第一篇：同濟大學(xué)關(guān)于對侵占學(xué)校公有房屋人員的處理辦法

同濟大學(xué)關(guān)于對侵占學(xué)校公有房屋人員的處理辦

法

（經(jīng)2007年12月月26日第八屆教代團團長會議審議通過并經(jīng)主管校長

批準）

第一條為維護學(xué)校正常的教學(xué)、科研及生活秩

序，保護公共財產(chǎn)

不被侵占，制定本辦法。

第二條

本辦法所指“學(xué)校公有房屋”是指產(chǎn)權(quán)屬于同濟大學(xué)的一切房屋及其附屬配套建筑。

第三條

同濟大學(xué)公有房屋是國家財產(chǎn)，是學(xué)校公共房屋資源。任何單位和個人使用學(xué)校公有房屋必須以經(jīng)過學(xué)校房屋主管部門辦理合法手續(xù)為前提，否則即為本辦法所指侵占學(xué)校公有房屋。

第四條

侵占公有房屋的行為包括未經(jīng)學(xué)校房屋主管部門辦理合法手續(xù)而占用公有住房；福利分配新住房后至今仍不騰退原福利分配住房；借用期滿仍不騰退所借用的教師公寓及其它房屋；搶占辦公用房（包括實驗室）及其它公用房；辦理離退休手續(xù)后未經(jīng)原任職部門許可而占用辦公用房（包括實驗室）的情況。

第五條 對侵占公有房屋人員，從侵占之日起停發(fā)校內(nèi)各類獎勵津貼 并收取房屋資源占用費，直至騰退被侵占房屋為止。房屋資源占用費標準為每平方米（建筑面積）每日2元，從校發(fā)津貼中扣除。

第六條

學(xué)校授權(quán)職能部門，采取必要措施，對被侵占的房屋予以收回。職工所在單位領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)積極配合主管部門收回被侵占房屋。

第七條 非本校職工侵占學(xué)校公有房屋，比照上述條款，通過其所在

單位，街道、公安部門及司法部門，對侵占公有房屋人員給予處理，并收回所占房屋。

第八條 本處理辦法相關(guān)條款的解釋權(quán)歸學(xué)校資產(chǎn)管理處。

關(guān)閉

第二篇：非法侵占公有房屋行為的性質(zhì)

在住房制度改革中，一些地方或部門的職權(quán)人員，利用手中權(quán)力多占公房，同時還想方設(shè)法多享受房改政策，這種現(xiàn)象在我國各地屢見不鮮。而從各地對陸續(xù)暴露出的此類問題的處理情況來看，往往都是對當事人以違紀論處，只是要求當事人交出多占住房，并予以黨紀、政紀處分了事。如山西省委、省政府出臺的《關(guān)于共產(chǎn)黨員在清房工作中違紀問題的處理規(guī)定》中，對個人違反規(guī)定多占、多購住房，在清房中拒不糾正，情節(jié)較輕的，給予警告或者嚴重警告處分；情節(jié)較重的，給予撤銷黨內(nèi)職務(wù)或者留黨察看處分；情節(jié)嚴重的，給予開除黨籍處分①。這種“從輕發(fā)落”的政策，有悖于法律的規(guī)定。

我國《刑法》第三百八十二條的規(guī)定，“國家工作人員利用職務(wù)上的便利，侵吞、竊取、騙取或者以其他手段非法占有公共財物的，是貪污罪。受國家機關(guān)、國有公司、企業(yè)、事業(yè)單位、人民團體委托管理、經(jīng)營國有財產(chǎn)的人員，利用職務(wù)上的便利，侵吞、竊取、騙取或者以其他手段非法占有國有財物的，以貪污論”。法律已明確規(guī)定，國家機關(guān)工作人員侵占公房應(yīng)按不動產(chǎn)貪污行為來認定。

一、公有房屋等不動產(chǎn)可以構(gòu)成貪污罪的犯罪對象。

根據(jù)我國刑法的規(guī)定，貪污罪的對象為“公共財物”。對于“公共財物”的具體理解，參照刑法第九十一條第一款、第二款關(guān)于公共財產(chǎn)的解釋規(guī)定，指的是以下四類財物：即國有財物、勞動群眾集體所有的財物、用于扶貧和其他公益事業(yè)的社會捐助或者專項基金以及在國家機關(guān)、國有公司、企業(yè)、事業(yè)單位和人民團體管理、使用或者運輸中的私人財物?？梢姡粍赢a(chǎn)并未被排除在公共財產(chǎn)或者公共財物之外，公共財物應(yīng)包括不動產(chǎn)、動產(chǎn)、有價證券等。詐騙罪、（職務(wù)）侵占罪、敲詐勒索罪、故意毀壞財物罪等均可以不動產(chǎn)作為其侵害的對象，作為職務(wù)性的財產(chǎn)犯罪，就實施及完成犯罪行為方面而言，貪污罪與詐騙罪、侵占罪等一般財產(chǎn)犯罪并無兩樣。②

