第一篇：保障房審計(jì)淺析

淺議保障性住房審計(jì)關(guān)注的要點(diǎn)和策略

劉龍華（審計(jì)署西安辦）

保障性住房是黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)注民生、心系百姓，解決低收入者住房問(wèn)題的一項(xiàng)重大民生工程。保障性住房主要包括廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房等，不同的房屋類別面對(duì)著不同的社會(huì)群體。如今，隨著國(guó)家保障性住房的不斷投入和發(fā)展，保障性住房的建設(shè)規(guī)模也逐年擴(kuò)大，為了確保保障性住房的政策落實(shí)和建設(shè)成效，審計(jì)署每年組織的保障性住房跟蹤審計(jì)工作也在同步開(kāi)展。筆者結(jié)合近幾年保障性住房的審計(jì)經(jīng)驗(yàn)，就搞好保障性住房審計(jì)工作需要關(guān)注的要點(diǎn)與策略淺談幾點(diǎn)自己的看法。

要點(diǎn)一：關(guān)注保障性住房的政府投入。

一是資金投入情況。目前，保障性住房建設(shè)的資金來(lái)源主要依靠政府投入或者政府減免相關(guān)費(fèi)用。如廉租房建設(shè)資金來(lái)源主要包括：從土地出讓凈收益中按不低于10%的比例安排；公積金增值收益在提取風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的全部余額；各級(jí)財(cái)政預(yù)算資金和社會(huì)捐贈(zèng)資金等。財(cái)政預(yù)算資金又劃分中央財(cái)政和地方財(cái)政，中央按照東西部不同的地方財(cái)力實(shí)施不同的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，除中央財(cái)政按照一定的比例投入外，其余的則由地方財(cái)政配套完成。大力發(fā)展和建設(shè)保障性住房，首先要解決資金問(wèn)題，能夠做到“有米下鍋”。由于保障性住房見(jiàn)效慢，費(fèi)時(shí)費(fèi)力，無(wú)法帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益，地方政府不愿投入太多精力去爭(zhēng)取和解決資金，造成了資金匱乏是各地建設(shè)保障性住房面對(duì)的主要問(wèn)題，也是保障性住房建設(shè)緩慢的首要原因，因此，關(guān)注資金投入是建設(shè)保障性住房的基礎(chǔ)。

審計(jì)實(shí)施中，審計(jì)人員首先要摸清當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》康馁Y金規(guī)模和來(lái)源渠道等基本情況，審查相關(guān)資金投入是否按照國(guó)家規(guī)定比例撥付。對(duì)于資金配套不足的問(wèn)題，審計(jì)人員要分析原因，是地方財(cái)政困難難以投入還是思想觀念尚未轉(zhuǎn)變，不愿加大保障性住房的資金投入力度。審計(jì)工作要促進(jìn)地方政府轉(zhuǎn)變思想理念，加大對(duì)保障性住房的投入，變“等米下鍋”為“找米下鍋”，如開(kāi)展銀行信貸投入，鼓勵(lì)社會(huì)捐贈(zèng)，個(gè)別地方也推出“租售”并舉的措施來(lái)籌集資金。對(duì)于各項(xiàng)措施，審計(jì)中要注意風(fēng)險(xiǎn)控制，防止地方政府推脫責(zé)任，關(guān)注有無(wú)貪污挪用保障房建設(shè)資金等違法違規(guī)問(wèn)題，為保障性住房資金“保駕護(hù)航”。

二是土地投入情況。土地是保障性住房建設(shè)投入的第二大因素，但由于建設(shè)保障性住房對(duì)地方政府無(wú)法帶來(lái)任何土地收益，而土地收益又是地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源，從而造成地方政府對(duì)保障性住房的土地投入力度明顯不夠，或者劃撥土地遠(yuǎn)離市區(qū)，道路交通不便，市政設(shè)施配套不到位，造成房屋大量閑置，居住率不高。審計(jì)實(shí)施中，審計(jì)人員首先要查看當(dāng)?shù)卣贫ǖ耐恋匾?guī)劃和年度用地計(jì)劃，審核當(dāng)?shù)厥欠癜凑諊?guó)家要求和規(guī)定確保了保障性住房的土地供應(yīng)，包括供應(yīng)面積、所占比例等。抽查部分土地進(jìn)行實(shí)地延伸查看，審核是否具備拆遷、建設(shè)和居住條件。具體到每一個(gè)保障性住房工程時(shí)，要審查項(xiàng)目土地手續(xù)是否完善，土地審批內(nèi)容與實(shí)際是否完全一致，防止開(kāi)放商利用保障房用地建設(shè)商品房。

要點(diǎn)二：關(guān)注保障性住房的項(xiàng)目建設(shè)。

一是核實(shí)項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)。保障性住房建設(shè)一般任務(wù)重、時(shí)間緊，如果按照正常的項(xiàng)目設(shè)計(jì)、勘探、招標(biāo)、審批等過(guò)程辦理手續(xù)，難以在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)，所以多數(shù)項(xiàng)目都屬于邊設(shè)計(jì)、邊施工、邊辦理手續(xù)的“三邊”工程。但是項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)是否完善關(guān)系著保障性住房的質(zhì)量和安全，特別是施工單位的資質(zhì)證明和招投標(biāo)程序的規(guī)范。由于建設(shè)單位經(jīng)常會(huì)以時(shí)間緊、任務(wù)重作為借口，將應(yīng)公開(kāi)招投標(biāo)項(xiàng)目未進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)，或者指定項(xiàng)目建設(shè)單位。審計(jì)實(shí)施中，首先檢查項(xiàng)目的“四證”是否具備，包括建筑工程施工許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證。其次檢查項(xiàng)目的招投標(biāo)程序是否規(guī)范，有無(wú)存在“暗箱操作”，項(xiàng)目簽訂合同內(nèi)容與中標(biāo)通知書(shū)內(nèi)容是否一致，未公開(kāi)招投標(biāo)項(xiàng)目是否履行了相關(guān)的審批手續(xù)，有無(wú)違規(guī)轉(zhuǎn)包和分包項(xiàng)目。最后，檢查項(xiàng)目施工單位資質(zhì)、監(jiān)理單位資質(zhì)，有無(wú)國(guó)家建設(shè)主管部門頒發(fā)的資格證書(shū)。

二是審核項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模。保障性住房與商品房顯著不同的特征之一就是房屋建筑面積有著明確規(guī)定和限制，如廉租房單套建筑面積控制在50平方米以內(nèi)，公租房和經(jīng)濟(jì)適用房面積控制在60平方米左右。保障性住房面積是國(guó)家立足國(guó)情，在深入社會(huì)調(diào)查研究的基礎(chǔ)上做出的規(guī)定。既能滿足一般家庭的正常居住需要，又能節(jié)省土地資源，減輕購(gòu)房者和租賃者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)與壓力。同時(shí)限制住房面積也是防止違規(guī)享受保障性住房的有效有段之一，促進(jìn)了保障性住房退出機(jī)制的實(shí)施。審計(jì)工作中，審計(jì)人員要審核房屋建筑施工圖紙，測(cè)量房屋建筑面積。然后結(jié)合圖紙，實(shí)地現(xiàn)場(chǎng)審核丈量房屋面積，并計(jì)算房屋建筑總面積和總套數(shù)。防止地方政府或者開(kāi)發(fā)商在控制總建筑面積不變的條件下，通過(guò)減少房屋套數(shù)來(lái)增加了單套房屋建筑面積。

要點(diǎn)三：關(guān)注保障性住房的公平分配。

一是掌握房屋分配的管理辦法。目前全國(guó)各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平各有差異，各地的保障水平也不盡相同，地方政府可在國(guó)家政策的允許范圍內(nèi)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況和客觀條件，制定具體的房屋分配管理辦法，做到保障性住房的公平分配。公平分配是保障性住房政策實(shí)施的“生命線”，也是政策落實(shí)的核心，加強(qiáng)保障性住房的分配管理，是對(duì)政府執(zhí)政能力的一種考驗(yàn)。審計(jì)實(shí)施中，1.審核地方政府制定的保障性住房管理分配辦法或者實(shí)施細(xì)則是否規(guī)范，了解保障性住房的申請(qǐng)條件，如家庭收入和住房面積標(biāo)準(zhǔn)；2.掌握保障性住房的申請(qǐng)和審批流程，了解內(nèi)控措施，抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)；3.摸清當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》糠峙涔芾淼幕厩闆r和保障類別，分析各類保障人群所占的比例，為下一步審查享受人員資格工作做好準(zhǔn)備。

二是享受保障性住房的資格審核。由于目前保障性住房管理部門對(duì)申請(qǐng)者的財(cái)產(chǎn)與收入難以準(zhǔn)確核實(shí)，各部門之間的資源信息尚未共享，造成資格審核一直是保障性住房工作的難點(diǎn)，但資格審查是保障性住房審計(jì)工作的重點(diǎn)。審計(jì)實(shí)施中，審計(jì)人員要充分利用審計(jì)權(quán)限，根據(jù)掌握的申請(qǐng)保障房條件，開(kāi)展計(jì)算機(jī)審計(jì)，篩選不符合保障條件人員。資格審核部門可以同車管、稅務(wù)、工商、房管等部門加強(qiáng)合作，將享受保障性住房的家庭成員信息與車輛登記、房屋產(chǎn)權(quán)登記、稅收繳納登記、企業(yè)注冊(cè)登記以及養(yǎng)老保險(xiǎn)等信息進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)比對(duì)，篩選出不符合資格人員，再通過(guò)翻閱紙質(zhì)檔案進(jìn)行比對(duì)。對(duì)于不符合保障資格人員，除取消保障資格以外，審計(jì)人員要分析將不符合資格人員納入保障范圍的原因，是否存在審批人員“優(yōu)親厚友”或者違規(guī)審批。

三是審核房屋分配的后續(xù)管理。保障性住房屬于臨時(shí)性過(guò)渡保障，并非永久居住，但“只進(jìn)不出”是目前我國(guó)保障性住房面臨的普遍問(wèn)題，一方面因?yàn)橥顺鰴C(jī)制不完善，另一方面因?yàn)橥顺龃胧┰诰唧w實(shí)施中難以操作。由于保障性住房有限，如果不能健全和嚴(yán)格退出機(jī)制，勢(shì)必造成已不符合資格的人群繼續(xù)享受保障政策而侵占了其它需要保障人群的利益，從而引起社會(huì)不公。因此，制定健全的退出機(jī)制，是保證保障性住房公平分配的重要環(huán)節(jié)。同時(shí)，由于個(gè)人工作、家庭收入或個(gè)人財(cái)產(chǎn)屬于動(dòng)態(tài)變化因素，實(shí)行保障性住房的定期復(fù)核是保障性住房政策落實(shí)的重要內(nèi)容。加強(qiáng)定期復(fù)核，按照資格審查環(huán)節(jié)對(duì)家庭收入、個(gè)人財(cái)產(chǎn)等信息進(jìn)行重新審定；并對(duì)房屋居住情況進(jìn)行調(diào)查了解，審核有無(wú)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借或者長(zhǎng)期閑置。同時(shí)，可將定期復(fù)核與隨機(jī)抽查相結(jié)合，確保資格審核的真實(shí)性。審計(jì)實(shí)施中，一方面關(guān)注當(dāng)?shù)刂贫ǖ耐顺鰴C(jī)制和動(dòng)態(tài)管理措施是否完善，執(zhí)行是否科學(xué)，并可采取入戶調(diào)查等方式對(duì)結(jié)果進(jìn)行核實(shí)。另一方面，對(duì)房屋的入住率和使用率進(jìn)行調(diào)查，重點(diǎn)關(guān)注長(zhǎng)期閑置或者入住率不高的小區(qū)，并分析產(chǎn)生問(wèn)題的原因，提出審計(jì)建議。

