第一篇：工程項目經(jīng)營管理方案范本

XXXX工程有限公司工程項目經(jīng)營管理方案

一、指導(dǎo)思想：

XXXX工程有限公司對所有工程項目推行方案管理，對不同形式的工程項目采取最佳的經(jīng)營管理方案，無論采取哪一種方案，均需通過董事長決定，方案管理是外樹形象，內(nèi)創(chuàng)效益是唯一選擇；按章辦事，各負(fù)其責(zé)，是方案管理的精髓；各部門之間相互配合，上下級之間一級對一級負(fù)責(zé)，是方案管理的核心；方案管理是企業(yè)生存、發(fā)展的基礎(chǔ)，是公司全員工程項目經(jīng)營管理的操作規(guī)程。

二、方案類型：

XXXX工程有限公司的工程項目經(jīng)營管理方案共有四種類型：直管式；包干式；大包式；聯(lián)營式。

1、直管式:這種方案是公司對工程項目直接進(jìn)行經(jīng)營管理，它適合于工程項目建設(shè)規(guī)模較大，施工難度較高，工藝流程較復(fù)雜，并有較豐富的經(jīng)濟(jì)效益潛力，這種管理模式是工程項目管理的重中之重，公司及所屬部門的每個管理者，都有可能參與管理。它直接運用公司資金、消耗公司材料、使用公司設(shè)備，管理水平的優(yōu)劣直接影響公司的興衰。直管式是公司永遠(yuǎn)的選擇，即使公司將來發(fā)展壯大到一定規(guī)模也不能放棄這種管理模式。它能將公司每位員工直接推向建筑市場，要求公司員工不斷學(xué)習(xí)新工藝，新工法，以適應(yīng)建設(shè)技術(shù)的發(fā)展，給每一個管理者提供鍛煉和施展才華的機會，給公司決策層和管理層提供建筑市場行情的第一手資料。是企業(yè)立于不敗之地的具體保證。但是它不宜全面采用，以不超過總量30%為宜。

2、包干式：是公司將工程項目以造價包干交項目經(jīng)理經(jīng)營管理的一種模式，這種工程項目一般是結(jié)構(gòu)類型不復(fù)雜，項目經(jīng)理有著對同類型工程項目較為豐富的施工經(jīng)驗，它便于展開量、本、利分析，由于公司直接對工程項目注入資金，公司不可能以包代管，它的實質(zhì)是公司和分公司都參與管理，它是避免以包代管的最佳選擇，也是直管式的一種補充形式。這種方案，應(yīng)是逐步推廣的較為普通的形式。

3、大包式：是公司將工程項目承包給項目經(jīng)理經(jīng)營管理，項目經(jīng)理按總造價的百分比向公司交稅費的一種管理模式，也是目前較為流行的一種承包方式，當(dāng)公司管理人員較少、資金周轉(zhuǎn)率較低時可采取這種模式，但是這種模式有著明顯的缺點，它容易形成以包代管、調(diào)動不靈。

4、聯(lián)營式:是公司同具有一定施工能力的單位或個體對工程項目采取聯(lián)合經(jīng)營管理的一種模式。這種管理模式便于發(fā)揮社會力量、知名人士的積極能動性，是增加公司產(chǎn)值、利潤的最有效的補充手段。它的缺點是由于公司與聯(lián)營者是一種較為松散的管理關(guān)系，是容易形成調(diào)度不靈，有令不行，個別素質(zhì)較低者容易給公司造成負(fù)面影響。因此應(yīng)慎重選擇合理的經(jīng)營對象，這種管理模式在公司的整體經(jīng)營管理中不應(yīng)占太重的比例，僅僅作為一種有益的補充。

三、方案實施：

1、工程項目經(jīng)營管理方案，必須經(jīng)公司批準(zhǔn)，總經(jīng)理發(fā)布實施。

2、管理成員應(yīng)按各自分工或總經(jīng)理委托做好方案的實施工作，并對總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

3、各部門根據(jù)不同的方案編制出詳細(xì)的管理方案或工作細(xì)則，按方案的要求把本部門的工作做好，并對總經(jīng)理復(fù)責(zé)。

4、各個崗位的管理人員必須按方案的要求，服從管理，在崗盡職，對自己的領(lǐng)導(dǎo)部門負(fù)責(zé)。

5、每一位管理者，都應(yīng)注意收集方案在實施過程中出現(xiàn)的新問題，探索新的最佳方法，向公司報告實施過程中存在的問題和矛盾，便于及時修正和改進(jìn)，使工程項目管理方案始終保持在先進(jìn)、合理、高效的運行狀態(tài)。

四、方案細(xì)則： 一）、直管式

1、總經(jīng)理直接行使工程項目的經(jīng)營管理權(quán)、受委托人要對總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

2、項目經(jīng)理是工程項目第一負(fù)責(zé)人，項目經(jīng)理原則上通過投標(biāo)、競爭上崗，特殊情況由公司研究可任命產(chǎn)生。

3、企業(yè)營銷部負(fù)責(zé)制定項目經(jīng)理目標(biāo)責(zé)任書并負(fù)責(zé)監(jiān)督實施；項目經(jīng)理目標(biāo)責(zé)任書，由總經(jīng)理、項目經(jīng)理簽字后生效。

4、企業(yè)預(yù)算科負(fù)責(zé)編制真實、可靠項目工程預(yù)算書，預(yù)算書必須具有可操作性，不得出現(xiàn)偏差，如有變更應(yīng)及時調(diào)整，它是供應(yīng)科編制材料消耗計劃、資金運用計劃的重要依據(jù)，預(yù)算科對總經(jīng)理（或委托人）負(fù)責(zé)。

5、工程管理部根據(jù)工程合同內(nèi)容，編制出切實可行的施工方案，依據(jù)項目經(jīng)理目標(biāo)責(zé)任書的規(guī)定，對工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)施工進(jìn)度，3 行使管理權(quán)，并對公司負(fù)責(zé)。

6、供應(yīng)科依據(jù)預(yù)算科提供的項目工程預(yù)算書，負(fù)責(zé)對所有消耗材料的尋價、購買、運輸、保管、發(fā)放、實施管理、杜絕一切跑、冒、滴、漏行為，要編制詳細(xì)的材料消耗計劃，及相應(yīng)的管理方案，報總經(jīng)理（或委托人）批準(zhǔn)后實施，供應(yīng)科對總經(jīng)理（或委托人）負(fù)責(zé)。

7、供應(yīng)科依據(jù)工程管理提供的施工方案，預(yù)算科提供的項目工程預(yù)算書，編制資金運用計劃，報總經(jīng)理（或委托人）批準(zhǔn)后實施，供應(yīng)科對總經(jīng)理（或委托人）負(fù)責(zé)。

8、辦公室應(yīng)制定出項目部的保衛(wèi)、執(zhí)勤、看管等后勤人員工作細(xì)則，并不定期檢查工作，辦公室對總經(jīng)理（或委托人）負(fù)責(zé)。

9、項目部的所有管理人員，除對項目經(jīng)理負(fù)責(zé)外，應(yīng)按各自的工作性質(zhì)對公司的管理部門負(fù)責(zé)，具體為：技術(shù)員對企業(yè)發(fā)展部負(fù)責(zé)。質(zhì)檢員、安全員對工程管理部負(fù)責(zé)。材料員、保管員、會計員對供應(yīng)科負(fù)責(zé)。保衛(wèi)、執(zhí)勤、看管、伙房等后勤人員對辦公室負(fù)責(zé)。二）包干式

1、包干式：是指公司將工程項目以造價包干交給項目經(jīng)理經(jīng)營管理的一種模式。

2、根據(jù)工程項目的具體類型，結(jié)合公司的資金周轉(zhuǎn)狀態(tài)，通過公司充分論證，工程項目可采取包干式，公司內(nèi)部招標(biāo)的方式確定中標(biāo)項目經(jīng)理。該工程項目由項目經(jīng)理負(fù)責(zé)具體實施，項目經(jīng)理對總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

