第一篇：物業(yè)接管房屋驗收標準作業(yè)規(guī)程

物業(yè)接管房屋驗收標準作業(yè)規(guī)程

1.0 目的 :規(guī)范新接物業(yè)的接管驗收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。

2.0 適用范圍: 適用于物業(yè)管理公司對新接物業(yè)的接管驗收工作。3.0 職責

3.1

公司總經(jīng)理負責組建物業(yè)接管驗收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。

3.2

接管驗收小組組長負責接管驗收的工作質(zhì)量。

3.3

接管驗收小組具體負責依據(jù)本規(guī)程進行物業(yè)的接管驗收工作。

4.0

程序要點

4.1

接管驗收的準備工作

4.1.1

新建物業(yè)竣工驗收后、業(yè)主人住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時組建物業(yè)接管驗收小組，對所接管的物業(yè)進行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。

4.1.2

成立物業(yè)接管小組：

a)

在接到總經(jīng)理的接管驗收指令后，公司各相關(guān)部門應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組；

b)

接管驗收小組應(yīng)當由公司以下部門人員組成： －公司行政部抽調(diào)檔案管理文員負責接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗收移交工作；

－物業(yè)管理處抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負責業(yè)主資料的驗收移交以及協(xié)助樓宇的驗收移交工作；

－管理處機電維修部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負責房屋本體、公共設(shè)施和機電設(shè)備的驗收移交工作。

4.1.3 接管驗收前的準備： 接管驗收開始之前接管驗收小組應(yīng)做好以下準備工作：

a)與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等；

b)派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃；

c)提前參與發(fā)展商申請的竣工驗收和機電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)；

d)準備好接管驗收記錄表格： －《房屋本體接管驗收表>； －《公共配套設(shè)施接管驗收表》； －《機電設(shè)備接管驗收表》； －《接管驗收問題整改表》

4.2

接管驗收的工作程

4.3

資料的接管驗收，發(fā)展商委托物業(yè)管理時需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。

4.3.1 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料： a)

項目開發(fā)批準報告； b)

規(guī)劃許可證； c)

投資許可證； d）

土地使用合同； e)

建筑開工許可證； f)

用地紅線圖。

4.3.2 綜合竣工驗收資料：

a)竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖)； b)建設(shè)工程竣工驗收證書； c)建設(shè)消防驗收合格證；

d)公共配套設(shè)施綜合驗收合格書； e)供水合同；

f)供電協(xié)議書、許可證；

g)供氣協(xié)議書、許可證；

h)有線電視合格證； i)通信設(shè)施合格證；

j)電梯準用證。4.3.3施工設(shè)計資料： a)地質(zhì)報告書； b)全套設(shè)計圖紙； c)圖紙會審記錄； d)設(shè)計變更通知單； e)工程預(yù)決算報告書；

f)重要的施工會議紀要； g)隱蔽工程驗收記錄； h)沉降觀測記錄；

i)其他可能會影響將來管理的原始記錄 4.3.4 機電設(shè)備資料： a)機電設(shè)備出廠合格證；

b)機電設(shè)備使用說明書(要求中文)； c)機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告； d)設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。4.3.5業(yè)主資料：

a已購房的業(yè)主姓名、位置、面積 b已購房業(yè)主的付款情況或付款方

4.4聯(lián)系電話等；

4.4.1物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收和竣工的區(qū)別接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用

4.4.2是否符合業(yè)主要求；而竣工驗收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗收。接管驗收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。4.5接管驗收標準和驗收方法

4.5.1驗收標準為建設(shè)部《房屋接管驗收標準》及業(yè)主生活的合理要求。

4.5.2驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。4.6 樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗收標準

4.6.1

主體結(jié)構(gòu)： a)外墻不得滲水；

b)屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固接口嚴密、不滲漏。

4.6.2樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差 4.6.3內(nèi)墻面：

a)抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；

b)塊料(如瓷磚)面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷，色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。

4.6.4頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬

4.6.5衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏

4.6.6木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮

4.6.7門、窗：

a)門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形；

b)門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；

c)玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷；

d)油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；

e)電子防盜門通話清晰，完好，無銹跡；

f)不銹鋼房盜門表面光亮，無刮花、變形；

g)高檔裝飾門裝飾完整。4.6.8 樓梯、扶手：

a)鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好、色澤均勻，表面平滑；

b)砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。

4.6.9木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。

4.6.10飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。

4.6.11

油漆、刷漿色澤一致，無脫皮、漏刷現(xiàn)象。

4.6.12電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。

4.6.13有線電視已開通，收視良好。

4.6.14 開關(guān)安裝牢固，開關(guān)靈活，接觸良好。

4.6.15 燈具安裝牢固，完好無損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。4.6.16 水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷。

4.6.22 其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計相符，工作正常。4.7

公共配套設(shè)施接管驗收標準 4.7.1天臺：

a)天溝、落水口暢通完好；

b)

隔熱層、防水層完好。

4.7.2散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離坡度適宜、平整。4.7.3屋面避雷設(shè)施連接牢固。

4.7.4路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好。

4.7.5綠化符合設(shè)計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。

4.7.6道路：

a)路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂； b)路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；

c)塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角； d)交通標識線、路牌清楚完好。4.7.7室外消防栓：

a)消防箱標識清楚，玻璃完好； b)消防設(shè)施配件齊全； c)消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。4.7.8 樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚。

4.7.9 垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便o 4.7.10保安崗?fù)ぐ惭b牢固，配件齊全，標識清晰，完好無損。

