第一篇：資產(chǎn)評(píng)估案例(汽車評(píng)估)

《資產(chǎn)評(píng)估》案例

（2001年10月10日）

案例一

被評(píng)估單位：某市公共汽車總公司

評(píng) 估 目的：企業(yè)改制（為有限責(zé)任公司）

評(píng) 估 范圍：整體資產(chǎn)

一、事由

1998年，某市公共汽車總公司擬由全民所有制公司改變?yōu)橛邢挢?zé)任公司，需進(jìn)行以企業(yè)改制為評(píng)估目的的整體資產(chǎn)評(píng)估。評(píng)估基準(zhǔn)日為1998年2月28日。評(píng)估機(jī)構(gòu)于1998年3月23日開始資產(chǎn)評(píng)估工作。在對(duì)公司帳、表核實(shí)無誤的基礎(chǔ)上，認(rèn)真地對(duì)該公司申報(bào)的各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行逐項(xiàng)、逐臺(tái)（輛）現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)和勘察。1998年4月3日，評(píng)估工作結(jié)束。1998年7月，有人向某省國(guó)資局反映，該次資產(chǎn)評(píng)估中，漏評(píng)了幾十輛客車。于是，省國(guó)資局責(zé)成有關(guān)部門對(duì)此事進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。

二、調(diào)查結(jié)果

經(jīng)調(diào)查，該公司的帳表和評(píng)估申報(bào)明細(xì)表的數(shù)量與評(píng)估事務(wù)所在現(xiàn)場(chǎng)勘察核實(shí)的數(shù)量是一致的，并不存在少報(bào)、漏報(bào)一事。關(guān)于漏評(píng)了幾十輛客車一事，系該公司為解決本公司及社會(huì)上的下崗職工和待業(yè)青年的工作問題，以及解決城市交通客運(yùn)乘車難的問題，在財(cái)政補(bǔ)貼不落實(shí)（該公司屬于財(cái)政補(bǔ)貼單位）、企業(yè)資金緊缺的情況下，想辦法、添措施，將已報(bào)廢并已銷帳的36輛客車進(jìn)行拆、拼、修、裝，1

組裝成基本完好車30輛，重新投入城市客運(yùn)，并吸收本公司和社會(huì)上的下崗職工以及待業(yè)青年200多名就業(yè)，減輕了社會(huì)壓力，使企業(yè)取得了較好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

三、處理辦法

責(zé)成該公共汽車總公司將拼裝組成并已投入運(yùn)營(yíng)的30輛客車，由車輛技術(shù)鑒定部門進(jìn)行車輛技術(shù)鑒定（因城市客運(yùn)和安全保障系數(shù)要求高，應(yīng)經(jīng)過車輛技術(shù)監(jiān)理部門鑒定該批拼裝車輛能否投入城市客運(yùn)，以保證廣大市民的乘車安全），其經(jīng)鑒定后可繼續(xù)使用的車輛，則應(yīng)納入企業(yè)資產(chǎn)，重新申報(bào)評(píng)估確定其價(jià)值。

四、案例評(píng)價(jià)

（一）某公共汽車總公司的責(zé)任

在經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)的情況下，36輛客車報(bào)廢并已銷帳，是正常的。但如果將已報(bào)廢的36輛車經(jīng)過拆卸、拼裝，組裝成30輛可以正常營(yíng)運(yùn)的車輛，亦即裝配后汽車的數(shù)量占報(bào)廢車輛數(shù)量的比例為83%。從這個(gè)比例可以看出三個(gè)問題：

第一、說明原已報(bào)廢的車輛狀況較好，換言之，也就是達(dá)不到報(bào)廢的標(biāo)準(zhǔn)，否則裝配成功的比例不會(huì)如此高；

第二、投入的維修費(fèi)用較高。如果36輛客車確定應(yīng)予以報(bào)廢，那么，對(duì)于車輛的維修費(fèi)及零件配置費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)是相當(dāng)高的。按有關(guān)規(guī)定，如果投入的這些費(fèi)用足以恢復(fù)機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)能力，那么，這些費(fèi)用應(yīng)構(gòu)成機(jī)器設(shè)備的原值；

第三、如果汽車報(bào)廢并已銷帳，那么，公司應(yīng)到車管所辦理汽車

報(bào)廢手續(xù)。如未辦報(bào)廢手續(xù)，則違規(guī)；如已辦報(bào)廢手續(xù)，那么，報(bào)廢后重新組裝的車輛是否已辦可以重新營(yíng)運(yùn)的有關(guān)手續(xù)，如未辦，則是非法營(yíng)運(yùn)。

從上述三個(gè)問題中可以看出，該公共汽車總公司的責(zé)任在于：第一、重新投入的拆拼維修裝配費(fèi)用未計(jì)入固定資產(chǎn)原值上；第二、有非法營(yíng)運(yùn)之嫌

第三、未向評(píng)估機(jī)構(gòu)申報(bào)帳外資產(chǎn)。帳外資產(chǎn)亦系國(guó)有資產(chǎn)。在企業(yè)改制評(píng)估中，是否納入評(píng)估范圍，企業(yè)應(yīng)予以說明或申報(bào)，接受處理

（二）評(píng)估機(jī)構(gòu)的責(zé)任

資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)相比，評(píng)估更注重實(shí)物清點(diǎn)，而且這種清點(diǎn)不僅是根據(jù)帳本或委托單位申報(bào)資料去清點(diǎn)，也要由評(píng)估人員到實(shí)地逐一清點(diǎn)。30輛汽車不是小數(shù)，在實(shí)地清點(diǎn)時(shí)，總是會(huì)查到部分帳外車輛的。奇怪的是，評(píng)估機(jī)構(gòu)竟然連一輛車也未發(fā)現(xiàn)，可見實(shí)地盤點(diǎn)的工作是不細(xì)致的。

案例二仲裁事項(xiàng)對(duì)商品住宅房采用的評(píng)估方法不妥導(dǎo)致評(píng)估價(jià)值偏低申請(qǐng)仲裁方某房地產(chǎn)開發(fā)公司一事由某房地產(chǎn)開發(fā)公司因不能償還到期債務(wù)而被債權(quán)人

第二篇：林木資產(chǎn)評(píng)估案例

林木資產(chǎn)評(píng)估案例

一、X X林場(chǎng)森林資源資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 X X林場(chǎng)：

我所接受委擔(dān)，評(píng)估貴場(chǎng)擬轉(zhuǎn)讓的林木資產(chǎn)的現(xiàn)值。按照與貴方訂立的評(píng)估約定，遵循客觀、科學(xué)、公正、獨(dú)立的原則，依據(jù)國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局和林業(yè)部頒布的《森林資源資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)：覘范(試行)》的要求，我們實(shí)施了對(duì)貴場(chǎng)擬轉(zhuǎn)讓的林木資產(chǎn)的地理位置、產(chǎn)權(quán)歸屬的審核，并對(duì)林木資產(chǎn)的數(shù)量和質(zhì)量進(jìn)行了核查。通過社會(huì)調(diào)查收集了與評(píng)估有關(guān)的林業(yè)生產(chǎn)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以及各種資料。實(shí)施了我們認(rèn)為有必要的評(píng)估程序，具體評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：(一)基本狀況

X X林場(chǎng)處于X X城的西側(cè)，貴場(chǎng)擬轉(zhuǎn)讓山場(chǎng)面積較大，分布集中，運(yùn)輸條件一般。擬轉(zhuǎn)讓小班需維修便道和維修拖拉機(jī)道，生產(chǎn)準(zhǔn)備費(fèi)相對(duì)較高，立地質(zhì)量等級(jí)主要是Ⅱ級(jí)、田級(jí)。(二)評(píng)估對(duì)象與范圍

依據(jù)貴場(chǎng)的資產(chǎn)評(píng)估立項(xiàng)申請(qǐng)和林業(yè)主管部門的立項(xiàng)批復(fù)，經(jīng)本次對(duì)森林資源資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的權(quán)屬和實(shí)物量的審定和核查，山林權(quán)屬貴場(chǎng)的3 500畝森林資源資產(chǎn)(全部為馬尾松同齡用材林)，全部歸入本次評(píng)估的范圍，共涉及7個(gè)完整小班。(三)評(píng)估目的

擬轉(zhuǎn)讓森林資源貴產(chǎn)中的林木資產(chǎn)的所有權(quán)，由受讓方采伐并出售所得木材，本次評(píng)估為此提供交易參考。(四)評(píng)估基準(zhǔn)日 1998年12月31日。(五)評(píng)估依據(jù)

(1)國(guó)務(wù)院1991年91號(hào)令《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》；(2)國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》；(3)國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(試行)》；

(4)國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局、林業(yè)部《森林資源資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范(試行)》；(5)《X X省森林資源轉(zhuǎn)讓條例》；(6)林業(yè)主管部門的資產(chǎn)評(píng)估立項(xiàng)批文；

