第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的主要手法和征稅對策

房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的主要手法和征稅對策

隨著我國住房制度的改革的深入，以及人民生活水平的提高和農(nóng)村人口城市化的加快，房地產(chǎn)行業(yè)在國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的位置日漸突出，房地產(chǎn)行業(yè)已成為拉動經(jīng)濟發(fā)展的重要力量和新的稅源增長點。同時由于我國稅收制度的不完善，房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的情況比較嚴(yán)重，已經(jīng)成為稅務(wù)部門日常管理的重點和社會關(guān)注的熱點。針對這一問題，本文研究調(diào)查了房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅的方法及原因，并提出了相應(yīng)的解決措施，希望能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)工作有所幫助，以期促進我國房產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展和稅收的穩(wěn)定增長。關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)

偷逃稅

征稅檔案

審計

一房地產(chǎn)偷逃稅的主要手段

通過相關(guān)資料的收集和對渋稅案件的研讀，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)通過虛增成本、隱瞞收入兩個方面來減少利潤從而減少應(yīng)納所得稅，但其手段繁多，形成方式多種多樣，主要有一下幾個方面：

（一）將合法收入轉(zhuǎn)移或不記營業(yè)收入偷逃稅款 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于自身資金不足和征地需要，通過與其他單位合作建房等方式，用所建房屋換取土地，其所換土地不按公允價值、不按規(guī)定確認(rèn)銷售收入、不按規(guī)定申報納稅，通過以房換地不記收入來偷逃稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以收據(jù)收取車庫、雜屋等，售房款不記入收入或抵工程款偷稅款。國家建設(shè)部對房地產(chǎn)行業(yè)在辦理產(chǎn)權(quán)登記的時候有規(guī)定：凡架空層高度沒有超過2.2米的車庫、雜物房不予辦理產(chǎn)權(quán)登記。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)商品房時，其開發(fā)的雜屋及車庫一般都未達到2.2米高度，在售房時會與購房者以合同形式約定使用年限，使用自制收款收據(jù)，將吸取的金額以“其他應(yīng)付款”小金庫使用。利用制度的缺陷，轉(zhuǎn)移此部分的銷售收入或抵消工程款，以此偷逃稅款造成稅款流失。以自制收據(jù)收取各種“初裝費”等代收代付或代墊款項，不按價外費用并入計稅收入。房地產(chǎn)企業(yè)除收取售房款外，還收取部分“網(wǎng)絡(luò)寬帶初裝費”等代收代付款項。而現(xiàn)行營業(yè)稅政策規(guī)定，營業(yè)稅的營業(yè)額為納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用，包括代收、代墊款項。而房地產(chǎn)企業(yè)以實際沒有取得代收、代墊款項收入為由，不進行納稅申報。

（二）虛增成本偷逃稅款 土地評估增值虛增開發(fā)成本。由于房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本越多，開發(fā)規(guī)模越大，則資質(zhì)等級越高。因此，很多企業(yè)為了提高資質(zhì)，將購進的土地經(jīng)初步“三通一平”開發(fā)后進行虛增土地評估，虛增土地成本。一方面增大注冊資本，提高資質(zhì)。另一方面虛增土地成本直接計入開發(fā)成本，減少企業(yè)所得稅稅基。勾結(jié)建筑安裝企業(yè)，虛開建筑安裝發(fā)票增加建筑安裝成本。現(xiàn)行建筑安裝企業(yè)的建筑安裝發(fā)票，主要實行由稅務(wù)征收部門或發(fā)票管理部門代開的辦法，只要繳納營業(yè)稅及附加，在開票“窗口”或征收部門都能開到，這就為房地產(chǎn)企業(yè)偷逃企業(yè)所得稅有了可乘之機，房地產(chǎn)企業(yè)用支付了3.3%營業(yè)稅及附加稅的代價，就可以輕松的偷逃25%的企業(yè)所得稅。

（三）采取“假借款，真按揭”偷逃稅款

隨著銀行經(jīng)營方式多元化的發(fā)展，金融按揭貸款購房方式作為一項新興實用的服務(wù)項目，成為房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)中的主要方式。有的房地產(chǎn)企業(yè)為緩解資金壓力采取假按揭的方式，在收到銀行撥付按揭貸款的購房款后，不全部或者不及時入賬，而是假計“短期借款”或“長期借款”入賬，不計入銷售收入，來達到隱瞞收入，偷逃國家稅款的目的。

（四）利用關(guān)聯(lián)企業(yè)偷逃稅款

隨著經(jīng)濟發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在向集團化的方向發(fā)展，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展到一定程度后，利用自己的親戚朋友注冊成立了一些相應(yīng)的建筑安裝公司，銷售公司，物業(yè)管理公司，使其成為控股公司或全資公司，然后將開發(fā)商品房的建筑安裝工程交由關(guān)聯(lián)的建筑安裝公司承建，將房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)分離給關(guān)聯(lián)的銷售公司，將一切價外費用等交由物業(yè)管理公司代收。這些關(guān)聯(lián)企業(yè)通過訂立各種假合同等手段相互調(diào)控收入及利潤以達到偷逃稅款的目的。例如：在檢查東海市某房地產(chǎn)有限公司的案件時，該房地產(chǎn)公司與承建該項目的建筑公司的法人是兄弟關(guān)系，兩人公司利用假合同虛增成本，偷逃稅款122萬元。

（五）人為造成財務(wù)核算混亂進行偷逃稅款

1不結(jié)轉(zhuǎn)收入，不核算成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金使用成本較高，應(yīng)繳納稅款較大部分。房地產(chǎn)企業(yè)為節(jié)省財務(wù)費用，利用種種手段鉆政策控制，遲遲不進行決算或是留下一兩套“尾房”致使整個項目不能決算，不按要求申報清算企業(yè)所得稅和土地增值稅款。

2不按財務(wù)制度核算和稅法規(guī)定確認(rèn)收入的實現(xiàn)和成本的結(jié)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)時間長的特點，將幾個開發(fā)項目不易區(qū)分的成本混在一起，設(shè)置一個“共同費用”，賬戶隨意調(diào)整成本，不按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則分配結(jié)轉(zhuǎn)成本，制造“明虧暗盈”的假象。

3虛增列支增加成本費用。部分房地產(chǎn)企業(yè)把公關(guān)費等“潛規(guī)則”費用等用途不明的費用。通過開據(jù)大額維修費、燃油費、辦公用品等變通列支增加成本費用。

4其他方式進行偷逃稅款

除了以上幾種方式外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還通過預(yù)提費用、自制房地產(chǎn)開發(fā)成本轉(zhuǎn)增精英成本等方式對賬務(wù)采取技術(shù)性處理來達到偷逃稅款的目的。另外，部分房地產(chǎn)企業(yè)利用我國房地產(chǎn)稅制采取的“內(nèi)外有別，兩套稅制并存”政策，將公司注冊為外資企業(yè)以達到少交稅的目的。

二 房地產(chǎn)企業(yè)能夠偷逃稅收的原因分析

房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)行稅制下繳納地方稅種最多的行業(yè)，涉及10個稅（費）種類主要稅種涉及營業(yè)稅、城建稅、教育附加稅、土地使用稅、土地增值稅、印花稅、房產(chǎn)稅、個人所得稅等，偷逃稅比例較高的稅種集中在營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅等稅種上，究其根源有以下幾方面原因：

（一）我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度不健全，稅收政策繁雜。房地產(chǎn)稅收法律不完善，相關(guān)部門配合尚未形成法律制度化，我國近兩年雖然加強了對房地產(chǎn)業(yè)的管理出臺了不少的稅收政策及管理辦法，但這種政策只是單

一、局部的，缺少一部完善的稅收法律，將這些規(guī)章制度統(tǒng)一聯(lián)系起來。特別是稅收征管上，在實踐中，許多涉稅案件得不到有關(guān)部門的支持配合，法律只規(guī)定義務(wù)而未明確相關(guān)責(zé)任，實際上就失去應(yīng)有效力。房地產(chǎn)業(yè)的稅制結(jié)構(gòu)不合理，在房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)房子的全過程中，涉及的稅種共12個，而各種稅的征收環(huán)節(jié)和計稅依據(jù)各不相同;別說外行人了，即使是內(nèi)行人也未必弄得明白。這就加大了稅收征管的難度，稅源控管存在許多漏洞，稅款流失比較嚴(yán)重；例如，土地使用稅的征收，不是按價值的征收，而是按面積的征收，這種稅收征收形式不能隨著課稅對象價值的上升而具有稅源不足而缺乏彈性的缺陷。這在某種程度上縱容了房產(chǎn)商去投機和偷稅、漏稅。此外，內(nèi)外有別，的兩套稅制，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場上的不公平競爭，也使得，內(nèi)、外資房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅、漏稅手段更加隱蔽。稅收部門征管手段落后，征管模式教條，效率低下。目前，計算機的普及提高了信息傳播速度，經(jīng)營機構(gòu)和經(jīng)營方式也隨著經(jīng)濟的開放而趨于復(fù)雜，多樣化，但是稅務(wù)部門在全國還沒有形成統(tǒng)一的稅務(wù)管理系統(tǒng)。信息傳遞不及時，特別是不同部門間、地區(qū)間的信息傳遞滯后，給房地產(chǎn)企業(yè)造成了偷逃稅款的機會。另外，由于稅務(wù)人員的技術(shù)，業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，以及受外界環(huán)境的影響。僅靠固定的規(guī)章、規(guī)定，依靠教條的模式征稅，脫離企業(yè)實際，遇到情況也不主動調(diào)查分析，從而限制了征管的規(guī)章，增加了稅收的成本，加劇了偷稅、逃稅現(xiàn)象的增生與泛濫。