3、公司有對包干式工程項目全面管理的權(quán)利。

4、項目經(jīng)理負(fù)責(zé)組建項目部班子，項目經(jīng)理是工程項目第一負(fù)責(zé)人，項目經(jīng)理對公司負(fù)責(zé)。

5、預(yù)算科要編制出真實可行的工程項目預(yù)算書，報公司研究通過，作為造價包干的重要依據(jù)，預(yù)算科對總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

6、企業(yè)營銷部按照公司批準(zhǔn)的中標(biāo)價，制定工程包干合同，并對負(fù)責(zé)監(jiān)督實施，工程項目包干合同由公司總經(jīng)理同項目經(jīng)理簽字后生效。

7、工程管理部按合同約定，編制切實可行施工方案，嚴(yán)格對工程項目的工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)、施工進(jìn)度進(jìn)行管理。工程管理部編制的進(jìn)度計劃是供應(yīng)科編制資金運用計劃的重要依據(jù)，工程管理部要對分管生產(chǎn)的總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

8、供應(yīng)科按照工程項目包干合同，依據(jù)工程管理編制的施工方案，編制出資金運用計劃，包總經(jīng)理批準(zhǔn)后由財務(wù)科實施。工程進(jìn)度款必須嚴(yán)格按工程管理部提供的形象進(jìn)度進(jìn)行撥付，供應(yīng)科對總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

9、供應(yīng)科應(yīng)及時掌握工程項目的材料消耗情況，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，編制出包干式管理的材料管理方案，真正起到宏觀管理和監(jiān)督作用。

10、項目經(jīng)理要有能力協(xié)調(diào)好各業(yè)務(wù)主管部門、建設(shè)單位、周邊社區(qū)環(huán)境的工作關(guān)系，確無能力協(xié)調(diào)解決時，由公司領(lǐng)導(dǎo)出面解決，所發(fā)生的一切費用由分公司承擔(dān)。

（三）大包式

1、大包式：是將工程項目承包給分公司經(jīng)營管理，分公司按工程項目總造價的百分比上繳公司利潤的一種管理模式。

2、經(jīng)公司研究通過，工程項目可采用大包式，公司通過內(nèi)部招標(biāo)的方式確定招標(biāo)項目經(jīng)理，該工程項目由項目經(jīng)理責(zé)具體實施，項目經(jīng)理對總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

3、項目經(jīng)理對大包式工程項目全面管理的權(quán)利，并對總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

4、項目經(jīng)理負(fù)責(zé)組建項目部班子，項目經(jīng)理是工程項目的第一負(fù)責(zé)人，項目經(jīng)理對公司負(fù)責(zé)。

5、預(yù)算科負(fù)責(zé)編制工程項目大包合同并負(fù)責(zé)監(jiān)督實施，工程項目大包合同由公司總經(jīng)理與項目經(jīng)理簽字后生效。

6、工程項目管理部要協(xié)助項目經(jīng)理編制切實可行的施工方案，嚴(yán)格對工程項目的工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)、施工進(jìn)度進(jìn)行管理，工程管理部對總經(jīng)理負(fù)責(zé)

7、財務(wù)科要按照合同約定，及時收取項目經(jīng)理應(yīng)繳納的各項稅費，若不能及時收取，須經(jīng)書面報告總經(jīng)理說明原因，無正當(dāng)理由，出現(xiàn)抗交、拖交、少交稅費時，財務(wù)科應(yīng)書面提出處理措施，報告總經(jīng)理，財務(wù)科對總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

8、項目經(jīng)理應(yīng)有能力協(xié)調(diào)好各業(yè)務(wù)主管部門、建設(shè)單位、周邊社區(qū)環(huán)境的工作關(guān)系，確無能力協(xié)調(diào)解決時，有公司領(lǐng)導(dǎo)出面解決，所發(fā)生的一切費用由項目經(jīng)理承擔(dān)。

（四）聯(lián)營式

1、聯(lián)營式：是指公司同有一定施工能力的單位或個人，對工程項目采取聯(lián)合經(jīng)營管理的一種模式。

2、聯(lián)營者必須具有一定的經(jīng)濟(jì)實力、有成熟的施工管理經(jīng)驗、社會信譽較好，服從公司管理、能夠獨立承擔(dān)債權(quán)債務(wù)，不給公司造成任何負(fù)面影響。

3、聯(lián)營式的工程項目，公司采取較為松散的管理方式，以收取聯(lián)營者按契約應(yīng)交費稅為主要目的。根據(jù)工程項目的實際情況，對聯(lián)營單位或個人可設(shè)立分公司，也可設(shè)立項目部。

4、經(jīng)公司批準(zhǔn)，營銷部負(fù)責(zé)編制聯(lián)營合同，由公司總經(jīng)理同聯(lián)營者簽字后生效。

5、公司總經(jīng)理有對聯(lián)營式工程項目全面管理的權(quán)利。

6、公司按照工程合同，實施對工程項目的工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)、施工進(jìn)度管理，編制出適應(yīng)聯(lián)營式的管理細(xì)則。

7、財務(wù)科要對工程項目的材料消耗、資金運用進(jìn)行宏觀管理和監(jiān)督并編制出聯(lián)營式的材料、資金管理細(xì)則，財務(wù)科對總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

8、財務(wù)科應(yīng)根據(jù)聯(lián)營合同的約定及時收取聯(lián)營者應(yīng)上交的費稅，若不能及時收取，必經(jīng)書報告總經(jīng)理說明原因，無正當(dāng)理由，出現(xiàn)抗交、拖交、少交費稅式，財務(wù)科應(yīng)書面報告總經(jīng)理，并提出處理措施，財務(wù)科對總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

9、項目經(jīng)理有能力協(xié)調(diào)好各業(yè)務(wù)主管部門、建設(shè)單位、周邊社區(qū)環(huán)境的工作關(guān)系，原則上公司不參與協(xié)調(diào)這方面的工作關(guān)系，卻無能力協(xié)調(diào)時，公司領(lǐng)出面協(xié)調(diào)，項目經(jīng)理要承擔(dān)一切費用。

五、經(jīng)公司同意成立項目部的單位或個人，一律作為公司的一個獨立承包的下屬項目部，全面納入公司的管理，應(yīng)嚴(yán)格遵守公司各項規(guī)章制度及資質(zhì)使用管理的有關(guān)規(guī)定。項目經(jīng)理必須和公司簽署合同后才可使用資質(zhì)。但實行一個工程項目一簽的原則。不得多次、長期使用，更不能轉(zhuǎn)借。

六、項目經(jīng)理無論已各種形式進(jìn)入公司均應(yīng)簽訂資質(zhì)使用協(xié)議、分包協(xié)議書，并無條件遵守公司各項規(guī)章制度、服從公司管理。

項目經(jīng)理管理制度

一、經(jīng)公司同意成立項目部的單位或個人，一律作為公司的一個獨立承包的下屬項目部，全面納入公司的管理，應(yīng)嚴(yán)格遵守公司各項規(guī)章制度及資質(zhì)使用管理的有關(guān)規(guī)定。項目經(jīng)理必須和公司簽署合同后才可使用資質(zhì)。但實行一個工程項目一簽的原則。不得多次、長期使用，更不能轉(zhuǎn)借。

二、項目經(jīng)理個人通過各項渠道獲取信息，獨立談成項目最終簽訂合同，項目經(jīng)理全權(quán)負(fù)責(zé)回收工程款的，公司根據(jù)利潤空間按照合同產(chǎn)值的1.5%—3.5%的比例雙方協(xié)商確定業(yè)務(wù)提成。業(yè)務(wù)提成按照一個工程一清的原則進(jìn)行。凡是留有質(zhì)保金的，實際工程款到位后，按提成的80％執(zhí)行。待總工程款（質(zhì)保金）全部到位后，再全部付清余額。

三、項目經(jīng)理使用公司資質(zhì)自行承攬工程或自行施工應(yīng)遵守以下規(guī)定：

1、凡是經(jīng)同意可以使用公司資質(zhì)的項目經(jīng)理，分有無個人資質(zhì)證書按工程總造價的一定比例繳納管理費。并自覺接受業(yè)主的有關(guān)監(jiān)督管理。

