第一篇：保障房特點(diǎn)

保障房特點(diǎn)

政策特點(diǎn)：

一般特點(diǎn)：

住房保障政策，本質(zhì)上是國家(政府)對社會上的低收入群體住房供應(yīng)、需求和生產(chǎn)系統(tǒng)的干預(yù)、調(diào)節(jié)的手段和措施。主要的住房保障政策有:土地供應(yīng)政策，財政政策、金融政策等。土地供應(yīng)政策是住房保障的先決條件之一，根據(jù)保障性住房的需求，在土地利用總體規(guī)劃中明確保障性住房的供地規(guī)劃，制定年度土地供應(yīng)計(jì)劃，從源頭上保證政策性住房用地的有效供應(yīng)。住房保障財政政策是住房保障順利實(shí)施的重要保障之一。建立保障性住房首要的就是財政支持，既要建立公共財政對保障性住房支出的穩(wěn)定的資金渠道，根據(jù)低收入人群住房狀況，按財政收入的一定比例投入住房保障，又要建立穩(wěn)定的稅收優(yōu)惠政策‘從供需雙方來活躍中低收入群體住房市場。住房保障金融政策是指政府通過運(yùn)用各種金融手段，刺激保障性住房的建造或消費(fèi)，以解決中低收入家庭的住房問題，其又包括面向保障性住房建造而提供的金融政策，及促進(jìn)保障性住房消費(fèi)而提供的金融政策。

美國住房保障政策特點(diǎn)：

住房政策和收入融合。

自有住房一直是美國住房政策的中心。20世紀(jì)30年代的新政改革了住房融資系統(tǒng)，使自有住房比以前任何時候都更容易獲得，也更能承受得起。從20世紀(jì)90年代起，各級政府為了促進(jìn)自有住房率，特別是低收入和少數(shù)種族住戶的自有房率而采取了一系列措施。聯(lián)邦稅法為促進(jìn)自有房率而提供的稅務(wù)優(yōu)惠政策位列所有住房資助政策之首。

收入融合可通過多種方式實(shí)現(xiàn)，有些致力于幫助低收入住戶居住在更富裕的社區(qū)，如針對租房券所有者的遷移計(jì)劃、分散建設(shè)的公共住房、地方包容性區(qū)劃項(xiàng)目。另一種形式的收入融合是在同一建筑或建筑群中包容了不同收入的住戶群。通常這種住房被稱為收入融合性住房。

面向群體特點(diǎn)：

保障性住房和商品房面對的客群是不一樣的，保障性住房一般是城市低收入群體，商品房面對的是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的客群，甚至，還要是屬于比較富裕的一些人。廉租房：符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭

公租房：新就業(yè)職工等夾心層群體

經(jīng)適房：向城鎮(zhèn)中低收入家庭

保障模式特點(diǎn)：

美國保障模式特點(diǎn)：

增加供給模式：指由聯(lián)邦政府支付全部或者部分資金給當(dāng)?shù)毓繖C(jī)構(gòu)或者私營生產(chǎn)者，由他們新建或者修復(fù)現(xiàn)有的建筑以增加保障性住房供給。增加供給模式可以分為以下二種:一是由政府直接興建，即指政府用財政撥款直接為中低收入群體建造住房，在美國的住房保障政策中，比較典型的項(xiàng)目是公共住房;二是補(bǔ)貼房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或非盈利機(jī)構(gòu)建房，即政府通過向房地產(chǎn)開發(fā)商提供低息貸款或減免地價款等措施，刺激其興建保障性住房，也可以給州或地方政府提供組團(tuán)基金，使他們有更多的自由開發(fā)自己的項(xiàng)目。

補(bǔ)貼需求模式：著眼于直接給中低收入群體提供資金援助，以提高居民住房消費(fèi)能力，帶動住房需求增長。按需求方對擁有住房權(quán)利的不同，補(bǔ)貼需求模式又可以分為兩類:一是租房補(bǔ)貼，即政府對低收入群體的房租給與一定的補(bǔ)貼，目的在于提高弱勢群體租房支付能力，如美國自1980年代起實(shí)施的租房優(yōu)惠券計(jì)劃;二是購房補(bǔ)貼，即在居民購買住房的環(huán)節(jié)，給予一定的優(yōu)惠待遇，或補(bǔ)貼住房購買者，如為實(shí)現(xiàn)以自有住房為代表的“美國夢”而采取的一系列金融、稅收優(yōu)惠政策等

我國住房保障模式：

增加供給模式下的項(xiàng)目主要以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房為主，但在各地的實(shí)踐探索中，一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)推出了配套商品房、限價商品房以及面對城鎮(zhèn)中低收入居民的經(jīng)濟(jì)租賃房政策等;

補(bǔ)貼需求模式下的項(xiàng)目主要有住房公積金，以及各種針對中低收入家庭消費(fèi)者的金融、稅收等政策。

保障制度特點(diǎn)：

發(fā)達(dá)國家：

對保障群體有準(zhǔn)確的界定，居民收入審查制度相對完備。實(shí)施住房保障都是以收入和住房(或資產(chǎn))狀況作為準(zhǔn)入條件，只有收入低于某個水平才能申請政策性住房。

我國：

“最低收入家庭承租廉租住房、中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房、處于中低收入與高收入家庭之間的城鎮(zhèn)“夾心層”購買限價房。但審核制度不完善，并不能真正掌握購房者的實(shí)際收入，使得經(jīng)濟(jì)適用住房政策的供給對象審查難以建立在客觀、公正和科學(xué)的基礎(chǔ)上。產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)：

我國：

在很長一段時期內(nèi)，我國的經(jīng)濟(jì)適用房一直是采取只售不租的供應(yīng)方式，直到2004年的《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》出臺，才提出實(shí)行租售并舉，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)用于出租的經(jīng)濟(jì)適用房。江蘇省在2006年率先在全國進(jìn)行了試點(diǎn)，無錫、連云港、姜堰、高郵、蘇州5市已經(jīng)開始實(shí)施“先租后買”租售并舉的“產(chǎn)權(quán)共有”模式。

英國：共有產(chǎn)權(quán)房和共享權(quán)益房

英國住房的共有產(chǎn)權(quán)(shared ownership)，是政府對有一定購房支付能力，但又難以在市場上承擔(dān)全部購房開支的部分群體設(shè)計(jì)的一種分階段購買住房的方式(staircasing up)。其所謂共有產(chǎn)權(quán)住房，允許購房人根據(jù)其支付能力出資購買住房協(xié)會所擁有住房的一定份額的產(chǎn)權(quán)(可使用抵押貸款)，通常在25%～75%，與住房協(xié)會共同擁有各自比例的住房產(chǎn)權(quán)。購房人對住房協(xié)會持有的產(chǎn)權(quán)部分支付優(yōu)惠租金，租賃年限為99年，并可在具備能力后逐步申請購買剩余的產(chǎn)權(quán)。當(dāng)然，如果住戶因?yàn)樽杂挟a(chǎn)權(quán)份額較大，而收入下降導(dǎo)致其自有部分貸款還款負(fù)擔(dān)過重的，還可以申請降低份額，即向住房協(xié)會出售一定比例的產(chǎn)權(quán)

組織運(yùn)作特點(diǎn)：

目前許多城市的福利性住宅是由國有的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的,目前對國有房地產(chǎn)企業(yè)的政策優(yōu)惠,并不能保證房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)出效率,也不能保證政府的投資效率。同樣，以開發(fā)公司為主組織建設(shè)福利性住宅，也不能體現(xiàn)政府發(fā)展福利性住宅的政策意圖。福利性住宅是政策性業(yè)務(wù)，以開發(fā)公司為主組織建設(shè)，開發(fā)公司以追求利潤為目標(biāo)，在福利性住宅上考慮多的是銷售和利潤，對購房者和購房數(shù)量不加限制，于是出現(xiàn)了高收入家庭也買福利性住宅，甚至出現(xiàn)了一些人買多處福利性住宅用于投資的現(xiàn)象。

福利性住宅的建設(shè)需要有專門的政府或半政府機(jī)構(gòu)組織協(xié)調(diào)，由非盈利組織或委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)，由政府或政府委托的機(jī)構(gòu)制定家庭收入線標(biāo)準(zhǔn)、審批購買資格、厘定銷售價格、提供購房擔(dān)保、負(fù)責(zé)使用期間物業(yè)管理。在開發(fā)建設(shè)階段，政府視市場需求情況確定開發(fā)建設(shè)規(guī)模（以銷定產(chǎn)），以行政劃撥方式提供土地，通過減免稅費(fèi)、適當(dāng)控制建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工等階段的招標(biāo)管理等手段控制開發(fā)建設(shè)成本；在銷售階段，嚴(yán)格界定銷售對象，即具有當(dāng)?shù)爻Ｗ艨诘闹械褪杖爰彝サ木用?，?shí)行購買過程中的申請、審批、公示和登記備案制度，以政府審定的微利價格限價銷售；在使用階段，全面推行社會化物業(yè)管理，保持福利性住宅的良好運(yùn)行狀態(tài)和居住環(huán)境

定價特點(diǎn)：

（1）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要適合我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，并且要因地制宜，不搞全國統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

（2）充分考慮中低收入家庭和低收入家庭的住房困難，使其在金融政策、政府優(yōu)惠政策的扶持下，能夠買得起、租得起。

（3）政府在建設(shè)用地、開發(fā)建設(shè)稅費(fèi)等方面給予優(yōu)惠政策，并使這些優(yōu)惠政策真正落實(shí)到住房困難家庭。

（4）實(shí)行靈活的產(chǎn)權(quán)制度，租售并舉，消除制度壁壘，以利住房流通，順利進(jìn)入二、三級市場。

（5）嚴(yán)格招投標(biāo)制度，同時，保證開發(fā)商、承包商合理的經(jīng)營利潤。

金融特點(diǎn)：

住房公積金：

國家住房公積金的施行強(qiáng)度采取分別對待的政策，即條件差的城市和企業(yè)可以少交點(diǎn)，有條件的城市和企業(yè)可以成倍提高公積金存繳占工資的比率。住房公積金存貸款實(shí)行低息原則，即利息的低進(jìn)低出，不以贏利為目的，不受銀行利率的影響。

個人住房抵押貸款：

個人住房抵押貸款包括商業(yè)性個人住房抵押貸款和政策性個人住房抵押貸款。商業(yè)性貸款：由于商業(yè)性個人住房抵押貸款是一種純商業(yè)行為，銀行以贏利為目的，同時承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險。政策性貸款：政策性個人住房抵押貸款是國家政策性住房金融機(jī)構(gòu)面向居民個人進(jìn)行的住房抵押貸款

稅收政策特點(diǎn)：

（一）間接稅為主的龐大房地產(chǎn)稅收體系

(二)針對土地的稅收較多

(三)稅收主要集中于住房交易環(huán)節(jié)