二、非法侵占公有房屋等不動產(chǎn)并對之構(gòu)成事實占有即為貪污既遂。

以不動產(chǎn)為對象的貪污以及一般的侵占類犯罪的既遂、未遂的認定問題，在理論和司法實務(wù)中均有爭議。其中，較為典型的意見有以下兩種：一是認為只有當不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記結(jié)束之后，才構(gòu)成貪污既遂；二是認為實際控制或非法占有了不動產(chǎn)，即可認定為貪污既遂。最高人民法院于2003年11月13日下發(fā)的《全國法院審理經(jīng)濟犯罪案件工作座談會紀要》采納了控制說的觀點，明確指出：作為一種以非法占有為目的的財產(chǎn)犯罪，與盜竊、詐騙、搶奪等侵犯財產(chǎn)罪一樣，應(yīng)當以行為人是否實際控制財物作為區(qū)分貪污罪既遂與未遂的標準。行為人控制公共財物后，是否將財物據(jù)為己有，不影響貪污既遂的認定。據(jù)此，雖然不動產(chǎn)的移轉(zhuǎn)以登記為其成立要件，未經(jīng)登記即意味著所有權(quán)并未受到侵害，但是刑法的占有不等同于民法上的所有，非法占有目的的實現(xiàn)并不以得到法律上的確認為充足，是否在法律上取得了對物的所有權(quán)，并不能對事實上非法占有某物的認定構(gòu)成障礙。因此不動產(chǎn)貪污罪既遂、未遂的判斷標準，與盜竊、詐騙、搶奪等財產(chǎn)犯罪一樣，應(yīng)當視行為人是否實際取得財物而定。具體到貪污不動產(chǎn)犯罪，只要現(xiàn)實地占有控制了房屋，或者已經(jīng)就房屋所有權(quán)的取得進行了變更登記，即可認定為貪污罪

的既遂，而且，在辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記之后，即使不動產(chǎn)尚未實現(xiàn)事實上的轉(zhuǎn)移，也不影響貪污罪既遂的成立。③

三、典型案例

2004年3月12日，杭州市江干區(qū)人民法院指控，原杭州市公安局刑事偵查支隊正科級民警、一級警督、杭州三客實業(yè)總公司（該支隊直屬企業(yè)）總經(jīng)理許尚明違法侵吞了兩套房改住房，貪污房改房差價16.8萬元，犯貪污罪并判處6年徒刑，以受賄罪、貪污罪、挪用公款罪數(shù)罪并罰，判處有期徒刑13年。④

吉林省白山市房地產(chǎn)管理局八道江房管所房管科原副科長于繼紅利用職務(wù)之便截留公有房屋并實際占有使用，雖未辦理私有產(chǎn)權(quán)證，其行為已構(gòu)成貪污既遂。吉林省白山市中級人民法院以貪污罪判處其有期徒刑10年。于繼紅不服，提出上訴，被吉林省高級人民法院駁回⑤。

一直以來，人們對違法占有多套房改房或公房等不動產(chǎn)的行為并不認為是犯罪，上述兩個案例足以證明非法侵占公有房屋行為的是貪污性質(zhì)。然而，現(xiàn)實中多占公房而至今未受到任何法律制裁，所以，直到今天才出現(xiàn)極少數(shù)運用法律手段審判這類案件。因此，對多占公房者，不僅要在黨紀、政紀上嚴肅處理，而且要嚴格依照刑法按不動產(chǎn)貪污罪來懲處，紀檢和監(jiān)察部門應(yīng)將這些案件及時移交司法部門，司法部門應(yīng)嚴格適用法律，依法查處該類案件，確實保護國有資產(chǎn)和公共利益不被非法侵占。

注釋：

③熊選國、苗有水《如何區(qū)分貪污罪的既遂與未遂》人民法院報；

④《全國首例房改貪污案杭州宣判》中國房地產(chǎn)報；

⑤《不動產(chǎn)能否成為貪污罪的犯罪對象》刑事審判參考（2002年第6輯）。

林詒高

第三篇：非法侵占公有房屋行為的性質(zhì)解析

非法侵占公有房屋行為的性質(zhì)

在住房制度改革中，一些地方或部門的職權(quán)人員，利用手中權(quán)力多占公房，同時還想方設(shè)法多享受房改政策，這種現(xiàn)象在我國各地屢見不鮮。而從各地對陸續(xù)暴露出的此類問題的處理情況來看，往往都是對當事人以違紀論處，只是要求當事人交出多占住房，并予以黨紀、政紀處分了事。如山西省委、省政府出臺的《關(guān)于共產(chǎn)黨員在清房工作中違紀問題的處理規(guī)定》中，對個人違反規(guī)定多占、多購住房，在清房中拒不糾正，情節(jié)較輕的，給予警告或者嚴重警告處分；情節(jié)較重的，給予撤銷黨內(nèi)職務(wù)或者留黨察看處分；情節(jié)嚴重的，給予開除黨籍處分①。這種“從輕發(fā)落”的政策，有悖于法律的規(guī)定。

我國《刑法》第三百八十二條的規(guī)定，“國家工作人員利用職務(wù)上的便利，侵吞、竊取、騙取或者以其他手段非法占有公共財物的，是貪污罪。受國家機關(guān)、國有公司、企業(yè)、事業(yè)單位、人民團體委托管理、經(jīng)營國有財產(chǎn)的人員，利用職務(wù)上的便利，侵吞、竊取、騙取或者以其他手段非法占有國有財物的，以貪污論”。法律已明確規(guī)定，國家機關(guān)工作人員侵占公房應(yīng)按不動產(chǎn)貪污行為來認定。

