第一篇：環(huán)境污染的調(diào)查與研究報告

環(huán)境污染的調(diào)查與研究報告 08國專開拓者服務(wù)團隊

隨著人民生活的提高，環(huán)境問題越來越引起人民的關(guān)注。美好的環(huán)境有助于我們生活質(zhì)量的提高，對我們身體健康也有著很重要的因素，但是當(dāng)你踏出家門：門前的河成了臭水溝，樓下公交車來往那煩人的報站聲，小區(qū)內(nèi)那一堆堆裝修后的垃圾，還有那讓人喘不過氣來的熱天氣。哎，就在方圓幾平方米，噪聲污染.水源污染.大氣污染.固體垃圾污染真是一應(yīng)俱全，無所不有??！我們對于這一系列的問題來進行調(diào)查和研究。希望我們的研究能夠?qū)Νh(huán)境有一些幫助，也能讓更多的人認(rèn)識到環(huán)境的重要性，要保護環(huán)境。也希望隨著我們的研究發(fā)現(xiàn)環(huán)保局存在那方面的不足，希望盡我們所能的提出幾條建議，改善環(huán)境，盡一個公民應(yīng)盡的責(zé)任。

活動時間：2010年7月14日——2010年8月25日 調(diào)查地點：河南省部分地區(qū)（洛陽、安陽、衛(wèi)輝）

項目類別: 綠色環(huán)保類

這次環(huán)境污染的調(diào)查主要圍繞兩個方面，就是空氣污染和水污染。具體調(diào)查如下：

調(diào)查對象：水污染

水是基礎(chǔ)性的自然資源和戰(zhàn)略性的經(jīng)濟資源，對維系人類生存、保障經(jīng)濟建設(shè)和維護社會發(fā)展及生態(tài)環(huán)境平衡具有中心作用和綜合作用。然而隨著工業(yè)化、城市化加快，水資源短缺、污染嚴(yán)重的問題越來越突出。在我國，也面臨著水污染尚未得到有效遏制，水環(huán)境持續(xù)惡化與改善城市人居環(huán)境，保證安全供水，提高公共健康水平的要求日益迫切的矛盾。水的問題對我國經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的限制、對人民健康和社會穩(wěn)定的潛在威脅越來越明顯。

1.河南省衛(wèi)輝市

時間：2010年7月24 ——8月15日

調(diào)查人員：倪娟、劉靜、張娟娟、付浩源

我們幾個在放假前就分好工，有的負(fù)責(zé)發(fā)調(diào)查問卷，有的負(fù)責(zé)采集照片，雖然整個過程比較復(fù)雜，不過也是各有所獲。本次調(diào)查詳細(xì)如下：

首先，是關(guān)于衛(wèi)輝渭河的實地調(diào)查，在以前，污染情況十分嚴(yán)重。垃圾遍布河道，臭味撲鼻，水面出現(xiàn)了令人作嘔的泡沫,不時有氣泡升上水面，更有一些動物的尸體漂浮其上。即使是生長作物也是有毒的，根本不能食用。而離河流較遠(yuǎn)的一些工廠企業(yè)為了節(jié)省成本，直接占用耕地挖成深坑用作排放污水，這些污水長期囤積下滲造成嚴(yán)重的地下水污染。附近的農(nóng)田灌溉井出來的水會泛起很大的泡沫，稍淺一點的灌溉井甚至?xí)须y聞的氣味逸出。但現(xiàn)在卻有了一些改善。我們可以看一下采集的照片

（圖一：以前，很多垃圾都到在河里）

圖二：衛(wèi)輝市現(xiàn)在的渭河

和以前的渭河相比，已經(jīng)強很多了，不過主要還是靠人們的自覺來維持。

調(diào)查分析：經(jīng)過實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)造成水污染的主要原因包括工業(yè)污染源，農(nóng)業(yè)污染源和生活污染源三大部分。

河流上游工廠的廢水不經(jīng)處理直接排放，污水經(jīng)管道排入河中。河流附近大量農(nóng)田，農(nóng)民使用的化肥、農(nóng)藥等化學(xué)物質(zhì)流入其中。農(nóng)藥污水中，含有大量的有機

質(zhì)、植物營養(yǎng)物及病原微生物，加上含有大量氮、磷、鉀的生活污水的排放，大量有機物在水中降解放出營養(yǎng)元素，促進水中藻類叢生，植物瘋長，水體富營養(yǎng)化，使水體通氣不良，溶解氧下降，甚至出現(xiàn)無氧層。以致使水生植物大量死亡，使魚類大量死亡，水面發(fā)黑，水體發(fā)臭形成“死河”，進而變成沼澤。當(dāng)?shù)匕傩盏沫h(huán)保意識差，經(jīng)常將生活垃圾倒入河中并在河邊堆埋垃圾，而垃圾掩埋的地方滲出的水中含有很高濃度的有機物，因此也為水污染源之一。

工業(yè)廢水為水域的重要污染源，工業(yè)廢水中的污染物可能來自原料、副料成品、中間產(chǎn)品、副產(chǎn)品或其他使用于工業(yè)制造的物料。具有量大、面廣、成分復(fù)雜、毒性大、不易凈化、難處理等特點。而農(nóng)業(yè)和生活污染主要是因為當(dāng)?shù)厝嗣癍h(huán)保意識差，認(rèn)識不到水污染的嚴(yán)重性，而造成的無意識污染。

水污染給當(dāng)?shù)匕傩諑砗艽蟮奈：?。污水下滲造成地下水嚴(yán)重污染，使生活用水困難，給農(nóng)田的灌溉造成嚴(yán)重影響。河水污染嚴(yán)重滋生大量蚊蟲，河水散發(fā)刺激性氣味，對人們的健康產(chǎn)生不利影響。通過飲水或食物鏈，污染物進入人體，使人急性或慢性中毒，甚至誘發(fā)癌癥。被寄生蟲、病毒或其它致病菌污染的水，會引起多種傳染病和寄生蟲病。

我們又結(jié)合了網(wǎng)上的材料總結(jié)了一下水污染防止措施與建議： 1． 加大工業(yè)廢水的治理力度

加快工業(yè)廢水處理廠的建設(shè)對于改善水環(huán)境狀況有著十分重要的作用。目前隨著當(dāng)?shù)厝嗣袢丝诘脑黾雍蜕钏降奶岣?，以及我?zhèn)皮革業(yè)的進一步的發(fā)展，我鎮(zhèn)的生活廢水和工業(yè)廢水的排放量正在不斷地增加，而我鎮(zhèn)的污水處理廠卻沒有相應(yīng)地增加，這必然會導(dǎo)致水環(huán)境質(zhì)量的繼續(xù)下降。因此建設(shè)更多的污水處理廠是迫在眉睫的事。水污染防治上采取強制事先完成妥善規(guī)劃的要求本著預(yù)防勝于治療的原理，因此對于新設(shè)或擴建的皮革廠等類似污染性工業(yè)，采取事先審查與預(yù)防措施。

2． 改善河道環(huán)境

為了改善河道環(huán)境，應(yīng)盡快開展河水、河岸等全方面的治理工作。首先，對污染源進行處理，杜絕工廠、養(yǎng)豬場把污水、糞渣直接排放到河流中，應(yīng)集中處理，避免其對環(huán)境的不利影響。然后，對河邊、河道中已廢棄的建筑材料進行清除，并對水道進行整改，進一步將河內(nèi)的垃圾、淤泥清除，可動員沿岸居民及利用大型機器清除。最后在河邊種樹，植草皮，建立綠化帶，避免水土流失。3． 污染處理方面

鼓勵采取提高資源有效利用及副產(chǎn)物回收方式，以減少廢污物的排放實行工業(yè)減廢策略。許多污染行為，本身即為生產(chǎn)過程中各種有價資源的流失損耗，無形中增加了生產(chǎn)成本又造成了嚴(yán)重的污染行為。防治要從工廠內(nèi)部的廠內(nèi)改善做起，包括協(xié)助輔導(dǎo)工廠改良制造方法，程序及改進生產(chǎn)管理，提高效率以減少污染物排放。

4． 加強公民的環(huán)保意識

改善環(huán)境不僅要對其進行治理，更重要的是通過各方面的宣傳來增強居民的環(huán)保意識。由政府農(nóng)業(yè)部門或其他有關(guān)部門采取措施，指導(dǎo)農(nóng)民科學(xué)、合理地施用化肥和農(nóng)藥，控制化肥和農(nóng)藥的過量使用，防止造成水污染。居民的環(huán)保意識增強了。破壞環(huán)境的行為就自然減少了。

5． 實現(xiàn)廢水資源化利用

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，工業(yè)的廢水排放量還要增加，如果只重視末端治理，很難達到改善目前水污染狀況目的，所以我們要實現(xiàn)廢水資源化利用。

調(diào)查體會 總結(jié)：通過這次暑假對我鎮(zhèn)水污染情況的調(diào)查，使我們充分認(rèn)識到對水資源的保護和污水的治理工作已刻不容緩。經(jīng)濟的發(fā)展不能夠以犧牲我們賴以生存的水為代價，水資源受破壞，受影響的還是人們自己，我們應(yīng)當(dāng)充分了解水資源與人之間的相互關(guān)系，充分認(rèn)識到人們恣意改變水環(huán)境的弊端。造成水資源污染的因素還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些，雖然我的調(diào)查研究還不夠成熟，但希望能把水污染問題在人們的日常話題中的地位提高，這樣才會使人們意識到保護水資源的重要性才會使水污染的問題得到一步步地解決。

并且我了解到我國是世界12個貧水國家之一，嚴(yán)重缺水已威脅著我們的生存。不良的用水習(xí)慣和浪費是造成危機的禍根之一。因此，我們要用實際行動節(jié)約生活中每一滴水，并且做到，不論在學(xué)校還是在家里，盡量讓可以重復(fù)利用的水留下來再做他用。以節(jié)水為光榮，讓水資源重復(fù)使用。

