第一篇：我國城中村改造研究理論誤區(qū)評析

我國城中村改造研究理論誤區(qū)評析

摘要：城中村改造是復(fù)雜的社會問題，已有相關(guān)研究中的理論誤區(qū)可歸納為：超前改造、忽視城中村存在的現(xiàn)實必要性，不能正確認知城中村產(chǎn)生的經(jīng)濟與制度根源，改造目標單一化、銷蝕城市人文底蘊，對改造中政府職能邊界缺乏理性認知。上述思想誤區(qū)是未來城市規(guī)劃建設(shè)與管理者應(yīng)注意避免的。

關(guān)鍵詞：城中村改造；誤區(qū)；評析

中圖分類號：TU984.114 文獻標識碼：A

一、片面主張改造，忽視城中村存在的現(xiàn)實必要性

我國城市化進程伴隨著大量的人口流動，人口流入地政府提供的保障房在數(shù)量上存在極大缺口，且其分配多存在戶籍限制，導(dǎo)致大量的流動人口無法通過保障房滿足居住需求。在保障房數(shù)量與住房需求量二者嚴重失衡的情況下，城中村為大量進城務(wù)工人員提供了支付能力內(nèi)的住所。政府在城中村拆遷、大量租客被迫搬遷的情況下沒有法定義務(wù)通過新建、改變用途等方式補足相應(yīng)房源，一旦城中村大舉拆遷，相應(yīng)房源補充不力，大量進城務(wù)工人員的居住將會成為難題。城中村在我國城市化進程中形成了對政府職能履行的補足，從城中村現(xiàn)有租客數(shù)量不減反增的情況來看，城中村退出“歷史舞臺”的時機遠未到來。早期城中村租客以進城務(wù)工農(nóng)民工為主，如今租客社會身份更趨多元化，畢業(yè)一至三年的大學(xué)生在城中村租客中占比不斷提高?？梢哉f，在嚴峻的就業(yè)形勢下租金相對便宜的城中村為青年一代應(yīng)對生存壓力提供了一定的緩沖效應(yīng)。綜上分析，城中村的存在依然有著突出的現(xiàn)實必要性。

二、不能正確認知城中村產(chǎn)生的社會經(jīng)濟背景及制度誘因

我國城中村問題的凸顯有多方面原因，其中部分致因與國外城市貧民窟問題有一定相似性：人口基數(shù)大、城鄉(xiāng)發(fā)展不均衡導(dǎo)致大量人口從農(nóng)村流向城市；城市化進度快于工業(yè)化進程，部分知識、技能欠缺人員在城市中成為貧困人群，低收入令其無力支付條件良好的住所，只能轉(zhuǎn)而選擇環(huán)境差的廉價住房。由此可見，城中村產(chǎn)生于特定的社會經(jīng)濟背景――城鄉(xiāng)發(fā)展嚴重失衡導(dǎo)致人口大規(guī)模流動，過多的人口流入超出城市發(fā)展需求，流動人口知識、技能與用工需求間的匹配度不足導(dǎo)致人力資源“被剩下”。大規(guī)模拆遷不能解決城鄉(xiāng)失衡及人力供給與需求間的不匹配問題，不能從根本上杜絕城中村再次 出現(xiàn)。

與國外城市貧民窟不同，我國城中村產(chǎn)生有其特殊制度誘因。在城市快速擴張的過程中，二元土地所有制下國有土地相對于集體土地，在取得成本、取得難度等方面有明顯的優(yōu)越性，地方城府出于政績沖動在城市開發(fā)建設(shè)早中期往往選擇繞開集體所有土地，征用開發(fā)國有土地，久而久之就形成了眾多被城市開發(fā)區(qū)所包圍的農(nóng)村區(qū)域，即城中村。城中村的產(chǎn)生與官員政績沖動密不可分，也凸顯了我國城市化進程中城市發(fā)展規(guī)劃的短期性以及經(jīng)濟發(fā)展方式的粗放性。當然，由于存在所有制差異城中村確實是開發(fā)中難啃的“硬骨頭”，但城中村特別是處于城市發(fā)展核心區(qū)的城中村也有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢及巨大開發(fā)價值，是高風險、高投入、高產(chǎn)出地塊，對于這些城中村的改造，舊式大規(guī)模粗放型的方式顯然已不合時宜，因地制宜、精耕細作的改造開發(fā)思路應(yīng)是當今地方政府的選擇。

三、缺乏對改造目標的系統(tǒng)認知與綜合權(quán)衡，單一目標

凸顯理論主張者的盲目性

綜觀已有文獻，主張城中村改造的原因可主要歸納為：城中村環(huán)境臟亂差，嚴重影響城市景觀與形象；以流動人口居多的城中村管理難度大，是滋生違法犯罪行為的“溫床”；城中村是城市“毒瘤”，祛除毒瘤的方式就是拆遷改造。持上述主張，一是對當前城中村面貌了解甚少，二是持狹隘“城市景觀論”，缺乏人文關(guān)懷與人文精神，三是對社會管理問題解決方法缺乏正確認識。

當前城中村面貌已大有改觀：建筑以4--6層磚石混凝土結(jié)構(gòu)為主，“三通”問題普遍解決，環(huán)衛(wèi)工作多由專人負責，臟亂差情況基本改善。城中村目前所存主要問題是建筑密度過大導(dǎo)致部分樓房通風、采光較差，影響居住舒適性，但在流動人口支付能力低且保障房供應(yīng)嚴重不足的情況下，城中村畢竟給大量流動人口提供了住所。流動人口支付的租金也成為了原村民較為穩(wěn)定的收入來源，這部分收入對于被工業(yè)化發(fā)展所“淘汰”的部分受教育程度低、謀生技能不足的原村民而言無疑是非常重要的。不可否認，城中村在一定程度上影響了城市景觀，但在城市景觀與民生民利之間，任何具有政治智慧與人文關(guān)懷的人都會支持優(yōu)先維護民生利益。對于部分具有鮮明文化特色的城中村，如能加以適度引導(dǎo)與局部改造，或許能成為在城市區(qū)域內(nèi)承載中國鄉(xiāng)土文化延續(xù)任務(wù)的載體，成為城市景觀多元化的來源 之一。

城中村租客主要由流動人口構(gòu)成，相關(guān)實證研究表明流動人口是刑事案件高發(fā)群體之一，部分西方學(xué)者認為該現(xiàn)象致因在于脫離“熟人社會”而導(dǎo)致的社會外在約束力的急劇下降。要抑制城中村違法犯罪行為，加強與改善社會治安管理才是正確選擇，如可通過增設(shè)警務(wù)室、增派巡邏警察、發(fā)動村民組成義務(wù)巡邏隊等強化村中治安力量，簡單粗暴的大規(guī)模拆遷改造不能解決流動人口違法犯罪高發(fā)問題。

四、缺乏對城中村改造中政府職能邊界的理性認知

市場經(jīng)濟條件下的政府應(yīng)當是有限政府，主要履行經(jīng)濟調(diào)節(jié)、市場監(jiān)管、社會服務(wù)、公共管理職能?，F(xiàn)有部分研究成果對政府履職提出了非常寬泛的要求，體現(xiàn)“全能政府”的不當價值訴求。

城中村改造目的可集中歸納為兩種：一是通過有償征收方式將集體所有土地征收為國有，進行地塊功能重新規(guī)劃，實現(xiàn)地塊與周邊區(qū)域最佳配置，在這一情況下對改造中搬遷村民一般采取異地安置措施。由于該種改造與城市發(fā)展規(guī)劃密切相關(guān)，會帶來土地所有權(quán)形式變更，地價飆升使得土地征收對利益相關(guān)者而言意味著巨額財富流動，因此，拆遷改造難度不可謂不大，相應(yīng)的政府介入力度也較大；二是為改善城市形象，改善城中村居住環(huán)境而進行的改造，此類改造中對搬遷村民一般進行原址回遷安置。由于該類改造主要使小范圍人群集中受益，公共性相對較弱，因此政府介入程度也相對較淺。但無論在哪一目的下，政府應(yīng)履行的職責主要為：改造前系統(tǒng)調(diào)研及地塊開發(fā)規(guī)劃制定、整體改造方案制定并引導(dǎo)監(jiān)督改造、改造后相應(yīng)公共管理機構(gòu)及人員的落實。超出政府職能范圍內(nèi)的訴求都是不盡合理的，會進一步加劇公共資源分配不均衡問題。

參考文獻：

[1]閆小培，魏立華，周銳波.《快速城市化地區(qū)城鄉(xiāng)關(guān)系協(xié)調(diào)研究―以廣州市“城中村”改造為例》.《城市規(guī)劃》，2004年3月.

第二篇：城中村改造問題研究

【摘 要】“城中村”是我國城市化進程的快速發(fā)展的必然結(jié)果，其根本形成原因是土地的二元所有制結(jié)構(gòu)，“城中村改造”只有解決了土地二元所有制問題，“城中村”才能成為真正意義上的城市，而要解決土地的二元所有制問題也只有通過征用途徑來完成。【關(guān)鍵詞】 城中村 土地所有權(quán) 土地使用權(quán) 征用

城中村改造問題的研究

城中村是在城鄉(xiāng)二元體制束縛下，城市化、工業(yè)化快速推進過程中出現(xiàn)的特殊產(chǎn)物，“城中村”存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面，即土地利用粗放，土地資產(chǎn)流失、管理體制不順，管理難度較大、人口構(gòu)成多元，社會治安堪憂、公共設(shè)施缺乏，環(huán)境問題嚴重、村民素質(zhì)較低，就業(yè)問題嚴峻，所以“城中村”問題現(xiàn)已經(jīng)成為影響城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、和諧發(fā)展的重要障礙。如何積極穩(wěn)妥地推進城中村改造，是落實科學(xué)發(fā)展觀，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進城鄉(xiāng)一體化的必然選擇。

一、課題研究的目的

隨著我國城市化進程的加快，城市快速擴張，對土地的需求更加迫切?！俺侵写濉?，這一名詞對于我國正處于加速城市化進程的不少城市來說并不陌生。在一些城市尤其是經(jīng)濟發(fā)展較快的城市中，昔日的城鄉(xiāng)結(jié)合部逐漸成為城市內(nèi)部地域，城鄉(xiāng)結(jié)合部中的農(nóng)村也被包圍在城市地域之中，導(dǎo)致部分城市的城中村大量出現(xiàn)。但由于各地政府在處理城郊農(nóng)村時所采取的政策不同，特別是我國長期實行的人口、土

地的城鄉(xiāng)二元制度的影響，村內(nèi)的土地、人口、規(guī)劃、管理都沒有納入城市體系；再由于在城市化進程中，城市的發(fā)展、土地的升值導(dǎo)致城中村以收取租金為主要特征的集體經(jīng)濟不斷壯大；城中村存在治安、衛(wèi)生、消防等大量的隱患，從而出現(xiàn)了諸多社會和環(huán)境問題。

“城中村”的存在嚴重影響到城市的進一步健康發(fā)展，影響到城市化進程，已到了必須綜合治理的境地。在城中村的改造上，問題相當復(fù)雜，涉及到多方的利益博弈。對于城中村的研究需要綜合城中村表現(xiàn)的多個方面，透過現(xiàn)象，抓住本質(zhì)。

二、國內(nèi)外相關(guān)研究 1.國外相關(guān)研究

城中村城中村是我國快速城市化發(fā)展過程中特有的現(xiàn)象，國外尚未有關(guān)于城中村問題的研究，甚至沒有一個公認的譯名。但從國外學(xué)者對城市的研究中還是能找到一些對城中村類似問題的闡述?；緸橐韵氯N：（1）城市平民窟：英國地理學(xué)家Susan Mayhew 認為平民窟是窮人住宅的聚集地，通常以多戶混居和擁擠為特征。貧民窟改造需要外部中介機構(gòu)在活躍社區(qū)內(nèi)部資源和獲得外界投入方面向社區(qū)提供支持，以提高社區(qū)能力進而改善自身居住環(huán)境1；（2）城市邊緣帶（Desakota Reion）是德國地理學(xué)家Louis提出的，它指農(nóng)業(yè)活動與非農(nóng)業(yè)活動的高度混合，延伸與城市核心之間的廊狀區(qū)域2；（3）城市蔓延：城市蔓延最早出現(xiàn)在以美國為主的發(fā)達國家。指的是城市化區(qū)域向未城市化地域的不相稱擴張，是城市邊緣高度容積率、高度 12 引自：李俊夫，《城中村的改造》，科學(xué)出版社，2004，第13頁 顧朝林，《集聚與擴散—城市空間結(jié)構(gòu)新論》，東南大學(xué)出版社，2000年1月

