第一篇：某項目前期駐場物業(yè)管理服務(wù)實施方案12p1513381902.

某項目前期駐場物業(yè)管理服務(wù)實施方案 公司所屬前期駐點項目客服部: 為有效開展駐點現(xiàn)場物業(yè)管理服務(wù)工作,實現(xiàn)管理工作程序化和服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)化,實施品牌戰(zhàn)略。根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和物業(yè)管理相關(guān)文件,特制定前期駐點項目物業(yè)管理服務(wù)工作實施暫行方案。

一、總體目標(biāo)實施規(guī)范管理,保障服務(wù)質(zhì)量。

二、明確前期駐點項目物業(yè)管理架構(gòu)和相關(guān)崗位職責(zé)

1、明確前期駐點項目物業(yè)管理架構(gòu)

公司對前期駐點項目物業(yè)管理實施專人負(fù)責(zé)制,統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)對下設(shè)的各前期駐點項目客服部進行垂直管理,同時完善服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督保障體系,即設(shè)立前期駐點項目品質(zhì)保障部,由督察員按照《前期駐點項目物業(yè)管理服務(wù)工作實施暫行方案》和《員工手冊》實施有效監(jiān)督管理。

2、建立和完善前期駐點項目相關(guān)崗位職責(zé)。具體見附件1、2。

三、建立和完善規(guī)范的工作流程和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(一明確客服部工作計劃

標(biāo)準(zhǔn):由前期駐點項目物業(yè)顧問實行每周工作書面報告制度。

1、每周五下午17:00時前提交本周項目工作報告

報告內(nèi)容包括:簽約戶數(shù)、未簽約戶數(shù)、存在問題及原因分析、客戶意見和需求分析、工作改進意見、開發(fā)建設(shè)單位工作動態(tài)、工程現(xiàn)場情況介紹等。

2、每月提交現(xiàn)場施工進展情況書面報告和項目工程進度記錄表

報告內(nèi)容包括:工程進展情況、存在問題及原因分析、工作改進意見、開發(fā)建設(shè)單位工作動態(tài)。

3、下周工作計劃和重點。

4、合理化建議、意見

5、其他

(二明確前期駐點項目負(fù)責(zé)人每周例會制度工作計劃

1、每周例會通報各部門前期駐點工作情況,同時提出下周工作計劃和重點

2、研究分析各部門工作報告

3、研究分析物業(yè)管理新動態(tài)

4、實施培訓(xùn)和溝通

5、研究分析服務(wù)質(zhì)量報告

6、其他

(三建立和完善前期駐點項目物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督保障體系

1、建立前期駐點項目品質(zhì)保障部,確定質(zhì)量監(jiān)督員

2、明確工作程序

a、督察員每天不少于對各部門駐點現(xiàn)場實施2次監(jiān)督檢查,并據(jù)實記錄,不規(guī)范服務(wù)現(xiàn)場糾正。

檢查內(nèi)容主要包括:待人接物、儀容儀表、就餐、勞動紀(jì)律、現(xiàn)場秩序維護、清潔衛(wèi)生、禮儀規(guī)范等。標(biāo)準(zhǔn)按照《員工手冊》規(guī)定執(zhí)行

督察員每周下午17:00前提交書面報告和分析改進意見

b、每月督察員書面調(diào)查銷售部現(xiàn)場主管及現(xiàn)場直接聯(lián)絡(luò)人,同時對相關(guān)數(shù)據(jù)進行分析研究

具體調(diào)查內(nèi)容,附XX物業(yè)公司前期駐點項目服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表 督察員每月底前提交書面報告和分析改進意見

c、每季度前期駐點項目負(fù)責(zé)人書面調(diào)查開發(fā)建設(shè)單位法人或直接負(fù)責(zé)人,同時對相關(guān)數(shù)據(jù)進行研究分析。

具體調(diào)查內(nèi)容,附XX物業(yè)公司前期駐點項目服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表

前期駐點項目負(fù)責(zé)人在每月首次例會上提交書面報告或直接負(fù)責(zé)人,同時向公司辦公會報告。

(四協(xié)調(diào)各項目開發(fā)建設(shè)單位建立客戶報告制度

1、制定規(guī)范的聯(lián)系函制度

2、建立和規(guī)范例會制度

3、協(xié)助建立客戶聯(lián)系報告制度。

四、建立長效的改進機制

1、成立前期駐點項目物業(yè)管理服務(wù)研究機構(gòu)

2、研究機構(gòu)目前主要工作任務(wù) a、研究和總結(jié)項目開盤秩序?qū)嵤┯媱?/p>

b、制訂和完善前期駐點項目負(fù)責(zé)人、物業(yè)顧問及相關(guān)人員的崗位職責(zé)、現(xiàn)場管理制度、員工手冊等。

c、編寫物業(yè)管理服務(wù)方面培訓(xùn)通用的教材

d、有計劃編寫各項目物業(yè)管理方案 e、有效實施形象策劃系統(tǒng)

f、有計劃實施各樓盤的物業(yè)管理員工內(nèi)部培訓(xùn) g、做好新技術(shù)、新材料、新方案的研究工作。附件1:前期駐點項目物業(yè)顧問職責(zé) 附件2:前期駐點項目負(fù)責(zé)人崗位職責(zé) 附件3:XX物業(yè)前期駐點項目服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表 附件4:XX物業(yè)前期駐點項目服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表 附件5:XX物業(yè)前期駐點項目物業(yè)顧問工作報告 附件6:XX物業(yè)前期駐點項目負(fù)責(zé)人工作報告 附件7:XX物業(yè)前期駐點項目現(xiàn)場檢查表 附件8:XX物業(yè)前期駐點項目客戶意見反饋表 附件9:XX物業(yè)前期駐點項目工程進度記錄表 附件10:員工手冊

合肥市XX物業(yè)管理有限責(zé)任公司 二00五年六月十日

附件1:前期駐點項目物業(yè)顧問職責(zé)

一、前期駐點項目物業(yè)顧問與現(xiàn)場物業(yè)買受人同步簽定前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、業(yè)主臨時公約,定期統(tǒng)計報告。對已簽定前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、業(yè)主臨時公約及時存檔備案。

二、前期駐點項目物業(yè)顧問對客戶咨詢的物業(yè)管理服務(wù)現(xiàn)場進行解釋答疑,重大事項及時報告負(fù)責(zé)人,三天內(nèi)給予答復(fù)。對現(xiàn)場客戶提出的問題,駐點物業(yè)顧問每周匯總報負(fù)責(zé)人處。

三、前期駐點項目物業(yè)顧問負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)維護銷售現(xiàn)場的秩序。

四、前期駐點項目物業(yè)顧問負(fù)責(zé)對已簽定協(xié)議和公約的買受人的情況定期進行分析,提供客戶需求報告和工作改進意見。

五、前期駐點項目物業(yè)顧問保持開發(fā)建設(shè)單位銷售部及相關(guān)部門的有效溝通,征詢意見,每周提供書面的工作報告。

六、前期駐點項目物業(yè)顧問對物業(yè)營銷中涉及物業(yè)管理方面的事項,積極參與,并提供書面的意見,供負(fù)責(zé)人決策。

七、前期駐點項目物業(yè)顧問定期書面報告物業(yè)服務(wù)項目的工程進度情況,并從政策法規(guī)和物業(yè)使用功能的角度,提供物業(yè)管理意見及依據(jù)。

