第一篇：關于進一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標工作的通知

關于進一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標工作的通知

各縣（市、區(qū)）房管局，各房地產開發(fā)企業(yè)、各物業(yè)服務企業(yè)：

為貫徹落實省、市物業(yè)管理招投標管理辦法，完善我市物業(yè)管理市場機制，規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)選聘物業(yè)服務企業(yè)行為，切實維護購房人的合法權益，現(xiàn)就有關問題通知如下：

一、對于總建筑面積2萬平方米以上的新建商品住宅項目，開發(fā)建設單位要按照《泰安市物業(yè)管理招標投標管理辦法》的規(guī)定，通過公開招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。開發(fā)建設單位招標時，要在公共媒體上發(fā)布招標公告，同時在泰安住宅與房地產信息網上免費發(fā)布招標公告。

二、招標人要按照規(guī)定時限開展物業(yè)管理招投標活動。新建商品住宅項目進行前期物業(yè)管理招標的，開發(fā)建設單位要合理安排時間，應在申請辦理商品住宅預售手續(xù)一個月前進行。

招標人在發(fā)布招標公告10日前，須持相關材料到市、縣（市）房管部門備案。招標人在招標文件中要載明投標有效期，在投標有效期截止時限30日前確定中標人，不得拖延確定中標人的時間，給投標人造成不必要的損失。招標人在確定中標人之日起15日內，須持有關材料向市、縣（市）房管部門備案，5個工作日內，房管部門未通知招標人在招投標活動中有違法違規(guī)行為的，招標人應當向中標人發(fā)出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人，并返還其投標書。

三、新建商品住宅項目開發(fā)建設單位作為前期物業(yè)管理招標人，要依法組織實施招投標活動。招標人要成立招標組織，并具備相應條件，不具備條件的，可以委托專業(yè)咨詢服務機構代理。

四、招標人要按規(guī)定精心編制招標文件，制定科學合理、切實可行的評標標準和評標方法。借鑒近年來市內外各招標人編制的招標文件，市房管局編制了招標文件、評標標準和評標方法基本內容和要求，請各招標人參照執(zhí)行（招標文件、評標標準和評標方法基本內容和要求見附件）。

五、為充分體現(xiàn)公開、公平、公正原則，招標人一律要于開標時，在招標文件規(guī)定的開標地點現(xiàn)場抽取評標專家。

此通知

二〇一〇年七月十三日

附件：

1、前期物業(yè)管理招標投標基本流程

2、招標文件基本內容和編制要求

3、評標標準和評標方法基本內容和制定要求

附件1

前期物業(yè)管理招標投標基本流程

一、編制招標文件。

二、招標人在發(fā)布招標公告10日前到房管部門備案。需持以下材料：

1、有關的物業(yè)項目開發(fā)建設批文，包括：（1）發(fā)改委立項批復；（2）建筑工程施工許可證；（3）建設工程規(guī)劃許可證；（4）建設用地規(guī)劃許可證；（5）土地使用證

2、招標公告；

3、招標文件；

4、法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

三、發(fā)布招標公告。

四、招標人或其委托的咨詢服務機構發(fā)放招標文件。

五、招標文件需要進行澄清或修改的，招標人在規(guī)定時間內，以書面形式通知所有招標文件收受人。

六、投標人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，招標人向投標人提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。

七、編制投標文件。

八、投標人在規(guī)定時間遞交投標文件，招標人收存投標文件。在開標之前任何單位和個人不得開啟投標文件。

九、開標。在招標文件確定的時間、地點，由招標人主持開標，邀請所有投標人參加，招標人代表或委托的公證機構現(xiàn)場檢查投標文件的密封情況，經確認無誤后，工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。招標人記錄開標過程，并存檔備查。

十、評標。評標由招標人按規(guī)定組成的評標委員會負責，評標委員會由招標人從市房管局建立的泰安市物業(yè)管理招標投標活動評標專家名冊中隨機抽取的專家和招標人代表組成。評標委員會按照招標文件確定的評標標準和方法評標，評標委員會完成評標后，向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各對投標文件的評審和比較意見，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。