2、要定期向公司上報單位人員及經(jīng)營的真實情況，并接受公司的統(tǒng)一管理。在項目施工期間，公司行使監(jiān)督權(quán)，即：委派一名監(jiān)督質(zhì)量安全、施工安全的人員。監(jiān)督人員待遇除正常的吃 9 住外，由項目經(jīng)理按每月不低于1200元發(fā)放工資。

3、凡是使用公司資質(zhì)的單位項目資金必須納入公司一切核算并做到：

1）、所有業(yè)主工程款必須進(jìn)入公司賬戶；

2）、凡是經(jīng)公司開具正式發(fā)票的（或自行到稅務(wù)部門以公司名義開具發(fā)票的）要按照稅務(wù)部門的要求自行負(fù)擔(dān)發(fā)票額的產(chǎn)生的一切稅費。

4、凡是使用公司資質(zhì)的項目經(jīng)理，必須提供與開具扣稅發(fā)票等額的正式支出發(fā)票或有效票據(jù)。

1）、發(fā)票范圍是：差旅費、住宿費、人員工資等（合計不超過工程造價總額的30%）、材料發(fā)票（不能跨年度）；招待費［1500萬以下5%（工程造價）、1500萬以上3%（工程造價）。

2）、發(fā)票要素：名稱為XXXX工程有限公司，日期為本年度，發(fā)票為地稅認(rèn)可的正式發(fā)票；材料發(fā)票必須是有關(guān)裝飾裝修工程材料；工人工資必須是由稅務(wù)部門的認(rèn)可的工人工資表。

四、項目經(jīng)理承攬公司工程施工應(yīng)遵守以下規(guī)定：

1、公司全面負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)項目經(jīng)理的施工質(zhì)量、安全生產(chǎn)、工程進(jìn)度等情況，總結(jié)評比、獎懲兌現(xiàn)。

2、項目經(jīng)理承攬公司工程施工，項目經(jīng)理應(yīng)自覺遵守公司和公司與建設(shè)單位簽訂的合同.公司負(fù)責(zé)深入實際、積極催要工 10 程款，并按照公司與業(yè)主簽定的合同扣除公司應(yīng)得款后及時撥付給項目經(jīng)理，做到不耽誤工程施工。

3、工程實行包工包料，所有費用均由項目經(jīng)理承擔(dān)；項目經(jīng)理按照工程總造價的一定比例向公司繳納管理費。

4、項目經(jīng)理全面履行公司與建設(shè)單位簽定的建筑施工合同，按照公司與建設(shè)單位簽訂的合同所規(guī)定事項和承諾施工，因違約造成的損失由項目經(jīng)理承擔(dān)。

5、公司負(fù)責(zé)從業(yè)主撥付的工程款中代扣代繳本工程產(chǎn)生的營業(yè)稅、教育附加費、城建費、印花稅等相關(guān)費用。項目經(jīng)理承擔(dān)施工過程中發(fā)生的材料、工資、施工管理、監(jiān)理、質(zhì)檢、審計等一切費用。

五、項目經(jīng)理在施工過程中均應(yīng)墊付啟動資金，并在開工前向公司繳納合同價款10%的工程安全質(zhì)量保證金（工程質(zhì)保期滿無質(zhì)量問題后無息一次退回）；

六、項目經(jīng)理施工項目所有材料（指金屬鋁塑門窗、鋼結(jié)構(gòu)、鋼網(wǎng)架、裝飾裝修等公司有能力加工項目）加工必須交公司完成，公司按照市場價格合理收取加工費等相關(guān)費用。

七、項目經(jīng)理嚴(yán)格按照國家法律規(guī)范、圖紙及合同要求施工，不得偷工減料，不得使用劣質(zhì)材料，承擔(dān)在施工中發(fā)生質(zhì)量問題造成的損失，負(fù)責(zé)保修期內(nèi)無償修理。

八、項目經(jīng)理施工期間應(yīng)依法、文明施工，出現(xiàn)的一切安全事故與公司無關(guān)，由項目經(jīng)理負(fù)責(zé)處理并承擔(dān)發(fā)生的一切費用。公司不承擔(dān)任何責(zé)任及費用。

九、凡是使用公司資質(zhì)項目過程中的自行決定的一切行為，不經(jīng)公司同意而造成的一切后果自負(fù)，公司不承擔(dān)任何責(zé)任。12

第二篇：工程項目經(jīng)營管理責(zé)任制承包合同

工程項目經(jīng)營管理責(zé)任制承包合同

甲方：福建省華廈建設(shè)發(fā)展有限公司（以下簡稱甲方）

乙方： 陳道翰 身份證號： ***518（以下簡稱乙方）

為明確雙方在履行內(nèi)部承包合同過程中的權(quán)利義務(wù)，依照《中華人民共和國合同法》、中華人民共和國建筑法》和其他有關(guān)的法律、法規(guī)以及甲方與業(yè)主所簽訂的承包主合同之規(guī)定，經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商達(dá)成一致意見，特訂立本合同，以資共同遵守。

一、工程概況

1、工程名稱：

2、工程地點：城南鎮(zhèn)蓮峰社區(qū)

3、工程特征：

4、中標(biāo)價格：元

5、工程承包范圍：以發(fā)包人提供效果圖、施工圖、工程量清單項目（包括主材和輔材供應(yīng)以及安裝調(diào)試）

二、承包原則

乙方依法自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧，獨立承擔(dān)一切法律責(zé)任。乙方除應(yīng)按規(guī)定上繳甲方企業(yè)管理費、按規(guī)定上繳全部稅費及其他工程應(yīng)上繳的有關(guān)費用外，乙方應(yīng)自行承擔(dān)工程項目所產(chǎn)生的全部債權(quán)債務(wù)。

三、工程承包方式、范圍、工程數(shù)量和價款

1、工程承包方式：采用包工包料的方式。工程數(shù)量詳見《工程量清單》，清單中所有項目的作內(nèi)容均應(yīng)符合國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范中關(guān)于計量與支付的規(guī)定。工程量清單中開列的工程數(shù)量是根據(jù)本工程設(shè)計提供的預(yù)計工程量，該工程量不作為乙方在履行合同義務(wù)過程中實際完成的工程和準(zhǔn)確的工程數(shù)量。

2、工程合同價款：指經(jīng)審計部門審計核準(zhǔn)由業(yè)主確認(rèn)，并在審計報告中簽字同意的價款。

四、工程工期

按甲方與業(yè)主已簽訂的合同工期為準(zhǔn)，并按業(yè)主的要求作相應(yīng)調(diào)整。

五、工程質(zhì)量

1、乙方必須保證工程質(zhì)量等級達(dá)到甲方與業(yè)主約定的標(biāo)準(zhǔn)。

2、乙方在施工過程中的所有工程用料必須提供所有原材料的產(chǎn)品說明書、產(chǎn)品合格證，并在進(jìn)場之前應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行原材料檢驗和實驗，合格后方可用于工程施工。

3、乙方必須嚴(yán)格按照設(shè)計文件、工程有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和現(xiàn)行的施工規(guī)范及本合同的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行組織施工。

4、乙方必須對工程實行保修，保修時間自工程驗收合格之日起計算，保修期同甲方與業(yè)主約定的時間相一致，并承擔(dān)因工程質(zhì)量所產(chǎn)生的所有責(zé)任和費用。