4.7.11保安道閘安裝牢固，開啟靈活，標識清楚，完好無損o 4.7.12停車場地面平整，照明充足，標識清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施良好o 4.7.13單車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設(shè)施良好

4.7.14明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)o

4.7.15 沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物o 4.7.16 護坡、擋土墻泄水通暢，砌筑牢固o 4.7.17臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。4.7.18水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏o

4.7.19信報箱安裝牢固，完好無損，標識清楚，表面平整光潔o 4.7.20

雕塑、小品牢固，完好，安全。

4.7.2 重招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔o 4.8機電設(shè)備的接管驗收

4.8.1電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運行準運證；機房設(shè)置合理，配件安全，標識清楚，表面光潔平整、明亮。

4.8.2變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護裝置齊全，標識清楚、機房配置齊全，通風、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。

4.8.3中央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達到設(shè)計指標，配置齊全，標識清楚，機房通風、采光、降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。

7.8.4發(fā)電機型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，標識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機房隔音，防護設(shè)置完好，通風、采光良好。

4.8.5消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標識清楚，表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，機房干燥、通風、采光良好。

4.8.6給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象，機房配置完整。

4.8.7保安監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。

4.9 接管驗收遺留問題的處理

4.9.1遺留問題的登記確認： a)對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當將 問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字 確認；

b)對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當將問題逐項記錄在《接管驗收設(shè)施設(shè)備問題登記表》中并請發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認。

4.9.2 對資料遺留的問題，接管驗收小組應(yīng)當積極同發(fā)展商聯(lián)系補齊，必要時公司總經(jīng)理應(yīng)當協(xié)助進行。

4.9.3對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗收小組應(yīng)當要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗收小組應(yīng)當要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決。必要時公司總經(jīng)理應(yīng)當協(xié)助進行。

4.9.4對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)當以備忘錄的形式將問題登記后交給發(fā)展商進行備錄

4.10《接管驗收遺留問題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。

5.0記錄 《接管驗收資料遺留問題登記表》 《接管驗收設(shè)施、設(shè)備遺留問題登記表》

6.0相關(guān)支持文件 《物業(yè)接管標準作業(yè)規(guī)程》

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物業(yè)接管驗收標準作業(yè)規(guī)程

1.0 目的

規(guī)范新接物業(yè)的接管驗收工作,確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。

2.0 范圍

適用于物業(yè)公司對新接物業(yè)的接管驗收工作。

3.0 職責

3.1 工程部負責組建物業(yè)接管驗收小組并同開發(fā)商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù);3.2 接管驗收小組組長負責接管驗收的工作質(zhì)量;3.3 接管驗收小組具體負責依據(jù)本規(guī)程進行物業(yè)的接管驗收工作。

4.0 工作內(nèi)容

4.1 接管驗收的準備工作

4.1.1新建物業(yè)竣工驗收后、業(yè)主入住前,物業(yè)公司應(yīng)及時組建物業(yè)管理驗收小組,對所接管的物業(yè)進行綜合性的接管驗收,以確保所接管物業(yè)基本合格,滿足業(yè)主的質(zhì)量要求;4.1.2成立物業(yè)接管小組;4.1.3 在接到物業(yè)公司負責人的接管驗收指令后,物業(yè)各相關(guān)部門應(yīng)立即按照物業(yè)公司負責人的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組。

4.2 接管驗收小組應(yīng)當由以下部門人員組成

4.2.1 公司綜合辦公室抽調(diào)檔案管理文員負責接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗收移交工作;4.2.2 公司各管理處抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負責業(yè)主資料的驗收移交以及協(xié)助樓宇的驗收移交工作;4.2.3 工程部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負責房屋本體、公共設(shè)備和機電設(shè)備的驗收移交工作。

4.3接管驗收前的準備

4.3.1接管驗收開始之前接管驗收小組應(yīng)做好以下準備工作: 4.3.1.1與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等;

4.3.1.2派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底,制定好接管驗收計劃;4.3.1.3提前參與開發(fā)商申請的竣工驗收和機電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作,做到心里有數(shù)。4.4 準備好接管驗收記錄表格: 4.4.1《物業(yè)分戶移交驗收表》;4.4.1《公共配套設(shè)施驗收表》;4.4.2《公共設(shè)備移交清單》;4.4.3《接管驗收問題整改表》;4.4.4《樓宇資料驗收清單》； 4.5 接管驗收的工作程序

4.5.1資料的接管驗收,開發(fā)商委托物業(yè)管理時需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料;4.5.2 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料: 4.5.2.1 項目開發(fā)批準報告;4.5.2.2 規(guī)劃許可證;4.5.2.3 投資許可證;4.5.2.4 土地使用合同;4.5.2.5 建筑開工許可證;4.5.2.6 用地紅線圖;4.5.3 綜合竣工驗收資料: 4.5.3.1竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖);4.5.3.2 建設(shè)工程竣工驗收合格證;4.5.3.3 建設(shè)消防驗收合格證

4.5.3.4 公共配套設(shè)施綜合驗收合格書;4.5.3.5 供水合同;4.5.3.6 供電協(xié)議書、許可證;

