第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型和發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型和發(fā)展

第一部分：對(duì)于當(dāng)下和未來(lái)的4個(gè)判斷

一、房地產(chǎn)的充裕時(shí)代已經(jīng)到來(lái)

“充裕時(shí)代”這個(gè)詞，是克里斯-安德森在《免費(fèi)》這本書中所提出的叫一個(gè)重要的概念。什么叫充裕時(shí)代？也就是說(shuō)我們的傳統(tǒng)行業(yè)，我們的傳統(tǒng)產(chǎn)品已經(jīng)普遍的面臨了充裕時(shí)代。

在這里，我要借用這個(gè)詞，來(lái)說(shuō)明，我對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的理解和思考。房地產(chǎn)行業(yè)要達(dá)到《免費(fèi)》中所提到的“充裕時(shí)代”當(dāng)然還為時(shí)尚早。但是一些現(xiàn)象卻在說(shuō)明這個(gè)趨勢(shì)遲早要到來(lái)。

突出表現(xiàn)在：絕大多數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，一些產(chǎn)品，比如一些商業(yè)地產(chǎn)的同質(zhì)化產(chǎn)品現(xiàn)象明顯，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率在下滑等等。

這個(gè)現(xiàn)實(shí)都在提醒我們?nèi)ニ伎迹覀冞@個(gè)行業(yè)要更多去想怎么樣在這樣的一個(gè)常態(tài)下，再這樣一個(gè)客觀事實(shí)下去生存、發(fā)展，也就是說(shuō)，我們這個(gè)行業(yè)遲早會(huì)回歸，我們要正確去看待這個(gè)客觀的趨勢(shì)，并且提前做好準(zhǔn)備。充裕時(shí)代并不是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的結(jié)束，而是行業(yè)轉(zhuǎn)型和發(fā)展的新的開(kāi)始。

二、行業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)在于差異化，在于不斷升級(jí)的消費(fèi)需求

房地產(chǎn)行業(yè)的同質(zhì)化現(xiàn)象在不同的城市，不同的產(chǎn)品中都有所體現(xiàn)。比如一些城市綜合體項(xiàng)目，從項(xiàng)目的形態(tài)上，基本上就是購(gòu)物中心、寫字樓、酒店或酒店式公寓再加上住宅。

比如一些住宅產(chǎn)品，大家都覺(jué)得剛需是一個(gè)主要的市場(chǎng)，大家都開(kāi)發(fā)剛需產(chǎn)品，在總價(jià)、產(chǎn)品面積、產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)上都同質(zhì)化。供應(yīng)量很大，但是產(chǎn)品基本雷同。

但是從需求上看，我們是否很好的滿足了消費(fèi)者呢？消費(fèi)者的需求是在不斷變化的，在供不應(yīng)求的時(shí)代里，有房子住就是最大的需求，但是消費(fèi)者的需求也在不斷升級(jí)的，因?yàn)橄M(fèi)者的需求是可以被教育的，當(dāng)他們基本的居住需求被滿足后，他們就會(huì)出現(xiàn)不同的，更多的，更好的需求，而這些需求的總體特點(diǎn)是差異化的，差異化需求是房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的根本動(dòng)力。

房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展一個(gè)重要的關(guān)鍵詞是：改善。我們可以問(wèn)問(wèn)在座的各位，你們對(duì)于房子的需求到位了嗎？很多人都不能說(shuō)房子的改善就一步到位了。

回顧30年房地產(chǎn)發(fā)展的歷史，就是不斷改善的歷史。我們從租房子住，到買60-70平米，到90-100平米，到120以上的三房，到花園洋房，到聯(lián)排，雙拼，到獨(dú)棟別墅。隨著面積的改善，消費(fèi)者對(duì)于產(chǎn)品、品牌、服務(wù)、環(huán)境的要求越來(lái)越高，而這些高的要求就構(gòu)成了改善所導(dǎo)致的差異化，因?yàn)楦纳扑鶎?dǎo)致的差異化的空間巨大，我們這個(gè)行業(yè)在這方面大有可為。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式正在發(fā)生變化，行業(yè)結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)分化 我們傳統(tǒng)的房地產(chǎn)的盈利模式，主要是賺的土地升值的錢，賺的是市場(chǎng)預(yù)期的錢，賺的是快速周轉(zhuǎn)的錢，而這些模式在當(dāng)下和未來(lái)都面臨著比較大的考驗(yàn)。

我們的當(dāng)下和未來(lái)，還是要賺這些錢，但更多的是盈利模式在發(fā)生著更大的變化，我們將賺品牌溢價(jià)的錢，賺產(chǎn)品力的錢，賺服務(wù)的錢，賺資產(chǎn)管理的錢，賺金融的錢等等，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式將會(huì)從依靠土地升值轉(zhuǎn)變到依靠產(chǎn)品盈利。房地產(chǎn)企業(yè)需要打造更優(yōu)秀的產(chǎn)品及差異化產(chǎn)品來(lái)獲得盈利。

在盈利模式發(fā)生變化的情況下，行業(yè)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化。個(gè)人認(rèn)為，未來(lái)的行業(yè)格局：

一是大的具有規(guī)模效益的企業(yè)集中度會(huì)提高，規(guī)模會(huì)繼續(xù)加大；二是一些中小開(kāi)發(fā)企業(yè)，特別是一些成長(zhǎng)型的中小企業(yè)，如果還繼續(xù)以規(guī)模為主要目標(biāo)，那將面臨很大的挑戰(zhàn)和困難，這些企業(yè)需要在規(guī)模和利潤(rùn)率做出取舍，更多的要關(guān)注有質(zhì)量的增長(zhǎng)；三是一定有一些這樣的企業(yè)，他們能夠提供好的產(chǎn)品，好的執(zhí)行力，好的服務(wù)從而獲得產(chǎn)品和品牌溢價(jià)，精品型的開(kāi)發(fā)商是很多中小企業(yè)發(fā)展的方向，也是我們的發(fā)展方向。

四、產(chǎn)品分化，主題地產(chǎn)空間巨大，正在成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)

在充裕時(shí)代背景下，傳統(tǒng)的產(chǎn)品類型正在分化。第一是住宅產(chǎn)品，我認(rèn)為未來(lái)住宅產(chǎn)品仍然是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)，但是傳統(tǒng)的住宅產(chǎn)品正在升級(jí)，傳統(tǒng)理解的所謂剛需概念其內(nèi)涵正在發(fā)生變化，需要提供精準(zhǔn)的，滿足差異化需求的產(chǎn)品。

第二是商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)是隨著整個(gè)城市格局的拉開(kāi)而發(fā)展的，隨著全國(guó)大多數(shù)城市的城市格局基本形成，商業(yè)地產(chǎn)從新增量上看已經(jīng)十分有限的，但是隨著城市更新、國(guó)企混合所有制改革會(huì)帶來(lái)較大規(guī)模存量資產(chǎn)發(fā)展成為新的商業(yè)地產(chǎn)機(jī)會(huì)，這個(gè)機(jī)會(huì)需要我們?nèi)グ盐?，商業(yè)地產(chǎn)中存在的大量再改造，再重建，再設(shè)計(jì)，再運(yùn)營(yíng)的機(jī)會(huì)。

第三是大量的主題地產(chǎn)機(jī)會(huì)，尤其是致力于為人們提供有質(zhì)量生活方式的主題地產(chǎn)機(jī)會(huì)值得認(rèn)真研究和把握。新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)（物流配送中心和社區(qū)服務(wù)業(yè)）的發(fā)展，也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了新的空間。

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)和生活方式結(jié)合起來(lái)，和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)結(jié)合起來(lái)從而形成新的產(chǎn)城融合的投資機(jī)會(huì)，比如高端的教育、高端的健康醫(yī)療、高端的養(yǎng)生養(yǎng)老、高端的旅游度假、高端的體育養(yǎng)生等主題地產(chǎn)，該類型的地產(chǎn)既引領(lǐng)了所在城市、社區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級(jí)，又將這些內(nèi)容和人們的生活方式結(jié)合起來(lái)，生活方式的改變是更大、更長(zhǎng)久的改變，主題地產(chǎn)的發(fā)展，引領(lǐng)了傳統(tǒng)住宅的升級(jí)，更帶來(lái)了房地產(chǎn)行業(yè)新的投資機(jī)會(huì)。有了以上的判斷，我們一直在思考以下問(wèn)題，如何才能找到適合自己轉(zhuǎn)型的方法和模式。

1、企業(yè)自身的資源能力如何支撐企業(yè)的轉(zhuǎn)型？一些關(guān)鍵能力如專業(yè)團(tuán)隊(duì)、產(chǎn)業(yè)資源和企業(yè)信用（對(duì)應(yīng)的融資能力）將制約或深刻影響企業(yè)轉(zhuǎn)型的成敗。如果缺乏足夠的資源能力，如何以較低的成本獲取這些資源和能力？這需要經(jīng)營(yíng)模式和管理能力的升級(jí)和創(chuàng)新。

2、轉(zhuǎn)型如何開(kāi)始，從何開(kāi)始？房企以項(xiàng)目為基本經(jīng)營(yíng)單元的業(yè)務(wù)特征意味著，轉(zhuǎn)型應(yīng)該從選擇合適的項(xiàng)目進(jìn)行試點(diǎn)、創(chuàng)新開(kāi)始。對(duì)新項(xiàng)目，按照既定的轉(zhuǎn)型方向，設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)模型、商業(yè)模式，積累細(xì)分市場(chǎng)的相關(guān)資源和能力。這需要應(yīng)用產(chǎn)品和裝備技術(shù)的升級(jí)和創(chuàng)新。