八、遵守對前期駐點項目物業(yè)管理現(xiàn)場的各項規(guī)定。

九、落實負(fù)責(zé)人交辦的各項工作。附件2:前期駐點項目負(fù)責(zé)人崗位職責(zé)

一、前期駐點項目負(fù)責(zé)人有效組織和落實《前期駐點項目物業(yè)管理服務(wù)工作實施暫行案》。

二、前期駐點項目負(fù)責(zé)人定期和開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)人溝通,征詢意見,提供書面的材料和工作改進報告。

三、加強對前期駐點項目物業(yè)服務(wù)人員的現(xiàn)場服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督管理,不斷提高物業(yè)服務(wù)人員的綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能水平。

四、每周對前期駐點項目物業(yè)顧問提供的書面報告進行評審,及時提出整改意見。

五、對前期駐點項目物業(yè)顧問提出的有關(guān)業(yè)務(wù)問題三天內(nèi)給予答復(fù)或解決。

六、制定合理的培訓(xùn)計劃,加強對前期駐點項目物業(yè)服務(wù)人員的培訓(xùn)。

七、參與前期駐點項目的工程監(jiān)督管理工作

八、落實前期駐點項目開發(fā)建設(shè)單位交辦的合理工作任務(wù)

九、遵守對前期駐點項目物業(yè)管理現(xiàn)場的各項規(guī)定

十、組織落實有關(guān)項目新技術(shù)、新方案的研究工作

十一、落實公司交辦的各項工作

附件3:XX物業(yè)公司前期駐點項目服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表1 致:__________________________________________ 為了保障XX物業(yè)公司前期駐點項目物業(yè)管理服務(wù)工作實施方案的有效貫徹,不斷提高前期駐點項目人員的綜合素質(zhì)和服務(wù)水平,特向貴公司作服務(wù)質(zhì)量回訪調(diào)查,請回訪單位/部門認(rèn)真填寫,我們將對你的寶貴建議進行整理和改進,謝謝支持。

調(diào)查部門:調(diào)查人:調(diào)查時間:

填寫部門簽章: 填寫人簽字: 二00 年月日(此頁為上頁表格反面 填表說明

1、該調(diào)查表請?zhí)顚懖块T填寫人據(jù)實填寫

2、該調(diào)查表請?zhí)顚懖块T填寫人在您選擇的選項后面打“對”號

3、填寫部門/填寫人的合理化意見建議、請在相應(yīng)欄目填寫,可附頁

4、該調(diào)查表每月下旬由前期駐點項目督察員上門一次專程送達,在填寫部門/填寫人填寫完畢后及時上報

負(fù)責(zé)人

我們將對您的意見和建議及時總結(jié)歸納,合理化意見建議及時改進,重大問題及時以書面形式回復(fù),以此來不斷提高前期駐點項目物業(yè)服務(wù)人員的服務(wù)水平。

附件4:XX物業(yè)公司前期駐點項目服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表2 為了保障XX物業(yè)公司前期駐點項目物業(yè)管理服務(wù)工作實施方案的有效貫徹,不斷提高前期駐點項目人員的綜合素質(zhì)和服務(wù)水平,特向貴公司作服務(wù)質(zhì)量回訪調(diào)查,請回訪單位/部門認(rèn)真填寫,我們將對你的寶貴建議進行整理和改進,謝謝支持。

調(diào)查部門:調(diào)查人:調(diào)查時間:

填寫單位簽章: 填寫單位領(lǐng)導(dǎo)簽字: 二00 年月日(此頁為上頁表格反面 填表說明

5、該調(diào)查表請?zhí)顚懖块T填寫人據(jù)實填寫

6、該調(diào)查表請?zhí)顚懖块T填寫人在您選擇的選項后面打“對”號

7、填寫部門/填寫人的合理化意見建議、請在相應(yīng)欄目填寫,可附頁

8、該調(diào)查表每月下旬由前期駐點項目督察員上門一次專程送達,在填寫部門/填寫人填寫完畢后及時上報

負(fù)責(zé)人

我們將對您的意見和建議及時總結(jié)歸納,合理化意見建議及時改進,重大問題及時以書面形式回復(fù),以此來不斷提高前期駐點項目物業(yè)服務(wù)人員的服務(wù)水平。

附件5:XX物業(yè)公司前期駐點項目物業(yè)顧問工作報告 部門:物業(yè)顧問:時間:

說明:

1、物業(yè)顧問每周上報一份給項目負(fù)責(zé)人,報告可附頁

2、物業(yè)顧問及時對本周工作進行總結(jié),吸取經(jīng)驗,并及時對下周工作進行合理化安排

3、報告每周下午17:00時送達

附件6:XX物業(yè)公司前期駐點項目負(fù)責(zé)人工作報告 部門:項目負(fù)責(zé)人:時間:

說明:

1、目負(fù)責(zé)人每周上報一份給公司,報告可附頁

2、項目負(fù)責(zé)人時對本周工作進行總結(jié),吸取經(jīng)驗,并及時對下周工作進行合理化安排

3、報告每周例會上,由負(fù)責(zé)人向各部門報告 附件7:XX物業(yè)公司前期駐點項目現(xiàn)場檢查表 檢查部門:檢查人:檢查時間:

備注:本記錄結(jié)果須由項目駐點物業(yè)服務(wù)人員簽字確認(rèn)。附件8:XX物業(yè)公司前期駐點項目客戶意見反饋表 收集部門:收集人:時間:

說明:

1、反饋表每周由物業(yè)顧問收集和整理一次

2、每周上報項目負(fù)責(zé)人一份,集中意見匯總并報送銷售部一份

3、物業(yè)負(fù)責(zé)人應(yīng)及時給予處理措施

附件9:XX物業(yè)公司前期駐點項目工程進度記錄表 檢查部門:檢查人:檢查時間:

說明:

1、此表每月記錄一次,參照建設(shè)單位提供的施工進度表和現(xiàn)場實際填寫,每月底前報項目負(fù)責(zé)人處

2、前期駐點項目客服部人員及時了解工程進度,做好與物業(yè)配套的物業(yè)服務(wù)

3、前期駐點項目客服人員現(xiàn)場查勘中發(fā)現(xiàn)急需解決問題及時報項目負(fù)責(zé)人處 附件10:員工手冊 注:封面省略 誓言

當(dāng)我從事這項人類最基本生活需求的崇高事業(yè)時,謹(jǐn)莊嚴(yán)宣誓:我是人的第三層皮膚。維護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán),是我的神圣使命;尊重業(yè)主,維護公眾利益,是我們的行為準(zhǔn)則;以人為本,營造良好的生活和工作環(huán)境,是我的不懈追求。忠于職守,勤奮工作;以誠待人,心系業(yè)主;甘于平凡,雕塑城市。我牢記————晴天,我們是一道景;雨天,我們是一把傘;危險時刻,我們是一堵墻。兢兢業(yè)業(yè)創(chuàng)造生活的美好,因為我們認(rèn)識到,每個人的責(zé)任感是人類通向生活美好之路的第一步。

員工行為規(guī)范

一、總則 為規(guī)范駐點現(xiàn)場物業(yè)管理工作，實現(xiàn)公司駐點現(xiàn)場物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化，實施品牌戰(zhàn)略，公 司必須從高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格要求來端正員工行為，鍛煉和提高員工思想作風(fēng)素質(zhì)，達到加強 精神文明建設(shè)，加強組織紀(jì)律性，建立公司良好的工作秩序，樹立公司良好的聲譽和形 象，養(yǎng)成文明禮貌的新風(fēng)尚。

