第一篇：交房、驗房、收房過程中需要明確的幾個問題

一、交房。

是開發(fā)商向業(yè)主履行交付的義務，他委托物業(yè)向業(yè)主交付，也是可以的，但實際上物業(yè)應該提供委托書。否則，是應該由開發(fā)商自己履行該交付義務的。而且該委托本身的爭議與業(yè)主無關。

開發(fā)商才是商品房買賣合同的相對方。

二、驗房。

1、業(yè)主還是應該在合理期限內驗房，即一定要按開發(fā)商約定的時間到現(xiàn)場收房。（律師：若不按入伙通知書時間前往驗房，業(yè)主要有負違約責任的準備）。

2、在沒有驗房前，大家對所有要簽字的文件需謹慎。

3、關于通知書上一些要交納的費用，由各業(yè)主根據(jù)自身狀況決定。（律師：業(yè)主交納相關費用后，仍保留有追索的權利。）

4、驗房后將發(fā)現(xiàn)的問題，應該向開發(fā)商或其委托的人（其實只有具有委托書的才有資格）提出整改意見，并要得到開發(fā)商的書面認可，即承認有以上問題。或在收房時需要填寫的單子上注明并要求整改。

5、保留帶有雙方簽字的收房時填寫的單子（或復印件）并妥善保管，留做日后自己維權的資料和依據(jù)。

6、經(jīng)過驗房，發(fā)現(xiàn)的問題會有很多很多。（1）房產(chǎn)本身的建筑質量方面（2）小區(qū)公共建筑、配套的方面

（3）小區(qū)周邊環(huán)境對小區(qū)內部空氣、水等的影響方面

（4）開發(fā)商應該提供的、必需的相關證件、表單原件。具體至少應該有

三、收房。

1、“三書一證一表”（《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質量認定書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》）。

2、《面積實測報告書》

3、管線分布竣工圖

4、以上及費用方面沒有異議后，才可以收房簽收.驗房時要帶好筆、紙、卷尺、直尺、小刀片、照相機等，便于測量、記錄、取證，主要應檢查以下內容：

1、檢查房屋有無裂縫。墻板、地面有無裂縫等；檢查門窗開關是否平滑，有無過大的縫隙。首先要仔細查看房屋主臥及客廳靠近露臺的地面和頂上有無裂縫，沒有裂縫最好，如有裂縫，要看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，雖屬質量問題，但基本不存在危險，修補后不會妨礙使用。若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴重，存在結構性質量問題。其次要看露臺處的兩側墻面是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴重的質量問題。最后看承重墻是否有裂縫，若裂縫貫穿整個墻面且穿到背后，表示該房存在危險隱患，對這類房屋，購買者一定不能報僥幸心理。

2、檢查房屋有無傾斜。雖然檢測房屋的傾斜度需用專門的儀器，但購房者用目測的方法從四周不同角度，遠近距離仔細觀測也能基本上發(fā)現(xiàn)問題。有時，可在房頂上用細繩栓上一重物，貼墻放下至墻腳，從四周檢查其傾斜程度。

3、檢查房屋有無滲漏。購房者要注意察看房屋的地面和頂層滲水情況，要仔細檢查房屋墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰的現(xiàn)象，這些都是滲漏的跡象。還應察看廚房、衛(wèi)生間、陽臺的頂部和管道接口是否滲漏。驗收房屋最好在下過大雨之后，可在交房之前要求物業(yè)公司工作人員一同前往，把廚房、衛(wèi)生間的水放一放，過兩天再來察看是否會滲漏。

4、供水、供電、煤氣、電話線、閉路電視線是否暢通到位。要檢查強電、弱電的垂直距離是否超過一米，距離達不到要求，日后會影響電視的收看效果。

5、檢查衛(wèi)生間的排水情況?？此欠衲芡〞碂o阻地排向出水口，否則將給今后的居住帶來不便或增加裝修改造費用。

6、測量房間的層高是否達到要求。建筑層高為2．8米，實際高度不能低于2．6米，層高3米的實際高度不能低于2．75米，住宅層高不能低于2．8米。

7、所用的材料是否是當初承諾的品牌。

在辦理入住手續(xù)時，應要求開發(fā)商提供該房產(chǎn)項目的竣工驗收備案表，并查看所購的房屋是否在該表的范圍內；購房人要仔細驗收房屋，確信沒有質量問題再辦理入住手續(xù)；如果發(fā)現(xiàn)房屋有一般質量問題，應立即找開發(fā)商或建筑商，要求其對有質量問題的地方予以書面確認并加蓋公章，在對方解決好該問題后再辦理入住手續(xù)。如果在短時間內解決不了，應要求開發(fā)商承擔延期交房的責任，并索要書面憑證。如果發(fā)現(xiàn)是嚴重的質量問題，購房者認為就是修復了也無法正常居住，就可直接找開發(fā)商提出解除合同并賠償損失。如果協(xié)商不成，可向法院起訴解決，依據(jù)新的司法解釋，法院應當支持購房人的請求。

第二篇：交房,驗房,收房的過程中需明確的幾個質量問題!!!