六、工程結(jié)算和工程款的收取、支付

1、工程結(jié)算包括中間月進(jìn)度結(jié)算和竣工結(jié)算。中間月進(jìn)度計量計價與支付，根據(jù)乙方已完成施工圖紙設(shè)計數(shù)量及施工過程變更設(shè)計增減數(shù)量，報送監(jiān)理審核并經(jīng)業(yè)主批準(zhǔn)的數(shù)量和單價作為甲乙雙方計算支付月進(jìn)度款和企業(yè)管理費的暫定參數(shù)。甲乙雙方簽字報送監(jiān)理審核并經(jīng)業(yè)主批準(zhǔn)的中間計量計價與支付不能作為甲乙雙方最終結(jié)算依據(jù)。甲乙雙方簽字的中間結(jié)算計量計價、工程竣工結(jié)算計量計價的數(shù)量及價款，只有在工程竣工結(jié)算報送業(yè)主審批并經(jīng)審計部門審計核準(zhǔn)由業(yè)主確認(rèn)并在審計報告上簽字同意的數(shù)量和價款，才能作為甲乙雙方最終的結(jié)算依據(jù)。

2、工程款的收據(jù)和支付按照本工程業(yè)主撥付的所有工程價款（含預(yù)付款、備料款、預(yù)留質(zhì)保金）必須全部匯入甲方帳戶進(jìn)行統(tǒng)一管理的原則，甲方收到業(yè)主撥入的工程款項，按規(guī)定比例扣除甲方企業(yè)管理費及其他應(yīng)代扣代繳的稅費后（乙方對甲方的企業(yè)管理費及代扣代繳的稅費不得持有任何異議），剩余工程款及時支付給乙方。當(dāng)業(yè)主未撥付工程款時，乙方不得以任何理由向甲方催要工程款，并且必須按業(yè)主的要求自行籌資施工。

3、乙方不得自行向業(yè)主領(lǐng)取任何款項，否則每發(fā)現(xiàn)一次，甲方有權(quán)向乙方收取違約金萬元，發(fā)現(xiàn)3次甲方有權(quán)解除合同，扣留投標(biāo)保證金和銀行履約保函和銀行匯票作為乙方的違約金，并且已完工工程不計價、不結(jié)算。

七、工地安全

1、工地安全由乙方負(fù)責(zé)，乙方應(yīng)根據(jù)本工程的特點和有關(guān)規(guī)定制定切實可行的安全檢查防范措施和操作規(guī)程，嚴(yán)格按甲方與業(yè)主合同約定的安全條款和國家有關(guān)部門制定的安全操作規(guī)范要求組織施工。

2、乙方應(yīng)當(dāng)為進(jìn)入工地作業(yè)的職工辦理工傷保險和進(jìn)行安全施工考試，組織安全施工知識培訓(xùn)，增強職工的安全施工意識，同時為工地的職工提供必要的安全生產(chǎn)條件，搭設(shè)安全防護(hù)設(shè)施，完善各種安全告示、警示牌，做到文明施工。

3、乙方應(yīng)在工地施工現(xiàn)場配置安全檢查員，加強對工地安全管理，乙方在工程承包期間所發(fā)生的一切事故，不管何種原因，其民事、經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任由乙方承擔(dān)，甲方不承擔(dān)連帶責(zé)任和費用。若

因乙方忽視工地施工安全，造成施工人員或第三人傷殘、死亡，導(dǎo)致甲方被起訴，甲方有權(quán)從工程中預(yù)留一部定比例的款項待判決生效后將判決項下的款項直接支付給傷殘或者死亡者的繼承人，若有余款及時返還乙方。

4、根據(jù)法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)等規(guī)定，需持證上崗的特種崗位，乙方聘請的員工必須符合規(guī)定持證上崗。

八、工程進(jìn)度

1、總工期按業(yè)主要求完成。

2、滿足業(yè)主、監(jiān)理工程師階段性工期要求。

3、若因乙方原因造成工期延誤，甲方有權(quán)隨時采取必要措施予以調(diào)整工程任務(wù)，由此所造成增加的工程費用由乙方承擔(dān)。

九、項目經(jīng)理部公章的使用和管理規(guī)定

1、項目經(jīng)理部公章適用于：工程項目業(yè)主、工程監(jiān)理業(yè)務(wù)聯(lián)系，工程項目資料申報；下文對施工班組發(fā)出指令或整改通知。

2、項目經(jīng)理部公章不得用于對外簽訂合同，對外簽訂合同無效。

3、乙方應(yīng)嚴(yán)格保管公章，按照規(guī)定的用途使用公章，并將公章使用情況備案登記，報甲方留存，乙方應(yīng)對項目經(jīng)理部公章的保管和使用所引起的一切法律責(zé)任負(fù)責(zé)并承擔(dān)由此造成的一切損失。

十、甲方的責(zé)任

1、甲方負(fù)責(zé)委派工程項目管理人員，負(fù)責(zé)監(jiān)督工程質(zhì)量、進(jìn)度、文明施工、工程款的安排以及相互協(xié)調(diào)等工作。（工資附后）

2、甲方負(fù)責(zé)審核乙方提供的工程報表，向業(yè)主上報工程進(jìn)度計價報表。

3、甲方協(xié)助乙方每月按工程進(jìn)度向業(yè)主收取進(jìn)度款。在收到進(jìn)度款并扣除甲方企業(yè)管理費及其他應(yīng)代扣代繳的稅費后，其余進(jìn)度款及時支付給乙方。

4、甲方協(xié)助乙方收集本工程的各項簽證報告、文件，協(xié)助做好工程竣工內(nèi)業(yè)資料整理、歸檔，工程竣工后組織乙方進(jìn)行工程竣工驗收。

十一、乙方的責(zé)任

1、乙方必須全面履行甲方與業(yè)主簽訂的所有合同、嚴(yán)格遵守甲方《投標(biāo)書》中的各項承諾及業(yè)主《招收文件》有關(guān)規(guī)定，甲方與業(yè)主合同履行過程中應(yīng)承擔(dān)的所有義務(wù)由乙方實際承擔(dān)。

2、乙方負(fù)責(zé)辦理有關(guān)工程開工前所需的手續(xù)和材料，并承擔(dān)由此所發(fā)生的費用。

3、乙方負(fù)責(zé)成立項目經(jīng)理部，負(fù)責(zé)提供有專業(yè)技能的勞務(wù)隊伍和工程規(guī)模相匹配的機械設(shè)備，全面科學(xué)地組織施工，并派專人負(fù)責(zé)施工過程中所需的內(nèi)業(yè)資料的收集、整理、歸檔，確保內(nèi)業(yè)資

料的及時性、準(zhǔn)確性、完整性。工程具備竣工驗收條件，應(yīng)及時辦理竣工驗收手續(xù)，乙方應(yīng)承擔(dān)竣工驗收所需資料制作費等其他一系列費用。

4、乙方負(fù)責(zé)支付工程施工過程中所需支付的全部費用，乙方遲延支付相關(guān)費用的，只要權(quán)利人向甲方出具證據(jù)證明乙方在施工過程中拖欠款項，甲方有權(quán)強制從乙方的工程款中扣除并替乙方支付該部分款項，對此乙方不得持有異議。

5、乙方負(fù)責(zé)支付投標(biāo)保證金、銀行履約保函和銀行匯票以及業(yè)主要求支付的各種款項。

6、甲方按工程總造價1%收取企業(yè)管理費, 乙方提供甲方工程總造價0%的材料發(fā)票。

7、乙方負(fù)責(zé)承擔(dān)甲方項目經(jīng)理部現(xiàn)場管理人員工資：項目經(jīng)理每月元、技術(shù)負(fù)責(zé)人每月/元、技術(shù)人員每月/元，安全員2個每月1000元（不含話費補貼、交通費）費用，乙方應(yīng)為甲方現(xiàn)場管理人員負(fù)責(zé)提供食宿、辦公用品等辦公所需條件。如須甲方派技術(shù)人員，工資屆時雙方再行約定。

8、乙方不得將內(nèi)部承包工程轉(zhuǎn)包給其他單位或個人施工，若發(fā)現(xiàn)乙方將工程轉(zhuǎn)包，甲方有權(quán)單方解除合同，責(zé)令乙方退場，已完工工程不計價、不結(jié)算。

9、乙方如果不嚴(yán)格履行合同或中途退出施工，甲方有權(quán)扣留投標(biāo)保證金和銀行履約保函和銀行匯票作為乙方的違約金，并且已完工工程不計價、不結(jié)算。