（二）房地產(chǎn)具有較復(fù)雜的社會背景 房地產(chǎn)業(yè)為暴利產(chǎn)業(yè)，關(guān)系復(fù)雜，投資房地產(chǎn)業(yè)需要的資金大，同時還要打通各個方面的 關(guān)系，因此大部分房地產(chǎn)業(yè)可以分為兩類，一，是職能部門投資或下設(shè)的具體企業(yè)，利用職能優(yōu)勢從事房地產(chǎn)的開發(fā)；二，具有一定資本和社會背景有活動能力的人，他們與政府部門有著千絲萬縷的關(guān)系。所以，能在稅收征管及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的各個環(huán)節(jié)中闖關(guān)成功，利用各種復(fù)雜，隱蔽的手段偷逃稅款，從而是稅務(wù)部門處于有其心，而無其力的尷尬局面。2 地方保護主義，由于房地產(chǎn)企業(yè)不僅能夠給地方政府帶來財富，而且能為地方政府樹立良好的形象，地方政府為了發(fā)展自己的經(jīng)濟給予房地產(chǎn)企業(yè)各種扶持政策，對房地產(chǎn)進行干預(yù)，無形中，充當(dāng)了房地產(chǎn)行業(yè)的保護傘。例如，有點地方政府為了加快城市建設(shè)，減輕政府財政壓力，在招標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)項目附加配套開發(fā)項目，甚至違背中央政策，越權(quán)做出稅收減免承諾，善自擴大稅收優(yōu)待政策的享受范圍，嚴(yán)重?fù)p害了稅法的權(quán)威性和嚴(yán)肅性。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的時間長，為其偷稅、逃稅的可能性。一個合法的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，經(jīng)歷土地使用許可證的申請，房地產(chǎn)開發(fā)項目和投資計劃審批、規(guī)劃和施工許可申請，而在辦證和申請許可發(fā)生的費用是在稅務(wù)管理和納稅申報事項前發(fā)生的，稅務(wù)部門只能在企業(yè)開發(fā)產(chǎn)業(yè)事后才能介入管理；由于開發(fā)環(huán)節(jié)多，時間長，不能有效監(jiān)控，準(zhǔn)確掌握企業(yè)的相關(guān)成本費用信息。加上目前現(xiàn)行稅收政策規(guī)定土地增值稅的依據(jù)是土地增值額，企業(yè)所得稅依據(jù)為應(yīng)納稅所得額，而房地產(chǎn)企業(yè)利用自身特點，不按財務(wù)制度和稅法規(guī)定進行財務(wù)核算和納稅申報，使房地產(chǎn)企業(yè)成為偷稅、逃稅的重災(zāi)區(qū)。

（四）稅務(wù)機關(guān)對偷稅、漏稅的行為打劫力度不大

由于稅務(wù)機關(guān)與房地產(chǎn)企業(yè)之間的信息交流較少，而且稅務(wù)機關(guān)自身也缺少有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的信息來源渠道，無法對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)進程進行有效的監(jiān)控和參與，放松了對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收監(jiān)管。另一方面，少數(shù)稅務(wù)機關(guān)執(zhí)法不嚴(yán)，給房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款開了綠燈。稅務(wù)機關(guān)迫于政府的壓力在一定程度上存在“以補代罰，依法代刑”的現(xiàn)象。對偷逃稅款的行為睜一只眼，閉一只眼，更有甚者收受企業(yè)賄賂，使偷稅者的成本大于其受賄的成本。助長了房地產(chǎn)企業(yè)的違法行為。

三 防范和治理房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的對策

為了對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收征管和檢查力度，國家稅務(wù)總局近年來連續(xù)出臺相關(guān)政策文件，入《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)稅收管理政策的通知》，各級地稅稽查部門也加緊了對房地產(chǎn)企業(yè)的專項調(diào)查，但要從根本上解決房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅問題，關(guān)鍵是要加快改革稅制，建立比較公正、合理、科學(xué)的房地產(chǎn)行業(yè)稅制。

（一）完善房地產(chǎn)企業(yè)稅收法制體制，規(guī)范稅收管理 改革和完善房地產(chǎn)稅制。按照簡化稅制，擴大稅基，降低稅率的總思路，改革房地產(chǎn)過于混亂的租稅費體系，簡化歸并房地產(chǎn)稅與城市房產(chǎn)稅等稅種，完善契稅和印花稅。簡化稅收計算方式，例如：土地使用稅可以按價值與面積雙重標(biāo)準(zhǔn)計算應(yīng)納稅額，結(jié)合土地流轉(zhuǎn)制度，簡化土地增值稅的計算方式。建立一個稅負(fù)合理，結(jié)構(gòu)科學(xué)，征管便利的稅收體系。

完善相關(guān)稅收法律制度。加強相關(guān)部門的配合力度，明確責(zé)任，政府部門要出臺相關(guān)的規(guī)章制度，明確部門間的權(quán)責(zé)，必要時在涉稅案件中可以成立一個專門的組織機構(gòu)，進行部門間的協(xié)調(diào)工作。要盡快建立部門間的信息傳遞制度。針對房地產(chǎn)企業(yè)，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強與土地管理，城市規(guī)劃，房產(chǎn)部門的聯(lián)系，及時掌握房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅資料，建立檔案，全程跟蹤。以房地產(chǎn)企業(yè)為引線。建立相關(guān)的協(xié)調(diào)制度使部門間相互配合共同完成稅收征管工作。改進稅收征管手段，提高管理效率。要加快計算機在稅務(wù)部門的普及程度，盡快建立全國性的稅務(wù)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，特別是地區(qū)間的，部門間的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。一方面要加強對房地產(chǎn)企業(yè)的登記管理，申報管理，完善企業(yè)信息，并實行全程跟蹤管理，經(jīng)常分析稅源，發(fā)現(xiàn)問題及時檢查，必要時可移交至司法部門進行立案調(diào)查。另一方面，要注意稅務(wù)人員素質(zhì)的提高，針對經(jīng)濟中出現(xiàn)的一些新問題，要及時提出方案，并對稽查人員進行培訓(xùn)，提高其職業(yè)技術(shù)素質(zhì)和稽查能力。

（二）稅收征管與審計相結(jié)合

針對前面論述的房地產(chǎn)隱瞞收入，虛增成本的具體方法，可以與審計相結(jié)合，對房地產(chǎn)企業(yè)進行監(jiān)控的同時重點監(jiān)管企業(yè)容易偷逃稅的環(huán)節(jié)。關(guān)注限售樓盤。重點審查房地產(chǎn)企業(yè)全部樓盤的情況，掌握真實的銷售情況，從源頭上控制售房收入?？梢缘绞蹣翘幉榭词蹣怯涗洠椒抗懿块T查看購房合同備案登記記錄等方法。從外圍達到“圍獵”效果。關(guān)注“假借款，真按揭”。審查企業(yè)采取假按揭的方法：是否串通購房者虛太房價搞假按揭，騙取銀行貸款來彌補資金缺口，采取審查財務(wù)資料及銀行存款及個人賬戶等調(diào)查方法，還原騙貸真相。3 關(guān)注成本費用。重點關(guān)注建筑安裝成本，銷售費用，管理費用的真實性，審查是否存在通過關(guān)聯(lián)企業(yè)虛增建安成本，費用計提未用，費用結(jié)轉(zhuǎn)不實，序列廣告費用等問題。采取審查會計資料，查完工進度，調(diào)查關(guān)聯(lián)企業(yè)等方法，審計配合調(diào)查，揭開成本費用真紗。除此之外，還要關(guān)注以房抵債，回遷安置房，價外費用等問題，找到存在的問題，組織房地產(chǎn)偷逃稅款。

（三）加強房地產(chǎn)開發(fā)整過過程的監(jiān)控，違反地產(chǎn)企業(yè)建立完善的稅收檔案。

從房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款的手段和原因看，納稅人偷逃稅款發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)。因此要遏制房地產(chǎn)偷逃稅行為，需要稅務(wù)部門對房產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)進行跟蹤，利用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)為房產(chǎn)企業(yè)建立檔案，以樓盤為單位，以項目為引線，跟蹤記錄房產(chǎn)從項目審批到銷售的全過程。以“工號”管理的辦法對對每一項目全程稅務(wù)跟蹤管理，例如：稅務(wù)機關(guān)應(yīng)運用電腦將企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)工程合同，設(shè)計圖紙等復(fù)印件，施工的具體地點和甲，乙雙方的概況，以及完工后的具體銷售等情況，按每一個“工號”詳細(xì)記錄并進行全方位長期有效的監(jiān)控管理。每一個工號的內(nèi)容企業(yè)不得隨意改動。如果企業(yè)因故改變設(shè)計及預(yù)算，應(yīng)及時通報稅務(wù)機關(guān)。否則因此而增加的成本費用如難以準(zhǔn)確核實，不予認(rèn)可。