(7)待評(píng)估森林資源資產(chǎn)的山林權(quán)屬證、圖、基本圖、小班調(diào)查記錄等森林資源資料；

(8)評(píng)估中收集到的森林采伐、木材銷售、造林營(yíng)林以及撫育管護(hù)等有關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；(9)其他有關(guān)資料。(六)評(píng)估方法

依據(jù)《森林資源資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范(試行)》的有關(guān)要求，結(jié)合擬轉(zhuǎn)讓林木資產(chǎn)屬于成熟林的實(shí)際情況，采用市場(chǎng)價(jià)倒算法對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。(七)評(píng)估過程

本所接受委托后，進(jìn)行了評(píng)估小組的組建和評(píng)估人員的培訓(xùn)工作，于1999年1月10日開始現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估工作。我們首先對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行了實(shí)物量的清查，實(shí)物量清查是按照《森林資源資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范(試行)》及有關(guān)的森林資源清查的規(guī)范要求進(jìn)行的。在對(duì)森林資源資產(chǎn)進(jìn)行清查，廣泛收集木材生產(chǎn)成本和木材售價(jià)等有關(guān)的市場(chǎng)資料的基礎(chǔ)上，運(yùn)用市場(chǎng)價(jià)倒算法對(duì)評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行評(píng)定估算，并向委托方出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。(八)森林資源資產(chǎn)清查情況和結(jié)果

根據(jù)《森林資源資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范(試行)》的要求，且該評(píng)估對(duì)象中林分質(zhì)量較為平衡，各地塊沒有明顯差異，所以本次清查采用抽樣核查法，1999年7月1日至7月15日，本所進(jìn)行了森林資源實(shí)物量抽樣清查。在對(duì)資產(chǎn)清單中小班山林權(quán)屬、四至和待評(píng)估對(duì)象的面積進(jìn)行認(rèn)真審核的基礎(chǔ)上，用角規(guī)測(cè)樹法對(duì)所抽取小班的林木資產(chǎn)進(jìn)行全面清查，并對(duì)與待評(píng)估林木資產(chǎn)整體的各項(xiàng)因子和運(yùn)輸距離、集材距離進(jìn)行判斷和記載，清查結(jié)果如下： 經(jīng)核查，待估林木資產(chǎn)的樹種均為馬尾松，面積3 500畝，均屬成熟林；被抽取小班面積為230畝，該小班林木資產(chǎn)情況如表1。表l 徑階(cm)22 24 400 600 800 700

500

400 株數(shù)（株）300(九)評(píng)估結(jié)果

經(jīng)評(píng)估，貴場(chǎng)擬轉(zhuǎn)讓的林木資產(chǎn)總額為人民幣220．29萬元。(十)評(píng)估說明

(1)本報(bào)告未考慮將來可能承擔(dān)的抵押擔(dān)保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格對(duì)其評(píng)估的影響，也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，特別是林業(yè)政策的變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。

(2)評(píng)估報(bào)告及其附件僅供委托方用做了解評(píng)估有關(guān)情況并報(bào)送林業(yè)主管部門審查確認(rèn)時(shí)使用，未經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)允許，報(bào)告及其附件的全部或部分內(nèi)容不得提供給其他單位和個(gè)人，也不得見之于任何公開的新聞媒體上。

(3)本評(píng)估結(jié)果不得作為評(píng)估目的以外的任何經(jīng)濟(jì)行為的依據(jù)。(4)本報(bào)告有效期為一年，即評(píng)估基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效。

(5)本報(bào)告的附件是本報(bào)告不可分割的組成部分，與本報(bào)告具有同等的法律效力。(十一)附件

(1)林木資源資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表；(2)評(píng)估資格證書復(fù)印件；

(3)森林資源資產(chǎn)評(píng)估資格證書復(fù)印件；(4)森林資源資產(chǎn)權(quán)屬圖；(5)森林資源資產(chǎn)林業(yè)基本圖。X X森林資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所 法人代表： 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 評(píng)估人員： 1999年9月5日

二、林木資產(chǎn)評(píng)估說明

根據(jù)《森林資源資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范(試行)》要求，林木資產(chǎn)評(píng)估分別不同齡組、不同經(jīng)營(yíng)類型采用不同的方法進(jìn)行評(píng)估，成、過熟林采用市場(chǎng)價(jià)倒算法評(píng)估，因此，本次評(píng)估采用市場(chǎng)價(jià)倒算法進(jìn)行。(一)評(píng)估方法說明

市場(chǎng)價(jià)倒算法又稱剩余價(jià)值法，它是將被評(píng)估森林資源資產(chǎn)砍伐后所得木材的市場(chǎng)銷售總收入，扣除木材經(jīng)營(yíng)所消耗的成本(含稅、費(fèi)等)及應(yīng)得的利潤(rùn)后，剩余的部分作為林木資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的一種方法。其計(jì)算公式為： P=W－C－F 式中：P——評(píng)估值； W——木材銷售總收入； C——木材生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本； F——木材生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

市場(chǎng)價(jià)倒算法一般按照以下步驟進(jìn)行：

(1)根據(jù)確定的評(píng)估范圍確定林木資產(chǎn)的蓄積量并計(jì)算原木產(chǎn)量與其他產(chǎn)品的產(chǎn)量。原木產(chǎn)量=蓄積量×原木出材率

(2)調(diào)查林木資產(chǎn)產(chǎn)出產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格，得到總的銷售收入。銷售總收入=產(chǎn)品產(chǎn)量×產(chǎn)品單價(jià)(3)計(jì)算木材生產(chǎn)的成本、費(fèi)用和稅金。(4)計(jì)算生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本與利潤(rùn)，得到評(píng)估值。

木材生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本×生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本利潤(rùn)率

評(píng)估值=銷售收入－木材生產(chǎn)成本、費(fèi)用和稅金－木材生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)(二)林木資產(chǎn)預(yù)期收入估算

1．取得被抽查評(píng)估對(duì)象的實(shí)物數(shù)量資料 經(jīng)調(diào)查得到如下資料(表2)： 表2 被評(píng)估對(duì)象實(shí)物量調(diào)查表 徑階(cm)22 24 400 600 800 700

500

400 株數(shù)（株）300 2．根據(jù)取得的適用的木材出材率表計(jì)算各材種出材量

結(jié)合被評(píng)估林木資產(chǎn)的林木平均樹高等資料，得到以下適用的出材率表（表3）、并計(jì)算各材種出材量（表4）

表3 ××省木材出材率表（節(jié)選）徑階(cm)18平均高（m）13 單株材積（m）合計(jì)（m3）67 規(guī)格材（m3）43 其中：大徑 中徑 小徑 非規(guī)格材（m3）67 47

50 15 35 18

58 6 38 14 13

59 24 35 13

61 30 31 12

62 39 23 11

63 42 21 11

65 4 20 41 10

66 49 17 10 320 14 15 16 17 18 19

20

21

22 0.1764 0.2123 0.2537 0.3113 0.3722 0.423 0.4819 0.5568 0.611 0.6819 43 24 47 20 其中：小徑 17 短小 直柄 4 3 14 4 2 3 2 3 2 2 1 1

表4 各徑級(jí)出材量計(jì)算表 徑階(cm)徑階材積22 24

合計(jì)

76.11 124.52 223.32 338.4 337.33 278．4 244.4 1622.48（m）

合計(jì)（m3）51.754 88.4092 160.790 247.032 246.2509 206.016 183.3 1183.55 規(guī)格材（m3）38.055 72.2216 131.759 206.424 209.1446 175.392 158.86 991.856 其中：大徑 中徑 小徑 非規(guī)格材（m3）

7.4712 53.5968 101.52 131.5587 116.928 109.98 521.055 311.4165 47.3176 78.162 104.904 77.5859 58.464 48.88 426.73 26.6385 17.4328 0

0

0

0

0

44.071 13.6998 16.1876 29.0316 40.608 37.1063 30.624 24.44 191.697 其中：小徑 9.8943 12.452 24.5652 33.84 33.733 27.84 24.44 166.76 短小 直柄

3．依據(jù)木材市場(chǎng)對(duì)應(yīng)價(jià)格計(jì)算木材銷售收入 總銷售收入計(jì)算過程見表5。表5 木材銷售收入計(jì)算表

材料規(guī)經(jīng)濟(jì)材合計(jì) 規(guī)格材

格 單價(jià)（元）

1183.55 991.86（m）材積32.2833 3.7356 4.4664 6.768 3.3733 2.784 0 1.5222 0

0

0

0

0

0

23.41 1.52

大徑 中徑 小徑 非規(guī)格材 小徑 短小 直柄

370 260 140

60 40

521.05 426.73 44.07 191.7 166.76 23.41 1.52 銷售收326384.35 309910.02 192790.24 110949.8 6169.98 16474.33 15008.8 1404.64 60.89 入（元）(三)木材生產(chǎn)成本、費(fèi)用與利潤(rùn)估算 1．木材生產(chǎn)成本、費(fèi)用參數(shù)