4.5.3.7 供氣協(xié)議書、許可證;4.5.3.8 有線電視合格證;4.5.3.9 通信設(shè)施合格證;4.5.3.10 電梯準用證。

4.5.4 施工設(shè)計資料: 4.5.4.1 地質(zhì)報告書;4.5.4.2 全套設(shè)計圖紙;4.5.4.3 圖紙會審記錄;4.5.4.4設(shè)計變更通知單;4.5.4.5工程預(yù)決算報告書;4.5.4.6重要的施工會議紀要;4.5.4.7隱蔽工程驗收記錄;4.5.4.8沉降觀測記錄;4.5.4.9其他可能會影響將來管理的原始記錄。

4.5.5機電設(shè)備資料: 4.5.5.1機電設(shè)備出廠合格證;4.5.5.2機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告;4.5.5.3設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。

4.5.6業(yè)主資料: 4.5.6.1已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等;4.5.6.2已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。

4.6 物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收和竣工的區(qū)別

4.6.1 接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收,它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求;而竣工驗收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗收;4.6.2接管驗收是物業(yè)公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴重問題、將被業(yè)主廣泛投訴面采

取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗收,而非具有法律效力的政府評價行為。

4.6.3 接管驗收標準和驗收方法: 4.6.3.1 驗收標準為建設(shè)部《房屋接管驗收標準》及業(yè)主生活的合理要求;4.6.3.2 驗收方法為觀感驗收法和驗收法;4.6.3.3 樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗收標準。

4.7主體結(jié)構(gòu)

4.7.1 外墻不得滲水;4.7.2 屋面排水暢通、無積水、不滲漏;出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏;4.7.3 樓地面面層與基層粘結(jié)牢固、不空鼓。整體面層平整、無裂縫、無脫皮、起砂;塊料面層表面平整,接縫均勻順直、無缺棱掉角、粘帖牢固、色澤均勻一致、無明顯色差。

4.8 內(nèi)墻面

4.8.1抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷。無面層剝落,無明顯裂縫,無污漬;4.8.2 塊料(如瓷磚)面層:粘帖牢固,無缺棱掉角;面層無裂縫、損傷、色澤一致;4.8.3 對縫砂漿飽滿,線條順直;4.8.4 頂棚抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷、無脫皮、無裂紋、無霉點、無滲痕跡、無污漬;4.8.5衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右,不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏;4.8.6 木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。

4.8.7門、窗: 4.8.7.1門開啟自如,無晃動和裂縫、零配件齊全、位置準確,無翹曲變形;4.8.7.2門鎖、窗銷連接牢固、開啟靈活;4.8.7.3玻璃安裝牢固、膠封密實,無明顯刮花痕跡、無損傷;4.8.7.4油漆均勻,色澤光亮新鮮、完整;4.8.7.5電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡。

4.8.7.6 不透鋼防盜門表面光亮,無刮花、變形;4.8.7.7 高檔裝飾門裝飾完整。

4.8.8 樓梯、扶手: 4.8.8.1 鋼木樓梯安裝牢固、無銹蝕、彎曲,油漆完好、色澤均勻、表面平滑;4.8.8.2 混凝土樓梯無裂縫、無表皮剝落;4.8.8.3 木裝修工程表面光潔、線條順直對縫嚴密、牢固;4.8.8.4 飾面磚表面平整、無空鼓裂縫、起泡和缺角,對縫平直;4.8.8.5 油漆、刷漿色澤一致、無脫皮、漏?，F(xiàn)象;4.8.8.6 電器插座安裝牢固、,符合“左零右火”規(guī)定,電源已接通正常;4.8.8.7 有線電視已開通,收視良好;4.8.8.8 開關(guān)安裝牢固、靈活、接觸良好;4.8.8.9 燈具安裝牢固、完好無損、反應(yīng)靈敏、發(fā)光正常;4.8.8.10 水表、電表、氣表安裝牢固、讀數(shù)正常、無損傷;4.8.8.11 衛(wèi)生潔具安裝牢固、配件齊全、無污跡和刮花、接口密實,無滲漏現(xiàn)象、無堵塞排水通暢;4.8.8.12 給水設(shè)施安裝牢固、接口密實、無滲漏、銹跡、流水通暢、有足夠壓力;4.8.8.13 地漏、排水管道安裝牢固、配件齊全、接口密實、無滲漏現(xiàn)象、無堵塞、排水通暢、完好無損;4.8.8.14 門鈴、對講電話安裝牢固、操作靈活、效果良好;4.8.8.15 防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固、焊接密實、面漆完好均勻,無脫皮、銹跡、無裂紋、折損;4.8.8.16 其他配備設(shè)施要求齊全、完好,型號與設(shè)計相符、工作正常;4.8.8.17 公共配套設(shè)施接管驗收標準。

4.9天臺

4.9.1 天溝、落水口暢通完好;4.9.2 隔熱層、防水層完好;4.9.3 散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離;坡度適宜、平整;4.9.4 屋面避雷設(shè)施連接牢固;

4.9.5 路燈、裝飾燈安裝牢固、完好無損、工作正常;燈柱安裝牢固、油漆完好;4.9.6 綠化符合設(shè)計要求,不缺株少苗,無死株、無大面積雜草;4.9.7 綠化水管布局合理、閥門開關(guān)靈活、安裝穩(wěn)固。4.10 道路

4.10.1 路面平整,無水泥塊、無起砂、斷裂;4.10.2 路牙石砌筑整齊、灰縫飽滿、無缺角損傷;4.10.3 塊料面層拼砌整齊、平整牢固、無明顯裂縫、缺棱掉角 4.10.4 交通標識線、路牌清楚完好。

