第一篇：資產(chǎn)評估-房地產(chǎn)案例專題

估價的假設和限制條件

1丶本次估價是以估價對象能夠按現(xiàn)規(guī)劃的法定可過持續(xù)使用為假設前提。

2、本次估價是以提供給估價機構(gòu)的估價對象房屋所有權(quán)及國有劃撥土地使用權(quán)不存在共有權(quán)人，且無權(quán)屬糾紛為假設前提。

3、本次估價是以提供給估價機構(gòu)的估價對象房置所有權(quán)及土地使用權(quán)不存在抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利，針對估價對象不存在工程款項拖欠糾紛為假設前提。

4、本次估價是以北京××飯店有限公司未與任何一方簽署針對于估價對象的無限期或影響估價價值的租賃協(xié)議為假設前提。估價對象部分房地產(chǎn)設定了租約，本次估價是以委托人在本次抵押前，將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效為假設前提。

5、以依法取得的國有土地上的房屋抵押的該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。

6、設該劃撥國有土地使用權(quán)隨之抵押

7、設委托人通過向政府補繳地價款可以繼續(xù)獲得現(xiàn)規(guī)劃用途的出讓國有土地使用權(quán)為假設條件。

8、設定估價對象為法律允許在市場上可轉(zhuǎn)讓和可進行抵押登記的房地產(chǎn)為限制條件。

9、估價結(jié)果為估價對象在2002年12月1日的公開市場價值，即在估價時點時的下列交易條件下最可能實現(xiàn)的價格：

（l）交易雙方是自愿地進行交易的；

（2）交易雙方進行交易的目的是追求自身利益的最大化；（3）交易雙方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象；（4）交易雙方掌握必要的市場信｀包，（5）交易雙方有較充裕的時進行交易。（6）不存在特殊買者的附加出價。

l 0、估價對象的土地性質(zhì)為行政劃撥用地，一旦發(fā)生抵押物清償時，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定除保證處分手續(xù)費外，首先須向北京市政府補繳土地使用權(quán)出讓地價。本報告中，估價對象房地產(chǎn)價值不包括估價對象應向政府補繳的土地使用權(quán)出讓地價的優(yōu)先受償款額價值。

11、委托人只可按照本估價報告的估價目的使用，不可用于其它用途。

12、本報告所得出的估價結(jié)果，僅供抵押雙方參考。抵押貸款最終數(shù)額由抵押雙方根據(jù)市場風險、兌現(xiàn)難易、政府有關(guān)稅費繳納等情況確定；

13、本估價報告所儂據(jù)的委托人提供的有關(guān)資料，包括法律文件，如《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》及估價對象《分布位置及面積資料》等復印件，由委托人對其真實性負責。

14、估價人員未對估價對象的土地使用面積和建筑面積進行測量，以權(quán)屬證書標明的面積為準。

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5、本報告對現(xiàn)場難于觀察到的建筑物與設備內(nèi)部質(zhì)量不負檢測貴任。

16、本報告的全部或部分內(nèi)容未經(jīng)本公司同意，不得發(fā)表于任何公開媒體上。

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7、如果使用本估價結(jié)果的時間超過了報告使用有效期，我們對此結(jié)果造成的損失不承擔責任。

估價對象

估價對象為北京××飯店有限公司（以下簡稱委托人）所提供的位于北京市××區(qū)××大街10號房地產(chǎn)。建筑面積49977.62平方米（構(gòu)建時6100元/建筑平米），劃撥國有土地使用權(quán)面積8048.23平方米。

1、區(qū)位狀況

區(qū)位狀況包括估價對象所處的位置（坐落）、交通、環(huán)境（景觀）、配套設施等。

（1）坐落：估價對象坐落在北京市××區(qū)××大街10號；位于繁華的王府井市級商業(yè)區(qū)；西臨××大街，南臨×樹胡同，北臨×××大街，東臨××總公司、××醫(yī)院；南距××街約×公里，距×火車站約×公里，距首都機場約×公里。兩名臨街。

（2）交通：估價對象東側(cè)是縱貫北京南北的××街，西側(cè)是北京繁華的××大街；估價對象所在××大街及其附近有多條公共電汽車通往市區(qū)各處，月圍有A路、C路、F路、G路電車及E快車、R路、S路等多條公交線路，交通十分便捷。

（3）環(huán)境：估價對象所在地是北京市區(qū)的商業(yè)、全融繁榮地帶，是北宗市市級商業(yè)中心之一，國內(nèi)外游客很多；依伴天安門廣場的政治中心；經(jīng)過改造的×××大街景觀十分優(yōu)美。

（4）配套設施：該地區(qū)聚集了北京××樓、××廣場、××，××大廈及眾多知·名老字號商店等一批大型商業(yè)設施；也是北京各大賓館、飯店及公共活動場所較為集中的地區(qū)，有五星級飯店7個，占北京的三分之一，附近有××飯店、×κ飯店、××飯店、××大酒店、××假日飯店、××大廈等多家賓館、飯店；還有××館、北京××、××劇場、×y醫(yī)院等大型公共場所；月邊各類商服會共配套設施齊全，市政基礎設施完善。

2、權(quán)益狀況

北京××飯店有限公司由原北京××公司、××發(fā)展有限公司、××投資有限公司及××發(fā)展公司共同組建的。

（l）土地權(quán)益

根據(jù)委托人提供的資料，委托人擁有的包含估價對象土地在內(nèi)的《國有土地使用證》（參見附件三：《國有土地使用證》∶

證號：【京市東國用（200×劃）字第××號】； 土地用途：旅游業(yè)； 土地使用權(quán)類型：劃撥： 共有權(quán)人：無； 圖號：I-1-2-××

使用權(quán)面積：8048.23平方米； 土地使用年限：無； 他項權(quán)利記錄： 無。（2）房屋權(quán)益

委托人還擁有估價對象建筑物部分的《房屋所有權(quán)證》（參見附件四：《房屋所有權(quán)證》： 證號：【京房權(quán)證市東×字第××號】）；

總建筑面積：49977.41U平方米；

共有權(quán)人：無； 用途：旅游；

建筑結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土框架剪力墻； 樓層：地上9層，地下2層。他項權(quán)利記錄：無。（3）權(quán)益確定

根據(jù)上述權(quán)證，估價人員認為在估價時點，委托人合法擁有估價對象的房屋所有權(quán)及劃撥國有土地使用權(quán)。

委托人具有《房屋所有權(quán)證》和相應劃撥土地的《國有土地使用證》，證中用途欄為旅游業(yè)，與實際用途一致。

估價對象無共有權(quán)人，沒有權(quán)屬爭議，也無設定他項權(quán)利，只有短期租約，可以確定估價對象是合法使用的可以轉(zhuǎn)讓的可抵押的房地產(chǎn)。

但在評估價值中，不包含“當于應繳納的土地使用權(quán)出讓金”的價值。

3、實物狀況

實物狀況包括土地、建筑物等土地定著物實體的建筑指標、裝修設備、功能分區(qū)、經(jīng)營狀況、使用維護等。

（l）飯店概況

××飯店于1988年1月開工建設，于1991年8月竣工。地上9層、地下2層，高度32.8米，由地上9層、地下2層的建筑物組成。主建筑為混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)、輕質(zhì)砌體圍護外墻，外立面貼白色面磚，外觀摹仿古代建筑，四角塔樓，中式琉璃瓦樓蓋。三層中廳有約2500平方米，凈空高21米的室內(nèi)廣場。1998年～2000年飯店進行了全面的、不同程度的室內(nèi)高檔裝修改造，2000年9月升為五星級飯店。該飯店在北京各大飯店綜合指數(shù)排名中名列前10名內(nèi)。

（2）建筑技術(shù)指標

依據(jù)委托人提供的含有估價對象的《國有土地使用權(quán)》、《房屋所有權(quán)證》及建筑施工平面圖：

（3）功能分區(qū)及配備

估價對象為五星級涉外酒店式物業(yè)，按使用功能劃分為客房、餐飲娛樂用房、康樂中心及其他附屬配套用房。

估價對象建筑物中客房部分有×國著名設計師××設計的單、雙人標準客房、豪華單、雙人客房、行政套房、外交套房、××套房和總統(tǒng)套房共396間（套）。房間配中央空調(diào)、安全消防系統(tǒng)、IDD直播電話、迷你網(wǎng)吧、冰箱、音響、私人保險柜、衛(wèi)星及閉路電視、高速網(wǎng)絡DDN專線等設施；商務客房提供無限網(wǎng)絡工作站、傳真、VOD，點播系統(tǒng)等商務保障。

餐飲用房包括裝修風格各異，風味不同的，可供1200個同時就餐的6個各式·中西餐廳及宴會廳等；娛樂設施有康樂中心，包括室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場、健身房、KTV、桑拿浴室、棋牌室、斯諾克臺球；服務設施商品部等；6個可容納9～70人的各種會議廳；一個可隨意組合、容納100～400人的多功能廳；快捷便利的通訊；五星級高標準的服務。估價對象的其他附屬配套用房包括設備間、鍋爐房、交配電室、洗衣室、消防監(jiān)測中控室等。

經(jīng)估價人員現(xiàn)場查勘，估價對象的功能分區(qū)如下。

（4）裝修設備

估價對象建筑物內(nèi)外，均按照五星級飯店要求，按其使用性質(zhì)、不同的使用功能進行了較高檔次的內(nèi)外裝修。外觀摹仿古代建筑，四角塔樓，中式琉璃瓦樓蓋；外立面貼白色面磚；3層中央有露天中庭花園。室內(nèi)中廳有約2500平方米，凈空高21米的室內(nèi)廣場；

配備了相關(guān)設施設備，如煙感報警系統(tǒng)、自動消防噴淋系統(tǒng)、約克中央空調(diào)系統(tǒng)、新風系統(tǒng)、中央監(jiān)控系統(tǒng)、集中供暖系統(tǒng)。同時酒店配有觀光電梯、滾梯、客用電梯及貨梯15部，方便住客上下使用。

估價對象的市政條件完善，所需上水、生活熱水、雨水、污水、供電、中央空調(diào)、供氣、通訊等市政條件均已具備，在時間和用量上可以滿足項目需求。

（5）經(jīng)營狀況

該飯店的營業(yè)收入有個起伏增長的曲線，隨著增長率提高，且營運成本率降低，經(jīng)營逐步好轉(zhuǎn)。1994年以前為4000～7000萬元；1995～1997達11 000以上：1998～2000年為10000～9000萬元；2001年為13100萬元，根據(jù)目前經(jīng)營狀況，預計2002年的年營業(yè)收入比上年增長10%以上。在北京各大飯店綜合指數(shù)排名中名列前10名內(nèi)。