木材經(jīng)營(yíng)成本包括制造成本，管理費(fèi)用，銷售費(fèi)用，稅、金、費(fèi)等。(1)制造成本。

1)直接人工費(fèi)。按1998年下達(dá)各采育場(chǎng)、采購站的檢驗(yàn)員、龍吊人員、零星用工的工資計(jì)劃測(cè)算，平均為7．31元／立方米。

2)生產(chǎn)準(zhǔn)備費(fèi)用。按當(dāng)?shù)氐纳a(chǎn)作業(yè)條件測(cè)算，主要包括汽車便道、拖拉機(jī)道、擔(dān)筒道、溜山道開設(shè)，維修工棚等費(fèi)用，假設(shè)本項(xiàng)目的準(zhǔn)備費(fèi)為零。

3)燃料動(dòng)力費(fèi)。按1998年X X公司下達(dá)各采育場(chǎng)的木材生產(chǎn)燃材料、龍吊燃材料的消耗標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，結(jié)果為4．9元／立方米。

4)運(yùn)費(fèi)。按林木資產(chǎn)所在地到市貯木場(chǎng)的運(yùn)距為20公里。運(yùn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)按采購站的運(yùn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，測(cè)算結(jié)果為：松木0．5元／(立方米·公里)，即為10元/立方米。5)不可預(yù)見費(fèi)。按3元／立方米計(jì)算。6)制造費(fèi)用。忽略不計(jì)。

(2)管理費(fèi)用。按1998年本部實(shí)際發(fā)生的管理費(fèi)用即按銷售收入的4．2％提取，松雜綜合材不提。

(3)銷售費(fèi)用。按銷售收入的1．5％計(jì)提。(4)稅金費(fèi)。

1)育林費(fèi)、維簡(jiǎn)費(fèi)按銷售收入的20％計(jì)算。2)特產(chǎn)稅按標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，為銷售收入的15％。

3)稅金附加、城建稅、教育附加費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)按特產(chǎn)稅的15％計(jì)算。4)社會(huì)事業(yè)發(fā)展費(fèi)、公路基金按銷售收入的0．3％計(jì)算。

5)其他費(fèi)用包括：林業(yè)保護(hù)費(fèi)5．2元/立方米，林業(yè)管理費(fèi)0．5元／立方米。2．木材生產(chǎn)成本、費(fèi)用計(jì)算

(1)制造成本=(7．31＋4．9+10+3)×1 183．55＋0=29 837．30(元)(2)管理費(fèi)用；326 384．35×4．2％=13 708．14(元)(3)銷售費(fèi)用；326 384．35×1．5％=4 895．77(元)(4)育林與維簡(jiǎn)費(fèi)=326 384．35×20％=65 276．87(元)(5)特產(chǎn)稅：326 384．35×15％=48 957．65(元)(6)稅金附加等=48 957．65×15％=7 343．65(元)(7)社會(huì)事業(yè)發(fā)展費(fèi)等=326 384．35×0．3％=979．15(元)(8)林業(yè)保護(hù)與管理費(fèi)=(5．2十0．5)×1 183．55=6 746．24(元)木材生產(chǎn)成本、費(fèi)用合計(jì)=177 744．77元 3．木材生產(chǎn)利潤(rùn)

據(jù)調(diào)查，林業(yè)木材生產(chǎn)的成本費(fèi)用利潤(rùn)率為8％，則 木材生產(chǎn)利潤(rùn)=(29 837．30+13 708．14+4 895．77)×8％=3 875．30(元)(四)評(píng)定估算

抽取的樣本小班評(píng)估值=326 384．35－177 744．77－3 875．30=144 764．28(元)該小班平均每畝的評(píng)估值=144 764．28÷230=629．41(元／畝)評(píng)估對(duì)象的總評(píng)估值=3 500×629．41=2 202 935．00(元)(五)說明與假設(shè)

(1)本次評(píng)估出的林木資產(chǎn)價(jià)值是以X X省現(xiàn)行的林業(yè)政策，在當(dāng)前的林木生長(zhǎng)水平和木材價(jià)格水平下確定的。如果林業(yè)政策有變化，木材價(jià)格有較大幅度的變化，林木資產(chǎn)價(jià)值也會(huì)有較大的變化。

(2)各小班山場(chǎng)的作業(yè)條件由評(píng)估人員根據(jù)地形圖判斷確定，進(jìn)行伐區(qū)設(shè)計(jì)，按生產(chǎn)定額測(cè)算各塊山場(chǎng)的委托生產(chǎn)費(fèi)用和生產(chǎn)準(zhǔn)備費(fèi)用，從而確定各塊小班的經(jīng)營(yíng)成本。

第三篇：資產(chǎn)評(píng)估-房地產(chǎn)案例專題

估價(jià)的假設(shè)和限制條件

1丶本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象能夠按現(xiàn)規(guī)劃的法定可過持續(xù)使用為假設(shè)前提。

2、本次估價(jià)是以提供給估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)及國(guó)有劃撥土地使用權(quán)不存在共有權(quán)人，且無權(quán)屬糾紛為假設(shè)前提。

3、本次估價(jià)是以提供給估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)對(duì)象房置所有權(quán)及土地使用權(quán)不存在抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，針對(duì)估價(jià)對(duì)象不存在工程款項(xiàng)拖欠糾紛為假設(shè)前提。

4、本次估價(jià)是以北京××飯店有限公司未與任何一方簽署針對(duì)于估價(jià)對(duì)象的無限期或影響估價(jià)價(jià)值的租賃協(xié)議為假設(shè)前提。估價(jià)對(duì)象部分房地產(chǎn)設(shè)定了租約，本次估價(jià)是以委托人在本次抵押前，將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效為假設(shè)前提。

5、以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

6、設(shè)該劃撥國(guó)有土地使用權(quán)隨之抵押

7、設(shè)委托人通過向政府補(bǔ)繳地價(jià)款可以繼續(xù)獲得現(xiàn)規(guī)劃用途的出讓國(guó)有土地使用權(quán)為假設(shè)條件。

8、設(shè)定估價(jià)對(duì)象為法律允許在市場(chǎng)上可轉(zhuǎn)讓和可進(jìn)行抵押登記的房地產(chǎn)為限制條件。

9、估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在2002年12月1日的公開市場(chǎng)價(jià)值，即在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的下列交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格：

（l）交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的；

（2）交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求自身利益的最大化；（3）交易雙方具有必要的專業(yè)知識(shí)，并了解交易對(duì)象；（4）交易雙方掌握必要的市場(chǎng)信｀包，（5）交易雙方有較充裕的時(shí)進(jìn)行交易。（6）不存在特殊買者的附加出價(jià)。

l 0、估價(jià)對(duì)象的土地性質(zhì)為行政劃撥用地，一旦發(fā)生抵押物清償時(shí)，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定除保證處分手續(xù)費(fèi)外，首先須向北京市政府補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓地價(jià)。本報(bào)告中，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值不包括估價(jià)對(duì)象應(yīng)向政府補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓地價(jià)的優(yōu)先受償款額價(jià)值。

11、委托人只可按照本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)目的使用，不可用于其它用途。

12、本報(bào)告所得出的估價(jià)結(jié)果，僅供抵押雙方參考。抵押貸款最終數(shù)額由抵押雙方根據(jù)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、兌現(xiàn)難易、政府有關(guān)稅費(fèi)繳納等情況確定；

13、本估價(jià)報(bào)告所儂據(jù)的委托人提供的有關(guān)資料，包括法律文件，如《國(guó)有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》及估價(jià)對(duì)象《分布位置及面積資料》等復(fù)印件，由委托人對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。

14、估價(jià)人員未對(duì)估價(jià)對(duì)象的土地使用面積和建筑面積進(jìn)行測(cè)量，以權(quán)屬證書標(biāo)明的面積為準(zhǔn)。

l

5、本報(bào)告對(duì)現(xiàn)場(chǎng)難于觀察到的建筑物與設(shè)備內(nèi)部質(zhì)量不負(fù)檢測(cè)貴任。

16、本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容未經(jīng)本公司同意，不得發(fā)表于任何公開媒體上。

l

7、如果使用本估價(jià)結(jié)果的時(shí)間超過了報(bào)告使用有效期，我們對(duì)此結(jié)果造成的損失不承擔(dān)責(zé)任。

