第一篇：廣州城中村改造

城中村改造補(bǔ)償收益可期拆遷進(jìn)展神速

2010-07-27 11:36:13 瀏覽次數(shù)：619

記者探訪改造進(jìn)展最快的城中村發(fā)現(xiàn)，保證村民的收益是成功的關(guān)鍵

在獵德村李氏宗祠里，幾個(gè)村民在興致勃勃地踢著毽子，她們身后，幾十棟高層建筑已經(jīng)脫去“綠衣”，整齊劃一地矗立在珠江邊上，這就是獵德村復(fù)建房。今年國(guó)慶前，獵德村民將正式回遷至復(fù)建房，一個(gè)更加融入現(xiàn)代城市生活的新型城中村將展現(xiàn)在人們面前。

獵德村

改造后什么樣？

正在裝修國(guó)慶前回遷

時(shí)下復(fù)建房可以說(shuō)是村民討論最多的話題之一，對(duì)于搬進(jìn)新居，大家普遍充滿了期待。

有37棟高樓是珠江新城最大住宅區(qū)

“現(xiàn)在正在趕工期，主要是裝修部分，弄好了大概就可以交付給村民了”，在獵德村新的祠堂口，獵德村委的工作人員林先生向記者表示。記者在獵德村看到，封頂多時(shí)的幾十棟復(fù)建房，綠棚已經(jīng)基本拆除，新的獵德村全貌已經(jīng)展現(xiàn)出來(lái)。從現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，獵德村復(fù)建房北起花城大道，南至臨江大道，西臨獵德大橋，東至海清路。據(jù)介紹，整個(gè)復(fù)建房占地面積約14萬(wàn)平方米，總建筑面積約93萬(wàn)平方米。建成后的獵德村將是珠江新城里最大的住宅社區(qū)，有37棟高層住宅建筑，此外還有目前已經(jīng)建好并投入使用的祠堂和池塘等。

“去年就看了樣板房，今年3月樣板房又對(duì)村民開(kāi)放了一次，看過(guò)之后覺(jué)得很漂亮，很滿意?！痹陟籼锰唠ψ拥囊晃话⒁滔蛴浾弑硎?。

不輸豪宅：入戶花園、陽(yáng)臺(tái)、套房俱全

據(jù)她介紹，復(fù)建房里入戶花園、陽(yáng)臺(tái)、套房等等一應(yīng)俱全，與珠江新城的豪宅不相上下。復(fù)建房裝修標(biāo)準(zhǔn)為720元/m2，僅統(tǒng)一安裝的品牌櫥柜就過(guò)萬(wàn)元一套。林先生也表示，由于復(fù)建房的面積并沒(méi)有像普通商品房那樣算上公攤面積，因此房子看上去更大，這也是村民比較滿意的地方。據(jù)村民表示，農(nóng)歷8月前，也即差不多國(guó)慶前村民將回遷至復(fù)建房。

而獵德村橋西安置區(qū)的一邊，一排排復(fù)古的建筑讓人恍如來(lái)到了江南小鎮(zhèn)。村民向記者表示，這將是以后的風(fēng)情街。風(fēng)情街從新獵德村的池塘一直延續(xù)至珠江口附近，一色的青磚小樓，十分有嶺南風(fēng)情。據(jù)介紹，這里以后將融入美食、旅游購(gòu)物、酒吧、茶莊等休閑功能。

融入現(xiàn)代城市生活的新獵德已經(jīng)開(kāi)始展現(xiàn)在人們面前。

獵德村在傳統(tǒng)與現(xiàn)代中保持著平衡。

青磚小樓十分有嶺南風(fēng)情。

建成后的獵德村將是珠江新城里最大的住宅社區(qū)。

改造模式 賣地集資

“三三制”分配

“獵德村改造是相當(dāng)成功的”，天河區(qū)負(fù)責(zé)城中村改造的有關(guān)人士向記者表示。獵德村是廣州第一個(gè)有開(kāi)發(fā)商參與的城中村改造項(xiàng)目，被譽(yù)為“城中村改造的典范”。據(jù)了解，當(dāng)初獵德村的改造思路很清晰：政府完全不投資，由獵德村劃出一塊土地拍賣給開(kāi)發(fā)商，再使用拍地所得資金進(jìn)行城中村改造。而土地則按照“三三制”原則進(jìn)行分配：三分之一的土地用作商業(yè)，三分之一用于村民安置，三分之一作為集體經(jīng)濟(jì)的預(yù)留地。在村民安置方面，基本采取“拆一補(bǔ)一”的補(bǔ)償方式——村民房屋回遷安置采用階梯式安置方法，以四層為上限，即按證內(nèi)基建面積不足二層的可補(bǔ)平二層，以此類推，四層及以上的按證內(nèi)合法面積安置回遷。獵德村試點(diǎn)的意義在于，一方面在資金籌措上走出了一個(gè)新模式——賣地集資，使政府在拆

建過(guò)程中幾乎不需花費(fèi)一分一厘。另一方面，雖然改造引入了社會(huì)資金，并由村集體引進(jìn)開(kāi)發(fā)商參與，但這與傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)改造模式不一樣。

成功秘訣

租金至少30元/平方米村民收入有保證

以村集體為主角與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行談判，村民的利益訴求能得到很好的體現(xiàn)?！昂芏嗤獾爻鞘械挠嘘P(guān)部門來(lái)獵德考察，對(duì)于這里的改造贊不絕口，但是又認(rèn)為獵德經(jīng)驗(yàn)很難學(xué)習(xí)”，該人士向記者表示。據(jù)他介紹，獵德村改造的成功，有兩個(gè)很難推廣的地方，一個(gè)是政府不與民爭(zhēng)利，而是完全由村來(lái)主導(dǎo)，另一個(gè)就是獵德村位于寸土寸金的地方，土地價(jià)值高，可以支撐起這么大規(guī)模的改造。獵德村的改造十分成功，也獲得了村民的支持?！耙郧昂芏嗳丝砍鲎夥课萆?，改造時(shí)不少人擔(dān)心失去生活來(lái)源，但是看著嶄新的房子，這種擔(dān)心也慢慢少了”，一村民向記者表示。據(jù)了解，“拆一補(bǔ)一”安置方式，使每戶村民都能夠得到不止一套的回遷住房，換得復(fù)建房最多的一位村民，換到了近1800平方米，共有十幾套房。除了自己居住外多余的將用來(lái)對(duì)外出租，雖然房間數(shù)量沒(méi)有以前的握手樓那么多，但是村民在看到復(fù)建房后，對(duì)未來(lái)的租金水平相當(dāng)有信心。據(jù)村民預(yù)計(jì)，復(fù)建房的租金不會(huì)低于30元/m2，這么一算，收入并不低于以前。

另?yè)?jù)了解，獵德村改造中還嘗試了新的做法，就是由村民自己選擇安置房的土地性質(zhì)，也就是說(shuō)村民可以自己決定安置房轉(zhuǎn)為國(guó)有土地或者繼續(xù)保留集體用地的性質(zhì)。目前的獵德村復(fù)建房的土地又是哪種性質(zhì)的呢？據(jù)天河區(qū)的工作人員介紹，獵德村復(fù)建房仍選擇保留集體用地性質(zhì)，因?yàn)榇迕衿毡榉磳?duì)將土地轉(zhuǎn)為國(guó)有性質(zhì)。其原因在于很多認(rèn)為集體土地可以傳給子孫，但國(guó)有土地只有70年產(chǎn)權(quán)。另外，村里也擔(dān)心村民會(huì)變賣房產(chǎn)，從而失去了居住地或者生活來(lái)源。

楊箕村

現(xiàn)場(chǎng)探訪

東邊先行開(kāi)拆尚有商戶營(yíng)業(yè)

兩個(gè)多月的時(shí)間，從4萬(wàn)人蝸居的盛景到幾近空村的冷清，地處廣州CBD的城中村楊箕，在7月1日8時(shí)正式拉開(kāi)了整體拆除改造的序幕，在不久的將來(lái)，這里將被改造為高樓林立的住宅群，曾經(jīng)低矮的握手樓將徹底消失。

日前，記者來(lái)到楊箕村發(fā)現(xiàn)，位處廣州大道邊首批開(kāi)拆的多棟房屋已基本拆完。但靠近中山一路、楊箕村小學(xué)附近的村落，則尚未開(kāi)拆，而且依然有極少的商戶尚在營(yíng)業(yè)。一位50多歲的大叔面對(duì)記者提出的“這里馬上就要拆了吧，您還不趕緊搬啊”的提醒，不耐煩地回了一句：“還沒(méi)那么快”，就匆匆返家，并隨手關(guān)緊了大門。

記者發(fā)現(xiàn)，盡管這一片還沒(méi)拆，不過(guò)，九成以上的居住者都已經(jīng)搬離了。而且連門、窗甚至

是電線等一些可拆可卸的物品也都已經(jīng)全部清空。多條街巷被木料、瓦礫、玻璃等垃圾雜物堵塞，令現(xiàn)場(chǎng)有一種滿目瘡痍之感。在村中行走，除了能發(fā)現(xiàn)零星的幾位老人家之外，剩下的就是背著大口袋的收買佬了。

在楊箕村不時(shí)見(jiàn)到搬家的車輛出入。

仍有商戶在營(yíng)業(yè)。

村中大部分居住者已經(jīng)搬離了。

用于出租村民偏愛(ài)40平方米小戶型

楊箕村的租戶為尋找新的住處而煩惱。而對(duì)拆遷戶而言，則為了選擇多大面積的回遷房而拿不定主意。據(jù)介紹，按照改造補(bǔ)償方案，楊箕村所有房屋用地為宅基地，均按住宅用途予以補(bǔ)償安置。改造拆遷原則上按有合法產(chǎn)權(quán)證明部分的建筑面積“拆一補(bǔ)一”，以回遷安置后成房屋的套內(nèi)建筑面積計(jì)算，也就是說(shuō)不計(jì)算公攤面積?！?平方米補(bǔ)回1平方米”，回遷的戶型以方正的小戶型為主，包括六種：40平方米的一房一廳，60平方米的兩房?jī)蓮d、72平方米的兩房?jī)蓮d，85平方米的三房?jī)蓮d、95平方米的三房?jī)蓮d，120平方米三房?jī)蓮d。記者采訪中了解到，對(duì)于住了幾十年狹窄小樓的村民來(lái)說(shuō)，不少村民都對(duì)三房?jī)蓮d的戶型表現(xiàn)出較大的興趣，但同時(shí)也有部分的村民偏愛(ài)一室一廳的小戶型。

一位張姓村民就透露,補(bǔ)償面積約有200平方米，打算要95平方米的房子作為自住，再想要3間40平方米的小單間用作出租。張先生坦言，他不想要其他的戶型，因?yàn)樵跅罨?，一直都是三四十平方米的小單間最容易出租。村民李太太也說(shuō)：“我的房子以后不會(huì)賣，只會(huì)出租，雖然說(shuō)60平方米的兩房單位也很實(shí)用，但卻不好租。所以我肯定不要60或72平方米的兩房單位。現(xiàn)在就是擔(dān)心40平方米的一房一廳到時(shí)不夠分。因?yàn)榛剡w房將按照‘先簽約先選房的原則’，根據(jù)被拆遷戶簽訂安置協(xié)議的時(shí)間順序，采取抽簽或搖珠方式確定。到時(shí)誰(shuí)知道我的抽簽號(hào)靠不靠前??？”李太太嘆息道。

從張先生和李太太的話語(yǔ)中不難發(fā)現(xiàn)，村民更喜愛(ài)的是容易出租的小戶型。但如果回遷的房屋以小戶型設(shè)計(jì)為主導(dǎo)的話，那么，在設(shè)計(jì)上如何達(dá)到既合村民心水、同時(shí)兼顧舒適、且通風(fēng)采光的功能，這卻是一個(gè)考驗(yàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)功力的難題，值得開(kāi)發(fā)企業(yè)多花工夫去研究、規(guī)劃。

若僅是按戶型面積組合而成的粗糙規(guī)劃，則建成的極可能只是拔高了的城中村，那也就喪失了舊改的意義了。在這點(diǎn)上，記者以為，相關(guān)政府部門應(yīng)該從緊把關(guān)。

改造模式

分融資地塊和復(fù)建地塊整體拆除重建

據(jù)越秀區(qū)房管局相關(guān)人士介紹，楊箕村將采取整體拆除重建方式改造，預(yù)計(jì)需資金20億元。其中，改造分為融資地塊及復(fù)建地塊兩大部分，復(fù)建地塊用作村民回遷安置房建設(shè)，融資地塊由集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，通過(guò)土地公開(kāi)出讓，籌集改造資金。

對(duì)于之前有媒體報(bào)道的富力地產(chǎn)有興趣加入楊箕村改造，而且已經(jīng)帶村民去花都樣板房看過(guò)戶型的傳聞，富力地產(chǎn)的相關(guān)人士不愿做任何表態(tài)。越秀區(qū)房管局相關(guān)人士就表示，不僅富力地產(chǎn)，廣州有相當(dāng)多的地產(chǎn)商都有興趣參與，但是必須經(jīng)過(guò)招投標(biāo)。

上月底，越秀區(qū)國(guó)土房管局的相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，越秀區(qū)國(guó)土房管局已經(jīng)與楊箕村委會(huì)就土地出讓政策、出讓條件、出讓范圍和出讓地塊要件進(jìn)行了明確，擬定在7月初進(jìn)行公開(kāi)出讓。但時(shí)至今日，該地塊尚未進(jìn)入掛牌程序。

第二篇：廣州城中村改造新思路2

新政策下廣州城中村改造策略探討 ——以海珠區(qū)土華村更新改造規(guī)劃為例

摘要：快速城市化過(guò)后，城中村問(wèn)題變得越來(lái)越突出，尤其是隨著三舊改造政策出臺(tái)，城中村改造已經(jīng)走向了改造的成熟時(shí)期。在規(guī)劃實(shí)踐中，如何應(yīng)對(duì)新政策要求，本文試在土地優(yōu)化、拆遷補(bǔ)償安置、自然環(huán)境保護(hù)、歷史文化延續(xù)等方面上進(jìn)行改造策略探討。

關(guān)鍵詞：城中村 三舊政策

改造策略

廣州市，國(guó)家中心城市之一，多年來(lái)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，GDP增速在11%以上，2009年，廣州市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）9112.76億元，比上年增長(zhǎng)11.5%。1相對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，廣州市的土地資源消耗非常驚人，到2009年全市（老八區(qū)）城鄉(xiāng)建設(shè)用地約1250平方公里2，占合理開(kāi)發(fā)規(guī)模的75%，未來(lái)可發(fā)展的用地相對(duì)較少，必然要求廣州走內(nèi)涵挖潛的模式，節(jié)約集約用地道路3。

1廣州的城中村政策新機(jī)遇

近年來(lái)，城中村的改造，成為了廣州市政府工作的重點(diǎn)之一。自2001年開(kāi)始，著手對(duì)城中村進(jìn)行改制和改造，遵循“先行試點(diǎn)，積極穩(wěn)妥，逐步升溫，不出亂子”的原則，進(jìn)行改造。2002年出臺(tái)《中共廣州市委辦公廳廣州市人民政府辦公廳關(guān)于“城中村”改制工作的若干意見(jiàn)》，明確了城中村改制過(guò)程中：身份轉(zhuǎn)變、產(chǎn)權(quán)處理、市民待遇（社保）、公共事務(wù)管理等實(shí)施辦法。但從“身份改變”到“待遇改變”，還需要一段時(shí)間，市政府組織編制了《廣州市城中村改制過(guò)渡期規(guī)劃指引》，通過(guò)研究城中村改造制度和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，提供技術(shù)指導(dǎo)。2007年啟動(dòng)康樂(lè)村、楊箕村，獵德村、2008年啟動(dòng)潭村、冼村的城中村改造。在具體實(shí)施層面上采取了“分批分期，因地制宜；一村一策，逐步改造；因時(shí)制宜，滾動(dòng)改造”的工作思路和方法。

2008年3月7日，溫總理參與第十一屆全國(guó)人大第一次會(huì)議廣東代表團(tuán)審議政府工作報(bào)告時(shí)提出，“希望廣東在這一方面做出新的成績(jī)，積累新的經(jīng)驗(yàn)，真正使廣東不僅經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，而且生態(tài)優(yōu)美，成為節(jié)約集約利用土地的示范省?！彪S即，廣東省啟動(dòng)建設(shè)節(jié)約集約用地示范省，省部合作共同推進(jìn)。并提出“制定扶持政策，積極推進(jìn)舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊改造

2009年8月25日，廣東省政府提出《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)》明確了三舊改造的總體要求和基本原則，確定三舊改造范圍，和對(duì)三舊改造方式和用地處理提出了指導(dǎo)意見(jiàn)。在補(bǔ)辦征地手續(xù)、補(bǔ)辦農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)、補(bǔ)辦供地手續(xù)、土地出讓收益、農(nóng)村集體建設(shè)用地改變?yōu)閲?guó)有土地，以及邊角地、插花地、夾心地的處理等六個(gè)方面實(shí)現(xiàn)了“突破”。廣州市人民政府為落實(shí)推進(jìn)“三舊”改造工作，提出市推進(jìn)的具體實(shí)施意見(jiàn)，明確村改造模式的分類及相應(yīng)政策，在土地、財(cái)政、拆遷補(bǔ)償安置辦法、保障措施等提出了具體的實(shí)施意見(jiàn)。

廣州市的三舊改造工作開(kāi)始迎來(lái)了新的政策契機(jī)，在這個(gè)背景下，開(kāi)展基于新的三舊政策 12 《2009年廣州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》

根據(jù)廣州最新二調(diào)土地?cái)?shù)據(jù)推算，不含水庫(kù)和水工類建設(shè)用地、平整地、閑置地等，市區(qū)建設(shè)用地面積約1250平方公里。3 《廣東省建設(shè)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省工作方案》 研究和規(guī)劃實(shí)踐，能夠?yàn)橄虏降娜f改造工作提供新的規(guī)劃思路。

2新政策下的新策略

廣州市城中村新政策是在《中共廣州市委辦公廳 廣州市人民政府辦公廳關(guān)于“城中村”改制工作的若干意見(jiàn)》(穗辦?2002?17號(hào))和《中共廣州市委辦公廳 廣州市人民政府辦公廳關(guān)于完善“農(nóng)轉(zhuǎn)居”和“城中村”改造有關(guān)政策問(wèn)題的意見(jiàn)》(穗辦?2008?10號(hào))的意見(jiàn)上進(jìn)一步深化。其總體目標(biāo)是遵循“全面探索、局部試點(diǎn)、封閉運(yùn)行、結(jié)果可控”的原則，在不突破土地利用總體規(guī)劃確定的耕地保有量、基本農(nóng)田面積和建設(shè)用地總規(guī)模的前提下，積極穩(wěn)妥推進(jìn)“三舊’，改造工作。將“三舊”改造與農(nóng)村土地整治有機(jī)的結(jié)合，統(tǒng)籌規(guī)劃、全面推進(jìn)土地綜合整治。以推進(jìn)“三舊”改造工作為載體，促進(jìn)存量建設(shè)用地“二次開(kāi)發(fā)”，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，優(yōu)化人居環(huán)境，改善城鄉(xiāng)面貌，努力建設(shè)生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好、文化繁榮、社會(huì)和諧、人民群眾充滿幸福感的新廣東。