該飯店除餐飲、商品部、康樂中心、會議廳自營外，其余為出租。

2001年平均入位率為70%～80%，2002年與上年持平。目前，五至九層的客房出租率淡季、旺季平均約75%。

（6）使用維護

估價對象為五星級酒店，1998－2001年完成裝修改造，目前已投入使用約l 1年，由于建筑及裝修質(zhì)量較高，維護及使用狀況良好，各部位基本無較大磨損，屬于完好房。該大廈內(nèi)、外部狀況良好，滿足使用要求。

市場背景分析

l、北京市房地產(chǎn)情況

北京是世界著名的文化古都，全國政治、文化、經(jīng)濟、科學技術(shù)以及國際交往的中心，又由于即將舉辦的⒛08北京奧運，對海內(nèi)外房地產(chǎn)投資極具吸引力。近年來北京的經(jīng)濟發(fā)展迅速，城市面貌變化巨大。如北京興建了大量住宅小區(qū)及相關(guān)設施，大型商場、寫字樓、旅游飯店、體育場館等公共服務設施；有特色的CBD、金融街、中關(guān)村等新型商務中心已經(jīng)形成：城八區(qū)危改有計劃的持續(xù)：一大批水、電、氣、熱、污水處理、公路（五環(huán)、六環(huán)）、地鐵、輕軌等基礎設施工程交付使用（或在建）；更加重視綠化隔離帶及城市綠地、公園建設：完善了城市的硬件設施，大大改善了投資環(huán)境，使城市面貌發(fā)生了根本變化。

在“十五”計劃宏觀政策引導下、在加入WTO和舉辦2008奧運等重大利好因素的刺激下，在北京經(jīng)濟多年保持2位數(shù)增長的良好環(huán)境下，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，投資規(guī)模、新開工面積、竣工面積和銷售面積穩(wěn)定增長，市場價格和空置基本穩(wěn)定。

2002年1至10月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)居主導地位，累計完成703.3億元，比去年同期增長30.3%。

2、北京飯店用房市場分析

世界經(jīng)濟的蕭條對涉外旅游飯店市場產(chǎn)生了不良影響，但人們對中國經(jīng)濟的長期穩(wěn)定增長仍充滿信心。我國政府已采取降低利率、減少存款、五·

一、十·一長假等政策刺激消費，并在短期內(nèi)取得了良好效果；而且，中國加入WTO使國外投資者以更加長遠的眼光看待中國市場，加入WTO后，對外貿(mào)易預計會增長，所以申奧成功和加入WTO部分抵消了全球經(jīng)濟蕭條的不良影響。

飯店業(yè)與其相關(guān)行業(yè)有非常強的關(guān)聯(lián)度。旅游活動可以直接帶動和推進相關(guān)社會生產(chǎn)活動的不斷深化和發(fā)展，具有高度的關(guān)聯(lián)帶動功能。世界旅游組織的資料顯示，旅游業(yè)有較高的經(jīng)濟乘數(shù)效應，旅游業(yè)每直接收入l元，相關(guān)行業(yè)的收入就能增加4.3元；旅游業(yè)每增加一個直接從業(yè)人員，社會就能增加5個就業(yè)機會。飯店行業(yè)在整個旅游產(chǎn)業(yè)占據(jù)了相當核心的地位。飯店業(yè)作為旅游業(yè)的三大支柱之一，可以支持工業(yè)、改善環(huán)境、直接創(chuàng)匯并能創(chuàng)造大量的就業(yè)機會，在現(xiàn)代發(fā)達國家的經(jīng)濟體系中占有極其重要的地位，也是發(fā)展中國家積極推動和扶持的朝陽產(chǎn)業(yè)。

世界經(jīng)濟貿(mào)易的發(fā)展以及旅游行業(yè)的周期性變化直接對飯店行業(yè)的兩類主要客源商務客人以及旅游者構(gòu)成重要影響。此外區(qū)域性的經(jīng)濟發(fā)展周期的變化、季節(jié)因素等也都會對飯店業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生影響。穩(wěn)定增長的經(jīng)濟環(huán)境將促進旅游業(yè)、商業(yè)往來的繁榮，會刺激休閑娛樂消費的增加；另一方面，經(jīng)濟衰退時期、戰(zhàn)爭時期則會消減商務和旅游活動。從全球飯店業(yè)發(fā)展來看，我國尚處于行業(yè)的成長期。

在我國，2000年，全國10481家旅游飯店營業(yè)收入）總額為862.27億元，上繳營業(yè)稅

44.07元；全員勞動生產(chǎn)率7.67萬元/人。全國6646家國有經(jīng)濟飯店，⒛00年實現(xiàn)營業(yè)收入216.62億元，上繳營業(yè)稅23.49億元，全員勞動生產(chǎn)率7.48萬元/人。全國外商和港澳臺投資興建的833家飯店，2000年實現(xiàn)營業(yè)收入216.62億元，上繳營業(yè)稅10.80億元，全員勞動生產(chǎn)率10.31萬元/人。

飯店供應方面，1999年以來也發(fā)生了重大變化。1999年全國增加旅游飯店1253家，增長21.7%，客房增加12.46萬間，增長l 6.3%，全國有旅游飯店7035家，88.94萬間客房。到2000年末，全國共有旅游飯店10481家，比上年末增加3446家，增長49%。其中星級旅游飯店6029家，比上年增加2173家，包括：五星級飯店117家，增加40家；四星級飯店352家，增加148家；三星級飯店1899冢，增加607家：二星級飯店3061家，增加1163冢；一星級飯店600家，增加215家。盡管客房增長這么多，但客房出租率仍提高了1.7個百分點，這說明1999年以來市場整體增長大于飯店增長幅度，是一個發(fā)展的大好形勢。

北京的大部分飯店是20世紀80年代和90年代建成的，具有國際先進水平的管理和服務。多家合資飯店由國際著名的飯店管理集團實施管理。

2001年底，北京有涉外飯店（公寓）7111家、客房90000余問，數(shù)量居全國各城市之首：營業(yè)收入142億，固定資產(chǎn)340億、職工人數(shù)11.85萬人，均排名第一；利潤總額6.l 5億，僅次于上海；利潤率排在廣州上海之后。北京飯店業(yè)管理市場開發(fā)程度較高，較早與國際市場接軌，管理規(guī)范化水平較高

2001年，北京有五星級飯店2 1家、四星級飯店35家、三星級飯店123家、二星級飯店149家、一星級飯店35家、其他58家。四星級和五星級飯店客房總數(shù)26561間。三星級飯店集中在王府井地區(qū)、東三環(huán)地區(qū)、少量在西部等其他地區(qū)。到2008年，預測北京的星級飯店總數(shù)將達到800家、客房13萬問，屆時市場競爭也會相當激烈。

從北京的情況看，五星級飯店的客戶群不同于三星級飯店以下的客戶群，相對比較穩(wěn)定。由于北京五星級飯店僅占星級飯店的5.8%，近兩年呈盈利狀態(tài)，且近年內(nèi)數(shù)量不會有大幅增長，所以五星級飯店的市場經(jīng)營狀況看好。

按照世界飯店業(yè)中最常用的分類方法，估價對象××飯店屬于城市中心飯店（Urban hotels），從功能上看它具有商務功能、度假功能、會議功能；從區(qū)位上看，具有一定的不可替代性。

3、周邊市場分析

估價對象位于××地區(qū)，該地區(qū)現(xiàn)已成為北京較成熟的商務、旅游、購物中心，周邊聚集高檔酒店、涉外寫字樓、大型購物中心等，商務氛圍濃郁。該地區(qū)是北京各大賓館、飯店及公共活動場所較為集中的地區(qū)，有五星級飯店7個，占北京的三分之一，附近有××飯店、××飯店、××飯店、××大酒店、××假日飯店、××大廈等多家賓館、飯店。

周邊類似5星級飯店，所設豪華套間、行政套間和標準間的日房價，如××飯店為660－2 l 90元，×x×大酒店600－1920元，××飯店820－2300元左右，競爭激烈。

該地區(qū)已產(chǎn)生了特殊的聚集效應，使得該地區(qū)的酒店性物業(yè)具備一定的市場發(fā)展前景，估價對象相比一般倔￣店應有一定的市場變現(xiàn)能力。

估價測算過程

1、客房部分收入

估價對象共有客房396間，其中套房共21間，包括豪華套房l5間、行政套房6間；標準客房375間，以上客房均按不同風格進行了適合其使用用途的裝修。

估價人員調(diào)查了估價對象的實際情況以及周邊類似檔次物業(yè)的市場情況，類似物業(yè)的市場租金見下表。

依據(jù)其實際情況及周邊類似檔次物業(yè)的市場情況，考慮淡旺季的比例各占一半，確定其日租價水平：豪華套房；行政套房，標準客房的淡旺季租金。在確定年平均租金時，考慮淡季時間占34%。

2、餐飲、康樂、商業(yè)等其他用房的收入（1）餐飲自營部分

估價對象中共有餐廳六個，共可容納700多人同時就餐，加宴會廳等約容納1200人。概況如下表：

估價人員分別對以上餐廳在平日、周末、節(jié)假日，早、午、晚餐的經(jīng)營狀況進行了實地調(diào)查并聽取了經(jīng)營人員的情況介紹，了解了近年該飯店的財務報表，對照當?shù)厥袌鲱愃莆飿I(yè)水平，確定人均日消費在200元，各餐廳綜合平均上座率為47.5%。

（2）康樂中心等自營部分

主樓部分的康樂中心、會議廳、商品部自營用房主要包括如下：

估價人員對以上康樂中心等設施用房的經(jīng)營狀況進行了實地調(diào)查，了解了近年該飯店的財務報表，對照當?shù)厥袌鲱愃莆飿I(yè)水平，康樂中心等的收入約為客房收入的11%左右。

（3）出租部分

根據(jù)有關(guān)租賃合同，均為短期租賃合同，平均使用面積日租金地下一層l3～16元，一層20～25元，二層18～22元、三層為l 5～18元，租約期3～5年，租約期內(nèi)年總租金約為950萬元，折合可出租面積平均日租金9.7元，有效日租金7.3元。該總租金已為有效毛租金收入 已包含使用面積與可出租面積的比例0.82，考慮平均出租率、租金損失、裝修免租期損失等約為92%，有效毛收入率為75%。

