第一篇：地產(chǎn)資料參考-深圳房地產(chǎn)條例

深圳市房地產(chǎn)條例

（草案初稿）

第一章

總則

第二章

房地產(chǎn)行業(yè)管理

第一節(jié)

一般規(guī)定 第二節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā) 第三節(jié)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 第四節(jié)

房地產(chǎn)估價(jià) 第五節(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)組織 第三章

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第一節(jié)

一般規(guī)定 第二節(jié)

商品房預(yù)售 第四章

房地產(chǎn)抵押 第五章

房地產(chǎn)登記

第一節(jié)

一般規(guī)定 第二節(jié)

初始登記 第三節(jié)

轉(zhuǎn)移登記 第四節(jié)

變更登記 第五節(jié)

抵押登記

第六節(jié)

預(yù)售房地產(chǎn)預(yù)告登記 第七節(jié)

限制房地產(chǎn)權(quán)利登記 第八節(jié)

其他登記

第九節(jié)

注銷登記及撤銷核準(zhǔn)登記 第六章

附則

深圳市房地產(chǎn)條例 第一章 總 則

第一條(立法宗旨和立法依據(jù))為了加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)利，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合深圳市（以下簡稱本市）實(shí)際情況，制定本條例。

第二條(本條例適用范圍)在本市實(shí)施房地產(chǎn)管理，從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、交易、登記及其它相關(guān)活動(dòng)，適用本條例。

本條例所稱房地產(chǎn)，是指土地及依附于土地的建筑物、附著物。

本條例房地產(chǎn)權(quán)利，是指土地所有權(quán)、使用權(quán)以及依附于土地的建筑物、附著物所有權(quán)及由上述權(quán)利產(chǎn)生的他項(xiàng)權(quán)利。

本條例所稱房地產(chǎn)權(quán)利人，是指依法享有房地產(chǎn)權(quán)利的自然人、法人和其他組織。

第三條（房地產(chǎn)行為原則）

從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、交易、登記及其它相關(guān)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循合法、公平、公正、公開、誠實(shí)信用的原則。

第四條(房地產(chǎn)登記)房地產(chǎn)實(shí)行依法登記制度，經(jīng)登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護(hù)。

房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移與終止，應(yīng)當(dāng)按照本條例的規(guī)定進(jìn)行登記。房地產(chǎn)權(quán)利證書是房地產(chǎn)權(quán)利的憑證。

第五條(房地合一)建筑物、附著物的所有權(quán)主體應(yīng)當(dāng)和該建筑物、附著物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致。

第六條（房地產(chǎn)管理的體制）

市人民政府房地產(chǎn)行政管理部門是房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門，依照相關(guān)法律法規(guī)和本條例對房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、交易、登記及其他相關(guān)活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督和管理。

主管部門可以設(shè)立派出機(jī)構(gòu)。派出機(jī)構(gòu)依照主管部門授權(quán)履行職責(zé)。

第七條（行業(yè)誠信）

主管部門應(yīng)當(dāng)建立完善房地產(chǎn)行業(yè)誠信檔案和誠信公示制度。

第八條（房地產(chǎn)信息系統(tǒng)）

主管部門應(yīng)當(dāng)建立完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，公示相關(guān)市場信息，加強(qiáng)行業(yè)管理。

第二章 房地產(chǎn)行業(yè)管理

第一節(jié) 一般規(guī)定

第九條（權(quán)益保障）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、估價(jià)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員的合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)其業(yè)務(wù)活動(dòng)和結(jié)果。

第十條（年度評價(jià)）

主管部門應(yīng)當(dāng)每年度對在本市開展業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)（土地）估價(jià)師的經(jīng)營業(yè)績、信用狀況等進(jìn)行綜合評價(jià)。

綜合評價(jià)的結(jié)果應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公布。

第十一條（市場檢查）

主管部門在履行檢查和監(jiān)管職責(zé)時(shí)，有權(quán)采取下列措施：

（一）進(jìn)入被檢查企業(yè)，查閱或復(fù)制業(yè)務(wù)相關(guān)材料；

（二）要求被檢查企業(yè)或人員提供資質(zhì)證書、資格證書、項(xiàng)目手冊、業(yè)務(wù)相關(guān)資料及有關(guān)質(zhì)量管理、檔案管理、財(cái)務(wù)管理的文件和資料；

（三）糾正企業(yè)或人員的違法違規(guī)行為。

第十二條（誠信檔案）

主管部門應(yīng)當(dāng)將在日常檢查和監(jiān)管中發(fā)現(xiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、估價(jià)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員的違法違規(guī)行為、不良訴訟及經(jīng)查證屬實(shí)的被投訴舉報(bào)記錄、行政處罰及刑事處罰等情況，作為不良信用記錄記入其誠信檔案。

誠信檔案應(yīng)當(dāng)公示，任何單位和個(gè)人有權(quán)查閱。

第十三條（誠信計(jì)分）

房地產(chǎn)行業(yè)誠信管理實(shí)行誠信計(jì)分制度。主管部門應(yīng)當(dāng)建立完善房地產(chǎn)行業(yè)誠信評價(jià)指標(biāo)體系，制定誠信計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)則，并視誠信狀況分層次實(shí)施管理。

對于誠信計(jì)分結(jié)果達(dá)到或超過失信警示線的企業(yè)和個(gè)人，主管部門應(yīng)當(dāng)將其列為重點(diǎn)監(jiān)督和檢查對象，加強(qiáng)日常監(jiān)管，對其相關(guān)業(yè)務(wù)活動(dòng)及有關(guān)行政許可、備案等事項(xiàng)的辦理進(jìn)行嚴(yán)格管理和審查，并可視情況予以警告、通報(bào)批評、媒體曝光、限制從事部分業(yè)務(wù)、責(zé)令停業(yè)整改等處理。

對于失信情節(jié)嚴(yán)重的企業(yè)和個(gè)人，主管部門應(yīng)當(dāng)將其納入嚴(yán)重失信名單并向社會(huì)公布，同時(shí)應(yīng)當(dāng)在組織地塊出讓、資質(zhì)或資格年檢、備案、年度評價(jià)時(shí)，對其重點(diǎn)監(jiān)督并加大審查力度，直至取消其土地受讓資格、限制商品房開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售或禁止從事有關(guān)業(yè)務(wù)。

市政府可以根據(jù)本條例制定房地產(chǎn)行業(yè)誠信公示的具體辦法。

第十四條（責(zé)任承擔(dān)）

因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、估價(jià)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員在執(zhí)業(yè)過程中的故意或過失，給相關(guān)當(dāng)事人造成損失的，由其所在的企業(yè)或機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任。該企業(yè)或機(jī)構(gòu)履行賠償責(zé)任后，可以依法向有關(guān)人員追償。

第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)

第十五條（開發(fā)企業(yè)備案義務(wù)）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)持下列證明材料向主管部門備案：

（一）營業(yè)執(zhí)照；

（二）資質(zhì)證書；

（三）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（四）主要管理、技術(shù)人員的職稱證書和聘用合同。

第十六條（備案登記和數(shù)字認(rèn)證）

主管部門應(yīng)當(dāng)在收到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的備案申請后二十日內(nèi)，為其辦理備案登記手續(xù)和房地產(chǎn)信息系統(tǒng)數(shù)字認(rèn)證手續(xù)。

第十七條（開發(fā)企業(yè)備案變更）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱、地址、法定代表人、注冊資本等主要登記事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后十五日內(nèi)，向主管部門辦理備案變更手續(xù)。

第十八條（項(xiàng)目手冊的內(nèi)容）

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)實(shí)行項(xiàng)目手冊制度。項(xiàng)目手冊主要記載下列事項(xiàng)：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本情況。包括企業(yè)名稱、地址、法定代表人姓名、企業(yè)資質(zhì)證書編號等內(nèi)容；

（二）開發(fā)項(xiàng)目的基本情況。包括開發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人姓名、項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)用地的取得、拆遷情況、設(shè)計(jì)審批等內(nèi)容；

(三)開發(fā)項(xiàng)目的施工建設(shè)情況。包括項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃、實(shí)際建設(shè)投資完成情況、開工情況、委托監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督、參與施工的各個(gè)單位情況及工程款支付情況等內(nèi)容；

(四)開發(fā)項(xiàng)目的竣工情況。包括竣工驗(yàn)收、拆遷情況、交付使用情況、商品房質(zhì)量保證書和住宅使用說明書發(fā)放情況及委托物業(yè)管理等內(nèi)容；

(五)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營情況。包括項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓情況、項(xiàng)目聯(lián)建情況、商品房預(yù)售、商品房實(shí)際銷售、商品房出租、房屋抵押及貸款情況、商品房空臵、委托銷售代理等內(nèi)容；

(六)開發(fā)項(xiàng)目的審批情況。對項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營過程中管理部門的審批文件進(jìn)行登記；

(七)其它情況。包括初始登記情況、公建配套、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)情況、開發(fā)過程各種投訴及重大問題的處理情況、接受行政處罰的情況及其它需要記載的內(nèi)容。

第十九條（項(xiàng)目手冊的建立）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同或取得劃撥土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件后二十日內(nèi)，通過主管部門房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建立項(xiàng)目手冊，并隨著項(xiàng)目開發(fā)、銷售的進(jìn)度及時(shí)更新相關(guān)信息和數(shù)據(jù)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反前款規(guī)定，不建立項(xiàng)目手冊，或者不如實(shí)填寫項(xiàng)目手冊 的，由主管部門責(zé)令改正，并可處以一萬元以上五萬元以下的罰款。

第二十條（項(xiàng)目手冊的核驗(yàn)和公示）

主管部門依據(jù)項(xiàng)目手冊對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行監(jiān)督管理，并定期對項(xiàng)目手冊進(jìn)行核驗(yàn)。

項(xiàng)目手冊內(nèi)容應(yīng)當(dāng)通過房地產(chǎn)信息系統(tǒng)公示。

第二十一條（開發(fā)建設(shè)）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法律以及土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工期限和建設(shè)條件等進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

違反前款規(guī)定的，由主管部門按照國家法律規(guī)定及土地使用權(quán)出讓合同約定處理。

第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

第二十二條（術(shù)語釋義）

本條例所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃等活動(dòng)中，提供房地產(chǎn)居間、代理等服務(wù)的活動(dòng)。

房地產(chǎn)居間，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人接受委托，向委托人報(bào)告訂立交易合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立交易合同的媒介服務(wù)并獲取服務(wù)報(bào)酬。

房地產(chǎn)代理，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在委托人授予的代理權(quán)限內(nèi)，以委托人的名義從事房地產(chǎn)交易相關(guān)活動(dòng)，行為后果直接由委托人承擔(dān)。

本條例所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，是指按照國家規(guī)定考取房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊生效的人員。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員是指在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及其他輔助人員。

本條例所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，是指依法設(shè)立、以收取傭金為目的從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的經(jīng)濟(jì)組織。

第二十三條（經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案義務(wù)）

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)在本市開展業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)持下列證明材料向主管部門備案。

（一）營業(yè)執(zhí)照；

（二）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（三）主要管理、技術(shù)人員的職稱證書和聘用合同。

第二十四條（經(jīng)紀(jì)人備案義務(wù)）

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在本市執(zhí)業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持下列證明材料向主管部門備案：

（一）執(zhí)業(yè)資格證書、注冊證書；

（二）身份證明；

（三）與所在企業(yè)簽訂的勞動(dòng)合同。

第二十五條（備案登記和數(shù)字認(rèn)證）

主管部門應(yīng)當(dāng)在收到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的備案申請后二十日

內(nèi)，為其辦理備案登記手續(xù)和房地產(chǎn)信息系統(tǒng)數(shù)字認(rèn)證手續(xù)。

第二十六條（備案變更）

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或分支機(jī)構(gòu)名稱、地址、法定代表人、注冊資本等主要登記事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后十日內(nèi)，向主管部門辦理備案變更手續(xù)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人變更任職企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在與新企業(yè)簽訂勞動(dòng)合同之日起十日內(nèi)，向主管部門辦理備案變更手續(xù)。

第二十七條（業(yè)務(wù)承攬）

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需要執(zhí)業(yè)的，應(yīng)當(dāng)加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，并以所在機(jī)構(gòu)的名義接受委托，開展經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，收取服務(wù)報(bào)酬。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以設(shè)立它的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名義接受委托，開展經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，收取服務(wù)報(bào)酬。

第二十八條（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同）

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受委托開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)務(wù)性質(zhì)與委托人簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同一般包括下列內(nèi)容：

（一）委托人姓名、職業(yè)、住址或者名稱、住所、法定代表人姓名；(二)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)名稱、住所、法定代表人姓名和執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人姓名；

（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)項(xiàng)目的名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)的物的具體情況；

（四）雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；

（五）經(jīng)紀(jì)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和支付時(shí)間、支付方式；

（六）合同的履行期限和履行方式；

（七）違約責(zé)任和糾紛解決方式；

（八）雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。

第二十九條（提醒和說明義務(wù)）

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員在從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向服務(wù)對象說明以下事項(xiàng)：

（一）本機(jī)構(gòu)和本人的備案情況、資格證書及其年度審核情況和信用檔案情況；

（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)所涉及的房地產(chǎn)的權(quán)屬、面積、使用年限、用途、抵押、租賃、使用限制等基本情況；

（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)和后果。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營場所的醒目位臵提醒當(dāng)事人有權(quán)要求告知前款規(guī)定的事項(xiàng)。

第三十條（明碼標(biāo)價(jià)）

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營場所或交繳費(fèi)用地點(diǎn)的醒目位臵公布其收費(fèi)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、計(jì)費(fèi)方法、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)。

第三十一條（服務(wù)告知）

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知委托人服務(wù)進(jìn)度情況，提供真實(shí)的訂約信息和與交易有關(guān)的資料，不得隱瞞與交易有關(guān)的重要事項(xiàng)。

第三十二條（業(yè)務(wù)相關(guān)信息的取得和保密）

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在業(yè)務(wù)活動(dòng)中，有權(quán)要求委托人提供開展業(yè)務(wù)所必需的資料并對資料加以合理利用，委托人應(yīng)當(dāng)對所提供資料的完整性和真實(shí)性負(fù)責(zé)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)妥善保管委托人的資料，保守委托人的商業(yè)秘密。非經(jīng)委托人同意，不得利用其所提供的商業(yè)信息從事該委托人所委托的業(yè)務(wù)以外的任何經(jīng)營活動(dòng)。

第三十三條（代理轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受委托代理轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)對轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的資格、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性和合法性進(jìn)行查驗(yàn)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或其從業(yè)人員違反前款規(guī)定，未進(jìn)行查驗(yàn)或者因查驗(yàn)過程中故意或重大過失未能查明真實(shí)情況，或者明知轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的資格、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性和合法性存在瑕疵而未告知受讓人，使受讓人受到損失的，應(yīng)與轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

第三十四條（業(yè)務(wù)禁限）

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員不得從事行紀(jì)服務(wù)，不得因同一宗經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)所涉及的房地產(chǎn)與交易雙方中的任何一方發(fā)生房地產(chǎn)買賣、交換、租賃關(guān)系。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違反前款規(guī)定的，由主管部門沒收違法所得，并處以十萬元以上三十萬元以下的罰款；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員違反前款規(guī)定的，由主管部門沒收違法所得，并處以五萬元以上十萬元以下的罰款。給他人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十五條（代收交易款項(xiàng)禁止）

除當(dāng)事人支付的不超過交易標(biāo)的總額百分之五的定金外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得代收或監(jiān)管交易當(dāng)事人支付的其他任何交易款項(xiàng)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違反前款規(guī)定，擅自代收或監(jiān)管交易款項(xiàng)，或者代收的定金數(shù)額超過規(guī)定的，由主管部門責(zé)令退還代收款項(xiàng)，處以十萬元以上三十萬元以下的罰款，并對直接責(zé)任人員處以三萬元以上五萬元以下的罰款。

第三十六條（服務(wù)報(bào)酬的收取）

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)，有權(quán)按照約定向委托人收取報(bào)酬。主管部門可以會(huì)同物價(jià)部門制定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第三十七條（服務(wù)報(bào)酬的收?。┓舷铝星樾沃坏?，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以要求委托人支付約定的服務(wù)報(bào)酬：

（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)已經(jīng)促成交易合同有效成立，并且經(jīng)紀(jì)合同未約定以交易合同實(shí)際履行為支付報(bào)酬條件的；

（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)已經(jīng)促成交易合同有效成立，但因可歸責(zé)于委托人的原因而被解除的；

（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同約定的委托期間屆滿后兩個(gè)月內(nèi)，委托人逕與房地產(chǎn)

經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的資料內(nèi)的客戶成交的，但通過其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間或代理而成交的除外。

（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同約定為獨(dú)家居間或代理，但在委托期間，委托人擅自另行委托其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的。

除前款規(guī)定的情形外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未能促成交易合同成立的，不得收取服務(wù)報(bào)酬，但可以要求委托人補(bǔ)償其為開展業(yè)務(wù)所支出的必要費(fèi)用。

第三十八條（禁止賺取差價(jià)）

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員不得賺取交易差價(jià)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員違反前款規(guī)定，賺取差價(jià)的，由主管部門沒收違法所得，并處以違法所得一倍以上三倍以下的罰款，給當(dāng)事人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十九條（經(jīng)紀(jì)人簽字）

房地產(chǎn)買賣、交換、租賃或代理銷售等通過經(jīng)紀(jì)行為達(dá)成交易的，下列文件必須由執(zhí)行該業(yè)務(wù)的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人簽字，并加蓋其所在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)公章：

（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同；

（二）定金收據(jù)；

（三）交易合同。

第四十條（機(jī)構(gòu)行為禁止）

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得有下列行為：

（一）以其他企業(yè)名義開展業(yè)務(wù)，或者允許其他企業(yè)以本企業(yè)的名義開展業(yè)務(wù)；

（二）聘用或指派未取得相應(yīng)資格的人員以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人名義或其他變相方式從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；

（三）扣押房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的資格證、注冊證、備案憑證及其他身份證明；

（四）進(jìn)行雙方代理；

（五）就法律、法規(guī)、規(guī)章禁止交易的房地產(chǎn)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；

（六）虛構(gòu)事實(shí)或隱瞞真相，對委托人或其他相關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行誤導(dǎo)和欺詐；

（七）以不正當(dāng)手段損害其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或者經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的信譽(yù)和權(quán)益；

（八）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違反前款

（一）、（四）、（六）、（七）項(xiàng)的，由主管部門處以十萬元以上三十萬元以下的罰款。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違反第一款

（二）、（三）項(xiàng)的，由主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違反第一款

（五）項(xiàng)的，由主管部門沒收違法所得，并處以十萬元以上五十萬元以下的罰款，構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第四十一條（人員行為禁止）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不得有下列行為：

（一）同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中執(zhí)業(yè)；

（二）以個(gè)人名義承攬房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；

（三）以他人名義或允許他人以自己名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)；

（四）不通過所在機(jī)構(gòu)收取服務(wù)報(bào)酬；

（五）索取、收受委托合同以外的報(bào)酬或其他財(cái)物，或者利用工作之便，牟取其他不正當(dāng)利益；

（六）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人違反前款

（一）項(xiàng)的，由主管部門對其和其所在的機(jī)構(gòu)分別處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人違反第一款

（二）、（三）、（四）項(xiàng)的，由主管部門處以三萬元以上五萬元以下的罰款。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人違反第一款

（五）項(xiàng)的，由主管部門責(zé)令退還不當(dāng)?shù)美驔]收違法所得，并處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

第三節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)

第四十二條（術(shù)語釋義）

本條例所稱房地產(chǎn)估價(jià)，是指房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受當(dāng)事人委托，對土地及土地上的建筑物、附著物等各類不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行測算，測定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營活動(dòng)。

本條例所稱房地產(chǎn)（土地）估價(jià)師，是指按照國家規(guī)定考取房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書或土地估價(jià)師資格證書并經(jīng)注冊生效的人員。

房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員是指在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)中從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)（土地）估價(jià)師及其他輔助人員。

本條例所稱房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，指依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)、從事房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)的經(jīng)濟(jì)組織。

第四十三條（估價(jià)機(jī)構(gòu)備案義務(wù)）

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)在本市開展業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)持下列證明材料向主管部門備案。

（一）營業(yè)執(zhí)照；

（二）資質(zhì)證書；

（二）企業(yè)法定代表人或執(zhí)行合伙人的身份證明；

（三）主要管理、技術(shù)人員的職稱證書和聘用合同。

第四十四條（估價(jià)師備案義務(wù)）

房地產(chǎn)（土地）估價(jià)師在本市執(zhí)業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持下列證明材料向主管部門備案：

（一）執(zhí)業(yè)資格證書、注冊證書；

（二）身份證明；

（三）與所在企業(yè)簽訂的勞動(dòng)合同。

第四十五條（備案登記和數(shù)字認(rèn)證）

主管部門應(yīng)當(dāng)在收到房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)（土地）估價(jià)師的備案申請后二十日內(nèi)，為其辦理備案登記手續(xù)和房地產(chǎn)信息系統(tǒng)數(shù)字認(rèn)證手續(xù)。

第四十六條（備案變更）

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或分支機(jī)構(gòu)名稱、地址、法定代表人或執(zhí)行合伙人、注冊資本或出資額等主要登記事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后十日內(nèi)，向主管部門辦理備案變更手續(xù)。

房地產(chǎn)（土地）估價(jià)師變更任職企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在與新企業(yè)簽訂勞動(dòng)合同之日起十日內(nèi)，向主管部門辦理備案變更手續(xù)。

第四十七條（業(yè)務(wù)承攬）

房地產(chǎn)（土地）估價(jià)師需要執(zhí)業(yè)的，應(yīng)當(dāng)加入房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，并以所在機(jī)構(gòu)的名義接受委托，開展估價(jià)活動(dòng)，收取服務(wù)報(bào)酬。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以設(shè)立它的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的名義接受委托，開展經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，收取服務(wù)報(bào)酬。

第四十八條（明碼標(biāo)價(jià)）

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營場所或交繳費(fèi)用地點(diǎn)的醒目位臵公布其收費(fèi)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、計(jì)費(fèi)方法、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)。

第四十九條（委托合同）

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托開展房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書面委托合同。

房地產(chǎn)估價(jià)委托合同一般包括下列內(nèi)容：

（一）委托人姓名、職業(yè)、住址或者名稱、住所、法定代表人姓名；

（二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱、住所、法定代表人姓名和執(zhí)行房地產(chǎn)（土地）估價(jià)師姓名；

（三）房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)項(xiàng)目的對象、目的、要求、時(shí)間和估價(jià)對象的名稱、地點(diǎn)、面積、坐落、建筑結(jié)構(gòu)、用途、使用情況等；

（四）房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的交付時(shí)間和方式；

（五）估價(jià)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和支付時(shí)間、支付方式；

（六）委托人的協(xié)助義務(wù)；

（七）信息風(fēng)險(xiǎn)和雙方責(zé)任；

（八）違約責(zé)任和糾紛解決方式；

（九）雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。

第五十條（估價(jià)師簽名和回避）

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂委托合同，應(yīng)當(dāng)附有執(zhí)行該項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)（土地）估價(jià)師的簽名。

執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)（土地）估價(jià)師與估價(jià)業(yè)務(wù)的委托人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。委托人有權(quán)要求其回避。

第五十一條（估價(jià)業(yè)務(wù)的執(zhí)行）

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托開展房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的，同一宗房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)委派兩名以上執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)（土地）估價(jià)師負(fù)責(zé)。

受委派的估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對估價(jià)對象房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，委托人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。

第五十二條（估價(jià)原則和方法）

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)則，選用適宜的估價(jià)方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)價(jià)格或者價(jià)值進(jìn)行估算和判定。

第五十三條（估價(jià)報(bào)告的形式和內(nèi)容）

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)完成估價(jià)業(yè)務(wù)后，應(yīng)當(dāng)向委托人出具書面估價(jià)報(bào)告。估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：

（一）評估標(biāo)的物名稱、地點(diǎn)、面積、坐落、建筑結(jié)構(gòu)、用途、裝修、環(huán)境、質(zhì)量、使用等情況；

（二）估價(jià)依據(jù)和方法；

（三）估價(jià)日期和估價(jià)基準(zhǔn)日；

（四）估價(jià)因素分析和估價(jià)勘測數(shù)據(jù)；

（五）估價(jià)結(jié)果；

（六）必要的附件，包括估價(jià)過程中作為估價(jià)依據(jù)的有關(guān)圖紙照片、背景材料、原始數(shù)據(jù)及市場資料等；

（七）估價(jià)業(yè)務(wù)執(zhí)行人對估價(jià)報(bào)告真實(shí)性、客觀性及其他相關(guān)事項(xiàng)的聲明；

（八）其他需要說明的問題。

第五十四條（估價(jià)報(bào)告簽字）

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)該項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)（土地）估價(jià)師簽字，并加蓋其所在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章。

在估價(jià)報(bào)告上簽字的房地產(chǎn)（土地）估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對估價(jià)報(bào)告的真實(shí)性和合法性負(fù)責(zé)。

第五十五條（服務(wù)報(bào)酬的收?。?/p>

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)，有權(quán)按照約定向委托人收取報(bào)酬。主管部門可以會(huì)同物價(jià)部門制定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第五十六條（估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒福?/p>

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在出具的估價(jià)報(bào)告簽字蓋章后二十日內(nèi)，填寫估價(jià)報(bào)告摘要，報(bào)主管部門備案。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)違反前款規(guī)定，無故不按時(shí)報(bào)請備案的，由主管部門責(zé)令改正；拒不改正的，處以五千元以下的罰款。