一、交房。

是開發(fā)商向業(yè)主履行交付的義務，他委托物業(yè)向業(yè)主交付，也是可以的，但實際上物業(yè)應該提供委托書。否則，是應該由開發(fā)商自己履行該交付義務的。而且該委托本身的爭議與業(yè)主無關。

開發(fā)商才是商品房買賣合同的相對方。

二、驗房。

1、業(yè)主還是應該在合理期限內驗房，即一定要按開發(fā)商約定的時間到現(xiàn)場收房。（律師：若不按入伙通知書時間前往驗房，業(yè)主要有負違約責任的準備）。

2、在沒有驗房前，大家對所有要簽字的文件需謹慎。

3、關于通知書上一些要交納的費用，由各業(yè)主根據(jù)自身狀況決定。（律師：業(yè)主交納相關費用后，仍保留有追索的權利。）

4、驗房后將發(fā)現(xiàn)的問題，應該向開發(fā)商或其委托的人（其實只有具有委托書的才有資格）提出整改意見，并要得到開發(fā)商的書面認可，即承認有以上問題?；蛟谑辗繒r需要填寫的單子上注明并要求整改。

5、保留帶有雙方簽字的收房時填寫的單子（或復印件）并妥善保管，留做日后自己維權的資料和依據(jù)。

6、經(jīng)過驗房，發(fā)現(xiàn)的問題會有很多很多。

（1）房產(chǎn)本身的建筑質量方面

（2）小區(qū)公共建筑、配套的方面

（3）小區(qū)周邊環(huán)境對小區(qū)內部空氣、水等的影響方面

（4）開發(fā)商應該提供的、必需的相關證件、表單原件。具體至少應該有

三、收房。

1、“三書一證一表”（《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質量認定書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》）。

2、《面積實測報告書》

3、管線分布竣工圖

4、以上及費用方面沒有異議后，才可以收房簽收.

第三篇：新房驗房收房交房注意事項

新房驗房收房交房注意事項

看到期待已久的新房！此刻，業(yè)主的心情或興奮不已、或百感交集。很多人都不知道該如何驗收自己的新房，也有的人認為質檢部門都已經(jīng)驗收過了，自己再驗收也就多此一舉。其實不然，雖然在很多情況下，你驗不驗收，房子你都得要下。只是在簽字前發(fā)現(xiàn)問題，你會比較方便追究開發(fā)商的責任，你的問題也能更容易、更快的得到解決。作為一個外行人，我們該如何驗收房子呢？

交房注意事項

1.交房資格

需單體驗收備案。許多購房者經(jīng)常有這樣的困惑：開發(fā)商都開始交房了，可是小區(qū)的道路還在施工，綠化還沒做好，公建設施還未啟用，有的甚至還沒有通水通電。這樣的房子能交給業(yè)主入住嗎？開發(fā)商究竟開發(fā)建設到什么程度才有資格交房？根據(jù)我國的《合同法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》都規(guī)定了建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。而我國目前規(guī)定的房屋經(jīng)過驗收和驗收合格的標志是取得《建筑工程竣工備案表》。因此，不管買房人和建設單位在買房合同中是否約定將建設單位取得《建筑工程竣工備案表》作為交房條件，建設單位交房時都應提供。否則，購房者有權拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房責任由開發(fā)商承擔。同時，根據(jù)《消防法》的規(guī)定，單體必須經(jīng)過消防驗收，才能交付使用。另外，根據(jù)建設部《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第三條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》?！币虼?，提供“兩書”也是開發(fā)商交房的必備條件。

對于具體的交房條件，購房者可與開發(fā)商在《商品房買賣合同》及其附件、補充協(xié)議加以約定，如將公共配套設施驗收合格（包括水、電、煤氣、寬帶、有線、安防、綠化、道路、電梯等）作為交付使用的條件，同時在合同中約定開發(fā)商未達到交付使用條件時的違約責任。2.交接程序