所以說(shuō)當(dāng)下是轉(zhuǎn)型，未來(lái)是升級(jí)，貫穿始末的是創(chuàng)新。

第二部分：對(duì)于當(dāng)下（轉(zhuǎn)型）和未來(lái)（升級(jí)）的兩個(gè)思考

一、什么是轉(zhuǎn)型升級(jí)？什么是創(chuàng)新？

我認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，并不一定要等于轉(zhuǎn)產(chǎn)或轉(zhuǎn)行，轉(zhuǎn)型和升級(jí)應(yīng)當(dāng)更多的是強(qiáng)調(diào)發(fā)展和效益，產(chǎn)業(yè)內(nèi)的創(chuàng)新發(fā)展是為了升級(jí)，多渠道多方式創(chuàng)造盈利點(diǎn)是為了轉(zhuǎn)型。目前房產(chǎn)公司開(kāi)展的主要工作，一方面，房產(chǎn)公司內(nèi)部要實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新，由開(kāi)發(fā)形向運(yùn)營(yíng)型轉(zhuǎn)變，由銷售型向服務(wù)型轉(zhuǎn)變，保安全抓質(zhì)量，同時(shí)為客戶提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，讓客戶推薦客戶給企業(yè)帶來(lái)更多的客戶；另一方面，房產(chǎn)公司結(jié)合建材，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)走出去，立足綜合管廊這一產(chǎn)品創(chuàng)新、技術(shù)領(lǐng)先的優(yōu)勢(shì)，積極拓展對(duì)外施工作業(yè)，以綜合管廊業(yè)務(wù)為突破口，帶動(dòng)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

所以，企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的內(nèi)涵:目的是通過(guò)產(chǎn)業(yè)升級(jí)來(lái)突破企業(yè)的發(fā)展瓶頸。主要內(nèi)容是提高產(chǎn)品附加值、拓展新業(yè)務(wù)、提升管理者自身的戰(zhàn)略決策水平。核心本質(zhì)就是通過(guò)管理體制進(jìn)化來(lái)培育組織的應(yīng)變能力。最終使命是通過(guò)組織應(yīng)變能力，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)不斷升級(jí)和管理體制的不斷進(jìn)化，來(lái)更好地適應(yīng)環(huán)境的復(fù)雜變化，并在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得健康持續(xù)的生存和發(fā)展。

二、為什么要轉(zhuǎn)型升級(jí)？為什么要?jiǎng)?chuàng)新？

我們認(rèn)為，房地產(chǎn)正處在一個(gè)存量市場(chǎng)越來(lái)越大、增量市場(chǎng)越來(lái)越小的時(shí)代，而環(huán)境背景決定發(fā)展方向。在開(kāi)放的社會(huì)，一個(gè)企業(yè)要走向成功，需要順應(yīng)外部大環(huán)境的變化趨勢(shì)。不適應(yīng)，就要落后，就要“出局”。只有深刻把握外部環(huán)境的變化趨勢(shì)，才能判斷出正確的發(fā)展方向。轉(zhuǎn)型升級(jí)的直接好處就是提高產(chǎn)品附加值，增加企業(yè)盈利點(diǎn)，只有轉(zhuǎn)型升級(jí)這條路，才是制勝未來(lái)的根本出路。

早在2015年底總結(jié)時(shí)，集團(tuán)公司就已經(jīng)指明了我們16年發(fā)展的主導(dǎo)方向：經(jīng)營(yíng)方面，盤活現(xiàn)有資產(chǎn)去庫(kù)存，力爭(zhēng)將現(xiàn)有的1.5億元可賣住宅、商鋪完成70%的任務(wù)，計(jì)238套，盤活資產(chǎn)緩解企業(yè)資金壓力；由開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)企業(yè)，提升企業(yè)可持續(xù)性發(fā)展；提升管理效能，保住行業(yè)領(lǐng)先地位；建設(shè)方面，與建材公司聯(lián)手拓展外部建設(shè)任務(wù)，實(shí)現(xiàn)盤活資產(chǎn)和養(yǎng)活隊(duì)伍；做好23#樓建設(shè)任務(wù)及其它需完善事宜；物業(yè)方面，提升物業(yè)服務(wù)，做好品質(zhì)提升工作，做好環(huán)境及車位整治，算好賬、核定高層繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)現(xiàn)物業(yè)不虧損。面對(duì)這些目標(biāo)，我們要如何進(jìn)行轉(zhuǎn)型和升級(jí)？

第三部分：對(duì)于當(dāng)下（轉(zhuǎn)型）和未來(lái)（升級(jí)）的兩個(gè)對(duì)策

一、通過(guò)管理創(chuàng)新，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)。

重新認(rèn)識(shí)企業(yè)的“企”字，如果沒(méi)有了“人”字，企業(yè)也就終止了。我覺(jué)得很有道理，在現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展中，必須建立以人為本的管理思路?！笆陿?shù)木、百年樹(shù)人”，企業(yè)在“選人、用人、留人”的問(wèn)題尤為重要，所以我們必須建立和健全我們的用人制度，切實(shí)的提高員工的技術(shù)水平，才能跟上我們公司硬件發(fā)展的步伐，企業(yè)才能更加的欣欣向榮。

房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)下和未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)，說(shuō)到底是人才的競(jìng)爭(zhēng)。誰(shuí)擁有一個(gè)一支強(qiáng)大的團(tuán)隊(duì)，誰(shuí)就擁有了未來(lái)。招聘和留住好的人才，靠物質(zhì)條件，更靠文化、靠平臺(tái)，要讓人才在企業(yè)感覺(jué)到尊重，感覺(jué)到機(jī)會(huì)，感覺(jué)到空間，同時(shí)人才也選團(tuán)隊(duì)，他要看我在和誰(shuí)一起共事，團(tuán)隊(duì)成員之間是否可以互相學(xué)習(xí)，共同進(jìn)步。

同時(shí)，對(duì)于這些高效能人才，要嚴(yán)格要求，結(jié)果導(dǎo)向，同時(shí)尊重過(guò)程的付出，用制度和流程去管理，減少人治和隨意性，讓他們充分意識(shí)到團(tuán)隊(duì)的重要，加強(qiáng)溝通和協(xié)作意識(shí)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的共同目標(biāo)。

所以，我們需要鞏固現(xiàn)有團(tuán)隊(duì)，通過(guò)加強(qiáng)學(xué)習(xí)，尤其是專業(yè)上、團(tuán)隊(duì)合作和溝通、工作方式和方法等問(wèn)題上加強(qiáng)鍛煉，提高團(tuán)隊(duì)能力，打造一支執(zhí)行能力強(qiáng)、業(yè)務(wù)水平高的專業(yè)團(tuán)隊(duì)。用團(tuán)隊(duì)的智慧去彌補(bǔ)不足，實(shí)現(xiàn)公司和團(tuán)隊(duì)的發(fā)展目標(biāo)。

二、通過(guò)經(jīng)營(yíng)模式的創(chuàng)新，尋求具有帶動(dòng)效應(yīng)的突破口。

房產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，必須不斷地創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)理念和模式，拓寬銷售渠道，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，才能實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng)做精做長(zhǎng)。變靜態(tài)經(jīng)營(yíng)為動(dòng)態(tài)經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)不是靜止的，銷售上要拋棄傳統(tǒng)的以靜制動(dòng)、以不變應(yīng)萬(wàn)變的靜態(tài)經(jīng)營(yíng)思維，時(shí)刻保持高度的危機(jī)感和緊迫感，建立企業(yè)主體的動(dòng)態(tài)經(jīng)營(yíng)策略，努力做到駕馭未 來(lái)而非經(jīng)營(yíng)過(guò)去。

除此以外，還要實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)模式靈活多樣化，結(jié)合自身?xiàng)l件以及客戶情況，采取多種多樣的渠道銷售和客戶服務(wù)方式，做專做精做特，讓客戶滿意。由開(kāi)發(fā)型企業(yè)向運(yùn)營(yíng)型企業(yè)轉(zhuǎn)變，目前和未來(lái)的市場(chǎng)是一個(gè)渠道為王、服務(wù)至上的市場(chǎng)，因此，房產(chǎn)企業(yè)要從發(fā)包商全向服務(wù)商轉(zhuǎn)變，從原來(lái)的以價(jià)格為導(dǎo)向，靠政策、靠行情實(shí)現(xiàn)盈利，向以精品工程為名片的經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型、向以多渠道銷售的銷售模式轉(zhuǎn)型、向以服務(wù)為導(dǎo)向的服務(wù)模式轉(zhuǎn)型，全面適應(yīng)市場(chǎng)需求。

于此同時(shí)，大力拓展外部建設(shè)工程，提高施工能力。充分發(fā)揮現(xiàn)有團(tuán)隊(duì)的指揮部作用，強(qiáng)化對(duì)人、機(jī)、物的協(xié)調(diào)力度，為外部施工建設(shè)保駕護(hù)航。對(duì)施工隊(duì)伍進(jìn)行人才“輸血”，靠承攬工程為企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)進(jìn)行“造血”，以綜合管廊施工這一技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)品領(lǐng)先的優(yōu)勢(shì)為突破口，打開(kāi)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)之門，實(shí)現(xiàn)由養(yǎng)活隊(duì)伍向盤活資產(chǎn)的根本轉(zhuǎn)變。

第四部分：對(duì)于當(dāng)下（轉(zhuǎn)型）和未來(lái)（升級(jí)）的四個(gè)目標(biāo)

以產(chǎn)品創(chuàng)新為途徑。一方面，通過(guò)對(duì)最終產(chǎn)品與細(xì)分市場(chǎng)的選擇，發(fā)展具有創(chuàng)新特色的建筑產(chǎn)品；另一方面，全面提高房屋的安全性、舒適性和功能性，打造質(zhì)量?jī)?yōu)良、性價(jià)比優(yōu)、群眾滿意、社會(huì)放心的產(chǎn)品。保安全，抓質(zhì)量，打造卓越的團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力，成為精品型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

以優(yōu)化成本為途徑?？茖W(xué)配置資源，優(yōu)化流程、整合房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈系統(tǒng)，以適應(yīng)不斷變化的顧客期望，為顧客提供最大化的產(chǎn)品價(jià)值。同時(shí)，集約節(jié)約利用資源，積極采用新技術(shù)、新產(chǎn)品、新材料以降低開(kāi)發(fā)成本。

以創(chuàng)新管理為途徑。以企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理理念創(chuàng)新為突破口，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，為提升核心競(jìng)爭(zhēng)力營(yíng)造良好的內(nèi)部環(huán)境；建立與完善企業(yè)激勵(lì)和評(píng)價(jià)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)員工積極性、主動(dòng)性、創(chuàng)造性，培養(yǎng)員工的主人翁精神。

