第一篇：前期物業(yè)管理招投標答辯題庫(B卷)

前期物業(yè)管理招投標答辯題庫（B卷）

一、單選題（5分）

1、《重慶市物業(yè)管理條例》已于（B）經(jīng)重慶市第三屆人民代表大會常務委員會第十次會議通過。

A、2008年5月21日 B、2009年5月21日 C、2009年10月1日 D、2010年5月21日

2、業(yè)主委員會會議應當有（B）以上的成員出席并作好書面記錄，作出的決定應當經(jīng)全體成員半數(shù)以上簽字同意。A、1/2 B、2/3 C、3/4 D、4/5

3、已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費由（A）交繳。

A、建設單位 B、全體業(yè)主分攤 C、業(yè)主 D、不收取

4、保修期滿后，物業(yè)共同設施和附屬建筑物修繕的最終責任由業(yè)主或業(yè)主大會承擔，執(zhí)行責任由（D）承擔。

A、業(yè)主 B、施工單位 C、建設單位 D、物業(yè)服務企業(yè)。

5、前期物業(yè)服務合同由（C）與物業(yè)服務企業(yè)簽訂。

A、業(yè)主委員會 B、社區(qū)居民委員會 C、建設單位 D、房屋行政主管部門

6、投訴回訪率一般應達到（D）。A、60% B、85% C、95% D、100%

7、住宅室內裝飾裝修活動，未經(jīng)（D）禁止變動建筑主體和承重結構。

A、建設單位認可 B、物業(yè)服務公司批準 C、監(jiān)理單同意 D、原設計單位或相應資質等級設計單位提出設計方案。

8、物業(yè)管理活動內容的依據(jù)是（B）。

A、業(yè)主公約 B、物業(yè)服務合同 C、業(yè)主的財產(chǎn)權 D、行政主管部門的監(jiān)督

9、房屋專項維修資金屬于（B）所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。A、業(yè)主委員會 B、業(yè)主 C、物業(yè)服務企業(yè) D、物業(yè)主管部門

10、服務禮儀、規(guī)范的關健對客戶表示（C）。A、熱情 B、優(yōu)雅 C、尊重 D、高貴

二、判斷題，錯誤的并說明理由（每題5分）

1、業(yè)主是指物業(yè)所有人，即產(chǎn)權人。即房屋所有權人和房屋使用權人，是擁有物業(yè)的主人。（錯）

理由：業(yè)主是指產(chǎn)權人，或者其他法律文書規(guī)定的。房屋使用人不是業(yè)主。

2、重慶市轄區(qū)內業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會選舉工作由物業(yè)服務企業(yè)負責。（錯）

理由：街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責指導本轄區(qū)內業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會選舉工作。

3、業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主，且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。（對）

4、物業(yè)服務企業(yè)應當建立健全公共秩序維護制度，協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。未能履行物業(yè)服務合同的約定導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，可以不承擔相應的法律責任。（錯）

理由：物業(yè)服務企業(yè)未能履行服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

5、物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，服務合同到期限后，自行馬上撤離物業(yè)小區(qū)，不需要做任何工作。（錯）

理由：物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前書面告知業(yè)主委員會；沒有業(yè)主委員會的，應當在合同期限屆滿三個月前在物業(yè)管理區(qū)域內公示。并書面告知物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。

6、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會及其工作人員應當妥善保存業(yè)主信息資料，不得泄漏。（對）

7、物業(yè)屬于私人財產(chǎn)，業(yè)主、使用人可以改變房屋使用性質。（錯）

理由：業(yè)主、使用人應當按照城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準或者房地產(chǎn)權證載明的用途使用物業(yè)。不得擅自改變物業(yè)使用性質。業(yè)主、使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的應當依法申請。

8、占用物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放機動車，以及相關收費和管理事項，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定。（對）

9、業(yè)主大會依法選聘新的物業(yè)服務企業(yè)后，原物業(yè)服務企業(yè)不按規(guī)定退出物業(yè)管理區(qū)域的，責令限期退出；逾期不退出的，處五萬元以上十五萬元以下罰款，并由頒發(fā)其資質證書的行政主管部門降低其資質等級或者取消其資質。（對）

10、物業(yè)維修、更新、改造的費用，由全體業(yè)主分擔。（錯）

理由：

（一）專有部分的維修、更新、改造的費用由專有部分業(yè)主承擔；

（二）部分共同部分的維修、更新、改造費用，由部分共有的業(yè)主分攤；

（三）全體共有部分的維修、更新、改造成直接經(jīng)濟損失費用，由全體業(yè)主分攤。

三、簡答題（5分）1什么是物業(yè)管理？

答：《物業(yè)管理條例》中所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。2前期物業(yè)管理有哪些內容？

答：（1）建立與業(yè)主、物業(yè)使用人的聯(lián)絡關系；（2）設臵管理模式、草擬物業(yè)管理制度；（3）建立服務系統(tǒng)和服務網(wǎng)絡；（4）辦理移交承接事項。