建筑密度的大片住宅的開發(fā)，使城鄉(xiāng)間的接線日趨模糊3。

由于城中村現(xiàn)象具有很強的獨特性，其他國家?guī)缀跽也坏较嗤陌咐由铣侵写瀣F(xiàn)象出現(xiàn)的時間不久，國外直接針對城中村現(xiàn)象進行研究寥若星辰

2.國內(nèi)相關(guān)研究

現(xiàn)今，城中村改造問題已經(jīng)日益引起社會各界的關(guān)注，基本分為三個階段4：（1）20世紀90年代前：是城中村的雛形；（2）20世紀90年代中前：這時國內(nèi)顧朝林和熊江波兩位學(xué)者引入了國外“城市邊緣”的概念，開始了國內(nèi)學(xué)者對這一區(qū)域的研究，總體來說，這為城中村今后的研究做好了鋪墊；（3）20世紀90年代至今：城中村現(xiàn)象越來越明顯，可以從以下四個角度加以概括：第一從建筑景觀及環(huán)境角度講，城中村是村民陸續(xù)的房屋搭建，并沒有經(jīng)過統(tǒng)一的規(guī)劃。這種無序高密度的建設(shè)與城市整體景觀不協(xié)調(diào)，在加上城中村內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施嚴重缺乏，導(dǎo)致內(nèi)部存在嚴重隱患；第二從城市經(jīng)濟和土地管理角度講，產(chǎn)生城中村這一現(xiàn)象的成因有二：一是開發(fā)商過于遷就行政隸屬、土地所有制等現(xiàn)狀，以至于延誤改造的最佳時機，使得民房區(qū)位價值不斷攀升，導(dǎo)致開發(fā)成本過高，二是民房位于景觀控制帶，由于容積率控制使得開發(fā)商無利可圖；第三從城市發(fā)展角度講，政府在同一時期進行經(jīng)濟建設(shè)，沒有很多資金對每一項改造都提供財政支持。因此，在城中村的改造中應(yīng)該分高、中、低三種方案：高方案就是進行全方位的改造，使城中村盡快成為城市的有機部分，34 張庭偉，《城市蔓延中的土地市場驅(qū)動力與政府角色》

成德寧，《城市化與經(jīng)濟發(fā)展—理論、模式與政策》，科學(xué)出版社，2004

中、低方案是為日后改造做鋪墊。

三、城中村改造的現(xiàn)實意義

１．改造城中村，是構(gòu)筑經(jīng)濟社會發(fā)展新平臺的客觀要求。改革開放以來，寧波全市經(jīng)濟社會持續(xù)快速發(fā)展。分析新一輪經(jīng)濟社會發(fā)展趨勢，寧波如何繼續(xù)保持關(guān)鍵在提升城鄉(xiāng)統(tǒng)籌力，空間在城郊，潛力也在城郊。因此，必須把城郊接合部作為經(jīng)濟社會發(fā)展的主戰(zhàn)場，積極推進城中村改造，著力打好這場硬仗，努力形成城鄉(xiāng)互動、交融發(fā)展的新格局。

２．改造城中村，是推進工業(yè)化、城市化和城郊新農(nóng)村建設(shè)進程的必然要求。隨著工業(yè)化和城市化進程的加快，城市的規(guī)模在擴大，城市的功能在強化，解決“城中村”問題勢在必行。因此，改造城中村是一種方向、一種趨勢，既順應(yīng)工業(yè)化和城市化的發(fā)展趨勢，又符合城郊新農(nóng)村建設(shè)要求，使工業(yè)化、城市化和新農(nóng)村建設(shè)并駕齊驅(qū)。

３．改造城中村，是改善城郊農(nóng)民生產(chǎn)生活條件的迫切要求。寧波城郊農(nóng)民的房屋大多建于上世紀八十年代，由于受歷史原因的影響，村民住房困難比較突出，村內(nèi)公共服務(wù)和公共設(shè)施嚴重缺乏，農(nóng)民要求改善居住條件、提高生活質(zhì)量的愿望呼聲非常強烈。改造城中村，有利于從根本上解決城郊農(nóng)民的生產(chǎn)生活問題，是政府職責和群眾愿望的有機統(tǒng)一，也是一項為民造福的民心工程。

４．改造城中村，是構(gòu)建社會主義和諧社會的內(nèi)在要求。由于受城鄉(xiāng)二元體制的影響，城中村成為城市管理不到位、農(nóng)村管理不著邊的“游離體”，“臟亂差”、“假偽劣”等問題屢禁不止。如果不及時解決，很可能出現(xiàn)貧民窟，成為社會最不穩(wěn)定的地區(qū)，影響和諧社會的建設(shè)。改造城中村，有利于建立良好的城鄉(xiāng)公共秩序，使城市發(fā)展、城中村發(fā)展與村民發(fā)展融合和諧。

四、城中村改造中存在的問題

1、開發(fā)主體不適格：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二條規(guī)定： 本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第五條規(guī)定：設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當具備下列條件：（1）有１００萬元以上的注冊資本；

（2）有４名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，２名以上持有資格證書的專職會計人員。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

也就是說，從事房地產(chǎn)開發(fā)的主體必須是具有一定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，沒有滿足這些條件是禁止從事房地產(chǎn)開發(fā)的。這不僅僅是資質(zhì)、能力、經(jīng)驗的問題，還是社會責任感和道德約束力的體現(xiàn)。而城中村改造項目中的絕大部分開發(fā)主體根本就不能滿足以上條件，更甚者，是直接由村委會作為主體來開發(fā)建設(shè)的。

2、土地性質(zhì)不合法?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城

市房地產(chǎn)管理條例》等法律法規(guī)都明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地上進行開發(fā)建設(shè)，即只有取得了建設(shè)用地使用權(quán)(國有土地使用權(quán))才能從事房地產(chǎn)開發(fā)，而城中村改造項目很多直接是在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營，這樣做是嚴重的違法行為，造成了集體土地資源的流失，嚴重的侵害了集體成員的利益。土地作為一個國家最重要的權(quán)利客體之一，不僅僅體現(xiàn)在主權(quán)權(quán)利方面，更重要的體現(xiàn)在其作為物質(zhì)財富被最大限度的利用和產(chǎn)生效益方面。我們國家實行房地一體主義，作為財產(chǎn)，沒有土地使用權(quán)的房屋猶如空中樓閣般虛幻縹緲，建在“別人”土地上的房屋是沒有任何保障的。

3、不符合城市整體規(guī)劃。從事房地產(chǎn)開發(fā)必須是在城市的規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)進行?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當符合土地利用總體規(guī)劃、建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)計劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準的，還應(yīng)當報計劃主管部門批準，并納入固定資產(chǎn)投資計劃?！冻鞘幸?guī)劃編制辦法》第三十二條中規(guī)定：規(guī)劃期限內(nèi)城市建設(shè)用地的發(fā)展規(guī)模，土地使用強度管制區(qū)劃和相應(yīng)的控制指標（建設(shè)用地面積、容積率、人口容量等）；城市各類綠地的具體布局；城市地下空間開發(fā)布局都應(yīng)該符合城市規(guī)劃的強制性內(nèi)容。城中村改造如果沒有納入到城市規(guī)劃，或者暫時沒有納入到城市規(guī)劃，那么它不但影響了城市的整體結(jié)構(gòu)和功能，同樣也不能很好的發(fā)揮自身的功能，更有可能給城

市的發(fā)展帶來巨大的障礙。

4、項目質(zhì)量沒有保障。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)當符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標準，建筑工程勘察、設(shè)計、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。建設(shè)單位應(yīng)當將施工圖送審查機構(gòu)審查。建設(shè)單位可以自主選擇審查機構(gòu)，但是審查機構(gòu)不得與所審查項目的建設(shè)單位、勘察設(shè)計企業(yè)有隸屬關(guān)系或者其他利害關(guān)系。建設(shè)單位應(yīng)當向?qū)彶闄C構(gòu)提供下列資料：（1）作為勘察、設(shè)計依據(jù)的政府有關(guān)部門的批準文件及附件；（2）全套施工圖。審查機構(gòu)應(yīng)當對施工圖審查下列內(nèi)容：（1）是否符合工程建設(shè)強制性標準；（2）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)的安全性；（3）勘察設(shè)計企業(yè)和注冊執(zhí)業(yè)人員以及相關(guān)人員是否按規(guī)定在施工圖上加蓋相應(yīng)的圖章和簽字；（4）其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須審查的內(nèi)容。

另外，工程還要符合防震、消防、環(huán)保等等一系列的強制性規(guī)范。只有經(jīng)過了有關(guān)部門有力的審查監(jiān)督，才能最大限度的保證工程質(zhì)量。城中村改造在這一環(huán)節(jié)是缺位的，也許有人會說，沒問題，這些房子住上去是沒有問題的?？墒请[患已然存在了。

5、沖擊了房地產(chǎn)市場，成為造成房地產(chǎn)市場泡沫的原因之一，給市場的調(diào)控帶來了困難。

（1）、沖擊市場：市場競爭是殘酷的，優(yōu)勝劣汰、物競天擇，盡管是非法項目，城中村改造的房屋銷售勢頭依然不減，對房地產(chǎn)市場形成了巨大的沖擊。居民的購買力是有限的，在購買力不變的情況下，開發(fā)面積的增加、銷售量的增加直接導(dǎo)致合法項目銷售的萎縮，開發(fā)

成本增加了，利潤就會減少，資金運營周期拉長，資金鏈也會面臨中斷的危險。

（2）、造成泡沫：泡沫產(chǎn)生直接的原因是市場開發(fā)總量與現(xiàn)實購買力之間的落差。大量的炒房會產(chǎn)生泡沫，那是因為炒房導(dǎo)致增加的市場需求量高于開發(fā)量，造成了市場需求量大增的假象，從而誘使開發(fā)企業(yè)加大開發(fā)力度；而城中村改造項目的銷售使實際的需求量小于開發(fā)量，造成市場萎靡的假象。

6、給社會安定埋下了隱患。城中村改造項目合法性的缺失會導(dǎo)致巨大的法律風險。房屋是最重要社會不動產(chǎn)之一，有甚者幾乎構(gòu)成了工薪階層的全部家庭財產(chǎn)，不能辦理房產(chǎn)證也就意味著缺乏有效的權(quán)屬證明，不能證明該房屋是屬于自己的合法財產(chǎn)，更不能上市流通，在很大程度上限制了物的使用范圍和利用價值。如果項目沒有取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證還將面臨被強行拆除的危險，動輒涉及成百上千人的貼身利益，勢必造成巨大的糾紛以致于引起社會波動，不安定因素會隨之增加，成為了構(gòu)建和諧社會的膿瘡毒瘤。

7.拆遷補償政策靈活性不夠。隨著《物權(quán)法》的實施和房地產(chǎn)市場的變化，有些“不適應(yīng)”拆遷現(xiàn)狀的問題日漸凸顯。因此在不改變相關(guān)政策文件規(guī)定的補償標準的前提下，制定適當?shù)姆桨?。即要考慮大多數(shù)人的利益，又要顧及一部分人的利益。比如現(xiàn)行的住房困難家庭捆綁政策與農(nóng)村宅基地建房批地的捆綁政策不一致，而且該政策對無房戶和獨立享受困難戶界定有一定的盲區(qū)。

8.政策可操作性差。國有土地上非住宅拆遷補償，按照目前政策

只能貨幣補償，實際操作中難度較大。大多數(shù)被拆企業(yè)要求落實企業(yè)遷建用地，以便生產(chǎn)和經(jīng)營能順利進行。因此在江北區(qū)適當區(qū)域劃出一片土地，作為有發(fā)展前途的企業(yè)遷建用地勢在必行。

9.安置滯后引發(fā)不少矛盾。征地拆遷安置在政策上講是先安后拆，但落實不好是相當普遍的現(xiàn)象由此而引發(fā)不少的矛盾，拆遷安置機制不規(guī)劃是唯一引發(fā)矛盾的根源。征地拆遷補償本應(yīng)通過市場機制來運作，而實際工作中大多又因為市場不健全或市場機制缺位而形成既非純粹的政府行為又非規(guī)范的市場行為，形成利益分配不清晰不規(guī)范，造成農(nóng)民對基層政府的普遍不信任情緒，嚴重制約了經(jīng)濟發(fā)展，危及社會穩(wěn)定。

