒有暖氣始終是業(yè)主投訴的熱點(diǎn)之一，甚至個別業(yè)主因此拒繳供暖費(fèi)，給小區(qū)物業(yè)管理及開發(fā)商的形象造成了一定的影響。

案例三：丙小區(qū)竣工后，在進(jìn)行物業(yè)接管驗(yàn)收時，物業(yè)人員發(fā)現(xiàn)該小區(qū)的圍墻低矮，不利于安全防范，于是提出了加高圍墻的要求。開發(fā)商錯誤地認(rèn)為物業(yè)人員小題大做，沒有立即采取整改措施。但時間不長，就發(fā)生了竊賊翻墻而入的事件，小區(qū)居民意見很大，紛紛抗議，開發(fā)商這才“亡羊補(bǔ)牢”。

上述三個案例，已從前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、后期接管驗(yàn)收三個不同的階段，印證了物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動的必要性。物業(yè)管理專業(yè)人士介入房地產(chǎn)開發(fā)活動的時間越早，就越有可能更多地規(guī)避一些不應(yīng)發(fā)生的失誤，最大可能的減少后期不必要的糾紛。

無庸否認(rèn)，在眾多的房地產(chǎn)糾紛中，的確有個別物業(yè)服務(wù)不到位的，也有個別業(yè)主行為過激無理取鬧的，但更多的糾紛是因規(guī)劃的不合理、設(shè)計(jì)的失誤、施工的缺陷等等前期遺留問題所致。

開發(fā)商聘請的設(shè)計(jì)單位、施工隊(duì)伍也許是十分優(yōu)秀的，設(shè)計(jì)師、工程師也許是十分盡職的，但再優(yōu)秀的技術(shù)人員也有他一定的局限性。稍有經(jīng)濟(jì)學(xué)常識的人都知道，在市場經(jīng)濟(jì)中，需求決定市場，市場決定一切。而所謂需求，是客戶內(nèi)心對所需商品和服務(wù)一種心理上的訴求，不經(jīng)常地、深入地和客戶接觸，任何人也很難真正地了解其心理。

物業(yè)管理人員每天面對的廣大的購房客戶，處理的是客戶形形色色的投訴和方方面面的問題，最了解客戶想什么？需要什么？也最了解客戶的家中經(jīng)常出現(xiàn)那些使用功能和質(zhì)量方面的問題？

物業(yè)管理如能早期介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，可在前期工作中充分吸收客戶的意見，彌補(bǔ)技術(shù)人員的局限和不足，有效地避免常見錯誤的重演，使開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)更符合市場的需求。

概言之，物業(yè)早期介入，具有如下作用： 有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)； 有利于提高工程質(zhì)量；

有利于保證物業(yè)的使用功能；

加強(qiáng)對物業(yè)的全面了解，便于后期管理服務(wù)。

二、物業(yè)管理前期介入的時機(jī)與階段

既然物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動的前期介入十分必要，那么，物業(yè)管理究竟在什么時機(jī)或說在房地產(chǎn)開發(fā)的哪個階段介入最為適當(dāng)呢？

因物業(yè)管理在我國起步較晚，而最早又是房地產(chǎn)的附屬產(chǎn)業(yè)，所以，物業(yè)管理的介入時機(jī)也有一個逐步發(fā)展、逐步提前的過程。

最開始的模式，物業(yè)管理往往是在業(yè)主入住前才匆匆介入。開發(fā)商完成征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、竣工驗(yàn)收、銷售出租等一系列前期工作后，在業(yè)主辦理入住手續(xù)之前，才將建成的物業(yè)移交物業(yè)公司。此時，木已成舟，物業(yè)介入后即便發(fā)現(xiàn)不如人意的地方，也為時已晚，不可能再做大的改動，只能維持現(xiàn)狀。在此境況下，物業(yè)管理的主要工作之一往往是為開發(fā)商處理遺留問題。、隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與成熟，人們對物業(yè)管理工作日趨重視，物業(yè)管理的介入階段逐步前移至房地產(chǎn)銷售階段。政府有關(guān)規(guī)章（京國土房管物[2003]1060號文件）也明文規(guī)定：“建設(shè)單位銷售物業(yè)時，應(yīng)將前期物業(yè)服務(wù)合同中的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、服務(wù)費(fèi)用和收費(fèi)方式作為房屋買賣合同的內(nèi)容。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容?！蔽飿I(yè)管理此時介入，可對銷售人員進(jìn)行一些必要的物業(yè)服務(wù)專業(yè)知識培訓(xùn)和指導(dǎo)，避免在銷售中經(jīng)常出現(xiàn)的亂承諾、虛假承諾現(xiàn)象，減少業(yè)主入住后的糾紛。但在房地產(chǎn)銷售階段，工程施工也往往進(jìn)行到了一定程度，一些前期的隱患已然無法避免。

