第一篇：城中村改造問題

城中村改造問題多多 開發(fā)商急盼政府政策支持

來源：鄭州晚報 發(fā)布時間：2011-8-25 閱讀：125次

自從2007年鄭州市政府103號文件出臺后，我市的城中村改造已經(jīng)全面鋪開。一些房地產(chǎn)開發(fā)商審時度勢，也投身到了這一事業(yè)中去。但是據(jù)了解，目前有些城中村改造項目的開發(fā)建設(shè)遇到了一些困難，一些項目甚至陷入停頓狀態(tài)。原因何在？開發(fā)商都遇到了哪些問題？是怎么解決的？本期“地產(chǎn)下午茶”邀請了幾位已經(jīng)或準(zhǔn)備參與城中村改造的開發(fā)商，就這些話題展開討論。晚報記者 盧志峰/文圖

“開盤死”凸顯剛性需求

記者：目前房地產(chǎn)市場形勢依然嚴(yán)峻，你們作為參與城中村改造的開發(fā)商，也要面對同樣的問題，各位覺得從這次的行業(yè)性危機(jī)中可以得到什么啟示？

羅超：現(xiàn)在有一個很普遍的問題，就是所謂的“開盤死”，就是開完盤之后當(dāng)時的情況挺好的，但是后面相當(dāng)長的一段時間里不行，我們后來也分析了，開盤的時候這一部分就是剛性的需求，把剛性的需求一滿足后面就沒有了。過了年后從中央到地方促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長政策效果會顯現(xiàn)，可能會有所好轉(zhuǎn)，到那個時候我覺得成交量可能會有所上升，但成交的價格出現(xiàn)較大的回升是不太可能的。

趙大偉：說到剛性需求，我覺得開發(fā)商要反思一個問題，就是以前我們對這一部分客戶的需求研究得不夠、不透。過去對投資型、改善型

客戶研究得比較多，現(xiàn)在市場形勢一變，剛性需求成主體了，就感覺到措手不及。所以有不少客戶到售樓部一看，對你的房子有些興趣，但又覺得你這個房子不能完全滿足他的需要，或者遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了他的需要，又猶豫，這就是個問題。所以我覺得要花大力氣研究這部分客戶的功能需求，要方正實用，要舒適，還要適度，不需要做得太奢侈，那是一種浪費，讓客戶花冤枉錢。

張振海：實際上老百姓的購房欲望還是很強(qiáng)烈的，關(guān)鍵是我們要弄清楚他們的真實需求，研究好市場。像鄭州市東郊和西郊的需求就有差別，要搞清楚。我們在西郊搞開發(fā)，感到國家“70·90”政策還是很對癥的，甚至西邊礦區(qū)的也有不少來買。

“帶著鎖鏈”還要跳好舞

記者：城中村改造項目相對來說比較特殊，有自己的特點，也有一些政策上的限制和要求，比如容積率的要求、廉租房比例的要求，還有開發(fā)周期長的特點，這對開發(fā)商在項目運作和產(chǎn)品設(shè)計上會有哪些影響？

趙大偉：城中村的項目開發(fā)周期會比較長，還要先安置村民，商品房這一塊要補安置房這一塊的成本，對開發(fā)商資金量的要求很高。我認(rèn)為城中村改造項目利潤應(yīng)該在后期，而不是在前期。前期為了照顧整個項目的現(xiàn)金流，價格不能太高，要及時回籠現(xiàn)金，不然你后期的開發(fā)就會有困難。后期可以在你逐步開發(fā)這個產(chǎn)品的過程中完善這個產(chǎn)品，這

樣能夠提升產(chǎn)品的價值，在后期提升了的產(chǎn)品價值實際上是你利潤的主要來源。

張振海：“70·90”、容積率、日照時間這個都是要基本滿足的。但是從城中村改造的特點來說，怎么樣讓它更人性化，更好，同時還要有市場、有利潤，這個確實也很難。你是搞高層，還是搞多層，還是搞小高層，有一些客戶感覺高層物業(yè)費高，想要多層的，但多層多了容積率怎么辦？這就要我們想辦法，盡量做到均衡。

羅超：首先我們要執(zhí)行國家的政策，要按政府的規(guī)定來做，不然就要出局了。容積率對產(chǎn)品設(shè)計的影響我覺得還真不少。另外，城中村改造項目共性很大，都比較靠市中心的區(qū)域，人口密度大，拆遷的成本也都差不多，再加上政策要求也比較細(xì)，在這種情況下很容易出現(xiàn)產(chǎn)品的雷同。所以我總覺得，城中村改造確實要努力達(dá)到高手的水平才能去做。盼望政府繼續(xù)“扶一把”

記者：城中村改造項目政策性很強(qiáng)，涉及到的利益相關(guān)方也很多，在這方面你們在開發(fā)過程中感到有哪些突出問題需要解決？

張振海：城中村改造是利國利民的大好事，多數(shù)的城中村村民一聽說要改造也是很擁護(hù)，但是這里面有很多的實際情況還是需要政府大力支持的。再一個就是手續(xù)的辦理，希望在符合程序的前提下能夠再快一點，不能拖，盡快地拆遷，盡快地去蓋，加快資金的周轉(zhuǎn)，這個不能慢，慢的話開發(fā)商要付出很多成本，像過渡費就要付出很多，這對開發(fā)商也是一個比較大的負(fù)擔(dān)。

羅超：城中村改造政策的支持是少不了的，有些問題可以盡快明確，讓開發(fā)商吃定心丸。比如所建廉租房要先租給政府5年，那么租以前是不是要求開發(fā)商辦成自己的產(chǎn)權(quán)？租用期滿5年后要返還給開發(fā)商，到時這些房子是作為新房上市還是作為 二手房上市？說到加快各種手續(xù)的審批，提高辦事效率，鄭州的支持力度應(yīng)該更大一些。

趙大偉：政策支持方面有不少政府是考慮到了的，像城中村土地招拍掛，103號文說要對前期介入的開發(fā)商有所照顧。不久前市政府17條穩(wěn)定市場的政策中對城中村改造這一塊也給了一些優(yōu)惠政策，這些政策牽涉到的部門很多，希望能夠盡快地落實，使城中村改造的步子邁得更快一些。

第二篇：城中村改造問題研究

【摘 要】“城中村”是我國城市化進(jìn)程的快速發(fā)展的必然結(jié)果，其根本形成原因是土地的二元所有制結(jié)構(gòu)，“城中村改造”只有解決了土地二元所有制問題，“城中村”才能成為真正意義上的城市，而要解決土地的二元所有制問題也只有通過征用途徑來完成?！娟P(guān)鍵詞】 城中村 土地所有權(quán) 土地使用權(quán) 征用

城中村改造問題的研究

城中村是在城鄉(xiāng)二元體制束縛下，城市化、工業(yè)化快速推進(jìn)過程中出現(xiàn)的特殊產(chǎn)物，“城中村”存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面，即土地利用粗放，土地資產(chǎn)流失、管理體制不順，管理難度較大、人口構(gòu)成多元，社會治安堪憂、公共設(shè)施缺乏，環(huán)境問題嚴(yán)重、村民素質(zhì)較低，就業(yè)問題嚴(yán)峻，所以“城中村”問題現(xiàn)已經(jīng)成為影響城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、和諧發(fā)展的重要障礙。如何積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城中村改造，是落實科學(xué)發(fā)展觀，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的必然選擇。

一、課題研究的目的

隨著我國城市化進(jìn)程的加快，城市快速擴(kuò)張，對土地的需求更加迫切?！俺侵写濉?，這一名詞對于我國正處于加速城市化進(jìn)程的不少城市來說并不陌生。在一些城市尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的城市中，昔日的城鄉(xiāng)結(jié)合部逐漸成為城市內(nèi)部地域，城鄉(xiāng)結(jié)合部中的農(nóng)村也被包圍在城市地域之中，導(dǎo)致部分城市的城中村大量出現(xiàn)。但由于各地政府在處理城郊農(nóng)村時所采取的政策不同，特別是我國長期實行的人口、土

地的城鄉(xiāng)二元制度的影響，村內(nèi)的土地、人口、規(guī)劃、管理都沒有納入城市體系；再由于在城市化進(jìn)程中，城市的發(fā)展、土地的升值導(dǎo)致城中村以收取租金為主要特征的集體經(jīng)濟(jì)不斷壯大；城中村存在治安、衛(wèi)生、消防等大量的隱患，從而出現(xiàn)了諸多社會和環(huán)境問題。

“城中村”的存在嚴(yán)重影響到城市的進(jìn)一步健康發(fā)展，影響到城市化進(jìn)程，已到了必須綜合治理的境地。在城中村的改造上，問題相當(dāng)復(fù)雜，涉及到多方的利益博弈。對于城中村的研究需要綜合城中村表現(xiàn)的多個方面，透過現(xiàn)象，抓住本質(zhì)。

二、國內(nèi)外相關(guān)研究 1.國外相關(guān)研究

城中村城中村是我國快速城市化發(fā)展過程中特有的現(xiàn)象，國外尚未有關(guān)于城中村問題的研究，甚至沒有一個公認(rèn)的譯名。但從國外學(xué)者對城市的研究中還是能找到一些對城中村類似問題的闡述。基本為以下三種：（1）城市平民窟：英國地理學(xué)家Susan Mayhew 認(rèn)為平民窟是窮人住宅的聚集地，通常以多戶混居和擁擠為特征。貧民窟改造需要外部中介機(jī)構(gòu)在活躍社區(qū)內(nèi)部資源和獲得外界投入方面向社區(qū)提供支持，以提高社區(qū)能力進(jìn)而改善自身居住環(huán)境1；（2）城市邊緣帶（Desakota Reion）是德國地理學(xué)家Louis提出的，它指農(nóng)業(yè)活動與非農(nóng)業(yè)活動的高度混合，延伸與城市核心之間的廊狀區(qū)域2；（3）城市蔓延：城市蔓延最早出現(xiàn)在以美國為主的發(fā)達(dá)國家。指的是城市化區(qū)域向未城市化地域的不相稱擴(kuò)張，是城市邊緣高度容積率、高度 12 引自：李俊夫，《城中村的改造》，科學(xué)出版社，2004，第13頁 顧朝林，《集聚與擴(kuò)散—城市空間結(jié)構(gòu)新論》，東南大學(xué)出版社，2000年1月