一、公有房屋等不動產(chǎn)可以構(gòu)成貪污罪的犯罪對象。

根據(jù)我國刑法的規(guī)定，貪污罪的對象為“公共財物”。對于“公共財物”的具體理解，參照刑法第九十一條第一款、第二款關(guān)于公共財產(chǎn)的解釋規(guī)定，指的是以下四類財物：即國有財物、勞動群眾集體所有的財物、用于扶貧和其他公益事業(yè)的社會捐助或者專項基金以及在國家機關(guān)、國有公司、企業(yè)、事業(yè)單位和人民團體管理、使用或者運輸中的私人財物。可見，不動產(chǎn)并未被排除在公共財產(chǎn)或者公共財物之外，公共財物應(yīng)包括不動產(chǎn)、動產(chǎn)、有價證券等。詐騙罪、（職務(wù)）侵占罪、敲詐勒索罪、故意毀壞財物罪等均可以不動產(chǎn)作為其侵害的對象，作為職務(wù)性的財產(chǎn)犯罪，就實施及完成犯罪行為方面而言，貪污罪與詐騙罪、侵占罪等一般財產(chǎn)犯罪并無兩樣。②

二、非法侵占公有房屋等不動產(chǎn)并對之構(gòu)成事實占有即為貪污既遂。

以不動產(chǎn)為對象的貪污以及一般的侵占類犯罪的既遂、未遂的認定問題，在理論和司法實務(wù)中均有爭議。其中，較為典型的意見有以下兩種：一是認為只有當不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記結(jié)束之后，才構(gòu)成貪污既遂；二是認為實際控制或非法占有了不動產(chǎn)，即可認定為貪污既遂。最高人民法院于2003年11月13日下發(fā)的《全國法院審理經(jīng)濟犯罪案件工作座談會紀要》采納了控制說的觀點，明確指出：作為一種以非法占有為目的的財產(chǎn)犯罪，與盜竊、詐騙、搶奪等侵犯財產(chǎn)罪一樣，應(yīng)當以行為人是否實際控制財物作為區(qū)分貪污罪既遂與未遂的標準。行為人控制公共財物后，是否將財物據(jù)為己有，不影響貪污既遂的認定。據(jù)此，雖然不動產(chǎn)的移轉(zhuǎn)以登記為其成立要件，未經(jīng)登記即意味著所有權(quán)并未受到侵害，但是刑法的占有不等同于民法上的所有，非法占有目的的實現(xiàn)并不以得到法律上的確認為充足，是否在法律上取得了對物的所有權(quán)，并不能對事實上非法占有某物的認定構(gòu)成障礙。因此不動產(chǎn)貪污罪既遂、未遂的判斷標準，與盜竊、詐騙、搶奪等財產(chǎn)犯罪一樣，應(yīng)當視行為人是否實際取得財物而定。具體到貪污不動產(chǎn)犯罪，只要現(xiàn)實地占有控制了房屋，或者已經(jīng)就房屋所有權(quán)的取得進行了變更登記，即可認定為貪污罪 的既遂，而且，在辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記之后，即使不動產(chǎn)尚未實現(xiàn)事實上的轉(zhuǎn)移，也不影響貪污罪既遂的成立。③

三、典型案例

2004年3月12日，杭州市江干區(qū)人民法院指控，原杭州市公安局刑事偵查支隊正科級民警、一級警督、杭州三客實業(yè)總公司（該支隊直屬企業(yè)）總經(jīng)理許尚明違法侵吞了兩套房改住房，貪污房改房差價16.8萬元，犯貪污罪并判處6年徒刑，以受賄罪、貪污罪、挪用公款罪數(shù)罪并罰，判處有期徒刑13年。④

吉林省白山市房地產(chǎn)管理局八道江房管所房管科原副科長于繼紅利用職務(wù)之便截留公有房屋并實際占有使用，雖未辦理私有產(chǎn)權(quán)證，其行為已構(gòu)成貪污既遂。吉林省白山市中級人民法院以貪污罪判處其有期徒刑10年。于繼紅不服，提出上訴，被吉林省高級人民法院駁回⑤。

一直以來，人們對違法占有多套房改房或公房等不動產(chǎn)的行為并不認為是犯罪，上述兩個案例足以證明非法侵占公有房屋行為的是貪污性質(zhì)。然而，現(xiàn)實中多占公房而至今未受到任何法律制裁，所以，直到今天才出現(xiàn)極少數(shù)運用法律手段審判這類案件。因此，對多占公房者，不僅要在黨紀、政紀上嚴肅處理，而且要嚴格依照刑法按不動產(chǎn)貪污罪來懲處，紀檢和監(jiān)察部門應(yīng)將這些案件及時移交司法部門，司法部門應(yīng)嚴格適用法律，依法查處該類案件，確實保護國有資產(chǎn)和公共利益不被非法侵占。