第五十七條（估價(jià)報(bào)告復(fù)核）

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核、復(fù)核制度。

委托人及其他利害關(guān)系人對估價(jià)報(bào)告有異議的，可在收到估價(jià)報(bào)告后十五日內(nèi)，向出具估價(jià)報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)要求復(fù)核，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到復(fù)核要求后五日內(nèi)作出答復(fù)。估價(jià)結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價(jià)報(bào)告；估價(jià)結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)作出書面通知并說明原因。

委托人及其他利害關(guān)系人對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可向房地產(chǎn)（土地）估價(jià)行業(yè)組織申請組織專家技術(shù)鑒定。行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)組織專家進(jìn)行鑒定，鑒定結(jié)論認(rèn)為估價(jià)報(bào)告不符合估價(jià)規(guī)范的，應(yīng)當(dāng)提出意見，并書面通知原估價(jià)機(jī)構(gòu)另行組織

人員進(jìn)行估價(jià)。委托人也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。

第五十八條（機(jī)構(gòu)行為禁止）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得有下列行為：

（一）以其他企業(yè)名義開展業(yè)務(wù)，或者允許其他企業(yè)以本企業(yè)的名義開展業(yè)務(wù)；

（二）聘用或指派未取得相應(yīng)資格的人員以房地產(chǎn)（土地）估價(jià)師名義或其他變相方式從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)；

（三）扣押房地產(chǎn)估價(jià)師的資格證、注冊證、備案憑證及其他身份證明；

（四）與一方當(dāng)事人串通，損害他人的合法權(quán)益；

（五）虛構(gòu)事實(shí)或隱瞞真相，對委托人或其他相關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行誤導(dǎo)和欺詐；

（六）以不正當(dāng)手段損害其他房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或者估價(jià)從業(yè)人員的信譽(yù)和權(quán)益；

（七）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)違反前款

（一）、（四）、（五）、（六）項(xiàng)的，由主管部門處以十萬元以上三十萬元以下的罰款，給當(dāng)事人造成損失的，由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)違反第一款

（二）、（三）項(xiàng)的，由主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

第五十九條（人員行為禁止）房地產(chǎn)估價(jià)人員不得有下列行為：

（一）同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)中執(zhí)業(yè)；

（二）以個(gè)人名義承攬房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)；

（三）以他人名義或允許他人以自己名義從事房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)；

（四）不通過所在機(jī)構(gòu)收取服務(wù)報(bào)酬；

（五）故意出具虛假或不實(shí)的估價(jià)報(bào)告；

（六）與一方當(dāng)事人串通，損害他人的合法權(quán)益；

（七）索取、收受委托合同以外的報(bào)酬或其他財(cái)物，或者利用工作之便，牟取其他不正當(dāng)利益；

（八）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

房地產(chǎn)估價(jià)人員違反前款

（一）項(xiàng)的，由主管部門對其和其所在的機(jī)構(gòu)分別處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

房地產(chǎn)估價(jià)人員違反第一款

（二）、（三）、（四）項(xiàng)的，由主管部門處以三萬元以上五萬元以下的罰款。

房地產(chǎn)估價(jià)人員違反第一款

（五）、（六）、（七）項(xiàng)的，由主管部門責(zé)令退還不當(dāng)?shù)美驔]收違法所得，并處以五萬元以上十萬元以下的罰款，給當(dāng)事人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)組織

第六十條（行業(yè)組織的性質(zhì)）

房地產(chǎn)行業(yè)組織是依法登記成立的房地產(chǎn)行業(yè)的自律性社團(tuán)法人，其組織形式及會(huì)員的權(quán)利義務(wù)由章程規(guī)定。

主管部門依法對房地產(chǎn)行業(yè)組織進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

第六十一條（行業(yè)組織的加入）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加入相應(yīng)的房地產(chǎn)行業(yè)組織，成為團(tuán)體會(huì)員。

執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)（土地）估價(jià)師應(yīng)當(dāng)加入相應(yīng)的房地產(chǎn)行業(yè)組織，成為個(gè)人會(huì)員。

第六十二條（行業(yè)組織的職能）房地產(chǎn)行業(yè)組織可以行使下列職能：

（一）制定并組織實(shí)施本行業(yè)的行規(guī)行約，建立行業(yè)自律機(jī)制和會(huì)員信用記錄；

（二）對違反行業(yè)協(xié)會(huì)章程或者行規(guī)行約、行業(yè)整體利益的會(huì)員，采取相應(yīng)的行業(yè)自律措施；

（三）拓展市場，發(fā)布市場信息，推薦行業(yè)產(chǎn)品或者服務(wù)，開展行業(yè)培訓(xùn)，提供咨詢服務(wù)；

（四）宣傳房地產(chǎn)法律、法規(guī)、規(guī)章及相關(guān)政策；

（五）向政府有關(guān)部門反映涉及行業(yè)利益的事項(xiàng)，提出經(jīng)濟(jì)政策和立法等方面的意見和建議，維護(hù)本行業(yè)的利益及會(huì)員的合法權(quán)益；

（六）協(xié)調(diào)會(huì)員與政府之間、會(huì)員之間、會(huì)員與非會(huì)員之間、會(huì)員與消費(fèi)者之間涉及經(jīng)營活動(dòng)的爭議，以及本行業(yè)協(xié)會(huì)與其他行業(yè)協(xié)會(huì)或者經(jīng)濟(jì)組織的相關(guān)事宜；

（七）組織本行業(yè)的業(yè)務(wù)交流；

（八）配合主管部門的行業(yè)管理工作，定期對行業(yè)行為進(jìn)行評價(jià)并公布；

（九）法律、法規(guī)授權(quán)或者政府部門委托以及章程規(guī)定的其他職能。

第六十三條（行業(yè)組織的行為禁止）房地產(chǎn)行業(yè)組織不得有下列行為：

（一）通過制定行業(yè)規(guī)則或者其他方式壟斷市場，妨礙公平競爭，損害消費(fèi)者、非會(huì)員單位的合法權(quán)益或者社會(huì)公共利益；

（二）限制會(huì)員開展正當(dāng)?shù)慕?jīng)營活動(dòng)或者參與其他社會(huì)活動(dòng)；

（三）在會(huì)員之間實(shí)施歧視性待遇，或限制其他會(huì)員在行業(yè)組織中發(fā)揮作用；

（四）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

第三章 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓 第一節(jié) 一般規(guī)定

第六十四條(房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過合法方式將房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移給他人的行為。

第六十五條（轉(zhuǎn)讓形式）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括下列方式：

（一）買賣；

（二）贈(zèng)與；

（三）繼承；

（四）交換；

（五）以房地產(chǎn)作價(jià)出資入股或者作為合作條件與他人成立法人或者其他組織，使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

（六）因法人或者其他組織合并、分立，使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

（七）以房地產(chǎn)清償債務(wù)的；

（八）其他轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)屬的方式。

第六十六條(不屬于轉(zhuǎn)讓的形式)下列行為不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：

（一）共同共有轉(zhuǎn)為按份共有的；

（二）可分割的房屋，按份共有人之間按份額進(jìn)行的實(shí)物分割；

（三）對國家機(jī)關(guān)、由財(cái)政全額撥款的事業(yè)單位及其下屬機(jī)構(gòu)之間的房地產(chǎn)進(jìn)行的行政調(diào)撥；

（四）其他不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)屬的方式。

第六十七條(不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn))有下列情形之一的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：

（一）未依法取得房地產(chǎn)權(quán)證書的；

（二）共同共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（三）司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（四）依法做出收回、沒收、征收土地使用權(quán)決定的；

（五）寺廟、道觀、教堂等歸宗教團(tuán)體所有的用于宗教目的的房地產(chǎn)；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第六十八條（附條件轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)）下列房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)經(jīng)主管部門批準(zhǔn)：

（一）以行政劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的；

（二）取得土地使用權(quán)時(shí)減免地價(jià)的；

（三）土地使用權(quán)出讓合同約定為自用性質(zhì)的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

前款房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓按規(guī)定需補(bǔ)交地價(jià)的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交。

違反本條前兩款規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓行為無效，由主管部門對轉(zhuǎn)讓人處以房地參轉(zhuǎn)讓價(jià)款百分之十的罰款。

第六十九條（土地出讓合同權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移）

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利和義

務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移；轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)將土地使用權(quán)出讓合同書或者其復(fù)印件提供給受讓人。

第七十條（轉(zhuǎn)讓專有權(quán)不得與共有權(quán)相分離）

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房地產(chǎn)權(quán)利人對建筑物共有部分的共有和共同管理的權(quán)利視

為一并轉(zhuǎn)讓。

按照建筑設(shè)計(jì)在結(jié)構(gòu)和功能上為獨(dú)立成套的房地產(chǎn)，不得分割轉(zhuǎn)讓。

第七十一條（優(yōu)先權(quán)）

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，在同等情況下，下列當(dāng)事人依照先后順序行使優(yōu)先購買權(quán)：

（一）房地產(chǎn)共有人；

（二）房地產(chǎn)承租人。

轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓的條件書面通知上列優(yōu)先權(quán)人。優(yōu)先購買權(quán)人在轉(zhuǎn)讓人書面通知送達(dá)后十日內(nèi)不主張權(quán)利的，視為放棄優(yōu)先權(quán)。

第七十二條（房地產(chǎn)廣告）

房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法、準(zhǔn)確。

房地產(chǎn)的銷售廣告和宣傳資料中，針對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所作的說明和允諾內(nèi)容具體確定，并對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的訂立以及價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)視為雙方簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中的組成部分。

第七十三條(告知義務(wù))房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)、如實(shí)向受讓人告知涉及該房地產(chǎn)的抵押、租賃關(guān)系以及其他的可能影響受讓人權(quán)益的相關(guān)情況。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人違反前款規(guī)定的告知義務(wù)而造成受讓人損失的，依法承擔(dān)相應(yīng)的民事法律責(zé)任。

第七十四條(合同形式)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的示范文本由主管部門制定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)參照示范文本訂立合同。

第七十五條(合同內(nèi)容)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的一般內(nèi)容：

（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；

（二）房地產(chǎn)權(quán)利證書編號；

（三）房地產(chǎn)宗地編號、位臵、面積、界點(diǎn)坐標(biāo)；

（四）土地所有權(quán)性質(zhì)、土地使用權(quán)取得方式和使用期限；

（五）房地產(chǎn)的規(guī)劃用途；

（六）房地產(chǎn)的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝修、設(shè)備等房屋基本狀況；

（七）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格、付款方式和付款期限；

（八）房地產(chǎn)交付條件及時(shí)間；

（九）房地產(chǎn)共有（用）設(shè)施、共有（用）部位的權(quán)益分享；

（十）共有人的權(quán)利義務(wù)；

（十一）違約責(zé)任；

（十二）爭議的解決方式；

（十三）合同生效的條件或時(shí)間；

（十四）當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。

房地產(chǎn)的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備房地產(chǎn)買賣合同的主要內(nèi)容的，應(yīng)視

為房地產(chǎn)買賣合同。

第七十六條(合同的生效)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同自簽訂之日起成立并生效，但下列情況除外：

（一）轉(zhuǎn)讓合同附生效條件的，自條件成就時(shí)生效；

（二）轉(zhuǎn)讓合同附生效期限的，自期限屆至?xí)r生效；

第七十七條（公證）

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為經(jīng)公證的，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)對行為的合法性、真實(shí)性承擔(dān)法律責(zé)任。

第七十八條(所有權(quán)轉(zhuǎn)移)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照本條例第七章的規(guī)定申請辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。

房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)轉(zhuǎn)移登記的日期，為房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的日期。

第七十九條(風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任)房地產(chǎn)毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)交付前由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)，在房地產(chǎn)交付后由受讓人承擔(dān)；法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。

第八十條（租賃合同的繼續(xù)履行）

已出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，租賃合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，當(dāng)事人另有約定的除外。

第八十一條（交付時(shí)間）

對房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移占有，視為房地產(chǎn)的交付，但當(dāng)事人另有約定的除外。預(yù)售房地產(chǎn)的，在房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收合格之后方可交付。在房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收合格之前交付的，受讓人有權(quán)拒絕接受交付。

現(xiàn)售房地產(chǎn)的，交付時(shí)間由當(dāng)事人約定。

第八十二條（交付責(zé)任）

轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)按合同約定交付房地產(chǎn)。

因轉(zhuǎn)讓人的事由，不能按約定的時(shí)間交付房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第八十三條（接收責(zé)任）

受讓人應(yīng)當(dāng)按合同約定接收房地產(chǎn)。

受讓人無正當(dāng)理由，不按約定的時(shí)間接收房地產(chǎn)的，視為交付，由此造成的損失，由受讓人承擔(dān)。

因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因延期接收的，受讓人應(yīng)當(dāng)及時(shí)以書面形式通知轉(zhuǎn)讓人。

第八十四條(質(zhì)量保修責(zé)任)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)交付使用時(shí)，向受讓人提供房屋質(zhì)量保證書和房屋使用說明書。

保修期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因維修致使房地產(chǎn)的使用受到影響，造成受讓人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

在保修期內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)生再轉(zhuǎn)讓的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)承擔(dān)保修責(zé)任。

第八十五條（房地產(chǎn)質(zhì)量瑕疵的救濟(jì)）在保修期內(nèi)，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常使用，買受人可以解除合同；房地產(chǎn)所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移的，受讓人有權(quán)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)回購，給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；當(dāng)事人另有約定的從其約定。

第八十六條（逾期給付責(zé)任）

因受讓人事由不按約定期限給付價(jià)款的，受讓人應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。

因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因延期給付價(jià)款的，受讓人應(yīng)當(dāng)及時(shí)以書面形式通知轉(zhuǎn)讓人。

第八十七條（交付責(zé)任）因轉(zhuǎn)讓人的過錯(cuò)，不能按約定的時(shí)間交付房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)支付違約金。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中對違約金數(shù)額有約定的，從合同約定；未約定的，為延期交付房地產(chǎn)期間的指導(dǎo)租金．造成受讓人損失的，轉(zhuǎn)讓人除支付違約金外，還應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。

轉(zhuǎn)讓人超過房地產(chǎn)買賣合同約定時(shí)間九十日仍不交付房地產(chǎn)的，受讓人有權(quán)解除合同，但轉(zhuǎn)讓人與受讓人另有約定的除外。

第八十八條（土地收益的先行扣繳）

企業(yè)破產(chǎn)、清算過程中需處分房地產(chǎn)的，應(yīng)先行扣繳欠繳和應(yīng)繳的地價(jià)款、土地使用費(fèi)等土地收益。

第八十九條（已銷售房地產(chǎn)的限制）

房地產(chǎn)共有部分需要變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)建筑面積占建筑總面積五分之四以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)五分之四以上的業(yè)主書面同意，并應(yīng)征得受變更設(shè)計(jì)直接影響的相關(guān)權(quán)利人的書面同意。變更設(shè)計(jì)不得改變區(qū)分所有建筑物共有部分的權(quán)屬，但經(jīng)全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人書面同意改變權(quán)屬的除外。

前款書面同意應(yīng)當(dāng)公證，公證文書應(yīng)在變更設(shè)計(jì)申請之日前六個(gè)月內(nèi)作出。

第九十條(價(jià)格申報(bào)制度)房地產(chǎn)買賣實(shí)行成交價(jià)格申報(bào)。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向主管部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，買賣合同價(jià)格視為雙方申報(bào)價(jià)格，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格由雙方當(dāng)事人協(xié)商議定，但政策性住房的價(jià)格應(yīng)當(dāng)由主管部門核定。

第九十一條(交易信息披露制度)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門定期公布本市房地產(chǎn)交易指導(dǎo)信息。

第二節(jié) 商品房預(yù)售

第九十二條（房地產(chǎn)預(yù)售）

商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證，禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證進(jìn)行認(rèn)購、認(rèn)籌等銷售行為。

預(yù)售許可證載明的日期為準(zhǔn)予預(yù)售的起始日期。

違反本條第一款規(guī)定預(yù)售商品房的，主管部門應(yīng)責(zé)令停止預(yù)售行為，對轉(zhuǎn)讓人處以轉(zhuǎn)讓價(jià)款總額百分之十的罰款。

第九十三條（房地產(chǎn)預(yù)售的條件）

房地產(chǎn)預(yù)售，應(yīng)向主管部門提出申請，并具備下列條件：

（一）預(yù)售人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書

（二）取得房地產(chǎn)權(quán)證書；

（三）取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；

（四）宗地內(nèi)七層以下（含七層）的建筑物，主體工程全部封頂；七層以上的建筑物，主體工程須完成三分之二以上的層數(shù)。市政府另有規(guī)定或土地使用權(quán)出讓合同另有約定的除外；

（五）預(yù)售人已與金融機(jī)構(gòu)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。

主管部門應(yīng)自受理預(yù)售申請之日起二十個(gè)工作日內(nèi)予以審核，重大復(fù)雜的經(jīng)主管部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)可延長十個(gè)工作日。

符合本條第一款條件的，核發(fā)商品房預(yù)售許可證；不符合前款條件的，予以書面駁回。

第九十四條（公開展示文件）

預(yù)售商品房的，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在銷售現(xiàn)場公開展示下列文件，并對其真實(shí)性負(fù)責(zé)：

（一）土地使用權(quán)出讓合同及全部補(bǔ)充協(xié)議；

（二）建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程施工許可證；

（三）商品房預(yù)售許可證；

（四）商品房預(yù)售合同及補(bǔ)充協(xié)議樣本；

（五）房地產(chǎn)建筑面積測繪報(bào)告（預(yù)售）；

（六）經(jīng)批準(zhǔn)的建筑設(shè)計(jì)圖紙。

第九十五條（預(yù)售款的監(jiān)管）

預(yù)購人交付的定金、保證金、預(yù)售款等各種款項(xiàng)均應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)預(yù)售人委托一家金融機(jī)構(gòu)收取，預(yù)售人不得自行收取。代收預(yù)售款的金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為預(yù)售款的監(jiān)管機(jī)構(gòu)。

預(yù)售款（含預(yù)售商品房按揭貸款）只能用于本項(xiàng)目預(yù)售房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，不得挪作他用，由工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)根據(jù)建筑工程承包合同規(guī)定的進(jìn)度計(jì)劃和工程實(shí)際進(jìn)度，書面通知預(yù)售款監(jiān)管機(jī)構(gòu)向預(yù)售人劃款。非經(jīng)工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)書面通知，預(yù)售款監(jiān)管機(jī)構(gòu)不得直接向預(yù)售人劃款。

建設(shè)工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)和預(yù)售款監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管不當(dāng)，造成受讓人損失的，應(yīng)當(dāng)與預(yù)售人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反前款規(guī)定直接收取預(yù)售款項(xiàng)的，由主管部門處以十萬元

以上三十萬元以下的罰款。

第九十六條（預(yù)售人不得抵押已預(yù)售的房地產(chǎn)）預(yù)售人不得抵押已預(yù)售的商品房。

已抵押的商品房，未經(jīng)解除抵押關(guān)系不得預(yù)售。

第九十七條(商品房計(jì)價(jià)方式)商品房預(yù)售應(yīng)按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)或按套(單元)計(jì)價(jià)。

第九十八條(預(yù)售合同的預(yù)告登記)商品房預(yù)售雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同簽訂后十五日內(nèi)向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。

雙方當(dāng)事人經(jīng)法定程序變更或解除了已預(yù)告登記的商品房預(yù)售合同，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請變更或注銷預(yù)告登記。

商品房預(yù)售人未按上述規(guī)定將商品房預(yù)售合同報(bào)登記機(jī)構(gòu)預(yù)告登記的，登記機(jī)構(gòu)可對預(yù)售人處以轉(zhuǎn)讓價(jià)款百分之一的罰款。

第九十九條（樣品房與交付房一致原則）

商品房銷售人在銷售商品房時(shí)設(shè)臵樣品房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣品房是否一致；未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)與樣品房一致。

第一百條（交付通知義務(wù)）

商品房預(yù)售人在取得竣工驗(yàn)收證明后，應(yīng)當(dāng)按照商品房預(yù)售合同約定的方式通知買受人辦理房地產(chǎn)交付手續(xù)。

第一百零一條（在建工程轉(zhuǎn)讓條件）

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程在竣工驗(yàn)收之前轉(zhuǎn)讓給受讓人繼續(xù)開發(fā)的，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

（一）土地使用權(quán)依本條例規(guī)定申領(lǐng)了房地產(chǎn)權(quán)利證書；

（二）取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（三）取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（四）取得建設(shè)工程施工許可證；

（五）該在建工程必須整體轉(zhuǎn)讓；

（六）宗地內(nèi)的建設(shè)工程資金投資總額達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上（地價(jià)款除外）；

（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

符合前款規(guī)定條件的，經(jīng)主管部門核準(zhǔn)后方可轉(zhuǎn)讓；需補(bǔ)交地價(jià)的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交地價(jià)。經(jīng)核準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，預(yù)售人應(yīng)與預(yù)購人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，并依據(jù)本條例規(guī)定申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

第一百零二條（轉(zhuǎn)讓已預(yù)售的在建工程）

轉(zhuǎn)讓已批準(zhǔn)預(yù)售的在建工程，除應(yīng)具備本條例第九十二條的條件外，還應(yīng)當(dāng)征得預(yù)購人的三分之二以上的書面同意，并經(jīng)房地產(chǎn)所在地公證機(jī)構(gòu)公證；預(yù)購

人不同意轉(zhuǎn)讓的，有權(quán)要求解除房地產(chǎn)預(yù)售合同。已經(jīng)設(shè)定抵押的，應(yīng)經(jīng)抵押權(quán)人書面同意。

在建工程轉(zhuǎn)讓后，該在建工程的受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同和房地產(chǎn)預(yù)售合同。

第四章 房地產(chǎn)抵押

第一百零三條（抵押擔(dān)保的范圍）

抵押所擔(dān)保的范圍為主債權(quán)、利息、損害賠償金、違約金及實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用，合同另有約定的，從其約定。

抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)消滅。抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)移或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。

第一百零四條（抵押權(quán)的效力范圍）

抵押權(quán)的效力及于抵押房地產(chǎn)的從物與從權(quán)利。

前款所稱從物，是指對主物具有經(jīng)常輔助效用的、與主物同屬于一人所有的物。從權(quán)利，是指由主權(quán)利延伸的、與主權(quán)利同屬一人的權(quán)利。

第三人于抵押權(quán)設(shè)定前就從物取得的權(quán)利，不受第一款規(guī)定的限制。

第一百零五條(抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn))設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，抵押房地產(chǎn)的價(jià)值由抵押人和抵押權(quán)人協(xié)商議定。抵押人和抵押權(quán)人協(xié)商議定不成的，可以經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商共同委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)確定，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第一百零六條(抵押物的再抵押)設(shè)定抵押權(quán)后，該房地產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分可以再次抵押，但再次抵押所擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額不得超出其余額部分。

第一百零七條（共有房地產(chǎn)抵押）

以按份共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，抵押物以抵押人享有的份額為限。以共同共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，必須經(jīng)全體共有人同意，抵押人為全體共有人。

第一百零八條(以處分權(quán)、收益權(quán)受限制的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán))以權(quán)利受限制的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定。

第一百零九條(以預(yù)購商品房期權(quán)設(shè)定抵押權(quán))房地產(chǎn)預(yù)購人可以將預(yù)購的房地產(chǎn)設(shè)定抵押。

第一百一十條（在建工程抵押權(quán)）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，可以將在建工程設(shè)定抵押。

第一百一十一條(土地使用權(quán)抵押)土地使用權(quán)抵押的，地上建筑物、附著物一同抵押；地上建筑物、附著物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一同抵押。

第一百一十二條（新增建筑物及其抵押權(quán)的設(shè)定）

房地產(chǎn)抵押后，新建、擴(kuò)建的建筑物、附著物不屬于原抵押的范圍。處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，可以將新增的建筑物、附著物與抵押的房地產(chǎn)一同處分，但對處分新增部分所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

第一百一十三條（抵押合同的形式、成立與生效）房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。

第一百一十四條（抵押合同與主合同的關(guān)系）

抵押合同是主合同的從合同。主合同無效的抵押合同無效，抵押合同另有約定的，從其約定。主合同變更或解除的，抵押合同應(yīng)同時(shí)變更或解除。

抵押合同被確認(rèn)無效后，抵押當(dāng)事人根據(jù)其過錯(cuò)各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。抵押人為第三人，主合同變更或解除的，債務(wù)人應(yīng)于主合同變更或解除即日將變更或解除情形書面告知抵押人。

第一百一十五條(抵押合同可約定的事項(xiàng))訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿而抵押權(quán)人未受清償時(shí)抵押房地產(chǎn)所有權(quán)歸抵押權(quán)人所有。

第一百一十六條（抵押預(yù)購房地產(chǎn)的限制）

抵押預(yù)購房地產(chǎn)的，抵押人和抵押權(quán)人不得約定在債務(wù)履行期屆滿而抵押權(quán)人未受清償時(shí)，由房地產(chǎn)開發(fā)商回購該房地產(chǎn)。

第一百一十七條（土地使用權(quán)出讓合同內(nèi)容的遵守）

抵押當(dāng)事人在訂立抵押合同時(shí)，應(yīng)遵守土地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容，抵押合同的約定與土地使用權(quán)出讓合同內(nèi)容抵觸的無效。

第一百一十八條（抵押合同的變更）有下列情形之一的，抵押合同可以變更：

（一）抵押人變更的；

（二）抵押權(quán)人變更的；

（三）抵押房地產(chǎn)增加、減少或變更的；

（四）抵押擔(dān)保的范圍變更的；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定及當(dāng)事人約定的其他情形。