總之，保障性住房的各項(xiàng)政策在我國(guó)正在逐步完善，審計(jì)人員要充分學(xué)習(xí)，不斷提高自身素質(zhì)，轉(zhuǎn)變思想觀念，對(duì)審計(jì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題從制度、機(jī)制上分析原因，提出切實(shí)可行的審計(jì)建議，推動(dòng)我國(guó)和地方政府保障性住房工作的順利開(kāi)展和完善，更好的發(fā)揮審計(jì)“免疫系統(tǒng)”功能，服務(wù)于國(guó)家治理。(劉龍華)

第二篇：保障房

宿松縣龍門南路經(jīng)濟(jì)適用住房分配銷售細(xì)則

第一條 根據(jù)《宿松縣保障性住房管理辦法（試行）》（松政【2011】56號(hào)）文件精神及規(guī)定，制定本分配銷售細(xì)則。

第二條 申請(qǐng)時(shí)間

從2012年6月18日起至2012年7月18日止，逾期未申請(qǐng)的不予受理。

第三條 申請(qǐng)條件

經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)對(duì)象必須符合下列條件：㈠具有縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)非農(nóng)戶口，家庭成員均屬于首次購(gòu)房（含房改房），且實(shí)際居住一年以上，家庭年收入低于全縣城鎮(zhèn)在崗職工年平均工資標(biāo)準(zhǔn)2倍以下，無(wú)房或現(xiàn)住房面積人均低于15平方米的住房困難家庭；㈡符合條件㈠的離異人員必須離異達(dá)到兩年以上；㈢符合條件㈠的未婚青年必須達(dá)到二十六周歲以上。具體細(xì)化申請(qǐng)條件：

1、具有縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)非農(nóng)戶口是指申請(qǐng)人具有縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)（按照2003年《宿松縣城總體規(guī)劃》規(guī)定，縣城規(guī)劃區(qū)范圍是孚玉鎮(zhèn)全部區(qū)域及破涼鎮(zhèn)、五里鄉(xiāng)部分區(qū)域）的非農(nóng)戶口，以戶口簿登記為準(zhǔn)；

2、家庭成員均屬于首次購(gòu)房（含房改房）是指申請(qǐng)人夫婦雙方屬于首次購(gòu)房（含房改房），以房管部門產(chǎn)權(quán)登記及入戶核查材料為準(zhǔn)；

3、且實(shí)際居住一年以上是指申請(qǐng)人在縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)實(shí)際居

米的；

3、父母無(wú)住房，但與其共同生活的子女有住房且現(xiàn)住房面積人均（含父母）超過(guò)15平方米的；

4、無(wú)特殊原因?qū)⒆杂凶》砍鍪刍蛸?zèng)予的；

5、申請(qǐng)人夫婦雙方已享受房改政策的；

6、其他不符合經(jīng)濟(jì)適用住房政策規(guī)定的。第五條 申請(qǐng)審批的程序和步驟：

1、有工作單位的申請(qǐng)人由其主管部門匯總后統(tǒng)一上報(bào)。申請(qǐng)人在所在單位申請(qǐng)，按要求提供相關(guān)材料并填寫“宿松縣經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)審批表”一式兩份，由所在單位入戶調(diào)查、組織群眾評(píng)議、并進(jìn)行公示，公示無(wú)異議后所在單位簽署初審意見(jiàn)，上報(bào)主管部門審核，主管部門審核通過(guò)后匯總上報(bào)縣保障性住房分配審核小組辦公室（同時(shí)報(bào)送“宿松縣經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)審批表”電子檔案），辦公室會(huì)同保障性住房申請(qǐng)分配審核小組成員單位復(fù)審，并進(jìn)行第二次公示，公示無(wú)異議后復(fù)審單位簽署復(fù)審意見(jiàn)，上報(bào)縣保障性安居工程領(lǐng)導(dǎo)小組審批。

2、無(wú)工作單位的申請(qǐng)人由所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)匯總后統(tǒng)一上報(bào)。申請(qǐng)人在所在社區(qū)（村）申請(qǐng)，按要求提供相關(guān)材料并按要求填寫“宿松縣經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)審批表”一式兩份，由所在社區(qū)（村）入戶調(diào)查、組織群眾評(píng)議、并進(jìn)行公示，公示無(wú)異議后所在社區(qū)（村）上報(bào)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)審核，所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)審核通過(guò)后匯總上報(bào)縣保障性住房分配審核小組辦公室（同時(shí)報(bào)送“宿松縣經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)審批表”電子檔案），辦公室會(huì)同保障性住房申請(qǐng)分配審核小組成員

第三篇：南京市保障房工程跟蹤審計(jì)工作方案

南京市保障房工程跟蹤及決算審計(jì)工作方案 為加強(qiáng)市保障房工程跟蹤審計(jì)監(jiān)督，規(guī)范跟蹤審計(jì)工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)審計(jì)法》第二十二條和《南京市政府投資項(xiàng)目審計(jì)監(jiān)督暫行辦法》（寧政發(fā)?2005?233號(hào)），現(xiàn)制定本工作方案。

一、審計(jì)目標(biāo)

通過(guò)對(duì)保障房工程全過(guò)程的跟蹤審計(jì)監(jiān)督，促進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施單位完善管理機(jī)制、健全內(nèi)控制度，規(guī)范項(xiàng)目建設(shè)管理，嚴(yán)格控制工程造價(jià)，提高資金使用效益，促進(jìn)廉政建設(shè)，推進(jìn)保障房工程合法、高效、健康、有序地實(shí)施。同時(shí)，對(duì)帶有傾向性、普遍性的問(wèn)題進(jìn)行分析、解剖，向政府及有關(guān)部門提出建設(shè)性意見(jiàn)，積極發(fā)揮審計(jì)“免疫系統(tǒng)”作用。

二、審計(jì)范圍、對(duì)象及重點(diǎn)

（一）審計(jì)范圍：南京市保障房工程從工程開(kāi)工建設(shè)至項(xiàng)目竣工的全過(guò)程跟蹤及決算審計(jì)。

（二）審計(jì)對(duì)象：保障房建設(shè)實(shí)施單位及設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、材料供應(yīng)等參建單位。

（三）審計(jì)重點(diǎn)：

1.建設(shè)程序。如項(xiàng)目立項(xiàng)、概算批復(fù)、環(huán)評(píng)報(bào)告批復(fù)等審批情況；建設(shè)用地、規(guī)劃、施工圖審核、施工許可等手續(xù)辦理情況等。

2.建設(shè)管理情況。如建設(shè)規(guī)模、實(shí)施進(jìn)度、造價(jià)控制情況； 工程、設(shè)計(jì)、大宗物資等招標(biāo)投標(biāo)情況；經(jīng)濟(jì)合同的簽訂及履行情況；

3.財(cái)務(wù)收支情況。如建設(shè)資金收支、管理情況；工程、物資設(shè)備采購(gòu)款項(xiàng)支出情況；銀行賬戶開(kāi)戶及使用管理情況等。

4．工程投資情況。如工程預(yù)、決算編制、審核情況；工程計(jì)量、計(jì)價(jià)情況；工程變更及簽證情況；甲供材料設(shè)備價(jià)格、數(shù)量及施工單位領(lǐng)用情況等。

5.內(nèi)控制度建設(shè)執(zhí)行情況。重點(diǎn)檢查實(shí)施單位在合同管理、材料保管、工程款支付、財(cái)務(wù)審批等方面的內(nèi)部控制制度是否建立健全有效。

三、組織分工

此次審計(jì)，市審計(jì)局和市保障房公司根據(jù)《南京市政府投資項(xiàng)目市級(jí)中介機(jī)構(gòu)預(yù)選庫(kù)使用管理暫行辦法》（寧政辦發(fā)?2009?114號(hào)）的規(guī)定，公開(kāi)選取中介機(jī)構(gòu)接受委托參與跟蹤審計(jì)工作，并對(duì)審計(jì)業(yè)務(wù)質(zhì)量進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。審計(jì)結(jié)束后，南京市審計(jì)局負(fù)責(zé)對(duì)相關(guān)中介機(jī)構(gòu)工作質(zhì)量進(jìn)行考評(píng)。

審計(jì)組長(zhǎng)由市審計(jì)局派員擔(dān)任，主審由各中介機(jī)構(gòu)指派專人擔(dān)任。保障房公司選派1人參與全程審計(jì)，幫助協(xié)調(diào)工作。

（一）中介機(jī)構(gòu)委派人員資質(zhì)要求

1.項(xiàng)目主審，應(yīng)具有注冊(cè)造價(jià)工程師資格。能與建設(shè)單位和相關(guān)單位有效溝通，確保跟蹤審核質(zhì)量并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。組織本項(xiàng)目審計(jì)組現(xiàn)場(chǎng)工作，能夠就造價(jià)控制中的重大技術(shù)問(wèn)題、重大 2 爭(zhēng)議與糾紛提出處理建議，定期向委托方報(bào)告項(xiàng)目審計(jì)情況，按規(guī)定提交委托方要求的各項(xiàng)意見(jiàn)和審計(jì)報(bào)告。

2.專業(yè)工程師，應(yīng)具有注冊(cè)造價(jià)工程師或造價(jià)員（中級(jí)以上）資格。能夠結(jié)合工程具體情況，承擔(dān)專業(yè)造價(jià)控制工作責(zé)任。配合現(xiàn)場(chǎng)管理人員處理施工中有關(guān)事宜，審核承包單位提交的本專業(yè)工程進(jìn)度款結(jié)算報(bào)告、索賠及工程變更價(jià)款報(bào)告，熟悉和掌握與本項(xiàng)目有關(guān)的施工設(shè)計(jì)圖紙，做好工程計(jì)量、造價(jià)變更、原始材料的收集整理。審查施工、材料設(shè)備采購(gòu)招標(biāo)文件及其合同，對(duì)有關(guān)投資控制條款提出專業(yè)意見(jiàn)。

3.財(cái)務(wù)審核人員，應(yīng)具有注冊(cè)會(huì)計(jì)師資格。在項(xiàng)目財(cái)務(wù)全過(guò)程跟蹤審核中，按照有關(guān)基建財(cái)務(wù)制度的要求，對(duì)資金的收、支、管理情況進(jìn)行審計(jì)，每月及時(shí)完成相關(guān)工作量。

