第一篇：物業(yè)公司保安部常見案例分析大全

物業(yè)公司保安部常見案例分析大全

一、業(yè)主被害物業(yè)管理應(yīng)否擔責？

2002年4月，鄭麗珊與深圳東海房地產(chǎn)公司簽訂了購買東?；▓@福祿居11棟9E號房的合同，并與戴德梁行房地產(chǎn)顧問(深圳)有限公司東海花園物業(yè)物業(yè)管理處簽訂了《東?；▓@福祿居前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。鄭麗珊對住房進行了裝修，兇手鐘先輝作為裝修工人，在東?；▓@物業(yè)管理處辦理了《出入證》

2003年7月21日，鐘先輝對東?；▓@的保安員謊稱到5樓裝修，并出示過期《出入證》，進入小區(qū)，騙開了鄭麗珊家門后，將鄭和其保姆殺害。2004年4月1日，深圳市中級法院以搶劫罪、故意殺人罪判處鐘先輝死刑。

03年7月，受害人鄭麗珊的母親錢女士將該小區(qū)物業(yè)管理公司告上了法庭。一審經(jīng)過審理，判決物業(yè)管理處賠償17萬多元。業(yè)主受害，物業(yè)公司承擔賠償責任，這在全國屬先例。

一審判決后，戴德梁行公司和東?；▓@物業(yè)物業(yè)管理處等不服判決，向深圳中院提出上訴。物業(yè)管理公司到底該不該為住戶受到侵害的行為承擔責任，成為雙方爭論的焦點。

在法庭上，上訴方提出了相關(guān)證據(jù)，欲證明兇手鐘先輝在案發(fā)前兩個星期就曾在東海花園進行裝修，也曾經(jīng)到被害人家里。上訴方還指出，鐘是保姆開門讓其進入的，過錯不在物業(yè)管理公司。物業(yè)管理處對鄭麗珊私人物業(yè)內(nèi)的人身、財產(chǎn)不負有安全保障義務(wù)，只對公共區(qū)域負有合理限度內(nèi)的安全保障義務(wù)。

上訴方還提出在物業(yè)管理行業(yè)里，能像東?；▓@物業(yè)管理處這樣對出入者進行登記的小區(qū)并不多。難道制定了登記制度的物業(yè)管理公司要被追究責任，而沒有制定這些制度的物業(yè)管理公司反而不用被追究？

錢女士的律師則提出:鐘的裝修《出入證》是過期的，如果說其在案發(fā)前兩個星期就曾在東海花園進行裝修，那更能證明物業(yè)管理存在問題。東?；▓@制定了相關(guān)登記、值班的管理規(guī)定，但保安卻沒有嚴格執(zhí)行這一規(guī)定，導(dǎo)致兇手進入小區(qū)。

問題：

1、東海花園物業(yè)管理處在此次事件中錯誤在哪里？

2、如果你是當時東?；▓@物業(yè)管理處的安管員，遇到這樣的事情，應(yīng)該如何處理？

點評：

1、東?；▓@的保安員把關(guān)不嚴，未能盡到相應(yīng)的崗位職責，對進入小區(qū)的人員證件未能核實清楚就放行（哪怕是業(yè)主放行的），在此次事件中是負有一定責任的。

2、立即打電話報警，同時保護現(xiàn)場。如果能聯(lián)系到業(yè)主的直系親屬或者親戚的

二、業(yè)主在小區(qū)道路上摔倒 狀告物業(yè)公司

某小區(qū)內(nèi)一號樓405室的李老太在雪后出門，在小區(qū)的步行街不慎跌倒，跌斷右腿股骨頭，安全員發(fā)現(xiàn)后立即將李老太送進醫(yī)院。

經(jīng)診斷為：右腿股骨頭粉碎性骨折，立即實施手術(shù)置換股骨頭，手術(shù)后李老太提出：她是在小區(qū)內(nèi)跌倒的，因為自己每月都交物業(yè)管理費，其中包括了小區(qū)道路的公攤，那么，她在小區(qū)道路上跌傷的醫(yī)療費用及精神損失費用應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔。

幾經(jīng)交涉，物業(yè)公司未做承擔，并稱，李老太雖在小區(qū)內(nèi)道路上跌倒，沒有他人傷害，且小區(qū)步行街積雪已打掃過，“雪后路滑，請當心！”的警示牌在小區(qū)步行街醒目處懸掛，與物業(yè)公司沒有直接責任關(guān)系。于是李老太一紙訴狀將物業(yè)公司推上法庭。

問題：

物業(yè)公司沒有義務(wù)承擔李老太醫(yī)療費及精神損失費？

點評：

如果業(yè)主在小區(qū)公共區(qū)域受到傷害，物業(yè)未能及時報警，或者發(fā)現(xiàn)異常情況沒有及時注意，導(dǎo)致?lián)p害后果產(chǎn)生的，應(yīng)該承擔相應(yīng)責任。若因物業(yè)的管理未到位，如未及時清理雜物、對公共設(shè)備進行修復(fù)造成居民人身損害的，物業(yè)應(yīng)該承擔相應(yīng)責任。為了規(guī)避因物業(yè)管理人員未盡到注意告知義務(wù)而引發(fā)的物業(yè)糾紛，物業(yè)管理人員應(yīng)及時的發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理中的安全隱患并予以消除和作出必要的警示標志。

案例涉及小區(qū)內(nèi)發(fā)生個人原因引起的意外傷害問題。李老太雖在小區(qū)內(nèi)道路上跌倒，而物業(yè)公司的本職工作沒有延誤，李老太這種意外傷害的確是與自己不當心或一時路滑不適應(yīng)造成，與物業(yè)公司沒有直接責任關(guān)系。物業(yè)公司可以在多方面關(guān)心李老太，但沒有權(quán)力和義務(wù)為其支付醫(yī)療費和精神損失費。、三、無法實現(xiàn)即時維修怎么辦

初冬的一個星期一下午，世紀寶鼎物業(yè)管理分公司維修電話響起。值班人員輕柔地應(yīng)答和問詢還沒有落音，A座G戶型的一位業(yè)主就怒氣沖沖地在電話里面說：“你們知道嗎，現(xiàn)在天氣這涼了，我這暖氣還不熱，你們管不管呀？”說完“啪”的一聲就掛上了電話。

這時，維修人員都出去忙其它維修了，用對講機聯(lián)系得知，他們一時還脫不開身。約過了五、六分鐘的時間，本身是電工的維修班長巡視回來了，值班人員立即將剛才的報修情況向其匯報。班長說:“這個業(yè)主性子比較急，用電話解釋恐怕不行，我替你一會，你先上樓看一下。”

值班人員來到業(yè)主家，一位中年男子一開門便大聲問：“你能修理嗎？”“先生，我是負責接待報修的，我們的維修員現(xiàn)在正在別的業(yè)主家處理問題，做完之后馬上來您家，你可以現(xiàn)在告訴我是怎樣的情況嗎？”值班人員和顏悅色的回答，使業(yè)主的態(tài)度有些緩和。

征得業(yè)主同意后，值班人員戴上鞋套，察看了不熱的暖氣位置，馬上用對講告知維修人員，讓其做完后直接到該住戶家維修。周到的服務(wù)令業(yè)主轉(zhuǎn)怒為喜，業(yè)主說：“好吧，你先忙你的去吧，只要一會來給修修就可以了?！敝蛋嗳藛T走后一個多小時，維修人員上門處理好了該問題。