這個租金水平較為穩(wěn)定，符合市場水平，預測未來收入保持該水平不變，則租約期內(nèi)外統(tǒng)一考慮有效租金收入為每年950.00萬元。

（4）停車場

××飯店有地上、地下兩個停車場。其中，地下車庫建筑面積為2368平方米，有88個車位；地上車庫建筑面積為1261平方米，有24－個車位。若按小時計費，5元/小時，每天按12小時營業(yè)時間、節(jié)假日停車率90%，平日50%。平均63%。

（5）附屬及設備用房

地上地下共有附屬及設備用房5863，34 m2，是屬于應由估價對象的收益性商業(yè)用房分攤 的面積，雖然沒有直接收入，但間接從其他商業(yè)用房的收益中獲得收益。總附屬及設備用房占總建筑面積的比例為11.73%，屬正常比例。

（6）餐飲、康樂、商業(yè)等其他用房的年收入合計？

年運營費用

運營費用是指為維護飯店房地產(chǎn)持續(xù)運營產(chǎn)生有效總收益，必須發(fā)生的期間性開支。根據(jù)估價對象的經(jīng)營特點、，委托人實行統(tǒng)籌管理，所以需要全面核算各項經(jīng)營費用。年經(jīng)營費用包括營業(yè)稅l金及附加、營業(yè)成本費用、人員工資福利、營業(yè)費用、管理財務費、能源事業(yè)費消耗、維護修理零部件更新費、市場推廣、房產(chǎn)稅、保險費、商業(yè)設備的折舊、物業(yè)管理公司酬金。不包括建筑物折舊、所得稅、所有權(quán)費用和資本性支出。各項成本費用的估算，參考了本物業(yè)近兩年的情況，該類物業(yè)的市場水平，以及對未來管理水平穩(wěn)步提高的判斷。

（1）營業(yè)稅金及附加

營業(yè)稅為營業(yè)收入的5%（客房增值稅為3%），城市維護建設稅和教育附加為營業(yè)稅額的7%、3%，合計按營業(yè)收入的5.5%計算

（2）營業(yè)成本

客房成本為客房收入的5% 餐飲成本占餐飲收入的31%

康樂中心等配套設施用房成本占其收入的14%（3）工資及福利

工資及福利費約占營業(yè)收人的11%（4）營業(yè)費用

營業(yè)費用約占營業(yè)收入的10%（5）管理財務費

行政管理費約占營業(yè)收入的7%（6）市場推廣費

市場推廣費約占營業(yè)收入的2.0%（7）能源維修費

能源維修費約占營業(yè)收入的7%（8）房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅為房產(chǎn)原值70%的1.2%（9）房產(chǎn)保險費

保險費為房產(chǎn)價值的0.25%（10）土地使用費

按規(guī)定為每年80.89萬元。（11）商業(yè)設備折舊

即餐飲廚房、洗衣房、停車場等商用設備及客房家具的年折舊費為210萬元。（12）物業(yè)管理酬金

約為運營費用的3%，為250萬元

確定報酬率

估價人員確定采用累加法，即安全利率加風險調(diào)整值法來確定報酬率。安全利率選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風險調(diào)整值包括投資風險補償、管理負擔補償、缺乏流動性補償及其他影響因素等。

目前，中國人民銀行公布的一年定期存款年利率為1.98%較低，根據(jù)估價對象所在地區(qū)

現(xiàn)在和預測未來的經(jīng)濟狀況良好，位置極具優(yōu)勢，經(jīng)營期間飯店用途與新舊程度風險一般，流動性一般等。故風險報酬率估測為4.02%。

收益年限的確定

估價對象用地為劃撥用地，其土地用途為旅游酒店，除非國家征用，否則將持續(xù)使用。根據(jù)北京城市總體規(guī)劃，該地區(qū)為商業(yè)用途。

所以本次評估是以估價對象能夠按照目前的規(guī)定用途持續(xù)使用，能夠在必要時，順利辦理土地出讓手續(xù)繼續(xù)使用為假設前提。

估價對象建筑物為鋼混結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房，其耐用壽命為60年。若補交土地使用權(quán)出讓地價款，按旅游業(yè)用途，其土地使用權(quán)出讓最高年限為40年，則本次估價按估價對象收益年期40年計算。

土地出讓金

估價對象的土地性質(zhì)為行政劃撥用地，一旦發(fā)生抵押物清償時，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定除保證處分手續(xù)費外，首先須向北京市政府繳納土地出讓地價款。因此，估價對象房地產(chǎn)價值不應包括估價對象處置時應向政府補交的出讓地價款，應從上述得出的價格中扣除土地出讓全地價款部分。

通過對估價對象周邊同類用途土地的地價水平調(diào)查，根據(jù)北京市基準地價及其修正結(jié)果（計算過程略），并結(jié)合估價對象實際情況，確定地區(qū)旅游類酒店房地產(chǎn)應補辦出讓手續(xù)，繳納的土地出讓（金）地價款為地上商業(yè)2000元/m2、地上車庫900元/m2、地下收益部分面積按地上價格l/3即660元/m2計算，則補交的出讓（金）地價款為7991.l 0萬元。

采用成本法估價整體價格

成本法是求取估價對象在估價時點時的重置價格，然后扣除折舊或者乘以成新率，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論和替代原理。

重置價格是假設在估價時點重新建造的與估價對象具有相同效用的全新狀態(tài)的房地產(chǎn)價值。估價時需要考慮所需的一切合理、必要的費用（包括土地取得費用、前期工程費、建筑安裝工程費、管理費、投資利，弘、銷售費用）、銷售稅金和房地產(chǎn)的社會平均開發(fā)利潤。本案例若重新取得經(jīng)營性土地應通過市場取得出讓土地，所有先按出讓土地的市場價值計算，然后扣除“相當于應繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額”。

估價中，各項費用的取值參考了該項目的實際建造成本，以分析項目的特點，主要是按同類房地產(chǎn)的市場價格和水平測算。

1、土地取得成本

土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所需的費用、稅金等，一般由購置土地的價款（相當基準地價）、小區(qū)建設配套費和其他費用（策劃、招標服務費、土地評估、契稅、印花稅、手續(xù)費等）構(gòu)成。

（l）購置土地的價款

根據(jù)《北京市人民政府發(fā)布北京市出讓土地使用權(quán)基準地價的通知》【京政發(fā)［2002］32號】文件，正常購置土地價款包括毛地價（土地使用權(quán)出讓金、市政基礎設施建設費）及拆遷費等。

估價對象土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，先按照出讓計算，最高出讓年限40年計算；用途為旅游業(yè)；所在地段土地級別為商業(yè)二級，基準地價樓面熟地價為地上5680～7680元/平方米，地下為地上的l/3；地上容積率為4.95。

確定估價對象的土地購置J總價折合建筑面積為：5249元/m2。（2）小區(qū)建設配套費

××地區(qū)建設配套費為折合建筑面積250元/m2。（3）其他

策劃、招標服務費、土地評估、契稅、印花稅、手續(xù)費等，取上述土地成本的1.5%。

2、建筑物建造成本（1）建安工程費

根據(jù)北京市現(xiàn)行《建筑工程概算定額》及有關(guān)文注規(guī)定、北京有關(guān)招投標工程的中標價、參考北京同類飯店建筑技術(shù)經(jīng)濟指.估價對象建筑物主體、附屬、配套、室外工程的建筑、結(jié)構(gòu)、高檔裝修、設備安裝等的建安工程費的測算如下。

建安工程費單位造價為6100元/m2。（2）前期工程及其他專業(yè)費等

根據(jù)北京市有關(guān)規(guī)定和市場情況，前期工程、建設期間稅費及其他專業(yè)費等見下表。

經(jīng)測算前期工程及其他專業(yè)費等為450.70元/m2。

3、管理費用

開發(fā)管理費包括管理組織房地產(chǎn)開發(fā)的各種費用，包括開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，取l－2項成本合計的2.0%

4、投資利息

投資利息為土地、建筑物建造和管理費用的資金成本，包括支付貸款的利息，以及基于機會成本的考慮，資本金要放棄可得的存款利息或獲得其他收益的可能。

根據(jù)該項目的建筑和結(jié)構(gòu)類型、建筑面積，按照2000年《全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額》計算，確定本項目的開發(fā)期為3年，其中土地開發(fā)期為1年，工程施工期為2年。

由于本項目的特點，假設資金在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，目前人民銀行公布的3～5年中長期貸款年利率為6%。

5、銷售稅費

銷售費用包括廣告宣傳和銷售代理費，確定為開發(fā)價值的1.5%，銷售稅金取開發(fā)總價值的5.5%，合計，7%。

6、發(fā)展商投資利潤

按照北京市當前的市場狀況，根據(jù)北京市房地產(chǎn)評估技術(shù)標準（試行）的規(guī)定，應按照不同的年期，發(fā)展商利潤率取不同的值?？紤]到本項目開發(fā)年限較長在2，5年以上，屬旅游業(yè)類別，但處在市商業(yè)中心的特殊地理位置、建設期風險也一般，故確定發(fā)展商的投資利潤率為25%。

8、確定綜合成新率

其中土地采用年期修正，建筑物計算折舊，按價值比綜合確定。

估價對象于1991年8月建成，至今經(jīng)過年限已達1 I年，但經(jīng)過估價人員現(xiàn)場踏勘和工程人員介紹：基礎、承重結(jié)構(gòu)、墻、屋面、樓板，結(jié)構(gòu)完好；飯店門窗、墻、地面、天棚等裝修基本保持較新的狀態(tài)；其他部分裝修完好；設備主機運行良好，完全滿足使用要求。且1998年～2001年飯店進行了全面的、不同程度的室內(nèi)裝修改造。經(jīng)估價人員的經(jīng)驗判斷，有效經(jīng)過年限小于實際經(jīng)過年限，同時根據(jù)估價對象土地與建筑物的比例、長壽命項目與設備、裝修等項目的比例，及分類折舊計算，綜合年限法與實際觀察法，確定綜合成新率為90%。