第一百一十九條（抵押合同終止）有下列情形之一的，抵押合同終止：

（一）債務(wù)履行期限屆滿前，抵押所擔(dān)保的債權(quán)債務(wù)已履行的；

（二）抵押所擔(dān)保的債權(quán)債務(wù)關(guān)系解除的；

（三）當(dāng)事人協(xié)商解除抵押合同的；

（四）人民法院或主管部門依法做出沒收抵押房地產(chǎn)判決、決定已生效的；

（五）人民法院做出抵押登記無效的判決已生效的；

（六）政府或主管部門依法收回抵押房地產(chǎn)的決定已生效的；

（七）土地使用權(quán)年期屆滿的；

（八）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定或當(dāng)事人約定的其他情形。

第一百二十條（抵押合同的無效）

有下列情形之一的，抵押合同無效：

（一）抵押合同違反土地使用權(quán)出讓合同約定的；

（二）主合同無效或解除的。但抵押合同另有約定的，從其約定；

（三）抵押房地產(chǎn)屬于不得設(shè)定抵押的范圍；

（四）抵押房地產(chǎn)屬于限制設(shè)定抵押的范圍未解除限制條件的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第一百二十一條（抵押房地產(chǎn)的出租）

抵押人可以將抵押房地產(chǎn)出租給他人，但應(yīng)書面告知抵押權(quán)人和承租人。主債務(wù)人到期清償債務(wù)的，原租賃合同繼續(xù)履行；主債務(wù)人到期不能清償債務(wù)的，抵押權(quán)人處分抵押物不受租賃合同限制。當(dāng)事人另有約定的除外。

已出租的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人和抵押權(quán)人，原租賃合同不受抵押合同的影響。

第一百二十二條(抵押房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓)抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況。

抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)時(shí)，抵押人如另行提供擔(dān)保的，須經(jīng)抵押權(quán)人同意方可轉(zhuǎn)讓。

抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)人可以追及抵押物行使抵押權(quán)。

第一百二十三條（抵押房地產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)分割的處理）

抵押房地產(chǎn)的分割或部分轉(zhuǎn)讓，及主債權(quán)、主債務(wù)的分割或部分轉(zhuǎn)讓，均不得影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

第一百二十四條(債務(wù)人的反擔(dān)保)第三人作為抵押人為債務(wù)人向債權(quán)人提供抵押擔(dān)保時(shí)，可要求債務(wù)人提供反擔(dān)保。

第一百二十五條（抵押人的占管責(zé)任）

抵押人應(yīng)對其占有的抵押房地產(chǎn)負(fù)保管責(zé)任，抵押人的行為使抵押房地產(chǎn)的價(jià)值減少時(shí)，抵押人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

抵押人對抵押房地產(chǎn)價(jià)值減少、抵押房地產(chǎn)毀損、滅失無過錯(cuò)的，抵押人應(yīng)

及時(shí)將毀損、滅失情況告知抵押權(quán)人，并采取措施防止損失擴(kuò)大，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第一百二十六條(抵押人死亡或終止時(shí)的處理)抵押人死亡或終止的，抵押房地產(chǎn)的合法承繼人或受贈(zèng)人承擔(dān)原抵押人的擔(dān)保責(zé)任。

抵押房地產(chǎn)的合法承繼人或受贈(zèng)人承繼的抵押擔(dān)保責(zé)任僅限于實(shí)際承繼或受贈(zèng)的財(cái)產(chǎn)。

抵押人死亡或終止，又無合法承繼人的，抵押權(quán)人可向人民法院請求處分抵押房地產(chǎn)并從處分價(jià)金中優(yōu)先受償。

抵押權(quán)人死亡或終止的，抵押權(quán)人的合法承繼人可承繼抵押權(quán)，抵押人應(yīng)繼續(xù)履行抵押合同。

抵押權(quán)人清算、破產(chǎn)的，由清算組織代行抵押權(quán)。

第一百二十七條(行使抵押權(quán)的條件)債務(wù)履行期限屆滿時(shí)，有下列情形之一的，抵押權(quán)人可以行使抵押權(quán)，要求處分已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)：

（一）債務(wù)人不履行到期債務(wù)，又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；

（二）債務(wù)人死亡或被依法宣告死亡，無人代為履行到期債務(wù)或其合法繼承人、受遺贈(zèng)人拒不履行到期債務(wù)的；

（三）債務(wù)人、抵押人清算、破產(chǎn)的；

（四）抵押人違反本條例的規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定及抵押合同約定的其他可行使抵押權(quán)的情況。

第一百二十八條（抵押房地產(chǎn)處分的中止）有下列情形之一，抵押房地產(chǎn)處分可以中止：

（一）抵押權(quán)人提出中止的；

（二）抵押人請求并經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

（三）抵押房地產(chǎn)有權(quán)屬爭議的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第一百二十九條（先行償還地價(jià)）

抵押房地產(chǎn)有下列情形之一，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在處分所得價(jià)款中先行償還地價(jià)后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償：

（一）用地屬于行政劃撥的；

（二）協(xié)議減免地價(jià)的；

（三）其他應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)的。

違反本條規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)不得辦理登記。

第一百三十條(破產(chǎn)后的抵押房地產(chǎn)處分所得的處理)抵押人破產(chǎn)的，破產(chǎn)前己抵押的房地產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)；但處分抵押房地產(chǎn)所得價(jià)款按照本條例第一百四十九條規(guī)定扣除應(yīng)交地價(jià)后，超過所擔(dān)保債權(quán)金額的，超過部分屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。

第一百三十一條（以數(shù)個(gè)房地產(chǎn)設(shè)定的抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)）

以數(shù)個(gè)房地產(chǎn)為同一債權(quán)設(shè)定抵押的，抵押權(quán)人可就一個(gè)或數(shù)個(gè)房地產(chǎn)主張抵押權(quán)，但當(dāng)事人對各個(gè)房地產(chǎn)擔(dān)保份額有約定的，從其約定。

第一百三十二條（抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)）

債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價(jià)款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以依法提起訴訟或申請仲裁。

抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣后，其價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

第五章 房地產(chǎn)登記

第一節(jié) 一般規(guī)定

第一百三十三條（房地產(chǎn)登記的概念）

房地產(chǎn)登記，是指房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依當(dāng)事人申請或者依職權(quán)，對房地產(chǎn)的相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行記載并設(shè)定、變更、消滅房地產(chǎn)權(quán)利的行為。

第一百三十四條（登記機(jī)構(gòu)）

依法設(shè)立的房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)本市的房地產(chǎn)登記。

第一百三十五條（權(quán)利一體化原則）

土地上已有建筑物、附著物的，土地及建筑物、附著物應(yīng)同時(shí)登記。

土地使用權(quán)未經(jīng)初始登記的，建筑物、附著物所有權(quán)或他項(xiàng)權(quán)利不予單獨(dú)登記。

第一百三十六條（公示公信原則）

在房地產(chǎn)登記冊上記載的房地產(chǎn)權(quán)利，推定該權(quán)利存在。在房地產(chǎn)登記冊上涂銷的房地產(chǎn)權(quán)利，推定該權(quán)利消滅。

基于房地產(chǎn)登記冊的記載而享有的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護(hù)，但取得人于取得權(quán)利時(shí)知道或應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利有瑕疵的除外。

第一百三十七條（順位原則）

在同一房地產(chǎn)上設(shè)定兩個(gè)以上房地產(chǎn)權(quán)利的，各項(xiàng)房地產(chǎn)權(quán)利依其納入房地產(chǎn)登記冊的時(shí)間先后享有順位。

順位依登記日確定。

同一房地產(chǎn)上存在著兩個(gè)或兩個(gè)以上相互沖突的房地產(chǎn)權(quán)利時(shí)，順位在先的權(quán)利優(yōu)先實(shí)現(xiàn)。

第一百三十八條（登記依據(jù)單位）房地產(chǎn)以一宗土地為單位進(jìn)行登記。

宗地內(nèi)的建筑物以建筑單元為單位進(jìn)行登記。

本條例所稱一宗土地是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。

本條例所稱建筑單元是依據(jù)土地使用權(quán)出讓合同及批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)文件確定的，在利用上和結(jié)構(gòu)上具有獨(dú)立性的建筑空間。

依法或依土地使用權(quán)出讓合同約定不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的建筑物禁止以獨(dú)立建筑單元進(jìn)行登記。

第一百三十九條（登記事項(xiàng)）

房地產(chǎn)登記事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)包括權(quán)利人狀況、房地產(chǎn)狀況、權(quán)利狀況等。

第一百四十條（申請登記的文件）

申請登記的文件應(yīng)當(dāng)為原件或者經(jīng)核對原件的復(fù)印件，復(fù)印件應(yīng)加蓋核對章。

第一百四十一條（登記冊）登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)登記冊。

房地產(chǎn)登記冊可以采用紙質(zhì)形式，也可以采用電子形式。登記冊的格式文本由主管部門制定。

登記冊應(yīng)當(dāng)對規(guī)定的登記事項(xiàng)進(jìn)行全面、真實(shí)、準(zhǔn)確的記載。房地產(chǎn)權(quán)利證書記載的登記事項(xiàng)與登記冊不一致的，以登記冊為準(zhǔn)；登記冊與原始憑證不一致的，以原始憑證為準(zhǔn)。

房地產(chǎn)登記冊有涂改的，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)登記工作人員簽名并加蓋登記機(jī)構(gòu)的核對章。

房地產(chǎn)登記冊和申請登記的原始憑證應(yīng)當(dāng)永久保存。

第一百四十二條（房地產(chǎn)證）

房地產(chǎn)權(quán)利證書是權(quán)利人依法占有、使用、收益和處分房地產(chǎn)的憑證。房地產(chǎn)權(quán)利證書應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)登記的主要事項(xiàng)進(jìn)行記載。房地產(chǎn)權(quán)利證書不得涂改，涂改的證書無效。房地產(chǎn)權(quán)利證書文本由政府統(tǒng)一印制。

第一百四十三條（登記權(quán)利人的名稱）房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱為：

（一）自然人姓名；

（二）企業(yè)或其他組織的注冊名稱；

（三）企業(yè)或其他組織依法進(jìn)行清算的，為依法成立的清算組織；

（四）國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的名稱。

第一百四十四條（登記共同申請與單方申請的情形）

房地產(chǎn)買賣、抵押、分割、交換、贈(zèng)與等房地產(chǎn)登記應(yīng)由當(dāng)事人共同申請。下列情形的房地產(chǎn)登記，當(dāng)事人可以單方申請：

（一）土地使用權(quán)或建筑物所有權(quán)的初始登記；

（二）因繼承或遺贈(zèng)取得房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記；

（三）因人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定而取得房地產(chǎn)權(quán)利的登記；

（四）因仲裁機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的裁決而取得房地產(chǎn)權(quán)利的登記；

（五）變更登記；

（六）因土地使用年期屆滿或提前收回土地使用權(quán)的注銷登記；

（七）因房地產(chǎn)權(quán)利證書滅失、破損而重新申領(lǐng)、換領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)利證書等其他登記。

以上情形中，房地產(chǎn)權(quán)利為共有的，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請房地產(chǎn)登記。

第一百四十五條（受理登記申請日的確定）

登記機(jī)構(gòu)收到申請人的申請登記文件之日，為受理登記申請日。

兩個(gè)或兩個(gè)以上的申請人對同一房地產(chǎn)申請登記的，按受理登記申請的時(shí)間順序確定受理登記申請日。

第一百四十六條（登記日的確定）

經(jīng)登記機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)的房地產(chǎn)權(quán)利，其受理登記申請日為登記日。

第一百四十七條（申請登記的代理與公證）

委托他人申請房地產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交授權(quán)委托書。自然人之間的委托行為應(yīng)經(jīng)公證。

申請人為境外或港澳臺單位或個(gè)人的，（委托人或受托人）身份證明和授權(quán)委托書應(yīng)經(jīng)我國駐該國的使(領(lǐng))館公（認(rèn)）證，或經(jīng)房地產(chǎn)所在地公證機(jī)關(guān)公證，并履行必要的外交認(rèn)證、轉(zhuǎn)遞等手續(xù)。

依照法律、行政法規(guī)規(guī)定或當(dāng)事人約定，申請文件應(yīng)當(dāng)經(jīng)公證機(jī)構(gòu)公證的，申請房地產(chǎn)登記時(shí)，申請人應(yīng)當(dāng)提供公證文書。

第一百四十八條（登記辦理時(shí)限）登記機(jī)構(gòu)的登記辦理期限為：

（一）土地使用權(quán)初始登記，自受理登記申請日起三十日；房地產(chǎn)初始登記，自受理登記申請日起六十日；

（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、變更登記、抵押登記，自受理登記申請日起三十日；

（三）預(yù)告登記（除預(yù)查封外）、注銷登記、補(bǔ)發(fā)、換發(fā)房地產(chǎn)證及其他登記，自受理登記申請日起十五日。

（四）查封、預(yù)查封及其它限制房地產(chǎn)權(quán)利登記，自受理登記申請日起五日。前款規(guī)定的登記期限均為工作日。

第一百四十九條（房地產(chǎn)檔案管理）

房地產(chǎn)登記冊記載的權(quán)利人名稱、房地產(chǎn)狀況和權(quán)屬狀況等事項(xiàng)可以公開查詢，但以權(quán)利人的姓名或名稱為查詢條件的除外。

權(quán)利人和利害關(guān)系人需要查閱、抄錄和復(fù)制房地產(chǎn)權(quán)屬原始憑證等檔案材料，應(yīng)當(dāng)經(jīng)登記機(jī)構(gòu)同意。

涉及國家秘密和其他須保密的房地產(chǎn)檔案，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)安全、保密的規(guī)定予以保管和利用。

房地產(chǎn)登記記錄的查詢辦法由主管部門另行制定。

第一百五十條（公告期限）

房地產(chǎn)初始登記及補(bǔ)發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書的，應(yīng)當(dāng)公告，公告期限為三十日。登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要時(shí)，可以對其他登記事項(xiàng)進(jìn)行公告，公告期限為三十日。公告費(fèi)用由申請人承擔(dān)。

公告期限為自然日，不計(jì)入登記期限。

第一百五十一條（公告異議）

在公告期限內(nèi)，利害關(guān)系人提出書面異議的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)對異議予以審核，異議成立的，書面駁回登記申請。異議不成立的，書面駁回異議。

第一百五十二條（登記的辦理程序）房地產(chǎn)登記一般程序如下：

（一）提出申請；

（二）受理申請；

（三）審查申請文件；

（四）依本條例規(guī)定進(jìn)行公告；

（五）核準(zhǔn)申請；

（六）將登記事項(xiàng)記載在房地產(chǎn)登記冊；

（七）計(jì)收稅費(fèi)；

（八）頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書。

第一百五十三條（登記的申請與受理）

申請人申請房地產(chǎn)登記，應(yīng)當(dāng)按照本條例規(guī)定提交申請文件，登記機(jī)構(gòu)在受理申請人的申請后，應(yīng)當(dāng)編號并出具登記受理憑證。

第一百五十四條（登記審查）

登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對當(dāng)事人提交的申請文件是否齊全進(jìn)行審查，并依據(jù)申請文件對其房地產(chǎn)權(quán)屬進(jìn)行審查。

第一百五十五條（登記與駁回）

申請人的申請登記事項(xiàng)符合本條例規(guī)定的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在本條例規(guī)定的登記期限內(nèi)予以登記。

有下列情形之一的，駁回登記申請：

（一）申請文件需要修正或補(bǔ)齊而申請人沒有在限期內(nèi)修正或補(bǔ)齊的；

（二）當(dāng)事人隱瞞事實(shí)或偽造有關(guān)證件、文件的；

（三）存在權(quán)屬爭議的，尚在訴訟、仲裁過程中或書面異議經(jīng)審定成立的；

（四）共同申請登記的，在核準(zhǔn)登記之前，一方提出登記異議的；

（五）屬于違法用地、違法建筑的；

（六）屬于臨時(shí)用地、臨時(shí)建筑的；

（七）人民法院依法作出的已經(jīng)生效的沒收房地產(chǎn)、查封房地產(chǎn)、撤銷核準(zhǔn)登記或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的判決、裁定的；

（八）公安、檢察機(jī)關(guān)依法對已立案的案件，根據(jù)案件需要查封房地產(chǎn)或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利而作出決定的；

（九）市政府或市政府房地產(chǎn)主管部門依法作出沒收、收回、征收土地或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利決定的；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以駁回的其他情形。

第一百五十六條（更正登記請求權(quán)）

房地產(chǎn)權(quán)利人或利害關(guān)系人發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)登記冊的記載有誤時(shí)，可以向登記機(jī)構(gòu)申請更正登記。申請更正的事項(xiàng)涉及第三人房地產(chǎn)權(quán)利時(shí)，有關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)共同申請

登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)登記有明顯錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)書面通知有關(guān)的房地產(chǎn)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正手續(xù)；當(dāng)事人無正當(dāng)理由逾期不辦理更正手續(xù)的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)申請登記資料或者有效的法律文件對房地產(chǎn)登記冊的記載予以更正，并書面通知當(dāng)事人或予以公告。

第一百五十七條（撤回登記申請）

申請人可以在房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)登記之前撤回登記申請。申請人共同申請的，應(yīng)當(dāng)共同提出撤回登記申請。

第一百五十八條(逕為登記)登記機(jī)構(gòu)對下列情形逕為登記：

（一）依法被人民法院裁定為無主房地產(chǎn)的；

（二）有本條例第一百五十五條第二款第（七）、（八）、（九）項(xiàng)規(guī)定情形的；

（三）土地使用權(quán)使用期限屆滿未批準(zhǔn)續(xù)期或者依法終止，房地產(chǎn)權(quán)利人未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)申請注銷登記的，登記機(jī)構(gòu)逕為注銷該土地使用權(quán)及依附該土地使用權(quán)上的他項(xiàng)權(quán)利；

（四）按照本條例規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)作出撤銷核準(zhǔn)登記的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

除以上第二項(xiàng)情形外，登記機(jī)構(gòu)逕為登記完畢，應(yīng)將登記結(jié)果公告。

第一百五十九條(登記規(guī)費(fèi)的收取原則)申請房地產(chǎn)登記，權(quán)利人應(yīng)按下列規(guī)定交納登記費(fèi)：(一)初始登記的，按登記價(jià)值的千分之三交納。但登記價(jià)值超過五千萬元的，超過部分按萬分之五交納；(二)轉(zhuǎn)移登記的，按登記價(jià)值的千分之一交納。但登記價(jià)值超過三千萬元的，超過部分按萬分之五交納；

(三)抵押登記的，按抵押價(jià)值的萬分之五交納。但每項(xiàng)最低不低于二百元；(四)變更及其他登記的，每項(xiàng)交納一百元。

前款第(一)、(二)項(xiàng)所稱的登記價(jià)值，是指經(jīng)登記機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)登記的房地產(chǎn)價(jià)值。

登記費(fèi)作為登記機(jī)構(gòu)的登記管理及業(yè)務(wù)經(jīng)費(fèi)，不得挪作它用。

第一百六十條（領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書）

房地產(chǎn)權(quán)利人憑身份證明領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書，也可以授權(quán)并經(jīng)公證后委托他人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書。

房地產(chǎn)權(quán)利人逾期不領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的，由登記機(jī)構(gòu)代為保管，自逾期之日起登記機(jī)構(gòu)計(jì)收保管費(fèi)，保管費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市政府另行規(guī)定。

第一百六十一條（當(dāng)事人虛假登記的法律責(zé)任）

當(dāng)事人提交錯(cuò)誤、虛假的登記文件，利用欺騙手段獲得核準(zhǔn)登記，或虛報(bào)滅失而獲補(bǔ)發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書，進(jìn)行詐騙或牟取不正當(dāng)利益的，由登記機(jī)構(gòu)撤銷核準(zhǔn)登記，沒收其非法所得，并處以非法所得一倍以下的罰款。情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。造成他人損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第一百六十二條（登記機(jī)關(guān)工作人員的法律責(zé)任）

登記機(jī)構(gòu)工作人員玩忽職守、徇私舞弊的，應(yīng)追究行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第一百六十三條（登記機(jī)構(gòu)的損害賠償責(zé)任）

因登記機(jī)構(gòu)及其工作人員的過錯(cuò)，導(dǎo)致房地產(chǎn)登記錯(cuò)誤，且因該錯(cuò)誤登記造成權(quán)利人損失的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。

對登記錯(cuò)誤有故意或重大過失的登記機(jī)構(gòu)的工作人員，登記機(jī)構(gòu)有權(quán)予以追償。

第一百六十四條（登記機(jī)構(gòu)的免責(zé)）

因下列情形而導(dǎo)致房地產(chǎn)登記被依法撤銷的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不承擔(dān)賠償責(zé)任：

（一）因當(dāng)事人的民事行為被依法認(rèn)定為無效，而導(dǎo)致房地產(chǎn)登記被依法撤銷的；

（二）因登記所依據(jù)的法律文件被依法認(rèn)定為無效或依法撤銷，而導(dǎo)致房地產(chǎn)登記被依法撤銷的；

（三）有本條例第一百六十條規(guī)定情形造成第三人損失的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第二節(jié) 初始登記

第一百六十五條（初始登記）

初始登記，是指登記機(jī)構(gòu)對土地使用權(quán)或土地使用權(quán)及依附于土地的建筑物、附著物的所有權(quán)的第一次登記。

第一百六十六條（初始登記的申請）

國有土地使用權(quán)受讓人在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同并付清地價(jià)款后，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請國有土地使用權(quán)初始登記。

國有土地使用權(quán)未經(jīng)初始登記的，該土地范圍內(nèi)的其他房地產(chǎn)權(quán)利不予登記。

國有土地使用權(quán)人在定著物竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請定著物所有權(quán)的初始登記。

一宗土地存在兩個(gè)或兩個(gè)以上權(quán)利人的，應(yīng)當(dāng)共同提出登記申請。

第一百六十七條（土地初始登記提交文件）

申請國有土地使用權(quán)初始登記應(yīng)提交下列文件：

（一）申請書；

（二）申請人身份證明；

（三）國有土地使用權(quán)權(quán)利來源證明文件。按土地使用權(quán)出讓合同約定及其他文件規(guī)定需要繳納地價(jià)的，還應(yīng)提交付清地價(jià)款憑證；

（四）登記機(jī)構(gòu)認(rèn)可的有資質(zhì)的測量機(jī)構(gòu)出具的測繪報(bào)告。

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定需要提交的其他文件。

第一百六十八條（定著物初始登記提交文件）申請定著物初始登記應(yīng)提交下列文件：

（一）申請書；

（二）申請人身份證明；

（三）國有土地使用權(quán)權(quán)屬憑證；

（四）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（五）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（六）建設(shè)工程施工許可證；

（七）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收憑證；

（八）建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收證；

（九）登記機(jī)構(gòu)認(rèn)可的有資質(zhì)的測量機(jī)構(gòu)出具的測繪報(bào)告；

（十）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定需要提交的其他文件。

第一百六十九條（增加面積的初始登記）

已辦理初始登記的房地產(chǎn)增加面積的，增加部分應(yīng)當(dāng)辦理初始登記。

第三節(jié) 轉(zhuǎn)移登記

第一百七十條（轉(zhuǎn)移登記的適用范圍）

已登記的房地產(chǎn)有下列情形之一，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請轉(zhuǎn)移登記：

（一）買賣；

（二）贈(zèng)與；

（三）交換；

（四）繼承；

（五）拆遷補(bǔ)償；

（六）以房地產(chǎn)作價(jià)出資或入股的；

（七）一方或多方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的；

（八）企業(yè)合并、分立涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的；

（九）企業(yè)清算涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的；

（十）以房地產(chǎn)抵債的；

（十一）人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)依法作出的判決、調(diào)解、裁定轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的；

（十二）國有企業(yè)之間或者其他組織之間的房地產(chǎn)調(diào)撥；

（十三）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他情形。

第一百七十一條（轉(zhuǎn)移登記提交文件）

申請轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)提交下列材料：

（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書；

（二）申請人身份證明；

（三）房地產(chǎn)權(quán)利證書；

（四）買賣合同書、贈(zèng)與書、繼承證明文件、交換協(xié)議書、分割協(xié)議書、人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)依法作出的已經(jīng)生效的判決書、裁決書、調(diào)解書或有關(guān)行政機(jī)關(guān)的行政決定書；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他文件。

國有土地使用權(quán)屬于行政劃撥、減免地價(jià)款的，申請轉(zhuǎn)移登記時(shí)須提交付清應(yīng)補(bǔ)地價(jià)款證明。

第四節(jié) 變更登記

第一百七十二條（變更登記的適用范圍）

已登記的房地產(chǎn)有下列情形之一，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)申請變更登記。

（一）權(quán)利人姓名或名稱發(fā)生變更的；

（二）房地產(chǎn)名稱變更的；

（三）共同共有房地產(chǎn)的分割

（四）房地產(chǎn)用途、面積變更的；

（五）建筑物、附著物全部或部分倒塌、拆除或滅失的；

（六）土地使用年期變更的；

（七）土地使用年期屆滿，經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期使用的；

（八）房地產(chǎn)登記事項(xiàng)發(fā)生變更的其他情形。

第一百七十三條（變更登記應(yīng)當(dāng)提供的文件）

申請變更登記應(yīng)提交變更事項(xiàng)的相關(guān)證明材料，變更事項(xiàng)需依法批準(zhǔn)的，還應(yīng)提交相關(guān)批準(zhǔn)材料。