注釋：

①譚博文《山西省政府大力清理領(lǐng)導(dǎo)干部違規(guī)多占多購住房》新華網(wǎng)；

②劉為波；邱振華《貪污不動產(chǎn)行為的司法認定》法律教育網(wǎng)；

③熊選國、苗有水《如何區(qū)分貪污罪的既遂與未遂》人民法院報；

④《全國首例房改貪污案杭州宣判》中國房地產(chǎn)報；

⑤《不動產(chǎn)能否成為貪污罪的犯罪對象》刑事審判參考（2002年第6輯）。

林詒高

第四篇：房屋拆遷中對違章建筑的處理辦法

房屋拆遷中對違章建筑的處理辦法

根據(jù)《憲法》規(guī)定：“國家、全民、集體所有的財產(chǎn)受法律保護，國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋和其他合法財產(chǎn)的所有權(quán)?！狈课葑鳛樗腥素敭a(chǎn)，是所有人經(jīng)濟利益的一部分，拆遷人拆除房屋，使被拆除房屋的所有人遭受經(jīng)濟損失，理應(yīng)對被拆除房屋及其附屬物進行補償。所以，《中華人民共和國拆遷管理條例》第22條規(guī)定：“拆遷人應(yīng)當依照本條例規(guī)定，對被拆遷人給予補償。拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償;拆除未超過批準期限的臨時建筑，應(yīng)予補償?！?/p>

《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第四十條還規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證件的規(guī)定進行建設(shè)，嚴重影響城市規(guī)劃的，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責令停止建設(shè)，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施;影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責令限期改正，并處罰款?！彼?，由此規(guī)定可知，違章建筑屬于必須拆除的建筑或者必須經(jīng)改正方可使用的建筑。因此，在拆遷過程中，拆遷人對必須拆除的違章建筑，不予補償;對經(jīng)規(guī)劃部門處罰，允許保留的，待補辦手續(xù)后按合法建筑給予補償。

違章建筑處理的法律依據(jù)

(一)實體性法律規(guī)定

處理違章建筑問題的直接法律依據(jù)是《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第40條的規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)，嚴重影響城市規(guī)劃的，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責令停止建設(shè)、限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施;影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責令限期改正，并處罰款?！?/p>

我們可以從上述規(guī)定得出以下5點結(jié)論，作為處理此類糾紛的依據(jù)：

1、縣級以上地方人民政府的城市規(guī)劃部門，是處理違章建筑的行政主管部門，擁有對違章建筑進行行政認定的權(quán)力;

2、區(qū)分不同情況，對違章建筑的處理方式包括：停止建設(shè)、限期拆除、予以沒收和補辦手續(xù)、并處罰款;

3、在具體適用時，應(yīng)當根據(jù)不同情況，分別采取不同的方式：如果該建設(shè)工程處在正在建設(shè)過程之中，則應(yīng)當根據(jù)《城市規(guī)劃法》第40條的規(guī)定，由城市規(guī)劃部門責令其停止建設(shè)。如果該建設(shè)工程已經(jīng)完工，且嚴重影響城市規(guī)劃，則應(yīng)當根據(jù)《城市規(guī)劃法》第40條的規(guī)定，由城市規(guī)劃部門作出：限期拆除，或者予以沒收的處理。如果該建設(shè)工程已經(jīng)完工，雖然“影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門”作出：補辦手續(xù)，并處罰款的處理;

4、在上述法定的處理方式中，我們可以作以下理解：限期拆除，留給了違章建筑業(yè)主一定的處理能夠轉(zhuǎn)移物料的時間;補辦手續(xù)，則是對違章建筑的事后確認，使之合法化;

5、在違章建筑索賠糾紛中，對違章建筑的業(yè)主來說，既有不應(yīng)當受到法律保護的權(quán)益，主要表現(xiàn)為由于擅自建設(shè)的違法行為而給行為人帶來的利益;又有應(yīng)當受到法律保護的權(quán)益，依法享有的申請補辦手續(xù)、在限期內(nèi)進行拆除的合法權(quán)益。對這兩種性質(zhì)不同的權(quán)益，應(yīng)當區(qū)別對待，分別作出適當處理。

此外，《深圳市城市規(guī)劃條例》第73條規(guī)定：因違法建設(shè)而嚴重影響城市規(guī)劃或影響城市規(guī)劃又不能采取改正措施的，應(yīng)責令其停止建設(shè)，限期拆除違法建筑物、構(gòu)筑物，造成公用設(shè)施和市政設(shè)施損壞的，當事人應(yīng)負修復(fù)及賠償責任。因違法建設(shè)影響城市規(guī)劃尚可采取改正措施的，應(yīng)責令其停止建設(shè)、限期改正，補辦手續(xù)，并處單項工程違法部分土建總造價百分之四十至百分之六十的罰款，并處沒收違法所得。違法建設(shè)不影響城市規(guī)劃的，應(yīng)責令其停止建設(shè)，限期補辦手續(xù)，并處單項工程土建總造價百分之四十 至百分之六十的罰款，并處沒收違法所得。第七十四條規(guī)定：對違法臨時建筑，應(yīng)按下列規(guī)定處理：(一)影響城市規(guī)劃的，限期拆除;(二)擅自改變原申請用途的，限期改正，逾期不改正的，限期拆除;(三)不影響城市規(guī)劃的，責令補辦手續(xù)，限期使用，并處罰款。如屬商業(yè)用途處建筑面積每平方米三千元以上五千元以下的罰款;如屬非商業(yè)用途，處建筑面積每平方米一千元以上二千元以下的罰款。