調(diào)查對象：大氣污染 河南省洛陽市欒川縣

時間：2010年7月24 ——8月5日

調(diào)查人員：曲風(fēng)蕾 王哲 裴新 謝帥

現(xiàn)在科技先進了，隨著世界經(jīng)濟一體化格局的逐漸形成,環(huán)保問題日漸成為市場準(zhǔn)入的“壁壘”,因此大氣污染的嚴(yán)重程度越來越受到國家的高度重視.汽車尾氣是造成大氣污染的移動污染源,它是城市空氣污染的主要來源。汽車尾氣排放的主要成分是一氧化碳、碳?xì)浠衔?、碳氧化物?/p>

現(xiàn)如今社會發(fā)展迅速，相比過去，現(xiàn)在人們的生活水平真是提高不少，許多家庭都是又買了房、又買了車;天比一天過得好?？墒?，一輛又一輛的小汽車卻在不知不覺中給地球媽媽排放出了許許多多、數(shù)也數(shù)不清的的汽車尾氣。這些尾氣是好是壞呢？對此，我做了詳細(xì)的調(diào)查。我們經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，汽車對環(huán)境污染的危害實在太大，希望你們對這個情況采取措施，如多植樹造林，增加綠化帶使臨平成為一個美麗的城市！大氣污染主要是因為汽車、摩托車排放的尾氣造成的。所以，我們希望你們多生產(chǎn)綠色環(huán)保車輛，如電瓶車，可將電瓶車的速度在提高一點，那會更好！

汽車尾氣污染是由汽車排放的廢氣造成的環(huán)境污染。汽車發(fā)動與行駛過程中要排放出多種氣體，汽車尾氣排放由三部分組成：通過排氣管排出的內(nèi)燃機廢氣、泄漏的氣體以及油箱和汽化器等燃料系統(tǒng)的蒸發(fā)氣體。

7月24日上午9點，我們來到十字街，來數(shù)車。站在了上班族最會經(jīng)過的地點，數(shù)車。10分鐘后，平均來往汽車為400輛，摩托車80輛左右。9：30分左右，10分鐘汽車約過420輛，摩托車180輛左右。

7月28日我做了資料匯總。我們做了如下數(shù)據(jù)分析：

10分鐘約有410輛車經(jīng)過。一輛出租車一周加一次油，每次約加80公升，每燃燒1公升汽油，會排出250克廢氣。消耗15公斤的新鮮空氣。如果，地球上有100噸空氣，8小時內(nèi)會消失一空；如果，地球上有1億噸空氣，也會在不

到一天時間內(nèi)消失?？墒?，全世界的汽車數(shù)以萬計的上升，所以，我們無法估計什么時候地球上的空氣會對城市的污染十分嚴(yán)重,汽車尾氣的排放是低位排放,當(dāng)人們吸入大氣中的一氧化碳時將導(dǎo)致頭痛等中毒癥狀,尤其會對兒童的大腦發(fā)育造成損害。

問：阿姨，您好！能問您幾個問題嗎？ 答：可以呀！

問：您生活在這條街上，每天都會走過這里，你對這里的汽車尾氣有什么看法？ 答：很煙。我女兒有時放學(xué)，我用自行車接她回家，有時她一經(jīng)過就咳嗽。問：你好！能問你幾個問題嗎？ 答：好呀！

問：你對現(xiàn)在汽車排出的一氧化碳有什么看法？ 答：臨平這兒，街面窄，汽車多，特熏！問：你認(rèn)為有什么辦法解決呢？

答：現(xiàn)在，不是有些國家在實驗用別的物體來代替石油嗎？咱們國有的地方車就是用天然氣什么的。我想，慢慢的可能就會好的。這樣，既節(jié)省了資源，有不破壞環(huán)境。

（圖一）

（圖二）

注釋：由這兩個圖可以看到車輛的擁擠帶來的空氣污染。

汽車排放的主要控制措施有機內(nèi)凈化和機外凈化兩種技術(shù),以及提高燃油品質(zhì),采用低污染的代用燃料或無污染的“綠色汽車”。使用汽車尾氣凈化劑。中國汽車工程學(xué)會名譽理事長張興業(yè)說，我國正在強化交通運輸節(jié)能減排管理，控制高耗油、高污染機動車發(fā)展。要實現(xiàn)節(jié)能減排目標(biāo)，汽車及其他交通工具工業(yè)應(yīng)該擴大鎂合金這一高強度輕型金屬材料的應(yīng)用。這成為中國鎂工業(yè)和汽車摩托車工業(yè)實現(xiàn)自主創(chuàng)新的重大機遇，同時也是重大挑戰(zhàn)。

降低尾氣排放，減少大氣污染，除了國家政策強制管制之外，更需要我們自己的努力。為了我們自身的健康，為了我們的家園，讓我們從“一”做起。

加強對環(huán)境保護重要性的宣傳，提高人民環(huán)保意識，讓群眾自覺使用公共交通工具，不購買尾氣排放量不達標(biāo)的汽車，堅決不購買、制造含鉛、低質(zhì)汽油。調(diào)查感想：看來汽車的尾氣真是對環(huán)境一點好處都沒有，據(jù)專家發(fā)現(xiàn)，進入21世紀(jì)，汽車污染日益成為全球性問題。隨著汽車數(shù)量越來越多、使用范圍越來越廣，它對世界環(huán)境的負(fù)面效應(yīng)也越來越大，環(huán)境污染也就越發(fā)嚴(yán)重，到21世紀(jì)初，汽車排放的尾氣占了大氣污染的30～60%。隨著機動車的增加，尾氣污染有愈演愈烈之勢，由局部性轉(zhuǎn)變成連續(xù)性和累積性，而各國城市市民則成為汽車尾氣污染的直接受害者。我想，為了我們今后能生活在一個無污染的家園里，大家應(yīng)該少使用汽車，多使用自行車或走路出行；即便是使用汽車也應(yīng)按照上述的一些防污方法減少污染，為環(huán)保做貢獻！

解決方法：其實，對于汽車尾氣的污染也不是沒辦法控制的，我在網(wǎng)上也搜集了幾個解決方法：

1、控制汽車的數(shù)量

在許多大中城市中，汽車的數(shù)量實際已經(jīng)“超載”。政府可以用宏觀調(diào)控的方法提高汽車的價格，適當(dāng)減少汽車的購買量，促進小型制造汽車的企業(yè)的轉(zhuǎn)產(chǎn)，把汽車的數(shù)量控制在生態(tài)平衡允許的范圍內(nèi)。同時要使公共汽車、地鐵等

公共交通工具迅速發(fā)展起來，向市民提倡騎自行車、乘坐公共汽車和地鐵；公務(wù)員更要以身作則，盡量使用公共交通工具，少乘坐私家車，盡量降低汽車尾氣排放量。

2、嚴(yán)格把關(guān)，提高汽油質(zhì)量

到21世紀(jì)初，世界大多數(shù)城市都已禁止使用含鉛汽油。要提高汽車尾氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格把關(guān)，不能讓未達到標(biāo)準(zhǔn)的汽油流入市場。

3、加快采用先進的汽車尾氣處理技術(shù)，對不符合尾氣排放標(biāo)準(zhǔn)的汽車進行淘汰或改造。

4、推廣以天然氣為燃料的燃?xì)馄?，并對燃?xì)馄囘M行改造，解決其存在的發(fā)動機動了性能下降、儲氣瓶占用空間大等問題。

5、變廢為寶。

方案A：在氣缸內(nèi)的燃料和空氣經(jīng)過壓縮，變成高溫高壓的氣體，燃燒后能量仍很高。如果將這些能量利用起來，轉(zhuǎn)化成發(fā)動機的動力，既節(jié)省了燃料，又減少了廢氣排放量。

方案B：汽車尾氣中含有氮氧化物和硫氧化物，如果在尾氣排放管上加裝一個收集和轉(zhuǎn)化裝置，將其轉(zhuǎn)化成工業(yè)原料硝酸和硫酸，雖然收集量可能不多，但積少成多，這就在減少對大氣的污染的同時對資源進行了回收。

總結(jié)：這次活動很有意思，因為我已經(jīng)是第三次參加這種綜合實踐活動，也算滿有經(jīng)驗的。但采訪時，總有點心慌慌。數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析是由我與幾位同學(xué)一起做的，計算時，一定要很仔細(xì)，不能有錯誤。不過，這種活動能培養(yǎng)我們的社交能力，也培養(yǎng)了我們的才干，提高了我們的能力。在采訪中，我們第一次也回很

怕被采訪者生氣、嫌麻煩等。但我們?nèi)赃~出了第一步，沒想到，被采訪者都很熱情。

第二篇：上虞環(huán)境污染研究報告

上虞環(huán)境污染研究報告

隨著時代的進步，社會的工業(yè)化程度越來越高，特別是一些化工產(chǎn)業(yè)。它促進了經(jīng)濟的發(fā)展，使中國的綜合國力越來越強，但是我們是否也認(rèn)識到由它帶來的負(fù)面影響呢？很多人似乎是沒有，如今的社會，單純的追求經(jīng)濟，而忽視了更重要的環(huán)境保護。因此我們研究小組對這一現(xiàn)象產(chǎn)生強烈的責(zé)任感，并進行理一次調(diào)查，就針對這一現(xiàn)象進行研究。

上虞市近年來也是高效率地發(fā)展，興建了大量的工廠，而化工廠居多，這使得上虞的環(huán)境一天比一天差?；I(yè)是上虞的兩大支柱產(chǎn)業(yè)之一。它在給上虞帶來豐厚利潤的同時，也不同程度地污染了當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境，“母親河”曹娥江水質(zhì)更是不斷惡化。

雖然有關(guān)部門也有所改進，但總還是存在著許多的問題，比方說：空氣越來越糟糕,水越來越臭，浮漂一天比一天多?? 曹娥江是上虞市的“母親河”，橫貫上虞的章鎮(zhèn)、曹娥、百官、瀝海等８個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，長達７０公里?？伤F(xiàn)在卻存在著一系列的問題等待著我們?nèi)ソ鉀Q。說起昔日的曹娥江，我們眼睛一下子充滿了活力。那時在曹娥江不僅有黑子鰻、蟶子等優(yōu)質(zhì)高檔水產(chǎn)品，而且數(shù)量驚人。一條船一天的捕撈量可以達１００公斤以上。而到了上個世紀(jì)九十年代中期，曹娥江水質(zhì)明顯下降，江里的魚類也急劇減少，漁民往往是“兩天打魚，三天曬網(wǎng)”。特別是漲潮時，“鐵銹水”頻頻涌到曹娥江上游，曹娥江畔彌漫著陣陣難聞的臭氣，江面上橫七豎八躺著大小不一的死魚。