二、員工行為規(guī)范基本要求 “每人、每天、每事、盡心、盡力、盡責(zé)”

三、員工“十不”考核

1、不著便裝，不邋遢，不離崗，不會友（違者罰款 50 元）

2、不抽煙，不喝酒（違者罰款 50——500 元，情節(jié)嚴(yán)重下崗或解聘）

3、不隨地吐痰，不亂仍雜物，不亂停放車輛（違者罰款 10 元）

4、不打人、不喝酒（違者罰款 50-500 元，）

5、

第二篇：物業(yè)管理項目前期運作

物業(yè)管理項目前期運作

2011-07-18 11:05

(一)管理資源的完善與優(yōu)化

在物業(yè)管理實踐中，往往在業(yè)主人住之前就已經(jīng)成立了物業(yè)管理項目機構(gòu)，配備了相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)人員，設(shè)置了辦公場所和進行了物資配備，但是，上述工作一般帶有臨時性和不確定性。因此，在前期物業(yè)管理的過程中，需要不斷進行調(diào)整，具體內(nèi)容包括：

1.管理用房到位

建設(shè)單位按規(guī)定將管理用房移交給物業(yè)管理項目機構(gòu)。物業(yè)管理企業(yè)對管理用房進行合理劃分和必要裝修，成為項目管理機構(gòu)固定的管理用房。

2.物資配備到位

一個新的物業(yè)管理項目運作需要配備的物資較多，在項目開始運作的時候，一般只配備了其中的一部分。在前期物業(yè)管理過程中，應(yīng)根據(jù)實際需要逐步配備到位。

3.物業(yè)管理人員到位

物業(yè)管理人員到位的主要內(nèi)容包括：

(1)補充人員;考試論壇

(2)對各崗位人員進行強化培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平和操作技能;

(3)對現(xiàn)有組織機構(gòu)進行優(yōu)化調(diào)整，形成完善的管理組織結(jié)構(gòu);

(4)加強內(nèi)部管理和磨合，形成一個良好的管理團隊。

(二)管理制度和服務(wù)規(guī)范的完善

在前期物業(yè)管理過程中，物業(yè)項目管理機構(gòu)應(yīng)根據(jù)實際管理情況對已制訂的管理制度和服務(wù)規(guī)范進行調(diào)整、補充和完善。

(三)確定物業(yè)管理單項服務(wù)的分包

對具體物業(yè)管理項目進行管理時，物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)企業(yè)的自身情況和需要來確定是否將部分單項服務(wù)分包給社會專業(yè)服務(wù)公司。對分包的服務(wù)項目，要進行市場調(diào)查、篩選，確定符合自己要求的分包單位。

第三篇：物業(yè)管理服務(wù)

青湖語城物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

該小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)包括的內(nèi)容和要求如下：

一、公共服務(wù)

1、接待和值守按照《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)DB32／T 538—2002》(以下簡稱《省標(biāo)》)執(zhí)行。

接待：佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切；對業(yè)主（使用人）一視同仁；接待時主動、熱情、規(guī)范；迎送接待業(yè)主（使用人）時，用語準(zhǔn)確，稱呼恰當(dāng)，問候親切，語氣誠懇，耐心細致；使用文明用語，不應(yīng)使用服務(wù)忌語。

對業(yè)主（使用人）的報修與求助應(yīng)耐心細致，對收費項目及時說明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)方式、收費標(biāo)準(zhǔn)等事項，征求業(yè)主（使用人）的意見。

值守：有完善的值班制度和交接班制度；工作有記錄。

2、服務(wù)時限按《省標(biāo)》五級執(zhí)行。

五級：急修服務(wù)15分鐘內(nèi)到位，8小時內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并對業(yè)主（使用人）做出合理解釋，作出限時承諾。小修2日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務(wù)時限不得以節(jié)假日和休息時間順延。（居民預(yù)約、雨天筑漏可不受2日限制）。

二、房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護與管理按

1、巡檢、裝修管理按《省標(biāo)》執(zhí)行。巡檢：

每年年底或年初對房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進行全面檢查一次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損情況，對完損程度做出評價；

每半年檢查巡視一次房屋主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時向業(yè)主或業(yè)主委員會報告與建議；根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，組織維修工作。

在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設(shè)施巡視，對質(zhì)量較差，易出問題的部位重點檢查；每半年檢查清除一次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜草樹葉等，疏通雨水口、落水管等；

每日巡視一次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；每年秋季對公共部位門窗做專項檢修一次；

業(yè)主已委托管理的空置房，每周戶外巡視一次，發(fā)現(xiàn)門窗損壞、鎖具被撬、異味等情況及時通知業(yè)主，并采取必要的緊急處理措施； 檢查記錄；

巡查結(jié)束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告業(yè)主或者業(yè)主委員會。裝修：

將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人；

對業(yè)主（使用人）裝修房屋的申請，應(yīng)在2個工作日內(nèi)給出同意意見或修改意見，并簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議；

業(yè)主（使用人）裝修期間每日巡查裝修施工情況； 裝修結(jié)束組織檢驗；

驗收合格2個月后組織復(fù)驗；

復(fù)驗合格后3個工作日內(nèi)退還裝修保證金；

對裝修中的違約行為及時勸阻；已造成事實后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)部門依法處理。

2、房屋油漆粉飾按《省標(biāo)》五級執(zhí)行。但3—5年油飾(粉刷)1次的費用應(yīng)納 入維修資金。五級： 木門窗、百葉窗、封檐窗、、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應(yīng)油飾；5年油飾一次；

鋼門窗、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構(gòu)件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵桿）其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應(yīng)除銹、刷防銹涂料后在油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應(yīng)刷兩道銀粉；上述部件應(yīng)3年油飾一次；

樓梯間、共用走廊的室內(nèi)墻面每5年應(yīng)粉刷一次。

3、房屋建筑物外立面。因施工等原因致使建筑物、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的，應(yīng)當(dāng)及時進行清洗、粉飾。外立面：

建筑物外立面為玻璃幕墻、瓷磚、仿石、大理石的，至少每年清洗一次；外立面為水刷石、干粘石和噴涂材料的，原則上每5年粉飾一次；外立面為其他材質(zhì)的，視才知情況定期清洗。因施工等因致使建筑物、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的，應(yīng)當(dāng)及時進行清洗和粉飾。

委托合同另有約定的按合同約定執(zhí)行；

4、給水設(shè)施按《省標(biāo)》五級執(zhí)行。五級：

飲用水水池（箱）半年消毒一次，操作人員具有相應(yīng)操作資格，按照程序操作，清洗時無二次污染，有嚴(yán)密的管理設(shè)施；水質(zhì)每3個月化驗一次，有供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證，保持箱體完好，池體內(nèi)清潔，沒有對水質(zhì)構(gòu)成污染的因素；保持水池（箱）結(jié)構(gòu)完好，無滲漏，表面和支架不修蝕，漆膜脫落處及時修補。經(jīng)常檢查保養(yǎng)水箱入孔、進水管、溢水管、瀉水管、水位計、液位傳感器、浮球閥和各類閥門；冬季水箱有可靠的保溫措施，且不得對水質(zhì)產(chǎn)生污染；