10.安置房小區(qū)物業(yè)管理缺失。安置房小區(qū)的物業(yè)管理一向來是個比較大的難題。小區(qū)里的住戶都是原本村里的農(nóng)民轉(zhuǎn)變過來的。無論是經(jīng)濟能力還是生活習慣等都與一般小區(qū)的住戶有一定差距。物業(yè)費交不上來，物業(yè)公司處于虧損狀態(tài)的話勢必在綠化養(yǎng)護，清潔衛(wèi)生，小區(qū)保衛(wèi)等方面都出現(xiàn)問題，使安置房小區(qū)變回到原本城中村的臟亂差的局面。因此在給予物業(yè)公司一定數(shù)量的商業(yè)用房外，是否可以由政府出資，對安置房小區(qū)的物業(yè)費用進行補貼。使小區(qū)物業(yè)能夠正常運行。

五、“城中村”土地所有權(quán)的狀態(tài)分析

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第2條規(guī)定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制?！奔此^的“土地的二元所有制結(jié)構(gòu)”。土地所有權(quán)狀態(tài)依據(jù)《中

華人民共和國憲法》第10條、《中華人民共和國土地管理法》第8條規(guī)定，具體劃分為“城市市區(qū)的土地屬于國家所有”，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”。由于“城中村”在城市化不斷推進的過程中，位于城區(qū)邊緣而被劃入城區(qū)，成為城市的一部分，既有城市的一些習性，又擺脫不了農(nóng)村固有的特質(zhì)，是二者的混合體?！俺侵写濉蓖恋氐乃袡?quán)狀態(tài)大體可分為三類：（1）、已“撤村建居”，土地被國家全部征用，農(nóng)民不再享有集體土地所有權(quán)，村已經(jīng)被城市完全包圍，原農(nóng)民已全部轉(zhuǎn)為居民，只是保留著農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習慣。這是通常所說的廣義上的“城中村”，它經(jīng)過改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的對象。（2）、正在“撤村建居”。土地大部分被征用，土地所有權(quán)部分屬于國家所有，部分屬于集體所有，但原農(nóng)民未轉(zhuǎn)為居民。（3）、尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范圍，土地全部仍屬于集體所有。后兩種村的情形是狹義上的“城中村”，是通常所說的要改造的“城中村”?！俺侵写濉敝写嬖诘耐恋厮袡?quán)狀態(tài)有國有土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)兩類，兩種土地所有權(quán)從表象看，僅是所有權(quán)主體不同而已，但其實質(zhì)是不平等的，表現(xiàn)在：（1）國家所有權(quán)的權(quán)利主體是國家，而集體所有權(quán)的權(quán)利主體為集體。根據(jù)土地法第10條：集體所有權(quán)的權(quán)利主體又分為：鄉(xiāng)集體、村集體、村民小組三種組織形式。兩種土地所有權(quán)在集體與國家之間可以進行轉(zhuǎn)化，且是單方的，只能由集體所有權(quán)向國家所有權(quán)轉(zhuǎn)化，而不能是國家向集體所有權(quán)轉(zhuǎn)化；同時集體所有權(quán)主體之間是

不能相互轉(zhuǎn)化的。（2）集體所有權(quán)向國家所有權(quán)轉(zhuǎn)化的條件是唯一的，我國憲法第10條和土地管理法第2條的規(guī)定，方式為出讓，這種行為其實質(zhì)可以看作是一種買賣，只不過是一種強買強賣罷了，只有一方當事人（國家）的意思，幾乎是容不得對方（農(nóng)村集體）意思表示，農(nóng)村集體只有強制取締的義務(wù)，這就難以保證交易的公平了，自然出現(xiàn)了現(xiàn)實中征地賠償款太低，侵害農(nóng)民權(quán)益的事件的發(fā)生。（3）兩種所有權(quán)的權(quán)能上也是完全不平等，主要體現(xiàn)在兩種土地使用權(quán)上。而“城中村”土地所有權(quán)往往表現(xiàn)國家所有權(quán)借助“公共利益的需要”而不斷地擴大，“城中村”集體土地所有權(quán)逐漸縮小的趨勢；同時也表現(xiàn)集體土地所有者已經(jīng)看清國家征用土地不完全是出于“公共利益的需要”，為征用后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)獲得商業(yè)上的利益，因此，農(nóng)村集體在土地所有權(quán)交易中開始嘗試用市場價格討價還價，甚至漫天要價，憑此來保留其土地所有權(quán)，村落在城市中得以延續(xù)。

六、關(guān)于城中村改造工作的幾點建議

1.確保村民利益不受侵害。村民是城中村改造的主體，城中村改造必然涉及每個村民的切身利益，村民最關(guān)心的是自己的切身利益是否得到保障，因此改革的難點在村民自身。城中村改造不但要重視城中村的景觀改造，更要重視人的改造。改造后村民的生活方式?jīng)]有得到根本改變，依舊過著游手好閑的生活，是城市人力資源的極大浪費。因此，要大力對村民開展宣傳教育活動，提高他們對開展改革的重要性、必要性的認識；要將村民納入社會保障范疇，在過渡期內(nèi)保證他們的最低生活水平，免費開展勞動技能培訓(xùn)，提高他們思想文化素質(zhì)，使他們能夠獨立地開展種植業(yè)以外的經(jīng)營活動，以便維持生計。2.切實搞好土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變。土地產(chǎn)權(quán)歸屬問題是城中村問題產(chǎn)生的實質(zhì)所在，只有在轉(zhuǎn)變產(chǎn)權(quán)歸屬的前提下，城中村的問題才能得到根本的解決。但是體制的變更不是一朝一夕、一蹴而就的。城中村的土地全部收歸國有在近期內(nèi)很難做到，而城中村的改造是近期必須從事的工作。因此，在提出土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變后改造策略的同時，必須著重提出近期切實可行的、在土地產(chǎn)權(quán)不發(fā)生變化的前提下的改造策略。3.積極推進集體經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和升級。目前城中村村集體經(jīng)濟主要經(jīng)營形式有三種：商貿(mào)服務(wù)、土地出租、物業(yè)租賃，后兩種形式是集體經(jīng)濟的主要收入來源，是典型的“寄生型、外生式”經(jīng)濟，這種模式無法參與市場經(jīng)濟的競爭。只有村具備起碼的起動資金，城中村改造才能進入議事日程。從短期看，集體資產(chǎn)能否做大做強，集體物業(yè)收益能否保值增值是城中村改造能否實現(xiàn)的關(guān)鍵，而轉(zhuǎn)制后的集體經(jīng)濟能否成功轉(zhuǎn)型和升級更是新村能否實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的前提和動力。4.加強政府的積極引導(dǎo)作用。政府作為城市的管理者，首先要意識到城中村問題的嚴重性和改造的迫切性，積極推進城中村的改造，實現(xiàn)城中村合理城市化。其次，城中村改造是一個綜合的社會轉(zhuǎn)變過程，需要相應(yīng)的全方位的物質(zhì)、制度和社會文化等方面的建設(shè)，包括政策、資金、技術(shù)、基礎(chǔ)設(shè)施的支持和社會文化的傳播引導(dǎo)，特別要注重大量失去土地的農(nóng)民由農(nóng)村就業(yè)轉(zhuǎn)為城市就業(yè)的心理要求。5.引入市場機制。在城中村改造中，由于村集體經(jīng)濟實力有限，而當?shù)卣植豢赡軐Τ侵写甯脑爝M行大規(guī)模地投資，因此應(yīng)進行市

場化的開發(fā)模式，鼓勵開發(fā)商、投資商介入?yún)⑴c城中村改造。在市場機制的作用下，城中村的改造向城市現(xiàn)代居住小區(qū)方向發(fā)展，這樣既可以使村民擯棄小農(nóng)經(jīng)濟意識，改變居住環(huán)境和生活方式，在參與、享受城市文明的過程中逐漸改變其傳統(tǒng)的生活方式，真正實現(xiàn)向城市人的轉(zhuǎn)變。由于市場的導(dǎo)入，還可以盤活村集體經(jīng)濟，使其在組織制度、經(jīng)營機制上進行市場化改革，以強化其投資能力、組織能力和市場適應(yīng)能力，發(fā)展壯大村集體經(jīng)濟。

6.實行積極的財政政策。在城中村改造的過程中，引入城市經(jīng)營的理念，政府提供服務(wù)、便利與優(yōu)惠措施，鼓勵資質(zhì)良好的公司與集體經(jīng)濟組織合作全面改造城中村。建立新的運行機制，將城中村改造收益的一部分轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣＠Ｕ?，保證村民老有所養(yǎng)，老有所依，享受城市居民一樣的待遇。對統(tǒng)建改造房屋給予一定規(guī)劃控制指標的放寬；對統(tǒng)建改造房屋減免部分稅費；同時根據(jù)具體情況，提供適當?shù)膯淤Y金和低息貸款，并為改造劃撥改造配套用地，用于搬遷工廠以及居民臨時安置。

7.堅持“以人為本”的發(fā)展理念。城中村在物質(zhì)形態(tài)、社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)等發(fā)生根本轉(zhuǎn)變的情況下，必須逐步改變村民落后的文化素質(zhì)和小農(nóng)經(jīng)濟意識，使其在職業(yè)、文化、道德品質(zhì)、價值觀念和生產(chǎn)生活方式等方面也發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，成為真正的城市人。在更新改造的過程中，要注意鄉(xiāng)村的文化內(nèi)涵的挖掘，保護好有價值的文化遺產(chǎn)，如古村落保護、文物保護、傳統(tǒng)風俗繼承和發(fā)揚等，堅持走保護和建設(shè)并舉的改造之路。

8.實行近、中、遠期的結(jié)合。城中村的改造由于牽涉的面較廣，尤其受到開發(fā)商利益的驅(qū)使及投人產(chǎn)出的制約，在制定規(guī)劃的過程，注重近、中、遠期實施規(guī)劃的結(jié)合，近期安排一些投資少、見效快的項目，為今后的改造提供資金的支持和保障，中、遠期安排一些公共設(shè)施及服務(wù)設(shè)施，以創(chuàng)造優(yōu)美的居住、生活環(huán)境，使得城中村與城市的各項事業(yè)融為一體。

9.有形無形改造并重。這是城中村改造取得成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在城中村改造中，所進行的改造不是簡單的拆舊建新，而是堅持有形與無形改造同步推進，既重視拆舊建新、拆遷安置的有形改造，也注重抓好涉及深層次問題的無形改造。在操作上，先進行無形改造，后進行有形改造。正是有了無形改造，才實現(xiàn)了村民向市民真正轉(zhuǎn)變；正是有了無形改造，才隔斷了相傳數(shù)千年的土地依賴，加速其生產(chǎn)和生活方式的更新；正是有了無形改造，才促使其轉(zhuǎn)變小富即安、不求上進的小農(nóng)思想，在城市節(jié)奏、城市文化的熏陶下，樹立市場經(jīng)濟觀念，提高自身素質(zhì)和修養(yǎng)。如果說有形改造是對城市外在形態(tài)的一種提升，那么無形改造則是城中村村民“靈魂深處的變革”。城改是一場新的革命、新的變革，堅持有形與無形改造并重，就能夠推動城中村改造工作健康發(fā)展。

七、結(jié)語

本文就“城中村”改造應(yīng)著重從利益兼顧、體制轉(zhuǎn)變、法制健全和思想觀念等方面入手, 同時根據(jù)一些城市的改造經(jīng)驗和事例,闡述“城中村”的現(xiàn)狀及引發(fā)的問題。提出幾點意見希望對現(xiàn)實情況有一

些指導(dǎo)和幫助。

參考文獻：

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5.王達，2010：《房屋征收拆遷法律制度新問題》，中國法制出版社。6.馬曉萍，2011：《房屋拆遷與征地補償》，中國法制出版社。

第三篇：我國城中村現(xiàn)象及其改造

我國城中村現(xiàn)象及其改造

【內(nèi)容提要】“城中村”是中國城市化過程中出現(xiàn)的獨特現(xiàn)象，是在特定的歷史、經(jīng)濟、社會、文化、政策背景下形成的非完全城市化的產(chǎn)物?！俺侵写濉痹诟脑爝^程中遇到了很多與政策不配套的問題，嚴重制約我國城市化的健康發(fā)展。要提高城市化質(zhì)量，提升城市素質(zhì)，必須進行“城中村”改造。要推進我國城市化的健康發(fā)展，就必須實現(xiàn)“城中村”的城市化。

