第一篇：綠隔政策

【內(nèi)容摘要】

北京市為了實(shí)施城市建設(shè)總體規(guī)劃，防止城市中心地區(qū)與外圍組團(tuán)之間連成一片，避免城市“攤大餅式”的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃“分散集團(tuán)式”布局，在城市中心區(qū)和 10 個(gè)邊緣集團(tuán)之間，以及各邊緣集團(tuán)之間用約 240平方公里成片的大綠帶進(jìn)行隔離，由此形成了城市綠化隔離地區(qū)。范圍涉及朝陽、海淀、豐臺(tái)、石景山、大興、昌平六個(gè)區(qū)，近30 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。綠化隔離地區(qū)建設(shè)除了植樹造林實(shí)現(xiàn)綠化目的外，還包括了綠化隔離地區(qū)的農(nóng)民搬遷、土地征用，舊村改造和新村建設(shè)、商品房開發(fā)，市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。為了推動(dòng)綠化隔離地區(qū)建設(shè)，北京市從 1994 年至今，專門成立了組織機(jī)構(gòu)，出臺(tái)了一系列政策法規(guī)，對(duì)綠化隔離地區(qū)的建設(shè)進(jìn)行了規(guī)范，其中也包括了綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。由于綠化隔離地區(qū)規(guī)劃面積較大，其房地產(chǎn)項(xiàng)目用地也在北京市的房地產(chǎn)市場(chǎng)占據(jù)了一席之地，業(yè)界通常將綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目稱之為“綠隔項(xiàng)目”。本文將從綠化隔離地區(qū)的產(chǎn)生歷史淵源，結(jié)合現(xiàn)行北京市相關(guān)政策法規(guī)，介紹綠隔項(xiàng)目的政策特點(diǎn)，以期讓更多的人了解綠化隔離地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

一、綠化隔離地區(qū)產(chǎn)生的歷史淵源

建設(shè)綠化隔離帶是實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃的一項(xiàng)保障措施，最早可溯源至英國(guó)的衛(wèi)星城市理論。早在 1927 年，雷蒙.恩溫(Rqymond Unwen)就提出了衛(wèi)星城市的概念，其主導(dǎo)思想就是建議用一圈綠化帶把城市的中心區(qū)圈住，不再讓往外發(fā)展，在綠化帶外圍再建設(shè)一連串的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，以控制城市建設(shè)的規(guī)模。

北京作為我國(guó)的首都和政治、文化、經(jīng)濟(jì)的中心，其城市建設(shè)在建國(guó)后一直受國(guó)家各屆領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注。新中國(guó)成立后，北京市政府立即著手開始研究北京城市發(fā)展發(fā)向，編制總體規(guī)劃。1954年推出了北京市城市總體規(guī)劃第一稿，即《改建和擴(kuò)建北京市規(guī)劃草案要點(diǎn)》，其主要特點(diǎn)是：以舊城為中心向四郊發(fā)展，中心城市是 6000平方公里、可以容納 600 萬人的一張“大餅”，郊區(qū)建設(shè)若干衛(wèi)星城鎮(zhèn)，市域總?cè)丝谶_(dá)到約 1000 萬人。

1958年北京城的總體規(guī)劃又做出了重大的修改，壓縮了中心城市的規(guī)模，并第一次把中心城市這張“大餅”的模式改變?yōu)椤胺稚⒓瘓F(tuán)式”，中心城市變成了幾十個(gè)不同規(guī)模的集團(tuán)。在后來北京城總體規(guī)劃的修改中“分散集團(tuán)式”的模式被一直堅(jiān)持了下來。

按照“分散集團(tuán)式”的城市布局，需要用綠化隔離帶將北京市中心、邊緣集團(tuán)、郊區(qū)城市衛(wèi)星鎮(zhèn)區(qū)分開來，綠化隔離地區(qū)由此產(chǎn)生。1986年，首都規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)下發(fā)《關(guān)于印發(fā)<首都城市綠化近期規(guī)劃建設(shè)方案的通知>》，提出在綠化隔離地區(qū)建設(shè)九片大面積的綠化隔離帶，正式啟動(dòng)了綠化隔離地區(qū)的綠化建設(shè)。目前北京市的綠化隔離帶共有二道，第一道是在城市中心區(qū)和 10 個(gè)邊緣集團(tuán)之間以及各邊緣集團(tuán)之間用成片的大綠帶進(jìn)行隔離，已基本完成；第二道用于隔離市區(qū)與衛(wèi)星城、邊緣集團(tuán)與衛(wèi)星城，將形成一條環(huán)市區(qū)的綠色生態(tài)環(huán)，也于2003 年全面啟動(dòng)。

為了加強(qiáng)綠化隔離地區(qū)的建設(shè)，2000 年 2 月 29 日，由北京市政府有關(guān)部門、北京市園林局、北京市規(guī)劃委員會(huì)、北京市城市規(guī)劃研究總院等單位共同組成了北京市綠化隔離帶地區(qū)建設(shè)總指揮部，具體負(fù)責(zé)綠化隔離帶的實(shí)施。并確定了把房地產(chǎn)開發(fā)同舊村改造、實(shí)現(xiàn)綠化相結(jié)合的原則，在綠化隔離地區(qū)除了建設(shè)綠化項(xiàng)目外，還采取了多種形式進(jìn)行新村建設(shè)和舊村改造，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，并通過適當(dāng)比例的房地產(chǎn)開發(fā)，以彌補(bǔ)綠化隔離地區(qū)建設(shè)的資金不足。為規(guī)范綠化隔離地區(qū)建設(shè)活動(dòng)，北京市制定了一系列的配套政策，從而使綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)別于普通的商品房開發(fā)項(xiàng)目，更具北京特色。

二、有關(guān)綠隔項(xiàng)目的主要政策及內(nèi)容

為推動(dòng)綠化隔離地區(qū)的建設(shè)，北京市政府先后出臺(tái)了一系列專門針對(duì)綠隔項(xiàng)目的政策文件，主要包括：

1、北京市政府于 1994 年 1 月 20 日下發(fā)了《批轉(zhuǎn)首都規(guī)劃委辦公室關(guān)于實(shí)施市區(qū)規(guī)劃綠化隔離地區(qū)綠化請(qǐng)示的通知》（京政發(fā) 1994 年 7 號(hào)），規(guī)定了綠化隔離地區(qū)的范圍內(nèi)容、促進(jìn)實(shí)現(xiàn)規(guī)劃綠化隔離地區(qū)綠化的政策及措施。2、2000 年 3 月 24 日，北京市人民政府印發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》（京政[2000]12號(hào)），明確了綠化隔離地區(qū)建設(shè)的目標(biāo)任務(wù)、指導(dǎo)思想和原則，提出加快基礎(chǔ)設(shè)施和新村建設(shè)，推進(jìn)城市化進(jìn)程。在農(nóng)民自住房建成的前提下，允許集體經(jīng)濟(jì)組織開發(fā)建設(shè)一部分商品房向社會(huì)出售，所得收益用于拆遷補(bǔ)償和綠化建設(shè)。3、2000 年 3 月 29 日，北京市人民政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的暫行辦法》（京政辦發(fā)[2000]20號(hào)），規(guī)定對(duì)于經(jīng)營(yíng)性綠色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，綠化建設(shè)用地面積在10 畝以上的，允許有3－5%的土地用于與綠地相適宜的建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)農(nóng)民自住房屋和上市出售的商品房的比例為 1:0.5，同時(shí)規(guī)定了金融機(jī)構(gòu)對(duì)新村建設(shè)給予積極和貸款支持等內(nèi)容。4、2001 年 3 月 19 日，北京市綠化隔離地區(qū)建設(shè)總指揮部、北京市財(cái)政局、北京市商業(yè)銀行、北京市農(nóng)村信用合作社聯(lián)合社聯(lián)合頒布了《關(guān)于本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)申請(qǐng)銀行貸款及財(cái)政貼息政策具體實(shí)施意見》（京總指發(fā)[2001]4 號(hào)、京財(cái)農(nóng)[2001]635 號(hào)），對(duì)于舊村改造和新村建設(shè)項(xiàng)目貸款的主要發(fā)改銀行及貸款主體、具體措施等進(jìn)行了規(guī)定。5、2001 年 4 月 20 日，北京市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了市綠化隔離地區(qū)建設(shè)總指揮部《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)的實(shí)施意見》（京政辦發(fā)[2001]31 號(hào)），規(guī)定了建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行“一條龍”審批，并對(duì)有關(guān)土地出讓金的返還，稅費(fèi)的減免等綠隔項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策進(jìn)行了規(guī)定。6、2001 年 7 月 6 日，北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了首都綠化辦《關(guān)于實(shí)施北京市綠化隔離地區(qū)綠地系統(tǒng)總體規(guī)劃意見》（京政辦發(fā)[2001]53號(hào)），明確嚴(yán)格控制綠色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)用地，確保綠色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)用地面積限制在綠化面積的 3%至 5%以內(nèi)。7、2001 年 11 月 1 日，北京市國(guó)土資源和房屋管理局頒布了《關(guān)于辦理綠化隔離地區(qū)新村建設(shè)房屋權(quán)屬登記的通知》（京國(guó)土房管權(quán)[2001]1073號(hào)），對(duì)綠化隔離地區(qū)搬遷上樓的農(nóng)民及商品房購買人辦理房屋所有權(quán)證問題進(jìn)行了規(guī)定。8、2001 年 12 月 12 日，市綠隔總指揮部、市計(jì)委、市財(cái)政局、市國(guó)土和房屋管理局聯(lián)合頒布了《關(guān)于印發(fā)本市綠化隔離地區(qū)新村建設(shè)中辦理土地征用及使用和土地出讓金返還手續(xù)有關(guān)問題的通知》（京總指發(fā)2001[18]號(hào)），主要明確了農(nóng)民自住房、按比例建設(shè)的商品房土地使用手續(xù)的辦理及商品房部分土地出讓金返還程序問題。9、2001 年 12 月 30 日，市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國(guó)土房管局《北京市綠化隔離地區(qū)土地置換管理辦法》（京政辦發(fā)[2001]97號(hào)），對(duì)綠化隔離地區(qū)土地置換的審批、房屋搬遷、土地房屋登記發(fā)證、房屋的出租銷售等問題進(jìn)行規(guī)范。10、2002 年 8 月 6 日，市綠化總指揮部、市規(guī)委、市計(jì)委、市國(guó)土房管局聯(lián)合頒布了《關(guān)于統(tǒng)一安排本市綠化隔離地區(qū)范圍內(nèi)剩余建設(shè)用地的通知》（京總指發(fā)[2002]11 號(hào)），對(duì)綠化隔離地區(qū)范圍內(nèi)剩余建設(shè)用的規(guī)劃有開發(fā)管理有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了規(guī)定。11、2003 年 2 月 14 日，市綠化總指揮部、市規(guī)委、市計(jì)委、市國(guó)土房管局聯(lián)合頒布了《關(guān)于本市綠化隔離地區(qū)剩余建設(shè)用地土地一級(jí)開發(fā)工作的實(shí)施意見》（京總指發(fā)[2003]5 號(hào)），規(guī)定了綠化隔離地區(qū)剩余建設(shè)用地的開發(fā)建設(shè)主體、開發(fā)內(nèi)容和范圍、有關(guān)政策及工作程序等內(nèi)容。