2.1基于土地優(yōu)化的改造前提

土地的整治和利用是城中村改造的落腳點(diǎn)4。城中村改造的難點(diǎn)就在于改造資金的缺乏和改造實(shí)施村民的反對(duì)。實(shí)現(xiàn)城中村改造的最重要突破點(diǎn)就在于土地的整治優(yōu)化。挖掘出土地價(jià)值，通過(guò)項(xiàng)目運(yùn)作和開(kāi)發(fā)，能夠通過(guò)資金的運(yùn)作實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)平衡。同時(shí)村民反對(duì)的根源就在于對(duì)土地的剝奪，如果能找尋到未來(lái)的發(fā)展收益，雖然土地的利用方式發(fā)生轉(zhuǎn)變了。但其收益仍然能夠得到保障。

實(shí)際上，在分析新政策對(duì)于如何促使實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境形象的統(tǒng)一，就在于促使土地價(jià)值和土地使用方式從分離走向融合。主要通過(guò)適當(dāng)放寬土地政策，真正做到土地的二元?dú)w一。原2002年“城中村”改制中提出戶口的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，也提出剩余集體土地按照《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》的相關(guān)規(guī)定，一次性轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地，在實(shí)際調(diào)研中，發(fā)現(xiàn)這種改變只是身份發(fā)生了變化，而土地并沒(méi)有得到明確的調(diào)整。釋放土地價(jià)值，突破土地政策的困境成為了新政策的重要的突破點(diǎn)。除了在農(nóng)村集體建設(shè)用地改變?yōu)閲?guó)有土地提供了政策保障，同時(shí)在補(bǔ)辦征地手續(xù)、補(bǔ)辦農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)、補(bǔ)辦供地手續(xù)、三類地處理、土地出來(lái)收益支持等幾個(gè)方面實(shí)現(xiàn)了政策保障。

2.2實(shí)現(xiàn)從物質(zhì)環(huán)境的改造到綜合改造

相對(duì)原拆遷安置補(bǔ)償，新政策主要在以下幾個(gè)：第一，明確拆遷補(bǔ)償安置的標(biāo)準(zhǔn),具體體現(xiàn)在確定基準(zhǔn)建筑面積和改造復(fù)建成本5，在全市范圍內(nèi)規(guī)范了城中村改造標(biāo)準(zhǔn)指引，建立了一個(gè)可以比較的標(biāo)準(zhǔn)。并同時(shí)考慮一村一策，政策具有一定相對(duì)靈活性。如考慮現(xiàn)狀的有證建筑部分較大，在確定基準(zhǔn)建筑面積相對(duì)而言拆遷的難以實(shí)施下去，補(bǔ)充了“拆一補(bǔ)一”原則進(jìn)行安置。第二，制定了相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)改造帶來(lái)的高容積率、高密度、大建設(shè)規(guī)模的壓力。由于基于資金平衡的改造方式的進(jìn)行，相應(yīng)的安置還建成本必然需要相應(yīng)的建設(shè)量來(lái)平衡。為減緩這種壓力，政策要求每戶建筑面積原則上不大于170平方米的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè)，同時(shí)鼓勵(lì)村民按照2：1置換住宅建筑面積為物業(yè)建筑。來(lái)建設(shè)住宅量，增加相應(yīng)的相應(yīng)的公共服務(wù)設(shè)施配套。

2.3構(gòu)建融合地方特色、歷史文化、生態(tài)環(huán)境于一體的整體空間框架

自然村落大部分建在地勢(shì)較高、與農(nóng)田交界的地方，一方面便于看管天地、另一方面可利用難以耕作的山地，達(dá)到節(jié)省土地的目的（梁傅，1935）。傳統(tǒng)村落的形成是與自然環(huán)境相適應(yīng)，根據(jù)了地形、氣候等自然條件進(jìn)行用地選擇建設(shè)而成。

李俊夫 城中村的改造 北京：科學(xué)出版社，2004 《關(guān)于發(fā)布城中村改造復(fù)建成本標(biāo)準(zhǔn)指引的函》穗舊改函[2010]9號(hào) 村落風(fēng)俗和歷史文化往往產(chǎn)生于村落的獨(dú)特自然環(huán)境和村落的建筑風(fēng)貌中。對(duì)于新的改造規(guī)劃來(lái)說(shuō)，對(duì)于物質(zhì)環(huán)境的改造的意義遠(yuǎn)不在建筑的更新和改造，更需要重視傳統(tǒng)文化的傳承。新政策明確要求保護(hù)舊村歷史內(nèi)家族祠堂、名人故居等歷史建筑、具有嶺南風(fēng)格的特色建筑及古樹(shù)名木等，制定相應(yīng)的措施以有利于村文化延續(xù)，烘托具有嶺南文化特色的歷史和風(fēng)俗。6

2.4財(cái)務(wù)運(yùn)作，形成行之有效的可操作的規(guī)劃文件。

與珠海、深圳等地開(kāi)發(fā)推進(jìn)城中村改造實(shí)施，關(guān)鍵在于如何形成可實(shí)施的規(guī)劃文件，能夠在政府不投入、不進(jìn)行土地拍賣情況下保證改造實(shí)施。

改造資金保障。城中村改造的成本核算、資金來(lái)源、資金的投入保障等等。

3土華村改造案例介紹 3.1土華村現(xiàn)狀特征

土華村位于廣州南中軸線地區(qū)，果樹(shù)保護(hù)區(qū)內(nèi)，現(xiàn)隸屬海珠區(qū)華洲街道，北臨龍?zhí)洞?，南靠小洲村（屬于歷史保護(hù)區(qū)）。西側(cè)為瀝滘村，東與生物島隔水相望。規(guī)劃研究范圍總面積為496.98公頃，即現(xiàn)狀村域范圍；改造范圍為村現(xiàn)狀建設(shè)用地范圍，總面積119.85公頃。

土華村村域整體格局由石榴崗涌和土華涌?jī)蓷l河涌穿越，形成雙涌匯珠江，將土華村分為南部舊村域、中部半島新村及北部工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)。規(guī)劃區(qū)的果林翠綠飄香，盛產(chǎn)聞名遐邇的石硤龍眼、雞心甜黃皮、紅肉甜楊桃及有嶺南果王之稱的木瓜等名優(yōu)水果。在舊村區(qū)內(nèi)分布有多顆古樹(shù)。

土華村現(xiàn)狀建筑主要為村居住建筑與工業(yè)廠房，建筑質(zhì)量普通較差，整體建筑布局呈現(xiàn)北工南居的功能形態(tài)，部分工業(yè)建筑與居住建筑相互交叉。

3.2規(guī)劃目標(biāo)與策略

從廣州市層面上，《2008－2020年珠三角改革發(fā)展規(guī)劃綱要》明確了廣州市國(guó)家中心城市的地位，在更高層面上確定了廣州市的戰(zhàn)略地位。在《廣州城市總體發(fā)展戰(zhàn)略（2010－2020）》中提出構(gòu)建宜居宜業(yè)、活力魅力的云山珠水名城。從市層面上明確了未來(lái)廣州市宜居宜業(yè)型城市遠(yuǎn)景和目標(biāo)，在空間結(jié)構(gòu)中在原八字方針上新增了中調(diào)的戰(zhàn)略構(gòu)想。目的就是調(diào)高、調(diào)優(yōu)、調(diào)強(qiáng)，在空間上舊村的改造是對(duì)應(yīng)中調(diào)的相關(guān)概念，就是激化中心城區(qū)的活力，提升功能的能級(jí)。

從次區(qū)域的發(fā)展來(lái)看，全村位于南中軸線地段內(nèi)，未來(lái)將成為城市的形象區(qū)和魅力區(qū)，將能夠進(jìn)一步集聚人氣，承接從中心城區(qū)疏解外圍人口。同時(shí)土華村北與員村—琶洲地區(qū)、廣州大學(xué)城、生物島等城市重點(diǎn)地區(qū)相毗鄰，依托良好的區(qū)位條件和環(huán)境條件，為城市重點(diǎn)地區(qū)提供居住。

從地處周邊環(huán)境來(lái)看，地處萬(wàn)畝果園這一廣州綠肺之中，水網(wǎng)密布，水環(huán)綠繞，綠蔭，富有嶺南水鄉(xiāng)景觀特色，生態(tài)景觀價(jià)值十分優(yōu)越，舊村的改造不光是對(duì)村內(nèi)生態(tài)環(huán)境良性建設(shè)，挖掘土地價(jià)值，而且適度發(fā)展旅游，能夠?qū)ι鷳B(tài)資源適度利用，化單純的限制為有效利用。

3.2.1 發(fā)展目標(biāo)

通過(guò)全面改造，改善村人居環(huán)境，提升土地價(jià)值，促進(jìn)村集體經(jīng)濟(jì)良性可持續(xù)發(fā)展，促進(jìn) 6 廣州市“城中村”（舊村）改造規(guī)劃指引（征求意見(jiàn)稿）村景觀環(huán)境融入萬(wàn)畝果園，將土華村改造成為廣州市具有嶺南特色的集生態(tài)旅游、文化休閑功能的生態(tài)宜居新社區(qū)和三舊更新改造示范。

具體目標(biāo):土地價(jià)值和土地使用方式從分離走向歸一，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境形象的統(tǒng)一。即保障村集體增效和農(nóng)轉(zhuǎn)居居民的增收；改善居住環(huán)境，塑造地區(qū)整體城市形象。制度文化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展從對(duì)立走向融合，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)二元機(jī)制的統(tǒng)一。即推動(dòng)全面城市化發(fā)展,實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，保護(hù)村落文化，與城市文化融合。

3.2.2 規(guī)劃策略 1土地利用策略

我們?cè)谡{(diào)研和訪談中，了解到2002年改制，尚未對(duì)土地實(shí)施真正的轉(zhuǎn)變，本次規(guī)劃在充分考慮村尚有歷史留用地指標(biāo)沒(méi)有得到落實(shí)，并考慮到未來(lái)的征地的可能性，實(shí)現(xiàn)從集體土地向國(guó)有用地的轉(zhuǎn)變。同時(shí)按照2007年的土地利用總體規(guī)劃的現(xiàn)狀數(shù)據(jù)對(duì)現(xiàn)有的建設(shè)用地進(jìn)行核準(zhǔn)，作為現(xiàn)狀地類。通過(guò)對(duì)現(xiàn)狀用地的分析評(píng)價(jià)，可以看出用地布局較為分散，尤其是華南快速路以西部分，從整體生態(tài)環(huán)境和基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施集中布局的角度考慮，規(guī)劃對(duì)用地進(jìn)行適當(dāng)整理，按照建設(shè)用地增減掛鉤政策進(jìn)行處理，并確保改造后的實(shí)際建設(shè)用地不超過(guò)現(xiàn)狀規(guī)模。

2拆遷補(bǔ)償策略

拆遷的改造的主要原則是：充分保護(hù)有歷史價(jià)值的建筑，考慮經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益、環(huán)境效益相結(jié)合點(diǎn)、堅(jiān)持符合法律規(guī)定的權(quán)限和程度，堅(jiān)持市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)公平交易。

在考慮原地回遷、異地回遷、貨幣補(bǔ)償?shù)榷喾N情況下，考慮到城中村村民對(duì)土地的眷戀和對(duì)地緣關(guān)系的寄托，采取原地回遷的模式進(jìn)行。在滿足政府的相關(guān)要求前提下，按照回遷面積按照于1：1實(shí)行“拆一補(bǔ)一”。

3空間策略

空間布局主要從區(qū)域的功能影響輻射、減少對(duì)萬(wàn)畝果園的生態(tài)壓力和村民對(duì)原住地的風(fēng)水文化、戀土情節(jié)等角度進(jìn)行考慮。

從區(qū)域的功能角度，環(huán)城高速以北與廣州市南中軸線的行政中心毗鄰，可以提供相應(yīng)的休閑商務(wù)等功能服務(wù)，可適當(dāng)提高開(kāi)發(fā)強(qiáng)化，在區(qū)域內(nèi)來(lái)平衡南側(cè)建筑量，建設(shè)對(duì)萬(wàn)畝果園的相對(duì)壓力。

同時(shí)考慮到土華村現(xiàn)狀居住主要分布在環(huán)城高速為南側(cè)，祖輩祠堂、寺廟等都建在此地，規(guī)劃對(duì)尊重這種群體記憶留存和文化傳統(tǒng)，把安置區(qū)布局在原居住用地處、而將高速公路北側(cè)規(guī)劃為融資地塊。

最終形成“外密內(nèi)疏，北高南低”的空間形象和“三心兩片綠野繞，三軸三帶碧水連”的空間結(jié)構(gòu)意向。三心指的是綜合休閑商業(yè)服務(wù)中心、社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心、社區(qū)文化休閑中心；兩片區(qū)是濱水居住小區(qū)、生態(tài)居住小區(qū)；三軸是兩條主要發(fā)展軸線及未來(lái)預(yù)留發(fā)展軸線；三帶：石榴崗河、土華涌、東頭涌。

4歷史環(huán)境保護(hù)策略

針對(duì)良好的自然資源環(huán)境，確定果林—潮道生態(tài)系統(tǒng)為基調(diào)，適度開(kāi)發(fā)生態(tài)旅游項(xiàng)目，形成“林、涌、園、水”的自然景觀體系，打造成水鄉(xiāng)風(fēng)情生態(tài)濕地園。同時(shí)對(duì)于區(qū)內(nèi)的自然景觀環(huán)境注重保護(hù)和恢復(fù)必要的自然格局，保留了東頭崗、西頭崗兩處自然山頭，成為改造后的公共開(kāi)放空間，恢復(fù)被填埋的繞西頭崗的水道，依托兩岸的建筑風(fēng)情，打造成為水鄉(xiāng)風(fēng)情的載體。

從原有的“云山高照壁，珠海靜歸懷“的大區(qū)域自然生態(tài)觀到現(xiàn)有的“城央綠野間、碧水映土華”的整體環(huán)境景觀。規(guī)劃充分尊重現(xiàn)有富有嶺南風(fēng)情的歷史建筑物,如梁氏大宗祠、北帝廟等文化建筑和建筑肌理格局，并延續(xù)小洲歷史文化保護(hù)區(qū)脈絡(luò)，并依托復(fù)原水道，建設(shè)特色風(fēng)情名居區(qū)，布置書(shū)畫(huà)藝術(shù)體驗(yàn)、形成傳統(tǒng)文化游覽、特色餐飲、生態(tài)旅游服務(wù)街。4結(jié)束語(yǔ)

隨著三舊政策不斷完善，城中村改造從摸索開(kāi)始走向成熟，從注重拆遷開(kāi)始走向了綜合平衡，從注重結(jié)果走向了程序完整。對(duì)于新政策下的三舊改造規(guī)劃探索對(duì)于政策的實(shí)施具有良好的檢驗(yàn)作用。

三舊工作真正走向成熟，尚有一段距離。對(duì)于目前采取的自主改造，以資金平衡進(jìn)行開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的測(cè)算的規(guī)劃思路在一定程度上實(shí)際推高了開(kāi)發(fā)容積率。另外一村一策的開(kāi)發(fā)策略在一定程度上推動(dòng)了開(kāi)發(fā)的進(jìn)行，也考慮到具體的開(kāi)發(fā)實(shí)際情況，但是在區(qū)域開(kāi)發(fā)中，往往最容易開(kāi)發(fā)的或者改造成本代價(jià)最小的村最先開(kāi)發(fā)，這種挑肥揀瘦的做法實(shí)際上是不利于整體的區(qū)域平衡發(fā)展的。這些問(wèn)題，會(huì)對(duì)下步規(guī)?；娜f改造造成較大的障礙。這也將是未來(lái)城中村改造的另外話題。

我們的最終的愿景是通過(guò)我們努力，使得城中村改造的手段和技術(shù)越來(lái)越成熟，最終達(dá)到多方共贏的效果，真正實(shí)現(xiàn)城市更新改造的目標(biāo)。

第三篇：廣州城中村改造的問(wèn)題探討

廣州城中村改造的思路、模式與對(duì)策研究

一、理論分析：城中村

問(wèn)題的成因與實(shí)質(zhì)

一般認(rèn)為，高速擴(kuò)展的城市化是城中村問(wèn)題出現(xiàn)的大背景和直接原因，除此之外，城中村問(wèn)題的出現(xiàn)與泛化還與如下一些機(jī)制和因素密切相關(guān)。

（一）特有的城鄉(xiāng)二元管理體制 從深層原因看，城中村的形成主要源于我國(guó)特有的城鄉(xiāng)二元管理體制。在我國(guó)城市化過(guò)程中，盡管許多村莊早已進(jìn)入城區(qū)范疇，農(nóng)用地被征用殆盡，村民收入也主要轉(zhuǎn)向二、三產(chǎn)業(yè)，但這部分“農(nóng)村”仍然保留著“村建制”，實(shí)行著村的行政管理，整個(gè)村莊以村籍為邊界形成了管理上的“獨(dú)立王國(guó)”和經(jīng)濟(jì)上的“利益共同體”，并與其強(qiáng)烈而盲目的牟利動(dòng)機(jī)相結(jié)合，不斷背離著城市化的目標(biāo)和要求。其中，尤以農(nóng)村土地集體所有制為核心，是城中村土地利用出現(xiàn)無(wú)序化的最大源頭。在城市土地國(guó)有制的汪洋大海中，一個(gè)個(gè)散落其中的城中村則單獨(dú)奉行著土地集體所有制，這一制度限制了來(lái)自外部的城市管理部門的干預(yù)，為滿足經(jīng)濟(jì)最大化目標(biāo)，農(nóng)民無(wú)視ZF新出臺(tái)的監(jiān)管政策及管理行動(dòng)，違章?lián)尳ㄗ约旱乃秸?，村集體則強(qiáng)力排斥ZF的征地行動(dòng)而想方設(shè)法在村里擅自進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，從而造成土地使用極度混亂的狀況。

（二）“不徹底”的城市化政策

在城市化初期，為盡力降低城市發(fā)展成本，ZF在對(duì)農(nóng)村征地過(guò)程中采取了“半城市化”策略：其一，“征地不管人”的城市化政策。在以國(guó)家征用方式逐步將農(nóng)村集體大部分土地轉(zhuǎn)為國(guó)有并納入城市用地的同時(shí)，多數(shù)村民并無(wú)同步轉(zhuǎn)為市民而游離于城市體制之外，村民的教育、社保、醫(yī)療、就業(yè)等主要交由村集體統(tǒng)一負(fù)擔(dān)，村民的生計(jì)仍主要固化在剩余集體土地上。其二，“分次征用”和“征八留二”的征地政策。一方面，ZF對(duì)農(nóng)村土地一般采取“分次征用”方式，同時(shí)，為解決征地后農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)出路，又采取“征十留一”的政策，希求安撫農(nóng)民，使之能夠分享土地增殖的收益又無(wú)需增加ZF短期的財(cái)政壓力，正是這種看似“合理”的政策加上巨大的市場(chǎng)利益的驅(qū)使，激發(fā)了農(nóng)民在剩余土地上進(jìn)行無(wú)序開(kāi)發(fā)的熱情。由于征地時(shí)序不