3物業(yè)招標文件應包括哪些內容？

答：

（一）招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等；

（二）物業(yè)管理服務內容及要求，包括服務內容、標準等；

（三）對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容等；

（四）評標標準和評標方法；

（五）招標活動方案，包括招標組織機構、開 4

標時間及地點等；

（六）物業(yè)服務合同的簽訂說明；

（七）其它事項說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內容。

4參加前期物業(yè)招投標的物業(yè)現(xiàn)場答辯人員有何規(guī)定？

答：答辯人員應當是公司副總經(jīng)理以上的人員或者企業(yè)擬定負責管理該項目的經(jīng)理（管理處主任）。不符合此項規(guī)定，不得進行招投標。

5重慶市規(guī)定的物業(yè)服務用房包括哪些？其配臵有何具體規(guī)定？

答：物業(yè)服務用房包括物業(yè)服務企業(yè)用房和業(yè)主委員會用房。物業(yè)服務用房屬于全體業(yè)主所有，用作從事物業(yè)管理活動。物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會不得擅自改變其用途。其配臵規(guī)定：由建設單位按照不低于房屋總建筑面積千分之三的比例且不少于五十平方米的標準在物業(yè)管理區(qū)域內無償配臵，并明確物業(yè)用房的位臵和面積。物業(yè)服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電、通風、采光使用功能，并且相對集中；沒有配臵電梯的物業(yè)，物業(yè)服務用房所在樓層不得高于四層。

6在重慶市，招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書幾日前向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案？備案應提交的資料有哪些？

答：招標人應當在10日前。提交以下資料備案：

（一）與物業(yè)管理有關的物業(yè)項目開發(fā)建設的政府批件；

（二）招標公告或者招標邀請書；

（三）招標文件；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其它材料。

7物業(yè)管理服務合同的主要條款包括哪些？

答：

（一）業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的名稱；

（二）物業(yè)管理服務區(qū)域范圍；

（三）物業(yè)管理服務內容；

（四）物業(yè)管理服務標準；

（五）物業(yè)管理服務費用；

（六）物業(yè)管理服務合同期限；

（七）違約責任；

（八）物業(yè)管理服務合同解除條件；

（九）雙方約定的其他事項。

8物業(yè)服務企業(yè)何時開始收取物業(yè)管理服務費？其原則是什么？

答：物業(yè)公司收取物業(yè)管理費一般從購房人驗收房屋、簽字認可后開始計取物業(yè)管理服務費；也有物業(yè)管理公司以住戶辦理入戶手續(xù)時開始計取物業(yè)管理費。物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

9業(yè)主委員會在與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務合同時，對物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務事項應當包括哪些主要內容？

答：

（一）共用部位、共有設施、設備的日常維修、養(yǎng)護、運行和管理；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內安全措施的建立、公共秩序的維護；

（三）共有綠化、花木等的養(yǎng)護與管理；

（四）物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生的維護；

（五）物業(yè)服務收費標準；

（六）其他物業(yè)服務內容。10什么是房屋專項維修資金？

答：是指由法律規(guī)定的由業(yè)主繳納的，專項用于物業(yè)公用部位、共用設施設備保修期屆滿后的維修、更新和改造的資金。11我縣的房屋專項維修資金繳交標準是多少？

答：根據(jù)我縣的實際情況，2009年1月1日起，主城區(qū)多層住宅的維修資金按20元/㎡收取，多層非住宅的維修資金按30元/㎡收取。高層住宅房屋的維修資金按30元/㎡收取，高層非住宅的維修資金按40元/㎡收取。其余鎮(zhèn)街多層住宅維修資金按10元/㎡收取、多層非住宅維修資金按20元/㎡收取。

12房屋專項維修資金的使用程序有哪些？

1、已實施物業(yè)管理并成立業(yè)主委員會的小區(qū)、大廈，由物業(yè)服務企業(yè)提出維修計劃、整改方案，報業(yè)主委員會審核，業(yè)主委員會初步審核確定施工單位、工程預算、費用分攤等事項；未實施物業(yè)管理或未成立業(yè)主委員會的小區(qū)、大廈，由居委會組織業(yè)主代表共同商議，初步審核確定以上事項。

2、經(jīng)初步核定確定的事項，必須在小區(qū)、大廈物業(yè)區(qū)域內張榜公布，不得少于7天，并征得共用部位全體業(yè)主所持投票權2/3以上業(yè)主簽字同意（部分共用的由該部分業(yè)主所持投票權2/3以上業(yè)主簽字同意）后，方可向主管部門提出使用書面申請。

3、主管部門接到使用維修資金申請和提交的材料后，在2個工作日內作出是否受理的決定，并簽出書面意見。

4、維修工程完工后，業(yè)主委員會或者居委會通知主管部門參加工程驗收，驗收合格后，2個工作日撥付維修資金。13什么是物業(yè)管理服務收費？

答：物業(yè)管理服務收費是指經(jīng)工商行政管理機關登記注冊的物業(yè)服務單位，接受物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的委托，經(jīng)當?shù)匚飪r部門審批，對所轄的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。