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三、綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目

結(jié)合上述綠化隔離地區(qū)的政策，我們分析綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要有以下幾類：

1、舊村改造和新村建設(shè)。

綠化隔離地區(qū)建設(shè)除了植樹造林實(shí)現(xiàn)綠化目的外，其主要任務(wù)就是改善綠化隔離地區(qū)農(nóng)民的生活條件，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，帶動(dòng)綠化隔離地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，即綠化隔離地區(qū)的舊村改造和新村建設(shè)，通常我們稱之為“農(nóng)民上樓”。目前舊村改造和新村建設(shè)采取的方式主要是農(nóng)民合作建房的形式，也可由集體經(jīng)濟(jì)組織引資進(jìn)行建設(shè)。并由政府投入，加快綠化隔離地區(qū)水、電、氣、熱、環(huán)衛(wèi)、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為舊村改造和新村建設(shè)創(chuàng)造條件。

目前采取農(nóng)民合作建房的主體大多是綠化隔離地區(qū)各村委會(huì)的農(nóng)工商聯(lián)合公司，其實(shí)質(zhì)是農(nóng)民自己出資改善居住條件，因此其不同于國(guó)家建設(shè)征地和市區(qū)的危舊房改造，其拆遷補(bǔ)償政策也不適用于城市房屋的拆遷政策，主要由各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村根據(jù)自己的情況和農(nóng)民的意愿自主決定拆遷補(bǔ)償辦法。

新村建設(shè)原則上以行政村為單位進(jìn)行，按照居住小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，以多層建筑為主，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一開發(fā)，在不突破農(nóng)民原有宅基地占地面積 80%的情況下，農(nóng)民可建設(shè)自住的單體二層或三層小樓，但不能申領(lǐng)所有權(quán)證。對(duì)農(nóng)民宅基地用于新村建設(shè)的，一律征為國(guó)有建設(shè)用地，不再進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，實(shí)行土地?zé)o償劃撥使用和政策性補(bǔ)償。

農(nóng)民可以按建安造價(jià)購買自住房，其被拆遷的原有平房的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由行政村自定。購買自住房的建筑面積按人均40至50平方米計(jì)算，或按現(xiàn)有正式住房1:1 的面積計(jì)算。允許農(nóng)民將自住房的購買權(quán)部分或全部有償轉(zhuǎn)讓。

2、商品房開發(fā)項(xiàng)目

按照現(xiàn)行政策，綠化隔離地區(qū)的商品房開發(fā)項(xiàng)目主要有兩類：

一是 1:0.5 的商品房項(xiàng)目。為了彌補(bǔ)綠化隔離地區(qū)建設(shè)資金的不足，在農(nóng)民自住房建成的前提下，允許集體經(jīng)濟(jì)組織開發(fā)建設(shè)部分商品房上市出售，所得收入全部用于補(bǔ)償拆遷、新村建設(shè)以及綠化建設(shè)，所繳納的地方性稅款由市、區(qū)（縣）財(cái)政通過安排支出撥付給鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府財(cái)政，用于新村建設(shè)和綠化補(bǔ)償，建設(shè)農(nóng)民自住房和上市出售的商品房的比例為 1:0.5。亦即在舊村改造和新村建設(shè)過程中，集體經(jīng)濟(jì)組織可按農(nóng)民自住房的面積的二分之一建設(shè)商品房用于出售；

二是剩余用地項(xiàng)目。根據(jù)北京市綠化隔離地區(qū)建設(shè)總指揮部頒布的京總指發(fā)[2002]11號(hào)文件規(guī)定，在確保綠化隔離地區(qū)規(guī)劃綠地和新村建設(shè)（含農(nóng)民自住房及其按規(guī)定比例配套開發(fā)建設(shè)的商品房）等用地后，綠化隔離地區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的剩余建設(shè)用地，原則上由市政府統(tǒng)一征用，統(tǒng)一實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)建設(shè)，所獲收益用于綠化隔離地區(qū)新村大市政配套設(shè)施建設(shè)。同時(shí) 11 號(hào)文列明了剩余建設(shè)用地詳細(xì)地塊名錄，涉及朝陽、海淀、豐臺(tái)三區(qū)共計(jì) 32 宗地塊。

3、產(chǎn)業(yè)用地項(xiàng)目。

為了安置農(nóng)村勞動(dòng)力和與綠化用地配套，北京市政府允許在綠化隔離地區(qū)范圍內(nèi)安排適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)用地。根據(jù)規(guī)定，對(duì)于經(jīng)營(yíng)性的綠色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，其綠化建設(shè)用地面積在 6.67 公頃以上的，允許有 3－5%的土地用于與綠地相適宜的建設(shè)項(xiàng)目，但不得搞房地產(chǎn)開發(fā)和任何工業(yè)項(xiàng)目，此類項(xiàng)目的建筑物高度嚴(yán)格控制限定在 2 層以下，且必須是用于綠地維護(hù)、管理用房及其設(shè)施建設(shè)和為豐富綠地內(nèi)的休憩功能，與綠地相協(xié)調(diào)的服務(wù)、娛樂、文化、休閑等設(shè)施。

四、綠隔項(xiàng)目的政策優(yōu)惠

為了加快綠化隔離地區(qū)建設(shè)，北京市政府給予了綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目眾多的優(yōu)惠政策，具體包括：

（1）銀行貸款和政府貼息的優(yōu)惠政策。為推動(dòng)舊村改造和新村建設(shè)，并提供有力的資金支持，北京市的政策規(guī)定，凡在綠化隔離地區(qū)范圍內(nèi)經(jīng)市有關(guān)部門批準(zhǔn)后規(guī)劃進(jìn)行的舊村改造和新村建設(shè)項(xiàng)目，其所需建設(shè)資金可申請(qǐng)使用銀行貸款并由市財(cái)政給予貼息。具體標(biāo)準(zhǔn)以舊村改造和新村建設(shè)的項(xiàng)目實(shí)施主體為單位，按核定的在籍人口數(shù)計(jì)算，每人可按 1 萬元標(biāo)準(zhǔn)申請(qǐng)貸款，并由市財(cái)政給予連續(xù) 18 個(gè)月的貼息。對(duì)不使用貸款進(jìn)行舊村改造和新村建設(shè)的，市財(cái)政給予相當(dāng)于上述貸款利息額的資金補(bǔ)貼。

（2）政府審批手續(xù)快捷。對(duì)于綠化隔離地區(qū)的舊村改造和新村建設(shè)審批手續(xù)辦理，包括立項(xiàng)、規(guī)劃、土地等采取了“一條龍”集中審批方式，建設(shè)項(xiàng)目的招投標(biāo)、開工、工程監(jiān)理等手續(xù)均按照簡(jiǎn)化程序、提高效率的原則處理，使得綠化隔離地區(qū)的建設(shè)項(xiàng)目審批手續(xù)比普通商品房項(xiàng)目更加快捷。

（3）土地出讓金的返還政策。農(nóng)民自住房部分應(yīng)繳納土地出讓金由市、區(qū)（縣）財(cái)政部門按即繳即返原則，全額返還給鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府；按政策規(guī)定比例建設(shè)的商品房以及綠化隔離地區(qū)剩余建設(shè)用地應(yīng)繳土地出讓金由市財(cái)政部門按即繳即返原則，全額返還給區(qū)（縣）財(cái)政，作為市政府對(duì)綠化隔離地區(qū)大市政建設(shè)的投入。具體返還方式為：對(duì)于新村大市政配套設(shè)施由區(qū)或項(xiàng)目實(shí)施單位投資建設(shè)的，則全額返還給該投資者；對(duì)于不承擔(dān)新村大市政配套設(shè)施的項(xiàng)目實(shí)施單位，其繳納的土地出讓金中應(yīng)由市財(cái)政收取的部分（有關(guān)政策規(guī)定為所繳出讓金總額的50%），由市財(cái)政部門返還給北京市綠化隔離地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司。

