第一篇：物權(quán)法關(guān)于排除妨害、消除危險請求權(quán)的規(guī)定

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關(guān)于排除妨害、消除危險請求權(quán)的規(guī)定

排除妨害也是物權(quán)保護的一項基本方式，立法例很多。例如，德國民法典第一千零四條規(guī)定排除和停止侵害請求權(quán)：(1)所有權(quán)人受到除剝奪或者扣留占有以外的其他方式的妨害時，可以要求妨害人排除妨害。所有權(quán)有繼續(xù)受妨害之虞的，可以提起停止妨害之訴。(2)所有權(quán)人負有容忍妨害義務的，不享有上述請求權(quán)。意大利民法典第九百四十九條規(guī)定否認所有權(quán)之訴：物品的所有人為宣告在自己的物品上不存在他人的權(quán)利，可以以懼怕遭受損害為由提起否認所有權(quán)之訴。我國臺灣地區(qū)“民法”第七百六十七條規(guī)定所有權(quán)人之物上請求權(quán)：所有人對于妨害其所有權(quán)者，得請求除去之。我國民法通則第一百三十四條第一款規(guī)定的承擔民事責任的方式，包括排除妨礙。

物權(quán)遭受妨害的，物權(quán)人有權(quán)請求排除妨害。例如，侵權(quán)人設置路障妨害通行，物權(quán)人可以請求排除妨害。

被排除的妨害需具有不法性，倘若物權(quán)人負有容忍義務，則無排除妨害請求權(quán)。

消除危險也是物權(quán)保護的一項基本方式，立法例很多。例如，意 1 免費法律咨詢就上法幫網(wǎng)

大利民法典第九百四十九條規(guī)定否認所有權(quán)之訴：物品的所有人為宣告在自己的物品上不存在他人的權(quán)利，可以以懼怕遭受損害為由提起否認所有權(quán)之訴。第一千一百七十一條規(guī)定新施工警告：由于懼怕如同在他人土地上進行的施工那樣可能給自己的土地、權(quán)利或者占有造成損害，土地的所有人、物權(quán)人或者占有人可以請求司法機關(guān)發(fā)出新施工警告，但是，以施工尚在進行并且自施工開始之日起未超過1年者為限。在進行簡單的事實審理之后，司法機關(guān)可以做出禁止繼續(xù)施工或者在施工方采取適當?shù)姆婪洞胧┑那闆r下準許繼續(xù)施工的處理決定。在第一種情況下，如果提出的異議沒有充分的依據(jù)，則控告方應當賠償施工方因停工造成的損失;在第二種情況下，盡管施工方取得了繼續(xù)施工的許可.但是，在控告方勝訴的情況下，施工方應當根據(jù)判決拆除建筑物或者縮減工程范圍，在給控告方造成損失的情況下，還應當向控告方承擔賠償損失的責任。

第一千一百七十二條規(guī)定懼怕?lián)p害之訴：由于懼怕位于自己享有權(quán)利的財產(chǎn)或者占有的財產(chǎn)附近的任一建筑、樹木或者其他物品可能發(fā)生給自己的財產(chǎn)、權(quán)利或者占有造成嚴重損害的緊急危險，所有權(quán)人、物權(quán)人或者占有人可以將這一危險告知司法機關(guān)，由司法機關(guān)根據(jù)具體情況采取排除危險的措施。必要時，司法機關(guān)可以裁定為可能發(fā)生的危險提供適當?shù)膿?。我國臺灣地區(qū)“民法”第七百六十七條規(guī) 2 免費法律咨詢就上法幫網(wǎng)

定所有權(quán)人之物上請求權(quán)：有妨害其所有權(quán)之虞者，所有人得請求防止之。我國民法通則第一百三十四條第一款承擔民事責任的方式包括消除危險。

請求消除危險，又稱請求防止侵害。侵害雖未發(fā)生，但物權(quán)面臨遭受侵害的危險，存在被侵害的可能，對于這種可能發(fā)生的侵害，物權(quán)人有權(quán)請求相對人為一定行為或者不為一定行為，防止侵害，消除既存的危險，以避免侵害的發(fā)生。本文來源：法幫網(wǎng)（004km.cn)

第二篇：2015年北京房地產(chǎn)經(jīng)紀人：排除妨害、消除危險請求權(quán)考試試題

2015年北京房地產(chǎn)經(jīng)紀人：排除妨害、消除危險請求權(quán)考試試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、買賣交易的最后一步是，也是至關(guān)重要的一個環(huán)節(jié)。A：實地看房 B：交易撮合 C：合同簽訂 D：物業(yè)交驗

E：工廠的生產(chǎn)設備

2、我國《刑法》關(guān)于房地產(chǎn)中介服務人員嚴重不負責任，出具的證明文件有重大失實，造成嚴重后果的，處年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。A：2 B：3 C：4 D：5 E：權(quán)利型房地產(chǎn)投資信托

3、房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動力強，是經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)。A：可行性和先導性 B：基礎性和可行性 C：服務性和基礎性 D：基礎性和先導性

E：權(quán)利型房地產(chǎn)投資信托

4、被房地產(chǎn)經(jīng)紀人歸類為加強型的買方客戶的表現(xiàn)是。

A：有明確意向，對市場行情非常了解，只要條件符合將會很快成交 B：有了一段時間的市場了解、資金基本到位，但仍未形成購房意愿 C：有意向在近期購房，前來咨詢了解市場行情

D：有意購房，但對價位不明確，資金也尚未到位，開價隨意性大 E：工廠的生產(chǎn)設備

5、房地產(chǎn)經(jīng)紀信息整理的程序中，就是對房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的準確性、真實性、可信性進行分析，判斷誤差的大小和時效的高低，剔除人為、主觀的部分，使之準確、客觀。A：篩選 B：整序 C：鑒別 D：編輯

E：客戶資金代收代付風險

6、根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，對以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由房屋拆遷管理部門吊銷拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金的罰款。A：1％以上3％以下 B：2％以上4％以下 C：3％以上63％以下 D：4％以上6％以下

E：權(quán)利型房地產(chǎn)投資信托

7、房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的就是對房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的準確性、真實性、可信性進行分析。A：篩選 B：整序 C：研究 D：鑒別

E：客戶資金代收代付風險

8、簽訂正式買賣合同時賣方可能要求支付首期房款或稱之大訂，約萬元左右。A：3 B：5 C：10 D：30 E：工廠的生產(chǎn)設備

9、物業(yè)服務收費的費用構(gòu)成中，包干制或者酬金制，物業(yè)服務費的構(gòu)成最主要是。

A：物業(yè)服務企業(yè)的利潤或者法定稅費 B：物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務企業(yè)的酬金 C：物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出

D：物業(yè)服務企業(yè)的利潤或者物業(yè)服務支出 E：權(quán)利型房地產(chǎn)投資信托

10、房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的整理程序中，的主要目的是為了便于查詢，能夠減少查詢時間。A：鑒別 B：編輯 C：整序 D：研究