保持泵房清潔衛(wèi)生，良好的通風(fēng)、照明和采暖，地面排水暢通，每3個月（結(jié)合清洗水池）清洗一次泵房；水泵運行正常，每2小時巡查泵房一次，以防低位水池液壓閥（浮球閥）失靈，各種儀表制定正常，閥門開關(guān)靈活，發(fā)現(xiàn)滴漏及時維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經(jīng)常啟動的水泵，每月啟動一次，保持水泵能正常運行，每月檢查一次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態(tài)；水泵運轉(zhuǎn)部件經(jīng)常加油，保持潤滑靈活；每年對水泵機組清潔保養(yǎng)一次；泵房內(nèi)設(shè)備2年后，每年翻新一次，并標(biāo)明各種標(biāo)志；每日填寫水泵運行記錄，建檔備案；

每半年對共用明裝給水管道進行一次全面檢查維修，對輕度銹蝕應(yīng)將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后再刷兩遍面漆。各類閥門定期開關(guān)，對出現(xiàn)故障的閥門及時修復(fù)，閥門應(yīng)開關(guān)靈活；

專業(yè)人員專人巡視，每日檢查泵、管道、水箱、閥門、水表狀況，定期保養(yǎng)、維護，出現(xiàn)問題隨時處理。

5、排水設(shè)施按《省標(biāo)》四級執(zhí)行。四級：

化糞池們半年清理2次，出入口暢通，井內(nèi)無積物浮于面上，池蓋污漬、污物，清理后及時情節(jié)現(xiàn)場；

樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換，定期檢查，每5年全面更換一次；

每周清潔一次排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長的雜草； 無雜草，排水暢通，無積水；

每季度對地下管井清理一次，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物；每半年對地下井徹底疏通一次，清理結(jié)束地面從洗干凈。清理時地面豎警示牌，必要時加護欄。清理后達到目視管道內(nèi)避無明顯粘附物，井底無沉淀物，水暢流通，井蓋上無污漬、污物。

6、供配電系統(tǒng)按《省標(biāo)》執(zhí)行。

建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交班制度；

值班人員具備變電運行和技能，具備上崗資格，持有上崗證書；

保持配電房清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無積灰，配電柜表面污漬；

每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)的運行狀態(tài)，并定時抄表做好記錄，出現(xiàn)異常及時處理；

每年委托專業(yè)單位對變壓器、高壓開關(guān)柜進行一次測試、試驗等項目的維修保養(yǎng)；每年對變壓器外部、低壓配電柜進行2次清潔、保養(yǎng)；保證正常電力供應(yīng)，限電、停電按規(guī)定時間通知業(yè)主（使用人）；每年檢測一次保安接地電阻；每年檢測一次配電房主要電器設(shè)備的絕緣強度；每年檢測2次配電房內(nèi)消防器材，保持完好；妥善保管高壓操作工具，并每年送供電部門檢測一次；

潮濕天氣時，采用安全有效措施，保持配電房內(nèi)主要電器設(shè)備干燥；

每月監(jiān)測一次配電房內(nèi)有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發(fā)現(xiàn)馬上采取措施杜絕； 每日填寫運行記錄，建檔備查。

7、弱電系統(tǒng)按《省標(biāo)》執(zhí)行。

操作人員受過專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗；

工作時認(rèn)真負(fù)責(zé)，精神集中，對異常情況能及時識別；發(fā)現(xiàn)異常，及時處理； 有切實可行的維修保養(yǎng)計劃；保養(yǎng)、檢修及時；

工作、維修、養(yǎng)護有記錄，特殊系統(tǒng)、設(shè)備的進入經(jīng)過授權(quán)，密碼有有效保護；

分系統(tǒng)定時檢查和記錄各部分、個監(jiān)控點的工作及運行狀態(tài)，定期對各類信息、數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，形成日、月報表。

8、避雷接地系統(tǒng)按《省標(biāo)》執(zhí)行。每年雨季來臨之前，對整個避雷接地系統(tǒng)進行檢查維護；在大雷雨過后也要及時對系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。

9、電梯運行及管理按《省標(biāo)》執(zhí)行。

安裝、維護、保養(yǎng)人員和電梯司機均持有關(guān)行政主管部門核發(fā)的特種作業(yè)操作證上崗，并定期參加復(fù)審；建立健全電梯管理制度，至少包括；《崗位安全操作規(guī)程》、《維修保養(yǎng)制度》、《崗位職責(zé)制度》、《交接班制度》、《設(shè)備檔案管理制度》、《安全使用管理制度》和詳細的《維修保養(yǎng)計劃》。

安全設(shè)施完好、齊全，通風(fēng)、照明等附屬設(shè)備完好；在電梯橋廂內(nèi)明顯位置張貼《電梯安全使用許可證》，注明注冊登記及檢驗合格標(biāo)志、電梯管理部門、管理人員、安裝企業(yè)、維修保養(yǎng)企業(yè)以及相關(guān)的應(yīng)急報警、投訴電話號碼。

與持有相關(guān)行政主管部門核發(fā)的安全認(rèn)可證書的企業(yè)簽訂維修保養(yǎng)、大中修更新改造合同，并明確被委托企業(yè)的責(zé)任。如需自行維護保養(yǎng)電梯，應(yīng)按電梯數(shù)量及工作狀況配備足夠的維護保養(yǎng)人員，其管理部門應(yīng)將電梯管理人員、維護保養(yǎng)人員、聯(lián)系電話及有關(guān)資料報送設(shè)備所在區(qū)（縣）有關(guān)行政主管部門，經(jīng)核準(zhǔn)后，方可自行維護保養(yǎng)。

電梯及其安全設(shè)施每周不少于一次，進行清潔、潤滑、調(diào)整和檢查等例行保養(yǎng)；每年對小區(qū)所電梯進行一次全面綜合檢查、清洗、潤滑、修理、調(diào)整和測試；檢測由維修保養(yǎng)企業(yè)的注冊安全檢測員實施并簽署前側(cè)報告；每臺電梯每隔2-3年必須進行一次負(fù)荷校調(diào)試驗；負(fù)荷校調(diào)實驗由注冊安全檢測員實施并簽署實驗報告。實驗報告副本應(yīng)送有關(guān)行政主管部門備案。

保持電梯機房清潔，每周一次清掃地面和擦拭控制柜、主機表面，地面無積灰，控制柜、主機表面無污漬；保持電梯機房消防設(shè)施完好；每年檢查兩次電梯井底，清除垃圾雜物。

確定合理的電梯運行時間，隨時監(jiān)督電梯運行狀況，加強日常維修保養(yǎng)，適時降溫、通風(fēng)、防雨，做好運行服務(wù)，經(jīng)常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監(jiān)督，防止違章使用電梯；記錄每日電梯運行情況，建檔備案。

電梯維護保養(yǎng)提前一天，通知業(yè)主（使用人），并盡可能減少對業(yè)主（使用人）正常生活的影響。建立電梯運行檔案，記錄電梯運行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容；住宅電梯年故障率低于7%。

制定緊急救援方案和操作程序，在接到報警信號45分鐘設(shè)法解救乘客、排除設(shè)備故障。

使用有關(guān)行政主管部門統(tǒng)一制定的《起重機械安全技術(shù)檔案（電梯類）》，對電梯逐臺建檔、建卡、注冊登記。電梯技術(shù)檔案資料應(yīng)包括：《起重機械安全技術(shù)檔案（電梯類）》和《起重機械登記卡片（電梯類）》；產(chǎn)品質(zhì)量合格證明；大中修更新改造后電梯應(yīng)有質(zhì)量驗收證明（或質(zhì)量驗收報告）；更改部分須有變更設(shè)計的證明文件；電梯安裝驗收證明和報告；運轉(zhuǎn)、保養(yǎng)、維修記錄；定期安全檢查和事故記錄；電梯隨機文件，至少包括：井道及機房土建圖、電氣控制原理圖、電氣敷設(shè)圖、電器元件代碼說明書、安裝調(diào)試說明書、使用維護說明書、出廠明細表（裝箱單）等技術(shù)資料。