下午快下班的時候，值班人員又給業(yè)主家打了個電話，詢問暖氣情況，他說：“已經(jīng)熱了,謝謝你們?！?/p>

問題：從此段案例中我們可以學到什么？如果你是13崗隊員，遇到業(yè)主報修或者請求幫助暫時無法滿足時，你應(yīng)該如何向業(yè)主解釋？

點評：作為一個物業(yè)服務(wù)人員，不僅僅需要你擁有良好的處事能力和專業(yè)技能，還應(yīng)當具體高度的責任感和事業(yè)心，細心自然必不可少。一個人的能力再強，辦事不細心始終會帶來麻煩，作為物業(yè)服務(wù)人員，不細心就不可能打造出優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。有句名言，叫“一切看態(tài)度”?？蛻魧ξ飿I(yè)公司工作的要求，大多也是這樣。有些事情他們希望物業(yè)公司馬上辦，而由于種種客觀原因又馬上辦不了，此時你只要有個積極去辦的態(tài)度，向他們交代清楚事故，最好是預(yù)約時間，這時候大部分業(yè)主都會理解的，切不可一邊應(yīng)承業(yè)主一邊卻無人跟進。

四、業(yè)主相互投訴怎么辦

一天晚11：30分，現(xiàn)代城某樓2704房業(yè)主陳女士投訴2604房業(yè)主家中有鋼琴聲，影響到家人的正常休息，要求物業(yè)公司派人協(xié)調(diào)處理。

采取措施：

服務(wù)中心了解情況后致電2604業(yè)主張女士，詢問事情緣由。張女士承認家中的確有人在彈琴，她認為自己的行為雖然有些不妥，但2704業(yè)主通過敲打暖氣管，用力踩踏木地板等報復(fù)樓下的業(yè)主，也是不對的。當時通過物業(yè)公司的協(xié)調(diào)，雙方業(yè)主商定彈琴時間定于每晚10：00以前。

一周后的晚9：20分，物業(yè)公司又接到陳女士投訴，反映2604家中鋼琴聲大，影響了家中讀小學孩子的正常睡眠，覺得原來商定的時間過晚，要求物業(yè)公司通知2604業(yè)主立即停止彈琴，如不合作，后果自負。物業(yè)公司本著負責的態(tài)度，電話詢問張女士能否提前停止彈琴，以照顧樓上上學的孩子，但遭到張女士的拒絕。

服務(wù)中心人員直接到2604家中，同張女士協(xié)商此事，她認為2604業(yè)主的要求不合理。不得已只得到2704業(yè)主說明情況，但2704業(yè)主不滿意。在這種情況下，管理人員又到2604家中協(xié)調(diào)，請她換位思考。通過不厭其煩的溝通與協(xié)調(diào)，終于感動了兩家業(yè)主。最后，2604業(yè)主不單當即停止彈琴，而且與2704業(yè)主達成新的協(xié)議，時間由以前的10：00改為9：00，雙方取得了諒解。

點評：

遇到業(yè)主互相投訴，不要覺得與己無關(guān)。引導(dǎo)換位思考，促成相互理解，是解決類似矛盾的基本方法。搞物業(yè)管理的不僅需要一張巧嘴,而且要主動兩邊跑、兩邊說。跑的次數(shù)多了，說的話總能聽進去。

五、如何處理住戶家里跑水的問題

某小區(qū)的物業(yè)管理公司按照制定的維修維護計劃，對區(qū)內(nèi)所有的污水管網(wǎng)進行了檢查和疏通，一切均正常。就在檢查疏通完之后幾天，由于樓上某業(yè)主家進行裝修，施工人員違反物業(yè)裝修管理規(guī)定，擅自將裝修殘余水泥、油漆等倒入地漏，經(jīng)排水管道流至該樓主管彎頭處，堵塞了本樓的管道。樓上住戶排出的污水不能流出，便慢慢從樓下李先生家的地漏處冒出。

物業(yè)管理處發(fā)現(xiàn)跑水后，馬上通知李先生，由于李先生當時不在家中，電話聯(lián)系兩小時后，李先生與物業(yè)管理公司人員一同現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)部分木地板已被水淹。搞清故障點后，物業(yè)管理人員立即消除了堵塞現(xiàn)象。

李先生認為物業(yè)管理公司未盡到管理職責，遂向物業(yè)公司提出索賠要求。

問題：

1、此案例中，物業(yè)管理公司有無責任？

2、裝修戶的管理上，保安部應(yīng)該承擔什么樣的責任？

點評：

李先生受損的原因是下水管道被堵塞而引起冒水，而下水道被堵塞的原因是其他業(yè)主亂倒裝修廢棄物。在這兩個環(huán)節(jié)當中，物業(yè)公司是否很好地履行了管理職責。（涉及到16崗及12崗裝修巡查，問題：日常裝修戶巡查包括哪幾方面？）

該小區(qū)的《物業(yè)管理公約》規(guī)定，物業(yè)管理公司負責小區(qū)的管理及房屋和公共配套設(shè)施的維護、養(yǎng)護。實際的工作中，每年每月都有計劃地進行修繕這方面的工作。而就在事發(fā)的前幾日還做過該樓污水管的例行清理。所以，物業(yè)管理公司完全盡到了設(shè)備、設(shè)施日常維護的職責。同時，該小區(qū)《物業(yè)管理公約》還規(guī)定，業(yè)主裝修必須先向物業(yè)管理公司申報，領(lǐng)取裝修許可證，并嚴格遵守小區(qū)房屋裝修管理規(guī)定。

物業(yè)管理公司按照規(guī)定與該家裝修業(yè)主及施工隊伍簽訂了裝修協(xié)議書，并要求其交納了裝修押金，告知其應(yīng)遵守的規(guī)定，并派人員至裝修現(xiàn)場巡視。

裝修工人是在逃避物業(yè)管理公司監(jiān)管的情況下，偷偷將廢棄物倒入極為隱蔽的污水管道中而造成的。此種情況已經(jīng)超出了物業(yè)管理公司的管理范圍及力量以外，物業(yè)管理公司不可能察覺。所以在這個問題上，物業(yè)管理公司亦沒有疏漏。因此物業(yè)管理公司不應(yīng)承擔任何賠償義務(wù)。

根據(jù)相關(guān)的法律以及建設(shè)部《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》規(guī)定，這次事件是由于裝修人員違規(guī)操作而造成的，應(yīng)負完全責任。

物業(yè)管理費只是一種服務(wù)費、公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護費，而不是保證或成保險費。如果隨意要求物業(yè)管理公司承擔無端責任，物業(yè)管理企業(yè)的責、權(quán)、利就難以協(xié)調(diào)。業(yè)主受到損失時，應(yīng)當合法、合理的去解決，不能一味要求物業(yè)公司負責。否則這種行為損害物業(yè)公司的合法權(quán)益，實際上也損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。