從去年開始，曹娥江水質(zhì)開始改善。讓我們更有信心的是，上虞市正實施生態(tài)市戰(zhàn)略，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，這樣曹娥江水又能逐步恢復(fù)如初。

此月，我們小組進行分工合作，小組各成員分別從不同的地方采集水體樣本，有曹娥江水，學(xué)校周圍的水體，一般的河流水，在組長家里進行實驗，用PH試紙和比色卡進行研究，結(jié)果發(fā)現(xiàn)上虞市大多數(shù)的水體都呈現(xiàn)著不同程度的污染，且絕大多數(shù)的水體都呈酸性，尤其是虞西地區(qū)酸性最為嚴(yán)重，原因是這里興建著大量的化工廠，每天會向空氣中，周圍水中排放大量的廢氣，廢水和廢渣。所以我們不僅要從自己做起，保護我們賴以生存的自然環(huán)境，它是我們生存下去的重要保證。也要大力做好監(jiān)督工作，這不僅是環(huán)境保護局的工作，同時也是我們作為公民應(yīng)盡的責(zé)任，要對那些污染嚴(yán)重，排放量大的企業(yè)進行監(jiān)督，讓他們在增加經(jīng)濟效益的同時也不要忽視對環(huán)境的保護?？傊?，現(xiàn)在的各種狀況要求我們走一條可持續(xù)發(fā)展的道路，不能單純追求經(jīng)濟的發(fā)展，而要經(jīng)濟，環(huán)境同時發(fā)展。

土壤污染是一個世界性環(huán)境問題，我國的土壤污染問題也日趨嚴(yán)重。我們小組經(jīng)過采集不同的樣本進行研究，并通過網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，查找相關(guān)資料，據(jù)初步統(tǒng)計，全國至少有1300萬hm^2～1600萬hm^2耕地受到農(nóng)藥污染。除農(nóng)業(yè)用地外，由于工業(yè)生產(chǎn)活動范圍的擴大和程度的加劇，許多工礦區(qū)、城市用地也不同程度地存在土壤污染。日益嚴(yán)峻的土壤污染形勢對國民健康構(gòu)成了潛在威脅，已成為影響我國可持續(xù)發(fā)展的重大障礙。由于土壤污染的隱蔽性、滯后性、危害性及土壤污染修復(fù)所需的巨大代價，許多發(fā)達國家在經(jīng)歷了切膚之痛后紛紛制定了相應(yīng)的法律法規(guī)來保護土壤環(huán)境。我國也應(yīng)盡早建立和健全土壤保護法律體系，使我國的土壤環(huán)境質(zhì)量保護工作早日納入法制軌道。土壤是反應(yīng)自然環(huán)境的一面鏡子，要討究其地方的環(huán)境，對土壤的研究也是必不可少的。因此我們小組也對上虞市的土壤污染進行了一次較為全面的調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)由于具有生理毒性的物質(zhì)或過量的植物營養(yǎng)元素進入土壤而導(dǎo)致土壤性質(zhì)惡化和植物生理功能失調(diào)的現(xiàn)象。土壤處于陸地生態(tài)系統(tǒng)中的無機界和生物界的中心，不僅在本系統(tǒng)內(nèi)進行著能量和物質(zhì)的循環(huán)，而且與水域、大氣和生物之間也不斷進行物質(zhì)交換,一旦發(fā)生污染,三者之間就會有污染物質(zhì)的相互傳遞。作物從土壤中吸收和積累的污染物常通過食物鏈傳遞而影響人體健康。所以看似不重要的問題也可能引發(fā)大的危害，不要忽視任何一個會引發(fā)環(huán)境污染的因素！

通過本次具體的研究和調(diào)查，使我們了解了上虞市各方面的污染問題，通過和其它各

大城市的比較，讓我們也能更好的借鑒和學(xué)習(xí)。我們最好做到以下幾點：認(rèn)識和保護森林，不用珍貴木材制成的家具，不用一次性木筷，節(jié)約紙張回收廢紙，拒絕過分包裝，拒絕一次性用品，雙面使用紙張，不向江河湖海中傾倒垃圾，多用肥皂少用洗滌劑，隨手關(guān)閉水龍頭，一水多用，使用布袋，不隨意取土??還有狠多值得我們?nèi)プ?，讓我們共同努力，讓藍(lán)天白云在上虞，在世界共享！，

第三篇：環(huán)境污染,研究報告

環(huán)境污染，我們怎么辦

調(diào)查地點：大同花園

調(diào)查時間：2013年2月27日

我對小區(qū)環(huán)境的調(diào)查情況如下：

2、幾個大垃圾桶內(nèi)有廢、臭液流出。

3、花草沒有及時修剪，顯得雜亂無章。

4、個別小朋友到花圃里摘花，隨意踐踏草地。

5、小區(qū)內(nèi)出入的車輛較多，造成噪音、廢氣污染。

6、小區(qū)入口處，有一個敞蓋的下水道。上面還有許多舊馬桶，惡臭無比、令人討厭。

我們周圍的環(huán)境與我們的生活有著十分密切的關(guān)系，就像是魚和水那樣，密不可分，誰也離不開誰。環(huán)境問題，直接影響著居民的身心健康。通過調(diào)查，我認(rèn)為造成環(huán)境問題的原因主要是：

1、居民的環(huán)保意識缺乏。多數(shù)人對環(huán)境問題并不關(guān)注，認(rèn)為與自己無關(guān)，不自覺的亂扔垃圾。

2、小區(qū)的管理還不到位。垃圾桶分布不科學(xué)，小區(qū)出入管理不嚴(yán)格。

我的建議：

1、設(shè)一些環(huán)保講座，提高居民的環(huán)保意識。

11、小區(qū)的道路上有口香糖紙、果皮、紙巾等。

2、小區(qū)內(nèi)多設(shè)一些環(huán)境保護的宣傳標(biāo)語。

3、垃圾桶換成分類垃圾桶，科學(xué)擺放。

4、請專門的人定期修剪花草。

5、盡量減少外來車輛進入本小區(qū)。

6、及時修理敞開的下水道。

我的結(jié)論：

1、為了美化小區(qū)，首先要加強物業(yè)管理。

2、加強宣傳教育，請小區(qū)的每一位居民自覺維護 小區(qū)環(huán)境，保護好小區(qū)的美麗本色。

為了我們能在一個清新、美麗的環(huán)境里生存，我們應(yīng)該從我做起，不亂丟生活垃圾，同時還要阻止別人亂丟垃圾。大家都行動起來吧。保護環(huán)境，就是保護我們的生命。

學(xué)校：滕州市前進小學(xué)

六年級二班張文佳

第四篇：基礎(chǔ)教育調(diào)查與研究報告

基礎(chǔ)教育調(diào)查與研究報告

調(diào)查時間：2014年9月-2015年1月 調(diào)查地點：長沙市望城區(qū)東城鎮(zhèn)中心小學(xué) 調(diào)查對象：長沙市望城區(qū)東城鎮(zhèn)中心小學(xué)學(xué)生 調(diào)查方式：問卷調(diào)查法、觀察法和訪談法

一、學(xué)校簡介

東城鎮(zhèn)中心小學(xué)位于長沙市望城區(qū)最北端，與岳陽市湘陰縣相鄰，是一所創(chuàng)辦于1973年的公辦小學(xué)，學(xué)?，F(xiàn)有教學(xué)班級9個，有近400名學(xué)生，現(xiàn)有教職工25人，其中教師有20名，具有小學(xué)高級職稱的教師占教師總?cè)藬?shù)的48%，大專以上學(xué)歷的教師占教師總?cè)藬?shù)的90%，學(xué)校教師大多數(shù)都是年紀(jì)在35歲以下的青年女教師。學(xué)校布局合理，設(shè)備完善，每個教室都備有多媒體教學(xué)設(shè)備，還擁有行政辦公室、教師辦公室、圖書室、會議室、閱覽室、音樂室、舞蹈室、美術(shù)室、科學(xué)儀器室、電腦室、心理健康咨詢室、遠(yuǎn)程教育室、多功能報告廳等多種功能室。

學(xué)校堅持以“辦人民滿意學(xué)?！睘樽谥?，以“文明、勤奮、務(wù)實、創(chuàng)新”為校訓(xùn)，確定了“教育高質(zhì)、管理高效、素質(zhì)全面、特色顯著”的辦學(xué)目標(biāo)。學(xué)校利用一切可利用資源，力爭將學(xué)校打造成“花園式”校園，學(xué)校還提出“像家一樣”的構(gòu)想，力爭使學(xué)生在學(xué)校學(xué)習(xí)時就像是在家里一樣，讓學(xué)生在學(xué)校體會到溫暖，讓學(xué)生了解到學(xué)校其實就是一個大家庭。

二、調(diào)查結(jié)果

我從2014年9月開始，在東城鎮(zhèn)中心小學(xué)任教至今，在任教過程中，我主要教授一年級和四年級的體育課程。在教學(xué)的這段過程中，我對東城鎮(zhèn)中心小學(xué)的學(xué)生做了深入的調(diào)查，主要從學(xué)生的家庭情況、學(xué)生與學(xué)校教師的關(guān)系和學(xué)生主要存在的問題及主要原因這幾個方面進行的調(diào)查分析。

1、學(xué)生的家庭情況

經(jīng)過調(diào)查結(jié)果顯示，東城鎮(zhèn)中心小學(xué)有一半的學(xué)生都是留守兒童，父母常年外出打工，由爺爺奶奶代為照顧，因此與父母的接觸較少，從小就缺乏父母的關(guān)愛，導(dǎo)致很多學(xué)生出現(xiàn)了性格內(nèi)向的現(xiàn)象。