先驗房后辦手續(xù)。目前開發(fā)商和業(yè)主的入住交接程序大致相同，一般分以下幾個步驟

預檢整改。在還沒有與業(yè)主交接前，開發(fā)商一般會委派工程部、客服部、物業(yè)公司組成內部驗房團，對即將交付業(yè)主使用的房子進行預檢，對發(fā)現(xiàn)的問題及時整改。經(jīng)過預檢后，開發(fā)商將鑰匙移交給物業(yè)公司，由物業(yè)公司安排業(yè)主驗房。寄發(fā)通知。開發(fā)公司售樓部一般根據(jù)合同中約定的交房日期，提前半個月或一個月寄發(fā)《入住通知書》或《入伙通知書》等交房通知，有的同時還打電話通知業(yè)主。此時，業(yè)主最好要按約前往。因為合同中一般約定，如果業(yè)主未能在約定期限內前去驗房，視同同意交接。如果無故不交接，有的開發(fā)商還將從合同約定的交接日起，按日收取萬分之一至萬分之三的保管費。業(yè)主如遇出差在外或有特殊情況不能按約前往，最好書面通知發(fā)展商，并說明原因。

確認身份。業(yè)主應該根據(jù)入住通知書的要求，攜帶相關資料到售樓部確認身份，并聯(lián)系驗收交接事宜。這些資料一般包括：入住通知書、買賣合同或預售合同、身份證的原件和復印件，家庭成員照片（物業(yè)建檔客戶資料用）。如果委托他人驗房，被委托人在持有效身份證明文件的同時，還需出具業(yè)主的《授權委托書》。驗房移交。物業(yè)公司指派一名相關人員陪同業(yè)主現(xiàn)場驗房，若驗收合格，業(yè)主須在《樓房驗收交接表》上簽字認可，領取房屋鑰匙和《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》和《住戶手冊》等資料，同時須按規(guī)定繳納有關費用。若驗收不合格，業(yè)主應將不足事項明確記錄在《樓房驗收交接表》上，可暫不辦理入住手續(xù)，再次交接時間由雙方另行約定，但一般不應超過３０天。

提示：目前有些開發(fā)商在房屋交接過程中，往往讓業(yè)主先交費用及其他手續(xù)后再驗房，給日后的糾紛埋下隱患。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應堅持先驗房、后辦理手續(xù)。3.糾紛處理

及時索賠或解約。如果開發(fā)商在不符合交房條件的情況下交房，業(yè)主及時采取行動，有的還天真地認為開發(fā)商在不具備交房條件下而交房是違約行為，權利是要靠自己主張，如果購房者不提出、不主張，甚至以為先住進房子再說，卻不知道這種做法已放棄了自己的權利，等于默認了開發(fā)商的違約行為。對開發(fā)商的違約，分不同情況購房人享有合同撤銷權或索賠權。

（1）對于合同撤銷權，《合同法》第五十五條規(guī)定：“有下列情形之一的，撤銷權消滅：(一)具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權；(二)具有撤銷權的當事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權?！蹦壳胺ü偻ǔJ定購房人收房就是購房人以自己的行為放棄了合同的撤銷權?！逗贤ā返诰攀鍡l規(guī)定：“法律規(guī)定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅?！本唧w到房地產(chǎn)糾紛，根據(jù)去年6月1日起實施的最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定：“出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。”本條中的三個月和一年這兩個期間均屬于除斥期間（不因任何理由中斷和延長的期限），它們是不變期間，不同于訴訟時效，不存在期間的終止、中斷和延長的情形。只要期限屆滿，解約權人不行使解除權，該權利即歸于消滅。

通俗地講，開發(fā)商延期交房的時間達到合同約定的解約條件，購房人開始享有法定解約權，同時，從該日起的解約權也進入了一年的除斥期間。如果購房人在除斥期間過后再向法院提出解除合同，其解除合同的訴訟請求將得不到法院的支持。如果在購房人享有解約權之日起的一年內，開發(fā)商催告購房人行使解約權，則購房人在收到催告之次日起三個月內應行使解約權，過了三個月購房人再向法院提出訴訟請求同樣不會得到法律的支持。

（2）賠償損失：依據(jù)高法的司法解釋規(guī)定，在開發(fā)商存在如下行為時，購房人依法可以解除合同并可以要求 ：

1.商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； 2.商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；

3.故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

4.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；

5.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實； 6.房屋主體結構不合格或存在嚴重質量問題的； 7.面積誤差比絕對值超過3％的；