E：客戶資金代收代付風險

11、我國對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員實行。A：審批制度

B：職業(yè)資格注冊制度 C：備案制度 D：核準制度

E：客戶資金代收代付風險

12、住房公積金是政策性的資金，實行。A：利率政策 B：免稅政策 C：優(yōu)惠政策 D：稅收政策

E：權(quán)利型房地產(chǎn)投資信托

13、在中國現(xiàn)行法律體系中，的內(nèi)容涉及國家和社會生活的根本問題，規(guī)定國家的根本制度和根本任務、公民的基本權(quán)利和義務，是一切組織和個人的根本活動準則。A：憲法 B：法律 C：行政法規(guī) D：地方性法規(guī)

E：房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的外部社會環(huán)境不誠信

14、建筑工程施工許可管理的范圍表述中，正確的是。

A：工程投資額在20萬元以下或者建筑面積在以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證

B：必須申請領(lǐng)取施工許可證的建筑工程未取得施工許可證的，一律不得開工 C：按照國務院規(guī)定的權(quán)限和程序批準開工報告的建筑工程，必須再領(lǐng)取施工許可證

D：在中國境內(nèi)從事各類房屋建筑的施工，建設單位在開工前應當向工程所在地的市級以上人民政府建設行政主管部門申請領(lǐng)取施工許可證 E：權(quán)利型房地產(chǎn)投資信托

15、房地產(chǎn)經(jīng)紀人工作目標是在客戶最終決策過程中擔任的角色，提供優(yōu)質(zhì)服務，直至最后成交。A：中介 B：保障 C：宣傳 D：引導

E：工廠的生產(chǎn)設備

16、下列房屋權(quán)屬登記信息中，不屬于限制查詢信息的是。

A：房屋繼承人、受贈人和受遺贈人可以查詢與該房屋有關(guān)的原始登記憑證 B：公證機構(gòu)、仲裁機構(gòu)可以查詢與公證事項、仲裁事項直接相關(guān)的原始登記憑證

C：房屋購買人可以查詢與該房屋有關(guān)的房屋坐落及房屋面積的原始登記憑證 D：房屋權(quán)利人或者其委托人可以查詢與該房屋權(quán)利有關(guān)的原始登記憑證 E：權(quán)利型房地產(chǎn)投資信托

17、房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理享有的權(quán)利是。A：依法發(fā)起設立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu) B：有權(quán)加入房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)

C：指導別的房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理進行各種經(jīng)紀業(yè)務 D：所在機構(gòu)授權(quán)訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀合同等重要文件 E：權(quán)利型房地產(chǎn)投資信托

18、售樓處設置的一般程序不包括。A：制定售樓處管理制度 B：組建售樓處工作團隊 C：確定售樓處的主要功能 D：創(chuàng)造有利的經(jīng)營環(huán)境 E：客戶資金代收代付風險

19、”上房置換”公司的組織機構(gòu)中，的職能是在公司的授權(quán)范圍內(nèi)處理日常經(jīng)營管理事務。A：公司總部 B：業(yè)務門店 C：管理中心 D：公司分部

E：客戶資金代收代付風險

20、客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶中的交易結(jié)算資金應房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)財產(chǎn)。A：歸屬于 B：獨立于 C：從屬于 D：視同

E：權(quán)利型房地產(chǎn)投資信托

21、紀某通過甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)購買了其代理銷售的某新建商品房，擬辦理預告登記。該預告登記的申請人為紀某和。A：甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)

B：甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)指派的房地產(chǎn)經(jīng)紀人 C：該新建商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) D：當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門 E：客戶資金代收代付風險

22、關(guān)于以注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人名義執(zhí)業(yè)的說法，正確的是。A：全國統(tǒng)一資格考試合格后即可執(zhí)業(yè)

B：通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)內(nèi)部培訓考核后即可執(zhí)業(yè)

C：取得《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書》后才可執(zhí)業(yè) D：取得《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊證書》后才可執(zhí)業(yè) E：客戶資金代收代付風險

23、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式中，是發(fā)生頻率最高、交易量最大的一種轉(zhuǎn)讓方式。A：交換 B：贈與 C：買賣

D：以房地產(chǎn)抵債

E：客戶資金代收代付風險

24、下列交易形式中，不屬于我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房地產(chǎn)交易形式的是。

A：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 B：房地產(chǎn)典當 C：房地產(chǎn)抵押 D：房屋租賃

E：權(quán)利型房地產(chǎn)投資信托

25、下列問題類型中，的優(yōu)點是房地產(chǎn)經(jīng)紀人可以控制與客戶探討的進度和話題的方向，客戶需要按照房地產(chǎn)經(jīng)紀人的提問做出快速反應，效率高。A：開放式問題 B：指引型問題 C：封閉式問題 D：主要問題

E：工廠的生產(chǎn)設備

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、房屋所有權(quán)的繼受取得是指通過某種法律事實從原來房屋所有權(quán)人處取得房屋所有權(quán)，包括。A：征收 B：買賣 C：贈與 D：互換 E：繼承

2、下列選項中屬于風險防范措施的是。A：對外承諾標準化 B：員工福利合理化 C：風險的轉(zhuǎn)移

D：建立監(jiān)察稽核體系 E：門店責任人的培訓

3、房地產(chǎn)法律行為，具體包括房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的作為和不作為，即行為。A：善意與惡意 B：積極與消極 C：違法與合法 D：有利與無利

E：客戶資金代收代付風險

4、綠地率是指居住區(qū)用地內(nèi)各類綠地面積的總和占居住區(qū)用地面積的比率(％)，其中新區(qū)建設不應低于。A：155 B：20％ C：25％ D：30％

E：房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的外部社會環(huán)境不誠信

5、簽訂房地產(chǎn)買賣合同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀人要提示合同雙方注意的細節(jié)包括。A：合同中關(guān)于“房屋所在地”、業(yè)主的姓名等有關(guān)物業(yè)基本內(nèi)容的欄目必須和房產(chǎn)證上注明的一致

B：合同的簽約人可以是當事人、委托人或者代理人 C：合同的簽約日期及生效日期一定要一致

D：在合同填寫完畢后，買賣雙方及房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽字蓋章

E：合同的填寫應用鋼筆或簽字筆，涉及錢款金額的數(shù)字應注意大小寫

6、城市化的具體內(nèi)涵包括。

A：城市文明與城市生活方式的傳播和擴散

B：分散的農(nóng)村人口逐步向各種類型的城鎮(zhèn)地域空間集聚

C：城鎮(zhèn)建設促進城鎮(zhèn)物質(zhì)環(huán)境的改善和城鎮(zhèn)景觀地域的拓展或更新 D：后工業(yè)化社會進入成熟期，第三產(chǎn)業(yè)的主導地位越來越顯著 E：依附于農(nóng)村土地的農(nóng)業(yè)勞動力越來越多地向城鎮(zhèn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移