估價結(jié)果

收益法、成本法各占50%權(quán)重。

附件

附件一：估價對象位置示意圖 附件二：《國有土地使用合同》復印件 附件三：《國有土地使用證》復印件 附件四：《房屋所有權(quán)證》復印件 附件五：估價對象現(xiàn)狀照片 附件六：委托人營業(yè)執(zhí)照復印件

附件七：估價機構(gòu)房地產(chǎn)估價資質(zhì)證書 附件八：房地產(chǎn)估價師資格證書

第二篇：林木資產(chǎn)評估案例

林木資產(chǎn)評估案例

一、X X林場森林資源資產(chǎn)評估報告 X X林場：

我所接受委擔，評估貴場擬轉(zhuǎn)讓的林木資產(chǎn)的現(xiàn)值。按照與貴方訂立的評估約定，遵循客觀、科學、公正、獨立的原則，依據(jù)國家國有資產(chǎn)管理局和林業(yè)部頒布的《森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)：覘范(試行)》的要求，我們實施了對貴場擬轉(zhuǎn)讓的林木資產(chǎn)的地理位置、產(chǎn)權(quán)歸屬的審核，并對林木資產(chǎn)的數(shù)量和質(zhì)量進行了核查。通過社會調(diào)查收集了與評估有關(guān)的林業(yè)生產(chǎn)技術(shù)經(jīng)濟指標以及各種資料。實施了我們認為有必要的評估程序，具體評估結(jié)果報告如下：(一)基本狀況

X X林場處于X X城的西側(cè)，貴場擬轉(zhuǎn)讓山場面積較大，分布集中，運輸條件一般。擬轉(zhuǎn)讓小班需維修便道和維修拖拉機道，生產(chǎn)準備費相對較高，立地質(zhì)量等級主要是Ⅱ級、田級。(二)評估對象與范圍

依據(jù)貴場的資產(chǎn)評估立項申請和林業(yè)主管部門的立項批復，經(jīng)本次對森林資源資產(chǎn)評估對象的權(quán)屬和實物量的審定和核查，山林權(quán)屬貴場的3 500畝森林資源資產(chǎn)(全部為馬尾松同齡用材林)，全部歸入本次評估的范圍，共涉及7個完整小班。(三)評估目的

擬轉(zhuǎn)讓森林資源貴產(chǎn)中的林木資產(chǎn)的所有權(quán)，由受讓方采伐并出售所得木材，本次評估為此提供交易參考。(四)評估基準日 1998年12月31日。(五)評估依據(jù)

(1)國務院1991年91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》；(2)國家國有資產(chǎn)管理局《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則》；(3)國家國有資產(chǎn)管理局《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》；

(4)國家國有資產(chǎn)管理局、林業(yè)部《森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范(試行)》；(5)《X X省森林資源轉(zhuǎn)讓條例》；(6)林業(yè)主管部門的資產(chǎn)評估立項批文；

(7)待評估森林資源資產(chǎn)的山林權(quán)屬證、圖、基本圖、小班調(diào)查記錄等森林資源資料；

(8)評估中收集到的森林采伐、木材銷售、造林營林以及撫育管護等有關(guān)的經(jīng)濟技術(shù)指標；(9)其他有關(guān)資料。(六)評估方法

依據(jù)《森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范(試行)》的有關(guān)要求，結(jié)合擬轉(zhuǎn)讓林木資產(chǎn)屬于成熟林的實際情況，采用市場價倒算法對評估對象進行評估。(七)評估過程

本所接受委托后，進行了評估小組的組建和評估人員的培訓工作，于1999年1月10日開始現(xiàn)場評估工作。我們首先對評估對象進行了實物量的清查，實物量清查是按照《森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范(試行)》及有關(guān)的森林資源清查的規(guī)范要求進行的。在對森林資源資產(chǎn)進行清查，廣泛收集木材生產(chǎn)成本和木材售價等有關(guān)的市場資料的基礎上，運用市場價倒算法對評估對象的市場價進行評定估算，并向委托方出具資產(chǎn)評估報告。(八)森林資源資產(chǎn)清查情況和結(jié)果

根據(jù)《森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范(試行)》的要求，且該評估對象中林分質(zhì)量較為平衡，各地塊沒有明顯差異，所以本次清查采用抽樣核查法，1999年7月1日至7月15日，本所進行了森林資源實物量抽樣清查。在對資產(chǎn)清單中小班山林權(quán)屬、四至和待評估對象的面積進行認真審核的基礎上，用角規(guī)測樹法對所抽取小班的林木資產(chǎn)進行全面清查，并對與待評估林木資產(chǎn)整體的各項因子和運輸距離、集材距離進行判斷和記載，清查結(jié)果如下： 經(jīng)核查，待估林木資產(chǎn)的樹種均為馬尾松，面積3 500畝，均屬成熟林；被抽取小班面積為230畝，該小班林木資產(chǎn)情況如表1。表l 徑階(cm)22 24 400 600 800 700

500

400 株數(shù)（株）300(九)評估結(jié)果

經(jīng)評估，貴場擬轉(zhuǎn)讓的林木資產(chǎn)總額為人民幣220．29萬元。(十)評估說明

(1)本報告未考慮將來可能承擔的抵押擔保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價格對其評估的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策，特別是林業(yè)政策的變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。

(2)評估報告及其附件僅供委托方用做了解評估有關(guān)情況并報送林業(yè)主管部門審查確認時使用，未經(jīng)評估機構(gòu)允許，報告及其附件的全部或部分內(nèi)容不得提供給其他單位和個人，也不得見之于任何公開的新聞媒體上。

(3)本評估結(jié)果不得作為評估目的以外的任何經(jīng)濟行為的依據(jù)。(4)本報告有效期為一年，即評估基準日起一年內(nèi)有效。

(5)本報告的附件是本報告不可分割的組成部分，與本報告具有同等的法律效力。(十一)附件

(1)林木資源資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表；(2)評估資格證書復印件；

(3)森林資源資產(chǎn)評估資格證書復印件；(4)森林資源資產(chǎn)權(quán)屬圖；(5)森林資源資產(chǎn)林業(yè)基本圖。X X森林資產(chǎn)評估事務所 法人代表： 項目負責人： 評估人員： 1999年9月5日

二、林木資產(chǎn)評估說明

根據(jù)《森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范(試行)》要求，林木資產(chǎn)評估分別不同齡組、不同經(jīng)營類型采用不同的方法進行評估，成、過熟林采用市場價倒算法評估，因此，本次評估采用市場價倒算法進行。(一)評估方法說明

市場價倒算法又稱剩余價值法，它是將被評估森林資源資產(chǎn)砍伐后所得木材的市場銷售總收入，扣除木材經(jīng)營所消耗的成本(含稅、費等)及應得的利潤后，剩余的部分作為林木資產(chǎn)評估價值的一種方法。其計算公式為： P=W－C－F 式中：P——評估值； W——木材銷售總收入； C——木材生產(chǎn)經(jīng)營成本； F——木材生產(chǎn)經(jīng)營利潤。

市場價倒算法一般按照以下步驟進行：

(1)根據(jù)確定的評估范圍確定林木資產(chǎn)的蓄積量并計算原木產(chǎn)量與其他產(chǎn)品的產(chǎn)量。原木產(chǎn)量=蓄積量×原木出材率

(2)調(diào)查林木資產(chǎn)產(chǎn)出產(chǎn)品的市場價格，得到總的銷售收入。銷售總收入=產(chǎn)品產(chǎn)量×產(chǎn)品單價(3)計算木材生產(chǎn)的成本、費用和稅金。(4)計算生產(chǎn)經(jīng)營成本與利潤，得到評估值。

木材生產(chǎn)經(jīng)營利潤=生產(chǎn)經(jīng)營成本×生產(chǎn)經(jīng)營成本利潤率

評估值=銷售收入－木材生產(chǎn)成本、費用和稅金－木材生產(chǎn)經(jīng)營利潤(二)林木資產(chǎn)預期收入估算

1．取得被抽查評估對象的實物數(shù)量資料 經(jīng)調(diào)查得到如下資料(表2)： 表2 被評估對象實物量調(diào)查表 徑階(cm)22 24 400 600 800 700

500

400 株數(shù)（株）300 2．根據(jù)取得的適用的木材出材率表計算各材種出材量

結(jié)合被評估林木資產(chǎn)的林木平均樹高等資料，得到以下適用的出材率表（表3）、并計算各材種出材量（表4）

表3 ××省木材出材率表（節(jié)選）徑階(cm)18平均高（m）13 單株材積（m）合計（m3）67 規(guī)格材（m3）43 其中：大徑 中徑 小徑 非規(guī)格材（m3）67 47

50 15 35 18

58 6 38 14 13

59 24 35 13

61 30 31 12

62 39 23 11

63 42 21 11

65 4 20 41 10

66 49 17 10 320 14 15 16 17 18 19

20

21

22 0.1764 0.2123 0.2537 0.3113 0.3722 0.423 0.4819 0.5568 0.611 0.6819 43 24 47 20 其中：小徑 17 短小 直柄 4 3 14 4 2 3 2 3 2 2 1 1

表4 各徑級出材量計算表 徑階(cm)徑階材積22 24

合計

76.11 124.52 223.32 338.4 337.33 278．4 244.4 1622.48（m）

合計（m3）51.754 88.4092 160.790 247.032 246.2509 206.016 183.3 1183.55 規(guī)格材（m3）38.055 72.2216 131.759 206.424 209.1446 175.392 158.86 991.856 其中：大徑 中徑 小徑 非規(guī)格材（m3）

7.4712 53.5968 101.52 131.5587 116.928 109.98 521.055 311.4165 47.3176 78.162 104.904 77.5859 58.464 48.88 426.73 26.6385 17.4328 0

0

0

0

0

44.071 13.6998 16.1876 29.0316 40.608 37.1063 30.624 24.44 191.697 其中：小徑 9.8943 12.452 24.5652 33.84 33.733 27.84 24.44 166.76 短小 直柄

3．依據(jù)木材市場對應價格計算木材銷售收入 總銷售收入計算過程見表5。表5 木材銷售收入計算表

材料規(guī)經(jīng)濟材合計 規(guī)格材

格 單價（元）

1183.55 991.86（m）材積32.2833 3.7356 4.4664 6.768 3.3733 2.784 0 1.5222 0

0

0

0

0

0

23.41 1.52

大徑 中徑 小徑 非規(guī)格材 小徑 短小 直柄

370 260 140

60 40

521.05 426.73 44.07 191.7 166.76 23.41 1.52 銷售收326384.35 309910.02 192790.24 110949.8 6169.98 16474.33 15008.8 1404.64 60.89 入（元）(三)木材生產(chǎn)成本、費用與利潤估算 1．木材生產(chǎn)成本、費用參數(shù)