六、業(yè)主執(zhí)意亂裝空調(diào)怎么辦

一天中午，護衛(wèi)班班長匆忙來到楓丹舍物業(yè)管理分公司辦公室，告訴主管人員：“1-2-301 的業(yè)主不想按指定位置安裝空調(diào)要將北側(cè)空調(diào)孔打在窗戶上方?！敝鞴苷谔幚硪豁検聞?wù)，便安排護衛(wèi)班班長馬上返回，先讓空調(diào)公司的工作人員停止打孔。

主管人員隨后趕到，一進門還沒開腔，業(yè)主就開始不停地說著自己的理由。他認為物業(yè)公司規(guī)定的位置太不合理，強烈要求將空調(diào)孔打在窗戶上方，并且明確表示：“我今天就要在這里打孔，看你們會把我怎么樣？”此時，空調(diào)公司的人員還不停地在一旁說著風涼話，更助長了業(yè)主的不滿情緒。

說服方法：

盡管主管滿肚子是火，但還是耐心解釋。說明“物業(yè)公司要求在指定位置安裝空調(diào)、管線不能外露，是為了保證小區(qū)的外觀統(tǒng)一美觀”，強調(diào)“如果我們也像有些小區(qū)那樣各行其是安空調(diào)，那咱們的小區(qū)的外立面就會雜亂不堪入目”，提醒“這里畢竟是您的家園，您肯定也不希望舉目就看到這樣的景象。”聽完主管這番入情入理的話，雖說業(yè)主還是沒有決定按規(guī)定去做，但不再硬性堅持。

主管見時機基本成熟，便悄悄將空調(diào)公司的人叫到一邊，告誡說：“你們應(yīng)當知道中海物業(yè)的管理規(guī)定，如果執(zhí)意違規(guī)行事，可要考慮今后如何在我們的轄區(qū)內(nèi)做生意。”這一說，空調(diào)公司人員馬上聲明要按照物業(yè)公司規(guī)定打孔，并表示一定配合物業(yè)公司說服業(yè)主。最終，業(yè)主同意按規(guī)定位置打空調(diào)孔。

點評：

物業(yè)管理牽涉到方方面面，使許多微不足道的小事復(fù)雜化了，但正因為如此，又使我們能夠借助方方面面的力量來促成復(fù)雜化問題的解決。這就給物業(yè)管理人員出了一個題目，即：如何巧妙地借人之力，成我之事。

七、如此撬門物業(yè)公司應(yīng)否承擔賠償責任

張先生是某住宅小區(qū)四樓的住戶，因為工作關(guān)系，經(jīng)常出差在外。前幾天，張先生家突然漏水，使樓下王小姐家里的天花板、家具、衣被受到損害。

因為水流不止，王小姐便請求物業(yè)管理處前去維修，但物業(yè)管理處卻將我的房門撬開，入內(nèi)維修。張先生認為，物業(yè)管理處未經(jīng)他同意便擅自將他的房門撬開，屬于私闖民宅的行為，是犯罪行為，張先生要求物業(yè)管理公司賠償損失。

點評：

物業(yè)管理處的行為符合緊急避險的情況。所謂緊急避險，是指為了本人或第三人的人身或財產(chǎn)或者公共利益免遭正在發(fā)生的，實際存在的危險而不得已采取的一種加害于他人人身或財產(chǎn)的損害行為。

緊急避險行為因其保護的利益大于其所造成的損害，具有正義合理性，所以被我國法律所認可。我國民法通則明確規(guī)定正當防衛(wèi)和緊急避險為抗辯的正當理由，可以以此主張具有正當性和合法性的侵權(quán)行為不承擔民事責任。

本案中，家中漏水時，張先生出差在外，而水流不止，并且已經(jīng)和正在進一步對樓下王小姐家中財產(chǎn)造成損害，所以當時的情況是非常危險的，如果不及時采取措施，肯定會對樓下住戶造成更大的財產(chǎn)損害。

物業(yè)管理處為了他人（王小姐及其他住戶）的利益免受正在發(fā)生的損害，在無法及時與您業(yè)主聯(lián)系的情況下將房門撬開進行維修，完全符合緊急避險的條件。物業(yè)管理處采取的緊急避險措施可能會對張先生家的門窗或其它相關(guān)的設(shè)施造成一定的損害，財產(chǎn)損害賠償問題可以根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第１５６條解釋為："因緊急避險造成他人損失的，如果險情是由自然原因引起的，行為人采取的措施又無不當，則行為人不承擔民事責任。受害人要求補償?shù)?，可以責令受益人適當補償。

本案中，張先生長期不在家，而家中卻突然漏水，說明漏水不是人為因素引起的，可能是水管等相關(guān)設(shè)備自然老化或其他自然因素引起的。如果是這種情況，王小姐作為緊急避險的受益人，應(yīng)當給予張先生適當?shù)难a償。本案物業(yè)管理處作為第三人實施緊急避險行為，如果采取的緊急避險措施沒有超過必要的限度，則不應(yīng)承擔賠償責任。

八、不允許裝防盜網(wǎng) 失竊后產(chǎn)生糾紛

小區(qū)多層住宅除一摟外均不允許安裝防盜窗戶，這是鐵建住宅物業(yè)公司的規(guī)定。

很多住戶安裝了窗磁，門磁等防盜設(shè)施，但陳某安裝后的一個夏夜，因乘涼通風后忘記關(guān)掉窗戶，當夜小偷從窗戶潛入后盜走價值兩萬多元的現(xiàn)金、物品等陳某認為這是因為物業(yè)公司不他安防盜窗戶的原因，于是向物業(yè)公司索賠。

經(jīng)管里處再三協(xié)調(diào)無果，陳某將物業(yè)登記公司推上法廳。經(jīng)法院審理認為：物業(yè)公司的安全員無脫崗、出入完備，各安全員巡邏到位，管里處管理員值班到位，無失職責任。陳某屬于自己疏忽未關(guān)窗戶造成，屬于意外損失，物業(yè)公司不承擔法律責任，所以不與賠償。

點評:

1、陳某入住小區(qū)時，已與物業(yè)公司簽訂《業(yè)主公約》，其中包括有不準安防盜窗的規(guī)定，陳某已認可，根據(jù)《民法通則》規(guī)定：企業(yè)已告知當事人情況，雙方已簽協(xié)議，當事人發(fā)生其他意外情況，企業(yè)不負直接責任。

2、陳某屬于自己疏忽大意，使其防盜系統(tǒng)失去作用，造成不可挽回的損失。

3、物業(yè)公司在職守范圍內(nèi)無失職現(xiàn)象，所以不承擔賠償責任。

擴展：按照合同約定提供相應(yīng)的服務(wù)是物業(yè)公司的主要合同義務(wù)。對物業(yè)公司是否應(yīng)當承擔責任，必須審查它與居民之間簽訂服務(wù)合同的內(nèi)容。如果雙方對物業(yè)公司的保安職責沒有約定，那么物業(yè)公司只承擔一般意義上的保安責任，即通過一定管理措施威懾違法犯罪，而不是消滅一切違法犯罪活動。只有當它在履行此項職責過程中有過錯時，才可承擔相應(yīng)的過錯責任；如果物業(yè)公司對保安內(nèi)容有特別約定而物業(yè)公司未能履行合同約定，造成業(yè)主人身和財產(chǎn)損害的需要承擔法律責任。“未能履行”，包括根本不履行和不完全履行兩種情形。例如，某物業(yè)服務(wù)合同中約定，在物業(yè)保安方面，物業(yè)公司派4名保安24小時巡邏。如果物業(yè)公司不派保安巡邏，則屬于根本不履行合同約定；如果物業(yè)公司派兩名保安24小時巡邏或者派4名保安18小時巡邏，則為不完全履行合同約定。根據(jù)合同法的規(guī)定，物業(yè)公司根本不履行合同義務(wù)和不完全履行合同義務(wù)的，均需承擔違約責任。如果物業(yè)公司完全遵守了法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，則即使業(yè)主人身、財產(chǎn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受到損害，物業(yè)公司也不一定因此承擔法律責任。