（4）費(fèi)用減免。綠化隔離地區(qū)建設(shè)項(xiàng)目（包括上市商品房、市政配套管理用房、小區(qū)生活配套服務(wù)設(shè)施用房等）還享受多項(xiàng)收費(fèi)的減免政策，如免交耕地占用稅以及土地復(fù)墾、征地管理、拆遷管理、房屋產(chǎn)權(quán)登記、房屋安全鑒定、市政公用設(shè)施建設(shè)、四源、防洪、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照、臨時(shí)用地和臨時(shí)工程、居住區(qū)綠化建設(shè)、綠化補(bǔ)償、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、地下水資源、消防安全審批許可證、占道等 17 項(xiàng)收費(fèi)。

五、綠隔項(xiàng)目的土地政策及權(quán)屬處理

按照政策規(guī)定，新村建設(shè)以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)搬遷向工業(yè)小區(qū)集中時(shí)，符合農(nóng)用地置換周轉(zhuǎn)計(jì)劃的，經(jīng)所在區(qū)國(guó)土房管局審核，區(qū)政府批準(zhǔn)后，可利用整理舊址復(fù)墾的農(nóng)用地（綠化用地）與需占用的耕進(jìn)行置換。置換后需要征為國(guó)有的，按規(guī)定在辦理置換手續(xù)時(shí)一并辦理征地手續(xù)。

在綠化隔離地區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)農(nóng)民宅基地用于新村建設(shè)的，一律征為國(guó)有建設(shè)用地，不再進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，實(shí)行實(shí)物及政策性補(bǔ)償，土地劃撥使用，建成的農(nóng)民自住房核發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房房屋產(chǎn)權(quán)證，在上市出售時(shí)，由買房人按照銷售額交納3%的土地出讓金后所購房屋核發(fā)商品房房屋所有權(quán)證。按 1:0.5 比例開發(fā)的商品房用地按規(guī)定到土地行政主管部門辦理土地有償使用手續(xù)，并以出讓方式取得土地使用權(quán)，簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。經(jīng)批準(zhǔn)的新村建設(shè)用地面積，其中農(nóng)民自住房占地面積不得超過原宅基地面積的三分之二，上市出售商品房占地面積不得超過原宅基地面積的三分之一。

按有關(guān)規(guī)定，舊村改造和新村建設(shè)用地內(nèi)的新建住宅，無論是農(nóng)民自住房還是開發(fā)的商品房都為所有權(quán)產(chǎn)權(quán)，而不是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。而目前在綠化隔離地區(qū)出現(xiàn)的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房屋主要是指在不突破農(nóng)民原有宅基地占地面積 80%的情況下，農(nóng)民建設(shè)自住的單體二層或三層小樓，該房屋不能申領(lǐng)所有權(quán)證，其性質(zhì)與農(nóng)民原有宅基地上房屋一樣，由于其通常會(huì)取得鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府頒布的產(chǎn)權(quán)證，又俗稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。這類房屋是不能轉(zhuǎn)讓的，即使轉(zhuǎn)讓也不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

至于綠化隔離地區(qū)的剩余建設(shè)用地，其與普通的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)項(xiàng)目用地一樣，其國(guó)有土地使用權(quán)需要通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式從土地交易中心公開競(jìng)買方式取得。

六、綠隔項(xiàng)目的開發(fā)模式

綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目和其他的房地產(chǎn)項(xiàng)目一樣，屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，政府亦鼓勵(lì)各集體經(jīng)濟(jì)組織采取多種方式引資開發(fā)，因此綠隔項(xiàng)目的開發(fā)模式與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)并無本質(zhì)區(qū)別。但由于受綠化隔離地區(qū)政策的影響，綠隔項(xiàng)目的開發(fā)模式還存在自身特點(diǎn)。對(duì)于農(nóng)民自住房一般都是由集體經(jīng)濟(jì)組織自行組織，開發(fā)模式單一，因此以下主要針對(duì)綠隔項(xiàng)目中的商品房項(xiàng)目的開發(fā)模式進(jìn)行介紹。

1、按比例建設(shè)的商品房項(xiàng)目。

綠化隔離地區(qū)按農(nóng)民自住房的面積比例建設(shè)的商品房項(xiàng)目，由于與農(nóng)民自住房的建設(shè)關(guān)系緊密，目前就該商品房項(xiàng)目的開模式多采取集體經(jīng)濟(jì)組織辦理開發(fā)前期手續(xù)，拆遷完畢做到三通一平并取得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。按照我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上。

2、剩余建設(shè)用地項(xiàng)目。

對(duì)于京總指發(fā)[2002]11號(hào)文件所規(guī)定的綠化隔離地區(qū)剩余建設(shè)用地，目前是京城眾多有實(shí)力的開發(fā)商關(guān)注的對(duì)象。由于國(guó)家對(duì)土地出讓政策的變化，北京市下發(fā)了《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的有關(guān)規(guī)定》，要求自2002 年 7 月 1 日起，凡經(jīng)營(yíng)性開發(fā)的項(xiàng)目用地，須進(jìn)入北京市土地交易市場(chǎng)，通過招標(biāo)、拍賣或掛牌方式進(jìn)行公開交易，但對(duì)部分項(xiàng)目也留了口子，其中就包括綠化隔離帶項(xiàng)目。2004 年 1 月 9 日，北京市對(duì)所留的口子進(jìn)行了封堵，即所有經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地都必須以公開交易方式出讓。至此，綠化隔離帶項(xiàng)目在土地出讓方式上與其他商品房項(xiàng)目沒有任何差別了。

當(dāng)前剩余建設(shè)用地項(xiàng)目與其他商品房項(xiàng)目相比差別最大的就是關(guān)于土地的一級(jí)開發(fā)。根據(jù)《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地一級(jí)開發(fā)主體是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)的具體管理，確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)管理委托協(xié)議。因此，其他房地產(chǎn)企業(yè)還是可以通過投標(biāo)介入房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地一級(jí)開發(fā)。且當(dāng)前北京市大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是通過參與項(xiàng)目的土地一級(jí)開發(fā)，通過先入為主的優(yōu)勢(shì)進(jìn)而取得項(xiàng)目土地的招標(biāo)、拍賣、掛牌競(jìng)買。

但綠化隔離地區(qū)的剩余建設(shè)用地項(xiàng)目則不同，根據(jù)京總指發(fā)[2002]11號(hào)以及總指發(fā)[2003]5 號(hào)文件規(guī)定，綠化隔離地區(qū)的剩余建設(shè)用地由市政府統(tǒng)一征用后進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)建設(shè)，為此北京市政府專門組織成立了北京市綠化隔離地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司，通常我們稱之為“綠基公司”。剩余建設(shè)用地項(xiàng)目的建設(shè)單位均要向綠基公司繳納大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用，標(biāo)準(zhǔn)一般為每建筑平方米 499 元人民幣。亦即剩余建設(shè)用地項(xiàng)目的土地一級(jí)開發(fā)只能由綠基公司組織實(shí)施。

由于上述政策限制，按理剩余建設(shè)用地的前期開發(fā)費(fèi)用均由綠基公司承擔(dān)，包括征地、拆遷直至做到地塊七通一平。但實(shí)際工作當(dāng)中綠基公司并無足夠的資金從事項(xiàng)目的前期開發(fā)，因此剩余建設(shè)用地項(xiàng)目的開發(fā)模式基本上是：

（1）由集體經(jīng)濟(jì)組織（即原土地方）負(fù)責(zé)將地塊拆遷完畢做到三通一平的掛牌條件；

（2）所有立項(xiàng)、征地、規(guī)劃等報(bào)批手續(xù)均以綠基公司名義辦理；

（3）綠基公司負(fù)責(zé)將地塊申請(qǐng)?jiān)诒本┦型恋貎?chǔ)備中心掛牌出讓；

（4）綠基公司負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目周邊的大市政配套設(shè)施建設(shè)；

（5）開發(fā)商通過摘牌取得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)，在摘牌成功后向綠基公司支付大市政配套費(fèi)用，向集體經(jīng)濟(jì)組織支付征地補(bǔ)償及拆遷等費(fèi)用。

上述開發(fā)模式的瓶頸在于，如何籌措剩余建設(shè)用地的前期開發(fā)資金。于是那些資金雄厚又苦于拿地的開發(fā)商與集體經(jīng)濟(jì)組織不謀而合，由開發(fā)商提供征地拆遷費(fèi)用，在符合掛牌條件后再由開發(fā)商參與摘牌的合作方式應(yīng)運(yùn)而生。應(yīng)該說，在目前國(guó)家拿不出更多資金開展剩余建設(shè)用地的前期開發(fā)的情況下，開發(fā)商的介入確實(shí)能解決剩余建設(shè)用地上市的資金困難問題。但在操作過程中，由于政策明確規(guī)定了一級(jí)開發(fā)方是綠基公司，開發(fā)商與集體經(jīng)濟(jì)組織的關(guān)系只能是在開發(fā)商摘牌成功后補(bǔ)償與被補(bǔ)償?shù)年P(guān)系，開發(fā)商要真正介入一級(jí)開發(fā)無法繞過綠基公司。但綠基公司亦不會(huì)輕易放棄政府所賦予的權(quán)力，以政策規(guī)定為由拒絕開發(fā)商以任何形式參與剩余建設(shè)用地的土地一級(jí)開發(fā)，因此開發(fā)商如果要介入一級(jí)開發(fā)便是典型的“有實(shí)無名”了，從而讓許多規(guī)范操作的大型開發(fā)商裹足不前。