按國家有關(guān)制度組織辦理電梯年檢和電梯準(zhǔn)用證。

10、共用空調(diào)系統(tǒng)按《省標(biāo)》執(zhí)行（如有）。

11、道路、停車場(車棚、車庫)及配套設(shè)施按《省標(biāo)》執(zhí)行。

加強道路維修與養(yǎng)護，制定詳細的道路維修養(yǎng)護計劃，按照合同約定實施； 保持居住區(qū)道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；

設(shè)立報修渠道，并有巡查制度，專人負(fù)責(zé)，發(fā)現(xiàn)損壞及時修補；

按照也很足公約的約定，全組認(rèn)為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或

其他雜物；

停車嘗棚、放完好無損，有大、中、小修計劃；

停車場內(nèi)照明設(shè)施完好，通道暢通無阻，配備必要的消防設(shè)備，符合停車場規(guī)范要求，便于管理和車主停放車輛。

三、清潔管理

1、共用樓道保潔按《省標(biāo)》五級執(zhí)行。五級：

每日打掃一次各樓層通道和樓梯臺階，每周施洗2次；水磨石地面和水泥地面每月刷洗一次，大理石地面每季度拋光打蠟一次；每日收集2次業(yè)主（使用人）垃圾；每日清理一次電梯口和通道擺放的煙灰缸內(nèi)垃圾和煙頭；每日用干凈的抹布擦抹一次樓梯扶手；各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內(nèi)側(cè)、燈具、墻面、地腳線、指示牌等公共設(shè)施每月循環(huán)清潔一次；各梯間墻面、天花板每月除塵、雜物，污漬、水漬，無亂貼亂劃，無擅自占用現(xiàn)象，無亂堆亂放；扶手護欄基本干凈、光亮，清潔結(jié)束用干凈紙巾擦拭檢查20cn無顯著贓污；梯間頂面無明顯蜘蛛網(wǎng)、灰塵，地腳線無明顯污漬，地面目視無明顯雜物、污跡。樓梯道玻璃無灰塵。

2、電梯及電梯廳保潔按《省標(biāo)》三級執(zhí)行。三級：

每日清掃2次電梯轎箱內(nèi)垃圾，擦拭一次電梯門壁；每月對電梯內(nèi)的墻面和地面進行全面的擦拭清洗一次；燈飾及轎箱頂部每月清潔一次。

3、傳達室共用衛(wèi)生間保潔按《省標(biāo)》四級執(zhí)行。四級： 每日早、晚對公共衛(wèi)生間清潔2次，（清潔內(nèi)容包括：通風(fēng)換氣；沖洗煙灰缸、潔具；清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾袋；）

4、停車場、公用車庫或車棚保潔按《省標(biāo)》四級執(zhí)行。四級：

每2日清掃一次車庫的紙屑和垃圾；及時清除地下室出口的垃圾；發(fā)現(xiàn)油跡、污跡、銹跡，應(yīng)及時擦洗干凈；每2個月打開一次地下室、車庫的水坑和排水溝蓋板，徹底疏通沖刷一次；每月進行2次地下室消殺工作；每季度擦洗一次門窗、消防栓、指示牌、指示燈、車位檔、防火門等公共設(shè)施；地面無垃圾、果皮、紙屑、無積水、無明顯油跡；無異味、空氣暢通；標(biāo)識、指示牌等公共設(shè)施目視無明顯灰塵；墻面、管線基本無污跡、無積水。

5、道路保潔按《省標(biāo)》三級執(zhí)行。三級：

每日清掃2次，清掃結(jié)束地面無垃圾、雜物，無衛(wèi)生死角，目視基本干凈，無垃圾、雜物、浮砂，無污跡，無積水、積雪，無明顯痰跡、煙頭；每半年清潔一次，目視燈具、燈座、燈蓋、燈罩無厚積灰。

6、標(biāo)識、宣傳牌、雕塑、信報箱保潔按《省標(biāo)》四級執(zhí)行。四級：

標(biāo)識、宣傳牌每周擦拭2次，雕塑每季度擦拭一次。清潔后查污漬、無積灰，不損傷被清潔物；每旬擦拭一次業(yè)主（使用人）信報箱，擦拭后信報箱干凈無灰塵、無污跡。

7、綠化帶保潔按《省標(biāo)》三級執(zhí)行。

三級：

每日清掃2次綠化帶、草地上垃圾，拾一次草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等小雜物，目視基本干凈、無污漬、無垃圾，花壇表面基本潔凈，地面垃圾滯留地面不超過2小時。

8、休閑、娛樂、健身設(shè)施保潔按《省標(biāo)》四級執(zhí)行。四級：

每日清潔一次（擦拭表面灰塵、用清潔劑擦拭污漬用清水沖洗干凈用抹布擦干、清掃垃圾、擦拭座椅）；每月徹底刷洗消毒一次；設(shè)施表面基本干凈，無灰塵污漬、銹跡，目視游樂場內(nèi)及其周圍無果皮、紙屑等垃圾，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報告處理。

9、門衛(wèi)、崗?fù)?、監(jiān)控探頭保潔按《省標(biāo)》四級執(zhí)行。四級：

門衛(wèi)、崗?fù)っ咳涨鍧?次，內(nèi)外地面拖洗干凈，擦洗干凈內(nèi)外門窗玻璃、窗臺，及其他臺面，室內(nèi)外墻面每月清潔2次，發(fā)現(xiàn)不衛(wèi)生隨時處理，保持墻、地面干凈、光亮、整潔，工、器具擺放整齊、有序；監(jiān)控探頭每周擦拭一次；擦拭不得劃傷鏡片，清潔后鏡頭亮度潔凈，探頭買表干凈無灰塵。

10、垃圾桶、果皮箱按《省標(biāo)》四級執(zhí)行。

四級：

垃圾桶、果皮箱；每日清運2次；每周抹布抹一次；垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油跡。

11、垃圾收集與處理按《省標(biāo)》三級執(zhí)行。

三級：

生活垃圾由業(yè)主（使用人）自己送至樓下固定位置，由清掃人員每日收集生活垃圾2次；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次；垃圾日產(chǎn)日清；建筑垃圾定點堆放；對有毒物質(zhì)分離特殊處理；灰塵、泥沙等粉灰塵性垃圾在運送途中應(yīng)加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚引起二次污染；廢棄涂料、油漆等流質(zhì)性垃圾在運送途中注意容器的封閉，防止溢流污染路面。

12、衛(wèi)生消殺按《省標(biāo)》四級執(zhí)行。

四級：

針對滅蚊、蠅、蟑螂、滅鼠的實際需要和季節(jié)特點制定具體計劃；滅鼠：每年至少進行3次；檢查倉庫、地下室，目視無明顯蚊蟲在飛；檢查辦公室、食堂，目視無明顯蒼蠅在飛；抽查樓道、業(yè)主（使用人）家無明顯鼠跡，用布粉法檢查老鼠密度，不超過5%。

四、園林綠化養(yǎng)護與管理

1、草坪按《省標(biāo)》四級執(zhí)行。

四級：

成活率在90%以上，生成正常；

整塊草地沒有已開花雜草，整塊草地沒有明顯闊葉雜草； 基本無病無蟲害；

綠期250天以上，草坪平整，留茬高度控制在60mn一下；

綠地整潔，無堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設(shè)施基本完好，無明顯人為損壞，對違法行為能及時發(fā)現(xiàn)和處理；綠化生產(chǎn)垃圾能及時清運；