(四)住房稅收優(yōu)惠政策主要集中在供給方

(五)住房保障稅收政策傾向于間接稅優(yōu)惠

(六)基本沒有針對抵押貸款利息支付方面的稅收優(yōu)惠政策

物業(yè)特點(diǎn)：

保障性住房的居住者，年齡不同，文化背景不同，習(xí)慣不同，方言不同，職業(yè)不同，受教育程度不同，容易產(chǎn)生文化碰撞，給物業(yè)服務(wù)帶來困難。

這里有部分業(yè)主物業(yè)消費(fèi)意識淡薄，拖欠、拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的原因，還在于物業(yè)收費(fèi)超出了低收入家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力。這些社區(qū)的業(yè)主大多來自低收入家庭和城市周邊農(nóng)村失地居民，許多住戶僅能維持基本的生活消費(fèi)開支，有的還需政府救助補(bǔ)貼，每月不菲的物業(yè)費(fèi)

用無疑加重了其經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。因此，這些保障性居住小區(qū)經(jīng)常因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)導(dǎo)致物管企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主委員會的矛盾沖突。物業(yè)公司當(dāng)初進(jìn)駐這些小區(qū)是因?yàn)榭梢韵绕讷@得業(yè)主拿房時必交的物業(yè)押金，或者沖著社區(qū)配套用房經(jīng)營租賃收入而來。隨著這些收益的減少消失，加上無法收到足夠的物業(yè)費(fèi)用，物業(yè)公司往往無法堅(jiān)持下去甚至出現(xiàn)單方撤走的情況，由此導(dǎo)致社區(qū)出現(xiàn)混亂局面，嚴(yán)重影響了安置居民居住和生活質(zhì)量。

當(dāng)前保障性住房物業(yè)服務(wù)基本上還在探索階段，有許多的問題有待解決：如保修期間內(nèi)代建方如何保修的問題；停車收費(fèi)如何與管理部門分成的問題；我們物業(yè)管理部門與公房管理部門之間關(guān)系的問題；保障性住戶不遵守保障性住房管理規(guī)定應(yīng)由哪個部門來處理的問題；政府應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用如何兌現(xiàn)等等。暴露了保障性住房物業(yè)服務(wù)模式與傳統(tǒng)的物業(yè)管理法律和政策規(guī)定方面的不相適應(yīng)。

公共物品特性

具有排他性和非競爭性,屬于準(zhǔn)公共物品范疇。排他性一方面表現(xiàn)為排斥其他收入群體來分享政府的這種福利;另一方面在城市貧困群體內(nèi)部,在政府實(shí)物配租數(shù)有限時存在獲取優(yōu)先租住權(quán)的競爭。非競爭性則表現(xiàn)在對以上排他性矛盾不能用價格競爭的方式來解決,否則會導(dǎo)致房租價格上漲,抵消福利效應(yīng),使部分低收入家庭遭受福利損失,失去了住房福利保障的效率和公平的意義。

市場信息不對稱

對于普通的住房供給者而言,很難清楚地把握低收入家庭能夠承租的住房的造價標(biāo)準(zhǔn)和需求數(shù)量。標(biāo)準(zhǔn)過高、數(shù)量過少不能充分滿足市場需要;而標(biāo)準(zhǔn)過低、數(shù)量過多又可能產(chǎn)生低劣住房供給過度,造成資源浪費(fèi)。

第二篇：保障房

宿松縣龍門南路經(jīng)濟(jì)適用住房分配銷售細(xì)則

第一條 根據(jù)《宿松縣保障性住房管理辦法（試行）》（松政【2011】56號）文件精神及規(guī)定，制定本分配銷售細(xì)則。

第二條 申請時間

從2012年6月18日起至2012年7月18日止，逾期未申請的不予受理。

第三條 申請條件

經(jīng)濟(jì)適用住房申請對象必須符合下列條件：㈠具有縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)非農(nóng)戶口，家庭成員均屬于首次購房（含房改房），且實(shí)際居住一年以上，家庭年收入低于全縣城鎮(zhèn)在崗職工年平均工資標(biāo)準(zhǔn)2倍以下，無房或現(xiàn)住房面積人均低于15平方米的住房困難家庭；㈡符合條件㈠的離異人員必須離異達(dá)到兩年以上；㈢符合條件㈠的未婚青年必須達(dá)到二十六周歲以上。具體細(xì)化申請條件：

1、具有縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)非農(nóng)戶口是指申請人具有縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)（按照2003年《宿松縣城總體規(guī)劃》規(guī)定，縣城規(guī)劃區(qū)范圍是孚玉鎮(zhèn)全部區(qū)域及破涼鎮(zhèn)、五里鄉(xiāng)部分區(qū)域）的非農(nóng)戶口，以戶口簿登記為準(zhǔn)；

2、家庭成員均屬于首次購房（含房改房）是指申請人夫婦雙方屬于首次購房（含房改房），以房管部門產(chǎn)權(quán)登記及入戶核查材料為準(zhǔn)；

3、且實(shí)際居住一年以上是指申請人在縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)實(shí)際居

米的；

3、父母無住房，但與其共同生活的子女有住房且現(xiàn)住房面積人均（含父母）超過15平方米的；

4、無特殊原因?qū)⒆杂凶》砍鍪刍蛸浻璧模?/p>

5、申請人夫婦雙方已享受房改政策的；

6、其他不符合經(jīng)濟(jì)適用住房政策規(guī)定的。第五條 申請審批的程序和步驟：

1、有工作單位的申請人由其主管部門匯總后統(tǒng)一上報。申請人在所在單位申請，按要求提供相關(guān)材料并填寫“宿松縣經(jīng)濟(jì)適用住房申請審批表”一式兩份，由所在單位入戶調(diào)查、組織群眾評議、并進(jìn)行公示，公示無異議后所在單位簽署初審意見，上報主管部門審核，主管部門審核通過后匯總上報縣保障性住房分配審核小組辦公室（同時報送“宿松縣經(jīng)濟(jì)適用住房申請審批表”電子檔案），辦公室會同保障性住房申請分配審核小組成員單位復(fù)審，并進(jìn)行第二次公示，公示無異議后復(fù)審單位簽署復(fù)審意見，上報縣保障性安居工程領(lǐng)導(dǎo)小組審批。

2、無工作單位的申請人由所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)匯總后統(tǒng)一上報。申請人在所在社區(qū)（村）申請，按要求提供相關(guān)材料并按要求填寫“宿松縣經(jīng)濟(jì)適用住房申請審批表”一式兩份，由所在社區(qū)（村）入戶調(diào)查、組織群眾評議、并進(jìn)行公示，公示無異議后所在社區(qū)（村）上報所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)審核，所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)審核通過后匯總上報縣保障性住房分配審核小組辦公室（同時報送“宿松縣經(jīng)濟(jì)適用住房申請審批表”電子檔案），辦公室會同保障性住房申請分配審核小組成員

第三篇：蕪湖市保障房工程質(zhì)量監(jiān)督的特點(diǎn)及任務(wù)

蕪湖市保障房工程 質(zhì)量監(jiān)督的特點(diǎn)及任務(wù)

保障房建設(shè)是事關(guān)民生的百年大計(jì)工程，涉及廣大中低收入群體的民生福祉，直接關(guān)系到老百姓生活水平的提高、社會和諧穩(wěn)定的大局，把保障房建設(shè)好是促進(jìn)社會和諧、穩(wěn)定、文明、進(jìn)步的重大舉措，因此，保障房的工程質(zhì)量狀況，牽動著社會各界人士的敏感神經(jīng)。近年來，我市保障房項(xiàng)目建設(shè)得到快速發(fā)展，取得了一些成績，也暴露出一些亟待改善的問題，因此，我站在對保障房工程質(zhì)量監(jiān)管過程中，不斷提升新理念、探索新模式，用最嚴(yán)格的手段監(jiān)管保障房的質(zhì)量。在質(zhì)量監(jiān)督過程中，主要做了以下幾方面工作。

一、嚴(yán)控相關(guān)責(zé)任主體的責(zé)任制度落實(shí)。

1、強(qiáng)化建設(shè)單位責(zé)任落實(shí)制。建設(shè)單位是保障房質(zhì)量安全第一責(zé)任人，依法對所建設(shè)的保障房全面責(zé)任。我站要求建設(shè)單位選派綜合素質(zhì)高的業(yè)主代表，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)施工現(xiàn)場各方建設(shè)主體的建設(shè)活動。要保證保障房的建設(shè)質(zhì)量安全、功能完善，不得盲目倒排時間，任意壓縮合理工期;不得明示或暗示設(shè)計(jì)、施工等單位違反工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)條文，取消建筑節(jié)能、降低質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

2、加強(qiáng)工程前期勘察、設(shè)計(jì)水平。建設(shè)工程質(zhì)量首先取決于設(shè)計(jì)的水平，應(yīng)該對設(shè)計(jì)前期工作給予高度重視。我站要求建設(shè)單位應(yīng)委托實(shí)力強(qiáng)的勘察單位進(jìn)行現(xiàn)場測量和勘察，使勘察成果盡可能完善、準(zhǔn)確，為工程設(shè)計(jì)提供真實(shí)、可靠的基礎(chǔ)資料；建設(shè)單位應(yīng)委托高資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)過程中，設(shè)計(jì)單位派專人與建設(shè)單位做好銜接工作，為工程建設(shè)提供及時、準(zhǔn)確、詳細(xì)的設(shè)計(jì)圖紙。

3、突出對施工、監(jiān)理單位的監(jiān)管。施工、監(jiān)理單位是保障房工程建設(shè)最重要的責(zé)任單位，要建設(shè)好百姓滿意的安居工程，要求施工、監(jiān)理單位必須建立健全完善的質(zhì)量保證體系。我站時刻監(jiān)督施工單位做到不轉(zhuǎn)包、不違法分包，不偷工減料，按圖紙?jiān)O(shè)計(jì)文件和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工，監(jiān)理單位按規(guī)定監(jiān)理，并建立健全教育培訓(xùn)制度，保證所有施工管理和作業(yè)人員經(jīng)過教育培訓(xùn)且考核合格后上崗。及時對施工或者竣工驗(yàn)收中出現(xiàn)的質(zhì)量問題進(jìn)行返修，切實(shí)承擔(dān)起對已竣工驗(yàn)收合格并交付使用的保障房工程的質(zhì)量保修責(zé)任。

4、嚴(yán)控工程建設(shè)過程中的檢測工作。我站發(fā)文要求保障房項(xiàng)目應(yīng)委托有資質(zhì)的國有檢測機(jī)構(gòu)，承擔(dān)原材料、構(gòu)配件及實(shí)體質(zhì)量的檢測工作，對高層保障房的變形觀測，按《關(guān)于印發(fā)<關(guān)于加強(qiáng)我市房屋建筑工程質(zhì)量檢測和監(jiān)測工作的管理規(guī)定>的通知》（【2011】18號文件）要求，委托有資質(zhì)的第三方進(jìn)行觀測，確保工程檢測的真實(shí)性、可靠性。