（四）加強對房地產(chǎn)行業(yè)的稽查，強化對房地產(chǎn)企業(yè)的懲處力度 1 加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)票的管理。首先，稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的發(fā)票，應(yīng)該與該企業(yè)的營業(yè)稅等稅種的申報進行核對，如果可能還應(yīng)與房產(chǎn)部門取得聯(lián)系，并加以核實。其次，原則上稅務(wù)機關(guān)不得代房產(chǎn)企業(yè)開具房地產(chǎn)銷售發(fā)票，如果帶開了發(fā)票應(yīng)要求該發(fā)票必須作為房地產(chǎn)企業(yè)的原始憑證計入其經(jīng)濟收入賬戶，以杜絕掛靠企業(yè)偷逃所得稅，并將其成本費用憑據(jù)交給被掛靠企業(yè)入賬以虛列成本等問題。第三，對白條入賬的嚴(yán)格按規(guī)定處理。嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計報表應(yīng)統(tǒng)一，規(guī)范齊全，內(nèi)容真實完整，應(yīng)能很好地反映房產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)，收益，成本，費用等情況，以便于稅務(wù)機關(guān)全面控制。加大對稅務(wù)稽查力度。對房產(chǎn)企業(yè)進行有重點稽查，除徹查企業(yè)的賬務(wù)外，還應(yīng)對關(guān)聯(lián)企業(yè)偷逃稅的認(rèn)定及處理原則是“實質(zhì)重于形式”，即只要是關(guān)聯(lián)企業(yè)只見到業(yè)務(wù)往來以偷逃稅為目的，則無論其形式是否合法均依法以偷逃稅處罰。另一方面，要敢于破除“人情稅，關(guān)系稅”，堅持依法納稅。堅持依照《征管法》有關(guān)規(guī)定，對查處的偷稅款及罰款久拖不交的企業(yè)采取強制的措施，依法堅決催繳入庫，對房產(chǎn)企業(yè)形成震懾作用，使其消除偷逃 稅款的心理。

除以上幾個方面外，我們還要提高稅務(wù)干部的政治業(yè)務(wù)素質(zhì)，為加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管提供人力保證。另外對于房產(chǎn)企業(yè)的稅收征管問題，在現(xiàn)實中還有許多問題有待我們發(fā)現(xiàn)探討解決。在稅收征管方面，我國的稅收征管缺乏相應(yīng)的理論及創(chuàng)新，因此，對這一問題的解決還需要我們從實際出發(fā)，探究業(yè)務(wù)知識，找出適當(dāng)?shù)慕鉀Q措施，推動房產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展和稅收的穩(wěn)定增長。文獻介紹：

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第二篇：房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅現(xiàn)象分析及應(yīng)對措施

房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅現(xiàn)象分析及應(yīng)對措施

作者: 郭阿昵

來源: 中國稅網(wǎng)

隨著全國房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為社會經(jīng)濟發(fā)展的重要力量和上升速度最快的主要稅源之一，在稅收總量中占的比重越來越大。但是，由于該行業(yè)經(jīng)營方式靈活多變，開發(fā)項目的開發(fā)時間跨度長，環(huán)節(jié)多，成本計算復(fù)雜及納稅意識淡薄等因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅費的現(xiàn)象比較普遍，而且偷逃稅的手段復(fù)雜多樣、涉及的稅種較多，不僅給國家造成了巨額稅款流失，也成為了稅務(wù)部門日常管理的難點。

本文就當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅現(xiàn)象、特點及應(yīng)對策略進行簡單的探討。

一、房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅的主要手段

（一）利用“土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為不征營業(yè)稅；對其取得的征地補償費亦不征收土地增值稅”的相關(guān)規(guī)定，將土地歸還給國土部門再出讓而偷逃稅款。

（二）通過與外單位合作建房方式。一方出地，一方出資金，雙方合作建房，房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，利用“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定而偷逃稅款。

（三）“拆一還一”回遷戶未依成本價計稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對老城區(qū)或舊有居民點采用原住戶在“拆一還一”的基礎(chǔ)上增加的面積依市場價或優(yōu)惠價出售的方法取得土地使用權(quán)，對其進行開發(fā)。回遷時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對“拆一還一”等面積的部分直接視為拆遷成本，而未計算并繳納營業(yè)稅。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)“經(jīng)濟適用房”、“廉租房”的名義取得土地，并按實際支付價款記入“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”。然后設(shè)法改變土地用途，對土地重新進行評估增值。在對該土地進行開發(fā)時，以土地的評估價值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本，虛增開發(fā)成本。例如，我們在對某房地產(chǎn)開發(fā)公司土地使用稅繳納情況進行檢查時，土地確認(rèn)成交書上出讓金額為3100萬元，公司財務(wù)入帳土地成本為7000萬元。經(jīng)核實，7000萬元為土地評估價。原是該公司股東以個人名義以3100萬元從政府取得土地，后成立房地產(chǎn)開發(fā)公司，對該土地進行開發(fā)，以評估機構(gòu)的評估價入帳為土地成本，虛增了開發(fā)成本。

（五）虛增前期工程費、公共配套設(shè)施費、基礎(chǔ)設(shè)施費。房地產(chǎn)企業(yè)人為地增加項目的規(guī)劃、設(shè)計、“三通一平”等費用；隨意確定配套設(shè)施費的提取標(biāo)準(zhǔn)；將自行開發(fā)的辦公用房、售樓部工程的建設(shè)成本也計入開發(fā)項目的開發(fā)成本中，從而增加開發(fā)成本，減少利潤。

（六）開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位等各種房產(chǎn)自用，未申報房產(chǎn)稅；用于出租取得的收入不申報營業(yè)稅及附加稅款而偷逃稅。如某公司將其開發(fā)未出售的商業(yè)層出租給一休閑會所，從事經(jīng)營餐飲、娛樂休閑。雙方協(xié)議每月租金為1.5萬元，全年合計18萬元。年終時，該公司以租金抵頂在該休閑會所的消費，將收取的租金借記“應(yīng)收帳款”，貸記“內(nèi)部往來”；在會所發(fā)生消費時借記“內(nèi)部往來”，貸記“應(yīng)收帳款”，兩往來科目相抵沖，就隱匿了租金收入。

（七）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于投資、抵債、作固定資產(chǎn)自用、職工福利等，只按成本價作為存貨減少帳務(wù)，而未作視同銷售不動產(chǎn)帳務(wù)處理的規(guī)定申報營業(yè)稅及附加稅。在對某房地產(chǎn)開發(fā)公司進行納稅檢查時，檢查人員在核實售樓部和財務(wù)部門的相關(guān)數(shù)據(jù)時，發(fā)現(xiàn)售樓部的商品房的結(jié)存數(shù)比財務(wù)部登記的結(jié)存數(shù)少了6套。經(jīng)詢問，財務(wù)人員解釋，這6套住房用于抵頂施工單位的工程款，而未作銷售處理。財務(wù)人員提供了該公司與施工單位簽訂的《抵債協(xié)議》，6套房協(xié)議售價為100.8萬元。

（八）隱匿經(jīng)營收入偷逃稅款。

1、將不需要辦理房地產(chǎn)證的停車位、地下室、閣樓、公共配套設(shè)施對外出售不計收入。

2、將取得的商品房銷售收入或取得的銀行按揭購房款長期掛“預(yù)收賬款”，或“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付賬款”等科目，不按規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。

3、將購房者從銀行取得的按揭收入以“銀行貸款”的名義轉(zhuǎn)入“短期借款”、“長期借款”科目。通過銀行過渡賬戶集中轉(zhuǎn)賬，造成貸款的假象。

（九）在銷售時以收據(jù)代替發(fā)票，甚至不開收據(jù)，或使用假發(fā)票、白紙條入帳等方法偷逃稅款。

（十）房地產(chǎn)開發(fā)對借來的民間資金，未按規(guī)定代扣代繳借款人的個人所得稅（利息所得）；對開發(fā)項目中簽定的拆遷補償合同、建設(shè)勘測合同、水電安裝合同等，未按規(guī)定申報印花稅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的成因分析

（一）部分房地產(chǎn)開發(fā)商缺乏納稅意識。為了追求最大利潤，獲得更多收益，房地產(chǎn)商往往通過各種方式偷逃稅款。

（二）財務(wù)核算不規(guī)范、財務(wù)人員政策水平低。多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)的財務(wù)會計大多數(shù)是原來商業(yè)企業(yè)、工業(yè)企業(yè)方面財務(wù)人員，對過去從事會計業(yè)務(wù)和稅收政策比較了解，但對現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)的政策法規(guī)，企業(yè)會計制度，收入和成本費用的真實性、合法性、成本扣除規(guī)定等會計核算方式不熟悉、不了解。