以樹(shù)立品牌為途徑。以房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)信譽(yù)、產(chǎn)品形象樹(shù)立品牌，企業(yè)在運(yùn)營(yíng)中，要高度重視社會(huì)效益、環(huán)境效益、履行社會(huì)責(zé)任，為社會(huì)服務(wù)，樹(shù)立良好的品牌形象。

“解放思想、轉(zhuǎn)型升級(jí)、創(chuàng)新發(fā)展” 為我們房產(chǎn)公司指明了方向，也為房產(chǎn)公司帶來(lái)了機(jī)遇，房產(chǎn)公司在新一輪的轉(zhuǎn)型發(fā)展中主要是解決好存量與增量的矛盾，存量就是對(duì)現(xiàn)有物資如何發(fā)揮最大的效能，對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)如何升級(jí)，對(duì)現(xiàn)有人員如何調(diào)動(dòng)最好的工作積極性，對(duì)現(xiàn)有的管理模式如何改變形式，減少阻力，提高效率。增量就是在發(fā)展中如何優(yōu)化資源，讓資源效益最大化；就是通過(guò)新工藝、新技術(shù)的應(yīng)用提高效益；就是要在新的業(yè)務(wù)拓展中尋找新的合作機(jī)遇、合作方式和盈利模式的更新?lián)Q代。

我們將珍惜這次轉(zhuǎn)型升級(jí)、創(chuàng)新發(fā)展的機(jī)遇，我們已初步認(rèn)清了形勢(shì)，也在階段性特點(diǎn)的確立上有了新的理念。通過(guò)我們的努力，我們一定能撐過(guò)困境、扭轉(zhuǎn)逆勢(shì)，求得生存和發(fā)展。

想一生保暖必?zé)o出息，經(jīng)幾度饑寒方能有為。

感謝各位的聆聽(tīng)！

第二篇：房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型和發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型和發(fā)展

進(jìn)入2014年的房地產(chǎn)行業(yè)，充滿了挑戰(zhàn)和不確定性。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)的分析，對(duì)房地產(chǎn)金融的解讀，對(duì)房地產(chǎn)政策的分析，在房地產(chǎn)圈內(nèi)圈外都引起了很大的關(guān)注，這些分析和解讀有助于我們理性看待這個(gè)行業(yè)和市場(chǎng)。作為一個(gè)地產(chǎn)從業(yè)者，除了這些分析和判斷外，我們更多的在思考企業(yè)怎么轉(zhuǎn)型和發(fā)展。

理解企業(yè)的轉(zhuǎn)型和發(fā)展，就離不開(kāi)思考的背景，這個(gè)背景就是我們對(duì)于行業(yè)和市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)。除了這些大量的數(shù)據(jù)分析之外，我想從另外的角度提幾個(gè)看法。

第一部分：對(duì)于當(dāng)下和未來(lái)的4個(gè)判斷

一、房地產(chǎn)的充裕時(shí)代正在加速到來(lái)

“充裕時(shí)代”這個(gè)詞，是克里斯-安德森在《免費(fèi)》這本書中所提出的叫一個(gè)重要的概念。什么叫充裕時(shí)代？也就是說(shuō)我們的傳統(tǒng)行業(yè)，我們的傳統(tǒng)產(chǎn)品已經(jīng)普遍的面臨了充裕時(shí)代。

在這里，我要借用這個(gè)詞，來(lái)說(shuō)明，我對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的理解和思考。房地產(chǎn)行業(yè)要達(dá)到《免費(fèi)》中所提到的“充裕時(shí)代”當(dāng)然還為時(shí)尚早。但是一些現(xiàn)象卻在說(shuō)明這個(gè)趨勢(shì)遲早要到來(lái)。

突出表現(xiàn)在：絕大多數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，一些產(chǎn)品，比如一些商業(yè)地產(chǎn)的同質(zhì)化產(chǎn)品現(xiàn)象明顯，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率在下滑等等。

這個(gè)現(xiàn)實(shí)都在提醒我們?nèi)ニ伎?，我們這個(gè)行業(yè)要更多去想怎么樣在這樣的一個(gè)常態(tài)下，再這樣一個(gè)客觀事實(shí)下去生存、發(fā)展，也就是說(shuō)，我們這個(gè)行業(yè)遲早會(huì)回歸，我們要正確去看待這個(gè)客觀的趨勢(shì)，并且提前做好準(zhǔn)備。

充裕時(shí)代的到來(lái)，在說(shuō)明我們這個(gè)行業(yè)在向傳統(tǒng)行業(yè)回歸，但是相比傳統(tǒng)行業(yè)，我們這個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)率相比傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)還是比較高，全年的開(kāi)發(fā)量，銷售量還處在一個(gè)較高的水平，這些都說(shuō)明，充裕時(shí)代并不是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的結(jié)束，而是行業(yè)轉(zhuǎn)型和發(fā)展的新的開(kāi)始。

二、行業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)在于差異化，在于不斷升級(jí)的消費(fèi)需求

房地產(chǎn)行業(yè)的同質(zhì)化現(xiàn)象在不同的城市，不同的產(chǎn)品中都有所體現(xiàn)。比如一些城市綜合體項(xiàng)目，從項(xiàng)目的形態(tài)上，基本上就是購(gòu)物中心、寫字樓、酒店或酒店式公寓再加上住宅。

在購(gòu)物中心招商的品牌上，從一線品牌，到大家一窩蜂去找快時(shí)尚品牌。比如一些住宅產(chǎn)品，大家都覺(jué)得剛需是一個(gè)主要的市場(chǎng)，大家都開(kāi)發(fā)剛需產(chǎn)品，在總價(jià)、產(chǎn)品面積、產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)上都同質(zhì)化。供應(yīng)量很大，但是產(chǎn)品基本雷同。

但是從需求上看，我們是否很好的滿足了消費(fèi)者呢？消費(fèi)者的需求是在不斷變化的，在供不應(yīng)求的時(shí)代里，有房子住就是最大的需求，但是消費(fèi)者的需求也在不斷升級(jí)的，因?yàn)橄M(fèi)者的需求是可以被教育的，當(dāng)他們基本的居住需求被滿足后，他們就會(huì)出現(xiàn)不同的，更多的，更好的需求，而這些需求的總體特點(diǎn)是差異化的，差異化需求是房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的根本動(dòng)力。

房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展一個(gè)重要的關(guān)鍵詞是：改善。我們可以問(wèn)問(wèn)在座的各位，你們對(duì)于房子的需求到位了嗎？很多人都不能說(shuō)房子的改善就一步到位了。

回顧30年房地產(chǎn)發(fā)展的歷史，就是不斷改善的歷史。我們從租房子住，到買60-70平米，到90-100平米，到120以上的三房，到花園洋房，到聯(lián)排，雙拼，到獨(dú)棟別墅。隨著面積的改善，消費(fèi)者對(duì)于產(chǎn)品、品牌、服務(wù)、環(huán)境的要求越來(lái)越高，而這些高的要求就構(gòu)成了改善所導(dǎo)致的差異化，因?yàn)楦纳扑鶎?dǎo)致的差異化的空間巨大，我們這個(gè)行業(yè)在這方面大有可為。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式正在發(fā)生變化，行業(yè)結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)分化

我們傳統(tǒng)的房地產(chǎn)的盈利模式，主要是賺的土地升值的錢，賺的是市場(chǎng)預(yù)期的錢，賺的是快速周轉(zhuǎn)的錢，而這些模式在當(dāng)下和未來(lái)都面臨著比較大的考驗(yàn)。

我們的當(dāng)下和未來(lái)，還是要賺這些錢，但更多的是盈利模式在發(fā)生著更大的變化，我們將賺品牌溢價(jià)的錢，賺產(chǎn)品力的錢，賺服務(wù)的錢，賺資產(chǎn)管理的錢，賺金融的錢等等，這些盈利模式已經(jīng)初現(xiàn)端倪，未來(lái)會(huì)更加明顯。

在盈利模式發(fā)生變化的情況下，行業(yè)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化。個(gè)人認(rèn)為，未來(lái)的行業(yè)格局：

一是大的具有規(guī)模效益的企業(yè)集中度會(huì)提高，規(guī)模會(huì)繼續(xù)加大；二是一些中小開(kāi)發(fā)企業(yè)，特別是一些成長(zhǎng)型的中小企業(yè)，如果還繼續(xù)以規(guī)模為主要目標(biāo)，那將面臨很大的挑戰(zhàn)和困難，這些企業(yè)需要在規(guī)模和利潤(rùn)率做出取舍，更多的要關(guān)注有質(zhì)量的增長(zhǎng)；三是一定有一些這樣的企業(yè)，他們能夠提供好的產(chǎn)品，好的執(zhí)行力，好的服務(wù)從而獲得產(chǎn)品和品牌溢價(jià)，我稱之為精品型的開(kāi)發(fā)商，我認(rèn)為這是很多中小企業(yè)發(fā)展的方向。

四、產(chǎn)品分化，主題地產(chǎn)空間巨大，正在成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)

在充裕時(shí)代背景下，傳統(tǒng)的產(chǎn)品類型正在分化。第一是住宅產(chǎn)品，我認(rèn)為未來(lái)住宅產(chǎn)品仍然是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)，但是傳統(tǒng)的住宅產(chǎn)品正在升級(jí)，傳統(tǒng)理解的所謂剛需概念其內(nèi)涵正在發(fā)生變化，需要提供精準(zhǔn)的，滿足差異化需求的產(chǎn)品。

第二是商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)是隨著整個(gè)城市格局的拉開(kāi)而發(fā)展的，隨著全國(guó)大多數(shù)城市的城市格局基本形成，商業(yè)地產(chǎn)從新增量上看已經(jīng)十分有限的，但是隨著城市更新、國(guó)企混合所有制改革會(huì)帶來(lái)較大規(guī)模存量資產(chǎn)發(fā)展成為新的商業(yè)地產(chǎn)機(jī)會(huì)，這個(gè)機(jī)會(huì)需要我們?nèi)グ盐?，商業(yè)地產(chǎn)中存在的大量再改造，再重建，再設(shè)計(jì)，再運(yùn)營(yíng)的機(jī)會(huì)。