5、完善了“三個體系”，制定了“四個一律”。在加強(qiáng)保障房工程質(zhì)量宏觀監(jiān)管方面，我站要求建設(shè)、施工、監(jiān)理等相關(guān)單位完善各自的質(zhì)量管理體系；制定并完善了鼓勵誠實(shí)守信、懲戒違法違規(guī)的責(zé)任追究體系；并自我鞭策，要求我站內(nèi)部完善務(wù)實(shí)高效的工程質(zhì)量監(jiān)督服務(wù)體系。對不按規(guī)定建設(shè)的工程，嚴(yán)格按“四個一律”進(jìn)行監(jiān)管，即對未達(dá)開工要求的一律不得施工，對存在違法行為的工程一律停業(yè)整頓，對涉及違法行為的建設(shè)活動一律按上限處罰，對觸犯刑律的單位和個人一律追究行政責(zé)任。

二、強(qiáng)化工程建設(shè)過程中的質(zhì)量監(jiān)督。

根據(jù)《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量監(jiān)督管理規(guī)定》（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第5號）的要求，我站有針對性地對保障房工程實(shí)行最嚴(yán)格的質(zhì)量監(jiān)督，主要體現(xiàn)在以下方面。

1、嚴(yán)格執(zhí)行施工圖審查制度。保障房建設(shè)必須嚴(yán)格執(zhí)行施工圖審查制度，施工圖設(shè)計(jì)文件必須經(jīng)審圖機(jī)構(gòu)審查通過，施工圖設(shè)計(jì)文件修改涉及公共利益、結(jié)構(gòu)安全或者工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原施工圖審查機(jī)構(gòu)重新審查，審查合格后方可實(shí)施。未按國家有關(guān)規(guī)定辦理施工圖審查的工程不得開工建設(shè)。

2、大力宣傳貫徹《安徽省保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》。保障房建設(shè)的各方責(zé)任主體要建立、健全和落實(shí)各項(xiàng)質(zhì)量管理制度，根據(jù)安徽省《安徽省保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》（DB34/1524-2011）要求，嚴(yán)把“五關(guān)”——規(guī)劃選址關(guān)、設(shè)計(jì)審圖關(guān)、建筑材料關(guān)、工程施工關(guān)、項(xiàng)目驗(yàn)收關(guān)。設(shè)立永久性標(biāo)識牌，實(shí)行保障性保障房規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、監(jiān)理、施工、質(zhì)監(jiān)、圖審終身負(fù)責(zé)制，確保保障房工程質(zhì)量安全及使用功能完善。對在保障房建設(shè)過程中不執(zhí)行或違反《標(biāo)準(zhǔn)》的行為，堅(jiān)決依法進(jìn)行查處。

3、積極推行工程質(zhì)量巡查制度。將保障房工程質(zhì)量監(jiān)督作為我站的工作重點(diǎn)，加大了日常監(jiān)督抽查頻率，并通過開展多種形式的保障房專項(xiàng)檢查，力求提前發(fā)現(xiàn)問題，盡早解決問題，把質(zhì)量隱患消除在萌芽狀態(tài)。巡查工作中突出了“兩個重點(diǎn)”，即巡查的對象重點(diǎn)突出工程實(shí)體質(zhì)量相對較差的保障房項(xiàng)目；巡查的內(nèi)容重點(diǎn)突出責(zé)任主體質(zhì)量行為、強(qiáng)制性條文執(zhí)行情況。巡查工作中做到“四個結(jié)合”：（1）工程質(zhì)量巡查和監(jiān)督檢測相結(jié)合。通過監(jiān)督檢測提高巡查工作的科技含量，增強(qiáng)巡查工作的威懾作用；（2）工程質(zhì)量巡查和不良行為記錄管理相結(jié)合。堅(jiān)持查糾并舉，查處并重，對參建各方的不良行為進(jìn)行通報、記錄和處罰；（3）工程質(zhì)量巡查和差別化管理相結(jié)合。對工程質(zhì)量控制較好的地區(qū)、責(zé)任主體和工程項(xiàng)目，減少巡查頻次，對工程質(zhì)量控制較差的，列入重點(diǎn)監(jiān)管對象，進(jìn)行重點(diǎn)巡查；（4）工程質(zhì)量巡查和項(xiàng)目監(jiān)督相結(jié)合。巡查中發(fā)現(xiàn)的重要問題要納入工程質(zhì)量監(jiān)督報告中，作為工程能否竣工、備案的重要依據(jù)。

4、加強(qiáng)了對工程質(zhì)量通病的治理。我站印發(fā)《加強(qiáng)保障性安居工程質(zhì)量通病防治工作的若干措施》，要求施工單位在工程開工前認(rèn)真編制《工程質(zhì)量通病防制措施》，監(jiān)理單位有針對性的編制《工程質(zhì)量通病監(jiān)理實(shí)施細(xì)則》，并要求監(jiān)理單位的平行檢驗(yàn)要突出對質(zhì)量通病的控制，在監(jiān)督抽查、巡查中，重點(diǎn)檢查各責(zé)任主體對質(zhì)量通病控制措施的落實(shí)，并通過分戶驗(yàn)收降低質(zhì)量投訴率，提高社會滿意程度。在質(zhì)量通病治理工作中，我站明確思路，突出重點(diǎn)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)管理，具體表現(xiàn)如下：

（1）明確質(zhì)量通病治理思路。實(shí)體質(zhì)量通病是表象，施工工藝通病、質(zhì)量管理通病才是根源。為此，在治理工程實(shí)體質(zhì)量通病的同時，我站積極引導(dǎo)相關(guān)單位重視施工工藝通病和質(zhì)量管理通病的治理工作。

（2）突出質(zhì)量通病治理重點(diǎn)。根據(jù)質(zhì)量投訴調(diào)查分析，因滲漏（屋面、衛(wèi)生間、外墻、外窗等滲漏）、室內(nèi)幾何尺寸過大偏差、現(xiàn)澆板開裂、墻體裂縫和空鼓約占全部投訴量的九成。此四類質(zhì)量通病已成為當(dāng)前工程質(zhì)量的主要問題，因此，我站在保障房工程監(jiān)督交底和監(jiān)督驗(yàn)收過程中，將上述質(zhì)量問題作為實(shí)體質(zhì)量通病治理的監(jiān)督重點(diǎn)。要求相關(guān)單位要認(rèn)真分析，產(chǎn)生上述實(shí)體質(zhì)量通病潛在的施工工藝和質(zhì)量管理中的問題，并有針對性地開展相應(yīng)工藝通病和管理通病治理。

（3）總結(jié)質(zhì)量通病治理經(jīng)驗(yàn)。我站將繼續(xù)加強(qiáng)通病治理經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)、推廣工作，并選擇適合的項(xiàng)目，進(jìn)行通病治理示范，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)后，向全市推廣。

（4）加強(qiáng)質(zhì)量通病治理管理。將質(zhì)量通病治理工作與工程質(zhì)量巡查、不良記錄管理、分戶驗(yàn)收等工作相結(jié)合，對因質(zhì)量通病治理不力而造成重大投訴的，在優(yōu)良工程評審和先進(jìn)單位、先進(jìn)個人評審中一票否決，同時對責(zé)任主體嚴(yán)格處罰。

5、加大了對保障房工程裝修的監(jiān)督力度。為了保證保障房的基本使用功能，我站嚴(yán)格按要求統(tǒng)一了初裝修的最低標(biāo)準(zhǔn)，防止通過降低設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、降低構(gòu)配件檔次來減少投資、坑害百姓的事件發(fā)生。鼓勵并引導(dǎo)建設(shè)單位將土建工程與裝修工程同步設(shè)計(jì)、同步施工，避免在二次裝修過程中造成不必要的浪費(fèi)。在裝修施工過程中，通過對項(xiàng)目的抽查、巡查、專項(xiàng)檢查，監(jiān)督各參建責(zé)任主體完善質(zhì)量責(zé)任制，加強(qiáng)了對參建單位的質(zhì)量行為監(jiān)管；加強(qiáng)了對裝修用主要原材料的質(zhì)量控制、施工和監(jiān)理企業(yè)的質(zhì)量管理、檢測單位的質(zhì)量行為等監(jiān)督力度；加大對給水管材管件、衛(wèi)生潔具、電氣設(shè)施、進(jìn)戶門安裝質(zhì)量的監(jiān)督力度。對參建單位嚴(yán)格要求、嚴(yán)密監(jiān)控、嚴(yán)格整改、嚴(yán)肅執(zhí)法。

6、加大了對保障房工程建筑節(jié)能的監(jiān)督力度。建筑節(jié)能工程質(zhì)量能否得到有效保障，關(guān)系到國家節(jié)能減排政策的落實(shí)和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的推進(jìn)，質(zhì)量監(jiān)管意義重大。我站堅(jiān)持把建筑節(jié)能工程質(zhì)量監(jiān)管作為重點(diǎn)工作來抓。首先，嚴(yán)格規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，從設(shè)計(jì)、施工圖審查、節(jié)能材料質(zhì)量控制、按圖施工和質(zhì)量檢驗(yàn)等方面，加強(qiáng)對強(qiáng)制性條文執(zhí)行情況的檢查和巡查。對降低設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、使用不合格材料、不按圖施工、出具虛假檢測報告行為一旦發(fā)現(xiàn)決不姑息，不但要嚴(yán)格整改，更要嚴(yán)肅處罰，以此提高責(zé)任主體執(zhí)行節(jié)能政策和節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的自覺性。其次，對建筑節(jié)能工程易出現(xiàn)的質(zhì)量通病開展了兩次深入研究探討會，并響應(yīng)上級部門號召，加大對建筑節(jié)能新技術(shù)、新材料應(yīng)用的推廣力度，加快對有關(guān)提高建筑節(jié)能地方標(biāo)準(zhǔn)編制工作的推進(jìn)速度，逐步提高建筑節(jié)能質(zhì)量監(jiān)管水平。

7、全面推進(jìn)住宅工程分戶驗(yàn)收制度。嚴(yán)格按照《安徽省住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收實(shí)施細(xì)則》要求，對分戶驗(yàn)收的程序、方式、內(nèi)容及驗(yàn)收人員作出了更為具體的規(guī)定，促使施工單位狠抓施工過程的質(zhì)量控制。在分戶驗(yàn)收工作中，發(fā)現(xiàn)存在空間幾何尺寸實(shí)測值與分戶驗(yàn)收資料不相符、布點(diǎn)標(biāo)識不正確等弄虛作假行為，當(dāng)場宣布分戶驗(yàn)收無效，分戶驗(yàn)收資料作廢，責(zé)令建設(shè)單位重新組織分戶驗(yàn)收。在全面推進(jìn)住宅工程分戶驗(yàn)收工作過程中，我站以“樹立一個觀念，加強(qiáng)一個措施，發(fā)揮一個作用”，統(tǒng)一了各監(jiān)督員的監(jiān)督尺度。