2、學(xué)生與學(xué)校教師的關(guān)系

在東城鎮(zhèn)中心小學(xué)，學(xué)生與教師的關(guān)系是非常密切的，尤其是班主任與學(xué)生的關(guān)系就不僅僅是師生關(guān)系，更多的還是第二父母的關(guān)系，學(xué)生每天的學(xué)習(xí)、吃飯、候車，都離不開班主任老師的照料。在學(xué)校，每天學(xué)生吃中飯都是由班主任老師帶領(lǐng)學(xué)生去食堂就餐，老師組織學(xué)生排好隊伍，整齊有秩序地慢慢走進食堂就餐，培養(yǎng)學(xué)生平時養(yǎng)成守秩序的良好習(xí)慣。

3、學(xué)生主要存在的問題

（1）部分學(xué)生紀(jì)律性較差。許多學(xué)生由于父母常年外出打工，由爺爺奶奶照顧，但有些學(xué)生不受爺爺奶奶管制，養(yǎng)成了不良的習(xí)慣。在家里缺乏家庭教育，在學(xué)校不受教師管制，造成部分學(xué)生紀(jì)律性較差。尤以四年級2班的姚威、姚子軒同學(xué)為例，上課時經(jīng)常不顧教師的提醒，下位玩耍，尤其是在非班主任的課堂上，更是變本加厲，沒有一點課堂秩序，完全不顧其他同學(xué)的感受。

（2）學(xué)生的學(xué)習(xí)成績普遍較差。一方面，可能是由于父母的外出，導(dǎo)致學(xué)生缺乏家庭教育，在家里沒有人監(jiān)督他們學(xué)習(xí)，從而學(xué)生經(jīng)常出現(xiàn)作業(yè)不能按時完成，應(yīng)付了事的情況，久而久之，學(xué)生的學(xué)習(xí)成績就會越來越差。另一方面，可能是因為每個班的學(xué)生較多，教師不能全面的對每個學(xué)生進行深度教育，有些學(xué)生可能上課時沒有聽懂，而教師又沒有對其進行單獨的教育，在家里也沒有人對其進行指導(dǎo)，導(dǎo)致學(xué)生對學(xué)習(xí)漸漸缺乏熱情，學(xué)習(xí)的主動性、自覺性漸漸降低，從而致使學(xué)生的學(xué)習(xí)成績逐漸下降。就上個學(xué)期期末統(tǒng)考的成績而言，東城鎮(zhèn)總共有三所小學(xué)，從統(tǒng)考的成績看，另外兩所小學(xué)的成績都要比中心小學(xué)的成績好，中心小學(xué)不管是哪一個學(xué)科都要落后于其他兩所小學(xué)。然而，其他兩所小學(xué)的學(xué)生都沒有中心小學(xué)的學(xué)生多，使我印象最深刻的是，長沖小學(xué)的二年級，一個班中只有11名學(xué)生，學(xué)生少，教師就能根據(jù)學(xué)生的需要進行教學(xué)，甚至能對每個學(xué)生進行單獨的輔導(dǎo)。我想這應(yīng)該也是為什么我們學(xué)校學(xué)生學(xué)習(xí)成績落后的一個原因了。

（3）學(xué)生的行為習(xí)慣較差?？赡芤驗檫€是小學(xué)生的緣故，學(xué)生的自制能力不強，生活習(xí)慣不好，主要表現(xiàn)在：不講衛(wèi)生、不換衣服、亂花錢。有些學(xué)生行為習(xí)慣較差，在學(xué)校不遵守學(xué)校的規(guī)章制度、不尊重老師，總是我行我素，在課堂上不認(rèn)真聽講，老是坐在自己的位置上與同桌講話。以六年級的譚鑫宇同學(xué)為例，在一次信息課的課堂中，不但不聽老師講課，還與同桌一起在班上大吵大鬧，在教師里隨意走動，嚴(yán)重干擾了正常的教學(xué)秩序，對老師的提醒視若未聞，多次與信息老師發(fā)生口角。

（4）學(xué)生出現(xiàn)心理偏差。東城鎮(zhèn)中心小學(xué)的學(xué)生大多年齡在6-12歲之間，正是情感、品行、性格形成的關(guān)鍵時期，父母就外出務(wù)工，長期與父母分離，使他們生理和心理上的需要得不到滿足，缺乏父母的關(guān)愛，親情失落，產(chǎn)生孤獨感，心理失衡。還有極個別的學(xué)生從小就失去父親或母親，一直只有父母雙方的一方帶領(lǐng)，更是缺乏親情的關(guān)愛。然而這些學(xué)生有的情緒消極，表現(xiàn)出性格內(nèi)向、失落自卑、自私冷漠、脆弱孤僻或焦慮、任性、暴躁，有的則出現(xiàn)逆反心理、怨恨情緒。以四年級2班的危偉同學(xué)為例，由于父母不在身邊，平時極為缺少來自家庭的關(guān)心，在心理上得不到家長認(rèn)同，在學(xué)校里為了引起老師的注意，經(jīng)常性的做一些出格的動作、或者是引起一些笑料來吸引學(xué)生老師的注意，為此得到老師的批評也毫不為意。

4、學(xué)生產(chǎn)生問題的主要原因

（1）家庭教育的影響

近年來，隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，越來越多的農(nóng)村剩余勞動力外出務(wù)工，然而就導(dǎo)致了一大批的未成年兒童被留守在家中，這就使得孩子從小與父母分離，得不到父母的關(guān)愛，缺乏家庭教育，因而嚴(yán)重影響的未成年兒童的心理發(fā)展。

（2）學(xué)校老師的影響

有人認(rèn)為，學(xué)校教育的本質(zhì)，實際上就是師生之間的一種互相交往的過程，憑借著交往活動，教師完成了“傳道、授業(yè)、解惑”的任務(wù)，同時也使學(xué)生的身心得到健康的發(fā)展，我個人非常贊同這一觀點。然而，在東城鎮(zhèn)中心小學(xué)，學(xué)校的教師沒有固定，每個學(xué)期都會有舊的老師離去，新的老師過來，每當(dāng)學(xué)生了解到一位老師的性格、教學(xué)特點的時候，然而，這個老師又要離開這里，又會有新的老師來到這里，學(xué)生又要開始適應(yīng)、配合新的一位老師，久而久之，學(xué)生就會出現(xiàn)逆反心理。

三、調(diào)查體會

在東城鎮(zhèn)中心小學(xué)實習(xí)的這一個學(xué)期期間，雖然在生活上、辦公上都比較幸苦，但同時在這段期間我也收獲了許多，我了解到學(xué)校每個教師的不易，尤其是校長，很多事都是自己親力親為。然而，我也體會到學(xué)校還有不足的地方：

1、學(xué)校場地、器材缺乏。例如，學(xué)校的體育場地，中心小學(xué)只有一個200米的環(huán)形跑道田徑場，有時候三個班一起教學(xué)感覺場地太小，許多教學(xué)活動不能正常開展。還有學(xué)校的體育器材也嚴(yán)重缺乏，只有幾個已變形的籃球，斷了線的羽毛球拍，幾根跳繩，沒有排球，沒有足球，給教師的教育教學(xué)帶來了很大的不便。我建議學(xué)校可以適當(dāng)?shù)牟少徱恍┳闱?、排球，以激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。

2、對于學(xué)生心理偏差，我建議學(xué)?？梢云刚堃晃粚I(yè)的心理輔導(dǎo)老師，解決學(xué)生的心理問題。學(xué)?？梢越⒁粭l與家長溝通的熱線，經(jīng)常與學(xué)生家長進行溝通，要求學(xué)生放學(xué)回家后與家長積極的進行溝通，向家長匯報今天在校的情況。教師在平時的生活方面，要給予學(xué)生幫助，幫助他們樹立信心，給予他們鼓勵與肯定，讓學(xué)生從中感到溫暖，從而擺脫性格內(nèi)向、失落自卑、自私冷漠、脆弱孤僻或焦慮等不健康的心理情緒?？傊陨暇褪俏以跂|城鎮(zhèn)中心小學(xué)實習(xí)半年所調(diào)查的有關(guān)情況，雖然有些觀點也許不盡正確，但畢竟這是我認(rèn)真調(diào)查的結(jié)果，我會從中吸取優(yōu)秀教師的教學(xué)經(jīng)驗，結(jié)合自己的實際教學(xué)水平應(yīng)用到今后的教育教學(xué)中去。我想只要我能夠以積極的心態(tài)堅持下去，以更加認(rèn)真的態(tài)度謙虛學(xué)習(xí)，不斷完善自己，不斷提高自身的素質(zhì)和執(zhí)教水平，在不久的將來，我必定會成為一名合格的教師。

第五篇：社會經(jīng)濟調(diào)查與研究報告

投資學(xué)專業(yè)

社會經(jīng)濟調(diào)查與研究報告

（2020-2021學(xué)年第2學(xué)期）

學(xué) 院： 經(jīng)濟管理學(xué)院

系 別： 財政投資系

專業(yè)班級： 投資學(xué)2019-1班

學(xué)生姓名： 陳沿任

學(xué) 號： 201901081101

指導(dǎo)教師： 陳昕

山東科技大學(xué)

投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估及其社會影響研究

摘 要：伴隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)的投資與房地產(chǎn)行業(yè)的波動情況，成為了社會關(guān)注的焦點。自國家財政部頒布新會計準(zhǔn)則以后，在政策影響之下，我國房地產(chǎn)逐漸向投資方向發(fā)展，在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)資產(chǎn)的評估就顯得額外的重要，做好房地產(chǎn)的資產(chǎn)評估，方便對房地產(chǎn)投資的整體把握和對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況的把控，也方便對未來房地產(chǎn)投資的趨勢有更加系統(tǒng)的預(yù)測與分析。與此同時，本文在對投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)評估進行探討后，更多的關(guān)注著房地產(chǎn)的投資對于整個社會在經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)完善等多個方面產(chǎn)生的影響。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；資產(chǎn)評估；經(jīng)濟增長；居民消費；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