第三是大量的主題地產(chǎn)機(jī)會(huì)，尤其是致力于為人們提供有質(zhì)量生活方式的主題地產(chǎn)機(jī)會(huì)值得認(rèn)真研究和把握。

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)和生活方式結(jié)合起來(lái)，和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)結(jié)合起來(lái)從而形成新的產(chǎn)城融合的投資機(jī)會(huì)，比如高端的教育、高端的健康醫(yī)療、高端的養(yǎng)生養(yǎng)老、高端的旅游度假、高端的體育養(yǎng)生等主題地產(chǎn)，該類型的地產(chǎn)既引領(lǐng)了所在城市、社區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級(jí)，又將這些內(nèi)容和人們的生活方式結(jié)合起來(lái)，生活方式的改變是更大、更長(zhǎng)久的改變，主題地產(chǎn)的發(fā)展，引領(lǐng)了傳統(tǒng)住宅的升級(jí)，更帶來(lái)了房地產(chǎn)行業(yè)新的投資機(jī)會(huì)。第二部分：當(dāng)下和未來(lái)，企業(yè)的應(yīng)對(duì)之策

一、房地產(chǎn)企業(yè)要加快金融化、資本化，降低負(fù)債率，尤其是解決長(zhǎng)期資金問(wèn)題 當(dāng)下和未來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)最大的瓶頸是資金問(wèn)題，尤其是長(zhǎng)期資金，長(zhǎng)期低成本的資金問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題在整個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)賣方市場(chǎng)的時(shí)候，還可以通過(guò)快速銷售，快速回款等方式來(lái)解決，但是在買方市場(chǎng)的情況下，消費(fèi)者開(kāi)始變得理性和精明，開(kāi)發(fā)商需要有長(zhǎng)期低成本的資金去支撐企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。

——企業(yè)要加快對(duì)接資本市場(chǎng)。這段時(shí)間，我接連認(rèn)真看了王石先生的兩本書，《大道當(dāng)然》和《道路與夢(mèng)想》，以及任志強(qiáng)先生的《野心優(yōu)雅》，這兩個(gè)企業(yè)以及更多的企業(yè)發(fā)展史中，很重要的一點(diǎn)，就是比較早的對(duì)接上資本市場(chǎng)，通過(guò)上市，企業(yè)獲得了更多的融資和發(fā)展的手段，比如增發(fā)、配股、可轉(zhuǎn)債、銀行和長(zhǎng)期資本的支持，這是對(duì)于支撐企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展非常重要的保證。

——金融是一種融資手段，更是一種新的商業(yè)模式。過(guò)去房地產(chǎn)企業(yè)也在嘗試向金融轉(zhuǎn)型，很多企業(yè)推出基金，應(yīng)該說(shuō)取得了一些進(jìn)展和成績(jī)。但是，這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)背景的基金在發(fā)展到一定階段后，普遍都存在著瓶頸。出路在哪里？出路在于房地產(chǎn)的盈利模式可以向房地產(chǎn)金融轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)金融和基金不再是滿足于自身發(fā)展的融資平臺(tái)，它更多的是引領(lǐng)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，打造房地產(chǎn)金融的能力，并且將房地產(chǎn)金融成為和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并行的產(chǎn)業(yè)載體，自身有很強(qiáng)的盈利模式。

——加快產(chǎn)品的資本化。我們要做的大量商業(yè)地產(chǎn)，未來(lái)要做的大量的主題地產(chǎn)，由于存在一定量的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)以及持有物業(yè)，這些物業(yè)就具有類金融的屬性?？梢酝ㄟ^(guò)信托、REITS、長(zhǎng)期物業(yè)貸款等方式將其資本化，從而為企業(yè)發(fā)展獲取更多資金。

——加快和境內(nèi)外長(zhǎng)期金融和資本對(duì)接力度。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上存在著大量的短期、高成本的錢，但是缺的是長(zhǎng)期的，低成本的錢，這些錢存在于保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金等手中，企業(yè)需要加大力度，除了正常的銀行開(kāi)發(fā)貸以及流動(dòng)資金貸款等手段外，要和境內(nèi)外長(zhǎng)期資本建立戰(zhàn)略合作，并且獲得長(zhǎng)期的資金支持。

——采取聯(lián)盟、合作的方式，在公司或者項(xiàng)目層面引入不同的伙伴，分散風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)和項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。在合作這個(gè)問(wèn)題上，有兩種方式可以考慮，一種方式是針對(duì)項(xiàng)目自身的操盤能力有限，可以找一個(gè)更大的企業(yè)和品牌合作，自己作為財(cái)務(wù)投資人獲取收益，還有另外一種方式是基于自己很好的產(chǎn)品和項(xiàng)目操盤能力，引入其他企業(yè)一起合作。

二、加強(qiáng)投資能力，投資需要更精準(zhǔn)，需要?jiǎng)?chuàng)新

從長(zhǎng)期資本的要求，行業(yè)和市場(chǎng)要求，房地產(chǎn)企業(yè)都需要加強(qiáng)其自身投資能力。投資能力建設(shè)上有幾點(diǎn)需要思考：

1、投資從精選城市到精選項(xiàng)目。我們這個(gè)行業(yè)說(shuō)起投資，習(xí)慣的就是拿出多少個(gè)城市，拿出不同級(jí)別的城市進(jìn)行分析，從而得出哪些城市有風(fēng)險(xiǎn)，哪些城市有機(jī)會(huì)。

我覺(jué)得，城市數(shù)據(jù)可以如此詳細(xì)，并且能夠如此深刻分析，確實(shí)是我們做這個(gè)行業(yè)的一個(gè)巨大的進(jìn)展。但是今天我們還要做這個(gè)行業(yè)，我們還需要在這些城市發(fā)展，我們就需要在城市分析的基礎(chǔ)上，更加關(guān)注項(xiàng)目本身的地段，項(xiàng)目本身的潛力，配套，環(huán)境，產(chǎn)業(yè)等。

我經(jīng)常舉個(gè)例子，杭州市場(chǎng)大家都在觀望，但是哪天告訴你西湖邊有一塊地，并且安全邊際高的情況下，你拿不拿？所以，精選項(xiàng)目未來(lái)項(xiàng)目投資的主流，需要加強(qiáng)和提高。

2、投資需要關(guān)注新機(jī)會(huì)，新產(chǎn)品下的投資機(jī)會(huì)。新機(jī)會(huì)在哪里？我認(rèn)為有以下機(jī)會(huì)是值得關(guān)注的：

一是城市更新以及國(guó)企混合所有制改革中出現(xiàn)的存量資產(chǎn)機(jī)會(huì)。這些項(xiàng)目有的可能是舊的廠房，辦公，酒店，商場(chǎng)等，這些資產(chǎn)存在大量的擴(kuò)建、改建、改造、再運(yùn)營(yíng)的機(jī)會(huì)，而城市更新中存在大量的城中村改造，這些機(jī)會(huì)是未來(lái)的新的投資方向。這些項(xiàng)目的盤活，考驗(yàn)的是我們的投資能力，而投資能力的背后是考驗(yàn)我們的產(chǎn)品能力，設(shè)計(jì)能力，運(yùn)營(yíng)能力，以及資產(chǎn)管理能力。

二是新城鎮(zhèn)建設(shè)。在新型城鎮(zhèn)化的大背景下，主要中心城市郊區(qū)的新城鎮(zhèn)建設(shè)，特別是能提供高端生活方式的，融合現(xiàn)代服務(wù)業(yè)背景下產(chǎn)城融合，休閑度假和第一居所融合的新城鎮(zhèn)建設(shè)，高質(zhì)量城區(qū)的建設(shè)是未來(lái)的大機(jī)會(huì)。（有關(guān)旅游度假小鎮(zhèn)，請(qǐng)看筆者《重塑旅游地產(chǎn)商業(yè)模式》，東方早報(bào)，20140415）

三是致力于提高高質(zhì)量生活方式的主題地產(chǎn)機(jī)會(huì)。正如前面所述，高端的教育、醫(yī)療健康、旅游度假、養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)滿足了人們差異化的，不斷升級(jí)的消費(fèi)需求，這些產(chǎn)品得到了各地政府的歡迎，得到了消費(fèi)者的歡迎，實(shí)現(xiàn)了多方面的共贏，應(yīng)該得到大力的發(fā)展。

3、投資的創(chuàng)新在于不僅是投項(xiàng)目，還在于投股權(quán)，投品牌。房地產(chǎn)企業(yè)的投資部門，從某種程度上就是拿地的部門，這是和公司的發(fā)展模式和戰(zhàn)略有關(guān)的。

但我們需要?jiǎng)?chuàng)新，我們未來(lái)的投資，不僅在于拿地，拿項(xiàng)目，更多的，我們可以研究房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)，并且在各個(gè)環(huán)節(jié)上找到最好的品牌和企業(yè)進(jìn)行投資。對(duì)股權(quán)和品牌的投資，有很多好處。

一是可以引領(lǐng)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，讓企業(yè)變得更輕，也許到幾年或者幾十年后，我們的房地產(chǎn)企業(yè)變成了產(chǎn)業(yè)整合的集團(tuán)，變成了品牌管理集團(tuán)，我們將來(lái)獲取的是品牌運(yùn)營(yíng)的收益；二是所投的股權(quán)或品牌，從客觀上促進(jìn)了企業(yè)資源整合能力的提高，而資源整合能力又是我們開(kāi)發(fā)主題地產(chǎn)非常重要的資源。

4、投資要更多關(guān)注收購(gòu)兼并中的投資機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)行業(yè)存在著大量的收購(gòu)兼并的機(jī)會(huì)，過(guò)去主要是通過(guò)收購(gòu)股權(quán)獲取項(xiàng)目，而未來(lái)，可能存在并購(gòu)公司的機(jī)會(huì)，特別是隨著國(guó)企混合所有制改革后，這些機(jī)會(huì)需要關(guān)注和跟進(jìn)。

5、重視特殊情況不動(dòng)產(chǎn)的投資。尤其是一些金融資產(chǎn)中的不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì)，從過(guò)去的不良資產(chǎn)到現(xiàn)在存在的一些價(jià)值被低估，由于債務(wù)人流動(dòng)性等問(wèn)題而導(dǎo)致的問(wèn)題金融資產(chǎn)中的不動(dòng)產(chǎn)的機(jī)會(huì)。