（二）中介機(jī)構(gòu)的組織保障

中介機(jī)構(gòu)跟蹤審核小組至少配備項(xiàng)目主審1人，專業(yè)工程師不少于3人（滿足不同專業(yè)要求），財(cái)務(wù)審核人員至少1人，跟蹤審核小組主審每月在施工現(xiàn)場(chǎng)跟蹤審核辦公不少于20個(gè)工作日。

四、跟蹤及決算審計(jì)主要內(nèi)容

（一）工程造價(jià)跟蹤審計(jì)

中介機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目跟蹤審計(jì)過(guò)程中，應(yīng)按照行業(yè)有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)工程建設(shè)的跟蹤審核、嚴(yán)格控制工程成本、及時(shí)發(fā)現(xiàn)工程建設(shè)過(guò)程中涉及建設(shè)成本方面的問(wèn)題，并提出合理有效的解決方案。保證工程質(zhì)量和進(jìn)度的同時(shí)，最大限度減少建設(shè)資金、降低成本、節(jié)約投資。工作內(nèi)容如下：

1.中介機(jī)構(gòu)的跟蹤審核小組人員應(yīng)參加建設(shè)單位（監(jiān)理）組織的工程例會(huì)以及有關(guān)工程造價(jià)的專題會(huì)議。

2.熟悉并掌握項(xiàng)目建設(shè)概預(yù)算的各項(xiàng)控制指標(biāo)，把握本項(xiàng)目概預(yù)算的編制情況，將概預(yù)算明細(xì)化，并對(duì)概、預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行審核。

3.審查建設(shè)中各類合同的簽訂和執(zhí)行，主要審查建設(shè)合同投資控制、工程價(jià)款及支付方式等是否合理合法，有無(wú)容易引起爭(zhēng)議的內(nèi)容，提出相應(yīng)的建議。

4.對(duì)建設(shè)過(guò)程中各類設(shè)計(jì)變更、簽證進(jìn)行審核，嚴(yán)格把好設(shè)計(jì)變更關(guān)。針對(duì)招投標(biāo)文件、行業(yè)有關(guān)規(guī)定、市場(chǎng)行情，對(duì)建設(shè)中所有變更及時(shí)審核，嚴(yán)格審核變更數(shù)量，對(duì)變更中新增項(xiàng)目的單價(jià)應(yīng)結(jié)合投標(biāo)文件、行業(yè)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行測(cè)算變更，并出具工程造價(jià)審核意見(jiàn)。

5.負(fù)責(zé)計(jì)量支付的審核把關(guān)，對(duì)計(jì)量申請(qǐng)資料、監(jiān)理簽證及財(cái)務(wù)計(jì)量支付申請(qǐng)資料進(jìn)行審核把關(guān)，確保計(jì)量支付準(zhǔn)確、符合合同規(guī)定。

6.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理建設(shè)過(guò)程中可能發(fā)生的各類索賠。分析索賠的誘因，避免或減少相關(guān)單位提出的索賠，嚴(yán)格審核并及時(shí)協(xié)商處理可能產(chǎn)生的索賠案件。

7.參照設(shè)計(jì)文件，施工記錄，審核隱蔽工程實(shí)施和計(jì)量情況，審核隱蔽工程計(jì)量項(xiàng)目成立、質(zhì)量可靠。8.負(fù)責(zé)工程結(jié)算、決算審核，出具工程造價(jià)審核報(bào)告。并及時(shí)收集整理并完善審核相關(guān)資料，協(xié)助委托方做好政府對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目的審核評(píng)定工作。

（二）財(cái)務(wù)收支審計(jì)

1.結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，協(xié)助項(xiàng)目單位建立健全財(cái)務(wù)制度、內(nèi)控制度，設(shè)立會(huì)計(jì)賬簿，完善會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作。

2.審查財(cái)務(wù)制度的制定和執(zhí)行情況。審查項(xiàng)目建設(shè)財(cái)務(wù)管理制度是否健全，是否與國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)法規(guī)相一致，是否得到有效落實(shí)。

3.審計(jì)工程建設(shè)前期工作，主要包括：建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)、初步設(shè)計(jì)、概算、規(guī)劃、資金來(lái)源是否合規(guī)，項(xiàng)目勘查、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等事項(xiàng)招投標(biāo)程序是否合規(guī)，前期費(fèi)用收支是否合規(guī)。

4.工程建設(shè)期間的審計(jì)工作，主要包括：工程概預(yù)算執(zhí)行情況、內(nèi)部控制執(zhí)行情況、工程計(jì)量支付、工程資金撥付及扣回情況、管理費(fèi)用使用情況審計(jì)，協(xié)助指導(dǎo)建設(shè)單位編制月度報(bào)表、報(bào)表，開(kāi)展全面的財(cái)務(wù)審核并出具審核報(bào)告等。

5.提供財(cái)務(wù)方面的咨詢和業(yè)主臨時(shí)要求的各項(xiàng)服務(wù)，并及時(shí)提供審核意見(jiàn)書(shū)。

（三）竣工決算審計(jì)

在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收一個(gè)月內(nèi)，在工程跟蹤審計(jì)基礎(chǔ)上，完成委托項(xiàng)目竣工決算審計(jì)任務(wù)。主要內(nèi)容包括: 1.對(duì)建設(shè)項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、投資及概算執(zhí)行情況的真實(shí)性 進(jìn)行審計(jì)，對(duì)比概算，對(duì)超概算部分要分析其原因;對(duì)項(xiàng)目合同執(zhí)行情況審計(jì);對(duì)建設(shè)項(xiàng)目竣工決算的合法性、真實(shí)性進(jìn)行審計(jì)。

2.核查工程計(jì)價(jià)是否正確，計(jì)價(jià)組成是否符合招投標(biāo)及合同規(guī)定，重點(diǎn)審查工程量調(diào)整是否有依據(jù)，工作量是否有重計(jì)多計(jì)，是否符合招投標(biāo)文件承諾和合同約定以及變更是否真實(shí)、手續(xù)是否齊全，分包項(xiàng)目是否有重復(fù)交叉等。

3.對(duì)甲供的材料、設(shè)備等明細(xì)帳進(jìn)行審計(jì)，核實(shí)施工單位的領(lǐng)用數(shù)量，核定工程決算中的材料數(shù)量；檢查自用物資和庫(kù)存物資的帳務(wù)處理是否合理。

4.對(duì)建設(shè)資金的管理和使用情況審計(jì)，包括對(duì)項(xiàng)目的建筑安裝工程核算、設(shè)備投資核算、項(xiàng)目物資資金節(jié)余情況審計(jì)，協(xié)助業(yè)主單位編制工程決算及待攤投資的列支內(nèi)容和分?jǐn)?、其他投資列支的真實(shí)、合法性進(jìn)行審計(jì)；對(duì)有關(guān)稅費(fèi)的繳納情況進(jìn)行審計(jì)；對(duì)建設(shè)項(xiàng)目交付使用資產(chǎn)情況進(jìn)行審計(jì)。

5.工程投資效果評(píng)價(jià)，主要對(duì)實(shí)施單位執(zhí)行基本建設(shè)程序、政策法規(guī)、項(xiàng)目投資概算和投資計(jì)劃執(zhí)行情況、財(cái)務(wù)內(nèi)部控制執(zhí)行情況、工程款結(jié)算情況、管理費(fèi)用使用情況、項(xiàng)目建成使用效果情況進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，出具審核報(bào)告。

五、工作要求

審計(jì)人員要樹(shù)立“依法審計(jì)，服務(wù)大局”的意識(shí)，以為保障房建設(shè)服務(wù)、督促建設(shè)單位規(guī)范行為為主，審計(jì)處理、處罰為輔的原則，做好本項(xiàng)目跟蹤及竣工決算審計(jì)工作。

（一）細(xì)化方案，明確分工。中標(biāo)的中介機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格按照本工作方案要求，細(xì)化實(shí)施方案，并落實(shí)審計(jì)人員的分工。

審計(jì)組對(duì)社會(huì)中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)審計(jì)任務(wù)的實(shí)施方案要予以審核確認(rèn)，審核批準(zhǔn)后要嚴(yán)格執(zhí)行。未經(jīng)委托方同意不得更換項(xiàng)目主審、專業(yè)工程師、財(cái)務(wù)審核人員。

各中介機(jī)構(gòu)要按照市審計(jì)局審計(jì)質(zhì)量控制要求，嚴(yán)格實(shí)行“三級(jí)復(fù)核”制度。中介機(jī)構(gòu)要對(duì)審計(jì)結(jié)果的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

（二）嚴(yán)格按照國(guó)家審計(jì)機(jī)關(guān)的審計(jì)程序?qū)嵤└檶徲?jì)。對(duì)被列入跟蹤審計(jì)的項(xiàng)目實(shí)施單位，在實(shí)施跟蹤審計(jì)三日前，應(yīng)送達(dá)跟蹤審計(jì)通知書(shū)，同時(shí)抄送相關(guān)單位。跟蹤審計(jì)人員，應(yīng)根據(jù)《審計(jì)準(zhǔn)則》和《審計(jì)項(xiàng)目質(zhì)量控制辦法》等有關(guān)規(guī)定和要求，做好“審計(jì)證據(jù)表”和“審計(jì)工作底稿”等工作記錄，并通過(guò)照相等手段做好跟蹤取證。主審人員，必須依照有關(guān)規(guī)范要求，認(rèn)真整理審計(jì)證據(jù)和審計(jì)工作底稿，交審計(jì)組組長(zhǎng)復(fù)核、匯總，并歸集整理、裝訂歸檔，同時(shí)提交完整電子檔案一份。

（三）建立月報(bào)制度。中介機(jī)構(gòu)每月出具跟蹤審計(jì)報(bào)告，將當(dāng)月情況報(bào)委托單位；任何重大變更、工程量和工期變化，應(yīng)及時(shí)提供專業(yè)性建議并報(bào)告委托單位，項(xiàng)目竣工后及時(shí)出具竣工決算審計(jì)報(bào)告。審計(jì)組根據(jù)跟蹤審計(jì)所收集、掌握的信息資料，選擇帶有普遍性、傾向性的問(wèn)題和具有指導(dǎo)性的經(jīng)驗(yàn)做法，撰寫跟蹤審計(jì)專項(xiàng)報(bào)告或信息。

（四）審計(jì)處理的原則。對(duì)查出一般性違規(guī)行為需要糾正時(shí)，可向項(xiàng)目單位發(fā)出《國(guó)家建設(shè)項(xiàng)目跟蹤審計(jì)意見(jiàn)單》；但對(duì)查出有較為嚴(yán)重的違法、違規(guī)行為的項(xiàng)目建設(shè)等單位，審計(jì)組組長(zhǎng)要根據(jù)有關(guān)規(guī)定撰寫專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告，及時(shí)予以處理和糾正。重大問(wèn)題要及時(shí)向市審計(jì)局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，提交相關(guān)業(yè)務(wù)會(huì)議討論、研究。對(duì)被審計(jì)單位違反國(guó)家財(cái)政、財(cái)務(wù)收支規(guī)定，負(fù)有責(zé)任的主管人員和其它直接責(zé)任人員，審計(jì)機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)依法給予行政處分的，可向其上級(jí)管理部門提出行政處分建議；構(gòu)成犯罪的，應(yīng)當(dāng)移交司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。