十一、確定中標人。招標人在投標有效期截止時限30日前，按照中標候選人的排序確定中標人。首次確定的中標人放棄中標或因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。

十二、招標人在確定中標人之日起15日內，向房管部門備案。備案材料包括開標評標過程、確定中標人的方式和理由、評標報告及中標人的投標文件等。

十三、招標人向中標人發(fā)中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人。

十四、招標人和中標人自中標通知書發(fā)出之日起30日內，訂立書面合同。

十五、中標人自《前期物業(yè)服務合同》簽訂之日起10日內，向房管部門備案。

附件2

招標文件的基本內容和編制要求

一、基本內容

招標文件基本內容包括：

（一）招標書

1、招標人詳細資料

應包括：招標人名稱、辦公地址、聯(lián)系方式等。

2、物業(yè)項目基本概況

應包括：物業(yè)名稱、占地面積、總建筑面積、綠化面積、房屋類型、建筑結構、物業(yè)管理用房、共用設施設備、公共場地、園林綠化、車庫車位、社區(qū)文化娛樂設施、物業(yè)銷售、維修資金收繳及入住情況等。

3、項目開工、竣工和交付使用時間

4、招標文件的領取

應包括：招標文件領取時間、地點，投標人需要交納的相關費用及組織解釋招標文件（答疑）。

5、投標截止時間、現(xiàn)場勘查時間及開標時間、地點等

（二）技術規(guī)范要求

1、物業(yè)管理服務內容

應包括：物業(yè)服務區(qū)域的界定、物業(yè)服務過程中責任的歸屬、物業(yè)服務范圍等事項。

2、物業(yè)服務要求

應包括：服務人員的專業(yè)要求及物業(yè)服務收費行為等內容。

3、物業(yè)服務標準 應明確各項物業(yè)服務內容執(zhí)行何種標準。

4、物業(yè)服務費的結算方式

應明確采取何種方式進行物業(yè)服務費用的結算（包干制或酬金制）。

（三）投標人須知

1、對投標人及投標文件的要求

（1）對投標人的要求應包括：投標人的資格及投標費用的承擔及有關說明。

（2）對投標文件的要求應包括：投標文件格式（按招標文件提供的投標文件格式填寫）、投標文件內容（文件及相關證明資料、服務理念和目標、服務機構運作方式及管理制度、服務人員配置、物業(yè)服務方案等）。