估價(jià)對(duì)象

估價(jià)對(duì)象為北京××飯店有限公司（以下簡(jiǎn)稱委托人）所提供的位于北京市××區(qū)××大街10號(hào)房地產(chǎn)。建筑面積49977.62平方米（構(gòu)建時(shí)6100元/建筑平米），劃撥國(guó)有土地使用權(quán)面積8048.23平方米。

1、區(qū)位狀況

區(qū)位狀況包括估價(jià)對(duì)象所處的位置（坐落）、交通、環(huán)境（景觀）、配套設(shè)施等。

（1）坐落：估價(jià)對(duì)象坐落在北京市××區(qū)××大街10號(hào)；位于繁華的王府井市級(jí)商業(yè)區(qū)；西臨××大街，南臨×樹胡同，北臨×××大街，東臨××總公司、××醫(yī)院；南距××街約×公里，距×火車站約×公里，距首都機(jī)場(chǎng)約×公里。兩名臨街。

（2）交通：估價(jià)對(duì)象東側(cè)是縱貫北京南北的××街，西側(cè)是北京繁華的××大街；估價(jià)對(duì)象所在××大街及其附近有多條公共電汽車通往市區(qū)各處，月圍有A路、C路、F路、G路電車及E快車、R路、S路等多條公交線路，交通十分便捷。

（3）環(huán)境：估價(jià)對(duì)象所在地是北京市區(qū)的商業(yè)、全融繁榮地帶，是北宗市市級(jí)商業(yè)中心之一，國(guó)內(nèi)外游客很多；依伴天安門廣場(chǎng)的政治中心；經(jīng)過改造的×××大街景觀十分優(yōu)美。

（4）配套設(shè)施：該地區(qū)聚集了北京××樓、××廣場(chǎng)、××，××大廈及眾多知·名老字號(hào)商店等一批大型商業(yè)設(shè)施；也是北京各大賓館、飯店及公共活動(dòng)場(chǎng)所較為集中的地區(qū)，有五星級(jí)飯店7個(gè)，占北京的三分之一，附近有××飯店、×κ飯店、××飯店、××大酒店、××假日飯店、××大廈等多家賓館、飯店；還有××館、北京××、××劇場(chǎng)、×y醫(yī)院等大型公共場(chǎng)所；月邊各類商服會(huì)共配套設(shè)施齊全，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善。

2、權(quán)益狀況

北京××飯店有限公司由原北京××公司、××發(fā)展有限公司、××投資有限公司及××發(fā)展公司共同組建的。

（l）土地權(quán)益

根據(jù)委托人提供的資料，委托人擁有的包含估價(jià)對(duì)象土地在內(nèi)的《國(guó)有土地使用證》（參見附件三：《國(guó)有土地使用證》∶

證號(hào)：【京市東國(guó)用（200×劃）字第××號(hào)】； 土地用途：旅游業(yè)； 土地使用權(quán)類型：劃撥： 共有權(quán)人：無； 圖號(hào)：I-1-2-××

使用權(quán)面積：8048.23平方米； 土地使用年限：無； 他項(xiàng)權(quán)利記錄： 無。（2）房屋權(quán)益

委托人還擁有估價(jià)對(duì)象建筑物部分的《房屋所有權(quán)證》（參見附件四：《房屋所有權(quán)證》： 證號(hào)：【京房權(quán)證市東×字第××號(hào)】）；

總建筑面積：49977.41U平方米；

共有權(quán)人：無； 用途：旅游；

建筑結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土框架剪力墻； 樓層：地上9層，地下2層。他項(xiàng)權(quán)利記錄：無。（3）權(quán)益確定

根據(jù)上述權(quán)證，估價(jià)人員認(rèn)為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，委托人合法擁有估價(jià)對(duì)象的房屋所有權(quán)及劃撥國(guó)有土地使用權(quán)。

委托人具有《房屋所有權(quán)證》和相應(yīng)劃撥土地的《國(guó)有土地使用證》，證中用途欄為旅游業(yè)，與實(shí)際用途一致。

估價(jià)對(duì)象無共有權(quán)人，沒有權(quán)屬爭(zhēng)議，也無設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利，只有短期租約，可以確定估價(jià)對(duì)象是合法使用的可以轉(zhuǎn)讓的可抵押的房地產(chǎn)。

但在評(píng)估價(jià)值中，不包含“當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金”的價(jià)值。

3、實(shí)物狀況

實(shí)物狀況包括土地、建筑物等土地定著物實(shí)體的建筑指標(biāo)、裝修設(shè)備、功能分區(qū)、經(jīng)營(yíng)狀況、使用維護(hù)等。

（l）飯店概況

××飯店于1988年1月開工建設(shè)，于1991年8月竣工。地上9層、地下2層，高度32.8米，由地上9層、地下2層的建筑物組成。主建筑為混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)、輕質(zhì)砌體圍護(hù)外墻，外立面貼白色面磚，外觀摹仿古代建筑，四角塔樓，中式琉璃瓦樓蓋。三層中廳有約2500平方米，凈空高21米的室內(nèi)廣場(chǎng)。1998年～2000年飯店進(jìn)行了全面的、不同程度的室內(nèi)高檔裝修改造，2000年9月升為五星級(jí)飯店。該飯店在北京各大飯店綜合指數(shù)排名中名列前10名內(nèi)。

（2）建筑技術(shù)指標(biāo)

依據(jù)委托人提供的含有估價(jià)對(duì)象的《國(guó)有土地使用權(quán)》、《房屋所有權(quán)證》及建筑施工平面圖：

（3）功能分區(qū)及配備

估價(jià)對(duì)象為五星級(jí)涉外酒店式物業(yè)，按使用功能劃分為客房、餐飲娛樂用房、康樂中心及其他附屬配套用房。

估價(jià)對(duì)象建筑物中客房部分有×國(guó)著名設(shè)計(jì)師××設(shè)計(jì)的單、雙人標(biāo)準(zhǔn)客房、豪華單、雙人客房、行政套房、外交套房、××套房和總統(tǒng)套房共396間（套）。房間配中央空調(diào)、安全消防系統(tǒng)、IDD直播電話、迷你網(wǎng)吧、冰箱、音響、私人保險(xiǎn)柜、衛(wèi)星及閉路電視、高速網(wǎng)絡(luò)DDN專線等設(shè)施；商務(wù)客房提供無限網(wǎng)絡(luò)工作站、傳真、VOD，點(diǎn)播系統(tǒng)等商務(wù)保障。

餐飲用房包括裝修風(fēng)格各異，風(fēng)味不同的，可供1200個(gè)同時(shí)就餐的6個(gè)各式·中西餐廳及宴會(huì)廳等；娛樂設(shè)施有康樂中心，包括室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、KTV、桑拿浴室、棋牌室、斯諾克臺(tái)球；服務(wù)設(shè)施商品部等；6個(gè)可容納9～70人的各種會(huì)議廳；一個(gè)可隨意組合、容納100～400人的多功能廳；快捷便利的通訊；五星級(jí)高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。估價(jià)對(duì)象的其他附屬配套用房包括設(shè)備間、鍋爐房、交配電室、洗衣室、消防監(jiān)測(cè)中控室等。

經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘，估價(jià)對(duì)象的功能分區(qū)如下。

（4）裝修設(shè)備

估價(jià)對(duì)象建筑物內(nèi)外，均按照五星級(jí)飯店要求，按其使用性質(zhì)、不同的使用功能進(jìn)行了較高檔次的內(nèi)外裝修。外觀摹仿古代建筑，四角塔樓，中式琉璃瓦樓蓋；外立面貼白色面磚；3層中央有露天中庭花園。室內(nèi)中廳有約2500平方米，凈空高21米的室內(nèi)廣場(chǎng)；

配備了相關(guān)設(shè)施設(shè)備，如煙感報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)消防噴淋系統(tǒng)、約克中央空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、中央監(jiān)控系統(tǒng)、集中供暖系統(tǒng)。同時(shí)酒店配有觀光電梯、滾梯、客用電梯及貨梯15部，方便住客上下使用。

估價(jià)對(duì)象的市政條件完善，所需上水、生活熱水、雨水、污水、供電、中央空調(diào)、供氣、通訊等市政條件均已具備，在時(shí)間和用量上可以滿足項(xiàng)目需求。

（5）經(jīng)營(yíng)狀況

該飯店的營(yíng)業(yè)收入有個(gè)起伏增長(zhǎng)的曲線，隨著增長(zhǎng)率提高，且營(yíng)運(yùn)成本率降低，經(jīng)營(yíng)逐步好轉(zhuǎn)。1994年以前為4000～7000萬元；1995～1997達(dá)11 000以上：1998～2000年為10000～9000萬元；2001年為13100萬元，根據(jù)目前經(jīng)營(yíng)狀況，預(yù)計(jì)2002年的年?duì)I業(yè)收入比上年增長(zhǎng)10%以上。在北京各大飯店綜合指數(shù)排名中名列前10名內(nèi)。