建筑密度的大片住宅的開發(fā)，使城鄉(xiāng)間的接線日趨模糊3。

由于城中村現(xiàn)象具有很強(qiáng)的獨特性，其他國家?guī)缀跽也坏较嗤陌咐?，加上城中村現(xiàn)象出現(xiàn)的時間不久，國外直接針對城中村現(xiàn)象進(jìn)行研究寥若星辰

2.國內(nèi)相關(guān)研究

現(xiàn)今，城中村改造問題已經(jīng)日益引起社會各界的關(guān)注，基本分為三個階段4：（1）20世紀(jì)90年代前：是城中村的雛形；（2）20世紀(jì)90年代中前：這時國內(nèi)顧朝林和熊江波兩位學(xué)者引入了國外“城市邊緣”的概念，開始了國內(nèi)學(xué)者對這一區(qū)域的研究，總體來說，這為城中村今后的研究做好了鋪墊；（3）20世紀(jì)90年代至今：城中村現(xiàn)象越來越明顯，可以從以下四個角度加以概括：第一從建筑景觀及環(huán)境角度講，城中村是村民陸續(xù)的房屋搭建，并沒有經(jīng)過統(tǒng)一的規(guī)劃。這種無序高密度的建設(shè)與城市整體景觀不協(xié)調(diào)，在加上城中村內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施嚴(yán)重缺乏，導(dǎo)致內(nèi)部存在嚴(yán)重隱患；第二從城市經(jīng)濟(jì)和土地管理角度講，產(chǎn)生城中村這一現(xiàn)象的成因有二：一是開發(fā)商過于遷就行政隸屬、土地所有制等現(xiàn)狀，以至于延誤改造的最佳時機(jī)，使得民房區(qū)位價值不斷攀升，導(dǎo)致開發(fā)成本過高，二是民房位于景觀控制帶，由于容積率控制使得開發(fā)商無利可圖；第三從城市發(fā)展角度講，政府在同一時期進(jìn)行經(jīng)濟(jì)建設(shè)，沒有很多資金對每一項改造都提供財政支持。因此，在城中村的改造中應(yīng)該分高、中、低三種方案：高方案就是進(jìn)行全方位的改造，使城中村盡快成為城市的有機(jī)部分，34 張庭偉，《城市蔓延中的土地市場驅(qū)動力與政府角色》

成德寧，《城市化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展—理論、模式與政策》，科學(xué)出版社，2004

中、低方案是為日后改造做鋪墊。

三、城中村改造的現(xiàn)實意義

１．改造城中村，是構(gòu)筑經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展新平臺的客觀要求。改革開放以來，寧波全市經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)快速發(fā)展。分析新一輪經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展趨勢，寧波如何繼續(xù)保持關(guān)鍵在提升城鄉(xiāng)統(tǒng)籌力，空間在城郊，潛力也在城郊。因此，必須把城郊接合部作為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的主戰(zhàn)場，積極推進(jìn)城中村改造，著力打好這場硬仗，努力形成城鄉(xiāng)互動、交融發(fā)展的新格局。

２．改造城中村，是推進(jìn)工業(yè)化、城市化和城郊新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程的必然要求。隨著工業(yè)化和城市化進(jìn)程的加快，城市的規(guī)模在擴(kuò)大，城市的功能在強(qiáng)化，解決“城中村”問題勢在必行。因此，改造城中村是一種方向、一種趨勢，既順應(yīng)工業(yè)化和城市化的發(fā)展趨勢，又符合城郊新農(nóng)村建設(shè)要求，使工業(yè)化、城市化和新農(nóng)村建設(shè)并駕齊驅(qū)。

３．改造城中村，是改善城郊農(nóng)民生產(chǎn)生活條件的迫切要求。寧波城郊農(nóng)民的房屋大多建于上世紀(jì)八十年代，由于受歷史原因的影響，村民住房困難比較突出，村內(nèi)公共服務(wù)和公共設(shè)施嚴(yán)重缺乏，農(nóng)民要求改善居住條件、提高生活質(zhì)量的愿望呼聲非常強(qiáng)烈。改造城中村，有利于從根本上解決城郊農(nóng)民的生產(chǎn)生活問題，是政府職責(zé)和群眾愿望的有機(jī)統(tǒng)一，也是一項為民造福的民心工程。

４．改造城中村，是構(gòu)建社會主義和諧社會的內(nèi)在要求。由于受城鄉(xiāng)二元體制的影響，城中村成為城市管理不到位、農(nóng)村管理不著邊的“游離體”，“臟亂差”、“假偽劣”等問題屢禁不止。如果不及時解決，很可能出現(xiàn)貧民窟，成為社會最不穩(wěn)定的地區(qū)，影響和諧社會的建設(shè)。改造城中村，有利于建立良好的城鄉(xiāng)公共秩序，使城市發(fā)展、城中村發(fā)展與村民發(fā)展融合和諧。

四、城中村改造中存在的問題

1、開發(fā)主體不適格：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二條規(guī)定： 本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第五條規(guī)定：設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）有１００萬元以上的注冊資本；

（2）有４名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，２名以上持有資格證書的專職會計人員。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

也就是說，從事房地產(chǎn)開發(fā)的主體必須是具有一定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，沒有滿足這些條件是禁止從事房地產(chǎn)開發(fā)的。這不僅僅是資質(zhì)、能力、經(jīng)驗的問題，還是社會責(zé)任感和道德約束力的體現(xiàn)。而城中村改造項目中的絕大部分開發(fā)主體根本就不能滿足以上條件，更甚者，是直接由村委會作為主體來開發(fā)建設(shè)的。

2、土地性質(zhì)不合法?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城

市房地產(chǎn)管理條例》等法律法規(guī)都明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地上進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，即只有取得了建設(shè)用地使用權(quán)(國有土地使用權(quán))才能從事房地產(chǎn)開發(fā)，而城中村改造項目很多直接是在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營，這樣做是嚴(yán)重的違法行為，造成了集體土地資源的流失，嚴(yán)重的侵害了集體成員的利益。土地作為一個國家最重要的權(quán)利客體之一，不僅僅體現(xiàn)在主權(quán)權(quán)利方面，更重要的體現(xiàn)在其作為物質(zhì)財富被最大限度的利用和產(chǎn)生效益方面。我們國家實行房地一體主義，作為財產(chǎn)，沒有土地使用權(quán)的房屋猶如空中樓閣般虛幻縹緲，建在“別人”土地上的房屋是沒有任何保障的。

3、不符合城市整體規(guī)劃。從事房地產(chǎn)開發(fā)必須是在城市的規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)計劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報計劃主管部門批準(zhǔn)，并納入固定資產(chǎn)投資計劃。《城市規(guī)劃編制辦法》第三十二條中規(guī)定：規(guī)劃期限內(nèi)城市建設(shè)用地的發(fā)展規(guī)模，土地使用強(qiáng)度管制區(qū)劃和相應(yīng)的控制指標(biāo)（建設(shè)用地面積、容積率、人口容量等）；城市各類綠地的具體布局；城市地下空間開發(fā)布局都應(yīng)該符合城市規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容。城中村改造如果沒有納入到城市規(guī)劃，或者暫時沒有納入到城市規(guī)劃，那么它不但影響了城市的整體結(jié)構(gòu)和功能，同樣也不能很好的發(fā)揮自身的功能，更有可能給城

市的發(fā)展帶來巨大的障礙。

4、項目質(zhì)量沒有保障。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)，建筑工程勘察、設(shè)計、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將施工圖送審查機(jī)構(gòu)審查。建設(shè)單位可以自主選擇審查機(jī)構(gòu)，但是審查機(jī)構(gòu)不得與所審查項目的建設(shè)單位、勘察設(shè)計企業(yè)有隸屬關(guān)系或者其他利害關(guān)系。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向?qū)彶闄C(jī)構(gòu)提供下列資料：（1）作為勘察、設(shè)計依據(jù)的政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件及附件；（2）全套施工圖。審查機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對施工圖審查下列內(nèi)容：（1）是否符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)；（2）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)的安全性；（3）勘察設(shè)計企業(yè)和注冊執(zhí)業(yè)人員以及相關(guān)人員是否按規(guī)定在施工圖上加蓋相應(yīng)的圖章和簽字；（4）其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須審查的內(nèi)容。

另外，工程還要符合防震、消防、環(huán)保等等一系列的強(qiáng)制性規(guī)范。只有經(jīng)過了有關(guān)部門有力的審查監(jiān)督，才能最大限度的保證工程質(zhì)量。城中村改造在這一環(huán)節(jié)是缺位的，也許有人會說，沒問題，這些房子住上去是沒有問題的?？墒请[患已然存在了。

5、沖擊了房地產(chǎn)市場，成為造成房地產(chǎn)市場泡沫的原因之一，給市場的調(diào)控帶來了困難。

（1）、沖擊市場：市場競爭是殘酷的，優(yōu)勝劣汰、物競天擇，盡管是非法項目，城中村改造的房屋銷售勢頭依然不減，對房地產(chǎn)市場形成了巨大的沖擊。居民的購買力是有限的，在購買力不變的情況下，開發(fā)面積的增加、銷售量的增加直接導(dǎo)致合法項目銷售的萎縮，開發(fā)

成本增加了，利潤就會減少，資金運營周期拉長，資金鏈也會面臨中斷的危險。

（2）、造成泡沫：泡沫產(chǎn)生直接的原因是市場開發(fā)總量與現(xiàn)實購買力之間的落差。大量的炒房會產(chǎn)生泡沫，那是因為炒房導(dǎo)致增加的市場需求量高于開發(fā)量，造成了市場需求量大增的假象，從而誘使開發(fā)企業(yè)加大開發(fā)力度；而城中村改造項目的銷售使實際的需求量小于開發(fā)量，造成市場萎靡的假象。

6、給社會安定埋下了隱患。城中村改造項目合法性的缺失會導(dǎo)致巨大的法律風(fēng)險。房屋是最重要社會不動產(chǎn)之一，有甚者幾乎構(gòu)成了工薪階層的全部家庭財產(chǎn)，不能辦理房產(chǎn)證也就意味著缺乏有效的權(quán)屬證明，不能證明該房屋是屬于自己的合法財產(chǎn)，更不能上市流通，在很大程度上限制了物的使用范圍和利用價值。如果項目沒有取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證還將面臨被強(qiáng)行拆除的危險，動輒涉及成百上千人的貼身利益，勢必造成巨大的糾紛以致于引起社會波動，不安定因素會隨之增加，成為了構(gòu)建和諧社會的膿瘡毒瘤。