2、投標文件遞交的要求

應包括：投標文件的密封、投標文件的修改和撤銷等。

3、開標和評標的具體原則和要求

（1）開標：明確開標的程序、方法、基本要求及注意事項。

（2）評標：對評標原則及要求、評標人員、評標標準做出規(guī)定。

4、評標標準和評標方法（略）

（四）中標人的確定及前期物業(yè)服務合同的簽訂

1、中標人的確定

應包括：關于通知中標人的相關程序。

2、悔標責任

應明確招標人及中標人的權力及義務和悔標責任。

3、前期物業(yè)服務合同的簽訂

（五）物業(yè)服務范圍、內容及要求

1、綜合服務的相關問題

應包括：物業(yè)服務范圍的界定、物業(yè)服務人員及各項管理規(guī)章制度的建立。

2、房屋及小區(qū)共用部位共用設施設備日常維護管理職責

應包括：共用部位及共用設施設備的含義及對其實施日常維護工作的職責。

3、綠化、保潔、秩序維護的范圍及所包含內容

4、空置房的管理

5、消防設施管理

應明確開展消防管理工作要求。

6、裝飾裝修管理服務內容

應包括建立裝飾裝修管理制度及裝飾裝修方案的要求。

7、物業(yè)服務目標

應明確關于物業(yè)服務目標實現(xiàn)的期限。

（六）其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其它內容

1、關于物業(yè)服務費收費標準的約定

2、關于投標人在投標過程的違法、違紀行為的處理辦法

3、其他違約責任等

（七）主要設施設備配置及說明

應包括：主要設施設備的數(shù)量及相關技術參數(shù)等。

二、編制要求

（一）符合物業(yè)管理招投標規(guī)定；

（二）與物業(yè)項目具體情況、物業(yè)服務企業(yè)資質及當?shù)匚飿I(yè)服務水平相適應；

（三）章節(jié)內容條理清晰、言簡意賅；

（四）物業(yè)項目設施設備配置說明具體準確。

附件3

評標標準和評標方法基本內容和制定要求

一、評標標準基本內容和制定要求

以綜合評分方式計算，評分分項分值權重（滿分值100分）為：

1、項目物業(yè)服務機構及人員配備分項的分值應不少于總分值的25%。

（1）物業(yè)服務負責人評價占10%，（2）物業(yè)服務專業(yè)人員及工程、管理、經濟類相關專業(yè)專職管理和技術人員配備評價占15%。

2、物業(yè)服務方案分項的分值應不少于總分值的30%。

（1）本項目的服務特點、服務目標、服務方式、檔案建立與管理，經費收支預算、經營與管理，服務新思路分項各占10%，（2）服務內容及標準占7%，（3）規(guī)章制度占5%，（4）服務人員崗位職責占8%。

3、擬投入該項目的設施設備分項的分值應不少于總分值的5%。

4、物業(yè)服務收費分項的分值應不少于總分值的30%。

（1）收支項目合理分項占10%，（2）有合理的增收節(jié)支政策分項占6%，（3）物業(yè)服務費標準適當分項占14%。

5、物業(yè)服務業(yè)績、信譽分項的的分值應不少于占總分值的10%。

（1）質量保證體系及物業(yè)管理經驗分項各占5%，（2）物業(yè)管理信譽分項占5%。

二、評標方法基本內容

評標方法應包括如下內容：

1、評標嚴格按招標文件的要求和條件進行；

2、評標遵循公平、公正、擇優(yōu)、和誠實信用的原則；

3、對所有投標人的投標評估，都采用相同的程序和標準；

4、評標委員會根據(jù)投標書及答辯情況進行綜合評分，按照得分多少編寫書面評標報告，評選出合格的3名中標候選人；

5、特殊情況處理方式。

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第二篇：前期物業(yè)管理招投標評分標準

前期物業(yè)管理招投標評分標準

一、商務標（20分）

1、企業(yè)資質（3分）

二級以上3分，三級2分。

2、信用記錄（2分）

近三年內無不良記錄2分。

3、管理面積（1分）

10萬平米以上1分。

4、業(yè)績、榮譽（2分）

縣政府表彰1分，市以上政府表彰2分。

5、持證上崗情況（2分）

企業(yè)超過5人有合格上崗證每增一人加一分，最多加2分。

6、現(xiàn)場查看（10分）

環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理、消防設施、車輛管理、檔案管理等工作各1分，秩序維護工作4分。

二、技術標（70分）

1、2、早期介入方案（5分）物業(yè)服務內容及標準（30分）

不漏項，標準量化。

3、收費標準（10分）

有量化計算過程。

4、服務理念及特色（2分）

對小區(qū)人群定位準確，服務細致，突出本企業(yè)服務特色。

5、機構設置及制度（2分）

機構明了，責任明確，制度明白。

6、人員配置及個人經驗（3分）

項目主任由管理經驗，培訓計劃周全，有三定方案。

7、8、維修計劃（2分）秩序維護計劃（4分）

裝備齊全，人、車出入有方案，定、動崗設置合理。

9、應急方案（2分）

包括停水、停電、火災、自然災禍。

10、裝修方案（4分）

裝修企業(yè)資質、人員資質、方案、合同、注意事項、巡查等。

11、承接入住方案（4分）

資料接收、物業(yè)驗收、不合格處理、入住方案。

12、社區(qū)文化方案（2分）

定位、措施。

三、評標解答分（10分）

個人形象（1分），現(xiàn)場陳述（5分），解答準確（4分）。

四、影響分

內每一起信訪案件扣1分，最多扣5分；內沒有信訪案件不扣分；有書面表揚的每一起獎1分，最多獎5分。

第三篇：杭房局〔2009〕246號關于印發(fā)《關于進一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標工作的通知》的通知