(二)程序性法律規(guī)定

城市規(guī)劃行政主管部門對違章建筑的認定及處理決定，作為具體行政行為，一方面，除了實體認定上要遵循法律的規(guī)定，行為的作出也應(yīng)當符合法定的程序，履行相應(yīng)的告知義務(wù);另一方面，該行為應(yīng)當具有可訴性，即在行政機關(guān)做出認定或決定之后的法定期限內(nèi)，行政相對人可以對其認定和決定申請行政復(fù)議或提起行政訴訟，雖然原則上復(fù)議和訴訟并不停止該認定和處理決定的執(zhí)行，但作為行政相對人的權(quán)利救濟途徑，是其程序性權(quán)利，應(yīng)當?shù)玫阶鹬睾捅Ｗo。行政機關(guān)的具體行政行為因為程序違法應(yīng)予撤銷或部分撤銷，至少應(yīng)被確認違法。

拆遷中對違章建筑具體處置步驟詳解

在拆遷中，行政機關(guān)應(yīng)當查明事實，分門別類依法予以處理，其步驟如下：(一)查明事實階段

即查清違章建筑形成的時間、原因、結(jié)構(gòu)、面積、用途，是否存在民事糾紛，是否存在同時違反兩個以上的行政法律規(guī)范的情形，是否已經(jīng)行政執(zhí)法機關(guān)查處等。對已經(jīng)查處的按查處的結(jié)論辦理，對未經(jīng)查處的，進入下階段。

(二)處理和處罰階段 1.處理和處罰的程序 第一步按時間分類分流。

原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部于1988年頒布的《關(guān)于房屋所有權(quán)登記工作中對違章建筑處理的原則意見》從違章建筑形成時間、所處地域、產(chǎn)生的影響三個方面提出了“三從寬三從嚴”的方針，對現(xiàn)在處置違章建筑仍有參考意義。故此就應(yīng)當以相關(guān)法律法規(guī)的頒布施行為依據(jù)，根據(jù)本地城市規(guī)劃的具體時間合情合理地確定違章建筑的時間界限。具體可采取兩段式或三段式。兩段式即劃定一個時間點，在此時間點之前形成的違章建筑(注：以下涉及到違章建筑的時間問題的，一般是指違章建筑的形成時間)可補辦手續(xù)作合法建筑處置，在時間點后的作違章建筑處理。三段式是劃定兩個時間點，在第一個時間點前的一律補辦手續(xù)，不予處罰，作合法建筑處置：在第一個時間點之后，第二個時間點之前的，從寬處理，能不拆除或沒收，一律不處以拆除或沒收;可以不予行政處罰的，一律不予行政處罰：在第三個時間點之后的要從嚴處理。筆者建議采取三段式，理由是城市規(guī)劃是一個復(fù)雜的過程，應(yīng)當有一個過渡期。

對可以直接補辦手續(xù)的，直接進入補辦手續(xù)階段;對需進一步處理的則進入下一步。第二步，按是否存在違章建筑的行為同時違反了兩個以上的行政法律規(guī)范的情形為標準分類分流。

若不存在這一情形，則一般是只違反建設(shè)規(guī)劃的，則交由建設(shè)規(guī)劃行政主管部門處理;若存在這一情形的，則由一個行政主管部門牽頭處理。

第三步，作出處理或處罰決定。然后根據(jù)處理或處罰決定分別處置，對補辦手續(xù)的，進入補辦手續(xù)階段;對處以沒收或限期拆除的，進入執(zhí)行階段。

2.處理或處罰時應(yīng)當掌握的幾個原則

一是從舊兼從輕的原則。適用這一原則有兩種情況：第一種是法律、法規(guī)、規(guī)章進行了修改;第二種是在違章建筑形成后，規(guī)劃進行了調(diào)整，使原有的違章建筑對規(guī)劃的影響發(fā)生了變化的。在第二種情況下計算追訴時效時，同樣適用從舊兼從輕的原則。

二是優(yōu)先從重處罰的原則。適用這一原則的前提是違章建筑的行為同時違反了兩個以上的法律規(guī)范，可以由兩個以上的行政執(zhí)法部門查處的情況。對于有兩個以上的行政執(zhí)法部門對行政處罰管轄權(quán)發(fā)生爭議的，可由牽頭部門協(xié)調(diào)一個部門管轄;協(xié)調(diào)不成的，由相關(guān)行政執(zhí)法部門報請共同的上一級行政機關(guān)確定，若其共同的上一級行政機關(guān)為當?shù)卣?，牽頭處理部門可直接報請當?shù)卣_定。

三是正確適用沒收和拆除的原則。對不違反法律和行政法規(guī)，而只違反地方法規(guī)及規(guī)章的違章建筑，一律不得處以沒收或限期拆除。

四是正確認定違章建筑面積的原則。適用這一原則的前提是當事人擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建成的建筑。在此情況下，大多為批少建多，行政機關(guān)在此情況下，應(yīng)作出合理的認定。

(三)補辦手續(xù)階段

對依法應(yīng)當直接補辦手續(xù)或經(jīng)過處罰后要求補辦手續(xù)的，由違章建筑的當事人到相關(guān)行政部門補辦手續(xù)。需要特別說明的是：無論當事人是否補辦了手續(xù)，其對建筑物的相應(yīng)權(quán)利已得到有權(quán)行政機關(guān)的認可，故當事人享有相應(yīng)的物權(quán)，從而成為拆遷法律關(guān)系的當事人，其享有被拆遷人的權(quán)利，并承擔相應(yīng)的義務(wù)。當事人在補辦手續(xù)后進入簽定安置補償協(xié)議階段;當事人不補辦手續(xù)的，可經(jīng)拆遷人申請，進入行政裁決階段。