【關(guān) 鍵 詞】城中村、研究分析、改造、治理思路、優(yōu)化配置

中國的城市化率已經(jīng)從1978年的17.9％提高到2004年的41.8％，1978～1998年城市化年均增長速度為0.77，1999～2004年年均增長速度提高到1.40。在城市規(guī)劃方面表現(xiàn)為人口增長與面積的擴張，由于城市擴張速度快，大量地區(qū)仍然保留和實行農(nóng)村集體所有制，農(nóng)村社區(qū)被城市建設(shè)用地所包圍，形成城鄉(xiāng)并存的二元結(jié)構(gòu)，成為“城中村”?！俺侵写濉笔侵副滑F(xiàn)代化城市建筑所包圍的破舊城區(qū)，它被形象地稱為“城市包圍農(nóng)村的運動”?！俺侵写濉币殉蔀槌钢獬鞘锌沙掷m(xù)發(fā)展、集約使用城市有限土地資源的矛盾焦點。“城中村”成為城市化進程中迫切需要解決的問題。

一、“城中村”現(xiàn)象及形成原因

“城中村”是快速城市化發(fā)展中出現(xiàn)的特殊現(xiàn)象，所謂“城中村”，是指在城市高速發(fā)展的進程中，由于農(nóng)村土地全部被征用，農(nóng)村集體成員由農(nóng)民身份轉(zhuǎn)變?yōu)榫用裆矸莺?，仍居住在由原村改造而演變成的居民區(qū)；或是指在農(nóng)村村落城市化進程中，由于農(nóng)村土地大部分被征用，失地農(nóng)民保障措施滯后于時代發(fā)展步伐，游離于現(xiàn)代城市管理之外的失地農(nóng)民仍在原村居住而形成的村落，亦稱為“都市里的村莊”。通常所說的“城中村”，僅指在經(jīng)濟快速發(fā)展、城市化不斷推進的過程中，位于城區(qū)邊緣農(nóng)村被劃入城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，在區(qū)域上已經(jīng)成為城市的一部分，但在土地權(quán)屬、戶籍、行政管理體制上仍然保留著農(nóng)村模式的村落。

“城中村”是我國城市化發(fā)展過程中，由于城市建設(shè)急劇擴張與城市管理體制改革相對滯后之間的矛盾造成的一種特殊現(xiàn)象，是我國作為發(fā)展中國家在“晚發(fā)外生型”現(xiàn)代化進程中的一種“遲發(fā)展效應(yīng)”，是所謂傳統(tǒng)社會與現(xiàn)代社會長期并存的“二元”社會結(jié)構(gòu)特征的一個微觀體現(xiàn)，是在城鄉(xiāng)二元格局依然存在狀態(tài)下農(nóng)村被動城市化的產(chǎn)物。按照經(jīng)典的城市化理論，農(nóng)村城市化的一般規(guī)律是：在工業(yè)化的推動下，人口和生產(chǎn)力向原有的城市集中，導(dǎo)致城市用地規(guī)模不斷擴大，使原有的城市擴大；或者人口和生產(chǎn)力在原來的農(nóng)村集聚，在“空地”上形成新的城市。在國外，由于實行單一市場經(jīng)濟體制，卷入城市化浪潮的村莊“瞬間”就成了城市。如果城市化進程過快，大量新涌入城市的人口成為城市貧民，他們聚集在城市的落后社區(qū)，或者形成新的落后社區(qū)，產(chǎn)生城市貧民窟現(xiàn)象。不過，城市落后社區(qū)和城市貧民窟也是城市社區(qū)，只是居住人口和基礎(chǔ)設(shè)施存在差異。然而，在我國，由于長期奉行“重工輕農(nóng)、城鄉(xiāng)分治”的經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略，城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟和社會管理體制改革滯后，一些卷入城市化浪潮的村莊依然保留農(nóng)村管理體制，這些村莊已經(jīng)跨入了城鄉(xiāng)一體化進程，卻不能迅速進入城市的“大門”成為真正的城市社區(qū)，而是成為“都市里的村莊”，由此形成了獨特的“城中村”現(xiàn)象。

“城中村”的形成是多種因素共同作用的結(jié)果?！巴馍汀背鞘谢难杆侔l(fā)展是“城中村”產(chǎn)生的直接原因。改革開放后，我國城市化開始由非市場化道路漸漸向市場化道路轉(zhuǎn)向，城市化進入了快速發(fā)展時期，出現(xiàn)了“補課性”的“跨越式突進”。這種現(xiàn)象在我國一些沿海城市更為明顯。在城市化快速推進的過程中，城市空間迅速向周圍城郊農(nóng)村擴張。這些條件啟動了城郊農(nóng)村的“外生型”城市化進程，即由外部經(jīng)濟力量推進村莊自身的城市化。這種“外生型”城市化促使這些村落的社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)朝著今天典型的“城中村”演變。從制度角度講，土地集體所有制、宅基地政策是形成城中村的重要制度條件，土地集體所有和宅基地政策，把村民捆在一起，形成了一個基于土地的利益共同體，難以分化瓦解，這與土地私有國家形成了顯著區(qū)別。從社會角度講，中國農(nóng)村宗族和地緣觀念很強，安土重遷這種居住觀念構(gòu)成了城中村存續(xù)的社會心理條件；同時，隨著城市化的推進和社會經(jīng)濟的發(fā)展，土地增殖，外來人口急增，使得私房出租成為一個利益豐厚的產(chǎn)業(yè)，這是城中村得以發(fā)展的社會條件。從政府方面講，主要是：第一，認識不足，缺乏及時的規(guī)劃和調(diào)控。政府對城中村現(xiàn)象的發(fā)生、發(fā)展后果估計不足，沒有及時拿出有效的規(guī)劃、改造措施，最后積重難返。第二，重新安置的經(jīng)濟和社會成本巨大。迅速推進的城市化進程，使得原農(nóng)村居民主動迎接城市化，并最大限度利用城市化形成的級差地租，使得安置的成本十分高昂，政府一時無力負擔，于是采取回避態(tài)度，任其發(fā)展。第三，無法解決農(nóng)民城市化的善后問題，如重新安排就業(yè)，解決其社會保障和生活來源等。

但是，城中村也并不是我國城市化進程中必然產(chǎn)生的現(xiàn)象，如果政府在城市化過程中采取了及時和適當?shù)恼叽胧?，城中村現(xiàn)象也是可以避免的。

二、“城中村”社區(qū)建設(shè)的特殊性

1、文化沖突劇烈?！俺侵写濉钡奈幕哺诋?shù)剞r(nóng)村，原住居民在長期共同生活中，形成一套適應(yīng)農(nóng)村社區(qū)的文化傳統(tǒng)、生活方式、風俗習慣、道德規(guī)范等，社區(qū)成員在情感上和心理上對原社區(qū)具有很強的認同感和歸屬感。與此同時，隨著外來人口大量涌入，也帶來了現(xiàn)代都市文化與外來文化，它與原住民文化不斷發(fā)生碰撞、沖突、交流與融合，沖突中有融合，碰撞中產(chǎn)生交流。首先，表現(xiàn)在小農(nóng)經(jīng)濟思想與商品經(jīng)濟意識的沖突與融合，“城中村”里的原住民一般來說求穩(wěn)怕亂，小富即安；而外來人口求新、求變。在農(nóng)村文化與現(xiàn)代都市文化的沖突和融合過程中，現(xiàn)代都市文化是一種強勢文化，它對農(nóng)村文化的影響非常強烈。其次，表現(xiàn)在本土文化與外來文化的沖突與融合。本土文化是“城中村”原有文化，而外來文化則指外來人口從其原所屬地域帶入的文化。戶口本與暫住證將“城中村”內(nèi)的居住人口分為常住人口與外來流動人口兩個不同的群體。一方面，原住居民強烈的鄉(xiāng)土認同感和排外意識，給外地人融入當?shù)匚幕斐闪艘欢ㄕ系K，也不利于城市管理和城市化進程；而外來人口由于在外漂泊和生活艱辛，大多和自己原屬同一地域的人（即老鄉(xiāng)）往來，也很難完全融入本地社會。

2、居民成分復(fù)雜。首先表現(xiàn)在“城中村”外來人口比例很高，社會分層、社會群體細分現(xiàn)象也是轉(zhuǎn)制后的“城中村”社區(qū)人口構(gòu)成的基本特征?！俺侵写濉钡娜丝谟纱迕?、市民和暫住人口構(gòu)成，形成了界限分明的社會群體，不同的社會地位使其出現(xiàn)了社會分層現(xiàn)象。一般來說，原住民收入非常高?？辗砍鲎馐撬麄兊囊淮蠊P收入，加上集體分紅以及個體的其它勞動，收入非常可觀。如天河區(qū)楊箕村人均年收入可達1.8萬元，海珠區(qū)新窖鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)人口人均年收入1.5萬元。同時，高度集中的流動人口因為地緣、血緣、職業(yè)等原因，形成了社會群體細分現(xiàn)象，出現(xiàn)了不同的“亞群體”，另外，隨著住宅小區(qū)的開發(fā)，城中村社區(qū)白領(lǐng)階層的人數(shù)也大量增加。

3、公共基礎(chǔ)設(shè)施奇缺?！俺侵写濉鄙鐓^(qū)基礎(chǔ)設(shè)施條件很差，幼兒園、中小學(xué)、郵電局、公廁、垃圾站、社區(qū)活動服務(wù)中心等嚴重不足，城中村的城市功能喪失，道路不通暢，缺乏公共交通，商業(yè)網(wǎng)點和文教衛(wèi)基礎(chǔ)不配套，從而影響城市整體功能的發(fā)揮。

4、社會治安形勢嚴峻?！俺侵写濉钡倪`法犯罪問題成為影響城市社會穩(wěn)定的一個重要因素。

5、建設(shè)資金缺乏。資金來源是“城中村”“社區(qū)”建設(shè)的瓶頸，改制后的城中村原公共開支（如道路維修、排水、供水、環(huán)衛(wèi)、治安、教育）費用，加上改造和拆遷、新建房屋，改造一個村需要資金動輒上千萬乃至上億。

三、“城中村”對我國城市化發(fā)展所產(chǎn)生的影響

“城中村”問題概括起來有三方面：第一是建設(shè)混亂。其“自留用地”的性質(zhì)使城市規(guī)劃管理部門往往管不到，而村、鎮(zhèn)的管理又不力，農(nóng)民亂搭亂建成風；第二是管理混亂。人員混雜，政出多門往往使這里成為城市問題成堆的地帶；第三是村民的發(fā)展。無疑，村民從城中村和城鄉(xiāng)結(jié)合部的“大亂”中獲得了巨大的經(jīng)濟利益，許多村民由此過上了終日無所事事的“二世祖”式生活，這種生存方式及生活環(huán)境對村民及其后代的發(fā)展帶來的不良影響是顯而易見的。