14物業(yè)管理區(qū)域內的公共建筑、共用設施如何管理？

答：物業(yè)管理區(qū)域內按規(guī)劃建筑的公共建筑、共用設施，不得改變用途，業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主代表依法辦理有關手續(xù)。

15物業(yè)使用人的權利義務是什么？

答：物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關規(guī)定。

16街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理職責是什么？如何成立業(yè)主大會？什么情況下可以不成立業(yè)主大會？

答：街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責指導本轄區(qū)內業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)建設關系。

同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導下成立業(yè)主大會。

只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會。決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

17《重慶市物業(yè)管理條例》對前期物業(yè)服務合同作了哪些要求？

答：前期物業(yè)服務合同應當以書面形式訂立；建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容；前期物業(yè)服務合同可以約定期限，但前期物業(yè)服務合同是附終止條件的合同，約定的期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同自然終止。

18物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調解決哪些事項？

答：

（一）業(yè)主委員會不依法履行職責的問題；

（二）業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題；

（三）履行物業(yè)服務合同中出現(xiàn)的重大問題；

（四）提前終止物業(yè)合同的問題；

（五）物業(yè)服務企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題；

（六）需要協(xié)調解決的其他物業(yè)管理問題。19物業(yè)服務費用如何確定？物業(yè)服務費用由誰交納？不交物業(yè)管理費用的應承擔什么法律責任？

答：物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照價格主管部門會同房屋行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。

業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。主違反物業(yè)服務合同約定，逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。

20哪些住宅室內裝飾裝修違規(guī)行為由城市房地產(chǎn)行政主管部門責令改正，并處罰款？

答：

（一）將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺的磚，混凝土墻體的，對裝修人處500元以上1000元以下的罰款，對裝飾裝修企業(yè)處1000元以上10000元以下的罰款；

（二）損壞房屋原有節(jié)能設施或者降低節(jié)能效果的，對裝飾裝修企業(yè)處1000元以上5000元以下的罰款；

（三）擅自拆改供暖、燃氣管道和設施的，對裝修人處500元上1000元以下的罰款；

（四）未經(jīng)原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，擅自超過設計標準或者規(guī)范增加樓面荷載的，對裝修人處500元以上1000元以下的罰款，對裝飾裝修企業(yè)處1000元以上10000元以下的罰款。

四、案例分析（20分題選一題，10分題選兩題）

（一）2010年5月14日，重慶市某小區(qū)永久性圍墻由于陰雨綿綿，雨水浸泡，因其地基不牢，突然倒塌，造成行人2人被壓在倒塌的圍墻之下，致使一人死亡，另一人嚴重受傷。事故發(fā)生后，兩被害人家屬將原建設單位、施工單位、小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)和小區(qū)業(yè)主告上法院，并索賠被害人各種撫恤金、醫(yī)療費等賠償金76萬元。其中，被告之一原建設單位和施工單位認為，房屋交付使用五年以上，質量保修期已過，拒絕賠償；小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)認為，圍墻屬全體業(yè)主所有，應由全體業(yè)主賠償；全體業(yè)主認為，將小區(qū)內一切公共建筑設施設備委托其保管，物業(yè)服務企業(yè)沒有及時發(fā)現(xiàn)圍墻有險情，并未進行圍墻維修、維護，有失職責任，應負主要責任。該案應當如何處理，并說明理由。（20分）

答：

1、根據(jù)《侵權責任法》第86條規(guī)定：“建筑物、構筑物或者其他設施倒塌造成他人損害的，由建設單位與施工單位承擔連帶責任。建設單位、施工單位賠償后，有其他責任人的，有權向其他責任人追償。因其他責任人的原因，建筑物、構筑物或者其他設施倒塌造成他人損害的，由其他責任人承擔侵權責任?！庇捎趪鷫儆谰眯缘慕ㄖ?，屬終身質量負責的范疇工程。通過調查，修筑時因地基不牢，質量未過關，屬“豆腐渣工程”。因此，建設單位（房地產(chǎn)開發(fā)商）與施工單位負連帶責任；其他責任人是指設計部門、監(jiān)理部門若失職，同樣負有一定的賠償責任。

2、本案中，因圍墻的所有人或者管理人對圍墻負有管理、保養(yǎng)的注意義務，此圍墻地基不牢，圍墻的所有人或者管理人未能及時發(fā)現(xiàn)圍墻險情而對其加固和維護或者樹立警示牌，對圍墻倒塌砸傷人的惡果，其所有人或者管理人也應承擔相應的賠償責任。因此，全體業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)也要承擔相應的賠償責任。

3、此案通過法律調整取證：判決被告開發(fā)商、施工單位負70%的賠償責任；被告物業(yè)服務企業(yè)負原告損失20%的賠償責任；全體業(yè)主負10%賠償責任。

（二）某小區(qū)中學生吳某在放學回家的路上，被小區(qū)一幢樓房掉下來的花盆砸傷了頭部，送醫(yī)院搶救無效亡；吳某父母將該棟樓全體業(yè)主、使用人和物業(yè)服務企業(yè)訴至法院，要求賠償原告死亡賠償金、精神撫恤金等共計36萬元。試分析對吳某所受傷害應當如何賠償？并說明理由。（10分）