木材經(jīng)營成本包括制造成本，管理費用，銷售費用，稅、金、費等。(1)制造成本。

1)直接人工費。按1998年下達各采育場、采購站的檢驗員、龍吊人員、零星用工的工資計劃測算，平均為7．31元／立方米。

2)生產(chǎn)準備費用。按當?shù)氐纳a(chǎn)作業(yè)條件測算，主要包括汽車便道、拖拉機道、擔筒道、溜山道開設，維修工棚等費用，假設本項目的準備費為零。

3)燃料動力費。按1998年X X公司下達各采育場的木材生產(chǎn)燃材料、龍吊燃材料的消耗標準測算，結(jié)果為4．9元／立方米。

4)運費。按林木資產(chǎn)所在地到市貯木場的運距為20公里。運價標準按采購站的運價標準，測算結(jié)果為：松木0．5元／(立方米·公里)，即為10元/立方米。5)不可預見費。按3元／立方米計算。6)制造費用。忽略不計。

(2)管理費用。按1998年本部實際發(fā)生的管理費用即按銷售收入的4．2％提取，松雜綜合材不提。

(3)銷售費用。按銷售收入的1．5％計提。(4)稅金費。

1)育林費、維簡費按銷售收入的20％計算。2)特產(chǎn)稅按標準計算，為銷售收入的15％。

3)稅金附加、城建稅、教育附加費、基礎設施費按特產(chǎn)稅的15％計算。4)社會事業(yè)發(fā)展費、公路基金按銷售收入的0．3％計算。

5)其他費用包括：林業(yè)保護費5．2元/立方米，林業(yè)管理費0．5元／立方米。2．木材生產(chǎn)成本、費用計算

(1)制造成本=(7．31＋4．9+10+3)×1 183．55＋0=29 837．30(元)(2)管理費用；326 384．35×4．2％=13 708．14(元)(3)銷售費用；326 384．35×1．5％=4 895．77(元)(4)育林與維簡費=326 384．35×20％=65 276．87(元)(5)特產(chǎn)稅：326 384．35×15％=48 957．65(元)(6)稅金附加等=48 957．65×15％=7 343．65(元)(7)社會事業(yè)發(fā)展費等=326 384．35×0．3％=979．15(元)(8)林業(yè)保護與管理費=(5．2十0．5)×1 183．55=6 746．24(元)木材生產(chǎn)成本、費用合計=177 744．77元 3．木材生產(chǎn)利潤

據(jù)調(diào)查，林業(yè)木材生產(chǎn)的成本費用利潤率為8％，則 木材生產(chǎn)利潤=(29 837．30+13 708．14+4 895．77)×8％=3 875．30(元)(四)評定估算

抽取的樣本小班評估值=326 384．35－177 744．77－3 875．30=144 764．28(元)該小班平均每畝的評估值=144 764．28÷230=629．41(元／畝)評估對象的總評估值=3 500×629．41=2 202 935．00(元)(五)說明與假設

(1)本次評估出的林木資產(chǎn)價值是以X X省現(xiàn)行的林業(yè)政策，在當前的林木生長水平和木材價格水平下確定的。如果林業(yè)政策有變化，木材價格有較大幅度的變化，林木資產(chǎn)價值也會有較大的變化。

(2)各小班山場的作業(yè)條件由評估人員根據(jù)地形圖判斷確定，進行伐區(qū)設計，按生產(chǎn)定額測算各塊山場的委托生產(chǎn)費用和生產(chǎn)準備費用，從而確定各塊小班的經(jīng)營成本。

第三篇：房地產(chǎn)評估案例

通過預售收入對房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅評估的案例 2009-07-08 14:09 來源: 中國稅網(wǎng)

一、評估企業(yè)基本情況

湖北省鄖西縣某建材市場開發(fā)有限公司是從事商業(yè)用房市場開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，成立于2005年5月，實行獨立核算，注冊資本300萬元，從業(yè)人數(shù)14人，企業(yè)所得稅由國稅部門征收，預售收入計稅毛利率為15%。

2007年5月，鄖西縣國稅局稅源管理部門按照上級要求，對企業(yè)所得稅匯算清繳后的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展納稅評估工作。稅收管理員在巡查、分析過程中，看到某建材市場開發(fā)有限公司正在開發(fā)的商業(yè)用房工程項目進度很快，而企業(yè)所得稅分文不見入庫，隨即該公司被列入納稅評估對象。

二、數(shù)據(jù)采集

1、內(nèi)部資料。通過征管信息系統(tǒng)提取該企業(yè)的納稅申報數(shù)據(jù)：2006，總收入1035.1萬元，銷售成本1711.91萬元，銷售稅金及附加55.26萬元，期間費用553.14萬元，利潤總額－1285.21萬元，預繳企業(yè)所得稅額38.51萬元。其中，2006年9月以前申報的收入數(shù)和預繳企業(yè)所得稅額均為0.年末貨幣資金余額為：－1308.5元。

2007年第一季度，總收入為0，銷售成本894.85萬元，經(jīng)營費用7.82萬元，管理費用8.61萬元，財務費用36.2萬元，利潤總額－947.48萬元，季末貨幣資金余額為：－985.84萬元。

2、外查資料。評估人員通過實地查看和對該企業(yè)工程技術(shù)員的詢問了解，截至2007年5月，該項目開發(fā)完工進度已達90%，商鋪門面248間，進入了預售階段，公布預售價：非營業(yè)用房每平方米2500元，門面房每平方米5000元。

三、案頭分析

上述提取的納稅申報數(shù)據(jù)，如果用同比分析和計算評估指標率比照預警值分析，則無法找出疑點，原因是同期數(shù)據(jù)為空。對此，評估人員另辟蹊徑，分析疑點。

疑點一：2006總收入1036.48萬元，而銷售成本1711.59萬元，收入與成本明顯不匹配，并且經(jīng)過終了4個月的企業(yè)所得稅匯算清繳申報期之后，企業(yè)對收入與成本未作任何自行調(diào)整。企業(yè)有可能存在少計收入或多轉(zhuǎn)銷售成本問題。2007年第一季度，企業(yè)報表顯示其銷售收入為0，銷售成本高達894.85萬元，企業(yè)有延壓銷售收入或編造虛假計稅依據(jù)的嫌疑。

疑點二：2006年末和2007年第一季度末企業(yè)貨幣資金余額均出現(xiàn)了負數(shù)，這種情況說明，企業(yè)大量存在現(xiàn)金交易行為，這使納稅人編造虛假計稅依據(jù)、人為調(diào)劑收入實現(xiàn)的時間有了可能；企業(yè)還可能存在挪用未及時入賬的開發(fā)產(chǎn)品銷（預）售收入的嫌疑。

疑點三：企業(yè)可能存在售房收入不通過“預收賬款”科目核算或雖已實現(xiàn)銷售但企業(yè)銷售部門未及時向財務部門報賬進行核算，減少當期利潤的行為。

疑點四：從工程完工進度分析，開發(fā)產(chǎn)品完工進度已達到了90%，所開發(fā)的項目是鄖西縣專業(yè)建材市場，按照慣例，購房戶為了搶占經(jīng)營“碼頭”，必然存在爭先恐后的預購行為。有預購行為，企業(yè)就有收入發(fā)生。懷疑該企業(yè)存在使用白條收據(jù)收取售房款不入賬，或轉(zhuǎn)移銷售收入行為。

四、約談核查

針對上述疑點，評估人員向企業(yè)下達了評估約談通知書，與企業(yè)法定代表人和財務人員進行了約談。

約談中，企業(yè)財務人員對貨幣資金出現(xiàn)負數(shù)的情況進行了如下解釋：因當期縣某主管部門未從十堰領(lǐng)回房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)一收款收據(jù)，收入無發(fā)票無法入賬，而當期支付的工程款及費用列入了成本。企業(yè)法定代表人對工程進度與銷售收入同步匡算予以解釋：“完工進度達到90%不假，由于老建材市場經(jīng)營業(yè)主怕遷到新點經(jīng)營丟了自己的客戶，都顧慮重重。買我這兒的房子都是生意人，為生意都不愿動用經(jīng)營資金，大多數(shù)客戶都是象征性交的定金，不可能房子蓋起來了，錢都到手了?！贬槍?035.1萬元的收入應預繳企業(yè)所得稅51.24萬元，只預繳了38.51萬元，還相差1273萬元的問題，財務人員解釋為：“我認為預繳‘二字’是個不確定數(shù)，可多可少，加上對所得稅毛利率和計算方法不夠清楚，才導致少繳?！辈⒈硎臼潞蠹皶r補繳。

同時，財務人員提供了一份關(guān)于該企業(yè)財務業(yè)務核算情況的說明材料，材料顯示：該公司是新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在經(jīng)營管理和財務管理方面，有很多地方不完善，加上會計人員核算業(yè)務不熟，出現(xiàn)了數(shù)據(jù)上的誤差，即申報銷售收入采取的是收付實現(xiàn)制核算，成本、費用是按權(quán)責發(fā)生制核算入賬，出現(xiàn)了成本大于收入的情況。作為舉證的該說明材料，沒有針對約談的疑點問題作出合理解釋。

五、核實調(diào)查

由于約談的舉證說明材料和口頭陳述的內(nèi)容表述不夠清楚，疑點沒有被排除。評估人員采取兩種方法進行調(diào)查核實。

一是采集相關(guān)證件的方法核實。由于任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在該市場中正常從事房地產(chǎn)開發(fā)活動，都必須受到相關(guān)職能部門核發(fā)證件、合同管理的制約，評估人員緊緊抓住其主管部門多這一特征，分別到國土資源局、房地產(chǎn)管理局、建設局等部門采集相關(guān)信息，取得了建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證、建筑工程竣工驗收備案證、建設項目選址意見書等6種證件的復印件，以及公司與國土資源局簽訂的國有土地使用權(quán)出讓合同，與當?shù)卮迕裎瘑T會簽訂的小區(qū)合作開發(fā)合同，與鄖西縣人民政府簽訂的開發(fā)建材市場合同的復印件。其中，建筑工程竣工驗收備案證顯示：該建材市場工程于2007年4月6日驗收備案，這與90%的工程完工進度基本一致。