該飯店除餐飲、商品部、康樂中心、會(huì)議廳自營(yíng)外，其余為出租。

2001年平均入位率為70%～80%，2002年與上年持平。目前，五至九層的客房出租率淡季、旺季平均約75%。

（6）使用維護(hù)

估價(jià)對(duì)象為五星級(jí)酒店，1998－2001年完成裝修改造，目前已投入使用約l 1年，由于建筑及裝修質(zhì)量較高，維護(hù)及使用狀況良好，各部位基本無較大磨損，屬于完好房。該大廈內(nèi)、外部狀況良好，滿足使用要求。

市場(chǎng)背景分析

l、北京市房地產(chǎn)情況

北京是世界著名的文化古都，全國(guó)政治、文化、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)技術(shù)以及國(guó)際交往的中心，又由于即將舉辦的⒛08北京奧運(yùn)，對(duì)海內(nèi)外房地產(chǎn)投資極具吸引力。近年來北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市面貌變化巨大。如北京興建了大量住宅小區(qū)及相關(guān)設(shè)施，大型商場(chǎng)、寫字樓、旅游飯店、體育場(chǎng)館等公共服務(wù)設(shè)施；有特色的CBD、金融街、中關(guān)村等新型商務(wù)中心已經(jīng)形成：城八區(qū)危改有計(jì)劃的持續(xù)：一大批水、電、氣、熱、污水處理、公路（五環(huán)、六環(huán)）、地鐵、輕軌等基礎(chǔ)設(shè)施工程交付使用（或在建）；更加重視綠化隔離帶及城市綠地、公園建設(shè)：完善了城市的硬件設(shè)施，大大改善了投資環(huán)境，使城市面貌發(fā)生了根本變化。

在“十五”計(jì)劃宏觀政策引導(dǎo)下、在加入WTO和舉辦2008奧運(yùn)等重大利好因素的刺激下，在北京經(jīng)濟(jì)多年保持2位數(shù)增長(zhǎng)的良好環(huán)境下，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，投資規(guī)模、新開工面積、竣工面積和銷售面積穩(wěn)定增長(zhǎng)，市場(chǎng)價(jià)格和空置基本穩(wěn)定。

2002年1至10月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)居主導(dǎo)地位，累計(jì)完成703.3億元，比去年同期增長(zhǎng)30.3%。

2、北京飯店用房市場(chǎng)分析

世界經(jīng)濟(jì)的蕭條對(duì)涉外旅游飯店市場(chǎng)產(chǎn)生了不良影響，但人們對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)仍充滿信心。我國(guó)政府已采取降低利率、減少存款、五·

一、十·一長(zhǎng)假等政策刺激消費(fèi)，并在短期內(nèi)取得了良好效果；而且，中國(guó)加入WTO使國(guó)外投資者以更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光看待中國(guó)市場(chǎng)，加入WTO后，對(duì)外貿(mào)易預(yù)計(jì)會(huì)增長(zhǎng)，所以申奧成功和加入WTO部分抵消了全球經(jīng)濟(jì)蕭條的不良影響。

飯店業(yè)與其相關(guān)行業(yè)有非常強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度。旅游活動(dòng)可以直接帶動(dòng)和推進(jìn)相關(guān)社會(huì)生產(chǎn)活動(dòng)的不斷深化和發(fā)展，具有高度的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)功能。世界旅游組織的資料顯示，旅游業(yè)有較高的經(jīng)濟(jì)乘數(shù)效應(yīng)，旅游業(yè)每直接收入l元，相關(guān)行業(yè)的收入就能增加4.3元；旅游業(yè)每增加一個(gè)直接從業(yè)人員，社會(huì)就能增加5個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。飯店行業(yè)在整個(gè)旅游產(chǎn)業(yè)占據(jù)了相當(dāng)核心的地位。飯店業(yè)作為旅游業(yè)的三大支柱之一，可以支持工業(yè)、改善環(huán)境、直接創(chuàng)匯并能創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，在現(xiàn)代發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)體系中占有極其重要的地位，也是發(fā)展中國(guó)家積極推動(dòng)和扶持的朝陽產(chǎn)業(yè)。

世界經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的發(fā)展以及旅游行業(yè)的周期性變化直接對(duì)飯店行業(yè)的兩類主要客源商務(wù)客人以及旅游者構(gòu)成重要影響。此外區(qū)域性的經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的變化、季節(jié)因素等也都會(huì)對(duì)飯店業(yè)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生影響。穩(wěn)定增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境將促進(jìn)旅游業(yè)、商業(yè)往來的繁榮，會(huì)刺激休閑娛樂消費(fèi)的增加；另一方面，經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期、戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期則會(huì)消減商務(wù)和旅游活動(dòng)。從全球飯店業(yè)發(fā)展來看，我國(guó)尚處于行業(yè)的成長(zhǎng)期。

在我國(guó)，2000年，全國(guó)10481家旅游飯店?duì)I業(yè)收入）總額為862.27億元，上繳營(yíng)業(yè)稅

44.07元；全員勞動(dòng)生產(chǎn)率7.67萬元/人。全國(guó)6646家國(guó)有經(jīng)濟(jì)飯店，⒛00年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入216.62億元，上繳營(yíng)業(yè)稅23.49億元，全員勞動(dòng)生產(chǎn)率7.48萬元/人。全國(guó)外商和港澳臺(tái)投資興建的833家飯店，2000年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入216.62億元，上繳營(yíng)業(yè)稅10.80億元，全員勞動(dòng)生產(chǎn)率10.31萬元/人。

飯店供應(yīng)方面，1999年以來也發(fā)生了重大變化。1999年全國(guó)增加旅游飯店1253家，增長(zhǎng)21.7%，客房增加12.46萬間，增長(zhǎng)l 6.3%，全國(guó)有旅游飯店7035家，88.94萬間客房。到2000年末，全國(guó)共有旅游飯店10481家，比上年末增加3446家，增長(zhǎng)49%。其中星級(jí)旅游飯店6029家，比上年增加2173家，包括：五星級(jí)飯店117家，增加40家；四星級(jí)飯店352家，增加148家；三星級(jí)飯店1899冢，增加607家：二星級(jí)飯店3061家，增加1163冢；一星級(jí)飯店600家，增加215家。盡管客房增長(zhǎng)這么多，但客房出租率仍提高了1.7個(gè)百分點(diǎn)，這說明1999年以來市場(chǎng)整體增長(zhǎng)大于飯店增長(zhǎng)幅度，是一個(gè)發(fā)展的大好形勢(shì)。

北京的大部分飯店是20世紀(jì)80年代和90年代建成的，具有國(guó)際先進(jìn)水平的管理和服務(wù)。多家合資飯店由國(guó)際著名的飯店管理集團(tuán)實(shí)施管理。

2001年底，北京有涉外飯店（公寓）7111家、客房90000余問，數(shù)量居全國(guó)各城市之首：營(yíng)業(yè)收入142億，固定資產(chǎn)340億、職工人數(shù)11.85萬人，均排名第一；利潤(rùn)總額6.l 5億，僅次于上海；利潤(rùn)率排在廣州上海之后。北京飯店業(yè)管理市場(chǎng)開發(fā)程度較高，較早與國(guó)際市場(chǎng)接軌，管理規(guī)范化水平較高

2001年，北京有五星級(jí)飯店2 1家、四星級(jí)飯店35家、三星級(jí)飯店123家、二星級(jí)飯店149家、一星級(jí)飯店35家、其他58家。四星級(jí)和五星級(jí)飯店客房總數(shù)26561間。三星級(jí)飯店集中在王府井地區(qū)、東三環(huán)地區(qū)、少量在西部等其他地區(qū)。到2008年，預(yù)測(cè)北京的星級(jí)飯店總數(shù)將達(dá)到800家、客房13萬問，屆時(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)相當(dāng)激烈。

從北京的情況看，五星級(jí)飯店的客戶群不同于三星級(jí)飯店以下的客戶群，相對(duì)比較穩(wěn)定。由于北京五星級(jí)飯店僅占星級(jí)飯店的5.8%，近兩年呈盈利狀態(tài)，且近年內(nèi)數(shù)量不會(huì)有大幅增長(zhǎng)，所以五星級(jí)飯店的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況看好。

按照世界飯店業(yè)中最常用的分類方法，估價(jià)對(duì)象××飯店屬于城市中心飯店（Urban hotels），從功能上看它具有商務(wù)功能、度假功能、會(huì)議功能；從區(qū)位上看，具有一定的不可替代性。