一、自留用地分布零亂以及ZF規(guī)劃滯后及監(jiān)管措施不到位，大片稠密、雜亂、低矮的“城中村”就不可避免地出現(xiàn)了。

（三）不斷膨脹的“地下經(jīng)濟(jì)” 所謂地下經(jīng)濟(jì)，即指國(guó)家工商稅務(wù)許可之外的灰色經(jīng)濟(jì)或黑色經(jīng)濟(jì)。由于良好的區(qū)位交通條件和鄰近大市場(chǎng)的特殊優(yōu)勢(shì)，城中村成為各類地下經(jīng)濟(jì)繁衍的“沃土”。加之基于土地集體所有制而導(dǎo)致的管理“失靈”，許多在城市管理中被排斥和打擊的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)紛紛匯聚到城中村當(dāng)中，以出租屋為“據(jù)點(diǎn)”，不斷擴(kuò)大其規(guī)模，也成為村民經(jīng)濟(jì)收益的一個(gè)重要來(lái)源。這樣，在巨大共同利益的驅(qū)動(dòng)下，“地下經(jīng)濟(jì)”為城中村帶來(lái)了豐厚租金，城中村則為“地下經(jīng)濟(jì)”的發(fā)展壯大提供了必要保護(hù)。因此，在城中村的形成與維系中，“地下經(jīng)濟(jì)”也起了十分重要的支撐作用。

（四）規(guī)劃滯后及對(duì)農(nóng)村違法批地批建的縱容與默許

城中村的形成還與城市規(guī)劃的局限、失誤和滯后密切相關(guān)。在城市化過(guò)程中，規(guī)劃部門沒(méi)有預(yù)測(cè)到城市擴(kuò)張的速度和郊區(qū)農(nóng)村出現(xiàn)的各種新情況，因而在城市規(guī)劃中未能充分考慮城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和土地的統(tǒng)一控制；而當(dāng)混亂情況出現(xiàn)后，又沒(méi)有及時(shí)加以解決和預(yù)防新的類似情況的發(fā)生。此外，國(guó)家也以立法形式賦予了當(dāng)?shù)豘F監(jiān)管城中村規(guī)劃建設(shè)的權(quán)力，以制約農(nóng)村的亂建行為。然而，在實(shí)踐當(dāng)中，基于現(xiàn)存土地制度的掣肘和對(duì)失地農(nóng)民的普遍同情，ZF在城中村建設(shè)過(guò)程中大多采取了寬容、遷就、默許的政策與態(tài)度，來(lái)自ZF部門的管制力

也往往大打折扣。尤其是過(guò)去的監(jiān)管大多以象征性罰款的手段予以簡(jiǎn)單處理，這反而從客觀上鼓勵(lì)甚至縱容了城中村的違法批建行為，導(dǎo)致村落建設(shè)嚴(yán)重背離城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)及大量違章建筑出現(xiàn)。綜上分析，城中村問(wèn)題是我國(guó)傳統(tǒng)體制性因素和各地政策性因素綜合作用的結(jié)果，是我國(guó)農(nóng)村城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的一種獨(dú)特現(xiàn)象。從理論上講，一國(guó)或地區(qū)的城市化即包括傳統(tǒng)意義上的農(nóng)村各要素向城市集中的所謂農(nóng)村城市化，也包括對(duì)已納入城市地區(qū)但內(nèi)在素質(zhì)不足的區(qū)域進(jìn)行優(yōu)化改造的所謂“城市城市化”。以問(wèn)題形式存在的城中村，集中反映了我國(guó)城市化進(jìn)程中新舊體制交替和磨合中的各種矛盾，反映了我國(guó)城市化進(jìn)程的不徹底性。因此，城中村的演變與改造，是城市化向縱深發(fā)展或向高級(jí)階段推進(jìn)的結(jié)果，是城市由初期的外延式擴(kuò)張向中后期內(nèi)涵式發(fā)展轉(zhuǎn)變的必然趨勢(shì)，其實(shí)質(zhì)屬于“內(nèi)涵式城市化”或“城市的城市化”。此外，需要強(qiáng)調(diào)指出的是，城中村問(wèn)題在我國(guó)雖具普遍性，但也存在明顯的地區(qū)性差異，國(guó)內(nèi)少數(shù)地區(qū)如北京、上海、杭州就沒(méi)有出現(xiàn)嚴(yán)重的城中村問(wèn)題。

二、廣州城中村改造的案例分析及主要經(jīng)驗(yàn)

廣州是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的中心城市，也是城中村問(wèn)題最突出的代表性城市之一。廣州城中村問(wèn)題具有其獨(dú)特的地區(qū)背景和特點(diǎn)：（1）數(shù)量規(guī)模大，在廣州385平方公里的城市規(guī)劃發(fā)展區(qū)范圍內(nèi)，共分布著138條行政村，其規(guī)模為一般約為深圳、珠海、福州等大中城市的2—5倍；（2）分布范圍廣，幾乎遍布城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的每一區(qū)、每一角落或各種功能區(qū)；（3）建筑密度高，尤其是位于市中心區(qū)的40多個(gè)城中村，其建筑密度普遍在60％以上，有的甚至達(dá)90％，而容積率一般高達(dá)2.5以上；（4）違章建筑量大，依城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，ZF批給農(nóng)民的自有住宅一般為3層左右，但絕大多數(shù)村民都擅自加擴(kuò)建到了5、6層，甚至10層以上，一戶多宅和一宅超面積現(xiàn)象普遍，違法建設(shè)和無(wú)證物業(yè)比重很高；（5）外來(lái)人口多，租住在城中村的外來(lái)人口一般為本地人口的5—10倍，遠(yuǎn)高于內(nèi)陸甚至沿海其它中心城市的水平。這些特點(diǎn)和事實(shí)從客觀上加大了廣州城中村改造的成本和難度。鑒于城中村問(wèn)題的嚴(yán)重性，從新世紀(jì)伊始，廣州就開(kāi)始按城鄉(xiāng)一體化的要求有計(jì)劃地對(duì)城中村進(jìn)行改造，力爭(zhēng)將臟亂無(wú)序的傳統(tǒng)舊村改造為現(xiàn)代化的文明新城區(qū)。為此，市ZF在反復(fù)調(diào)研和充分醞釀的基礎(chǔ)上，初步確定了改造的基本思路和分階段規(guī)劃，出臺(tái)了一批指導(dǎo)性法規(guī)和文件，完成了原八區(qū)城中村的改制工作，啟動(dòng)了具有示范先導(dǎo)意義的舊村改造試點(diǎn)計(jì)劃。其中，作為重要的一環(huán)，七個(gè)試點(diǎn)村的改造進(jìn)展?fàn)顩r及改造中的問(wèn)題經(jīng)驗(yàn)尤值得關(guān)注和深入考察。

（一）城中村改造的個(gè)案簡(jiǎn)析

由于目前實(shí)質(zhì)推進(jìn)改造的城中村主要限于幾個(gè)先行一步的試點(diǎn)村，因此，我們這里的案例分析主要集中在試點(diǎn)村上，同時(shí)考慮一些具有典型意義的城中村。根據(jù)我們調(diào)研和掌握的資料，廣州試點(diǎn)村改造的現(xiàn)狀總體情況見(jiàn)下表所示。表中顯示了一些值得關(guān)注的重要信息，如在改造區(qū)域上，有的村只改造生活居住區(qū)，有的村改造所轄全部區(qū)域，有的村則結(jié)合市政項(xiàng)目還包括了部分周邊城市建設(shè)區(qū)（如三元里）；在土地資源方面，A類村明顯沒(méi)有B、C類村那么豐裕；少數(shù)村符合國(guó)家規(guī)定的“一戶一宅”標(biāo)準(zhǔn)，但少數(shù)村所蓋私宅明顯超出了規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，呈現(xiàn)“一戶多宅”和一宅超面積“現(xiàn)象；少數(shù)村生活居住區(qū)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地是分離的（如瀝滘），多數(shù)村是絞合交錯(cuò)在一起的；有的村是計(jì)劃拆除所有物業(yè)，有的村拆除全部住宅，多數(shù)村擬實(shí)行局部?jī)?yōu)化，抽疏改造。我們?cè)诖藬M選擇7個(gè)試點(diǎn)村和的獵德村進(jìn)行個(gè)案研究，并期望得出一些基本經(jīng)驗(yàn)。

1、石牌①

石牌村人口多，建設(shè)規(guī)模大，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，又位于新城市中心區(qū)，屬典型的A類城中村。從

初步方案看，石牌采取的是一種以村集體經(jīng)濟(jì)為主體的半市場(chǎng)化社區(qū)改造模式，這種模式以村里出資為主，ZF從公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)上給予適當(dāng)支持。在具體規(guī)劃上，逐步拆遷原村生活居住區(qū)內(nèi)的非公寓式住宅，將原村民遷往周邊本村新辟建的新村居住，同時(shí)，發(fā)揮石牌地區(qū)強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍，逐步將抽疏后的原村居住區(qū)建設(shè)為以“IT業(yè) ＋ 日用百貨”為主題的商業(yè)街區(qū)，并增加公共設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施，合理保留少量住宅。遷往花園小區(qū)的村民按成本價(jià)購(gòu)買洋房，面積不足部分按“每3平方米住宅換取1平方米商鋪”的辦法在未來(lái)商業(yè)街區(qū)內(nèi)補(bǔ)償解決。初步估算全部改造需資金30億元以上，但資金壓力特別是需村里負(fù)擔(dān)的資金主要在首期，中后期資金可通過(guò)“土地”這一活資本運(yùn)用（即商業(yè)區(qū)的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)）而以市場(chǎng)化方式解決。這一方案的關(guān)鍵是ZF有關(guān)部門批準(zhǔn)原村宅基地為城市商住區(qū)用地，以盤活土地資本。

2、三元里②

三元里鄰近舊城中心區(qū)，也屬于已無(wú)耕地甚至空地的較為成熟的A類城中村。在改造方案中，該村采取以村集體經(jīng)濟(jì)為主體的半市場(chǎng)化模式，擬結(jié)合三元里商業(yè)步行街和歷史文物保護(hù)基地（抗英紀(jì)念碑及廣場(chǎng)）建設(shè)，以村內(nèi)及周邊地區(qū)調(diào)劑出來(lái)的小塊空地為啟動(dòng)，通過(guò)小區(qū)建設(shè)安置從原村居住區(qū)內(nèi)遷出的部分居民（約380戶），同時(shí)，抽疏原村生活居住區(qū)，逐步理順區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)路系統(tǒng)，擴(kuò)大商業(yè)功能，增加公共設(shè)施，減少區(qū)內(nèi)建筑密度，最終形成適于居住、觀光、旅游、購(gòu)物的現(xiàn)代化文明新社區(qū)。整個(gè)改造工程拆除15萬(wàn)平米，新建13萬(wàn)平米，初步預(yù)計(jì)需村里投入資金約3億元，其中拆遷村民住宅補(bǔ)償近2億元，新建農(nóng)民新村0.7億元，商業(yè)街建筑安裝費(fèi)0.3億元。村內(nèi)的公建配套由ZF給予適當(dāng)支持。此改造方案的關(guān)鍵是能夠調(diào)劑出適于安置380戶村民的公寓建設(shè)用地。

3、棠溪③

棠溪是一個(gè)處于城市重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域、仍有少量耕地的典型B類城中村。該村改造方案的要點(diǎn)是：采取以村集體經(jīng)濟(jì)為主體的半市場(chǎng)化模式，以配合市政道路建設(shè)為契機(jī)，逐步拆除村域內(nèi)（含經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地）部分沿線住宅及建筑質(zhì)量較差的臨建，疏通村內(nèi)道路，增加綠地，完善公共配套，降低建筑密度，合理布局各功能區(qū)。同時(shí)，利用村域內(nèi)若干未建設(shè)用地建設(shè)居住小區(qū)，以安置部分住宅拆除后遷出的村民。最后，對(duì)于村內(nèi)保留的大部分住宅，遠(yuǎn)期可根據(jù)使用狀況采用原地回遷的方式逐步進(jìn)行自我更新。此“抽疏—異地安置”方案計(jì)劃拆除32萬(wàn)平米，新建43萬(wàn)平米，初步估算需資金億元，資金除常規(guī)籌集渠道外，還可從違法建筑的罰款中獲得一部分。

4、槎龍④

槎龍村位于廣州市北部的城鄉(xiāng)結(jié)合部，屬尚有少部分耕地和空地的B類城中村。該村改造方案的基本要點(diǎn)是：結(jié)合石井河整治和廣清路立交建設(shè)，利用市政和改造兩條途徑，逐步拆除舊村內(nèi)約15萬(wàn)平米的建筑，降低舊村的建筑密度；同時(shí)，以舊村毗鄰的3塊空地（約4.4公頃）為啟動(dòng)，分三期建設(shè)農(nóng)民新村，安置從舊村生活區(qū)內(nèi)遷出的村民，并進(jìn)一步增加新村的商業(yè)功能。通過(guò)這樣的拆舊建新和公建配套的完善，逐步把槎龍村建設(shè)成為具有傳統(tǒng)街巷特色的城市型居住區(qū)。整個(gè)改造工程拆建面積相當(dāng)，不增加總體建筑量，初步預(yù)計(jì)三期新村建設(shè)需投入資金2.6億元，若考慮拆遷補(bǔ)償費(fèi)用（扣除市政補(bǔ)償部分），估算改造資金總額約為4億元左右。

5、瀝滘⑤

瀝滘村位于廣州市海珠區(qū)東南部和新城市中軸線南端結(jié)點(diǎn)上，也屬于典型的B類城中村。該村改造主要結(jié)合廣州市新城市中軸線和新客運(yùn)港建設(shè)進(jìn)行，擬新征一塊約10公頃土地作為啟動(dòng)地塊，率先建成大型公寓式住宅小區(qū)—中央居住區(qū)，用于安置首期搬遷的村民；之后，采用滾動(dòng)推進(jìn)的方式，搬遷—建設(shè)—再搬遷—再建設(shè)，如此循環(huán)向前，在不斷將原村居住區(qū)拆除并按城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)重建的同時(shí)，所有村民分期被遷入到新建公寓小區(qū)中。這樣，在改造

完成后，整個(gè)村莊將形成以“五區(qū)兩軸”為主體框架、集居住、辦公、商業(yè)、休閑、娛樂(lè)服務(wù)等主導(dǎo)功能于一體的新型城市社區(qū)。整個(gè)改造工程計(jì)劃耗時(shí)16年完工，估計(jì)所需投入資金巨大。

6、獵德⑥

獵德村位于珠江新城臨江的規(guī)劃區(qū)內(nèi)，屬典型的A類城中村，具有改造的緊迫性。該村未納入首期試點(diǎn)，但村里已有明確的改造方案和構(gòu)想。其基本要點(diǎn)是：利用本村空地多地段好的優(yōu)勢(shì)，按照完全市場(chǎng)化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式，由村集體及其成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，統(tǒng)一負(fù)責(zé)全村范圍內(nèi)的拆遷、補(bǔ)償、安置、復(fù)建等改造工作。首先，在兩條市政規(guī)劃路建設(shè)的啟動(dòng)下，逐步拆除村內(nèi)共約60萬(wàn)平米物業(yè)；然后，以滾動(dòng)開(kāi)發(fā)方式和約3000元/平米的成本復(fù)建130萬(wàn)平米物業(yè)面積（容積率符合珠江新城規(guī)劃），復(fù)建總成本共約39億元；最后，按照1：1補(bǔ)回村民住宅，則剩余70萬(wàn)平米可按均價(jià)6000元/平米售出，籌集資金約42億元，足以支持整個(gè)改造工程并略有盈余。該方案的優(yōu)點(diǎn)是充分運(yùn)用土地“杠桿”，大大減輕了ZF財(cái)政壓力，因?yàn)槿舨扇∮蒢F統(tǒng)一贖買而全村異地安置方式，則ZF需凈出資28億元補(bǔ)償村民。不過(guò)，需要指出的是，該方案也有問(wèn)題：一是村民主導(dǎo)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能否達(dá)到珠江新城建設(shè)的高標(biāo)準(zhǔn)，二是新增70萬(wàn)平米物業(yè)，是否會(huì)沖擊廣州業(yè)已飽和的房地產(chǎn)市場(chǎng)，三是新增建設(shè)量大，ZF能否批準(zhǔn)用地指標(biāo)并給予免收土地出讓金、耕地墾復(fù)金等優(yōu)惠政策。

7、茶窖、筆崗⑦

均屬典型的C類城中村。其中，茶窖村改造的基本思路是通過(guò)舊村用地功能置換帶動(dòng)城中村改造，新村建設(shè)規(guī)劃已編制完成，周轉(zhuǎn)用地也基本落實(shí)。筆崗村則正在實(shí)踐黃埔區(qū)提出的改造新思路，即將社區(qū)合作經(jīng)濟(jì)股份制制改革完善與城中村改造相結(jié)合，將原村民宅基地及其房產(chǎn)評(píng)估作價(jià)入股，增加相應(yīng)的股份，享有相應(yīng)的股份分配權(quán)，然后，由集體經(jīng)濟(jì)組織牽頭，利用集體經(jīng)濟(jì)實(shí)體的權(quán)威和土地資源豐富的優(yōu)勢(shì)，對(duì)城中村重新進(jìn)行資源整合和統(tǒng)一的規(guī)劃建設(shè)，從而達(dá)到城中村改造的目的。

（二）基本經(jīng)驗(yàn)

通過(guò)個(gè)案的逐個(gè)掃描，結(jié)合課題組問(wèn)卷調(diào)查的結(jié)果，我們得出如下一些基本經(jīng)驗(yàn)與結(jié)論：

1、滾動(dòng)式推進(jìn)是廣州這類高密型城中村改造的基本策略。從多數(shù)村擬定的改造方案看，利用若干周轉(zhuǎn)地塊為杠桿，采用滾動(dòng)遷建和局部置換的方式逐步抽疏和更新舊村并使之趨向城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，是目前各試點(diǎn)村改造的一般作法，這一方面是由試點(diǎn)村采取以村民自主改造為主的模式所決定的，另一方面也是緩解資金壓力的必然選擇。

2、大多數(shù)村民傾向于“回遷本村、就地安置”的改造模式。調(diào)查問(wèn)卷的結(jié)果驗(yàn)證了這一點(diǎn)，70％村民有強(qiáng)烈的“眷戀故土”意識(shí)，始終不愿離開(kāi)舊村，并要求在改造中保留具有精神象征意義的歷史見(jiàn)證物。據(jù)我們分析，村民不愿舍棄故土，其原因主要有三：一是經(jīng)濟(jì)上劃算，ZF以贖買方式補(bǔ)償不過(guò)每平方米2000—3000元，而在自己土地上新建公寓，地價(jià)及出讓金全免，建筑成本僅1500元/平方米左右，而造好后房屋市價(jià)則最少在4000元以上；二是城中村土地多位于黃金地段，回遷舊村，依托所配套的商業(yè)設(shè)施，可持續(xù)地獲得土地升值的收益，而ZF贖買的補(bǔ)償則是一次性買斷的；三是可保持鄰里感和原有的社會(huì)人際網(wǎng)絡(luò)。

3、盡量結(jié)合市政設(shè)施項(xiàng)目來(lái)啟動(dòng)城中村改造。各村改造方案均體現(xiàn)了這一點(diǎn)，這有利于排除改造初期部分村民的阻力，并獲得一部分來(lái)自ZF的資金補(bǔ)償，從而減輕首期資金投入的壓力，降低改造成本。例如，獵德的改造方案就強(qiáng)調(diào)先啟動(dòng)位于村內(nèi)的兩條市政規(guī)劃路建設(shè)，所獲集體土地及物業(yè)拆遷補(bǔ)償約2.7億元可作為舊村改造的啟動(dòng)資金。