就此問題筆者認(rèn)為，綠基公司一級(jí)開發(fā)主體地位是政府明確授予的，開發(fā)商當(dāng)然無力奪取，但綠基公司通過多種渠道與投資方對(duì)土地的一級(jí)開發(fā)進(jìn)行合作政策并沒有禁止，特別是在綠基公司沒有足夠資金的情況，與有實(shí)力的開發(fā)商進(jìn)行合作當(dāng)然是無可厚非了。因此，如果綠基公司能夠放下政府企業(yè)的架子，通過與開發(fā)商簽訂合作協(xié)議的方式，將開發(fā)商帶入一級(jí)開發(fā)，則上述問題也就迎刃而解了。

本文通過分析綠化隔離地區(qū)的起源，結(jié)合北京市的綠化隔離地區(qū)政策簡(jiǎn)要介紹了綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。房地產(chǎn)業(yè)受政策影響之大早已為業(yè)內(nèi)共知，因此要從事綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，了解并諳熟北京市的綠化隔離地區(qū)政策顯得尤為重要。開發(fā)商要投資綠化隔離地區(qū)項(xiàng)目，就得結(jié)合政策規(guī)定確定適合自己的投資模式，集體經(jīng)濟(jì)組織只有在了解綠化隔離地區(qū)優(yōu)惠政策的前提下，才能為更好爭(zhēng)取自身利益尋找談判的重點(diǎn)。目前北京市第一道綠化隔離帶已基本建成，第二道綠化隔離帶建設(shè)已經(jīng)開始，我們期望通過第一道綠化隔離帶的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，使得北京市的綠化隔離地區(qū)政策能夠不斷完善，為北京市的城市總體規(guī)劃實(shí)施，推動(dòng)城市郊區(qū)城市化、現(xiàn)代化發(fā)揮更為積極的作用。

第二篇：綠隔項(xiàng)目綜合研究報(bào)告

北京綠化隔離帶地區(qū)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資及運(yùn)營(yíng)模式研究報(bào)告

（初稿）

——周關(guān)鍵詞：

綠化隔離帶、20號(hào)文、綠隔項(xiàng)目、土地置換、綠色產(chǎn)業(yè)用地。

北京市為了實(shí)施城市建設(shè)總體規(guī)劃，防止城市中心地區(qū)與外圍組團(tuán)之間連成一片，避免城市“攤大餅式”的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃“分散集團(tuán)式”布局，在城市中心區(qū)和 10 個(gè)邊緣集團(tuán)之間，以及各邊緣集團(tuán)之間用約 240平方公里成片的大綠帶進(jìn)行隔離，由此形成了城市綠化隔離地區(qū)。

范圍涉及朝陽、海淀、豐臺(tái)、石景山、大興、昌平六個(gè)區(qū)，近30 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

綠化隔離地區(qū)建設(shè)除了植樹造林實(shí)現(xiàn)綠化目的外，還包括了綠化隔離地區(qū)的農(nóng)民搬遷、土地征用、舊村改造和新村建設(shè)、商品房開發(fā)、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。

為了推動(dòng)綠化隔離地區(qū)建設(shè)，北京市從1994 年至今，專門成立了組織機(jī)構(gòu)，出臺(tái)了一系列政策法規(guī)，對(duì)綠化隔離地區(qū)的建設(shè)進(jìn)行了規(guī)范。其中也包括了綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

由于綠化隔離地區(qū)規(guī)劃面積較大，其房地產(chǎn)項(xiàng)目用地也在北京市的房地產(chǎn)市場(chǎng)占據(jù)了一席之地，業(yè)界通常將綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目稱之為“綠隔項(xiàng)目”。

一、綠化隔離地區(qū)產(chǎn)生的歷史淵源。建設(shè)綠化隔離帶是實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃的一項(xiàng)保障措施，最早可溯源至英國(guó)的衛(wèi)星城市理論。早在1927年,雷蒙恩溫(Rqymond Unwen)就提出了衛(wèi)星城市的概念，其主導(dǎo)思想就是建議用一圈綠化帶把城市的中心區(qū)圈住，不再讓往外發(fā)展，在綠化帶外圍再建設(shè)一連串的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，以控制城市建設(shè)的規(guī)模。北京作為我國(guó)的首都和政治、文化、經(jīng)濟(jì)的中心，其城市建設(shè)在建國(guó)后一直受國(guó)家各屆領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注。新中國(guó)成立后，北京市政府立即著手開始研究北京城市發(fā)展發(fā)向，編制總體規(guī)劃。1954 年推出了北京市城市總體規(guī)劃第一稿，即《改建和擴(kuò)建北京市規(guī)劃草案要點(diǎn)》，其主要特點(diǎn)是：以舊城為中心向四郊發(fā)展，中心城市是 6000平方公里，可以容納 600 萬人的一張“大餅”。郊區(qū)建設(shè)若干衛(wèi)星城鎮(zhèn)，市域總?cè)丝谶_(dá)到約1000 萬人。1958 年北京城的總體規(guī)劃又做出了重大的修改，壓縮了中心城市的規(guī)模，并第一次把中心城市這張“大餅”的模式改變?yōu)椤胺稚⒓瘓F(tuán)式”，中心城市變成了幾十個(gè)不同規(guī)模的集團(tuán)。在后來北京城總體規(guī)劃的修改中“分散集團(tuán)式”的模式被一直堅(jiān)持了下來。按照“分散集團(tuán)式”的城市布局，需要用綠化隔離帶將北京市中心、邊緣集團(tuán)、郊區(qū)城市衛(wèi)星鎮(zhèn)區(qū)分開來，綠化隔離地區(qū)由此產(chǎn)生。1986 年,首都規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)下發(fā)《關(guān)于印發(fā)<首都城市綠化近期規(guī)劃建設(shè)方案的通知>》，提出在綠化隔離地區(qū)建設(shè)九片大面積的綠化隔離帶，正式啟動(dòng)了綠化隔離地區(qū)的綠化建設(shè)。目前北京市的綠化隔離帶共有二道：第一道是在城市中心區(qū)和10 個(gè)邊緣集團(tuán)之間以及各邊緣集團(tuán)之間用成片的大綠帶進(jìn)行隔離，已基本完成。第二道用于隔離市區(qū)與衛(wèi)星城、邊緣集團(tuán)與衛(wèi)星城，將形成一條環(huán)市區(qū)的綠色生態(tài)環(huán)，也于2003 年全面啟動(dòng)。為了加強(qiáng)綠化隔離地區(qū)的建設(shè)，2000 年 2月29日，由北京市政府有關(guān)部門、北京市園林局、北京市規(guī)劃委員會(huì)、北京市城市規(guī)劃研究總院等單位共同組成了北京市綠化隔離帶地區(qū)建設(shè)總指揮部，具體負(fù)責(zé)綠化隔離帶的實(shí)施。并確定了把房地產(chǎn)開發(fā)同舊村改造、實(shí)現(xiàn)綠化相結(jié)合的原則，在綠化隔離地區(qū)除了建設(shè)綠化項(xiàng)目外，還采取了多種形式進(jìn)行新村建設(shè)和舊村改造，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，并通過適當(dāng)比例的房 1

地產(chǎn)開發(fā)，以彌補(bǔ)綠化隔離地區(qū)建設(shè)的資金不足。為規(guī)范綠化隔離地區(qū)建設(shè)活動(dòng)，北京市制定了一系列的配套政策，從而使綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)別于普通的商品房開發(fā)項(xiàng)目，更具北京特色。

二、有關(guān)綠隔項(xiàng)目的主要政策及內(nèi)容。為推動(dòng)綠化隔離地區(qū)的建設(shè)，北京市政府先后出臺(tái)了一系列專門針對(duì)綠隔項(xiàng)目的政策文件，主要包括：

1、北京市政府于1994年1月20日下發(fā)了 《批轉(zhuǎn)首都規(guī)劃委辦公室關(guān)于實(shí)施市區(qū)規(guī)劃綠化隔離地區(qū)綠化請(qǐng)示的通知》(京政發(fā)1994年7號(hào))，規(guī)定了綠化隔離地區(qū)的范圍內(nèi)容，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)規(guī)劃綠化隔離地區(qū)綠化的政策及措施。

2、2000年3月24 日，市人民政府印發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》(京政 [2000]12 號(hào))，明確了綠化隔離地區(qū)建設(shè)的目標(biāo)任務(wù)，指導(dǎo)思想和原則，提出加快基礎(chǔ)設(shè)施和新村建設(shè)，推進(jìn)城市化進(jìn)程。在農(nóng)民自住房建成的前提下，允許集體經(jīng)濟(jì)組織開發(fā)建設(shè)一部分商品房向社會(huì)出售，所得收益用于拆遷補(bǔ)償和綠化建設(shè)。

3、2000 年 3 月 29 日，北京市人民政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的暫行辦法》(京政辦發(fā)[2000]20 號(hào))，規(guī)定對(duì)于經(jīng)營(yíng)性綠色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，綠化建設(shè)用地面積在10畝以上的，允許有 3-5%的土地用于與綠地相適宜的建設(shè)項(xiàng)目。建設(shè)農(nóng)民自住房屋和上市出售的商品房的比例為1：0.5。同時(shí)規(guī)定了金融機(jī)構(gòu)對(duì)新村建設(shè)給予積極和貸款支持等內(nèi)容。