“城中村”在我國一直被認為是“問題村”，受到全社會的普遍關(guān)注?！俺侵写濉本哂修r(nóng)村和城市的雙重特征，它不僅阻礙了我國城市化的進程，也在一定程度上影響了城市居民的生活水平。隨著城市化的發(fā)展，這些“都市村莊”已不能適應(yīng)城市發(fā)展的需要，而逐漸凸顯出許多社會問題。原先散布在我國各大、中、小城市周邊城鄉(xiāng)結(jié)合部的數(shù)量眾多的“城中村”，現(xiàn)在絕大部分已處于繁華的鬧市之中了，其人口數(shù)量、村落規(guī)模、土地面積、坐落范圍和經(jīng)濟條件等雖不盡相同，但普遍存在著一些較為嚴重的共性問題?！俺侵写濉眹乐赜绊懥顺鞘谢馁|(zhì)量，給城市的持續(xù)發(fā)展和社會進步帶來了嚴重影響，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，城市二元管理體制的存在和行政、管理體制的混淆和散亂?！俺侵写濉笔窃诜比A的都市內(nèi)部，仍實行農(nóng)村管理體制的行政村，這不免使村民在思想觀念、生活方式、住房建設(shè)景觀、管理模式和居住習慣等方面仍然保留著濃厚的傳統(tǒng)農(nóng)村色彩，使“城中村”成為農(nóng)村管理體制下的都市“小社會”。第二，規(guī)劃滯后、管理落伍、建設(shè)混亂、市政建設(shè)和公共設(shè)施嚴重缺乏。“城中村”的地區(qū)規(guī)劃、建設(shè)和社會管理等問題長期處于混亂和低水平狀態(tài)，不僅造成房屋布局雜亂無章、建筑密度較高、土地利用率和綠化率低下、環(huán)境衛(wèi)生較差、生活和基礎(chǔ)設(shè)施配套嚴重不足、各類管線雜亂不堪、道路狹窄、消防和救護通道堵塞等問題，而且還導(dǎo)致違法用地和違章建筑屢禁不止，出現(xiàn)了大量的“接吻樓”、“握手樓”和“貼面樓”。這既破壞了城市景觀，影響城市品質(zhì)，也不利于城市功能的提升，甚至威脅到人們的生命財產(chǎn)安全。第三，產(chǎn)業(yè)畸形，沒有整體競爭力。城中村的經(jīng)濟一般以房屋出租為主，各種發(fā)廊、餐館、藥鋪、雜貨鋪等充滿了城中村的主要街道。村民單純地依靠租金收入生活，故惰性不斷滋生。如此下去，無論是村集體還是村民個體，其發(fā)展都很有局限性?！俺侵写濉奔w經(jīng)濟和村民個人未來的發(fā)展方向不明，后勁不足，城市化的經(jīng)濟和規(guī)模效益受沖擊。第四，社會保障體系不完善。在城鄉(xiāng)分割的二元政策體制下，土地是國家賦予農(nóng)民社會保障的載體，然而在城市化進程中，由于征地權(quán)的濫用(主要是沒有嚴格區(qū)分公共利益和非公共利益)，以及沒有妥善處理失地農(nóng)民的安置問題等，導(dǎo)致失地農(nóng)民既喪失了擁有土地所帶來的社會保障權(quán)利，同時又無法享受與城市居民同等的社會保障權(quán)利。第五，精神文明建設(shè)疲軟，村民思想道德觀念陳舊落后，社會治安問題十分突出。由于“城中村”村民和外來人口素質(zhì)普遍不高，加上出租等手段獲取收益比較容易，“城中村”村民普遍表現(xiàn)出游手好閑、不思進取的狀態(tài)，并缺乏在文化和專業(yè)知識技能上進一步提高的能力?！俺侵写濉庇捎诖罅康耐鈦砣丝诰幼『皖l繁的經(jīng)濟交往，加上城鄉(xiāng)管理的混治，形成一些社會不安定因素?！包S、賭、毒”現(xiàn)象比較嚴重，偷盜、打架甚至兇殺等刑事案件時有發(fā)生，經(jīng)濟糾紛接連不斷，火災(zāi)等事故頻發(fā)，這給“城中村”社會治安帶來很大壓力?！俺侵写濉弊鳛閺氖路钦浇?jīng)濟、不穩(wěn)定的低收入流動人口聚居區(qū)，與那些在正式經(jīng)濟中就業(yè)、享受各種福利的人群聚居的其他城市社區(qū)相比，犯罪率高在所難免。低收入使流動人口無力定居，“無恒產(chǎn)者無恒心”，低廉的犯罪成本等使其具有較高的犯罪傾向。

“城中村”對城市的危害很大，“城中村”里環(huán)境臟亂、市政設(shè)施不配套、治安混亂，造成了諸多的社會隱患和城市問題，是城市現(xiàn)代化發(fā)展的嚴重障礙?！俺侵写濉边€導(dǎo)致土地利用不經(jīng)濟、土地本身的價格大打折扣。而且在公眾觀念中，“城中村”也似乎成為城市問題的“萬惡之源”，對它都是充滿厭惡的情緒。由于出租房屋獲得收入較為便捷，村民亦呈現(xiàn)出“寄生型”的精神狀態(tài)，自甘墮落、不思進取，甚至出現(xiàn)“二世祖”現(xiàn)象，有邊緣化、畸形化的雙重人格傾向。有人說它是“毒瘤”，有人形容它是定時炸彈，也有人認為它是城市化進程中農(nóng)民最后的港灣和堡壘?！俺侵写濉北阋虼顺闪顺鞘谢M程中解不開的結(jié)?！俺侵写濉辈粌H阻礙了我國城市化的進程，也在一定程度上影響了城市居民的生活水平?！俺侵写濉边@個一度被遺忘的城市角落，開始成為人們關(guān)注的熱點?！俺侵写濉眴栴}已成為困擾城市化進程的“痼疾”。因此，改造“城中村”是實現(xiàn)城市物質(zhì)形態(tài)現(xiàn)代化的需要，是實現(xiàn)城市社會結(jié)構(gòu)和社會管理現(xiàn)代化的需要，是改善城市環(huán)境和社會治安的需要，也是盤活城市資產(chǎn)，提高城市土地利用效率，使城市資產(chǎn)升值的需要。同時，從時機的角度講，早改比晚改好，早改可以盡快地發(fā)揮改造的綜合效益。若不從根本上加以解決，“城中村”的惡性循環(huán)還將持續(xù)下去，今后“城中村”改造任務(wù)將越來越重，成本將越來越高。

改造城中村的措施一直是各地政府頭痛的問題。主要因為：一是城中村一般占地面積較大，如果按照城市商業(yè)開發(fā)用地的價格購買，政府必須支付農(nóng)民巨額資金，政府一般承受不起；二是占據(jù)城中村土地的農(nóng)民利用城中村土地和住所，能夠從中獲得巨大的利益，如果不能彌補這些好處，他們一般不會出讓城中村土地?？傊?，收購城中村土地所需巨額的資金以及來自城中村農(nóng)民巨大的壓力是城中村問題之所以較難解決的兩個主要方面。農(nóng)民之所以遲遲不肯出讓土地的原因在于：一是等待土地升值，以期賣個好價錢；二是利用城中村的地理優(yōu)勢，靠出租房屋能夠得到不錯的租金；三是由于城中村農(nóng)民已無耕地，因此他們希望出售土地后能夠得到政府的各項保障，尤其是工作方面的保障。

總之，“城中村”雖然在區(qū)域上已成為城市的一部分，但在土地權(quán)屬、戶籍、行政管理體制仍然保留著農(nóng)村的模式，“城中村”已成為嚴重制約城市化發(fā)展的一個難點問題。

四、“城中村”改造

“城中村”的存在對城市經(jīng)濟社會發(fā)展造成了嚴重影響，要提高城市化質(zhì)量，提升城市素質(zhì)，必須進行“城中村”改造，要推進我國城市化的健康發(fā)展，就必須實現(xiàn)“城中村”的城市化。如果“城中村”的城市化問題無法解決，更大范圍的城市化便無從說起。改造“城中村”是實現(xiàn)農(nóng)村城市化、推進城市現(xiàn)代化的需要。當前，“城中村”已成為困擾我國城市發(fā)展和建設(shè)的重要問題，對“城中村”進行改造顯得十分迫切和必要。中國要全面實現(xiàn)小康，就必須實行“城中村”改造，通過土地、人口、經(jīng)濟、社會、環(huán)境、規(guī)劃、建設(shè)、管理等各方面的調(diào)整，采取有力措施綜合治理，實現(xiàn)土地資源的高效配置，提高社區(qū)居民的生活質(zhì)量，通過“城中村”的改造能提高城市土地利用率，改善居住環(huán)境、投資環(huán)境和生態(tài)環(huán)境，更好地建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會，構(gòu)建和諧社會?！俺侵写濉钡母脑焓且粋€農(nóng)村向城市、農(nóng)民向市民的轉(zhuǎn)型過程，是一場深刻的由量變發(fā)展到質(zhì)變的社會變革，不可避免會遭遇到阻力和困難。

在“城中村”的改造過程中，政府應(yīng)起到主導(dǎo)作用。具體表現(xiàn)在：

1、政府應(yīng)該成為城中村社區(qū)建設(shè)制度的設(shè)計者。中國長期實行國家高度統(tǒng)合社會的治理模式，居民缺乏自治能力和經(jīng)驗，“城中村”居民也缺乏城市建設(shè)的理念，流動人口社區(qū)幾乎都是臨時組合，居民之間缺乏歷史聯(lián)系和利益紐帶，因此，政府對社區(qū)建設(shè)的指導(dǎo)任務(wù)比其他地方更加繁重和艱巨。首先，政府必須提出社區(qū)建設(shè)的總體思路和發(fā)展規(guī)劃。城中村布局混亂，建筑物凌亂，基礎(chǔ)設(shè)施不配套，違章建筑多，要使“城中村”真正和城市融為一體，形成建設(shè)總體思路和制定發(fā)展規(guī)劃非常重要。規(guī)劃工作應(yīng)與社區(qū)建設(shè)的發(fā)展與行政區(qū)劃、行政體制、社會發(fā)展目標等緊密結(jié)合起來，使社區(qū)建設(shè)的發(fā)展與社會發(fā)展同步；在中心城市總體規(guī)劃和市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃中要重視城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃和建設(shè)管理工作，促使城鄉(xiāng)職能一體化與空間一體化的結(jié)合，要改變過去城鄉(xiāng)分割的規(guī)劃建設(shè)思想和重城輕鄉(xiāng)的傾向，按城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)、城鄉(xiāng)結(jié)合的原則，把城中村納入統(tǒng)一的社會經(jīng)濟發(fā)展大系統(tǒng)，做到城鄉(xiāng)同步規(guī)劃，同步建設(shè)。其次，政府是社區(qū)法制建設(shè)的倡導(dǎo)者和實施者。政府

應(yīng)該盡快撤消或修訂計劃體制下影響城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的有關(guān)制度、法規(guī)、條例和政策，制定統(tǒng)一協(xié)調(diào)、互相配合的規(guī)范性文件，形成能夠制約和促進社區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展的政策法規(guī)體系，把城鄉(xiāng)生產(chǎn)要素流動和經(jīng)濟社會發(fā)展納入法制軌道，將社區(qū)建設(shè)規(guī)劃納入制度體系，化解制約社區(qū)建設(shè)發(fā)展的各種不利因素，從而將政府對社區(qū)建設(shè)的規(guī)劃、組織、協(xié)調(diào)等宏觀管理內(nèi)容和監(jiān)督、約束、規(guī)范等微觀管理法律化和制度化。