二是通過獲取該企業(yè)使用發(fā)票信息的方法核實。評估人員前往地稅部門，調(diào)出該企業(yè)自施工以來所有使用的發(fā)票信息和營業(yè)稅申報信息進行比對。經(jīng)計算：2006該公司實現(xiàn)預售收入1035.1萬元，應預繳企業(yè)所得稅51.24萬元。本項可以排除編造虛假計稅依據(jù)的疑點。2007年1月~4月實現(xiàn)預售收入1159.4萬元，應預繳企業(yè)所得稅額57.36萬元。5月份實現(xiàn)了預售收入468.27萬元，應預繳企業(yè)所得稅23.1萬元。這與案頭分析時懷疑的收入未及時入賬問題完全相吻合。

六、評估結(jié)果

根據(jù)調(diào)查結(jié)果，評估人員按照《納稅評估管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，再次與該企業(yè)法定代表人和財務人員約談，并向企業(yè)下達了納稅評估有關(guān)問題改正建議書建議其申報補正。

企業(yè)自查結(jié)果顯示，原來企業(yè)將2006的258.59萬元的預售收入一直掛在“其他應付款”上，將1159.4萬元和468.27萬元的預售收入全部積壓在銷售部門，一直沒有送財務部門作銷售收入處理。于是，企業(yè)補繳了93.31萬元的企業(yè)所得稅。

對某房地產(chǎn)企業(yè)的納稅評估

一、確定對象

2005年6月，分局選擇了2004年經(jīng)營收入超過1000萬元的房地產(chǎn)企業(yè)開展專項納稅評估工作。某房地產(chǎn)企業(yè)由于2004年經(jīng)營收入達27234萬元，被確認為該批納稅評估對象之一。

二、評估分析

評估人員首先在稅收征管信息系統(tǒng)中查詢得知，該企業(yè)為

2001年11月注冊成立的有限責任公司，主營房地產(chǎn)開發(fā)，兼營租賃、其他服務等項目。2004年，該企業(yè)涉及兩個房地產(chǎn)項目，其中一個在2004年2月就進入銷售狀態(tài)，開具房地產(chǎn)銷售發(fā)票，并結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本和銷售收入。

針對上述情況，評估人員認為應將此次評估重點放在04年企業(yè)成本結(jié)轉(zhuǎn)的正確性及核實企業(yè)是否據(jù)實申報營業(yè)稅上（即企業(yè)所得稅和營業(yè)稅繳納的正確性），因此，在評估中采用了下述幾種方法：

（一）選擇與該企業(yè)已轉(zhuǎn)銷售狀態(tài)項目的同等地段、同

等售價、同等進度、同時間開發(fā)項目的開發(fā)成本進行對比分析：

2004年某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本與其他企業(yè)開發(fā)成本對比表

單位：每平方

單位名稱

截止至

2004年已發(fā)生 的開發(fā)成本項目 某房地產(chǎn)

（總面積65552.13平方）A房地產(chǎn)

（總面積4332.18平方）B房地產(chǎn)

（總面積76892.55平方）

土地征用拆遷補償費 1976 1800 1900

前期工程費用 549.61 626.77 603.99

基礎設施費用 63.04 120 100

建筑安裝工程費 1039.14 829.02 756.88

利息支出 262.21 321.21 356.98

其他 310 103 132.15

合計 4200 3800 3850

房屋每平方售價 4500 4300 4400

從上表我們可以看出，該房地產(chǎn)企業(yè)每平方米售價為4500

元，但其成本確達到每平方米4200元，與其他同類項目的售價與成本之比存在差異。從企業(yè)發(fā)生的各項成本來看，其建筑安裝工程費為1039.14元/平方，占到總成本的24.74％，并遠遠高于其他同類項目。就此，我們產(chǎn)生疑問，該企業(yè)的建筑安裝成本是否屬實？

（二）企業(yè)截止2004年共發(fā)生開發(fā)成本275318946元，至

2004年，企業(yè)已銷售面積為42946.02平方米，按規(guī)定，企業(yè)2004年可結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本應為180373284元，而企業(yè)2004年報表反映經(jīng)營成本為190033976.15元。企業(yè)究竟是按何法結(jié)轉(zhuǎn)成本的呢？

（三）對征管信息系統(tǒng)中企業(yè)的開票金額與申報稅收情況

進行對比分析

企業(yè)開票額與繳稅額對比表

單位：元

2004年開票金額 2004年繳納營業(yè)稅金額 2004年繳納土地增值稅金額

2004年繳納印花稅金額

預售房款發(fā)票 150056879.66 7502843.98 2115903.46

45017.06

租賃發(fā)票 150000 7500 0 7.5

我們從上表發(fā)現(xiàn)，企業(yè)2004年按照預售房款發(fā)票開票額的0.03％繳納印花稅，計算正確。但是企業(yè)未按開票數(shù)以1.5％的預征率預繳土地增值稅。按規(guī)定，企業(yè)2004年應預繳土地增值稅2250853.19元（150056879.66×1.5％），而企業(yè)實際繳納土地增值稅2115903.46元，存在疑點。

另外企業(yè)繳納的營業(yè)稅雖然在上表中符合邏輯對比關(guān)系，但評估人員認為還需要企業(yè)提供現(xiàn)金、銀行存款、預收帳款、銷售收入等明細帳及各類往來明細帳作進一步的核實。

三、詢問核實

根據(jù)上述情況，評估人員向該房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)出約談通知，要求企業(yè)就以下問題作出合理解釋：

1、建筑安裝成本是否屬實；

2、按合法進行經(jīng)營成本的結(jié)轉(zhuǎn)；

3、土地增值稅是否按實申報；

4、要求企業(yè)提供現(xiàn)金、銀行存款、預收帳款、銷售收入等明細帳及各類往來明細帳

2日后，企業(yè)負責人和財務負責人如期進行約談。在約談

中解釋說，由于項目在2004年年初就全部竣工，并進行決算。在與各施工企業(yè)簽訂的建筑合同中，原簽訂的合同價總計確為4200元/平方，后實際操作下來，由于不可控制因素，實際成本價為4050元/平方，且全部有合法憑證入帳。另外150元/平方企業(yè)未收到票據(jù)，是按照合同價估價入帳的。目前企業(yè)正與施工企業(yè)為工程款陷于拉鋸戰(zhàn)中，此部分未實際發(fā)生的工程款是否能收回屬不確定因素。評估人員對此將有關(guān)政策對其解釋：企業(yè)在收到合法票據(jù)后才能列支開發(fā)成本，多列的不實成本企業(yè)不應入帳。

其后，企業(yè)又解釋說，由于2004年換了一個新會計，該會計缺乏做房地產(chǎn)企業(yè)財務的經(jīng)驗，因此在2004年經(jīng)營成本的結(jié)轉(zhuǎn)未按照稅務部門的規(guī)定執(zhí)行。

對第三個疑點，企業(yè)解釋是2003土地增值稅按1％預繳，2004調(diào)整后按1.5％預繳。2004企業(yè)開具的150056879.66元預售發(fā)票金額中有8996648.76元為原應在2003年到帳的按揭款，在實際操作中企業(yè)已作為2003的開票額按1％申報土地增值稅。后由于銀行方面的原因，企業(yè)未在規(guī)定的2003年底前收到該筆款項，而是之后到2004年1月才到帳，造成了申報的差異。

核實了前三點疑問，評估人員對企業(yè)所帶資料對企業(yè)申報的營業(yè)稅的正確性進行進一步審核，發(fā)現(xiàn)企業(yè)在2004年12月26日“銀行存款”借方發(fā)生1000萬元的收入，其所對應科目是“應付帳款”，明細為所收某中介售房機構(gòu)。對此，評估人員要求企業(yè)作出合理解釋。企業(yè)解釋說：由于項目銷售采用的是“包銷”形式，在與中介售房機構(gòu)簽訂的合同中約定，如果在2004年11月前。中介售房機構(gòu)未完成預定的20000套房屋銷量，那么由中介機構(gòu)先墊資繳納相應的房款，待以后售出后再逐步退還。對此，評估人員宣傳了有關(guān)稅收政策：根據(jù)國稅發(fā)【2003】83號文的規(guī)定，企業(yè)采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認收入的實現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。因此企業(yè)2004.12.26收取的1000萬元應作為收入納稅。

四、評定處理

經(jīng)過評估分析和詢問核實，評估人員確認了疑點一至疑點

三，并發(fā)現(xiàn)企業(yè)繳納營業(yè)稅不實。鑒于企業(yè)涉嫌偷稅，且所涉稅款金額較大，評估人員制作了納稅評估工作報告，作出異常惡意性結(jié)論，并填制納稅評估選案移送建議書，經(jīng)分局領(lǐng)導批準后，移送稽查局查處。

經(jīng)稽查人員進一步核實，該企業(yè)虛列開發(fā)成本9832819.5元，2004年可結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本為173931381元，多列支經(jīng)營成本16102595.15元，少預繳土地增值稅44983.24元，另有1000萬元未做收入。要求企業(yè)補繳了相應的企業(yè)所得稅、土地增值稅及營業(yè)稅和滯納金，稽查部門將有關(guān)情況反饋至評估部門。

五、管理建議

評估人員通過該戶評估，向征管部門提出如下建議：

1、平時應加強財務人員業(yè)務培訓，并要求企業(yè)聘請有一定

資質(zhì)和經(jīng)驗的財務人員上崗，以防造成不必要的麻煩。

2、稅務人員應平時加強對企業(yè)在稅收征管信息系統(tǒng)中的各類數(shù)據(jù)信息對比，及時發(fā)現(xiàn)問題，防止稅收的漏征。

沛縣某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅納稅評估案例分析

2009年08月05日

根據(jù)省局蘇國稅函〔2005〕269號文件精神，沛縣國稅局采取相關(guān)措施，成立納稅評估工作小組，剖析了一個房地產(chǎn)企業(yè)，建立了一個模型，切實完善和規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理。

一、成立納稅評估小組

抽調(diào)4名同志，組成房地產(chǎn)行業(yè)稅收納稅評估小組，并分工成外通和內(nèi)核崗位，實施集體調(diào)研和攻關(guān)。外通崗位主要加強與房管、規(guī)劃、設計、工商、發(fā)改、建設、土管、金融等部門的溝通協(xié)調(diào)，收集相關(guān)涉稅資料和信息，為摸清企業(yè)情況、進行案頭分析提供基本情況；內(nèi)核崗位主要對照外通崗收集到的涉稅信息和相關(guān)稅收資料，從收入、成本、費用、損益等方面分析關(guān)聯(lián)度，找尋疑點，為開展實地核查和約談提供依據(jù)。