根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長周期、天氣、土質(zhì)等情況實施淋水、施肥、修建

和滅蟲。

2、園林樹木按《省標(biāo)》四級執(zhí)行。

四級：

生長長勢較好，生長與該樹種、該樹木的平均年生長量相當(dāng)；

樹冠基本完整，主側(cè)枝分布合理，樹冠通風(fēng)透光，沒有死樹和枯枝死杈； 枝干無明顯的機械損傷，葉色、葉片大小厚度正常，有黃葉、蕉葉、卷葉以及有蟲屎、蟲網(wǎng)、積塵葉的柱樹在8%一下；喬木根部無20cm高以蔭蘗枝，樹上無雜物；

缺株在2%一下；

管理期間樹林基本無釘栓、捆綁現(xiàn)象；

綠籬生長造型正常，下部枝葉基本茂密，整形修剪表面平整，棱角線條基本統(tǒng)一收齊，葉色正常，修剪及時，有蟲株率在10%以下；

有蛀干害蟲的株數(shù)在2%以下，介殼蟲危害較輕。

3、花壇按《省標(biāo)》四級執(zhí)行。

四級：

花勢良好，較好體現(xiàn)花壇設(shè)計要求；

在花壇開花期間，每周剪殘枝、花5—7次，保持清晰的圖案和適宜的高度； 宿根花卉管理及時，花期正常，缺株率在10%以下；

有輕微病蟲害及認(rèn)為損害，處理后對花卉生長影響很小，泥面不開裂，花木不缺水枯萎現(xiàn)象；

葉色、大小正常，無非正常落葉、黃葉； 株形豐滿、整齊。

4、人工湖、噴水池按《省標(biāo)》四級執(zhí)行（如有）。

5、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品按《省標(biāo)》四級執(zhí)行（如有）。

五、安全防范

1、人員組織按《省標(biāo)》五級執(zhí)行。

五級：

專職安全護衛(wèi)人員，身體健康，責(zé)任心強，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，體態(tài)良好； 接受過兩年以上安全護衛(wèi)或相關(guān)訓(xùn)練，訓(xùn)練有素，掌握基本安全護衛(wèi)技能，并定期進行安全防范學(xué)習(xí)，增強安全防范能力；

熟悉小區(qū)環(huán)境，熟悉物業(yè)管理及有關(guān)法律法規(guī)，能恰當(dāng)?shù)奶幚砗蛻?yīng)對小區(qū)護衛(wèi)工作；思想品質(zhì)好，作風(fēng)正派，熱愛安全護衛(wèi)工作，無犯罪記錄；

安全護衛(wèi)人員配備對講裝置和其他必備的安全護衛(wèi)工具；

當(dāng)班時佩戴統(tǒng)一標(biāo)志和執(zhí)勤工號，穿戴統(tǒng)一制服，工具佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊；

上崗時精神振作，舉止應(yīng)文明，姿態(tài)良好，大方、得體，精神振作，姿態(tài)良好，抬頭挺胸，注意檢查和保持儀表；在執(zhí)勤時不吸煙、吃零食，不袖手、背手、抽腰或?qū)⑹植迦胍麓粡澭劚?，前傾后靠；

說不通話，可以進行簡單英語會話；

交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。

2、門衛(wèi)按《省標(biāo)》五級執(zhí)行。

五級：

各出入口24小時有值班看守，主出入口至少有2人駐守，其余出入口至少

有一人值守；按照委托合同要求對進出車輛管理、訪客登記，謝絕業(yè)主拒絕訪問人員和未經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn)的商販入內(nèi)，大件物品搬出實行登記，實施交通指揮、疏導(dǎo)工作。

3、巡邏按《省標(biāo)》三級執(zhí)行。

三級：

白天巡邏次數(shù)不少于4次，夜間巡邏次數(shù)不少于6次，重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏；及時發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患；接受業(yè)主（使用人）投訴和求助；回答用戶的詢問；在遇到突發(fā)事件時，及時報告警方與管理處，必要時采取正當(dāng)防衛(wèi)，防止事態(tài)擴大，協(xié)助保護現(xiàn)場和證據(jù)；安全巡邏有記錄、有檢查。

六、其他

緊急事故反應(yīng)、其他防范措施、交通和車輛管理、消防、檔案資料、專項 服務(wù)、特約服務(wù)等按《省標(biāo)》執(zhí)行。緊急事故反應(yīng)：

制定緊急事故處理預(yù)案，至少包括：火災(zāi)、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散以及電梯應(yīng)急等；

有緊急事件救護組織，并始終處于緊急事故反應(yīng)狀態(tài)；

書面描述緊急事故救護組織職責(zé)，并讓每位成員了解，周期性地進行反應(yīng)訓(xùn)練； 高層住宅按消防要求組織進行疏散演習(xí)；

對緊急事故做出快速、正確的反應(yīng)；盡可能減少破壞和損失程度；

按照業(yè)主或業(yè)主委員會的委托組織恢復(fù)生活秩序，如：幫助電力供應(yīng)、搶救財產(chǎn)等。

其他防范措施：

設(shè)有業(yè)主（使用人）求助與報警電話，24小時有人值守；

接到報警信號，確認(rèn)后管理處應(yīng)立即派人趕往現(xiàn)場查看，予以恰當(dāng)?shù)木o急處理； 涉及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志并有防護措施；

協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序，防止不安全事件發(fā)生；

對小區(qū)內(nèi)外圍邊界、角落、車庫、道路的照明設(shè)施加強維護，保持必要的照明； 建立空置房屋、設(shè)備室、垃圾房、雜物房巡查、藥事管理及登記備案制度。交通和車輛管理：

有較為完善的車輛管理制度；

維持交通秩序，發(fā)現(xiàn)車輛未上鎖及亂停亂放進行忠告或糾正，發(fā)現(xiàn)偷盜車輛、破壞交通設(shè)施等現(xiàn)象及時制止；設(shè)置露天停車場經(jīng)過業(yè)主委員會批準(zhǔn)并經(jīng)過公安交通部門審批，符合規(guī)劃要求；

封閉停車場由專人管理，車輛進場離場有檢查、記錄；管理人員責(zé)任心強，認(rèn)真負(fù)責(zé)；停車場具有交通管理部門核發(fā)的停車場使用證，按照物價部門核發(fā)的收費標(biāo)準(zhǔn)收費；按照合同特別約定履行車輛保管責(zé)任。消防：

執(zhí)行《中華人民共和國消防條例》、《中華人民共和國消防條例實施細則》和其他有關(guān)消防法規(guī)；

健全消防組織，建立消防責(zé)任制；

定期進行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、滅火知識和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。

根據(jù)防火、滅火的需要，配置相應(yīng)種類、數(shù)量的消防器材、設(shè)備和設(shè)施；保持消

防通道暢通，禁止在消防通道設(shè)置路障 ；

制定防火安全管理辦法，指定專人維護、管理消防器材、設(shè)備和設(shè)施，保持完整好用；

發(fā)現(xiàn)火警有義務(wù)迅速向消防隊報警，并馬上派人前往報警地點，迅速采取措施，組織力量救火，搶救生命和物資，派人接應(yīng)消防車，服從火場總指揮員的統(tǒng)一指揮；

每月一次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標(biāo)志等消防設(shè)備是否完好、齊全，并及時給予維修；發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障時，必須及時修理或通知廠方處理，保證設(shè)備24小時正常運轉(zhuǎn)；