10、乙方在施工過程中，導(dǎo)致甲方被業(yè)主罰款或被業(yè)主處以違約金的，甲方有權(quán)要求乙方支付雙倍金額，不足以彌補甲方損失的，甲方有權(quán)繼續(xù)向乙方追償。

11、乙方在施工過程中要嚴(yán)格履行甲方與業(yè)主簽訂的施工合同及要求的工程質(zhì)量等級；并在省地市主管部門對該工程項目施工的考核保證達(dá)到B級以上，評為C級甲方將對乙方罰款150萬元，若被評為D級，導(dǎo)致甲方被業(yè)主通報而失去該地區(qū)的投標(biāo)資格，則甲方對乙方處罰100萬元的工程款，并由乙方承擔(dān)由此造成的一切損失和責(zé)任。

12、乙方履行本合同履行過程中違反約定、違反法律、行政法規(guī)、相關(guān)政府規(guī)定導(dǎo)致甲方被國家相關(guān)部門、第三人追究責(zé)任的，甲方在對外承擔(dān)責(zé)任后有權(quán)向乙方追究責(zé)任，并賠償甲方的一切損失（包括但不限于律師費、訴訟費、差旅費）

十二、爭議解決

甲乙雙方在履行合同過程中發(fā)生爭議，應(yīng)通過友好協(xié)商解決，協(xié)商不成，任何一方均可向甲方所在地的人民法院起訴。

十三、合同期限

本合同期限自簽字生效之日起至乙方承包工程項目保質(zhì)期期滿且款項結(jié)清為止。

十四、附則

1、甲方與業(yè)主簽訂的《建設(shè)工程施工合同》等合同、備忘錄、會議紀(jì)要等所有法律文件作為本合同的附件，是本合同不可分割的一部分，與本合同互為解釋，互為補充。

2、本合同自甲、乙雙方簽字或蓋章之日起生效，本合同一式四份，甲方執(zhí)三份，乙方執(zhí)一份，均具同等法律效力。

3、本合同在執(zhí)行過程中如有未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商可簽訂補充協(xié)議，該補充協(xié)議與本合同均具有同等的法律效力。

甲方：福建省華廈建設(shè)發(fā)展有限公司乙方：

法定代表人：身份證號：

聯(lián)系電話： ***聯(lián)系電話：

簽訂時間： 2011 年 9月5 日

簽訂地點：寧德市冠宏星小區(qū)B區(qū)8號樓305

第三篇：經(jīng)營管理方案

經(jīng)營管理方案

在市場經(jīng)濟(jì)的大潮中，建筑行業(yè)有著廣闊的前景，肩負(fù)著神圣的使命。著眼市場，放眼未來，為了樹立企業(yè)在社會中知名度，也為了使企業(yè)擁有一個美好的前景，也為了使企業(yè)在市場中立于不敗之地，同時也為了我們的企業(yè)在財源的道路上如日中天，做為公司的高層員工之一，特提出以下管理設(shè)計方案，敬請公司所有員工配合執(zhí)行：

1、員工理念：無論公司任何員工，必須上下同心、群策群力，為公司現(xiàn)象化管理獻(xiàn)計獻(xiàn)策。共同樹立與企業(yè)榮辱與共，公司興隆我關(guān)榮的信念。尊重并執(zhí)行上級領(lǐng)導(dǎo)的各項的決策，不脫崗、不離崗。員工與員工之間應(yīng)和睦相處，不帶情緒上崗。

2、文明施工：項目經(jīng)理進(jìn)駐工地后，應(yīng)與施工方協(xié)調(diào)布置本項目的形象工種施工區(qū)域，材料堆放區(qū)域。項目部職工職責(zé)標(biāo)牌懸掛，以及警示標(biāo)牌放置區(qū)域，施工設(shè)備規(guī)放位置。并不時在施工中監(jiān)督檢查施工現(xiàn)場，做到零星材料堆放有序，不出現(xiàn)一塊半頭磚，一釬落地灰等現(xiàn)象。力求各項文明施工指標(biāo)盡善盡美。必要時項目經(jīng)理有權(quán)對分包商的不文明施工行為執(zhí)行處罰措施。

3、安全管理：杜絕一切不安全施工因素，防范于未然。所有進(jìn)入施工現(xiàn)場者必須配戴安全帽并系安全帽帶。檢查中一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，管理人員每次50元，工人每次20元（其中包括公司

任何員工），項目經(jīng)理應(yīng)親臨現(xiàn)場，及時查處電力機械，腳手架等一切不安全因素并立及克服。時常監(jiān)督分包方對施工機械設(shè)備的定期保養(yǎng)維修。項目經(jīng)理有權(quán)對分包方的野蠻施工行為應(yīng)進(jìn)行勸阻并制止，必要時可以下達(dá)罰款命令。

4、項目質(zhì)量管理：項目經(jīng)理做為本項目管理者之一，應(yīng)該預(yù)先設(shè)計施工方案，其中包括文明施工、安全因素、工程進(jìn)度、材料管理、利潤核對等。執(zhí)行現(xiàn)場建筑施工規(guī)范，提前對分包方下達(dá)各項規(guī)范技術(shù)交底。如果因項目經(jīng)理疏于管理或措施不力。在巡查中一經(jīng)查除，項目經(jīng)理對自己的行為負(fù)直接責(zé)任。情節(jié)特別嚴(yán)重，造成重大經(jīng)濟(jì)損失，公司領(lǐng)導(dǎo)可以對其進(jìn)行處罰甚至辭退。如果分包方拒不執(zhí)行，項目經(jīng)理下達(dá)的各項技術(shù)指標(biāo)，做為直接管理人之一，有權(quán)對分包方執(zhí)行處罰政策，并將其行為上報公司領(lǐng)導(dǎo)。

5、材料管理：項目經(jīng)理接受開工前的公司材料預(yù)算方案，必須對材料嚴(yán)加管理，合理施用、恪盡職守，嚴(yán)于律己，監(jiān)督個工種必須配料合理。施工現(xiàn)場中，杜絕出現(xiàn)一塊半頭磚、一釬落地灰、一根短鋼筋(50cm左右)一塊碎木板（50cm2）等不合理現(xiàn)象。項目經(jīng)理如果在執(zhí)行措施中，分包方屢教不改，可以下達(dá)罰款通知。待工程全部交工后，項目經(jīng)理有義務(wù)配合公司主管，預(yù)算員對工程進(jìn)行決算。公司最終將執(zhí)行獎罰款制度。

6、項目巡檢：公司將對所有項目實行周例會制度，十天一小

檢，一月一大檢的巡查的制度，屆時有公司領(lǐng)導(dǎo)、項目經(jīng)理、分包方負(fù)責(zé)人義務(wù)配合。將分項對該項目的文明施工安全措施、質(zhì)量管理、材料管理等逐一考核，進(jìn)行業(yè)績評定。公司將執(zhí)行獎罰制度，樹立爭先創(chuàng)優(yōu)的企業(yè)理念。

7、庫房制度：項目經(jīng)理監(jiān)督本項所有入庫設(shè)備材料管理。所有設(shè)備，小型工具對分包方實行一次交付。分包方要嚴(yán)加看管，損耗率不得超過2%。否則按損耗率以外數(shù)值，處單位數(shù)量同等罰款。如果施工中正常造成折舊變形，宜如數(shù)上交庫房回收。如果造成的不正當(dāng)損耗，將處以同等質(zhì)量金額罰款。

8、巡查備注：如果在巡查中發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)技術(shù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)現(xiàn)象，實施現(xiàn)場辦公政策。混凝土部位若出現(xiàn)蜂窩麻面等漏振現(xiàn)象，每處罰款50元，情節(jié)特別嚴(yán)重者，若出現(xiàn)2m2局部漏振，罰款500元，局部2m2漲模超出墻體2cm者，罰款500元。砌體標(biāo)高、垂直平整度、軸線位移嚴(yán)重超標(biāo)者，將處以同等數(shù)量罰款。如果有不可挽回的后果，其損失由項目負(fù)責(zé)人與分包方一同承擔(dān)。