4、2001年 3月19日，北京市綠化隔離地區(qū)建設(shè)總指揮部、北京市財(cái)政局、北京市商業(yè)銀行、北京市農(nóng)村信用合作社聯(lián)社聯(lián)合頒布了《關(guān)于本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)申請(qǐng)銀行貸款及財(cái)政貼息政策具體實(shí) 施意見》(京總指發(fā)[2001]4 號(hào),京財(cái)農(nóng)[2001]635 號(hào))，對(duì)于舊村改造和新村建設(shè)項(xiàng)目貸款的主要發(fā)改銀行及貸款主體，具體措施等進(jìn)行了規(guī)定。

5、2001年4月20日，北京市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了市綠化隔離地區(qū)建設(shè)總指揮部《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)的實(shí)施意見》(京政辦發(fā)[2001] 31 號(hào))，規(guī)定了建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行“一條龍”審批，并對(duì)有關(guān)土地出讓金的返還、稅費(fèi)的減免等優(yōu)惠政策進(jìn)行了規(guī)定。

6、2001年7月6日，北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了首都綠化辦《關(guān)于實(shí)施北京市綠化隔離地區(qū)綠地系統(tǒng)總體規(guī)劃意見》(京政辦發(fā)[2001]53 號(hào))，明確嚴(yán)格控制綠色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)用地,，確保綠色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)用地面積限制在綠化面積的 3%至 5%以內(nèi)。

7、2001年11月1日，北京市國(guó)土資源和房屋管理局頒布了《關(guān)于辦理綠化隔離地區(qū)新村建設(shè)房屋權(quán)屬登記的通知》(京國(guó)土房管權(quán)[2001]1073 號(hào))，對(duì)綠化隔離地區(qū)搬遷上樓的農(nóng)民及商品房購買人辦理房屋所有權(quán)證問題進(jìn)行了規(guī)定。

8、2001年12 月12日，市綠隔總指揮部、市計(jì)委、市財(cái)政局、市國(guó)土和房屋管理局聯(lián)合頒布了《關(guān)于印發(fā)本市綠化隔離地區(qū)新村建設(shè)中辦理土地征用及使用和土地出讓金返還手續(xù)有關(guān)問題的通知》(京總指發(fā) 2001[18]號(hào))，主要明確了農(nóng)民自住房、按比例建設(shè)的商品房土地使用手續(xù)的辦理及商品房部分土地出讓金返還程序問題.。

9、2001年12月30日，市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國(guó)土房管局《北京市綠化隔離地區(qū)土地臵換管理辦法》(京政辦發(fā)[2001]97 號(hào))，對(duì)綠化隔離地區(qū)土地臵換的審批、房屋搬遷、土地房屋登記發(fā)證、房屋的出租銷售等問題進(jìn)行規(guī)范。

10、2002年8月6日，市綠化總指揮部、市規(guī)委、市計(jì)委、市國(guó)土房管局聯(lián)合頒布了 《關(guān)于統(tǒng)一安排本市綠化隔離地區(qū)范圍內(nèi)剩余建設(shè)用地的通知》(京總指發(fā)[2002]11號(hào))，對(duì)綠化隔離地區(qū)范圍內(nèi)剩余建設(shè)用的規(guī)劃有開發(fā)管理有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了規(guī)定。

11、2003年 2月14日，市綠化總指揮部、市規(guī)委、市計(jì)委、市國(guó)土房管局聯(lián)合頒布了《關(guān)于本市綠化隔離地區(qū)剩余建設(shè)用地土地一級(jí)開發(fā)工作的實(shí)施意見》(京總指發(fā)[2003]5 號(hào))，規(guī)定了綠化隔離地區(qū)剩余建設(shè)用地的開發(fā)建設(shè)主體、開發(fā)內(nèi)容和范圍、有關(guān)政策及工作程序等內(nèi)容。

三, 綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。結(jié)合上述綠隔地區(qū)的相關(guān)政策，綠隔地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要有以下幾類：

1、舊村改造和新村建設(shè)。綠化隔離地區(qū)建設(shè)除了植樹造林實(shí)現(xiàn)綠化目的外，其主要任務(wù)就是改善綠化隔離地區(qū)農(nóng)民的生活條件，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，帶動(dòng)綠化隔離地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，即綠化隔離地區(qū)的舊村改造和新村建設(shè)，通常我們稱之為“農(nóng)民上樓”。目前舊村改造和新村建設(shè)采取的方式主要是農(nóng)民合作建房的形式，也可由集體經(jīng)濟(jì)組織引資進(jìn)行建設(shè)，并由政府投入，加快綠化隔離地區(qū)水、電、氣、熱、環(huán)衛(wèi)、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為舊村改造和新村建設(shè)創(chuàng)造條件。目前采取農(nóng)民合作建房的主體大多是綠化隔離地區(qū)各村委會(huì)的農(nóng)工商聯(lián)合公司,其實(shí)質(zhì)是農(nóng)民自己出資改善居住條件，因此其不同于國(guó)家建設(shè)征地和市區(qū)的危舊房改造，其拆遷補(bǔ)償政策也不適用于城市房屋的拆遷政策，主要由各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村根據(jù)自己的情況和農(nóng)民的意愿自主決定拆遷補(bǔ)償辦法。新村建設(shè)原則上以行政村為單位進(jìn)行，按照居住小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，以多層建筑為主，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)，在不突破農(nóng)民原有宅基地占地面積80%的情況下，農(nóng)民可建設(shè)自住的單體二層或三層小樓，但不能申領(lǐng)所有權(quán)證。對(duì)農(nóng)民宅基地用于新村建設(shè)的，一律征為國(guó)有建設(shè)用地，不再進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，實(shí)行土地?zé)o償劃撥使用和政策性補(bǔ)償。農(nóng)民可以按建安造價(jià)購買自住房，其被拆遷的原有平房的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由行政村自定。購買自住房的建筑面積按人均 40 至 50平方米計(jì)算，或按現(xiàn)有正式住房 1:1 的面積計(jì)算，允許農(nóng)民將自住房的購買權(quán)，部分或全部有償轉(zhuǎn)讓。

2, 商品房開發(fā)項(xiàng)目按照現(xiàn)行政策，綠化隔離地區(qū)的商品房開發(fā)項(xiàng)目主要有兩類：一是 1:0.5 的商品房項(xiàng)目。為了彌補(bǔ)綠化隔離地區(qū)建設(shè)資金的不足，在農(nóng)民自住房建成的前提下，允許集體經(jīng)濟(jì)組織開發(fā)建設(shè)部分商品房并上市出售，所得收入全部用于補(bǔ)償拆遷、新村建設(shè)以及綠化建設(shè)，所繳納的地方性稅款由市、區(qū)(縣)財(cái)政通過安排支出撥付給鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府財(cái)政，用于新村建設(shè)和綠化補(bǔ)償。建設(shè)農(nóng)民自住房和上市出售的商品房的比例為1:0.5，亦即在舊村改造和新村建設(shè)過程中，集體經(jīng)濟(jì)組織可按農(nóng)民自住房的面積的二分之一建設(shè)商品房用于出售。二是剩余用地項(xiàng)目。根據(jù)北京市綠化隔離地區(qū)建設(shè)總指揮部頒布的京總指發(fā)[2002]11 號(hào)文件規(guī)定，在確保綠化隔離地區(qū)規(guī)劃綠地和新村建設(shè)（含農(nóng)民自住房及其按規(guī)定比例配套開發(fā)建設(shè)的商品房）等用地后，綠化隔離地區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的剩余建設(shè)用地，原則上由市政府統(tǒng)一征用、統(tǒng)一實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)建設(shè)，所獲收益用于綠化隔離地區(qū)新村大市政配套設(shè)施建設(shè)。同時(shí) 11號(hào)文列明了剩余建設(shè)用地詳細(xì)地塊名錄，涉及朝陽、海淀、豐臺(tái)三區(qū)共計(jì)32宗地塊。

3、產(chǎn)業(yè)用地項(xiàng)目。為了安臵農(nóng)村勞動(dòng)力和與綠化用地配套，北京市政府允許在綠化隔離地區(qū)范圍內(nèi)安排適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)用地。根據(jù)規(guī)定，對(duì)于經(jīng)營(yíng)性的綠色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，其綠化建設(shè)用地面積在 6.67 公頃以上的，允許有3-5%的土地用于與綠地相適宜的建設(shè)項(xiàng)目，但不得搞房地產(chǎn)開發(fā)和任何工業(yè)項(xiàng)目，此類項(xiàng)目的建筑物高度嚴(yán)格控制限定在2層以下，且必須是用于綠地維護(hù)、管理用房及其設(shè)施建設(shè)和為豐富綠地內(nèi)的休憩功能，與綠地相協(xié)調(diào)的服務(wù)、娛樂、文化、休閑等設(shè)施。

四、綠隔項(xiàng)目的政策優(yōu)惠為了加快綠化隔離地區(qū)建設(shè)，北京市政府給予了綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目眾多的優(yōu)惠政策。具體包括：