2、政府是“城中村”社區(qū)建設(shè)的引導(dǎo)者。城中村社區(qū)建設(shè)作為一項龐大的系統(tǒng)工程，它包括了社會各種行為；既有市場行為，也有非市場行為；既有政府行為，也有民間行為；既有組織行為，也有個人行為；既有精神建設(shè)行為，也有物質(zhì)建設(shè)行為。政府的責任就是利用自己掌握的資源，積極引導(dǎo)社區(qū)居民和各種經(jīng)濟主體投身于社區(qū)建設(shè)的事業(yè)，真正成為社區(qū)建設(shè)的生力軍。首先，引導(dǎo)各種經(jīng)濟主體積極參與城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。改制后的“城中村”社區(qū)公共設(shè)施非常缺乏，政府應(yīng)該巧用市場之手，制定切合本地實際的優(yōu)惠政策和措施，引入競爭機制，有效調(diào)動所有經(jīng)濟主體參與公共設(shè)施建設(shè)的積極性。如珠海市在城中村改造中對房地產(chǎn)開發(fā)商實行“拆一免二至三”的優(yōu)惠政策，即根據(jù)舊村的區(qū)位、拆遷量，每拆遷一平方米房屋，可以免交2—3平方米建筑面積地價，并減免相應(yīng)的報建費用，確保開發(fā)商25％的利潤，用政府讓利的方式調(diào)控市場，收到了非常好的效果。政府必須及時披露基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的市場信息和投資信息，采取市場招標方法，以開發(fā)商的資金實力、規(guī)劃方案、資信、對農(nóng)民拆遷補償四個因素來確定開發(fā)施工單位?？傊?，在城中村社區(qū)建設(shè)中，政府的角色是營造一個公平、公正的市場競爭環(huán)境，以優(yōu)惠政策激發(fā)投資者的投資熱情。其次，政府是“城中村”社區(qū)文化建設(shè)的導(dǎo)航員?！俺侵写濉鄙鐓^(qū)文化建設(shè)，必須有效克服傳統(tǒng)的家族本位文化心理和小市民文化心理阻礙。傳統(tǒng)的家族本位文化心理深深植根于原住民的骨髓之中，因為一個人從經(jīng)濟、生活、情感、道德諸方面都離不開家族的支持。這種傳統(tǒng)的家族本位文化心理使原住民形成的強烈的家族意識和鄉(xiāng)土認同感，自然對外來文化和外來人口產(chǎn)生一種非常強烈的排拒心理，是社區(qū)認同意識的障礙。因為，社區(qū)文化是一種公共生活領(lǐng)域的文化，它的文化基礎(chǔ)是社會公德，是社會的整體利益，它與平等、權(quán)利、義務(wù)和正義等理念是聯(lián)系在一起的，而傳統(tǒng)的家族本位文化是私人領(lǐng)域的文化，它以血緣為紐帶，與狹隘的私利聯(lián)系在一起的道德，兩種道德的基礎(chǔ)和形成機制完全不同，因此兩者之間橫亙著一道難以逾越的障礙，無法溝通與對話；小市民文化心理表現(xiàn)為心胸狹窄，急功近利，容易滿足，缺乏平等觀念、權(quán)利意識，它與平等、參與、友愛、協(xié)作的社區(qū)文化價值理念格格不入，“城中村”社區(qū)文化建設(shè)必須超越小市民文化心理，政府必須堅持“塑造人”這一城市文化建設(shè)的根本目標，營造健康向上的“城中村”社區(qū)文化氛圍，培育平等、參與、友愛、協(xié)作的社區(qū)文化價值理念，為人的全面而自由的發(fā)展創(chuàng)造良好的發(fā)展條件；社區(qū)認同意識是凝聚社區(qū)居民人心的基礎(chǔ)性前提，因而必須高度重視培養(yǎng)居民的社區(qū)認同意識，通過風俗禮儀、節(jié)日民俗等集體活動形式，創(chuàng)造社區(qū)成員在心理上彼此接近的機會，增強其認同感；另外，“城中村”居住著許多弱勢群體，他們更需要關(guān)愛，他們比常人承受著更多的經(jīng)濟和精神壓抑，政府必須為他們提供更多的精神支持和心理撫慰。

3、政府是“城中村”社區(qū)建設(shè)的協(xié)調(diào)者。“城中村”居住著城市流動人口的一大半，居民成分非常復(fù)雜性，各種文化在這里激烈沖突。由于我國社會管理制度方面的缺陷，他們在社會生活中受到種種不公正的待遇，面臨著城市其他社會階層無法比擬的生存壓力，極易產(chǎn)生挫折感，特別容易產(chǎn)生攻擊性和報復(fù)心理以及反社會心理，與此同時，因征地和拆遷問題以及勞資糾紛等引起的群體鬧事事件也比其他社區(qū)都要多，加上城中村管理者管理方式的粗暴簡單，很容易和被管理者發(fā)生沖突和對抗，另外，本地文化和外地文化的劇烈沖突在“城中村”表現(xiàn)尤為劇烈，以出生地、成長背景、語言、生活習俗相同形成的小群體，很容易與本地人發(fā)生矛盾和摩擦。當雙方發(fā)生矛盾時，擁有一定群體支持的人相互不難溝通，往往容易采取非法手段，影響社會的穩(wěn)定和安寧?？梢?，城中村是城市社會多重社會矛盾和問題的聚焦點，總之，化解各種矛盾和調(diào)節(jié)各方利益沖突是城市政府的一項重要職責。

在城中村社區(qū)建設(shè)中，單純依靠行政推力或排斥行政推力以及過分推崇居民自治，都不利于社區(qū)建設(shè)的健康發(fā)展，要推進城市化健康發(fā)展，必須按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，以人為本，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)關(guān)系，實現(xiàn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。

首先，要把“城中村”納入城市總體規(guī)劃。“城中村”由于沒有真正納入城市的統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)和管理，且具有自發(fā)性和盲目性，嚴重阻礙了城市的進一步發(fā)展。為杜絕“城中村”的再度形成，規(guī)劃應(yīng)充分考慮城市用地功能、基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展水平及城市容量的適度控制標準，確定城市基礎(chǔ)設(shè)施布局和建設(shè)開發(fā)時序，在宏觀層次上發(fā)揮對城市未來整體地價的引領(lǐng)作用。習慣于攤大餅式擴張的城市，對改造成本高的“城中村”采取擱置政策，向城市外圍“蛙跳”，結(jié)果是舊的“城中村”問題沒解決，新的“城中村”又梯次出現(xiàn)。必須把“城中村”統(tǒng)一納入城市整體規(guī)劃，作為城市有機空間，而不是游離于城市規(guī)劃之外的孤島，統(tǒng)一開發(fā)，推行戶籍、土地、管理體制改革，使“城中村”農(nóng)民轉(zhuǎn)為市民，村委會變?yōu)榫游瘯w土地變成國有土地，把城中舊村變?yōu)楣才涮淄晟啤h(huán)境優(yōu)美的城市新社區(qū)。在新社區(qū)建設(shè)中，要打破傳統(tǒng)的村莊安置觀念，把分

散居住的農(nóng)戶集中搬遷到符合城市規(guī)劃要求的新社區(qū)。通過“一次規(guī)劃、一次建設(shè)、一次安置”，把“城中村”改造與城市的規(guī)劃和建設(shè)結(jié)合起來，高起點規(guī)劃、高標準建設(shè)，高要求配套、高效能管理，使新社區(qū)成為城區(qū)的重要組成部分，要防止可能出現(xiàn)的逆城市化。

其次，明確“城中村”改造的目標，創(chuàng)新改造模式?！俺侵写濉钡母景l(fā)展取向是走向真正的城市化，即從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)變、從村民向市民轉(zhuǎn)變、從農(nóng)村管理向城市管理轉(zhuǎn)變，這種轉(zhuǎn)變包括物質(zhì)形態(tài)、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)與組織、社區(qū)結(jié)構(gòu)與管理、生活方式、人口素質(zhì)等各個方面，是一個綜合的社會轉(zhuǎn)變過程，需要相應(yīng)的綜合與全方位的物質(zhì)建設(shè)、制度建設(shè)與社會文化建設(shè)。“城中村”與城市危舊房存在本質(zhì)的區(qū)別，理應(yīng)有自己的針對性改造目標，“城中村”改造的整體目標應(yīng)該為：通過改造實現(xiàn)村民市民化、組織城市化、管理現(xiàn)代化、經(jīng)濟市場化、環(huán)境都市化。為此，需要實施物質(zhì)形態(tài)改造與社會形態(tài)改造互促共進的“五化一體”的改造新模式，具體內(nèi)容如下：一是村民市民化。使被改造的“城中村”村民真正享受市民待遇，共享城市公共服務(wù)，不再單設(shè)區(qū)別轉(zhuǎn)非人員群體的政策，使村民從內(nèi)心感到被城市接受。二是組織城市化。以村委會改造為居委會作為切入點，加快組織建設(shè)、議事程序、管理范疇等方面城市化基層行政組織改造，推進村民自治向社區(qū)自治的全面轉(zhuǎn)型。三是治理現(xiàn)代化。加強房屋租賃規(guī)范管理的引導(dǎo)，逐步形成契約式的社區(qū)社會關(guān)系。在此基礎(chǔ)上，推行規(guī)范化、市場化、統(tǒng)一化的社區(qū)物業(yè)和社會管理方式。四是經(jīng)濟市場化。加強“城中村”原有集體資產(chǎn)股份制改造，推進產(chǎn)權(quán)關(guān)系、經(jīng)濟組織性質(zhì)、治理結(jié)構(gòu)等改革，使之成為能全面參與城市經(jīng)濟分工與市場競爭的社會法人，成為村民參與城市化進程的重要保障。五是設(shè)施都市化。按城市規(guī)劃和市政建設(shè)的統(tǒng)一標準，規(guī)范城中村改造的容積率、綠化率，由政府統(tǒng)一進行公共設(shè)施配置?？傊?，改造“城中村”是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，要順應(yīng)工業(yè)化、城市化規(guī)律，穩(wěn)步推進“農(nóng)業(yè)向工業(yè)轉(zhuǎn)、農(nóng)民向市民轉(zhuǎn)、村莊向社區(qū)轉(zhuǎn)”。

再次，做好“城中村”的統(tǒng)籌發(fā)展?？茖W(xué)發(fā)展觀指出，必須要堅持統(tǒng)籌兼顧的工作方法和思路。當前政府在“城中村”改造過程中之所以遇到種種困境和阻力，一個重要的原因就是沒有真正做好統(tǒng)籌工作。因此，一是要統(tǒng)籌城市與“城中村”的發(fā)展，即要處理好大局與局部的關(guān)系。要在城市總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，高起點、高標準建設(shè)“城中村”基礎(chǔ)設(shè)施，進行社會環(huán)境規(guī)劃和空間形態(tài)設(shè)計，充分兼顧經(jīng)濟功能和其他社會服務(wù)功能，營造高水平的人居環(huán)境。把“城中村”改造作為推進“綠色社區(qū)”建設(shè)的有效載體，樹立統(tǒng)籌協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃思想，既不浪費土地資源，又要留有一定的建設(shè)空間，確保城市未來發(fā)展的可塑性，避免低水平的簡單重復(fù)。特別是在“城中村”改造模式的選擇上，要立足當?shù)貙嶋H和政府財政狀況，謀求長遠可持續(xù)的發(fā)展。二是要統(tǒng)籌“城中村”村民與外來人口的文化融合問題，即要處理好內(nèi)部和外部的關(guān)系。要實現(xiàn)“城中村”有效治理，其村民迅速向城市市民的轉(zhuǎn)變和發(fā)展，必須要推動城中村本土文化與外來文化、農(nóng)村文化與城市文化的融合。唯有如此，才能創(chuàng)造一個和諧穩(wěn)定的社區(qū)環(huán)境，推動整個“城中村”的全面協(xié)調(diào)發(fā)展，成為城市化進程的助推力。三是要統(tǒng)籌好“城中村”改造各參與主體之間的利益，即要處理好內(nèi)部成員之間的關(guān)系。“城中村”改造過程中，有政府、開發(fā)商、村民三方主體參與，由于各自利益立足點、發(fā)展理念以及受文化素質(zhì)影響的戰(zhàn)略選擇不同，最終也導(dǎo)致存在各種利益博弈。因此，在目前“城中村”的改造中，如何實現(xiàn)各改造主體(政府、農(nóng)民、開發(fā)商、低收入租房者)的利益共贏，實現(xiàn)城市主人的共生共榮是擺在城市決策管理者面前的現(xiàn)實課題。在這種背景下，應(yīng)該研究在發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用的同時，發(fā)揮政府對各改造主體利益博弈的調(diào)節(jié)作用，提出有利于城市可持續(xù)發(fā)展的改造對策，指導(dǎo)我國現(xiàn)有城中村問題科學(xué)合理解決。改造的核心是政府在兼顧村民和開發(fā)商利益的基礎(chǔ)上，明確各方職責，由政府、村民、開發(fā)商參與協(xié)商并制定“城中村”改造規(guī)劃，由政府職能部門監(jiān)督執(zhí)行，并規(guī)范和監(jiān)管村民及開發(fā)商的行為。

最后，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，整合土地資源，盤活土地資產(chǎn)。土地問題既是“城中村”改造中的難點，也是搞好“城中村”改造的最佳切入點。城市是一個三維空間，土地利用既要平面布局合理，也要考慮各類建筑垂直用地的要求，充分發(fā)揮單位面積效能，合理確定不同地段的建筑高度和容積率，努力提高城市建設(shè)用地的相對數(shù)量，給“城中村”農(nóng)民帶來高額收益和就業(yè)機會。由于長期建設(shè)的盲目性和無序性，各種類型的用地混雜交錯，相互包圍，土地利用和建筑規(guī)劃水平參差不齊，缺乏明顯有序的功能分區(qū)，導(dǎo)致土地開發(fā)的整體效益和環(huán)境質(zhì)量下降。應(yīng)根據(jù)各“城中村”不同的區(qū)位條件和實際情況，有針對性地改造，以期用最小的投入取得最大的效益。整合土地資源，并對土地進行資產(chǎn)運營，提高土地的綜合使用效率是解決“城中村”土地問題的重要途徑。運營好“城中村”的土地資源可以化解“城中村”改造中的許多障礙，諸如資金匱乏、村民安置與社會保障等。在“城中村”改造中盤活和整合土地資產(chǎn)，將“城中村”土地轉(zhuǎn)化為資本進行增值運作的過程，大致可以分為3個階段來實施：一是量化土地資產(chǎn)，顯化土地的真實價值，用市場機制來配置土地資源；二是實現(xiàn)土地資產(chǎn)的收益，通過資產(chǎn)經(jīng)營實現(xiàn)其良性循環(huán)；三是統(tǒng)籌兼顧，在土地市場化運作的過程中實現(xiàn)土地收益的分配工作。