答：依據(jù)《侵權責任法》第85條規(guī)定：“建筑物、構筑物或者其

他設施及其擱臵物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害。所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責任人的，有權向其他責任人追償?！币虼?，該棟樓面朝此方向全體業(yè)主、所有人、使用人應當承擔賠償責任。同時，物業(yè)服務企業(yè)作為涉案建筑物管理者，應當按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套設施和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序。同時，《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定，對物業(yè)管理內違反反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾、裝修和使用等方面法律、法規(guī)行為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止，并及時向有關行政部門報告。在本案中，物業(yè)服務企業(yè)未舉證證明其已及時履行職責，說明其未能盡職履行物業(yè)管理人的職責，對吳某損害應當承擔賠償責任。據(jù)此，法院判決被告物業(yè)服務企業(yè)對原告吳某的損害承擔30%的賠償責任，未能舉證證明自己無過錯的業(yè)主、所有人和使用人承擔70%的賠償責任。

（三）某小區(qū)業(yè)主張某全家外出旅游后，回家發(fā)現(xiàn)家中財物被盜，于是向服務該小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)索賠，并拒交物業(yè)服務費。業(yè)主張某向物業(yè)服務企業(yè)索賠丟失的財物并拒交物業(yè)服務費要求合理嗎？試分析并說明理由。（10分）

答：業(yè)主張某是否有權向該物業(yè)服務企業(yè)索賠丟失的財物，關鍵在于物業(yè)服務企業(yè)對于丟失財物是否存在過錯。雙方的權利義務是由物業(yè)服務合同確定的。張某與該物業(yè)服務企業(yè)如果簽訂了財產(chǎn)委托保管服務合同，該企業(yè)理應負財物丟失全部責任。反之則不負責任。通常情況下，物業(yè)服務企業(yè)收取的物業(yè)服務費雖然包含保安費，但并不

意味著住戶丟失的財物都應當由物業(yè)服務企業(yè)負責。盜竊行為屬于治安或刑事范圍，已超出了保安的職責范圍。物業(yè)服務企業(yè)履行職責過程中沒有過錯的，這一責任不應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔。物業(yè)服務企業(yè)只要按照物業(yè)服務合同條款盡職盡責提供了物業(yè)服務，張某拒交物業(yè)服務費，不應支持。

（四）某物業(yè)服務企業(yè)利用空臵的物業(yè)管理用房在小區(qū)內設小賣部、開茶樓，并將收益歸己所有。業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)后阻止其營業(yè)，但物業(yè)服務企業(yè)認為，物業(yè)管理用房屬物業(yè)服務企業(yè)辦公用房，歸其使用。業(yè)主及業(yè)主委員會無權干涉。試分析該物業(yè)服務企業(yè)做法是否妥當。

答：物業(yè)管理用房是專門用于物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)管理活動。條例雖然規(guī)定物業(yè)管理用房由物業(yè)服務占有和使用。但是，物業(yè)管理用房的所有權屬于全體業(yè)主。這些房屋的占有、使用、收益與處分權應當由全體業(yè)主共同進行，物業(yè)服務企業(yè)之所以對物業(yè)管理用房享有占有與使的權利，是完全根據(jù)物業(yè)服務合同的約定由業(yè)主授予的。物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)中心設小賣部與茶樓屬于改變物業(yè)管理用房用途行為，并將收益歸己是完全錯誤的做法。物業(yè)服務企業(yè)只有在經(jīng)過業(yè)主大會同意的情況下才能改變物業(yè)管理用房的用途，進行經(jīng)營活動，其收益要與全體業(yè)主分成，分成比例以協(xié)議的書面形式進行約定。如果物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用途，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款。

五、論述聯(lián)想題（每題20分，答辯時要對參考答案要點進行闡述）

（一）如何當好合格的管理處主任？

參考答案要點：

管理處主任是由物業(yè)服務企業(yè)選聘授權某一物業(yè)服務項目的負責人。承擔著管理、技術、安防、環(huán)衛(wèi)、綠化等工作，是連接業(yè)主與上級物業(yè)服務企業(yè)的紐帶。按照企業(yè)的經(jīng)濟指標、工作目標、質量要求實現(xiàn)合理化的經(jīng)濟效益，以高質量的有償服務，保障業(yè)主居住、生活環(huán)境舒適安全。

首先，熟悉自己職責和管轄區(qū)基本情況，有較強的物業(yè)管理知識、技能和法律知識。目標明確、任務清楚、分工合理、管理科學、有的放矢。

其次，要做一名優(yōu)秀的社會活動家。小區(qū)就是一個“小社會”，業(yè)主形形色色、素質參差不齊。既要與業(yè)主打交道、也要與社會各界來往、還要與相關行政管理部門報告聯(lián)系。因此，管理處主任必須具備很好的社會活動能力、協(xié)調能力，既要有領導才能，也要有管理藝術。