4、大多數(shù)村主張采用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的方式推進(jìn)改造。雖然ZF不主張開(kāi)發(fā)商介入，但從各村的改造方案看，城中村改造都或多或少地采取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的方式進(jìn)行（即以多建物業(yè)的市場(chǎng)租售籌集改造資金），要求ZF給予規(guī)劃指標(biāo)和城建稅費(fèi)上的優(yōu)惠，并堅(jiān)決主張將開(kāi)發(fā)利潤(rùn)留給村里以支持滾動(dòng)改造。這一點(diǎn)在地段較好、空地較多、土地升值潛力較大的村表現(xiàn)得十分突

出。

5、以提高回遷標(biāo)準(zhǔn)和配套更多的商業(yè)設(shè)施來(lái)補(bǔ)償個(gè)人出租收益的損失。雖然城中村改造的核心目標(biāo)是住宅類型的置換和居住環(huán)境的改善，但為籌集改造資金并實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)最大化，許多村或要求適當(dāng)提高回遷標(biāo)準(zhǔn)，或提出在未來(lái)新村或抽疏后的舊村土地上增加商業(yè)功能，進(jìn)行更多的商業(yè)開(kāi)發(fā)，以彌補(bǔ)改造過(guò)程中或改造后村民出租收益的可能損失。如槎龍村改造方案中，無(wú)論是新建的農(nóng)民公寓區(qū)還是舊村更新區(qū)，都要求規(guī)劃配套一定數(shù)量的商業(yè)設(shè)施，這充分體現(xiàn)了村民在改造過(guò)程中強(qiáng)烈的經(jīng)濟(jì)訴求。

6、缺乏復(fù)建用地的村可實(shí)行“商鋪換住宅”的辦法平衡村民利益。在復(fù)建用地富余的村，城中村改造大都采取“拆一還一”的補(bǔ)償安置方式，實(shí)行半市場(chǎng)化的社區(qū)型改造模式。但對(duì)于空地緊張或沒(méi)有周轉(zhuǎn)用地的村，一般則采取“以商鋪換住宅”的辦法，這樣做，一方面可保障降低建筑密度和抽疏舊村的目標(biāo)，另一方面又可以有效彌補(bǔ)村民的經(jīng)濟(jì)損失。如石牌就采取在舊村范圍內(nèi)“以3平米住宅換1平米商鋪”的辦法平衡利益損失。

7、經(jīng)濟(jì)利益的平衡是實(shí)施城中村改造的首要前提。從我們問(wèn)卷調(diào)查的結(jié)果看，接近70％的村民支持城中村改造，提高村內(nèi)的環(huán)境、衛(wèi)生、治安和生活質(zhì)量，但實(shí)施改造的首要前提是保障村民的經(jīng)濟(jì)利益不受損失或在改造后能得到明確的補(bǔ)償，此外，當(dāng)問(wèn)及“您支持改造的首要條件”時(shí)，92％的村民選擇“經(jīng)濟(jì)收入不能降低”，而其它選項(xiàng)的比例則明顯低得多?？梢?jiàn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)利益的平衡補(bǔ)償是順利推進(jìn)城中村改造的首要前提。

8、為減輕村集體經(jīng)濟(jì)在城中村改造中面臨的壓力，各試點(diǎn)村都強(qiáng)烈要求ZF提供政策上支持。這些政策訴求總括起來(lái)主要包括五大項(xiàng)：（1）提供各項(xiàng)稅費(fèi)優(yōu)惠政策；（2）盡快轉(zhuǎn)換國(guó)有土地物業(yè)產(chǎn)權(quán)證；（3）允許改變部分土地用途或批準(zhǔn)更多的商住用地指標(biāo)；（4）協(xié)助改造規(guī)劃的設(shè)計(jì)；（5）對(duì)村域內(nèi)的公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、配套建設(shè)給予適當(dāng)支持。

9、改造過(guò)程中面臨的最大困難是合理的拆遷補(bǔ)償和改造資金的籌集。據(jù)問(wèn)卷調(diào)查的結(jié)果，對(duì)實(shí)施城中村改造的最大難點(diǎn)的判斷，村民的選擇首先是拆遷補(bǔ)償（67.3%），其后依次是改造資金的來(lái)源（59.4%）、就業(yè)保障（46.5%）和原有經(jīng)濟(jì)收益的保障（42％）。因此，在未來(lái)的城中村改造中，無(wú)論采取何種模式，ZF必須高度重視處理對(duì)村民的拆遷補(bǔ)償問(wèn)題。

三、廣州城中村改造存在的主要問(wèn)題及其檢討

（一）現(xiàn)存的主要問(wèn)題與障礙

1、實(shí)施主體缺位

在改制之前，既具行政權(quán)威又有經(jīng)濟(jì)力量的村委會(huì)是實(shí)施改造的當(dāng)然主體。在改制之后，改造就面臨著缺乏適宜實(shí)施主體的困境：街道作為ZF的派出機(jī)構(gòu)，只能起協(xié)調(diào)和指導(dǎo)作用，不可能直接承擔(dān)改造的具體操作；居委會(huì)作為城市居民的自治組織，也缺乏承擔(dān)城中村改造職能的法律依據(jù)和現(xiàn)實(shí)資源；委托給新組建的公司是各方均可接受的必然選擇，但公司是企業(yè)法人，在法律上沒(méi)有承擔(dān)舊村改造這一類公益性義務(wù)，同時(shí)受限于原村民股東的利益驅(qū)動(dòng)，在實(shí)施改造過(guò)程中也容易與公司本身的經(jīng)濟(jì)利益絞合在一起，從而使改造計(jì)劃頻頻受挫。

2、土地產(chǎn)權(quán)不明確

城中村改造是一項(xiàng)涉及土地產(chǎn)權(quán)及其流轉(zhuǎn)的巨大動(dòng)遷工程。要順利推進(jìn)改造，首先必須理順和界定復(fù)雜的土地權(quán)屬關(guān)系。例如，土地轉(zhuǎn)國(guó)有之后是否需給予農(nóng)民征地補(bǔ)償？改造用地從哪里來(lái)，如何定性，應(yīng)屬于劃撥用地還是有償受讓用地？改造過(guò)程中哪些用地需繳納出讓金？城中村土地是否可以流轉(zhuǎn)，如何流轉(zhuǎn)？改造用地在何種情況下可轉(zhuǎn)變性質(zhì)用途？改造所

需的周轉(zhuǎn)用地如何解決？過(guò)去的違法用地如何處理？改造節(jié)余土地如何處置？城中村土地能否進(jìn)入市場(chǎng)？等等，這些問(wèn)題不明確，村民心中無(wú)底，利益保障難期，必然成為城中村改造的“攔路虎”。

3、資金籌措壓力大

城中村改造需要巨額的資金投入，其中首批7個(gè)試點(diǎn)村完全改造保守估計(jì)共需50億元⑧，如此龐大的改造資金從哪里來(lái)？廣州市ZF已明確表示不允許開(kāi)發(fā)商介入改造，市財(cái)政原則上也不會(huì)掏出“真金白銀”來(lái)補(bǔ)貼，區(qū)的財(cái)力又十分有限，這樣，城中村改造的資金負(fù)擔(dān)就主要落在村集體經(jīng)濟(jì)和村民個(gè)人身上。然而，面對(duì)巨額的改造資金，即使象村財(cái)比較寬裕的石牌村也感到力不從心。因此，完全由村里自籌資金非常困難，各試點(diǎn)村都一致強(qiáng)烈要求ZF在資金籌措方面予以支持。

4、優(yōu)惠政策不到位

為推動(dòng)城中村改造，由市建委牽頭制定的《廣州城中村整治建設(shè)方案》曾提及給予城中村類似于城市危房改造的優(yōu)惠政策，省、市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)也多次允諾給予城中村改造以必要的優(yōu)惠政策，處于改造“臨界點(diǎn)”的各試點(diǎn)村也強(qiáng)烈要求ZF盡快明確和落實(shí)各項(xiàng)優(yōu)惠政策，并提出了稅費(fèi)減免的詳細(xì)清單，個(gè)別已動(dòng)工改造的城中村甚至提出了“有政策就有資金”的口號(hào)。然而，由于體制等方面的原因，預(yù)期中的優(yōu)惠政策遲遲沒(méi)有推出，從而制約了城中村改造的進(jìn)程。

5、村民利益缺保障

城中村改造的目標(biāo)之一是從根本上改善村民的生活居住環(huán)境。然而，環(huán)境改觀并不能解決村民的“吃飯”和可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題，村民支持改造的一個(gè)基本前提是不能降低其經(jīng)濟(jì)利益。然而，在改造過(guò)程中，由于各種原因，村民的利益不可避免地受到這樣或那樣的影響。具體來(lái)說(shuō)，改造中的村民有“五怕”：一怕集體資產(chǎn)被平調(diào)、上調(diào)或無(wú)端流失，二怕拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)太低或不到位，三怕違規(guī)無(wú)證物業(yè)拆除后無(wú)補(bǔ)償或不予復(fù)建，四怕改造中個(gè)人物業(yè)出租收益減少無(wú)補(bǔ)償，五怕優(yōu)惠政策會(huì)取消。由于這些“擔(dān)憂”在全市的改造計(jì)劃及相關(guān)政策法規(guī)中未能得到明確保障，因而造成部分村民在改造問(wèn)題上持消極、猶豫乃至排斥的態(tài)度。使改造工作被動(dòng)受阻。

【案例】棠溪城中村改造集體經(jīng)濟(jì)損失大

白云區(qū)棠景街是廣州城中村改造的成功典型。在區(qū)級(jí)ZF的有力支持下，街道辦充分發(fā)揮ZF的行政權(quán)威，運(yùn)用“城市經(jīng)營(yíng)”的理念和資本運(yùn)作的手段，以土地資本為“杠桿”，成功推進(jìn)了城中村的初步改造，實(shí)現(xiàn)了當(dāng)?shù)爻鞘协h(huán)境的“巨變”。據(jù)當(dāng)?shù)豘F測(cè)算，為實(shí)現(xiàn)環(huán)境“變靚”，全社會(huì)前后共投入了5億元，而棠景街地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所取得的新增效益則大大超過(guò)了5億元⑨。然而，作為改造的主要對(duì)象，街道轄內(nèi)的城中村——棠溪村的總收入則從1998年的2.8億元逐年下降到2002年的1.8億元，從而在很大程度上挫傷了村民參與改造的積極性，當(dāng)然這里面有改造成本和見(jiàn)效周期的因素。

（二）廣州城中村改造的博弈分析及其檢討

城中村改造是一個(gè)復(fù)雜的多方利益博弈的過(guò)程。在廣州城中村改造中，存在著三個(gè)基本的對(duì)弈方：村民、ZF、開(kāi)發(fā)商。村民渴望環(huán)境的改善，但卻擔(dān)心他們的租金收益得不到保護(hù)，還會(huì)在遷移安置中進(jìn)一步損失市中心區(qū)域房地產(chǎn)升值的好處，因此他們會(huì)以各種理由對(duì)其既得利益寸土必爭(zhēng)。ZF的目標(biāo)是改善城市的環(huán)境及村民的生活質(zhì)量，謀求城市的長(zhǎng)效利益和可持續(xù)發(fā)展，因而在推進(jìn)改造中必須對(duì)城中村作出種種讓步。然而，對(duì)效率低下的城中村而言，ZF讓利太大，會(huì)造成財(cái)政的壓力、市場(chǎng)的沖擊以及整個(gè)資源配置的“不經(jīng)濟(jì)”，讓利太小又很難推動(dòng)改造，或強(qiáng)行推進(jìn)而引起村民反彈，造成社會(huì)不穩(wěn)，ZF在讓利“度”的把握上面臨多重選擇。開(kāi)發(fā)商的要求是獲得利潤(rùn)最大化或至少是行業(yè)平均收益，然而，此種改造牽涉面廣，利益糾紛重重，不確定因素很多，他們擔(dān)心高昂的交易成本會(huì)吞噬開(kāi)發(fā)的正常收益。此外，ZF在改造模式的選擇上也充滿博弈色彩：以ZF為主體改造因職能錯(cuò)位成本高昂而充滿風(fēng)險(xiǎn)，給予優(yōu)惠政策交由開(kāi)發(fā)商“操刀”，又擔(dān)心給業(yè)已飽和的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成沖擊。以村為主體實(shí)施改造是ZF所希望的理想模式，但村時(shí)下偏弱的資金實(shí)力和強(qiáng)烈而扭曲的趨利意識(shí)，又促使他們對(duì)ZF“漫天要價(jià)”，令ZF不堪重負(fù)⑩。

由此可見(jiàn)，城中村改造是一個(gè)充滿多重博弈的復(fù)雜過(guò)程，博弈各方都患得患失，疑慮重重，既想達(dá)到預(yù)期的良好目標(biāo)，又不想付出現(xiàn)實(shí)的代價(jià)。在這里，我們需要檢討的是：

1、城中村改造的最終方案必須是以各方利益的平衡為前提

在城中村改造中，ZF希求獲得潛在而巨大的環(huán)境價(jià)值，提高城市的美譽(yù)度和競(jìng)爭(zhēng)力，但在改造中不愿承擔(dān)過(guò)多責(zé)任甚至“一毛不拔”，而幻想將改造的成本全部壓給村里，村民無(wú)法接受，也無(wú)力負(fù)擔(dān)；村民想獲得居住環(huán)境的改善和經(jīng)濟(jì)收益的可持續(xù)發(fā)展，卻不愿忍受短期“陣痛”并付出一定代價(jià)，也不現(xiàn)實(shí)；開(kāi)發(fā)商的本性是追求利潤(rùn)最大化，也不可能做虧本買賣。因此，城中村改造的最終方案，必然是一個(gè)對(duì)弈各方“利益平衡、多方共贏”的合約安排。

2、ZF在改造中應(yīng)承擔(dān)更多成本并發(fā)揮主導(dǎo)作用

城中村改造是一項(xiàng)造福全市的公益性工程。從現(xiàn)階段的需求格局看，來(lái)自城市的改造需求總體上要大于村內(nèi)部的主動(dòng)改造的動(dòng)力；絕大多數(shù)村確實(shí)無(wú)力獨(dú)立承擔(dān)現(xiàn)實(shí)而龐大的改造成本；此外，從歷史的角度看，過(guò)去ZF實(shí)行的急功近利的不徹底城市化政策也確實(shí)對(duì)城中村問(wèn)題的出現(xiàn)負(fù)有一定的責(zé)任?；谝陨先齻€(gè)方面的原因，ZF在改造工程中應(yīng)承擔(dān)更多的責(zé)任和成本（包括為改造后的村民社保適度“買單”），否則村民的思想工作難以作通，城中村改造也很難推動(dòng)。

3、必須首先化解廣州較為突出的城中村利益導(dǎo)向機(jī)制異化問(wèn)題

當(dāng)前，廣州的城中村普遍存在著“經(jīng)濟(jì)秩序越混亂——地下經(jīng)濟(jì)越繁榮——村民的租金利益越大——村民抗拒改造的意識(shí)越強(qiáng)烈——城中村改造的成本越大”這樣一根無(wú)形的異化機(jī)制的鏈條。因此，為推動(dòng)城中村改造的順利進(jìn)行，首先必須從各環(huán)節(jié)、各方面去打破和扯斷這根與城市化目標(biāo)相悖離的利益機(jī)制鏈條，逐步使村民的長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)利益建立在規(guī)范化、不損害其它主體利益、可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上，而不是建立在依托“地下經(jīng)濟(jì)”發(fā)展、大量加擴(kuò)建無(wú)證物業(yè)的出租和逃避國(guó)家稅收的基礎(chǔ)上。

4、廣州城中村改造不宜大規(guī)模進(jìn)行，而應(yīng)有步驟、分階段推進(jìn)

對(duì)城中村改造而言，多數(shù)村會(huì)采取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的方式，這就必然或多或少地帶來(lái)一些新增物業(yè)，并逐步進(jìn)入市場(chǎng)。為了防止因“城中村”改造帶來(lái)的房屋過(guò)量供給和房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，廣州的城中村改造顯然不宜大規(guī)模進(jìn)行，而要有步驟、分階段推進(jìn)，不能奢望在短期內(nèi)完成。不過(guò)，對(duì)規(guī)劃中必須改造的“城中村”，要立即確定和公布改造范圍以及房屋改造補(bǔ)償?shù)慕ㄖr(shí)點(diǎn)，因?yàn)槲覀冊(cè)谡{(diào)查時(shí)注意到，有些改造中必然要推倒的不符合規(guī)劃要求的建筑還在進(jìn)行新的加、擴(kuò)建，這必然會(huì)進(jìn)一步加重未來(lái)改造的難度和成本。

5、合理運(yùn)籌可“生財(cái)”的土地資本有可能使改造實(shí)現(xiàn)“帕累托最優(yōu)”

中心區(qū)內(nèi)的城中村大多位于城市發(fā)展的黃金地段，其周邊相鄰的城市用地價(jià)格已非常之高，但村的土地由于還屬集體所有性質(zhì)，其價(jià)值還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)。在村所屬現(xiàn)狀用地范圍內(nèi)，一般其建筑密度高于城市居民區(qū)，而容積率卻明顯低于城市居民區(qū)，寶貴的土地上擠滿了不合規(guī)劃、不適于人居的房屋，土地資源利用浪費(fèi)狀況達(dá)到了驚人的程度。因此，在城中村改造過(guò)程中，如果合理運(yùn)籌村的土地資源，使土地資本大幅增值，地上房屋因轉(zhuǎn)變性質(zhì)而升值，則土地的潛力就會(huì)充分釋放出來(lái)，各方利益也會(huì)在博弈中得到合理分配與平衡——村民得到完整產(chǎn)權(quán)的高質(zhì)量住宅和可持續(xù)的商鋪收益，開(kāi)發(fā)商得到多余物業(yè)的市場(chǎng)收益，ZF獲得環(huán)境價(jià)值和未來(lái)可觀的稅收收入，博弈各方最終達(dá)到所謂的“帕累托最優(yōu)”或“多方共贏”。

四、廣州城中村改造的目標(biāo)與思路

（一）總體目標(biāo)

根據(jù)廣州城市發(fā)展的總體目標(biāo)、城市總體發(fā)展戰(zhàn)略概念規(guī)劃以及生態(tài)城市建設(shè)等一系列單項(xiàng)規(guī)劃，結(jié)合廣州城市化的演變趨勢(shì)和城中村改造的實(shí)際狀況，以2002年為開(kāi)端，計(jì)劃用3年時(shí)間，到2005年基本完備廣州城中村改造的有關(guān)政策法規(guī)及擬出臺(tái)的優(yōu)惠措施；到2015年，計(jì)劃將中心城區(qū)內(nèi)（環(huán)城高速以內(nèi)）的40多個(gè)城中村按規(guī)劃改造完畢；到2020年力爭(zhēng)把城市規(guī)劃發(fā)展區(qū)用地范圍內(nèi)的138個(gè)城中村基本改造完畢。

（二）總體思路

從理論上看，城中村改造的內(nèi)在機(jī)制就是ZF運(yùn)用一系列可調(diào)控的杠桿、手段和籌碼（如規(guī)劃控制手段、換發(fā)國(guó)有房地產(chǎn)權(quán)證、接管市政設(shè)施、協(xié)助規(guī)劃設(shè)計(jì)、提供優(yōu)惠政策等），逐步打破城中村異化的“三位一體”（地下經(jīng)濟(jì)、外來(lái)人口、無(wú)序建設(shè)、土地集體所有制）的盈利模式，通過(guò)合理的體制安排和空間置換，實(shí)現(xiàn)城中村的完全城市化，并滿足村民的三大訴求目標(biāo)——環(huán)境改善、合理補(bǔ)償、村民未來(lái)經(jīng)濟(jì)出路與社會(huì)保障的妥善安排。