杭府法審告[2009]75號

杭州市房產管理局：

你局上報的規(guī)范性文件?關于印發(fā)〖關于進一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標工作的通知〗的通知?（杭房局〔2009〕246號），經審查，符合有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。

根據(jù)?杭州市人民政府規(guī)章制定辦法?（市政府第194號令）和?關于印發(fā)杭州市政府工作部門規(guī)范性文件審查辦法的通知?（杭政辦函[2003]250號）的規(guī)定，準予公布。

杭州市人民政府法制辦公室

二00九年十二月二十五日

杭房局〔2009〕246號關于印發(fā)?關于進一步規(guī)范前期

物業(yè)管理招投標工作的通知?的通知

各區(qū)建設（房管）局、物業(yè)服務企業(yè)：

隨著國務院?物業(yè)管理條例?、?浙江省物業(yè)管理條例?、建設部?前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法?的頒布實施，以及目前我市物業(yè)管理前期招投標工作實踐中不斷出現(xiàn)的一些新問題，為順利開展我市前期物業(yè)管理招投標工作, 進一步規(guī)范、細化和明確招投標規(guī)

程,我局制定了?關于進一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標工作的通知?，并已通過市政府法律審查，現(xiàn)印發(fā)你們，請遵照執(zhí)行。

二00九年十二月十四日

關于進一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標工作的通知

為進一步規(guī)范和完善前期物業(yè)管理招投標工作，保障物業(yè)管理招投標當事人的合法權益，促進物業(yè)服務水平的提高和物業(yè)管理行業(yè)的健康有序發(fā)展，根據(jù)?中華人民共和國招標投標法?、?物業(yè)管理條例?、建設部?前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法?等有關規(guī)定，結合本市物業(yè)管理招投標實際情況，現(xiàn)就進一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標工作的有關事項通知如下：

一、市、區(qū)物業(yè)主管部門應加強對前期物業(yè)管理招投標工作的指導、監(jiān)督和管理。市物業(yè)主管部門應進一步完善評標規(guī)則，對招投標活動進行全程監(jiān)管。各區(qū)物業(yè)主管部門應開展所轄區(qū)域內前期物業(yè)管理項目招投標活動監(jiān)管，參與列席評標活動。

二、前期物業(yè)管理招投標遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。

三、前期物業(yè)管理招標由招標人依法組織實施，分為公開招標和邀請招標。招標人采取公開招標方式的，應當在杭州市公共交易中心

網上發(fā)布招標公告。招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物業(yè)服務企業(yè)發(fā)出投標邀請書。

四、符合以下情形之一的，經市物業(yè)主管部門同意，建設單位可以采取協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)：

（一）同一物業(yè)管理區(qū)域內的新建物業(yè)規(guī)模較小，規(guī)劃總建筑面積在4萬平方米以下的；

（二）物業(yè)由建設或產權單位自用，設施設備完整獨立的；

（三）物業(yè)的使用在保密、安全等方面有特別要求的；

（四）連續(xù)兩次組織招投標，在投標報名截止之日投標人少于3個的。

五、純住宅或住宅、非住宅混合物業(yè)規(guī)劃總建筑面積在8萬平方米以上，或純非住宅物業(yè)規(guī)劃總建筑面積在5萬平方米以上的，應當采取公開招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

六、前期物業(yè)管理期間，業(yè)主大會尚未組建,物業(yè)管理區(qū)域內因特殊原因確需變更物業(yè)服務企業(yè)的，建設單位應在原物業(yè)服務合同約定的服務內容和標準、原物業(yè)服務企業(yè)資質等級、原收費標準不變的前提下，制定選聘方案并向全體業(yè)主公示后，按照規(guī)定另聘物業(yè)服務企業(yè)。