1引言1.1調(diào)查背景在社會發(fā)展過程，行業(yè)制度日益規(guī)范，促使房地產(chǎn)行業(yè)得到快速發(fā)展。我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)初步實現(xiàn)投資性這一發(fā)展目標(biāo)，在投資性房產(chǎn)當(dāng)中，資產(chǎn)評估具有重要應(yīng)用價值，因此，研究評估方法的實踐應(yīng)用具有現(xiàn)實意義。房地產(chǎn)行業(yè)，作為我國很多地區(qū)經(jīng)濟收入的重要組成部分，對社會各個領(lǐng)域都有較大的影響，所以，對其造成的影響進行分析研究，是解決社會經(jīng)濟鄰域中出現(xiàn)的問題的重要途經(jīng)。投資性房地產(chǎn)對居民消費，社會消費的影響，和對社會中產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)規(guī)模的，影響是在本文中探討的重點，通過對投資性房地產(chǎn)在社會多方面產(chǎn)生的影響的研究，我們能夠更好的對房地產(chǎn)相關(guān)鄰域的發(fā)展趨勢進行分析預(yù)測。由于在現(xiàn)今經(jīng)濟發(fā)展趨勢下房地產(chǎn)的發(fā)展的合理性出現(xiàn)一定的問題，房地產(chǎn)的發(fā)展畸形在社會中暴露出來，由此，其對社會多領(lǐng)域負(fù)面影響的分析探討迫在眉睫。1.2調(diào)查目的通過對投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)評估的研究，調(diào)查市場上多個資產(chǎn)評估的案例，從而探尋出對于投資性房地產(chǎn)普遍使用的資產(chǎn)評估方法和技巧，并探索投資性房地產(chǎn)與其他項目的資產(chǎn)評估的不同點，最終通過整體的匯總，得出投資性房地產(chǎn)對房地產(chǎn)行業(yè)的多方面的影響，從而為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供建議和思路。通過對房地產(chǎn)投資在社會的不同層面，不同角度產(chǎn)生的影響的調(diào)查，以及房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟的發(fā)展影響的探究，從而得到房地產(chǎn)投資對社會的積極與消極作用，以及與市場的發(fā)展趨勢的吻合情況，最終通過對數(shù)據(jù)的匯總和研究，為發(fā)揮房地產(chǎn)投資的積極作用，提供合理的建議和方法。1.3調(diào)查內(nèi)容 本次調(diào)查進行的時間為八月六日-八月十八日，調(diào)查地點不定，調(diào)查對象為投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估的報告案例，以及國家或地方的房地產(chǎn)投資對社會影響的數(shù)據(jù)，調(diào)查方式為數(shù)據(jù)匯總和資料查詢。1.4調(diào)查過程在對投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估的調(diào)查中，首先通過對網(wǎng)絡(luò)上以及社會現(xiàn)實中多個資產(chǎn)評估報告案例進行匯總，找出具有代表性的，影響意義較大的報告案例，并對其中使用的方法技巧進行整理，探究其中對投資性房地產(chǎn)全方位的評估方式，最終對其為社會中房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的具體影響和存在的問題進行匯總分析。在對房地產(chǎn)投資對社會的多方面影響的調(diào)查中，通過對多方面的資料和數(shù)據(jù)的整理，分析在社會的不同層面中，房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的影響的不同，以及對多個時間區(qū)間中，數(shù)據(jù)所呈現(xiàn)的房地產(chǎn)投資的影響的不同的探究和分析，得出房地產(chǎn)投資對社會的國民經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的具體影響，并為其中產(chǎn)生的問題和未來的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供解決思路和明確建議。2 對投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)評估的調(diào)查分析2.1 投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估的基本現(xiàn)狀2.1.1 投資性房地產(chǎn)的基本概念

（1）投資性房地產(chǎn)界定范圍：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)是企業(yè)為完成經(jīng)營目標(biāo)所從事的一種經(jīng)營性活動。它的范圍界定包括：已出租的土地使用權(quán)；已出租的建筑物（前兩點的前提是企業(yè)土地使用權(quán)或建筑物擁有產(chǎn)權(quán)）。持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)（持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)）。不包括：自用房地產(chǎn)（固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)）；作為存貨的房地產(chǎn)（專指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）。以及特殊情況：持有以備經(jīng)營出租空置建筑物或在建建筑物；向承租人提供相關(guān)輔助服務(wù)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法取得的土地使用權(quán)；部分自用或出售、部分用于賺取租金或增值；能分開，各自核算：用于賺取租金或增值的確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，自用的作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)；不能分開，都作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)核算；母公司以經(jīng)營租賃向子公司租出的房地產(chǎn)（對于母公司個別報表而言，作為投資性房地產(chǎn)；從合并報表角度，為企業(yè)集團自用的固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)）；已出租租期已滿暫時空置繼續(xù)用于出租；（作為投資性房地產(chǎn)核算）；企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍。（屬于自用的固定資產(chǎn)）

（2）投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生條件：1、與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益包括用于出租的房地產(chǎn)的租金收入，或者用于資本增值的房地產(chǎn)的增值收益。企業(yè)確定投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的經(jīng)濟利益是否很可能流入企業(yè)，需要進行職業(yè)判斷，判斷時需要考慮相關(guān)市場因素的變化。2、該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量；取得投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按實際成本進行計量。成本不能可靠計量，就無法予以確認(rèn)。3、該投資性房地產(chǎn)為可靠房產(chǎn)商提供。

（3）投資性房地產(chǎn)價值涵義：本科目核算投資性房地產(chǎn)的價值，包括采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)和采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)

2.1.2 投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估的對象和方法

（1）評估對象：所謂的投資性房地產(chǎn)是指用于賺取租金或資本增值或兩者兼有的房地產(chǎn)，可以單獨計量和出售。企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號明確規(guī)定以下三項 為投資性房地產(chǎn)：（1）已出租的土地使用權(quán)；（2）增值后持有并準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；（3）已出租的建筑物。

（2）評估方法：

收益法：即收益乘數(shù)法，收益乘數(shù)法是直接資本化法轉(zhuǎn)換后的一種特殊形式。使用收入乘數(shù)法時，估計的投資性房地產(chǎn)估計值=未來的預(yù)期值 * 收入的乘數(shù)，收益乘數(shù)=投資房地產(chǎn)替代/替代的年收入估計。收益乘數(shù)法包括四種：總租金乘數(shù)法，潛在總收入乘數(shù)法，有效總收入乘數(shù)法和凈收入乘數(shù)法。土地及出租型公寓的估價一般采用毛租金乘數(shù)法，方便易行且數(shù)值客觀，但計算方法較粗糙，只能作為計算收益過程中的一個部分。潛在的總收入乘數(shù)法比總租金乘數(shù)法更全面，但不考慮空置率和經(jīng)營費用。有效總收入乘數(shù)法考慮空置率高于潛在總收入乘數(shù)法。凈收入法乘數(shù)法和資

本化率是相互對應(yīng)的，因此資本化率通常通過收入乘數(shù)法轉(zhuǎn)換為價值

直接資本化法：在收入方法中，直接資本化法是其中很常見的方法之一，這種方法是把投資性房地產(chǎn)在假定未來的某一段時期內(nèi)所獲得的收益作為一個相對穩(wěn)定的變動甚微的數(shù)值，利用計算年金的方法對之

后永久的收益進行分析。在此基礎(chǔ)條件下，根據(jù)相關(guān)資料及對房地產(chǎn)行情進行預(yù)測，對投資性房地產(chǎn)預(yù)計未來一年的收益進行預(yù)估，投資性房地產(chǎn)的評估價值=未來一年的預(yù)估收益值/資本化率。在這個方法中，關(guān)鍵在于預(yù)期收益的預(yù)估值的選取，其中預(yù)估值的評估口徑可以是：凈收入，凈租金，總收入，總租金，潛在總收入等，因此，對評估口徑的選擇要根據(jù)實際情況，真實有效的反映出未來該投資性房地產(chǎn)合理的預(yù)期收益估值，不可高估且不可低估，對其價值進行嚴(yán)格謹(jǐn)慎的選擇。

市場對比法：利用市場對比法需要提前了解和待估房產(chǎn)具有相似性的同類房產(chǎn)，并且房產(chǎn)存在于市場之上，可通過對此類房產(chǎn)價格因素展開調(diào)查，將其作為參照物，并和待估房產(chǎn)展開對比。對比之后，即可找出待估房產(chǎn)、參照房產(chǎn)二者之間的差異性和相似點，以此為基礎(chǔ)，完成二次分析，對待估房產(chǎn)展開調(diào)整，重新確認(rèn)基準(zhǔn)日價格，完成現(xiàn)實資產(chǎn)的評估操作。使用此評估方法重點在于參照對象房產(chǎn)的選擇，應(yīng)該保證參照物選擇的合理性，將其他客觀因素考慮其中，確保該方法能夠發(fā)揮成效。2.2 投資性房地產(chǎn)的報告案例分析2.2.1 對北京xx飯店房地產(chǎn)的資產(chǎn)評估報告分析

圖2-1房地產(chǎn)資產(chǎn)評估模板

圖表1是現(xiàn)今房地產(chǎn)資產(chǎn)評估的基本模板和步驟，在對該北京xx飯店房地產(chǎn)進行資產(chǎn)評估時，就是利用該種方式。

圖表1是現(xiàn)今房地產(chǎn)資產(chǎn)評估的基本模板和步驟，在對該北京xx飯店房地產(chǎn)進行資產(chǎn)評估時，就是利用該種方式。

表2-1房地產(chǎn)基本數(shù)據(jù)

圖表二是該飯店的具體數(shù)據(jù)，在對該房地產(chǎn)進行資產(chǎn)評估時，必須要了解和清晰其各方面的數(shù)據(jù)，這樣才能在資產(chǎn)評估中做到準(zhǔn)確細(xì)致。

圖2-2房地產(chǎn)背景分析

圖表三體現(xiàn)的是在對房地產(chǎn)進行分析時，要對該房地產(chǎn)的背景情況，以及所在區(qū)域的市場情況，進行整體的探究分析，從而而做到資產(chǎn)評估與市場相適應(yīng)。

表2-2飯店經(jīng)濟數(shù)據(jù)表

圖2-3額外費用

在圖表四和圖表五中，通過對該飯店的多項費用的匯總，包括平時費用和額外費用，從而使得在進行資產(chǎn)評估時，避免遺漏關(guān)鍵數(shù)據(jù)。

圖2-4收益法評估

圖2-5成本法評估

在圖表六與圖表七中，體現(xiàn)了該報告利用了成本法與收益法對該房地產(chǎn)進行了資產(chǎn)評估，并利用這兩種方法，具體的分析了該房地產(chǎn)的各項具體費用。