7、當房屋租賃雙方對簽署房屋租賃事宜達成一致時，房地產(chǎn)經(jīng)紀人應核實租賃雙方的身份及有關(guān)證件原件，出租方的證件包括。A：工作證 B：公司擔保書 C：結(jié)婚證 D：身份證 E：房屋產(chǎn)權(quán)證

8、出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照原則處理。

A：面積誤差比絕對值在5％以內(nèi)(含5％)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持

B：面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，不予支持

C：面積誤差比絕對值超出5％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持

D：面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持

E：面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)(含3％)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持

9、下列資料中，是項目樓書的簡要版本，內(nèi)容主要是形象定位、項目介紹與主力戶型介紹等． A：宣傳單張 B：宣傳展板 C：折頁

D：銷售導示牌 E：戶型爭冊

10、常用的統(tǒng)計調(diào)查方式中，均被稱為判斷抽樣，其調(diào)查單位不是隨機抽取的，具有一定的主觀性，因此調(diào)查結(jié)果不能推斷總體。A：抽樣調(diào)查、典型調(diào)查 B：重點調(diào)查、典型調(diào)查 C：重點調(diào)查、普查 D：普查、抽樣調(diào)查

E：房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的外部社會環(huán)境不誠信

11、以下說法中，符合房改售房登記發(fā)證規(guī)定的是。A：職工以標準價購買住房，擁有全部產(chǎn)權(quán)

B：以成本價或標準價購買的住房，產(chǎn)權(quán)來源為“房改售房”

C：數(shù)人出資購房并要求核發(fā)房屋共有權(quán)證明，經(jīng)登記核實后，分別給權(quán)利人核發(fā)《房屋所有權(quán)證》，并注明“共有”字樣

D：對于集資建房、合作建房、單位補貼房、解困房等，原則上應以建房時所訂立的協(xié)議(或合同)中所規(guī)定的產(chǎn)權(quán)劃分條款為準 E：職工以成本價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有

12、物業(yè)服務企業(yè)申請核定資質(zhì)等級，資質(zhì)審批部門不予批準的包括。A：聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的 B：將多個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務一并委托給他人的

C：與物業(yè)管理招標人或者其他物業(yè)管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的

D：物業(yè)服務合同終止時，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的 E：擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的

13、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同糾紛類別中，締約過失造成的糾紛的原因包括。A：居間行為與代理行為混淆 B：房地產(chǎn)經(jīng)紀人的失信、失職 C：經(jīng)紀服務合同的權(quán)利義務不等 D：房地產(chǎn)交易行為與經(jīng)紀行為混淆

E：經(jīng)紀合同當事人的觀念和法律意識不足

14、影響房地產(chǎn)價格的心理因素主要包括。A：購買或出售心態(tài) B：個人偏好

C：接近豪宅的心理 D：時尚風氣

E：講究風水或吉祥號碼

15、在世界建筑體系中，中國古代建筑以為代表獨樹一幟，其主要特點是結(jié)構(gòu)靈巧、風格優(yōu)雅。A：木結(jié)構(gòu) B：樁結(jié)構(gòu) C：竹結(jié)構(gòu) D：對稱結(jié)構(gòu)

E：房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的外部社會環(huán)境不誠信

16、運用收益法估價(無論是報酬資本化法還是直接資本化法)，需要預測估價對象的未來收益，可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價值的未來收益不包括。A：凈運營收益 B：潛在毛收入 C：有效凈收入 D：稅前現(xiàn)金流量

E：房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的外部社會環(huán)境不誠信

17、房地產(chǎn)新產(chǎn)品定價技巧中，撇脂定價策略的優(yōu)點有。

A：低價薄利，能有效地排斥競爭對手進入市場，從而使企業(yè)較長期占領(lǐng)市場 B：在項目初期制定高的價格，為將來尾房降價銷售提供了便利 C：在消費者心理容易形成高質(zhì)高價的印象

D：隨著商品銷路的擴大，開發(fā)規(guī)模也會相應擴大，成本會因規(guī)模生產(chǎn)而降低，從而增加贏利 E：對需求彈性小的房地產(chǎn)，消費者對其價格不敏感，利用高價即使銷售數(shù)量少，也可以將投資及早收回來

18、空氣調(diào)節(jié)是使室內(nèi)的等參數(shù)保持在一定范圍內(nèi)的技術(shù)，是建筑通風的發(fā)展和繼續(xù)。

A：空氣溫度 B：潔凈度 C：空氣純度 D：相對濕度 E：氣流速度

19、關(guān)于劃撥土地使用權(quán)的說法，錯誤的有。

A：以劃撥方式取得土地使用權(quán)無須交納土地出讓金 B：劃撥土地使用權(quán)除法律法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制 C：國家無償收回劃撥土地使用權(quán)時，對其地上建筑物不予補償 D：無地上建筑物的劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)許可不得轉(zhuǎn)讓 E：無地上建筑物的劃撥土地使用權(quán)出租無須批準

20、品牌管理對于企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，它對企業(yè)的經(jīng)營、都有重要影響，甚至對企業(yè)的興衰起到?jīng)Q定性的作用。A：運行體制 B：決策指導思想 C：企業(yè)文化 D：經(jīng)營戰(zhàn)略 E：生產(chǎn)力水平

21、影響建筑裝飾裝修風格的因素可分為外在因素和內(nèi)在因素，其中外在因素包括。

A：群體構(gòu)思 B：氣候特點 C：文化潮流 D：風俗習慣 E：民族特性

22、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)開展電子營銷，有利于。A：降低營銷成本 B：突破地域界限

C：加強與客戶的互動

D：保障房地產(chǎn)經(jīng)紀人權(quán)利 E：降低房地產(chǎn)交易風險

23、居住區(qū)的技術(shù)經(jīng)濟指標是從量的方面衡量和評價居住區(qū)的重要依據(jù)。A：規(guī)劃質(zhì)量和規(guī)劃進度 B：規(guī)劃質(zhì)量和綜合效益 C：規(guī)劃進度和社會效益 D：規(guī)劃進度和綜合效益

E：房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的外部社會環(huán)境不誠信

24、城鎮(zhèn)土地使用稅中，關(guān)于政策性免稅的規(guī)定，說法正確的有。A：國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的土地

B：由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地 C：宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地 D：直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地

E：集體和個人舉辦的學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地

25、關(guān)于住宅專項維修資金的說法，正確的為。A：業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬業(yè)主所有

B：業(yè)主大會成立前，住宅專項維修資金由甲企業(yè)代管

C：王某房屋衛(wèi)生間滲水、下水管道堵塞的維修可以申請使用住宅專項維修資金 D：業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額的30％的，應及時續(xù)交 E：物業(yè)共用設備的大修費用

第三篇：上海2016年下半年房地產(chǎn)經(jīng)紀人：排除妨害、消除危險請求權(quán)考試題

上海2016年下半年房地產(chǎn)經(jīng)紀人：排除妨害、消除危險請求權(quán)考試

題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、臨時使用土地的期限，最多不得超過年，并不得改變批準的用途，不得從事生產(chǎn)性、營業(yè)性或其他經(jīng)營性的活動，不得修建永久性建筑。