問題：假如事件發(fā)生在本小區(qū)，且發(fā)生事件當天16崗巡查記錄并不完整，又或者事后發(fā)現(xiàn)小偷是從大門崗或跟隨業(yè)主進入小區(qū)的，那么物業(yè)管理企業(yè)需要承擔責任嗎？

九、裝修工人弄臟公共場所地面不打掃怎么辦

一天午夜，中海雅士閣某戶業(yè)主運來不少裝修材料。業(yè)主叫了該戶裝修工好幾次，他們才下來搬運材料。業(yè)主一走，裝修工頭就給護衛(wèi)員商量，要等第二天再搬。由于裝修材料不允許放在大堂，護衛(wèi)員拒絕了他們。

裝修工人只好連夜搬運，材料運完之后，他們沒有清掃垃圾就想離開。當班護衛(wèi)員靈機一動，稱要檢查他們的裝修出入證，拿到裝修出入證后，護衛(wèi)員提出先把垃圾打掃干凈，才能把證件還給他們。裝修工頭惱羞成怒，抓住了護衛(wèi)員的衣服就要動手打人，護衛(wèi)員冷靜的對他們說:你們要打我，想到后果了嗎？我看你們還是先給業(yè)主打電話，問他我這樣處理對不對。裝修工頭想了想，有道理，把手松開后，就走到一邊打電話。

或許了解中海物業(yè)管理規(guī)則的業(yè)主說了好話，打完電話，裝修工頭老實了許多，不僅同意打掃地面，還向護衛(wèi)員道了歉。護衛(wèi)員看他們忙活一陣，干得差不多了，就把出入證給了他們，并說：天也不早了，你們明天還得干活，剩下的我就幫你們打掃吧！裝修工頭一聽，立即拿出50元錢說：那謝謝您，說實在了，工人們今天也太累了，50元錢雖然不多，就當作給您的勞務(wù)費吧！當然，護衛(wèi)員沒有收他們的錢。

點評：

糾正違反物業(yè)管理規(guī)定的行為，不能一味來軟的，也不能一味動硬的。在對方迫不得已糾正時，尤其應(yīng)當注意適可而止，見好就收，這樣不至于結(jié)怨，便于以后的工作。

十、物業(yè)管理人員入室引起的誤會

某日清晨，某大廈新來的保潔員阿霞在18樓的公共通道拖地時，發(fā)現(xiàn)1805號業(yè)主家的客廳亮著燈，但大門內(nèi)側(cè)的防火開著，外面的“通透式”防盜門也虛掩著，她便上前按業(yè)主家的門鈴，但是按了好幾次，室內(nèi)也不沒有反應(yīng)，阿霞便懷著好奇的心理，側(cè)身進入室內(nèi)，到客廳、陽臺、廚房等一一查看有沒有人。正在這時，業(yè)主張先生從電梯出來徑直走回家（他原來“早鍛煉”去了，因粗心而忘了關(guān)好家門。）一見大門未關(guān)，張先生先是吃了一驚，進到家中，又看見一陌生女子在自己家里，更是又急又氣，大聲質(zhì)問阿霞是干什么的，不由分說要把她送到派出所。

問題：

1、阿霞錯在哪里？

2、如果碰到以上業(yè)主和家人都不在家而門又開著的情況，應(yīng)該怎樣處理？點評：

1、錯在未經(jīng)業(yè)主同意擅自進入業(yè)主的家

2、通知07打電話通知業(yè)主。征求業(yè)主同意的情況下把門關(guān)上（最好是有見證人在場）

十一、鞭炮炸傷小孩，物業(yè)管理承擔責任

2002年5月7日，4個未成年的孩子在深圳市羅湖區(qū)某花園一棟樓后玩耍，從該樓后一堆放雜物的臨時搭建的小房子里，孩子們發(fā)現(xiàn)了房子里面有幾個放天那水的小鐵桶。此時，暫住在該花園的一個單元里的另一個孩子9歲的小豪，找到了他們一起玩，他們用木棒點燃信那水玩，結(jié)果，小豪將燃燒的木棒插入信那水小桶后發(fā)生爆炸，當中一個6歲的孩子被燒成重傷不治而死。孩子的父母把該花園的物業(yè)管理公司和另3個肇事孩子告上了法庭。近日，羅湖區(qū)人民法院作出一審判決，死亡孩子的父母共獲得近13萬元的賠償金，其中包括精神賠償金8.5萬元；物業(yè)公司因不作為被判賠近7萬元。

問題：此案例中物業(yè)管理企業(yè)犯了什么樣的錯誤？對此你的看法如何？

點評：

羅湖區(qū)法院審理后認為：被告某物業(yè)管理公司對易燃易爆物品信那水置于兒童容易獲得的地方，對爆炸事故負重要責任。其不作為的行為和4名兒童玩信那水燒火引起爆炸，這兩個方面應(yīng)各占一半的責任。具體劃分責任比例是：原告對小孩的死亡負15％的責任，由其自負；被告物業(yè)公司承擔45％的責任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承擔25％責任；其他兩個男孩各承擔7.5％的責任。由于3個男孩均未成年，其賠償責任由監(jiān)護人承擔。

十二、訪客無理打罵護衛(wèi)員怎么辦……

去年9月12日15時40分，一訪客到租住在某花園A棟的朋友家取VCD機。在他攜機欲出大堂時，大堂護衛(wèi)員禮貌地請其辦理有關(guān)放行手續(xù)。誰知他竟勃然大怒，破口大罵，隨后趕來的他的樓上朋友還動手打了護衛(wèi)員一拳，隨手又撕破了護衛(wèi)員的衣服。巡邏護衛(wèi)員聞訊趕來制止，兩人撒腿便跑，藏匿起來。物業(yè)管理處領(lǐng)導(dǎo)得知后, 首先冷靜、客觀、公正、全面地了解情況。通過聽取當事人和知情者的情況介紹, 調(diào)看大堂出入口的現(xiàn)場錄象, 查閱業(yè)主住戶的檔案資料，確認應(yīng)由住戶和訪客負全部責任，而住戶又為業(yè)主的雇員。然后物業(yè)管理處約定時間，請業(yè)主委員會主任、轄區(qū)民警和業(yè)主一起協(xié)商解決這一問題（類似問題請業(yè)主委員會主任參與處理是物業(yè)管理處明智之舉，參與處理也是業(yè)主委員會主任的職責所在）。物業(yè)管理處詳細介紹了事情經(jīng)過，并列舉了人證、物證，各個方面一致認為物業(yè)管理處的管理工作認真嚴謹，大堂護衛(wèi)員處理問題并無任何不妥，應(yīng)當?shù)玫酱蠹业睦斫?、尊重和支持，住戶和訪客要對這件事的一切后果負責。事情很快就有了圓滿的結(jié)局：肇事者當眾向護衛(wèi)員賠禮道歉，并且賠償了扯破衣服的損失。