（三）稅收政策多、變化快。房地產(chǎn)業(yè)在諸多環(huán)節(jié)中共涉及營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加、地方教育附加、房產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、車船使用稅、契稅等十幾種稅（費），政策多、變化快，有時在執(zhí)行中缺乏可操作性。

（四）稅務(wù)機關(guān)對打擊房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為力度不夠，客觀上為房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅款提供了機會。首先，稅務(wù)機關(guān)與其他行政管理部門之間的房地產(chǎn)開發(fā)項目信息交流較少，自身也不具備收集相關(guān)信息的手段，無法在房地產(chǎn)開發(fā)過程中有效地參與管理和監(jiān)控，客觀上給了房地產(chǎn)業(yè)納稅人偷逃稅款的機會。其次，稅務(wù)人員在查處涉稅案件過程中受到各種因素干擾，以補代罰、以罰代刑，導(dǎo)致行政處罰力度低。

（五）涉稅信息難以實現(xiàn)資源共享。部門之間協(xié)調(diào)配合缺乏合力，信息交換不夠同步，稅務(wù)管理部門無法對房地產(chǎn)開發(fā)項目從計劃執(zhí)行、合同簽定、工程進度、銷售收入、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等環(huán)節(jié)進行全程監(jiān)控。對銀行辦理個人購房按揭貸款的支付時間和數(shù)額難以及時掌握，致使大量稅款無法及時入庫。

（六）預(yù)售款票據(jù)使用不規(guī)范。大多數(shù)企業(yè)開發(fā)前期基本使用的是自印的收款收據(jù)，企業(yè)為了從自身的利益出發(fā)，對使用發(fā)票的管理不規(guī)范，削弱了“以票控稅”的作用。

三、治理對策

（一）加大稅法宣傳力度。增強稅法宣傳的時效性。加大對房地產(chǎn)市場稅收政策的宣傳力度，利用印制宣傳資料、宣傳標(biāo)語、稅企懇談會、送政策上門、納稅輔導(dǎo)上門、組織定期培訓(xùn)涉稅業(yè)務(wù)、溝通征納關(guān)系等方式，大力開展對房地產(chǎn)稅收政策、辦稅流程、發(fā)票開具、涉稅事項、申報受理、稅款繳納等方面進行有針對、有重點地宣傳和咨詢，增強房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識，營造房地產(chǎn)行業(yè)稅收良好的征納環(huán)境。

（二）加強與各部門間的合作，加強稅源控管。稅務(wù)部門要與計劃管理、土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等行政部門建立信息傳遞制度，掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料和相關(guān)信息，并建立檔案，全程跟蹤，努力獲取企業(yè)建筑成本等信息。為了增強納稅人信息的真實性，稅務(wù)人員在取得納稅人稅務(wù)登記資料后，應(yīng)到現(xiàn)場進行實地調(diào)查及到相關(guān)部門核實情況。稅務(wù)人員只有通過實地調(diào)查和核實，才能杜絕超范圍享受稅收優(yōu)惠的現(xiàn)象發(fā)生。

（三）改進稅收征管手段，提高管理效率。認(rèn)真開展房地產(chǎn)稅收稅源摸底工作，切實做到項目清、房源清、稅源清、資料齊，分工細(xì)、責(zé)任明確。一是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行全面清理，按行業(yè)、分類別建立征管臺賬，加強稅務(wù)登記及項目登記的管理。二是強化內(nèi)部管理，積極探索崗責(zé)體系、能崗體系、績效評價體系，努力堵塞征管漏洞。三是管死發(fā)票開具關(guān)。嚴(yán)格要求房地產(chǎn)行業(yè)在向用戶收取訂金、預(yù)售房款時使用地稅局的預(yù)收票據(jù)。

（四）強化對房地產(chǎn)行業(yè)的稽查，加大對房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅的懲處力度。建立房地產(chǎn)行業(yè)良好的納稅秩序，稅務(wù)部門除了加強對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的監(jiān)控外，還應(yīng)采取針對性的措施，加大對房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅款行為的查處力度。一是加強對房地產(chǎn)行業(yè)的選案工作，提高選案的準(zhǔn)確性?；椴块T通過對征管部門和房地產(chǎn)審核小組提供資料的分析，有選擇性地對房地產(chǎn)企業(yè)進行重點稽查。二是努力提高稅務(wù)稽查人員的素質(zhì)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高查賬能力，并建立有效的監(jiān)督機制。三是加大對房地產(chǎn)涉稅案件的處罰力度，依照《征管法》的有關(guān)規(guī)定，對查處的偷稅款及罰款，采取強制措施，依法堅決催繳入庫；對大案要案，按照法律程序移送司法機關(guān)并對偷稅者予以重罰。

作者單位：湖南省懷化市地方稅務(wù)局稽查局.

第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)的稽查技巧和對策2稿

房地產(chǎn)企業(yè)的稽查技巧和對策

一、房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅表現(xiàn)。

房地產(chǎn)企業(yè)偷稅“伎倆”主要有：

（一）預(yù)售購房款掛在往來賬面。

將預(yù)售購房款記帳，使得應(yīng)該馬上繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃經(jīng)營稅和企業(yè)所得稅，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為普遍采用的一種手段。

（二）不按照合同約定的時間確認(rèn)收入

以各種理由諸如末清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅。是還有些企業(yè)則是不按合同約定時間確認(rèn)收入，以各種理由拖繳納企業(yè)所得稅。

（三）、隨意調(diào)整稅款申報數(shù)額

有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金緊張，在內(nèi)隨意調(diào)整稅款的申報數(shù)額，通常做法是年初、年中減少申報數(shù)額，年未全部繳清。有些房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金緊張，有意侵占國家財政資金，在內(nèi)隨意調(diào)整稅款申報數(shù)額。甚至少報稅款或逃避納稅。

（四）鉆政策“空予”，不及時清算土地增值稅。

開發(fā)項目應(yīng)在全部竣工結(jié)算銷售后清算土地增值稅，而部分開發(fā)商遲遲不結(jié)算或者是故意留有一兩套尾房，結(jié)果無法進行整個項目的結(jié)算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。

（五）開發(fā)成本計入對外銷售商品房成本，偷逃企業(yè)所得稅

（六）擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本。

（七）取得以實物、勞務(wù)等支付的工程款末申報納稅。如房屋和土地之間的稅費存在稅率差，開發(fā)商將房屋換成土地可以減少應(yīng)繳納的稅額，甚至于房屋換成土地后，土地沒有在賬面上體現(xiàn)造成不納稅。再如房地產(chǎn)企業(yè)以店面、套房等抵工程款，末如實入帳申報納稅。

（八）降價

無正當(dāng)理由降低銷售商品房價格，從而達到少繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅

（九）整體轉(zhuǎn)讓“樓花”不做收入

根據(jù)規(guī)定，開發(fā)權(quán)整體進行轉(zhuǎn)讓時，按照約定要收轉(zhuǎn)讓費、部分開發(fā)商卻不按照規(guī)定做收入，而是掛在往來賬面，以達到偷漏稅的目的。

（十）個別企業(yè)采取“體外循環(huán)法”，將預(yù)收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規(guī)定購房人開具發(fā)票，而以收款收據(jù)代替，隱瞞民收入，造成不申報納稅，或者將部分收入核算混入其他往來賬戶偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。還有企業(yè)將預(yù)收房款等掛在往來賬面上，使繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。

（十一）是部分開發(fā)商將更名費、拖交房款押金，罰息收取入、沒收的違約保證金、定金等收入記入營業(yè)外收入或往來賬戶，末記入應(yīng)稅營業(yè)額一并申報納稅。有的將包銷代銷商品房手續(xù)費支出直接從售樓款收入中抵減，以從銷售代理商處收取的樓款凈額作為計稅營業(yè)額，以此少繳營業(yè)稅。

（十二）掛“其他應(yīng)付款”末按規(guī)定申報納稅。部分納稅意識較差的房地產(chǎn)企業(yè)以收款收據(jù)向售房戶收取水電立戶費、防盜網(wǎng)費等價外費用款項，借口為往來款項，為代收代付項目，長期掛在“其他應(yīng)付款”等往來科目或最后以現(xiàn)金沖賬，減少銷售收入。

（十三）現(xiàn)金收入不入帳進行偷稅，這是納稅人偷稅普遍采用的一種手段，是一種故意行為，稅務(wù)機關(guān)對這種行為控管難度較大。

如莆田市涵江區(qū)某一房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，該公司帳外收銷售不動收入573553元末按規(guī)定申報繳納有關(guān)地方稅費。

（十四）其它還有，以假發(fā)票虛列成本，致使企業(yè)虧損不繳納企業(yè)所得稅；隨意調(diào)整稅款申報數(shù)額；從售樓款中抵減代理手續(xù)費。將代理銷售商手續(xù)費支出直接從售樓款收入中 1