【參考文獻】

[1]深圳商報：“城中村”改造三贏，2003年6月2日.[2]李友梅：重塑轉(zhuǎn)型期的社會認同[J]，社會學(xué)研究，2007年第2期.[3]姜崇洲，王彤.試論促進產(chǎn)權(quán)明晰的規(guī)劃管制改革[J].城市規(guī)劃，2002，(12).[4]李培林.巨變：村落的終結(jié)[J].中國社會科學(xué)，2002，(1).[5]李志生.關(guān)于城中村改造的問題[J].城市建設(shè)，2002，(5).[6]劉社欣.廣州市“城中村”問題的現(xiàn)狀、特點與對策思考[J].華南理工大學(xué)學(xué)報，2002，(3).[7]郭艷華.論改造城中村的現(xiàn)實途徑[J].探求，2002，(4).[8]李培林：巨變：村落的終結(jié)，中國社會科學(xué)，2002年第1期.[9]代堂平.關(guān)注城中村問題[J].社會，2002，(5).[10]葉立梅.[R].北京日報，2004-07-26.“城中村”改造：難點與思路

第四篇：研究城中村改造工作報道

研究城中村改造工作

昨日上午，市委副書記、市長張維國在市行政中心主持召開專題會議，研究推進市城區(qū)城中村改造工作。副市長成佳剛，市政府秘書長程登明，張灣區(qū)、茅箭區(qū)、十堰經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)及相關(guān)單位負責人出席會議。

會議通報市城區(qū)城中村改造進展情況，分析研究當前工作面臨的困難和問題，進一步明確城中村改造的政策要求、建設(shè)規(guī)范、責任主體、時間節(jié)點、工作專班。據(jù)市城改辦通報，市政府已批準18個城中村改造（集中安置）實施方案，其中張灣區(qū)12個、茅箭區(qū)3個、十堰經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)3個。

張維國指出，為民謀利是城中村改造工作的出發(fā)點和落腳點，各地要強化民生意識，充分考慮村民利益，注重對村民生產(chǎn)生活、集體經(jīng)濟發(fā)展的安排，完善水、電、交通、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施；要深入細致地做好宣傳講解工作，讓村民充分認識到城中村改造帶來的切身利益，從而贏得大家對工作的理解和支持；要加強領(lǐng)導(dǎo)，形成合力，落實責任，高質(zhì)高效推進各項工作，讓村民盡快步入幸福生活的快車道。

會議要求，在城中村改造中，安置房建筑面積每戶不超過260平方米（人均40平方米）；要為安置區(qū)居民配建人均5平方米的商業(yè)門面（按最優(yōu)惠價格自購）；要免費為村集體配建人均1平方米的商業(yè)建筑，作為村集體資產(chǎn)；要優(yōu)先為安置區(qū)居民提供就業(yè)崗位，免費提供就業(yè)培訓(xùn)；安置區(qū)居民享受城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老政策（自覺自愿選擇），享受城鎮(zhèn)居民低保待遇（應(yīng)保盡保）；安置區(qū)居民戶籍原則上應(yīng)轉(zhuǎn)為市民戶籍；自建自住、符合政策的房屋按城中村改造政策補償，違法建筑一律按照“三違”整治要求依法依規(guī)處理，對極端困難住戶應(yīng)給予特殊關(guān)懷和幫助；安置區(qū)居民在教育、衛(wèi)生等方面享受均等化政策。

會議強調(diào)，已啟動的城中村改造項目按計劃推進；尚未啟動的項目要先審批規(guī)劃，統(tǒng)一辦理土地手續(xù)，規(guī)范運作程序，公開進行招拍掛。城中村改造工作由市級層面統(tǒng)籌推進；張灣區(qū)、茅箭區(qū)、十堰經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)成立工作專班，負責組織實施；市城改辦要加強政策及相關(guān)工作研究，及時指導(dǎo)三區(qū)推進工作，確保3年內(nèi)徹底完成目標任務(wù)（包括今年）。當前，要集中精力推進在建安置工程，保證年底分房到戶。

第五篇：城中村改造

附件10：市政專業(yè)部門市政接用意見

依據(jù)規(guī)劃意見書到區(qū)市政管委管理科辦理的相關(guān)行政許可內(nèi)容，需市級主管部門批準的項目有4項：

一、（一）行政許可事項名稱: 古樹名木移植許可

（二）行政許可依據(jù): 《城市綠化條例》第25條

（三）行政許可收費依據(jù): 本項目許可不收費

（四）行政許可審查總時限: 12個工作日（不含法定頒發(fā)、送達行政許可證件時間和上級審批時間）

（五）申請表: 《**市園林綠化局古樹名木移植申請書》

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（七）申請條件：

1、因特殊情況必須移植的；

2、古樹名木移植方案符合要求。

（八）申請條件依據(jù)：

1、《城市綠化條例》第25、27條；

2、《**市城市綠化條例》第22、23條；

3、《城市古樹名木保護管理辦法》第10、12、16條；

4、《**市古樹名木保護管理條例》第11、15條。

（九）申請方式：書面申請。

（十）申請人提交材料目錄：

1、**市園林綠化局古樹名木移植申請書。申請內(nèi)容包括申請單位名稱或個人姓名；聯(lián)系電話；單位綠化面積總況；申請樹種、規(guī)格、數(shù)量、原因；申報單位意見(蓋章)；產(chǎn)權(quán)業(yè)主單位意見(蓋章)；

2、**市園林綠化局綠地指標審核簽署意見；

3、**市規(guī)劃委建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖；

4、項目工程樹位平面圖。在施工平面圖上標明樹位、樹種、規(guī)格、占用綠地的面積；

5、古樹名木移植方案。

申請人應(yīng)當如實提交有關(guān)材料，并對材料的真實性負責，否則將承擔相應(yīng)的法律后果。

二、（一）行政許可事項名稱: 臨時占用城市綠地（含代征綠地）

（二）行政許可依據(jù): 《城市綠化條例》第20條

（三）行政許可收費依據(jù): 本項目許可不收費

（四）申請表: 《**市園林局臨時占用城市綠地(含代征綠地)申請書》

（五）行政許可審查總時限: 12個工作日（不含法定頒發(fā)、送達行政許可證件時間和上級審批時間）

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達

三、（一）行政許可事項名稱：樹木移伐

（二）行政許可依據(jù)：《城市綠化條例》第21條《**市城市綠化條例》第23條

（三）行政許可收費依據(jù)：本項目許可不收費

（四）行政許可審查總時限：12個工作日（不含法定頒發(fā)、送達行政許可證件時間和上級審批時間）

（五）申請表：《**市園林綠化局樹木移伐申請書》

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（七）申請條件：確需砍伐或者移植的。

（八）申請條件依據(jù)：

1、《城市綠化條例》第21條；

2、《**市城市綠化條例》第23條。

（九）申請方式：書面申請。

（十）申請人提交材料目錄：

1、**市園林綠化局樹木移植和砍伐申請書。申請內(nèi)容包括申請單位名稱或個人姓名；聯(lián)系電話；單位綠化面積總況；申請樹種、規(guī)格、數(shù)量、原因；申報單位意見(蓋章)；產(chǎn)權(quán)業(yè)主單位意見(蓋章)；

2、**市園林綠化局綠地指標審核簽署意見；

3、**市規(guī)劃委建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖；

4、項目工程樹位平面圖。在施工平面圖上標明樹位、樹種、規(guī)格、占用綠地的面積。

申請人應(yīng)當如實提交有關(guān)材料，并對材料的真實性負責，否則將承擔相應(yīng)的法律后果。

四、（一）行政許可事項名稱：公共綠地改變使用性質(zhì)批準(含其他綠地)

（二）行政許可依據(jù)：《**市城市綠化條例》第25條

（三）行政許可收費依據(jù)：本項目許可不收費

（四）行政許可審查總時限：20個工作日（不含法定頒發(fā)、送達行政許可證件時間和上級審批時間）特殊情況下可延長10日

（五）申請表：《**市園林局公共綠地(含其他綠地)改變使用性質(zhì)申請書》

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（七）申請條件：新建項目確需改變綠化規(guī)劃、綠化用地使用性質(zhì)的。

（八）申請條件依據(jù)：《**市城市綠化條例》第25條。

（九）申請方式：書面申請。

（十）申請人提交材料目錄：

1、**市園林局公共綠地(含其他綠地)改變使用性質(zhì)申請書；

2、**市園林局綠地指標審核簽署意見；

3、**市規(guī)劃委建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖；

4、項目工程占用綠地平面圖。在施工平面圖上標明占用綠地的面積及準確位置。

申請人應(yīng)當如實提交有關(guān)材料，并對材料的真實性負責，否則將承擔相應(yīng)的法律后果。

到區(qū)市政委城建科能直接辦理的有 7項：

一、（一）項目名稱：市政公用工程穿越公園或臨時占用公園內(nèi)土地許可

（二）項目類別：許可

（三）項目依據(jù):《**市公園條例》第25條。

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理條件：

1、市政公用工程確需穿越公園或者臨時占用公園土地的。

2、建設(shè)單位應(yīng)當征得公園管理機構(gòu)和園林行政管理部門同意。

（六）提交的材料：

1、**區(qū)市政管理委員會穿越公園或臨時占用公園內(nèi)土地申請書；

2、**市**區(qū)規(guī)劃分局建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖；

3、項目工程需穿越公園或臨時占用公園土地平面圖。在施工平面圖上標明占用公園綠地的面積及準確位置。

（七）申請人應(yīng)當如實提交有關(guān)材料，并對材料的真實性負責，否則將承擔相應(yīng)的法律后果。

（八）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（九）辦理時限：20個工作日（不含法定頒發(fā)、送達行政許可證件時間）；特殊情況下可延長10日

（十）費用情況：本許可項目不收費

（十一）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結(jié)

二、（一）項目名稱：道路上空或者建筑物、構(gòu)筑物之間架設(shè)管線行政許可

（二）項目類別：許可

（三）項目依據(jù)：《**市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》第三十四條

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理條件：

1、**區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)各類架空線路，或者在現(xiàn)有架空線路上搭掛線纜的，由**區(qū)市政管理委員會負責行政許可。

2、新建或臨時架設(shè)架空線路必須符合國家或行業(yè)的有關(guān)規(guī)定;搭掛線纜須符合國家或行業(yè)有關(guān)合桿的規(guī)定。

3、具有書面申請。

4、具有擬建架空線路的設(shè)計圖紙。

5、搭掛線纜建設(shè)單位須提交與電桿權(quán)屬單位簽訂的安全維護協(xié)議。

（六）提交的材料：

1、由**市市政管理委員會統(tǒng)一格式的《架空線路建設(shè)申請表》：建設(shè)單位的全稱、加蓋建設(shè)單位公章；申報項目名稱、建設(shè)地點；建設(shè)目的、建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容（起止點位置、路徑長度、線纜長度、線纜數(shù)量、線纜容量、電桿數(shù)量、附屬設(shè)施名稱及數(shù)量）、計劃開工時間、工期；臨時架空線的使用天數(shù)、拆除時間。

2、擬建架空線路的設(shè)計圖紙，須由專業(yè)部門繪制，內(nèi)容包括：在1：500地形圖上繪制架空線路總平面圖、1：100的帶有道路橫斷面的線路斷面圖；圖中須表明擬建線路與周圍現(xiàn)有各種架空線路的關(guān)系。

3、搭掛線纜建設(shè)單位須提交與電桿權(quán)屬單位簽訂的安全維護協(xié)議。

（七）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（八）辦理時限：20個工作日

（九）費用情況：本許可項目不收費

（十）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結(jié)