第三，要有一雙“政治家”敏銳眼光和對物業(yè)問題的洞察力。作為一個小社會國度的“總理”，對小區(qū)物業(yè)發(fā)展態(tài)勢要了如指掌，及時發(fā)現(xiàn)情況、化解矛盾、解決問題。對物業(yè)工作要有一定的前瞻性和預測性，把一切矛盾操控在自己手中，妥善快速處臵。

第四，做一個精明強干、寬容的領導者。作為項目負責人，不但自身工作出色，重在帶領部屬積極完成本職工作。為人處事要精明強干，要有寬容感恩心。體貼下級、關心員工，熱情周到服務于業(yè)主，用真誠去感化業(yè)主與部屬，支持自己的工作。

第五，做一個善于理財?shù)默F(xiàn)代“紅管家”。作為項目負責人，既要生存，也要講高效服務，講質量誠信，還要追求最大的經(jīng)濟效益。因

此，必須加強對人、財、物的管理，提高服務質量，最大限度開展多種經(jīng)營服務項目，擴大收益途徑。做好員工技能培訓，提高工作效率，降低企業(yè)投入成本，向管理要效益，做好紅管家，重在管，善于理。

（二）如何理解物業(yè)管理需要業(yè)主配合與支持？

參考答案要點：

1、業(yè)主本身是物業(yè)的所有人與管理人，同時也是受益人；

2、業(yè)主集體購買的物業(yè)服務，就應該要有共同約定與遵守；

3、物業(yè)管理部分成本實際控制在業(yè)主手中；

4、業(yè)主的參與可以理順物業(yè)管理工作，了解服務過程，更加理解物業(yè)服務工作者的艱辛，從而得到業(yè)主的支持；

5、業(yè)主有必要對物業(yè)管理知識、法律法規(guī)、規(guī)章制度進行了解與掌握；

6、物業(yè)服務企業(yè)應當承擔培養(yǎng)業(yè)主良好的生活習慣及人品素質的義務。

（三）假若貴公司對該物業(yè)小區(qū)中標，請談談如何搞好對該物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理工作？

參考答案要點：

首先要按照投標書的承諾履行自己的職責，與招標單位簽定好前期物業(yè)服務合同，并按物業(yè)服務合同約定履行義務、享受權利；

其次做好前期物業(yè)介入工作：參與房地產(chǎn)項目的可行性研究；制定物業(yè)管理方案；確定物業(yè)管理的檔次；搞好物業(yè)管理機構設臵；制定各項管理制度；明確主要崗位職責，制定物業(yè)管理的服務內容及標準；參與規(guī)劃設計評審；參與施工建設及工程驗收；搞好物業(yè)的承接

查驗工作；

第三、做好物業(yè)的入住工作； 第四、做好物裝飾裝修管理工作；

第五、搞好物業(yè)的日常管理工作：掌握小區(qū)業(yè)主基本情況，房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督；房屋設備、設施的管理；環(huán)境衛(wèi)生的管理；綠化管理；配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內公共秩序和安全防范工作；車輛道路管理公眾代辦性質的服務；

第六、搞好物業(yè)的人性化服務，構造和諧小區(qū)。做好生活類的服務；開展好商業(yè)服務；開展好文化、教育、衛(wèi)生、體育類互助活動；做好金融服務類工作；根據(jù)需要搞好經(jīng)紀代理中介服務；協(xié)助社區(qū)做好社會福利工作；

第七、積極開展特約服務工作。

總之，采取靈活多樣的經(jīng)營機制和服務方式，服務質量與收益相匹配。以人為核心做好物業(yè)管理的各項管理與服務工作，并不斷拓展其廣度和深度。

2010-11-26 注：本題庫最終解釋權屬于前期物業(yè)招投標專家評審委員會和房地產(chǎn)行政主管部門

聯(lián)系單位：榮昌縣國土資源和房屋管理局 聯(lián)系人：田靜 鄭榮 聯(lián)系電話：46790829

第二篇：前期物業(yè)管理招投標評分標準

前期物業(yè)管理招投標評分標準

一、商務標（20分）

1、企業(yè)資質（3分）

二級以上3分，三級2分。

2、信用記錄（2分）

近三年內無不良記錄2分。

3、管理面積（1分）

10萬平米以上1分。

4、業(yè)績、榮譽（2分）

縣政府表彰1分，市以上政府表彰2分。

5、持證上崗情況（2分）

企業(yè)超過5人有合格上崗證每增一人加一分，最多加2分。

6、現(xiàn)場查看（10分）

環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理、消防設施、車輛管理、檔案管理等工作各1分，秩序維護工作4分。