第五節(jié) 抵押登記

第一百七十四條（抵押登記的申請）

抵押房地產(chǎn)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請抵押登記。

抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在申請抵押登記前對抵押物狀況進(jìn)行勘驗(yàn)。

第一百七十五條（申請抵押登記提交文件）申請抵押登記的，應(yīng)提交下列材料：

（一）房地產(chǎn)抵押登記申請書；

（二）申請人身份證明；

（三）房地產(chǎn)權(quán)利證書；

（四）主合同

（五）抵押合同書。

預(yù)購房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)提交本條第一款第（一）、（二）、（四）、（五）項(xiàng)規(guī)定的材料和房地產(chǎn)買賣合同書。

預(yù)購房地產(chǎn)辦理抵押預(yù)告登記后，轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押登記的，應(yīng)補(bǔ)交本條第一

款第（三）項(xiàng)規(guī)定的文件。

第一百七十六條（最高額抵押需要提交的文件）申請最高額抵押登記的，應(yīng)提交下列文件：

（一）申請書；

（二）申請人身份證明；

（三）房地產(chǎn)權(quán)利證書；

（四）最高額抵押合同書。

第六節(jié) 預(yù)售房地產(chǎn)預(yù)告登記

第一百七十七條（預(yù)告登記的設(shè)立）

經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售的房地產(chǎn)，當(dāng)事人可以申請預(yù)告登記。

第一百七十八條（預(yù)告登記的效力）

經(jīng)預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)購人同意，預(yù)售人不得處分該房地產(chǎn)。

第一百七十九條（預(yù)告登記的申請材料）申請預(yù)告登記的，應(yīng)提交下列文件：

（一）申請書；

（二）申請人身份證明；

（三）與預(yù)告登記相關(guān)的協(xié)議書或其他相關(guān)材料；

（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定需要提交的其他文件。

第一百八十條（預(yù)告登記的關(guān)系）

預(yù)售房地產(chǎn)未經(jīng)預(yù)告登記的，不予辦理預(yù)售房地產(chǎn)抵押的預(yù)告登記。

第一百八十一條（預(yù)告登記的轉(zhuǎn)化）

預(yù)售房地產(chǎn)初始登記后，房地產(chǎn)預(yù)售人與預(yù)購人應(yīng)當(dāng)申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。預(yù)售房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記后，其預(yù)售房地產(chǎn)抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押登記。

第七節(jié) 限制房地產(chǎn)權(quán)利登記

第一百八十二條（限制房地產(chǎn)權(quán)利登記的條件）

除下列情形外，任何單位和個(gè)人不得查封或以其他形式限制權(quán)利人的房地產(chǎn)權(quán)利：

（一）人民法院作出對房地產(chǎn)進(jìn)行查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利裁定，并要求登記機(jī)構(gòu)協(xié)助執(zhí)行的；

（二）檢察、公安機(jī)關(guān)對立案偵查的案件作出限制房地產(chǎn)權(quán)利決定的，并要求登記機(jī)構(gòu)協(xié)助執(zhí)行的；

（三）市政府、房地產(chǎn)主管部門、登記機(jī)構(gòu)及其他機(jī)關(guān)依法作出限制房地產(chǎn)權(quán)利決定的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第一百八十三條（限制房地產(chǎn)權(quán)利登記提交的資料）限制權(quán)利機(jī)關(guān)限制房地產(chǎn)權(quán)利的，應(yīng)提交下列資料：

（一）限制房地產(chǎn)權(quán)利登記表；

（二）送達(dá)人身份證明；

（三）限制權(quán)利機(jī)關(guān)做出的限制房地產(chǎn)權(quán)利裁定書、決定書；

（四）對于委托送達(dá)的文書，須提交委托送達(dá)函。

第一百八十四條（限制期限）

法律對查封和限制房地產(chǎn)權(quán)利有期限規(guī)定的，從其規(guī)定；法律沒有規(guī)定，生效法律文書載明期限的，依照生效法律文書的期限進(jìn)行登記；法律和生效的法律文書均沒有規(guī)定期限的，登記機(jī)構(gòu)不得設(shè)立期限。

第一百八十五條（解除權(quán)利限制須提交的文件）

查封或其他限制房地產(chǎn)權(quán)利的機(jī)關(guān)解除房地產(chǎn)查封或房地產(chǎn)權(quán)利限制的，應(yīng)提交下列資料：

（一）送達(dá)人身份證明；

（二）解除房地產(chǎn)權(quán)利限制決定書；

（三）對于委托送達(dá)的文書，須提交委托送達(dá)函。

第八節(jié) 其他登記

第一百八十六條（其他登記的種類）

房地產(chǎn)證的補(bǔ)發(fā)、換領(lǐng)、分證、合證、安居房的上市、房地產(chǎn)的分割等情形，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請登記。

第一百八十七條（其他登記的申請材料）當(dāng)事人申請房地產(chǎn)其他登記，應(yīng)提交下列文件：

（一）申請書;

（二）身份證明;

（三）房地產(chǎn)權(quán)利證書；

（四）相關(guān)資料和審批文件；

（五）法律、法規(guī)及其他規(guī)范性文件規(guī)定的其他資料。

第九節(jié) 注銷登記及撤銷核準(zhǔn)登記

第一百八十八條（注銷登記）

有下列情形之一的，房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起三個(gè)月內(nèi)申請注銷登記：

（一）土地使用權(quán)使用期限屆滿未批準(zhǔn)續(xù)期或者依法終止的；

（二）房地產(chǎn)權(quán)利因拋棄而終止的；

（三）抵押登記注銷；

（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他情形。

第一百八十九條（撤銷核準(zhǔn)登記）

有下列情形之一的，登記機(jī)構(gòu)可以依職權(quán)或依權(quán)利人和利害關(guān)系人申請，撤銷全部或部分核準(zhǔn)登記事項(xiàng)，但涉及善意第三人的除外：

（一）當(dāng)事人對房地產(chǎn)不擁有合法權(quán)利的；

（二）當(dāng)事人的民事行為被依法認(rèn)定為無效的；

（三）房地產(chǎn)登記行為被依法確認(rèn)全部或部分無效的；

（四）當(dāng)事人在申請登記時(shí)隱瞞真實(shí)情況或偽造有關(guān)證件、文件，采取欺騙手段獲準(zhǔn)登記的；

（五）登記機(jī)構(gòu)審查有疏忽，核準(zhǔn)登記不當(dāng)?shù)模?/p>

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)撤銷房地產(chǎn)登記的，做出撤銷決定前應(yīng)當(dāng)告知房地產(chǎn)權(quán)利人，房地產(chǎn)權(quán)利人提出書面異議的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩撤銷，重新審查。

非經(jīng)法定程序，任何機(jī)關(guān)和個(gè)人不得撤銷房地產(chǎn)登記。

第一百九十條（不當(dāng)撤銷的恢復(fù)）撤銷核準(zhǔn)登記不當(dāng)時(shí)，登記機(jī)構(gòu)可以依職權(quán)或依權(quán)利人或利害關(guān)系人的申請恢復(fù)已撤銷的核準(zhǔn)登記，但涉及善意第三人的除外。

第六章 附則

第一百九十一條（本條例實(shí)施細(xì)則制定的授權(quán)）

深圳市人民政府可以依據(jù)本條例制定實(shí)施細(xì)則。

第一百九十二條（條例生效時(shí)間）本條例自 年 月 日起施行。

第二篇：華美地產(chǎn)房地產(chǎn)的銷售培訓(xùn)的資料

銷售流程：接聽電話安排客戶購買洽談成交收定金暫未成交客戶記錄辦理手續(xù)售后服務(wù)客戶轉(zhuǎn)介紹其他客戶客戶追蹤

一、接聽電話

一、接聽電話

1、鈴聲響三聲接聽電話

2、接聽電話主動(dòng)報(bào)案名“您好，這里是﹡﹡樓盤”

3、態(tài)度和藹，語氣緩和，語音親切。

4、放下手中工作，面帶微笑耐心解答。

5、初次接聽時(shí)間控制在三分鐘之內(nèi)，第一時(shí)間要求來售樓處。

6、接聽電話一定要留下客戶姓名、聯(lián)系方式及信息來源并約定上門時(shí)間以便日后追蹤聯(lián)系。

7、接聽完畢認(rèn)真填寫來電登記表。1）、主動(dòng)解釋提供幫助“不好意思，﹡﹡主任不在，我有什么能幫助您的呢？” 2）、“請問您貴姓、聯(lián)系電話是多少，我會(huì)讓﹡﹡主任盡快給你回電話的” 3）、向客戶重復(fù)一遍記錄內(nèi)容，確定是否正確。

二、接聽電話的技巧

（一）、接聽前的準(zhǔn)備

1、最近的廣告內(nèi)容、有效期限、客戶會(huì)詢問哪些問題，如何回答最好，這些都要準(zhǔn)備好。

2、想一些促使客戶上門的說辭，客戶的需要能在此得到滿足，客戶希望銷售火爆，告知客戶近期價(jià)格將會(huì)調(diào)整，告知項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)，告知多一次選擇多一次機(jī)會(huì)。根據(jù)客戶需求向其陳述項(xiàng)目賣點(diǎn)，十分熟悉行車路線能為客戶指路。

（二）、電話響時(shí)的工作流程

1、用普通話或當(dāng)?shù)貞T用語言說“您好，項(xiàng)目名”

2、留下客戶兩個(gè)以上聯(lián)系方式若客戶不愿留則設(shè)法敲定來訪時(shí)間，并讓其記住項(xiàng)目名和我們的聯(lián)系方法。

3、提醒客戶來時(shí)帶定金

4、善于造勢，讓客戶感覺現(xiàn)場火爆。

（三）、接聽電話時(shí)的目的及要求

1、讓客戶上門。

2、留下良好的第一印象。

3、了解客戶需求。

4、引發(fā)客戶好奇心和擁有欲。

5、給予神秘性，隨時(shí)性，故事性，懸念性，生活性語言吸引客戶。

6、填寫來電記錄以便追蹤。

7、接電話后的總結(jié)與反省。

8、培養(yǎng)適合自己的說話風(fēng)格和語言魅力。

9、此次電話是否要和同事協(xié)調(diào)的事情、是否要反映給經(jīng)理或主管或者是否要傳達(dá)其他人。

二、安排客戶

1、在售樓處門口笑迎客戶，禮貌引至談判桌。留意客戶開什么車，幾個(gè)人來。隨時(shí)調(diào)整接待方式。

2、來訪登記姓名、電話、聯(lián)系方式、信息來源。

3、根據(jù)登記情況安排銷售主任接待。（售樓處秘書接待）

注意：盡量讓客戶放松，接待不談及項(xiàng)目細(xì)節(jié)，穩(wěn)定好客戶過程要親切簡短。

三、購買洽談

1、自我介紹。自然大方，不卑不亢。“我是您的置業(yè)顧問, ﹡﹡”

2、帶著目標(biāo)的寒暄，了解購買力，決定權(quán)，需求。1）、寒暄自然不做作 2）、通過寒暄了解客戶購買動(dòng)機(jī)、購買力、決定權(quán) 3）、渲染熱銷為決定成交做準(zhǔn)備 4）、建立信任感建立良好的談判氛圍。5）、引導(dǎo)客戶最適合的才是最好的 6）、通過了解知道如何滿足客戶需求。

3、產(chǎn)品說明用沖擊性語言、作對比、舉例子、講故事、互動(dòng)、等方式給客戶介紹。最后作總結(jié)。1）、整理談判思路、明確說明順序?qū)Ξa(chǎn)品充分熟知。2）、通過賣點(diǎn)的展開，觀察客戶的反應(yīng)，從此判斷客戶的反應(yīng)察看客戶的購買點(diǎn)。3）、了解客戶需求知道如何將客戶的買點(diǎn)和項(xiàng)目賣點(diǎn)結(jié)合起來。4）、不能準(zhǔn)確判斷買點(diǎn)時(shí)，充分渲染項(xiàng)目每一個(gè)賣點(diǎn)。

5）、多用客戶見證生活性語言。銷售的是感情而不是理智，是利益而不是特征。6）、不輕易推薦戶型，鎖定戶型不超過兩個(gè)。7）、選擇銷售道具不拘一格。8）、談判過程中用信心和激情感染客戶。

4、賣點(diǎn)放大 1）、熟知項(xiàng)目至少100個(gè)賣點(diǎn)。2）、明白客戶真正需求的并非是每一個(gè)賣點(diǎn) 3）、塑造獨(dú)一無二的賣點(diǎn)給客戶留深刻印象。4）、在賣點(diǎn)放大時(shí)，仔細(xì)觀察客戶反應(yīng)，判斷次賣點(diǎn)是否為客戶買點(diǎn)。

5、解決客戶問題。1）、知道有問題的客戶才是好客戶。2）、熟知有關(guān)項(xiàng)目更好的說辭 3）、產(chǎn)品改變不了的情況下，就要改變客戶的想法。4）、針對客戶提出的問題尋找最佳的方法說法客戶。5）、對客戶提出的問題作判斷，此問題是否影響客戶作出購買。

6、讓客戶由興趣到欲望 1）、客戶上門就表明對房子感興趣，成交與否決定于銷售。2）、善于造夢，讓客戶作出購買決定前就已享受此房屋給他帶來的利益。3）、沒有欲望，逼定無從說起。4）、客戶的需要得到最大滿足 5）、只有我們的產(chǎn)品最能滿足他的需求。

7、短促而有力的逼定 1）、高質(zhì)量的成交是銷售的最終目的 2）、沒有成交一切是枉然。3）、無論客戶多么的理性，成熟。事實(shí)上70—80%的客戶是感性的可以當(dāng)場作出決定。4）、敢逼定。在客戶未作出決定時(shí)，敢于質(zhì)問客戶原因以及未解決的問題。5）、逼定前準(zhǔn)確觀察客戶欲望極點(diǎn)把握好此時(shí)機(jī)。6）、善于利用售樓處氛圍，與同事配合共同完成逼定。7）、堅(jiān)決逼定，寧愿一鳥在手，不要千鳥在林。8）、鍥而不舍，坦然面對客戶的問題，解決問題，繼續(xù)逼定。

四、成交收定

1、客戶作出成交決定時(shí)立即大聲告知秘書和在場人員，造成既定事實(shí)，斷了對方退路。

2、先收定金再簽認(rèn)購書。

3、客戶沒帶錢時(shí)，先簽認(rèn)購書，收取客戶已帶現(xiàn)金，馬上派班車帶客戶取錢。4）、迅速完成簽認(rèn)購書，收取定金原則上不再和客戶談?wù)摲孔酉嚓P(guān)問題，具體問題留作下次。

5）在簽認(rèn)購及收定完畢后，恭喜客戶，快速送客戶出門。相關(guān)事宜

1、簽合同

1）獨(dú)立完成談判簽約

2）決不向客戶承諾合同以外的內(nèi)容，不騙客戶。3）簽合同時(shí)要求客戶備齊備案所需資料

小成功靠智慧，大成功靠品德。

2、合同備案

3、辦理銀行按揭

4、入住

5、辦房產(chǎn)證

售后服務(wù)

1）保管好客戶記錄本

2）對未成交客戶進(jìn)行深層次挖掘 3）售后服務(wù)包括四層

A繼續(xù)為客戶完成各項(xiàng)服務(wù)承諾，保質(zhì)保量 B鼓勵(lì)客戶推薦新客戶買房

C公司建立客戶數(shù)據(jù)庫讓更多人享受更專業(yè)的地產(chǎn)服務(wù)

D建立自己的客戶檔案，將最有可能成交的客戶進(jìn)行分類，在節(jié)假日向他們發(fā)短信讓客戶經(jīng)常想到你想到我們的服務(wù)。

暫未成交

1）20—30%為老客戶，回訪客戶以求成交。2）每天對當(dāng)日及前日客戶進(jìn)行追蹤回訪。

五、談判技巧

一、說明技巧

就是把產(chǎn)品的賣點(diǎn)講出來并讓客戶聽明白。

1、銷售錢總結(jié)出項(xiàng)目100條優(yōu)劣勢將優(yōu)勢加以細(xì)化，渲染每條優(yōu)勢達(dá)到三分鐘以上。將劣勢加以分解轉(zhuǎn)化成優(yōu)勢?；蚰軋A滿解釋達(dá)到客戶認(rèn)可。

2、總結(jié)出項(xiàng)目的說辭并爛熟于心。客戶一旦提到這方面的問題立刻能夠描述。

3、能說服客戶是依照為什么要買房，為什么要現(xiàn)在買房，為什么要買這個(gè)地段的房，為什么要買我們的房這樣一條主線步步為營的思路。

4、思路和內(nèi)容明確后整理出屬于自己的銷售大綱把屬于自己的銷售語言串聯(lián)起來，這是你在談判過程中使用的基本說辭。

5、菜鳥式談判

是將自己知道的全部內(nèi)容滿懷激情的講給客戶。也稱轟炸式談判。充分渲染項(xiàng)目讓對方只有招架之功沒有還手之力。當(dāng)你搞不清客戶需求時(shí)將全部賣點(diǎn)陳述給客戶，讓其挑選喜歡的賣點(diǎn)。

6、對癥下藥。當(dāng)了解客戶真正需求有重點(diǎn)的進(jìn)行說明，抓住癢點(diǎn)拼命抓，引發(fā)興趣。

7、大聲充滿激情自信的講解，用信心感染客戶。

8、生動(dòng)逼真的為客戶描述未來生活的圖畫，講他放入其中，讓其身臨其境。

9、思路清晰有條理層次清晰有重點(diǎn)。

10、學(xué)會(huì)帶動(dòng)客戶，不光自己講要讓客戶自己講 1）用眼睛給對方示意，觀察其反應(yīng)了解其感受

2）經(jīng)常提問客戶即讓客戶集中注意力，又能對其提問進(jìn)行進(jìn)一步了解。

3）有的內(nèi)容可以一句話兩個(gè)人講，你講一半，另一般留給客戶，讓對方覺得輕松。

11、多舉例子講故事

12、不要太嚴(yán)肅，讓客戶感覺你們是在聊天而不是在談判，只要客戶愿意，完全可以和客戶聊些無關(guān)的話題。

二、溝通的技巧

1、所有買了房子的客戶對你都是有感情的至少是信任你的否則就不是一份成功的銷售。

2、心里上真正放松，把對方當(dāng)朋友。要從自己做起待客要像和同學(xué)長輩聊天一樣，不能 4 生硬做作，把對方看做親近的人，以此來帶動(dòng)客戶產(chǎn)生同樣的感受。

3、帶目的寒暄，并不代表像完成任務(wù)一樣嚴(yán)肅?？蛻舨皇巧倒希?dāng)你目的性明確急于摸清底細(xì)時(shí)他會(huì)像蝸牛一樣躲起來，重要的是你的感覺，你覺得輕松是對方也一樣。

4、寒暄少不了提問。光提問效果不會(huì)很好，要常發(fā)表自己的看法，帶動(dòng)客戶產(chǎn)生表達(dá)欲望。

5、根據(jù)客戶年齡性別區(qū)分對待。老人多談孩子，聊家常。鼓勵(lì)老人談年輕時(shí)的歷史，并夸張的贊賞他。中年人也談他們的孩子，并聯(lián)系自身講自己的父母。若是事業(yè)有成的年輕人，則多談他的事業(yè)，顯出崇拜的樣子，贊賞他的優(yōu)秀并對他從事的行業(yè)顯得只懂一點(diǎn)，給他機(jī)會(huì)高談闊論。滿足他的虛榮心，年輕人則顯出更有共同語。

6、讓客戶笑哈哈。大笑最好。人只有在愉快或面對喜歡的人時(shí)才會(huì)笑。

7、做一個(gè)有人格魅力的人，豐富和提高自己，培養(yǎng)幽默感，讓客戶樂于與你交流。

8、善解人意

9、會(huì)判斷，客戶不會(huì)直接說出他的想法，需要你敏銳的察覺。

10、顯得你傻一點(diǎn)。誰都不喜歡在比自己精明的人手中買東西。11談判本身可以稱為溝通，寒暄貫穿談判始終。

12、溝通的目的是成交不要因?yàn)榻涣魈茫罱K不好意思逼定，那是最大的失敗。

三、應(yīng)對技巧

1、客戶提出問題說明他已產(chǎn)生興趣，我們應(yīng)在心中慶祝，鼓勵(lì)自己。

2、客戶所提問的方面正是他關(guān)注的，他主動(dòng)暴露要求點(diǎn)應(yīng)立即抓住。

3、有些客戶的要求不明顯要時(shí)常去問并作出判斷。

4、解決完問題后，通過觀察或詢問確定客戶是否滿意。

5、如果回答無法讓客戶滿意或暫時(shí)轉(zhuǎn)移話題，不要糾纏，糾纏會(huì)將問題擴(kuò)大化，如果這個(gè)問題成了他購買的障礙再想辦法。

6、不要成為解決問題專家，要把握談判問題的主動(dòng)權(quán)，根據(jù)情況轉(zhuǎn)移話題讓客戶明白他所關(guān)注的并非重點(diǎn)。

7、當(dāng)客戶提出異議時(shí)

1）清楚客戶真正的用意，有些是可以忽略的或是另有所圖。

2）不要生硬拒絕，原則性問題決不讓步，但態(tài)度親切，彬彬有禮。3）不要害怕客戶的拒絕，沒有問題的客戶不是好客戶。

4）不要反感客戶拒絕。把房子賣給不想買房的人才成功，本來不用做工作帶好錢來的客戶傻子都能搞定。

四、逼定技巧

1、明白等客戶主動(dòng)提出購買就像等一群牛回家一樣，如果客戶已經(jīng)產(chǎn)生欲望你卻沒有逼定就等于為周邊同類項(xiàng)目培養(yǎng)一個(gè)準(zhǔn)客戶。

2、敢逼定不要怕客戶說“不”。從心理認(rèn)為買房是理所當(dāng)然的事。不心虛，想想自己買東西買不到的經(jīng)理，逼定是幫他，這么好的房子不買就沒了。

3、逼定的關(guān)鍵是抓住沖動(dòng)的一瞬間并非一定到最后才逼定，只要見到客戶有了放光的沖動(dòng)即有了興趣，就可以逼定。

4、最成功的逼定是一蹴而就的，短促而有力。

5、客戶猶豫可進(jìn)行多輪說服。每輪結(jié)束逼定一次。

6、不能逼太久，應(yīng)很快的來一下，時(shí)間長了客戶會(huì)喪失購買沖動(dòng)。

7、不要給客戶感覺你和他是對立的要有幫助他為他著想的姿態(tài)。8大膽堅(jiān)決。你的果斷能夠鎮(zhèn)住他，他才會(huì)聽你的。

9、良好的心理素質(zhì)。做好多輪逼定的準(zhǔn)備。

10、下定決心，不買房不放人。逼定的技巧

1、利用熱鬧的氛圍

2、利用認(rèn)購書和收據(jù)暗示

3、利用熱銷情況來暗示

4、相互配合

5、善于使用虛點(diǎn)

6、避免節(jié)外生枝

7、選擇肯定法，讓客戶跨過買還是不買這個(gè)問題。

8、掩蓋缺點(diǎn)時(shí)心平氣和，不要把缺點(diǎn)問題擴(kuò)大。

9、重復(fù)賣點(diǎn)，不斷打動(dòng)客戶，專攻能拍板的人，但判斷要正確。

三、拉近關(guān)系方法

如果客戶不喜歡你，他不會(huì)從你哪里買任何東西。

1、對客戶要建立興趣，不要光盯著他口袋。

2、找些共同的話題。

3、真心誠意的贊美或表揚(yáng)客戶但不要太頻繁。

4、讓客戶笑起來但不要弄巧成拙。

5、經(jīng)常微笑要有眼部動(dòng)作，發(fā)自內(nèi)心嬰兒般的微笑而非狐貍般的。

6、鼓勵(lì)客戶談他自己，你會(huì)對得到大量的信息感到驚訝。

7、保持目光接觸，顯出誠意。

8、經(jīng)常叫客戶的名字，可以讓客戶感到親切和溫暖但不要太頻繁。

9、取得共識，明確客戶和你要做什么。（選一套好房子）

10、只有兩種人會(huì)被作秀所迷惑，男人和女人。

11、模仿客戶的言行表情。

12、告訴客戶一個(gè)秘密，讓他對你產(chǎn)生信賴，使雙方的關(guān)系顯得親密。

13、主動(dòng)透露一些個(gè)人信息并鼓勵(lì)客戶也這樣做。

14、給客戶講一個(gè)故事或悲或喜用感情去陳述讓客戶對你有親近感。

15、對客戶作一個(gè)承諾但要保證能實(shí)現(xiàn)的諾言。

16、始終彬彬有禮。

17、可以和客戶有輕微的身體接觸但不要太頻繁。

18、如果你有什么要求不要等對方說出來。

19、人都愿意和自己意氣相投的人打交道。

20、記住你又兩個(gè)耳朵一張嘴，按這個(gè)比例，多聽少說。

四、成交的跡象

1、仰起眉毛看他的同伴。

2、要嘴唇。

3、低頭抓腦袋。

4、頻頻點(diǎn)頭表示贊同。

5、瞳孔放大顯示興趣。

6、摸下巴或后腦勺。

7、敲手指。

8、沉思往窗外看。

9、男人摸胡子老人捋胡子。

10、身體前傾。

11、滿意的微笑。

12、“要是****就好了?！北热缫莾r(jià)格能便宜點(diǎn)就好了。

13、變得很安靜

14、握緊銷售材料。

15、舔嘴唇。

16、女士不斷的理頭發(fā)。

17、不是看看推銷材料看看你

18、問已經(jīng)說過的問題。

19、嘴里不停的咕咚好像在計(jì)算。20、追問細(xì)節(jié)性問題。

五、戰(zhàn)勝異議

1、什么是異議。異議是一種對興趣陳述要得到更多信息的一種請求，是因關(guān)心有興趣同時(shí)也有擔(dān)心懷疑需要更多的信息。

2、什么不是異議

1）條件：沒有錢這是真正妨礙客戶購買的原因，他已被說法但的確沒有錢。

2）借口：客戶可以制造一個(gè)借口使自己脫身，他沒有被你說服，但因占用了你很多時(shí)間而覺得不好意思提出借口以不傷害你的感情。

3）直接說不：完全沒有被說服，對你也沒有感情，這是最失敗的推銷。如何對待異議。

1）不要插話。不要急于對客戶所說的話進(jìn)行反駁?？梢栽诨卦挄r(shí)停幾秒，客戶很可能自己回答。

2）回敬異議。將客戶的異議回敬給他。如“太貴了！”你可以說 “太貴了嗎?”客戶就會(huì)解釋可能收回異議。不要試圖證明誰對誰錯(cuò)而是說服客戶。

3）表示同感。體諒客戶善解人意的姿態(tài)也可以稱贊客戶。如“我理解**但**”