3、周邊市場(chǎng)分析

估價(jià)對(duì)象位于××地區(qū)，該地區(qū)現(xiàn)已成為北京較成熟的商務(wù)、旅游、購物中心，周邊聚集高檔酒店、涉外寫字樓、大型購物中心等，商務(wù)氛圍濃郁。該地區(qū)是北京各大賓館、飯店及公共活動(dòng)場(chǎng)所較為集中的地區(qū)，有五星級(jí)飯店7個(gè)，占北京的三分之一，附近有××飯店、××飯店、××飯店、××大酒店、××假日飯店、××大廈等多家賓館、飯店。

周邊類似5星級(jí)飯店，所設(shè)豪華套間、行政套間和標(biāo)準(zhǔn)間的日房?jī)r(jià)，如××飯店為660－2 l 90元，×x×大酒店600－1920元，××飯店820－2300元左右，競(jìng)爭(zhēng)激烈。

該地區(qū)已產(chǎn)生了特殊的聚集效應(yīng)，使得該地區(qū)的酒店性物業(yè)具備一定的市場(chǎng)發(fā)展前景，估價(jià)對(duì)象相比一般倔￣店應(yīng)有一定的市場(chǎng)變現(xiàn)能力。

估價(jià)測(cè)算過程

1、客房部分收入

估價(jià)對(duì)象共有客房396間，其中套房共21間，包括豪華套房l5間、行政套房6間；標(biāo)準(zhǔn)客房375間，以上客房均按不同風(fēng)格進(jìn)行了適合其使用用途的裝修。

估價(jià)人員調(diào)查了估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況以及周邊類似檔次物業(yè)的市場(chǎng)情況，類似物業(yè)的市場(chǎng)租金見下表。

依據(jù)其實(shí)際情況及周邊類似檔次物業(yè)的市場(chǎng)情況，考慮淡旺季的比例各占一半，確定其日租價(jià)水平：豪華套房；行政套房，標(biāo)準(zhǔn)客房的淡旺季租金。在確定年平均租金時(shí)，考慮淡季時(shí)間占34%。

2、餐飲、康樂、商業(yè)等其他用房的收入（1）餐飲自營(yíng)部分

估價(jià)對(duì)象中共有餐廳六個(gè)，共可容納700多人同時(shí)就餐，加宴會(huì)廳等約容納1200人。概況如下表：

估價(jià)人員分別對(duì)以上餐廳在平日、周末、節(jié)假日，早、午、晚餐的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查并聽取了經(jīng)營(yíng)人員的情況介紹，了解了近年該飯店的財(cái)務(wù)報(bào)表，對(duì)照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)類似物業(yè)水平，確定人均日消費(fèi)在200元，各餐廳綜合平均上座率為47.5%。

（2）康樂中心等自營(yíng)部分

主樓部分的康樂中心、會(huì)議廳、商品部自營(yíng)用房主要包括如下：

估價(jià)人員對(duì)以上康樂中心等設(shè)施用房的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查，了解了近年該飯店的財(cái)務(wù)報(bào)表，對(duì)照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)類似物業(yè)水平，康樂中心等的收入約為客房收入的11%左右。

（3）出租部分

根據(jù)有關(guān)租賃合同，均為短期租賃合同，平均使用面積日租金地下一層l3～16元，一層20～25元，二層18～22元、三層為l 5～18元，租約期3～5年，租約期內(nèi)年總租金約為950萬元，折合可出租面積平均日租金9.7元，有效日租金7.3元。該總租金已為有效毛租金收入 已包含使用面積與可出租面積的比例0.82，考慮平均出租率、租金損失、裝修免租期損失等約為92%，有效毛收入率為75%。

這個(gè)租金水平較為穩(wěn)定，符合市場(chǎng)水平，預(yù)測(cè)未來收入保持該水平不變，則租約期內(nèi)外統(tǒng)一考慮有效租金收入為每年950.00萬元。

（4）停車場(chǎng)

××飯店有地上、地下兩個(gè)停車場(chǎng)。其中，地下車庫建筑面積為2368平方米，有88個(gè)車位；地上車庫建筑面積為1261平方米，有24－個(gè)車位。若按小時(shí)計(jì)費(fèi)，5元/小時(shí)，每天按12小時(shí)營(yíng)業(yè)時(shí)間、節(jié)假日停車率90%，平日50%。平均63%。

（5）附屬及設(shè)備用房

地上地下共有附屬及設(shè)備用房5863，34 m2，是屬于應(yīng)由估價(jià)對(duì)象的收益性商業(yè)用房分?jǐn)?的面積，雖然沒有直接收入，但間接從其他商業(yè)用房的收益中獲得收益?？偢綄偌霸O(shè)備用房占總建筑面積的比例為11.73%，屬正常比例。

（6）餐飲、康樂、商業(yè)等其他用房的年收入合計(jì)？

年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指為維護(hù)飯店房地產(chǎn)持續(xù)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生有效總收益，必須發(fā)生的期間性開支。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、，委托人實(shí)行統(tǒng)籌管理，所以需要全面核算各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括營(yíng)業(yè)稅l金及附加、營(yíng)業(yè)成本費(fèi)用、人員工資福利、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理財(cái)務(wù)費(fèi)、能源事業(yè)費(fèi)消耗、維護(hù)修理零部件更新費(fèi)、市場(chǎng)推廣、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、商業(yè)設(shè)備的折舊、物業(yè)管理公司酬金。不包括建筑物折舊、所得稅、所有權(quán)費(fèi)用和資本性支出。各項(xiàng)成本費(fèi)用的估算，參考了本物業(yè)近兩年的情況，該類物業(yè)的市場(chǎng)水平，以及對(duì)未來管理水平穩(wěn)步提高的判斷。

（1）營(yíng)業(yè)稅金及附加

營(yíng)業(yè)稅為營(yíng)業(yè)收入的5%（客房增值稅為3%），城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加為營(yíng)業(yè)稅額的7%、3%，合計(jì)按營(yíng)業(yè)收入的5.5%計(jì)算

（2）營(yíng)業(yè)成本

客房成本為客房收入的5% 餐飲成本占餐飲收入的31%

康樂中心等配套設(shè)施用房成本占其收入的14%（3）工資及福利

工資及福利費(fèi)約占營(yíng)業(yè)收人的11%（4）營(yíng)業(yè)費(fèi)用

營(yíng)業(yè)費(fèi)用約占營(yíng)業(yè)收入的10%（5）管理財(cái)務(wù)費(fèi)

行政管理費(fèi)約占營(yíng)業(yè)收入的7%（6）市場(chǎng)推廣費(fèi)

市場(chǎng)推廣費(fèi)約占營(yíng)業(yè)收入的2.0%（7）能源維修費(fèi)

能源維修費(fèi)約占營(yíng)業(yè)收入的7%（8）房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅為房產(chǎn)原值70%的1.2%（9）房產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)

保險(xiǎn)費(fèi)為房產(chǎn)價(jià)值的0.25%（10）土地使用費(fèi)

按規(guī)定為每年80.89萬元。（11）商業(yè)設(shè)備折舊

即餐飲廚房、洗衣房、停車場(chǎng)等商用設(shè)備及客房家具的年折舊費(fèi)為210萬元。（12）物業(yè)管理酬金

約為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的3%，為250萬元

確定報(bào)酬率

估價(jià)人員確定采用累加法，即安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法來確定報(bào)酬率。安全利率選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或中國(guó)人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值包括投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償、管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償、缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償及其他影響因素等。

目前，中國(guó)人民銀行公布的一年定期存款年利率為1.98%較低，根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)

現(xiàn)在和預(yù)測(cè)未來的經(jīng)濟(jì)狀況良好，位置極具優(yōu)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)期間飯店用途與新舊程度風(fēng)險(xiǎn)一般，流動(dòng)性一般等。故風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率估測(cè)為4.02%。

收益年限的確定

估價(jià)對(duì)象用地為劃撥用地，其土地用途為旅游酒店，除非國(guó)家征用，否則將持續(xù)使用。根據(jù)北京城市總體規(guī)劃，該地區(qū)為商業(yè)用途。

所以本次評(píng)估是以估價(jià)對(duì)象能夠按照目前的規(guī)定用途持續(xù)使用，能夠在必要時(shí)，順利辦理土地出讓手續(xù)繼續(xù)使用為假設(shè)前提。

估價(jià)對(duì)象建筑物為鋼混結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房，其耐用壽命為60年。若補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓地價(jià)款，按旅游業(yè)用途，其土地使用權(quán)出讓最高年限為40年，則本次估價(jià)按估價(jià)對(duì)象收益年期40年計(jì)算。

土地出讓金

估價(jià)對(duì)象的土地性質(zhì)為行政劃撥用地，一旦發(fā)生抵押物清償時(shí)，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定除保證處分手續(xù)費(fèi)外，首先須向北京市政府繳納土地出讓地價(jià)款。因此，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值不應(yīng)包括估價(jià)對(duì)象處置時(shí)應(yīng)向政府補(bǔ)交的出讓地價(jià)款，應(yīng)從上述得出的價(jià)格中扣除土地出讓全地價(jià)款部分。