4.10.5 室外消防栓: 4.10.5.1 消防箱標識清楚、玻璃完好;4.10.5.2 消防設(shè)施配件齊全;4.10.5.3 消防管安裝牢固、標識明顯,閥門完好、無滲漏水,水壓充足;4.10.5.4 樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固、標識清楚;4.10.5.5 垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好,外表裝飾完整、油漆完好,使用方便;4.10.5.6 保安崗?fù)ぐ惭b牢固、配件齊全、標識清楚、完好無損;4.10.5.7 保安道閘安裝牢固、開啟靈活、標識清楚、完好無損;4.10.5.8 停車場地面平整、照明充足、標識清楚、安全防護和排水設(shè)施良好;4.10.5.9 自行車、摩托車棚安裝牢固、照明充足、標識清楚、安全防護和排水設(shè)施良好;4.10.5.10 明溝、暗溝排水暢通、不積水、無斷裂、池內(nèi)無雜物;4.10.5.11 沙井、檢查井、化糞池排水暢通、池壁無裂縫、池內(nèi)無雜物;4.10.5.12 護坡、擋土墻泄水通暢、砌筑牢固;4.10.5.13 臺階、踏步砌筑平實、牢固、無裂縫;4.10.5.14 水池、水箱衛(wèi)生清潔、無滲漏;4.10.5.15 信報箱安裝牢固、完好無損、標識清楚、表面平整光潔;

4.10.5.16 雕塑、小品牢固、完好、安全;4.10.5.17 招牌、廣告牌安裝牢固、安全、表面平整光潔。

4.11 機電設(shè)備的接管驗收

4.11.1 電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符,運行平穩(wěn)、安裝符合規(guī)范;有電梯運行準運證;機房設(shè)置合理、配件安全、標識清楚、表面光潔平整、明亮;4.11.2 變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好、安全防護裝置齊全、標識清楚、機房配置齊全,通風、采光良好、設(shè)備表面油漆完好、無損傷;4.11.3 中央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作性能達到設(shè)計指標、配置齊全、標識清楚、機房通風、采光良好,設(shè)備表面油漆完好、無損傷;4.11.4 發(fā)電機型號與移交清單相符,工作狀態(tài)良好、配件齊全、標識清楚,設(shè)備表面油漆完好無損傷、設(shè)備安裝牢固、機房隔音、防護設(shè)置完好,通風、采光良好;4.11.5 消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符 ,工作性能良好,反應(yīng)敏捷,標識清楚,表面完好無損,設(shè)備安裝牢固,機房干燥、通風、采光良好;4.11.6 給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好、標識清楚、設(shè)備表油漆完好無損、安裝牢固、無滲漏現(xiàn)象、機房配置完整。

4.12 接管驗收遺留問題處理

4.12.1 遺留問題的登記確認: 4.12.2 對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題,接管驗收小組應(yīng)當對問題逐項記錄在《接管驗收遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認。

4.12.3 給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好、標識清楚、設(shè)備表面油漆完好無損、安裝牢固、無滲漏現(xiàn)象、機房配置完整。

4.12.4 保安監(jiān)控設(shè)備:同消防監(jiān)控設(shè)備。

4.12.5 接管驗收遺留問題的處理。

4.12.5.1遺留問題的登記確認: 4.12.5.2對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題,接管驗收小組應(yīng)當問題逐項

記錄在《接管驗收遺留問題登記表》中并交開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認;4.12.5.3 對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題,接管驗收小組應(yīng)將問題逐項記錄在《接管驗收遺留問題登記表》中并請開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認;4.12.5.4 對資料遺留的問題,接管驗收小組應(yīng)當積極同發(fā)展商聯(lián)系補齊,必要時公司經(jīng)理應(yīng)當協(xié)助進行;4.12.5.5 對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題,一般問題接管驗收小組應(yīng)當要求開發(fā)商在一周內(nèi)解決;重大問題接管驗收小組應(yīng)當要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決。并填寫《接管驗收遺留問題整改表》，必要時公司總經(jīng)理應(yīng)當協(xié)助進行;4.12.5.6 對長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題,物業(yè)管理公司應(yīng)當以備忘錄的形式將問題登記后交給發(fā)展商進行備錄。

5.0 相關(guān)文件

5.1《房屋接管驗收標準》

6.0 表格及記錄

6.1《接管驗收遺留問題登記表》

6.2《接管驗收遺留問題整改表》

6.3《 物業(yè)分戶移交驗收表》

6.4《公共配套設(shè)施接收表》

6.5《公共設(shè)備移交清單》

6.6《樓宇資料驗收清單》

第三篇：物業(yè)接管驗收標準作業(yè)規(guī)程

物業(yè)接管驗收標準作業(yè)規(guī)程 目的

規(guī)范新建物業(yè)的接管驗收工作。確保接管物業(yè)質(zhì)量合格。2 適用范圍

物業(yè)管理公司對新接物業(yè)接管驗收工作。3 職責

3．1 公司總經(jīng)理負責組建物業(yè)接管驗收小組并與發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。

3．2 接管驗收小組組長負責接管驗收的工作質(zhì)量。

3．3 接管驗收小組具體負責依據(jù)本規(guī)程進行物業(yè)的接管驗收工作。4 程序要點

4．1 接管驗收的準備工作

4．1．1 新建物業(yè)竣工驗收后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時組建物業(yè)接管驗收小組，對所接管的物業(yè)進行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。