抵減，而從代理商處收取的樓款凈增額為計稅營業(yè)額，以此少繳營業(yè)稅；更名費等收入不入賬等等。

二、原因分析

（一）目前，我國房地產(chǎn)稅的征收一般是按照計劃進行，加上稅務(wù)征收部門和其他諸如計劃管理、土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等行政部門信息的不對稱，很難掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，在行政程序上無法規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的稅務(wù)登記行為，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑成本信息和其收入情況，幾乎處于監(jiān)管之外。開發(fā)項目的規(guī)劃投資和銷售分別由規(guī)劃局和建委負(fù)責(zé)管理，稅務(wù)機關(guān)末參與管理、很難掌握開發(fā)及銷售市場的動態(tài)，這樣給房地產(chǎn)企業(yè)漏報售房項目提供方便，從而直接影響房地產(chǎn)售房的稅收收入。

（二）納稅觀念淡薄，片面追逐自身利益。大部分納稅人法制觀念淡薄，納稅意識差是產(chǎn)生偷逃稅的根本原因。由于歷史原因造成我國公民納稅意識普遍低下，他們不把偷逃稅視為一種違反稅收法律，破壞經(jīng)濟秩序的行為來看待，而是把它視為自己一種“能力”的體現(xiàn)。他們認(rèn)為稅款繳上去是國家的，自己花心血賺到的錢，白白地流出去，因此就想盡辦法能偷則偷，能拖則拖。特別的是受經(jīng)濟利益的驅(qū)使，一些納稅人大搞“上有政策下有對策”，處睡眠求變通，甚至以權(quán)代法，導(dǎo)致了有稅收不上去的局面。

（三）稅務(wù)征管力量薄弱，管理手段落后，查處乏力，處罰偏輕。目前稅務(wù)機關(guān)只針對開發(fā)商賬面資金進行稽查，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷漏稅是通過稅務(wù)機關(guān)稽查后才可能獲知，只要他們的賬做得很完美，是很難發(fā)現(xiàn)其破綻的?！澳膫€環(huán)節(jié)比較薄弱，哪個環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)問題?！蓖瑫r房地產(chǎn)開發(fā)商偷漏稅被稽查出來后，懲處的辦法就是根據(jù)偷漏稅的多少按照比例確定處罰數(shù)額，力度不是很大，對房地產(chǎn)開發(fā)商很難形成一定的震懾作用。

（四）企業(yè)所得稅征收方式的不同，使得企業(yè)避重就輕。目前，我市對房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅采取兩種不同的征收方式：一種為查賬征收；另一種為對那些賬證不健全或不能完全真實反映企業(yè)財務(wù)狀況的房地產(chǎn)企業(yè)，實行企業(yè)所得稅帶征率征收辦法。實行查賬征收的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算大多功能虧損，征不到企業(yè)所得稅，稅負(fù)較輕。另各縣匹的帶征率有所不同，這樣就使得有些企業(yè)為減少企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)，同時也帶來稅負(fù)不公平的問題。

三、稽查方法及技巧的運用

對房地產(chǎn)企業(yè)的稽查，一般可通過“經(jīng)營收入”，“其他業(yè)務(wù)收入”、“營業(yè)稅金及附加”等損益類科目和“應(yīng)收賬款”，“預(yù)收款”等往來賬戶來發(fā)現(xiàn)問題。檢查時可從以下幾個方面入手：

（一）將企業(yè)納稅申報表與“經(jīng)營收入”賬相核對，看已實現(xiàn)的經(jīng)營收入是否已全部申報納稅，有無少報、漏報、虛報、瞞報現(xiàn)象。

（二）將“經(jīng)營收入”科目與有關(guān)的會計憑證相核對，看有無分解收入，從而少記收入的現(xiàn)象。

（三）將“經(jīng)營收入”科目與有關(guān)的會計憑證、原始憑證發(fā)及銷售合同相核對，看有無按合同規(guī)定應(yīng)收取的銷售款因?qū)嶋H末收到等原因而末轉(zhuǎn)入“經(jīng)營收入”的現(xiàn)象，或核對應(yīng)按合同規(guī)定時間，應(yīng)收鄧而末收到的銷售款是否申報納稅。

（四）將“應(yīng)收賬款”，“預(yù)收款”等科目與有頭關(guān)的記錄憑證、原始憑證、銷售合同等相核對，看有無掛往來賬而末納稅的現(xiàn)象。

（五）是否存在低價銷售的行為。檢查銷售不動產(chǎn)收入價格，看有無收入明顯偏低而又無正當(dāng)理由的現(xiàn)象；關(guān)聯(lián)企業(yè)之間銷售價格是否合理。若存在這種情況，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)重新核定其營業(yè)收入額。

（六）房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)只按地皮款部分納稅。如對一房地產(chǎn)開發(fā)有限公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給用戶自建，與建房有關(guān)的所有手續(xù)均以該公司的名義辦理，在法律上該公司是銷售不動產(chǎn)的納稅義務(wù)人，但該公司只按收取的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收入申報納稅，而行為發(fā)生的地上建筑物3774778。94元末并入銷售不動產(chǎn)申報繳納有關(guān)地方稅費。因為目前房地產(chǎn)企業(yè)普遍采取銷售土地使用權(quán)后負(fù)責(zé)以公司名義為購房者辦理有關(guān)建房手續(xù)，按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，其實質(zhì)是在銷售不動產(chǎn)，應(yīng)按土地價款+建筑價款+有關(guān)配套費用+稅收來作為計稅依據(jù)申報繳納有關(guān)稅收。對企業(yè)來說，他們只有轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收入，而要按組成主稅價格來繳納有關(guān)稅收有點不理解。對稅務(wù)機關(guān)來說，最好的管征辦法就是加強稅法宣傳，取得納稅人的支持。

（七）對承包開發(fā)合同、聯(lián)合開發(fā)合同、房屋拆遷安置合同、聯(lián)合合作協(xié)議書、代理協(xié)議發(fā)及參建聯(lián)建、合作建房等合同或協(xié)議，應(yīng)認(rèn)真分析查明真相，防止逃避納稅義務(wù)。另外以投資名義轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或不動產(chǎn)所有權(quán)，末與投資方共同承擔(dān)風(fēng)險，并且收取固定利潤或按銷售收入一定比例提成的行為是否按規(guī)定申報納稅。

（1）對承包開發(fā)合同、聯(lián)合開發(fā)合同的稽查，例如對某房地產(chǎn)開發(fā)公司進行專項稽查時，發(fā)現(xiàn)該項公司于1999年11月與甲某實業(yè)公司簽訂《聯(lián)合開發(fā)合同書》，將某實業(yè)公司拆遷安置剩余的10幢樓房實行聯(lián)合開發(fā)。但合同規(guī)定，甲方某實業(yè)公司分期收回的投資款及利潤共計2907。52萬元，其它收益和甲方某實業(yè)公司無關(guān)，在實際經(jīng)營中，該房地產(chǎn)開發(fā)公司將向購房戶收取的全部價款分成兩部分，其中由甲方某實業(yè)公司直接收取每平方米800元，并由房地產(chǎn)開發(fā)公司向購房中心開具甲方提供的發(fā)票；另外超過部分的金額才由房地產(chǎn)開發(fā)公司向購房開具發(fā)票，那么整個房地產(chǎn)開發(fā)公司因此應(yīng)稅收入額減少了2907。52萬元。

（2）對房屋拆遷安置合同的審核時，要對其中查明是否以拆遷補償款對抵房款現(xiàn)象。造成拆遷補償款對抵房款不納稅，因為納稅人普遍認(rèn)為，撤遷補償是一種政府行為，應(yīng)該支付給被拆遷戶但沒有支付，房地產(chǎn)開發(fā)公司實際沒有收到該款項，要求他們繳納有關(guān)稅費，他們想不通。這是對我們稅法理解不透所產(chǎn)生的后果，與我們稅法宣傳力度不夠有關(guān)且很大一部分是稅務(wù)機關(guān)管征不力造成的。如對某一房地產(chǎn)開發(fā)公司進行檢查時，發(fā)現(xiàn)其應(yīng)該支付被拆遷戶的拆遷補償款5532000元，但該房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有支付給各被拆遷戶，而是用其開發(fā)的新房的房款，那么該款以拆遷補償款對抵房款的行為應(yīng)該并入銷售收入繳納各稅費。