（1）銀行貸款和政府貼息的優(yōu)惠政策。為了推動(dòng)舊村改造和新村建設(shè)，并提供有力的資金支持，北京市的政策規(guī)定：凡在綠化隔離地區(qū)范圍內(nèi)經(jīng)市有關(guān)部門批準(zhǔn)后規(guī)劃進(jìn)行的舊村改造和新村建設(shè)項(xiàng)目，其所需建設(shè)資金可申請(qǐng)使用銀行貸款并由市財(cái)政給予貼息，具體標(biāo)準(zhǔn)以舊村改造和新村建設(shè)的項(xiàng)目實(shí)施主體為單位，按核定的在籍人口數(shù)計(jì)算，每人可按 1萬元標(biāo)準(zhǔn)申請(qǐng)貸款，并由市財(cái)政給予連續(xù) 18 個(gè)月的貼息。對(duì)不使用貸款進(jìn)行舊村改造和新村建設(shè)的，市財(cái)政給予相當(dāng)于上述貸款利息額的資金補(bǔ)貼。

（2）政府審批手續(xù)相對(duì)快捷。對(duì)于綠化隔離地區(qū)的舊村改造和新村建設(shè)審批手續(xù)辦理,包括立項(xiàng)、規(guī)劃、土地等采取了“一條龍”集中審批方式，建設(shè)項(xiàng)目的招投標(biāo)、開工、工程監(jiān)理等手續(xù)均按照簡(jiǎn)化程序，提高效率的原則處理，使得綠化隔離地區(qū)的建設(shè)項(xiàng)目審批手續(xù)比普通商品房項(xiàng)目更加快捷。

（3）土地出讓金的返還政策。農(nóng)民自住房部分應(yīng)繳納土地出讓金，由市、區(qū)(縣)財(cái)政部門按即繳即返原則，全額返還給鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府。按政策規(guī)定比例建設(shè)的商品房以及綠化隔離地區(qū)剩余建設(shè)用地應(yīng)繳土地出讓金由市財(cái)政部門按即繳即返原則，全額返還給區(qū)(縣)財(cái)政，作為市政府對(duì)綠化隔離地區(qū)大市政建設(shè)的投入。具體返還方式為：對(duì)于新村大市政配套設(shè)施由區(qū)或項(xiàng)目實(shí)施單位投資建設(shè)的，則全額返還給該投資者。對(duì)于不承擔(dān)新村大市政配套設(shè)施的項(xiàng)目實(shí)施單位，其繳納的土地出讓金中應(yīng)由市財(cái)政收取的部分(有關(guān)政策規(guī)定為所繳出讓金總額的50%)，由市財(cái)政部門返還給北京市綠化隔離地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司。

（4）費(fèi)用減免。綠化隔離地區(qū)建設(shè)項(xiàng)目(包括上市商品房、市政配套管理用房、小區(qū)生活配套服務(wù)設(shè)施用房等)還享受多項(xiàng)收費(fèi)的減免政策。如免交耕地占用稅以及土地復(fù)墾、征地管理、拆遷管理、房屋產(chǎn)權(quán)登記、房屋安全鑒定、市政公用設(shè)施建設(shè)、四源、防洪、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照、臨時(shí)用地和臨時(shí)工程、居住區(qū)綠化建設(shè)、綠化補(bǔ)償,、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、地下水資源、消防安全審批許可證、占道等 17 項(xiàng)收費(fèi).五、綠隔項(xiàng)目的土地政策及權(quán)屬處理。按照政策規(guī)定，新村建設(shè)以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)搬遷向工業(yè)小區(qū)集中時(shí)，符合農(nóng)用地臵換周轉(zhuǎn)計(jì)劃的，經(jīng)所在區(qū)國(guó)土房管局審核，區(qū)政府批準(zhǔn)后，可利用整理舊址復(fù)墾的農(nóng)用地(綠化用地)與需占用的耕進(jìn)行臵換。臵換后需要征為國(guó)有的，按規(guī)定在辦理臵換手續(xù)時(shí)一并辦理征地手續(xù)。在綠化隔離地區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)農(nóng)民宅基地用于新村建設(shè)的，一律征為國(guó)有建設(shè)用地，不再進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，實(shí)行實(shí)物及政策性補(bǔ)償，土地劃撥使用、建成的農(nóng)民自住房核發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房房屋產(chǎn)權(quán)證，在上市出售時(shí)，由買房人按照銷售額交納 3% 的土地出讓金后所購房屋核發(fā)商品房房屋所有權(quán)證。按 1:0.5 比例開發(fā)的商品房用地按規(guī)定到土地行政主管部門辦理土地有償使用手續(xù)，并以出讓方式取得土地使用權(quán)，簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。經(jīng)批準(zhǔn)的新村建設(shè)用地面積，其中農(nóng)民自住房占地面積不得超過原宅基地面積的三分之二，上市出售商品房占地面積不得超過原宅基地面積的三分之

一。按有關(guān)規(guī)定，舊村改造和新村建設(shè)用地內(nèi)的新建住宅，無論是農(nóng)民自住房還是開發(fā)的商品房都為所有權(quán)產(chǎn)權(quán),而不是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。而目前在綠化隔離地區(qū)出現(xiàn)的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)” 房屋主要是指在不突破農(nóng)民原有宅基地占地面積 80%的情況下, 農(nóng)民建設(shè)自住的單體二層或三層小樓, 該房屋不能申領(lǐng)所有權(quán)證，其性質(zhì)與農(nóng)民原有宅基地上房屋一樣，由于其通常會(huì)取得鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府頒布的產(chǎn)權(quán)證，又俗稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。這類房屋是不能轉(zhuǎn)讓的，即使轉(zhuǎn)讓也不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。至于綠化隔離地區(qū)的剩余建設(shè)用地，其與普通的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)項(xiàng)目用地一樣，其國(guó)有土地使用權(quán)需要通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式從土地交易中心公開競(jìng)買方式取得。

六、綠隔項(xiàng)目的開發(fā)模式。綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目和其他的房地產(chǎn)項(xiàng)目一樣，屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，政府亦鼓勵(lì)各集體經(jīng)濟(jì)組織采取多種方式引資開發(fā)，故此綠隔項(xiàng)目的開發(fā)模式與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)并無本質(zhì)區(qū)別。但由于受綠化隔離地區(qū)政策的影響，綠隔項(xiàng)目的開發(fā)模式還存在自身特點(diǎn)。對(duì)于農(nóng)民自住房一般都是由集體經(jīng)濟(jì)組織自行組織，開發(fā)模式單一，因此以下主要針對(duì)綠隔項(xiàng)目中的商品房項(xiàng)目的開發(fā)模式進(jìn)行介紹。

1、按比例建設(shè)的商品房項(xiàng)目。綠化隔離地區(qū)按農(nóng)民自住房的面積比例建設(shè)的商品房項(xiàng)目，由于與農(nóng)民自住房的建設(shè)關(guān)系緊密，目前就該商品房項(xiàng)目的開模式多采取集體經(jīng)濟(jì)組織辦理開發(fā)前期手續(xù)，拆遷完畢做到三通一平并取得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。按照我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上。

2、剩余建設(shè)用地項(xiàng)目。對(duì)于京總指發(fā)[2002]11 號(hào)文件所規(guī)定的綠化隔離地區(qū)剩余建設(shè)

用地，目前是京城眾多有實(shí)力的開發(fā)商關(guān)注的對(duì)象。由于國(guó)家對(duì)土地出讓政策的變化，北京市下發(fā)了 《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的有關(guān)規(guī)定》，要求自 2002 年 7 月 1 日起，凡經(jīng)營(yíng)性開發(fā)的項(xiàng)目用地，須進(jìn)入北京市土地交易市場(chǎng)，通過招標(biāo)、拍賣或掛牌方式進(jìn)行公開交易，但對(duì)部分項(xiàng)目也留了口子，其中就包括綠化隔離帶項(xiàng)目。2004 年 1 月 9 日，北京市對(duì)所留的口子進(jìn)行了封堵，即所有經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地都必須以公開交易方式出讓。至此，綠化隔離帶項(xiàng)目在土地出讓方式上與其他商品房項(xiàng)目沒有任何差別了。當(dāng)前剩余建設(shè)用地項(xiàng)目與其他商品房項(xiàng)目相比差別最大的就是關(guān)于土地的一級(jí)開發(fā)。根據(jù)《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地一級(jí)開發(fā)主體是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)的具體管理，確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)管理委托協(xié)議。因此，其他房地產(chǎn)企業(yè)還是可以通過投標(biāo)介入房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地一級(jí)開發(fā)。且當(dāng)前北京市大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是通過參與項(xiàng)目的土地一級(jí)開發(fā),通過先入為主的優(yōu)勢(shì)進(jìn)而取得項(xiàng)目土地的招標(biāo)、拍賣、掛牌競(jìng)買。但綠化隔離地區(qū)的剩余建設(shè)用地項(xiàng)目則不同。根據(jù)京總指發(fā)[2002] 11 號(hào)以及總指發(fā)[2003]5 號(hào)文件規(guī)定，綠化隔離地區(qū)的剩余建設(shè)用地由市政府統(tǒng)一征用后進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)建設(shè)，為此北京市政府專門組織成立了北京市綠化隔離地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司,即“綠基公司”。剩余建設(shè)用地項(xiàng)目的建設(shè)單位均要向綠基公司繳納大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用，標(biāo)準(zhǔn)一般為每建筑平方米 499 元人民幣。亦即剩余建設(shè)用地項(xiàng)目的土地一級(jí)開發(fā)只能由綠基公司組織實(shí)施。由于上述政策限制，按理剩余建設(shè)用地的前期開發(fā)費(fèi)用均由綠基公司承擔(dān)，包括征地、拆遷直至做到地塊七通一平。但實(shí)際工作當(dāng)中綠基公司并無足夠的資金從事項(xiàng)目的前期開發(fā)，因此剩余建設(shè)用地項(xiàng)目的開發(fā)模式基本上是：