2.2.2 對某投資性房產(chǎn)的資產(chǎn)評估分析

（1）項目概況

某項目為投資性房產(chǎn)，位于某城市中心購物廣場，在2017 年建成，建筑面積16000m2，地上結(jié)構(gòu)2層。當(dāng)前，該項目大部分房屋已經(jīng)出租，按照會計準(zhǔn)則，在2017年的2月末認(rèn)定房產(chǎn)公允價值。

（2）分析評估對象

由管理層向中介機構(gòu)委托，按照會計準(zhǔn)則中的各項要求對于該房產(chǎn)展開評估，評估人員和管理層共同簽訂約定書，并在2018 年對于房產(chǎn)展開勘察，收集房屋產(chǎn)權(quán)證以及租賃合同相關(guān)信息，對于同商圈的房產(chǎn)租金水平以及出租情況展開全面市場調(diào)查。房產(chǎn)第一層和第二層分別為4000m2、6000m2，出租給家電超市，租金每月80元/m2，自2019年起，租金每年上漲幅度3%，租期10 年，以季度支付方式，在裝修期間可免除租金5月，假定租期在 2017年7月1日開始。第二層面積剩余2000m2，到達基準(zhǔn)日的時候，已經(jīng)出租1000m2，租金每平方米150元/月，自2019年起租金每年上漲8%，簽訂租期共5年，也是按照季度支付。在裝修期間，可免除租期3月，假設(shè)租期從2017年的10月1日起算。除此之外，各商戶還會繳納房產(chǎn)管理費用，每月20元/m2，該案例當(dāng)中所有資金不包括房產(chǎn)管理稅前租金。

（3）收集市場信息

由評估師對于該房產(chǎn)的市場租金展開調(diào)查，并從公司數(shù)據(jù)庫內(nèi)獲得市場租金信息，調(diào)查結(jié)果如下：對于大面積租賃信息，已收集三項房產(chǎn)當(dāng)中部分面積向超市、家電連鎖店等進行出租，其中第一處房產(chǎn)在2017年的10月15日簽約，租期5年，每月租金100/m2，租賃面積10000m2，第二處房產(chǎn)建成時間為2017年6 月，自此開始招租，每月租金75元/m2，向大型超市租賃，面積 15000m2，第三處2015年簽約，租約8年，租金每年增長約2%，在2017年租金每月96元/m2。針對小面積的租賃信息，以收集的第一層商鋪租金信息，每月租金在1602-300元/m2 不等，第二層左右租金每月120-240元/m，租期在3-5年，且年租金增長率浮動在4~10%之間

（4）選擇評估方法

結(jié)合投資性房產(chǎn)評估相關(guān)規(guī)定，若使用公允價值這一計量模式，需要滿足下列條件：第一，投資性房產(chǎn)周圍存在較為活躍的房產(chǎn)交易市場；第二，可借助交易市場獲取同類房產(chǎn)市場價格、租賃價格等信息，只有滿足上述要求，才可對于公允價值展開合理預(yù)判。由于該地區(qū)房屋帶租約銷售項目較少，但是同類商業(yè)房產(chǎn)的租賃市場較為活躍，故此，最終選擇收益法對于房產(chǎn)的公允價值進行評估，并在2017年底完成。

（5）確認(rèn)評估參數(shù)

針對大面積租賃單元，結(jié)合市場調(diào)研信息，第二處房產(chǎn)和委托房產(chǎn)的情況類似，所處招租階段，但是如果使用低于市場價格的租金進行出租，那么將此房產(chǎn)作為委估房產(chǎn)市場客觀的租金案例并不合適，故此選擇第一處和第三處房產(chǎn)當(dāng)做對比案例，將上兩處房產(chǎn)租金作為基礎(chǔ)，對于區(qū)位因素以及租約條款展開分析，結(jié)合評估人員現(xiàn)場勘察結(jié)果，對于相關(guān)信息作出調(diào)整，認(rèn)定客觀租金市場價格為每月110元/m2。針對小面積的租賃區(qū)域，和大面積單元一致，可結(jié)合調(diào)查信息，選擇可對比的案例，最終確定第一層市場租金為每月250元/m2，第二層租金為每月190元/ m2，針對空置以及收租損失等確認(rèn)，按照調(diào)查結(jié)果，同類房產(chǎn)項目的市場均空置率7%，市場整體的空置率在5~12%之間，選擇 8%作為均空置率，并將收租損失按照2%計算，最終認(rèn)定由于空置導(dǎo)致的收租損失率10%。在稅費方面，由于稅法當(dāng)中規(guī)定，房產(chǎn)的適用稅率12%，且營業(yè)稅5.5%。在成本費用方面，按照評估結(jié)果，年租金3%為房產(chǎn)管理費，2%為重置提拔款，5%為市場推廣費，折現(xiàn)率10%，產(chǎn)權(quán)證適用終止日期為2055年12月30日，剩余收益年限38年。

（6）評估過程和結(jié)果

結(jié)合上述信息展開會計計量與核算，并對相關(guān)信息進行披露，對于所有房產(chǎn)展開評估，評估結(jié)果為232121000元，評估單價為每平方米14500元，價值類型為公允價值，能夠?qū)τ诜慨a(chǎn)評估產(chǎn)生約束作用，利用該方法對于投資性房產(chǎn)的價值展開評估，結(jié)果更加合理，能夠按照評估對象具體情況靈活選擇。

2.3投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估存在的問題

（1）相關(guān)法律法規(guī)體系不健全

法律、法規(guī)體系的不健全是一直以來困擾房地產(chǎn)評估行業(yè)的一個比較嚴(yán)重的問題，這與我國房地產(chǎn)行業(yè)起步晚，立法難度大等原因是分不開的。目前已頒布了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，但這一法律中的相關(guān)條例大部分是針對整個房地產(chǎn)行業(yè)而制定的，與房地產(chǎn)評估相關(guān)的規(guī)定卻相對較少，造成了我國房地產(chǎn)評估行業(yè)中很多環(huán)節(jié)都缺少完善的法律依據(jù)。為此，房地產(chǎn)評估行業(yè)在其業(yè)內(nèi)制定了一系列規(guī)章制度，旨在規(guī)范評估行為，確保行業(yè)健康發(fā)展。但由于不同地區(qū)市場發(fā)展有其特殊性，因此行業(yè)規(guī)范難以適用于全國所有地區(qū)的房地產(chǎn)評估市場，從而導(dǎo)致了不同區(qū)域形成各自行業(yè)規(guī)范的現(xiàn)象。不同規(guī)范之間難免存在差異甚至沖突，在實際推廣的過程中困難重重。即便是各個區(qū)域內(nèi)部，在規(guī)定了統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)范后，規(guī)定的執(zhí)行效果也不甚理想。由于行業(yè)規(guī)定不具備顯著的法律效力，導(dǎo)致很多人在評估過程中有“鉆空子”的行為，當(dāng)自身利益與行業(yè)規(guī)范發(fā)生沖突時，不能做到自覺遵守相關(guān)規(guī)定規(guī)范自身行為。

（2）房產(chǎn)評估機構(gòu)地位有待提高

貸款人本身是買評估報告的人，評估機構(gòu)必須給其提供服務(wù)，但是也不能夠不重視銀行，若是房產(chǎn)評估不合格，銀行也會非常不滿意，銀行會不信任這個機構(gòu)，甚至?xí)鈿⑦@個機構(gòu)，所以，其面臨的風(fēng)險比較大。

(3)評估人員綜合素質(zhì)待提高

當(dāng)前我國房地產(chǎn)評估人員的綜合素質(zhì)較為參差不齊，造成這種情況的主要原因來自于三方面：首先是在房地產(chǎn)評估人員的培養(yǎng)上面，當(dāng)前我國教育在房地產(chǎn)評估人員教育方面缺乏專門的、有針對性的培養(yǎng)教育，致使房地產(chǎn)評估行業(yè)專業(yè)性人才的缺失。其次是在房地產(chǎn)評估人員的行業(yè)準(zhǔn)入方面，當(dāng)前我國房地產(chǎn)評估行業(yè)還沒有形成一套完善的、科學(xué)合理的人才準(zhǔn)入和考核機制，房地產(chǎn)評估人員進行行業(yè)存在一定的隨意性，從業(yè)人員綜合素質(zhì)參差不齊、良莠不齊，人員的理論知識和實踐技能缺失直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)評估工作質(zhì)量水平無法得到保障，最終影響了房地產(chǎn)行業(yè)的總體形象。最后是在房地產(chǎn)評估人員的再教育、再培訓(xùn)的力度不足。房地產(chǎn)評估工作因個案的不同而可能需要采用不同的評估方式和計算手段，并且房地產(chǎn)價格也受許多方面的影響，這就要求房地產(chǎn)評估人員在評估過程中要不斷優(yōu)化和提升自身房產(chǎn)評估的理論和技能知識，與時俱進，使得房地產(chǎn)評估工作能跟上時代的節(jié)奏。當(dāng)前房地產(chǎn)評估人員相關(guān)的教育和考試一般都為一次性的，繼續(xù)教育和學(xué)習(xí)方面幾乎完全沒有，這一點也直接影響了房地產(chǎn)評估工作的質(zhì)量

2.4 總結(jié)