（1）“樹立一個觀念”，即樹立不開展分戶驗(yàn)收工作就是違法的觀念，堅(jiān)定推進(jìn)分戶驗(yàn)收工作的決心和信心。

（2）“加強(qiáng)一個措施”，即治理分戶驗(yàn)收走過場、流于形式措施。加強(qiáng)對分戶驗(yàn)收的監(jiān)管和指導(dǎo)，要求各監(jiān)督員對分戶驗(yàn)收的抽查復(fù)核量不少于20%。實(shí)行分戶驗(yàn)收問責(zé)制，并與質(zhì)量投訴責(zé)任追究相結(jié)合，在實(shí)際操作中我站以監(jiān)督交底方式對可能發(fā)生的問題進(jìn)行預(yù)見性指導(dǎo)，同時適時召開分戶驗(yàn)收現(xiàn)場推進(jìn)會，以發(fā)揮典型樣板示范作用。

（3）“發(fā)揮一個作用”，即發(fā)揮分戶驗(yàn)收對質(zhì)量通病和用戶投訴的防控作用，通過分戶驗(yàn)收及時發(fā)現(xiàn)問題，并在竣工驗(yàn)收前解決問題，降低質(zhì)量投訴率，提高用戶滿意度。

8、加大了行政處罰力度。2012年是我市建設(shè)工程領(lǐng)域的“行政執(zhí)法年”，我站按市住房城鄉(xiāng)建委要求，以鐵的面孔、鐵的紀(jì)律和鐵的手段加大了對質(zhì)量違法行為的監(jiān)督查處力度。在執(zhí)行過程中，一方面進(jìn)一步完善了不良行為記錄制度，對質(zhì)量行為不規(guī)范、實(shí)體工程存在較大質(zhì)量問題工程的主要責(zé)任人進(jìn)行約談，并對違法違規(guī)行為進(jìn)行不良行為記錄；另一方面，對保障房項(xiàng)目暴露的嚴(yán)重質(zhì)量問題，迅速啟動了行政執(zhí)法程序，嚴(yán)肅追究違法違規(guī)者的法律責(zé)任。在行政處罰上堅(jiān)持單位和個人相結(jié)合的原則，即處罰責(zé)任單位，也處罰違法責(zé)任人，促進(jìn)了企業(yè)提高質(zhì)量管理意識，同時也規(guī)范了項(xiàng)目部的質(zhì)量保證行為，有效提高了保障房工程質(zhì)量。在查處問題的同時，也鼓勵保障房的參建單位積極開展創(chuàng)優(yōu)活動，對在保障房建設(shè)過程中表現(xiàn)突出的單位和個人給予通報表揚(yáng)，激勵保障房工程建設(shè)中多出優(yōu)質(zhì)工程、精品工程、受百姓稱道的“正能量”工程。

9、完善了差異化監(jiān)管模式。根據(jù)《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量監(jiān)督管理規(guī)定》的精神，我站全體干部員工通過考察學(xué)習(xí)，集思廣益，不斷創(chuàng)新，把工作的重點(diǎn)和重心統(tǒng)一到探索順應(yīng)新形勢下質(zhì)量監(jiān)督模式上來，有效整合了執(zhí)法力量和資源，按照分類監(jiān)管的原則，全面實(shí)行差異化監(jiān)管。一是以法律、法規(guī)、規(guī)章和工程建設(shè)強(qiáng)制性條文為依據(jù)，采取監(jiān)督抽查、抽測和飛行檢查為主要方式，執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究，樹立質(zhì)量監(jiān)督行業(yè)管理的權(quán)威性和震攝力。二是逐步利用信息化監(jiān)管平臺創(chuàng)新服務(wù)技能，提升監(jiān)管水平，通過打造企業(yè)信息庫、工程項(xiàng)目庫、從業(yè)人員庫、工程質(zhì)量業(yè)績庫這四個庫的建設(shè)，推進(jìn)質(zhì)量監(jiān)督工作中的信用業(yè)績管理，力求做到高效的差異化監(jiān)管。

以上是我站近年來對保障房工程監(jiān)督過程中，已經(jīng)實(shí)施或即將加大監(jiān)管的主要措施，可以肯定，2013年我們將面臨全新的、極富挑戰(zhàn)的形勢。隨著區(qū)劃調(diào)整后我市擁江發(fā)展建設(shè)的提速，蕪湖在安徽“雙核”地位將進(jìn)一步得到鞏固，基本建設(shè)投資規(guī)模還將大幅度增加，保障房工程建設(shè)任務(wù)也會隨之變得更繁重，社會對保障房的質(zhì)量要求也會不斷提高。而且，由于我市保障房建設(shè)項(xiàng)目多數(shù)存在時間緊、任務(wù)重、資金少等問題，部分項(xiàng)目由于決策晚、動遷難、造價低、參建單位實(shí)力弱原因，質(zhì)量監(jiān)管難度非常之大。另外，由于三年前我市在全省率先實(shí)施保障房安居工程，今年剛好進(jìn)入保障房分配的高峰期，眾所周知保障房是面向低收入和中等偏下收入住房困難群眾，如果把存在質(zhì)量問題的保障房分配給急需住房的百姓，就會損害他們的利益，從而失信于民。所有這些都表明，保障房的質(zhì)量監(jiān)管工作將會進(jìn)入一個非常時期，一個關(guān)鍵時期，一個充滿挑戰(zhàn)的時期。對此，我站全體人員必須保持清醒的頭腦，要把保障房工程質(zhì)量監(jiān)管工作上升到政治的高度、民生的高度、社會和諧穩(wěn)定的高度去認(rèn)識；要本著對國家負(fù)責(zé)、對社會負(fù)責(zé)、對歷史負(fù)責(zé)的態(tài)度，迎接歷史的挑戰(zhàn)。

非常時期，必須采取非常的手段，以確保保障房工作目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)前和今后一段時期，我站對保障房工程的監(jiān)管將以建設(shè)公正、廉潔、高效的執(zhí)法工作體系為目標(biāo)，拋開傳統(tǒng)的思想觀念，轉(zhuǎn)變職能、大膽創(chuàng)新，以全新的思想開創(chuàng)全新的工作局面，促進(jìn)保障房工程質(zhì)量監(jiān)管工作水平再上新臺階。要堅(jiān)定必勝信心、明確奮斗目標(biāo)、發(fā)揮聰明才智，在保障房工程質(zhì)量監(jiān)管工作中為政府把好關(guān)，為百姓做好主，體現(xiàn)質(zhì)量監(jiān)管工作的崇高責(zé)任感，不辱“質(zhì)量衛(wèi)士”的光榮使命，為蕪湖市保障房建設(shè)事業(yè)的科學(xué)發(fā)展做出新的更大的貢獻(xiàn)！

2011年國家建設(shè)部專家組在蕪湖進(jìn)行了為期2個月的保障房項(xiàng)目專項(xiàng)檢查，對每個工地、每棟樓進(jìn)行了細(xì)致的檢查，從反饋情況看，總體質(zhì)量受控。專家組表揚(yáng)了我市保障房建設(shè)過程中很多好的做法，甚至說出“全國保障房看安徽，安徽保障房看蕪湖”這樣一段佳話。在各上級主管部門的高度重視下，在參建單位的齊心協(xié)力下，我站一定會把保障房工程監(jiān)管好，有理由相信，“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的千年夢想，很快就能在江城大地實(shí)現(xiàn)。

本文作者：戴林，工作單位系安徽省蕪湖市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站，文中所述不足之處，歡迎批評指正。

第四篇：保障房相關(guān)問題

距離國務(wù)院“上半年出臺新非公經(jīng)濟(jì)36條執(zhí)行細(xì)則”的時間底線尚有不足3個月之時，首個“細(xì)則”已經(jīng)基本鎖定在保障性安居工程領(lǐng)域。

據(jù)悉，面對歷史上規(guī)模最大的保障性安居工程，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱住建部)已起草鼓勵民間資本進(jìn)入保障性安居工程開發(fā)、建設(shè)領(lǐng)域的詳細(xì)規(guī)定，以確保2012年超過1700萬套在建保障性住房帶來的巨大資金需求。

保障房或成破冰先鋒

2012年3月，國家發(fā)展和改革委員會下發(fā)2012年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作重點(diǎn)，明確提出在2012年上半年，要出臺“新非公經(jīng)濟(jì)36條”所涉各行業(yè)領(lǐng)域的執(zhí)行細(xì)則。記者獲悉，相比于壟斷情況較為嚴(yán)重的石油化工、重化工業(yè)等領(lǐng)域，社會資本進(jìn)入保障性安居工程將有可能最先突破。

住建部一位官員向記者證實(shí)，日前，在內(nèi)部會議上，住建部副部長齊驥向包括與會的地方住房和城鄉(xiāng)及建設(shè)系統(tǒng)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，住建部正在抓緊起草社會資本進(jìn)入保障性住房開發(fā)、建設(shè)領(lǐng)域的詳細(xì)規(guī)定，以使社會資本進(jìn)入保障性安居工程建設(shè)規(guī)范化。

期待政府明確還款方式

對于政府鼓勵社會資本介入保障性安居工程建設(shè)的表態(tài)，多數(shù)開發(fā)企業(yè)十分認(rèn)同。綠地集團(tuán)董事長張玉良告訴記者，目前調(diào)控之下，房地產(chǎn)市場競爭壓力巨大，而保障性安居工程由于是政府主導(dǎo)，競爭壓力相對較小，可以確保參與企業(yè)的微利，所以對當(dāng)下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不失為一個選擇。

據(jù)悉，這并非是綠地集團(tuán)一家企業(yè)面臨的問題?！暗覀冋嬲枰私獾氖枪夥窟@一領(lǐng)域，由于這一領(lǐng)域不予銷售，而是持有，我們企業(yè)介入后如何收回投資，希望政府能有一個比較明確的說法?！币晃徊辉妇呙姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者。

此前，在與基金經(jīng)理的交流中，萬科企業(yè)股份有限公司的郁亮表示，萬科參與保障性安居工程的原則是微利，以代建的模式為主，即發(fā)揮萬科在施工、工程管理方面的專業(yè)性優(yōu)勢，一般情況下不會墊資持有保障性住房。其原因是，對于政府還款，目前沒有明確的規(guī)定。

張玉良則表示，希望政府能夠加強(qiáng)監(jiān)管社會資本介入保障性安居工程的開發(fā)和建設(shè)，應(yīng)該從大中型企業(yè)開始，以確保保障性安居工程的質(zhì)量。

商務(wù)部和北京市政府昨天在王府井步行街正式啟動“全國消費(fèi)促進(jìn)月”。北京則從4月下旬推出“保障房‘幸福暖房’行動”，屆時保障房用戶可以享受裝修、買家電等一條龍式的購買服務(wù)和優(yōu)惠。此外，個人消費(fèi)者購買大件商品時分期付款可以得到“零手續(xù)費(fèi)、零首付、低利率”。

北京副市長夏占義特別介紹，將于4月下旬市商務(wù)委聯(lián)手啟動的“保障房‘幸福暖房’行動”，這是為配合保障房政策，拉動住房相關(guān)商品消費(fèi)而展開的，蘇寧電器、居然之家、宜家家居等家電、家居、家裝企業(yè)跨業(yè)態(tài)聯(lián)合促銷，為保障房用戶提供一條龍式的購買服務(wù)和優(yōu)惠；同時還將在保障房集中的小區(qū)進(jìn)行落地推廣，該行動將一直持續(xù)至今年年底。