點評：對一些人無理取鬧，不能不了了之。不了了之既會挫傷我們員工的積極性，又會助長不良現(xiàn)象。但我們自己獨自處理，有相當難度。而善于借助各方面的力量，處理起來就相對容易得多。

十三、物品存放

某業(yè)主投訴大門崗隊員小陳，原因是小陳沒有代其保管物品。對此幾位隊員有不同看法：小李認為管理員做得對，因為該大廈管理委托合同沒有代客保管物品的規(guī)定；小張認為管理員做得不對，因為他違反了顧客至上的服務(wù)宗旨，沒有想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急。

問題：你有什么看法？

點評：小陳的做法是對的。因為一旦形成事實上的保管合同，萬一物品有損壞或丟失，則小陳就要承擔賠償責任。當然，小李要做好對業(yè)主的耐心解釋工作，動之以情，曉之以理。我們提倡業(yè)主至上的服務(wù)宗旨，但不能違反有關(guān)原則和規(guī)定。

本小區(qū)案例 1、2010年7月5日上午8時左右，公司領(lǐng)導(dǎo)對車庫檢查工作時發(fā)現(xiàn)車庫C區(qū)公共部位有裝修工人在做木工，嚴重違反了小區(qū)裝修管理規(guī)定。經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：

1、此情況昨天已經(jīng)存在，2、工程部個別人員濫用職權(quán)私自同意，3、相關(guān)職能部門未能認真履行職責。從此案例中，你覺得保安部應(yīng)該做好哪方面的工作？ 2、2009年8月27日財務(wù)對收費崗位票據(jù)月結(jié)時發(fā)現(xiàn)發(fā)票丟失一本，經(jīng)核實在該月8月9日交接班未交接清楚，使用票據(jù)未實際查驗。從案例中發(fā)現(xiàn)什么問題？ 3、2009年11月16日下午15時30分左右，18崗隊員巡查時發(fā)現(xiàn)C區(qū)溝井蓋丟失8塊，經(jīng)查監(jiān)控，丟失時間為上午11時30分左右，從案例中發(fā)現(xiàn)什么問題？ 4、2010年6月12日上午11時，三名外來人員（二男一女）來訪2棟602房魏先生，并在車庫等待，后雙方在停車場相遇，并有糾紛。魏先生稱兩名男性來訪人員不認識，并要求他們離開，身為保安員你應(yīng)該如何處理？ 5、2009年12月某日，已經(jīng)18：00了，車庫崗隊員小史發(fā)現(xiàn)3棟26樓的裝修工仍然在往樓上搬運沙石，小史在電梯口將裝修工截住，并且把門關(guān)起來不讓裝修工進入，兩者語言不和遂大打出手，事后報警警察介入?yún)f(xié)調(diào)此事。對此你有什么看法？面對裝修工違章裝修或超時裝修，應(yīng)該如何處理？ 6、2010年12月底，車庫崗老徐發(fā)現(xiàn)某房業(yè)主的車粵B0S791車頭左側(cè)刮傷，當即給業(yè)主打?qū)χv詢問，但是當時業(yè)主不在家，老徐隨后在巡查記錄本上注明此事，但并無向下班特別交接，幾天后，業(yè)主回家發(fā)現(xiàn)車輛被刮傷，遂鬧上物業(yè)管理處，對此案例你有什么看法？發(fā)現(xiàn)業(yè)主車輛刮傷應(yīng)該如何處理？

第二篇：物業(yè)公司保安部年終總結(jié)

物業(yè)公司保安部年終總結(jié)

物業(yè)公司保安部年終總結(jié)

物業(yè)公司保安部年終總結(jié)

200年即將過去，我們將滿懷信心地迎來，過去一年，是公司提升企業(yè)安全、服務(wù)品質(zhì)的一年，也是安全管理部工作貫徹項目部指標完成的較為理想的一年。值此辭舊迎新之際，對一年的工作進行回顧，總結(jié)經(jīng)驗、查找不足，以利于在新的一年里揚長避短，再創(chuàng)佳績。

一、發(fā)揮優(yōu)勢管理，狠抓基層建設(shè)

1、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、贏得信賴。

公司通過引進新昌品牌管理，強化管理準則，加強管理人員的現(xiàn)場督導(dǎo)和質(zhì)量檢查，逐步完善安全崗位的窗口形象，不斷提高自身的優(yōu)質(zhì)服務(wù)水準，得到了園區(qū)業(yè)主好評，贏得了業(yè)主的信賴，受業(yè)主委托物業(yè)安全管理部協(xié)助公司完成的接待工作上百次，其中人大代表團2次，全國中宣部領(lǐng)導(dǎo)3次，知名企業(yè)合作會6次，由于接待工作完成出色，安全管理部獲得業(yè)主優(yōu)質(zhì)服務(wù)的贊譽。

2、預(yù)防為主、重點布控

在公司總部的關(guān)心指導(dǎo)下，項目部通過制定各項安全方案等項消防預(yù)案，貫徹落實防火、防盜等“六防”措施，全年未發(fā)生一件意外安全事故。項目經(jīng)理每天召開部門經(jīng)理反饋會，通報情況提出要求。安全部安排干部員工勤于巡查、嚴密防控，在相關(guān)部門的配合下，實行群防、群檢、群治，以確保園區(qū)萬無一失。針對特別區(qū)域?qū)嵭兄攸c監(jiān)控，在自行車場盜竊高發(fā)區(qū)實行嚴密布防，抓獲盜竊者3人，為業(yè)主挽回直接損失數(shù)千元。由于完美時空園區(qū)安全管理的出色，因此被海淀區(qū)評為社會治安綜合治理先進單位。

3、完善設(shè)施、有備無患

通過公司領(lǐng)導(dǎo)親臨現(xiàn)場指導(dǎo)，安保

部將園區(qū)消防預(yù)案、設(shè)備設(shè)施、消防器材檢查維護等各項工作，進行了不斷的完善。制定園區(qū)消防設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃，使園區(qū)消防設(shè)施設(shè)備不但做到正常運行而且延長使用年限。今年已對園區(qū)3656個光電探測器，進行了專業(yè)性檢測，嚴格檢查消防設(shè)施設(shè)備，提前對煙感系統(tǒng)報警點不準確進行專業(yè)性檢測。保障線路暢通、正常使用，對大廳內(nèi)應(yīng)急疏散燈、安全出口進行補裝和更換。同時對消防器材實行分區(qū)管理、檢查、維護并落實到人。按照北京市政府及公司要求，組織園區(qū)業(yè)主進行消防演習，消防演習的成功演練，得到了國家相關(guān)部門及廣大業(yè)主的好評。

二、嚴格管理、提升品質(zhì)，改變觀念、創(chuàng)新管理，1、按照項目年初制定的安全培訓計劃，安保部參照行業(yè)規(guī)范對保安員進行32次專題培訓，重點講解管理素質(zhì)、服務(wù)意識、禮貌待客、專業(yè)技能、消防知識、突發(fā)事件分析等，通過講解、點