4）孤立異議。孤立客戶提出的異議，看是否有其他原因妨礙客戶成交，如果立刻回答客戶會(huì)接二連三提出異議，孤立他會(huì)減少提出異議的機(jī)會(huì)。如“除了這一點(diǎn)還有其他的原意嗎？” 5）忽略異議繼續(xù)前進(jìn)。對于輕微異議并無實(shí)際意義。忽略輕微異議就當(dāng)什么也沒發(fā)生同時(shí)忽略第一次異議客戶會(huì)有三種反映。

A 忘了。B自問自答C重復(fù)異議這時(shí)再針對異議進(jìn)行解決。6）制造異議是成交一個(gè)非常有效的方法。

有異議說明客戶投入了。假如你剛結(jié)束了一場推銷，很順利?？蛻魶]有按你說的參與進(jìn)來，當(dāng)做沒聽見。你知道客戶興致很高但你的直覺告訴你客戶不準(zhǔn)備買時(shí)，這時(shí)你要給客戶一個(gè)機(jī)會(huì)，一個(gè)借口讓他捉住你的疏漏，主要的是你能夠戰(zhàn)勝自己的異議讓他承認(rèn)正是這個(gè)原因妨礙他購買。只制造能戰(zhàn)勝的異議讓他滿意讓他立即購買。

六、留住客戶的方法

1、站在客戶的角度想問題 2、24小時(shí)開機(jī)讓客戶隨時(shí)可以找到你

3、手機(jī)鈴響三聲之后接起給客戶留下他很受重視的印象。

4、對客戶的閑聊不要置之不理，不耐煩。

5、如需客戶等待，提供茶水、報(bào)紙安置好。

6、在忙也不要讓那個(gè)客戶等太久。

7、必須對項(xiàng)目了如指掌，對政策法規(guī)要深入了解。

8、給客戶自由不要妨礙他四處看，提醒他注意安全。

9、快速回款對特殊情況提供靈活措施。

10、已成交客戶也要經(jīng)常打電話保持聯(lián)系，傳遞最新信息。

七、客戶類型及應(yīng)對策略

1、經(jīng)驗(yàn)豐富型

對市場行情了解透徹有豐富購房知識。洽談時(shí)深思熟慮對待這類客戶不能一直強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的優(yōu)勢，應(yīng)講清項(xiàng)目說明理論依據(jù)。尊重客戶意見引導(dǎo)客戶選擇。注意：不要因客戶經(jīng)驗(yàn)豐富而被鎮(zhèn)住，兩人處平等位置。

2、經(jīng)驗(yàn)欠缺型

多為初次買房不熟悉市場行情，對房地產(chǎn)知識了解很少，只在于項(xiàng)目外在形象。對買房無明確概念，對這樣客戶要擺足專業(yè)形象。有理有據(jù)的講物業(yè)品質(zhì)和性能。讓客戶對你產(chǎn)生依賴，這樣容易成交。

另一種客戶因沒經(jīng)驗(yàn)一知半解還不懂裝懂。適當(dāng)給予打擊并巧妙的以自身專業(yè)形象降服客戶。

具體分類；

1、盛氣凌人型

沒禮貌，態(tài)度蠻橫，氣勢壓人。這種客戶要么外強(qiáng)中干，要么性格豪爽，是容易對付的。首先從心理上不要害怕。要贏得尊重，態(tài)度要不卑不亢，有禮有節(jié)。用豐富的專業(yè)知識和熟練的技能鎮(zhèn)住他，反被動(dòng)為主動(dòng)。只要表現(xiàn)親切而不失禮節(jié)，不激怒他，他會(huì)快速敗下陣來，豪爽型會(huì)因前面的插曲而信任你更容易成交。

2、沉默寡言型

這類客戶多是徹底的傾聽者，對你的話不發(fā)表任何意見，你不知道他到底在想什么，需要什么。無從下手，出現(xiàn)這種現(xiàn)象有

1）不喜歡你或不喜歡你介紹的方式，覺得你介紹的不能引起他的興趣，你察覺后應(yīng)立即調(diào)整和客戶相處的方式或試探了解他的需求并給以滿足。2）不喜歡產(chǎn)品應(yīng)了解其不喜歡的原因，應(yīng)設(shè)法解決。

3）性格如此。性格內(nèi)向不喜歡說話，設(shè)法讓其放松講個(gè)笑話或親身經(jīng)歷讓對方笑，嘗試著去詢問客戶，逼他開口，讓對方覺得你很容易親近，并且對他感興趣，巧妙引導(dǎo)如自作主張幫他拿主意，故意做錯(cuò)判斷讓他反駁。

3、猶豫不決型

這類顧客對房地產(chǎn)本身很感興趣但沒有主觀意見，雖然購買意向很強(qiáng)但很難選擇適合自己的產(chǎn)品。你應(yīng)樹立房地產(chǎn)專家的形象，以理論性很強(qiáng)的依據(jù)向客戶堅(jiān)決推薦特定產(chǎn)品幫他做決定。

4、斤斤計(jì)較型

事無巨細(xì)均精打細(xì)算，重細(xì)節(jié)愛占小便宜，吃虧等于要了命。我們要充分體現(xiàn)敬業(yè)精神，顯得對他的認(rèn)真細(xì)心表示理解和寬容，并贊賞他負(fù)責(zé)的態(tài)度，不可以不耐煩千萬不可以在細(xì)節(jié)上出錯(cuò)。一旦發(fā)現(xiàn)將成為致命的缺點(diǎn)。

5、誠惶誠恐型

這類客戶因拘束而緊張，并非小氣。因過分客氣顯得過于拘束，你要充分體現(xiàn)平易近人把買房子比作一個(gè)輕松的事，緩解他的緊張心情，他會(huì)因拘束而不能表達(dá)真正意思，對于存在考慮的問題不滿意的地方都不敢直說你要娶嘗試著詢問，幫助克服壓力了解真實(shí)想法，最終讓其接納產(chǎn)品。

6、神經(jīng)過敏型

喜歡沒事找事，愛把問題擴(kuò)大化，鉆牛角尖，對人敏感，對人不信任。這類客戶最好別刺激他，讓他心情處于平靜狀態(tài)，讓他感覺你對他很負(fù)責(zé)任不會(huì)傷害他。

7、性情中人型

性格爽朗，感性勝于理性。認(rèn)為買賣就是憑感覺。充分迎合客戶心理，配合對方性格讓他感覺與你交流很投機(jī)，很爽，交易很容易達(dá)成。一旦讓客戶產(chǎn)生不信任這筆交易就完了。局面很難扭轉(zhuǎn)，性情中人就是這樣的極端。

注意：不知道客戶類型時(shí)，要樹立專業(yè)形象，真誠爽朗，保持一顆干凈的心。

銷售的錯(cuò)誤方式

1、碰到客戶就沉不住氣。急于求成的樣子，最要不得。

2、客戶問低價(jià)就以為即將成交，甚至自報(bào)優(yōu)惠價(jià)格，降價(jià)后還詢問對方是否滿意。

3、低姿態(tài)給客戶打電話，問下次什么時(shí)候再來。

4、客戶說不錯(cuò)就認(rèn)為他會(huì)買，言談松懈，粗心解釋，前功盡棄。

5、沒詳細(xì)分析就以為對方會(huì)買。一廂情愿自以為是。這種自我陶醉的姿態(tài)是新人最常犯的錯(cuò)誤。

6、客戶問什么你才回答，有客戶操縱的一問一答是自己陷入被動(dòng)劣勢，優(yōu)秀的銷售應(yīng)該積極主動(dòng)，主動(dòng)談判。

7、客戶一來就連續(xù)提出問題，最容易產(chǎn)生戒心，增加談判困難。

8、拼命說產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn)，對缺點(diǎn)閉口不談，天下沒有完美的產(chǎn)品，你不妨直說，這房子還有小小的缺點(diǎn)我必須告訴你，以誠相待讓他信賴。

9、因客戶沒有提到產(chǎn)品的缺點(diǎn)而沾沾自喜。

10、談話側(cè)重大道理。習(xí)慣用書面化理論進(jìn)行銷售讓客戶感覺心理距離遠(yuǎn)。

11、愛反駁，不斷的打斷客戶的談話讓客戶提出的每個(gè)議點(diǎn)都提出反駁容易讓他老羞成怒。終止談話。

12、談話無重點(diǎn)，客戶無法得到他想得到的信息會(huì)認(rèn)為你不重視他。

13、言不由衷的國貨恭維，會(huì)引起他的情史，降低對產(chǎn)品的信任感。

14、懶。這世上笨人有救，懶人無救。

隨機(jī)應(yīng)變的技巧

1、緩和氣氛

對于客戶的抱怨永遠(yuǎn)不要針鋒相對。適當(dāng)?shù)恼J(rèn)錯(cuò)有時(shí)是必要的要善于讓客戶在不丟面子的情況下，講明困難的原因。

2、接受意見并迅速行動(dòng)。

對于客戶合理但語言激烈的指責(zé)。應(yīng)先接受并深表感激，采取行動(dòng)立即改正讓客戶覺得自己是明事理的人。

3、適當(dāng)反擊不失時(shí)機(jī)

有些客戶經(jīng)常會(huì)發(fā)表一些不負(fù)責(zé)任的言論，可適當(dāng)打壓一下其氣焰但一定要收的回來。

4、學(xué)會(huì)拖延

對客戶提出的問題不要條件反射的回答，有些客戶只是隨便問問并無實(shí)際意義。談判應(yīng)有策略潛序漸進(jìn)對于容易引起爭議的問題應(yīng)放后面解答。

5、轉(zhuǎn)換話題

當(dāng)客戶在不重要的問題上喋喋不休這時(shí)可以巧妙的轉(zhuǎn)移話題，用一個(gè)問題或一個(gè)笑話轉(zhuǎn)移他的思路。

6、排除干擾

有時(shí)客戶注意力會(huì)被分散。如接電話這時(shí)先把自己說過的內(nèi)容回顧一下，再用提問的方式把客戶的注意力集中。配合的方法

配合是調(diào)整供求關(guān)系最集中的體現(xiàn)，最有效促使客戶第一時(shí)間做決定。配合不是讓你當(dāng)托，而是把以往成交的場面對面客戶回放，一邊幫助客戶下定購買決心。降低他猶豫的痛苦，減少他四處奔波選房的麻煩。具體方法

1、大聲喊認(rèn)購

2、談?wù)摪嘬嚾″X交首付定房等話題

3、報(bào)認(rèn)購房號，“***房已經(jīng)定了，不要再推薦給其他客戶”

4、售樓處電話鈴此起彼伏

5、秘書用點(diǎn)鈔機(jī)點(diǎn)錢。

6、總有人喊財(cái)務(wù)收錢，司機(jī)帶客戶取錢。

7、當(dāng)售樓人員正在逼定，客戶猶豫不定時(shí)，拿這位售樓員的手機(jī)遞給他，告訴他有客戶來電定房。

8、逼定，最后客戶遲遲不交錢，秘書拿現(xiàn)金在客戶面前走來走去來刺激他掏錢。

9、秘書手拿認(rèn)購書或定金在場內(nèi)來回走動(dòng)，借用正在逼定的售樓員桌上的計(jì)算器或印泥引起客戶注意。

10、售樓員拿現(xiàn)金到門口等一會(huì)，回來高舉兩萬回來，喊秘書收定金。制造假象。

11，有售樓員正在逼定時(shí)，你的客戶質(zhì)量十分差就立即推薦該售樓員所推的房號，并快速逼定從而使高質(zhì)量客戶快速成交。

12、自己給自己配合，言語間不時(shí)提到已經(jīng)買房的客戶的情況。并舉一些真實(shí)例子。

13、售樓處氛圍較好時(shí)，秘書在售樓處門口反復(fù)報(bào)一定的房號，讓在選房客戶感受壓力，覺得買房是很平常的事情。

14.手拿現(xiàn)金路過正在逼定的客戶身邊，故意將現(xiàn)金掉在地上并急忙撿錢，可引起注意減輕他對錢沉重的心理負(fù)擔(dān)。

15、正在逼定的售樓員若遇見拿錢走動(dòng)的同事，可主動(dòng)叫住他，裝問問題。他會(huì)配合你說**客戶已定房了。

16、每天有幾個(gè)成交高峰點(diǎn)。上午10點(diǎn)，下午2點(diǎn)，晚上6點(diǎn)。要充分把握好并發(fā)起全體配合所有銷售員和秘書全體互動(dòng)。有喊認(rèn)購的有喊取錢的接電話定房的點(diǎn)錢的，正談判的售樓員要把握好時(shí)間踢好臨門一腳。

17、當(dāng)客戶進(jìn)入最后階段，在猶豫時(shí)，可讓另一個(gè)銷售員接電話并對秘書大聲說他的客戶正要過來交錢，但路上堵車，焦急的問秘書是否有班車去取錢，急忙拿外衣帶上收據(jù)并向售樓員喊“那套房你別推薦了我去取錢?！闭谕扑]的售樓員要立即要求客戶交定金。

18、唯一一套配合

適合于果斷逼定較難的售樓員，不給客戶其他選擇，但要讓他覺得這是最合適的。注意事項(xiàng)：

1、自覺形成，不需要組織就有配合的意識。

2、隨時(shí)進(jìn)入配合狀態(tài)，賣場是戰(zhàn)場，同事間要心照不宣。

3、理解配合的意義并且?guī)椭鷦e人成交，克服心理障礙不是欺騙客戶而是這種方式讓客戶減少挑房子的麻煩。

4、善于表演，進(jìn)入角色隨即應(yīng)變靈活機(jī)動(dòng)。

5、大膽配合從不擔(dān)心被揭穿，信心越足越真實(shí)。怎樣對待競爭對手

1、回避與贊揚(yáng)

我們一般不主動(dòng)提及競爭對手以免讓客戶知道他們本不了解的事情。但房子是大宗產(chǎn)品客戶會(huì)貨比三家我們應(yīng)該掌握原則。

1）不要指責(zé)客戶的偏好

2）探明競爭對手在客戶心中的地位。3）找出客戶個(gè)人原因和真正的購買動(dòng)機(jī) 4）勇于承認(rèn)對手的長處。

2、播下懷疑的種子，有針對性的將聽說的事情講給客戶，并有一定的事實(shí)依據(jù)。這顆懷疑的種子在客戶心中會(huì)長出巨大的不信任。對于那些熟悉的客戶可直截了當(dāng)?shù)耐磽魧κ值娜觞c(diǎn)。

3、不主動(dòng)攻擊對手，貿(mào)然出擊會(huì)在客戶心中造成以下后果。1）你的競爭對手非常厲害，難以戰(zhàn)勝。2）你和你的周邊項(xiàng)目都不怎樣。

3）那個(gè)項(xiàng)目到底怎樣我是否應(yīng)該去看看

4）你這個(gè)銷售缺乏容人之量，沒修養(yǎng)。最好以靜制動(dòng)，有針對性分析客觀事實(shí)。

4、客觀比較法

把客戶心中比較理想的項(xiàng)目和自己項(xiàng)目的綜合因素分兩行列在同一張表格上，占上風(fēng)的加一分，以得分高低判斷項(xiàng)目優(yōu)劣。

5、以褒帶貶

充分了解客戶是用這種戰(zhàn)術(shù)的前提。你可對競爭對手?jǐn)[出一副超然公平的架勢，贊揚(yáng)他的優(yōu)點(diǎn)，當(dāng)然這些是客戶最不需要的方面。如果我們項(xiàng)目的卻比不過對手，你要做的就是忽略對手綜合素質(zhì)不談，讓客戶感覺他最想要的在對手項(xiàng)目中偏偏沒有，最不想要的卻有。接待的三大準(zhǔn)備

一個(gè)成功的銷售必須是一個(gè)綜合專家具備很強(qiáng)的。

商業(yè)社會(huì)要有很強(qiáng)的洞察力，熟悉心理，藝術(shù)，教育等學(xué)科。

1、心理準(zhǔn)備

1）告訴自己要做客戶的朋友，做他的理財(cái)顧問，為他提供辦理各類手續(xù)的助理。坦言不是在賺客戶的錢而是在幫他改變居住條件。

2）有承受失敗的能力并非每個(gè)客戶都會(huì)成交。也許你付出了很多仍未成交這是很正常的要從中總結(jié)原因。不能喪失信心努力未必都會(huì)成功，但不努力一定不會(huì)成功。

2、形象準(zhǔn)備

1）售樓處形象保持整潔 2）個(gè)人形象衣著舉止等 3）咨詢準(zhǔn)備

對于相關(guān)項(xiàng)目競爭對手市場行情充分了解，我們是地產(chǎn)專家要給客戶專業(yè)權(quán)威的印象增強(qiáng)客戶的信心。

銷售秘笈

1、把小難題匯總解決。在大前提下盡量和客戶保持一致，小的分開先放一邊避免過早的和客戶發(fā)生僵持，影響談判。大體說好后再進(jìn)行匯總。由于長時(shí)間的談判整體已基本談妥。雙方基本達(dá)成一致。

2、熱情耐心?？蛻粢苍S對產(chǎn)品經(jīng)過長時(shí)間的考慮，各方面都表示考慮成熟后，就在交錢時(shí)突然想更加穩(wěn)當(dāng)。對你說：“剛才說過的話能不能寫到合同上”你若顯出不耐煩的樣子說我們是大公司不會(huì)騙你的，你看人家都買了?？蓵?huì)往往會(huì)當(dāng)場退縮。他之所以要求表明自己還心存疑慮時(shí)，你要耐心的祛除他的顧慮。用你的體貼負(fù)責(zé)任來感染他，企圖用大公司和別人買了來打消客戶的顧慮是沒有道理的。急于求成不負(fù)責(zé)任這會(huì)導(dǎo)致客戶的警覺并對產(chǎn)品否 11 定。

3、談判一定要頑強(qiáng)。客戶拒絕是出于自我利益的保護(hù)，不要在他拒絕后就說拜拜，他沒明白購買能得到什么利益之前會(huì)用拒絕來保護(hù)自己，對客戶的拒絕可裝作沒聽見，繼續(xù)介紹產(chǎn)品新的利益點(diǎn)，在他明白后再次提出成交的要求。成交三部曲

1）向客戶介紹產(chǎn)品一個(gè)最大的利益點(diǎn) 2）征求客戶對這個(gè)意見的認(rèn)同

3）客戶同意這一利益點(diǎn)存在時(shí)再向其提出成交的要求，如果失敗繼續(xù)向客戶介紹新的利益點(diǎn)，再次征得客戶認(rèn)同和提出成交要求。

4、成交關(guān)鍵三個(gè)詞 主動(dòng) 自信 堅(jiān)持

1）應(yīng)假設(shè)成交已有希望抱著希望向客戶介紹，動(dòng)請求客戶成交。很多人失敗往往因他沒有主動(dòng)開口讓客戶定房。

2）要有自信的精神和積極的態(tài)度，因?yàn)樽孕攀蔷哂懈腥玖Φ模阌行判目蛻粢灿行判?，你不自信客戶就?huì)懷疑。

3）要多次向客戶提出成交要求，一次說不，不等于永遠(yuǎn)拒絕?？蛻舻摹安弧弊植]有結(jié)束銷售工作，這只是一個(gè)挑戰(zhàn)書而不是阻止你前進(jìn)的紅燈。

5、談判應(yīng)注意

1）正確理解客戶的意思。與客戶談判中必須能及時(shí)領(lǐng)會(huì)客戶的意思，清楚他沒有明確表達(dá)的潛臺詞，他不會(huì)對你說出所有的想法，這就要求你一定要從客戶角度著想，想到客戶的愛好，需求和他可能會(huì)有的困難及時(shí)提出解決方法使談判正常進(jìn)行。

2）注意贏得客戶的信任。由于房地產(chǎn)交易過程復(fù)雜，金額巨大。只有客戶對你的專業(yè)水平和道德品質(zhì)上都充分信任才可能接受你的意見最終成交。因此一定要以誠相待。

5、對待異議的具體說辭

1、太貴了

1）回敬“貴嗎？太貴了？”

2）性價(jià)比，一分價(jià)錢一份貨，你是個(gè)買便宜的還是買最值的呢

不貴，我們的房子物超所值，同等品質(zhì)價(jià)格都比我們高。同等價(jià)值品質(zhì)都比我們的差，同等品質(zhì)和價(jià)格的，服務(wù)沒我們的好。

3）對比，你可以比較一下周邊的，不可能有比我們便宜的房了。

4）十年前市中心的也就幾千塊，當(dāng)時(shí)你覺得貴，現(xiàn)在二三環(huán)兩三萬一平米還買不到房呢。我們的產(chǎn)品也一樣，現(xiàn)在雖然賣一萬多了幾年后你會(huì)發(fā)現(xiàn)這是多么便宜?。ㄡ槍Ρ本┓績r(jià)）5）你說貴我可以理解，可我們的價(jià)格實(shí)在是不高。我給你算筆賬你就清楚了。土地招拍掛（招標(biāo)、拍賣、掛牌土地出讓方式）地價(jià)一直上漲，開發(fā)商拿地每平米都近萬元了，在加上前期勘察，設(shè)計(jì)，施工還有不斷上漲的鋼材，水泥以及各種稅費(fèi)。你看房子的成本有多高啊，你看這個(gè)價(jià)還貴嗎？

2、我想考慮一下

1）你都了解透徹了，還考慮什么呢。不如抓緊時(shí)間按先定下來再回去慢慢考慮吧。2）好的，我給你三分鐘好好考慮一下，我隨時(shí)回答你提出的問題。

3）房子你已經(jīng)喜歡了，你也覺得適合你，你想考慮什么呢？是錢的問題嗎？

4）買房看上去是件大事，其實(shí)和買衣服也沒區(qū)別。喜歡就買下來。同一件衣服在別的商場還可以買到，可房子就這一套了，今天碰到了就定下來。

5）買房無非就考慮幾個(gè)方面。地段、價(jià)格、戶型、這些你都非常滿意了您上哪去找這么 12 合適的房子，還考慮什么？定下來!6)一看你就是個(gè)果斷的人，猶豫不決造成的損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于錯(cuò)誤的決定。你這么成功，以前做的每次決定讓你受益匪淺，這次也不例外啊。

7）既然你說要考慮就說明你喜歡，有顧慮，你還有什么不明白的我給你講一講。我想比較一下

1）我們銷售的火爆程度您已經(jīng)看到了，等您比較完，最適合你的已經(jīng)賣完了。

2）和其他社區(qū)做比較我理解，如果那樣要至少花一年的時(shí)間，世界上沒有最好的只有最適合的所以不要錯(cuò)失良機(jī)。有比較的時(shí)間你可以做更多的工作，享受生活不要浪費(fèi)時(shí)間決定了 3）這房子適合你，你買了以后再去比較，你會(huì)非常感激我的。如果你真發(fā)現(xiàn)質(zhì)量比我們好，價(jià)格比我們便宜的，服務(wù)比我更細(xì)心的，可以回來找我。

4）沒有比這更合適你的房子，不信你比較之后還得回來而且我現(xiàn)在就可以給你比較（用其他具體樓盤做比較）

5）我相信你不是第一次看房了。該比較的應(yīng)該比較得差不多了，買房子就像找對象一樣，要找最適合的要把握時(shí)機(jī)，錯(cuò)過了就損失一輩子幸福了。6）其實(shí)現(xiàn)在買房無論在哪買都是對的因?yàn)榉績r(jià)漲得太快了。稍一猶豫舊的多花十萬八萬的。重要的不是比較而是決定。

4、我隨便看看

1）所有的買房客戶都是和您一樣，誰也沒有說今天特意過來交錢的。都是發(fā)現(xiàn)合適自己的才買了的。您也一樣，既然喜歡就定下來吧。2）買不買沒關(guān)系，既然喜歡就定下來

3）盡管您是隨便看看但是剛好碰到合適的。買房也是一種機(jī)會(huì)，既然合適就不要錯(cuò)過。4）就因?yàn)槟S便看看，那才叫緣分。買房其實(shí)也是靠緣分的，如此有緣的房子一定會(huì)給你帶來幸運(yùn)。