每日檢測一次噴淋管網(wǎng)水壓，發(fā)現(xiàn)壓力不夠，馬上檢修排除故障； 每年模擬火災(zāi)造作一次，以熟悉操作和檢查消防監(jiān)控設(shè)備； 消防監(jiān)控室保持清潔，每周至少保潔一次，要求地面無積水，監(jiān)控箱表面無污漬； 每日填寫工作記錄，建檔備查。建檔資：

建檔資料齊全完整；

分類成冊，管理完善，合理分類，查閱方便； 及時變更登記，財物相符。專項服務(wù)：

業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理公共服務(wù)委托合同中未約定，根據(jù)全體業(yè)主的需要、小區(qū)條件及物業(yè)管理企業(yè)的能力，經(jīng)雙方協(xié)商，物業(yè)管理企業(yè)向全體業(yè)主提供娛樂、健身、商業(yè)、代繳費等屬于上述公共服務(wù)內(nèi)容之外的服務(wù)。專項服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費用等由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主委員會，本著自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則達成服務(wù)協(xié)議，可以作為物業(yè)管理公共服務(wù)合同的附件，也可以另行單獨簽訂。特約服務(wù)：

業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理公共服務(wù)委托合同中未約定，物業(yè)管理企業(yè)為滿足部分業(yè)主（使用人）特別需要，經(jīng)雙方特別約定，有償提供相關(guān)服務(wù)的活動，如老年、傷殘病人的護理，接送子女上學(xué)等。

特特服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費用等由物業(yè)管理企業(yè)和需要特約服務(wù)的業(yè)主（使用人）雙方當(dāng)事人本著自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則約定。

第四篇：項目前期物業(yè)管理開辦委托合同

物業(yè)管理開辦委托合同

第一章 總 則

第一條：本合同當(dāng)事人

委 托 方（以下簡稱甲方）： 地址： 工業(yè)區(qū) 法人代表/公司負(fù)責(zé)人： 聯(lián)系人： 聯(lián)系電話：

受委托方（以下簡稱乙方）： 地址： 法人代表/公司負(fù)責(zé)人： 聯(lián)系人： 聯(lián)系電話：

本協(xié)議根據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，并依據(jù)地產(chǎn)集團下發(fā)《地產(chǎn)（集團）公司與物業(yè)（集團）公司相關(guān)業(yè)務(wù)操作辦法》中的要求，甲方和乙方就 第一服務(wù)中心（）項目入伙開辦工作簽訂本合同，共同遵照執(zhí)行。

第二條：物業(yè)基本情況：

物業(yè)類型： 高層、洋房 ；

項目一期：業(yè)態(tài)為 高層、洋房，建筑面積為 34萬㎡

第二章 工作內(nèi)容

第三條：項目入伙階段及物管期間主要工作內(nèi)容為：

1.有效開展項目管理工作，專門成立項目物業(yè)服務(wù)中心；

2.根據(jù)項目的竣工節(jié)點，進行人力資源招聘和人員培訓(xùn)等人員儲備工作； 3.根據(jù)項目情況，擬定項目管理方案和入伙方案的制定，嚴(yán)格組織實施； 4.對項目進行分析，做管理費用的測算，估算項目盈虧； 5.在當(dāng)?shù)卣块T項目運行管理相關(guān)手續(xù)； 6.項目開辦物資的采購與準(zhǔn)備；

7.項目資料的交接，檔案的建立；對外聯(lián)系和公關(guān)；接管驗收和入伙資料的準(zhǔn)備；

8.對項目及公共設(shè)施設(shè)備進行接管驗收；

9.空置房管理及保潔：對因甲方銷售或其他原因造成房屋未交付使用而空置的房屋進行巡檢制度，對門窗、水管、電路、開關(guān)、暖氣、水喉、器具（龍頭）、潔具、門鎖、玻璃、墻面、鑰匙、家電及房屋設(shè)施等進行定期檢查，必要時對空置房戶內(nèi)定期清潔與保養(yǎng)，事前做好計劃報甲方審核，事后做好記錄。

10.甲方委托的其他管理工作。

第三章 雙方權(quán)利及義務(wù)

第四條：甲方的權(quán)利義務(wù)：

1.甲方應(yīng)在正式入住30個工作日前完成各項工程內(nèi)容，并通知乙方接管驗收。

2.甲方應(yīng)按照法規(guī)要求向乙方提供管理用房，用于乙方日常辦公、會議、接待、倉庫等物業(yè)管理工作。

3.甲方應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定將項目建設(shè)各項資料移交乙方。

4.甲方應(yīng)根據(jù)項目特有的標(biāo)識系統(tǒng)完成項目房屋本體類標(biāo)識制作。5.甲方應(yīng)牽頭組織項目入伙工作，乙方應(yīng)根據(jù)甲方安排具體實施項目入伙各項工作。

6.甲方有權(quán)監(jiān)督乙方各項管理工作的實施及時性執(zhí)行情況，對達不到本合同的服務(wù)約定內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)可以書面要求限期整改；

7.對于乙方在內(nèi)部管理模式和管理制度方面，甲方有權(quán)進行指導(dǎo)，以更好滿足甲方需要。

8.甲方有協(xié)助乙方落實各項管理工作的義務(wù)。9.按照合同約定向乙方支付相關(guān)開辦費用。

10.甲方應(yīng)按照《地產(chǎn)項目公司委托物業(yè)公司相關(guān)業(yè)務(wù)操作規(guī)范》的規(guī)定：項目總建筑面積千分之二比例（不足50平方米的按50平方米計）向物業(yè)公司提供管理用房，不足部分由雙方協(xié)商解決。（當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定）

11.甲方提供的管理用房裝修不低于相應(yīng)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。

第五條：乙方的權(quán)利義務(wù)

1.乙方應(yīng)根據(jù)甲方要求參加項目接管驗收工作。

2.乙方應(yīng)根據(jù)項目規(guī)模，制訂詳細的入伙工作方案報甲方，經(jīng)審核通過后負(fù)責(zé)實施。

3.乙方負(fù)責(zé)項目管理服務(wù)人員的招聘及培訓(xùn)工作，并根據(jù)甲方要求組織人員進場。

4.乙方對辦公地點進行裝修，費用由甲方承擔(dān)。

5.乙方負(fù)責(zé)對電話、電腦、復(fù)印機等通訊、辦公設(shè)備和辦公用品等服務(wù)設(shè)施采購、安裝完畢。

6.乙方在入伙前需將物業(yè)費備案等資料辦理完畢。7.乙方負(fù)責(zé)接收甲方提供的竣工圖紙、設(shè)備設(shè)施資料等。

8.乙方正常運作所需的公司文件、表格記錄、辦公用品、保安用品、消防器材等全部準(zhǔn)備齊全。

9.乙方負(fù)責(zé)對清潔、綠化、維修等分包方的人員、工具、材料等進行管理。10.乙方負(fù)責(zé)建立服務(wù)體系文件和管理方案、指導(dǎo)辦公文書、竣工文件、設(shè)備臺帳、客戶資料等系列檔案。

11.乙方制定裝修管理細則、裝修材料搬運、建筑垃圾等管理方案。12.乙方有義務(wù)協(xié)助甲方籌備組織項目入伙工作，并配合甲方的工作。13.乙方應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行合同及管理規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)。