經(jīng)營經(jīng)理：孫士戰(zhàn)

2012年7月13日

第四篇：經(jīng)營管理方案

鑫茂花園經(jīng)營管理方案

根據(jù)建設(shè)部、深圳市政府有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及市國土與房管局的有關(guān)文件精神。依據(jù)鑫茂花園管理處的建設(shè)思路以及未來入住人群的服務(wù)需求，參照以往潛龍物業(yè)管理經(jīng)驗、同類物業(yè)的市場行情及同行業(yè)的測算方法，對鑫茂花園管理處前三年收支情況進(jìn)行測算，具體如下：

一、鑫茂花園管理處每月費用支出：

2、行政辦公費合計：9166元/月

3、機電設(shè)備設(shè)施維護(hù)費測算表合計3.16萬元/月

5、生活水箱清潔、清毒合計：600元/月

6、清潔衛(wèi)生費（不含“四害”消毒，化糞池清理）合計：11000元/月

78、化糞池清理費用及“四害”消殺費合計：2,500元/月

9、前期開辦費用分?jǐn)偅?按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，鑫茂花園管理處前期開辦費用約為33.5萬元，具體是員工服裝類：76070元；辦公品類：73060元；維修工具類：19706元；保安器材類：48900元；清潔用品類：42250元；廚房用品類：4360元；入伙資料印刷類；70680元，合計費用約為人民幣335026元（各種物資價格均為市場參考價），分五年進(jìn)行分?jǐn)?。合計?,583元/月

10、不可預(yù)見費用：

以上1至9項支出合計×2%＝311,649×2%=6,233元/月

11、法定稅費：全年總收入×5．75%=396155×5．75%=22,779元/月

12、管理傭金：

以上1至10項支出合計317,882×10%=31,788元/月

13、業(yè)主入伙費用（僅第一年）：合計443,849元，計入全年的管理成本1）、裝修垃圾清運費：144018平方×3元/平方×90%=388,849元；

2）、入伙慶典及聘請禮儀公司費用：橫幅一條、高空汽球兩個、充氣拱門一個、鮮花擺放、聘請禮儀公司費用等約為23,000元；

3）、停車場IC卡、門禁IC卡成本費：2600張×10元/張=26,000元；

4）、現(xiàn)場噴繪展示牌、入伙導(dǎo)向牌、辦公指示牌、筆記本、復(fù)印紙一批：6,000元 以上1項+2項+3項?12項總計支出為：372,449元/月

二、鑫茂花園管理處月收入為：

1、多層住宅管理費收入：7308㎡×0.9元/㎡·月×95%=6,248元/月

2、高層住宅管理費收入：138704 ㎡×1.98元/㎡·月×95%=260,902元/月(注：第一年C區(qū)12月份入伙，高層住宅管理費收入減少17982平方×1.98元/㎡·月×5個月=178,022元)

3、商鋪管理費收入：15688 ㎡×3.3元/㎡·月×85%=44,005元/月

（注：第一年C區(qū)12月份入伙，商鋪管理費收入減少1878平方×3.3元/㎡·月×5個月=30,987元）

4、第一年地下停車位收入(第一年停車場車位使用率按40%計,第二年按55%計,第三年按70%計)：750個×200元/個·月×40%=60,000元/月

5、第一年有償服務(wù)及經(jīng)營性收入(包括代理租賃、會所及游泳池在內(nèi)，第一年、第二年、第三年計劃每月收入分別為2.5萬元、3萬元、3.5萬元)：25000元/月

以上1項+2項+3項+4項+5項總計收入為：396,155元/月

三、鑫茂花園管理處前三年物業(yè)管理收支計劃：

四、分析說明及結(jié)論：

1、此經(jīng)營計劃按100%的銷售、90%的入住率、以及95%的收費率進(jìn)行成本分析，其主要成本人工費也是按同類物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)配備與計算。由于公共水電費中的電梯日常使用率較難估算，以及停車場第一年的車位使用率由于小戶型業(yè)主的經(jīng)濟(jì)條件等因素，可能使本經(jīng)營計劃與實際情況存在一定出入；

2、鑫茂花園分二期入伙，A、B區(qū)計劃7月底入伙，C區(qū)將在今年12月份入伙，所以第一管理費收入比正常年份少20.9萬元；

3、第一年因為有業(yè)主入伙費用和裝修公司及其他駐點客戶三個月的入場費約124.88萬元作為補貼，所以本尚有67.21萬元盈利；

4、從第二年開始，當(dāng)管理處的各項工作走上正軌，業(yè)主的入住率穩(wěn)定后，鑫茂花園管理處的盈利將逐年提高，第二年計劃盈利64.38萬元，第三年盈利97.385萬元，以后每年的盈利指標(biāo)在98-105萬元；

5、我們將進(jìn)一步為住戶提供多項便民有償服務(wù)，利用現(xiàn)有條件，經(jīng)營好小區(qū)內(nèi)的會所和小游泳池，提高經(jīng)濟(jì)效益；

6、在增收的同時，努力降低管理成本，反對鋪張浪費，從小處著眼，集水成流，我們將制定廉潔奉公制度，加強物流控制，提高利用率，采取有效節(jié)能措施，實施科學(xué)管理，走可持續(xù)發(fā)展之路，將鑫茂花園創(chuàng)建成深圳市品牌物管小區(qū)，為潛龍地產(chǎn)日后的銷售奠定良好的基礎(chǔ)。

深圳市潛龍物業(yè)管理有限公司

2006年5月26日

第五篇：酒店經(jīng)營管理方案

酒 店 經(jīng) 營 管 理 方 案

星級酒店的現(xiàn)代化經(jīng)營管理是一項科學(xué)的系統(tǒng)工程，它不僅需要有新的觀念和科學(xué)的管理模式，且著重于內(nèi)部的分工協(xié)作，也稱為團(tuán)體精神。因此，本方案在實施過程中，不僅要遵循各個崗位的工作規(guī)律，也應(yīng)特別注意各部門之間的緊密配合。

一、制定、月度計劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：

（一）酒店總體指標(biāo)：營業(yè)額（）萬元，純利潤（）萬元。

（二）各部門任務(wù)分配：

1、餐飲：（1）營業(yè)額 萬元；（2）毛利率 %；

2、客房：（1）營業(yè)額 萬元；（2）毛利率 %；

二、關(guān)于房務(wù)工作方面：

酒店的經(jīng)濟(jì)收入主要來源于三部分：一是客房收入；二是飲食收入；三是配套服務(wù)收入；其中客房收入是酒店收入的重要來源，從利潤分析，客房收入的經(jīng)營成本比餐飲、商品都小，客房利潤也是酒店利潤的主要來源，在經(jīng)營管理的過程中，要使客房出租率上升，則取決于房務(wù)管理，其主要包括以下幾個方面：

1、科學(xué)合理地計劃與組織房務(wù)部工作的運轉(zhuǎn)。

在客房的經(jīng)營過程中，前廳部處于起點，負(fù)責(zé)客房的銷售，而客房部則處于中間環(huán)節(jié)，負(fù)責(zé)客人投宿期間的大部分服務(wù)工作，客人住店期間，在客房停留的時間最長，接觸和享用客房服務(wù)的機會多、時間長，因此，酒店要投入相應(yīng)的勞動力和發(fā)生相應(yīng)的設(shè)備消耗，如何將接待服務(wù)工作科學(xué)合理地組織起來，即保證服務(wù)質(zhì)量，滿足客人需要，提高客房出租率，又使物資消耗和經(jīng)營收入提高加強房務(wù)工作的監(jiān)督力度，保證接待服務(wù)和客房整理的質(zhì)量，保持合理的比例，是客房管理的 一個重要內(nèi)容。因此，首先要根據(jù)酒店整體計劃制定客房部的計劃，確定服務(wù)質(zhì)量、勞動定額以及物資消耗等各項指標(biāo)，做好人