A：1 B：2 C：3 D：4 E：權(quán)利型房地產(chǎn)投資信托

2、物業(yè)服務費實行包干制的，其構(gòu)成不包括。

A：物業(yè)服務成本

B：服務企業(yè)的酬金

C：物業(yè)服務企業(yè)的利潤

D：法定稅費

E：權(quán)利型房地產(chǎn)投資信托

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了維護企業(yè)形象，提高社會聲譽，其定價目標通常是。

A：實現(xiàn)利潤最大化

B：提高市場占有率

C：穩(wěn)定所售商品房價格

D：快速收回資金成本

E：工廠的生產(chǎn)設備

4、在西方國家，可以認為是其經(jīng)紀活動的主要方式。

A：居間

B：行紀

C：經(jīng)銷

D：代理

E：客戶資金代收代付風險

5、有名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才可設立。

A：1 B：2 C：3 D：4 E：權(quán)利型房地產(chǎn)投資信托

6、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)的業(yè)務管理通常不包括。

A：行政管理

B：承辦業(yè)務管理

C：財務管理 D：中介服務行為的管理

E：權(quán)利型房地產(chǎn)投資信托

7、簽署賣方獨家代理協(xié)議的意義不包括。

A：節(jié)約時間精力

B：提高服務效率

C：節(jié)約金錢成本

D：提升服務能力

E：工廠的生產(chǎn)設備

8、二手房經(jīng)紀業(yè)務商圈調(diào)查的目的不包括。

A：商圈調(diào)查結(jié)果可以作為房地產(chǎn)經(jīng)紀公司制定商業(yè)計劃的依據(jù)

B：商圈調(diào)查可以了解競爭對手，做到知己知彼

C：商圈調(diào)查有利于集中使用企業(yè)的資源

D：商圈調(diào)查可以增強房地產(chǎn)經(jīng)紀人對市場變化的敏銳度和自信

E：工廠的生產(chǎn)設備

9、在買方獨家代理中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人的服務目標是。

A：取得最大收益

B：在市場平均價格下，買到符合需求的房地產(chǎn)

C：買到的房地產(chǎn)質(zhì)量與價格成反比

D：為委托人買到最低價格的房地產(chǎn)

E：工廠的生產(chǎn)設備

10、下列合同中，是指雙方當事人互相享有權(quán)利、承擔義務的合同，是商品交換最為典型的法律表現(xiàn)形式。

A：雙務合同

B：勞務合同

C：有償合同

D：要式合同

E：客戶資金代收代付風險

11、下列選項中，取決于客戶對服務過程和服務結(jié)果的期望和實際感受之間的綜合權(quán)衡。

A：品牌價值

B：品牌識別系統(tǒng)

C：品牌的理性延伸

D：客戶感知價值

E：客戶資金代收代付風險

12、按照《關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》的規(guī)定，房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)對系統(tǒng)管理部門轉(zhuǎn)去的投訴在天內(nèi)反饋意見。

A：7 B：10 C：15 D：20 E：權(quán)利型房地產(chǎn)投資信托

13、下列調(diào)查項目中，屬于房地產(chǎn)消費動機調(diào)查內(nèi)容的是

A：地段要求

B：購買意向 C：戶型要求

D：經(jīng)濟收入水平

E：工廠的生產(chǎn)設備

14、存量房買方代理業(yè)務流程中，的目的是讓委托人對房源狀況進行了解，激發(fā)委托人對房源的購買興趣，促成交易．

A：推薦房源

B：交易談判

C：看房

D：物業(yè)交驗

E：工廠的生產(chǎn)設備

15、房地產(chǎn)經(jīng)紀信息MLS系統(tǒng)的本質(zhì)在于實現(xiàn)了。

A：客戶共享和傭金共享

B：客戶共享和信息共享

C：信息共享和傭金共享

D：公眾服務共享和客戶共享

E：客戶資金代收代付風險

16、防止客戶“飛單”的措施是。

A：在帶客戶看樓之前，應對客戶的身份資料進行詳細的登記

B：禁止客戶與業(yè)主交談

C：在帶客戶看樓前，要求其簽訂“看房委托協(xié)議”

D：避免客戶與業(yè)主見面

E：工廠的生產(chǎn)設備

17、傳播廣、時間長、訴求力強、表現(xiàn)力豐富的廣告媒介是。

A：廣播廣告

B：網(wǎng)絡廣告

C：電視廣告

D：直接函件廣告

E：工廠的生產(chǎn)設備

18、客源信息管理的對象就是有的客戶。

A：臨時住房要求

B：買房或租房要求

C：商用住房要求

D：投資型

E：工廠的生產(chǎn)設備

19、采用的機構(gòu)管理人員的大部分時間將會用于協(xié)調(diào)和控制外部關(guān)系上。

A：矩陣制組織結(jié)構(gòu)形式

B：分部制組織結(jié)構(gòu)形式

C：網(wǎng)絡制組織結(jié)構(gòu)形式

D：直線一參謀制組織結(jié)構(gòu)形式

E：客戶資金代收代付風險

20、房地產(chǎn)中介服務行業(yè)中，是保障房地產(chǎn)估價活動客觀公正的基石，是保障房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的真實可靠的基礎。

A：誠實信用

B：營銷策略 C：可靠信息

D：市場經(jīng)濟秩序

E：權(quán)利型房地產(chǎn)投資信托

21、下列客戶中，對自己的選擇較自信，朋友的影響較為關(guān)鍵的客戶屬于。

A：小戶型客戶

B：申大戶型客戶

C：投資客戶

D：大戶型及別墅客戶

E：工廠的生產(chǎn)設備

22、取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格是擔任房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)關(guān)鍵崗位和發(fā)起設立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的。

A：基本環(huán)節(jié)

B：首要目標

C：必備條件

D：核心內(nèi)容

E：客戶資金代收代付風險

23、下列住房公積金核算中，屬于二級賬目核算的是。

A：住房公積金總賬核算

B：住房公積金政府賬戶核算

C：住房公積金單位賬戶核算

D：住房公積金個人賬戶核算

E：權(quán)利型房地產(chǎn)投資信托

24、《財政部、國家稅務總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》規(guī)定，自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收。