8.由于開發(fā)商的原因，逾期辦理產(chǎn)權證超過一年的。購房人亦可請求解除合同。盡管目前尚無司法解釋對上述解約權行使的合理期限作出規(guī)定，但是按照《合同法》第九十五條的規(guī)定，上述解約權均存在除斥期間，該除斥期間更多地取決于法官的自由裁量。

總結

1.對于開發(fā)商違約，購房人的索賠權同樣首先要由購房人提出，如果房地產(chǎn)商對購房人的索賠存有疑義、不肯賠償，購房人需要通過法律途徑解決的則存在訴訟時效問題，《民法通則》第一百三十五條規(guī)定：“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外?！?/p>

2.因此，購房人如對開發(fā)商交房存有疑義的，一定要書面提出，并注意保全證據(jù)，如果和開發(fā)商不能通過協(xié)商解決又想通過法律程序解決的，要注意千萬別錯過法院可以接受的訴訟時效.3.除了要交購房費和房產(chǎn)證費之外,如果在商品房買賣合同中沒有約定其他費用，一般只是代收物業(yè)管理費。房屋維修基金是必須交的，現(xiàn)在基本是屬于辦理房產(chǎn)證的條件之一，可以列入房產(chǎn)證的費用里。

第四篇：驗房交房注意事項

一、交房都有哪些手續(xù)

1、在預定的交房日期之前，網(wǎng)友會收到開發(fā)商發(fā)出的書面的收房通知（收到的時候心情一定很激動的），在通知書里，會告知你在約定時間內對房屋進行驗收交接。

2、關于驗收

一些網(wǎng)友會找到相關的驗房公司、監(jiān)理公司的專業(yè)驗房人員一起來驗房，畢竟咱是第一次置業(yè)，驗房的重要性在于讓我們了解房屋本身的質量問題，也能避免隨后的裝修中扯皮問題。

應根據(jù)購房合同約定的標準對房屋工程質量及配套設施一一進行驗收，并做好記錄，同時，不要忽視對房屋產(chǎn)權是否清晰進行核驗。驗收時，開發(fā)商應主動向購房者出示建設工程質量檢驗合格單和新建商品房房地產(chǎn)權證。

3、開發(fā)商應該提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

《住宅質量保證書》是開發(fā)商對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件，可以作為商品房預、出售合同的補充約定，與合同具有同等效力。包括以下內容： 工程質量監(jiān)督部門核驗的質量等級；

地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修； 正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期：

屋面防水3年，墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年，墻面、頂棚抹灰層脫落1年，地面空鼓開裂、大面積起砂1年；

門窗翹裂、五金件損壞1年等；

用戶報修的單位，答復和處理的時限。住宅保修期從開發(fā)商將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，保修期限不應低于上述規(guī)定的期限，購房者可以與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)商延長保修期限。但是，國家對住宅工程質量保修期另有規(guī)定的，保修期限按照國家規(guī)定執(zhí)行

《住宅使用說明書》，應當對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項。

4、簽署房屋交接書

應該先對房屋及其產(chǎn)權進行檢驗，認為符合合同約定條件的，應與開發(fā)商簽訂房屋交換書； 對不符合合同約定的，應做好記錄，要求開發(fā)商簽字，不能簽署房屋交接書，直至開發(fā)商的房屋完全符合交房標準。在北京很少有開發(fā)商在交房的時候達不到這個標準。

二、驗房的流程和驗房工具

1、約定一個日期，網(wǎng)友帶著專業(yè)的驗房師就可以來驗房啦（找不到人就找你的裝修工長，讓他發(fā)現(xiàn)問題，他發(fā)現(xiàn)不了問題，以后裝修中出來問題就是你的事情了），驗房之后首先要去物業(yè)部門查看相關的資料，以下幾份資料是需要查閱：

A：房屋的《住宅質量保證書》--可帶走 B：《住宅使用說明書》--可帶走 C：《竣工驗收備案表》 D：面積實測表

E：管線分布竣工圖（水、強電、弱電、結構）--可帶走

2、同時，還有需要看的資料，（千萬不要忽略啦，可能這個時候會急著去驗收房屋的質量啦）

A核實面積、合同及價錢多退少補問題 B認售樓合同附圖與現(xiàn)實是否一致 C結構是否和原設計圖相同

D房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。（先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為3%，3%之內不考慮，超出部分進行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過5%比較好）以雙方簽定合同為準。

3、看完那些資料后,基本就可以去驗收房子

從物業(yè)處拿鑰匙,分別應該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表（若有遠程抄表另）等幾把。接著就可以同、驗房師物業(yè)人員一起去房子里了。（記得拿下面說的那些工具）