市商務(wù)委表示，目前具體方案正在制定中，屆時會對外公布詳細(xì)優(yōu)惠措施。

■ 背景

全國消費(fèi)促進(jìn)月

即日起持續(xù)到5月4日，全國范圍內(nèi)超過8萬家企業(yè)將舉行800多項(xiàng)大型主題促消費(fèi)，包括信用消費(fèi)惠、暢想品牌展、網(wǎng)絡(luò)放心購、綠色消費(fèi)行、餐飲美食匯5大內(nèi)容。其中“信用消費(fèi)惠”已協(xié)調(diào)中國工商銀行等8家商業(yè)銀行和3大消費(fèi)金融公司開展信用消費(fèi)，減免個人消費(fèi)者分期付款費(fèi)用，推出“零手續(xù)費(fèi)、零首付、低利率”，用于方便消費(fèi)者分期付款購買大件耐用消費(fèi)品的優(yōu)惠政策。

(通訊員鐘潔 記者毛濃曦)“新就業(yè)的大學(xué)生、外來務(wù)工人員這些?夾心層?人群也將與城市低收入者一并納入保障性住房對象。”近日，陜西省社科院發(fā)布2012年陜西藍(lán)皮書，這是其中對“十二五”期間建設(shè)保障性住房提出的新要求。

“2011年全國要完成1000萬套保障房建設(shè)任務(wù)，陜西省的47.43萬套保障房建設(shè)任務(wù)已經(jīng)按期全面開工。在?十二五?期間，陜西省將計(jì)劃解決254萬戶城鄉(xiāng)中低收入居民的住房困難，安排建設(shè)保障性安居工程210萬套，保障性住房覆蓋面要達(dá)到全省城鎮(zhèn)家庭的30%。”陜西省社會科學(xué)院黨組書記任宗哲介紹。

為了避免保障性住房成為某些人眼中的“唐僧肉”，陜西省將加快保障性住房管理信息系統(tǒng)建設(shè)。完善從進(jìn)入到退出的家庭人口檔案，實(shí)行建設(shè)管理退出的完善機(jī)制。參考“居民收入核對系統(tǒng)”，與民政、房地產(chǎn)、勞動、財稅等部門建立信息交換機(jī)制，從而實(shí)現(xiàn)對其收入條件變化情況及時了解，避免出現(xiàn)不符合條件的保障房對象。同時要將發(fā)改委、規(guī)劃、國土、房管、社保等多部門聯(lián)合起來，成立專門機(jī)構(gòu)監(jiān)督，解決住房保障部門單打獨(dú)斗的困境，避免出現(xiàn)用虛假信息騙取保障房名額。

博鰲亞洲論壇2012年年會4月1號至3號在海南博鰲舉行，此次大會以“變革世界中的亞洲：邁向健康與可持續(xù)發(fā)展”為主題。東方財富網(wǎng)對本屆論壇進(jìn)行全程直播。綠地控股集團(tuán)董事長、總裁張玉良在“2012 中國房地產(chǎn)大變革”分論壇上表示，愿意參與保障房建設(shè)，但公租房需要沉淀大量資金，如果公租房租金低于市場化，在當(dāng)前政策環(huán)境下就會出現(xiàn)不可持續(xù)的現(xiàn)象，因此政策上需要突破。

提問：我是南方都市報的記者，我想問鄭主任一個問題，最近有媒體報道說國土部已經(jīng)開始在起草關(guān)于清理小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)定，說是可能對于在建、在售以及無人居住的小產(chǎn)權(quán)房先進(jìn)行清理，清理的手段包括強(qiáng)制拆除、停水停電等等，想問一下您對這個有什么看法？另外住建部的副部長齊驥說今年上半年可能會出臺關(guān)于歡迎民營資本進(jìn)入保障性住房相關(guān)措施和政策，兩位老總對這個政策怎么看？你有沒有興趣對保障房進(jìn)行投資，對您來說，出臺哪些政策你會感興趣？謝謝！

鄭新立：剛才我瀏覽了微博，有一個叫孔毅的人，他認(rèn)為當(dāng)前解決7億農(nóng)民的問題可能是打破當(dāng)前經(jīng)濟(jì)僵局的關(guān)鍵。他這個觀點(diǎn)講的很好。我也不認(rèn)識他，但是這個網(wǎng)民的觀點(diǎn)我還是贊成的。黨的十七屆三中全會決定有一句話講得非常好，我這里給大家背一下，一個是“促進(jìn)生產(chǎn)要素在城鄉(xiāng)之間雙向自由流動”。還有一句話，“依法保障農(nóng)戶對宅基地的用意無權(quán)”。還有一句話，“農(nóng)村集體土地依法經(jīng)過批準(zhǔn)，在土地上進(jìn)行經(jīng)營性的開發(fā)，允許農(nóng)村集體參與這些土地的開發(fā)”，這句話可能背的不完全對。這是我們通過的決定的里面講的。還有一句話，“在城市規(guī)劃范圍內(nèi)，農(nóng)村集體土地允許與國有土地同地同價”。我想黨的十七屆三中全會這四段話可以回答剛才您的這些問題。

主持人：兩位企業(yè)家談?wù)劇?/p>

劉曉光：保障房建設(shè)肯定我們是愿意參與的，第一，愿意參與。第二，你得找一個。保障房也不是誰都能干，有的是商品房中給你配比一塊，你拿到商品房那個地后，可以干保障房了。有的是有專門渠道，你還得競爭去。第一個，我們愿意干。第二，保障房給一個合理的利潤也是應(yīng)該的，你比如百分之幾，他現(xiàn)在規(guī)定的都是3%。

主持人：太低嗎？

劉曉光：如果說把利息攤進(jìn)去也還可以。關(guān)鍵是第三個問題，保障房建設(shè)后，它的市場化的管理，如果你建完了，沒有一個市場化管理的手段，將來要出很多問題。

張玉良：我非常贊同曉光同志的觀點(diǎn)，我補(bǔ)充一下觀點(diǎn)，一個是現(xiàn)在保障房有很多種類，比如動遷保障房，比如說經(jīng)濟(jì)適用房，有些地區(qū)叫共有產(chǎn)權(quán)房，還有公租房，種類很多。

現(xiàn)在做保障房，國有大企業(yè)都愿意做，而且他們有專業(yè)水平，地方政府優(yōu)先選擇我們跟曉光這樣的企業(yè)做。我們現(xiàn)在在7個城市大概做了400多萬平方米，都是大量的在建，利潤大概3%，當(dāng)然我們愿意干，我們有專業(yè)、我們有能力，而且我們有社會責(zé)任。

前面這些不是主要的，主要是公租房，這個需要沉淀大量資金。剛才劉教授講到的它的租金很低，就是市場化這2%的回報，如果公租房租金低于市場化，那就是多少呢？1%，銀行7%，你1%，做得過來嗎？不可持續(xù)。這個政策上要突破。

保障房其中一部分產(chǎn)品公租房，這部分政策怎么到位，然后能夠吸引各種企業(yè)，當(dāng)然前提是有專業(yè)生產(chǎn)能力這些企業(yè)能夠進(jìn)入。前兩天齊部長到上海開我們一個住房保障房研討會，也跟各位討論這個問題，我說這些問題主要是研究社會資本也能夠進(jìn)入的政策到位了，那么就可持續(xù)了。如果不是這樣的話，那就是貼錢、貼租金或者貼什么。

詬病已久的深圳城中村即將面臨新的命運(yùn)轉(zhuǎn)變，目前深圳已正式將城中村的農(nóng)民房納入保障房供應(yīng)體系，成為深圳計(jì)劃之一。

日前，深圳市公布的《住房建設(shè)規(guī)劃2012實(shí)施計(jì)劃》中提出，深圳今年將新增安排籌集建設(shè)保障性住房4萬套，并“試點(diǎn)以整體租賃方式將原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織集資房、城中村村民自建房納入保障性住房有效供應(yīng)渠道”。

“這個新思路至少有兩個非常積極的意義，一是可以迅速形成有效住房供應(yīng)，統(tǒng)籌利用存量資源；二是有利于加強(qiáng)社區(qū)管理，解決深圳城中村不利于管理的問題?！鄙钲谔m江地產(chǎn)副總裁楊大谷在接受記者采訪時表示，城中村存在很多復(fù)雜的問題，還需要有成熟完善的房地產(chǎn)權(quán)利和義務(wù)(稅收)體系相配套，政府應(yīng)進(jìn)一步完善操作辦法，出臺相關(guān)細(xì)則。

農(nóng)民房納入保障房體系

深圳自去年以來一直在大力推進(jìn)保障房建設(shè)，而今年的保障性住房供應(yīng)計(jì)劃比往年更有新意。

深圳去年保障性住房竣工僅1萬套，存在較大的供需缺口，因此社會各界曾有不少建議，認(rèn)為保障房應(yīng)當(dāng)從存量房中挖掘潛力。此前，一些人大代表和政協(xié)委員也曾多次在不同場合呼吁，將城中村農(nóng)民房納入保障房體系。

而在由深圳市市長許勤簽署、2010年9月1日起施行的《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》中，也曾明確提出要有條件地將農(nóng)民房、小產(chǎn)權(quán)房并入保障房。

這次的《計(jì)劃》首次以政府文件形式提出，積極推進(jìn)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織集資房、城中村村民自建房統(tǒng)一納入保障性安居工程工作。

《計(jì)劃》還明確了實(shí)施途徑，即結(jié)合住房建設(shè)規(guī)劃計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，在確保住房質(zhì)量、消防安全的前提下，試點(diǎn)以整體租賃方式將原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織集資房、城中村村民自建房納入保障性住房有效供應(yīng)渠道，就近提供給符合條件的住房困難家庭和人才。

根據(jù)計(jì)劃，2012年深圳將新增安排籌集建設(shè)保障性住房4萬套，建筑面積262萬平方米，并將以租售方式供應(yīng)保障性住房2萬套，同時加大貨幣補(bǔ)貼實(shí)施力度，向符合條件的戶籍低收入居民和人才100%發(fā)放貨幣補(bǔ)貼。

除了這些具體的供應(yīng)計(jì)劃外，《計(jì)劃》還提出，今年將加大力度清理盤活機(jī)關(guān)、事業(yè)單位自建住房，住房保障主管部門制定并實(shí)施全市統(tǒng)一的清退規(guī)定，清退回收的房源優(yōu)先用于本單位符合人才和住房保障標(biāo)準(zhǔn)的員工居住。加強(qiáng)工業(yè)區(qū)配套閑置宿舍的動態(tài)統(tǒng)籌管理，按工業(yè)園區(qū)或街道邊界范圍，集約、合理調(diào)配閑置的工業(yè)區(qū)配套宿舍。

與此同時，備受關(guān)注的住房差別化稅收政策提上日程?！队?jì)劃》提出還將“研究對普通商品住房以及別墅、復(fù)式、大戶型等商品住房實(shí)施差別化稅收、信貸及公積金貸款政策”。