二、企業(yè)基本情況

該公司于2004年9月10日開業(yè)，注冊資本1080萬元，由五個浙江人投資入股，公司類型為有限責任公司。企業(yè)稅務登記證經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售、物業(yè)管理服務、商鋪租賃。

該企業(yè)開發(fā)建設的溫州商貿(mào)小商品市場一期工程總規(guī)劃占地面積97畝，土地面積64602平方米，建筑面積86618.5平方米，已經(jīng)預售面積69898.91平方米。動工時間2005年7月，竣工時間2007年11月。由31棟樓房組成。2004?2007年主營業(yè)務收入119400075.89元，主營業(yè)務成本88310726.33元，毛利率26.04%，利潤總額69613710.88元，利潤率19.3%。

三、收集信息

外通按照分工，首先加強與相關(guān)部門的溝通協(xié)作，從八個部門進一步采集涉稅信息。

一是與發(fā)改部門協(xié)調(diào)，采集開發(fā)項目批準文號、建設單位、批復項目、投資概算、建設地址、項目備案號等立項批復信

息。

二是與規(guī)劃部門協(xié)調(diào)，采集開發(fā)項目名稱性質(zhì)、占地面積、建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積、公共配套設施情況等信息。

三是與建設部門協(xié)調(diào)，采集發(fā)放的建筑工程施工許可證書編號、建設單位、工程名稱、工程地址、工程概算、施工單位、監(jiān)理單位、開工日期等。

四是與土地部門協(xié)調(diào)，采集土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓信息，轉(zhuǎn)（出）讓方、轉(zhuǎn)（出）讓方地址、受讓方地址、土地位置、土地面積、土地用途、土地成交價格、轉(zhuǎn)讓金額等。

五是與房產(chǎn)管理部門協(xié)調(diào)，采集房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱、房產(chǎn)位置、建筑面積、產(chǎn)權(quán)證號、發(fā)證時間等房產(chǎn)交易信息，預售許可證發(fā)放的情況，以及涉及拆遷戶數(shù)、面積、補償款等開發(fā)成本情況。

六是與地稅部門協(xié)調(diào)，采集開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅計稅收入信息和施工企業(yè)的納稅信息。

七是與銀行和金融機構(gòu)協(xié)調(diào)，采集開發(fā)企業(yè)收取的個人銀行按揭貸款和公積金貸款購房情況、開發(fā)企業(yè)銀行資金等信息。

八是與媒體協(xié)調(diào)，采集開發(fā)企業(yè)發(fā)布的樓市開盤廣告和房屋價格等信息。

四、案頭分析

內(nèi)核崗位依據(jù)外通采集的涉稅信息，結(jié)合相關(guān)財務、稅收指標，結(jié)合指標預警值進行趨勢、比率和比較、對比分析，認真細致地實施案頭分析，初步確定企業(yè)在收入、成本、費用方面的相關(guān)稅收疑點：

1、收入方面：

一是審核該戶歷年納稅評估數(shù)據(jù)信息采集表，發(fā)現(xiàn)該公司個別房產(chǎn)售價低。

疑點一：是否存在關(guān)聯(lián)交易銷售款不結(jié)轉(zhuǎn)或少結(jié)轉(zhuǎn)收入的問題

二是審核該戶歷年財務會計報表發(fā)現(xiàn)該戶預收賬款金額較大。

疑點二：是否存在預收款項未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入的問題

三是審核該戶歷年財務會計報表發(fā)現(xiàn)預繳企業(yè)所得稅與預計利潤差別大。

疑點三：是否存在未按規(guī)定預計利潤率結(jié)轉(zhuǎn)的問題。

2、成本方面：

一是根據(jù)外通提供的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的共性特點（即40%的成本，20%的灰色支出，40%的利潤）而20%的灰色支出往往通過加大建安成本的做法。

疑點四：是否存在建安成本重復入賬，甲供材重復進入開發(fā)成本的問題

二是根據(jù)外通提供的招商引資企業(yè)存在財政補貼的現(xiàn)象。

疑點五：是否存在政府返還款未計入收入的問題

三是審核該戶歷年財務會計報表發(fā)現(xiàn)預繳的營業(yè)稅金較多。

疑點六：是否存在收入費用配比方面的問題。

3、費用方面：

一是審核該戶歷年財務會計報表和納稅評估采集表發(fā)現(xiàn)工資、業(yè)務招待費數(shù)額較大。

疑點七：是否存在工資、業(yè)務宣傳費超標準列支費用的問題

二是審核納稅申報表發(fā)現(xiàn)2006年、2007年營業(yè)外支出數(shù)額較大。

疑點八：是否存在稅法不允許列支的項目

五、疑點約談

針對案頭分析階段發(fā)現(xiàn)可能存在的三大類八個涉稅疑點問題，制作約談通知書，就其真實性在加強所得稅政策宣傳的基礎上與納稅人實施約談，提醒納稅人按照疑點認真開展自查，在保證國家稅收應收盡收的同時，避免其遭受損失。企業(yè)通過自查，發(fā)現(xiàn)補報了如下問題：

1、工資超標準列支56029元。

2、福利費超標準列支2365.01元。

3、業(yè)務招待費超標準列支298990.07元。

六、實地核查

在與企業(yè)財務人員約談的基礎上，對企業(yè)自查補報的問題進行了實地評估，在實地核查過程中，還確認存在以下幾個方面的問題：

調(diào)增事項：

1、實際毛利額與預計毛利額的差異在本應調(diào)整增加應納稅所得額的差異數(shù)3740873.74元。

2、在營業(yè)外支出列支贊助費等支出125900元。

3、在營業(yè)外支出列支罰款、滯納金103885.92元。

4、在管理費用中列支關(guān)聯(lián)企業(yè)物業(yè)管理公司電費323452.38元。

5、在管理費用中列支支付其他管理費29700元。

6、在管理費用中列支個人土地登記證費用839.55元。

調(diào)減事項：

1、本期預繳的營業(yè)稅金及附加、一期應繳土地增值稅累計發(fā)生8649484.66元，2004-2007已配比7766377.77元，少列配比883106.89元。

2、在開發(fā)成本列支開辦費586836元（已調(diào)出）。

3、在開發(fā)成本列支期間費用293261.93元（已調(diào)出）。

七、進行稅收調(diào)整

依據(jù)實地核查的問題，加上企業(yè)自查補報情況，合計應調(diào)增應納稅所得額3171982.85元，補稅6067748.69元。

八、房地產(chǎn)企業(yè)偷逃所得稅的成因分析

（一）房地產(chǎn)行業(yè)客觀上為企業(yè)偷避所得稅提供了便利。房產(chǎn)開發(fā)往往周期長，少則三、四年，多則十年以上，成本費用支出項目多，企業(yè)法人、財務人員變更頻繁，容易造成對工程建設編制的預算、簽訂的合同、變更書，各級項目審批部門的批文以及各項資料保管不善，形成資料缺失，給稅務機關(guān)審核檢查帶來困難。

（二）現(xiàn)行征管水平較低。房地產(chǎn)行業(yè)是一個業(yè)務涉及面廣、專業(yè)知識強、財務處理復雜的行業(yè)，稅務人員不僅要精通稅收業(yè)務，還要掌握相關(guān)的法律知識和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務知識。目前，稅務人員的業(yè)務素質(zhì)相對不高且征管時間不長，同時，基層國稅機關(guān)人員較為緊張，征管工作任務繁重，對企業(yè)信息掌握不及時，使房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征管質(zhì)量得不到充分的保證。

（三）部門之間不夠協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅之所以難管，主要是稅基構(gòu)成要素多元化、復雜化所致。掌握房地產(chǎn)企業(yè)的收入、成本、費用單靠稅務部門是不夠的，在房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)督管理的鏈條中，稅務部門管理處于監(jiān)管的最末端，而前期的立項、審批、征地、開工、預售等信息分別有建委、土地、規(guī)劃、房管等多個部門掌握。而且，房地產(chǎn)銷售收入由地稅部門負責征收營業(yè)稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所使用的發(fā)票和開發(fā)成本列支中取得的建筑安裝工程發(fā)票由地稅部門負責管理，地稅部門在建筑業(yè)、房地產(chǎn)營業(yè)稅等稅收征管中掌握了大量的稅源信息和其他信息。但是，目前國稅與地稅、城建、房管、銀行等部門的信息交流不暢，直接影響了國稅部門房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征管工作水平的提高。

（四）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷稅行為打擊力度不夠。在涉稅違法案件的查處過程中，往往受到各種因素的干擾，對涉嫌犯罪的房地產(chǎn)開發(fā)商很少有追究刑事責任的，多數(shù)是以補代罰、以罰代罪，造成偷稅成本較低，從而給房地產(chǎn)開發(fā)商偷稅帶來僥幸心理。

（五）稅收政策不夠健全。目前對房地產(chǎn)企業(yè)管理主要是依據(jù)《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕31號）文件，該文件存在一定的不完善之處。一是預計毛利率標準偏低，開發(fā)項目位于省會城市及郊區(qū)的不得低于20%；地級市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15%；其他地區(qū)的不得低于10%。目前，各地為了促進地方經(jīng)濟發(fā)展，一般都將預計毛利率規(guī)定在下限，計算的當期毛利額還要扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加，其中：營業(yè)稅5%、土地增值稅1-3%、城建稅教育費附加一般為0.45%，再扣除期間費用，對于其他地區(qū)10%的預計毛利率來說，預征所得稅趨向為“0”。二是開發(fā)企業(yè)需出具有關(guān)機構(gòu)對該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務鑒定報告以及稅務機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。執(zhí)行中，中介機構(gòu)的稅務鑒定報告不準確、不夠嚴肅，沒有統(tǒng)一標準的格式，缺乏有效的約束。三是房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在工程款結(jié)算不及時的問題，滯后取得的以往的工程款憑證，是否準予扣除，在哪個稅前扣除，沒有明確規(guī)定。

九、加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征收管理的建議

1、強化對房地產(chǎn)行業(yè)稅收的一體化管理。房地產(chǎn)企業(yè)橫向上牽涉部門較多，需要建立涉稅信息傳遞和協(xié)作機制，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎信息資料，立足于對其開發(fā)項目的全程跟蹤管理。