評、交流使保安員在思想認識和日常工作中皆有不同程度的感悟與提升。

2、安全管理部按照各月計劃對保安員進行崗位培訓，對保安一線崗位做好培訓工作。做到實際工作培訓，分階段、分內(nèi)容進行考評，通過培訓保安員整體素質(zhì)提升了、服務(wù)水平提高了、業(yè)主滿意度提高了，通過培訓提高了保安員整體思想素質(zhì)，服務(wù)態(tài)度和業(yè)務(wù)技能。

3、在思想工作是一切工作的生命線的方針指引下，結(jié)合項目管理服務(wù)特點，按照項目部的要求，針對保安部的實際情況，引導(dǎo)保安員與時俱進、提升素質(zhì)、轉(zhuǎn)變觀念。，安保部教育安保人員要有緊迫感、應(yīng)具有上進心、培養(yǎng)精氣神、物業(yè)的管理服務(wù)不是高科技，沒有什么深奧的學問。關(guān)鍵在人的主觀能動性和責任心，是對公司的忠誠度和敬業(yè)精神、是對管理與服務(wù)內(nèi)涵的真諦的理解及運用。安保部通過樹立優(yōu)秀標兵，激發(fā)大家積極進取，在完成項目給的管理工作和服務(wù)工作的過程中體現(xiàn)自身價

值，并感受人生樂趣。通過思想教育工作，提升了保安員思想道德品質(zhì)，涌現(xiàn)出多個拾金不昧的好保安，受到了業(yè)主的書面贊揚。通過工作實踐的摸索，安保部還創(chuàng)作出“物業(yè)保安員應(yīng)知應(yīng)會”的規(guī)范準則并上交公司總部在全公司推廣，不但使子海理想的每位一線保安員在為業(yè)主和客戶服務(wù)時品質(zhì)顯著提升，而且使其他兄弟項目受益。

安全管理部通過對工作進行回顧和總結(jié)，總結(jié)過去、展望未來，整改不足之處并制定新一年的提升服務(wù)目標，以利于安全管理部各項工作更好的全面展開。

以下幾項工作是保安部的工作重點及提升項：

1、我們將始終貫徹落實“安全第一、預(yù)防為主”的方針，在各項預(yù)案具體實施還不盡完美的情況下，保安部將繼續(xù)跟進落實。

2、保安員及領(lǐng)導(dǎo)組織管理水平有待提升：表現(xiàn)為骨干人員文化修養(yǎng)、專

業(yè)知識和管理能力等綜合素質(zhì)高低不

一、參差不起，保安部與項目制定的管理規(guī)范尚未全部落實，保安部將針對問題加強教育培訓。

3、服務(wù)質(zhì)量尚需優(yōu)化和提高：從多次檢查和客戶投訴中發(fā)現(xiàn)，安保部各個崗位保安員的服務(wù)質(zhì)量，橫向比較有高有低，縱向比較有優(yōu)有劣。保安部將強化管理達到白天與夜晚、平時與周末、領(lǐng)導(dǎo)在與不在的一個樣的服務(wù)標準。

4、反復(fù)出現(xiàn)的問題是有個別崗位保安員儀容儀表不整齊、禮節(jié)禮貌不生動、服務(wù)不周到、處理應(yīng)變不靈活，這些問題嚴重影響著整體的服務(wù)質(zhì)量。在的工作中，保安部將重點跟進、狠抓落實。

北京物業(yè)管理服務(wù)有限責任公司

完美時空物業(yè)部

保安部

第三篇：物業(yè)公司保安部獎懲細則

物業(yè)公司保安部獎懲細則

為了促進和加強保安部的自身建設(shè)，獎懲分明，充分調(diào)動每一位隊員的積極性、創(chuàng)造性和自覺性，必須建立健全保安部獎懲制度。現(xiàn)將獎懲細則和各項規(guī)定公布如下：

一、獎勵制度

1、因工作出色受到業(yè)主和上級表揚者，一次加5分；

2、在當班期間發(fā)現(xiàn)或抓獲各類違法犯罪分子者，一次加10分；

3、見義勇為，敢于同壞人壞事做斗爭者，一次加10分；

4、積極參加搶險救災(zāi)，保護小區(qū)業(yè)主生命財產(chǎn)安全者，一次加20分；

5、積極協(xié)助公安機關(guān)抓獲違法犯罪分子及偵破案件者，一次加10分；

6、拾金不昧者，一次加2分，數(shù)額巨大者，一次加10分；

7、在工作中提出合理化建議被采納且收效明顯者，一次加10分；

8、積極遵守各項規(guī)章制度，無違章現(xiàn)象，并勇于和不良傾向行為作斗爭者，一次加5分；

9、在技術(shù)和業(yè)務(wù)考核及行業(yè)競賽中獲得優(yōu)秀成績者，一次加10分；

10、在當班期間發(fā)現(xiàn)事故隱患，采取積極措施，避免事故發(fā)生者，一次加10分；

11、工作勤奮認真，自覺奉獻，績效顯著者，加10分；

12、當班期間做到微笑服務(wù)，體現(xiàn)程序、效率、溫暖、主動的工作態(tài)度、服務(wù)效果好者，一次加5分；

13、當班期間積極配合其他部門開展工作，一次加2分；

14、熱愛本職工作，具在強烈的敬業(yè)精神，集體觀念強，加5分；

15、當班期間，抓到損壞公物者，并進行賠償者，加2分；

16、當班期間及時發(fā)現(xiàn)制止亂張貼、散發(fā)廣告?zhèn)鲉位螂S處便溺，每次獎勵2分；

17、隊列考核，表現(xiàn)突出者，每次獎勵2分；

二、懲罰制度

（一）管理制度及紀律考核

1、班期間看報紙、吸煙、聊天、吃零食、大聲喧嘩者，每次扣5分；

2、上班期間未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準私會客人或經(jīng)常用手機玩游戲、發(fā)短消息者，每次扣5分；

3、見公司利益或財產(chǎn)受損而不制止者，每次扣5分；

4、對上級任務(wù)不積極主動完成或不圓滿完成者，每次扣5分；

5、對住戶不禮貌或與住戶發(fā)生爭執(zhí)者，每次扣10分；

6、當班期間衣著不整潔，不按規(guī)定配帶工牌或其它標志者，發(fā)現(xiàn)一次扣1分；

7、私自換班或換崗、不按規(guī)定交班者，一次扣5分；

8、上班遲到、早退者，發(fā)現(xiàn)一次扣1分；

9、不按規(guī)定做好崗位記錄或在值班記錄本上亂涂亂畫者，發(fā)現(xiàn)一次扣2分；

10、工作期間未經(jīng)請假，外出1小時以內(nèi)扣2分，1小時以上扣5分。情節(jié)嚴重者可酌情加重處罰、直到開除；

11、當班期間睡覺一次扣20分，情節(jié)嚴重者做開除處理；

12、當班時擅離職守，發(fā)現(xiàn)一次扣20分，情節(jié)嚴重者做開除處理；

13、隱瞞、慮報、做假者，發(fā)現(xiàn)一次扣20分，情節(jié)嚴重者做開除處理；

14、不服從上級合理工作安排者一次扣10分，情節(jié)嚴重者做開除處理；

15、隊列考核及業(yè)務(wù)考核不合格三次以上者做開除處理；

16、巡邏崗不按規(guī)定巡邏檢查，每發(fā)現(xiàn)一次扣10分；

17、未經(jīng)管理處同意，擅自調(diào)動人員、請休假手續(xù)不全或內(nèi)部調(diào)整不當造成損失者隊長、領(lǐng)班及當事隊員扣5分；