（五）加強(qiáng)信息化建設(shè)。在審計(jì)過(guò)程中，充分利用AO系統(tǒng)功能對(duì)被審計(jì)單位電子數(shù)據(jù)、檔案進(jìn)行審計(jì)，進(jìn)一步提高審計(jì)工作效率和水平，審計(jì)結(jié)束后，向市審計(jì)局提交計(jì)算機(jī)應(yīng)用審計(jì)成果，并接受統(tǒng)一考評(píng)。

（六）加強(qiáng)組織協(xié)調(diào)，強(qiáng)化監(jiān)督管理。市審計(jì)局投資處及市保障房公司負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)跟蹤審計(jì)過(guò)程的各種關(guān)系，指導(dǎo)中介機(jī)構(gòu)依據(jù)審計(jì)項(xiàng)目質(zhì)量控制要求，履行職責(zé)。中介機(jī)構(gòu)要按照投標(biāo)承諾，確保審計(jì)人員及時(shí)到位。中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人要不定期檢查人員出勤情況，審計(jì)局投資處將不定期實(shí)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)無(wú)故離崗、缺勤現(xiàn)象，將按照服務(wù)協(xié)議和承諾，扣減相關(guān)費(fèi)用。

（七）嚴(yán)格遵守審計(jì)工作紀(jì)律。應(yīng)自覺(jué)嚴(yán)格執(zhí)行審計(jì)機(jī)關(guān)八不準(zhǔn)廉政工作紀(jì)律，自覺(jué)維護(hù)審計(jì)形象。審計(jì)小組及成員要嚴(yán)格執(zhí)行市審計(jì)局、被審計(jì)單位及相關(guān)單位的保密規(guī)定，一律不得對(duì)外宣布審計(jì)結(jié)果情況。

第四篇：保障房相關(guān)問(wèn)題

距離國(guó)務(wù)院“上半年出臺(tái)新非公經(jīng)濟(jì)36條執(zhí)行細(xì)則”的時(shí)間底線尚有不足3個(gè)月之時(shí)，首個(gè)“細(xì)則”已經(jīng)基本鎖定在保障性安居工程領(lǐng)域。

據(jù)悉，面對(duì)歷史上規(guī)模最大的保障性安居工程，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱住建部)已起草鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入保障性安居工程開(kāi)發(fā)、建設(shè)領(lǐng)域的詳細(xì)規(guī)定，以確保2012年超過(guò)1700萬(wàn)套在建保障性住房帶來(lái)的巨大資金需求。

保障房或成破冰先鋒

2012年3月，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)下發(fā)2012年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作重點(diǎn)，明確提出在2012年上半年，要出臺(tái)“新非公經(jīng)濟(jì)36條”所涉各行業(yè)領(lǐng)域的執(zhí)行細(xì)則。記者獲悉，相比于壟斷情況較為嚴(yán)重的石油化工、重化工業(yè)等領(lǐng)域，社會(huì)資本進(jìn)入保障性安居工程將有可能最先突破。

住建部一位官員向記者證實(shí)，日前，在內(nèi)部會(huì)議上，住建部副部長(zhǎng)齊驥向包括與會(huì)的地方住房和城鄉(xiāng)及建設(shè)系統(tǒng)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，住建部正在抓緊起草社會(huì)資本進(jìn)入保障性住房開(kāi)發(fā)、建設(shè)領(lǐng)域的詳細(xì)規(guī)定，以使社會(huì)資本進(jìn)入保障性安居工程建設(shè)規(guī)范化。

期待政府明確還款方式

對(duì)于政府鼓勵(lì)社會(huì)資本介入保障性安居工程建設(shè)的表態(tài)，多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)十分認(rèn)同。綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良告訴記者，目前調(diào)控之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大，而保障性安居工程由于是政府主導(dǎo)，競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小，可以確保參與企業(yè)的微利，所以對(duì)當(dāng)下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不失為一個(gè)選擇。

據(jù)悉，這并非是綠地集團(tuán)一家企業(yè)面臨的問(wèn)題。“但我們真正需要了解的是公租房這一領(lǐng)域，由于這一領(lǐng)域不予銷售，而是持有，我們企業(yè)介入后如何收回投資，希望政府能有一個(gè)比較明確的說(shuō)法?！币晃徊辉妇呙姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者。

此前，在與基金經(jīng)理的交流中，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司的郁亮表示，萬(wàn)科參與保障性安居工程的原則是微利，以代建的模式為主，即發(fā)揮萬(wàn)科在施工、工程管理方面的專業(yè)性優(yōu)勢(shì)，一般情況下不會(huì)墊資持有保障性住房。其原因是，對(duì)于政府還款，目前沒(méi)有明確的規(guī)定。

張玉良則表示，希望政府能夠加強(qiáng)監(jiān)管社會(huì)資本介入保障性安居工程的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，應(yīng)該從大中型企業(yè)開(kāi)始，以確保保障性安居工程的質(zhì)量。

商務(wù)部和北京市政府昨天在王府井步行街正式啟動(dòng)“全國(guó)消費(fèi)促進(jìn)月”。北京則從4月下旬推出“保障房‘幸福暖房’行動(dòng)”，屆時(shí)保障房用戶可以享受裝修、買家電等一條龍式的購(gòu)買服務(wù)和優(yōu)惠。此外，個(gè)人消費(fèi)者購(gòu)買大件商品時(shí)分期付款可以得到“零手續(xù)費(fèi)、零首付、低利率”。

北京副市長(zhǎng)夏占義特別介紹，將于4月下旬市商務(wù)委聯(lián)手啟動(dòng)的“保障房‘幸福暖房’行動(dòng)”，這是為配合保障房政策，拉動(dòng)住房相關(guān)商品消費(fèi)而展開(kāi)的，蘇寧電器、居然之家、宜家家居等家電、家居、家裝企業(yè)跨業(yè)態(tài)聯(lián)合促銷，為保障房用戶提供一條龍式的購(gòu)買服務(wù)和優(yōu)惠；同時(shí)還將在保障房集中的小區(qū)進(jìn)行落地推廣，該行動(dòng)將一直持續(xù)至今年年底。

市商務(wù)委表示，目前具體方案正在制定中，屆時(shí)會(huì)對(duì)外公布詳細(xì)優(yōu)惠措施。

■ 背景

全國(guó)消費(fèi)促進(jìn)月

即日起持續(xù)到5月4日，全國(guó)范圍內(nèi)超過(guò)8萬(wàn)家企業(yè)將舉行800多項(xiàng)大型主題促消費(fèi)，包括信用消費(fèi)惠、暢想品牌展、網(wǎng)絡(luò)放心購(gòu)、綠色消費(fèi)行、餐飲美食匯5大內(nèi)容。其中“信用消費(fèi)惠”已協(xié)調(diào)中國(guó)工商銀行等8家商業(yè)銀行和3大消費(fèi)金融公司開(kāi)展信用消費(fèi)，減免個(gè)人消費(fèi)者分期付款費(fèi)用，推出“零手續(xù)費(fèi)、零首付、低利率”，用于方便消費(fèi)者分期付款購(gòu)買大件耐用消費(fèi)品的優(yōu)惠政策。

(通訊員鐘潔 記者毛濃曦)“新就業(yè)的大學(xué)生、外來(lái)務(wù)工人員這些?夾心層?人群也將與城市低收入者一并納入保障性住房對(duì)象?！苯眨兾魇∩缈圃喊l(fā)布2012年陜西藍(lán)皮書(shū)，這是其中對(duì)“十二五”期間建設(shè)保障性住房提出的新要求。

“2011年全國(guó)要完成1000萬(wàn)套保障房建設(shè)任務(wù)，陜西省的47.43萬(wàn)套保障房建設(shè)任務(wù)已經(jīng)按期全面開(kāi)工。在?十二五?期間，陜西省將計(jì)劃解決254萬(wàn)戶城鄉(xiāng)中低收入居民的住房困難，安排建設(shè)保障性安居工程210萬(wàn)套，保障性住房覆蓋面要達(dá)到全省城鎮(zhèn)家庭的30%。”陜西省社會(huì)科學(xué)院黨組書(shū)記任宗哲介紹。

為了避免保障性住房成為某些人眼中的“唐僧肉”，陜西省將加快保障性住房管理信息系統(tǒng)建設(shè)。完善從進(jìn)入到退出的家庭人口檔案，實(shí)行建設(shè)管理退出的完善機(jī)制。參考“居民收入核對(duì)系統(tǒng)”，與民政、房地產(chǎn)、勞動(dòng)、財(cái)稅等部門建立信息交換機(jī)制，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)其收入條件變化情況及時(shí)了解，避免出現(xiàn)不符合條件的保障房對(duì)象。同時(shí)要將發(fā)改委、規(guī)劃、國(guó)土、房管、社保等多部門聯(lián)合起來(lái)，成立專門機(jī)構(gòu)監(jiān)督，解決住房保障部門單打獨(dú)斗的困境，避免出現(xiàn)用虛假信息騙取保障房名額。

博鰲亞洲論壇2012年年會(huì)4月1號(hào)至3號(hào)在海南博鰲舉行，此次大會(huì)以“變革世界中的亞洲：邁向健康與可持續(xù)發(fā)展”為主題。東方財(cái)富網(wǎng)對(duì)本屆論壇進(jìn)行全程直播。綠地控股集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良在“2012 中國(guó)房地產(chǎn)大變革”分論壇上表示，愿意參與保障房建設(shè)，但公租房需要沉淀大量資金，如果公租房租金低于市場(chǎng)化，在當(dāng)前政策環(huán)境下就會(huì)出現(xiàn)不可持續(xù)的現(xiàn)象，因此政策上需要突破。

提問(wèn)：我是南方都市報(bào)的記者，我想問(wèn)鄭主任一個(gè)問(wèn)題，最近有媒體報(bào)道說(shuō)國(guó)土部已經(jīng)開(kāi)始在起草關(guān)于清理小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)定，說(shuō)是可能對(duì)于在建、在售以及無(wú)人居住的小產(chǎn)權(quán)房先進(jìn)行清理，清理的手段包括強(qiáng)制拆除、停水停電等等，想問(wèn)一下您對(duì)這個(gè)有什么看法？另外住建部的副部長(zhǎng)齊驥說(shuō)今年上半年可能會(huì)出臺(tái)關(guān)于歡迎民營(yíng)資本進(jìn)入保障性住房相關(guān)措施和政策，兩位老總對(duì)這個(gè)政策怎么看？你有沒(méi)有興趣對(duì)保障房進(jìn)行投資，對(duì)您來(lái)說(shuō)，出臺(tái)哪些政策你會(huì)感興趣？謝謝！