在工程建筑施工階段，有些開發(fā)商的習(xí)慣作法是聘請一家較好的監(jiān)理公司，再派駐幾個好的工程技術(shù)人員即可，往往認(rèn)為物業(yè)管理人員不是專業(yè)的施工技術(shù)人員，對物業(yè)管理在施工階段介入認(rèn)識不足。

其實(shí)，施工技術(shù)人員更多關(guān)注的是照圖施工，而一個項(xiàng)目在竣工交付使用后的幾十年甚至上百年的漫長過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來直接面對有可能出現(xiàn)的各種問題。物業(yè)管理人員在長期的工作實(shí)踐中，對各種質(zhì)量問題有著更直觀、更深刻的了解，他們更關(guān)注使用功能方面的問題，而絕非僅僅是表面的垂直平整度。

物業(yè)管理在工程建筑施工階段介入，無疑為開發(fā)商的質(zhì)量控制增加了一份力量，使工程質(zhì)量多了一份保障，可最大程度地防止一些質(zhì)量通病的出現(xiàn)。

隨著房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，越來越多有遠(yuǎn)見的開發(fā)商已不再止步于請物業(yè)管理人員介入施工管理，而是將物業(yè)管理的介入時機(jī)提前至了前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。規(guī)劃設(shè)計(jì)是一個項(xiàng)目的靈魂和前提，對項(xiàng)目建成后是否完整、舒適、宜居、合理有著先天性的制約作用。一般的設(shè)計(jì)人員往往習(xí)慣于從技術(shù)角度考慮問題，而對以后的管理和使用問題卻很難完全預(yù)料和估計(jì)。物業(yè)管理專業(yè)人員此時介入，可從業(yè)主、使用人和管理者的角度，針對日常使用管理中容易發(fā)生的實(shí)際問題，提出合理化建議，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，從源頭上減少項(xiàng)目的“先天性疾病”。

近年來，又有專家提出了“超前介入”的說法。所謂超前介入，源自于超前意識。一些優(yōu)秀的開發(fā)商為提高自己產(chǎn)品的競爭力，從高起點(diǎn)起步，充分考慮人們對居住環(huán)境和房屋產(chǎn)品的不斷變化的更高需求，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究和策劃階段，就預(yù)先考慮到以后的物業(yè)管理問題，請物業(yè)管理專業(yè)人士對項(xiàng)目論證發(fā)表意見，提出建議。

物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，已成為業(yè)內(nèi)的共識，而且介入時機(jī)越早越好。介入越早，就越能提高產(chǎn)品的品質(zhì)；介入越早，越能贏得市場。

三、物業(yè)管理前期介入應(yīng)注意的問題

物業(yè)管理前期介入，主要是發(fā)揮物業(yè)管理專業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)和特長，彌補(bǔ)房地產(chǎn)開發(fā)前期的缺陷和漏洞，它不同于日常的物業(yè)管理活動。想做好物業(yè)管理的前期介入工作，就應(yīng)注意以下幾個問題：

（一）加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和積累，不斷提高物業(yè)管理人員的自身素質(zhì)。物業(yè)管理工作，涉及規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、法律等不同領(lǐng)域的專業(yè)知識。在日常工作中，必須加強(qiáng)自身的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷用知識來充實(shí)自己。工作中遇到疑難問題，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)專家請教。對平時常見的質(zhì)量、使用功能問題，要分析其產(chǎn)生的原因、預(yù)防和處理的方法。只有做到“打鐵先須自身硬”，才能在前期介入的過程中發(fā)揮應(yīng)有的作用。

（二）了解業(yè)主的呼聲，虛心向業(yè)主學(xué)習(xí)。我們直接的服務(wù)對象就是廣大的業(yè)主，沒有人比我們更具深入接觸業(yè)主的先天優(yōu)勢。業(yè)主可以不懂建筑學(xué)，但他們做為房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終使用者，往往比專家更深知產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn)，更了解產(chǎn)品應(yīng)該改進(jìn)的方向。業(yè)主是最好的老師，只有不斷深入地聽取業(yè)主的意見和呼聲，并將其條理化、系統(tǒng)化，在前期介入的過程中，才能真正站在業(yè)主的角度用第三只眼睛來觀察問題、分析問題、解決問題。