據(jù)了解，深圳保障性住房55%的建設(shè)資金需要通過社會渠道來籌措。深圳市今年保障性住房項(xiàng)目投資計(jì)劃200億元，其中財政投入90億元，社會資金110億元，社會資金達(dá)到總金額的55%，因此，深圳市政府方面曾多次提出需要積極探索資金籌措的新方式，比如要積極吸引保險資金、社?；?、信托資金、債券等社會資金參與保障性住房建設(shè)。

小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”難

深圳保障性住房在建項(xiàng)目總量接近20萬套，全市今年保障性安居工程建設(shè)用地有一半需要通過城市更新、拆遷安置等存量用地來解決，而將城中村農(nóng)民房納入保障住房供應(yīng)體系，也是政府的一項(xiàng)無奈之舉。

居住了數(shù)百萬“夾心層”的城中村和小產(chǎn)權(quán)房，多年來充當(dāng)了現(xiàn)實(shí)中深圳市的保障房“替身”，活躍了民間的住宅市場，卻剔除了政府的積極角色。

因而多位專家在接受記者采訪時均表示，將農(nóng)民房納入保障住房的供應(yīng)體系，其積極正面意義不可忽視，這一舉措，為探索保障房建設(shè)提供了一個新的思路。

楊大谷認(rèn)為，這對我國探索解決城市化進(jìn)程中的城中村村民房問題是具有重要試驗(yàn)價值的。

而深圳資深地產(chǎn)專家王世泰則表示，將城中村的農(nóng)民房納入保障性住房體系，也就意味著不少的小產(chǎn)權(quán)房將可能因此而獲得合法的身份，這勢必衍生一系列新的問題。

根據(jù)去年6月由深圳市政府公布的《深圳市住房保障發(fā)展規(guī)劃(2011—2015)》，深圳向中央政府上報的“任務(wù)量”，是在“十二五”期間將新增安排籌集建設(shè)保障性住房24萬套。

據(jù)知情人士透露，這24萬套的總量中，將部分吸納一些現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房。

“如果要將這些小產(chǎn)權(quán)房納入保障住房供應(yīng)體系，那么，由于小產(chǎn)權(quán)房法律問題的模糊，涉及到土地產(chǎn)權(quán)、土地管理、房地產(chǎn)租賃和房地產(chǎn)稅制的復(fù)雜問題，需要更加系統(tǒng)、根本性的制度安排?！蓖跏捞┤缡潜硎荆獙⑿‘a(chǎn)權(quán)房的身份合法化，仍然存在諸多問題。

深圳市政府在幾年前就曾考慮將小產(chǎn)權(quán)房的土地收為國有，卻沒有法律依據(jù)和足夠財力回購所有的小產(chǎn)權(quán)房。上述知情人士透露，政府曾為征收或回購農(nóng)民房為保障房，和民間有諸多協(xié)商。目前看起來仍無法操作。

因而，另有業(yè)內(nèi)專家據(jù)此認(rèn)為，將城中村一些小產(chǎn)權(quán)房納入保障房供應(yīng)渠道，目前很難做到解決其產(chǎn)權(quán)的“轉(zhuǎn)正”問題，它僅僅是在根本制度安排出臺之前，為提高城市居民住房福利所做的一種權(quán)宜性安排。

“中國保障性住房建設(shè)在未來幾年中的持續(xù)增長，將抵消因商品房投資放緩對經(jīng)濟(jì)帶來的負(fù)面影響，同時支持固定資產(chǎn)投資快速增長”，這是澳新銀行(澳大利亞和新西蘭銀行)1日發(fā)布的研究報告得出的結(jié)論。

蘇格蘭皇家銀行首席中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家崔歷此前亦稱，中國近幾個月原材料的進(jìn)口非常強(qiáng)勁，可能說明保障房建設(shè)的加快正帶動工業(yè)需求的回升。她表示，隨著商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)的降溫和鐵路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的減速，預(yù)計(jì)中國今年的投資需求與去年相比將進(jìn)一步走軟，但保障房建設(shè)的加快將起到一定的緩沖作用。

澳新銀行的報告分析說，中國一月至二月固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)繼續(xù)上行，同比增長21.5%，表明投資并未受到中國房地產(chǎn)市場走弱的影響。一月至二月中國房地產(chǎn)投資上漲30.3%，超過同期固定資產(chǎn)投資增長率，其中一個因素可能是自2011年開始的為期五年的保障性住房計(jì)劃，已經(jīng)開始在房地產(chǎn)投資中發(fā)揮越來越重要的作用。(姜煜)在GDP增速放緩的大背景下，保障房似乎變成了房地產(chǎn)行業(yè)中少有的亮點(diǎn)。

原本，自上世紀(jì)90年代末以來，經(jīng)濟(jì)適用房投資額逐年下降的趨勢非常明顯，但突然，被稱為“國十條”的房地產(chǎn)調(diào)控政策在2010年出臺之后，保障房開始“走紅”。

前所未有的是，在2011年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議的表述之中，“保障房”被政府提到比“商品房”更靠前的位置。

在SOHO中國董事長潘石屹(微博)看來，這一現(xiàn)象的原因是保障房被賦予了商品之外的其他屬性：“2010年之前，建廉租房花的錢幾乎可以忽略不計(jì)。而到了2011年，保障性住房建設(shè)的確切數(shù)字成為了政治任務(wù)。”

讓保障的歸保障、讓市場的歸市場，“商品房+保障房”的雙軌制已經(jīng)被廣泛認(rèn)定為未來中國住房問題的解決方案。

然而，僅僅提高保障房的地位是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。保障房推進(jìn)過程中的每一個環(huán)節(jié)，仍然離不開各利益方的博弈。一線房企幾乎全部通過各種途徑紛紛介入保障房開發(fā)，更有市場人士認(rèn)為，在商品房受到限制的當(dāng)下，保障房將會成為中國房地產(chǎn)行業(yè)最大的一塊蛋糕。傳聞之中，保障房的利潤也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止是3%-5%這么簡單。

難道，保障房真的會成為房地產(chǎn)行業(yè)的救命稻草？

錢從哪里來？

“目前，各方利益還是沒有協(xié)調(diào)好?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一的話意味深長。

實(shí)際上，對保障房項(xiàng)目最關(guān)心的當(dāng)然是中央政府。2011年，中央政府提出要完成1000萬套保障房的建設(shè)，2012年，這個目標(biāo)變成700萬套。為配合落實(shí)，從住建部、國土部、再到財政部，都出臺了相關(guān)文件，力保保障房的建設(shè)。

很自然，在“保障房項(xiàng)目中，中央和地方爭論最激烈的一點(diǎn)，就是誰應(yīng)該投更多的錢。”某研究院研究副總監(jiān)何田告訴《英才》記者。因?yàn)?，根?jù)住建部住房保障司的數(shù)字，2011年全國在保障性安居工程建設(shè)共完成投資近1.3萬億元。

這1.3萬億中，除了中央財政撥款，地方財政扮演著更加重要的角色。財政部、住建部下發(fā)的文件寫明：地方政府的公共預(yù)算、公積金增值部分以及土地出讓收入的10%均將作為保障性住房的建設(shè)資金。此外，已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)還顯示：2011年，中央財政下達(dá)保障性安居工程補(bǔ)助資金1526億元，新增保障性住房開發(fā)貸款1751億元，利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)發(fā)放貸款265.88億元，三者合計(jì)為3542.88億元。也就是說，剩下的一萬億資金需要地方政府自行解決。

普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為，在過去的一年中，銀行不可能給保障房提供太多的幫助，因?yàn)?011年信貸投放本身就很少。但何田認(rèn)為，即便如此，國家對保障房項(xiàng)目仍將給予最大力度的支持，“按照央行公布的數(shù)據(jù)，新增開發(fā)貸下降了50%。那么這50%都是些什么？另有數(shù)據(jù)表明，保障房貸款占整個開發(fā)貸的50%。這就意味著，現(xiàn)存的開發(fā)貸幾乎都貸給了保障房。所以，銀行是有傾向性的。再看信托。2011年下半年，政府叫停了很多信托，卻沒有叫停涉及保障房的信托?！?/p>

“公租房基金在歐美是比較成熟的方案?，F(xiàn)在，通過信托等方式融資，中國企業(yè)成本很高；而同時，CPI 2011年上漲5%左右，如果在此基礎(chǔ)上再讓老百姓有8%的回報，大家一定是愿意投的。讓老百姓把炒房的錢用到公租房建設(shè)的概念很正確，但其中，銀行的既得利益太多。這樣的基金會妨礙銀行賺錢?！敝熘幸徽J(rèn)為，名正言順的公租房基金其實(shí)比地方政府的融資平臺要有效率得多。

無論如何，2012年的保障房資金壓力要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于2011年，而在資金來源尚未得到明確之前，就將保障房視為房地產(chǎn)行業(yè)的救命稻草，似乎為時過早。

房企的算盤

“說萬科做保障房利潤很高，完全是個誤解?！比f科集團(tuán)副總裁毛大慶對《英才》記者表示。但眾多事實(shí)證明，一線房企紛紛介入保障房，看中的仍是利益。

首先是眾多保障房占比過高的地塊流拍。這一現(xiàn)象揭示了房企的簡單心思——無利可圖。于是，為了讓房企投身其中，政府想了很多辦法。2011年，政府機(jī)構(gòu)相關(guān)文件中有這樣的表述：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要抓住各地在保障性住房土地供應(yīng)、投資補(bǔ)助、財政貼息、融資、稅費(fèi)等方面出臺優(yōu)惠政策的機(jī)會，將保障性住房與商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)有機(jī)結(jié)合起來。”

在整個中國，任何商品房項(xiàng)目開工均要求“四證齊全”。僅僅是為了四證，至少就需要4個月時間，到銀行申請開發(fā)貸款的審核至少也要2個月。可如今，在某些省市，為了加快保障房的開工，甚至允許保障房項(xiàng)目先開工建設(shè)，再補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。

“保障房成了房地產(chǎn)企業(yè)在商品房銷售減速的情況下，保障現(xiàn)金流的項(xiàng)目。也許，它不是盈利項(xiàng)目，但至少是規(guī)模項(xiàng)目、現(xiàn)金流項(xiàng)目?！泵髴c指出。

在房地產(chǎn)商眼中，保障房尚有公租房、限價房之分。而實(shí)際上，限價房全程由政府主導(dǎo)，在土地出讓時就已被政府限定好地價、房價、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售對象，開發(fā)商只是做“代建”。由于限價房可以直接上市交易，故而受到房企青睞。

“2011年的1000萬套保障房中，400萬套是棚戶區(qū)改造，400萬套是公租房，200萬套是可以買賣的限價房，比例很小。未來，整個保障性安居工程中，限價房的比例仍將繼續(xù)下降，公租房才是政府認(rèn)定的主流?！痹诤翁锟磥?，限價房最終有可能退出歷史舞臺，屆時，房企的心態(tài)將再次發(fā)生改變。