鄭新立：剛才我瀏覽了微博，有一個(gè)叫孔毅的人，他認(rèn)為當(dāng)前解決7億農(nóng)民的問(wèn)題可能是打破當(dāng)前經(jīng)濟(jì)僵局的關(guān)鍵。他這個(gè)觀點(diǎn)講的很好。我也不認(rèn)識(shí)他，但是這個(gè)網(wǎng)民的觀點(diǎn)我還是贊成的。黨的十七屆三中全會(huì)決定有一句話講得非常好，我這里給大家背一下，一個(gè)是“促進(jìn)生產(chǎn)要素在城鄉(xiāng)之間雙向自由流動(dòng)”。還有一句話，“依法保障農(nóng)戶對(duì)宅基地的用意無(wú)權(quán)”。還有一句話，“農(nóng)村集體土地依法經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)，在土地上進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性的開(kāi)發(fā)，允許農(nóng)村集體參與這些土地的開(kāi)發(fā)”，這句話可能背的不完全對(duì)。這是我們通過(guò)的決定的里面講的。還有一句話，“在城市規(guī)劃范圍內(nèi)，農(nóng)村集體土地允許與國(guó)有土地同地同價(jià)”。我想黨的十七屆三中全會(huì)這四段話可以回答剛才您的這些問(wèn)題。

主持人：兩位企業(yè)家談?wù)劇?/p>

劉曉光：保障房建設(shè)肯定我們是愿意參與的，第一，愿意參與。第二，你得找一個(gè)。保障房也不是誰(shuí)都能干，有的是商品房中給你配比一塊，你拿到商品房那個(gè)地后，可以干保障房了。有的是有專門渠道，你還得競(jìng)爭(zhēng)去。第一個(gè)，我們?cè)敢飧伞５诙?，保障房給一個(gè)合理的利潤(rùn)也是應(yīng)該的，你比如百分之幾，他現(xiàn)在規(guī)定的都是3%。

主持人：太低嗎？

劉曉光：如果說(shuō)把利息攤進(jìn)去也還可以。關(guān)鍵是第三個(gè)問(wèn)題，保障房建設(shè)后，它的市場(chǎng)化的管理，如果你建完了，沒(méi)有一個(gè)市場(chǎng)化管理的手段，將來(lái)要出很多問(wèn)題。

張玉良：我非常贊同曉光同志的觀點(diǎn)，我補(bǔ)充一下觀點(diǎn)，一個(gè)是現(xiàn)在保障房有很多種類，比如動(dòng)遷保障房，比如說(shuō)經(jīng)濟(jì)適用房，有些地區(qū)叫共有產(chǎn)權(quán)房，還有公租房，種類很多。

現(xiàn)在做保障房，國(guó)有大企業(yè)都愿意做，而且他們有專業(yè)水平，地方政府優(yōu)先選擇我們跟曉光這樣的企業(yè)做。我們現(xiàn)在在7個(gè)城市大概做了400多萬(wàn)平方米，都是大量的在建，利潤(rùn)大概3%，當(dāng)然我們?cè)敢飧桑覀冇袑I(yè)、我們有能力，而且我們有社會(huì)責(zé)任。

前面這些不是主要的，主要是公租房，這個(gè)需要沉淀大量資金。剛才劉教授講到的它的租金很低，就是市場(chǎng)化這2%的回報(bào)，如果公租房租金低于市場(chǎng)化，那就是多少呢？1%，銀行7%，你1%，做得過(guò)來(lái)嗎？不可持續(xù)。這個(gè)政策上要突破。

保障房其中一部分產(chǎn)品公租房，這部分政策怎么到位，然后能夠吸引各種企業(yè)，當(dāng)然前提是有專業(yè)生產(chǎn)能力這些企業(yè)能夠進(jìn)入。前兩天齊部長(zhǎng)到上海開(kāi)我們一個(gè)住房保障房研討會(huì)，也跟各位討論這個(gè)問(wèn)題，我說(shuō)這些問(wèn)題主要是研究社會(huì)資本也能夠進(jìn)入的政策到位了，那么就可持續(xù)了。如果不是這樣的話，那就是貼錢、貼租金或者貼什么。

詬病已久的深圳城中村即將面臨新的命運(yùn)轉(zhuǎn)變，目前深圳已正式將城中村的農(nóng)民房納入保障房供應(yīng)體系，成為深圳計(jì)劃之一。

日前，深圳市公布的《住房建設(shè)規(guī)劃2012實(shí)施計(jì)劃》中提出，深圳今年將新增安排籌集建設(shè)保障性住房4萬(wàn)套，并“試點(diǎn)以整體租賃方式將原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織集資房、城中村村民自建房納入保障性住房有效供應(yīng)渠道”。

“這個(gè)新思路至少有兩個(gè)非常積極的意義，一是可以迅速形成有效住房供應(yīng)，統(tǒng)籌利用存量資源；二是有利于加強(qiáng)社區(qū)管理，解決深圳城中村不利于管理的問(wèn)題?！鄙钲谔m江地產(chǎn)副總裁楊大谷在接受記者采訪時(shí)表示，城中村存在很多復(fù)雜的問(wèn)題，還需要有成熟完善的房地產(chǎn)權(quán)利和義務(wù)(稅收)體系相配套，政府應(yīng)進(jìn)一步完善操作辦法，出臺(tái)相關(guān)細(xì)則。

農(nóng)民房納入保障房體系

深圳自去年以來(lái)一直在大力推進(jìn)保障房建設(shè)，而今年的保障性住房供應(yīng)計(jì)劃比往年更有新意。

深圳去年保障性住房竣工僅1萬(wàn)套，存在較大的供需缺口，因此社會(huì)各界曾有不少建議，認(rèn)為保障房應(yīng)當(dāng)從存量房中挖掘潛力。此前，一些人大代表和政協(xié)委員也曾多次在不同場(chǎng)合呼吁，將城中村農(nóng)民房納入保障房體系。

而在由深圳市市長(zhǎng)許勤簽署、2010年9月1日起施行的《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》中，也曾明確提出要有條件地將農(nóng)民房、小產(chǎn)權(quán)房并入保障房。

這次的《計(jì)劃》首次以政府文件形式提出，積極推進(jìn)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織集資房、城中村村民自建房統(tǒng)一納入保障性安居工程工作。

《計(jì)劃》還明確了實(shí)施途徑，即結(jié)合住房建設(shè)規(guī)劃計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，在確保住房質(zhì)量、消防安全的前提下，試點(diǎn)以整體租賃方式將原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織集資房、城中村村民自建房納入保障性住房有效供應(yīng)渠道，就近提供給符合條件的住房困難家庭和人才。

根據(jù)計(jì)劃，2012年深圳將新增安排籌集建設(shè)保障性住房4萬(wàn)套，建筑面積262萬(wàn)平方米，并將以租售方式供應(yīng)保障性住房2萬(wàn)套，同時(shí)加大貨幣補(bǔ)貼實(shí)施力度，向符合條件的戶籍低收入居民和人才100%發(fā)放貨幣補(bǔ)貼。

除了這些具體的供應(yīng)計(jì)劃外，《計(jì)劃》還提出，今年將加大力度清理盤活機(jī)關(guān)、事業(yè)單位自建住房，住房保障主管部門制定并實(shí)施全市統(tǒng)一的清退規(guī)定，清退回收的房源優(yōu)先用于本單位符合人才和住房保障標(biāo)準(zhǔn)的員工居住。加強(qiáng)工業(yè)區(qū)配套閑置宿舍的動(dòng)態(tài)統(tǒng)籌管理，按工業(yè)園區(qū)或街道邊界范圍，集約、合理調(diào)配閑置的工業(yè)區(qū)配套宿舍。

與此同時(shí)，備受關(guān)注的住房差別化稅收政策提上日程?！队?jì)劃》提出還將“研究對(duì)普通商品住房以及別墅、復(fù)式、大戶型等商品住房實(shí)施差別化稅收、信貸及公積金貸款政策”。

據(jù)了解，深圳保障性住房55%的建設(shè)資金需要通過(guò)社會(huì)渠道來(lái)籌措。深圳市今年保障性住房項(xiàng)目投資計(jì)劃200億元，其中財(cái)政投入90億元，社會(huì)資金110億元，社會(huì)資金達(dá)到總金額的55%，因此，深圳市政府方面曾多次提出需要積極探索資金籌措的新方式，比如要積極吸引保險(xiǎn)資金、社保基金、信托資金、債券等社會(huì)資金參與保障性住房建設(shè)。

小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”難

深圳保障性住房在建項(xiàng)目總量接近20萬(wàn)套，全市今年保障性安居工程建設(shè)用地有一半需要通過(guò)城市更新、拆遷安置等存量用地來(lái)解決，而將城中村農(nóng)民房納入保障住房供應(yīng)體系，也是政府的一項(xiàng)無(wú)奈之舉。

居住了數(shù)百萬(wàn)“夾心層”的城中村和小產(chǎn)權(quán)房，多年來(lái)充當(dāng)了現(xiàn)實(shí)中深圳市的保障房“替身”，活躍了民間的住宅市場(chǎng)，卻剔除了政府的積極角色。

因而多位專家在接受記者采訪時(shí)均表示，將農(nóng)民房納入保障住房的供應(yīng)體系，其積極正面意義不可忽視，這一舉措，為探索保障房建設(shè)提供了一個(gè)新的思路。

楊大谷認(rèn)為，這對(duì)我國(guó)探索解決城市化進(jìn)程中的城中村村民房問(wèn)題是具有重要試驗(yàn)價(jià)值的。

而深圳資深地產(chǎn)專家王世泰則表示，將城中村的農(nóng)民房納入保障性住房體系，也就意味著不少的小產(chǎn)權(quán)房將可能因此而獲得合法的身份，這勢(shì)必衍生一系列新的問(wèn)題。

根據(jù)去年6月由深圳市政府公布的《深圳市住房保障發(fā)展規(guī)劃(2011—2015)》，深圳向中央政府上報(bào)的“任務(wù)量”，是在“十二五”期間將新增安排籌集建設(shè)保障性住房24萬(wàn)套。

據(jù)知情人士透露，這24萬(wàn)套的總量中，將部分吸納一些現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房。

“如果要將這些小產(chǎn)權(quán)房納入保障住房供應(yīng)體系，那么，由于小產(chǎn)權(quán)房法律問(wèn)題的模糊，涉及到土地產(chǎn)權(quán)、土地管理、房地產(chǎn)租賃和房地產(chǎn)稅制的復(fù)雜問(wèn)題，需要更加系統(tǒng)、根本性的制度安排?！蓖跏捞┤缡潜硎荆獙⑿‘a(chǎn)權(quán)房的身份合法化，仍然存在諸多問(wèn)題。

深圳市政府在幾年前就曾考慮將小產(chǎn)權(quán)房的土地收為國(guó)有，卻沒(méi)有法律依據(jù)和足夠財(cái)力回購(gòu)所有的小產(chǎn)權(quán)房。上述知情人士透露，政府曾為征收或回購(gòu)農(nóng)民房為保障房，和民間有諸多協(xié)商。目前看起來(lái)仍無(wú)法操作。

因而，另有業(yè)內(nèi)專家據(jù)此認(rèn)為，將城中村一些小產(chǎn)權(quán)房納入保障房供應(yīng)渠道，目前很難做到解決其產(chǎn)權(quán)的“轉(zhuǎn)正”問(wèn)題，它僅僅是在根本制度安排出臺(tái)之前，為提高城市居民住房福利所做的一種權(quán)宜性安排。