6、投資要重視全球化的布局。全球化布局是有主線的，這條主線就是隨著中國(guó)人的生活遷移而帶來(lái)的在地域選擇上的變化。中國(guó)的消費(fèi)者正在全球范圍內(nèi)流動(dòng)，旅游、度假、消費(fèi)、教育、事業(yè)、居住正在全球化，并且這個(gè)趨勢(shì)還在加速。這個(gè)趨勢(shì)，就需要我們認(rèn)真審慎考慮在全球范圍內(nèi)去尋找投資機(jī)會(huì)。

一方面是中國(guó)人到全球去消費(fèi)，那么可以考慮投資全球的好的品牌資源，比如好的酒店、度假村、百貨、電影、文化、娛樂(lè)等等，通過(guò)我們的投資，能夠給這些國(guó)外品牌帶來(lái)更多的中國(guó)市場(chǎng)的因素，另外一方面加大和這些品牌的合作，也可以給中國(guó)市場(chǎng)帶來(lái)更好的產(chǎn)品、更好的消費(fèi)體驗(yàn)；第三我們要根據(jù)全球遷移的趨勢(shì)，布點(diǎn)移民的區(qū)域，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目；第四加強(qiáng)房地產(chǎn)金融的合作和布局。走出一條從不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到品牌資源到房地產(chǎn)金融的全球化布局之路。

7、投資能力的建設(shè)很重要的一方面是項(xiàng)目退出能力的建設(shè)。一個(gè)完整的投資，應(yīng)該是融、投、管、退的完整循環(huán)，所以一個(gè)項(xiàng)目投資的成功，一定是具備很好的退出渠道或通道的，不論是采取資產(chǎn)處置，上市，銷售等方法，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的有序流動(dòng)是房地產(chǎn)企業(yè)需要注重的。

三、加強(qiáng)產(chǎn)品力建設(shè)

1、以終為始，從把握消費(fèi)者需求出發(fā)，加強(qiáng)產(chǎn)品力建設(shè)。消費(fèi)者需求的持續(xù)的調(diào)研、分析是十分重要的，我們要充分借助大數(shù)據(jù)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)等手段，加強(qiáng)消費(fèi)者數(shù)據(jù)的建設(shè)，從而能夠更加精準(zhǔn)掌握消費(fèi)者特征，購(gòu)買行為，購(gòu)買心理等，誰(shuí)掌握了消費(fèi)者，誰(shuí)就能在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中掌握主動(dòng)。

2、加強(qiáng)產(chǎn)品的研究和設(shè)計(jì)能力。產(chǎn)品力建設(shè)是一個(gè)不斷持續(xù)的過(guò)程，尤其是在面向改善性需求情況下，產(chǎn)品的研究和設(shè)計(jì)能力需要在幾個(gè)方面開(kāi)展工作：一是產(chǎn)品的技術(shù)、風(fēng)格、規(guī)范的創(chuàng)新；二是要加大對(duì)物業(yè)配比、產(chǎn)品組合的研究和設(shè)計(jì)；三是從注重物理空間的研究和設(shè)計(jì)，到更加注重軟件的建設(shè)，更加注重服務(wù)價(jià)值和服務(wù)產(chǎn)品的研究和設(shè)計(jì)。

3、成立專門的研究團(tuán)隊(duì)、部門或研究院。在企業(yè)條件許可的情況下，要推動(dòng)企業(yè)研發(fā)力量和團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，研究外部環(huán)境，研究市場(chǎng)，研究消費(fèi)者，研究產(chǎn)品，研究服務(wù)，研究?jī)r(jià)值，這些研究最終都會(huì)落實(shí)到企業(yè)的產(chǎn)品，投資以及戰(zhàn)略中去，是非常重要的團(tuán)隊(duì)和部門，不可小視。

4、注重服務(wù)產(chǎn)品的研究和設(shè)計(jì)。一是傳統(tǒng)的服務(wù)空間的價(jià)值再塑，比如一般小區(qū)的會(huì)所，過(guò)去只是承擔(dān)的簡(jiǎn)單配套的功能，但是會(huì)所完全可以成為小區(qū)居民情感聯(lián)系，互動(dòng)、社交的平臺(tái)，而這些平臺(tái)具有網(wǎng)絡(luò)所沒(méi)有的優(yōu)勢(shì)；

二是原來(lái)的小區(qū)商業(yè)僅僅是圍繞小區(qū)的簡(jiǎn)單的商業(yè)功能的承載，小區(qū)商業(yè)的價(jià)值無(wú)法體現(xiàn)，小區(qū)商業(yè)完全是單向的，無(wú)法實(shí)現(xiàn)和小區(qū)居民的互動(dòng)，如果將小區(qū)商業(yè)變成小區(qū)居民可以參與的創(chuàng)意市集，變成小區(qū)居民可以參與的商業(yè)載體，其價(jià)值就可以體現(xiàn)出來(lái)了；

三是可以大膽借鑒一些服務(wù)行業(yè)中好的做法引入到房地產(chǎn)項(xiàng)目中，比如將五星酒店的空間、設(shè)施、動(dòng)線、服務(wù)水準(zhǔn)引入到項(xiàng)目中，提升項(xiàng)目的水準(zhǔn)。

5、環(huán)境和景觀是產(chǎn)品力的重要組成部分。當(dāng)住宅以及所在的小區(qū)越來(lái)越承擔(dān)著人們生活方式的空間的功能后，消費(fèi)者會(huì)越來(lái)越注重環(huán)境、景觀所帶來(lái)的影響。

一是景觀和環(huán)境是項(xiàng)目風(fēng)格、文化的具體體現(xiàn)，比如歐式的、日本的、新亞洲風(fēng)格的，其實(shí)都可以通過(guò)景觀和環(huán)境表現(xiàn)出來(lái)，我覺(jué)得以中國(guó)、日本為代表的東方文化是觸動(dòng)人們內(nèi)心深處的東西，這些文化所表現(xiàn)出來(lái)的空間，山、水、石、園林以及他們的組合是可以非常精彩的。

再加上，這些景觀和一些功能的疊加和組合，更加提升了項(xiàng)目的品質(zhì)，比如對(duì)于茶環(huán)境和空間的設(shè)計(jì)和研發(fā)等，比如在小區(qū)設(shè)置人造的沙灘，既滿足了小孩的需求，而且對(duì)于整個(gè)小區(qū)的品質(zhì)得到了很大的提升。

6、注重空間內(nèi)動(dòng)線的設(shè)計(jì)，以及精裝修產(chǎn)品的研究?，F(xiàn)代社會(huì)的消費(fèi)者，他們已經(jīng)越來(lái)越?jīng)]有時(shí)間和精力去自己裝修房子，人們?cè)絹?lái)越傾向于運(yùn)用專業(yè)化分工去完成不同的工作，所以，房子內(nèi)空間的設(shè)計(jì)以及精裝修產(chǎn)品的研發(fā)以及品質(zhì)是決定一個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)的最直接感受。

7、注重品牌建設(shè)。過(guò)去30年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，已經(jīng)涌現(xiàn)了一些非常好的房地產(chǎn)項(xiàng)目和公司品牌，這些品牌在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中將會(huì)體現(xiàn)更大的溢價(jià)能力，并且能夠成為企業(yè)發(fā)展的“護(hù)城河”，有很好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

品牌是一個(gè)公司，一個(gè)項(xiàng)目核心能力和優(yōu)勢(shì)的最集中體現(xiàn)，也是一個(gè)公司和項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最集中體現(xiàn)。品牌的核心是價(jià)值，特別是我們想傳遞的價(jià)值以及在消費(fèi)者心目中的價(jià)值，這些價(jià)值和消費(fèi)者產(chǎn)生著某種聯(lián)系，特別是需要將品牌上升為消費(fèi)者心目中的情感品牌，產(chǎn)生情感聯(lián)系，產(chǎn)生強(qiáng)大的品牌黏性，形成粉絲經(jīng)濟(jì)。

要充分利用新媒體，新網(wǎng)絡(luò)，新渠道，在將品牌價(jià)值傳達(dá)到最終消費(fèi)者的通路上大膽運(yùn)用新手段并且進(jìn)行創(chuàng)新，增加消費(fèi)者的體驗(yàn)、參與，實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值的精準(zhǔn)傳遞。

四、加強(qiáng)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理能力建設(shè)

1、從高周轉(zhuǎn)、快周轉(zhuǎn)到有質(zhì)量的周轉(zhuǎn)。

強(qiáng)調(diào)并執(zhí)行周轉(zhuǎn)，應(yīng)該是我們這個(gè)行業(yè)的巨大進(jìn)步，采用快周轉(zhuǎn)的模式，也成就了一批知名的企業(yè)，這些企業(yè)無(wú)論是從資金的使用效率，開(kāi)發(fā)周期、管理模式等方面都做出了很多的創(chuàng)新和進(jìn)步，一時(shí)間也成為我們這個(gè)行業(yè)的主流之一。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到新的發(fā)展階段，我們需要從高周轉(zhuǎn)、快周轉(zhuǎn)發(fā)展到有質(zhì)量的周轉(zhuǎn)，從提高產(chǎn)品品質(zhì)等方面促進(jìn)企業(yè)更好更快發(fā)展。

2、提高資源整合能力

未來(lái)的房地產(chǎn)，不僅僅考驗(yàn)開(kāi)發(fā)能力，更多的考驗(yàn)是資源的整合能力，比如所需要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的資源，主題地產(chǎn)從某種程度上就是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)承載的載體，是平臺(tái)，但是這些資源整合得好，就有可能出現(xiàn)當(dāng)時(shí)商業(yè)地產(chǎn)的模式一樣，一些品牌和資源跟著項(xiàng)目走，這樣有利于我們從整體上推進(jìn)項(xiàng)目的投資和建設(shè)。