（三）調(diào)整好自己的心態(tài)，擺正自己的位置。物業(yè)前期介入，只是在房地產(chǎn)開發(fā)活動的前期進(jìn)行參與，應(yīng)該說是一種參謀的角色。在實(shí)際工作中，要想當(dāng)好參謀，首先要協(xié)調(diào)好同各個部門的工作關(guān)系，不要越俎代庖，更不能搞越權(quán)指揮。但搞好關(guān)系，不是不談問題。對前期發(fā)現(xiàn)的有可能影響后期使用、管理的問題，應(yīng)及時找有關(guān)人員交涉，要據(jù)理力陳，切實(shí)發(fā)揮物業(yè)前期介入的作用。

（四）抓住重點(diǎn)，保證使用功能。物業(yè)管理前期介入，重點(diǎn)要確保開發(fā)產(chǎn)品的使用功能和質(zhì)量。物業(yè)管理人員應(yīng)根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)和日后使用、管理的需要，對諸如配套設(shè)施的完善、水電氣暖的供應(yīng)、安防系統(tǒng)的布局、質(zhì)量通病的預(yù)防等，有針對性的提出意見和建議。

（五）加強(qiáng)對項(xiàng)目的全面了解，為后期接管做好準(zhǔn)備。在物業(yè)管理前期介入的過程中，物業(yè)管理人員應(yīng)盡可能全面地收集相關(guān)資料，如圖紙發(fā)生變更、增減，特別是管線的節(jié)點(diǎn)、走向與圖紙標(biāo)注不一致時，更應(yīng)做好詳細(xì)的記錄。如能對項(xiàng)目的土建、水電、供暖等各種情況了如指掌，就會給后期的物業(yè)管理工作帶來便利，既能提高物業(yè)管理企業(yè)的工作效率和工作質(zhì)量，也能提高業(yè)主的滿意度。

物業(yè)管理的前期介入，是市場的選擇，更是新觀念對舊觀念的撞擊。所謂以人為本，關(guān)鍵是以產(chǎn)品的使用者（業(yè)主）為中心。通過物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動中的前期介入，必將使房地產(chǎn)開發(fā)行為日趨規(guī)范，使房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品日益符合廣大業(yè)主的需求。

第五篇：物業(yè)管理前期介入

物業(yè)管理前期介入

總體來說，物業(yè)管理的前期介入工作分為以下幾個時段和內(nèi)容：

● 施工期物業(yè)管理

● 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理

● 竣工驗(yàn)收及物業(yè)接管驗(yàn)收期間物業(yè)管理

● 前期物業(yè)管理人員安排與工作進(jìn)度

一、施工期物業(yè)管理工作

1.熟悉施工現(xiàn)場和各類施工圖紙。

2.跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預(yù)留位置情況并作詳細(xì)記錄。

3.了解設(shè)計(jì)和施工狀況，各公共部分水電開關(guān)、裝飾裝修材料的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接

口等。

4.對可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問題同開發(fā)商協(xié)商，進(jìn)行改進(jìn)。

5.對影響小區(qū)（大廈）功能、危及設(shè)備和業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問題及時同開發(fā)

商洽談解決，一時無法解決的，列出整改報告提交開發(fā)商備案處理。

二、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理

1.工程部門對設(shè)備的選型、安裝提出建議，對現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查。

2.工程部門參加機(jī)電設(shè)備的檢測檢查，建立調(diào)試檔案

3.從物業(yè)管理的角度對可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問題，及時通報開發(fā)商。

4.參與設(shè)備調(diào)試，對小區(qū)（大廈）的供配電、電梯、空調(diào)（包括空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動報警、樓宇自動化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等）等項(xiàng)目的調(diào)試，對設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境和操作要領(lǐng)進(jìn)行詳細(xì)記錄；編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程

和各項(xiàng)操作指導(dǎo)書。

三、小區(qū)（大廈）竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期物業(yè)管理

1.小區(qū)（大廈）竣工驗(yàn)收

2.物業(yè)企業(yè)接管驗(yàn)收

物業(yè)按業(yè)主進(jìn)駐使用的要求進(jìn)行全面檢查，物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場驗(yàn)收、資料交接、其他交接與接管