“中國(guó)保障性住房建設(shè)在未來(lái)幾年中的持續(xù)增長(zhǎng)，將抵消因商品房投資放緩對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的負(fù)面影響，同時(shí)支持固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)”，這是澳新銀行(澳大利亞和新西蘭銀行)1日發(fā)布的研究報(bào)告得出的結(jié)論。

蘇格蘭皇家銀行首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家崔歷此前亦稱，中國(guó)近幾個(gè)月原材料的進(jìn)口非常強(qiáng)勁，可能說(shuō)明保障房建設(shè)的加快正帶動(dòng)工業(yè)需求的回升。她表示，隨著商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)的降溫和鐵路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的減速，預(yù)計(jì)中國(guó)今年的投資需求與去年相比將進(jìn)一步走軟，但保障房建設(shè)的加快將起到一定的緩沖作用。

澳新銀行的報(bào)告分析說(shuō)，中國(guó)一月至二月固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)繼續(xù)上行，同比增長(zhǎng)21.5%，表明投資并未受到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走弱的影響。一月至二月中國(guó)房地產(chǎn)投資上漲30.3%，超過(guò)同期固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率，其中一個(gè)因素可能是自2011年開(kāi)始的為期五年的保障性住房計(jì)劃，已經(jīng)開(kāi)始在房地產(chǎn)投資中發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。(姜煜)在GDP增速放緩的大背景下，保障房似乎變成了房地產(chǎn)行業(yè)中少有的亮點(diǎn)。

原本，自上世紀(jì)90年代末以來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房投資額逐年下降的趨勢(shì)非常明顯，但突然，被稱為“國(guó)十條”的房地產(chǎn)調(diào)控政策在2010年出臺(tái)之后，保障房開(kāi)始“走紅”。

前所未有的是，在2011年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的表述之中，“保障房”被政府提到比“商品房”更靠前的位置。

在SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹(微博)看來(lái)，這一現(xiàn)象的原因是保障房被賦予了商品之外的其他屬性：“2010年之前，建廉租房花的錢幾乎可以忽略不計(jì)。而到了2011年，保障性住房建設(shè)的確切數(shù)字成為了政治任務(wù)?！?/p>

讓保障的歸保障、讓市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，“商品房+保障房”的雙軌制已經(jīng)被廣泛認(rèn)定為未來(lái)中國(guó)住房問(wèn)題的解決方案。

然而，僅僅提高保障房的地位是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。保障房推進(jìn)過(guò)程中的每一個(gè)環(huán)節(jié)，仍然離不開(kāi)各利益方的博弈。一線房企幾乎全部通過(guò)各種途徑紛紛介入保障房開(kāi)發(fā)，更有市場(chǎng)人士認(rèn)為，在商品房受到限制的當(dāng)下，保障房將會(huì)成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最大的一塊蛋糕。傳聞之中，保障房的利潤(rùn)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止是3%-5%這么簡(jiǎn)單。

難道，保障房真的會(huì)成為房地產(chǎn)行業(yè)的救命稻草？

錢從哪里來(lái)？

“目前，各方利益還是沒(méi)有協(xié)調(diào)好。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一的話意味深長(zhǎng)。

實(shí)際上，對(duì)保障房項(xiàng)目最關(guān)心的當(dāng)然是中央政府。2011年，中央政府提出要完成1000萬(wàn)套保障房的建設(shè)，2012年，這個(gè)目標(biāo)變成700萬(wàn)套。為配合落實(shí)，從住建部、國(guó)土部、再到財(cái)政部，都出臺(tái)了相關(guān)文件，力保保障房的建設(shè)。

很自然，在“保障房項(xiàng)目中，中央和地方爭(zhēng)論最激烈的一點(diǎn)，就是誰(shuí)應(yīng)該投更多的錢?！蹦逞芯吭貉芯扛笨偙O(jiān)何田告訴《英才》記者。因?yàn)椋鶕?jù)住建部住房保障司的數(shù)字，2011年全國(guó)在保障性安居工程建設(shè)共完成投資近1.3萬(wàn)億元。

這1.3萬(wàn)億中，除了中央財(cái)政撥款，地方財(cái)政扮演著更加重要的角色。財(cái)政部、住建部下發(fā)的文件寫明：地方政府的公共預(yù)算、公積金增值部分以及土地出讓收入的10%均將作為保障性住房的建設(shè)資金。此外，已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)還顯示：2011年，中央財(cái)政下達(dá)保障性安居工程補(bǔ)助資金1526億元，新增保障性住房開(kāi)發(fā)貸款1751億元，利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)發(fā)放貸款265.88億元，三者合計(jì)為3542.88億元。也就是說(shuō)，剩下的一萬(wàn)億資金需要地方政府自行解決。

普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為，在過(guò)去的一年中，銀行不可能給保障房提供太多的幫助，因?yàn)?011年信貸投放本身就很少。但何田認(rèn)為，即便如此，國(guó)家對(duì)保障房項(xiàng)目仍將給予最大力度的支持，“按照央行公布的數(shù)據(jù)，新增開(kāi)發(fā)貸下降了50%。那么這50%都是些什么？另有數(shù)據(jù)表明，保障房貸款占整個(gè)開(kāi)發(fā)貸的50%。這就意味著，現(xiàn)存的開(kāi)發(fā)貸幾乎都貸給了保障房。所以，銀行是有傾向性的。再看信托。2011年下半年，政府叫停了很多信托，卻沒(méi)有叫停涉及保障房的信托。”

“公租房基金在歐美是比較成熟的方案?，F(xiàn)在，通過(guò)信托等方式融資，中國(guó)企業(yè)成本很高；而同時(shí)，CPI 2011年上漲5%左右，如果在此基礎(chǔ)上再讓老百姓有8%的回報(bào)，大家一定是愿意投的。讓老百姓把炒房的錢用到公租房建設(shè)的概念很正確，但其中，銀行的既得利益太多。這樣的基金會(huì)妨礙銀行賺錢?！敝熘幸徽J(rèn)為，名正言順的公租房基金其實(shí)比地方政府的融資平臺(tái)要有效率得多。

無(wú)論如何，2012年的保障房資金壓力要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于2011年，而在資金來(lái)源尚未得到明確之前，就將保障房視為房地產(chǎn)行業(yè)的救命稻草，似乎為時(shí)過(guò)早。

房企的算盤

“說(shuō)萬(wàn)科做保障房利潤(rùn)很高，完全是個(gè)誤解。”萬(wàn)科集團(tuán)副總裁毛大慶對(duì)《英才》記者表示。但眾多事實(shí)證明，一線房企紛紛介入保障房，看中的仍是利益。

首先是眾多保障房占比過(guò)高的地塊流拍。這一現(xiàn)象揭示了房企的簡(jiǎn)單心思——無(wú)利可圖。于是，為了讓房企投身其中，政府想了很多辦法。2011年，政府機(jī)構(gòu)相關(guān)文件中有這樣的表述：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要抓住各地在保障性住房土地供應(yīng)、投資補(bǔ)助、財(cái)政貼息、融資、稅費(fèi)等方面出臺(tái)優(yōu)惠政策的機(jī)會(huì)，將保障性住房與商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。”

在整個(gè)中國(guó)，任何商品房項(xiàng)目開(kāi)工均要求“四證齊全”。僅僅是為了四證，至少就需要4個(gè)月時(shí)間，到銀行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款的審核至少也要2個(gè)月。可如今，在某些省市，為了加快保障房的開(kāi)工，甚至允許保障房項(xiàng)目先開(kāi)工建設(shè)，再補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。

“保障房成了房地產(chǎn)企業(yè)在商品房銷售減速的情況下，保障現(xiàn)金流的項(xiàng)目。也許，它不是盈利項(xiàng)目，但至少是規(guī)模項(xiàng)目、現(xiàn)金流項(xiàng)目?！泵髴c指出。

在房地產(chǎn)商眼中，保障房尚有公租房、限價(jià)房之分。而實(shí)際上，限價(jià)房全程由政府主導(dǎo)，在土地出讓時(shí)就已被政府限定好地價(jià)、房?jī)r(jià)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售對(duì)象，開(kāi)發(fā)商只是做“代建”。由于限價(jià)房可以直接上市交易，故而受到房企青睞。

“2011年的1000萬(wàn)套保障房中，400萬(wàn)套是棚戶區(qū)改造，400萬(wàn)套是公租房，200萬(wàn)套是可以買賣的限價(jià)房，比例很小。未來(lái)，整個(gè)保障性安居工程中，限價(jià)房的比例仍將繼續(xù)下降，公租房才是政府認(rèn)定的主流。”在何田看來(lái)，限價(jià)房最終有可能退出歷史舞臺(tái)，屆時(shí)，房企的心態(tài)將再次發(fā)生改變。

而公租房是保障性安居工程中推動(dòng)難度最大的。畢竟，公租房建設(shè)需要一次性投入大量資金，建成后需要長(zhǎng)期管理。目前成形的模式是企業(yè)建好、政府回購(gòu)、由政府負(fù)責(zé)管理?！肮夥靠隙ㄊ亲畈缓米龅?，要跟政府結(jié)賬，后面還有一大堆事兒?！笔讋?chuàng)置業(yè)總經(jīng)理劉曉光(微博)告訴《英才》記者。

“大企業(yè)應(yīng)該去做保障房。但是，讓企業(yè)履行責(zé)任、解決社會(huì)保障問(wèn)題，這是不對(duì)的。解決社會(huì)保障的主體還是政府，推動(dòng)力也是。政府最應(yīng)該做的，是設(shè)計(jì)一個(gè)好的制度，讓企業(yè)有興趣參與。遺憾的是，我國(guó)現(xiàn)行的制度設(shè)計(jì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于社會(huì)發(fā)展的需要。”毛大慶說(shuō)。

“從去年到今年，我們始終沒(méi)有做保障房?！眲怨庹f(shuō)：“即便是有利可圖的限價(jià)房，其銷售過(guò)程中仍可能出現(xiàn)問(wèn)題。比如政府不讓賣，要審查資格。等政府審查完了，時(shí)間都過(guò)去好久了?！?/p>

然而，從數(shù)據(jù)上看，專做保障房的企業(yè)利潤(rùn)率相當(dāng)高。上海城投控股、北京金隅股份、貴州中天城投等企業(yè)，2011年的財(cái)報(bào)都十分亮麗?！氨Ｕ戏坎皇钦l(shuí)都能做的。很多項(xiàng)目都在區(qū)政府手里，競(jìng)爭(zhēng)要通過(guò)固定的渠道和關(guān)系。更多企業(yè)是為了有活干才接下保障房項(xiàng)目。特別是一般城投企業(yè)，又搞開(kāi)發(fā)又搞施工，能夠拿到施工利潤(rùn)?！眲怨恻c(diǎn)出個(gè)中關(guān)鍵。