A：土地增值稅

B：耕地占用稅

C：契稅

D：房產(chǎn)稅

E：權(quán)利型房地產(chǎn)投資信托

25、物業(yè)服務企業(yè)的設立分。

A：專職注冊、稅務登記和程序?qū)徟?/p>

B：工商注冊、注銷登記和程序?qū)徟?/p>

C：專職注冊、注銷登記和資質(zhì)審批

D：工商注冊、稅務登記和資質(zhì)審批

E：權(quán)利型房地產(chǎn)投資信托

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、信托屬于受人之托，履人之囑，代人理財，其職能主要有

A：財產(chǎn)事務管理職能

B：分配資金

C：融通資金職能

D：代理和咨詢職能

E：社會投資職能

2、行業(yè)自律管理規(guī)則符合行業(yè)特點，基于業(yè)內(nèi)人士的共識．因此有很強的內(nèi)在。A：精神力

B：約束力

C：強制力

D：管轄力

E：客戶資金代收代付風險

3、存量房房源按產(chǎn)權(quán)狀態(tài)可以分為．

A：已購公房

B：軍產(chǎn)房

C：再次交易的商品房

D：酒店

E：農(nóng)村宅基地上的住房

4、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》規(guī)定，可以不辦理出讓手續(xù)的情況有。

A：按照國務院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的B：私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的

C：同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)可以分割轉(zhuǎn)讓的

D：轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)可以確定土地使用權(quán)出讓年限、土地用途和其他條件的

E：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉(zhuǎn)讓的土地用于城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地

5、《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交的資料包括。

A：項目建議書批復文件

B：國有土地使用權(quán)批準文件

C：建設用地規(guī)劃許可證

D：拆遷計劃和拆遷方案

E：辦理存款業(yè)務的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明

6、依據(jù)《民法通則》，下列關(guān)于代理的表述中，錯誤的有。

A：委托代理關(guān)系成立前，代理人和被代理人之間往往有一些特定聯(lián)系

B：代理人為被代理人的利益需要，可以不受限制地轉(zhuǎn)托他人進行代理

C：代理權(quán)可以因授權(quán)而取得，也可以因指定或法定而產(chǎn)生

D：房地產(chǎn)經(jīng)紀人可以代理買賣雙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)

E：被代理人知道代理人的代理行為違法而不表示反對的，由被代理人承擔責任

7、房地產(chǎn)市場營銷的基本特征有。

A：受區(qū)域影響很大

B：具有固定性

C：消耗時間較短

D：受政策法律影響較大

E：受消費者心理預期影響較大

8、房地產(chǎn)經(jīng)紀活動自愿原則的內(nèi)涵有。

A：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)有權(quán)按照自己的真實意愿聘請房地產(chǎn)經(jīng)紀人員

B：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)有權(quán)按照自己的真實意愿獨立選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀服務對象

C：房地產(chǎn)經(jīng)紀委托人有權(quán)按照自己的真實意愿獨立選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)

D：房地產(chǎn)經(jīng)紀活動當事人行使獨立選擇權(quán)的同時，應尊重社會公共利益

E：房地產(chǎn)經(jīng)紀活動當事人對自己的真實意思負責，自愿做出的承諾具有法律效力

9、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)內(nèi)的部門類型包括。

A：財務部門

B：業(yè)務支持部門

C：業(yè)務部門

D：客戶服務部門

E：基礎部門

10、申請核定房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級，應當如實向資質(zhì)許可機關(guān)提交的材料包括。

A：所有估價師身份證正、副本復印件(加蓋申報機構(gòu)公章)B：法定代表人或者執(zhí)行合伙人的任職文件復印件(加蓋申報機構(gòu)公章)C：房地產(chǎn)估價機構(gòu)原資質(zhì)證書正本復印件、副本原件

D：隨機抽查的在申請核定資質(zhì)等級之日前3年內(nèi)申報機構(gòu)所完成的1份房地產(chǎn)估價報告復印件(一式兩份，加蓋申報機構(gòu)公章)E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級申請表(一式兩份，加蓋申報機構(gòu)公章)

11、一套建筑面積、單價3000元、總價30萬元的住房，從成交日期時起分期付清，分三期支付。第一期于成交日期支付10萬元，第二期于半年內(nèi)支付10萬元，第三期于一年內(nèi)支付10萬元，則該房的實際總價為萬元。

A：27 B：28．5 C：29．28 D：30 E：房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的外部社會環(huán)境不誠信

12、房地產(chǎn)市場的基本特征包括。

A：區(qū)域性

B：供給滯后性

C：交易復雜性

D：受政府干預較小

E：完全競爭性

13、生產(chǎn)資料價格指數(shù)是反映一定時期內(nèi)生產(chǎn)資料價格變動趨勢和變動程度的相對數(shù)，包括等項目。

A：木材

B：交通

C：鋼材

D：有色金屬

E：化工產(chǎn)品

14、新開發(fā)的土地和新建的房地產(chǎn)采用估價一般不存在折舊問題，但應考慮工程質(zhì)量、規(guī)劃設計、周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場狀況等而予以適當?shù)脑鰷p價調(diào)整。

A：收益法

B：成本法

C：市場法

D：對比法

E：房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的外部社會環(huán)境不誠信

15、按照經(jīng)濟學中的市場結(jié)構(gòu)理論，在寡頭壟斷市場上，當產(chǎn)品無較大差異時，為取得更多利潤，寡頭生產(chǎn)者往往。

A：展開價格競爭

B：傾向于非價格競爭

C：在定價方面進行勾結(jié)

D：進行質(zhì)量和數(shù)量競爭

E：房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的外部社會環(huán)境不誠信

16、房地產(chǎn)需求彈性主要有。

A：需求的人口彈性

B：需求的價格彈性

C：需求的交叉價格彈性

D：需求的收入彈性

E：供應的價格彈性

17、在賣方獨家代理的情況下，經(jīng)紀人與賣方的承諾義務是雙邊的，賣方承諾。

A：不更改房地產(chǎn)銷售價格

B：傭金支付義務

C：投入精力銷售房地產(chǎn)

D：投入時間銷售房地產(chǎn)

E：不更改房地產(chǎn)出售意愿

18、法律的適用范圍包括。

A：法律對物的適用范圍

B：法律在區(qū)域上的適用范圍

C：法律在時間上的適用范圍

D：法律對人的適用范圍

E：法律在空間上的適用范圍

19、投資、投機、賭博三者有時很難區(qū)分，但它們在內(nèi)涵上通常有著區(qū)別，賭博是。

A：背后隱含著極大的風險

B：沒有時間的因素介入

C：較看重短期的時間介入

D：長期平均收益為負值

E：無法進行理性的分析與評估

20、售樓處設置的工作程序包括。

A：區(qū)域選擇

B：售樓處選址

C：制訂售樓處管理制度

D：售樓處布置

E：組建售樓處工作團隊

21、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的組織結(jié)構(gòu)形式包括。

A：直線一參謀制組織結(jié)構(gòu)形式

B：分部制組織結(jié)構(gòu)形式

C：矩陣制組織結(jié)構(gòu)形式

D：網(wǎng)絡制組織結(jié)構(gòu)形式

E：職能制組織結(jié)構(gòu)形式

22、房屋的成本租金由組成。A：折舊費

B：融資利息

C：維修費

D：手續(xù)費

E：管理費

23、房源開拓的原則主要有。

A：及時性

B：效益性

C：持續(xù)性

D：間接性

E：集中性

24、委托合同的特征包括。

A：是典型的勞務合同

B：具有人身性質(zhì)，以當事人之間相互信任為前提

C：是有償、諾成合同

D：既可以是有償合同，也可以是無償合同

E：為諾成合同、不要式合同、雙務合同

25、信用的本質(zhì)有。

A：信用是經(jīng)濟發(fā)展的基礎

B：信用是以償還為條件的借貸行為

C：信用是價值單方面的讓渡

D：信用關(guān)系是債權(quán)債務關(guān)系

E：信用是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的動力

第四篇：淺析我國物權(quán)法上的排除妨害請求權(quán)