18、當班期間對于不明底細人員或可疑人員不聞不問者，一次扣2分；

19、對進入車輛未按規(guī)定指揮停放者，一次扣1分；

20、對違章現(xiàn)象不及時制止者一次扣1分；

21、巡更棒點擊間距過長，并無正常理由、沒有在值班登記本上進行登記或無領(lǐng)班簽字確認者，超過規(guī)定時間10分鐘以內(nèi)，每發(fā)現(xiàn)一次扣2分，超過規(guī)定時間20分以內(nèi)，每發(fā)現(xiàn)一次扣5分，超過規(guī)定時間30分鐘按曠工處理；

22、無正當理由在崗?fù)?nèi)停留者，每發(fā)現(xiàn)一次扣1分；

23、離崗：未經(jīng)請假，擅自離開工作崗位，發(fā)現(xiàn)一次扣10分，時間較長者按曠工處理；

24、脫崗：擅自脫離崗位，發(fā)現(xiàn)一次扣10分；

25、串崗，每發(fā)現(xiàn)一次扣2分；

26、吃飯時間規(guī)定為30分鐘，領(lǐng)班應(yīng)妥善安排，確保小區(qū)內(nèi)有足夠人員值班；吃飯超過規(guī)定時間10分鐘每次扣1分，超過10分鐘按擅自離崗規(guī)定處理扣10分；

27、因個人原因辭職，須提前十五天向公司提出書面申請，經(jīng)公司審核批準后，方可辦理有關(guān)辭職手續(xù)。未按規(guī)定辦理辭職手續(xù)而私自離職者，扣發(fā)所有應(yīng)發(fā)款項。

（二）隊列或理論學習

1、訓練或理論學習遲到者早退一次扣1分；

2、無故不參加訓練、學習者一次扣5分。

（三）值班室內(nèi)務(wù)衛(wèi)生

1、對故意破壞公共財產(chǎn)者一次扣5分；

2、隨地丟垃圾者，每發(fā)現(xiàn)一次扣1分；

3、個人、衣物不按規(guī)定擺放者一次扣1分；

4、當班期間，值班室內(nèi)衛(wèi)生臟亂差者一次扣1分。

（四）工作禮儀

1、違反工作禮儀每一次扣1分；

2、一個月內(nèi)被業(yè)主正當投拆三次者，每次扣3分，情節(jié)嚴重者給予辭退。

（五）違反保安部器械管理規(guī)定，造成損失或丟失者，除按價賠償，再加罰100元

第四篇：物業(yè)公司保安部工作總結(jié)

物業(yè)公司保安部工作總結(jié)

物業(yè)公司保安部工作總結(jié)

2012年秩序維護部在各級領(lǐng)導(dǎo)的大力支持與關(guān)懷指導(dǎo)下，在其他部門的配合下，經(jīng)過全體員工的努力，團結(jié)協(xié)作，圓滿地完成了小區(qū)各項安全保衛(wèi)工作；以及部門所承擔的日常工作?？傮w來說，發(fā)展趨勢良好，但在工作中還存在一些不足之處，現(xiàn)將一年來的工作做以總結(jié)，以便揚長避短，繼往開來為來年工作打下堅實的基礎(chǔ)。

綜治維穩(wěn)；

安全保衛(wèi)工作是小區(qū)的基本保障，對所有進出小區(qū)的人員進行安全排查，對進入小區(qū)的裝修隊伍進行登記，出入小區(qū)的物品必須有出門條才予以放行。

裝修的垃圾及沙石要求及時處理，不給業(yè)主帶來影響。對進入小區(qū)的車輛進行核實并要求按路線行駛，嚴禁車輛逆行。現(xiàn)以無裝修垃圾及沙石亂丟亂放的現(xiàn)象，車輛按路線行駛極少有車輛逆行的現(xiàn)象。很好的維護了小區(qū)的公共秩序。

本有兩起偷盜事件，1棟2單元204房間被盜和聯(lián)排別墅的電線被盜事件，為防止此類事件的發(fā)生我保安部加強了巡查力度，要求每小時對小區(qū)進行不低于一次的巡查，進出小區(qū)的人進行排查、出入小區(qū)的物品必須進行核實后予以放行。很好的控制了偷盜事件的再次發(fā)生。

消防安全；

消防工作做為安全保衛(wèi)工作的重點，為保證小區(qū)安全我部門堅持每天對小進行安全巡查，將可能發(fā)生的安全隱患及時處理在萌芽之中，每月對小區(qū)的消防設(shè)施設(shè)備、公共區(qū)域的設(shè)施設(shè)備及公共衛(wèi)生進行仔細的安全月檢。對于查出的問題及時上報到各相關(guān)部門及時處

理。

將消防安全知識培訓及火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案列入保安人員日常培訓當中，7月份組織美好家園物業(yè)所有員工進行消防安全知識的培訓，讓每位員工都親自操作了滅火器的使用，并講解了滅火器的組成和使用方法、消火栓的組成和使用方法以及火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案各部門的火災(zāi)行動守則。

火災(zāi)事故一起，10月19日花園小區(qū)8棟3單元305租房人周彩華炒菜時因火太大鍋里著火，火苗點燃油煙機引起著火，17：分保安金巖金保接到報警立即趕往起火點并對起火點進行撲救，18:00將火勢撲滅，相關(guān)情況及時報告領(lǐng)導(dǎo)。經(jīng)與業(yè)主溝通了解起火原因并拍照留證，事后對8棟3單元305起火事件做了記錄。此次事件撲救及時、反應(yīng)迅速，火勢未造成人員傷亡、財產(chǎn)損失油煙機一臺，事后有詳細的記錄通報及時，這證明了我們平時的培訓起到了關(guān)鍵的作用，保安人員具備了一定的滅火能力，懂得火災(zāi)的處置程序。

內(nèi)部管理；

高度重視保安隊員的綜合素質(zhì)的提高，部門每周組織兩天的日常培訓，內(nèi)容包括隊列、消防安全知識、滅火應(yīng)急預(yù)案、小區(qū)公共設(shè)備的使用情況，還邀請專業(yè)的老師向隊員講解物業(yè)的相關(guān)知識、責任的劃分及法律知識。團隊實行準軍事化管理，用制度來規(guī)范大家的行為，用制度來保證工作任務(wù)的完成。思想建設(shè)，由于隊員來自不同的地方，不同的崗位，各人的綜合素質(zhì)、性格、愛好均不相同，我們在隊伍建設(shè)工作中，把思想道德建設(shè)貫穿始終，緊抓不放。在工作方法上，我們根椐不同隊員，不同情況，靈活機動地進行思想教育，與隊員談心、交心，對新招聘的保安員進行上崗前崗位的基本知識和操作技能培訓，加大對在職保安員的培訓力度，注重崗位形象、禮節(jié)禮貌，從而增強保安員的工作責任心和整體素質(zhì)；強化服務(wù)意識，樹立“友善與威嚴共存、服務(wù)與警