實(shí)際上，即便面對(duì)保障房，真正有誘惑力的還是土地。如果說(shuō)，很多企業(yè)最初參與保障性住房的建設(shè)，是政府的宣傳需要，那么現(xiàn)在，通過(guò)保障房項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)可以從中獲得更多經(jīng)營(yíng)性用地。包括綠城中國(guó)、五礦置業(yè)等房企都做過(guò)類似的項(xiàng)目。

時(shí)至如今，保障房越來(lái)越成了不得不做的事。在潘石屹看來(lái)，保障房甚至成了2012年壓在房地產(chǎn)業(yè)頭頂上的大山，“如果3600萬(wàn)套保障性住房全部建起來(lái)，那么中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將不復(fù)存在。”

“如果保障房如期建成，對(duì)商品房市場(chǎng)的沖擊的確比較大，肯定能夠平抑房?jī)r(jià)。只不過(guò)，它對(duì)于真正買商品房的人沖擊不大，而是對(duì)土地供應(yīng)的影響很大。很簡(jiǎn)單，保障房用地供應(yīng)多了，商品房用地就會(huì)相應(yīng)減少。”劉曉光如是說(shuō)。

歷史上最大規(guī)模的保障性工程在建規(guī)模，令中央政府開(kāi)始考慮嘗試社會(huì)資本進(jìn)入保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)領(lǐng)域的可能性。本月28日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥在上海舉辦的第四屆中國(guó)房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇上表示，正在細(xì)化社會(huì)資本介入 保 障 性 住 房 開(kāi) 發(fā) 建 設(shè) 的 相 關(guān) 規(guī)定。

2012年初，國(guó)務(wù)院保障性安居工程領(lǐng)導(dǎo)小組在北京與各省、自治區(qū)、直轄市和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)簽訂“2012年保障性安居工程工作責(zé)任書(shū)”。2012年全年，保障性安居工程將開(kāi)工700萬(wàn)套以上，竣工500萬(wàn)套以上。

據(jù) 住 房 和 城 鄉(xiāng) 建 設(shè) 部 估 計(jì)，2012年在建保障性安居工程總量約 在1 7 0 0萬(wàn) 套 左 右，為 歷 史 峰值，對(duì)于資金的需求也超乎以往。在這樣的背景下，中央政府試圖通過(guò)嘗試多元化的保障性住房資金來(lái)源，確保全年任務(wù)得以完成。

保障房建設(shè)資金壓力巨大

“十二五期間，住房保障的覆蓋面要達(dá)到20%，也就是要至少有5 0 0 0萬(wàn) 人 口 納 入 住 房 保 障 體系?！?月28日，住建部部長(zhǎng)齊驥在中國(guó)房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇上表示。在此之前的十一五期間，住房保障覆蓋面僅為總體人口的5%。

目前，距離國(guó)務(wù)院提出的“十二 五 末 期 住 房 保 障 覆 蓋 面 達(dá) 到20%”的目標(biāo)尚有兩年多時(shí)間。在3月28日召開(kāi)的中國(guó)房地產(chǎn)科學(xué)論壇上，多數(shù)與會(huì)人士向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 》 記 者 表 示，在 如 此 短 的 時(shí) 間內(nèi)，將覆蓋率從5%提升到20%，任務(wù)十分艱巨。

2012年初，國(guó)務(wù)院保障性安居 工 程 領(lǐng) 導(dǎo) 協(xié) 調(diào) 小 組 在 北 京 與 各省、自治區(qū)、直轄市和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)簽訂“工作責(zé)任書(shū)”，要求全年開(kāi)工700萬(wàn)套以上保障性安居工程住房，竣工500萬(wàn)套以上。而在此之前一年，國(guó)務(wù)院要求1000萬(wàn)套保障性安居工程須在年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)。

也正因如此，巨額資金需求成為地方政府不得不面對(duì)的壓力。齊驥表示，由于近兩年保障性安居工程開(kāi)工量大，任務(wù)要求緊，部分地方政府在一定程度上面臨保障房建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的資金來(lái)源壓力。

2011年底，住建部部長(zhǎng)姜偉新前往全國(guó)人大接受關(guān)于保障性住房的專題詢問(wèn)。在回答全國(guó)人大代表 的 詢 問(wèn) 過(guò) 程 中，姜 偉 新 表 示，2012年保障性安居工程雖然開(kāi)工任務(wù)較2011年會(huì)有下降，但由于“上一工程轉(zhuǎn)結(jié)”、“已開(kāi)工項(xiàng) 目 進(jìn) 入 主 要 施 工 期 ” 等 原 因，2012年保障性安居工程的資金需求將超過(guò)2011年。

根據(jù)住建部估算，按照全部結(jié)構(gòu) 完 工 口 徑 計(jì) 算，2 0 1 1年 開(kāi) 建1000萬(wàn)套保障性住房所需全部投資 約 為1.3萬(wàn) 億 元。姜 偉 新 稱2012年 的 資 金 需 求 將 超 過(guò)2011年，足見(jiàn)歷史上最大的保障房在建規(guī)模帶來(lái)的資金壓力十分嚴(yán)重。

社會(huì)資本嘗試

實(shí)際上，從2011年開(kāi)始，包括陜西、河北等地，都已經(jīng)開(kāi)始探索社會(huì)資本尤其是企業(yè)介入保障性住房領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)和建設(shè)。2011年，河北省與萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，由萬(wàn)科為河北省多個(gè)城市代建保障性安居工程，然后再按照協(xié)議，由政府回購(gòu)。

對(duì)于社會(huì)資本介入保障性住房開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，齊驥表示，政府鼓勵(lì)這種多元化渠道的嘗試。不過(guò)，多家與地方政府合作保障性住房建設(shè)、開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，目前由于對(duì)于社會(huì)資本介入保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定和相對(duì)統(tǒng)一、規(guī)范的操作模式，企業(yè)在介入保障性安居工程時(shí)，有一定的擔(dān)憂。

類似問(wèn)題將逐步得到解決。3月28日，齊驥表示，住建部正在起草有關(guān)社會(huì)資本介入保障性安居工程的詳細(xì)規(guī)定，確保社會(huì)資本能夠順利進(jìn)入保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)領(lǐng)域，并進(jìn)行多元化的嘗試和探索。

在此之前，中央財(cái)政已經(jīng)連續(xù)三年對(duì)中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)進(jìn)行轉(zhuǎn)移支付，今年這一轉(zhuǎn)移支付的額度將創(chuàng)下新高。此外，國(guó)家發(fā)展改革委也已經(jīng)出臺(tái)政策，允許承攬保障性安居工程的大中型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，通過(guò)發(fā)行企業(yè)債的方式，專 項(xiàng) 籌 集 資 金 用 于 保 障 性 住 房 建設(shè)。

在2012年全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會(huì)議上，住建部部長(zhǎng)姜偉 新 表 示，中 央 代 發(fā) 地 方 政 府 債券、地方直接發(fā)行政府債券試點(diǎn)的地區(qū)，發(fā)債所籌資金將優(yōu)先用于保障性安居工程的建設(shè)。

目前，全國(guó)保障性住房品類較多，總體分為購(gòu)置型保障房和租賃型保障房。對(duì)于社會(huì)資本介入購(gòu)置型保障性住房領(lǐng)域，通常由企業(yè)先行墊資施工建設(shè)，而后再通過(guò)政府對(duì)房屋進(jìn)行銷售實(shí)現(xiàn)回款，其模式較為清晰。不過(guò)，對(duì)于以公共租賃住房、廉租住房為主的租賃型保障房，由于其不能銷售，社會(huì)資本如何介入，并確保投資安全和微利回報(bào)，還尚未有明晰的模式。

企業(yè)期盼規(guī)定

對(duì)于政府鼓勵(lì)社會(huì)資本介入保障性安居工程建設(shè)的表態(tài)，多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)十分認(rèn)同。綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良告訴記者，目前調(diào)控之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大，而保障性安居工程由于是政府主導(dǎo)，競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小，可以確保參與企業(yè)的微利，所以對(duì)當(dāng)下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不失為一個(gè)選擇。

“綠地集團(tuán)在全國(guó)的六個(gè)城市參與了當(dāng)?shù)乇Ｕ闲园簿庸こ痰慕ㄔO(shè)和開(kāi)發(fā)，在上海也有兩個(gè)重點(diǎn)的保障性安居工程的項(xiàng)目在運(yùn)作，我們強(qiáng)調(diào)的是高品質(zhì)、高技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的完成保障性安居住房的建設(shè)?！睆堄窳颊f(shuō)。

記者了解到，綠地集團(tuán)在全國(guó)各城市參與的保障性安居工程主要是購(gòu)置型保障性住房和舊區(qū)改造、動(dòng)遷安置。綠地集團(tuán)的情況在全國(guó)范圍內(nèi)有一定的代表性，萬(wàn)科在與河北省簽訂的戰(zhàn)略合作協(xié)議中，主要采用的方式就是代建。而綠城集團(tuán)在全國(guó)范圍內(nèi)參與的保障性安居工程，也以舊區(qū)改造和購(gòu)置型保障性住房為主。

張玉良承認(rèn)，由于在租賃型保障性住房企業(yè)和社會(huì)資本如何介入方面沒(méi)有明確的模式和規(guī)律可循，所以這“是個(gè)問(wèn)題”。他希望在細(xì)化的相關(guān)規(guī)定中，對(duì)于社會(huì)資本如何介入公租房、廉租房等租賃型保障房，能夠有較為明確的規(guī)定或指引。

“除此之外，還希望政府能夠加強(qiáng)監(jiān)管，社會(huì)資本介入保障性安居工程的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，應(yīng)該從大、中型企業(yè)開(kāi)始，以確保保障性安居工 程 的 質(zhì) 量?！?張 玉 良 向 記 者 強(qiáng)調(diào)。

規(guī)劃與現(xiàn)實(shí)：第一批居民喊苦

根據(jù)廣州市規(guī)劃局2008年11月批準(zhǔn)的建設(shè)規(guī)劃圖顯示，澤德花苑二期分F區(qū)與A區(qū)，F(xiàn)區(qū)7棟高層住宅，A區(qū)8棟高層住宅。另外社區(qū)配套十分齊全，包括，規(guī)劃設(shè)置幼兒園、肉菜市場(chǎng)、綜合醫(yī)院、公交站場(chǎng)及郵政局等諸多生活配套，地鐵8號(hào)線也將在附近設(shè)站。目前F區(qū)已建成并有第一批業(yè)主入住。一個(gè)住了三個(gè)多月的太太表示，目前看起來(lái)還是挺不錯(cuò)的，就不知道未來(lái)會(huì)變得怎么樣。旁邊70多歲的老太對(duì)記者說(shuō)，現(xiàn)在小區(qū)管理太差，小區(qū)公園基本成了公共公園，人員混雜，擔(dān)心小區(qū)安全問(wèn)題。

目前小區(qū)規(guī)劃上的肉菜市場(chǎng)及幼兒園、醫(yī)院則尚未見(jiàn)影，附近缺乏大型商場(chǎng)。居民買菜需要步行幾十分鐘，離小區(qū)最近的廣州中醫(yī)院主要是門診部，床位缺乏；公交線路較好，134與525、515就在小區(qū)附近。離小區(qū)最近的教育配套有澤德中學(xué)與澤德幼兒園。