從以上的調(diào)查的結(jié)果來看，對投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)評估，絕大多數(shù)都遵循項目分析-確認(rèn)評估對象-收集相關(guān)信息-選擇評估方法-確認(rèn)評估參數(shù)-進行評估，得出結(jié)果。同時，面對在資產(chǎn)評估中產(chǎn)生的問題，法律法規(guī)不健全，評估人員專業(yè)能力和素質(zhì)較低，評估機構(gòu)較少且地位較低，要有具體的解決方案。首先，要建立健全相關(guān)法律法規(guī)體系，為資產(chǎn)評估的推進提供法律保障；其次，加強對商業(yè)房地產(chǎn)評估市場的監(jiān)管力度，減少資產(chǎn)評估中由于監(jiān)管不力而產(chǎn)生的問題；同時，要優(yōu)化完善房地產(chǎn)評估行業(yè)人員的資質(zhì)認(rèn)證系統(tǒng)，加強從業(yè)人員的培訓(xùn)及再教育，提高從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)?？傊?，在衡量投資性房產(chǎn)價值時，對其展開資產(chǎn)評估屬于重要方式之一，能夠影響房產(chǎn)出售，與此同時，還會對房地產(chǎn)出租或者經(jīng)營活動的開展產(chǎn)生影響。對此，需要評估人員對于投資性房產(chǎn)評估過程有全面了解，合理確認(rèn)評估對象，選擇評估方法，注意評估過程要點控制，使評估流程更加規(guī)范，提高評估有效性，發(fā)揮投資性房產(chǎn)評估價值。對房地產(chǎn)投資對社會多方面影響的調(diào)查研究

3.1房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟的影響

3.1.1 房地產(chǎn)價格波動的影響

圖3-1全國房地產(chǎn)價格波動情況

按照布倫博格和莫迪利亞尼的消費函數(shù)生命周期理論可以看出，個人消費既受當(dāng)期收入影響又受消費者自身持有資產(chǎn)影響，這兩者都能夠轉(zhuǎn)化成購買力。消費比較理性的人對一生的總收入和持有總財富進行計算，并且按照預(yù)期的壽命對每一期消費進行平均，消費者持有財富包括金融財富和房地產(chǎn)等一些固定資產(chǎn)，房地產(chǎn)被視為財富，價格波動自然會對消費者購買力造成一定影響而且還會影響其消費。

首先，利用出租房或者是出售房地產(chǎn)而產(chǎn)生財富效應(yīng)。房價上漲，房屋的持有者能夠利用出租住房或者是出售房地產(chǎn)等增加收入，收入增加能夠促使原房屋的持有者消費增加。我國利用此途徑產(chǎn)生房產(chǎn)財富的消費者一般都是將房屋視為投資的居民。對房屋持有者來說，居住除了是生活必需品之外，還是自己的固定資產(chǎn)和收入財富，可以通過購買較小住宅或者是搬遷等出售持有房產(chǎn)，這樣就能夠使財富增加。

其次，把房產(chǎn)視為抵押品進行消費。此影響機制被視為抵押效應(yīng)。居民消費者能夠利用將房產(chǎn)抵押而獲得貸款，實現(xiàn)提前消費。對金融發(fā)達國家來講，房產(chǎn)持有者能夠利用反向住房貸款抵押等獲取消費信貸。消費者把持有住宅向銀行抵押，銀行按照預(yù)計到期的房產(chǎn)價值對貸款額度進行確定，房屋持有者如果搬遷或者是死亡，就能夠選擇房屋償還所有貸款，或者是由銀行全權(quán)處理房屋。我國的住房反向抵押房屋貸款的業(yè)務(wù)還沒有開展，此業(yè)務(wù)是否在我國具有可行性還有待考究。目前，我國居民利用抵押住房能夠獲得消費信貸只在汽車和住房等消費上可行，范圍十分有限。

3.1.2房地產(chǎn)投資份額和規(guī)模呈上升趨勢，城市，區(qū)域之間存在差異

圖3-2我國城市房地產(chǎn)投資占固定投資的比重

圖3-3我國城市人均房地產(chǎn)投資規(guī)模

如圖表九所示，我國城市人均房地產(chǎn)投資規(guī)模城市人均固定投資規(guī)模的比重呈上升趨勢，且在東、中、西不同區(qū)域城市以及不同規(guī)模城市中存在差異．總體而言，東部城市房地產(chǎn)投資規(guī)模Ａ城市固定資產(chǎn)投資的份額最高，西部城市次之，中部城市最??；而從不同規(guī)模的城市來看，中等規(guī)模城市房地產(chǎn)投資規(guī)模城市 固定資產(chǎn)投資的份額平均要高于小規(guī)模城市。如圖２所示，我國城市人均房地產(chǎn)投資規(guī)模逐年增加，并在東、中、西不同Ｋ域城屯以及不同規(guī)模城市中存在差異總體而言，東部坡電人均房地產(chǎn)投資規(guī)模最高，中部次之，西部最小，中等規(guī)模的人均房地產(chǎn)投資規(guī)模要低于小規(guī)模城市的人均房地產(chǎn)投資規(guī)模。

3.1.3房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的影響

圖3-4房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的影響

房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的影響，能有效拉動經(jīng)濟增長，有學(xué)者認(rèn)為，房地產(chǎn)投資有利于企業(yè)的發(fā)展 企業(yè)持有房地產(chǎn)可以解決融資困難，增加原始資本四，可以助推企業(yè)的投資和進一步發(fā)展；也有學(xué)者認(rèn)為，房地產(chǎn)投資過高，將會降低資源配置效率，不利于經(jīng)濟增長，減少社會福利．房地產(chǎn)投資經(jīng)濟活動依托房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)生產(chǎn)、房地產(chǎn)居民消費三個領(lǐng)域?qū)?jīng)濟增長發(fā)生作用，房地產(chǎn)投資合理增長將有利于國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展．房地產(chǎn)投資過低與過高都會影響經(jīng)濟增長：一方面，房地產(chǎn)投資過低不僅影響房地產(chǎn)銷售，還會直接影響到鋼材、水泥、玻璃等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，從而對經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生向下拉動作用；另一方面，如果在經(jīng)濟發(fā)展過程中，房地產(chǎn)行業(yè)過度發(fā)展將會導(dǎo)致房價上漲過快，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險以及金融風(fēng)險等，帶來對實體經(jīng)濟的“抽血效應(yīng)、對居民消費的“擠出效應(yīng)以及對金融和經(jīng)濟的“風(fēng)險效應(yīng)從而影響經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展．房地產(chǎn)投資占比過高，將會抑制金融效率，從而減弱金融發(fā)展對經(jīng)濟增長的促進作用且房地產(chǎn)價格過度上漲將增加企業(yè)人力成本降低工業(yè)企業(yè)利潤率，進而抑制經(jīng)濟增長，合理的房地產(chǎn)投資占比將有利于金融支持實體經(jīng)濟的發(fā)展。

房地產(chǎn)市場為我國城市經(jīng)濟發(fā)展做出了巨大貢獻，通過房地產(chǎn)市場的發(fā)展拉動內(nèi)需．房地產(chǎn)投資規(guī)模逐年擴大，房地產(chǎn)投資規(guī)模占固定資產(chǎn)投資規(guī)模的比重也逐年提升，房地產(chǎn)市場迅速成為拉動城市內(nèi)需的重要力量。

3.1.3房地產(chǎn)投資對城鎮(zhèn)居民消費的影響

城鎮(zhèn)化的大力推進，住房的投資需求和寬松的信貸環(huán)境刺 激房地產(chǎn)投資増加，房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資過熱，房地產(chǎn)價格快速上漲，從而提升城市要素資源的使用成本，過高的房價也會降低大量的城市居民收人，減弱消費對經(jīng)濟的基礎(chǔ)性作用 ．房地產(chǎn)價格上升主要通過三種機制影響居 民消費，一是由于“房產(chǎn)財富效應(yīng)”，房產(chǎn)升值使有房者擁有更多財富，導(dǎo)致消費増加；二是由于“房產(chǎn)抵押信貸效應(yīng)”，房產(chǎn)價值升高而可以獲得更多貸款，導(dǎo)致消費増加三是由于“購房支出壓力效應(yīng)”，租房者和潛在購房者支付更多房款，導(dǎo)致消費減少，而對于我們國家而言，由于我國的特殊國情，住房是普通家庭的必需品，老年人遺贈動機較強，中國住房資產(chǎn)不存在“ 財富效應(yīng)”租房者或潛在購房者在消費群體比重較大，“ 購房支出壓力效應(yīng)”起到主導(dǎo)作用，從而抑制居民消費。

圖3-5房價與城鎮(zhèn)居民收入波動情況

3.1.4房地產(chǎn)投資對居民消費會產(chǎn)生抑制作用

房地產(chǎn)除可能被用來投資之外，對大部分居民來說主要是發(fā)揮消費作用，有房消費者能夠選擇對住房條件進行改善或者是繼續(xù)使用該住房，無房消費者能夠選擇租房或者是購買較小房地產(chǎn)，住房消費只是消費一個層面。消費者需要在其他消費和住房消費間進行明智選擇。按照微觀經(jīng)濟學(xué)的消費者決策理論，消費品的價格出現(xiàn)上漲一般會產(chǎn)生兩方面效應(yīng)：第一，收入效應(yīng)，價格上漲會促使需要購買消費品消費者降低實際收入；第二，替代效應(yīng)，當(dāng)一種消費品與另一種消費品進行對比時，價格有所上漲或者大幅度上漲都會促使消費者選擇消費另一種商品。收入價格和效應(yīng)是反方向還是同方向變動以及是替代效應(yīng)還是收入效應(yīng)與商品性質(zhì)息息相關(guān)。住房之外其他商品整體上來說體現(xiàn)正常商品特點，所以對于可能針對房屋產(chǎn)生消費的居民來講，因為收入效應(yīng)，當(dāng)房地產(chǎn)的價格上漲時可能會造成居民其他消費縮減。另外房價上漲也會促使其他商品比較便宜，所以替代效應(yīng)對消費者購房需求造成抑制作用，對居民消費產(chǎn)生影響

3.2 房地產(chǎn)投資的消極影響

3.2.1房地產(chǎn)投資的缺點

1.對大部分置業(yè)人士而言，置業(yè)相當(dāng)于被物業(yè)綁住，沒有余錢投資。

2.如果房價下跌，業(yè)主可能變成負(fù)資產(chǎn)。

3.買房彈性不及租房，跳槽時難以搬至離公司較近的房子，難以減少上班路途勞累及交通費。

4.買房套現(xiàn)較難，如果急于賣房，更難以賣個好價錢。

5.買房首付期及按揭負(fù)擔(dān)不輕，每月按揭支出大多比租房的房租貴，買新房物業(yè)管理費又貴，買二手房維修費不便宜。

6.買房出租有可能遇到“租”，最終可能損失慘重，得不償失。

3.2.2房地產(chǎn)投資對技術(shù)創(chuàng)新有阻礙作用

第一，政府與房企“利益合謀”不利于創(chuàng)新。在財政分權(quán)約束下，地方政府傾向于擴大預(yù)算外收入用于固定資產(chǎn)投資以實現(xiàn)經(jīng)濟增長。地方政府與房地產(chǎn)企業(yè)之間通過利益合謀方式促進房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，進而獲取大量的土地財政收入，是房地產(chǎn)業(yè)投資擴張的重要原因