七、通過招投標選聘物業(yè)服務企業(yè)的，招標人應當按照以下規(guī)定時限完成：

（一）新建預售（銷售）商品房物業(yè)應當在辦理商品房預售證之前完成；

（二）按第六條規(guī)定，更換物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)，應當在原前期物業(yè)服務合同終止前1個月完成。

八、到招標文件要求的投標截止時間投標人過多的，招標人可以從中自主選取2家符合要求的投標人，另外再由招標人抽簽選擇不少于3家的符合要求的投標人。

投標人一年內累計兩次有效投標報名后不參加正式評標的，在誠信檔案中記入不良記錄。

九、投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。

十、評標由評標委員會負責。評標委員會由5名成員組成，其中招標人代表1名，物業(yè)服務評標專家4名。

十一、市物業(yè)主管部門應建立物業(yè)服務評標專家?guī)欤S機抽取評標專家參加評標，應定期對評標專家進行有關法律法規(guī)、政策和業(yè)務培訓，對其評標工作進行日常管理。

十二、評標專家有下列情形之一的，應當主動回避，不得進入相關項目的評標委員會：

1、系投標人主要負責人或者近親屬的；

2、系有關行政監(jiān)督部門工作人員的；

3、與投標人有其他利害關系，可能影響公正評審的。

評標專家有違法違規(guī)行為或一年內有兩次以上不參加評標等不稱職行為的，取消其評標專家資格。

十三、評標委員會應獨立評標。任何單位和個人不得非法干預、影響評標的過程和結果。評標委員會成員和參與評標的有關工作人員不得透露對投標文件的評審和比較、中標人的推薦情況以及與評標有關的其他情況。

十四、有下列情形之一的，評標委員會可以認定為廢標：

1、投標文件違反法律法規(guī)、政策等規(guī)定；

2、投標文件未能滿足招標文件規(guī)定的實質性要求和條件的；

3、投標人在投標書提供企業(yè)業(yè)績等情況有弄虛作假、夸大等情形，投標人又不能合理說明或者不能提供相關材料證明的；

4、符合招標文件規(guī)定的其他廢標條件的。

評標委員會將認定為廢標的投標排除后，有效投標少于三個，使得投標明顯缺乏競爭的，可以否決全部投標。所有投標被否決的，招標人應當依法重新招標。

十五、評標委員會成員獨立完成評標打分，并應對評審打分情況作出相應書面說明。評標打分由投標企業(yè)日常考核得分、標書評審、現(xiàn)場答辯評審、附加分共四項內容組成。其中投標企業(yè)日?？己说梅忠允形飿I(yè)主管部門公布的投標前四個季度的日常項目主任（經理）考核記分情況為得分依據(jù)。

累計總得分最高者為中標人。中標人確定后，招標人應當向中標人發(fā)出中標通知書，并同時將中標結果通知所有未中標的投標人。中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。中標通知書發(fā)出后，招標人改變中標結果的，或者中標人放棄中標項目的，應當依法承擔法律責任。

十六、評標過程中的不確定事項由評標委員會現(xiàn)場商議，按少數(shù)服從多數(shù)的原則處理，并出具書面評審意見。

十七、招標人、中標人或者其他利害關系人對中標結果有異議的，應當在中標通知書發(fā)出之日起7日內向市物業(yè)主管部門提出書面意見。

十八、招標人和中標人應自中標通知發(fā)出之日起30日內，按招標文件、中標人的投標文件的內容、中標人現(xiàn)場答辯承諾內容、以及評標委員會的綜合性改進意見等簽訂物業(yè)服務合同，并報項目所在區(qū)物業(yè)主管部門備案。招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協(xié)議。

十九、本通知自2010年1月15日起施行。

第四篇：關于進一步加強前期物業(yè)管理招投標的若干意見

關于進一步加強前期物業(yè)管理招標投標工作的若干意見

甬建綜[2004]304號

各縣（市）、區(qū)建設局、物業(yè)管理主管部門：

為進一步規(guī)范物業(yè)管理招標投標工作，促進物業(yè)管理市場公平競爭，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和建設部《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》，結合我市近年來前期物業(yè)管理招標投標實踐，為進一步加強我市前期物業(yè)管理招標投標工作，現(xiàn)提出以下意見，請遵照執(zhí)行：