5）你是不是擔(dān)心沒帶定金，沒關(guān)系您先挑好房子，沒我先幫您定下來。

5、我買不起

1）您又在開玩笑了，到底是首付不夠還是全款不夠呢？

2）顯得傻傻的，一臉無奈的樣子問他，你是說買不起一幢嗎？

3）您既然說買不起了，說明您不是不想買，而是你喜歡不喜歡，只要喜歡一切都可以想辦法解決的。

4）您說買不起，其實(shí)說一下子那三五十萬出來誰都會(huì)有點(diǎn)猶豫，可以安居才能樂業(yè)，您這么年輕有為將來必定更加成功?，F(xiàn)在提前消費(fèi)一下，給自己一點(diǎn)壓力也沒有什么壞處。會(huì)花錢的人才能賺大錢，你這么事業(yè)有成必定比我更清楚這個(gè)道理。

5）中國人寧可食無肉不可居無所。你相中了一套好房子，稍微差一點(diǎn)找親朋好友幫幫忙大家都會(huì)愿意的。

6）沒有那么正好的事，房價(jià)剛好和你的存款吻合。等你攢夠錢再買房，房價(jià)又漲了攢錢的速度趕不上漲價(jià)的速度，你用現(xiàn)在的價(jià)格把房子買下來即享受到了他帶給你的好處，又獲得了它的升值帶給你的收益，這么好的事何樂而不為。

6、我回頭再來 1）你已經(jīng)花了這么長時(shí)間研究這套房還是很好，只不過心理有點(diǎn)猶豫但完全可以現(xiàn)在就作出正確的決定。

2）等您回來再來好房早被別人挑走了。如果你喜歡的房子被別人買了你會(huì)是什么感覺，不要推遲抓住時(shí)機(jī)定下來。

3）你既然答應(yīng)回頭再來，證明您已經(jīng)和喜歡，一看你就是很果斷善于當(dāng)場決定的人。4）你回頭再來和現(xiàn)在定下來有什么區(qū)別呢？既然早晚都要買，宜早不宜遲，晚定存在風(fēng)險(xiǎn) 13 而且心里總是惦記著，你定下了就可以了卻一樁心事。

7、我不善于當(dāng)場做決定

1)其實(shí)每一個(gè)人都不善于當(dāng)場做決定，同時(shí)每一個(gè)人又都善于當(dāng)場做決定。重要的是你是否喜歡，有了這個(gè)前提決定就是理所當(dāng)然的了。

2）我都理解你的心情，無非想給自己一點(diǎn)時(shí)間和空間仔細(xì)考慮一下，來之前就已經(jīng)想過了，該考慮的問題野就是今天你所了解的情況，何必還要猶豫呢。

3）盡管你們是第一次來我們這里，其實(shí)所有的房子差別不是太大，你在別處沒定，無非是有各種缺陷令你不滿。今天剛好碰到了位置，戶型，環(huán)境品質(zhì)都合適就用再猶豫了。4)其實(shí)成功的決定往往是迅速果斷的，你事業(yè)有成回想一下過去哪次不是這樣的呢。猶豫不決只能錯(cuò)過良機(jī)。

5）其實(shí)很多事情并不像想象中那么復(fù)雜，簡單一些你反而會(huì)省去很多痛苦。

8、我心里沒底

1）沒買之前你心里是不會(huì)有底的。除非不做任何事情，不下任何決心，你心里才會(huì)有底，但這樣你也將什么都得不到。

2）我知道其實(shí)你心里不放心對嗎？告訴我你到底不放心什么。

3）你不應(yīng)該心里沒底，買房又不像做其它決定，最壞的結(jié)果把你的錢變成了物，把你的資金變成了固定資產(chǎn)。

4）你這么說我好像挺內(nèi)疚的，好像我騙了你似的。我?guī)湍闾袅诉@么久，相處得不錯(cuò)，我真心誠意的幫你選房，你還說心里沒底，那不是不放心我嗎？真是太讓我傷心了。（這樣的說法，要視和顧客的關(guān)系到什么程度）

9、你別再給我壓力了

1）我沒給你壓力，你今天買不買都沒關(guān)系，但如果你喜歡的話就應(yīng)該現(xiàn)在定下來。

2）如果你現(xiàn)在感覺有壓力那說明你非常喜歡這套房子，但你很猶豫，正是這種矛盾的心情使你有壓力的，定完房肯定就沒有壓力了。

3）買房是你的事，將來住得舒服，升了值也是您的事，對于我來說把這么好的房子賣給誰都一樣。我是真心想幫你選一套好房。如果現(xiàn)在不給你壓力將來你后悔了會(huì)回來責(zé)怪我

10、我沒帶錢

1）沒關(guān)系房子喜歡嗎？我們先定下來，您帶多少錢了？ 2）沒帶錢那您肯定帶卡了吧！我們有刷卡機(jī)。

3）這很正常我們有班車先幫你把房定下來再陪你回家取錢。

11、打點(diǎn)折好吧

1）好房不打折，打折沒好房。我們的開發(fā)商非常務(wù)實(shí)，房價(jià)不打折，品質(zhì)不打折。許多開發(fā)商價(jià)格打折了同時(shí)質(zhì)量也打折。房子不像其他商品，是要住一輩子的質(zhì)量打折后還危機(jī)一家人的性命。

2）我們的價(jià)格本來定的就不高，一分錢一分貨，只有次品打折，你見過哪個(gè)好牌子專賣店打折嗎？只有小商販才存在討價(jià)還價(jià)的。

3）羊毛出在羊身上。如果我們吧每平米價(jià)格提高在給你打折你不是也很高興嗎？其實(shí)現(xiàn)在打折都是這樣的。

4）你在我這里買房一定是最放心的，我們對所有業(yè)主保證公平，你入住后發(fā)現(xiàn)誰打折了可以回來找我。

5）憑你的實(shí)力又不是在乎這幾千塊的折扣，一頭牛都買了還在乎一根牛繩嗎？如果因?yàn)榕＠K損失了一頭牛那就虧大了，而且這是一頭奶牛??！

12、我想和我商量一下

1）商量什么啊？是錢的問題嗎？既然是你住又是你花錢就應(yīng)該你作主。

2）父母只能給你提供參考意見吧！現(xiàn)在時(shí)代不一樣了，你也長大了他們現(xiàn)在是聽你的了。3)父母也許比你更喜歡，知子莫若父，你喜歡的東西他們能不喜歡嗎？更何況這房子這么好。4）父母又不了解情況，等你商量好了恐怕適合你的房子賣完了，你又得去再找房子，弄得一家人都后悔不已。

5）你尊重老人家真是有孝心，想征求老人的意見我理解，不如這樣你把這當(dāng)成禮物送給他，給他一個(gè)驚喜多好啊。

6）天下父母心，哪有不希望孩子幸?？鞓返摹?/p>

13、我想和我的愛人商量一下。1）商量什么啊 是錢的問題嗎？

2）你們在一起生活這么多年了你喜歡的他一定喜歡。愛屋及烏啊!3）一看你就是在家當(dāng)家作主的男人，大事男人作主女人小事當(dāng)家，你不會(huì)告訴我怕老婆吧！我就怕老婆。怕老婆的男人才是好男人?。鬯鸵o她好生活，這么好的房子你都不給她買恐怕她知道了會(huì)跟你急。

4）一看你就是做主的女人，幸福的家庭都是女人當(dāng)家。男主外，女主內(nèi)。雖然大事男人做主小事女人當(dāng)家，只要上不了新聞聯(lián)播的就不是什么大事，您先生這么喜歡您肯定也喜歡你的決定，喜歡你挑的房！

13、我和朋友商量一下

1）就算和朋友商量一下，最終還是你自己做主。我不是你朋友嗎？定下來沒問題。

2）說起幫朋友，我是有經(jīng)驗(yàn)的。無論多合適的房都別買。這樣可以避免埋怨。你想朋友如果支持你買，怕以后你埋怨他，不支持你買，以后房子漲價(jià)了你也埋怨他，所以不要為難朋友了。

3）你朋友是不是房地產(chǎn)專業(yè)人士？如果不是，他就沒法給你任何意見，他不懂，即使是專業(yè)人士也無非是客觀幫你比較比較，沒法告訴你買不買。你的需求只有自己最清楚。

14、其實(shí)我剛在別處買完房不能再買了。

1）如果可以后悔你會(huì)選哪一套。你現(xiàn)在后悔還來得及，不要因?yàn)閮扇f塊的定金損失了一生的幸福，更何況所有的定金都可以退。

2）多買一套房子不是更好嗎？這樣你就可以比較一下兩套房的優(yōu)劣了。同時(shí)你的不動(dòng)產(chǎn)增加了一套，有什么不好的呢。

15、我想拿點(diǎn)資料回去看看

1）當(dāng)然可以了，但我的資料不會(huì)給你更多的答案，你還想了解什么不如直接問我。

2）定完房我會(huì)給你很多資料的你可以把這么好的房介紹給你的家人，朋友。讓他們羨慕你的幸福同時(shí)贊賞你的英明和果斷。

16、我不著急買

1）就你現(xiàn)在所了解的一切，是不是認(rèn)為這套房很不錯(cuò)，你是不是相信房價(jià)會(huì)逐漸上漲，你認(rèn)為人生最好的時(shí)機(jī)是現(xiàn)在還是將來。

2）你不急的時(shí)候才是理智的時(shí)候，才可以挑選到好房。著急購買的房子往往不適合自己。

如何掌握培訓(xùn)內(nèi)容

學(xué)習(xí)的關(guān)鍵是定期復(fù)習(xí)，不斷的重復(fù)練習(xí)，直到他在你的腦子力扎根。（溫故而知新）。當(dāng)你把這些銷售技巧練成是自己的第二本能，你就可以毫不費(fèi)力的說服每一個(gè)客戶，要成為一個(gè)好的銷售，就拼命學(xué)習(xí)你的專業(yè)，訓(xùn)練自己的技能，孰能生巧，這個(gè)世界上沒有笨人只有懶人。

6、成交的方法

1、非次即彼成交法（二選一）

引導(dǎo)客戶跳過買還是不買這一門檻，這是最常用最有效的方法。應(yīng)用中假設(shè)客戶準(zhǔn)備買，不讓其回答買或不買，只給他選兩個(gè)選擇，無論選哪一種結(jié)果都是成交。如“你喜歡201還是501房呢？”“請問你是打算直接叫定金還是直接給首付?！薄爱a(chǎn)權(quán)證寫你名字還是你愛人的名字”“你是買一套還是買兩套”。

2、退讓成交法

當(dāng)客戶快要被說服，但還猶豫還需要一點(diǎn)外力時(shí)，運(yùn)用此法。如果退讓太多，表現(xiàn)軟弱，客戶會(huì)感覺這里有陷阱，從而放棄購買。當(dāng)你表現(xiàn)出不知道退不退好時(shí)，選用此方法最管用，客戶感到他占了上風(fēng)，從而成交。如客戶：“這套房格局我很喜歡，只是朝向不好，如果朝東就好了。“ 售樓員：“朝東的可能價(jià)格高一些，如果有的話你能立即定下來嗎？” 客戶：你們這套房能不能打折？

售樓員：我如果找經(jīng)理申請到折扣你今天是不是一次性付款？

3、試水成交法

當(dāng)客戶錢不夠時(shí)運(yùn)用此法，他買不起想買的東西又顧及面子，這是你要幫助他選擇次優(yōu)的。這種方法的要點(diǎn)是你要向客戶表明你知道他的興趣，這樣他的決定就容易作出，給客戶一個(gè)臺階下來，你可以很體諒的幫他，作退一步的選擇，既能快速成交又能讓客戶心存感激。如“客戶是三口之家，他想買大一點(diǎn)的，三居室非常喜歡，可是他的錢只能夠買得起兩居的，這是你說其實(shí)房子最主要的是住得溫馨，面積太大了不僅帶來浪費(fèi)而且你愛人打掃衛(wèi)生時(shí)也會(huì)累，物業(yè)費(fèi)也高。我知道以你的實(shí)力即使面積再大的房子你也能買得起。同時(shí)我也覺得你很愛你的家人，希望家人過得快樂，我認(rèn)為兩居最適合你。

4、丘吉爾成交法

這種方法適合善于思考的人，一般用書面形式，也可以用口頭方式進(jìn)行。

例： 201 501 價(jià)格 1600 1700 景觀 x √

光線 x √

朝向 東西 南北

空氣 x √

相比較之下 501的條件要比201的好 所以選501.5、恐懼成交法

這是一種用來創(chuàng)造緊迫感的成交法，對哪些已經(jīng)心動(dòng)了的客戶最管用，銷售開始時(shí)客戶擔(dān)心失去的恐懼大于他希望獲得的期待，成交后相反的情況就會(huì)發(fā)生?？蓵?huì)對獲得的期待大于他失去的恐懼。這就是他購買的原因，有時(shí)也會(huì)出現(xiàn)模棱兩可的現(xiàn)象，客戶既不說買也不說不買，兩個(gè)念頭各占一半，產(chǎn)品的價(jià)格和利益還不足以使客戶沖動(dòng)，此法將創(chuàng)造必要的渴望促使成交。

（必須真誠，如果聽起來假，你會(huì)失去信任。）得不到的就是最好的

6、可靠性成交法

多數(shù)人都喜歡把自己說成是某某事的開拓者實(shí)際上很少有人愿意向未知領(lǐng)域邁出一步，成功的道路都是別人走過的，此方法適用于膽小，心里沒底的客戶。引用第三者的故事，讓其 16 對產(chǎn)品喜愛，對產(chǎn)品信任。（用客戶見證）

7、自行車成交法

買房就是一項(xiàng)投資，像任何一項(xiàng)投資一樣，時(shí)間越長價(jià)值就越大，就像騎自行車一樣，你蹬的時(shí)間越長你就走得越遠(yuǎn)，但你在任何時(shí)候都能停下，買房一樣你住的時(shí)間越長，它的價(jià)值就越大，也可以隨時(shí)的出手處理房子。但是你首先得騎上自行車蹬起來。（先買房）

8、儲蓄賬戶成交法

買車是消費(fèi)，但買房就不是消費(fèi)，貸款買房可以把它看作是投資，也可以把它看作儲蓄，你每個(gè)月還銀行的月供就像是在往帳戶存錢，這個(gè)賬戶存在時(shí)你可以享受房子的好處，如果你以后想關(guān)閉這個(gè)賬后你可以把錢取出來，你說對嗎？

9、理智成交法

每個(gè)月花三四千元，你可以擁有一套很好的房子或者花同樣的錢也可以租一套同樣的房子，不管用那種方式你都可以住上房，但是二十年后，你想一下，買房子的人擁有了屬于自己的房，而租房的人花了很多錢但還是沒有自己的房，所以要不要買房？

10、先走后跑成交法

適用于叫全款不夠有怕欠別人錢不愿貸款的客戶，通常用于思想保守，編輯偏大的人，你知道人在會(huì)跑之前要學(xué)會(huì)走，欲速則不達(dá)，同樣的道理在存款有限的情況下你應(yīng)先貸款下來，將來有閑錢了可以提前還款，貸款可以讓你提前n年過上更好的生活。（應(yīng)用美國老太和中國老太的故事）

11、回敬成交法

這種方法像你站在一個(gè)鏡子面前，你對著鏡子笑，鏡子里頭的人也對著你笑，當(dāng)客戶發(fā)出疑義他用疑惑不解的音調(diào)和略帶疑惑的表情，你也用此表情重復(fù)客戶的話。

12、A、B、C成交法

A臺階 您還有什么問題嗎？

B臺階 這么說你對一切都滿意了吧？ C臺階 好的，那么說您可以定房了吧？

這種方法的原理是提問的方法，要潛序漸進(jìn)，提問客戶容易回答的問題，讓他形成習(xí)慣，變成一種慣性。

13、敏感壓力成交法

當(dāng)客戶夫婦中由一個(gè)人動(dòng)心了，另一個(gè)不動(dòng)心時(shí)，用這種方法一定要面帶微笑，用幽默的句法，隨時(shí)觀察客戶的，要能控制住局面。

14、小孩也能作成交法（分解壓力）

把大事情化小，通過分解讓客戶感覺買房子還月供是件很輕松的事情，比如：你買這套房子每月只需還回千元月供，平均每天只要只要130元家里就可以住上更大更好的房子了。那么我想對您這樣的成功人士來說每天60多塊錢不是什么難事。

15、三種人成交法

這世界有三種人組成。夢想家、思想家、實(shí)干家。夢想家整日無所事事，最終一事無成，思想家不甘平凡，從不用行動(dòng)改變現(xiàn)狀，而實(shí)干家干實(shí)事，鶴立雞群

事業(yè)有成，*先生/小姐，您肯定屬于實(shí)干家這一類，你肯定也不會(huì)讓我失望吧

16、并非每一個(gè)人成交法

這套房不適合普通百姓，也不適合那些打工的小白領(lǐng)。他是專門為你這樣有身份，有品位，做事有魄力的成功人士量身訂造的。這樣的人每天工作，因?yàn)樗麄儾粌H熱愛工作，更熱愛生活，他們希望自己能夠住更好的房子。我相信我們的社區(qū)一定是和你，你認(rèn)為呢?

17、扼要陳述成交法

這種成交法可以讓客戶短時(shí)間內(nèi)了解產(chǎn)品的一切好處，并使他迅速做出決定?！皩τ谀I房子最理想的是兩居是嗎？你是要求有園林綠化的小區(qū)是吧？你敢肯定你對我們這個(gè)周末買房送寶馬是感興趣的嗎?那么現(xiàn)在就定這套房吧。

總分總 將各個(gè)賣點(diǎn)逐個(gè)渲染。

18、上司同意成交法

你要暗示客戶經(jīng)理很難同意他的要求，運(yùn)用的前提他對產(chǎn)品有欲望。原理給客戶制造需求或渴望然后再告訴他，他的不到，故意把它拿走。1）欲望更強(qiáng)

2)產(chǎn)生現(xiàn)在就買的緊迫感，關(guān)鍵在于你要向客戶解釋或證經(jīng)理同意的理由，讓客戶感覺他確實(shí)占了便宜這樣他會(huì)感激你。

19、最壞方案成交法

在談判沒有進(jìn)展的情況下，如果客戶發(fā)現(xiàn)了一條出路，他會(huì)更容易產(chǎn)生購買意愿，給客戶一種安全感，即使事業(yè)變得越來越糟的情況下他也會(huì)有出路，他沒被套牢，錢不會(huì)以去不復(fù)返。20、出類拔萃成交法（排除剩兩個(gè)）

這種方法適用于客戶的選擇太多，拿不定主意時(shí)，當(dāng)這種情況發(fā)生。你要控制住局面，利用消除法將選擇減少到兩個(gè)。你必須向客戶解釋為什么有些選擇不適當(dāng)他，然后把這些產(chǎn)品排除當(dāng)只有這兩種選擇時(shí)，問客戶他更偏向于哪種當(dāng)客戶選擇其中一個(gè)。無論是任何一個(gè)你立即伸出大拇指說“我贊同你的選擇，太英明了！”

21、善待自己成交法

如果客戶因?yàn)槊娣e大，價(jià)格高，感到猶豫。對客戶說：“您辛辛苦苦幾十年，人到中年，事業(yè)也有了，家庭也美滿，孩子又有出息，將來一定會(huì)很孝順?，F(xiàn)在你既不缺錢也不缺少享受生活的時(shí)間，年輕時(shí)沒日沒夜的工作現(xiàn)在也該善待一下自己了，也許住在市里繁華地段是你多年來的生活習(xí)慣，那對一個(gè)要享受人生的人來說還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，你更需要的不僅是完善的配套還有大量的綠化和寧靜，人只有在這樣的環(huán)境下才能夠放松身心找到真正的幸福。

從感情上年輕——現(xiàn)在——未來生活

22、布丁成交發(fā)

一個(gè)布丁的味道是甜是酸。你肯定要親口嘗嘗，吃了才知道。布丁成交法的原理是列出產(chǎn)品各種優(yōu)勢，吊住他的胃口，然后邀請他品嘗。（用25分貝的聲音說）

23、道歉成交法

她可以用于每個(gè)客戶。它能為你爭取到5%的成交，原因在于他已經(jīng)脫離了鉤的戒備心理放松下來了。但突然間你又讓他從新煥發(fā)了熱情，這種方法要真誠，如“我知道你今天不準(zhǔn)備買，我接受這個(gè)事實(shí)，我的工作做得很粗糙，我表示歉意，我讓你失望了，因?yàn)槲艺J(rèn)為沒有人比你更合適擁有這套房了。你能為我最后一件事，使我以后不犯這種錯(cuò)誤的嗎？你能告訴我妨礙你購買這套房的真正原因是什么嗎？”當(dāng)你這樣說他會(huì)內(nèi)心產(chǎn)生憐憫之情，他想反正都不買了他臨走之前會(huì)說出真正的想法，無論他怎樣說，你都可以回到原來位置，然后再嘗試對他進(jìn)行銷售。

七、相關(guān)說辭

1、為什么有錢要買房

1）買房以后升值相對穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)性小，投資收益高。

2）投資房地產(chǎn)不需要投入過多的精力，不需要過多的專業(yè)知識，比其他投資方式更容易操作。

3）如果存銀行利息低，還收利息稅，收益低，通貨膨脹錢還會(huì)貶值。4）買股票風(fēng)險(xiǎn)大，十個(gè)炒股九個(gè)賠。

5）買古董，鑒別能力要求搞，投入大，變現(xiàn)能力差，不好保存，贗品多，文物法還規(guī)定有 18 些文物屬于國寶。

2、為什么要現(xiàn)在買房

1）國家取消福利分房，個(gè)人買房已成為必然，只是時(shí)間問題，越晚買房價(jià)越貴。2）土地制度改革，地價(jià)上漲，地產(chǎn)升值。3）鋼材水泥建材漲價(jià)，房價(jià)會(huì)逐步升高。

4）土地不可再生，人口爆炸，需求量增大，供應(yīng)量減少。供求關(guān)系決定房價(jià)必然上漲。5）城市化進(jìn)程加快，未來會(huì)有幾億農(nóng)民涌入城市，現(xiàn)在不買以后花錢也買不到。6）土地具有不可再生性，人口具有不斷增長性。

7）銀行政策改變加首付利息加息，不斷提高購房門檻。

8）2008年奧運(yùn)會(huì)引起世界對北京地產(chǎn)的關(guān)注，大量外資的引入讓房價(jià)上漲。（可以結(jié)合當(dāng)?shù)匾恍┐笮曰顒?dòng)，上海的世博會(huì)，廣州的亞運(yùn)會(huì)這些活動(dòng)，來臨之前會(huì)帶來很大影響，過后依然會(huì)有影響）

9）租賃市場價(jià)格不斷上漲早投資早收益。

3、為什么要排號買房

1）大多數(shù)樓盤都要排號以方便按順序選購。

2）熱銷樓盤排號意味著選購權(quán)，不排號花錢都搶不到。3）排號的客戶選擇的余地大，買房還會(huì)有優(yōu)惠。4）排號不買可退，有利無弊。（不得以不要用這樣的說法，斷了他后路）

4、為什么在開盤前內(nèi)部認(rèn)購時(shí)定房。1）內(nèi)部認(rèn)購在開盤之前選擇余地更大。2）優(yōu)惠更多

3）反正早晚都是買，為什么不以較低的內(nèi)部認(rèn)購價(jià)選個(gè)最好的。

5、為什么要買市中心的房 1）交通方便

2）配套齊全，生活便利。

3）住市中心顯身份，滿足客戶的虛榮心 4）租金高，投資回報(bào)率高，易租易售。5）人氣旺

6、為什么要買郊區(qū)的房子

1）價(jià)格更加便宜。一套市中心的房子=兩套郊區(qū)的房子+一輛車子。2）郊區(qū)環(huán)境好，安靜。3）空氣好，無污染。4）面積大，設(shè)計(jì)合理。5）升值空間大

7、為什么買城鄉(xiāng)結(jié)合的房子 1）生活離市區(qū)近，方便 2）價(jià)格接近郊區(qū)。3）無污染無噪聲。

4）發(fā)展前景好，升值潛力大，隨著城市的發(fā)展將逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘兄行摹?/p>

8、為什么買現(xiàn)房。

1）現(xiàn)房一目了然風(fēng)險(xiǎn)小。2）即買即住

3）可直接出租出售，投資回報(bào)快

4）小區(qū)成熟快，環(huán)境質(zhì)量可盡快享受到。

5）開發(fā)商實(shí)力雄厚，不用靠客戶資金建房。

9、為什么買期房 1）便宜

2）升值潛力大

3）現(xiàn)房就是賣不掉的期房，期房選擇余地大。4）設(shè)計(jì)先進(jìn)，配套先進(jìn)。（設(shè)計(jì)和配套都是在發(fā)展的，隨著時(shí)間的推進(jìn)會(huì)變得越來越先進(jìn)）5）可跟蹤房屋質(zhì)量。

10、為什么買大社區(qū)的房子 1）人氣旺

2）管理先進(jìn)，物業(yè)服務(wù)有保障。3）配套好生活便利。

4）開發(fā)商實(shí)力的體現(xiàn)，風(fēng)險(xiǎn)小。

11、為什么買小規(guī)模社區(qū)的房子 1)便于管理，提供完善的服務(wù)。2）人員結(jié)構(gòu)簡單，社區(qū)安全性好。3）施工時(shí)間短，不影響生活。