三、（一）項目名稱：臨時占用城市道路批準

（二）項目類別：許可

（三）項目依據(jù)：《城市道路管理條例》第三十一條（1996年國務(wù)院令第198號）

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理條件：

依據(jù)《行政許可法》第二十九條第二款，申請單位提出申請符合申請條件，提交的申請材料齊全、符合法定形式。

（六）申請條件的依據(jù)：

1、**市市政管理委員會、**市公安局1994年第2號《**市臨時占用道路許可管理若干規(guī)定》第八條；

2、**市市政管理委員會、**市公安局1996年國務(wù)院令第198號《城市道路管理條例》第三十條；

3、《行政許可法》第二十九條第二款。

（七）提交的材料：

1、臨時設(shè)施占道申請（包括：占用道路位置、范圍、性質(zhì)、時間、采取的相應(yīng)措施及占道原因等）；

2、申請人委托代理人提出許可申請時，應(yīng)出示申請人的授權(quán)委托書。

（八）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（九）辦理時限：20個工作日

（十）費用情況：本許可項目不收費

（十一）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結(jié)

四、（一）項目名稱：挖掘城市道路批準

（二）項目類別：許可

（三）項目依據(jù)：《城市道路管理條例》第三十三條（1996年國務(wù)院令第198號）

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理條件：

（六）申請條件：

1、掘路施工申請（申請內(nèi)容包括申請單位名稱或個人姓名、申請的理由、地點、施工期限等）；

2、已取得有效的規(guī)劃主管部門工程規(guī)劃許可和建設(shè)主管部門施工許可；

3、設(shè)計完成工程圖紙（包括：城市地域圖、施工平面圖、挖掘回填剖面圖）；

4、有切實可行的掘路施工方案（含施工承諾書）；

5、申請人委托代理人提出許可申請時，應(yīng)出示申請人的授權(quán)委托書。

（七）申請條件的依據(jù)：

1、《**市臨時占用道路許可管理若干規(guī)定》第八條；

2、《城市道路管理條例》第三十三條；

3、《行政許可法》第二十九條第二款。

（八）申請材料和申請書示范文本：

1、申請書；

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證；

3、城市地域圖、施工平面圖、挖掘回填剖面圖。

（九）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（十）辦理時限：20個工作日

（十一）費用情況：本許可項目不收費

（十二）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結(jié)

五、（一）項目名稱：建設(shè)工程配套環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施竣工驗收許可

（二）項目類別：許可

（三）項目依據(jù)：《**市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》第六十七條

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理條件：

1、符合市容環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)專業(yè)規(guī)劃、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)定額指標和設(shè)置標準；

2、符合環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施設(shè)計方案；

3、符合**市公共廁所建設(shè)標準（DB11/T190－2003）；

4、符合《**市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套實行指標》；

5、符合《**市無障礙設(shè)施建設(shè)和管理條例》第八條第（五）項；

6、符合《**市環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)定額指標（試行）》；

7、符合《**市生活垃圾分類收集和處理設(shè)施配套建設(shè)標準》；

（六）提交的材料：

1、申請人的工商營業(yè)執(zhí)照、法人機構(gòu)代碼證書（查驗原件，留存復(fù)印件）；

2、中標文書或建設(shè)合同（查驗原件，留存復(fù)印件）；

3、規(guī)劃許可證、用地許可證、開工許可證和規(guī)劃平面圖（1：500藍圖或復(fù)印件）；

4設(shè)施工程質(zhì)量的合格文件（查驗原件，留存復(fù)印件）；

5、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的平立剖圖（1：100藍圖或復(fù)印件）。

（七）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（八）辦理時限：20個工作日

（九）費用情況：本許可項目不收費

（十）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結(jié)

六、（一）項目名稱：新建擴建改建城市公園竣工驗收

（二）項目類別：許可

（三）項目依據(jù)：《**市公園條例》第2、18、19、34、36條。

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理條件：

1、屬于公園用地，并且范圍明確；

2、對公眾開放，具備改善生態(tài)、美化城市、游覽觀賞、休憩娛樂和防災(zāi)避險等功能；

3、有管理機構(gòu)、管理制度和負責人；

4、公園的綠化用地比例應(yīng)當不少于陸地面積的65%；

5、具有《公園設(shè)計規(guī)范》要求的設(shè)施；

6、公園面積在10000 m2以上。

（六）提交的材料：

1、新建、改建、擴建公園竣工驗收申請表；

2、公園總體規(guī)劃方案及工程竣工圖；

3、公園綠化規(guī)劃設(shè)計方案；

4、公園所有者及管理者的基本情況；

5、公園有關(guān)綠化、服務(wù)、園容衛(wèi)生、秩序等方面的管理規(guī)定。申請人應(yīng)當如實提交有關(guān)材料，并對材料的真實性負責，否則將承擔相應(yīng)的法律后果。

（七）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（八）辦理時限：20個工作日（不含法定頒發(fā)、送達行政許可證件時間）；特殊情況下可延長10日。

（九）費用情況：本許可項目不收費。

（十）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結(jié)

七、（一）項目名稱：夜景照明方案審核許可

（二）項目類別：許可

（三）項目依據(jù)：《**市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》第四十三條第二款

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理條件：

1、符合**市**區(qū)夜景照明總體規(guī)劃和實施方案；

2、符合**市夜景照明管理辦法的規(guī)定；

3、填寫市市政管委統(tǒng)一格式的《夜景照明工程建設(shè)方案行政許可申請表》；

4、經(jīng)規(guī)劃批準的平面圖（A3紙）；

5、夜景照明建筑總平面圖（A3紙）；

6、建筑立面圖（A3紙）；

7、建筑剖面圖（A3紙）；

8、建筑物實景白天照片式效果圖（A3紙）；

9、營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件加蓋公章）；

10、設(shè)計、施工資質(zhì)（復(fù)印件加蓋公章）；

11、施工安全認證（復(fù)印件加蓋公章）；

12、夜景照明構(gòu)思；

13、照明方案、設(shè)計說明（A3紙）；

14、燈位布置圖；

15、照（亮）度、光色計算分布圖；

16、控制眩光方法；

17、平日、節(jié)日、重大節(jié)日效果圖（A3紙）；

18、照明器材明細和技術(shù)資料；

19、重點部位燈具安裝方法、結(jié)構(gòu)示意圖及說明（A3紙）； 20、供配電系統(tǒng)及控制原理圖（A3紙）；

21、節(jié)能措施

（六）辦理程序：受理 → 審查 → 決定→ 送達和備案

（七）辦理時限：25個工作日

（八）費用情況：不收費

（九）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結(jié) 附件11：用地批準

一、用地單位持市（區(qū)）國土局預(yù)審批復(fù)向發(fā)改委和規(guī)劃部門申請辦理立項批復(fù)和規(guī)劃審批。

二、用地單位持上述預(yù)審批復(fù)、立項批復(fù)和規(guī)劃意見材料到區(qū)國土分局辦理用地申報審批手續(xù)。

三、區(qū)國土分局按國家及市有關(guān)規(guī)定和要求組織編制用地報批材料。具體材料如下：

（一）區(qū)國土分局的建設(shè)項目用地預(yù)審意見

（二）用地單位填寫的建設(shè)用地申請表

（三）用地單位提供的發(fā)改委或項目計劃部門批準的立項和可行性報告批準文件

（四）區(qū)國土分局的地質(zhì)災(zāi)害認定表

（五）區(qū)國土分局的壓覆重要礦床證明

（六）用地單位提供的規(guī)劃部門批準的規(guī)劃意見書及附圖

（七）用地單位提供的勘測地界技術(shù)報告書及附圖

（八）用地單位提供的使用林地證明

（九）用地單位提供的征地補償安置協(xié)議

（十）用地單位提供的村民代表大會決議

（十一）區(qū)國土分局的土地情況調(diào)查表

（十二）區(qū)國土分局代區(qū)政府撰寫的建設(shè)用地申請文件

（十三）區(qū)國土分局填寫的“一書”、“四方案”

（十四）區(qū)國土分局的土地利用現(xiàn)狀圖

（十五）區(qū)國土分局的土地利用總體規(guī)劃局部調(diào)整方案，不需要調(diào)整的免。

（十六）區(qū)國土分局的土地權(quán)屬情況匯總表（十七）區(qū)國土分局的公示、聽證情況說明

四、區(qū)國土分局將建設(shè)項目用地申報審批材料組織齊全經(jīng)區(qū)政府同意上報市國土局審核后，報市政府審批。

五、繳納有關(guān)稅費并落實征地補償費依據(jù)：市政府令148號；京國土房管政（2003）716號

六、市國土局下發(fā)市政府用地批復(fù)。市國土局在用地單位繳齊各種稅費和征地補償費后將市政府用地批復(fù)下發(fā)給區(qū)政府。

七、區(qū)政府收到市政府用地批復(fù)后，在10日內(nèi)將批復(fù)內(nèi)容在被征地的村委會所在地進行公告。

八、用地單位持用地批復(fù)和相關(guān)材料在全部支付征地補償費后向市國土局領(lǐng)取建設(shè)用地批準書。注：辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用和征用土地的審批權(quán)限：按《中華人民共和國土地管理法》第四十五條規(guī)定：征用下列土地的由國務(wù)院批準：

（一）基本農(nóng)田；

（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃（525畝）的；

（三）其它土地超過七十公頃（1050畝）的。

征用本規(guī)定以外的土地的由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務(wù)院備案。

附件12：核發(fā)集體土地房屋拆遷許可證

一、項目名稱：核發(fā)集體土地房屋拆遷許可證

二、項目類別：許可

三、項目依據(jù)：《**市集體土地房屋拆遷管理辦法》(**市人民政府令第124號)

四、收費依據(jù)：不收費

五、辦理時限：30個工作日

六、辦理結(jié)果狀態(tài)：本局審核市建委備案

七、網(wǎng)上辦理情況：**市拆遷信息網(wǎng) 網(wǎng)址： http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn 辦理條件：列入本拆遷計劃的拆遷項目

在**市拆遷信息網(wǎng)上激活項目帳號，建設(shè)單位獲取項目帳號后登陸填報系統(tǒng)，進行網(wǎng)上負責項目材料填報，兩級拆遷管理部門負責審批和發(fā)布信息。按網(wǎng)上審批的程序進行網(wǎng)上審批，同時提交以下材料：

（一）用地批準文件；

（二）規(guī)劃批準文件；

（三）拆遷實施方案；

（四）安置房屋或者拆遷補償資金的證明文件。

（五）委托評估合同和受托評估機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書。

八、辦理程序：網(wǎng)絡(luò)受理→審核→審定→告知

九、辦理部門：**區(qū)建委房屋管理科 附件13：核發(fā)城市房屋拆遷許可證

一、項目名稱：核發(fā)城市房屋拆遷許可證

二、項目類別：許可

三、項目依據(jù)：《城市房屋拆遷管理條例》(國務(wù)院第305號)、《**市城市房屋拆遷管理辦法》（**市人民政府令第87號）

四、收費依據(jù)：不收費

五、辦理時限：30個工作日

六、辦理結(jié)果狀態(tài)：本局審核市建委備案

七、網(wǎng)上辦理情況：**市拆遷信息網(wǎng)(網(wǎng)址:http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn)

八、辦理條件：列入本拆遷計劃的拆遷項目

按網(wǎng)上審批的要求進行網(wǎng)上審批。在**市拆遷信息網(wǎng)上激活項目帳號，建設(shè)單位獲取項目帳號后登陸填報系統(tǒng)，進行網(wǎng)上負責項目材料填報，兩級拆遷管理部門負責審批和發(fā)布信息。同時提交以下材料：

（一）建設(shè)項目批準文件。

（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證或者建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

（三）有土地使用批準文件：

（四）市房屋拆遷資格證書

（五）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明文件。

（六）拆遷計劃，包括項目基本情況、拆遷范圍和方式、搬遷期限、工程開工和竣工時間等。

（七）拆遷方案，包括被拆遷房屋狀況、補償款和補助費預(yù)算登記。

（八）法律、法規(guī)和規(guī)章明確規(guī)定應(yīng)提交的其它材料。

（九）拆遷工地防治揚塵污染責任書和房屋拆除施工單位的資質(zhì)證書。

（十）委托評估合同和受托評估機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書。

九、辦理程序：受理→審核→審定→告知

十、辦理部門：**區(qū)建委房屋管理科 附件14：市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

（同附件10）附件15：辦理征地結(jié)案表

一、辦理國家建設(shè)用地征地結(jié)案申請報告；

二、市政府用地批準文件；

三、征地補償協(xié)議書；

四、國家建設(shè)征用土地結(jié)案證明；

五、征地補償款憑證。