一、擴大適用范圍海曙、江東、江北、鎮(zhèn)海、北侖、鄞州區(qū)及市科技園區(qū)、東錢湖旅游渡假區(qū)、大榭開發(fā)區(qū)范圍的房地產開發(fā)項目和分割出售物業(yè)在未成立業(yè)主大會前選聘物業(yè)管理企業(yè)的，均應按本實施意見及《寧波市物業(yè)管理招標投標暫行辦法》有關規(guī)定開展招標投標活動。各縣（市）可參照本意見對當?shù)氐那捌谖飿I(yè)管理招標投標工作作相應調整。

二、根據(jù)物業(yè)規(guī)模確定招標方式新建的總建筑面積在4萬平方米以上（含4萬平方米）的多層住宅，3萬平方米以上（含3萬）的小高層住宅，2萬平方米以上（含2萬）的高層住宅（含辦公樓、商住樓或別墅區(qū)）項目，都應實行公開招標。

小于上述規(guī)模的物業(yè)或公開招標的投標人少于三個的，經屬地物業(yè)管理主管部門核實，報市建設委員會備案，招標人可采用協(xié)議的方式選聘相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。

招標人可以推薦一家物業(yè)管理企業(yè)參加前期物業(yè)管理投標，被推薦的企業(yè)所具備的條件應不低于招標文件所規(guī)定的投標單位要求。

三、逐步建立市、區(qū)兩級招標投標制度海曙、江東、江北三區(qū)，市科技園區(qū)、東錢湖旅游渡假區(qū)的前期物業(yè)管理實行市、區(qū)兩級招標投標制度，區(qū)級前期物業(yè)管理招標投標在屬地物業(yè)管理主管部門指導和監(jiān)督下實施。市級前期物業(yè)管理招標投標在市建設委員會指導和監(jiān)督下，于市招投標中心內實施。

符合下列條件之一的物業(yè)納入市級前期物業(yè)管理招標投標范圍：

1、30萬平方米以上的多層住宅小區(qū)（含混合性物業(yè)）； 2、15萬平方米以上的小高層住宅；

3、10萬平方米以上的高層住宅（含辦公樓、商住樓或別墅區(qū)）；

4、建設單位提出書面申請要求市級前期物業(yè)管理招標，并經市建設委員會同意的項目。

混合性物業(yè)是指一個物業(yè)管理區(qū)域內有多層、小高層、高層等多種物業(yè)。

四、明確保證金額和返回方式為約束和規(guī)范投標人的投標行為和履約行為，前期物業(yè)管理招標投標中設投標保證金和履約保證金。

投標保證金額度為人民幣5000元，在投標人報名時向屬地物業(yè)管理主管部門交納，用于約束投標人正常參加投標活動，并

在招標結束后三日內返還。

履約保證金按招標物業(yè)每平方米建筑面積一元確定，但總額不超過30萬元，在中標合同簽訂當日由屬地物業(yè)管理主管部門代表未來業(yè)主向中標人代收保存，用于約束中標人的履約行為。屬地物業(yè)管理主管部門應開設履約保證金專存帳號，并以每個物業(yè)項目名義單獨記帳，不得將履約保證金挪作他用。委托合同期滿或業(yè)主大會成立后，屬地物業(yè)管理主管部門應當在一個月內組織查看中標人履約情況，并結合招標人意見，返回相應的履約保證金。

五、依法組建物業(yè)管理專家評委庫，隨機抽取評委

市物業(yè)管理專家評委庫由市建設委員會負責組建。

每個物業(yè)的評標由7-11名評委組成的評標委員會負責。評委總數(shù)應為單數(shù)，具體組成人數(shù)由招標人會同屬地物業(yè)管理主管部門根據(jù)實際情況確定。