二、技術標（70分）

1、2、早期介入方案（5分）物業(yè)服務內容及標準（30分）

不漏項，標準量化。

3、收費標準（10分）

有量化計算過程。

4、服務理念及特色（2分）

對小區(qū)人群定位準確，服務細致，突出本企業(yè)服務特色。

5、機構設置及制度（2分）

機構明了，責任明確，制度明白。

6、人員配置及個人經(jīng)驗（3分）

項目主任由管理經(jīng)驗，培訓計劃周全，有三定方案。

7、8、維修計劃（2分）秩序維護計劃（4分）

裝備齊全，人、車出入有方案，定、動崗設置合理。

9、應急方案（2分）

包括停水、停電、火災、自然災禍。

10、裝修方案（4分）

裝修企業(yè)資質、人員資質、方案、合同、注意事項、巡查等。

11、承接入住方案（4分）

資料接收、物業(yè)驗收、不合格處理、入住方案。

12、社區(qū)文化方案（2分）

定位、措施。

三、評標解答分（10分）

個人形象（1分），現(xiàn)場陳述（5分），解答準確（4分）。

四、影響分

內每一起信訪案件扣1分，最多扣5分；內沒有信訪案件不扣分；有書面表揚的每一起獎1分，最多獎5分。

第三篇：寧波市前期物業(yè)管理招投標程序

附件1

寧波市前期物業(yè)管理招投標程序

一、申請

由開發(fā)建設單位向轄區(qū)物業(yè)主管部門提交前期物業(yè)服務書面招標申請。

二、審核

轄區(qū)物業(yè)主管部門在收到書面招標申請書7日內，對申報招標的物業(yè)項目應按規(guī)定落實到位的物業(yè)資金、用房及有關條件進行審核。審核通過的，予以辦理招標登記手續(xù)。

三、編制招標文件

招標文件由招標單位負責編制，招標單位測算的物業(yè)管理有關收費標準報市物價部門備案。

四、招標領導小組會議

召開轄區(qū)物業(yè)管理招標領導小組會議，審議招標文件，確定招標方式、投標單位資格、投標單位確定方式、評標標準、定標辦法，形成會議紀要，報市物業(yè)管理主管部門備案。

五、發(fā)布招標公告

按確定招標方式由招標單位發(fā)布招標公告。公開招標應當自核準之日起1個月內通過新聞媒介（市三區(qū)、高新區(qū)、東錢湖旅游渡假區(qū)統(tǒng)一在《寧波日報》上發(fā)布，其他縣市區(qū)可在當?shù)刂饕襟w上發(fā)布）公開發(fā)布招標公告，同時在寧波建設委員會網(wǎng)上發(fā)布。招標公告期應為5個工作日。

六、報名及審核

具備招標條件的物業(yè)服務企業(yè)按規(guī)定時間攜投標意向書、資質證書和營業(yè)執(zhí)照、管理業(yè)績證明、法定代表人或委托代理人等招標文件要求的其他有關資料到轄區(qū)招標辦公室報名。

由轄區(qū)招標辦審核投標單位的資格和有關資料，并按招標文件要求確定投標入圍單位，再由招標單位書面通知其參加招標預備會。

實行公開招標的，參加投標的單位不得少于3家；少于3家的，應重新發(fā)布招標公告，如第二次公告后，申請投標的單位仍少于3家的，經(jīng)轄區(qū)物業(yè)主管部門同意并報市物業(yè)主管部門備案，可以協(xié)議方式選聘相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。

七、招標預備會

1、投標單位向轄區(qū)招標辦交納投標保證金、遞交投標保證書、領取招投文件；逾期不交納投標保證金的，取消投標資格。

2、由轄區(qū)招標辦公室組織招標單位對招標文件進行答疑，有必要的，組織投標單位到招標項目現(xiàn)場查勘。

八、投標文件制作

投標單位收到招標文件之日起20日內按招標文件要求完成投標文件（投標文件分為主、附屬標書兩部分）制作，并按招標文件要求密封，在規(guī)定時間送到指定地點。

九、開標、評標、決標（一個工作日）

（一）標書確認（上午）

公證人員查看投標文件密封情況，并統(tǒng)一啟封、查證投標文件的有效性，公布有效投標單位。公證人員把主標書自行作好標記，交轄區(qū)招標辦公室收存。如有效的投標單位少于3家的，中止招標程序，招標人應重新

組織招標。

（二）評委抽?。ㄉ衔纾?/p>

在轄區(qū)招標辦的監(jiān)督下，由公證機構在評委庫中抽取評委。招標人無推薦單位的，除招標人選派的一名評委外，其余評委應當從評委庫中隨機抽取確定。招標人有推薦投標申請人的，則不得選派評委參與評標，市三區(qū)、高新區(qū)、東錢湖旅游度假區(qū)的評委從市物業(yè)管理評委庫中隨機抽取確定，其他縣（市）區(qū)的評委在轄區(qū)的評委庫中隨機抽取確定。

（三）主標書評審（上午）

轄區(qū)招標辦將主標書發(fā)給評委，評委在限定時間和地點獨立完成主標書評審工作，主標書評分表經(jīng)評委評分和簽名后，現(xiàn)場密封，交至轄區(qū)招標辦。