7.拆遷補償政策靈活性不夠。隨著《物權(quán)法》的實施和房地產(chǎn)市場的變化，有些“不適應(yīng)”拆遷現(xiàn)狀的問題日漸凸顯。因此在不改變相關(guān)政策文件規(guī)定的補償標(biāo)準(zhǔn)的前提下，制定適當(dāng)?shù)姆桨?。即要考慮大多數(shù)人的利益，又要顧及一部分人的利益。比如現(xiàn)行的住房困難家庭捆綁政策與農(nóng)村宅基地建房批地的捆綁政策不一致，而且該政策對無房戶和獨立享受困難戶界定有一定的盲區(qū)。

8.政策可操作性差。國有土地上非住宅拆遷補償，按照目前政策

只能貨幣補償，實際操作中難度較大。大多數(shù)被拆企業(yè)要求落實企業(yè)遷建用地，以便生產(chǎn)和經(jīng)營能順利進(jìn)行。因此在江北區(qū)適當(dāng)區(qū)域劃出一片土地，作為有發(fā)展前途的企業(yè)遷建用地勢在必行。

9.安置滯后引發(fā)不少矛盾。征地拆遷安置在政策上講是先安后拆，但落實不好是相當(dāng)普遍的現(xiàn)象由此而引發(fā)不少的矛盾，拆遷安置機(jī)制不規(guī)劃是唯一引發(fā)矛盾的根源。征地拆遷補償本應(yīng)通過市場機(jī)制來運作，而實際工作中大多又因為市場不健全或市場機(jī)制缺位而形成既非純粹的政府行為又非規(guī)范的市場行為，形成利益分配不清晰不規(guī)范，造成農(nóng)民對基層政府的普遍不信任情緒，嚴(yán)重制約了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，危及社會穩(wěn)定。

10.安置房小區(qū)物業(yè)管理缺失。安置房小區(qū)的物業(yè)管理一向來是個比較大的難題。小區(qū)里的住戶都是原本村里的農(nóng)民轉(zhuǎn)變過來的。無論是經(jīng)濟(jì)能力還是生活習(xí)慣等都與一般小區(qū)的住戶有一定差距。物業(yè)費交不上來，物業(yè)公司處于虧損狀態(tài)的話勢必在綠化養(yǎng)護(hù)，清潔衛(wèi)生，小區(qū)保衛(wèi)等方面都出現(xiàn)問題，使安置房小區(qū)變回到原本城中村的臟亂差的局面。因此在給予物業(yè)公司一定數(shù)量的商業(yè)用房外，是否可以由政府出資，對安置房小區(qū)的物業(yè)費用進(jìn)行補貼。使小區(qū)物業(yè)能夠正常運行。

五、“城中村”土地所有權(quán)的狀態(tài)分析

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第2條規(guī)定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制?！奔此^的“土地的二元所有制結(jié)構(gòu)”。土地所有權(quán)狀態(tài)依據(jù)《中

華人民共和國憲法》第10條、《中華人民共和國土地管理法》第8條規(guī)定，具體劃分為“城市市區(qū)的土地屬于國家所有”，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”。由于“城中村”在城市化不斷推進(jìn)的過程中，位于城區(qū)邊緣而被劃入城區(qū)，成為城市的一部分，既有城市的一些習(xí)性，又?jǐn)[脫不了農(nóng)村固有的特質(zhì)，是二者的混合體。“城中村”土地的所有權(quán)狀態(tài)大體可分為三類：（1）、已“撤村建居”，土地被國家全部征用，農(nóng)民不再享有集體土地所有權(quán)，村已經(jīng)被城市完全包圍，原農(nóng)民已全部轉(zhuǎn)為居民，只是保留著農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習(xí)慣。這是通常所說的廣義上的“城中村”，它經(jīng)過改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的對象。（2）、正在“撤村建居”。土地大部分被征用，土地所有權(quán)部分屬于國家所有，部分屬于集體所有，但原農(nóng)民未轉(zhuǎn)為居民。（3）、尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范圍，土地全部仍屬于集體所有。后兩種村的情形是狹義上的“城中村”，是通常所說的要改造的“城中村”。“城中村”中存在的土地所有權(quán)狀態(tài)有國有土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)兩類，兩種土地所有權(quán)從表象看，僅是所有權(quán)主體不同而已，但其實質(zhì)是不平等的，表現(xiàn)在：（1）國家所有權(quán)的權(quán)利主體是國家，而集體所有權(quán)的權(quán)利主體為集體。根據(jù)土地法第10條：集體所有權(quán)的權(quán)利主體又分為：鄉(xiāng)集體、村集體、村民小組三種組織形式。兩種土地所有權(quán)在集體與國家之間可以進(jìn)行轉(zhuǎn)化，且是單方的，只能由集體所有權(quán)向國家所有權(quán)轉(zhuǎn)化，而不能是國家向集體所有權(quán)轉(zhuǎn)化；同時集體所有權(quán)主體之間是

不能相互轉(zhuǎn)化的。（2）集體所有權(quán)向國家所有權(quán)轉(zhuǎn)化的條件是唯一的，我國憲法第10條和土地管理法第2條的規(guī)定，方式為出讓，這種行為其實質(zhì)可以看作是一種買賣，只不過是一種強(qiáng)買強(qiáng)賣罷了，只有一方當(dāng)事人（國家）的意思，幾乎是容不得對方（農(nóng)村集體）意思表示，農(nóng)村集體只有強(qiáng)制取締的義務(wù)，這就難以保證交易的公平了，自然出現(xiàn)了現(xiàn)實中征地賠償款太低，侵害農(nóng)民權(quán)益的事件的發(fā)生。（3）兩種所有權(quán)的權(quán)能上也是完全不平等，主要體現(xiàn)在兩種土地使用權(quán)上。而“城中村”土地所有權(quán)往往表現(xiàn)國家所有權(quán)借助“公共利益的需要”而不斷地擴(kuò)大，“城中村”集體土地所有權(quán)逐漸縮小的趨勢；同時也表現(xiàn)集體土地所有者已經(jīng)看清國家征用土地不完全是出于“公共利益的需要”，為征用后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)獲得商業(yè)上的利益，因此，農(nóng)村集體在土地所有權(quán)交易中開始嘗試用市場價格討價還價，甚至漫天要價，憑此來保留其土地所有權(quán)，村落在城市中得以延續(xù)。

六、關(guān)于城中村改造工作的幾點建議

1.確保村民利益不受侵害。村民是城中村改造的主體，城中村改造必然涉及每個村民的切身利益，村民最關(guān)心的是自己的切身利益是否得到保障，因此改革的難點在村民自身。城中村改造不但要重視城中村的景觀改造，更要重視人的改造。改造后村民的生活方式?jīng)]有得到根本改變，依舊過著游手好閑的生活，是城市人力資源的極大浪費。因此，要大力對村民開展宣傳教育活動，提高他們對開展改革的重要性、必要性的認(rèn)識；要將村民納入社會保障范疇，在過渡期內(nèi)保證他們的最低生活水平，免費開展勞動技能培訓(xùn)，提高他們思想文化素質(zhì)，使他們能夠獨立地開展種植業(yè)以外的經(jīng)營活動，以便維持生計。2.切實搞好土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變。土地產(chǎn)權(quán)歸屬問題是城中村問題產(chǎn)生的實質(zhì)所在，只有在轉(zhuǎn)變產(chǎn)權(quán)歸屬的前提下，城中村的問題才能得到根本的解決。但是體制的變更不是一朝一夕、一蹴而就的。城中村的土地全部收歸國有在近期內(nèi)很難做到，而城中村的改造是近期必須從事的工作。因此，在提出土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變后改造策略的同時，必須著重提出近期切實可行的、在土地產(chǎn)權(quán)不發(fā)生變化的前提下的改造策略。3.積極推進(jìn)集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和升級。目前城中村村集體經(jīng)濟(jì)主要經(jīng)營形式有三種：商貿(mào)服務(wù)、土地出租、物業(yè)租賃，后兩種形式是集體經(jīng)濟(jì)的主要收入來源，是典型的“寄生型、外生式”經(jīng)濟(jì)，這種模式無法參與市場經(jīng)濟(jì)的競爭。只有村具備起碼的起動資金，城中村改造才能進(jìn)入議事日程。從短期看，集體資產(chǎn)能否做大做強(qiáng)，集體物業(yè)收益能否保值增值是城中村改造能否實現(xiàn)的關(guān)鍵，而轉(zhuǎn)制后的集體經(jīng)濟(jì)能否成功轉(zhuǎn)型和升級更是新村能否實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的前提和動力。4.加強(qiáng)政府的積極引導(dǎo)作用。政府作為城市的管理者，首先要意識到城中村問題的嚴(yán)重性和改造的迫切性，積極推進(jìn)城中村的改造，實現(xiàn)城中村合理城市化。其次，城中村改造是一個綜合的社會轉(zhuǎn)變過程，需要相應(yīng)的全方位的物質(zhì)、制度和社會文化等方面的建設(shè)，包括政策、資金、技術(shù)、基礎(chǔ)設(shè)施的支持和社會文化的傳播引導(dǎo)，特別要注重大量失去土地的農(nóng)民由農(nóng)村就業(yè)轉(zhuǎn)為城市就業(yè)的心理要求。5.引入市場機(jī)制。在城中村改造中，由于村集體經(jīng)濟(jì)實力有限，而當(dāng)?shù)卣植豢赡軐Τ侵写甯脑爝M(jìn)行大規(guī)模地投資，因此應(yīng)進(jìn)行市

場化的開發(fā)模式，鼓勵開發(fā)商、投資商介入?yún)⑴c城中村改造。在市場機(jī)制的作用下，城中村的改造向城市現(xiàn)代居住小區(qū)方向發(fā)展，這樣既可以使村民擯棄小農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識，改變居住環(huán)境和生活方式，在參與、享受城市文明的過程中逐漸改變其傳統(tǒng)的生活方式，真正實現(xiàn)向城市人的轉(zhuǎn)變。由于市場的導(dǎo)入，還可以盤活村集體經(jīng)濟(jì)，使其在組織制度、經(jīng)營機(jī)制上進(jìn)行市場化改革，以強(qiáng)化其投資能力、組織能力和市場適應(yīng)能力，發(fā)展壯大村集體經(jīng)濟(jì)。