在此階段，相關(guān)行政部門應(yīng)將當事人補辦手續(xù)的情況及時通報給稅務(wù)部門，由稅務(wù)部門根據(jù)當事人建筑物的實際用途、時間等決定是否追繳營業(yè)稅、所得稅。

(四)簽定安置補償協(xié)議階段

在此階段，由拆遷雙方自行確定安置補償方案。對協(xié)商不成的，經(jīng)一方當事人申請可進入行政裁決階段;對達成協(xié)議后，被拆遷人拒不履行的，經(jīng)拆遷人申請，可進入強制拆遷階段，由人民法院依法強制執(zhí)行。

(五)行政裁決階段

對拆遷當事人經(jīng)協(xié)商未能達協(xié)議，經(jīng)一方當事人的申請行政裁決的，行政機關(guān)應(yīng)予受理。行政機關(guān)在受理后，應(yīng)及時將申請人的申請書及證據(jù)發(fā)送給對方當事人，并告知其權(quán)利與義務(wù)。行政機關(guān)在查明事實的基礎(chǔ)上，在法定期限內(nèi)就安置補償作出行政裁決決定，并明確當事人搬遷的期限。

(六)強制執(zhí)行階段

對于被拆遷人(即違章建筑的當事人)不履行安置補償協(xié)議或安置補償裁決的，經(jīng)申請，可由人民法院依民事司法強制執(zhí)行程序或行政司法強制執(zhí)行程序強制執(zhí)行，亦可由人民政府責成相關(guān)行政部門組織行政強制拆遷，強制被拆遷人搬遷，并拆除其建筑物等。

違章建筑能獲得相應(yīng)的拆遷補償款

一些地方法規(guī)和規(guī)章也對違章建筑作了相應(yīng)的規(guī)定，故法律意義上的違章建筑可作兩種理解：一是狹義上的違章建筑，即為違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，所建造的建筑物。二是廣義上的違章建筑，是指違反法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，所建造的建筑物，這也就是我們通常所說的違法建筑的概念。

在這里要說明的是：違章建筑是一個專有名詞，有著特定的內(nèi)涵，它不是違章與建筑兩詞的簡單組合，不能完全根據(jù)違章的涵義來推斷違章建筑的涵義。其關(guān)鍵在于對違法建設(shè)行為，是應(yīng)予以法律制裁的;而違反規(guī)章制度建設(shè)的行為除造成某種特定的后果外，是不應(yīng)當受到法律制裁的。到目前為止，沒有一部法律、法規(guī)、規(guī)章將違章建筑規(guī)定為違反規(guī)章制度建造的建筑物。

依據(jù)《城市規(guī)劃法》的規(guī)定，違章建筑是指在城市規(guī)劃內(nèi)未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證件的規(guī)定進行建設(shè)影響城市規(guī)劃的建筑。認定違章建筑的前提是：(1)有權(quán)認定的機關(guān)，只能是市政規(guī)劃管理部門;(2)要有法律法法規(guī)的依據(jù)。在國家規(guī)劃法出臺前，企業(yè)已經(jīng)建成的廠房是否認定為違章建筑，根據(jù)法律不溯及既往的原則，不應(yīng)使用規(guī)劃法，而應(yīng)當使用國務(wù)院于1984年1月5日頒布的《城市規(guī)劃條例》，并按照法定程序來認定。

2001年的《拆遷條例》中“拆除違章建筑不予補償”的涵義是：在城市房屋拆遷過程中，拆除依法應(yīng)當拆除的違反法律和行政法規(guī)而建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物的，不予補償。由此，我們可以看出：在城市房屋拆遷中對違章建筑進行處置時，并非全部拆除不予補 償，而是應(yīng)當根據(jù)具體情況分門別類依法予以處理。對依法應(yīng)當拆除的，予以拆除并不予補償;對于拆遷公告前可以補辦手續(xù)的違章建筑或手續(xù)不全的房屋等，則應(yīng)查明事實，妥善處理，應(yīng)予補償?shù)膭t予以補償。

第五篇：房屋租賃合同糾紛處理辦法

房屋租賃合同糾紛處理辦法

摘要

《中華人民共和國民法通則》及其司法解釋、《中華人民共和國合同法》及其司法解釋、《中華人民共和國擔保法》及其司法解釋、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(簡稱《房地產(chǎn)管理法>>。

一、目前處理房屋租賃糾紛案件所依據(jù)的法律、法規(guī)《中華人民共和國民法通則》及其司法解釋、《中華人民共和國合同法》及其司法解釋、《中華人民共和國擔保法》及其司法解釋、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(簡稱《房地產(chǎn)管理法>>。

二、房屋租賃合同效力的認定房屋租賃合同有效的條件是：、《民法通則》規(guī)定的民事法律行為應(yīng)具備的條件，但是，根據(jù)《合同法》第5條及第54條的規(guī)定，以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，屬可撤銷合同。