（1）由集體經(jīng)濟(jì)組織（即原土地方）負(fù)責(zé)將地塊拆遷完畢做到三通一平的掛牌條件;

（2）所有立項(xiàng)、征地、規(guī)劃等報(bào)批手續(xù)均以綠基公司名義辦理;

（3）綠基公司負(fù)責(zé)將地塊申請(qǐng)?jiān)诒本┦型恋貎?chǔ)備中心掛牌出讓;

（4）綠基公司負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目周邊的大市政配套設(shè)施建設(shè);

（5）開發(fā)商通過摘牌取得項(xiàng)目開發(fā)權(quán).在摘牌成功后向綠基公司支付大市政配套費(fèi)用,向集體經(jīng)濟(jì)組織支付征地補(bǔ)償及拆遷等費(fèi)用.上述開發(fā)模式的瓶頸在于,如何籌措剩余建設(shè)用地的前期開發(fā)資金。于是那些資金雄厚又苦于拿不地的開發(fā)商與集體經(jīng)濟(jì)組織不謀而合。由開發(fā)商提供征地拆遷費(fèi)用，在符合掛牌條件后再由開發(fā)商參與摘牌的合作方式應(yīng)運(yùn)而生。應(yīng)該說，在目前國(guó)家拿不出更多資金開展剩余建設(shè)用地的前期開發(fā)的情況下，開發(fā)商的介入確實(shí)能解決剩余建設(shè)用地上市的資金困難問題。但在操作過程中，由于政策明確規(guī)定了一級(jí)開發(fā)方是綠基公司，開發(fā)商與集體經(jīng)濟(jì)組織的關(guān)系只能是在開發(fā)商摘牌成功后補(bǔ)償與被補(bǔ)償?shù)年P(guān)系，開發(fā)商要真正介入一級(jí)開發(fā)無法繞過綠基公司。但綠基公司亦不會(huì)輕易放棄政府所賦予的權(quán)力，以政策規(guī)定為由拒絕開發(fā)商以任何形式參與剩余建設(shè)用地的土地一級(jí)開發(fā)，因此開發(fā)商如果要介入一級(jí)開發(fā)便是典型的 “有實(shí)無名”了，從而讓許多規(guī)范操作的大型開發(fā)商裹足不前。就此問題業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，綠基公司一級(jí)開發(fā)主體地位是政府明確授予的，開發(fā)商當(dāng)然無力奪取，但綠基公司通過多種渠道與投資方對(duì)土地的一級(jí)開發(fā)進(jìn)行合作政策并沒有禁止，特別是在綠基公司沒有足夠資金的情況,與有實(shí)力的開發(fā)商進(jìn)行合作當(dāng)然是無可厚非了。因此，如果綠基公司能夠放下政府企業(yè)的架子，通過與開發(fā)商簽訂合作協(xié)議的方式，將開發(fā)商帶入一級(jí)開發(fā),則上述問題也就迎刃而解了。

通過分析綠化隔離地區(qū)的起源，結(jié)合北京市的綠化隔離地區(qū)政策及綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不難看出房地產(chǎn)業(yè)受政策影響之大早已為業(yè)內(nèi)共知，因此要從事綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，了解并諳熟北京市的綠化隔離地區(qū)政策顯得尤為重要。開發(fā)商要投資綠化隔

離地區(qū)項(xiàng)目，就得結(jié)合政策規(guī)定確定適合自己的投資模式，集體經(jīng)濟(jì)組織只有在了解綠化隔離地區(qū)優(yōu)惠政策的前提下，才能為更好爭(zhēng)取自身利益尋找談判的重點(diǎn)。

七、從事綠隔項(xiàng)目開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)商情況：

1、目前，北京窺伺這個(gè)領(lǐng)域房地產(chǎn)公司分為兩類：

（1）第一類：按照國(guó)家綠隔政策投資建設(shè)綠色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，但是基本都是都是單體建筑，而且符合綠色產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，貼合國(guó)家政策的。例如：北京朝來溫泉休閑健康中心、北京朝來高科技產(chǎn)業(yè)園、十八里店地區(qū)周莊商業(yè)樓、平房國(guó)際綜合商務(wù)會(huì)館、王四營(yíng)地區(qū)社區(qū)服務(wù)樓。上述項(xiàng)目總建筑面積17.8萬平方米，總投資9.9億元。

（2）第二類，利用國(guó)家給予的1：0.5比例搞商品房開發(fā)，但是比例被突破了不少。例如：海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)玉泉村的綠隔舊村改造項(xiàng)目，啟動(dòng)于2000年，由四季青農(nóng)工商總公司下屬的清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目操作。該公司先后和北京潤(rùn)地、物華天寶、天方世城三個(gè)房地產(chǎn)公司合作，進(jìn)行玉泉村的舊村改造，但是上述指標(biāo)比例被違規(guī)調(diào)整為4：6甚至3：7，導(dǎo)致回遷房指標(biāo)被虧空了近30萬平米，導(dǎo)致數(shù)千農(nóng)民10年后依然無法上樓。該項(xiàng)目已被有關(guān)方面介入調(diào)查。之所以比例被突破，是因?yàn)榘凑?：0.5比例銷售出去的商品房，其收入不足以彌補(bǔ)農(nóng)民上樓成本?？梢娬呱嫌悬c(diǎn)問題。

2、如全景國(guó)際這樣的專注于搞成大概念、連片商業(yè)地產(chǎn)或文化地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)公司，目前并不多見。據(jù)悉，綠隔項(xiàng)目政策正在調(diào)整中。故此，應(yīng)密切關(guān)注政策走向，加強(qiáng)政策研究。

八、具體建議：

1、全景國(guó)際應(yīng)該針對(duì)國(guó)家政策，抓緊綠色產(chǎn)業(yè)或相關(guān)產(chǎn)業(yè)研究，以適應(yīng)綠化隔離帶地區(qū)的政策要求。我本人提議的搞成“亦莊國(guó)際企業(yè)社會(huì)責(zé)任展示基地”或“亦莊國(guó)際企業(yè)低碳減排成就示范基地”，或“亦莊國(guó)際企業(yè)環(huán)境保護(hù)成就示范區(qū)”，或“亦莊國(guó)際企業(yè)社會(huì)責(zé)任展示基地”，集中展示各個(gè)企業(yè)每年在節(jié)能、降耗、減排及廢物綜合利用層面，都做了哪些有益的工作，取得了哪些成就，為地球、為環(huán)境做了哪些投入，取得了哪些成效？此舉還暗含有節(jié)能減排競(jìng)賽的意味，有助于促進(jìn)國(guó)際企業(yè)更加持續(xù)的加大力度于節(jié)能減排。這些規(guī)劃無疑符合綠隔政策。

2、文化園項(xiàng)目即使無法插入進(jìn)入，這個(gè)方向不應(yīng)改變。畢竟北京有上百個(gè)類似的園區(qū)，都有同樣的機(jī)遇。故此，我認(rèn)為應(yīng)該收縮戰(zhàn)線，集中精力于此，有個(gè)2-3年的中期規(guī)劃，這個(gè)時(shí)間內(nèi)，是可以做成一件大事的。

3、把公司打造成一個(gè)“綠色產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)運(yùn)營(yíng)商”或“國(guó)際企業(yè)低碳減排成就示范基地運(yùn)營(yíng)商”是符合當(dāng)前大勢(shì)的。

第三篇：隔離島觀后感

燈塔

執(zhí)法官泰迪和搭檔恰克登上隔離島，因?yàn)閸u上一名女病人失蹤了，他們奉命進(jìn)行調(diào)查。于是故事在這條線索下展開，尋找失蹤之謎、訪問醫(yī)院工作人員與病人、地毯式搜查，與此同時(shí)，泰迪上島還有一個(gè)隱秘的目的——尋找殺害自己妻子的兇手，他是一個(gè)極其狂暴的瘋子，就關(guān)在這座島上??故事層層展開，然而，在似乎就要揭開謎底的時(shí)候，前面的邏輯全部顛覆，一切推倒重來。泰迪眼中的世界是非理性的，所有的一切都是事先預(yù)謀好的一場(chǎng)游戲。

現(xiàn)實(shí)中泰迪的真名是安德魯·利蒂斯，是一名聯(lián)邦執(zhí)法官，他的妻子多洛蕾絲·恰娜爾患有一定程度上的精神病，但深愛妻子的泰迪，不愿意承認(rèn)這個(gè)事實(shí)，認(rèn)為妻子只是身體虛弱而已。他逃避，對(duì)別人對(duì)妻子的評(píng)價(jià)置之不理。直到有一天他出差回來，發(fā)現(xiàn)妻子把三個(gè)孩子溺死在湖里，他傷心欲絕，妻子讓他為自己解脫，于是他向妻子腹部開了一槍，后來被送進(jìn)隔離島上的阿舍克里夫精神病院。泰迪患有高度妄想癥，他整天活著自己幻想的一個(gè)完美故事里面。

在幻想中，他仍然是一名經(jīng)歷過二戰(zhàn)的聯(lián)邦執(zhí)法官，并叫做愛德華·丹尼爾斯，昵稱是泰迪。他的妻子多洛蕾絲在一次大火中喪生，縱火犯叫安德魯· 利蒂斯。他一直追查利蒂斯的下落，后來得知他被關(guān)押在一座叫隔離島的神秘小島上面，外界對(duì)隔離島避而不談。一次泰迪遇到一個(gè)曾經(jīng)被關(guān)在隔離島過的病人喬治·諾伊斯，被告知隔離島在進(jìn)行著對(duì)精神病人的非人道的關(guān)于大腦的試驗(yàn)。此時(shí)亦出現(xiàn)一名參議員，暗中交給泰迪去隔離島調(diào)查真相的任務(wù)。就是故事的開端，他發(fā)現(xiàn)島上的醫(yī)生和雜工都很古怪，也不愿合作，到后來在島上再遇喬治·諾伊斯，和在山洞里遇到雷切爾·索蘭多之后，他確信一個(gè)巨大的陰謀論，自己早就被隔離島關(guān)注，是被引到這個(gè)島上的，為的就是要把這個(gè)企圖調(diào)查隔離島的人徹底囚禁在島里，甚至搭檔恰克也可能是隔離島的派到他身邊的人。隔離島上的醫(yī)生們開始給泰迪扣上“精神病”的帽子，泰迪將計(jì)就計(jì)，最后成功逃離了隔離島，并對(duì)外界揭露了隔離島的陰謀?