6.實行積極的財政政策。在城中村改造的過程中，引入城市經(jīng)營的理念，政府提供服務(wù)、便利與優(yōu)惠措施，鼓勵資質(zhì)良好的公司與集體經(jīng)濟(jì)組織合作全面改造城中村。建立新的運行機(jī)制，將城中村改造收益的一部分轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣＠Ｕ?，保證村民老有所養(yǎng)，老有所依，享受城市居民一樣的待遇。對統(tǒng)建改造房屋給予一定規(guī)劃控制指標(biāo)的放寬；對統(tǒng)建改造房屋減免部分稅費；同時根據(jù)具體情況，提供適當(dāng)?shù)膯淤Y金和低息貸款，并為改造劃撥改造配套用地，用于搬遷工廠以及居民臨時安置。

7.堅持“以人為本”的發(fā)展理念。城中村在物質(zhì)形態(tài)、社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等發(fā)生根本轉(zhuǎn)變的情況下，必須逐步改變村民落后的文化素質(zhì)和小農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識，使其在職業(yè)、文化、道德品質(zhì)、價值觀念和生產(chǎn)生活方式等方面也發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，成為真正的城市人。在更新改造的過程中，要注意鄉(xiāng)村的文化內(nèi)涵的挖掘，保護(hù)好有價值的文化遺產(chǎn)，如古村落保護(hù)、文物保護(hù)、傳統(tǒng)風(fēng)俗繼承和發(fā)揚等，堅持走保護(hù)和建設(shè)并舉的改造之路。

8.實行近、中、遠(yuǎn)期的結(jié)合。城中村的改造由于牽涉的面較廣，尤其受到開發(fā)商利益的驅(qū)使及投人產(chǎn)出的制約，在制定規(guī)劃的過程，注重近、中、遠(yuǎn)期實施規(guī)劃的結(jié)合，近期安排一些投資少、見效快的項目，為今后的改造提供資金的支持和保障，中、遠(yuǎn)期安排一些公共設(shè)施及服務(wù)設(shè)施，以創(chuàng)造優(yōu)美的居住、生活環(huán)境，使得城中村與城市的各項事業(yè)融為一體。

9.有形無形改造并重。這是城中村改造取得成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在城中村改造中，所進(jìn)行的改造不是簡單的拆舊建新，而是堅持有形與無形改造同步推進(jìn)，既重視拆舊建新、拆遷安置的有形改造，也注重抓好涉及深層次問題的無形改造。在操作上，先進(jìn)行無形改造，后進(jìn)行有形改造。正是有了無形改造，才實現(xiàn)了村民向市民真正轉(zhuǎn)變；正是有了無形改造，才隔斷了相傳數(shù)千年的土地依賴，加速其生產(chǎn)和生活方式的更新；正是有了無形改造，才促使其轉(zhuǎn)變小富即安、不求上進(jìn)的小農(nóng)思想，在城市節(jié)奏、城市文化的熏陶下，樹立市場經(jīng)濟(jì)觀念，提高自身素質(zhì)和修養(yǎng)。如果說有形改造是對城市外在形態(tài)的一種提升，那么無形改造則是城中村村民“靈魂深處的變革”。城改是一場新的革命、新的變革，堅持有形與無形改造并重，就能夠推動城中村改造工作健康發(fā)展。

七、結(jié)語

本文就“城中村”改造應(yīng)著重從利益兼顧、體制轉(zhuǎn)變、法制健全和思想觀念等方面入手, 同時根據(jù)一些城市的改造經(jīng)驗和事例,闡述“城中村”的現(xiàn)狀及引發(fā)的問題。提出幾點意見希望對現(xiàn)實情況有一

些指導(dǎo)和幫助。

參考文獻(xiàn)：

1.杜深華，2004.8.5：《西安“城中村”改造中的社保之憂》，當(dāng)代陜西。

2.張貴凱，2003：《西安市“城中村”改造研究》，西北大學(xué)碩士論文。3.關(guān)于城中村建設(shè)，新聞百度網(wǎng) http://news.baidu.com。4.李俊夫，2004：《城中村的改造》，科學(xué)出版社。

5.王達(dá)，2010：《房屋征收拆遷法律制度新問題》，中國法制出版社。6.馬曉萍，2011：《房屋拆遷與征地補償》，中國法制出版社。

第三篇：城中村改造的問題

城中村改造經(jīng)常出現(xiàn)問題，不時被媒體披露，雖是行外人，卻也想表達(dá)下自己的看法，故隨手寫了幾句。強(qiáng)行拆遷違法問題

城中村，原為農(nóng)村，因城市擴(kuò)建而被包圍，但還具有農(nóng)村的一些特點，比如村民具有宅基地。宅基地屬于集體所有，村民享有對宅基地的個人使用權(quán)，宅基地上所建房屋，屬村民私有，神圣不可侵犯，故若村民不許可，任何人無權(quán)拆遷村民的房子。若沒有什么重大或特殊問題，宅基地或者宅基地的使用權(quán)也不能隨便被剝奪，縱使強(qiáng)行剝奪，但宅基地上所建房子，則不能隨之歸公，村民有所有權(quán)和處理權(quán)，亂動村民房子，屬違法甚至違憲行為，決不能以權(quán)力或者其他手段進(jìn)行脅迫或強(qiáng)行處理，對于屬于私人財產(chǎn)的建筑物的補償，不能由相關(guān)部門私自規(guī)定，要把村民作為平等的談判對象進(jìn)行協(xié)商。土地受益問題

宅基地屬于集體所有，也就是屬于村集體，土地管理法規(guī)定村民一戶擁有一處宅基地，因此宅基地被征用，除了補償其上的建筑物外，還應(yīng)該另分宅基地，如果不另分宅基地，則應(yīng)能得到相應(yīng)補償或者能從放棄的宅基地上獲益。土地所賣之款，應(yīng)屬于村集體所有，可以以多種形式均分給村民，至少不應(yīng)該有其他什么單位從中受益，如果歸到大集體，則應(yīng)歸于中央財政。有關(guān)土地部門也只具有土地管理權(quán)，沒有所有權(quán)，不能隨便買賣土地，讓他人受益而把賣土地所得款項落入自己名下。工程承包人問題

改造城中村，可能主要出于市容方面的考慮，若如此，改造任務(wù)，毋需給其他人，村集體自身也可以改造，改造成符合規(guī)劃的住宅小區(qū)。作為失去宅基地的補償，村民可從房屋的出售或出租中獲益。其他公司可以承包樓房建造任務(wù)，給其支付相關(guān)勞務(wù)費即可，建成以后樓房所有權(quán)與他們沒任何關(guān)系?，F(xiàn)在許多城市把村民宅基地賣給房產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行改造，讓他們經(jīng)營受益，感覺其中問題不少，這也不屬于征做建設(shè)用地的范疇了。小產(chǎn)權(quán)房問題

小產(chǎn)權(quán)房一度熱了一陣，主要是價格比商品房便宜得多，而中國窮人多。但是有個問題，就是房產(chǎn)商買了使用權(quán)的土地，上面蓋的房是商品房，而村民具有更長使用權(quán)的土地，蓋的房子為什么是小產(chǎn)權(quán)房呢？難道自己具有終身使用權(quán)的土地，還要自己掏錢再買使用權(quán)才行？難道請房產(chǎn)局過下戶，房價就能翻上幾倍？顯然里面存在很大問題。國家或政府征用集體用地，價格便宜得多，一畝地是鄰近耕地年收益的10倍左右，一畝地年收益1000元，則一畝地價值只有1萬元左右，但是按市場價，則是數(shù)百萬元，錯了數(shù)百倍，這也是房價飛升的一個原因吧。既然買賣的是村民的土地使用權(quán)，出讓金同樣歸村民，村民能否不要出讓金而直接要下這塊土地的使用權(quán)？就是自己不要錢了，要自己的土地使用權(quán)，顯然和房產(chǎn)商買使用權(quán)一樣，對國家和政府應(yīng)該是沒有什么差別。土地使用權(quán)，可以給房產(chǎn)商，當(dāng)然也可以給村集體，財政需要交什么費用，村集體也上交，只是把小產(chǎn)權(quán)房變?yōu)榇螽a(chǎn)權(quán)房而已，顯然這不需要多少錢，但是房子價格卻可以降許多，可以以小產(chǎn)權(quán)房的價格出賣商品房，對村集體利

益也沒有壞的影響，反而有好處，房子容易賣了，對廣大的買房者卻是大有好處，房子價格低了。這種對國家，對村集體，對其他老百姓都無害處的做法，為什么不采用呢？

第四篇：城中村改造

附件10：市政專業(yè)部門市政接用意見

依據(jù)規(guī)劃意見書到區(qū)市政管委管理科辦理的相關(guān)行政許可內(nèi)容，需市級主管部門批準(zhǔn)的項目有4項：

一、（一）行政許可事項名稱: 古樹名木移植許可

（二）行政許可依據(jù): 《城市綠化條例》第25條

（三）行政許可收費依據(jù): 本項目許可不收費

（四）行政許可審查總時限: 12個工作日（不含法定頒發(fā)、送達(dá)行政許可證件時間和上級審批時間）

（五）申請表: 《**市園林綠化局古樹名木移植申請書》

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

（七）申請條件：

1、因特殊情況必須移植的；

2、古樹名木移植方案符合要求。

（八）申請條件依據(jù)：

1、《城市綠化條例》第25、27條；

2、《**市城市綠化條例》第22、23條；

3、《城市古樹名木保護(hù)管理辦法》第10、12、16條；

4、《**市古樹名木保護(hù)管理條例》第11、15條。

（九）申請方式：書面申請。

（十）申請人提交材料目錄：

1、**市園林綠化局古樹名木移植申請書。申請內(nèi)容包括申請單位名稱或個人姓名；聯(lián)系電話；單位綠化面積總況；申請樹種、規(guī)格、數(shù)量、原因；申報單位意見(蓋章)；產(chǎn)權(quán)業(yè)主單位意見(蓋章)；