【排除妨害請求權(quán)】淺析我國物權(quán)法上的排除妨害請求權(quán)

一、什么是排除妨害請求權(quán)

(一)妨礙、損害與妨害

排除妨害請求權(quán)系因妨害行為而引起，因此，妨害行為的界定自然重要。與妨礙和損害相比，妨害行為是一種持續(xù)侵犯他人享有之物權(quán)但又未必造成實際損害的行為。詳言之，妨害行為具有如下特征：

1、妨害是一種干擾和侵犯他人物權(quán)的行為或事件。須注意，這里的“干擾和侵害物權(quán)”不等于“侵權(quán)”，而是泛指對他人物權(quán)強行施加了一種廣義上的“不利影響”，從而破壞了他人物權(quán)的完好性和他人行使物權(quán)的順暢性。自然力導致的事件也可能構(gòu)成妨害，如大風吹倒某人的樹，攔住了鄰居的出口。

2、妨害是一種持續(xù)性的行為或事件(狀態(tài))。一次性行為則不構(gòu)成妨害，對此，若對權(quán)利人造成損害，可請求損害賠償;若無損害，則既不能請求損害賠償，也不能請求排除妨害。但自然事件引發(fā)的持續(xù)性障礙則可能構(gòu)成妨害(如某人在自己土地上堆放的物滾落到鄰居園子里)。正是由于妨害行為具有此特征，排除妨害請求權(quán)適用訴訟時效才不會造成對權(quán)利人保護不周的后果。關(guān)于訴訟時效問題，容后詳述。

3、妨害狀態(tài)并不要求存在實際損害。實際損害是侵權(quán)損害賠償?shù)囊?，不是排除妨害請求?quán)的要件。這是妨害不同于損害的關(guān)鍵所在。

4、妨害狀態(tài)可能存在實際損害。當存在損害并滿足因果關(guān)系、過錯要件時，權(quán)利人享有損害賠償請求權(quán);不過，權(quán)利人并非只能尋求此種救濟，如果這種損害是一種持續(xù)性損害，那么權(quán)利人還可以只提起排除妨害請求權(quán)。[2]因而，在這個意義上，妨害不同于妨礙;根據(jù)文義解釋和體系解釋，《民法通則》134條(責任方式)“排除妨礙”中的“妨礙”，是與“損害”相并列而存在的，妨礙的狀態(tài)中不可能包含損害。

5、妨害還包括現(xiàn)在沒有實際損害但有可能產(chǎn)生實際損害的行為。這種情形下賦予物權(quán)人排除妨害請求權(quán)，有些類似于合同法上的預期違約規(guī)則，可稱之為“預期侵害”規(guī)則。就此而言，妨害是一個專有名詞，是妨礙所無法替代的。

(二)排除妨害請求權(quán)和消除危險請求權(quán)

依據(jù)《物權(quán)法》，排除妨害請求權(quán)分為排除妨害請求權(quán)和消除危險請求權(quán)。二者的主要差別在于，前者給他人物權(quán)帶來的不利影響是現(xiàn)實存在、持續(xù)存在的，而后者給他人物權(quán)帶來一種現(xiàn)實的損害危險。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，消除危險請求權(quán)實際上是一種另類的排除妨害請求權(quán)。

1、排除妨害請求權(quán)。首先，排除妨害請求權(quán)不等于恢復原狀請求權(quán)。恢復原狀一般是針對己物遭受損害時權(quán)利人提出的請求;而排除妨害則是針對自己物權(quán)的行使受到不當限制而提出的請求，二者有本質(zhì)區(qū)別。其次，排除妨害請求權(quán)只能在干擾行為達到“妨害”程度時才可提起;物權(quán)人應當容忍他人輕微的侵擾行為。個案中侵擾是否達到妨害的程度，由法官根據(jù)正常人的忍受度來加以確定。再次，排除妨害請求權(quán)的要件不包含行為人的過錯，即只有兩個：妨害狀態(tài);他人行為與妨害狀態(tài)之間的因果關(guān)系。另外，根據(jù)物權(quán)法條文可知，排除妨害請求權(quán)僅僅是物權(quán)保護的方式之一;單從此條文不能認為，對人身權(quán)的侵害(如隔壁夜晚音響聲太大無法入睡)也能提出此請求權(quán)。對于此類的“侵擾”，只能求助于《物權(quán)法》相鄰關(guān)系部分的規(guī)定。

2、消除危險請求權(quán)。這里的危險，首先必須是現(xiàn)實危險，而非權(quán)利人主觀認定的危險。其次，這里的危險一旦“實現(xiàn)”，不必然構(gòu)成侵權(quán)法上的損害。根據(jù)法條明確規(guī)定，這里的危險只要達到可能構(gòu)成現(xiàn)實妨害的程度即可。[3]另外，消除危險的行為既可能是積極作為，也可能是消極不作為，具體內(nèi)容，取決于請求權(quán)人的訴訟請求。

二、排除妨害請求權(quán)性質(zhì)：物權(quán)請求權(quán)而非責任方式或侵權(quán)請求權(quán)

在大陸法系，物上請求權(quán)傳統(tǒng)上歷來被認為是物權(quán)這種絕對權(quán)所固有的保護方法，是其他救濟制度無法替代的。傳統(tǒng)物上請求權(quán)包括返還原物請求權(quán)、排除妨害請求權(quán)(含消除危險請求權(quán))、損害賠償請求權(quán)。但近來，對此質(zhì)疑的聲音并不鮮見。有學者主張我國物權(quán)法不必規(guī)定物權(quán)請求權(quán)，直接沿用《民法通則》民事責任方式的規(guī)定既可。[4]有學者認為，所謂的物權(quán)請求權(quán)全都可以歸于侵權(quán)請求權(quán)范疇內(nèi)。[5]其實，就性質(zhì)而言，排除妨害請求權(quán)當屬物權(quán)請求權(quán)無疑。理由如下：

首先，物權(quán)請求權(quán)的存在是物權(quán)優(yōu)先效力體現(xiàn)的重要途徑。物權(quán)是絕對權(quán)，而債權(quán)是相對權(quán)。物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)。二者并存時，效力有高低之分。物權(quán)請求權(quán)作為絕對權(quán)請求權(quán)，其效力高于債權(quán)請求權(quán)。

其次，物權(quán)請求權(quán)與債權(quán)(侵權(quán))請求權(quán)的主旨不同。前者在于恢復物權(quán)的完美狀態(tài)，后者主旨在于損害賠償。應當說，在某種意義上，前者的要求低于后者。

再次，物權(quán)請求權(quán)與債權(quán)請求權(quán)的要件不同，證明要求不同。前者不要求證明過錯，后者則要求。證明難易程度顯然有別。

我國一向繼受的是大陸法系傳統(tǒng)。基于以上理由，我國應當恢復排除妨害請求權(quán)作為物權(quán)請求權(quán)的傳統(tǒng)。當然，應當剝奪損害賠償請求權(quán)作為物權(quán)請求權(quán)的資格，因為它是典型的侵權(quán)請求權(quán)。

三、關(guān)于排除妨害請求權(quán)的兩個疑難問題

(一)行使主體問題：不動產(chǎn)承租人?