12、為什么買朝東的房 1）冬暖夏涼 2）價(jià)格較便宜

3）風(fēng)水好，紫氣東來。

4）朝東日照早，利于早起創(chuàng)業(yè)。13)為什么買朝南房。1）正向光線充足。

2）符合中國人的居住習(xí)慣。3）風(fēng)水好，坐北向南。4）通風(fēng)采光好 5）身份的象征。

14、為什么買朝西的房 1）便宜

2）下午光線充足，（更適合老人居?。?/p>

3）東尊西貴，會(huì)享受生活的人都住西面的房。

15、為什么買朝北的房 1）價(jià)格低 2）夏天涼快 3）適合投資

4）省空調(diào)費(fèi)，生活成本低。

5）陽光直射少，家具家電使用壽命長。

16、為什么買塔樓

1）建筑結(jié)構(gòu)好，質(zhì)量好。2）私密性好 3）價(jià)格低 4）抗震系數(shù)高

17、為什么買板房

1）通風(fēng)采光好，健康住宅。

2）公攤系數(shù)小，使用率高。3）容積率低，人口密度小。4）服合居住習(xí)慣。

5）設(shè)計(jì)難度小，戶型結(jié)構(gòu)好。6）私密性好。

7）發(fā)生意外時(shí)安全性高。

18、為什么買板塔結(jié)合的房

1）具有塔樓的采光效果，景觀好。2）具有板樓的通風(fēng)效果，使用率高。3）價(jià)格面積更合理，更實(shí)用。

19、為什么要買高層的房 1）高層通風(fēng)效果好 2)景觀好 3）視野開闊 4）質(zhì)量好

20、為什么買超高層 1）視野更開闊 2）通風(fēng)采光更好

3）建筑要求高，抗震好 4）身份的象征

21、為什么要買多層（4—6層）1）沒有電梯，公攤少。2）物業(yè)好管理

3）上下樓可鍛煉身體 4）多為板樓 5）人口密度小

22、為什么買帶電梯的房

1）進(jìn)出方便，省體力，省時(shí)間。2）便于搬運(yùn)家具等東西。3）顯得高檔 4）便于小區(qū)管理

5）減少高跟鞋上下樓的噪音

23、為什么要買沒電梯的房子 1）公攤面積少，使用率高。2）物業(yè)費(fèi)低

3）單位面積房價(jià)低

4）多層建筑根本不需要電梯。

24、為什么要買別墅 1)身份象征

2）安靜，安全，舒適。3）人口密度睇 4）健康住宅 5）物業(yè)管理好

25、為什么要買公寓

1）品質(zhì)高，現(xiàn)身份 2）居住舒適，安全性高 3）便于租賃，投資回報(bào)率高

4）公寓多為酒店式，物業(yè)服務(wù)好。5）居住群個(gè)體素質(zhì)高

26、為什么要買中檔品質(zhì)的房 1）價(jià)格合理。2）服務(wù)齊全

3）租賃群體廣泛，投資風(fēng)險(xiǎn)小。

27、為什么要買高檔品質(zhì)社區(qū)的房。1)多為智能化生活品質(zhì)高

2）配套設(shè)施齊全，物業(yè)服務(wù)好。3）利于出售，高端群體回報(bào)率高 4）要么不買要么就買好的。

28、為什么買普宅 1）房價(jià)低 2）物業(yè)費(fèi)便宜 3）選擇余地大

4)只要能夠遮風(fēng)擋雨和高檔住宅差異不大。

29、為什么要買銷售情況好的項(xiàng)目 1）公眾認(rèn)可都高，風(fēng)險(xiǎn)小

2）開發(fā)商匯款快，利于建設(shè)和社會(huì)全面完善。3）利于快速統(tǒng)一裝修，避免長期干擾。4）利于相關(guān)設(shè)施快速開通滿足居住需要。30、為什么要買開放商銷售的房子 1）省去代理費(fèi)，價(jià)格更實(shí)惠 2）開發(fā)商更真實(shí)，不會(huì)惡意欺騙 3）出現(xiàn)問題不會(huì)互相推諉

31、為什么要買有底商的房子

1）家有萬貫，不如有一店面，一鋪養(yǎng)三代人。2）穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)小 3）保值升值潛力大

4）投資回報(bào)高回收周期短

5）投資方式靈活，可出租可自己經(jīng)營 6）中國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，商鋪發(fā)展前景好。

32、為什么要買商住兩用用的房子 1)可以居家辦公，承租客戶群更廣 2)方便創(chuàng)業(yè)節(jié)省創(chuàng)業(yè)成本，一房多用。3)物業(yè)服務(wù)好

4）自由而且節(jié)省時(shí)間

33、為什么買帶底商的房子 1）生活方便，節(jié)省時(shí)間 2）底商多為小區(qū)提供服務(wù)

3）底商與住宅分別開門，互不影響。

4）商業(yè)氛圍好，帶動(dòng)房子升值。

34、為什么要買大戶型的房子 1）大戶型便于裝修 2）功能分區(qū)明確

3）戶型好，方便設(shè)計(jì)。4）朝向好。

5）單價(jià)比小戶型低 7）住大戶型更有優(yōu)越感

35、為什么要買中小戶型的房子 1）總價(jià)低，首付少，購房門檻低。

2）小戶型購房群體是社會(huì)主流，中小戶型更經(jīng)濟(jì)實(shí)用。3）人性化設(shè)計(jì)，功能分區(qū)和面積分配更合理。4）市場需求量大，升值空間大，供不應(yīng)求。5）易租易售，投資首選，抗風(fēng)險(xiǎn)性強(qiáng)。

36、為什么要買精精裝修的房。1）即買即住，省心省力省時(shí)間。

2）開發(fā)商統(tǒng)一采購，成本低，價(jià)格低。3）社區(qū)統(tǒng)一裝修不會(huì)擾民。4）避免個(gè)人裝修破壞建筑結(jié)構(gòu)。5）顯高檔 6）投資回報(bào)快

7）比毛坯房再裝修投入的資金量小。

37、為什么要買初裝修的房（簡裝）1）可根據(jù)個(gè)性選擇裝修方案 2）入住快

3）價(jià)格比裝修低 4)保證裝修質(zhì)量 38）為什么買毛坯房 1）價(jià)格低

2）可控制裝修成本

3）可選個(gè)性化裝修，避免風(fēng)格單一，重復(fù)浪費(fèi)。

4）精裝修是開發(fā)商先出錢，但是羊毛出在羊身上，最后還是消費(fèi)者埋單。

39、為什么要買頂層 1)站得高看得遠(yuǎn) 2）頂層視野好 3）采光通風(fēng)好

4）私密性好，生活不受影響 5）價(jià)格低

6）保溫防水，技術(shù)先進(jìn)，不用擔(dān)心夏熱冬冷 7）高高再上，風(fēng)水好，有優(yōu)越感。40、為什么要買次頂層

1）次頂層是最好的樓層視野好，采光通風(fēng)好。2）夏不熱，冬不冷，不用擔(dān)心漏雨。

41、為什么要買中間層的樓房

1）符合中國人的中庸之道，不上不下。2）通風(fēng)采光好。3）綜合性價(jià)比高 4）對電梯依賴性低

5）老化程度慢，經(jīng)過管道少

42、為什么要買一層 1）出入方便

2）接地氣，適合老人居住 3）接近地面綠化空氣好 4）對電梯無依賴

43、為什么要買物業(yè)管理好的房子 1）舒服省心

2）高檔主人身份的象征 3）服務(wù)周到有優(yōu)越感 4）安全性好

5）投資收益高，升值有保障

44、為什么要買物業(yè)收費(fèi)適中的樓房 1）生活成本低

2）有些增值服務(wù)不常用到

3）物業(yè)費(fèi)如果太便宜會(huì)造成管理混亂。4）收費(fèi)適中，物有所值 5）方便租售

45、為什么要買開發(fā)商自己物業(yè)管理的房子 1）服務(wù)好，代表公司的形象。

2）不以盈利為目的，只為樹立品牌，價(jià)格合理。3）不會(huì)互相推諉，責(zé)任明確。

46、為什么要買外聘物業(yè)公司管理的房 1）專業(yè)公司管理水平高，質(zhì)量好。2）經(jīng)驗(yàn)豐富

3）如果服務(wù)不好，可以從新選擇 4)市場競爭激烈所以服務(wù)只能更好。

5）能從業(yè)主角度提供人性化服務(wù)并督促開發(fā)商

47、為什么要買主干道的房 1)出門方便節(jié)省時(shí)間

2）易租易售，投資價(jià)值高 3）城市氣息濃

48、為什么要買遠(yuǎn)離主干道的房 1）空氣質(zhì)量高，無污染 2）安靜適合居住 3）稍遠(yuǎn)不影響出門

49、為什么要買實(shí)力強(qiáng)的開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目 1）信譽(yù)好，有保證，無后顧之憂 2）經(jīng)驗(yàn)豐富，產(chǎn)品更趨于完美 3）風(fēng)險(xiǎn)小

4）為維護(hù)公司形象，承諾能兌現(xiàn)，質(zhì)量好，配套齊全。50、為什么買新成立開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目

1）因?yàn)榈谝淮伍_發(fā)所以更注重質(zhì)量，注重以后發(fā)展，精益求精。2）服務(wù)周到，不會(huì)店大欺人。

3）沒有所謂的品牌附加值，價(jià)格更接近價(jià)值。

51、為什么要買復(fù)式的房

1）功能分區(qū)明確，動(dòng)靜分開，私密性好。2）居住舒適，高檔，身份象征

3）層高高，不壓抑，便于個(gè)性化裝修。

52、為什么買平層

1）符合中國人居住習(xí)慣 2）公攤面積少。3）節(jié)省裝修費(fèi)用，4）一家人可以互相照應(yīng)，不必爬樓梯

53、為什么買半地下住宅

1）價(jià)格低，風(fēng)險(xiǎn)小，易租易售。2）采光通風(fēng)不受太大影響。3）投資回報(bào)高，可以用于經(jīng)營 4）進(jìn)出方便。

54、為什么買房比租房好

1）買房可以保值增值，租房屬于消費(fèi)，買房屬于投資。2）買房可以有產(chǎn)權(quán)，自主權(quán)，租房只有使用權(quán)。3）買房可按個(gè)性裝修，租房不能。

4）買房有固定居所，租房不固定，到期就得搬家。

5）省一兩年房租錢就夠首付了，但是首付是存在自己的房款里頭，而租金要給人家。6）買房是最終結(jié)果，無論租多大多長時(shí)間的房最后還是得買房，畢竟租的房不是自己的。

55、為什么不買二手房

1）新房喜氣，吉祥，風(fēng)水不好，不知以前發(fā)生什么事。2）配套設(shè)施先進(jìn)，布局更合理。

3）新房市場規(guī)范，手續(xù)簡單，二手房購房風(fēng)險(xiǎn)大。4）新房可跟蹤質(zhì)量 5）付款方式靈活 6）產(chǎn)權(quán)不縮水

56、為什么用公積金買房 1）利率低

2）單位補(bǔ)貼穩(wěn)定 3）月供壓力小

4）還款政策和商貸一樣靈活

57、為什么用商貸買房 1）手續(xù)建檔

2）還款靈活可提前還款 3）購房門檻低 4）方便投資

5）消費(fèi)觀念改變，進(jìn)行未來消費(fèi)，讓人能騰出精力金錢去創(chuàng)業(yè)，奮斗。

58、為什么要一次付款 1）銀行利息要高于存款 2）沒有還款壓力 3）手續(xù)簡單

4）需要錢時(shí)可以進(jìn)行抵押，申請貸款。

59、為什么要買大產(chǎn)權(quán)的房 1）風(fēng)險(xiǎn)小

2）需要錢時(shí)可以用產(chǎn)權(quán)抵押 3）可以出租出售，還可以繼承。4）受法律保護(hù)。5）可以保值增值。

60、為什么買外立面刷涂料的房 1）色澤明快、時(shí)尚、現(xiàn)代感。2）高檔，可更換色彩。3）便于維護(hù)保養(yǎng)。

61、為什么要買貼磚的房 1）檔顯身份。

2）具質(zhì)感，立體感強(qiáng) 3）耐臟耐舊，便于維護(hù)。62、為什么要買坡屋頂?shù)姆?1）利于散熱

2）造型美觀，顯檔次

3）頂層會(huì)有贈(zèng)送面積，可有效利用。4）室內(nèi)有空間層次感，可個(gè)性化裝修。5）多為頂層采光視野好。

63、為什么買只有一個(gè)衛(wèi)生間的房。

1）節(jié)省資金，花那么多錢買個(gè)衛(wèi)生間不值。2）在衛(wèi)生間的時(shí)間有限，一個(gè)已經(jīng)夠用了。3）方便裝修，節(jié)省裝修成本。4）方便打掃。

64、為什么要買兩個(gè)或N衛(wèi)生間衛(wèi)生間的房。1）功能分區(qū)明顯，分主客衛(wèi)生間使用方便。2）相對私密性好 3）提高生活品質(zhì)。4）住宅顯檔次。5）現(xiàn)代生活必備

65、為什么買壁掛爐暖的房 1）溫度可自由調(diào)節(jié)，居住舒適 2）分戶采暖想用就用，節(jié)省采暖費(fèi) 3）可提供熱水 4）方便維修 5）方便繳費(fèi)

66、為什么買電采暖的房 1)電資源環(huán)保衛(wèi)生

2)供應(yīng)量大 3)價(jià)格便宜

4）分戶可控制采暖成本。5）溫度可細(xì)控

67、為什么要買集中供暖的房 1）供熱好，溫度高

2）收費(fèi)統(tǒng)一，方便代收。3）供暖周期長 4）統(tǒng)一檢修維修

68、為什么要選暖氣片散熱的房 1）實(shí)用便于維修

2）可根據(jù)需要進(jìn)行改動(dòng) 3）散熱均勻利于健康

4）為搭配裝修風(fēng)格可作多種選擇。69、為什么選地板輻射散熱的房 1）散熱均勻損耗小 2）循環(huán)方式有利于健康 3）節(jié)省空間利于裝修

4）腳熱頭涼，符合身體需要。70、為什么買使用率高的房子 1)使用率高，單位面積房價(jià)低

2）使用面積大，性價(jià)比高便于布置家具 3）居住舒適，投資回報(bào)率高。71、為什么使用率不是越高越好。

1）合理的標(biāo)準(zhǔn)高層不低65%，低層不低于75% 2）使用率過高影響使用質(zhì)量，公攤面積減少，公用面積小，門廳和樓梯狹窄會(huì)帶來生活不便。

72、為什么買沒有會(huì)所的房子 1）市中心配套齊全沒必要有會(huì)所 2）會(huì)所的經(jīng)營成本高所有消費(fèi)也高 3）會(huì)所對外開放不利于小區(qū)管理

4）會(huì)所要小區(qū)業(yè)主公攤，降低使用率。5）影響小區(qū)安全

6）通常是開發(fā)商用來提高小區(qū)檔次，增加房價(jià)的砝碼，不實(shí)用。73、為什么買有會(huì)所的房

1）顯示社區(qū)檔次高，業(yè)主有優(yōu)越感。2）方便娛樂消費(fèi)

3）有利于小區(qū)內(nèi)部社交，鄰居可互相認(rèn)識。74、為什么買全封閉的社區(qū) 1）安全

2）方便物業(yè)管理

3）業(yè)主獨(dú)享，有優(yōu)越感

4）社區(qū)封閉，內(nèi)部環(huán)境好，外來人員破壞少。75、為什么買開放式社區(qū)的房子

1）國際流行

2）有物業(yè)管理，安全同樣有保障 3）心胸開闊，不受束縛 4）沒有圍墻，進(jìn)出方便 5）無安全死角

76、為什么買智能化的社區(qū) 1）走在生活前端，有自豪感。2）體現(xiàn)社區(qū)品質(zhì)，顯示業(yè)主身份。3）物業(yè)管理先進(jìn)安全業(yè)主居住放心 4）易租易售，投資回報(bào)率高 77、為什么買地鐵旁邊的房子 1）交通方便

2）地鐵沒有紅綠燈節(jié)省時(shí)間 3）地鐵沿線的房地產(chǎn)增值快 4）易租易售

78、為什么買成熟社區(qū)的房 1）不受工程影響生活質(zhì)量 2）成熟社區(qū)風(fēng)險(xiǎn)小 3）配套完善居住方便 4）物業(yè)管理好

5）人氣旺，生活氣氛濃 6）社區(qū)配套成熟，增值快 79、為什么要買鄰近公園的房 1）空氣好

2）方便鍛煉身體 3）視野好 4）噪音小

5）公園附近的房必為生活高檔社區(qū) 6）升值速度快

80）為什么買有水景的房子 1）水是財(cái)富的象征，水多聚財(cái) 2）可提供休閑娛樂場所 3）環(huán)境和空氣質(zhì)量好

81、為什么買有大堂的房（酒店式）1）大堂可供會(huì)客，交流，增進(jìn)鄰里關(guān)系 2）氣派顯高檔 3）方便管理安全 4）便于提供增值服務(wù)

82、為什么買車位充足的房

1）人人有車將成為社會(huì)發(fā)展的必然

2）車位供應(yīng)量小，不適合生活發(fā)展的需要。

3）車位充足才保障社區(qū)的綠化不被破壞否則很有可能停車把綠植壓壞。83、為什么買東城的房子 1）緊鄰CBD升值潛力大

2）投資回報(bào)高

3）未來城市發(fā)展的中心 4）交通便利，配套齊全

5）匯集多個(gè)商圈，未來城市交通方便 84、為什么買南城的房

1）南城啟動(dòng)慢，發(fā)展前景好。2）房產(chǎn)增值空間大 3）市政規(guī)劃好 4）性價(jià)比高

85、為什么買西城的房

1）東尊西貴，西邊住的多是政府高官。（西山別墅區(qū)）2）配套齊全，生活方便 86、為什么買北城的房

1）緊鄰亞運(yùn)村，中關(guān)村，學(xué)院路地理位置優(yōu)越。2）區(qū)域成熟，生活便利

3）高科技人才聚集中心，人文素質(zhì)高，升值潛力大 4）投資回報(bào)高

5）市政配套成熟，高等學(xué)府云集 87、為什么買落地窗的房子 1）采光面積大，光線充足 2）視野開闊，景觀好 3）戶型時(shí)尚，顯身份

88、為什么買有外飄窗的房子 1）采光面大 2）贈(zèng)送面積多

3）視野開闊，景觀好

89、為什么買封閉陽臺的房

1）北方風(fēng)沙大，封閉式陽臺防止風(fēng)沙進(jìn)屋 2）功能齊全能做廚房，洗衣房，儲物間。3）曬衣服，被子，干凈殺菌。4）對于老人和孩子更加安全

90、為什么要買人車分流社區(qū)的房 1）安全

2）生活品質(zhì)高，顯檔次 3）統(tǒng)一管理，有秩序。

91、為什么買二十四小時(shí)供熱水的房 1）方便生活必需。2）生活品質(zhì)體現(xiàn) 3）高檔次生活必備

92、為什么不買二十四小時(shí)供熱水的房 1）可以安裝電熱水器代替。

2）集中供熱水費(fèi)用高，一噸10—15塊

4）在銷售過程中帶來的附加值遠(yuǎn)大于實(shí)用性 93、為什么買外墻外保溫的房

1）保溫效果好

2）增加室內(nèi)使用面積 3）延長墻體使用壽命 4）方便裝修

94、為什么買有可視對講的房 1）安全 2）方便 3）便于管理 4）體現(xiàn)社區(qū)品質(zhì)

95、為什么買按建筑面積銷售的房（現(xiàn)已統(tǒng)一按套內(nèi)面積銷售，但各地執(zhí)行不一）1）單位每米價(jià)格低 2）可保證公共部分合理

96、為什么買沒有拆遷戶的房 1）社區(qū)人文素質(zhì)高

2）如拆遷戶不正常交物業(yè)費(fèi)會(huì)影響正常生活 97、為什么買綠化率高的房 1）環(huán)境好，心情好。2）綠化高空氣好

3）植物釋放大量負(fù)氧離子，有利于人體健康 4）社會(huì)品質(zhì)高的象征，升值有保障 5）私密性好。

98、為什么買空間大的房子 1）寬敞氣派，家具好擺放。2）通風(fēng)采光好

3）居住舒適便于裝修

99、為什么買格局方正的房子 1）利用率高浪費(fèi)面積少 2）家具好擺放，裝修難度小 3）風(fēng)水好

100、為什么投資商鋪比投資住宅合適 1）收益率回報(bào)率高于住宅 2）回收周期短

3）單位資金使用率高

4）比較穩(wěn)定，市場供不應(yīng)求 5）經(jīng)營范圍廣，市場前景好

6）商鋪不存在折舊，隨商業(yè)氣氛越好會(huì)越貴。

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

房地產(chǎn)：指土地建筑物及其他定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的各種權(quán)益。房地產(chǎn)作為特殊的商品關(guān)鍵在于其有各種的權(quán)益。

房產(chǎn)：建筑在地面上的各種房屋包括住宅、廠房、商業(yè)、教育、辦公等

地產(chǎn)：是土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施的總稱包括供水供熱供電排水等地下管線及地面通道。

房地產(chǎn)開發(fā)：指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的行為，必須遵循以下原則：

1、嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃

2、講求效益應(yīng)將經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益有機(jī)結(jié)合。

3、全面規(guī)劃合理布局，綜合開發(fā)配套建設(shè)原則。土地慎用的審批權(quán)限：征收下列土地由國務(wù)院批準(zhǔn)

1、基本農(nóng)田

2、基本農(nóng)田以外耕地超過35公頃的

3、其他土地超過70公頃的

征用條款以外的土地由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)并報(bào)國務(wù)院備案。國有土地出讓方式：招、拍、掛。

1、招標(biāo)：市縣人民政府土地行政主管部門（簡稱出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ虿惶囟ǖ墓穹ㄈ嘶蚱渌M織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者行為。

2、拍賣：出讓人發(fā)布出讓公告，競買人指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。一般價(jià)高者得原則。

3、掛牌：出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出宗地的交易條件，在指定的交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，據(jù)掛牌期限終止時(shí)間的結(jié)果確定土地使用者的行為。

房地產(chǎn)投資：是指投資者將資本投入到房地產(chǎn)，期望在將來獲得不確定的收益。就是將資金用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的行為。特點(diǎn)：

1、投資成本高

2、回收周期長

3、投資風(fēng)險(xiǎn)大

4、收益性好

五證兩書一表

五證：國有土地使用證

建設(shè)用地規(guī)劃許可證

建設(shè)工程規(guī)劃許可證

建設(shè)工程開工證

商品房銷（預(yù)）售證

各證件的辦理是按既定先后順序的。兩書：商品房質(zhì)量保證書

商品房使用說明書

一表：商品房竣工驗(yàn)收備案表

房地產(chǎn)交易制度分：預(yù)售和現(xiàn)房兩個(gè)階段

1、預(yù)售:即通常所說的期房（樓花）銷售，指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)的房屋，預(yù)先授給承購人有承購人預(yù)支定金或房款的行為。

預(yù)售條件：1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金取得國有土地使用權(quán)證書

2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工證

3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投入的25%以上并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

4、向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦預(yù)售登記取得商品房預(yù)售許可證。然而目前一些中小城市的管理制度并不完善，政府部門監(jiān)控也不力，證件不齊即已開始進(jìn)行預(yù)售。

2、現(xiàn)房銷售：現(xiàn)房是指已完成房屋所有權(quán)初始登記并取得房屋所有權(quán)證和國有土地使用證且尚未進(jìn)行銷售的房屋。

應(yīng)具備以下條件：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)權(quán)和資質(zhì)證書

2、取得土地使用權(quán)證書或批準(zhǔn)文件

3、有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證

4、已通過竣工驗(yàn)收

5、拆遷安置已經(jīng)落實(shí)

6、供水，供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套設(shè)施具備交付使用條件，其他基礎(chǔ)設(shè)施已確定施工進(jìn)度和交工日期。

7、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)

二、專業(yè)名詞

1、規(guī)劃用地：規(guī)劃批準(zhǔn)可以使用的土地

2、建筑面積：建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外墻外圍水平投影面積，層高2.2米以上（2.2米）

3、總建筑面積：指小區(qū)內(nèi)所有建筑物的長度、寬度外圍尺寸的乘積再乘以層數(shù)的總和。

4、套內(nèi)建筑面積：指商品房套內(nèi)使用面積套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。

5、使用面積：一個(gè)使用單位扣除墻身面積之后剩余的凈面積。

6、面積使用率=使用面積/建筑面積

7、建筑密度是指一定地塊內(nèi)所有建筑面基地總面積與地塊面積的比率。

8、建筑容積率是反映和衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率=總建筑面積/建筑用地面積

一般來說別墅容積率小于1；聯(lián)排在1-2左右，板房3-5左右，9、綠化率=綠化占地面積/總占地面積

10、銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

11、公用建筑面積：指住宅樓內(nèi)為住戶方便出入，正常交往，保障生活得以正常開展的設(shè)施，走廊、樓梯、電梯、水箱間、門廳等所占的面積總和。

12、層高：上下兩層樓面（取樓面的中間線算）或本層樓距上層樓地面之間的距離。

13、凈高：房間內(nèi)地面到頂棚之間的距離。14、12墻（120mm）指墻體厚度120mm又叫半磚墻，用于室內(nèi)非承重隔墻 15、24墻：墻身厚度240mm也叫一磚墻。用于室內(nèi)外的承重 16、37墻：墻身厚度370mm用于基礎(chǔ)和一層，或北方室外墻

17、磚混結(jié)構(gòu)：由磚砌體，混泥土圈梁及構(gòu)造柱組成的建筑物，主要是磚砌體承重用于1—7層的或用于低層建筑。工期短，造價(jià)低，土地利用率低，但堅(jiān)固性和抗震性差