2、**市園林綠化局綠地指標(biāo)審核簽署意見；

3、**市規(guī)劃委建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖；

4、項目工程樹位平面圖。在施工平面圖上標(biāo)明樹位、樹種、規(guī)格、占用綠地的面積；

5、古樹名木移植方案。

申請人應(yīng)當(dāng)如實提交有關(guān)材料，并對材料的真實性負(fù)責(zé)，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

二、（一）行政許可事項名稱: 臨時占用城市綠地（含代征綠地）

（二）行政許可依據(jù): 《城市綠化條例》第20條

（三）行政許可收費依據(jù): 本項目許可不收費

（四）申請表: 《**市園林局臨時占用城市綠地(含代征綠地)申請書》

（五）行政許可審查總時限: 12個工作日（不含法定頒發(fā)、送達(dá)行政許可證件時間和上級審批時間）

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

三、（一）行政許可事項名稱：樹木移伐

（二）行政許可依據(jù)：《城市綠化條例》第21條《**市城市綠化條例》第23條

（三）行政許可收費依據(jù)：本項目許可不收費

（四）行政許可審查總時限：12個工作日（不含法定頒發(fā)、送達(dá)行政許可證件時間和上級審批時間）

（五）申請表：《**市園林綠化局樹木移伐申請書》

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

（七）申請條件：確需砍伐或者移植的。

（八）申請條件依據(jù)：

1、《城市綠化條例》第21條；

2、《**市城市綠化條例》第23條。

（九）申請方式：書面申請。

（十）申請人提交材料目錄：

1、**市園林綠化局樹木移植和砍伐申請書。申請內(nèi)容包括申請單位名稱或個人姓名；聯(lián)系電話；單位綠化面積總況；申請樹種、規(guī)格、數(shù)量、原因；申報單位意見(蓋章)；產(chǎn)權(quán)業(yè)主單位意見(蓋章)；

2、**市園林綠化局綠地指標(biāo)審核簽署意見；

3、**市規(guī)劃委建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖；

4、項目工程樹位平面圖。在施工平面圖上標(biāo)明樹位、樹種、規(guī)格、占用綠地的面積。

申請人應(yīng)當(dāng)如實提交有關(guān)材料，并對材料的真實性負(fù)責(zé)，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

四、（一）行政許可事項名稱：公共綠地改變使用性質(zhì)批準(zhǔn)(含其他綠地)

（二）行政許可依據(jù)：《**市城市綠化條例》第25條

（三）行政許可收費依據(jù)：本項目許可不收費

（四）行政許可審查總時限：20個工作日（不含法定頒發(fā)、送達(dá)行政許可證件時間和上級審批時間）特殊情況下可延長10日

（五）申請表：《**市園林局公共綠地(含其他綠地)改變使用性質(zhì)申請書》

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

（七）申請條件：新建項目確需改變綠化規(guī)劃、綠化用地使用性質(zhì)的。

（八）申請條件依據(jù)：《**市城市綠化條例》第25條。

（九）申請方式：書面申請。

（十）申請人提交材料目錄：

1、**市園林局公共綠地(含其他綠地)改變使用性質(zhì)申請書；

2、**市園林局綠地指標(biāo)審核簽署意見；

3、**市規(guī)劃委建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖；

4、項目工程占用綠地平面圖。在施工平面圖上標(biāo)明占用綠地的面積及準(zhǔn)確位置。

申請人應(yīng)當(dāng)如實提交有關(guān)材料，并對材料的真實性負(fù)責(zé)，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

到區(qū)市政委城建科能直接辦理的有 7項：

一、（一）項目名稱：市政公用工程穿越公園或臨時占用公園內(nèi)土地許可

（二）項目類別：許可

（三）項目依據(jù):《**市公園條例》第25條。

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理條件：

1、市政公用工程確需穿越公園或者臨時占用公園土地的。

2、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)征得公園管理機(jī)構(gòu)和園林行政管理部門同意。

（六）提交的材料：

1、**區(qū)市政管理委員會穿越公園或臨時占用公園內(nèi)土地申請書；

2、**市**區(qū)規(guī)劃分局建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖；

3、項目工程需穿越公園或臨時占用公園土地平面圖。在施工平面圖上標(biāo)明占用公園綠地的面積及準(zhǔn)確位置。

（七）申請人應(yīng)當(dāng)如實提交有關(guān)材料，并對材料的真實性負(fù)責(zé)，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

（八）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

（九）辦理時限：20個工作日（不含法定頒發(fā)、送達(dá)行政許可證件時間）；特殊情況下可延長10日

（十）費用情況：本許可項目不收費

（十一）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結(jié)

二、（一）項目名稱：道路上空或者建筑物、構(gòu)筑物之間架設(shè)管線行政許可

（二）項目類別：許可

（三）項目依據(jù)：《**市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》第三十四條

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理條件：

1、**區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)各類架空線路，或者在現(xiàn)有架空線路上搭掛線纜的，由**區(qū)市政管理委員會負(fù)責(zé)行政許可。

2、新建或臨時架設(shè)架空線路必須符合國家或行業(yè)的有關(guān)規(guī)定;搭掛線纜須符合國家或行業(yè)有關(guān)合桿的規(guī)定。

3、具有書面申請。

4、具有擬建架空線路的設(shè)計圖紙。

5、搭掛線纜建設(shè)單位須提交與電桿權(quán)屬單位簽訂的安全維護(hù)協(xié)議。

（六）提交的材料：

1、由**市市政管理委員會統(tǒng)一格式的《架空線路建設(shè)申請表》：建設(shè)單位的全稱、加蓋建設(shè)單位公章；申報項目名稱、建設(shè)地點；建設(shè)目的、建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容（起止點位置、路徑長度、線纜長度、線纜數(shù)量、線纜容量、電桿數(shù)量、附屬設(shè)施名稱及數(shù)量）、計劃開工時間、工期；臨時架空線的使用天數(shù)、拆除時間。

2、擬建架空線路的設(shè)計圖紙，須由專業(yè)部門繪制，內(nèi)容包括：在1：500地形圖上繪制架空線路總平面圖、1：100的帶有道路橫斷面的線路斷面圖；圖中須表明擬建線路與周圍現(xiàn)有各種架空線路的關(guān)系。

3、搭掛線纜建設(shè)單位須提交與電桿權(quán)屬單位簽訂的安全維護(hù)協(xié)議。

（七）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

（八）辦理時限：20個工作日

（九）費用情況：本許可項目不收費

（十）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結(jié)

三、（一）項目名稱：臨時占用城市道路批準(zhǔn)

（二）項目類別：許可

（三）項目依據(jù)：《城市道路管理條例》第三十一條（1996年國務(wù)院令第198號）

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理條件：

依據(jù)《行政許可法》第二十九條第二款，申請單位提出申請符合申請條件，提交的申請材料齊全、符合法定形式。

（六）申請條件的依據(jù)：

1、**市市政管理委員會、**市公安局1994年第2號《**市臨時占用道路許可管理若干規(guī)定》第八條；

2、**市市政管理委員會、**市公安局1996年國務(wù)院令第198號《城市道路管理條例》第三十條；

3、《行政許可法》第二十九條第二款。

（七）提交的材料：

1、臨時設(shè)施占道申請（包括：占用道路位置、范圍、性質(zhì)、時間、采取的相應(yīng)措施及占道原因等）；

2、申請人委托代理人提出許可申請時，應(yīng)出示申請人的授權(quán)委托書。

（八）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

（九）辦理時限：20個工作日

（十）費用情況：本許可項目不收費

（十一）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結(jié)

四、（一）項目名稱：挖掘城市道路批準(zhǔn)

（二）項目類別：許可

（三）項目依據(jù)：《城市道路管理條例》第三十三條（1996年國務(wù)院令第198號）

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理條件：

（六）申請條件：

1、掘路施工申請（申請內(nèi)容包括申請單位名稱或個人姓名、申請的理由、地點、施工期限等）；

2、已取得有效的規(guī)劃主管部門工程規(guī)劃許可和建設(shè)主管部門施工許可；

3、設(shè)計完成工程圖紙（包括：城市地域圖、施工平面圖、挖掘回填剖面圖）；

4、有切實可行的掘路施工方案（含施工承諾書）；

5、申請人委托代理人提出許可申請時，應(yīng)出示申請人的授權(quán)委托書。

（七）申請條件的依據(jù)：

1、《**市臨時占用道路許可管理若干規(guī)定》第八條；

2、《城市道路管理條例》第三十三條；

3、《行政許可法》第二十九條第二款。

（八）申請材料和申請書示范文本：

1、申請書；

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證；

3、城市地域圖、施工平面圖、挖掘回填剖面圖。

（九）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

（十）辦理時限：20個工作日

（十一）費用情況：本許可項目不收費

（十二）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結(jié)

五、（一）項目名稱：建設(shè)工程配套環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施竣工驗收許可

（二）項目類別：許可

（三）項目依據(jù)：《**市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》第六十七條

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理條件：

1、符合市容環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)專業(yè)規(guī)劃、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)定額指標(biāo)和設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)；

2、符合環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施設(shè)計方案；

3、符合**市公共廁所建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（DB11/T190－2003）；

4、符合《**市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套實行指標(biāo)》；

5、符合《**市無障礙設(shè)施建設(shè)和管理條例》第八條第（五）項；

6、符合《**市環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)定額指標(biāo)（試行）》；

7、符合《**市生活垃圾分類收集和處理設(shè)施配套建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》；

（六）提交的材料：

1、申請人的工商營業(yè)執(zhí)照、法人機(jī)構(gòu)代碼證書（查驗原件，留存復(fù)印件）；

2、中標(biāo)文書或建設(shè)合同（查驗原件，留存復(fù)印件）；

3、規(guī)劃許可證、用地許可證、開工許可證和規(guī)劃平面圖（1：500藍(lán)圖或復(fù)印件）；

4設(shè)施工程質(zhì)量的合格文件（查驗原件，留存復(fù)印件）；

5、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的平立剖圖（1：100藍(lán)圖或復(fù)印件）。

（七）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

（八）辦理時限：20個工作日

（九）費用情況：本許可項目不收費

（十）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結(jié)