資源整合，一是我們可以投資這些資源或品牌，使他們成為我們緊密的合作伙伴；二是我們可以和這些資源和品牌達(dá)成戰(zhàn)略合作，在項(xiàng)目的獲取、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)技術(shù)、項(xiàng)目管理上提供幫助和支持；三是我們需要加強(qiáng)產(chǎn)品研發(fā)，想清楚，整明白，這些資源嫁接后，產(chǎn)業(yè)怎么賺錢，房地產(chǎn)怎么賺錢，其產(chǎn)品形態(tài)如何等很多問(wèn)題，從某種程度上看，資源整合關(guān)鍵是產(chǎn)品，關(guān)鍵是盈利模式。

提高資源整合能力，一個(gè)基礎(chǔ)性的問(wèn)題就是如何借用和管理好第三方力量，為我所用，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)水平，提升項(xiàng)目品質(zhì)。

一些企業(yè)在涉及一些新的主題地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)一些頂級(jí)項(xiàng)目的時(shí)候，經(jīng)常會(huì)碰到大量的設(shè)計(jì)單位、顧問(wèn)單位、供應(yīng)商、咨詢機(jī)構(gòu)等等，如何管理好他們，最主要是從項(xiàng)目品質(zhì)、項(xiàng)目智慧、項(xiàng)目成本、項(xiàng)目周期等角度管理好，協(xié)調(diào)好是一個(gè)很具體的問(wèn)題，如果管理得當(dāng)，企業(yè)就能將有些人力和資源外包，在節(jié)省成本的同時(shí)，卻擁有大量的高端的第三方力量。

3、加強(qiáng)資產(chǎn)管理能力建設(shè)

資產(chǎn)管理能力，最核心的就是資產(chǎn)和項(xiàng)目的保值增值能力，一個(gè)企業(yè)的資產(chǎn)管理能力，在很多方面都可以用到，一是增強(qiáng)房地產(chǎn)金融能力，提高房地產(chǎn)金融的盈利水平；二是在很多存量資產(chǎn)的改、擴(kuò)建過(guò)程中，在存量資產(chǎn)的再經(jīng)營(yíng)過(guò)程中都可以用到。資產(chǎn)管理能力是一個(gè)企業(yè)的系統(tǒng)能力，涉及到專業(yè)的設(shè)計(jì)能力、策劃能力、工程管理能力、品牌和資源整合能力、招商能力、運(yùn)營(yíng)管理能力等。

4、加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力建設(shè)

產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，包括商場(chǎng)、購(gòu)物中心、寫字樓、酒店、一些主題地產(chǎn)還涉及旅游、景點(diǎn)、主題樂(lè)園、養(yǎng)生、健康等內(nèi)容的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)。這些主題地產(chǎn)需要大量的復(fù)合管理和運(yùn)營(yíng)的能力。

所以，對(duì)于這些項(xiàng)目，一定要想注重自身培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)和外部力量的結(jié)合，將來(lái)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力是一個(gè)企業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵所在，也是贏得未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的非常重要的組成部分。

五、引領(lǐng)企業(yè)向現(xiàn)代企業(yè)治理轉(zhuǎn)型

30年的行業(yè)發(fā)展，造就了我們這個(gè)行業(yè)的巨大進(jìn)步，其中就包括房地產(chǎn)企業(yè)治理的進(jìn)步。但客觀上說(shuō)，我們?cè)谶@方面還有很多工作要做，發(fā)展的空間巨大。

1、提倡并執(zhí)行“陽(yáng)光、規(guī)范、透明”的企業(yè)文化。

一個(gè)企業(yè)的文化，其重要的價(jià)值觀和文化基礎(chǔ)就是企業(yè)家的價(jià)值觀和管理哲學(xué)。每一個(gè)企業(yè)家背后都有其優(yōu)勢(shì)和不足，而一個(gè)成熟的企業(yè)，首先就是在文化上要充分理解貫徹企業(yè)家的價(jià)值觀，并在此基礎(chǔ)上，形成更加市場(chǎng)化、專業(yè)化并且建立能夠引領(lǐng)這個(gè)行業(yè)發(fā)展的企業(yè)文化。

對(duì)一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，“陽(yáng)光、透明、規(guī)范”是基本的文化要求，在這之上，還會(huì)有更多的社會(huì)責(zé)任和企業(yè)公民，這些文化應(yīng)該堅(jiān)持并身體力行。

2、實(shí)現(xiàn)職業(yè)化、市場(chǎng)化和專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)和運(yùn)作機(jī)制。

最近幾年，房地產(chǎn)企業(yè)涌現(xiàn)出很多的黑馬，或者一些新興的力量的興起，研究他們，你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)很有趣的現(xiàn)象，就是所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離。

這些企業(yè)的老板通過(guò)董事會(huì)，通過(guò)目標(biāo)考核實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)的管控，而企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理完全交給職業(yè)化團(tuán)隊(duì)去操盤，其實(shí)萬(wàn)科也是如此。任何一種治理結(jié)構(gòu)都有利有弊，但是實(shí)現(xiàn)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，不失為一個(gè)可以探索的方向。

職業(yè)化的團(tuán)隊(duì)最大的優(yōu)勢(shì)，就是懂得工作界面，懂得工作流程，并且在產(chǎn)品、技術(shù)、管理上更加專業(yè)。職業(yè)化團(tuán)隊(duì)需要加強(qiáng)的正是企業(yè)家思維，要用企業(yè)家思維去對(duì)待工作，對(duì)待企業(yè)。

具體到一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，什么是企業(yè)家思維？就是我們需要有成本意識(shí)，預(yù)算意識(shí)，開(kāi)發(fā)周期的意識(shí)，管控和制衡的意識(shí)，要站在企業(yè)和企業(yè)家的立場(chǎng)和角度去看待工作，而企業(yè)家思維的形成，需要激發(fā)，需要培養(yǎng)尊重專業(yè)的平臺(tái)和空間，讓專業(yè)的人能夠在這樣的環(huán)境中充分發(fā)揮，能夠有空間和機(jī)會(huì)，從而創(chuàng)造更大價(jià)值。

3、加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)。

房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)下和未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)，說(shuō)到底是人才的競(jìng)爭(zhēng)。誰(shuí)擁有一個(gè)一支強(qiáng)大的團(tuán)隊(duì)，誰(shuí)就擁有了未來(lái)。招聘和留住好的人才，靠物質(zhì)條件，更靠文化、靠平臺(tái)，要讓人才在企業(yè)感覺(jué)到尊重，感覺(jué)到機(jī)會(huì)，感覺(jué)到空間，同時(shí)人才也選團(tuán)隊(duì)，他要看我在和誰(shuí)一起共事，團(tuán)隊(duì)成員之間是否可以互相學(xué)習(xí)，共同進(jìn)步。

同時(shí)，對(duì)于這些高效能人才，要嚴(yán)格要求，結(jié)果導(dǎo)向，同時(shí)尊重過(guò)程的付出，用制度和流程去管理，減少人治和隨意性，讓他們充分意識(shí)到團(tuán)隊(duì)的重要，加強(qiáng)溝通和協(xié)作意識(shí)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的共同目標(biāo)。

團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，要更加注重工作界面的確立，以及流程，機(jī)制的建設(shè)。流程和機(jī)制建設(shè)，就是游戲規(guī)則的建立。

很多時(shí)候，我們?nèi)菀拙褪抡撌?，容易去做那些緊急但不重要的事情，但是這不能保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，而是要通過(guò)流程和機(jī)制的建設(shè)，告訴團(tuán)隊(duì)成員的角色、分工、職責(zé)、工作界面、步驟、程序以及考核和激勵(lì)，一切都是有章可循，提倡什么，反對(duì)什么，問(wèn)題的解決機(jī)制都十分清楚。

流程和機(jī)制建立后，企業(yè)的最高決策者以及管理層要管住自己“閑不住的手”，學(xué)會(huì)授權(quán)、放權(quán)、學(xué)會(huì)用現(xiàn)代公司治理架構(gòu)去管理公司，學(xué)會(huì)管理和監(jiān)控，學(xué)會(huì)支持和服務(wù)，同時(shí)，加強(qiáng)正式和非正式溝通，只有這樣，流程和機(jī)制才能真正確立。

團(tuán)隊(duì)建設(shè)，要學(xué)會(huì)在有限條件下做決策，更會(huì)學(xué)會(huì)接受團(tuán)隊(duì)建設(shè)中不完美。比如人才的招聘，找到性價(jià)比高，完全符合你的要求的人才理論上是存在的，但實(shí)際上是很難完全達(dá)到的，因?yàn)槭芟抻诠镜囊?guī)模、品牌、產(chǎn)品、項(xiàng)目、預(yù)算、團(tuán)隊(duì)能力等多種因素，我們很難找到十分完全滿意的人才。

所以，我們需要在現(xiàn)有團(tuán)隊(duì)中加強(qiáng)培訓(xùn)，尤其是專業(yè)上、團(tuán)隊(duì)合作和溝通、工作方式和方法等問(wèn)題上加強(qiáng)鍛煉，提高團(tuán)隊(duì)能力，用團(tuán)隊(duì)的智慧去彌補(bǔ)不足，實(shí)現(xiàn)公司和團(tuán)隊(duì)的發(fā)展目標(biāo)。

2014年的當(dāng)下，我們需要“睜眼看世界”，關(guān)注這個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)、城市、政策等數(shù)據(jù)，但更重要的是我們需要理清思路，清晰格局，同時(shí)我們需要“埋頭做事”，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，重塑我們的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，在金融、投資、產(chǎn)品力、運(yùn)營(yíng)管理、現(xiàn)代企業(yè)治理等方面走出一條新路來(lái)，去應(yīng)對(duì)當(dāng)下，邁向未來(lái)。

第三篇：淺談企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展

企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展系列談

（一）加快向能力轉(zhuǎn)型的工作坐標(biāo)

董事長(zhǎng)、黨委書記XXX在院黨委十屆五次全委會(huì)上提出的“世界一流企業(yè)的基本特征”，包含九項(xiàng)指標(biāo)：一是以中青年為骨干的高精尖人才團(tuán)隊(duì)的數(shù)量和質(zhì)量，特別是創(chuàng)新型中青年領(lǐng)軍人才的陣容。二是或規(guī)