通過對(duì)估價(jià)對(duì)象周邊同類用途土地的地價(jià)水平調(diào)查，根據(jù)北京市基準(zhǔn)地價(jià)及其修正結(jié)果（計(jì)算過程略），并結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，確定地區(qū)旅游類酒店房地產(chǎn)應(yīng)補(bǔ)辦出讓手續(xù)，繳納的土地出讓（金）地價(jià)款為地上商業(yè)2000元/m2、地上車庫900元/m2、地下收益部分面積按地上價(jià)格l/3即660元/m2計(jì)算，則補(bǔ)交的出讓（金）地價(jià)款為7991.l 0萬元。

采用成本法估價(jià)整體價(jià)格

成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置價(jià)格，然后扣除折舊或者乘以成新率，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的方法。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論和替代原理。

重置價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造的與估價(jià)對(duì)象具有相同效用的全新狀態(tài)的房地產(chǎn)價(jià)值。估價(jià)時(shí)需要考慮所需的一切合理、必要的費(fèi)用（包括土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)、投資利，弘、銷售費(fèi)用）、銷售稅金和房地產(chǎn)的社會(huì)平均開發(fā)利潤(rùn)。本案例若重新取得經(jīng)營(yíng)性土地應(yīng)通過市場(chǎng)取得出讓土地，所有先按出讓土地的市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算，然后扣除“相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額”。

估價(jià)中，各項(xiàng)費(fèi)用的取值參考了該項(xiàng)目的實(shí)際建造成本，以分析項(xiàng)目的特點(diǎn)，主要是按同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格和水平測(cè)算。

1、土地取得成本

土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所需的費(fèi)用、稅金等，一般由購置土地的價(jià)款（相當(dāng)基準(zhǔn)地價(jià)）、小區(qū)建設(shè)配套費(fèi)和其他費(fèi)用（策劃、招標(biāo)服務(wù)費(fèi)、土地評(píng)估、契稅、印花稅、手續(xù)費(fèi)等）構(gòu)成。

（l）購置土地的價(jià)款

根據(jù)《北京市人民政府發(fā)布北京市出讓土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》【京政發(fā)［2002］32號(hào)】文件，正常購置土地價(jià)款包括毛地價(jià)（土地使用權(quán)出讓金、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)）及拆遷費(fèi)等。

估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，先按照出讓計(jì)算，最高出讓年限40年計(jì)算；用途為旅游業(yè)；所在地段土地級(jí)別為商業(yè)二級(jí)，基準(zhǔn)地價(jià)樓面熟地價(jià)為地上5680～7680元/平方米，地下為地上的l/3；地上容積率為4.95。

確定估價(jià)對(duì)象的土地購置J總價(jià)折合建筑面積為：5249元/m2。（2）小區(qū)建設(shè)配套費(fèi)

××地區(qū)建設(shè)配套費(fèi)為折合建筑面積250元/m2。（3）其他

策劃、招標(biāo)服務(wù)費(fèi)、土地評(píng)估、契稅、印花稅、手續(xù)費(fèi)等，取上述土地成本的1.5%。

2、建筑物建造成本（1）建安工程費(fèi)

根據(jù)北京市現(xiàn)行《建筑工程概算定額》及有關(guān)文注規(guī)定、北京有關(guān)招投標(biāo)工程的中標(biāo)價(jià)、參考北京同類飯店建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指.估價(jià)對(duì)象建筑物主體、附屬、配套、室外工程的建筑、結(jié)構(gòu)、高檔裝修、設(shè)備安裝等的建安工程費(fèi)的測(cè)算如下。

建安工程費(fèi)單位造價(jià)為6100元/m2。（2）前期工程及其他專業(yè)費(fèi)等

根據(jù)北京市有關(guān)規(guī)定和市場(chǎng)情況，前期工程、建設(shè)期間稅費(fèi)及其他專業(yè)費(fèi)等見下表。

經(jīng)測(cè)算前期工程及其他專業(yè)費(fèi)等為450.70元/m2。

3、管理費(fèi)用

開發(fā)管理費(fèi)包括管理組織房地產(chǎn)開發(fā)的各種費(fèi)用，包括開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，取l－2項(xiàng)成本合計(jì)的2.0%

4、投資利息

投資利息為土地、建筑物建造和管理費(fèi)用的資金成本，包括支付貸款的利息，以及基于機(jī)會(huì)成本的考慮，資本金要放棄可得的存款利息或獲得其他收益的可能。

根據(jù)該項(xiàng)目的建筑和結(jié)構(gòu)類型、建筑面積，按照2000年《全國(guó)統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額》計(jì)算，確定本項(xiàng)目的開發(fā)期為3年，其中土地開發(fā)期為1年，工程施工期為2年。

由于本項(xiàng)目的特點(diǎn)，假設(shè)資金在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，目前人民銀行公布的3～5年中長(zhǎng)期貸款年利率為6%。

5、銷售稅費(fèi)

銷售費(fèi)用包括廣告宣傳和銷售代理費(fèi)，確定為開發(fā)價(jià)值的1.5%，銷售稅金取開發(fā)總價(jià)值的5.5%，合計(jì)，7%。

6、發(fā)展商投資利潤(rùn)

按照北京市當(dāng)前的市場(chǎng)狀況，根據(jù)北京市房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）的規(guī)定，應(yīng)按照不同的年期，發(fā)展商利潤(rùn)率取不同的值。考慮到本項(xiàng)目開發(fā)年限較長(zhǎng)在2，5年以上，屬旅游業(yè)類別，但處在市商業(yè)中心的特殊地理位置、建設(shè)期風(fēng)險(xiǎn)也一般，故確定發(fā)展商的投資利潤(rùn)率為25%。

8、確定綜合成新率

其中土地采用年期修正，建筑物計(jì)算折舊，按價(jià)值比綜合確定。

估價(jià)對(duì)象于1991年8月建成，至今經(jīng)過年限已達(dá)1 I年，但經(jīng)過估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)踏勘和工程人員介紹：基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、墻、屋面、樓板，結(jié)構(gòu)完好；飯店門窗、墻、地面、天棚等裝修基本保持較新的狀態(tài)；其他部分裝修完好；設(shè)備主機(jī)運(yùn)行良好，完全滿足使用要求。且1998年～2001年飯店進(jìn)行了全面的、不同程度的室內(nèi)裝修改造。經(jīng)估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)判斷，有效經(jīng)過年限小于實(shí)際經(jīng)過年限，同時(shí)根據(jù)估價(jià)對(duì)象土地與建筑物的比例、長(zhǎng)壽命項(xiàng)目與設(shè)備、裝修等項(xiàng)目的比例，及分類折舊計(jì)算，綜合年限法與實(shí)際觀察法，確定綜合成新率為90%。

估價(jià)結(jié)果

收益法、成本法各占50%權(quán)重。

附件

附件一：估價(jià)對(duì)象位置示意圖 附件二：《國(guó)有土地使用合同》復(fù)印件 附件三：《國(guó)有土地使用證》復(fù)印件 附件四：《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件 附件五：估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀照片 附件六：委托人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

附件七：估價(jià)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)證書 附件八：房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書

第四篇：資產(chǎn)評(píng)估

可行性研究報(bào)告是申辦者向有權(quán)審批機(jī)關(guān)提出立項(xiàng)申請(qǐng)的文件之一，起草時(shí)應(yīng)從：

1、企業(yè)的名稱、性質(zhì)、注冊(cè)資金；

2、經(jīng)營(yíng)范圍和生產(chǎn)規(guī)模；

3、產(chǎn)品市場(chǎng)分布；

4、經(jīng)營(yíng)期限；

5、原材料的采購、生產(chǎn)流程、環(huán)保；

6、成本結(jié)算和經(jīng)濟(jì)效益分析等六方面進(jìn)行論證。其目的在于說明該項(xiàng)目的開發(fā)是具可行性的，不僅可以充分利用國(guó)內(nèi)資源，生產(chǎn)暢銷國(guó)際市場(chǎng)的新產(chǎn)品，同時(shí)能引進(jìn)外國(guó)先進(jìn)技術(shù)、科學(xué)管理方法以及擴(kuò)大就業(yè)。可行性研究報(bào)告的作用在于使審批機(jī)關(guān)了解該項(xiàng)目的基本情況和優(yōu)勢(shì)，使立項(xiàng)能順利獲準(zhǔn)，所以可行性研究報(bào)告應(yīng)具體翔實(shí)，最好能羅列數(shù)據(jù)來說明問題。分兩種情況：