除建設單位選派的一名評委外，其余評委應當從市物業(yè)管理專家評委庫中采取隨機抽取的方式確定。招標人有推薦單位的，由公證人員抽取評委，招標人無推薦單位的，由招標人抽取評委，并在物業(yè)管理主管部門的監(jiān)督下，由招標人或公證人在封閉房間抽取，其他人員回避。評委有兩次被抽到而未參加評標會議的，視為自動放棄評委資格。

其他縣（市）實施物業(yè)管理招標投標時，也可在市專家評委庫中抽取。

有下列情況之一的，已抽取的專家應回避并重新抽取；

（一）專家所在單位同投標單位屬同一上級主管部門；

（二）專家所在單位有下屬物業(yè)管理企業(yè)參加投標的；

（三）專家有自身所在企業(yè)參加投標的；

（四）專家同參加投標的物業(yè)管理企業(yè)負責人有明顯的親屬關系。

（五）專家與投標單位之間有直接利益關系的。

六、適當調整附加評分細則

（一）對投標單位擬定的物業(yè)管理處主任，要求一是必須具有物業(yè)管理企業(yè)經理上崗證；二是大專以上（含大專）文化水平；三是二年以上物業(yè)管理工作經驗。上述每缺一項扣0.5分。

（二）管理業(yè)績分自開標之日前兩年內所取得的業(yè)績?yōu)橛行в浄郑唧w為：獲得部級示范為5分，獲市級示范為3分，獲市級優(yōu)秀（先進）為2分，獲區(qū)級示范（優(yōu)秀）為1分，投標單位有多級稱號的，以最高級別為準。

本實施意見自8月1日起實施，原《寧波市物業(yè)管理招投標暫行辦法》中與本意見不一致的，以本意見為準，在具體實施過程遇到的問題和困難請及時與我委聯(lián)系。

二○○四年七月二十日

第五篇：寧波市前期物業(yè)管理招投標程序

附件1

寧波市前期物業(yè)管理招投標程序

一、申請

由開發(fā)建設單位向轄區(qū)物業(yè)主管部門提交前期物業(yè)服務書面招標申請。

二、審核

轄區(qū)物業(yè)主管部門在收到書面招標申請書7日內，對申報招標的物業(yè)項目應按規(guī)定落實到位的物業(yè)資金、用房及有關條件進行審核。審核通過的，予以辦理招標登記手續(xù)。

三、編制招標文件

招標文件由招標單位負責編制，招標單位測算的物業(yè)管理有關收費標準報市物價部門備案。

四、招標領導小組會議

召開轄區(qū)物業(yè)管理招標領導小組會議，審議招標文件，確定招標方式、投標單位資格、投標單位確定方式、評標標準、定標辦法，形成會議紀要，報市物業(yè)管理主管部門備案。

五、發(fā)布招標公告

按確定招標方式由招標單位發(fā)布招標公告。公開招標應當自核準之日起1個月內通過新聞媒介（市三區(qū)、高新區(qū)、東錢湖旅游渡假區(qū)統(tǒng)一在《寧波日報》上發(fā)布，其他縣市區(qū)可在當?shù)刂饕襟w上發(fā)布）公開發(fā)布招標公告，同時在寧波建設委員會網上發(fā)布。招標公告期應為5個工作日。

六、報名及審核

具備招標條件的物業(yè)服務企業(yè)按規(guī)定時間攜投標意向書、資質證書和營業(yè)執(zhí)照、管理業(yè)績證明、法定代表人或委托代理人等招標文件要求的其他有關資料到轄區(qū)招標辦公室報名。

由轄區(qū)招標辦審核投標單位的資格和有關資料，并按招標文件要求確定投標入圍單位，再由招標單位書面通知其參加招標預備會。

實行公開招標的，參加投標的單位不得少于3家；少于3家的，應重新發(fā)布招標公告，如第二次公告后，申請投標的單位仍少于3家的，經轄區(qū)物業(yè)主管部門同意并報市物業(yè)主管部門備案，可以協(xié)議方式選聘相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。