（八）檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否存在以房抵債的行為。

（九）通過對房地產(chǎn)企業(yè)“企業(yè)利潤分配”“營業(yè)外支出”等會計科目的審核，檢查企業(yè)是否存在將商品房用于分配和贈與行為。

（十）稽查企業(yè)的其他業(yè)務(wù)收入。其他業(yè)務(wù)收入包括勞務(wù)收入、產(chǎn)品銷售收入、材料轉(zhuǎn)讓收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入、多種經(jīng)營收入等，如企業(yè)“其他業(yè)務(wù)收入”賬戶有貸方發(fā)生額，則這部分發(fā)生額應(yīng)作為計稅依據(jù)。對其他業(yè)務(wù)收入和稽查應(yīng)側(cè)重以下三個方面：首先，注意企業(yè)有無因錯劃征稅范圍而導(dǎo)致計稅依據(jù)和稅率運用錯誤的問題。其次，注意企業(yè)有無以收入直接沖減成本費用的問題。特別注意的是要防止使用虛假票據(jù)支付費用。因為使用非法票據(jù)虛列成本，抵減收入，是房地產(chǎn)開發(fā)公司逃稅慣用的伎倆。還有常見的是在取得其他業(yè)務(wù)收入時，不通過“其他業(yè)務(wù)收入”科目核算，而是直接沖減成本類賬戶。第三，注意企業(yè)有無取得收入不申報納稅問題。只按“預(yù)收賬款”申報繳納稅款，對“其他業(yè)務(wù)收入”不履行納稅義務(wù)。第四，注意企業(yè)把各種房產(chǎn)出租收入是否按規(guī)定申報納稅，包括將自行開發(fā)的商品房出租或是將項目底層出租取得租金收入等。

（十一）稽查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對代收代付款項的處理情況。如房地產(chǎn)企業(yè)以收款收據(jù)向售房戶收取水電立戶費、防盜網(wǎng)費等款項，借口為往來款項，為代收代付項目，長期掛在“其他應(yīng)付款”等往來科目或最后以現(xiàn)金沖賬，減少銷售收入。還有的是管道煤氣開戶費等價外費用是否并入收入申報繳納各稅費。

（十二）由于大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都是私人掛靠公司開發(fā)，從其賬面著手檢查，查不出其真實開發(fā)和銷售情況。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)公司有關(guān)納稅情況檢查，稽查人員從上述風(fēng)

個方面入手檢查的同時，可以采用“假裝老板”的身份前往售房處聯(lián)系購房，摸清其開發(fā)和售房的基本情況，然后進行實施突擊檢查。還可以從土地拍賣、基建圖紙、實地調(diào)查、走訪購房和銀行辦理按揭貸款以及查對納稅人開戶銀行戶頭等辦法間接進行拉網(wǎng)式的調(diào)查，并進行排隊分析，擬定稽查方案然后進行一一查處。

第四篇：稅務(wù)檢查如何應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)常用偷稅手法

稅務(wù)檢查如何應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)常用偷稅手法

2009-05-22 15:12:22 作者：jiabeihui 來源： 瀏覽次數(shù)：345 網(wǎng)友評論 0 條

隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模的迅速膨脹和經(jīng)營方式的靈活多變，企業(yè)偷逃稅費的現(xiàn)象比較普遍，且偷稅手法五花八門，錯綜復(fù)雜，造成國家財政收入的大量流失，嚴(yán)重擾亂了正常的稅收征管秩序和公平的企業(yè)競爭環(huán)境，危害巨大而深遠(yuǎn)。因此，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計監(jiān)督已是勢在必行、刻不容緩。

隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模的迅速膨脹和經(jīng)營方式的靈活多變，企業(yè)偷逃稅費的現(xiàn)象比較普遍，且偷稅手法五花八門，錯綜復(fù)雜，造成國家財政收入的大量流失，嚴(yán)重擾亂了正常的稅收征管秩序和公平的企業(yè)競爭環(huán)境，危害巨大而深遠(yuǎn)。因此，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計監(jiān)督已是勢在必行、刻不容緩。房地產(chǎn)企業(yè)主要偷稅“伎倆”

一是在預(yù)售樓盤時故意延遲繳納稅款。還有些企業(yè)則是不按合同約定時間確認(rèn)收入，以各種理由拖延繳納企業(yè)所得稅。

二是有些房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金緊張，有意侵占國家財政資金，在內(nèi)隨意調(diào)整稅款申報數(shù)額。甚至少報稅款或逃避納稅。

三是個別企業(yè)采取“體外循環(huán)法”，將預(yù)收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規(guī)定向購房人開具發(fā)票，隱瞞收入；或者將部分收入核算混入其他往來賬戶偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。還有企業(yè)將預(yù)收房款等掛在往來賬面上，使繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。

四是部分開發(fā)商將更名費、拖交房款押金、罰息收入、沒收的違約保證金、定金等收入記入營業(yè)外收入或往來賬戶，未記入應(yīng)稅營業(yè)額一并申報納稅。有的將包銷代銷商品房手續(xù)費支出直接從售樓款收入中抵減，以從銷售代理商處收取的樓款凈額作為計稅營業(yè)額，以此少繳營業(yè)稅。

其它還有，以假發(fā)票虛列成本，致使企業(yè)虧損不繳納企業(yè)所得稅；隨意調(diào)整稅款申報數(shù)額；從售樓款中抵減代理手續(xù)費，以此少繳營業(yè)稅；更名費等收入不入賬等等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見的幾種假帳制造方法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入大，銷售時資金流入大，其對銷售收入作假通常反映在隱瞞收入上。

１．利用房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票管理上的不完善隱瞞銷售收入。

房地產(chǎn)銷售發(fā)票是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售產(chǎn)品的原始憑證，也是稅務(wù)機關(guān)計稅的主要依據(jù)。但在實際工作中，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不按發(fā)票管理規(guī)定管理發(fā)票，在發(fā)票的使用和管理過程中存在著許多的問題，主要表面在開“大頭小尾”票，甚至不開具發(fā)票，這樣便給企業(yè)偷稅漏稅留有余地。

２．通過調(diào)整預(yù)收款入賬時間，延期繳納稅款。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取預(yù)收款或定金后，不按時入賬和申報稅款，從而達到延期繳納稅款的目的。

３．將銷售收入長期掛應(yīng)收帳款，延遲納稅義務(wù)時間。

根據(jù)《企業(yè)會計制度》，銷售商品的收入確認(rèn)須同時滿足四個條件：（１）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（２）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)有關(guān)的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對售出商品進行控制。（３）與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)。（４）相關(guān)的收入和成本能夠可靠計量。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在房產(chǎn)移送使用后，確認(rèn)銷售收入。但實際上，有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將實現(xiàn)的銷售收入長期掛應(yīng)收賬款，從而延遲納稅義務(wù)時間。４．在捐贈、分配利潤、對外投資、自用開發(fā)產(chǎn)品及以地?fù)Q房、合作建房中，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不視同銷售收入入賬。

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》及國家稅務(wù)總局《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捐贈、分配利潤、對外投資、自用開發(fā)產(chǎn)品視同銷售不動產(chǎn)。有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將捐贈、分配利潤、對外投資、自用開發(fā)產(chǎn)品及以地?fù)Q房直接在“營業(yè)外支出”科目列支，從而少計稅款。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入作假的稅收稽查策略與方法

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上述種種作假進行偷漏稅的方法和手段，我們在實施稅收稽查工作時，可以選擇高效的稅收稽查方法和策略。

１．對利用房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票管理上不完善隱瞞銷售收入的稅收稽查策略與方法。

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用房地產(chǎn)銷售發(fā)票管理漏洞達到隱瞞收入為手段。我們在實施稅收稽查時，首先可以通過分析性復(fù)核程序來進行測算其銷售毛利率、銷售利潤率、銷售成本率、存貨周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)，并將其與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期及同行業(yè)類似規(guī)模的指標(biāo)進行對比分析，若存在較大差異，稅收稽查可將其列入重

點稽查范圍進行重點稽查；其次，稅收稽查可以通過房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)票存根與相應(yīng)的購房合同進行核對；最后，稅收稽查可以根據(jù)發(fā)票存根記載的價款與同地段的市場價款進行對比，可以從中查出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否誠信納稅。

２．對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過調(diào)整預(yù)收款入賬時間，延期繳納稅款的稅收稽查策略與方法。

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過延遲工程決算、延遲開具房地產(chǎn)銷售發(fā)票從而達到隱瞞收入的行為手段。稅收稽查在外勤稽查中，可以通過長期掛賬的往來賬款實施稽查，核查其在房管部門辦理的房產(chǎn)合同，親臨房地產(chǎn)開發(fā)地點進行現(xiàn)場核查，了解購房業(yè)主是否與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)的移接交手續(xù)，是否已入住。在查實了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已與購房業(yè)主辦理了移交手續(xù)并入住的情況下，稅收稽查可以根據(jù)會計核算實質(zhì)重于形式的基本原則確認(rèn)此項售房銷售收入已經(jīng)實現(xiàn)，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將長期掛賬的往來款項結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。

３．對捐贈、分配利潤、對外投資、自用開發(fā)產(chǎn)品及以地?fù)Q房、合作建房中，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不視同銷售收入入賬的稅收稽查策略與方法。