1、報(bào)關(guān)企業(yè)登記，先到直屬海關(guān)的企管處或者企管科得到許可，再到企業(yè)所在地隸屬海關(guān)辦理登記。

《中華人民共和國(guó)海關(guān)對(duì)報(bào)關(guān)單位注冊(cè)登記管理規(guī)定》

第十條 申請(qǐng)報(bào)關(guān)企業(yè)注冊(cè)登記許可，應(yīng)當(dāng)提交下列文件材料：

（一）報(bào)關(guān)企業(yè)注冊(cè)登記許可申請(qǐng)書；

（二）《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》副本或者《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》復(fù)印件；

（三）企業(yè)章程；

（四）出資證明文件復(fù)印件；

（五）所聘報(bào)關(guān)從業(yè)人員的《報(bào)關(guān)員資格證》復(fù)印件；

（六）從事報(bào)關(guān)服務(wù)業(yè)可行性研究報(bào)告；

（七）報(bào)關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人工作簡(jiǎn)歷；

（八）報(bào)關(guān)服務(wù)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所所有權(quán)證明、租賃證明；

（九）其他與申請(qǐng)注冊(cè)登記許可相關(guān)的材料。

第三十四條 報(bào)關(guān)企業(yè)申請(qǐng)辦理注冊(cè)登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件材料：

（一）直屬海關(guān)注冊(cè)登記許可文件復(fù)印件；

（二）《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》副本復(fù)印件（分支機(jī)構(gòu)提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照）；

（三）稅務(wù)登記證書副本復(fù)印件；

（四）銀行開戶證明復(fù)印件；

（五）組織機(jī)構(gòu)代碼證書副本復(fù)印件；

（六）《報(bào)關(guān)單位情況登記表》、《報(bào)關(guān)單位管理人員情況登記表》（見附件3）；

（七）報(bào)關(guān)企業(yè)與所聘報(bào)關(guān)員簽訂的用工勞動(dòng)合同復(fù)印件；

（八）其他與報(bào)關(guān)注冊(cè)登記有關(guān)的文件材料。

2、收發(fā)貨人登記直接到所在地隸屬海關(guān)就行了。

第三十五條 進(jìn)出口貨物收發(fā)貨人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定到所在地海關(guān)辦理報(bào)關(guān)單位注冊(cè)登記手續(xù)。

進(jìn)出口貨物收發(fā)貨人在海關(guān)辦理注冊(cè)登記后可以在中華人民共和國(guó)關(guān)境內(nèi)各個(gè)口岸地或者海關(guān)監(jiān)管業(yè)務(wù)集中的地點(diǎn)辦理本企業(yè)的報(bào)關(guān)業(yè)務(wù)。

第三十六條 進(jìn)出口貨物收發(fā)貨人申請(qǐng)辦理注冊(cè)登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件材料：

（一）企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件（個(gè)人獨(dú)資、合伙企業(yè)或者個(gè)體工商戶提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照）；

（二）對(duì)外貿(mào)易經(jīng)營(yíng)者登記備案表復(fù)印件（法律、行政法規(guī)或者商務(wù)部規(guī)定不需要備案登記的除外）；

（三）企業(yè)章程復(fù)印件（非企業(yè)法人免提交）；

（四）本規(guī)定第三十四條

（三）、（五）、（六）項(xiàng)規(guī)定的文件材料；

（五）其他與注冊(cè)登記有關(guān)的文件材料。

（四）、

第五篇：資產(chǎn)評(píng)估

31三通一平是指基本建設(shè)項(xiàng)目開工的前提條件，具體指：水通、電通、路通和場(chǎng)地平整。一般合同條件下，三通一平的費(fèi)用已包含在報(bào)價(jià)中，業(yè)主負(fù)責(zé)外圍協(xié)助，主要工作內(nèi)容由承包商負(fù)責(zé)完成，特殊環(huán)境下可能分包出去，比如進(jìn)場(chǎng)道路過長(zhǎng)且業(yè)主對(duì)此有明確等級(jí)要求，現(xiàn)場(chǎng)鉆井時(shí)地下水層過深，巖石等級(jí)過高等。32經(jīng)濟(jì)性貶值，是由于外部環(huán)境變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值的損失。

33公開市場(chǎng)假設(shè)(Open Market)，假定 資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)是一個(gè)公開市場(chǎng)。所謂公開市場(chǎng)，是指一個(gè)有眾多買者和賣者的充分競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)。在這個(gè)市場(chǎng)上，買者和賣者的地 位是平等的。資產(chǎn)交易雙方都有獲取足夠市場(chǎng)信 息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買賣雙方的交易行為都是在自 愿的、理智的，而非強(qiáng)制或不受限制的條件下進(jìn) 行的。買賣雙方都能對(duì)資產(chǎn)的功能、用途及其交 易價(jià)格等作出理智的判斷。

34超額運(yùn)營(yíng)成本：由于技術(shù)進(jìn)步出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)的設(shè)備，致使原有設(shè)備的功能落后 于新設(shè)備，新設(shè)備在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用上低于原有設(shè) 備。超額運(yùn)營(yíng)成本＝Σ各年凈超額運(yùn)營(yíng)成本×折現(xiàn)系數(shù)

35市場(chǎng)法的含義：是指利用市場(chǎng)上類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析，以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。

理論基礎(chǔ)：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)原理

資產(chǎn)價(jià)價(jià)格由關(guān)鍵因素決定，并呈正比例關(guān)系。

使用前提：需要有充分發(fā)育活躍的公開市場(chǎng)。公開市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)?？梢允占浇灰谆顒?dòng)的信息

市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn)：

優(yōu)點(diǎn)：能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參 數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng) 現(xiàn)實(shí)價(jià)格。評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。

缺點(diǎn)：需要有公開活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，有時(shí)因缺少可 對(duì)比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用。不適用于專用機(jī)器設(shè)備和大部分的無形資產(chǎn)，以 及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)評(píng)估。

37例題：

被評(píng)估設(shè)備購置于2005年4月，賬面原值100萬元，2008年4月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造，改造費(fèi)用為20萬元，2009年4月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，得到以下數(shù)據(jù)：(1)2005年至2009年該類數(shù)控機(jī)床的定基價(jià)格指數(shù)分別為105％、110％、112％、109％、106％；(2)被評(píng)估設(shè)備的月人：工成本比同類新型設(shè)備超支1000元；(3)被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)的行業(yè)投資報(bào)酬率為10％，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.7，企業(yè)所得稅率為25％；

(4)被評(píng)估設(shè)備在評(píng)估之前實(shí)際利用率僅為60％，預(yù)計(jì)該設(shè)備尚可使用1O年。

要求：(1)計(jì)算被評(píng)估設(shè)備的重置成本；(2)計(jì)算被評(píng)估設(shè)備的各項(xiàng)損耗及評(píng)估值。(計(jì)算結(jié)果以“萬元”為單位，保留兩位小數(shù))

（1）設(shè)備重置成本（現(xiàn)行成本）：將設(shè)備購置成本和改良成本采用定基物價(jià)指數(shù)，計(jì)算在評(píng)估日重置成本； 設(shè)備在評(píng)估日重置成本=100×106%÷105%=100.95萬元；

改良支出在評(píng)估日重置成本=20×106%÷109%= =19.45萬元；

改良后設(shè)備在評(píng)估日重置成本=100.95+19.45=120.4萬元；

（2）設(shè)備功能性貶值：

性貶值：

凈超額運(yùn)營(yíng)成本=1000 ×12 ×（1-25%）=0.9萬元

凈超額運(yùn)營(yíng)成本造成功能性貶值=0.9*（P/A,10%,10）

3）設(shè)備實(shí)體性貶值：（設(shè)備更新改造，用加權(quán)使用年限計(jì)算成新率）；

實(shí)際使用年限=3.52*60%=2.11年（=加權(quán)使用年限*資產(chǎn)利用率）

成新率=10/(10+2.11)=82.58%;因此，實(shí)體性貶值=120.4*（1-82.58%）

=20.97萬元；

（4）設(shè)備經(jīng)濟(jì)性貶值 經(jīng)濟(jì)性貶值=重置成本*經(jīng)濟(jì)性貶值率=120.4*30%=36.12萬元

(1)逐年折現(xiàn)加和：

評(píng)估值＝10×0.9091+12×0.8264+14×0.7513+16×0.6830+18×0.6209+20×

0.5645+20× 0.5132+20×0.4665+20×0.4241+20×0.3855+100×0.3855

＝9.091+9.9168+10.5182+10.928+11.1762+11.29+10.264+9.33+8.482+7.71+38.55

＝137.2562(萬元)

＝1372562(元)(2)前5年逐年折現(xiàn)加和，后5年另算：

評(píng)估值＝10×0.9091+12×0.8264+14×0.7513+16×0.6830+18×0.6209+ 20÷10%×[1-1(1+10%)10-5×0.6209+100×0.3855

＝1372562(元