六、（一）項目名稱：新建擴(kuò)建改建城市公園竣工驗收

（二）項目類別：許可

（三）項目依據(jù)：《**市公園條例》第2、18、19、34、36條。

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理條件：

1、屬于公園用地，并且范圍明確；

2、對公眾開放，具備改善生態(tài)、美化城市、游覽觀賞、休憩娛樂和防災(zāi)避險等功能；

3、有管理機(jī)構(gòu)、管理制度和負(fù)責(zé)人；

4、公園的綠化用地比例應(yīng)當(dāng)不少于陸地面積的65%；

5、具有《公園設(shè)計規(guī)范》要求的設(shè)施；

6、公園面積在10000 m2以上。

（六）提交的材料：

1、新建、改建、擴(kuò)建公園竣工驗收申請表；

2、公園總體規(guī)劃方案及工程竣工圖；

3、公園綠化規(guī)劃設(shè)計方案；

4、公園所有者及管理者的基本情況；

5、公園有關(guān)綠化、服務(wù)、園容衛(wèi)生、秩序等方面的管理規(guī)定。申請人應(yīng)當(dāng)如實提交有關(guān)材料，并對材料的真實性負(fù)責(zé)，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

（七）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

（八）辦理時限：20個工作日（不含法定頒發(fā)、送達(dá)行政許可證件時間）；特殊情況下可延長10日。

（九）費用情況：本許可項目不收費。

（十）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結(jié)

七、（一）項目名稱：夜景照明方案審核許可

（二）項目類別：許可

（三）項目依據(jù)：《**市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》第四十三條第二款

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理條件：

1、符合**市**區(qū)夜景照明總體規(guī)劃和實施方案；

2、符合**市夜景照明管理辦法的規(guī)定；

3、填寫市市政管委統(tǒng)一格式的《夜景照明工程建設(shè)方案行政許可申請表》；

4、經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)的平面圖（A3紙）；

5、夜景照明建筑總平面圖（A3紙）；

6、建筑立面圖（A3紙）；

7、建筑剖面圖（A3紙）；

8、建筑物實景白天照片式效果圖（A3紙）；

9、營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件加蓋公章）；

10、設(shè)計、施工資質(zhì)（復(fù)印件加蓋公章）；

11、施工安全認(rèn)證（復(fù)印件加蓋公章）；

12、夜景照明構(gòu)思；

13、照明方案、設(shè)計說明（A3紙）；

14、燈位布置圖；

15、照（亮）度、光色計算分布圖；

16、控制眩光方法；

17、平日、節(jié)日、重大節(jié)日效果圖（A3紙）；

18、照明器材明細(xì)和技術(shù)資料；

19、重點部位燈具安裝方法、結(jié)構(gòu)示意圖及說明（A3紙）； 20、供配電系統(tǒng)及控制原理圖（A3紙）；

21、節(jié)能措施

（六）辦理程序：受理 → 審查 → 決定→ 送達(dá)和備案

（七）辦理時限：25個工作日

（八）費用情況：不收費

（九）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結(jié) 附件11：用地批準(zhǔn)

一、用地單位持市（區(qū)）國土局預(yù)審批復(fù)向發(fā)改委和規(guī)劃部門申請辦理立項批復(fù)和規(guī)劃審批。

二、用地單位持上述預(yù)審批復(fù)、立項批復(fù)和規(guī)劃意見材料到區(qū)國土分局辦理用地申報審批手續(xù)。

三、區(qū)國土分局按國家及市有關(guān)規(guī)定和要求組織編制用地報批材料。具體材料如下：

（一）區(qū)國土分局的建設(shè)項目用地預(yù)審意見

（二）用地單位填寫的建設(shè)用地申請表

（三）用地單位提供的發(fā)改委或項目計劃部門批準(zhǔn)的立項和可行性報告批準(zhǔn)文件

（四）區(qū)國土分局的地質(zhì)災(zāi)害認(rèn)定表

（五）區(qū)國土分局的壓覆重要礦床證明

（六）用地單位提供的規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃意見書及附圖

（七）用地單位提供的勘測地界技術(shù)報告書及附圖

（八）用地單位提供的使用林地證明

（九）用地單位提供的征地補償安置協(xié)議

（十）用地單位提供的村民代表大會決議

（十一）區(qū)國土分局的土地情況調(diào)查表

（十二）區(qū)國土分局代區(qū)政府撰寫的建設(shè)用地申請文件

（十三）區(qū)國土分局填寫的“一書”、“四方案”

（十四）區(qū)國土分局的土地利用現(xiàn)狀圖

（十五）區(qū)國土分局的土地利用總體規(guī)劃局部調(diào)整方案，不需要調(diào)整的免。

（十六）區(qū)國土分局的土地權(quán)屬情況匯總表（十七）區(qū)國土分局的公示、聽證情況說明

四、區(qū)國土分局將建設(shè)項目用地申報審批材料組織齊全經(jīng)區(qū)政府同意上報市國土局審核后，報市政府審批。

五、繳納有關(guān)稅費并落實征地補償費依據(jù)：市政府令148號；京國土房管政（2003）716號

六、市國土局下發(fā)市政府用地批復(fù)。市國土局在用地單位繳齊各種稅費和征地補償費后將市政府用地批復(fù)下發(fā)給區(qū)政府。

七、區(qū)政府收到市政府用地批復(fù)后，在10日內(nèi)將批復(fù)內(nèi)容在被征地的村委會所在地進(jìn)行公告。

八、用地單位持用地批復(fù)和相關(guān)材料在全部支付征地補償費后向市國土局領(lǐng)取建設(shè)用地批準(zhǔn)書。注：辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用和征用土地的審批權(quán)限：按《中華人民共和國土地管理法》第四十五條規(guī)定：征用下列土地的由國務(wù)院批準(zhǔn)：

（一）基本農(nóng)田；

（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃（525畝）的；

（三）其它土地超過七十公頃（1050畝）的。

征用本規(guī)定以外的土地的由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報國務(wù)院備案。

附件12：核發(fā)集體土地房屋拆遷許可證

一、項目名稱：核發(fā)集體土地房屋拆遷許可證

二、項目類別：許可

三、項目依據(jù)：《**市集體土地房屋拆遷管理辦法》(**市人民政府令第124號)

四、收費依據(jù)：不收費

五、辦理時限：30個工作日

六、辦理結(jié)果狀態(tài)：本局審核市建委備案

七、網(wǎng)上辦理情況：**市拆遷信息網(wǎng) 網(wǎng)址： http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn 辦理條件：列入本拆遷計劃的拆遷項目

在**市拆遷信息網(wǎng)上激活項目帳號，建設(shè)單位獲取項目帳號后登陸填報系統(tǒng)，進(jìn)行網(wǎng)上負(fù)責(zé)項目材料填報，兩級拆遷管理部門負(fù)責(zé)審批和發(fā)布信息。按網(wǎng)上審批的程序進(jìn)行網(wǎng)上審批，同時提交以下材料：

（一）用地批準(zhǔn)文件；

（二）規(guī)劃批準(zhǔn)文件；

（三）拆遷實施方案；

（四）安置房屋或者拆遷補償資金的證明文件。

（五）委托評估合同和受托評估機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書。

八、辦理程序：網(wǎng)絡(luò)受理→審核→審定→告知

九、辦理部門：**區(qū)建委房屋管理科 附件13：核發(fā)城市房屋拆遷許可證

一、項目名稱：核發(fā)城市房屋拆遷許可證

二、項目類別：許可

三、項目依據(jù)：《城市房屋拆遷管理條例》(國務(wù)院第305號)、《**市城市房屋拆遷管理辦法》（**市人民政府令第87號）

四、收費依據(jù)：不收費

五、辦理時限：30個工作日

六、辦理結(jié)果狀態(tài)：本局審核市建委備案

七、網(wǎng)上辦理情況：**市拆遷信息網(wǎng)(網(wǎng)址:http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn)

八、辦理條件：列入本拆遷計劃的拆遷項目

按網(wǎng)上審批的要求進(jìn)行網(wǎng)上審批。在**市拆遷信息網(wǎng)上激活項目帳號，建設(shè)單位獲取項目帳號后登陸填報系統(tǒng)，進(jìn)行網(wǎng)上負(fù)責(zé)項目材料填報，兩級拆遷管理部門負(fù)責(zé)審批和發(fā)布信息。同時提交以下材料：

（一）建設(shè)項目批準(zhǔn)文件。

（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證或者建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

（三）有土地使用批準(zhǔn)文件：

（四）市房屋拆遷資格證書

（五）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明文件。

（六）拆遷計劃，包括項目基本情況、拆遷范圍和方式、搬遷期限、工程開工和竣工時間等。

（七）拆遷方案，包括被拆遷房屋狀況、補償款和補助費預(yù)算登記。

（八）法律、法規(guī)和規(guī)章明確規(guī)定應(yīng)提交的其它材料。

（九）拆遷工地防治揚塵污染責(zé)任書和房屋拆除施工單位的資質(zhì)證書。

（十）委托評估合同和受托評估機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書。

九、辦理程序：受理→審核→審定→告知

十、辦理部門：**區(qū)建委房屋管理科 附件14：市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

（同附件10）附件15：辦理征地結(jié)案表

一、辦理國家建設(shè)用地征地結(jié)案申請報告；

二、市政府用地批準(zhǔn)文件；

三、征地補償協(xié)議書；

四、國家建設(shè)征用土地結(jié)案證明；

五、征地補償款憑證。

第五篇：城中村改造

6月13日,縣長牛春堡，縣委常委、副縣長方業(yè)生在縣政府辦、財政、發(fā)改、國土、住建、公安等部門和孫口鄉(xiāng)、城關(guān)鎮(zhèn)主要負(fù)責(zé)同志陪同下，先后到孫口鄉(xiāng)高莊村、曹嶺村，城關(guān)鎮(zhèn)臺前村、姜樓村、李皮匠村城中村改造現(xiàn)場調(diào)研城中村改造工作。每到一處，牛春堡都仔細(xì)查看工程建設(shè)進(jìn)展情況，詳細(xì)了解目前工程開發(fā)建設(shè)存在的困難和問題，并就城中村改造工作提出了指導(dǎo)性意見。