而公租房是保障性安居工程中推動難度最大的。畢竟，公租房建設(shè)需要一次性投入大量資金，建成后需要長期管理。目前成形的模式是企業(yè)建好、政府回購、由政府負(fù)責(zé)管理?！肮夥靠隙ㄊ亲畈缓米龅模Y(jié)賬，后面還有一大堆事兒?！笔讋?chuàng)置業(yè)總經(jīng)理劉曉光(微博)告訴《英才》記者。

“大企業(yè)應(yīng)該去做保障房。但是，讓企業(yè)履行責(zé)任、解決社會保障問題，這是不對的。解決社會保障的主體還是政府，推動力也是。政府最應(yīng)該做的，是設(shè)計(jì)一個好的制度，讓企業(yè)有興趣參與。遺憾的是，我國現(xiàn)行的制度設(shè)計(jì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于社會發(fā)展的需要。”毛大慶說。

“從去年到今年，我們始終沒有做保障房?！眲怨庹f：“即便是有利可圖的限價房，其銷售過程中仍可能出現(xiàn)問題。比如政府不讓賣，要審查資格。等政府審查完了，時間都過去好久了?！?/p>

然而，從數(shù)據(jù)上看，專做保障房的企業(yè)利潤率相當(dāng)高。上海城投控股、北京金隅股份、貴州中天城投等企業(yè)，2011年的財報都十分亮麗?！氨Ｕ戏坎皇钦l都能做的。很多項(xiàng)目都在區(qū)政府手里，競爭要通過固定的渠道和關(guān)系。更多企業(yè)是為了有活干才接下保障房項(xiàng)目。特別是一般城投企業(yè)，又搞開發(fā)又搞施工，能夠拿到施工利潤?！眲怨恻c(diǎn)出個中關(guān)鍵。

實(shí)際上，即便面對保障房，真正有誘惑力的還是土地。如果說，很多企業(yè)最初參與保障性住房的建設(shè)，是政府的宣傳需要，那么現(xiàn)在，通過保障房項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)可以從中獲得更多經(jīng)營性用地。包括綠城中國、五礦置業(yè)等房企都做過類似的項(xiàng)目。

時至如今，保障房越來越成了不得不做的事。在潘石屹看來，保障房甚至成了2012年壓在房地產(chǎn)業(yè)頭頂上的大山，“如果3600萬套保障性住房全部建起來，那么中國的房地產(chǎn)市場將不復(fù)存在?！?/p>

“如果保障房如期建成，對商品房市場的沖擊的確比較大，肯定能夠平抑房價。只不過，它對于真正買商品房的人沖擊不大，而是對土地供應(yīng)的影響很大。很簡單，保障房用地供應(yīng)多了，商品房用地就會相應(yīng)減少?！眲怨馊缡钦f。

歷史上最大規(guī)模的保障性工程在建規(guī)模，令中央政府開始考慮嘗試社會資本進(jìn)入保障性住房開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域的可能性。本月28日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥在上海舉辦的第四屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇上表示，正在細(xì)化社會資本介入 保 障 性 住 房 開 發(fā) 建 設(shè) 的 相 關(guān) 規(guī)定。

2012年初，國務(wù)院保障性安居工程領(lǐng)導(dǎo)小組在北京與各省、自治區(qū)、直轄市和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)簽訂“2012年保障性安居工程工作責(zé)任書”。2012年全年，保障性安居工程將開工700萬套以上，竣工500萬套以上。

據(jù) 住 房 和 城 鄉(xiāng) 建 設(shè) 部 估 計(jì)，2012年在建保障性安居工程總量約 在1 7 0 0萬 套 左 右，為 歷 史 峰值，對于資金的需求也超乎以往。在這樣的背景下，中央政府試圖通過嘗試多元化的保障性住房資金來源，確保全年任務(wù)得以完成。

保障房建設(shè)資金壓力巨大

“十二五期間，住房保障的覆蓋面要達(dá)到20%，也就是要至少有5 0 0 0萬 人 口 納 入 住 房 保 障 體系?！?月28日，住建部部長齊驥在中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇上表示。在此之前的十一五期間，住房保障覆蓋面僅為總體人口的5%。

目前，距離國務(wù)院提出的“十二 五 末 期 住 房 保 障 覆 蓋 面 達(dá) 到20%”的目標(biāo)尚有兩年多時間。在3月28日召開的中國房地產(chǎn)科學(xué)論壇上，多數(shù)與會人士向《經(jīng)濟(jì)參考報 》 記 者 表 示，在 如 此 短 的 時 間內(nèi)，將覆蓋率從5%提升到20%，任務(wù)十分艱巨。

2012年初，國務(wù)院保障性安居 工 程 領(lǐng) 導(dǎo) 協(xié) 調(diào) 小 組 在 北 京 與 各省、自治區(qū)、直轄市和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)簽訂“工作責(zé)任書”，要求全年開工700萬套以上保障性安居工程住房，竣工500萬套以上。而在此之前一年，國務(wù)院要求1000萬套保障性安居工程須在年內(nèi)開工建設(shè)。

也正因如此，巨額資金需求成為地方政府不得不面對的壓力。齊驥表示，由于近兩年保障性安居工程開工量大，任務(wù)要求緊，部分地方政府在一定程度上面臨保障房建設(shè)、運(yùn)營的資金來源壓力。

2011年底，住建部部長姜偉新前往全國人大接受關(guān)于保障性住房的專題詢問。在回答全國人大代表 的 詢 問 過 程 中，姜 偉 新 表 示，2012年保障性安居工程雖然開工任務(wù)較2011年會有下降，但由于“上一工程轉(zhuǎn)結(jié)”、“已開工項(xiàng) 目 進(jìn) 入 主 要 施 工 期 ” 等 原 因，2012年保障性安居工程的資金需求將超過2011年。

根據(jù)住建部估算，按照全部結(jié)構(gòu) 完 工 口 徑 計(jì) 算，2 0 1 1年 開 建1000萬套保障性住房所需全部投資 約 為1.3萬 億 元。姜 偉 新 稱2012年 的 資 金 需 求 將 超 過2011年，足見歷史上最大的保障房在建規(guī)模帶來的資金壓力十分嚴(yán)重。

社會資本嘗試

實(shí)際上，從2011年開始，包括陜西、河北等地，都已經(jīng)開始探索社會資本尤其是企業(yè)介入保障性住房領(lǐng)域的開發(fā)和建設(shè)。2011年，河北省與萬科企業(yè)股份有限公司簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，由萬科為河北省多個城市代建保障性安居工程，然后再按照協(xié)議，由政府回購。

對于社會資本介入保障性住房開發(fā)領(lǐng)域，齊驥表示，政府鼓勵這種多元化渠道的嘗試。不過，多家與地方政府合作保障性住房建設(shè)、開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，目前由于對于社會資本介入保障性住房開發(fā)建設(shè)沒有統(tǒng)一的規(guī)定和相對統(tǒng)一、規(guī)范的操作模式，企業(yè)在介入保障性安居工程時，有一定的擔(dān)憂。

類似問題將逐步得到解決。3月28日，齊驥表示，住建部正在起草有關(guān)社會資本介入保障性安居工程的詳細(xì)規(guī)定，確保社會資本能夠順利進(jìn)入保障性住房開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域，并進(jìn)行多元化的嘗試和探索。

在此之前，中央財政已經(jīng)連續(xù)三年對中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)進(jìn)行轉(zhuǎn)移支付，今年這一轉(zhuǎn)移支付的額度將創(chuàng)下新高。此外，國家發(fā)展改革委也已經(jīng)出臺政策，允許承攬保障性安居工程的大中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通過發(fā)行企業(yè)債的方式，專 項(xiàng) 籌 集 資 金 用 于 保 障 性 住 房 建設(shè)。

在2012年全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會議上，住建部部長姜偉 新 表 示，中 央 代 發(fā) 地 方 政 府 債券、地方直接發(fā)行政府債券試點(diǎn)的地區(qū)，發(fā)債所籌資金將優(yōu)先用于保障性安居工程的建設(shè)。

目前，全國保障性住房品類較多，總體分為購置型保障房和租賃型保障房。對于社會資本介入購置型保障性住房領(lǐng)域，通常由企業(yè)先行墊資施工建設(shè)，而后再通過政府對房屋進(jìn)行銷售實(shí)現(xiàn)回款，其模式較為清晰。不過，對于以公共租賃住房、廉租住房為主的租賃型保障房，由于其不能銷售，社會資本如何介入，并確保投資安全和微利回報，還尚未有明晰的模式。

企業(yè)期盼規(guī)定

對于政府鼓勵社會資本介入保障性安居工程建設(shè)的表態(tài)，多數(shù)開發(fā)企業(yè)十分認(rèn)同。綠地集團(tuán)董事長張玉良告訴記者，目前調(diào)控之下，房地產(chǎn)市場競爭壓力巨大，而保障性安居工程由于是政府主導(dǎo)，競爭壓力相對較小，可以確保參與企業(yè)的微利，所以對當(dāng)下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不失為一個選擇。

“綠地集團(tuán)在全國的六個城市參與了當(dāng)?shù)乇Ｕ闲园簿庸こ痰慕ㄔO(shè)和開發(fā)，在上海也有兩個重點(diǎn)的保障性安居工程的項(xiàng)目在運(yùn)作，我們強(qiáng)調(diào)的是高品質(zhì)、高技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的完成保障性安居住房的建設(shè)?！睆堄窳颊f。

記者了解到，綠地集團(tuán)在全國各城市參與的保障性安居工程主要是購置型保障性住房和舊區(qū)改造、動遷安置。綠地集團(tuán)的情況在全國范圍內(nèi)有一定的代表性，萬科在與河北省簽訂的戰(zhàn)略合作協(xié)議中，主要采用的方式就是代建。而綠城集團(tuán)在全國范圍內(nèi)參與的保障性安居工程，也以舊區(qū)改造和購置型保障性住房為主。

張玉良承認(rèn)，由于在租賃型保障性住房企業(yè)和社會資本如何介入方面沒有明確的模式和規(guī)律可循，所以這“是個問題”。他希望在細(xì)化的相關(guān)規(guī)定中，對于社會資本如何介入公租房、廉租房等租賃型保障房，能夠有較為明確的規(guī)定或指引。

“除此之外，還希望政府能夠加強(qiáng)監(jiān)管，社會資本介入保障性安居工程的開發(fā)和建設(shè)，應(yīng)該從大、中型企業(yè)開始，以確保保障性安居工 程 的 質(zhì) 量?！?張 玉 良 向 記 者 強(qiáng)調(diào)。

規(guī)劃與現(xiàn)實(shí)：第一批居民喊苦

根據(jù)廣州市規(guī)劃局2008年11月批準(zhǔn)的建設(shè)規(guī)劃圖顯示，澤德花苑二期分F區(qū)與A區(qū)，F(xiàn)區(qū)7棟高層住宅，A區(qū)8棟高層住宅。另外社區(qū)配套十分齊全，包括，規(guī)劃設(shè)置幼兒園、肉菜市場、綜合醫(yī)院、公交站場及郵政局等諸多生活配套，地鐵8號線也將在附近設(shè)站。目前F區(qū)已建成并有第一批業(yè)主入住。一個住了三個多月的太太表示，目前看起來還是挺不錯的，就不知道未來會變得怎么樣。旁邊70多歲的老太對記者說，現(xiàn)在小區(qū)管理太差，小區(qū)公園基本成了公共公園，人員混雜，擔(dān)心小區(qū)安全問題。