2、合同約定的租賃期限，住宅不超過八年，其他用房不超過十五年。因特殊情況需要超過上述期限的，須經(jīng)主管機關(guān)批準。

3、出租人未經(jīng)政府主管部門審批同意擅自改變房屋的使用功能后將房屋出租的，租賃合同無效;承租人承租房屋后未經(jīng)政府主管部門審批同意擅自改變房屋的使用功能的，租賃合同不因此而無效;出租人與承租人未經(jīng)政府主管部門審批同意而在租賃合同中約定改變房屋的使用功能的，租賃合同無效。

三、有效房屋租賃合同糾紛的處理(一)合同不解除，出租人起訴僅要求承租人償付欠租并支付滯納金的，法院應(yīng)予支持，滯納金按合同約定的標準計算;若合同約定的滯納金標準過高而顯失公平，應(yīng)以中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期付款的違約金標準確定承租人應(yīng)付之滯納金。

(二)合同解除時有關(guān)問題的實體處

1、關(guān)于解除合同的條件：通常出現(xiàn)以下幾種情況之一的，出租人有權(quán)要求解除合同：

(1)承租人欠租超過合同約定期限;

(2)合同未約定期限的，欠租達三個月以上;

(3)承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的;

(4)承租人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)或約定用途的。

出現(xiàn)以下幾種情況之一的，承租人有權(quán)要求解除合同：

①出租人未按約定的時間向承租人提供出租房屋的;

②出租人所提供的房屋不符合合同約定，導(dǎo)致承租人不能實現(xiàn)合同目的的;

③出租人不按合同約定的責任負責維修房屋及其設(shè)施，保證房屋安全的;

④租賃物危及承租人的安全或健康的。

此外，因不可抗力的原因?qū)е潞贤瑹o法履行或經(jīng)當事人雙方協(xié)商一致同意解除合同的，法院亦可以解除合同。、承租人對房屋有裝修時，對裝修的處理。

合同有約定按約定處理;合同未約定的，能拆除的拆除，拆后可以繼續(xù)使用的動產(chǎn)裝修由承租人拆走，對于不能拆除的固定裝修以及拆除后不能繼續(xù)使用的動產(chǎn)裝修，如承租人對裝修問題提出訴訟請求并提出評估申請，法院應(yīng)委托評估機構(gòu)對裝修予以評估，由出租人酌情承頂，給予承租人相應(yīng)補償;對于不能承頂部分造成的損失，因承租人過錯導(dǎo)致合同解除的，裝修損失由承租人自己承擔;因出租人過錯導(dǎo)致合同解除的，裝修損失由出租人承擔;雙方均有過錯的，由雙方按過錯大小分別承擔。

3、因承租人過錯導(dǎo)致合同解除時的違約賠償問題。承租人應(yīng)向出租人承擔的違約責任是：

(1)所欠租金及其它費用的逾期付款違約金(即滯納金);

(2)簽約時所交租賃定金由出租人沒收;

(3)當上述違約金及租賃定金不足以彌補出租人因解除合同所受的損失時，承租人還應(yīng)向出租人另行支付損失賠償金。

4、因出租人過錯導(dǎo)致合同解除時的違約賠償問題。

出租人應(yīng)向承租人承擔的違約責任是：

(1)向承租人雙倍返還租賃定金;

(2)賠償承租人的裝修損失;

(3)當上述違約金及租賃定金仍不足以彌補承租人因解除合同所受的損失時，出租人還應(yīng)另行向承租人支付損失賠償。

四、無效房屋租賃合同糾紛的處理

(一)房屋使用費的處理。合同被確認無效后，承租人尚欠出租人的租金不再給付，而按照指導(dǎo)租金標準向出租人支付房屋使用費，指導(dǎo)租金高于合同約定的租金標準的，以較低者計。當合同約定的租金高于指導(dǎo)租金時，對于糾紛發(fā)生前承租人已按無效合同向出租人支付的租金中高于指導(dǎo)租金的部分，應(yīng)分別情況進行處理：1、因違反法律或行政法規(guī)的規(guī)定且有損國家、集體或社會公共利益導(dǎo)致合同無效的，高出部分應(yīng)判收繳國庫;2、其它原因?qū)е潞贤瑹o效的，高出部分承租人一般無權(quán)要求返還。

(二)承租人裝修物的處理。房屋租賃合同被確認無效后，裝修物能拆則拆，不能拆的，對出租人可用部分經(jīng)評估折舊后由出租人承頂;其余部分經(jīng)評估折舊后作為無效合同的損失，由雙方按過錯責任比例予以分擔。

五、涉及轉(zhuǎn)租的房屋租賃糾紛案的處理

(一)轉(zhuǎn)租合同有效的條件：除了應(yīng)具備一般房屋租賃合同有效的條件外，還應(yīng)具備以下條件：1、征得原出租人的同意;

2、轉(zhuǎn)租合同約定的租期不得超過原租賃合同中約定的租期，超過部分無效。

(二)出租人將物業(yè)出租給承租人，承租人又將該物業(yè)轉(zhuǎn)租他人(即受轉(zhuǎn)租人)。出租人和承租人在合同履行期間發(fā)生糾紛，涉及受轉(zhuǎn)租人的權(quán)利、義務(wù)的，應(yīng)將受轉(zhuǎn)租人列為第三人參加訴訟。