4、再來看看驗房都需要哪些工具

首先驗房師們的驗房百寶箱里的專業(yè)工具——紅外線水平儀、垂直水平尺、小錘、直角尺、靠尺、塞尺、鏡子、線軸、萬用表

可以自備驗房工具

a:1只塑料洗臉盆--用于驗收下水管道,一般物業(yè)會提供 b:1只計算器---用于計算數(shù)據(jù) c:1只水筆--用于簽字

d:1把掃帚--用于打掃室內衛(wèi)生

e:1只小凳子和一些報紙、塑料帶，包裝繩--用于時間長，可休息一下及預先封閉下水管道

三、驗房需要驗收哪些方面

一般開發(fā)商應有專人陪同你驗房，并有一份《住戶驗房交接表》之類的文件供你在驗房過程中記錄發(fā)現(xiàn)的問題，如果開發(fā)商未有此類表格，你應該自己準備以記錄：

1、門窗是否開合順暢，是否能方便鎖閉，配套鑰匙是否完整好用，是否存在變形，把手等是否有破損，配套紗窗是否齊全。給防盜門的門鈴裝上電池，檢查門鈴是否正常。由于新房子空置時間較長，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候，仔細查看一下，用掃帚清楚后就可以看到。

2、屋頂、墻面、窗邊、門邊是否有滲水漏雨現(xiàn)象，注意那些不正常的黃色污漬。特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務必盡快查明原因。

3、使用小錘檢查墻面、地面是否有開裂或空鼓現(xiàn)象。如有空鼓，一定要責成陪同物業(yè)人員盡快修復，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關系。

4、使用插座小燈檢查所有的插孔是否正常有電，使用燈泡檢查所有的燈座是否正常有電，并且在安裝燈泡和插上小燈的時候，閉合開關箱內對應的分路電閘，檢查總開關箱里的各分路電閘是否正常。

5、用手電檢查廚房和衛(wèi)生間的煙道是否有堵塞現(xiàn)象，并點燃攜帶的廢紙，觀測排煙口是否能正常抽煙。

6、水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。（一般新房子會配一個簡易龍頭給業(yè)主）。用萬用表測量各個強弱電是否暢通。關閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。

7、驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。做好這些后，確認沒問題，要盡快將這些突出下水（如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水）拿一塑料袋罩著水口，再加以捆實，而象地漏等下水需要塞實。避免裝修垃圾堵塞管線。

8、堵住衛(wèi)生間的各下水口，然后往衛(wèi)生間注上不低于2cm的水，保持住，24小時之后與樓下鄰居聯(lián)絡觀察有無漏水現(xiàn)象。

9，核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符；通常在這方面，應該沒什么大問題，但是確實要仔細核實。

10，測量一下樓宇的層高，最好把樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小本子上，同時把一些驗收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。

11、最后，記錄好各水表、電表、氣表的數(shù)字，作為日后交費的起交點。驗房所用的這些水，讓開發(fā)商掏腰包是非常的應該滴！

重要提示：這份表格，必須要開發(fā)商蓋章后自己留存一份。

二手房

1）實地察看 :查看是否有私搭私建部分

a、是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況；或者屋內是否有搭建的小閣樓；

b、是否改動過房屋的內外部結構，如將陽臺改成臥室或廚房，將一間分隔成兩間；

c、陽臺是否是屋主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應該怎么計算的問題。

2）確認房屋的準確面積

a、包括建筑面積，使用面積和戶內的實際面積；

b、產(chǎn)權證上一般標明的是建筑面積；

c、最保險的辦法是測量一下房屋內從墻角到墻角的面積，即所謂地毯面積

3）觀察房屋的內部結構及裝修的狀況

a、戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點；

b、管線是否太多或者走線不合理；

c、天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題；

d、原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉。

4）考核房屋的市政配套

a、打開水龍頭觀察水的質量、水壓；

b、打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個臺的節(jié)目；

c、確認房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調的現(xiàn)象；

d、觀察戶內外電線是否有老化的現(xiàn)象；

e、電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線；

f、煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣；

5）要了解房屋的歷史與鄰居組合

要了解一下該住房是哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；哪些人住過，什么背景，是何種用途，是否發(fā)生過不好的事情：是否欠人錢、或者發(fā)生過盜竊案?有否欠物業(yè)管理公司的費用以及水，電、煤等的費用?好鄰居會讓你生活愉快，可在不同的時間在社區(qū)內看人來人往，通過衣著和生活規(guī)律判斷人的社會層次，觀察公共樓道的整潔程度及布局，拜訪上、下、左、右的鄰居，了解他們在此居住是否順心，與居委會或者傳達室的值班人員聊天，了解情況。