目前小區(qū)規(guī)劃上的肉菜市場及幼兒園、醫(yī)院則尚未見影，附近缺乏大型商場。居民買菜需要步行幾十分鐘，離小區(qū)最近的廣州中醫(yī)院主要是門診部，床位缺乏；公交線路較好，134與525、515就在小區(qū)附近。離小區(qū)最近的教育配套有澤德中學(xué)與澤德幼兒園。

周邊環(huán)境較亂 人員混雜

澤德保障房小區(qū)項(xiàng)目去年才開始投入使用，周圍均是較老的居民區(qū)，顯得格外顯眼。樂居編輯實(shí)地考察時發(fā)現(xiàn)，小區(qū)旁邊的道路上整一條都是流動攤販在擺攤，賣菜、賣水果及賣蔗等。附近居住較多外來人口，這便是小區(qū)居民老太擔(dān)心的問題。居民希望小區(qū)可以像對面澤德一期項(xiàng)目實(shí)行封閉式管理，不然會沒有安全感。

何時交付使用 住房保障房未定

樂居編輯小區(qū)現(xiàn)場看到，A區(qū)目前已經(jīng)封頂，正在進(jìn)行外立面及內(nèi)部施工。據(jù)媒體報道，2012年有望投入使用。不過住房保障房有關(guān)人員則表示，今年推出哪一批保障房尚未定。

第五篇：保障房驗(yàn)收

關(guān)于保障性住房落實(shí)分戶驗(yàn)收工作及驗(yàn)收程序的溫馨提示

一、綜合檢查要求

1、所有工程量按圖紙?jiān)O(shè)計(jì)(包括設(shè)計(jì)變更內(nèi)容)要求完成；

2、節(jié)能、幕墻、鋼結(jié)構(gòu)等專項(xiàng)驗(yàn)收已通過，驗(yàn)收時發(fā)現(xiàn)的問題已整改；

3、規(guī)劃、環(huán)保、消防、防雷、室外道排工程等專項(xiàng)驗(yàn)收合格，城建檔案初驗(yàn)合格；電梯驗(yàn)收合格

4、分戶驗(yàn)收及要求

分戶驗(yàn)收前建設(shè)、監(jiān)理、施工單位等應(yīng)提前制定進(jìn)度計(jì)劃、方案并通報我站,方案應(yīng)明確參加驗(yàn)收人員、驗(yàn)收方法、進(jìn)度安排、常見問題的整改措施、復(fù)查等內(nèi)容，分戶驗(yàn)收工作應(yīng)在綜合檢查前一周完成且發(fā)現(xiàn)的問題已整改。

分戶驗(yàn)收嚴(yán)格按照省住宅工程分戶驗(yàn)收細(xì)則執(zhí)行，實(shí)行“滲”“漏”一票否決。

參加分戶驗(yàn)收人員應(yīng)由建設(shè)單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、監(jiān)理單位項(xiàng)目總監(jiān)理工程師及施工單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、相關(guān)質(zhì)量、技術(shù)人員組成。有分包單位的，分包單位負(fù)責(zé)人及專業(yè)技術(shù)有關(guān)人員應(yīng)參加分包項(xiàng)目的質(zhì)量分戶驗(yàn)收。已經(jīng)實(shí)施前期物業(yè)管理的，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)派人參加分戶驗(yàn)收。已搖號確定為保障性住房中簽戶的，由中簽戶選出一名住戶代表參加分戶驗(yàn)收；

5、建設(shè)單位（或代建單位）、監(jiān)理單位、總包單位、設(shè)計(jì)單位、住戶代表聯(lián)合檢查且問題已整改；

應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收前組織住戶或住戶代表、區(qū)主管部門、屬地社居委及相關(guān)利益單位應(yīng)參加，設(shè)計(jì)單位應(yīng)有建筑、水、電等專業(yè)的設(shè)計(jì)人員參加，6、綜合檢查要求單獨(dú)報書面申請 要求建設(shè) 監(jiān)理 施工 設(shè)計(jì)院（有必要的話相關(guān)檢測機(jī)構(gòu)參加）各單位蓋章簽字 然后再進(jìn)行綜合檢查；

7、正式供水、供電應(yīng)驗(yàn)收合格

二、時間要求

1、綜合檢查必須在竣工驗(yàn)收20天以前進(jìn)行；

2、竣工驗(yàn)收必須在交房前不少于10天進(jìn)行

三、現(xiàn)場準(zhǔn)備

1、工程資料 ①分戶驗(yàn)收表 ②施工許可證、規(guī)劃許可證、規(guī)劃驗(yàn)收核實(shí)證、環(huán)保、消防、防雷驗(yàn)收驗(yàn)收合格證、城建檔案預(yù)驗(yàn)合格證、精裝修工程室內(nèi)環(huán)境檢測報告；

③幕墻圖紙核查；二次深化設(shè)計(jì)應(yīng)經(jīng)原設(shè)計(jì)單位認(rèn)可且應(yīng)經(jīng)審查合格； 玻璃幕墻工程所用各種材料、五金配件、構(gòu)件及組件的產(chǎn)品合格證書、性能檢測報告、進(jìn)場驗(yàn)收記錄和復(fù)驗(yàn)報告；結(jié)構(gòu)膠的邵氏硬度、標(biāo)準(zhǔn)條件拉伸粘結(jié)強(qiáng)度、相容性試驗(yàn)；

石材用密封膠的耐污性試驗(yàn)報告、后置埋件的現(xiàn)場拉拔強(qiáng)度檢測報告、防雷裝置測試記錄； 石材彎曲強(qiáng)度、室內(nèi)用花崗石的放射性、石材用結(jié)構(gòu)膠的粘結(jié)強(qiáng)度、復(fù)試記錄

鋁塑復(fù)合板的剝離強(qiáng)度報告；硅酮結(jié)構(gòu)膠相容性的剝離粘結(jié)性試驗(yàn)報告； 幕墻性能檢測報告（抗風(fēng)壓、空氣滲透、雨水滲漏及平面內(nèi)變形性能檢測報告）及結(jié)構(gòu)膠相容性報告；

④節(jié)能工程

節(jié)能設(shè)計(jì)計(jì)算書、簡表、專項(xiàng)審查意見；節(jié)能設(shè)計(jì)變更、審查意見、重大變更備案記錄；新型外墻保溫體系專家論證方案、意見；

外墻保溫體系型式檢驗(yàn)報告、備案證明文件、保溫隔熱材料質(zhì)量證明文件及進(jìn)場復(fù)驗(yàn)報告；

保溫砂漿的同條件試塊實(shí)驗(yàn)報告；

外墻保溫現(xiàn)場拉拔試驗(yàn)報告；鉆芯取樣檢測報告；

面磚飾面的面磚、勾縫劑、粘接劑合格證、復(fù)試報告、拉拔實(shí)驗(yàn)報告 ⑤門窗工程

門窗性能檢測報告（水密性、氣密性、抗風(fēng)壓、傳熱系數(shù)、中空玻璃露點(diǎn)、可見光透射比、遮陽系數(shù)）、現(xiàn)場氣密性檢測、淋水實(shí)驗(yàn)記錄

進(jìn)戶門合格證、復(fù)試報告，進(jìn)戶門的性能應(yīng)符合設(shè)計(jì)及回遷合同要求 ⑥裝飾、安裝工程

墻地面飾面磚的合格證、復(fù)試報告；

電線、電纜、開關(guān)插座合格證、進(jìn)場復(fù)試報告（截面積、電阻值）； 進(jìn)戶門合格證、進(jìn)場見證取樣檢測復(fù)試報告，應(yīng)與設(shè)計(jì)文件、購房合同一致，相關(guān)性能應(yīng)滿足設(shè)計(jì)要求；

防水材料的合格證、進(jìn)場見證取樣檢測復(fù)試報告、廚衛(wèi)間、屋面蓄水檢驗(yàn)記錄； 煙氣道合格證、進(jìn)場見證取樣檢測復(fù)試報告

衛(wèi)生潔具（包括馬桶、洗面盆、拖把池、淋浴設(shè)施等）、洗菜池合格證、復(fù)試報告

室外排水系統(tǒng)窨井蓋合格證、專項(xiàng)驗(yàn)收記錄

2、現(xiàn)場要求

①房間幾何尺寸測量必須進(jìn)行原位標(biāo)注(標(biāo)注測量位置及測量數(shù)據(jù))，檢查復(fù)測數(shù)據(jù)必須與標(biāo)注數(shù)據(jù)一致，否則全部分戶驗(yàn)收重做；

②有防水要求的房間必須在綜合檢查或竣工驗(yàn)收前蓄水不少于24小時，蓄水深度不小于20mm；

③上人屋面排煙、排氣管道出屋面高度不應(yīng)小于2.0M，天溝、檐溝、檐口、泛水、水落口、變形縫、伸出屋面管道的防水構(gòu)造完善、雨水篦子安裝完整

④廚、衛(wèi)與相連地面標(biāo)高差、防滑措施應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，墻面防水高度不小于1.8m；冷熱水管安裝位置正確，防濺開關(guān)插座符合規(guī)定；廚房和衛(wèi)生間的排水立管應(yīng)分別設(shè)置；

⑤門窗應(yīng)開關(guān)靈活、五金配件安裝完善，安全玻璃使用必須符合規(guī)定；窗臺高度小于90cm的應(yīng)加設(shè)防護(hù)欄桿

⑥牽涉到安全防護(hù)的樓梯扶手、護(hù)欄、窗臺等高度、立桿間隙、防攀爬措施應(yīng)符合規(guī)定，樓梯平臺寬度大于0.5m時，防護(hù)欄桿高度不小于1.05m，其余處欄桿高度不小于0.9m，梯段凈寬不小于1.05m，平臺凈寬不小于1.2m ⑦室外走廊、平臺等應(yīng)有排水坡度、設(shè)置排水口，變形縫應(yīng)采取防水措施，無障礙設(shè)施應(yīng)符合設(shè)計(jì)及規(guī)范規(guī)定

⑧室外道排系統(tǒng)排水檢查井、化糞池的底板及進(jìn)、出水管的標(biāo)高符合設(shè)計(jì)要求；井蓋的選用符合我站要求

⑨所有墻地磚鋪貼不得有空鼓脫落現(xiàn)象；加氣混凝土砌塊墻體抹灰、水泥砂漿地面不得有空鼓、開裂、起砂現(xiàn)象

⑩內(nèi)門應(yīng)符合《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（GB50210-2001）第5.2章的要求,尺寸和允許偏差項(xiàng)目必須符合第5.2.17、5.2.18的規(guī)定。