1）在接到總經(jīng)理的接管驗收指令后，公司各相關(guān)部門應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組。2）接管驗收小組應(yīng)當由公司以下部門人員組成：

（1）檔案管理員負責接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗收移交工作；

（2）辦公室抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負責業(yè)主資料的驗收移交以及協(xié)助樓宇的驗收移交工作；（3）設(shè)備部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負責房屋主體、公共設(shè)施和機電設(shè)備的驗收移交工作。

4．1．2 接管驗收前的準備。

接管驗收開始之前接管小組應(yīng)做好以下準備工作：

1）與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等； 2）派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃； 3）提前參與發(fā)展商申請的竣工驗收和機電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心中有數(shù)；

4）準備好接管驗收記錄表格。4．2 接管驗收的工作程序

4．3 資料的接管驗收。發(fā)展商委托物業(yè)管理時需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。

4．3．1物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料： 1）項目開以批準報告； 2）規(guī)劃許可證；

3）投資許可證；土地使用合同； 4）建筑開工許可證； 5）用地紅線圖。

4．3．2 綜合竣工驗收資料：

1）竣工圖（包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）； 2）建設(shè)工程竣工驗收證書； 3）建設(shè)消防驗收合格證； 4）公共配套設(shè)施綜合驗收合格書； 5）供電協(xié)議書、許可證； 6）供氣協(xié)議書、許可證； 7）有線電視臺合格證； 8）通信設(shè)施合格證； 9）電梯準用證。4．3．3 施工設(shè)計資料： 1）地質(zhì)報告書； 2）全套設(shè)計圖紙； 3）圖紙會審記錄； 4）工程預(yù)決算報告書； 5）重要的施工會議紀要； 6）隱蔽工程驗收記錄； 7）沉降觀測記錄；

8）其它可能會影響將來管理的原始記錄。4．3．4 機電設(shè)備資料： 1）機電設(shè)備出廠合格證；

2）機電設(shè)備使用說明書（要求中文）； 3）機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告； 4）設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。4．3．5 業(yè)主資料： 1）已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等； 2）已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。4．4 物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收和竣工的區(qū)別

4．4．1接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側(cè)重觀感是否合格，設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗收。

4．4．2接管驗收是物業(yè)管理公司為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。4．5 接管驗收標準和驗收方法

4．5．1驗收標準為建設(shè)部《房屋接管驗收標準》及業(yè)主生活的合理要求。

4．5．2驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。4．6 樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗收標準 4．6．1 主體結(jié)構(gòu) 1）外墻不得滲水；

2）屋面排水暢通，無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固，接口嚴密，不滲漏。

4．6．2 樓地面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，無起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，色澤均勻一致，無明顯色差。

第四篇：2、物業(yè)接管驗收標準作業(yè)規(guī)程

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物業(yè)接管驗收標準作業(yè)規(guī)程

目的

規(guī)范新接物業(yè)的接管驗收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。2．適用范圍

適用于物業(yè)管理公司對新接物業(yè)的接管驗收工作。3．職責

（1）公司總經(jīng)理負責組建物業(yè)接管驗收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。

（2）接管小組組長負責接管驗收的工作質(zhì)量。

（3）接管驗收小組具體負責依據(jù)本規(guī)程進行物業(yè)的接管驗收工作。4．程序要點

（1）接管驗收的準備工作

a)新建物業(yè)竣工后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時組建物業(yè)接管驗收小組，對所接管的物業(yè)進行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。

b)成立物業(yè)接管小組：

★在接到總經(jīng)理的接管驗收指令后，公司各相關(guān)部門應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組；

★接管驗收小組應(yīng)當由公司以下部門人員組成：

——公司執(zhí)行部抽調(diào)檔案管理文員負責接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗收移交工作；

——管理處公共事務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負責業(yè)主資料的驗收移交以及協(xié)助樓宇的驗收移交工作；

——管理處機電維修部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負責房屋本體、公共設(shè)施和機電設(shè)備的驗收移交工作。智能物業(yè) 貼心服務(wù) 山東居安物業(yè)服務(wù)有限公司

c)接管驗收前的準備：

接管驗收開始之前接管驗收小組應(yīng)做好以下準備工作：

★與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等；

★派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃；

★提前參與發(fā)展準則申請的竣工驗收和機電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)；

★準備好接管驗收記錄表格： 1．——《房屋本體接管驗收表》； ——《公共配套設(shè)施接管驗收表》； ——《機電設(shè)備接管驗收表》； ——《接管驗收問題整改表》。（2）接管驗收的工作程序: a.總經(jīng)理下達接管驗收指令 b.公司組建接管驗收小組 c.作好接管驗收準備 d.進行資料驗收移交 e.驗收是否合格

e1.否 要求正確、真實補齊資料 e2.是 進行硬件設(shè)施、設(shè)備驗收 f.是否合格

f1.否 要求發(fā)展商限時整改 f2.是 記錄歸檔

（3）資料的接管驗收。發(fā)展商委托物業(yè)管理時需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。