（四）現(xiàn)場答辯（下午）

轄區(qū)招標辦召開現(xiàn)場答辯評標、定標大會?，F(xiàn)場答辯、定標大會程序如下：

1、現(xiàn)場答辯評標、定標大會由轄區(qū)招標辦派人主持，公證機構到場全程公證；

2、投標單位提前半小時到場，向公證人員申報參加答辯人員名單。公證機構對答辯人員進行資格審查。每個投標人的答辯人員為3人；

3、主持人公布評委、投標單位和公證機構名單；

4、投標人現(xiàn)場抽取答辯順序號；

5、投標單位按順序進場陳述、答辯。投標人現(xiàn)場陳述時間在15分鐘內，現(xiàn)場答辯采取評委提問的形式進行，評委提問順序由投標單位抽簽確定；

6、評委對投標人現(xiàn)場陳述、答辯進行獨立評分，經(jīng)簽名后遞交公證人員收存；

7、答辯評分統(tǒng)計結束后，公證機構現(xiàn)場驗證密封的主標書評分表后啟封、公布各投標人的主標書得分；

8、統(tǒng)計并公布每個投標人的最終得分值；

9、以綜合評分最高者中標。在投標人綜合得分一致的情況下，以主標書得分高者中標；

10、招標人委托評標委員會宣布中標人，公證機構宣讀公證詞；

11、招標人向中標人發(fā)中標通知書；

12、會議主持人宣布評標、定標會議結束。

十、中標公示

中標結果應當于定標次日在寧波市建設委員會網(wǎng)上公示，公示期為3天。中標公示應當載明招標人和中標人的名稱和地址，招標項目的基本情況、招標方式、開標時間，負責受理投訴的單位等。必要時，可同時在當?shù)刂饕浇樯线M行公示

十一、簽訂前期物業(yè)服務合同。

中標通知書發(fā)出后5日內，中標單位和招標單位應當按照招標文件、投標文件和參照《寧波市前期物業(yè)服務合同》（示范文本）簽訂委托合同，并報轄區(qū)物業(yè)管理主管部門備案。

十二、辦理相關移交工作。

前期物業(yè)服務合同簽訂后5日內，招標單位按規(guī)定向中標單位辦好相關移交工作。

第四篇：沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理規(guī)定

沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理規(guī)定

2005-11-17 14:26:56

沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理規(guī)定

第一條 為進一步規(guī)范我市前期物業(yè)管理招投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，依據(jù)國家建設部《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》，結合本市實際情況，制定本規(guī)定。

第二條 前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。

第三條 沈陽市房產(chǎn)局負責本市前期物業(yè)管理招投標活動的監(jiān)督管理。各區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門負責本轄區(qū)內的物業(yè)管理招投標活動日常管理工作。

第四條 本規(guī)定所稱招標人，是指依法進行前期物業(yè)管理招標的物業(yè)建設單位。

本規(guī)定所稱投標人，是指響應前期物業(yè)管理招標、參與投標競爭的物業(yè)管理企業(yè)。

第五條 凡新建住宅物業(yè)必須通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。

其他物業(yè)也應通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。

第六條 在招標文件規(guī)定的投標期限內，投標人少于3個的，招標人可持招標文件,招標、投標情況的書面說明以及相關材料，向物業(yè)所在地的區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門提出采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的申請。區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門應在受理申請后的5日內，對符合規(guī)定條件的，予以批準。

住宅物業(yè)建筑面積小于5萬平方米的，建設單位可持《建設工程規(guī)劃許可證》以及其他相關的項目開發(fā)建設批準文件向物業(yè)所在地的區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門提出采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的申請。區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門應在受理申請后的5日內，依照物業(yè)管理區(qū)域的劃分情況予以核實，對符合規(guī)定條件的，予以批準。

第七條 前期物業(yè)管理招投標工作的完成時限；

（一）新建現(xiàn)售商品房，應在現(xiàn)售前30日完成；

（二）預售商品房，應在取得《商品房預售許可證》之前完成；

（三）非出售的新建住宅物業(yè)，應在交付使用前90日完成。

第八條 招標人可以自行組織實施招標活動，也可以委托招標代理機構辦理招標事宜。招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜。

第九條 招標人應當根據(jù)物業(yè)管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。

招標文件應包括以下主要內容：

（一）招標人及項目的基本情況。包括招標人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目情況等；

（二）物業(yè)管理用房的配備情況；

（三）物業(yè)管理服務內容及要求，包括服務內容、服務標準等；

（四）對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的編制要求等；

（五）評標標準和評標方法；

（六）招標活動方案，包括招標組織機構，開標時間、地點、方法與程序等；

（七）投標書密封要求和送達的截止時間、地點及方式；

（八）物業(yè)服務合同的簽訂說明；

（九）其他事項的說明。

第十條招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書前，提交以下材料報物業(yè)所在地的區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門備案：

（一）與物業(yè)管理有關的物業(yè)項目開發(fā)建設的政府批件；

（二）招標公告或者招標邀請書；

（三）招標文件。

區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門對備案材料有異議的，應在受理之日起的5日內向招標人提出。