牛春堡指出，城中村改造是推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的重要環(huán)節(jié)，是提高縣城整體對外形象、改善城鄉(xiāng)居民生產(chǎn)生活條件的有力抓手，各級各有關(guān)部門一定要站在關(guān)注民生、改善民生的高度，切實把這項惠及群眾的好事辦好、實事辦實。牛春堡要求：一要科學(xué)調(diào)度，加快項目建設(shè)。要結(jié)合城中村改造村的實際情況，制定科學(xué)合理的工作方案，按照既定時間節(jié)點，有步驟、分層次，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城中村改造工作，力爭項目工程早開工、早建成、早見效。二要科學(xué)規(guī)劃，搞好配套建設(shè)。要充分利用和挖掘現(xiàn)有資源，堅持高標(biāo)準(zhǔn)、高起點規(guī)劃，強(qiáng)化精品意識，確保工程質(zhì)量，打造改造開發(fā)亮點。同時，要統(tǒng)籌考慮改造工程的綠化、亮化等配套設(shè)施建設(shè)，做到城中村改造與配套設(shè)施同步建設(shè)。三要以人為本，保障群眾利益。城中村改造工作要堅持以人為本，堅持公益性的原則，從大局、從群眾的意愿著想，以群眾利益為重，切實維護(hù)好群眾利益，堅決杜絕和避免與民爭利的現(xiàn)象發(fā)生。四要強(qiáng)化宣傳，營造良好氛圍。要深入細(xì)致地做好宣傳教育工作，多渠道、全方位地向廣大群眾宣傳拆遷改造的意義和政策，切實做細(xì)、做透、做實群眾思想工作，爭得群眾理解和支持，努力將城中村改造變成群眾的自覺行動。五要密切協(xié)作，優(yōu)化建設(shè)環(huán)境。孫口鄉(xiāng)、城關(guān)鎮(zhèn)和縣發(fā)改、住建、國土、財政、公安等部門要各司其職，各負(fù)其責(zé)，加快辦理項目建設(shè)相關(guān)手續(xù)，全力為城中村改造工作搞好服務(wù)，積極為項目建設(shè)創(chuàng)造良好的施工環(huán)境。（縣政府辦公室信息科）

河南省濮陽市人民政府關(guān)于印發(fā)《濮陽市城中村改造建設(shè)實施細(xì)則》的通知

華龍區(qū)人民政府，高新區(qū)管委會，市人民政府有關(guān)部門：

《濮陽市城中村改造建設(shè)實施細(xì)則》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請結(jié)合實際，認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

二○○八年八月二十一日 濮陽市城中村改造建設(shè)實施細(xì)則

第一章 總 則

第一條 為加強(qiáng)濮陽市城中村的規(guī)劃建設(shè)與管理，合理利用城市用地，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會和構(gòu)建社會主義和諧社會的目標(biāo)，制定本細(xì)則。

第二條 城中村改造建設(shè)范圍濮陽市城中村改造建設(shè)的范圍是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的各行政村或享有對集體資產(chǎn)處置權(quán)的自然村。城中村改造建設(shè)的重點是被已建成區(qū)包圍和將要被新建成區(qū)包圍的行政村或享有對集體資產(chǎn)處置權(quán)的自然村。范圍確定在盤錦路以西、湯臺鐵路以北、濮上路兩側(cè)、綠城路兩側(cè)的城中村。該范圍以外的城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)城中村，條件成熟一個改造一個。

第三條 堅持政府引導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場運作的原則，積極吸引社會資金參與城中村改造建設(shè)。

第四條 通過改造建設(shè)，逐步完成村民變?yōu)槭忻瘢w土地變?yōu)閲型恋?，行政村變?yōu)樯鐓^(qū)，村民待遇變?yōu)槭忻翊龅乃膫€轉(zhuǎn)變。

第二章 規(guī)劃建設(shè)管理

第五條 城中村改造的各項建設(shè)活動，實行統(tǒng)一的監(jiān)督管理，嚴(yán)格按照法定的建設(shè)審批程序?qū)嵤┙ㄔO(shè)。

第六條 城中村的改造建設(shè)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先安排基礎(chǔ)設(shè)施以及公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，因地制宜、節(jié)約用地，合理進(jìn)行建設(shè)，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一和可持續(xù)發(fā)展。

第七條 城中村改造建設(shè)確定的建設(shè)用地規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施用地以及其他需要依法保護(hù)的用地，禁止擅自改變用途。

第八條 城中村改造建設(shè)項目核準(zhǔn)。城中村改造建設(shè)總體規(guī)劃批復(fù)后，建設(shè)單位應(yīng)編制項目申請報告報市發(fā)改部門核準(zhǔn)，同時附用地預(yù)審意見。

第九條 以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位在報送市發(fā)改部門核準(zhǔn)前，應(yīng)當(dāng)向市規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書。

前款規(guī)定以外的建設(shè)項目不需要申請選址意見書。

第十條 以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，經(jīng)市發(fā)改部門核準(zhǔn)后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向市規(guī)劃主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請，由市規(guī)劃主管部門依據(jù)城中村總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃核定建設(shè)用地的位置、面積、允許建設(shè)的范圍，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審批后，由土地主管部門劃撥土地。

第十一條 以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，市規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)城中村總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。

以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項目的核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向市規(guī)劃主管部門申請領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

市規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。

第十二條 進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個人應(yīng)當(dāng)向市規(guī)劃主管部門申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)當(dāng)提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計方案等材料。需要建設(shè)單位編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的建設(shè)項目，還應(yīng)當(dāng)提交修建性詳細(xì)規(guī)劃。對符合控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)劃條

件的，由市規(guī)劃主管部門核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

市規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依法將經(jīng)審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計方案的總平面圖予以公布。

第十三條 涉及修改控制性詳細(xì)規(guī)劃和經(jīng)依法審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計方案的總平面圖，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三章 土地管理

第十四條 城中村改造必須使用國有土地。城中村土地未轉(zhuǎn)為國有土地的，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；未經(jīng)批準(zhǔn)私自進(jìn)行開發(fā)改造的，按違法用地查處。

第十五條 在城市建成區(qū)內(nèi)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地可依法轉(zhuǎn)為國有。村(組)使用的土地，經(jīng)村民(股東)大會或代表大會同意，按土地利用現(xiàn)狀依照法定程序轉(zhuǎn)為國有后，依法確認(rèn)國有土地劃撥使用權(quán)，辦理國有土地使用證。

第十六條 在城市建成區(qū)外，城中村改造項目按照土地利用總體規(guī)劃，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征收審批手續(xù)后，將集體所有的土地依法轉(zhuǎn)為國有。

第十七條 新建安置村民的住宅、村集體辦公用房、集體福利設(shè)施、集體公益設(shè)施房、公共綠地及配套的市政公用設(shè)施用地，可按劃撥方式供地。

第十八條 用于工副業(yè)生產(chǎn)或建設(shè)商業(yè)市場的生活保障用地，可按留地安置方式供地，也可與用于補償城中村改造投入的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地一起按招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓。

第十九條 用于補償城中村改造投入的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地，按照有關(guān)規(guī)定采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓。

第二十條 規(guī)定安置開發(fā)比以外的土地，納入市人民政府統(tǒng)一收購儲備。

濮陽市人民政府關(guān)于印發(fā)濮陽市城中村建設(shè)改造管理辦法的通知

（濮政〔2007〕63號）

華龍區(qū)人民政府，高新區(qū)管委會，市人民政府各部門：

《濮陽市城中村建設(shè)改造管理辦法》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請結(jié)合實際，認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

二○○七年九月十一日

濮陽市城中村建設(shè)改造管理辦法

第一條 為加強(qiáng)濮陽市城中村的規(guī)劃建設(shè)與管理，保障合理利用城市用地，完善城中村的各項基礎(chǔ)設(shè)施，把我市城中村改造建設(shè)成為城市新型社區(qū)，根據(jù)《城市規(guī)劃法》、《土地管理法》等國家、省有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。

第二條 城中村建設(shè)改造的范圍和重點濮陽市城中村建設(shè)改造的范圍是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的各行政村或享有對集體資產(chǎn)處置權(quán)的自然村。城中村建設(shè)改造的重點是被已建成區(qū)包圍和將要被新建成區(qū)包圍的行政村或享有對集體資產(chǎn)處置權(quán)的自然村。

第三條 建設(shè)改造的標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)建設(shè)改造的標(biāo)準(zhǔn)：通過城中村的建設(shè)改造，使其各項建設(shè)有利于保障城市總體規(guī)劃的順利實施，將這些村莊改建成為基礎(chǔ)設(shè)施配套完善、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)管理匹配的城市新型社區(qū)。工副業(yè)用地的安排應(yīng)符合城市總體規(guī)劃用地布局，住宅應(yīng)建設(shè)為多層和高層住宅，各項建設(shè)應(yīng)滿足城市景觀規(guī)劃要求，成為城市建設(shè)新的亮點。建設(shè)改造的目標(biāo)：通過城中村的建設(shè)改造，改善城中村居民的生產(chǎn)生活條件，使集體經(jīng)濟(jì)組織和村民從形式到內(nèi)容完全融入城市化管理范疇。城中村集體以經(jīng)營性不動產(chǎn)為主要載體轉(zhuǎn)制成立股份制公司，村民成為股民，取得長期生產(chǎn)生活與經(jīng)營發(fā)展條件。逐步完成村民變?yōu)槭忻?、集體土地變?yōu)閲型恋亍⑿姓遄優(yōu)樯鐓^(qū)的三個轉(zhuǎn)變。通過城中村的建設(shè)改造，改善城市環(huán)境和居民生活環(huán)境，利用社會資金完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，增強(qiáng)城市功能，促進(jìn)社會治安的好轉(zhuǎn)，減輕勞動就業(yè)壓力，推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

第四條 城中村建設(shè)改造的基本方針堅持政府主導(dǎo)，市場運作，群眾自愿，區(qū)級負(fù)責(zé)，統(tǒng)一規(guī)劃，因地制宜，一村一案，有序?qū)嵤?/p>

第五條 城中村建設(shè)改造的基本原則

（一）城中村的建設(shè)改造，應(yīng)充分考慮城中村居民的利益，立足于改善其生活環(huán)境，保障其經(jīng)濟(jì)來源，充分關(guān)注中低收入人群，維護(hù)社會穩(wěn)定和公共安全。

（二）城中村規(guī)劃編制應(yīng)遵循節(jié)約用地的原則。城中村居民住宅區(qū)一律按城市居住區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，不得采用單門獨戶的住宅建設(shè)模式；其它各項建設(shè)用地也必須按城市建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行控制。