6）查驗物業(yè)管理的水平

a、水、電、煤的費用如何收取是上門代收還是自己去繳；

b、觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局；

c、小區(qū)是否封閉保安水平怎樣觀察一下保安人員的數(shù)量和責任心；

d、小區(qū)綠化工作如何物業(yè)管理公司提供哪些服務。

7）了解往后居住的費用

a、水、電、煤的價格；

b、物業(yè)管理費的收取標準；

c、車位的費用。

8）到房管部門的檔案館查詢檔案，了解住宅的內部結構圖，包括管線的走向。承重墻的位置等，以便重新裝修。

a、與房東協(xié)商，請房東進行查檔

房產(chǎn)檔案或與本人房產(chǎn)相關的房產(chǎn)檔案，須持身份證并填寫查檔申請書(內容包括：產(chǎn)權人，房屋地址，查檔原因或其他有關事項)。產(chǎn)權人已死亡，由法定繼承人申請查檔的，同時還必須出具產(chǎn)權人死亡證明

b:查檔程序：受理審查——查閱——繳費——出具有關證明資料

c、委托律師查檔 :律師察檔所需資料如下：

律師受當事人委托查閱房產(chǎn)檔案的，須持律師事務所介紹信，律師執(zhí)業(yè)證，律師事務所與當事人簽訂的委托合同。

d、查檔程序： 受理審查--查閱--繳費--出具有關證明資料

技巧一：驗墻壁是否滲水

看墻壁是房屋驗收的首要問題，因為新房墻壁滲水之事時有發(fā)生，最嚴重的，整棟樓的所有窗戶下面的墻壁都滲水。但驗收這一項，最好選在房子交付前，下過大雨的第二天前往視察一下。這時候墻壁如果有問題，幾乎是無可遁形的。墻壁除了滲水外，還有一個問題，就是墻壁是否裂紋。有一位網(wǎng)友曾反映過他的家有一個門形的裂縫，后來追問開發(fā)商，才知道原來是施工時留下的升降梯運貨口，后來封補時，馬虎處理以致留后患。

技巧二：驗水電是否通了

先要驗一下房屋的水電是否通了，當然，對于一些高級裝修來說，多數(shù)的水電后期都要更換的了，所以有時候這些內容倒不是關鍵的了，但如果你不打算更換水電的話，那么這些東西就必須認真驗收了。驗電線，除了看看是否通了電外，主要是看是不是電線是否符合國標質量。再就是電線的截面面積是否符合要求。一般來說，家里的電線不應低于2.5平方，空調線更應達到4平方，否則使用空調時，容易過熱變軟。

技巧三：驗廚衛(wèi)防水是否漏水

這里所說的防水，指的是廚衛(wèi)的防水。當然，目前交付的房子，有一些事先已經(jīng)聲明沒有做防水，這就需要裝修做了。如果在交付時已經(jīng)做了防水，那么我們就不得不對防水是否做好做出驗證了。如果在裝修前不試一試，那么在你裝修好時再發(fā)現(xiàn)漏水什么的，以后的維護工程就大了。你不得不拆除已經(jīng)裝修一新的地面來做一層新的防水層。

驗收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個檻堵著廁衛(wèi)的門口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，再加以捆實，然后在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2厘米)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。

技巧四：驗管道排水是否困難

這里所指的管道，指的是排水/污管道。猶其是陽臺之類的排污口，驗收時，預先拿一個盛水的器具，然后倒水進排水口?？纯此遣皇琼樌亓髯摺槭裁匆炇者@個呢？因為在工程施工時，有一些工人在清潔時往往會“偷”這個工。把一些水泥渣倒進排水管流走，如果這些水泥較粘的話，就會在彎頭處堵塞，造成排水困難。

技巧五：測室內地平是否有誤差

驗地平就是測量一下離門口最遠的室內地面與門口內地面的水平誤差。驗這個，很多時候也可以體現(xiàn)發(fā)展商的建筑質量。因為作為業(yè)主方，根本是不可能去驗收主體結構的，那么就只能從這些細節(jié)來看質量了。

測量的方法：去五金店買一條小的透明水管，長度約為20米左右吧，然后注滿水。先在門口離地面0.5米或1米處畫一個標志，把水管的水位調至這個標志高度，并找個人固定在這個位置；然后再把水管的另一端移至離門口最遠處的室內，看水管在該處的高度，再做一個標志，用尺測量一下這個標志的離地高度是多少。這兩個高度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種辦法如此類推，測量出全屋的水平差度。一般來說，如果差異在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范疇。如果出這個范圍，你就得注意了。