力調(diào)配計劃，同時，要制定和落實各項規(guī)章制度從而為實現(xiàn)各項指標(biāo)提供保障。

客房服務(wù)過程中的督查，是保證服務(wù)質(zhì)量的一個重要環(huán)節(jié)。第一，要加強對各班組的組織和領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)章制度地服務(wù)人員的每一道程序要進(jìn)行嚴(yán)格的檢查，實行領(lǐng)班、經(jīng)理、質(zhì)檢員、房務(wù)總監(jiān)逐級查房制度，達(dá)到層層把關(guān)；第二，加強各部門間的聯(lián)系，及時傳遞信息，客房管理不是孤立存在的，需要和其他部門協(xié)調(diào)配合形成一個統(tǒng)一的整體，才能保證業(yè)務(wù)活動的正常進(jìn)行；第三，主動了解客人的反映，及時處理客人投訴，加強意見反饋渠道，做好接待服務(wù)工作?？头抗芾淼暮脡淖罱K取決于客人的滿意程度，要注意分析客人類型，研究客人的心理，隨時掌握客人的意見和要求，從中發(fā)現(xiàn)帶有普遍性的問題和客人需求的變化規(guī)律，抓住客房服務(wù)過程中的內(nèi)在聯(lián)系和基本環(huán)節(jié)，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。

2、加強員工隊伍建設(shè)，提高員工綜合素質(zhì)。

前廳部與客房部的工作性質(zhì)，是直接為客人提供服務(wù)，服務(wù)的好與差直接影響著酒店的管理和服務(wù)水平，所以加強員工隊伍建設(shè)和提高員工綜合素質(zhì)，確保房務(wù)工作順利開展和提高服務(wù)質(zhì)量的關(guān)鍵之一。

首先，要不斷進(jìn)行員工的思想教育，使員工熱愛自己的本職工作，培養(yǎng)對專業(yè)的興趣，從而激發(fā)工作的主動性、積極性，教育員工樹立高尚的職業(yè)道德和全心全意為客人服務(wù)的意識，教育員工樹立嚴(yán)格的組織觀念，自覺遵守國家的法紀(jì)和酒店的規(guī)章制度。

同時，不斷提高員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)，因為這是提高酒店工作效率和服務(wù)質(zhì)量的基本條件。所以一方面要抓好員工文化知識的學(xué)習(xí)，提高員工文化水平，另一方面要抓業(yè)務(wù)技術(shù)方面的培訓(xùn)，提高員工的業(yè)務(wù)操作技術(shù)和技巧，通過培訓(xùn)使員工達(dá)到：

（1）熱情、主動、耐心、周到、細(xì)致、盡職盡責(zé)，對客人必須樹立尊重和友好的態(tài)度。

（2）在服務(wù)質(zhì)量方面減少和杜絕對服務(wù)員因素質(zhì)和技能欠缺造成服務(wù)不到位而產(chǎn)生的不滿意。

（3）人人都 要從細(xì)節(jié)做起，特別是在儀容、儀表、禮貌、禮儀、言行舉止方面要得體大方，著裝要干凈、整齊，強調(diào)要求個人氣質(zhì)的進(jìn)一步提高。

（4）熟練掌握服務(wù)程序，讓顧客感到一種酒店行業(yè)的氛圍和正規(guī)化管理的模式。

（5）對自身工作按標(biāo)準(zhǔn)完成后自查，樹立員工的責(zé)任感和主人翁意識。

（6）營造員工隊伍的團(tuán)隊精神。

（7）實現(xiàn)規(guī)范服務(wù)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從而影響顧客對酒店的口碑和社會聲譽。

在房務(wù)管理過程中，要認(rèn)真執(zhí)行獎罰制度，開展評選優(yōu)秀員工的活動，表彰、獎勵服務(wù)質(zhì)量高，業(yè)務(wù)技術(shù)精、完成任務(wù)好、協(xié)作風(fēng)格高的員工，對員工的思想及業(yè)務(wù)水平定期進(jìn)行考察，根據(jù)各種特長合理的安排使用，重視培養(yǎng)選 拔人才，形成一支骨干隊伍，在各項工作中發(fā)揮中堅作用。

3、開源節(jié)流，做好房務(wù)設(shè)備、物資的管理與控制。

房務(wù)設(shè)備和用品是客房服務(wù)工作的物質(zhì)基礎(chǔ)，因此，管理好房務(wù)方面的設(shè)備和用品也是客房管理的重要內(nèi)容 之一，前廳部和客房部要具體制定設(shè)備、用品管理制度，明確規(guī)定各級管理人員在這方面的職責(zé)，做到合理使用。因此，節(jié)約上要以小看大，一點水，一度電，一根針，一條線，養(yǎng)成節(jié)約或浪費的不同習(xí)慣，就會出現(xiàn)不同效益。

前廳部、客房部的各種設(shè)備應(yīng)始終處于安全、完好的狀態(tài)。服務(wù)員及管理人員在正常服務(wù)和管理過程中，應(yīng)隨時注意檢查設(shè)備使用情況，配合工程部對設(shè)備保養(yǎng)、維修，管理人員要定期匯報設(shè)備情況，客房內(nèi)各種供客人使用的物品 及相應(yīng)工具應(yīng)備齊備足以滿足服務(wù)工

作的需要。在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，盡量延長布草的使用壽命，同時，控制好低值易耗品的領(lǐng)用，建立發(fā)放和消耗記錄，堵塞漏洞，實行節(jié)約有獎，浪費受罰的獎懲制度。

4、樹立天天多售房的主導(dǎo)思想。

客房雖是一種有形商品，并具有商品的屬性，但它又不同于其他商品，因為其它商品 如果銷不出去，可以作為庫存積壓，不至于造成大的損失，而客房如果當(dāng)天賣不出去，就要造成固定成本的損失，所以它是一種具有特殊性的商品，我們作為經(jīng)營者最重要的責(zé)任就是要想辦法銷售當(dāng)天的客房。

雖然近幾年華亭縣隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，人們的消費觀念和消費水平都發(fā)生了改變與提高，但在這市場經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境中酒店要想立于不敗之地，就必須采取靈活經(jīng)營的方針。要求前廳部、客房部在提高服務(wù)意識的同時，要利用自身的優(yōu)勢，揚長避短，培養(yǎng)自己的忠誠客戶，再者，要隨時掌握競爭對手的經(jīng)營動態(tài)，采取靈活多變的價格策略，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價為宗旨，結(jié)合酒店制定的銷售方案和計劃，努力完成各項指標(biāo)和任務(wù)。

三、關(guān)于酒店經(jīng)營管理的餐飲工作方面

隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，餐飲業(yè)也隨著社會需求而迅速發(fā)展，同時發(fā)生了由 “ 賣方市場 ” 買方市場 ” 轉(zhuǎn)變。買方市場的出現(xiàn)，人們可以根據(jù)自己的喜好、口味和經(jīng)濟(jì)條件去選擇能滿足自己需要的酒店、酒樓餐廳進(jìn)餐，酒店餐飲經(jīng)營要想吸引消費者去惠顧，就必須根據(jù)消費者的需求去確定自己的經(jīng)營項目和經(jīng)營方式。誰不能認(rèn)識到這一點，誰就無法在激烈的市場中取勝，眾所周知，餐飲業(yè)是一種十分特殊的行業(yè)，這種特殊性主要表現(xiàn)在提供給顧客的產(chǎn)品具有雙重性，既有形性和無形性。作為經(jīng)營者，必須從這兩 個方面滿足顧客的需求，即不僅菜肴的色、香、味、美、型、器、都要好，使客人感到物有所值，而且與這相適應(yīng)的服務(wù)過程也要好，服務(wù)要富有人情味，讓客人

有好的感受。任何一個經(jīng)營者，如不善于體察和滿足消費者，不能提供上乘的有形出品和無形新產(chǎn)品，就無法適應(yīng)消費市場的需求，就不可能取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)上述情況，餐飲經(jīng)營方面應(yīng)采取如下措施：