七、招標預備會

1、投標單位向轄區(qū)招標辦交納投標保證金、遞交投標保證書、領取招投文件；逾期不交納投標保證金的，取消投標資格。

2、由轄區(qū)招標辦公室組織招標單位對招標文件進行答疑，有必要的，組織投標單位到招標項目現(xiàn)場查勘。

八、投標文件制作

投標單位收到招標文件之日起20日內按招標文件要求完成投標文件（投標文件分為主、附屬標書兩部分）制作，并按招標文件要求密封，在規(guī)定時間送到指定地點。

九、開標、評標、決標（一個工作日）

（一）標書確認（上午）

公證人員查看投標文件密封情況，并統(tǒng)一啟封、查證投標文件的有效性，公布有效投標單位。公證人員把主標書自行作好標記，交轄區(qū)招標辦公室收存。如有效的投標單位少于3家的，中止招標程序，招標人應重新

組織招標。

（二）評委抽取（上午）

在轄區(qū)招標辦的監(jiān)督下，由公證機構在評委庫中抽取評委。招標人無推薦單位的，除招標人選派的一名評委外，其余評委應當從評委庫中隨機抽取確定。招標人有推薦投標申請人的，則不得選派評委參與評標，市三區(qū)、高新區(qū)、東錢湖旅游度假區(qū)的評委從市物業(yè)管理評委庫中隨機抽取確定，其他縣（市）區(qū)的評委在轄區(qū)的評委庫中隨機抽取確定。

（三）主標書評審（上午）

轄區(qū)招標辦將主標書發(fā)給評委，評委在限定時間和地點獨立完成主標書評審工作，主標書評分表經評委評分和簽名后，現(xiàn)場密封，交至轄區(qū)招標辦。

（四）現(xiàn)場答辯（下午）

轄區(qū)招標辦召開現(xiàn)場答辯評標、定標大會。現(xiàn)場答辯、定標大會程序如下：

1、現(xiàn)場答辯評標、定標大會由轄區(qū)招標辦派人主持，公證機構到場全程公證；

2、投標單位提前半小時到場，向公證人員申報參加答辯人員名單。公證機構對答辯人員進行資格審查。每個投標人的答辯人員為3人；

3、主持人公布評委、投標單位和公證機構名單；

4、投標人現(xiàn)場抽取答辯順序號；

5、投標單位按順序進場陳述、答辯。投標人現(xiàn)場陳述時間在15分鐘內，現(xiàn)場答辯采取評委提問的形式進行，評委提問順序由投標單位抽簽確定；

6、評委對投標人現(xiàn)場陳述、答辯進行獨立評分，經簽名后遞交公證人員收存；

7、答辯評分統(tǒng)計結束后，公證機構現(xiàn)場驗證密封的主標書評分表后啟封、公布各投標人的主標書得分；

8、統(tǒng)計并公布每個投標人的最終得分值；

9、以綜合評分最高者中標。在投標人綜合得分一致的情況下，以主標書得分高者中標；

10、招標人委托評標委員會宣布中標人，公證機構宣讀公證詞；

11、招標人向中標人發(fā)中標通知書；

12、會議主持人宣布評標、定標會議結束。

十、中標公示

中標結果應當于定標次日在寧波市建設委員會網上公示，公示期為3天。中標公示應當載明招標人和中標人的名稱和地址，招標項目的基本情況、招標方式、開標時間，負責受理投訴的單位等。必要時，可同時在當?shù)刂饕浇樯线M行公示

十一、簽訂前期物業(yè)服務合同。

中標通知書發(fā)出后5日內，中標單位和招標單位應當按照招標文件、投標文件和參照《寧波市前期物業(yè)服務合同》（示范文本）簽訂委托合同，并報轄區(qū)物業(yè)管理主管部門備案。

十二、辦理相關移交工作。

前期物業(yè)服務合同簽訂后5日內，招標單位按規(guī)定向中標單位辦好相關移交工作。