18框架結(jié)構(gòu)：由現(xiàn)澆混泥土框架柱和梁承重的構(gòu)造體組成。適用于8-15層造價(jià)較高，房屋布置靈活，土地使用率高，抗?fàn)幮暂^差。

19、剪力墻結(jié)構(gòu)：豎向承重結(jié)構(gòu)全部由縱橫向鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)組成，適用于15-30層，造價(jià)高，房屋布置受一定影響，（梁和柱較多）抗震性能非常好。

20框架剪力墻混合結(jié)構(gòu)：由框架柱和剪力墻混合組成適用于12-24層。平面布置較靈活，土地利用率高抗震性好。

21、開間：兩條橫向定位軸線之間的距離。建筑物的寬度。

22、進(jìn)深:建筑物的長度。

23、三通一平：施工現(xiàn)場到達(dá)路通，水通、電通、和場地平整。

24、七通一平：基本建設(shè)中前期工作的施工現(xiàn)場要求，路通、上水、雨污水（下水）、電力、通訊、熱力、煤氣管道。及土地平整

25、九通一平：七通基礎(chǔ)上加寬帶網(wǎng)絡(luò)，和有限電視。

26、四源：自來水、熱力、天然氣、排放污。

27、單元住宅：指除了臥室外，還包括起居室（客廳）、衛(wèi)生間、廚房等輔助用房。一般指成套的樓房。

28、公寓式住宅：多為高層大樓建在大城市里標(biāo)準(zhǔn)較高，每層內(nèi)有若干單元獨(dú)用的套房，還有的附建于酒店之內(nèi)，供一些往來的客戶中短期的租用。

29、躍層式住宅：指住宅上下兩層樓面，臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚房可以分層布置上下層之間不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)立樓梯連接的樓房。

30、復(fù)式住宅：指每套住宅在層高較高的一層中增進(jìn)一個(gè)夾層，下層起居，上層睡眠和儲物用。

在現(xiàn)實(shí)中，大部分人都把復(fù)式當(dāng)成躍層。這是不正確的。

31、商品房：按市場價(jià)購買的房屋有合法的完全的產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房屬于商品房之中的一種。

32、經(jīng)濟(jì)適用房：以中低收入家庭，困難戶為主，按國家住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的普通住宅，是以微利價(jià)出售給廣大中低收入家庭，有社會(huì)保障性質(zhì)的國家政策扶持的普通住宅。

33、商品房價(jià)格構(gòu)成：

1）成本：征地費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、建筑前期費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)、勘察費(fèi)，設(shè)計(jì)費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)，建設(shè)工程施工費(fèi)、材料費(fèi)、人工費(fèi)、管理費(fèi)等等 2）稅金 3）利潤

建筑知識

一、房屋建筑分類

1、按性質(zhì)分：生產(chǎn)性建筑和非生產(chǎn)性建筑。生產(chǎn)性建筑包括工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑。非生產(chǎn)性建筑分居住建筑和公共建筑。

2、按建筑層數(shù)和高度劃分 1）1-3層為低層 2）4-6層為多層 3）7-9層位小高層 4）10層以上為高層

公共建筑及綜合性建筑高度超過24米的為高層建筑，低于24米的為低層建筑，建筑高度超過100米時(shí)無論居住還是公共建筑都為超高層建筑。

高層建筑分四種類型

1）低高層：9-16層建筑高度50以下 2）中高層：17-25層50-75米 3）高高層：26-40層75-100米 4）超過層：40層以上100米以上 按施工方法劃分

1、現(xiàn)澆現(xiàn)砌式

2、預(yù)制裝配式

3、現(xiàn)澆現(xiàn)砌，部分預(yù)制裝配。面積分?jǐn)傇瓌t

商品房公共面積的分?jǐn)?，以幢劃分，分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公建面積與本幢不相連公建面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積有該幢樓個(gè)套商品房分 33 攤。為局部范圍服務(wù)的有收益的各套商品房分?jǐn)偅欢啻畏謹(jǐn)偨ㄖ娣e的分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)，各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e和共用面積分?jǐn)偤蟛辉賱澐指魈咨唐贩糠謹(jǐn)偟慕ㄖ膲w部位，任何人不得改變分?jǐn)傇?jì)劃的功能。

可分?jǐn)傄娒妫捍筇?、公共門廳、走廊、過道、公廁、電梯、樓梯、前廳、電梯間、垃圾道、管井道、消防控制室、水泵房、消費(fèi)通道、交配電室、煤氣調(diào)壓器室，衛(wèi)星電視接收機(jī)房，空調(diào)機(jī)房、警衛(wèi)值班室、物業(yè)管理用房、以及其他功能上為該建筑服務(wù)的設(shè)備用房。

不計(jì)入公攤的面積

1）倉庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道、供暖鍋爐房、人防工程地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立空間。

2）售房單位自營自用的房屋

3）為多棟房屋服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房。

分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的計(jì)算方法

公共建筑面積=套內(nèi)建面X公用建面分?jǐn)傁禂?shù) 公用建面分?jǐn)傁禂?shù)=公用建面/套內(nèi)建面總和

公用建面=整棟建筑的建面-套內(nèi)建面之和-不應(yīng)分?jǐn)偟慕?注：建面 即建筑面積。

建筑面積的范圍

1）突出墻外的構(gòu)建和藝術(shù)裝飾 2）檢修消防用的室外爬梯 3）層高在2.2米以內(nèi)的技術(shù)層

4）構(gòu)筑物，如煙囪、水塔、蓄水期池、地下人防等。

5）建筑物以內(nèi)的操作平臺，上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐平臺。6）有維護(hù)結(jié)構(gòu)的水箱布置天橋屋臺及挑臺

7）單層建筑物內(nèi)分隔得操作間、操控制室、儀表間等單層房屋，層高低于2.2米的深基礎(chǔ)下架空層，坡地建筑物架空層。

商品房銷售面積：可按套計(jì)價(jià)，也可按套內(nèi)建筑面積計(jì)算。

按面積計(jì)價(jià)的當(dāng)事人應(yīng)在合同中表明合同約定面積與產(chǎn)生面積誤差的處理方式，用合同來作約定的按以下方式處理：

1）面積誤差絕對值在3%以內(nèi)（含3%）計(jì)入房價(jià)。2）面積誤差絕對值超過3%，買受人有權(quán)要求退房 3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將已付房款退還，同時(shí)支付已付房款利息。買受人不退房的，按產(chǎn)權(quán)約定面積大于合同面積3%（含3%）部分的房款有買受人補(bǔ)足，超出3%部分的房款有開發(fā)商承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。

產(chǎn)權(quán)約定面積小于合同約定面積時(shí)，誤差值在3%以內(nèi)（含3%）的部分房款有開發(fā)商返還買受人，超過3%部分的房款開發(fā)商雙倍返還買受人。

面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積*100% 建筑高度：指建筑物室外地平至外墻頂部的總高度

1）煙囪、旗桿、風(fēng)向器、避雷針、天線在屋頂上空突出的不計(jì)入高度。2）樓梯間，裝飾塔，水箱、眺望樓等建筑物屋頂空出部分，水平投影面小于屋頂面20% 34 且高度不超過4米的不計(jì)入建筑高度

3）坡度大于30度的坡屋頂建筑，按坡屋頂一半處至室外地平面建筑高度。

法律法規(guī)

一、貸款

1、商貸（銀行按揭）滿足銀行購房資格的買房者向貸款銀行貸款，將自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋向貸款銀行抵押。

2、公積金貸款：繳存住房公積金的住房者向銀行提交公積金貸款申請，并將所購房屋想銀行抵押的行為，具有互助性質(zhì)，貸款利率比商業(yè)性貸款利率要低。

3、組合貸款:繳存公積金的職工即申請公積金貸款同時(shí)又獲得商業(yè)貸款并將擁有的產(chǎn)權(quán)房屋向貸款的銀行抵押。

二、房地產(chǎn)權(quán)力類型

1、房屋的產(chǎn)權(quán)：房產(chǎn)所有者按照法律規(guī)定對房屋所享有的占有使用收益和處分的權(quán)力，產(chǎn)權(quán)的體現(xiàn)方式是全國統(tǒng)一發(fā)的房屋權(quán)屬證書，國家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，各地必須使用建設(shè)部統(tǒng)一制定的房屋權(quán)屬證書，其他部門制作的權(quán)屬證書無效，不受法律保護(hù)。

2、土地使用權(quán)：以開發(fā)利用生產(chǎn)經(jīng)營，社會(huì)公益事業(yè)為目的，在國家所有和集體所有的土地上營建建筑物或其他附著物并進(jìn)行占有、使用、收益的權(quán)力

3、抵押權(quán)：指債務(wù)人或第三人以其合法的財(cái)產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式向債權(quán)人提供債務(wù)，履行擔(dān)保，但債務(wù)人不履行義務(wù)時(shí)，債權(quán)人享有抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值中的優(yōu)先清償權(quán)力。

三、取得房屋所有權(quán)證的購房者享受國家法律保護(hù)

1）房屋所有權(quán)證是國家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證。

房屋所有者處理和使用自己的房屋，取得房屋所有權(quán)的房屋所有人可依法對自己的房屋進(jìn)行占有，使用、收益和處分的權(quán)力。

房屋可以買賣、租賃、贈(zèng)予、交換、使用、分拆、繼承到建設(shè)搬遷時(shí)可以得到賠償，凡是妨礙所有權(quán)人對其房屋占有、使用、贈(zèng)予、交換、分拆、繼承、收益和處分權(quán)力都是對房屋所有權(quán)人的侵害。

婚后財(cái)產(chǎn)共有

四、商品房預(yù)售登記后購房人要求更名應(yīng)該怎么辦理

根據(jù)繼承權(quán)的親屬關(guān)系可在變更名辦理時(shí)應(yīng)出具公證的親屬關(guān)系證明，不具親屬關(guān)系的按轉(zhuǎn)讓程序辦理。

產(chǎn)權(quán)登記用未成年人的名字，需作公證證明，辦理購房手續(xù)的要該未成年人的監(jiān)護(hù)人辦理。

五、房地產(chǎn)抵押后，房屋產(chǎn)權(quán)證土地使用證有誰保管。

需到房產(chǎn)登記部門進(jìn)行抵押登記，抵押人持有的房屋所有權(quán)證，土地使用權(quán)證登記后應(yīng)由抵押人持有，抵押人持有房地產(chǎn)部門頒發(fā)的房屋他項(xiàng)權(quán)證和國有土地他項(xiàng)權(quán)證。

六、購買一套商品房需要哪些費(fèi)用

1、房價(jià)款=每平米售價(jià)*面積

2、稅費(fèi)

1）印花稅（現(xiàn)已取消）2）契稅

普通住宅交總房款的1.5%，非普通住宅的交總房款的3% 商業(yè)交總房款的3% 普通和非普通住宅的劃分（北京）

A住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下（含1.0）B單套面積在140平米以上（含140平米）

C實(shí)際成交價(jià)格低于同級別普通住宅1.2倍以下。

3、公共維修基金：總房款的2%

4、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi) 每平米建筑面積0.3元（也有收80元每戶的）

5、房屋所有權(quán)工本費(fèi) 4元/本

6、印花貼稅 5元每本（已取消）

7、物業(yè)管理費(fèi)。各小區(qū)不一

8、供暖費(fèi)。按市政標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)現(xiàn)價(jià)37元/平米/季（一個(gè)采暖季就是一年，一般是11月到次年3月）

申請商業(yè)貸款的程序

1、與開發(fā)商簽訂了商品房買賣雙方合同，并支付了首付款，（建筑面積90平米以下（90平米）的首付20%，90平米以上的30%的首付）

2、房管部門辦理預(yù)售登記后，填寫借款申請及借款合同并遞交借款材料 1）身份證復(fù)印件（夫妻雙方）

2）戶口本首頁，本人頁及本人變更復(fù)印件 3）婚姻證明（結(jié)婚證，離婚證，單身證明）

4）收入證明（加蓋單位公章，收入證明中月收入要在房屋月供兩倍以上）5）所在單位副本復(fù)印件，要蓋公章

6）資產(chǎn)證明復(fù)印件（存折、股票、債券等）7）學(xué)歷證明復(fù)印件

8）購房合同原件及復(fù)印件 9）首付款發(fā)票及復(fù)印件 第5、6、7三項(xiàng)視情況而定。

公積金貸款

1、操作流程

1)申請人憑購房合同及夫妻雙方住房公積金儲蓄卡到住房公積金管理處領(lǐng)表。2）備齊相關(guān)資料后到公積金管理處辦理貸款審批由該處確定貸款額度和年限。3）到擔(dān)保公司辦理擔(dān)保手續(xù)并簽訂相關(guān)合同

4）公積金管理處委托銀行放款并通知借款人領(lǐng)取貸款資料

5）銀行按合同約定在借款人存款賬戶中按月扣還，還清貸款后，借款人向擔(dān)保公司領(lǐng)回房產(chǎn)證。

2、申請公積金條件

1）本地繳納公積金并連續(xù)繳存6個(gè)月或累計(jì)12個(gè)月以上，且仍在繳納。2）沒有正在用公積金還款的房屋。

3）申請人的年齡限制，男的不超過65歲，女的不超過60.公積金貸款利率不受購房次數(shù)的影響。

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第三篇：深圳房地產(chǎn)買賣合同

房地產(chǎn)買賣合同

賣方：

身份證號碼：

電話：

地址：

買方：

身份證號碼：

電話：

地址：

合同雙方茲同意轉(zhuǎn)讓條款如下：

一、買賣雙方出售及購入位于深圳市 區(qū)

大廈 棟/座 層

單位（以下簡稱該物業(yè)）。建筑面積為 平方米（以房產(chǎn)證上記載為準(zhǔn)），房地產(chǎn)證號碼為。

二、該物業(yè)之轉(zhuǎn)讓成交價(jià)為人民幣 元（小寫：￥）。

三、買方按下述方式付款：

1、定金支付：買方在簽署本合同時(shí)向賣方支付定金人民幣 元（小寫：￥）。

2、人民幣

元（小寫：￥）為 則減少部分在本合同約定支付方相應(yīng)減少。買賣雙方不得以此拒絕履行合同義務(wù)。

八、交易物業(yè)附 租賃合同，租賃期至 年 月 日止。賣方保證承租人已放棄對該項(xiàng)物業(yè)在同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。賣方須于物業(yè)交付買方使用前解除原租賃合同，將物業(yè)按本合同

第四篇：深圳房地產(chǎn)買賣合同

特別提示 為更好地維護(hù)買賣雙方的合法權(quán)益，請買賣雙方在簽約前認(rèn)真閱讀以下內(nèi)容，并在閱讀后簽字確認(rèn)：

1、本合同文本由“深圳市二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)”生成，買賣雙方經(jīng)協(xié)商一致，可以對合同條款進(jìn)行修改、補(bǔ)充，但修改、補(bǔ)充的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定。

2、合同生成不等于產(chǎn)權(quán)過戶，產(chǎn)權(quán)登記部門還要對合同條款及相關(guān)產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)進(jìn)行審核，只有經(jīng)過產(chǎn)權(quán)登記部門的核準(zhǔn)，產(chǎn)權(quán)過戶才算完成。

3、合同生成到產(chǎn)權(quán)過戶，有一個(gè)時(shí)間過程，期間可能會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)被查封等特殊情況，因此請買賣雙方務(wù)必注意風(fēng)險(xiǎn)，在產(chǎn)權(quán)過戶前不要發(fā)生大額的資金往來。否則，由此產(chǎn)生的一切后果均由買賣雙方自負(fù)，而與產(chǎn)權(quán)登記部門無關(guān)。以上提示內(nèi)容，我已認(rèn)真閱讀并完全理解。

賣方簽字： 買方簽字： 日期： 日期：

賣方（下稱甲方）： 姓名： 國籍： 電話： 身份證/護(hù)照號碼： 郵政編碼： 地址： 所占份額： 公司或機(jī)構(gòu)名稱： 所占份額： 郵政編碼： 注冊地址： 法定代表人： 電話： 身份證/護(hù)照號碼： 委托代理人： 國籍： 電話： 身份證/護(hù)照號碼： 郵政編碼： 地址：

（下稱乙方）買方： ： 姓名： 國籍： 電話： 身份證/護(hù)照號碼： 郵政編碼： 地址： 所占份額： 公司或機(jī)構(gòu)名稱： 所占份額： 郵政編碼： 注冊地址： 法定代表人： 電話： 身份證/護(hù)照號碼： 委托代理人： 國籍： 電話： 身份證/護(hù)照號碼： 郵政編碼： 地址： 現(xiàn)甲乙雙方就下列房地產(chǎn)的買賣，訂立本合同共同遵守。第一條 甲方房地產(chǎn)坐落于，房地產(chǎn)用途為，建筑面積為平方米。

第二條 甲方自愿將上述房地產(chǎn)賣給乙方，售價(jià)為。

第三條 甲方應(yīng)在交易前辦妥上述房地產(chǎn)的按揭、抵押債務(wù)、稅項(xiàng)及租金等，交易后如有上述未清事項(xiàng)，仍由甲方負(fù)責(zé)，乙方不負(fù)任何責(zé)任。第四條 乙方應(yīng)于本合同生效之日向甲方交付定金，并應(yīng)于本合同生效之日起 日內(nèi)將上述房地產(chǎn)全部價(jià)款付給甲方。具體付款方式由雙方另行約定。乙方逾期支付全部價(jià)款超過 日即視為不履行合同，甲方有權(quán)解除合同，沒收乙方所付定金，并有權(quán)將上述房地產(chǎn)售予他人。

第五條 甲方應(yīng)于收到上述房地產(chǎn)全部價(jià)款之日起日內(nèi)，將上述房地產(chǎn)交付給乙方，逾期交付即視為違約，乙方有權(quán)解除合同。甲方逾期不交付房地產(chǎn)給乙方，乙方不解除合同的，甲方每延期一日應(yīng)向乙方支付相當(dāng)于房地產(chǎn)價(jià)款萬分之五的違約金。甲方逾期不交付房地產(chǎn)給乙方，乙方單方解除合同的，甲方應(yīng)雙倍返還定金，退還乙方所付購房款（不計(jì)利息），并按房地產(chǎn)總價(jià)款的 向乙方支付違約金。第六條 甲、乙雙方買賣自合同生效之日起 日內(nèi)，攜帶房地產(chǎn)證書到房地產(chǎn)權(quán)登記部門辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，該房地產(chǎn)權(quán)即歸乙方擁有。辦理《房地產(chǎn)證》的有關(guān)稅費(fèi)，按國家、省、市的規(guī)定由甲乙雙方各自承擔(dān)。

第七條 甲方應(yīng)將該宗房地產(chǎn)《土地使用權(quán)出讓合同書》的復(fù)印件交給乙方，《土地使用權(quán)出讓合同書》規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移給乙方。該《土地使用權(quán)出讓合同書》以產(chǎn)權(quán)登記部門保存的合同副本為準(zhǔn)

。第八條 甲乙雙方可約定其他條款作為本合同的附件，附件須經(jīng)雙方簽章。

第九條 本合同發(fā)生糾紛時(shí)，由甲乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，采取下列方式之一解決（只能選擇一種。在選定）的“□”里打“√”： □ 向深圳仲裁委員會(huì)申請仲裁； □ 向人民法院起訴； □ 向中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁（只適用于一。方或雙方境外機(jī)構(gòu)或個(gè)人的）第十條 本合同，甲乙雙方、公證機(jī)關(guān)（涉外房地產(chǎn)買賣合同）、市國土資源與房地產(chǎn)管理局各執(zhí)一份，均具同等效力。

第十一條 本合同自雙方簽訂之日起生效。一方或雙方為境外組織或個(gè)人的，自深圳市公證機(jī)關(guān)公證之日起生效。

：甲方（簽章）： 乙方（簽章）：甲方代理人（簽章）： 乙方代理人（簽章）年 月 日房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（簽章）（適用于通過經(jīng)紀(jì)行為達(dá)成的房地產(chǎn)買賣合同）

年 月 日

第五篇：深圳房地產(chǎn)廣告語

樓盤名稱： 半山海景別墅

標(biāo)題： 身臨一種境界 唯我天地

正文：

愈來愈稀有的席位

行家以獨(dú)特的城市嗅覺開始巡獵 半山海景，山海別墅首席包廂 一場國際人文的風(fēng)云際會(huì) 就待顛峰人士。

隨文：

蛇口，半山海景準(zhǔn)獨(dú)立別墅尊崇發(fā)售 中國山海精品

自己的天下，心靈的殿堂

樓盤名稱： 蔚藍(lán)海岸

標(biāo)題： 在蔚藍(lán)海岸 女兒又多了個(gè)伙伴 正文：

社區(qū)里的領(lǐng)養(yǎng)樹活動(dòng) 女兒也如愿搶到了一棵 看著女兒稚稚的眼神 爸爸并不知道她許了個(gè)什么愿 她在量著自己今年的身高？ 還是想著心兒永遠(yuǎn)會(huì)超過樹梢？ 家里又多了一個(gè)[孩子] 由女兒專門伺候它 領(lǐng)養(yǎng)這棵樹時(shí) 我們想得并不多 是女兒讓我們一下明白 樹的成長 原來是她的成長 女兒說那天有個(gè)奶奶問她 還有沒有樹兒可領(lǐng) 我們這才懂得 社區(qū)里的樹

——原來就是社區(qū)里的孩子！

深圳地產(chǎn)廣告之春季發(fā)表

樓盤名稱： 麗陽天下 標(biāo)題： 麗陽天下 尋找這樣一群人

正文：

城市里，行色匆匆 忙著為生活打拼

忙著從一個(gè)租屋飄向另一個(gè)租屋 常常被人稱為，也常常自我解嘲 ——[飄一代] 其實(shí)覺得自己更像一株植物 在一個(gè)城市生活久了 就要生根發(fā)芽

為明天而戰(zhàn) 跟理想死磕

正在從小資趕赴中產(chǎn)的途中 挑剔著自己也被挑剔著 喜歡與前程的氣息為伴 喜歡在城市的軌道上與時(shí)間賽跑 生活就像時(shí)速快車

一定要棲居在城市的交通樞紐上

不管住的房子有多大 面子一定要過得去 大堂要?dú)馀?陽臺要寬敞 配套要齊全] 鄰居好交往 房子空間也許很小 心的領(lǐng)域可以很大 一只飛在城市森林的鳥 夢想有個(gè)舒適的巢 還要住在快樂里

不想讓家務(wù)麻煩自己 不愿讓生活束縛身體習(xí)慣了在繁忙中偷懶 又厭煩了食無定所的無奈 喜歡住在繁華的心里 渴望生活的簡易方便 都市的享樂注意者 深諳居住的真意 有時(shí)間的浪費(fèi) 生活才夠幸福

想唱歌、就大聲唱 想接吻、就不忙著說話 跟鄰居見面 要穿上最漂亮的鞋 要跟鄰居作棋友、作球友 作網(wǎng)友、作驢友…… 就是不作陌生人 追求完美的群居動(dòng)物 參與里創(chuàng)造舒適 交往中分享快樂

生活在現(xiàn)代都市 就有現(xiàn)代生活觀念 會(huì)享受，還會(huì)經(jīng)營 會(huì)計(jì)算，還會(huì)預(yù)期 房子嘛，不只用來生活 還能用來生錢 我是生活的投資家 別問我喜不喜歡這里 我只是經(jīng)過這里。

深圳地產(chǎn)廣告之春季發(fā)表

樓盤名稱： 中海陽光棕櫚園

標(biāo)題： 在陽光棕櫚園 每個(gè)人都像你 正文：

愛喝茶的人與愛喝咖啡的人 有不同的生活態(tài)度

看港片的人與鐘情奧斯卡的人 很難有共同語言

每個(gè)人都想與自己有相同喜好的人 生活在一起 在陽光棕櫚園

你會(huì)發(fā)現(xiàn)很多人都像你： 愛生活，愛藝術(shù)，愛美，愛閱讀 愛咖啡…… 因?yàn)橄嘟膶徝廊の?相似的人生經(jīng)歷 和諧相處 因?yàn)楸舜讼嗤?高尚的 陽光棕櫚園！

樓盤名稱： 新天國際名苑

標(biāo)題： 黃老板，出生在66年

來深圳[改革開放]20年了

正文： 不用說 他很精明 他和妻子一起來的

剛在新天國際名苑旁邊打完高爾夫 還穿著高爾夫球服

售樓處給他們的感覺有點(diǎn)出乎意料 他們好喜歡 但提的問題好尖銳 他20年前南下深圳 守著一個(gè)小攤子 賣一些日用品 日曬雨淋 精打細(xì)算 終于掙下一份事業(yè) 一直沒有在他身上褪去的 就是生意人的精明 他給我的印象就是這樣 他很在乎自己實(shí)際得到的東西 在乎有多少公攤面積 有多少實(shí)用率

對建筑成本他也估算了又估算 合計(jì)了又合計(jì)

他還是決定買新天國際名苑 他說

這個(gè)發(fā)展商很精明 他也知道大家掙錢不容易 他很滿意自己的選擇 從他臉上就可以看見

樓盤名稱： 深圳蔚藍(lán)海岸

標(biāo)題： 看家的角度 因春天而不同

正文： 春天的感覺 是被嫵媚刺激出來的 形嬉于水上 心馳于岸邊 柳枝在水畔滋滋抽條 陽光下的縷縷新綠 清明得教人醉心 會(huì)所內(nèi)健身的老公

或許一直在望著這份柔柔的安逸？ 沙灘上[筑城堡]不休的小兒 或許正扯著他爺爺?shù)暮宇B皮？