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品捐贈、分配利潤、對外投資、自用開發(fā)產(chǎn)品及以地?fù)Q房、合作建房不作視同銷售收入入賬達到少計當(dāng)期計稅依據(jù)，從而達到少計繳稅金行為。稅收稽查在實施稅收稽查時，首先可以結(jié)合對與捐贈、分配利潤、償債及土地相關(guān)的會計科目稅收稽查，如：“營業(yè)外支出”、“應(yīng)付利潤”、“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”、“無形資產(chǎn)中土地使用權(quán)”，發(fā)現(xiàn)是否存在此類業(yè)務(wù)；其次，稅收稽查還可以通過上述分析性復(fù)核程序確定是否應(yīng)將其作為風(fēng)險領(lǐng)域進行重點稽查以發(fā)現(xiàn)問題。若稅收稽查中發(fā)現(xiàn)問題，稅收稽查可以要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行相應(yīng)賬務(wù)進行調(diào)整，計提相應(yīng)的房地產(chǎn)涉稅稅金。４．從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的誠信度及能力分析。

稅收稽查可以通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的誠信進行綜合分析，檢查是否存在做假賬的可能性，對存在做假賬的，在實施稅收稽查時，可以重點稽查其相關(guān)信息。如何對房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務(wù)檢查

由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目周期長、不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入、經(jīng)常出現(xiàn)退房、按揭的特點，特別是涉及到多個開發(fā)項目時，成本核算不規(guī)范。在稅務(wù)檢查時，稅務(wù)人員有事會感到很麻煩，筆者在對房地產(chǎn)企業(yè)檢查過程中，總結(jié)了一點經(jīng)驗，感覺很實用，下面結(jié)合實際工作介紹給大家。

一、營業(yè)稅計稅營業(yè)額的確定

《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，納稅人銷售不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算繳納稅款。納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。而《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定，銷售不動產(chǎn)采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。而企

業(yè)收到購房款時可能有兩種帳務(wù)處理方式。第一種處理方式：借：現(xiàn)金（或者銀行存款）科目，貸：預(yù)收賬款科目；另外一種處理方式是：借： 現(xiàn)金（或者銀行存款）科目，貸：主營業(yè)務(wù)收入科目。因此，企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅營業(yè)額是“預(yù)收賬款”賬戶本期貸方發(fā)生額與“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶貸方發(fā)生額之和。但由于“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶貸方發(fā)生額有兩個來源，一是從“預(yù)收賬款”賬戶借方轉(zhuǎn)入的；另外一部分就是直接計入“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶的購房款，為了避免重復(fù)征稅，所以要減去“預(yù)收賬款”賬戶本期借方發(fā)生額。這樣就可以推算出應(yīng)納稅營業(yè)額計算公式如下：

應(yīng)納稅營業(yè)額＝“預(yù)收賬款”賬戶本期貸方發(fā)生額＋主營業(yè)務(wù)收入－“預(yù)收賬款”賬戶本期借方發(fā)生額 公式①

根據(jù)會計賬戶原理又可得下列公式：

期初余額＋本期貸方發(fā)生額＝本期借方發(fā)生額＋期末余額 公式②公式②移項后，可得下列公式：

本期貸方發(fā)生額－本期借方發(fā)生額＝期末余額－期初余額 公式③把公式③代入公式①后得下列公式：

應(yīng)納稅營業(yè)額＝主營業(yè)務(wù)收入＋期末余額－期初余額

這樣，稅務(wù)人員在檢查時，可以直接根據(jù)總賬“預(yù)收賬款”科目期末數(shù)、期初數(shù)和“主營業(yè)務(wù)收入”科目貸方累計數(shù)三個數(shù)字計算出應(yīng)納營業(yè)稅額。此方法計算簡單，就不要再從“預(yù)收賬款”明細(xì)帳中一筆筆合計當(dāng)期發(fā)生數(shù)但在使用上述公式時應(yīng)注意下列事項：

（一）要核對“預(yù)收賬款”賬戶借方發(fā)生額應(yīng)當(dāng)全部是退還購房款或者結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入；如果出現(xiàn)企業(yè)調(diào)賬事項，如，借：預(yù)收賬款科目，貸：其他應(yīng)付款科目等，則不得從借方發(fā)生額中扣除。

（二）適當(dāng)抽取幾個月份，把“預(yù)收賬款”賬戶總賬數(shù)字和明細(xì)帳數(shù)字核對，以防止企業(yè)故意調(diào)整會計科目做假賬。

（三）檢查“營業(yè)外收入”科目，審核企業(yè)在銷售不動產(chǎn)過程中是否有收取違約金的事項，如果有上述事項，收到的違約金同樣需要繳納營業(yè)稅。

（四）“預(yù)收賬款”賬戶期初如果有余額，應(yīng)當(dāng)是已經(jīng)繳納過營業(yè)稅的。

（五）國稅發(fā)［２００３］８３號文規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)所得稅計算公式是：應(yīng)納稅所得額＝本期所得額－本期已轉(zhuǎn)銷售收入的預(yù)售收入×利潤率＋本期預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率，此公式計算取數(shù)麻煩，可以改為：應(yīng)納稅所得額＝本期所得額＋（預(yù)收帳款年末余額－預(yù)收帳款年初余額）×利潤率

二、自行設(shè)計房源表

在檢查過程中，稅務(wù)稽查人員可以自己設(shè)計制作一份房源表。內(nèi)容如下：

（一）填寫此表的數(shù)據(jù)來源：

１、面積欄目可根據(jù)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門提供的測繪圖填列，此測繪圖可從房地產(chǎn)企業(yè)或者房產(chǎn)管理部門得到；

２、購房人、單價和金額欄目可根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開具的發(fā)票或者收據(jù)填列，在填列時要與房屋銷售合同核對；

３、發(fā)現(xiàn)房屋售價明顯偏低、贈與房屋、自用房屋等情況備在在備注欄注明。

（二）此房源表的用途

１、通過此表能夠掌握房地產(chǎn)企業(yè)整個工程項目的開發(fā)情況，如總共開發(fā)多少套房屋、已經(jīng)銷售出多少套房屋、剩余多少套房屋等等。

２、是計算房屋單位面積成本和主營業(yè)務(wù)成本的依據(jù)。單位面積成本＝開發(fā)產(chǎn)品÷總面積（指可出售的面積）；主營業(yè)務(wù)成本＝已銷售面積×單位面積成本。３、能發(fā)現(xiàn)價格明顯偏低等非正常銷售的情況，并可以根據(jù)同一單元、同一樓層的價格確定調(diào)整價。

４、可以查出收入不入帳的情況。把金額欄合計數(shù)與企業(yè) “預(yù)收賬款” 帳上余額和已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)“主營業(yè)務(wù)收入”總數(shù)之和對比，如發(fā)現(xiàn)二者不一致，則說明企業(yè)存在收入不入帳的情況。

５、合同金額欄合計數(shù)是房地產(chǎn)企業(yè)繳納印花稅的依據(jù)。根據(jù)此合計數(shù)乘以萬分之五可以得出企業(yè)應(yīng)繳納的“購銷合同”稅目印花稅。

三、房地產(chǎn)常見的偷稅手法

（一）少結(jié)轉(zhuǎn)收入。常見的有下列情況：收取采光費、宣傳費、上房費等價外費用不計入收入；購房人辦理的按揭貸款計入“短期借款”科目，沒有計入“預(yù)收賬款”科目：“預(yù)收賬款”總帳和明細(xì)賬數(shù)字不符；筆者在檢查時曾經(jīng)遇到過這種情況，某房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”明細(xì)帳三級賬記載８月份收到購房款為８００萬元，計入總賬時卻只有４５０萬元，其余的３５０萬元計入了“其他應(yīng)付款”科目。因為帳簿和報表仍然是平的，所以，檢查時如果不注意是很難發(fā)現(xiàn)的。

（二）收入不入帳。常見的情況是使用收據(jù)收取售房款不入帳，使用資金時，以向某人借款的名義轉(zhuǎn)入賬內(nèi)。

（三）多計成本費用。其

一、是虛列開發(fā)成本；常見的手法是通過虛開建筑業(yè)發(fā)票加大“開發(fā)成本”科目，一些企業(yè)為了少繳３３％的企業(yè)所得稅而虛開建筑業(yè)發(fā)票，雖然發(fā)票是真的，但工程價款是假的，合同也是假的。經(jīng)常見到的情況還有：虛列開發(fā)成本掛賬在“其他應(yīng)付款”科目，也有可能是虛提的土地款，對于不是通過拍賣取得的土地更要引起注意。其

二、是不按期結(jié)算項目成本，暫估多轉(zhuǎn)銷售成本。企業(yè)收到預(yù)收賬款時就結(jié)轉(zhuǎn)收入，但成本還無法準(zhǔn)確核算，就暫估多轉(zhuǎn)銷售成本。

（四）利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤

筆者曾在檢查時發(fā)現(xiàn)過這種情況，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了少繳納企業(yè)所得稅，就新成立了一家軟件信息公司（企業(yè)所得稅在國稅局繳納，免征企業(yè)所得稅一年），軟件公司以向房地產(chǎn)企業(yè)提供信息服務(wù)為名，收取信息費４００萬元。