為此，我們認(rèn)為今后進(jìn)一步推進(jìn)廣州城中村改造的總體思路是：遵照“十六字”方針，以試點(diǎn)村改造為先導(dǎo)，以土地資本運(yùn)籌為杠桿，以土地制度創(chuàng)新為突破口，以優(yōu)惠政策制定為保障，以半市場(chǎng)化社區(qū)型改造為主要模式，充分利用“市創(chuàng)建辦環(huán)境整治”、“市建委消防通道建設(shè)”、“市政基礎(chǔ)項(xiàng)目建設(shè)”三大引導(dǎo)機(jī)制，靈活采取“政策產(chǎn)權(quán)換資金”、“物業(yè)換土地”、“商鋪換住宅”三類置換方式，多渠道籌集改造資金，合理分擔(dān)改造成本，分期分批推進(jìn)改造，逐步實(shí)現(xiàn)城中村發(fā)展與城市規(guī)劃的整體協(xié)調(diào)。概括起來(lái)，就是“一個(gè)杠桿，三大機(jī)制，三類置換，多種模式”。具體說(shuō)明如下：

1、鑒于多數(shù)城中村容積率已較高和房地產(chǎn)市場(chǎng)已趨于飽和的現(xiàn)實(shí)，廣州的城中村改造應(yīng)以村集體主導(dǎo)的半市場(chǎng)社區(qū)型改造模式為首選；在此大原則之下，根據(jù)各區(qū)段城中村的條件類型差異，適當(dāng)輔之以綜合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、ZF贖買等其它可行的改造模式。

2、針對(duì)現(xiàn)實(shí)而巨大的資金缺口和有限的土地及空間資源，城中村改造必須立足于ZF所掌控的資源，通過(guò)給予優(yōu)惠政策和變農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)為城市房地產(chǎn)權(quán)而籌集資金；同時(shí)在補(bǔ)償形式上，靈活采取物業(yè)換土地、商鋪換住宅的方式予以解決，而不一定采取單一實(shí)物補(bǔ)償，而是多種補(bǔ)償方式相結(jié)合。

五、廣州城中村改造的若干模式及其適用性評(píng)價(jià)

從國(guó)內(nèi)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和當(dāng)?shù)氐膶?shí)際看，廣州實(shí)施城中村改造的可行模式主要有四種：

（一）半市場(chǎng)化的社區(qū)型改造模式

這是廣州市ZF目前所提倡的改造的基本精神和主導(dǎo)模式。其要點(diǎn)是：以村集體企業(yè)為改造單位自行組織改造，一般利用村的空地作為周轉(zhuǎn)啟動(dòng)地塊，建設(shè)公寓式新村，遷入一部分村民（主要以建安成本價(jià)分配）；然后，對(duì)遷出后騰空的部分舊村實(shí)施拆遷、補(bǔ)償，并依據(jù)修建性詳規(guī)進(jìn)行公寓式住宅復(fù)建，建好后再用于安置舊村內(nèi)其它區(qū)域的村民；如此循環(huán)，逐步對(duì)整個(gè)舊村進(jìn)行滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)，遷出一片，建設(shè)一片，安置一片，直到舊村置換改造完畢，并將村民全部回遷至新建設(shè)的公寓式住宅當(dāng)中。從以上描述可以看出： ——這是一種典型的就地改造的模式；

——其主要特點(diǎn)是：（1）在徹底改變村民居住形態(tài)的同時(shí)，抽疏城中村的建筑密度，使之符合城市規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；（2）新建住宅以自用為主，基本不會(huì)增加總體建筑量，因而不會(huì)對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)形成大的沖擊；（3）村民回遷時(shí)主要以成本價(jià)購(gòu)置，具有一定范圍的選擇自由度和價(jià)格調(diào)節(jié)作用，是謂“半福利性”和“半市場(chǎng)化”；（4）但資金問(wèn)題解決起來(lái)有一定難度，一般采取多個(gè)“一點(diǎn)兒”的辦法，且ZF在政策上需給予較多優(yōu)惠或減讓；（5）這種改造模式總體上相對(duì)平穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)劇烈變動(dòng)，符合我市城中村現(xiàn)實(shí)及改造的基本精神?！獜慕?jīng)驗(yàn)看，這種模式主要適于有一定復(fù)建用地、村的規(guī)模較大、村的生活居住用地與經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地相混雜、村的商業(yè)資源稟賦較好、村及所在區(qū)街財(cái)力較雄厚的城中村。此外，村民的觀念意識(shí)須以改善居住環(huán)境為導(dǎo)向，而非過(guò)于強(qiáng)烈的謀利動(dòng)機(jī)。目前，廣州首批參與改造的7個(gè)試點(diǎn)村以及天河的主要采取這種模式。

（二）市場(chǎng)化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式

其要點(diǎn)是：利用村里剩余空地較多的優(yōu)勢(shì)，以土地資本為杠桿，將空地轉(zhuǎn)為商住性質(zhì)用地并與宅基地一起進(jìn)行聯(lián)片統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，在對(duì)舊村物業(yè)逐步拆遷補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上建設(shè)公寓式新村；在開(kāi)發(fā)建設(shè)完成后，將一部分住宅物業(yè)按一定比例分配給村民（按成本價(jià)購(gòu)買），而另一部分物業(yè)則全部對(duì)外銷售，以回收投資；回籠的資金一部分用于支付舊村拆遷補(bǔ)償，一部分用于支付新村建設(shè)成本，剩余部分則作為投資者的必要利潤(rùn)?？紤]到啟動(dòng)資金的規(guī)模和村民在改造中需要另行安置的問(wèn)題，整個(gè)操作過(guò)程也可以采取分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的方式。

——也是一種就地改造的模式，不過(guò)是建立在充分運(yùn)用土地資本和市場(chǎng)手段的基礎(chǔ)上。——主要特點(diǎn)是：（1）以多建物業(yè)的出售來(lái)籌集改造資金，改造中的物業(yè)建設(shè)總量明顯擴(kuò)大，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有所沖擊；（2）充分利用了土地杠桿，有效地解決了改造資金問(wèn)題，使村民和ZF無(wú)需出太多錢就能完成改造，而房地產(chǎn)投資者也能獲得一定利潤(rùn)；（3）必須以村屬土地全部轉(zhuǎn)為國(guó)有土地為前提，否則將影響未來(lái)新建物業(yè)的辦證及其進(jìn)入市場(chǎng)的問(wèn)題；（4）需要ZF在有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)和稅費(fèi)政策上給予便利和優(yōu)惠；（5）存在較大的改造風(fēng)險(xiǎn)。此外，為獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最大化利潤(rùn)，可能會(huì)出現(xiàn)建設(shè)容積率過(guò)高的問(wèn)題，這需要ZF有關(guān)部門進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管。

——這種模式的實(shí)施主體既可以是村集體，但更有可能是富有經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商，但一般是村集體和開(kāi)發(fā)商之間的聯(lián)合。

——這種模式主要適于規(guī)模不大、集體空地較多、地理位置較好、村的生活居住與經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地分離度較高的城中村。目前，珠?；旧鲜遣扇￠_(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的模式進(jìn)行改造，而在廣州，位于珠江新城的獵德村和房地產(chǎn)高度發(fā)達(dá)的番禺大石鎮(zhèn)也強(qiáng)烈傾向于這種以盤活土地資本為特征的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。

（三）集體經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)的企業(yè)化模式

企業(yè)化模式主要是將村集體經(jīng)濟(jì)的股份制完善工作與城中村改造結(jié)合起來(lái)。其基本要點(diǎn)是：在完善股權(quán)設(shè)置和股份分配的基礎(chǔ)上，由村集體統(tǒng)一改造，村民以其“宅基地”及其住房（合法補(bǔ)償面積部分）作價(jià)入股，在集體經(jīng)濟(jì)股本中增加相應(yīng)股份，享有相應(yīng)的股份分配權(quán)，其出租收益逐年集體分紅；然后，在自行妥善安置村民的基礎(chǔ)上，由集體經(jīng)濟(jì)組織牽頭逐步對(duì)城中村進(jìn)行重新的統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，從而實(shí)現(xiàn)村民居住環(huán)境的改善和集體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。此外，企業(yè)化模式還有另一種較為激進(jìn)的“版本”，那就是：針對(duì)目前各村僅屬“股份量化”而非“資產(chǎn)量化”到個(gè)人的現(xiàn)狀，繼續(xù)推進(jìn)集體合作經(jīng)濟(jì)組織的股份制改造，將實(shí)質(zhì)上的集體股轉(zhuǎn)為自然人股，由合格村民以現(xiàn)金方式購(gòu)買公司股權(quán)，成為完全意義上的“股東”；同時(shí)，逐步對(duì)外開(kāi)放股權(quán)，引入富有實(shí)力的外部股東（以不控股為限），實(shí)現(xiàn)公司股權(quán)結(jié)構(gòu)的社會(huì)化和多元化；最后，在村集體的統(tǒng)一組織下，利用出售股權(quán)收回的資金用于城中村改造。——這是一種具有創(chuàng)新意味的就地改造模式；

——其特點(diǎn)是：（1）由集體經(jīng)濟(jì)組織在制度創(chuàng)新的基礎(chǔ)上籌資進(jìn)行統(tǒng)一改造，村民比較信任，容易推行；（2）在保障村民妥善安置的前提下，由村集體按市場(chǎng)需求靈活地對(duì)全村居住物業(yè)和集體商用物業(yè)進(jìn)行合理調(diào)整，有利于村屬物業(yè)類型結(jié)構(gòu)的優(yōu)化組合和土地資源的高效利用；（3）在企業(yè)化模式中，主要以經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)各種關(guān)系和解決問(wèn)題，這不易產(chǎn)生大的矛盾和摩擦；（4）在改造初期，需要村民掏出一定數(shù)量的“真金白銀”，這對(duì)村民會(huì)形成一定的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

——這種模式主要適用于村改制較為超前、集體經(jīng)濟(jì)股份制較為完善、村的經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚、對(duì)經(jīng)濟(jì)手段和商業(yè)運(yùn)作較為嫻熟的城中村。目前，黃埔區(qū)正在ZF指導(dǎo)下試行和探索這種新的城中村改造模式。

（四）ZF贖買模式

一般指基于城市建設(shè)的需要，ZF按市場(chǎng)估價(jià)或雙方協(xié)商一致的價(jià)格將村民所屬集體土地及物業(yè)全部或部分贖買，村民在拿到足額補(bǔ)償后，自行或由ZF協(xié)助統(tǒng)一進(jìn)行異地安置；其后，由ZF或ZF委托的開(kāi)發(fā)商對(duì)騰空的舊村進(jìn)行拆除，并按照城市建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目用地的要求進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。

——這是一種典型的異地改造模式；

——這種模式的主要特點(diǎn)：（1）對(duì)村民的土地和物業(yè)實(shí)行一次性買斷，關(guān)系較為單純，操作簡(jiǎn)單易行；（2）ZF需支付高昂的贖買資金和安置成本；（3）由于容易發(fā)生補(bǔ)償方面的爭(zhēng)議、ZF需付出較大成本以及對(duì)異地安置的村民未來(lái)生計(jì)難有妥善解決之策，因此，這種模式通常難于獲得村民的認(rèn)同，ZF大多是在萬(wàn)不得已的情況下才采用這一模式。

——主要適用于規(guī)模較小、地理位置較偏、經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱、機(jī)會(huì)成本（損失）不大的城中村，或涉及到國(guó)家重大工程項(xiàng)目需強(qiáng)制征用農(nóng)村土地的情形。目前，已采取ZF整體贖買進(jìn)行改造的城中村包括大學(xué)城、珠江新城內(nèi)的甲子村等。

六、進(jìn)一步推進(jìn)廣州城中村改造的對(duì)策措施及政策建議

從前面的分析看，當(dāng)前影響廣州城中村改造的障礙主要有四：思想障礙、成本障礙、機(jī)制障礙和政策障礙，圍繞這四大障礙的有效解決，特提出如下幾點(diǎn)可供參考的對(duì)策措施和操作建議。

（一）進(jìn)一步加強(qiáng)宣傳教育工作，提高村民對(duì)城中村改造必要性及其利弊得失的正確認(rèn)識(shí) 在城中村改造中，ZF應(yīng)注重培育村民的城市意識(shí)和市民意識(shí)，加大對(duì)城中村改造意義和各項(xiàng)城市政策的宣傳，轉(zhuǎn)變村民的傳統(tǒng)思想觀念，使廣大村民逐步適應(yīng)現(xiàn)代化的城市建設(shè)和生活，從而積極支持和配合ZF的城中村改造計(jì)劃。具體來(lái)說(shuō)就是要強(qiáng)化和提高村民的三種認(rèn)識(shí)：一是要認(rèn)識(shí)到城中村與整個(gè)城市是“城鄉(xiāng)一體、榮衰與共”的關(guān)系，城中村發(fā)展要服從城市發(fā)展的大局，城市化是不可逆轉(zhuǎn)的大趨勢(shì)；二是正是由于城市的發(fā)展尤其是在基礎(chǔ)設(shè)施方面的巨額投資，才大大提高了城中村的地價(jià)，土地的溢價(jià)應(yīng)該由各方分享，而非城中村獨(dú)享；三是有所得必有所失，要獲得城市及居住環(huán)境的改觀，各方都必須付出一定的短期代價(jià)，但也會(huì)獲得改造后更大的經(jīng)濟(jì)回報(bào)和長(zhǎng)效的可持續(xù)發(fā)展。

（二）加強(qiáng)規(guī)劃控制，禁止亂批亂建，防止出現(xiàn)新的城中村

在城中村統(tǒng)一轉(zhuǎn)制并劃入城市規(guī)劃發(fā)展區(qū)之后，ZF必須按照《城市規(guī)劃法》加強(qiáng)規(guī)劃方面的控制，禁止城中村內(nèi)的亂批亂建行為，防止城中村的進(jìn)一步蔓延或出現(xiàn)新的城中村。為此，一是全面停止原八區(qū)城中村舊住宅區(qū)房屋報(bào)建的一切手續(xù)，嚴(yán)禁在舊住宅區(qū)新建或改建住房及其它建筑物；二是對(duì)于ZF在環(huán)境“三變”中允諾拆除重建的城中村用地，原則上允許村進(jìn)行重建，但必須嚴(yán)格遵守城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，且盡量與村的整體改造規(guī)劃相結(jié)合；三是對(duì)于轉(zhuǎn)制后村在集體自留空地上新建發(fā)展性物業(yè)，必須經(jīng)由ZF有關(guān)部門的審批，否則不予承認(rèn)及補(bǔ)發(fā)產(chǎn)權(quán)證，今后征地時(shí)也不予補(bǔ)償；四是在全面測(cè)繪的基礎(chǔ)上，盡快公布納入改造范圍的所有城中村的房屋改造補(bǔ)償?shù)慕ㄖr(shí)點(diǎn)，從根本上剎住村民的“搶建風(fēng)”。

（三）確保村民的合法利益，落實(shí)原村民的“市民待遇”，解除村民在改造問(wèn)題上的后顧之憂確

城中村改造受制于諸多因素，但最重要的一條是村民利益的保障問(wèn)題，改造政策必須有助于化解村民的種種“擔(dān)心”：村民在改造前一般應(yīng)納入社會(huì)保障范疇，在改造過(guò)渡期要保證他們最低生活水平，除此之外，村民過(guò)去享有的各項(xiàng)村內(nèi)福利措施可由新成立的公司繼續(xù)承擔(dān)，ZF不作干預(yù)；歷史形成的宅基地和集體自留地在明確其國(guó)有性質(zhì)的前提下劃撥村民無(wú)償使用，今后的征地補(bǔ)償應(yīng)按照國(guó)有土地征用辦法處理；對(duì)于城市公共設(shè)施項(xiàng)目需征用城中村土地，應(yīng)由村集體與項(xiàng)目實(shí)施單位直接協(xié)商，避免區(qū)、街等過(guò)多的中間環(huán)節(jié)；物業(yè)拆遷補(bǔ)償可根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，建立在充分協(xié)商和市場(chǎng)估價(jià)的基礎(chǔ)上；避免集體資產(chǎn)的上調(diào)、平調(diào)和損失，部分非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的移交應(yīng)采取ZF“贖買”的方式。此外，加快落實(shí)原村民的“市民待遇”。為此，建議ZF對(duì)醫(yī)療、教育、就業(yè)、保險(xiǎn)、計(jì)生、戶口管理等體制逐一盤點(diǎn)，并采取適宜方案盡快將村民納入到“市民體制”。

（四）逐步加大對(duì)城中村“地下經(jīng)濟(jì)”的規(guī)范控制與打擊力度。

日益滲透和膨脹的“地下經(jīng)濟(jì)”是城中村“逆城市化”機(jī)制形成的重要原因之一，為此，ZF應(yīng)利用其權(quán)威和手段扭轉(zhuǎn)和化解這一異化性趨利機(jī)制。具體來(lái)說(shuō)，就是國(guó)土、規(guī)劃、工商、稅務(wù)等部門應(yīng)逐年加大對(duì)城中村建設(shè)的規(guī)范度和產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的監(jiān)查力度，使城中村賴以形成與發(fā)展的無(wú)序建設(shè)和“非正式經(jīng)濟(jì)”失去豐厚土壤。

（五）ZF逐步在遠(yuǎn)郊或交通便利地段建設(shè)公寓式“廉租屋”。

建設(shè)城市“廉租屋”的初衷是為城市弱勢(shì)群體和外來(lái)人口提供住房便利，這是城市ZF義不容辭的責(zé)任。而“廉租屋”建設(shè)無(wú)疑會(huì)對(duì)城中村的租賃市場(chǎng)產(chǎn)生影響，吸引相當(dāng)一部分年輕“白領(lǐng)”入住，以此轉(zhuǎn)移城中村的部分租賃市場(chǎng)，從而在客觀上有利于推動(dòng)“城中村”進(jìn)行自發(fā)性改造。三是分批推進(jìn)城中村社會(huì)管理、公共服務(wù)與配套建設(shè)的移交，逐步減輕城中村的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

（六）合理界定城中村土地的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和流轉(zhuǎn)制度，消除城中村改造的最大政策體制障礙 土地政策及其相關(guān)的制度安排是城中村改造的一個(gè)最關(guān)鍵、核心和敏感的問(wèn)題。廣州出臺(tái)用于指導(dǎo)改造的17號(hào)文已對(duì)此作了具體規(guī)定，但這些規(guī)定是不完善的。就目前的主要觀點(diǎn)和爭(zhēng)論看，在“集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有”這一問(wèn)題上各方普遍認(rèn)同，但就 “如何轉(zhuǎn)”、轉(zhuǎn)制前后的產(chǎn)權(quán)界定及轉(zhuǎn)制后的土地利用權(quán)限及其流轉(zhuǎn)規(guī)定則存在較大的爭(zhēng)議。根據(jù)廣州城市化和城中村發(fā)展的實(shí)際，廣州城中村改造的土地政策要點(diǎn)如下：