劃期內(nèi)在國(guó)內(nèi)外核心期刊上發(fā)表的科技、專業(yè)論文的數(shù)量和質(zhì)量。三是或規(guī)劃期內(nèi)獲得有效的自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的數(shù)量和質(zhì)量，尤其是發(fā)明專利的數(shù)量和軟件著作權(quán)的數(shù)量。四是或規(guī)劃期內(nèi)獲國(guó)家級(jí)科技進(jìn)步獎(jiǎng)、國(guó)家級(jí)“四優(yōu)”獎(jiǎng)的數(shù)量和質(zhì)量。五是或規(guī)劃期內(nèi)承攬有影響的國(guó)內(nèi)外重點(diǎn)工程或高科技含量項(xiàng)目的數(shù)量和質(zhì)量；六是或規(guī)劃期內(nèi)企業(yè)管理成果獲國(guó)家級(jí)獎(jiǎng)勵(lì)、榮譽(yù)的數(shù)量和質(zhì)量。七是企業(yè)品牌的市場(chǎng)影響力和美譽(yù)度。八是企業(yè)盈利能力和財(cái)務(wù)狀況的優(yōu)劣，特別是技術(shù)創(chuàng)新對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的貢獻(xiàn)度。九是企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任的自覺(jué)度與誠(chéng)實(shí)度。

（二）做到四個(gè)堅(jiān)持不動(dòng)搖：

1、堅(jiān)持三大市場(chǎng)開(kāi)拓不動(dòng)搖，提高抵御政策和行業(yè)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。要以勘察設(shè)計(jì)為中心，逐步向產(chǎn)業(yè)鏈的上下游延伸，實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整。在“十二五”期間形成“國(guó)鐵、城軌市政、海外”三大市場(chǎng)三足鼎立的產(chǎn)業(yè)格局和“工程勘察、工程設(shè)計(jì)、工程總承包、工程咨詢、工程監(jiān)理”五大支柱產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)格局。要超前思考，在認(rèn)真分析市場(chǎng)、分析項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，有選擇性地進(jìn)行嘗試推進(jìn)業(yè)務(wù)延伸，戰(zhàn)略上要大膽突破，戰(zhàn)術(shù)上要審慎推進(jìn)。

2、堅(jiān)持思想引領(lǐng)，構(gòu)建學(xué)習(xí)型企業(yè)不動(dòng)搖。如何將我院打造成國(guó)際型工程咨詢公司乃至國(guó)際型工程公司是一個(gè)全新的課題，需要全院廣大干部職工不斷創(chuàng)新，超越自我，持之以恒地實(shí)踐。這也需要我們進(jìn)一步深化開(kāi)展學(xué)習(xí)型黨組織建設(shè)和學(xué)習(xí)型一院建設(shè)，以學(xué)習(xí)力推動(dòng)核心競(jìng)爭(zhēng)力提高，以觀念更新支撐能力轉(zhuǎn)型各項(xiàng)工作的開(kāi)展。在學(xué)習(xí)型企業(yè)的建設(shè)過(guò)程中，我們一定要不等不靠，不滿足、不懈怠，要始終牢記：今天的不進(jìn)取就是明天的不領(lǐng)先，明天的不領(lǐng)先就是今后的發(fā)展受挫。

3、堅(jiān)持“三技”治企理念不動(dòng)搖，突破轉(zhuǎn)型中“人才、技術(shù)、管理、文化”四大瓶頸。一是人力資源管理要多維化。要圍繞人才強(qiáng)企的戰(zhàn)略目標(biāo)，大力營(yíng)造尊重人才、公開(kāi)平等、知人善任的院內(nèi)環(huán)境，促使優(yōu)秀人才脫穎而出。要把能力建設(shè)作為班子建設(shè)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，努力建設(shè)一支政治堅(jiān)定、業(yè)務(wù)精湛、能力全面、員工滿意，能夠推動(dòng)我院科學(xué)發(fā)展的領(lǐng)導(dǎo)干部隊(duì)伍。二是技術(shù)管理要標(biāo)準(zhǔn)化。建立一套行之有效的生產(chǎn)、技術(shù)、質(zhì)量管理制度，加強(qiáng)勘察、設(shè)計(jì)、咨詢工作流程的標(biāo)準(zhǔn)化管理水平；圍繞市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，集中力量在一些關(guān)鍵核心技術(shù)領(lǐng)域取得重要突破。三是綜合管理要精益化。堅(jiān)持宏觀控制與微觀管理一起抓，健全完善內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管控體系，通過(guò)管控提高效益，走低成本發(fā)展之路。

4、堅(jiān)持安全至上、質(zhì)量為本不動(dòng)搖。必須要加強(qiáng)對(duì)勘察設(shè)計(jì)工作各環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理的研究，進(jìn)一步建立健全勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量安全保證長(zhǎng)效機(jī)制，將勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量安全意識(shí)落實(shí)到日常工作常態(tài)中，真正達(dá)到提高勘察設(shè)計(jì)水平與完善管理體系的目的。抓好安全質(zhì)量，關(guān)鍵在落實(shí)，重點(diǎn)在項(xiàng)目，根本在管理。要把管理的重點(diǎn)進(jìn)一步轉(zhuǎn)移到抓現(xiàn)場(chǎng)、抓項(xiàng)目、抓管理、抓落實(shí)上來(lái)，為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展筑牢基石。

（三）把握好三種關(guān)系：

如何破解我們發(fā)展中的難題，保持企業(yè)平穩(wěn)、持續(xù)、健康發(fā)展，思路只有一個(gè)，事實(shí)上這個(gè)答案早已給出，這就是“堅(jiān)定不移地加快推進(jìn)能力轉(zhuǎn)型，向建設(shè)國(guó)際型工程咨詢公司的目標(biāo)努力攀登”。

一、把握好三種關(guān)系

1、把握好機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系。要認(rèn)清全院目前面臨的形勢(shì)，主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的重大變化，不為傳統(tǒng)模式和地域思維所限，積極尋求新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

2、把握好責(zé)任與質(zhì)量的關(guān)系。一是要重視源頭管理。加強(qiáng)科學(xué)設(shè)計(jì)，一絲不茍，每個(gè)環(huán)節(jié)、每道技術(shù)都不應(yīng)該出問(wèn)題，也不允許出問(wèn)題；二是重視過(guò)程管理。在整個(gè)研發(fā)和制造過(guò)程中始終把安全和質(zhì)量擺在第一位；三是要重視人的管理。安全和質(zhì)量離不開(kāi)人。產(chǎn)品如人品，什么樣的人品就有什么樣的產(chǎn)品，而人品中最關(guān)鍵的是高度負(fù)責(zé)，精益求精，一絲不茍；四是要重視服務(wù)管理。服務(wù)要跟上，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，立即改正。全院廣大干部職工必須樹(shù)立高度的責(zé)任心，認(rèn)真落實(shí)有關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)程序、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，保證勘察設(shè)計(jì)的深度和質(zhì)量達(dá)到要求，要將責(zé)任心貫穿于勘察設(shè)計(jì)工作的全過(guò)程，堅(jiān)持將勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量安全意識(shí)落實(shí)到日常工作常態(tài)中，確保我們勘察設(shè)計(jì)的每個(gè)項(xiàng)目都科學(xué)、合理、安全、可靠，牢固樹(shù)立質(zhì)效雙優(yōu)的鐵一院品牌。

3、把握好傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)區(qū)域和新開(kāi)發(fā)區(qū)域的關(guān)系。要打破傳統(tǒng)區(qū)域與優(yōu)勢(shì)區(qū)域觀念。我們的管理者、各級(jí)行政領(lǐng)導(dǎo)包括技術(shù)領(lǐng)導(dǎo)都要更好地去適應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)的變化，審時(shí)度勢(shì)、提高服務(wù)意識(shí)，將觀念的轉(zhuǎn)變落實(shí)到具體行動(dòng)中，這樣才能穩(wěn)固傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)，搶占新的市場(chǎng)區(qū)域。

第四篇：企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展重要講話心得體會(huì)

袁純清書記在全省領(lǐng)導(dǎo)干部大會(huì)上的重要講話“以清新之風(fēng)、務(wù)實(shí)之言”指明了山西當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期科學(xué)發(fā)展的路徑，提出了當(dāng)前乃至“十二五”時(shí)期山西發(fā)展的目標(biāo)、思路和舉措，進(jìn)一步明確了發(fā)展方向。講話立意深、針對(duì)性強(qiáng)，抓住了制約山西轉(zhuǎn)型發(fā)展、跨越發(fā)展的關(guān)鍵。袁書記在講話中指出：“要以建設(shè)國(guó)家新型能源和工業(yè)基地為基礎(chǔ)，努力建設(shè)全國(guó)重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地、中西部現(xiàn)代物流中心和生產(chǎn)性服務(wù)大省……”結(jié)合商務(wù)工作實(shí)際，我擬就我區(qū)發(fā)展物流業(yè)談點(diǎn)個(gè)人愚見(jiàn)。

一、大同開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展物流業(yè)具備的條件：

第一，經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，物流業(yè)市場(chǎng)需求旺盛。近年來(lái)，開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn)，各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以年均30％的速度增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值28．1億元，工業(yè)增加值17．9億元；財(cái)政總收入完成4．1億元，進(jìn)出口總額完成8390萬(wàn)美元。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展促進(jìn)了物流總量迅速增加，既為物流業(yè)發(fā)展提供了現(xiàn)實(shí)旺盛的市場(chǎng)需求，同時(shí)也為物流業(yè)持續(xù)發(fā)展提供了有力保障。

第二，多元化的產(chǎn)業(yè)格局已經(jīng)形成，物流業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｄ壳?，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)項(xiàng)目涉及醫(yī)藥、機(jī)械制造、建筑開(kāi)發(fā)、石材加工、食品加工、汽車生產(chǎn)與銷售等領(lǐng)域，以制藥業(yè)為支柱，機(jī)械制造、汽車生產(chǎn)與銷售等多元化的產(chǎn)業(yè)格局已經(jīng)形成。特別是醫(yī)藥行業(yè)發(fā)展迅速，占據(jù)了全省醫(yī)藥工業(yè)的“半壁江山”。物流業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/P>