一是建立與房管、規(guī)劃、建設、金融和地稅等部門信息溝通制度，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立項、開工日期、預計完工日期、建筑面積、銷售進度、現(xiàn)金流量和預收房款情況、已交付產(chǎn)權(quán)情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息。

二是加強信息分析比對，對差異戶進行實地核查，及時發(fā)現(xiàn)和解決漏征漏管問題。在開發(fā)初期，稅務機關(guān)可要求房地產(chǎn)開發(fā)公司上報項目立項書、項目規(guī)劃圖、建房方式、主要材料供應方情況、與建筑公司的承包合同、銷售方式、開工時間、預計竣工時間、項目總投資額等，總體掌握工程的開發(fā)情況，為后期的監(jiān)管打下基礎。項目竣工后，要求企業(yè)及時上報成本費用分攤辦法，防止企業(yè)私自轉(zhuǎn)移利潤，逃避納稅。同時，要求企業(yè)按季度上報季度存量房產(chǎn)盤點表，以便稅務機關(guān)對其銷售情況實施過程監(jiān)控。

2、建立房地產(chǎn)稅收管理臺賬，加強實地巡查監(jiān)控。建立企業(yè)日常監(jiān)控管理動態(tài)臺賬，逐戶分季度反映與有關(guān)部門的聯(lián)系情況、預售收入納稅情況、賬面收入、成本、利潤情況及稅務機關(guān)調(diào)整情況。對存在問題的企業(yè)進行檢查調(diào)整，對應繳未繳的稅款進行補征。

通過實地調(diào)查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，加強對售樓情況的適時監(jiān)控，保證銷售信息、預收房款真實、準確，確保稅款及時、足額入庫。到企業(yè)關(guān)聯(lián)方進行走訪調(diào)查，了解關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務往來關(guān)系，看其收入、費用的劃分是否合理、合法。

3、加大對稅收違法行為的打擊力度。稅源管理部門利用納稅評估等管理手段，加強對房地產(chǎn)企業(yè)稅收貢獻率、所得稅稅負率、銷售收入變動率、成本利潤率等主要指標的監(jiān)控，季度申報特別是匯算清繳期發(fā)現(xiàn)有異常情況，及時加大評估和稽查力度，明顯存在偷稅情節(jié)的，依法嚴肅處理，問題特別嚴重的移送司法部門追究相關(guān)法律責任。

4、執(zhí)行新的企業(yè)所得稅法，進一步完善房地產(chǎn)管理的稅收政策。提高預計稅毛利率，增加稅收成本，促使企業(yè)盡快結(jié)算工程成本款項、取得合法憑證，及時竣工決算，提高稅收征管效率；按項目匯算清繳、多退少補。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)每個項目都不可能在一個完成的實際，允許跨、按項目結(jié)束作匯算清繳，使計稅成本一次性準確結(jié)轉(zhuǎn)，匯繳結(jié)束后不再準予補充申報抵扣項目工程的計稅成本；嚴肅稅務鑒定報告制度，明確對不附送稅務鑒定報告的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處罰依據(jù)，嚴肅查處虛假或錯誤鑒定報告造成的偷稅行為；明確滯后取得的以往的工程款是否可以做稅前扣除，如何進行稅前扣除。

5、實施分類管理，有針對性地加強房地產(chǎn)稅收業(yè)務培訓。房地產(chǎn)行業(yè)是一個業(yè)務涉及面較廣、綜合性較強的行業(yè)，稅務人員不僅要精通稅收業(yè)務，還要掌握相關(guān)的法律知識和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務知識。在重點調(diào)研解剖取得經(jīng)驗的基礎上，成立專業(yè)化房地產(chǎn)行業(yè)納稅評估隊伍，按照開發(fā)規(guī)模、經(jīng)營周期、開發(fā)產(chǎn)品等要素對房地產(chǎn)行業(yè)進行科學分類，有針對性地對管理員進行房地產(chǎn)所得稅業(yè)務培訓，突出講解案例，點評調(diào)研思路和方法，以點帶面提高房地產(chǎn)稅源管理水平。

文章來源：江蘇國稅網(wǎng)

第四篇：資產(chǎn)評估與房地產(chǎn)評估要素比較

房地產(chǎn)估價與資產(chǎn)評估要素比較

房地產(chǎn)的定義：房產(chǎn)實物、地產(chǎn)實物及其權(quán)利的總稱。

（一）房地產(chǎn)估價中估價當事人包括房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師和估價委托人，估價相關(guān)方包括估價對象權(quán)利人、估價利害關(guān)系人、估價報告使用者及監(jiān)管機構(gòu)。估價委托人和估價相關(guān)方為評估報告使用者。資產(chǎn)評估中評估主體指從事資產(chǎn)評估的機構(gòu)和人員。房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師對應估價主體。注意：評估主體與評估客體是委托與被委托的關(guān)系，而不是代理與被代理的關(guān)系。

（二）房地產(chǎn)估價中估價對象為被評估的房地產(chǎn)，為了考慮、分析問題方便將房地產(chǎn)分為土地、建筑物、土地與建筑物的綜合體三種基本存在形態(tài)。資產(chǎn)評估中評估客體指被評估的資產(chǎn)。

資產(chǎn)的定義：經(jīng)濟中，有用且稀缺就是資產(chǎn)。會計中，資產(chǎn)是指企業(yè)過去的交易或事項形成的、有企業(yè)擁有或控制的、預期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益或減輕負債的資源。資產(chǎn)評估中，是特定主體擁有或控制、能以貨幣計量的、能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源。

（三）房地產(chǎn)估價原則，是指房地產(chǎn)估價活動所依據(jù)的法則或標準。包括：獨立、客觀、公正原則；合法原則；價值時點原則；替代原則；最高最佳利用原則。

資產(chǎn)評估原則分為工作原則和技術(shù)經(jīng)濟原則；工作原則包括：真實性、科學性、公平性、可行性、簡易性等原則；技術(shù)經(jīng)濟原則包括：預期收益原則、供求原則、貢獻原則、替代原則、估價日期原則等。

（四）房地產(chǎn)估價依據(jù)是指一個估價項目中估價所依據(jù)的有關(guān)法律法規(guī)和標準，包括有關(guān)法律、行政法規(guī)、最高人民法院和最高人民檢察院頒布的有關(guān)司法解釋、估價對象所在地的地方性法規(guī)、國務院所屬部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策、估價對象所在地的國家機關(guān)頒發(fā)的有關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及房地產(chǎn)估價的國家標準、行業(yè)標準、指導意見和估價對象所在地的地方標準等。例如，《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》的有關(guān)規(guī)定，以及《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準》、《城市房屋拆遷估價指導意見》、《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》、《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程》等。

資產(chǎn)評估依據(jù)有六大類：

1、行為依據(jù)包括業(yè)務約定書、相關(guān)經(jīng)濟行為批準文件；

2、法律法規(guī)依據(jù)包括全國人名代表大會及其委員會以主席令的形式發(fā)布的法律、國務院以總理令的形式發(fā)布的法規(guī)，各相關(guān)部門以部長令形式發(fā)布的規(guī)章制度，例如1991年91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》；

3、準則依據(jù)主要有兩條主線四個層次28條；

4、權(quán)屬依據(jù)包括法定和非法定權(quán)屬依據(jù)，法定依據(jù)：由專門的注冊登記機關(guān)注冊登記并發(fā)放權(quán)屬證明有房產(chǎn)（所有）證、土地（使用權(quán)）證、機動車輛行駛證、商標專利等；非法定依據(jù)：發(fā)票、提貨證明及實物本身等；兩者的區(qū)別主要是能否對抗善意第三人；

5、取價依據(jù)是指價格參數(shù)從哪來。

6、其他依據(jù)。

第五篇：學習資產(chǎn)房地產(chǎn)土地評估心得

學習資產(chǎn)房地產(chǎn)土地評估心得

不覺中來公司學習了快一個月了，在期間我們系統(tǒng)的學習了公司的規(guī)章制度，專業(yè)的評估方法，評估流程和程序。雖然來公司的時間很短，但我們深切的感受到了國信公司的輕松工作氛圍和國信人專注的工作態(tài)度。

第一、公司的規(guī)章制度，其內(nèi)容主要包括公司的上下班制度，會議制度，福利薪酬，公司業(yè)務的收費標準以及自己在工作中的一些權(quán)限等。

第二、評估方法，主要學習了常用的幾種評估方法：市場比較法，重置成本法，收益法，成本逼近法和基準地價修正法。學習中我們系統(tǒng)的掌握的每一種方法的原理，適用對象，計算公式，以及公式中每項函數(shù)詳細的內(nèi)容。

第三、評估流程和程序，接到派工單 → 了解派工單信息（評估目的，評估內(nèi)容，是展期還是新貸等）→ 10分鐘內(nèi)與客戶聯(lián)系（根據(jù)評估標的物告知客戶所需要的資料，委估清單，并協(xié)商好看現(xiàn)場的時間等）并回執(zhí)銀行 → 準備資料（協(xié)議書，承諾函，現(xiàn)場勘察表，評估清單表等）→ 守時與客戶見面查看資料（看抵押范圍，復印件與原件是否一致）→ 收集委估清單，房地產(chǎn)權(quán)證等所需資料（公司需蓋章），簽協(xié)議并簽字蓋章 → 現(xiàn)場勘查（核對委估清單內(nèi)容，拍照，現(xiàn)場詢價，填寫現(xiàn)場勘查記錄表）→ 詢價（網(wǎng)絡詢價、電話詢

價、公司數(shù)據(jù)庫詢價、房地產(chǎn)交易所詢價等）→ 初評（定價與王經(jīng)理溝通后與客戶和銀行溝通）→ 三級審核 → 初評歸檔 → 信息跟蹤（隨時了解銀行的審核結(jié)果）→ 銀行審核通過后與客戶商量收費價格（自己權(quán)限內(nèi)收費60%以上，否則上報）→ 出正式報告 → 三級審核 → 打印報告，裝到底稿（通知客戶）→ 報告歸檔。

從這段時間的學習中，認識到了自身的不足。也更清楚認識到理論與實踐相結(jié)合的重要性。我一定將所學習的知識學以致用，在今后學習生活中不斷豐富自身的專業(yè)知識和職業(yè)素養(yǎng)，從而實現(xiàn)人生的價值追求。