1、確定轉(zhuǎn)制后城中村土地的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。根據(jù)新的國(guó)土法實(shí)施條例第3條的規(guī)定，“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員所有的土地歸國(guó)家所有”。因此，在原村民一步到位全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民且基本落實(shí)了“市民待遇”的前提下，ZF在給予原村民在戶籍、社保、教育、就業(yè)、行政管理、市政配套建設(shè)等方面與市民無(wú)異的情況下，廣州各城中村全部土地應(yīng)自動(dòng)視為國(guó)有土地，ZF無(wú)需另行補(bǔ)償。這一點(diǎn)是明白無(wú)誤的，關(guān)鍵是ZF一方面要盡快為原村民全面落實(shí)“市民待遇”（其中主要是社保和教育），另一方面必須盡快辦理有關(guān)法定確認(rèn)手續(xù)。

2、進(jìn)一步規(guī)定轉(zhuǎn)國(guó)有后城中村的各類用地性質(zhì)。經(jīng)ZF劃定的原農(nóng)村用地紅線范圍內(nèi)的工商用地，村股份公司擁有土地使用權(quán)，視為有償受讓用地；原農(nóng)村私人建房用地（含原舊村宅基地和新劃紅線的宅基地），村民個(gè)人擁有土地使用權(quán)，視為行政劃撥用地；對(duì)于一些違反規(guī)定占用的土地，經(jīng)罰款后確認(rèn)的部分，視為行政劃撥用地。由于劃撥用地不能進(jìn)入市場(chǎng)，因此這種定性有利于緩解城中村土地流轉(zhuǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期沖擊，也為清理、取締大量用于牟利的違章私房提供了法律依據(jù)。

3、確定集體土地轉(zhuǎn)國(guó)有土地的合理方式。按過(guò)去一貫的作法，集體土地轉(zhuǎn)國(guó)有一般采取征地補(bǔ)償?shù)姆绞酵瓿?，?guó)家在給予農(nóng)民適當(dāng)補(bǔ)償和妥善安置后，將所征土地收回。而今城中村改造的實(shí)際是，在土地轉(zhuǎn)為國(guó)有后，所轉(zhuǎn)土地及一切地面附著物仍留歸原村民繼續(xù)使用和實(shí)際占有，因此，廣州城中村土地的轉(zhuǎn)國(guó)有應(yīng)采取“轉(zhuǎn)地”的方式，而非“征地”的方式，從理論上說(shuō)，就是將應(yīng)補(bǔ)給村民的征地補(bǔ)償費(fèi)與村民獲得國(guó)有土地應(yīng)繳納的出讓金及相關(guān)稅費(fèi)進(jìn)行對(duì)沖抵償，結(jié)算差額，其后轉(zhuǎn)性土地繼續(xù)劃歸原村使用，各村到有關(guān)部門進(jìn)行國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)登記。在我市，為避免繁瑣，一般采取“空轉(zhuǎn)”方式，即ZF不需給予村民征地補(bǔ)償，村民也無(wú)需繳納土地出讓金，但土地產(chǎn)權(quán)必須進(jìn)行法定程序和手續(xù)的確認(rèn)，村民也需繳納土地產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)和集體物業(yè)轉(zhuǎn)名費(fèi)。

4、城中村改造用地，原則上在城中村建設(shè)用地范圍內(nèi)進(jìn)行規(guī)劃和實(shí)施改造，盡量不另行占用周轉(zhuǎn)用地；對(duì)確需利用周轉(zhuǎn)用地的，一般情況下應(yīng)利用已辦理手續(xù)的村的建設(shè)用地建設(shè)周轉(zhuǎn)用房，安置村民；若村里已無(wú)空置建設(shè)用地的，則可采用現(xiàn)金補(bǔ)償安置方式遷移一部分村民，騰空的部分土地可以用作改造的周轉(zhuǎn)用地而需另行占用耕地進(jìn)行周轉(zhuǎn)的，由改造實(shí)施主體制定土地置換方案，經(jīng)國(guó)土及規(guī)劃部門批準(zhǔn)，辦理征地手續(xù)后實(shí)施。

5、對(duì)于改造節(jié)余土地，在ZF嚴(yán)格進(jìn)行用途管制的前提下，應(yīng)全部劃歸村的集體企業(yè)使用。

（七）其它一些相關(guān)政策調(diào)整建議

——對(duì)無(wú)證房或1999年1月之前村民建設(shè)的違法違章物業(yè)，在拆遷時(shí)原則上應(yīng)按建安成本適當(dāng)補(bǔ)償；

——ZF在接管部分村的社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目中涉及的供電、排灌、校舍等集體資產(chǎn)，應(yīng)由ZF與村民充分協(xié)商，或產(chǎn)權(quán)不變而交由ZF無(wú)償使用與維護(hù)，或以ZF“贖買”辦法徹底解決產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題；

——在改造過(guò)渡期內(nèi)，對(duì)于公司繼承所得的征地補(bǔ)償款，稅務(wù)部門不應(yīng)作為收入實(shí)行打稅，而應(yīng)視為公司的資產(chǎn)變現(xiàn)交易；

——在改造未有徹底完成或社區(qū)公共建設(shè)尚未移交有關(guān)部門之前，不宜過(guò)早要求村民繳納城市建設(shè)配套費(fèi)；

——在城中村改造規(guī)劃審批過(guò)程中，市建設(shè)局要依據(jù)批準(zhǔn)的規(guī)劃，對(duì)應(yīng)由市承擔(dān)的道路建設(shè)項(xiàng)目和應(yīng)由市建設(shè)局牽頭協(xié)調(diào)的供電、燃?xì)?、供水、電信、路燈、公交、有線電視等市政配套，盡快編制投資建設(shè)規(guī)劃，以保持與城中村改造同步。

參考文獻(xiàn)：

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3． 楊一鳴：“治理‘城中村’‘六亂’對(duì)策探討”，《廣東經(jīng)濟(jì)》（2002-7）。4． 鄭慶昌：“聚焦‘城中村’”，《福建論壇·經(jīng)濟(jì)社會(huì)版》（2002-2）。5． 梅容：“廣州‘城中村’改造經(jīng)驗(yàn)點(diǎn)滴”，《城市開(kāi)發(fā)》（2003-1）。

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8． 李晴、常青：“城中村改造試驗(yàn)——以珠海吉大村為例”，《城市規(guī)劃》（2002-11）。9． 藍(lán)宇蘊(yùn)：“城中村：村落終結(jié)的最后一環(huán)”，《中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院報(bào)》（2001-6）。10．鄭靜：“廣州城中村：形成、演變與對(duì)策”，《研究與決策》（2002-10）。11．周森：“城中村改制和改造的思路與對(duì)策”，《南方經(jīng)濟(jì)》（2002-2）。

12．蒙啟明：“對(duì)當(dāng)前廣州市‘城中村’改制工作的建議”，《穗府調(diào)研報(bào)告》（2002-4）。13．胡瑩：“‘城中村’的文化沖融——以廣州市石牌村為例的分析”，《城市問(wèn)題》（2002-2）。

14．“村民變居民，土地轉(zhuǎn)國(guó)有”，載《南方日?qǐng)?bào)》（2002-5-27，B2版）。15．“讓城中村融入大都市”，載《廣州日?qǐng)?bào)》（2003）。

16．“城中村改造一村一策獲三贏”，載《廣州日?qǐng)?bào)》（2002-11-25）。17．“農(nóng)民房產(chǎn)證盤活8個(gè)億”，載《廣州日?qǐng)?bào)》（2002-5-14，A7版）。

18．“‘失業(yè)’農(nóng)民可與城里人同享社?！保d《羊城晚報(bào)》（2003-11-12，A1版）。19．“改造城中村，推進(jìn)城市化”，《廣州調(diào)研》（2003-9）。20．“村民拿什么做市民”，載《中國(guó)青年報(bào)》（2003）。

21．“改造城中村特別報(bào)道”，載《南方都市報(bào)》（2002-10-14，A05—A10版）。22．“農(nóng)民‘種房’根在征地補(bǔ)償”，載《廣州日?qǐng)?bào)》（2004-3-7，B7版）。

23．“城中村改造試點(diǎn)鎖定三元里”，載《南方都市報(bào)》（2002-4-10，A05版）。24．“試點(diǎn)村土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)確定”，載《南方都市報(bào)》（2003-1-3，A08版）。25．“138個(gè)城中村將改為公司，廣州30萬(wàn)都市農(nóng)民將成股東”，載《南方日?qǐng)?bào)》（2001-3-8）。26．“經(jīng)營(yíng)城市：西安城中村改造路在何方”，載《華商報(bào)》（2003-1-24）。27．“寧波市江東區(qū)積極推進(jìn)城中村改造”，載“人民網(wǎng)”（2002-6-19）。28．“石家莊城中村改造再出優(yōu)惠政策”，載石家莊市互聯(lián)網(wǎng)。

29．“武漢將大規(guī)模改造城中村，村民變市民”，載“荊楚在線”（2003-1-30）

30．李培林：“改造城中村的邏輯：政策和產(chǎn)權(quán)換資金”，載“中國(guó)新聞網(wǎng)”（2003-6-17）。31．張建明：《廣州城中村研究》，廣東人民出版社（2003-11）。

第四篇：城中村改造

附件10：市政專業(yè)部門市政接用意見(jiàn)

依據(jù)規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)到區(qū)市政管委管理科辦理的相關(guān)行政許可內(nèi)容，需市級(jí)主管部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目有4項(xiàng)：

一、（一）行政許可事項(xiàng)名稱: 古樹(shù)名木移植許可

（二）行政許可依據(jù): 《城市綠化條例》第25條

（三）行政許可收費(fèi)依據(jù): 本項(xiàng)目許可不收費(fèi)

（四）行政許可審查總時(shí)限: 12個(gè)工作日（不含法定頒發(fā)、送達(dá)行政許可證件時(shí)間和上級(jí)審批時(shí)間）

（五）申請(qǐng)表: 《**市園林綠化局古樹(shù)名木移植申請(qǐng)書(shū)》

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

（七）申請(qǐng)條件：

1、因特殊情況必須移植的；

2、古樹(shù)名木移植方案符合要求。

（八）申請(qǐng)條件依據(jù)：

1、《城市綠化條例》第25、27條；

2、《**市城市綠化條例》第22、23條；

3、《城市古樹(shù)名木保護(hù)管理辦法》第10、12、16條；

4、《**市古樹(shù)名木保護(hù)管理?xiàng)l例》第11、15條。

（九）申請(qǐng)方式：書(shū)面申請(qǐng)。

（十）申請(qǐng)人提交材料目錄：

1、**市園林綠化局古樹(shù)名木移植申請(qǐng)書(shū)。申請(qǐng)內(nèi)容包括申請(qǐng)單位名稱或個(gè)人姓名；聯(lián)系電話；單位綠化面積總況；申請(qǐng)樹(shù)種、規(guī)格、數(shù)量、原因；申報(bào)單位意見(jiàn)(蓋章)；產(chǎn)權(quán)業(yè)主單位意見(jiàn)(蓋章)；

2、**市園林綠化局綠地指標(biāo)審核簽署意見(jiàn)；

3、**市規(guī)劃委建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖；

4、項(xiàng)目工程樹(shù)位平面圖。在施工平面圖上標(biāo)明樹(shù)位、樹(shù)種、規(guī)格、占用綠地的面積；

5、古樹(shù)名木移植方案。

申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)如實(shí)提交有關(guān)材料，并對(duì)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

二、（一）行政許可事項(xiàng)名稱: 臨時(shí)占用城市綠地（含代征綠地）

（二）行政許可依據(jù): 《城市綠化條例》第20條

（三）行政許可收費(fèi)依據(jù): 本項(xiàng)目許可不收費(fèi)

（四）申請(qǐng)表: 《**市園林局臨時(shí)占用城市綠地(含代征綠地)申請(qǐng)書(shū)》

（五）行政許可審查總時(shí)限: 12個(gè)工作日（不含法定頒發(fā)、送達(dá)行政許可證件時(shí)間和上級(jí)審批時(shí)間）

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

三、（一）行政許可事項(xiàng)名稱：樹(shù)木移伐

（二）行政許可依據(jù)：《城市綠化條例》第21條《**市城市綠化條例》第23條

（三）行政許可收費(fèi)依據(jù)：本項(xiàng)目許可不收費(fèi)

（四）行政許可審查總時(shí)限：12個(gè)工作日（不含法定頒發(fā)、送達(dá)行政許可證件時(shí)間和上級(jí)審批時(shí)間）

（五）申請(qǐng)表：《**市園林綠化局樹(shù)木移伐申請(qǐng)書(shū)》

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

（七）申請(qǐng)條件：確需砍伐或者移植的。

（八）申請(qǐng)條件依據(jù)：

1、《城市綠化條例》第21條；

2、《**市城市綠化條例》第23條。

（九）申請(qǐng)方式：書(shū)面申請(qǐng)。

（十）申請(qǐng)人提交材料目錄：

1、**市園林綠化局樹(shù)木移植和砍伐申請(qǐng)書(shū)。申請(qǐng)內(nèi)容包括申請(qǐng)單位名稱或個(gè)人姓名；聯(lián)系電話；單位綠化面積總況；申請(qǐng)樹(shù)種、規(guī)格、數(shù)量、原因；申報(bào)單位意見(jiàn)(蓋章)；產(chǎn)權(quán)業(yè)主單位意見(jiàn)(蓋章)；

2、**市園林綠化局綠地指標(biāo)審核簽署意見(jiàn)；

3、**市規(guī)劃委建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖；

4、項(xiàng)目工程樹(shù)位平面圖。在施工平面圖上標(biāo)明樹(shù)位、樹(shù)種、規(guī)格、占用綠地的面積。

申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)如實(shí)提交有關(guān)材料，并對(duì)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

四、（一）行政許可事項(xiàng)名稱：公共綠地改變使用性質(zhì)批準(zhǔn)(含其他綠地)

（二）行政許可依據(jù)：《**市城市綠化條例》第25條

（三）行政許可收費(fèi)依據(jù)：本項(xiàng)目許可不收費(fèi)

（四）行政許可審查總時(shí)限：20個(gè)工作日（不含法定頒發(fā)、送達(dá)行政許可證件時(shí)間和上級(jí)審批時(shí)間）特殊情況下可延長(zhǎng)10日

（五）申請(qǐng)表：《**市園林局公共綠地(含其他綠地)改變使用性質(zhì)申請(qǐng)書(shū)》

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

（七）申請(qǐng)條件：新建項(xiàng)目確需改變綠化規(guī)劃、綠化用地使用性質(zhì)的。

（八）申請(qǐng)條件依據(jù)：《**市城市綠化條例》第25條。

（九）申請(qǐng)方式：書(shū)面申請(qǐng)。

（十）申請(qǐng)人提交材料目錄：

1、**市園林局公共綠地(含其他綠地)改變使用性質(zhì)申請(qǐng)書(shū)；

2、**市園林局綠地指標(biāo)審核簽署意見(jiàn)；

3、**市規(guī)劃委建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖；

4、項(xiàng)目工程占用綠地平面圖。在施工平面圖上標(biāo)明占用綠地的面積及準(zhǔn)確位置。

申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)如實(shí)提交有關(guān)材料，并對(duì)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

到區(qū)市政委城建科能直接辦理的有 7項(xiàng)：

一、（一）項(xiàng)目名稱：市政公用工程穿越公園或臨時(shí)占用公園內(nèi)土地許可

（二）項(xiàng)目類別：許可

（三）項(xiàng)目依據(jù):《**市公園條例》第25條。

（四）辦理對(duì)象及范圍：**區(qū)

（五）辦理?xiàng)l件：

1、市政公用工程確需穿越公園或者臨時(shí)占用公園土地的。

2、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)征得公園管理機(jī)構(gòu)和園林行政管理部門同意。

（六）提交的材料：

1、**區(qū)市政管理委員會(huì)穿越公園或臨時(shí)占用公園內(nèi)土地申請(qǐng)書(shū)；

2、**市**區(qū)規(guī)劃分局建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖；

3、項(xiàng)目工程需穿越公園或臨時(shí)占用公園土地平面圖。在施工平面圖上標(biāo)明占用公園綠地的面積及準(zhǔn)確位置。

（七）申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)如實(shí)提交有關(guān)材料，并對(duì)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

（八）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

（九）辦理時(shí)限：20個(gè)工作日（不含法定頒發(fā)、送達(dá)行政許可證件時(shí)間）；特殊情況下可延長(zhǎng)10日

（十）費(fèi)用情況：本許可項(xiàng)目不收費(fèi)

（十一）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項(xiàng)在本單位可以全部辦結(jié)

二、（一）項(xiàng)目名稱：道路上空或者建筑物、構(gòu)筑物之間架設(shè)管線行政許可

（二）項(xiàng)目類別：許可

（三）項(xiàng)目依據(jù)：《**市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》第三十四條

（四）辦理對(duì)象及范圍：**區(qū)

（五）辦理?xiàng)l件：

1、**區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)各類架空線路，或者在現(xiàn)有架空線路上搭掛線纜的，由**區(qū)市政管理委員會(huì)負(fù)責(zé)行政許可。

2、新建或臨時(shí)架設(shè)架空線路必須符合國(guó)家或行業(yè)的有關(guān)規(guī)定;搭掛線纜須符合國(guó)家或行業(yè)有關(guān)合桿的規(guī)定。

3、具有書(shū)面申請(qǐng)。

4、具有擬建架空線路的設(shè)計(jì)圖紙。

5、搭掛線纜建設(shè)單位須提交與電桿權(quán)屬單位簽訂的安全維護(hù)協(xié)議。

（六）提交的材料：

1、由**市市政管理委員會(huì)統(tǒng)一格式的《架空線路建設(shè)申請(qǐng)表》：建設(shè)單位的全稱、加蓋建設(shè)單位公章；申報(bào)項(xiàng)目名稱、建設(shè)地點(diǎn)；建設(shè)目的、建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容（起止點(diǎn)位置、路徑長(zhǎng)度、線纜長(zhǎng)度、線纜數(shù)量、線纜容量、電桿數(shù)量、附屬設(shè)施名稱及數(shù)量）、計(jì)劃開(kāi)工時(shí)間、工期；臨時(shí)架空線的使用天數(shù)、拆除時(shí)間。

2、擬建架空線路的設(shè)計(jì)圖紙，須由專業(yè)部門繪制，內(nèi)容包括：在1：500地形圖上繪制架空線路總平面圖、1：100的帶有道路橫斷面的線路斷面圖；圖中須表明擬建線路與周圍現(xiàn)有各種架空線路的關(guān)系。

3、搭掛線纜建設(shè)單位須提交與電桿權(quán)屬單位簽訂的安全維護(hù)協(xié)議。

（七）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

（八）辦理時(shí)限：20個(gè)工作日

（九）費(fèi)用情況：本許可項(xiàng)目不收費(fèi)

（十）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項(xiàng)在本單位可以全部辦結(jié)

三、（一）項(xiàng)目名稱：臨時(shí)占用城市道路批準(zhǔn)

（二）項(xiàng)目類別：許可

（三）項(xiàng)目依據(jù)：《城市道路管理?xiàng)l例》第三十一條（1996年國(guó)務(wù)院令第198號(hào)）

（四）辦理對(duì)象及范圍：**區(qū)

（五）辦理?xiàng)l件：

依據(jù)《行政許可法》第二十九條第二款，申請(qǐng)單位提出申請(qǐng)符合申請(qǐng)條件，提交的申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式。