第十一條招標人采取公開招標方式的，應同時在沈陽市房產(chǎn)信息網(wǎng)上發(fā)布免費招標公告。招標公告應包括以下內容：

（一）招標人的名稱、地址和聯(lián)系方式；

（二）招標物業(yè)的名稱、地址、使用性質、建筑面積、實施管理的時間；

（三）投標資格條件、報名的地點和期限；

（四）獲取招標文件的時間、地點、方法和相關費用等。

招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規(guī)定的事項。

第十二條投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。

投標文件應當包括以下主要內容：

（一）投標函及投標人的基本情況；

（二）投標報價，包括物業(yè)管理費用的收支預算方案；

（三）物業(yè)管理方案；

（四）招標文件要求提供的其他材料。

第十三條 招標人應于開標前的3日內，從市房產(chǎn)局建立的物業(yè)管理評標專家?guī)熘?，采取隨機抽取的方式一次性確定評標委員會。

物業(yè)所在地的區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門派人監(jiān)督確定評標委員會工作，并做好記錄，于當天向確定的評標委員會成員送達《評標邀請函》。

與投標人有利害關系的人不得進入相關項目的評標委員會。

第十四條市房產(chǎn)局每年對物業(yè)管理評標專家進行資格確定，及時取消不稱職或者違法違規(guī)人員的專家評委資格。被取消專家評委資格的人員，不得再參加任何物業(yè)管理評標活動。

市房產(chǎn)局定期對物業(yè)管理評委專家進行有關法律法規(guī)、政策和業(yè)務培

訓。

第十五條招標人應當自確定中標人之日起15日內，向物業(yè)所在地的區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門備案。

第十六條招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起30日內，按照招標文件、中標人的投標文件和現(xiàn)場答辯記錄簽訂書面的物業(yè)服務合同。第十七條 其他各類物業(yè)項目的招投標活動，可參照本規(guī)定執(zhí)行。第十八條本規(guī)定自2005年 9月 1日起施行。

第五篇：前期物業(yè)管理招投標中標備案辦事指南

一、申請核發(fā)《前期物業(yè)管理中標備案書》需提交資料

（一）物業(yè)服務企業(yè)投標申請書

（二）投標申請回執(zhí)（開發(fā)建設企業(yè)收取物業(yè)服務企業(yè)投標申請書后所發(fā)回執(zhí)）

（三）資格預審合格通知書

（四）招標文件簽收表

（五）評標會議邀請函

（六）投標文件收件回執(zhí)

（七）開標評標會議簽到表

（八）投標文件密封完好確認表

（九）評標基準價格

（十）評標計分記錄表

（十一）評標計分統(tǒng)計表

（十二）評標報告

（十三）中標通知書

（十四）通知書

（十五）物業(yè)小區(qū)公告（附帶照片）

(十六)前期物業(yè)服務合同（合同期限：一般不超過3年）

（十七）維修資金開戶證明

（十八）各公司參會人員委托證明文件

（十九）中標物業(yè)服務企業(yè)的投標書（正本）

以上資料提交原件，加蓋開發(fā)建設單位公章

二、辦理期限：

（一）《前期物業(yè)管理招標備案通知書》核發(fā)：3個工作日

（二）《前期物業(yè)管理中標備案書》核發(fā)：3個工作日

七、前期物業(yè)管理招投標程序

（一）招標人（物業(yè)項目開發(fā)單位）制作招標文件

文件內容包括：投標邀請書、投標須知、管理范圍內容

1、招標人及招標項目簡介，包括：招標人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房的配套設備情況等、項目開發(fā)的批文（國有土地證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、小區(qū)總平面圖）、開發(fā)單位文件（開營業(yè)執(zhí)照、機構代碼、資質證書的復印件）；

2、招標人對物業(yè)管理服務內容及要求，包括：服務內容，服務標準等；

3、招標人對投標人及投標書的要求，包括：投標人的資格、投標書的格式、主要內容等；

4、招標人提出對標書的具體評標標準和評標方法、和評分細則和評分表、簽到表、中標表總結報告表；

5、招標人制訂招標活動方案，包括：招標組織機構的安排，開標時間及地點等；

6、對物業(yè)公司中標后的簽訂服務合同的時間說明；

7、其它事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其它內容。

（二）招標文件送國土房管分局備案（3個工作日完成）

（三）招標文件備案10日后公開發(fā)布招標公告或向邀標單位發(fā)放邀請函

（四）發(fā)放招標文件

（五）招標人組織投標人踏勘現(xiàn)場和答疑會

（六）投標人制訂標書

（七）到國土房管分局物業(yè)科抽取2名評標專家，向專家、國土房管分局發(fā)出評標邀請函

（八）投標人提交標書（自招標文件發(fā)出之日至提交文件之日止，最短不得少于20日），簽《投標文件交遞表》

（九）組織召開評標會

（1）與會人員（評標專家、招標人代表、投標人代表、國土房管分局物業(yè)科代表）簽到；

（2）投標人檢查標書是否完好，簽《密封完好表》；

（3）招標人當場公布標底；

（4）投標人離場，評標小組（評標專家和招標人代表）評標；

（5）投標人回場，公布評標結果；

（6）評標小組推選代表對本次評標進行點評；

（7）招標人向中標的物業(yè)企業(yè)發(fā)出《中標通知書》。

（十）開發(fā)單位與中標的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，在中標之日15日內向區(qū)國土房管分局備案（3個工作日完成）

備案資料包括：開標過程、確定中標人的方式、評標小組的評標報告、中標人的投標文件、雙方簽訂的前期物業(yè)管理合同。