a)物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：

★ 項目開發(fā)批準報告；

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★ 規(guī)劃許可證

★ 投資許可證

★ 土地使用合同；

★ 建筑開工許可證

★ 用地紅線圖

b)綜合竣工驗收資料：

★ 竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；

★ 建設(shè)工程竣工驗收證書；

★ 公共配套設(shè)施綜合驗收合格書；

★ 供水合同；

★ 供電協(xié)議書、許可證； ★ 供氣協(xié)議書、許可證；

★ 有線電視合格證；

★ 通信設(shè)施合格證；

★ 電梯準用證。

c)施工設(shè)計資料：

★ 地質(zhì)報告書；

★ 全套設(shè)計圖紙；

★ 圖紙會審?fù)ㄖ獑危?/p>

★ 設(shè)計變更通知單；

★ 工程預(yù)決算報告書；

★ 重要的施工會議紀要；

★ 隱蔽工程驗收記錄；

★ 沉降觀測記錄；

★ 其他可能會影響將來管理的原始記錄。

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d)機電設(shè)備資料：

★ 機電設(shè)備出廠合格證；

★ 貢電設(shè)備使用說明書；（要求中文）

★ 機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告；

★ 設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。

e)業(yè)主資料：

★ 已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等；

★ 已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。（4）物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收和竣工的區(qū)別

a)接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗收。

b)接管驗收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。（5）接管驗收標準和驗收方法

a)驗收標準為建設(shè)部《房屋接管驗收標準》及業(yè)主生活的合理要求。b)驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。（6）樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗收標準

a)主體結(jié)構(gòu)：

★ 外墻不得滲水；

★ 屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出口水、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。

b)樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘帖牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。

c)內(nèi)墻面：

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★抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；

★塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋損傷，色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。

d)頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無脫皮，無裂縫，無霉點，無澤水痕跡，無污漬。

e)衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水，倒泛水和滲漏。

f)木地板平整牢固，接縫連接牢固，色澤均勻、油漆完好光亮。

g)門、窗：

★門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形。

★門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；

★玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷；

★油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；

★電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡。

★不銹鋼防盜門光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。

★高檔裝飾閡裝飾完整。

h)樓梯、扶手：

★鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表 面平滑；

★砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。

i)木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。

j)飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。

k)油漆、刷漿色澤一致無脫皮、漏刷現(xiàn)象。

l)電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。

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（a)有線電視已開通，收視良好。

（b)開關(guān)安裝牢固，開關(guān)靈活，接觸良好。

（c)燈個安裝牢固，完好無損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。

（d)水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷。

（e)衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢。

（f)給水設(shè)施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹跡、流水通暢，有足夠壓力。

（g)地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無都塞，排水通暢，完好無損。

（h)門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。

（i)防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實，面漆完好均勻，無脫皮、銹跡，無裂紋、折損。

（j)其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計相符，工作正常。（1）公共配套設(shè)施接管驗收標準

a）天臺：天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。

b)散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離，坡度適宜、平整。

c)屋面避雷設(shè)施連接牢固。

d)路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損工作正常燈柱安裝牢固，油漆完好。

e)綠化符合設(shè)計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。

f)道路：

★路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂； ★路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；

★塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；

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★交通標識線、路牌清楚完好。

g)室外消防栓：

★消防箱標識清楚，玻璃完好；

★消防設(shè)施配件齊全

★消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，水壓充足。

h)樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚。

i)垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，泥沙完好，使用方便。

j)保安崗?fù)ぐ惭b窮，配件齊全，標識清晰，完好無損。k)保安道閘安裝牢固，開啟靈活，標識清楚，完好無損。

l)停車場地面平整，照明充足，標識清楚，安全設(shè)施好，排水設(shè)施良好。m)單車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設(shè)施良好。

n)明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。o)沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。p)護坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。q)臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。r)水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏。

s)信報箱安裝牢固，完好完損，標識楚，表面平整光潔。

（8）機電設(shè)備的接管驗收

a)電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運行準運證；機房設(shè)置合理，配件安全，標識清楚，表面光潔平整、明亮。

b)變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護裝置齊全，標識清楚、機房配置齊全，通風、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。

c)央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達到設(shè)計指標，7 智能物業(yè) 貼心服務(wù) 山東居安物業(yè)服務(wù)有限公司

配置齊全，標識清楚，機房通風、采光，降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。

d)發(fā)電機型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設(shè)備表面油漆完好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機房隔音，防護設(shè)置完好，通風，采光良好。

e)消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標識清楚，表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，機房干燥、通風、采光良好。

f)給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象，機房配置完整。

g)保安監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。（9）接管驗收遺留問題的處理

a)遺留問題的登記確認；

★對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認；

★對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗收小級應(yīng)當將問題逐項記錄在《接管驗收設(shè)施設(shè)備問題登記表》中并請發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認。

b)對資料遺留的問題，接管驗收小組應(yīng)當積極同發(fā)展商聯(lián)系補齊，必要時公司總經(jīng)理應(yīng)當協(xié)助進行。

c)對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題按管驗收小組應(yīng)當要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗收小組應(yīng)當要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決。必要時公司總經(jīng)理應(yīng)當協(xié)助進行。

d)對于長期解決不了，勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)當以備忘的形式將問題登記后交給發(fā)展商進行備錄。

（10）《接管驗收資料遺留問題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長期 8 智能物業(yè) 貼心服務(wù) 山東居安物業(yè)服務(wù)有限公司

保存。

５．記錄

（１）《接管驗收遺留問題登記表》

（２）《接管驗收設(shè)施、設(shè)備遺留問題登記表》

第五篇：物業(yè)接管驗收標準作業(yè)規(guī)程（推薦）

物業(yè)接管驗收標準作業(yè)規(guī)程

1.0 目的規(guī)范新接物業(yè)的接管驗收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。

2.0 適用范圍

適用于物業(yè)管理公司對新接物業(yè)的接管驗收工作。

3.0 職責

3.1 公司總經(jīng)理負責組建物業(yè)接管驗收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。