（六）申請(qǐng)條件的依據(jù)：

1、**市市政管理委員會(huì)、**市公安局1994年第2號(hào)《**市臨時(shí)占用道路許可管理若干規(guī)定》第八條；

2、**市市政管理委員會(huì)、**市公安局1996年國(guó)務(wù)院令第198號(hào)《城市道路管理?xiàng)l例》第三十條；

3、《行政許可法》第二十九條第二款。

（七）提交的材料：

1、臨時(shí)設(shè)施占道申請(qǐng)（包括：占用道路位置、范圍、性質(zhì)、時(shí)間、采取的相應(yīng)措施及占道原因等）；

2、申請(qǐng)人委托代理人提出許可申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)出示申請(qǐng)人的授權(quán)委托書(shū)。

（八）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

（九）辦理時(shí)限：20個(gè)工作日

（十）費(fèi)用情況：本許可項(xiàng)目不收費(fèi)

（十一）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項(xiàng)在本單位可以全部辦結(jié)

四、（一）項(xiàng)目名稱：挖掘城市道路批準(zhǔn)

（二）項(xiàng)目類別：許可

（三）項(xiàng)目依據(jù)：《城市道路管理?xiàng)l例》第三十三條（1996年國(guó)務(wù)院令第198號(hào)）

（四）辦理對(duì)象及范圍：**區(qū)

（五）辦理?xiàng)l件：

（六）申請(qǐng)條件：

1、掘路施工申請(qǐng)（申請(qǐng)內(nèi)容包括申請(qǐng)單位名稱或個(gè)人姓名、申請(qǐng)的理由、地點(diǎn)、施工期限等）；

2、已取得有效的規(guī)劃主管部門工程規(guī)劃許可和建設(shè)主管部門施工許可；

3、設(shè)計(jì)完成工程圖紙（包括：城市地域圖、施工平面圖、挖掘回填剖面圖）；

4、有切實(shí)可行的掘路施工方案（含施工承諾書(shū)）；

5、申請(qǐng)人委托代理人提出許可申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)出示申請(qǐng)人的授權(quán)委托書(shū)。

（七）申請(qǐng)條件的依據(jù)：

1、《**市臨時(shí)占用道路許可管理若干規(guī)定》第八條；

2、《城市道路管理?xiàng)l例》第三十三條；

3、《行政許可法》第二十九條第二款。

（八）申請(qǐng)材料和申請(qǐng)書(shū)示范文本：

1、申請(qǐng)書(shū)；

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證；

3、城市地域圖、施工平面圖、挖掘回填剖面圖。

（九）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

（十）辦理時(shí)限：20個(gè)工作日

（十一）費(fèi)用情況：本許可項(xiàng)目不收費(fèi)

（十二）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項(xiàng)在本單位可以全部辦結(jié)

五、（一）項(xiàng)目名稱：建設(shè)工程配套環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施竣工驗(yàn)收許可

（二）項(xiàng)目類別：許可

（三）項(xiàng)目依據(jù)：《**市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》第六十七條

（四）辦理對(duì)象及范圍：**區(qū)

（五）辦理?xiàng)l件：

1、符合市容環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)專業(yè)規(guī)劃、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)定額指標(biāo)和設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)；

2、符合環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施設(shè)計(jì)方案；

3、符合**市公共廁所建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（DB11/T190－2003）；

4、符合《**市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套實(shí)行指標(biāo)》；

5、符合《**市無(wú)障礙設(shè)施建設(shè)和管理?xiàng)l例》第八條第（五）項(xiàng)；

6、符合《**市環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)定額指標(biāo)（試行）》；

7、符合《**市生活垃圾分類收集和處理設(shè)施配套建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》；

（六）提交的材料：

1、申請(qǐng)人的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人機(jī)構(gòu)代碼證書(shū)（查驗(yàn)原件，留存復(fù)印件）；

2、中標(biāo)文書(shū)或建設(shè)合同（查驗(yàn)原件，留存復(fù)印件）；

3、規(guī)劃許可證、用地許可證、開(kāi)工許可證和規(guī)劃平面圖（1：500藍(lán)圖或復(fù)印件）；

4設(shè)施工程質(zhì)量的合格文件（查驗(yàn)原件，留存復(fù)印件）；

5、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的平立剖圖（1：100藍(lán)圖或復(fù)印件）。

（七）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

（八）辦理時(shí)限：20個(gè)工作日

（九）費(fèi)用情況：本許可項(xiàng)目不收費(fèi)

（十）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項(xiàng)在本單位可以全部辦結(jié)

六、（一）項(xiàng)目名稱：新建擴(kuò)建改建城市公園竣工驗(yàn)收

（二）項(xiàng)目類別：許可

（三）項(xiàng)目依據(jù)：《**市公園條例》第2、18、19、34、36條。

（四）辦理對(duì)象及范圍：**區(qū)

（五）辦理?xiàng)l件：

1、屬于公園用地，并且范圍明確；

2、對(duì)公眾開(kāi)放，具備改善生態(tài)、美化城市、游覽觀賞、休憩娛樂(lè)和防災(zāi)避險(xiǎn)等功能；

3、有管理機(jī)構(gòu)、管理制度和負(fù)責(zé)人；

4、公園的綠化用地比例應(yīng)當(dāng)不少于陸地面積的65%；

5、具有《公園設(shè)計(jì)規(guī)范》要求的設(shè)施；

6、公園面積在10000 m2以上。

（六）提交的材料：

1、新建、改建、擴(kuò)建公園竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表；

2、公園總體規(guī)劃方案及工程竣工圖；

3、公園綠化規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；

4、公園所有者及管理者的基本情況；

5、公園有關(guān)綠化、服務(wù)、園容衛(wèi)生、秩序等方面的管理規(guī)定。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)如實(shí)提交有關(guān)材料，并對(duì)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

（七）辦理程序：受理

審查

決定

送達(dá)

（八）辦理時(shí)限：20個(gè)工作日（不含法定頒發(fā)、送達(dá)行政許可證件時(shí)間）；特殊情況下可延長(zhǎng)10日。

（九）費(fèi)用情況：本許可項(xiàng)目不收費(fèi)。

（十）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項(xiàng)在本單位可以全部辦結(jié)

七、（一）項(xiàng)目名稱：夜景照明方案審核許可

（二）項(xiàng)目類別：許可

（三）項(xiàng)目依據(jù)：《**市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》第四十三條第二款

（四）辦理對(duì)象及范圍：**區(qū)

（五）辦理?xiàng)l件：

1、符合**市**區(qū)夜景照明總體規(guī)劃和實(shí)施方案；

2、符合**市夜景照明管理辦法的規(guī)定；

3、填寫(xiě)市市政管委統(tǒng)一格式的《夜景照明工程建設(shè)方案行政許可申請(qǐng)表》；

4、經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)的平面圖（A3紙）；

5、夜景照明建筑總平面圖（A3紙）；

6、建筑立面圖（A3紙）；

7、建筑剖面圖（A3紙）；

8、建筑物實(shí)景白天照片式效果圖（A3紙）；

9、營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件加蓋公章）；

10、設(shè)計(jì)、施工資質(zhì)（復(fù)印件加蓋公章）；

11、施工安全認(rèn)證（復(fù)印件加蓋公章）；

12、夜景照明構(gòu)思；

13、照明方案、設(shè)計(jì)說(shuō)明（A3紙）；

14、燈位布置圖；

15、照（亮）度、光色計(jì)算分布圖；

16、控制眩光方法；

17、平日、節(jié)日、重大節(jié)日效果圖（A3紙）；

18、照明器材明細(xì)和技術(shù)資料；

19、重點(diǎn)部位燈具安裝方法、結(jié)構(gòu)示意圖及說(shuō)明（A3紙）； 20、供配電系統(tǒng)及控制原理圖（A3紙）；

21、節(jié)能措施

（六）辦理程序：受理 → 審查 → 決定→ 送達(dá)和備案

（七）辦理時(shí)限：25個(gè)工作日

（八）費(fèi)用情況：不收費(fèi)

（九）辦理結(jié)果狀態(tài)：該事項(xiàng)在本單位可以全部辦結(jié) 附件11：用地批準(zhǔn)

一、用地單位持市（區(qū)）國(guó)土局預(yù)審批復(fù)向發(fā)改委和規(guī)劃部門申請(qǐng)辦理立項(xiàng)批復(fù)和規(guī)劃審批。

二、用地單位持上述預(yù)審批復(fù)、立項(xiàng)批復(fù)和規(guī)劃意見(jiàn)材料到區(qū)國(guó)土分局辦理用地申報(bào)審批手續(xù)。

三、區(qū)國(guó)土分局按國(guó)家及市有關(guān)規(guī)定和要求組織編制用地報(bào)批材料。具體材料如下：

（一）區(qū)國(guó)土分局的建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)

（二）用地單位填寫(xiě)的建設(shè)用地申請(qǐng)表

（三）用地單位提供的發(fā)改委或項(xiàng)目計(jì)劃部門批準(zhǔn)的立項(xiàng)和可行性報(bào)告批準(zhǔn)文件

（四）區(qū)國(guó)土分局的地質(zhì)災(zāi)害認(rèn)定表

（五）區(qū)國(guó)土分局的壓覆重要礦床證明

（六）用地單位提供的規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)及附圖

（七）用地單位提供的勘測(cè)地界技術(shù)報(bào)告書(shū)及附圖

（八）用地單位提供的使用林地證明

（九）用地單位提供的征地補(bǔ)償安置協(xié)議

（十）用地單位提供的村民代表大會(huì)決議

（十一）區(qū)國(guó)土分局的土地情況調(diào)查表

（十二）區(qū)國(guó)土分局代區(qū)政府撰寫(xiě)的建設(shè)用地申請(qǐng)文件

（十三）區(qū)國(guó)土分局填寫(xiě)的“一書(shū)”、“四方案”

（十四）區(qū)國(guó)土分局的土地利用現(xiàn)狀圖

（十五）區(qū)國(guó)土分局的土地利用總體規(guī)劃局部調(diào)整方案，不需要調(diào)整的免。

（十六）區(qū)國(guó)土分局的土地權(quán)屬情況匯總表（十七）區(qū)國(guó)土分局的公示、聽(tīng)證情況說(shuō)明

四、區(qū)國(guó)土分局將建設(shè)項(xiàng)目用地申報(bào)審批材料組織齊全經(jīng)區(qū)政府同意上報(bào)市國(guó)土局審核后，報(bào)市政府審批。

五、繳納有關(guān)稅費(fèi)并落實(shí)征地補(bǔ)償費(fèi)依據(jù)：市政府令148號(hào)；京國(guó)土房管政（2003）716號(hào)

六、市國(guó)土局下發(fā)市政府用地批復(fù)。市國(guó)土局在用地單位繳齊各種稅費(fèi)和征地補(bǔ)償費(fèi)后將市政府用地批復(fù)下發(fā)給區(qū)政府。

七、區(qū)政府收到市政府用地批復(fù)后，在10日內(nèi)將批復(fù)內(nèi)容在被征地的村委會(huì)所在地進(jìn)行公告。

八、用地單位持用地批復(fù)和相關(guān)材料在全部支付征地補(bǔ)償費(fèi)后向市國(guó)土局領(lǐng)取建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)。注：辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用和征用土地的審批權(quán)限：按《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十五條規(guī)定：征用下列土地的由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：

（一）基本農(nóng)田；

（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)三十五公頃（525畝）的；

（三）其它土地超過(guò)七十公頃（1050畝）的。

征用本規(guī)定以外的土地的由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。

附件12：核發(fā)集體土地房屋拆遷許可證

一、項(xiàng)目名稱：核發(fā)集體土地房屋拆遷許可證

二、項(xiàng)目類別：許可

三、項(xiàng)目依據(jù)：《**市集體土地房屋拆遷管理辦法》(**市人民政府令第124號(hào))

四、收費(fèi)依據(jù)：不收費(fèi)

五、辦理時(shí)限：30個(gè)工作日

六、辦理結(jié)果狀態(tài)：本局審核市建委備案

七、網(wǎng)上辦理情況：**市拆遷信息網(wǎng) 網(wǎng)址： http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn 辦理?xiàng)l件：列入本拆遷計(jì)劃的拆遷項(xiàng)目

在**市拆遷信息網(wǎng)上激活項(xiàng)目帳號(hào)，建設(shè)單位獲取項(xiàng)目帳號(hào)后登陸填報(bào)系統(tǒng)，進(jìn)行網(wǎng)上負(fù)責(zé)項(xiàng)目材料填報(bào)，兩級(jí)拆遷管理部門負(fù)責(zé)審批和發(fā)布信息。按網(wǎng)上審批的程序進(jìn)行網(wǎng)上審批，同時(shí)提交以下材料：

（一）用地批準(zhǔn)文件；

（二）規(guī)劃批準(zhǔn)文件；

（三）拆遷實(shí)施方案；

（四）安置房屋或者拆遷補(bǔ)償資金的證明文件。

（五）委托評(píng)估合同和受托評(píng)估機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)。

八、辦理程序：網(wǎng)絡(luò)受理→審核→審定→告知

九、辦理部門：**區(qū)建委房屋管理科 附件13：核發(fā)城市房屋拆遷許可證

一、項(xiàng)目名稱：核發(fā)城市房屋拆遷許可證

二、項(xiàng)目類別：許可

三、項(xiàng)目依據(jù)：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(國(guó)務(wù)院第305號(hào))、《**市城市房屋拆遷管理辦法》（**市人民政府令第87號(hào)）

四、收費(fèi)依據(jù)：不收費(fèi)

五、辦理時(shí)限：30個(gè)工作日

六、辦理結(jié)果狀態(tài)：本局審核市建委備案

七、網(wǎng)上辦理情況：**市拆遷信息網(wǎng)(網(wǎng)址:http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn)

八、辦理?xiàng)l件：列入本拆遷計(jì)劃的拆遷項(xiàng)目

按網(wǎng)上審批的要求進(jìn)行網(wǎng)上審批。在**市拆遷信息網(wǎng)上激活項(xiàng)目帳號(hào)，建設(shè)單位獲取項(xiàng)目帳號(hào)后登陸填報(bào)系統(tǒng)，進(jìn)行網(wǎng)上負(fù)責(zé)項(xiàng)目材料填報(bào)，兩級(jí)拆遷管理部門負(fù)責(zé)審批和發(fā)布信息。同時(shí)提交以下材料：

（一）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件。

（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證或者建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

（三）有土地使用批準(zhǔn)文件：

（四）市房屋拆遷資格證書(shū)

（五）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明文件。

（六）拆遷計(jì)劃，包括項(xiàng)目基本情況、拆遷范圍和方式、搬遷期限、工程開(kāi)工和竣工時(shí)間等。

（七）拆遷方案，包括被拆遷房屋狀況、補(bǔ)償款和補(bǔ)助費(fèi)預(yù)算登記。

（八）法律、法規(guī)和規(guī)章明確規(guī)定應(yīng)提交的其它材料。

（九）拆遷工地防治揚(yáng)塵污染責(zé)任書(shū)和房屋拆除施工單位的資質(zhì)證書(shū)。

（十）委托評(píng)估合同和受托評(píng)估機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)。

九、辦理程序：受理→審核→審定→告知

十、辦理部門：**區(qū)建委房屋管理科 附件14：市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

（同附件10）附件15：辦理征地結(jié)案表

一、辦理國(guó)家建設(shè)用地征地結(jié)案申請(qǐng)報(bào)告；

二、市政府用地批準(zhǔn)文件；

三、征地補(bǔ)償協(xié)議書(shū)；

四、國(guó)家建設(shè)征用土地結(jié)案證明；

五、征地補(bǔ)償款憑證。

第五篇：城中村改造

6月13日,縣長(zhǎng)牛春堡，縣委常委、副縣長(zhǎng)方業(yè)生在縣政府辦、財(cái)政、發(fā)改、國(guó)土、住建、公安等部門和孫口鄉(xiāng)、城關(guān)鎮(zhèn)主要負(fù)責(zé)同志陪同下，先后到孫口鄉(xiāng)高莊村、曹嶺村，城關(guān)鎮(zhèn)臺(tái)前村、姜樓村、李皮匠村城中村改造現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研城中村改造工作。每到一處，牛春堡都仔細(xì)查看工程建設(shè)進(jìn)展情況，詳細(xì)了解目前工程開(kāi)發(fā)建設(shè)存在的困難和問(wèn)題，并就城中村改造工作提出了指導(dǎo)性意見(jiàn)。

牛春堡指出，城中村改造是推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的重要環(huán)節(jié)，是提高縣城整體對(duì)外形象、改善城鄉(xiāng)居民生產(chǎn)生活條件的有力抓手，各級(jí)各有關(guān)部門一定要站在關(guān)注民生、改善民生的高度，切實(shí)把這項(xiàng)惠及群眾的好事辦好、實(shí)事辦實(shí)。牛春堡要求：一要科學(xué)調(diào)度，加快項(xiàng)目建設(shè)。要結(jié)合城中村改造村的實(shí)際情況，制定科學(xué)合理的工作方案，按照既定時(shí)間節(jié)點(diǎn)，有步驟、分層次，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城中村改造工作，力爭(zhēng)項(xiàng)目工程早開(kāi)工、早建成、早見(jiàn)效。二要科學(xué)規(guī)劃，搞好配套建設(shè)。要充分利用和挖掘現(xiàn)有資源，堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)規(guī)劃，強(qiáng)化精品意識(shí)，確保工程質(zhì)量，打造改造開(kāi)發(fā)亮點(diǎn)。同時(shí)，要統(tǒng)籌考慮改造工程的綠化、亮化等配套設(shè)施建設(shè)，做到城中村改造與配套設(shè)施同步建設(shè)。三要以人為本，保障群眾利益。城中村改造工作要堅(jiān)持以人為本，堅(jiān)持公益性的原則，從大局、從群眾的意愿著想，以群眾利益為重，切實(shí)維護(hù)好群眾利益，堅(jiān)決杜絕和避免與民爭(zhēng)利的現(xiàn)象發(fā)生。四要強(qiáng)化宣傳，營(yíng)造良好氛圍。要深入細(xì)致地做好宣傳教育工作，多渠道、全方位地向廣大群眾宣傳拆遷改造的意義和政策，切實(shí)做細(xì)、做透、做實(shí)群眾思想工作，爭(zhēng)得群眾理解和支持，努力將城中村改造變成群眾的自覺(jué)行動(dòng)。五要密切協(xié)作，優(yōu)化建設(shè)環(huán)境。孫口鄉(xiāng)、城關(guān)鎮(zhèn)和縣發(fā)改、住建、國(guó)土、財(cái)政、公安等部門要各司其職，各負(fù)其責(zé)，加快辦理項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)手續(xù)，全力為城中村改造工作搞好服務(wù)，積極為項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)造良好的施工環(huán)境。（縣政府辦公室信息科）

河南省濮陽(yáng)市人民政府關(guān)于印發(fā)《濮陽(yáng)市城中村改造建設(shè)實(shí)施細(xì)則》的通知

華龍區(qū)人民政府，高新區(qū)管委會(huì)，市人民政府有關(guān)部門：

《濮陽(yáng)市城中村改造建設(shè)實(shí)施細(xì)則》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際，認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

二○○八年八月二十一日 濮陽(yáng)市城中村改造建設(shè)實(shí)施細(xì)則

第一章 總 則

第一條 為加強(qiáng)濮陽(yáng)市城中村的規(guī)劃建設(shè)與管理，合理利用城市用地，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的目標(biāo)，制定本細(xì)則。