(三)出租人將物業(yè)出租給承租人，承租人將該物業(yè)辦成某類專業(yè)市場后，又分割成多個小單元轉(zhuǎn)租給眾多受轉(zhuǎn)租人的，出租人和承租人在合同履行期間產(chǎn)生糾紛，若出租人只起訴要求支付欠租及違約金的，因不涉及眾多受轉(zhuǎn)租人實際使用的物業(yè)，可不列受轉(zhuǎn)租人為案件的第三人，這樣既能順利解決糾紛，又避免了在案件審理過程中出現(xiàn)龐大的訴訟主體。若出租人起訴要求解除合同，則應(yīng)先審查是否確需解除合同：如確需解除，則應(yīng)將眾多受轉(zhuǎn)租人列為案件第三人，因出租人解除合同、收回物業(yè)的行為勢必影響受轉(zhuǎn)租人對該物業(yè)的使用及裝修權(quán)益等;如無需解除合同，則不列受轉(zhuǎn)租人為案件第三人。

發(fā)生房屋租賃糾紛如何處理

1、租約到期后房主收回房屋

如果出租人因自身需要，不愿意繼續(xù)出租，則承租人就應(yīng)將房屋返還出租人。如果承租人在雙方約定的期限內(nèi)確實無法找到房屋，出租人應(yīng)當給承租人找房搬家的時間，酌情延長租賃期限。同時，承租人也應(yīng)按期騰房。如果承租人不積極找房和按期騰房，出租人有權(quán)在合理范圍內(nèi)提高房租。當承租人有房可遷而拒不騰房時，出租人可申請法院強制其搬遷并令其交占房期間的房租。

2、房客外出未歸租賃合同屆滿

房客外出未歸，租賃合同屆滿，而房客又無任何續(xù)租的明確表示時，房主可通知房客的親屬或單位終止租賃合同。但房主向房客明確表態(tài)終止租賃合同前，按房客續(xù)租處理，房客按原租約補交租金，得知房客不續(xù)租的表示后，房主再收回房屋。

3、續(xù)租時房主提升租金標準

如果原承租人不同意房主要求，就是放棄優(yōu)先承租權(quán)，出租人即可與別人建立租賃關(guān)系。如果原承租人同意這些合法的條件，應(yīng)另簽租賃合同。房屋租賃合同到期后，如果出租人沒有提出新的條件，承租人按原合同繼續(xù)交租，則視為租賃關(guān)系延續(xù)，出租人沒有正當理由，不得終止。出租人以原合同期滿為由隨意抬高房租的，一般不允許，但出租人與承租人另有約定的除外。

商業(yè)地產(chǎn)租賃糾紛如何解決？

具體情況具體處理 商戶欠租怎么辦？出租人是否可以采取停水停電的措施呢？這需要在《租賃合同》中要有明確的約定。首先，應(yīng)在《租賃合同》中寫明，在商戶欠租的情況下出租人享有對商戶采取停水停電的權(quán)利。需要滿足下列條件：出租人作為使用人與自來水公司和電力公司簽訂了《用水協(xié)議》和《購電協(xié)議》，商戶和自來水公司、電力公司并沒有直接簽約。在這種情況下，對于商戶的欠租，開發(fā)企業(yè)可以采取停水停電措施。因為商戶和自來水公司、電力公司并不存在水、電使用合同，開發(fā)企業(yè)是使用人，對于商戶的欠租行為開發(fā)企業(yè)有權(quán)采取停水停電的自助措施。如果擅自停水、停電造成了商戶損失，應(yīng)該承擔賠償責任。另外，還要注意的一點是，在出租人有權(quán)采取停水、停電措施的前提下，出租人應(yīng)事先書面通知商戶，提前告知將采取停水、停電措施，這樣能避免因貿(mào)然停電給商戶帶來突然損失，以減小風險。

解除合同――

多方見證避免糾紛

《租賃合同》一般都會約定合同解除條件，如商戶在欠租達到一定金額和時間時開發(fā)企業(yè)就享有合同解除權(quán)。在滿足合同解除條件的情況下，如出現(xiàn)商戶拒絕騰退房屋和不償還欠款的情形，出租人大都會采取強制收回房屋的措施。強制收回房屋過程中也有風險，如欠租商戶以丟失珍貴物品為由告出租人，出租人難以逃脫責任。

合同解除應(yīng)采取如下措施較為穩(wěn)妥。首先，在滿足合同解除的條件下，向商戶郵寄《解除租賃合同通知書》，在《解除租賃合同通知書》上寫明商戶自動騰退房屋的期限，如超過期限將強行收回房屋。其次，如商戶超過該期限仍未搬離，則出租人應(yīng)做好如下準備：

第一，邀請公證人員至現(xiàn)場，對清理房屋的整個過程進行公證；或者可請該商鋪所在地的物業(yè)公司、居委會、業(yè)委會、派出所等一起到場，在幾方在場的情況下派人進入該商鋪。從開門前就進行全程攝像，對進入的人員、過程及該物業(yè)內(nèi)的所有物品進行錄像。由參與方在清單上一起簽字確認。第二，聘請律師作為見證，并對現(xiàn)場商戶的遺留物品進行認真清點造冊，留作證據(jù)；第三，將商戶的遺留物品妥善保管，并書面通知商戶留存物品的地點和清單。