周邊環(huán)境較亂 人員混雜

澤德保障房小區(qū)項(xiàng)目去年才開(kāi)始投入使用，周圍均是較老的居民區(qū)，顯得格外顯眼。樂(lè)居編輯實(shí)地考察時(shí)發(fā)現(xiàn)，小區(qū)旁邊的道路上整一條都是流動(dòng)攤販在擺攤，賣菜、賣水果及賣蔗等。附近居住較多外來(lái)人口，這便是小區(qū)居民老太擔(dān)心的問(wèn)題。居民希望小區(qū)可以像對(duì)面澤德一期項(xiàng)目實(shí)行封閉式管理，不然會(huì)沒(méi)有安全感。

何時(shí)交付使用 住房保障房未定

樂(lè)居編輯小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)看到，A區(qū)目前已經(jīng)封頂，正在進(jìn)行外立面及內(nèi)部施工。據(jù)媒體報(bào)道，2012年有望投入使用。不過(guò)住房保障房有關(guān)人員則表示，今年推出哪一批保障房尚未定。

第五篇：保障房驗(yàn)收

關(guān)于保障性住房落實(shí)分戶驗(yàn)收工作及驗(yàn)收程序的溫馨提示

一、綜合檢查要求

1、所有工程量按圖紙?jiān)O(shè)計(jì)(包括設(shè)計(jì)變更內(nèi)容)要求完成；

2、節(jié)能、幕墻、鋼結(jié)構(gòu)等專項(xiàng)驗(yàn)收已通過(guò)，驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題已整改；

3、規(guī)劃、環(huán)保、消防、防雷、室外道排工程等專項(xiàng)驗(yàn)收合格，城建檔案初驗(yàn)合格；電梯驗(yàn)收合格

4、分戶驗(yàn)收及要求

分戶驗(yàn)收前建設(shè)、監(jiān)理、施工單位等應(yīng)提前制定進(jìn)度計(jì)劃、方案并通報(bào)我站,方案應(yīng)明確參加驗(yàn)收人員、驗(yàn)收方法、進(jìn)度安排、常見(jiàn)問(wèn)題的整改措施、復(fù)查等內(nèi)容，分戶驗(yàn)收工作應(yīng)在綜合檢查前一周完成且發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題已整改。

分戶驗(yàn)收嚴(yán)格按照省住宅工程分戶驗(yàn)收細(xì)則執(zhí)行，實(shí)行“滲”“漏”一票否決。

參加分戶驗(yàn)收人員應(yīng)由建設(shè)單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、監(jiān)理單位項(xiàng)目總監(jiān)理工程師及施工單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、相關(guān)質(zhì)量、技術(shù)人員組成。有分包單位的，分包單位負(fù)責(zé)人及專業(yè)技術(shù)有關(guān)人員應(yīng)參加分包項(xiàng)目的質(zhì)量分戶驗(yàn)收。已經(jīng)實(shí)施前期物業(yè)管理的，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)派人參加分戶驗(yàn)收。已搖號(hào)確定為保障性住房中簽戶的，由中簽戶選出一名住戶代表參加分戶驗(yàn)收；

5、建設(shè)單位（或代建單位）、監(jiān)理單位、總包單位、設(shè)計(jì)單位、住戶代表聯(lián)合檢查且問(wèn)題已整改；

應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收前組織住戶或住戶代表、區(qū)主管部門、屬地社居委及相關(guān)利益單位應(yīng)參加，設(shè)計(jì)單位應(yīng)有建筑、水、電等專業(yè)的設(shè)計(jì)人員參加，6、綜合檢查要求單獨(dú)報(bào)書(shū)面申請(qǐng) 要求建設(shè) 監(jiān)理 施工 設(shè)計(jì)院（有必要的話相關(guān)檢測(cè)機(jī)構(gòu)參加）各單位蓋章簽字 然后再進(jìn)行綜合檢查；

7、正式供水、供電應(yīng)驗(yàn)收合格

二、時(shí)間要求

1、綜合檢查必須在竣工驗(yàn)收20天以前進(jìn)行；

2、竣工驗(yàn)收必須在交房前不少于10天進(jìn)行

三、現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備

1、工程資料 ①分戶驗(yàn)收表 ②施工許可證、規(guī)劃許可證、規(guī)劃驗(yàn)收核實(shí)證、環(huán)保、消防、防雷驗(yàn)收驗(yàn)收合格證、城建檔案預(yù)驗(yàn)合格證、精裝修工程室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告；

③幕墻圖紙核查；二次深化設(shè)計(jì)應(yīng)經(jīng)原設(shè)計(jì)單位認(rèn)可且應(yīng)經(jīng)審查合格； 玻璃幕墻工程所用各種材料、五金配件、構(gòu)件及組件的產(chǎn)品合格證書(shū)、性能檢測(cè)報(bào)告、進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收記錄和復(fù)驗(yàn)報(bào)告；結(jié)構(gòu)膠的邵氏硬度、標(biāo)準(zhǔn)條件拉伸粘結(jié)強(qiáng)度、相容性試驗(yàn)；

石材用密封膠的耐污性試驗(yàn)報(bào)告、后置埋件的現(xiàn)場(chǎng)拉拔強(qiáng)度檢測(cè)報(bào)告、防雷裝置測(cè)試記錄； 石材彎曲強(qiáng)度、室內(nèi)用花崗石的放射性、石材用結(jié)構(gòu)膠的粘結(jié)強(qiáng)度、復(fù)試記錄

鋁塑復(fù)合板的剝離強(qiáng)度報(bào)告；硅酮結(jié)構(gòu)膠相容性的剝離粘結(jié)性試驗(yàn)報(bào)告； 幕墻性能檢測(cè)報(bào)告（抗風(fēng)壓、空氣滲透、雨水滲漏及平面內(nèi)變形性能檢測(cè)報(bào)告）及結(jié)構(gòu)膠相容性報(bào)告；

④節(jié)能工程

節(jié)能設(shè)計(jì)計(jì)算書(shū)、簡(jiǎn)表、專項(xiàng)審查意見(jiàn)；節(jié)能設(shè)計(jì)變更、審查意見(jiàn)、重大變更備案記錄；新型外墻保溫體系專家論證方案、意見(jiàn)；

外墻保溫體系型式檢驗(yàn)報(bào)告、備案證明文件、保溫隔熱材料質(zhì)量證明文件及進(jìn)場(chǎng)復(fù)驗(yàn)報(bào)告；

保溫砂漿的同條件試塊實(shí)驗(yàn)報(bào)告；

外墻保溫現(xiàn)場(chǎng)拉拔試驗(yàn)報(bào)告；鉆芯取樣檢測(cè)報(bào)告；

面磚飾面的面磚、勾縫劑、粘接劑合格證、復(fù)試報(bào)告、拉拔實(shí)驗(yàn)報(bào)告 ⑤門窗工程

門窗性能檢測(cè)報(bào)告（水密性、氣密性、抗風(fēng)壓、傳熱系數(shù)、中空玻璃露點(diǎn)、可見(jiàn)光透射比、遮陽(yáng)系數(shù)）、現(xiàn)場(chǎng)氣密性檢測(cè)、淋水實(shí)驗(yàn)記錄

進(jìn)戶門合格證、復(fù)試報(bào)告，進(jìn)戶門的性能應(yīng)符合設(shè)計(jì)及回遷合同要求 ⑥裝飾、安裝工程

墻地面飾面磚的合格證、復(fù)試報(bào)告；

電線、電纜、開(kāi)關(guān)插座合格證、進(jìn)場(chǎng)復(fù)試報(bào)告（截面積、電阻值）； 進(jìn)戶門合格證、進(jìn)場(chǎng)見(jiàn)證取樣檢測(cè)復(fù)試報(bào)告，應(yīng)與設(shè)計(jì)文件、購(gòu)房合同一致，相關(guān)性能應(yīng)滿足設(shè)計(jì)要求；

防水材料的合格證、進(jìn)場(chǎng)見(jiàn)證取樣檢測(cè)復(fù)試報(bào)告、廚衛(wèi)間、屋面蓄水檢驗(yàn)記錄； 煙氣道合格證、進(jìn)場(chǎng)見(jiàn)證取樣檢測(cè)復(fù)試報(bào)告

衛(wèi)生潔具（包括馬桶、洗面盆、拖把池、淋浴設(shè)施等）、洗菜池合格證、復(fù)試報(bào)告

室外排水系統(tǒng)窨井蓋合格證、專項(xiàng)驗(yàn)收記錄

2、現(xiàn)場(chǎng)要求

①房間幾何尺寸測(cè)量必須進(jìn)行原位標(biāo)注(標(biāo)注測(cè)量位置及測(cè)量數(shù)據(jù))，檢查復(fù)測(cè)數(shù)據(jù)必須與標(biāo)注數(shù)據(jù)一致，否則全部分戶驗(yàn)收重做；

②有防水要求的房間必須在綜合檢查或竣工驗(yàn)收前蓄水不少于24小時(shí)，蓄水深度不小于20mm；

③上人屋面排煙、排氣管道出屋面高度不應(yīng)小于2.0M，天溝、檐溝、檐口、泛水、水落口、變形縫、伸出屋面管道的防水構(gòu)造完善、雨水篦子安裝完整

④廚、衛(wèi)與相連地面標(biāo)高差、防滑措施應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，墻面防水高度不小于1.8m；冷熱水管安裝位置正確，防濺開(kāi)關(guān)插座符合規(guī)定；廚房和衛(wèi)生間的排水立管應(yīng)分別設(shè)置；

⑤門窗應(yīng)開(kāi)關(guān)靈活、五金配件安裝完善，安全玻璃使用必須符合規(guī)定；窗臺(tái)高度小于90cm的應(yīng)加設(shè)防護(hù)欄桿

⑥牽涉到安全防護(hù)的樓梯扶手、護(hù)欄、窗臺(tái)等高度、立桿間隙、防攀爬措施應(yīng)符合規(guī)定，樓梯平臺(tái)寬度大于0.5m時(shí)，防護(hù)欄桿高度不小于1.05m，其余處欄桿高度不小于0.9m，梯段凈寬不小于1.05m，平臺(tái)凈寬不小于1.2m ⑦室外走廊、平臺(tái)等應(yīng)有排水坡度、設(shè)置排水口，變形縫應(yīng)采取防水措施，無(wú)障礙設(shè)施應(yīng)符合設(shè)計(jì)及規(guī)范規(guī)定

⑧室外道排系統(tǒng)排水檢查井、化糞池的底板及進(jìn)、出水管的標(biāo)高符合設(shè)計(jì)要求；井蓋的選用符合我站要求

⑨所有墻地磚鋪貼不得有空鼓脫落現(xiàn)象；加氣混凝土砌塊墻體抹灰、水泥砂漿地面不得有空鼓、開(kāi)裂、起砂現(xiàn)象

⑩內(nèi)門應(yīng)符合《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（GB50210-2001）第5.2章的要求,尺寸和允許偏差項(xiàng)目必須符合第5.2.17、5.2.18的規(guī)定。