一）加強服務(wù)人員和督導(dǎo)層的素質(zhì)培訓(xùn)，向客人提供一流的服務(wù)質(zhì)量。具體做好以下三點： 從思想教育入手 培養(yǎng)服務(wù)員要以主人翁的身份去工作，思想教育是共產(chǎn)黨傳統(tǒng)的工作方法和經(jīng)驗，每個管理人員都要對自己手下的員工進(jìn)行耐心、細(xì)致的思想教育，增強大家的酒店意識和主人翁姿態(tài)。扭轉(zhuǎn)傳統(tǒng)破舊的思想觀念和意識，開展 “ 微笑服務(wù) ” 人情服務(wù) ” 和 “ 文明禮貌 ” 服務(wù) 這里重點談一下 “ 人情服務(wù) ” 過去，酒店經(jīng)營管理者把 “ 顧客是上帝 ” 作為酒店的宗旨，因此，各方面的服務(wù)都局限于規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化，這種單一的服務(wù)方式有它相對不足之處，因為在上帝面前服務(wù)只能畢恭畢敬，不易接觸和相互溝通。這樣，一是不能烘托客人的就餐的熱烈氣氛和愉快心情；二是不容易了解、掌握客人的生活習(xí)好和消費規(guī)律；三是不便培養(yǎng)酒店的回頭客 ”而“人情服務(wù)”規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)的補充和延伸。將客人當(dāng)作酒店的摯朋親友”服務(wù)中，服務(wù)人員不僅能了解掌握顧客的生活習(xí)好，且能及時了解顧客對酒店各方面的建議和要求，便于酒店經(jīng)營管理方面的調(diào)整和提高，從而使顧客滿意，并成為酒店的忠誠客戶—“回頭客”。抓緊服務(wù)技能和培訓(xùn)，保證服務(wù)質(zhì)量顧客對服務(wù)的要求一方面是熱情周到另一方面就是快速敏捷，熱情周到就是上面講的富有情感的“人情服務(wù)”而快速敏捷則正是服務(wù)技能的體現(xiàn)。特別是餐廳服務(wù)方面，如果酒店對服務(wù)人員在服務(wù)技能方面培訓(xùn)不到位，就會出現(xiàn)顧客入席后，雖然服務(wù)人員手忙腳亂，可顧客左等右等就是開不了餐，上頭道菜往往要等半小時，必給顧客造成上菜慢的感覺，使一些時間

觀念強的客戶流失（建議餐飲部要抽時間專門請人講解學(xué)習(xí)華羅庚的“優(yōu)選法”只有將上述二者緊密結(jié)合起來，才能形成酒店高質(zhì)量、有特色的服務(wù)。

二）形成主體菜系，豐富菜肴品種，提高菜品質(zhì)量、保證充足客源。

1、盡快形成主體菜系。應(yīng)該肯定，魯南大酒店餐飲經(jīng)營菜系定位到目前為止還沒有形成主體菜系。這是造成菜肴沒有特色客源不穩(wěn)定的主要因素之一。因此，要盡快決定出適應(yīng)多數(shù)顧客口味及本酒店條件的主體菜系。確定主體菜系的同時并突出風(fēng)味和特色。

2、逐步培養(yǎng)一支技術(shù)過硬、素質(zhì)高、酒店自身的廚師隊伍。廚師的技術(shù)高低是保證出品質(zhì)量的前提，由此，酒店要通過各種方式，招收、引進(jìn)、培養(yǎng)一批悟性高、有潛力、有前途、熱愛烹調(diào)工作、熱愛魯南大酒店的廚師，對于一些有特長、身懷絕技的廚師，建議酒店在住房、用餐、工資等方面給予特殊的待遇。

3、菜肴出品堅決實行產(chǎn)品標(biāo)簽制。標(biāo)簽制不僅是檢驗每位廚師制作技術(shù)和出品質(zhì)量的依據(jù)，且是征求顧客意見、反饋信息、改進(jìn)工作的重要途徑，同時會對每位廚師產(chǎn)生一種動力和責(zé)任感。實行標(biāo)簽制后，對顧客的意見每餐要匯總，每天要講評，每月要獎懲。

4、根據(jù)季節(jié)規(guī)律和當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗，及時推出不同的時令菜肴和節(jié)假日宴席。餐飲部要制定出不同規(guī)格的壽宴、婚宴、滿月宴等菜牌及時提供給顧客。酒店餐飲的經(jīng)營管理要想上新臺階，就必須有新觀念、新的舉措、新的招數(shù)，一年四季幾乎每個月都有節(jié)日，這些節(jié)日也正是酒店推銷產(chǎn)品的良機，餐飲部和營銷部要把握好這些機會，每個節(jié)日都要策劃出營銷方案。

5、成立新菜研究室。配備專門人員，采取請進(jìn)來、走出去的方法開發(fā)新菜、特色菜。定期聘請國內(nèi)一流的師傅在店做短期獻(xiàn)藝，不僅能擴(kuò)大酒店的社會影響，且是廚師技術(shù)交流的一項重要活動。同時酒

店也要組織自己的師傅到外地學(xué)習(xí)交流。鼓勵、支持廚師創(chuàng)新自己的特色菜，創(chuàng)新菜一旦得到顧客的認(rèn)可，酒店將給予一定的獎勵。

6、厲行節(jié)約、降低成本、加強核算。餐飲部經(jīng)理和廚師長要及時核算出每道菜的成本和毛利率，所采購的原材料都要物有所用，采購數(shù)量征收銷售額要相吻合。

7、餐飲部要及時了解、掌握滕州本行業(yè)競爭對手的新舉措、新動向，達(dá)到知已知彼，百戰(zhàn)不殆。

四、關(guān)于酒店經(jīng)營管理的營銷工作方面。

營銷工作是酒店中極為重要的一項工作，不僅關(guān)系到酒店的經(jīng)營效益，還關(guān)系我酒店的形象，甚至關(guān)系到酒店的生存和發(fā)展。本酒店營銷工作建議以后的指導(dǎo)思想是全方位、有重點、全動員、抓主力”按照這個指導(dǎo)思想，營銷工作重點抓以下幾項：

1、加強營銷隊伍的領(lǐng)導(dǎo)和力量。

2、實事求是的進(jìn)行市場細(xì)分工作。做好市場了解，熟悉市場，細(xì)分客源對象，營銷部的當(dāng)務(wù)之急。通過細(xì)分要清晰掌握重點客源的基本情況，抓緊與他建立或進(jìn)一步密切關(guān)系。營銷部在熟練掌握各種產(chǎn)品的種類、價格、質(zhì)量、狀況以及客房、餐飲基本情況的同時，進(jìn)行與客戶拜訪、溝通及簽約工作，以酒店的優(yōu)勢和營銷手段去爭取客戶，建立良好合作關(guān)系。營銷部的客戶檔案要認(rèn)真整理、管理，并做到客戶跟蹤工作（有消費動態(tài)有人跟、住房有人跟、就餐有人跟、會議有人跟、結(jié)算有人跟、征求意見有人跟）

3、定職、定責(zé)、定任務(wù)、定獎懲?？煽紤]首先在營銷部實行基本工資+效益工資的工資制度。酒店每月給營銷部每個人下達(dá)銷售任務(wù)，完成任務(wù)獎（提成）完不成任務(wù)罰，下不保底，上不封頂。具體基本任務(wù)數(shù)、提成率、基本工資由財務(wù)部和營銷部共同拿出意見。由酒店總經(jīng)理辦公會確定。

4、抓緊抓好營銷宣傳攻勢。酒店以后要重視在宣傳方面的投資，并積極參加一些公益活動，從而擴(kuò)大本酒店的知名度，讓社會認(rèn)可。

5、預(yù)測市場行情，把握銷售良機。預(yù)測銷售市場，把握良好商機是酒店營銷工作的法寶之一。營銷部不僅是銷售產(chǎn)品的主力部隊，同時也是酒店決策層的參謀部，一些市場信息和對手的經(jīng)營變化情況，往往都是營銷人員獲得的。