第二條 城中村改造建設(shè)范圍濮陽(yáng)市城中村改造建設(shè)的范圍是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的各行政村或享有對(duì)集體資產(chǎn)處置權(quán)的自然村。城中村改造建設(shè)的重點(diǎn)是被已建成區(qū)包圍和將要被新建成區(qū)包圍的行政村或享有對(duì)集體資產(chǎn)處置權(quán)的自然村。范圍確定在盤錦路以西、湯臺(tái)鐵路以北、濮上路兩側(cè)、綠城路兩側(cè)的城中村。該范圍以外的城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)城中村，條件成熟一個(gè)改造一個(gè)。

第三條 堅(jiān)持政府引導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場(chǎng)運(yùn)作的原則，積極吸引社會(huì)資金參與城中村改造建設(shè)。

第四條 通過(guò)改造建設(shè)，逐步完成村民變?yōu)槭忻?，集體土地變?yōu)閲?guó)有土地，行政村變?yōu)樯鐓^(qū)，村民待遇變?yōu)槭忻翊龅乃膫€(gè)轉(zhuǎn)變。

第二章 規(guī)劃建設(shè)管理

第五條 城中村改造的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)，實(shí)行統(tǒng)一的監(jiān)督管理，嚴(yán)格按照法定的建設(shè)審批程序?qū)嵤┙ㄔO(shè)。

第六條 城中村的改造建設(shè)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先安排基礎(chǔ)設(shè)施以及公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，因地制宜、節(jié)約用地，合理進(jìn)行建設(shè)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一和可持續(xù)發(fā)展。

第七條 城中村改造建設(shè)確定的建設(shè)用地規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施用地以及其他需要依法保護(hù)的用地，禁止擅自改變用途。

第八條 城中村改造建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)。城中村改造建設(shè)總體規(guī)劃批復(fù)后，建設(shè)單位應(yīng)編制項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告報(bào)市發(fā)改部門核準(zhǔn)，同時(shí)附用地預(yù)審意見(jiàn)。

第九條 以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位在報(bào)送市發(fā)改部門核準(zhǔn)前，應(yīng)當(dāng)向市規(guī)劃主管部門申請(qǐng)核發(fā)選址意見(jiàn)書(shū)。

前款規(guī)定以外的建設(shè)項(xiàng)目不需要申請(qǐng)選址意見(jiàn)書(shū)。

第十條 以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，經(jīng)市發(fā)改部門核準(zhǔn)后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向市規(guī)劃主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng)，由市規(guī)劃主管部門依據(jù)城中村總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃核定建設(shè)用地的位置、面積、允許建設(shè)的范圍，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級(jí)以上地方人民政府土地主管部門申請(qǐng)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府審批后，由土地主管部門劃撥土地。

第十一條 以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，市規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)城中村總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。

以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向市規(guī)劃主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

市規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。

第十二條 進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向市規(guī)劃主管部門申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)當(dāng)提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案等材料。需要建設(shè)單位編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目，還應(yīng)當(dāng)提交修建性詳細(xì)規(guī)劃。對(duì)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)劃條

件的，由市規(guī)劃主管部門核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

市規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依法將經(jīng)審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖予以公布。

第十三條 涉及修改控制性詳細(xì)規(guī)劃和經(jīng)依法審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三章 土地管理

第十四條 城中村改造必須使用國(guó)有土地。城中村土地未轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；未經(jīng)批準(zhǔn)私自進(jìn)行開(kāi)發(fā)改造的，按違法用地查處。

第十五條 在城市建成區(qū)內(nèi)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地可依法轉(zhuǎn)為國(guó)有。村(組)使用的土地，經(jīng)村民(股東)大會(huì)或代表大會(huì)同意，按土地利用現(xiàn)狀依照法定程序轉(zhuǎn)為國(guó)有后，依法確認(rèn)國(guó)有土地劃撥使用權(quán)，辦理國(guó)有土地使用證。

第十六條 在城市建成區(qū)外，城中村改造項(xiàng)目按照土地利用總體規(guī)劃，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征收審批手續(xù)后，將集體所有的土地依法轉(zhuǎn)為國(guó)有。

第十七條 新建安置村民的住宅、村集體辦公用房、集體福利設(shè)施、集體公益設(shè)施房、公共綠地及配套的市政公用設(shè)施用地，可按劃撥方式供地。

第十八條 用于工副業(yè)生產(chǎn)或建設(shè)商業(yè)市場(chǎng)的生活保障用地，可按留地安置方式供地，也可與用于補(bǔ)償城中村改造投入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地一起按招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓。

第十九條 用于補(bǔ)償城中村改造投入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地，按照有關(guān)規(guī)定采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓。

第二十條 規(guī)定安置開(kāi)發(fā)比以外的土地，納入市人民政府統(tǒng)一收購(gòu)儲(chǔ)備。

濮陽(yáng)市人民政府關(guān)于印發(fā)濮陽(yáng)市城中村建設(shè)改造管理辦法的通知

（濮政〔2007〕63號(hào)）

華龍區(qū)人民政府，高新區(qū)管委會(huì)，市人民政府各部門：

《濮陽(yáng)市城中村建設(shè)改造管理辦法》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際，認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

二○○七年九月十一日

濮陽(yáng)市城中村建設(shè)改造管理辦法

第一條 為加強(qiáng)濮陽(yáng)市城中村的規(guī)劃建設(shè)與管理，保障合理利用城市用地，完善城中村的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施，把我市城中村改造建設(shè)成為城市新型社區(qū)，根據(jù)《城市規(guī)劃法》、《土地管理法》等國(guó)家、省有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。

第二條 城中村建設(shè)改造的范圍和重點(diǎn)濮陽(yáng)市城中村建設(shè)改造的范圍是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的各行政村或享有對(duì)集體資產(chǎn)處置權(quán)的自然村。城中村建設(shè)改造的重點(diǎn)是被已建成區(qū)包圍和將要被新建成區(qū)包圍的行政村或享有對(duì)集體資產(chǎn)處置權(quán)的自然村。

第三條 建設(shè)改造的標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)建設(shè)改造的標(biāo)準(zhǔn)：通過(guò)城中村的建設(shè)改造，使其各項(xiàng)建設(shè)有利于保障城市總體規(guī)劃的順利實(shí)施，將這些村莊改建成為基礎(chǔ)設(shè)施配套完善、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)管理匹配的城市新型社區(qū)。工副業(yè)用地的安排應(yīng)符合城市總體規(guī)劃用地布局，住宅應(yīng)建設(shè)為多層和高層住宅，各項(xiàng)建設(shè)應(yīng)滿足城市景觀規(guī)劃要求，成為城市建設(shè)新的亮點(diǎn)。建設(shè)改造的目標(biāo)：通過(guò)城中村的建設(shè)改造，改善城中村居民的生產(chǎn)生活條件，使集體經(jīng)濟(jì)組織和村民從形式到內(nèi)容完全融入城市化管理范疇。城中村集體以經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)為主要載體轉(zhuǎn)制成立股份制公司，村民成為股民，取得長(zhǎng)期生產(chǎn)生活與經(jīng)營(yíng)發(fā)展條件。逐步完成村民變?yōu)槭忻?、集體土地變?yōu)閲?guó)有土地、行政村變?yōu)樯鐓^(qū)的三個(gè)轉(zhuǎn)變。通過(guò)城中村的建設(shè)改造，改善城市環(huán)境和居民生活環(huán)境，利用社會(huì)資金完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，增強(qiáng)城市功能，促進(jìn)社會(huì)治安的好轉(zhuǎn)，減輕勞動(dòng)就業(yè)壓力，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

第四條 城中村建設(shè)改造的基本方針堅(jiān)持政府主導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作，群眾自愿，區(qū)級(jí)負(fù)責(zé)，統(tǒng)一規(guī)劃，因地制宜，一村一案，有序?qū)嵤?/p>

第五條 城中村建設(shè)改造的基本原則

（一）城中村的建設(shè)改造，應(yīng)充分考慮城中村居民的利益，立足于改善其生活環(huán)境，保障其經(jīng)濟(jì)來(lái)源，充分關(guān)注中低收入人群，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和公共安全。

（二）城中村規(guī)劃編制應(yīng)遵循節(jié)約用地的原則。城中村居民住宅區(qū)一律按城市居住區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，不得采用單門獨(dú)戶的住宅建設(shè)模式；其它各項(xiàng)建設(shè)用地也必須按城市建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行控制。

（三）城中村建設(shè)改造規(guī)劃編制應(yīng)服從城市總體規(guī)劃用地布局，其居住、商服、工副業(yè)用地的安排應(yīng)符合城市總體規(guī)劃和地段控制性詳細(xì)規(guī)劃要求，避免各項(xiàng)用地混雜現(xiàn)象。工業(yè)項(xiàng)目必須安排在工業(yè)區(qū)內(nèi)，城市中心區(qū)的城中村村辦企業(yè)用地可由政府出面協(xié)調(diào)進(jìn)行土地置換。

（四）城中村建設(shè)改造要貫徹高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的原則，在保障土地合理利用的同時(shí)，注重城市景觀環(huán)境的創(chuàng)造，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一和可持續(xù)發(fā)展。

（五）城中村建設(shè)改造要堅(jiān)持陽(yáng)光作業(yè)，提高拆遷、安置、補(bǔ)償?shù)裙ぷ鞯耐该鞫?，?shí)行政務(wù)公開(kāi)，接受城中村居民和社會(huì)各界的監(jiān)督。

第六條 城中村建設(shè)改造工作的組織機(jī)構(gòu)為加強(qiáng)對(duì)城中村建設(shè)改造工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，市政府成立城中村建設(shè)改造領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)辦公室，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、組織、協(xié)調(diào)城中村建設(shè)改造工作。華龍區(qū)、高新區(qū)在市政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，成立城中村建設(shè)改造領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)辦公室，具體負(fù)責(zé)本區(qū)范圍內(nèi)城中村建設(shè)改造的組織實(shí)施工作。市建設(shè)、國(guó)土資源、財(cái)政、發(fā)改、監(jiān)察、審計(jì)、人防、公安、消防、電力、通訊等有關(guān)部門應(yīng)在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，做好城中村建設(shè)改造的管理和服務(wù)工作，按法定程序辦理城中村建設(shè)改造的各種手續(xù)。

第七條 城中村建設(shè)改造工作實(shí)行市、區(qū)兩級(jí)管理，各自的主要職責(zé)是：市政府城中村建設(shè)改造領(lǐng)導(dǎo)小組及其辦公室（以下簡(jiǎn)稱“市改造辦”）的主要職責(zé)：①出臺(tái)政策。負(fù)責(zé)擬定和出臺(tái)我市城中村改造的有關(guān)政策。②規(guī)劃控制。負(fù)責(zé)審定各城中村建設(shè)改造的具體方案、提出規(guī)劃條件和技術(shù)要求。③組織審批。審批各區(qū)上報(bào)的城中村建設(shè)改造方案。④監(jiān)督管理。監(jiān)督管理城中村改造建設(shè)資金征收與使用，監(jiān)督管理各區(qū)及改造村的安置住宅與公共用房、集體經(jīng)濟(jì)用房和開(kāi)發(fā)房的建設(shè)實(shí)施。⑤協(xié)調(diào)調(diào)控。協(xié)調(diào)城中村改造過(guò)程中與相關(guān)部門的關(guān)系，調(diào)控城中村改造中跨村、跨區(qū)規(guī)劃用地調(diào)整及資金調(diào)控等問(wèn)題。區(qū)級(jí)政府城中村建設(shè)改造領(lǐng)導(dǎo)小組及其辦公室（以下簡(jiǎn)稱“區(qū)改造辦”）的主要職責(zé)：①篩選改造村。負(fù)責(zé)對(duì)本區(qū)城中村進(jìn)行調(diào)查摸底，篩選改造試點(diǎn)村和實(shí)施改造村。②擬定方案。按照一村一案的原則，依照總體規(guī)劃擬定改造試點(diǎn)村、實(shí)施改造村的改造方案。③組織申報(bào)。將城中村建設(shè)改造方案上報(bào)市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組及其辦公室審批。④組織實(shí)施。按照批準(zhǔn)的建設(shè)改造實(shí)施方案，組織拆遷、安置、建設(shè)等實(shí)施過(guò)程中的具體工作。⑤群眾工作。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)村委會(huì)、居委會(huì)、街道辦事處及被改造村的群眾工作。⑥資金監(jiān)管。監(jiān)督管理本區(qū)城中村的建設(shè)改造資金，負(fù)責(zé)各方資金分配與平衡。

第八條 城中村建設(shè)改造規(guī)劃編制及審批程序

（一）區(qū)改造辦按照村莊現(xiàn)狀情況提出建設(shè)改造申請(qǐng)報(bào)市改造辦審批，申請(qǐng)書(shū)應(yīng)包括以下內(nèi)容：

1．村莊建成區(qū)1/1000 現(xiàn)狀圖；

2．村集體用地1/2000-1/5000 現(xiàn)狀圖；

3．村莊所屬戶籍管理部門的戶籍證明材料，包括總?cè)丝凇⒎帜挲g段（5 年）人口數(shù)、男女比例；

4．村集體現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)實(shí)體基本情況說(shuō)明；

5．村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展設(shè)想，包括村集體經(jīng)濟(jì)管理模式，股份制企業(yè)成立方案；

6．村莊總體規(guī)劃設(shè)想，包括各類建設(shè)用地布局、面積、住宅及其它各類建筑面積等。

（二）市改造辦根據(jù)城-市總體規(guī)劃和區(qū)改造辦的申請(qǐng)核發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，其內(nèi)容包括：

1．城中村規(guī)劃用地范圍-安置村民的住宅用地范圍、各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施用地范圍、生活保障用地范圍（含村辦企業(yè)、商業(yè)市場(chǎng)等）、補(bǔ)償建設(shè)投入的開(kāi)發(fā)用地范圍；

2．各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)-建筑密度、容積率、綠地率、建筑高度、退線要求等；

3．對(duì)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展方案的審定。

（三）區(qū)改造辦根據(jù)市改造辦的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，委托有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)部門編制村莊總體規(guī)劃。

（四）區(qū)改造辦將編制的規(guī)劃方案成果報(bào)市改造辦審批。由市改造辦組織有關(guān)部門和專家進(jìn)行評(píng)審，并將評(píng)審結(jié)果上報(bào)濮陽(yáng)市規(guī)劃建設(shè)聯(lián)席會(huì)議研究，經(jīng)批準(zhǔn)后方可組織實(shí)施。

第九條 城中村規(guī)劃方案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）確定規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界線。

（二）建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證。

（三）確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；確定公共設(shè)施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離要求。

（四）建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，布置總平面圖（工副業(yè)用地部分可從略）。

（五）對(duì)住宅、學(xué)校、敬托院和托幼等建筑進(jìn)行日照分析。

（六）根據(jù)交通影響分析，提出交通組織方案和設(shè)計(jì)。并應(yīng)規(guī)定城中村內(nèi)部道路的紅線、斷面、控制點(diǎn)座標(biāo)及標(biāo)高。

（七）市政工程管線規(guī)劃設(shè)計(jì)和管線綜合。

（八）豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)。

（九）估算工程、拆遷量和總造價(jià)，分析投資效益。

第十條 城中村規(guī)劃編制成果應(yīng)當(dāng)包括規(guī)劃說(shuō)明書(shū)、基礎(chǔ)資料和研究報(bào)告、圖紙及電子文件。

第十一條 城中村現(xiàn)有集體土地的使用

為了促進(jìn)我市城中村建設(shè)改造工作，凡按照本辦法進(jìn)行規(guī)劃編制和建設(shè)改造的城中村可享受一定的優(yōu)惠政策。城中村現(xiàn)有土地原則按四種類型進(jìn)行使用：

（一）新建安置村民的住宅、村集體辦公用房、集體福利設(shè)施、集體公益設(shè)施、公共綠地及配套的市政公用設(shè)施用地，該類用地按劃撥土地使用權(quán)方式供地。

（二）用于工副業(yè)生產(chǎn)或建設(shè)商業(yè)市場(chǎng)的生活保障用地，具體面積根據(jù)村莊用地情況確定，原則上按人均40-60平方米進(jìn)行控制，該類用地按留地安置方式供地。

（三）用于補(bǔ)償城中村建設(shè)改造投入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地，具體比例根據(jù)實(shí)際情況暫按一村一案原則確定。該類用地按招拍掛的方式對(duì)社會(huì)公開(kāi)供地（對(duì)于需落實(shí)的本條一、二項(xiàng)建設(shè)改造內(nèi)容，在土地出讓條件中予以明確）。

（四）在保證上述三項(xiàng)類型用地的前提下，規(guī)定安置開(kāi)發(fā)比以外的土地，納入市人民政

府統(tǒng)一收購(gòu)儲(chǔ)備。市國(guó)土部門應(yīng)按有關(guān)政策規(guī)定辦理各類相關(guān)手續(xù)，村集體及個(gè)人除應(yīng)得的補(bǔ)償金外不得對(duì)土地的征用附加任何條件。本條前三款用地均納入本市土地供應(yīng)計(jì)劃。以出讓方式供應(yīng)的土地出讓金，應(yīng)全額納入地方基金預(yù)算管理，收入全部繳入地方國(guó)庫(kù)，支出通過(guò)地方基金預(yù)算予以安排，實(shí)行“收支兩條線”管理。

第十二條 優(yōu)惠政策

城中村的建設(shè)改造及相關(guān)開(kāi)發(fā)建設(shè)同時(shí)享受下列優(yōu)惠政策：除國(guó)家、省明文規(guī)定不得減免的收費(fèi)項(xiàng)目外，涉及村民住宅、生活保障用房（工副業(yè)、商業(yè)市場(chǎng)）建設(shè)項(xiàng)目的行政事業(yè)性收費(fèi)，由財(cái)政全供單位執(zhí)收的予以免收（其中城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)實(shí)行“收支兩條線”管理，先征后返，專項(xiàng)使用；共享收費(fèi)項(xiàng)目，只征收上級(jí)分成部分），其余行政事業(yè)性收費(fèi)及各類經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)減半收取。

第十三條 城中村規(guī)劃的實(shí)施

城中村規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，其建設(shè)除享受本辦法第十二條規(guī)定的優(yōu)惠政策外，所有建設(shè)項(xiàng)目必須按正常程序進(jìn)行報(bào)建，并按規(guī)定接受有關(guān)部門的監(jiān)督檢查，竣工驗(yàn)收合格后方可辦理房產(chǎn)登記手續(xù)。各相關(guān)部門對(duì)涉及城中村建設(shè)改造的建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)優(yōu)先辦理，減少中間環(huán)節(jié)，提高辦事效率。

第十四條 市政府鼓勵(lì)并支持已按原批準(zhǔn)的村莊規(guī)劃實(shí)施建設(shè)的村莊（以單門獨(dú)戶住宅為主）進(jìn)行以多層和高層住宅為主的建設(shè)改造，進(jìn)行建設(shè)改造的村莊享受本辦法規(guī)定的優(yōu)惠政策。

第十五條 市、區(qū)兩級(jí)有關(guān)行政主管部門要對(duì)經(jīng)批準(zhǔn)的城中村改造項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)給予支持，涉及社會(huì)保障、計(jì)劃生育政策等問(wèn)題，按照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行，依法進(jìn)行監(jiān)管。

第十六條 本辦法自公布之日起執(zhí)行。以前本市有關(guān)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)村莊規(guī)劃建設(shè)的規(guī)定，凡與本辦法相抵觸的，按本辦法執(zhí)行。

發(fā)布部門： 發(fā)布日期：2007年09月11日 實(shí)施日期：2007年09月11日(地方法規(guī))