第三，特殊的地理位置和四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)為物流業(yè)的開(kāi)展創(chuàng)造了得天獨(dú)厚的條件。開(kāi)發(fā)區(qū)南靠大秦鐵路湖東編組站，大塘公路與京大高速公路沿區(qū)南邊而過(guò)，大陽(yáng)公路貫穿東西，北倚京包鐵路，東距大同民航機(jī)場(chǎng)5公里，南距京大高速公路入口1公里。區(qū)內(nèi)道路四通八達(dá)，縱橫交錯(cuò)。從鐵路到公路，從陸地到空中的全方位、立體化的開(kāi)放格局，為開(kāi)發(fā)區(qū)物流業(yè)提供了重要的發(fā)展空間。

開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展物流業(yè)，不但能為中西部雙向擴(kuò)展提供貨物批發(fā)、配送、倉(cāng)儲(chǔ)和包裝等服務(wù)，而且還可以通過(guò)京津冀大都市圈向東南沿海地區(qū)雙向輻射發(fā)展。

二、開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展物流業(yè)的一些思路：

第一，推動(dòng)物流業(yè)與區(qū)內(nèi)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)融合。開(kāi)發(fā)區(qū)醫(yī)藥、機(jī)械制造、建筑開(kāi)發(fā)、石材加工、食品加工、汽車生產(chǎn)與銷售等六大支柱產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)的工業(yè)增加值已占到全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)的99％以上，成為支撐開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要力量。物流業(yè)既是六大產(chǎn)業(yè)之間的重要紐帶，也是這些產(chǎn)業(yè)跟國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)相連的重要載體，發(fā)展物流業(yè)，直接關(guān)系到這些產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的提升。根據(jù)我國(guó)1個(gè)單位的gdp需要3個(gè)單位的物流量支撐來(lái)看，開(kāi)發(fā)區(qū)物流業(yè)與六大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)融合的潛在規(guī)模巨大。

第二，培育一批有競(jìng)爭(zhēng)力的物流骨干企業(yè)。發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，必須有一批強(qiáng)大的、以第三方物流為主的物流企業(yè)作支撐。要鼓勵(lì)諸如山西威奇達(dá)制藥有限公司等大型制造企業(yè)和商貿(mào)企業(yè)剝離自辦物流，實(shí)現(xiàn)企業(yè)物流向?qū)I(yè)化物流企業(yè)轉(zhuǎn)變。發(fā)揮政府主導(dǎo)作用，將經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地相對(duì)集中、經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小的一些貨代和倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)，采取以資產(chǎn)為紐帶的形式，進(jìn)行資源的有效整合，組建股份制企業(yè)集團(tuán)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化集約經(jīng)營(yíng)。發(fā)揮龍頭企業(yè)的帶動(dòng)作用，按照“扶大、扶優(yōu)、扶強(qiáng)”的原則，進(jìn)行重點(diǎn)引導(dǎo)、支持和培育，形成具有自主品牌的專業(yè)物流“航空母艦”。

第三，優(yōu)化環(huán)境，深化物流業(yè)改革開(kāi)放。改變物流業(yè)發(fā)展滯后局面，實(shí)現(xiàn)物流業(yè)跨越式發(fā)展，就必須加快物流業(yè)的改革開(kāi)放步伐。對(duì)現(xiàn)有的不利于物流業(yè)發(fā)展的政策進(jìn)行適當(dāng)修改，并就物流企業(yè)的融資、稅費(fèi)、土地使用等出臺(tái)一系列鼓勵(lì)性的發(fā)展措施和政策，尤其是要扶持具備現(xiàn)代物流服務(wù)能力的物流企業(yè)；引進(jìn)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的物流觀念、物流模式、物流業(yè)態(tài)、物流管理和物流技術(shù)。利用內(nèi)外資，加大對(duì)傳統(tǒng)物流企業(yè)的改造力度，大力發(fā)展現(xiàn)代化物流企業(yè)，提高現(xiàn)代物流技術(shù)，改善物流基礎(chǔ)設(shè)施。

總之，袁書記的重要講話，不僅對(duì)我們提出了一定的要求，幫助我們?cè)诮鉀Q發(fā)展中遇到的困難和問(wèn)題上堅(jiān)定了信心，也為我們?cè)谪瀼芈鋵?shí)科學(xué)發(fā)展觀上進(jìn)一步指明了方向，為全區(qū)各項(xiàng)事業(yè)又好又快發(fā)展增添了新的動(dòng)力。我們要認(rèn)真貫徹袁書記重要講話的精神，保證自己做到實(shí)處、走在前列，弘揚(yáng)“右玉精神”，加強(qiáng)自身學(xué)習(xí)，以更大的信心和勇氣為推動(dòng)我區(qū)跨越發(fā)展貢獻(xiàn)力量。

第五篇：茶葉企業(yè)渠道發(fā)展和轉(zhuǎn)型

茶葉企業(yè)渠道發(fā)展和轉(zhuǎn)型

文雪讀

2013年，成為中國(guó)茶企的改革元年。市場(chǎng)惡化、消費(fèi)下降、競(jìng)爭(zhēng)加劇、資本進(jìn)入，一系列內(nèi)外部環(huán)境的變化都預(yù)示著中國(guó)茶行業(yè)將迎來(lái)一次大的變革和洗禮。在國(guó)家三公消費(fèi)限制和茶葉市場(chǎng)傳統(tǒng)批發(fā)功能逐漸減弱的背景下，很多企業(yè)調(diào)整了渠道戰(zhàn)略，傳統(tǒng)茶商也面臨轉(zhuǎn)型，于是茶葉渠道優(yōu)化升級(jí)和全渠道營(yíng)銷呼之欲出。

茶企在根據(jù)地市場(chǎng)進(jìn)行全產(chǎn)品全渠道策略，全渠道營(yíng)銷并不是說(shuō)要從每種渠道都獲得銷量，指的是通過(guò)盡可能多的渠道進(jìn)行品牌產(chǎn)品傳播推廣，讓消費(fèi)者在更多的場(chǎng)合接觸體驗(yàn)產(chǎn)品，從而通過(guò)主流渠道取得銷量。

第一，不是所有的茶企和茶商適合全渠道，要根據(jù)品牌定位，產(chǎn)品定位，企業(yè)的資源和能力而定,渠道商的運(yùn)行模式要與企業(yè)整體營(yíng)銷戰(zhàn)略、營(yíng)銷模式相配稱，考慮商家的承載能力。全渠道營(yíng)銷要根據(jù)廠家的渠道戰(zhàn)略情況而定；

第二，進(jìn)行全渠道要考慮三個(gè)指標(biāo)，本品牌在該市場(chǎng)的銷量、消費(fèi)者購(gòu)買習(xí)慣和維護(hù)服務(wù)體系；

第三，未來(lái)具有消費(fèi)者體驗(yàn)感的短通路更具競(jìng)爭(zhēng)力，近兩年基于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的圈子營(yíng)銷模式將會(huì)盛行；線上線下結(jié)合的O2O模式將成為近幾年茶企渠道變革的重點(diǎn)；茶葉專賣店存活越來(lái)越困難；一度泛濫的茶城將面臨洗牌；特通渠道如拍賣和茶莊園也會(huì)有一席之地；未來(lái)會(huì)出現(xiàn)“茶中蘇寧”，也就是名優(yōu)茶匯，但里面的產(chǎn)品不一定是各個(gè)品類的第一品牌，但他一定是正宗原產(chǎn)地、卓越工藝、品質(zhì)第一的這些品牌。還有“茶巴克”、體驗(yàn)館、茶酒店，比如老舍茶館、TEAVANA、峨眉雪芽大酒店、茶香書香、荼非茶等。

那么，在什么階段可嘗試全渠道？

當(dāng)企業(yè)總銷售額低于4000萬(wàn)，且產(chǎn)品結(jié)構(gòu)未能實(shí)現(xiàn)高檔化時(shí)，企業(yè)應(yīng)該集中有限的資源以本地為王，戰(zhàn)略為主，區(qū)域擴(kuò)張為輔。此時(shí)應(yīng)進(jìn)行全產(chǎn)品全渠道，線上線下不同渠道產(chǎn)品要區(qū)隔；

當(dāng)企業(yè)總銷售處于4000萬(wàn)-2億之間，且實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)改良以后；企業(yè)應(yīng)以“本地為王為輔”，省內(nèi)擴(kuò)張為主；尤其是銷量在1億向2億突破時(shí)，要做到省內(nèi)或省外重點(diǎn)消區(qū)為王，如四川峨眉雪芽，在樂(lè)山、成都等根據(jù)地市場(chǎng)，毫無(wú)疑問(wèn)的進(jìn)行全渠道營(yíng)銷，除了常規(guī)渠道，布局到旅游、成都峨眉雪芽大酒店、茶館茶樓、超市、社區(qū)店等；那么四川省內(nèi)或全國(guó)擴(kuò)張時(shí)要結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)銷商資源、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)和渠道特點(diǎn)選取優(yōu)質(zhì)渠道，通過(guò)品鑒會(huì)進(jìn)行圈子營(yíng)銷。

當(dāng)企業(yè)總銷售額處于2億以上，且實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)改良；企業(yè)應(yīng)該全力實(shí)現(xiàn)“全國(guó)化擴(kuò)張戰(zhàn)略”。尤其是銷量在向5億突破的階段，比如白沙溪，在做好專賣加盟店的同時(shí)，正逐步向商超貨架、專柜、旅游市場(chǎng)店面、企業(yè)禮品、定制茶、拍賣、茶館茶樓、電商渠道拓展。

那么茶企的轉(zhuǎn)型之路在哪里？

近兩年我們?cè)趨f(xié)助部分茶企推行“廠商價(jià)值一體化戰(zhàn)略”。一是和品牌大廠合作，最好持有一定股份，近兩年廠商合作成立銷售公司或辦事處模式較盛行；二是廠商合理分工，廠家做好市場(chǎng)規(guī)劃，指導(dǎo)并服務(wù)好經(jīng)銷商，協(xié)助經(jīng)銷商管理好人財(cái)物。經(jīng)銷商維護(hù)和推廣，積極布局當(dāng)?shù)厍?；三是?jīng)銷商要有自己的銷售隊(duì)伍，通過(guò)廠家和自身培訓(xùn)，更好地維護(hù)服務(wù)渠道。只有這樣，茶商才能嘗試全渠道營(yíng)銷策略，在區(qū)域市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)銷量高增長(zhǎng)。