3.2 接管驗收小組組長負責接管驗收的工作質(zhì)量。

3.3 接管驗收小組具體負責依據(jù)本規(guī)程進行物業(yè)的接管驗收工作。4.0 程序要點

4.1 接管驗收的準備工作。

4.1.1 新建物業(yè)竣工驗收后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時組建物業(yè)接管驗收小組，對所接管的物業(yè)進行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的 質(zhì)量要求。

4.1.2 成立物業(yè)接管小組：

a)在接到總經(jīng)理的接管驗收指令后，公司各相關(guān)部門應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè) 務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組。

b)接管驗收小組應(yīng)當由公司以下部門人員組成：

—— 公司行政部抽調(diào)檔案管理文員負責接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗收移交工 作；

—— 管理處公共事務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負責業(yè)主資料的驗收移交以及協(xié)助樓宇的驗收移 交工作；

—— 管理處機電維修部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負責房屋本體、公共設(shè)施和機電設(shè)備的驗收移 交工作。

4.1.3 接管驗收前的準備：

接管驗收開始之前接管驗收小組應(yīng)做好以下準備工作。

a)與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等。

b)派出先頭技術(shù)人員前往工節(jié)現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃。

c)提前參與發(fā)展商申請的竣工驗收和機電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)。d)準備好接管驗收記錄表格：

——《房屋本體接管驗收表》；

——《公共配套設(shè)施接管驗收表》；

——《機電設(shè)備接管驗收表》；

——《接管驗收問題整改表》。

4.2 接管驗收的工作程序：

總經(jīng)理下達接管驗收指令 公司組建接管驗收小組進行資料驗收移交

否

要求正確、真實補充資料

是

進行硬件設(shè)施、設(shè)備驗收

否

要求發(fā)展商限時整改

是

4.3 資料的接管驗收。發(fā)展商委托物業(yè)管理時需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。

4.3.1 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：

a)項目開發(fā)批準報告；

b)規(guī)劃許可證；

c)投資許可證；

d)土地使用合同；

e)建筑開工許可證；

f)用地紅線圖。

4.3.2 綜合竣工驗收資料：

a)竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專 業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；

b)建設(shè)工程竣工驗收證書；

c)建設(shè)消防驗收合格證；

d)公共配套設(shè)施綜合驗收合格書；

e)供水合同；

f)供電協(xié)議書、許可證；

g)供氣協(xié)議書、許可證；

h)有線電視合格證；

i)通信設(shè)施合格證；

j)電梯準用證。

4.3.3 施工設(shè)計資料：

a)地質(zhì)報告書；

b)全套設(shè)計圖紙；

c)圖紙會審記錄；

d)設(shè)計變更通知單；

e)工程預(yù)決算報告書；

f)重要的施工會議紀要；

g)隱蔽工程驗收記錄；

h)沉降觀測記錄；

i)其他可能會影響將來管理的原始記錄。

4.3.4 機電設(shè)備資料：

a)機電設(shè)備出廠合格證；

b)機電設(shè)備使用說明書(要求中文)；

c)機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告；

d)設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。

4.3.5 業(yè)主資料：

a)已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等

b)已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。

4.4 物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收和竣工的區(qū)別。

4.4.1 接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否 符合業(yè)主要求；而竣工驗收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗收。

4.4.2 接管驗收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴重問題、將被業(yè)主廣泛 投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。

4.5 接管驗收標準和驗收方法。

4.5.1 驗收標準為建設(shè)部《房屋接管驗收標準》及業(yè)主生活的合理要求。

4.5.2 驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。

4.6 樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗收標準。

4.6.1 主體結(jié)構(gòu)：

a)外墻不得滲水；

b)屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不 滲漏。

4.6.2 樓地面面層與基層粘結(jié)牢固、不空鼓。整體面層平整、無裂縫、無脫皮、起砂；塊 料面層表面平整，接縫均勻順直、無缺棱掉角、粘貼牢固、色澤均勻一致、無明顯 色差。

4.6.3 內(nèi)墻面：

a)抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；

b)塊料(如瓷磚)面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷、色澤一致；對縫 砂漿飽滿，線條順直。

4.6.4 頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，尤漏刷、無脫皮、無裂紋、無霉點、無滲水痕跡、無污漬。

4.6.5 衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2 厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。

4.6.6 木地板平整牢固、接縫密臺、色澤均勻、油漆完好光亮。

4.6.7 門、街：

a)門"啟自如。無晃動和裂縫、零配件齊全、位置準確，無翹曲變形；

b)門鎖、窗銷連接牢周、開啟靈活；

c)玻璃安裝牢固、膠封密實，無明顯刮花痕跡、無損傷；

d)油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；

e)電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡；

f)不銹鋼防盜門表面光亮．無刮花、變形；

g)高檔裝飾門裝飾完整。

4.6.8 樓梯、扶手：

a)鋼木樓梯安裝牢固、無銹蝕、彎曲，油漆完好、色澤均勻、表面平滑；

b)砼樓梯無裂縫、無表皮剝落。

4.6.9 木裝修工程表面光潔、線條順直、對縫嚴密、牢固。

4.6.10 飾面磚表面平整、無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。

4.6.11 油漆、刷漿色澤一致、無脫皮、漏刷現(xiàn)象。

4.6.12 電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源巳接通正常。

4.6.13 有線電視已開通，收視良好。

4.6.14 開關(guān)安裝牢固、開關(guān)靈活、接觸良好：

4.6.15 燈具安裝牢崮、完好無損、反應(yīng)靈敏、發(fā)光正常。

4.6.16 水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常、無損傷。

4.6.17 衛(wèi)生潔具安裝牢固、配件齊全、無污漬和刮花、接口密實，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞、排水通暢。