驗(yàn)收注意事項(xiàng)等四個方面

3.現(xiàn)場驗(yàn)收

（1）土建工程：

■ 屋面排水坡度

■ 伸縮縫、地面有無滲水

■ 地下室墻面有無滲水

■ 地面有無空鼓及滲水 ■ 進(jìn)出口坡道防滑 ■ 消防門、通道、樓梯等

（2）裝飾工程

■ 各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾

■ 門和門框及附件 ■ 護(hù)欄及扶手 ■ 燈具及其他小電器設(shè)施

■ 外墻面包括各涂料、裝飾及玻璃幕墻

■ 公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾 ■ 各種標(biāo)識及區(qū)域圖示

■ 公共洗手間、會議室、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、各設(shè)備及管理用房、信報箱等

（3）供配電系統(tǒng) ■ 正常供電設(shè)備 ■ 應(yīng)急供配電設(shè)備 ■ 油箱及油庫 ■ 各配電房的防鼠 ■ 各強(qiáng)電檢查井內(nèi)管線及電箱

■ 避雷裝置 ■ 公共照明 ■ 用電器具等（4）給排水系統(tǒng) ■各供水、消防水泵及電機(jī)等 ■各水箱、給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等

■檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等 ■化糞池及室外排污、雨水井 ■消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等

■人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等

（5）電梯系統(tǒng)

■各電梯運(yùn)行、梯門、井道、機(jī)房及電機(jī)等

（6）空調(diào)系統(tǒng)

■空調(diào)制冷機(jī)組、各盤管機(jī)、各風(fēng)管及風(fēng)口

■空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)等（包括暖風(fēng)系統(tǒng)）

■各檢修口、通風(fēng)及防排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等。

（7）弱電系統(tǒng)

■消防報警系統(tǒng)（消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫?zé)煾?、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門等）

■弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等

4、資料交接

（1）產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑開工有關(guān)資料、丈量報告等。

（2）技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設(shè)備使用說明書及調(diào)試報告、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖、竣工驗(yàn)收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備（水、電、空調(diào)、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機(jī)電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。

（3）驗(yàn)收資料：工程竣工驗(yàn)收證書、消防工程驗(yàn)收合格證、綜合驗(yàn)收合格證書、用電許可證、供用

電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗(yàn)收協(xié)議等。

5、其他交接

（1）設(shè)施設(shè)備的備用備件、施工剩余材料備品等。

（2）具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同（保修協(xié)議也可）等。

（3）公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報箱鑰匙等。

6、接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)

（1）在接管驗(yàn)收前，管理處將主動與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗(yàn)收的問題（包括交接方具體人員、驗(yàn)收具體時間、注意事項(xiàng)等），同時要盡量統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。（2）接管驗(yàn)收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量，而且還清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數(shù)量及其他要求的參數(shù)。驗(yàn)收報告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。（3）針對初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，若屬于必須改正的，書面報請施工管理方敦促施工單位返修；一時無法返修的項(xiàng)目要確定今后維修的期限并請開發(fā)商認(rèn)可；屬于無法返修的項(xiàng)目，報告開發(fā)商記錄備案。

7、設(shè)施設(shè)備試運(yùn)行

為保證小區(qū)（大廈）啟用設(shè)備即能正常運(yùn)行，必須在設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收完成后有一個設(shè)備試運(yùn)行階段，在這個期間，管理處的工作重點(diǎn)逐步由驗(yàn)收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，由管理處工程技術(shù)人員開

始直接操作設(shè)備，但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。

一、其他前期準(zhǔn)備工作

1、室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入

根據(jù)小區(qū)（大廈）室外綠化、停車場、道路標(biāo)識系統(tǒng)及園林小品的配套計(jì)劃，管理處將結(jié)合日后物

業(yè)管理運(yùn)作的需求和實(shí)際情況，提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。

2、清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入

在小區(qū)（大廈）啟用前，施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)行全面清潔工作，管理處應(yīng)該予以全面配合。在此項(xiàng)工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。

3、消防及安全管理前期介入

小區(qū)（大廈）的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內(nèi)第一、二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場情況復(fù)雜，極易發(fā)生火險和盜竊事件。管理處將對施工管理方進(jìn)行嚴(yán)格巡視檢查，及時發(fā)現(xiàn)危險隱患，報告施工管理方采取措施，以保證生命財產(chǎn)的安全。