技巧六：驗層高是否在2.65米左右

驗層高方法很簡單，把尺順著其中的兩堵墻的陰角測量，你應該測量戶內的多處地方。一般來說，在2.65米左右是接受的范圍，如果房屋低于2.6米，那么房屋就得重新考慮了，因為這種房屋將使你日后不得不生活在一種壓抑的環(huán)境里。做矮層高對于發(fā)展商來說，是非常有效的一種節(jié)約成本的方法的。

技巧七：驗窗和陽臺門是否密封

這里猶其指驗收窗為主。驗收的關鍵一點是驗收窗和陽臺門的密封性。窗的密封存性驗收最麻煩的一點是，只有在大雨天方能試出好壞。但一般可以通過查看密封膠條是否完整牢固這一點來證實。陽臺門一般要看陽臺門的內外的水平差度。曾經(jīng)看過一種情況，陽臺的水平與室內的水平竟然是一樣的，這樣，就很難避免在大雨天雨水滲進的問題了。

技巧八：請專家一同驗收新房

事實上，除了上述的項目外，其他的驗收都需要有比較專業(yè)的知識才行的。你不妨帶一個熟悉工程的朋友去驗收房屋，這樣更能確保您遠離“問題房”，開心入住完美居所。

在二手房的驗收時，經(jīng)過粗裝修的天花板有沒有空鼓，業(yè)主在收房時一般都很少留意。而像裂縫、滲水、空鼓等質量問題，如果沒有及時發(fā)現(xiàn)和處理，將影響今后的裝修和入住。因此，二手房現(xiàn)場驗房時不管大小質量問題，都不能輕易放過。

要點1：裂縫。首先仔細查看房屋地面和頂上有無裂縫。如有裂縫，要看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，雖屬質量問題，但基本不存在危險，修補后不會妨礙使用。若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴重，存在結構性質最問題。接著看房屋的外墻墻體是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴重的質量問題。最后看承重墻是否有裂縫，若裂縫貫穿整個墻面，且穿到背后，表示該房存在危險隱患，對這類房屋，業(yè)主一定不能存有僥幸心理。

要點2：傾斜。雖然專業(yè)檢測房屋的傾斜度需用專門的儀器，但業(yè)主用目測的方法從四周不同角度，遠近距離仔細觀測也能基本上發(fā)現(xiàn)問題?？稍诜宽斏嫌眉毨K拴上一重物，貼墻放下至墻腳，從四周檢查其傾科程度。

要點3：滲漏。業(yè)主要注意查看房屋的地面和頂層滲水情況，要仔細檢查房屋墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰，這些都是滲漏的跡象。還應查看廚房、衛(wèi)生間、陽臺的頂部和管道接口是否滲漏。

要點4：空鼓。對于二手房，檢查墻面、地面，天花板是否平整，不能有很明顯的起伏和空鼓，同時也要檢查廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實。

此外，還應檢查衛(wèi)生間、廚房地面是否做過處理，看水是否能通暢無阻地排向出水口：門窗的密實度是否合適，開啟關閉是否順暢;門框、窗框邊緣等易受撞擊處是否密實，不應有縫隙等。

從技術角度看，“主體結構”是指房屋的主要構件相互連接、作用的平面或空間構成體。主體結構必須具備符合技術要求的強度，韌性和穩(wěn)定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。如：地基、承重墻等，這些部位出現(xiàn)結構性進裂、傾斜、坍塌等問題，應當視為主體結構存在問題。

所謂“不合格”，應指房屋未能通過驗收或經(jīng)核驗被認定為不符合質量要求的情形?！皣乐赜绊懻＞幼∈褂谩睉赣捎诜课葙|盆問題。嚴重影響買受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。

房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等，不屬于房屋的主體結構性問題，而屬于非結構性的質量瑕疵，出賣人應當對此予以修復，買受人不能因此要求退房。

第五篇：交房驗房注意事項

交房驗房注意事項

一、查看資料

1、房屋的《住宅質量保證書》（蓋章原件可帶走）

2、《住宅使用說明書》（蓋章原件可帶走）

3、《竣工驗收備案表》（蓋章原件）

4、《商品房面積測繪技術報告書》（蓋測繪隊公章）

5、管線分布竣工圖（水、強電、弱電、結構）/工程竣工圖紙或設計單位施工圖（可帶走）

6、《建筑工程質量認定書》

7、《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》

8、《住戶驗房交接表》 簽字時注明“樓房狀況未明”