圖3-6 房地產(chǎn)投資依賴對技術(shù)創(chuàng)新的影響機理

第二，擠壓創(chuàng)新型中小企業(yè)融資。金融資本具有天然的逐利性，房地產(chǎn)行業(yè)公司的規(guī)模相對較大、盈利能力強，激勵商業(yè)銀行體系偏向于將有 限的貸款資金優(yōu)先提供給房地產(chǎn)部門，同時，社會資本也會涌入房地產(chǎn)行業(yè)。相反，中小企業(yè)融資難、融資貴問題突出，而房地產(chǎn)投資的快速膨脹通過利率效應(yīng)，對其他部門的投資特別是長期投資形成顯著的擠占效應(yīng)，尤其導(dǎo)致了中小企業(yè)縮減研發(fā)投入資金，進而影響到中小企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新水平。

圖3-7房地產(chǎn)投資對技術(shù)創(chuàng)新的影響曲線示意圖

3.2.3房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的風(fēng)險

圖3-8房地產(chǎn)投資風(fēng)險類型圖

（1）產(chǎn)生原因

所掌握信息不全、不準(zhǔn)，投資決策草率。所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確，或前期調(diào)研不細(xì)，對購買力及項目的銷售前景預(yù)期過于樂觀，都會導(dǎo)致在運用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計有較大偏差。宏觀形勢出現(xiàn)意想不到的不利變化，由此引發(fā)多種風(fēng)險。這在近年的經(jīng)濟生活中也經(jīng)常遇到。表現(xiàn)為：一是前些年嚴(yán)重的通貨膨脹、物價上漲，誘發(fā)建材價格上漲，工程造價跟著上漲；二是貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策；三是房地產(chǎn)供求形勢的變化。房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足的狀況已成歷史，現(xiàn)在的情況是供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。如當(dāng)前銀行對房地產(chǎn)業(yè)的支持重點從“開發(fā)”變?yōu)椤百徺I”，這不利于剛開發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項目的開展。

（2）風(fēng)險種類

1：市場競爭風(fēng)險。是指由于房地產(chǎn)市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最終給房地產(chǎn)投資者帶來的推廣成本的提高或樓盤滯銷的風(fēng)險。市場風(fēng)險的出現(xiàn)主要是由于開發(fā)者對市場調(diào)查分析不足所引起的，是對市場把握能力的不足。銷售風(fēng)險是市場競爭能力的主要風(fēng)險。

2：購買力風(fēng)險。是指由于物價總水平的上升使得人們的購買力下降。在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會降低對房地產(chǎn)商品的消費需求，這樣導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。

3：流動性和變現(xiàn)性風(fēng)險。首先，由于房地產(chǎn)是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權(quán)或是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而其實體是不能移動的。其次，由于房地產(chǎn)價值量大、占用資金多，決定了房地產(chǎn)交易的完成需要一個相當(dāng)長的過程。這些都影響了房地產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)性，即房地產(chǎn)投資者在急需現(xiàn)金的時候卻無法將手中的房地產(chǎn)盡快脫手，即使脫手也難達到合理的價格，從而大大影響其投資收益，所以給房地產(chǎn)投資者帶來了變現(xiàn)收益上的風(fēng)險。

4：利率風(fēng)險。是指利率的變化給房地產(chǎn)投資者帶來損失的可能性。利率的變化對房地產(chǎn)投資者主要有兩方面的影響：一是對房地產(chǎn)實際價值的影響，如果采用高利率折現(xiàn)會影響房地產(chǎn)的凈現(xiàn)值收益。二是對房地產(chǎn)債務(wù)資金成本的影響，如果貸款利率上升，會直接增加投資者的開發(fā)成本，加重其債務(wù)負(fù)擔(dān)。

5：經(jīng)營性風(fēng)險。是指由于經(jīng)營上的不善或失誤所造成的實際經(jīng)營結(jié)果與期望值背離的可能性。產(chǎn)生經(jīng)營性風(fēng)險主要有3種情況：一是由于投資者得不到準(zhǔn)確充分的市場信息而可能導(dǎo)致經(jīng)營決策的失誤；二是由于投資者對房地產(chǎn)的交易所涉及的法律條文、城市規(guī)劃條例及稅負(fù)規(guī)定等不甚了解造成的投資或交易失?。蝗且蚱髽I(yè)管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市場時機將手中的物業(yè)脫手，以至使其空置率過高，經(jīng)營費用增加，利潤低于期望值等。

6：財務(wù)風(fēng)險。是指由于房地產(chǎn)投資主體財務(wù)狀況惡化而使房地產(chǎn)投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報酬的可能性。產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的主要原因有：一是購房者因種種原因未能在約定的期限內(nèi)支付購房款；二是投資者運用財務(wù)杠桿，大量使用貸款，實施負(fù)債經(jīng)營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。

7：社會風(fēng)險。是指由于國家的政治、經(jīng)濟因素的變動，引起的房地產(chǎn)需求及價格的漲跌而造成的風(fēng)險。當(dāng)國家政治形勢穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展處于高潮時期時，房地產(chǎn)價格上漲；當(dāng)各種政治**出現(xiàn)和經(jīng)濟處于衰退期時，房地產(chǎn)需求下降和房地產(chǎn)價格下跌。

8：自然風(fēng)險。是指由于人們對自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常變化，如地震、火災(zāi)、滑坡等，給投資者帶來損失的可能性。這些災(zāi)害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發(fā)生，就必然會對房地產(chǎn)業(yè)造成巨大破壞，從而對投資者帶來很大的損失。

3.3 總結(jié)

從以上調(diào)查結(jié)果來看，房地產(chǎn)投資對社會的影響并不是單一的，直接的，而是多層次的，間接的。房地產(chǎn)投資在推動社會經(jīng)濟發(fā)展，促進消費增加，實現(xiàn)地區(qū)GDP的提高方面，的確發(fā)揮了十分積極的作用，但同時，房地產(chǎn)投資的不斷增加，和社會對房地產(chǎn)行業(yè)的過熱反應(yīng)勢必會對其他第三產(chǎn)業(yè)造成不利的影響，阻礙社會在科技創(chuàng)新和教育投入方面的發(fā)展，從而使得社會的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和國家經(jīng)濟的進一步發(fā)展有著較大的困難。因此，再往后房地產(chǎn)投資行業(yè)的發(fā)展中，要做到揚長避短，時刻要做好對房地產(chǎn)過熱產(chǎn)生危害社會的防范，控制好社會中房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險，盡量減少對社會發(fā)展的阻礙。同時，要使房地產(chǎn)適應(yīng)社會潮流，符合社會經(jīng)濟發(fā)展的趨勢，推動國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展和社會產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。結(jié)束語

本文通過對投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)評估和對房地產(chǎn)投資的社會多方面影響的研究，關(guān)注了在房地產(chǎn)行業(yè)中，與廣大人民群眾息息相關(guān)的問題，并從多個角度入手，全方位的對問題進行了分析和探索。

資產(chǎn)評估在投資性房地產(chǎn)經(jīng)營與出售過程中起著至關(guān)重要的作用，其作用可為投資性房地產(chǎn)提供客觀公正的價值計量基礎(chǔ)，所以對投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)評估進行系統(tǒng)的探究有著重要的意義。房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟命脈的重要組成部分，可以使房地產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)價值的正確合理評價中 更快更好地發(fā)展。盡量減少房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，力求建設(shè)一個更加健康迅穩(wěn)發(fā)展的房地產(chǎn)市場。

通過對房地產(chǎn)投資對社會多方面影響的分析,我們知道房地產(chǎn)投資對我國國民經(jīng)濟增長以及社會產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進一步完善有顯著的促進作用,但與國民經(jīng)濟發(fā)展不協(xié)調(diào)，與社會發(fā)展潮流背道而馳的房地產(chǎn)投資也會對國民經(jīng)濟增長產(chǎn)生嚴(yán)重阻礙作用。由此，本文為發(fā)揮房地產(chǎn)投資的優(yōu)勢作用，促進社會的進一步發(fā)展，提出三點建議：（1）制定區(qū)域性長、短期政策,合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資;(2)開拓多元化的融資渠道,優(yōu)化房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu);(3)建立健全房地產(chǎn)預(yù)警體系,防止投資過熱或不足。

參考文獻：

[1]崔廣亮,高鐵梅.房地產(chǎn)投資、居民消費與城市經(jīng)濟增長[J].系統(tǒng)工程理論與實踐,2020,40(07):1655-1670.[2]康宇溪.投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估應(yīng)用研究分析[J].營銷界,2021(12):171-172.[3]崔敬敬.資產(chǎn)評估應(yīng)用于投資性房地產(chǎn)估價的探究[J].中國集體經(jīng)濟,2019(29):14-15.[4]周雪梅.淺談以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)[J].企業(yè)家天地(理論版),2011(08):19-20.[5]許凱歌.我國房地產(chǎn)投資對消費的影響研究[J].環(huán)渤海經(jīng)濟瞭望,2020(02):63-64.[6]崔廣亮,高鐵梅.房地產(chǎn)投資、居民消費與城市經(jīng)濟增長[J].系統(tǒng)工程理論與實踐,2020,40(07):1655-1670.[7]黃慶怡.房地產(chǎn)波動對宏觀經(jīng)濟的影響研究綜述[J].現(xiàn)代營銷(經(jīng)營版),2020(11):144-145.[8]周大芳.投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估應(yīng)用策略探討[J].財富時代,2019(10):231.[9]武建新,路暢.房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟的影響研究[J].建筑經(jīng)濟,2020,41(S2):249-253

論文寫作與實踐實習(xí)報告成績評定