四、如何檢查

（一）注意多從政府部門調(diào)查取證，包括房屋的立項、規(guī)劃、質(zhì)量檢驗、竣工交付、房屋面積測繪、辦理產(chǎn)權(quán)證、土地使用證等一系列問題，涉及到政府的多個部門。加強和上述部門的合作，有時可以得到意想不到的效果。通過上述部門取證，筆者曾查出過虛提土地款、收入不入帳但已經(jīng)辦好房產(chǎn)證、房屋贈與等情況。

（二）注意到建筑施工企業(yè)調(diào)查取證，其中建筑施工合同非常關(guān)鍵。因為工程成本占房地產(chǎn)開發(fā)的很大比重。有的房地產(chǎn)企業(yè)為了加大成本或者少計收入，而編造假合同。

（三）測算房屋的開發(fā)成本。開發(fā)成本主要由土地成本、建筑成本和政府收取的費用三大快組成。其中土地成本和政府費用時相對規(guī)定的。而土建成本主要是由人工成本和材料成本組成，就某一個地區(qū)來說，人工成本和材料成本差異不會太大，所以，只要測算出土建成本，再加上土地成本和政府收取的費用就基本上可以確定房屋的單位成本。只要企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)的的單位銷售成本與測算的單位成本相差太大，就應(yīng)當(dāng)注意深入檢查。

（四）注意檢查“現(xiàn)金”和“銀行存款”科目，特別是大額的現(xiàn)金增、減變化。這些業(yè)務(wù)如果是虛假的，一般會涉及少計收入或者多列成本。此時要注意追查資金來源渠道，要多翻看憑證，要看日期和數(shù)字是否奇異、是否違背常理。

第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅收規(guī)劃手法總結(jié)與案例解析

房地產(chǎn)企業(yè)稅收規(guī)劃手法總結(jié)與案例解析

主要內(nèi)容：

第一節(jié)、避稅原理及案例解析

（一）、避稅的四種境界

1、亂帳 沒法查，通過征管漏洞漏稅。

2、鉆空子，集中運用于稅法規(guī)定滯后于實務(wù)創(chuàng)新領(lǐng)域，如金融工具創(chuàng)新領(lǐng)域。

3、形式重于實質(zhì)，本質(zhì)就是利用信息不對稱，使用陰陽合同、虛假交易或設(shè)計有利涉稅合同改變業(yè)務(wù)稅務(wù)結(jié)果。

4、打文件，企業(yè)公關(guān)在稅務(wù)領(lǐng)域的直接體現(xiàn)。

（二）避稅的基本程序（稅收風(fēng)險識別流程圖）

1、征稅對象

思考1：沒有產(chǎn)證的建筑物是否是房產(chǎn)稅的征稅對象?；顒臃渴欠袷欠慨a(chǎn)稅的征稅對象。

2、納稅義務(wù)人

思考2：信托的利息為什么沒有征營業(yè)稅？理財收益為什么沒有征營業(yè)稅？

3、應(yīng)納稅額的計算

思考3：為什么金螳螂幕墻公司也可以是高科技企業(yè)，可以適用15%企業(yè)所得稅率？ 思考4：為什么說過分關(guān)注稅基的計算是避稅的重大誤區(qū)。

4、濫用稅收優(yōu)惠(研發(fā)費的加計扣除,全額預(yù)提地下車庫成本)

5、納稅時點

思考5：集團公司內(nèi)資金往來沒有合同，不收取利息，稅務(wù)機關(guān)核定征收營業(yè)稅是沒有依據(jù)的。

6、申報時間、延遲納稅、申報表三級復(fù)核及票據(jù)管理

（三）、避稅七種武器

1、高難財技 不動產(chǎn)的融資租賃，售后回租或回購 資產(chǎn)包 思考6：資產(chǎn)重組、整體轉(zhuǎn)讓中，判定征不征流轉(zhuǎn)稅的依據(jù)是什么？

2、合并、分立

思考7：合并分立是稅收最優(yōu)化的手法，但是卻不一定是成本最優(yōu)化的手法。

3、踢球、以亂治亂

思考8：稅收實踐是集七分稅法技術(shù)與三分溝通的綜合藝術(shù)，溝通是必不可缺、有時甚至是決定性的。

4、資產(chǎn)計量

思考9：稅法重視期間損益但是卻忽略資產(chǎn)計稅基礎(chǔ)的計量，為稅收籌劃提供了通道。

5、分步籌劃

思考10：房地產(chǎn)公司從境外美元借款計提利息后被債權(quán)人整體在境內(nèi)作為債權(quán)轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)公司的資本化利息是否要代扣預(yù)提所得稅才可以企業(yè)所得稅前扣除？

（四）、創(chuàng)新性籌劃

1、創(chuàng)新業(yè)務(wù)，例如：資產(chǎn)重組、減資，金融衍生品、合作建房 BT

2、引導(dǎo)權(quán)力機關(guān)進入涉稅領(lǐng)域，影響納稅結(jié)果。

利用違約金、法院文書、失火等非經(jīng)營無票據(jù)業(yè)務(wù)損失規(guī)避企業(yè)所得稅或個人所得稅。

（五）、稅法硬傷—缺少核心概念和嚴(yán)謹(jǐn)邏輯

培訓(xùn)公司的會員午餐是業(yè)務(wù)招待費嗎？

二、稅收風(fēng)險管理整合框架介紹

介紹系統(tǒng)化的稅收風(fēng)險管理方法。

------------第二節(jié)、房產(chǎn)稅、土地使用稅、個人所得稅的避稅手法與疑難探討

一、房產(chǎn)稅、土地使用稅疑難問題

1、房產(chǎn)稅的分劈確認(rèn)是目前最適用的規(guī)避方法

2、計租面積與建筑面積不同帶來的稅收風(fēng)險

3、未入帳房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問題

4、租來的土地上建的房子，是否包含土地價值？

5、轉(zhuǎn)租行為是否交稅？

6、如何區(qū)分地下建筑物與地上相連的地下建筑物？

7、租來的集體用地，是否要交土地使用稅？

8、按小時收費的車位費、按月租賃的車位費及機械車位的租賃費分別如何交房產(chǎn)稅？

9、綜合體商業(yè)得房率低，如何規(guī)避房產(chǎn)稅？

二、個稅的漏洞與反避稅方法

1、個稅征管框架結(jié)構(gòu)

①11個正列舉稅目外的個人所得不征稅，但是工資薪金稅目中沒有正列舉可以免稅的都要征稅。

②5個勞動性質(zhì)所得稅目，6個非勞動性質(zhì)所得稅目，非勞動性質(zhì)所得稅率低于勞動性質(zhì)所得。

③11個稅目中，除了個體工商戶生產(chǎn)所得外，其余10個以代扣代交為主要申報方式。

2、現(xiàn)金與股權(quán)捐贈并不屬于個人所得稅征稅范圍

3、其他所得，并不是兜底條款

4、股權(quán)交易所產(chǎn)生的個人所得稅，可以規(guī)避。

如果股權(quán)已經(jīng)過戶，但是沒有支付價款如何征賣方個人所得稅？

5、代持股個稅問題解析

6、合伙企業(yè)稅收解析

合伙企業(yè)并不是完全意義上的納稅透明體

有限合伙公司并不屬于股權(quán)私募基金的最優(yōu)形式

第三節(jié) 房地產(chǎn)相關(guān)流轉(zhuǎn)稅疑難問題解析 □案例1 不為人知的稅法故事

《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》“勞務(wù)發(fā)生地條款”修改的幕后故事。

思考1：為什么“勞務(wù)發(fā)生地條款”未修改前，可以實現(xiàn)零成本的避稅（所得稅及土地增值稅）？

□案例2 特別的混合銷售2011年第23號公告與原文件國稅發(fā)[2002]117號的差別在哪里？ 思考3：甲供材的種類有幾種？甲供材是否必須取得建安發(fā)票？材料與設(shè)備的區(qū)別是什么？思考4：分包方是自產(chǎn)貸物+勞務(wù)，總包方是否扣除分包的的自產(chǎn)貸物價款差額征營業(yè)稅？ 分包方是非自產(chǎn)貸物+勞務(wù)，總包方是否扣除分包的的非自產(chǎn)貸物價款差額征營業(yè)稅？ 思考5：混合銷售與兼營的區(qū)別是什么？賣房送汽車屬于混合銷售還是兼營？ 混合銷售的三個要件是什么？

□案例3 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、咨詢與培訓(xùn)的區(qū)別是什么？

思考6：轉(zhuǎn)讓非專利技術(shù)可以是轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，還可以是咨詢，甚至是培訓(xùn)。

□案例4 營業(yè)稅條例第五條 “納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù).轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用?！陛^原條例，取消了“向?qū)Ψ健比齻€字。以一個案例說明，取消三個字的深層含意。

------------□案例5 營業(yè)稅中只有三個視同銷售，與增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅中的視同銷售不同，差別如何協(xié)調(diào)？

思考7：轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)證地下建筑物在營業(yè)稅是視同銷售嗎？在土地增值稅中需要征稅嗎？

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