從第三十五條的表述來看，排除妨害請求權(quán)的行使主體是“一切享有物權(quán)的人”，即包括所有權(quán)人和他物權(quán)人。理論上，這些物權(quán)的權(quán)利人均可提出排除妨害請求權(quán)。有疑問的是：承租人對租賃物(尤其是居住房)的權(quán)利受到妨害，是否可提起此請求權(quán)?

從傳統(tǒng)觀點來看，答案似乎不言自明。承租人對租賃物享有的是債權(quán)，而非物權(quán)，因此，承租人不可提起排除妨害請求權(quán)。但設想一個簡單的場景：承租人的鄰居在自家院子里打井，明顯危及到承租人所租住房屋的安全，對此，承租人卻不享有消除危險請求權(quán)。這種局面似乎不能令人滿意。[6]如前所述，排除妨害請求權(quán)針對的是對自己行使物權(quán)構(gòu)成不當影響的行為或事件，其重點在于權(quán)利的順暢行使，而非物的安全完好。在上例中，由于隔壁鄰居的行為，承租人行使租賃權(quán)事實上已經(jīng)受到了重大影響，因此完全符合排除妨害請求權(quán)的內(nèi)在發(fā)生機理。

事實上，難題在于概念法學的桎梏。不過，一旦承認租賃權(quán)具有準物權(quán)的性質(zhì)，那么這樣的概念束縛也就不存在了。筆者認為，租賃權(quán)完全稱得上是一種準物權(quán)。理由如下：首先，承租人對租賃物享有直接支配的權(quán)利;其次，承租人對租賃物之權(quán)利具有排他性。不僅可以對抗出租人，也可以排除其他任意第三人的干涉。再次，承租人對租賃物之權(quán)利具有優(yōu)先性?！百I賣不破租賃”，就是這種優(yōu)先性最集中的體現(xiàn)。這種優(yōu)先性是法定的、不可剝奪的。最后，從權(quán)能上看，承租人享有的占有、使用、收益乃至部分處分的權(quán)能，其范圍之廣絲毫不遜于某些用益物權(quán)和擔保物權(quán)。正因為如此，德國著名物權(quán)法學家沃爾夫認為，“租賃關(guān)系因此脫離了債權(quán)人和債務人債法上的相對關(guān)系，而獲得了與物權(quán)一樣對第三人的適用效力??租賃關(guān)系中出現(xiàn)了一種人們稱之為債權(quán)物權(quán)化的現(xiàn)象?！盵7]

實際上，許多國家和地區(qū)的立法例均對不動產(chǎn)租賃關(guān)系予以特別保護。如《日本民法典》第六百零五條(承租權(quán)的對抗效力)規(guī)定：“不動產(chǎn)租賃實行登記后，對以后就該不動產(chǎn)取得物權(quán)者，亦發(fā)生效力。”之所以如此，其原因在于租賃關(guān)系有其自身的特殊重要性。首先，租賃關(guān)系使物之使用和收益價值得以最大化，符合所有權(quán)的中心由“所有”向“利用”轉(zhuǎn)移的趨勢。其次，租賃對沒有產(chǎn)權(quán)的廣大民眾的基本生活，對于社會的和諧穩(wěn)定均有重要意義。再次，一般情況下，土地、房屋的承租人在經(jīng)濟上處于弱勢地位，無法與出租人取得事實上的平等地位(隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，承租人與出租人經(jīng)濟地位上的差距已有所改善)。因此，法律賦予了承租人特別的保護，其中主要表現(xiàn)在法律盡力維護租賃關(guān)系的穩(wěn)定，賦予租賃權(quán)準物權(quán)地位。

因此，從更好保障租賃權(quán)的實現(xiàn)，維護租賃關(guān)系穩(wěn)定的角度出發(fā)，法律應當規(guī)定，不動產(chǎn)承租人，至少在完成租賃登記后，在不動產(chǎn)租賃權(quán)的行使受到妨害或有妨害之虞時，有權(quán)提起排除妨害請求權(quán)。

(二)訴訟時效的問題：不適用訴訟時效?

關(guān)于排除妨害請求權(quán)及其他物權(quán)請求權(quán)是否適用訴訟時效，爭議很大?？偟膩碚f，有肯定說、否定說和折中說。[8]

《物權(quán)法》草案第44條曾規(guī)定：“權(quán)利人請求排除妨害或者消除危險，不適用訴訟時效。”后來，此條被刪除。

筆者認為，排除妨害請求權(quán)應當適用訴訟時效。理由如下：

首先，所謂“絕對權(quán)(物權(quán))請求權(quán)不適用訴訟時效”這種看似毋庸置疑的說法實際上并沒有合理可信的內(nèi)在依據(jù)。眾所周知，權(quán)利從性質(zhì)上區(qū)分，可以分為請求權(quán)、支配權(quán)和形成權(quán)。形成權(quán)對應于除斥期間，而只有請求權(quán)才有訴訟時效。至于這種請求權(quán)是物權(quán)請求權(quán)還是債權(quán)請求權(quán)，則并無限制。[9]事實上，德國法上物權(quán)請求權(quán)大多適用訴訟時效。例如，《德國民法典》第197條第1款規(guī)定，基于所有權(quán)和其他物權(quán)所產(chǎn)生的返還請求權(quán)的時效期間為30年;第1004條規(guī)定，物上排除侵害請求權(quán)和停止侵害請求權(quán)的時效期間僅為3年。

其次，“持續(xù)性行為無法適用”這種說法也很奇怪。“我們知道，如果停止侵害請求權(quán)、排除妨害請求權(quán)、消除危險請求權(quán)適用訴訟時效，在人格權(quán)遭受侵害或者受到現(xiàn)實的極可能發(fā)生的威脅的情況下，顯然不合倫理。例如，怎么能因時間的經(jīng)過，就任憑行為人侵害權(quán)利人的生命、健康、身體、自由、名譽、隱私等，而無權(quán)令其停止?”[10]實際上，無論對于物權(quán)還是人格權(quán)，對于已完成的損害，只能請求侵權(quán)法上的損害賠償;對于仍未停止的持續(xù)性侵害，則根據(jù)一般法理，訴訟時效應當從侵害行為終了之時才起算，此時根本不會有訴訟時效經(jīng)過的情形發(fā)生?？梢?，這種擔心是對訴訟時效起算點的一種誤解。