14.空置房管理及保潔工作中，乙方有義務(wù)對空置房屋進行巡檢，對房屋的門窗、水管、電路、開關(guān)、暖氣、器具（龍頭）、潔具、門鎖、玻璃、墻面、鑰匙、家電及房屋設(shè)施等進行定期檢查，必要時對空置房定期清潔與保養(yǎng)。

第四章 付款方式

第六條 地產(chǎn)集團下發(fā)《地產(chǎn)（集團）公司與物業(yè)（集團）公司相關(guān)業(yè)務(wù)操作辦法》中的規(guī)定：本項目業(yè)態(tài)為高層、洋房 ,首次交付建筑面積240335.59平米。費用合計為：開辦費200000 元+籌備費240335.59㎡*2.5元/㎡/月*2月=1401677.95元；（大寫金額：壹佰肆拾萬壹仟陸佰柒拾柒元玖角伍分整）（明細如下）。于項目入伙前三個月內(nèi)支付給乙方

1、集中入住開辦費： 200000元；（大寫金額：貳拾萬元整）(含稅)

2、接 管 籌 備 費： 240335.59㎡*2.5元/㎡/月*2月=1201677.95元；（大寫金額：壹佰貳拾萬壹仟陸佰柒拾柒元玖角伍分整）（含稅）

3、公 司 名 稱： 分公司 開 戶 行 名 稱： 支行 開 戶 行 賬 號： 行 號：

第五章 違約責(zé)任

第七條

甲方未按合同的約定履行義務(wù)，造成的相應(yīng)損失由甲方承擔(dān)。

第八條 未達到合同約定的管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，乙方應(yīng)及時整改，并承擔(dān)造成的損失，情節(jié)嚴(yán)重的，甲方有權(quán)根據(jù)相應(yīng)的收費項目和標(biāo)準(zhǔn)拒付物業(yè)費；乙方違反合同約定的其他義務(wù)，給甲方造成損失的，乙方承擔(dān)賠償責(zé)任。

第九條 在合同履行過程中，如甲乙雙方出現(xiàn)爭議，協(xié)商或者調(diào)解不成的，可向乙方住所地人民法院提起訴訟。

第六章 附則

第十條 甲方指定 為甲方代表，乙方指定 為乙方代表，具體處理雙方洽談事宜。

第十一條

其它未盡事宜，雙方可按對本合同的條款進行補充，以書面的形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

第十二條 委托合同管理之外的服務(wù)事宜，由甲乙雙方協(xié)商確定。第十三條 合同期間發(fā)生不可抗力原因，雙方不追究違約責(zé)任。

第十四條

本合同之附件均為合同有效組成部分，與此合同具有同等法律效力。第十五條 本合同一式捌份，甲方執(zhí)肆份，乙方執(zhí)肆份，自加蓋公章（或合同專用章）之日起生效，均具有同等法律效力。

甲方： 乙方：

年 月 日 年 月 日：

第五篇：物業(yè)管理實施方案

物業(yè)管理實施方案

一，成立物業(yè)管理公司，建立物來管理機制。

二，組織機制

物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物來管理企來外于虧損狀態(tài)．因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔，實用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等．

三，人事安排

人事設(shè)置原則：一人多崗，不要因人設(shè)崗．預(yù)計12名員工(按整個小區(qū)交付時設(shè)計)． 序號 崗位人數(shù)主要職責(zé)備注

1經(jīng)理1人在董事會領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營等．

2經(jīng)營部主任1人具體經(jīng)營事務(wù)，人事等．

3辦事員2人，文書，財務(wù)，勞資，后勤等

4物業(yè)管理員1人，具體物業(yè)管理，裝修監(jiān)管，收費，維保服務(wù)等．

5安全護衛(wèi)員４人，門衛(wèi)．巡更，停車管理，小區(qū)內(nèi)公共秩序等．

6水電工１人公共區(qū)域水電設(shè)施維護，水電維修服務(wù)等．

7保潔員４人，公共區(qū)域衛(wèi)生保潔．綠化養(yǎng)護等．

員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進行培訓(xùn)，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)．培訓(xùn)率100％．

四，目標(biāo)

貫徹開發(fā)商打造優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理項目的構(gòu)想，引進大都市物業(yè)管理理念，通過優(yōu)質(zhì)的服務(wù)將正金嘉園小區(qū)管理成都市居民生活的樂園．讓業(yè)主在家中享受都市生活氛圍．并使物業(yè)管理達到一定的水平．促進小區(qū)物業(yè)保值增值．樹立我物管公司品牌。

五，組建業(yè)主管理委員會，由業(yè)主選舉，在業(yè)主中自行產(chǎn)生，組委會由七人組成．

主任１人，副主任１人，棟號員４人，聯(lián)防員１人，每位業(yè)主都是業(yè)主管理委員會委員． 六，前期物來接管

A派物業(yè)管理員，水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗收(無驗收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議)．

B物來接管驗收既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴(yán)格的驗收，以維護業(yè)主的合法權(quán)益．當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物來驗收發(fā)管工作即完成．

七，物管聯(lián)防入伙

1，準(zhǔn)備工作

治安方面：小區(qū)四周種綠籬或安裝防護欄，增設(shè)報警系統(tǒng)，統(tǒng)一安裝監(jiān)控器，防盜窗或鋁金窗．

車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志，封閉小區(qū)由多個出入口到一進一出，增設(shè)自行車棚，衛(wèi)生箱及

垃圾清運：增設(shè)垃圾池或垃圾清運站等．

樓道燈：改用節(jié)能燈(如溫感，聲控或角摸式等)

分步購置辦公，護衛(wèi) 保潔，水電工等 維修設(shè)備及工具用具和員工工作服等． 3協(xié)調(diào)工作

與供電局，自來水公司，石液化氣公了衛(wèi)保潔水電工等 郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶入住后的水，電，氣，的供應(yīng)和通信網(wǎng)絡(luò)暢通．

2，入伙現(xiàn)場

入伙準(zhǔn)備，協(xié)調(diào)工作到位后，要部署入伙現(xiàn)場，彩旗，橫幅，花卉，背景音樂，安全

護衛(wèi)立崗，巡更，迎接業(yè)主入伙

舉行入伙儀式：邀請政府官員司員，新聞媒體，業(yè)主代表剪彩，歡迎業(yè)主入?。?注意事項：避免后期工地的灰塵，噪音等不和諧的現(xiàn)象．

八，房屋裝修與管理

業(yè)主在接號樓后有權(quán)對自己所購物業(yè)進行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進行，其有關(guān)規(guī)定包括：國家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》．根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進行申請登記，包括填寫業(yè)主裝修申請表，領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請表早簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動工．業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗收，合格即退還裝修押金及保證金．

九，建立物業(yè)管理檔案

物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄，是以后實施業(yè)管理時對工程維修，配套，改造必不可少的依據(jù)，也是更換物來管理企業(yè)時必要須移交的內(nèi)容 之一，現(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多，越來越復(fù)雜，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西，物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集，整理，歸案，利用四個環(huán)節(jié)．

十，日常管理

1，房屋管理運作一覽表，工作內(nèi)容 核對業(yè)主裝修審核巡視跟蹤監(jiān)督走訪回訪熟悉收費財務(wù)頻度天一天內(nèi)辦完二遍每天，入伙期間6H每天，消滅違章于未然，每周三次，100％，標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)確，符合規(guī)定，無危及安全，外觀無改變，用途無改變，無亂堆亂放，亂控亂接，無違章裝修，房屋完好率100％，投訴1‰以下，無違章裝修及時聽取業(yè)主意見，滿足業(yè)主合理要求，