（三）城中村建設(shè)改造規(guī)劃編制應(yīng)服從城市總體規(guī)劃用地布局，其居住、商服、工副業(yè)用地的安排應(yīng)符合城市總體規(guī)劃和地段控制性詳細(xì)規(guī)劃要求，避免各項用地混雜現(xiàn)象。工業(yè)項目必須安排在工業(yè)區(qū)內(nèi)，城市中心區(qū)的城中村村辦企業(yè)用地可由政府出面協(xié)調(diào)進(jìn)行土地置換。

（四）城中村建設(shè)改造要貫徹高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的原則，在保障土地合理利用的同時，注重城市景觀環(huán)境的創(chuàng)造，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一和可持續(xù)發(fā)展。

（五）城中村建設(shè)改造要堅持陽光作業(yè)，提高拆遷、安置、補償?shù)裙ぷ鞯耐该鞫?，實行政?wù)公開，接受城中村居民和社會各界的監(jiān)督。

第六條 城中村建設(shè)改造工作的組織機(jī)構(gòu)為加強(qiáng)對城中村建設(shè)改造工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，市政府成立城中村建設(shè)改造領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)辦公室，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、組織、協(xié)調(diào)城中村建設(shè)改造工作。華龍區(qū)、高新區(qū)在市政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，成立城中村建設(shè)改造領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)辦公室，具體負(fù)責(zé)本區(qū)范圍內(nèi)城中村建設(shè)改造的組織實施工作。市建設(shè)、國土資源、財政、發(fā)改、監(jiān)察、審計、人防、公安、消防、電力、通訊等有關(guān)部門應(yīng)在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，做好城中村建設(shè)改造的管理和服務(wù)工作，按法定程序辦理城中村建設(shè)改造的各種手續(xù)。

第七條 城中村建設(shè)改造工作實行市、區(qū)兩級管理，各自的主要職責(zé)是：市政府城中村建設(shè)改造領(lǐng)導(dǎo)小組及其辦公室（以下簡稱“市改造辦”）的主要職責(zé)：①出臺政策。負(fù)責(zé)擬定和出臺我市城中村改造的有關(guān)政策。②規(guī)劃控制。負(fù)責(zé)審定各城中村建設(shè)改造的具體方案、提出規(guī)劃條件和技術(shù)要求。③組織審批。審批各區(qū)上報的城中村建設(shè)改造方案。④監(jiān)督管理。監(jiān)督管理城中村改造建設(shè)資金征收與使用，監(jiān)督管理各區(qū)及改造村的安置住宅與公共用房、集體經(jīng)濟(jì)用房和開發(fā)房的建設(shè)實施。⑤協(xié)調(diào)調(diào)控。協(xié)調(diào)城中村改造過程中與相關(guān)部門的關(guān)系，調(diào)控城中村改造中跨村、跨區(qū)規(guī)劃用地調(diào)整及資金調(diào)控等問題。區(qū)級政府城中村建設(shè)改造領(lǐng)導(dǎo)小組及其辦公室（以下簡稱“區(qū)改造辦”）的主要職責(zé)：①篩選改造村。負(fù)責(zé)對本區(qū)城中村進(jìn)行調(diào)查摸底，篩選改造試點村和實施改造村。②擬定方案。按照一村一案的原則，依照總體規(guī)劃擬定改造試點村、實施改造村的改造方案。③組織申報。將城中村建設(shè)改造方案上報市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組及其辦公室審批。④組織實施。按照批準(zhǔn)的建設(shè)改造實施方案，組織拆遷、安置、建設(shè)等實施過程中的具體工作。⑤群眾工作。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)村委會、居委會、街道辦事處及被改造村的群眾工作。⑥資金監(jiān)管。監(jiān)督管理本區(qū)城中村的建設(shè)改造資金，負(fù)責(zé)各方資金分配與平衡。

第八條 城中村建設(shè)改造規(guī)劃編制及審批程序

（一）區(qū)改造辦按照村莊現(xiàn)狀情況提出建設(shè)改造申請報市改造辦審批，申請書應(yīng)包括以下內(nèi)容：

1．村莊建成區(qū)1/1000 現(xiàn)狀圖；

2．村集體用地1/2000-1/5000 現(xiàn)狀圖；

3．村莊所屬戶籍管理部門的戶籍證明材料，包括總?cè)丝?、分年齡段（5 年）人口數(shù)、男女比例；

4．村集體現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)實體基本情況說明；

5．村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展設(shè)想，包括村集體經(jīng)濟(jì)管理模式，股份制企業(yè)成立方案；

6．村莊總體規(guī)劃設(shè)想，包括各類建設(shè)用地布局、面積、住宅及其它各類建筑面積等。

（二）市改造辦根據(jù)城-市總體規(guī)劃和區(qū)改造辦的申請核發(fā)規(guī)劃設(shè)計條件，其內(nèi)容包括：

1．城中村規(guī)劃用地范圍-安置村民的住宅用地范圍、各項基礎(chǔ)設(shè)施用地范圍、生活保障用地范圍（含村辦企業(yè)、商業(yè)市場等）、補償建設(shè)投入的開發(fā)用地范圍；

2．各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)-建筑密度、容積率、綠地率、建筑高度、退線要求等；

3．對村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展方案的審定。

（三）區(qū)改造辦根據(jù)市改造辦的規(guī)劃設(shè)計條件，委托有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計部門編制村莊總體規(guī)劃。

（四）區(qū)改造辦將編制的規(guī)劃方案成果報市改造辦審批。由市改造辦組織有關(guān)部門和專家進(jìn)行評審，并將評審結(jié)果上報濮陽市規(guī)劃建設(shè)聯(lián)席會議研究，經(jīng)批準(zhǔn)后方可組織實施。

第九條 城中村規(guī)劃方案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）確定規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界線。

（二）建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證。

（三）確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；確定公共設(shè)施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離要求。

（四）建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規(guī)劃設(shè)計，布置總平面圖（工副業(yè)用地部分可從略）。

（五）對住宅、學(xué)校、敬托院和托幼等建筑進(jìn)行日照分析。

（六）根據(jù)交通影響分析，提出交通組織方案和設(shè)計。并應(yīng)規(guī)定城中村內(nèi)部道路的紅線、斷面、控制點座標(biāo)及標(biāo)高。

（七）市政工程管線規(guī)劃設(shè)計和管線綜合。

（八）豎向規(guī)劃設(shè)計。

（九）估算工程、拆遷量和總造價，分析投資效益。

第十條 城中村規(guī)劃編制成果應(yīng)當(dāng)包括規(guī)劃說明書、基礎(chǔ)資料和研究報告、圖紙及電子文件。

第十一條 城中村現(xiàn)有集體土地的使用

為了促進(jìn)我市城中村建設(shè)改造工作，凡按照本辦法進(jìn)行規(guī)劃編制和建設(shè)改造的城中村可享受一定的優(yōu)惠政策。城中村現(xiàn)有土地原則按四種類型進(jìn)行使用：

（一）新建安置村民的住宅、村集體辦公用房、集體福利設(shè)施、集體公益設(shè)施、公共綠地及配套的市政公用設(shè)施用地，該類用地按劃撥土地使用權(quán)方式供地。

（二）用于工副業(yè)生產(chǎn)或建設(shè)商業(yè)市場的生活保障用地，具體面積根據(jù)村莊用地情況確定，原則上按人均40-60平方米進(jìn)行控制，該類用地按留地安置方式供地。

（三）用于補償城中村建設(shè)改造投入的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地，具體比例根據(jù)實際情況暫按一村一案原則確定。該類用地按招拍掛的方式對社會公開供地（對于需落實的本條一、二項建設(shè)改造內(nèi)容，在土地出讓條件中予以明確）。

（四）在保證上述三項類型用地的前提下，規(guī)定安置開發(fā)比以外的土地，納入市人民政

府統(tǒng)一收購儲備。市國土部門應(yīng)按有關(guān)政策規(guī)定辦理各類相關(guān)手續(xù)，村集體及個人除應(yīng)得的補償金外不得對土地的征用附加任何條件。本條前三款用地均納入本市土地供應(yīng)計劃。以出讓方式供應(yīng)的土地出讓金，應(yīng)全額納入地方基金預(yù)算管理，收入全部繳入地方國庫，支出通過地方基金預(yù)算予以安排，實行“收支兩條線”管理。

第十二條 優(yōu)惠政策

城中村的建設(shè)改造及相關(guān)開發(fā)建設(shè)同時享受下列優(yōu)惠政策：除國家、省明文規(guī)定不得減免的收費項目外，涉及村民住宅、生活保障用房（工副業(yè)、商業(yè)市場）建設(shè)項目的行政事業(yè)性收費，由財政全供單位執(zhí)收的予以免收（其中城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費實行“收支兩條線”管理，先征后返，專項使用；共享收費項目，只征收上級分成部分），其余行政事業(yè)性收費及各類經(jīng)營服務(wù)性收費減半收取。

第十三條 城中村規(guī)劃的實施

城中村規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，其建設(shè)除享受本辦法第十二條規(guī)定的優(yōu)惠政策外，所有建設(shè)項目必須按正常程序進(jìn)行報建，并按規(guī)定接受有關(guān)部門的監(jiān)督檢查，竣工驗收合格后方可辦理房產(chǎn)登記手續(xù)。各相關(guān)部門對涉及城中村建設(shè)改造的建設(shè)項目應(yīng)優(yōu)先辦理，減少中間環(huán)節(jié)，提高辦事效率。

第十四條 市政府鼓勵并支持已按原批準(zhǔn)的村莊規(guī)劃實施建設(shè)的村莊（以單門獨戶住宅為主）進(jìn)行以多層和高層住宅為主的建設(shè)改造，進(jìn)行建設(shè)改造的村莊享受本辦法規(guī)定的優(yōu)惠政策。

第十五條 市、區(qū)兩級有關(guān)行政主管部門要對經(jīng)批準(zhǔn)的城中村改造項目的開發(fā)建設(shè)給予支持，涉及社會保障、計劃生育政策等問題，按照國家有關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行，依法進(jìn)行監(jiān)管。

第十六條 本辦法自公布之日起執(zhí)行。以前本市有關(guān)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)村莊規(guī)劃建設(shè)的規(guī)定，凡與本辦法相抵觸的，按本辦法執(zhí)行。

發(fā)布部門： 發(fā)布日期：2007年09月11日 實施日期：2007年09月11日(地方法規(guī))