4、外部公共關(guān)系建立

為保證今后物業(yè)管理的順利開展，管理處經(jīng)理將在小區(qū)（大廈）全面啟用前，與相應(yīng)的政府及公用

事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應(yīng)的法律文本，并獲得當(dāng)局的批準(zhǔn)。

5、業(yè)主全面進(jìn)駐準(zhǔn)備

小區(qū)（大廈）業(yè)主全面進(jìn)駐之前，管理處將主動與業(yè)主溝通、協(xié)調(diào)，確定包括遷入日期、時間、搬運(yùn)物資數(shù)量、停車地點(diǎn)、搬運(yùn)路線、搬運(yùn)時間、電梯使用等，并共同制定搬遷計(jì)劃及注意事項(xiàng)。在遷入過程中，管理處將再次確認(rèn)安排事項(xiàng)，派有關(guān)人員在現(xiàn)場迎接、指引路線，同時監(jiān)督搬運(yùn)工人遵守有關(guān)規(guī)定，保持良好秩序，減少對其他業(yè)主的影響。

二、前期物業(yè)管理人員安排計(jì)劃與工作進(jìn)度

1、人員安排計(jì)劃

根據(jù)前期管理工作計(jì)劃及施工進(jìn)度，管理處的員工將按計(jì)劃逐步招調(diào)到位。

（1）施工期人員安排及職責(zé)

① 成立前期物業(yè)管理小組，組長1人，由公司總經(jīng)理擔(dān)任；組員4人，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作，進(jìn)一步的調(diào)查摸底，制定出具體的小區(qū)（大廈）《物業(yè)管理前期介入方案》。② 派長駐小區(qū)（大廈）施工現(xiàn)場管理人員3人，在中標(biāo)15天后進(jìn)入現(xiàn)場，負(fù)責(zé)與施工管理方保持密

切的聯(lián)系，參與施工方的日常管理工作，完成施工現(xiàn)場的物業(yè)管理前期工作。

（2）設(shè)備調(diào)試期人員安排與職責(zé)

成立以工程部經(jīng)理為組長，由配電、給排水、空調(diào)、自動化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場，參與設(shè)備調(diào)試期觀摩，接受設(shè)備提供方的培訓(xùn)負(fù)責(zé)掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等，編制設(shè)施設(shè)備操作

維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書等。

① 接管驗(yàn)收前3個月，物業(yè)管理公司派往小區(qū)（大廈）的7名管理骨干將全部到位，負(fù)責(zé)大廈物業(yè)

管理的籌備工作，包括人員招聘、培訓(xùn)、物資裝備等。

② 此階段物業(yè)管理公司將適時派出由總經(jīng)理帶隊(duì)的專業(yè)人員7人參與接管驗(yàn)收，擬定小區(qū)（大廈）

《物業(yè)管理接管驗(yàn)收方案》，協(xié)助管理處開展工作。

③接管驗(yàn)收前1個月，管理處全部人員到位。

2、工作進(jìn)度

根據(jù)小區(qū)（大廈）實(shí)際情況和待業(yè)慣例，建議在定標(biāo)后10天內(nèi)簽定《物業(yè)管理委托合同》，中標(biāo)15

天后開展前期管理。

★小區(qū)（大廈）前期介入工作進(jìn)度表

月份

5月底

項(xiàng)目

簽定《物業(yè)管理委托合同》施工管理方的初次會晤 熟悉施工情況、隱蔽工程記

6-9月

初

10月

底

11月

底

12月

錄，制訂《物業(yè)管理前期介入方案》

參與設(shè)施設(shè)備的調(diào)試 盆藝擺放

崗?fù)ぁ⒌篱l與標(biāo)識系統(tǒng)方案竣工驗(yàn)收

物業(yè)接管現(xiàn)場驗(yàn)收（包括備品 備件）

物業(yè)各種資料交接 返修、復(fù)驗(yàn)及試運(yùn)行 清潔開荒

公眾文件送審并發(fā)布 準(zhǔn)備迎接全面進(jìn)駐 物資裝備的準(zhǔn)備 外部公共關(guān)系的建立 全面進(jìn)駐并開始正式運(yùn)行

注：籌備期具體工作時間視施工進(jìn)度調(diào)整