因此，物權(quán)上排除妨害請求權(quán)根據(jù)訴訟時效法理，應當適用請求權(quán)。只不過，該請求權(quán)只有在持續(xù)的妨害狀態(tài)系基于自然事件引起時(如風吹倒鄰居的大樹攔住了出口)才有意義，對于持續(xù)性妨害行為導致的持續(xù)性妨害狀態(tài)而言，則無意義。因為如前所述，在后者，持續(xù)妨害行為若未結(jié)束，則時效并未起算;[11]妨害行為一旦結(jié)束，排除妨害請求權(quán)也就不可再提起。

四、排除妨害請求權(quán)與“相鄰關(guān)系請求權(quán)”的異同

(一)二者的交叉及原因

《物權(quán)法》與35條排除妨害請求權(quán)有緊密關(guān)系的當屬“第七章相鄰關(guān)系”。此部分共九個條文，其中絕大多數(shù)可與排除妨害請求權(quán)構(gòu)成請求權(quán)規(guī)范的競合。如第九十一條規(guī)定，“不動產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全?！憋@然，若真的出現(xiàn)此種局面，權(quán)利受到妨害的一方既可以依據(jù)第三十五條享有排除妨害(消除危險)請求權(quán)，也可以依據(jù)第九十一條享有“相鄰關(guān)系請求權(quán)”(姑且如此稱呼)。其實，從某種意義上說，物權(quán)法中的數(shù)種相鄰關(guān)系請求權(quán)都是排除妨害請求權(quán)這一一般性條款的具體體現(xiàn)。

為什么會出現(xiàn)二者交叉重疊的情形呢?筆者認為，主要原因是排除妨害請求權(quán)的產(chǎn)生原因——妨害狀態(tài)，大部分都是由于相鄰近的人或物造成的。這種原因行為或事件的性質(zhì)，決定了這兩類請求權(quán)必然存在竟合與交叉。

(二)二者的不同點

排除妨害請求權(quán)與相鄰關(guān)系請求權(quán)雖然存在大范圍的競合，但二者畢竟不是一回事。具體而言，它們存在以下區(qū)別：

首先，二者的義務主體不同。排除妨害請求權(quán)的義務主體自然是權(quán)利人之外的任何人。相鄰關(guān)系請求權(quán)的義務主體只能是相鄰不動產(chǎn)權(quán)利人。當然，這種相鄰絕非僅指“地理上的毗鄰”。但無論如何，相鄰關(guān)系請求權(quán)的義務主體要比排除妨害請求權(quán)的義務主體狹窄得多。

關(guān)于權(quán)利主體，有必要一提。前文續(xù)及，物權(quán)法規(guī)定排除妨害請求權(quán)的權(quán)利主體只能是物權(quán)人，筆者認為還應把不動產(chǎn)承租人納入進來。同樣，在相鄰關(guān)系，依物權(quán)法的表述，權(quán)利主體是“不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人”。從措辭上看，是否限于不動產(chǎn)的物權(quán)人并不明確。就應然層面而言，不動產(chǎn)的合法占有人(包括承租人)理所當然地應當被包含在內(nèi)。

其次，二者方向不同。排除妨害請求權(quán)的方向是將外在介入降至最低，相鄰關(guān)系請求權(quán)除了這一層外，還有一個方向是取得介入對方不動產(chǎn)領(lǐng)域的正當根據(jù)。一方的退讓克制正是另一方的便利所在。為了便利也可能動用相鄰關(guān)系請求權(quán)。

再次，二者的依附客體不同。排除妨害請求權(quán)是物權(quán)保全請求權(quán)，不限于不動產(chǎn)，動產(chǎn)物權(quán)人也可以主張此種請求權(quán)。而相鄰關(guān)系請求權(quán)只能依托于不動產(chǎn)，只有不動產(chǎn)權(quán)利人才有所謂的相鄰關(guān)系。

最后，二者的主旨不同。排除妨害請求權(quán)的主旨在于恢復物權(quán)的順暢行使，其重點在于物權(quán)行使;相鄰關(guān)系請求權(quán)的主旨在于協(xié)調(diào)相鄰不動產(chǎn)權(quán)利人的相互關(guān)系，按法條的表述，其重點在于“有利生產(chǎn)、方便生活”。換言之，后者的重心是人的安寧生活，這也是相鄰關(guān)系在普通法上的對應制度“侵擾”的要義所在。

此外，二者的一般化程度不同。排除妨害請求權(quán)屬于一般性條款，而相鄰關(guān)系請求權(quán)是具體的列舉性規(guī)定。除了《物權(quán)法》第八十六條到第九十二條列舉的排水、通行、采光等規(guī)定的外，其他情形若要適用相鄰關(guān)系請求權(quán)必須有法律明確規(guī)定，[12]或存在明確的“當?shù)亓晳T”。就此而言，前者的適用范圍比后者大得多。

我國《物權(quán)法》明文規(guī)定排除妨害請求權(quán)這一物權(quán)請求權(quán)，這對于完善我國法律體系、保障物權(quán)實現(xiàn)具有重大意義。不過也要看到，排除妨害請求權(quán)的意義不僅在于保障物權(quán)，在人身權(quán)和知識產(chǎn)權(quán)領(lǐng)域，它也有適用的空間。[13]排除妨害請求權(quán)在我國其他法律部門的擴展還須寄希望于立法和司法解釋的不斷完善。

第五篇：排除妨害常用法律條文

《民法通則》

第八十三條 不動產(chǎn)的相鄰各方，應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。

第一百三十四條 承擔民事責任的方式主要有：

（一）停止侵害；

（二）排除妨礙；

（三）消除危險；

（四）返還財產(chǎn)；

（五）恢復原狀；

（六）修理、重作、更換；

（七）賠償損失；

（八）支付違約金；

（九）消除影響、恢復名譽；

（十）賠禮道歉。

以上承擔民事責任的方式，可以單獨適用，也可以合并適用。

人民法院審理民事案件，除適用上述規(guī)定外，還可以予以訓誡、責令具結(jié)悔過、收繳進行非法活動的財物和非法所得，并可以依照法律規(guī)定處以罰款、拘留。

《物權(quán)法》

第八十四條 不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。

第八十五條 法律、法規(guī)對處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當?shù)亓晳T。

第八十六條 不動產(chǎn)權(quán)利人應當為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。

對自然流水的利用，應當在不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。對自然流水的排放，應當尊重自然流向。

第八十七條 不動產(chǎn)權(quán)利人對相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。

第八十八條 不動產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權(quán)利人應當提供必要的便利。

第八十九條 建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。

第九十條 不動產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。

第九十一條 不動產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全。

第九十二條 不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應當盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。