以上是泰迪的高度幻想的完整的故事，他每天都和病人，和醫(yī)生講述這個(gè)故事，不知多少遍了。而且泰迪十分暴力，經(jīng)常毆打病人和守衛(wèi)，曾經(jīng)是二戰(zhàn)軍人和聯(lián)邦執(zhí)法官的他身手了得，很難制服。隔離島上大部分醫(yī)生建議對(duì)泰迪進(jìn)行外

科手術(shù)，以改善這種狀況，但這樣會(huì)讓泰迪宛如活死人徹底失去康復(fù)的希望。崇尚人道式治療的考利醫(yī)生和西恩醫(yī)生反對(duì)這個(gè)建議，并為泰迪設(shè)計(jì)了一個(gè)“角色扮演”的游戲，既然泰迪整天活著幻想中不能自拔，就讓全島的人真的去配合他去演一場(chǎng)戲，讓他作為一個(gè)來調(diào)查失蹤女病人的聯(lián)邦執(zhí)法官開始，到最后在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)對(duì)他挑明真相，用強(qiáng)烈的效果來證明泰迪的故事是虛構(gòu)的，現(xiàn)實(shí)的他才是利蒂斯。于是所有事情按照泰迪的劇本走，也按照考利醫(yī)生和西恩醫(yī)生的計(jì)劃走，到最后，泰迪終于知道原來自己的真正身份。

?？抡f：“瘋狂不是一種自然現(xiàn)象，而是一種文明產(chǎn)物。沒有把這種現(xiàn)象說成瘋狂并加以迫害的各種文化的歷史，就不會(huì)有瘋狂的歷史?！辈徽摰つ崴埂だ蘸彩欠袷艿礁？吕碚摰挠绊?，《隔離島》都生動(dòng)地展現(xiàn)了現(xiàn)代文明下，瘋癲之人的某種生存處境，與權(quán)勢(shì)力量的抗?fàn)?，以及他們心靈世界的波瀾壯闊。

這是一部關(guān)于戰(zhàn)爭(zhēng)和家庭悲劇帶來心理創(chuàng)傷的作品，泰迪面對(duì)非理性的極端暴力事件，如何解除心理的陰影呢？他編碼、幻想、逃避，人作為暴力事件的目擊者及承受者，其主體性已經(jīng)自動(dòng)瓦解了，人因?yàn)閺?qiáng)大的心理沖擊陷入瘋狂，需要外在的力量修補(bǔ)。考利和席恩醫(yī)生一心用新方法幫助泰迪，最終不得不說服他接受現(xiàn)實(shí)，正視未能忘記的心理創(chuàng)傷，而結(jié)果書里沒有給出答案，但至少我們可以看到希望。

《隔離島》的世界沒有神，人間世的邪惡力量無比強(qiáng)大，求生重建的能力失卻了，無法逆轉(zhuǎn)。原著中的結(jié)局比較模糊，我比較喜歡電影版的改編，在電影中泰迪選擇了道德，在瀕臨崩潰的邊緣上，他最終的歸宿除了治療，就只能是燈塔，即是一種螺旋形向上的力量，在黑夜的海上前進(jìn)的依據(jù)。

第四篇：隔油池、化糞池管理

學(xué)院隔油池、化糞池清潔管理辦法

第一條：本院所有隔油池、化糞池、景觀湖泵站沉積槽清理管理工作隸屬總務(wù)處事務(wù)科。

第二條：具體工作安排、督導(dǎo)、檢查和管理工作由事務(wù)科干事負(fù)責(zé)。

第三條：花工應(yīng)安排固定人員定時(shí)清理學(xué)院各隔油池、化糞池和景觀湖泵站沉積槽，該人員由水工和事務(wù)科干事負(fù)責(zé)考勤、檢查和考核。

第四條：綠化工人負(fù)責(zé)隔油池、化糞池、景觀湖泵站沉積槽所產(chǎn)生的殘?jiān)那謇?、收集工作，存放于花工指定?chǎng)所并作好后期處理以備作綠化肥料使用，后期處理、利用工作由花工負(fù)責(zé)。

第五條：所有隔油池要求每三天全面清理一遍，所有化糞池每三個(gè)月全面清理一遍，景觀湖泵站沉積槽每三天清理一次，景觀湖水面每星期清理一次，特殊情況花工要隨時(shí)安排人員清理。

第六條：清理效果由水工、事務(wù)科干事負(fù)責(zé)不定時(shí)抽查，事務(wù)科科長(zhǎng)定期巡查。

第七條：在檢查中，若存在問題，各相關(guān)人員負(fù)相應(yīng)責(zé)任，嚴(yán)重者按學(xué)院相關(guān)規(guī)定給予處分。

第八條：本辦法自公布之日起實(shí)施，修訂時(shí)亦同。

第五篇：隔聲屏設(shè)計(jì)方案

隔聲屏設(shè)計(jì)方案

一、設(shè)計(jì)參數(shù)

1、安全等級(jí)：二級(jí)

2、地震防護(hù)度數(shù)：七級(jí)

3、基本抗風(fēng)壓：0.9KN/M

二、設(shè)計(jì)規(guī)范

1、鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范；

2、聲學(xué)戶外傳播的衰減第二部分：一般計(jì)算方法；

3、鋼結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范；

4、鋼結(jié)構(gòu)焊接技術(shù)規(guī)程。

三、設(shè)計(jì)原則

1、嚴(yán)格按照國(guó)家環(huán)境保護(hù)有關(guān)規(guī)定，按規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，使處理后的噪聲指標(biāo)達(dá)到排放要求；

2、采用先進(jìn)、合理、成熟、可靠的處理工藝，并具有顯著的環(huán)境效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益；

3、工藝設(shè)計(jì)與設(shè)備選型能夠在生產(chǎn)過程中具有較大的靈活性和調(diào)節(jié)余地，確保達(dá)標(biāo)排放；

4、在運(yùn)行過程中，便于操作管理，便于維修，節(jié)省費(fèi)用。

四、產(chǎn)品制作與安裝

1、制作安裝圖紙尺寸全部以毫米為單位，不得隨意更改；

2、隔聲屏所有鋼結(jié)構(gòu)件其表面采用高級(jí)靜電噴涂處理；

3、噴涂顏色由甲方（客戶）確認(rèn)；

4、隔聲屏填料采用如吸聲玻璃棉之類具有良好吸聲效果的材料填充；

5、所有焊接部分采用減斷焊接連接；

6、隔聲屏障產(chǎn)品主要特點(diǎn)：保證吸聲、隔聲效果強(qiáng)、制作及安裝簡(jiǎn)單。

（1）、隔聲量大：平均隔聲量34dB；

（2）、吸聲系數(shù)高：平均吸聲系數(shù)0.84；

（3）、耐候耐久性：產(chǎn)品具有耐水性、耐熱性、抗紫外線，不會(huì)因雨水溫度變化引起降低性能或品質(zhì)異常；

（4）、隔音屏障美觀：可選擇多種色彩和造型進(jìn)行組合，與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)，形成靚麗的風(fēng)景線；

（5）、隔音屏障經(jīng)濟(jì)：裝配式施工；

（6）、未盡事宜按照相關(guān)金屬結(jié)構(gòu)辦理。

五、隔聲屏屏體材料選用和結(jié)構(gòu)形式

1、隔聲屏體：采用金屬結(jié)構(gòu)加工完成。面板采用鍍鋅板噴塑處理。開孔密度根據(jù)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)而定。背面采用優(yōu)質(zhì)鍍鋅板，龍骨采用優(yōu)質(zhì)鍍鋅鋼板，中間采用密度48kg/m3的離心玻璃棉板為吸聲材料，棉板外裹專用薄膜，屏體表面采用噴塑處理；

2、立柱：根據(jù)實(shí)際要求而定制。H型鋼立柱整體結(jié)構(gòu)由H型鋼、法蘭底板、支撐板、內(nèi)筋板、外筋板焊接而成。具體詳見施工設(shè)計(jì)圖；

3、立柱固定：通過預(yù)埋件與基礎(chǔ)連接。

備注：具體生產(chǎn)要求根據(jù)客戶要求和現(xiàn)場(chǎng)噪音進(jìn)行設(shè)計(jì)制作。