衛(wèi)并在”的服務(wù)職責，保安人員在做好治安管理職能外，還為業(yè)主提供各種服務(wù)，形成了一道亮麗的風景線。

存在的問題；

1、紀律方面還有待進一步規(guī)范和完善。

2、與崗位相應(yīng)的的專業(yè)知識、安全管理能力等方面的綜合素質(zhì)有待加強培訓。

3、保安的儀容儀表、服務(wù)不周到、處理應(yīng)變不靈活，這些會影響服務(wù)質(zhì)量的環(huán)節(jié)，需要重點跟進。

2013年工作計劃；

1、加強保安人員的業(yè)務(wù)培訓，以此來提高保安人員的綜合素質(zhì)。

2、加強物業(yè)知識的培訓，更好的為業(yè)主服務(wù)。

3、完善保安部的各項工作制度并嚴抓紀律和制度。

4、注重禮節(jié)禮貌、儀容儀表，樹立安全保衛(wèi)窗口形象。

****物業(yè)管理有限公司

保安部

2012年12月9日

第五篇：物業(yè)公司保安部管理規(guī)定

物業(yè)公司保安部管理規(guī)定

為樹立良好的企業(yè)形象,維護企業(yè)財產(chǎn)和員工的安全,加強本公司的保安勤務(wù)管理,特制定本辦法,加強對水電消防設(shè)施的巡查,發(fā)現(xiàn)問題及時報告上級處理,對因工作失誤者,追究其保安責任。

物業(yè)公司部管理規(guī)定

1.目的:為樹立良好的企業(yè)形象,維護企業(yè)財產(chǎn)和員工的安全,加強本公司的保安勤務(wù)管理,特制定本辦法。

2.范圍:本公司及物業(yè)管理公司的所有保安人員。

3.保安部管理制度

3.1.遵守國家和地方政府的法律法規(guī)以及公司各項規(guī)章制度。

3.2.服從管理,聽從指揮,廉潔奉公,敢于同違法犯罪分子作斗爭。

3.3.堅守崗位,忠于職守,嚴格執(zhí)行崗位責任制。

3.4.儀容整潔,講究文明禮貌。

3.5.值班時禁止喝酒、吸煙、吃零食;不準嬉笑、打鬧,不準會客、打電話、看書報;不準做其他與值班執(zhí)勤職責無關(guān)的事。

3.6.不準包庇壞人,不準準貪污受賄,不準徇私舞弊。

3.7.不準擅自帶人進入單位宿舍, 不準留宿客人。

3.8.愛護各種警械器具裝備,不得丟失、損壞、轉(zhuǎn)借或隨意攜帶外出。

4.保安部員工上班管理制度

4.1.嚴格遵守公司的各項規(guī)章制度。

4.2.著裝整齊、儀表端莊、精神飽滿、文明禮貌,不準便裝、制服混裝上崗。

4.3.按時上、下班,嚴禁遲到或早退。

4.4.服從命令,聽從指揮,完成上級交給的任務(wù)。

4.5.堅守崗位,不擅離職守,因事離崗必須請示當值領(lǐng)班。

4.6.不準利用工作之便無故刁難顧客、業(yè)主和賓客。

4.7.不準利用工作之便動用公司財物。

4.8.嚴禁睡覺、喝酒、監(jiān)守自盜。.9.加強對水電消防設(shè)施的巡查,發(fā)現(xiàn)問題及時報告上級處理,對因工作失誤者,追究其保安責任。

5.保安部日常管理制度

5.1.保安部依據(jù)公司的《員工守則》對保安員進行管理,同時根據(jù)“嚴格培訓、嚴格管理”的要求,在實施具體管理時更應(yīng)強調(diào)保安工作的重要性。

5.2.保安員應(yīng)“律人先律已”,如保安員違反公司紀律,一律從嚴處理。

5.3.對保安員的日常管理和培訓工作由保安部經(jīng)理負責,并向分管保安副總經(jīng)理負責。

5.4.保安部例會每周一次,傳達上級指導(dǎo),小結(jié)工作及進行思想教育。

6.值班查勤規(guī)定

6.1.領(lǐng)班對保安崗哨及人員堅持不定時查崗查夜,及時糾正保安人員的不規(guī)范行為。

6.2.查崗查夜的時間由領(lǐng)班自行安排,但白天不得少于二次,晚上不少于一次。

6.3.查勤形式可作全面檢查也可抽查。

6.4.在查看時發(fā)現(xiàn)有違紀行為者,應(yīng)及時記錄并作為考核的內(nèi)容。

6.5.每日查勤情況應(yīng)詳細記錄于查勤月報告上,次月交公司領(lǐng)導(dǎo)審查。

6.6.查勤內(nèi)容:

6.6.1.保安儀容、儀表。

6.6.2.當班保安日記。

6.6.3.防盜報警監(jiān)控等系統(tǒng)是否正常。

6.6.4.物件簽收事宜。.6.5.人、車、物出入等稽核。

6.6.6.異常事件的處理。

6.6.7.保安員的巡邏事項。

7.值班交接規(guī)定

7.1.按時交接班,詳細了解上班值班情況,做到心中有數(shù)。

7.2.查看保安值班日記,檢查所交接的公文、信件和證件。

7.3.檢查公司重要地點的出入人員。

7.4.查看了解上級規(guī)定指示的事項。

7.5.送貨或寄存物品的轉(zhuǎn)交,轉(zhuǎn)交的時間、地點、人數(shù)要詳細寫清楚,并落實好。

7.6.交接班時,仔細檢查對講機、警棍和充電器、手電筒的使用狀態(tài)。

7.7.接班后,警具、警械應(yīng)隨身攜帶,不得交與無關(guān)人員玩耍。

7.8.接班時,移交物品如有人為損壞(因公損傷除外),應(yīng)追究當事人責任。

7.9.所有交接物品,應(yīng)在當面交接時清點檢查清楚,并詳細記錄于保安日記上,以保證遇緊急情況能投入正常使用,否則,由接班保安負責。

8.突發(fā)事件處理

8.1.遇火災(zāi)、水災(zāi)、臺風等自然災(zāi)害時應(yīng)勇于救護,情節(jié)嚴重應(yīng)迅速向有關(guān)部門和主管匯報,如臺風警報,保安人員應(yīng)時刻準備著,加強對重點位置的保護。

8.2.遇打劫、偷盜等危害小區(qū)、酒店、富麗達花園等區(qū)安全的行為,值班保安應(yīng)迅速與保安領(lǐng)班及其他保安聯(lián)絡(luò),并立即撥打“110”電話報警,處理完事件后,應(yīng)將事情經(jīng)過詳細記錄在保安日記上,嚴重事件應(yīng)保護好現(xiàn)場,等待公安處理。

8.3.員工之間發(fā)生糾紛或不軌行為,保安人員應(yīng)及時勸阻,并制止事態(tài)的發(fā)展,本公司員工與外來人員發(fā)生爭吵、斗歐等行為,應(yīng)協(xié)助調(diào)解,并及時報告保安領(lǐng)班或當值領(lǐng)導(dǎo)。

8.4.員工發(fā)生急病或工傷應(yīng)立即通知當值領(lǐng)導(dǎo)以便公司安排車輛及時送往醫(yī)院治療