4.6.18 給水設(shè)施安裝牢固、接口密實、無滲漏、銹跡、流水通暢、有足夠壓力。

4.6.19 地漏、排水管道安裝牢固、配件齊全、接口密蜜、無滲漏現(xiàn)象、無堵塞、排水通暢、完好無損。

4.6.20 門鈴、對講電話安裝牢固、操作靈活、效果良好。

4.6.21 防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固、焊接密實、面漆完好均勻,無脫皮、銹跡、無裂紋、折損。

4.6.22 其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計相符、工作正常。

4.7 公共配套設(shè)施接管驗收標準。

4.7.1 天臺：

a)天溝、落水口暢通完好；

b)隔熱層、防水層完好。

4.7.2 散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離；坡度適宜、平整。

4.7.3 屋面避雷設(shè)施連接牢固。

4.7.4 路燈、裝飾燈安裝牢固、完好尢損、工作正常；燈柱安裝牢固、油漆完好。

4.7.5 綠化符合設(shè)計要求，不缺株少苗，尤死株、尤大面積雜草；綠化水管布局合理閥門，開關(guān)靈活、安裝穩(wěn)固。

4.7.6 道路：

a)路面平整，無水泥塊、無起砂、斷裂；

b)路牙石砌筑整齊、灰縫飽滿、無缺角損傷；

c)塊料面層拼砌整齊、平整牢固、無明顯裂縫、缺棱掉角；

d)交通標識線、路牌清楚完好。

4.7.7 室外消防栓：

a)消防箱標識清楚、玻璃完好；

b)消防設(shè)施配件齊全；

c)消防管安裝牢固、標識明顯，閥門完好、無滲漏水，水壓充足。

4.7.8 樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固、標識清楚。

4.7.9 垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整、油漆完好，使用方便。

4.7.10 保安崗?fù)ぐ惭b牢固、配件齊會、標識清晰、完好無損。

4.7.1l 保安道閘安裝牢固、開啟靈活、標識清楚、完好無損。

4.7.12 停車場地面平整、照明充足、標識清楚、安全設(shè)施良好、排水設(shè)施良好。

4.7.13 單車、摩托車棚安裝牢固、照明充足、標識清楚、安全防護和排水設(shè)施良好。

4.7.14 明溝、暗溝排水暢通、不積水、無斷裂、溝蓋板安裝牢同、平穩(wěn)。

4.7.15 沙井、檢查井、化糞池排水暢通、池壁無裂縫、池內(nèi)無雜物。

4.7.16 護坡、擋土墻泄水通暢、砌筑牢固

4.7.17 臺階、踏步砌筑平實、牢固、無裂縫。

4.7.18 水池、水箱衛(wèi)生清潔、無滲漏．

4.7.19 信報箱安裝牢固、完好無損、標識清楚、表面平整光潔。

4.7.20 雕塑、小品牢固、完好、安全。

4.7.2l 招牌、廣告牌安裝牢固、安全、表面平整光潔。

4.8 機電設(shè)備的接管驗收。

4.8.1 電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運行平穩(wěn)、安裝符合規(guī)范；有電梯運行準運 證；機房設(shè)置合理、配件安全、標識清楚、表面光潔平整、明亮。

4.8.2 變配電設(shè)備型號、數(shù)繁與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、安全防護裝置齊全、標識 清楚、機房配置齊全，通風、采光良好、設(shè)備表面油漆完好、無損傷。

4.8.3 中央空凋設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達到設(shè)計指標、配置齊全、標 識清楚，機房通風、采光、降溫良好，設(shè)備表面油漆完好、無損傷。

4.8.4 發(fā)電機型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、配件齊全、標識清楚，設(shè)備表面油漆 完好無損傷、設(shè)備安裝牢固、機房隔音、防護設(shè)置完好，通風、采光良好。

4.8.5 消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標識清楚，表面完 好無損，設(shè)備安裝牢固，機房干燥、通風、采光良好。

4.8.6 給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、標識清楚、設(shè)備表面油漆 完好無損、安裝牢固、無滲漏現(xiàn)象，機房配置完整。

4.8.7 保安監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。

4.9 接管驗收遺留問題的處理。

4.9.1 遺留問題的登記確認：

a)對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當將問題 逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認：

b)對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當將問題逐項記

4.9.2 對資料遺留的問題，接管驗收小組應(yīng)當積極同發(fā)展商聯(lián)系補齊，必要時公司總經(jīng)理 應(yīng)當協(xié)助進行。

4.9.3 對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗收小組應(yīng)當要求發(fā)展商在兩周內(nèi) 解決；重大問題接管驗收小組應(yīng)當要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決。必要時公司總經(jīng)理 應(yīng)當協(xié)助進行。

4.9.4 對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)當以備忘錄的形 式將問題登記后交給發(fā)展商進行備錄。

4.10 《接管驗收遺留問題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。

5.0 記錄

5.1 《接管驗收資料遺留問題登記表》。

5.2 《接管驗收設(shè)施、設(shè)備遺留問題登記表》。

6.0 相關(guān)支持文件

《物業(yè)接管標準作業(yè)規(guī)程》。