9、《樓宇驗收記錄表》 簽字時注明“樓房狀況未明” 四大件不齊全可以拒絕收房。

二、樓房結構

1、檢查房屋有無裂縫。

（1）查看房屋主臥及客廳靠近露臺的地面和頂上有無裂縫。與房間橫梁平行的裂縫，修補后不會妨礙使用。若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴重，存在結構性質量問題。

（2）露臺處的兩側墻面是否有裂縫，若有亦屬嚴重質量問題。房屋的結構問題常出現(xiàn)在陽臺，萬一發(fā)現(xiàn)房間與陽臺的連接處有裂縫，很有可能是陽臺斷裂的先兆。（3）承重墻是否有裂縫，若裂縫貫穿整個墻面且穿到背后，存在危險隱患。（4）墻身、墻角接位、頂棚有無裂痕

2、檢查空鼓。

（1）檢查地面有無空殼開裂情況。敲所有的地面，特別是貼腳線一圈。輕敲各面若聽到空響的聲音，就是各面層與墻（地）面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。

（2）檢查墻身、頂棚樓板是否有隆起或凹陷的地方，用木棍敲一下有無空聲。

3、檢查傾斜與水平。

（1）在房頂上用細繩栓上一重物，貼墻放下至墻腳，從四周檢查其傾斜程度。（2）目測大致地平。

（3）檢查墻體平整度。墻身、頂棚樓板有無特別傾斜，是否彎曲、起浪

4、測量房間的層高。

建筑層高為2．8米，實際高度不能低于2．6米，層高3米的實際高度不能低于2．75米，住宅層高不能低于2．8米。

三、滲漏、排水與防水

1、檢查房屋有無滲漏。

（1）察看房屋的地面和頂層滲水情況。（2）檢查房屋墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰的現(xiàn)象（3）墻身、墻角接位、頂棚有無水漬

（4）察看廚房、衛(wèi)生間（頂面、外墻），陽臺的頂部和管道接口是否滲漏。留意廁所頂棚有無油漆脫落或長霉菌。

2、排水

（1）驗收下水情況，看是否通暢。分別是臺盆、馬桶、浴缸，和衛(wèi)生間、廚房、陽臺地漏等（應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水）。合格的地面不應有積水存在，因地漏是最低處,但毛坯房地漏周圍留出了一定的后期鋪裝地面的高度。盡可能讓水流大、急，看水壓大小，試排水速度。

（2）廁、浴用具有無裂痕，沖廁水箱有無漏水，浴缸、浴盆與墻或柜的接口處防水是否妥當，水池龍頭是否妥當

3、防水

（1）在廁、衛(wèi)放水（約高2cm），24小時以后查看下家?guī)l(wèi)的天花。

四、室內細部

1、管道

（1）各種管道表面鍍層是否完好無破損。（2）看水管有無凍裂。

（3）彎頭、閥門處用手摸摸是否潮濕（滲漏）。（4）排污管是否有蓄水防臭彎頭以及防臭地漏。

2、門（大門，房門）

（1）門身內、外、頂面是否油漆,有無流墜，且平滑無磕碰。各個門的頂部都必須刷漆（2）目測門四邊是否平行且緊貼門框，間隙是否太大（特別是門鎖的一邊）。（3）試門是否運作自如、開關時有無特別聲音。

（4）試門鎖是否運作自如；看門鎖是否安裝牢固；看門匙與門鎖是否封口；看門插是否插入太少或太長或太緊。

（5）關門聽隔音效果并了解密封程度。

（6）衛(wèi)生間的門不要求嚴絲合縫，為了防水，反而規(guī)定下方須離地面1.5厘米。窗的油漆質量主要看，衛(wèi)生間的門還要刷下邊。

3、窗

（1）看門窗的油漆質量有無流墜（油漆滴淌的痕跡）、漏刷和磕碰，色澤是否一致。（2）目測窗四邊是否平行且緊貼窗框；框墻接縫處是否密實無縫隙。（3）看窗戶玻璃是否完好。

（4）試窗是否開關或推拉靈活自如。開關窗戶是否太緊。（5）看關窗后窗體是否變形，密封膠條是否完好。（6）試鎖銷是否運作自如，是否插入太少或太長或太緊。（7）看窗臺下面有無水漬，如有則可能是窗戶漏水。

（8）留意窗臺云石是否崩裂，窗邊混凝土接口有無縫隙，可用手輕觸窗臺，以不刮手為原則。

（9）窗臺下面有無水漬，如有則可能是窗戶漏水。

五、生活設施

1、供電

（1）拉閘斷電。檢查電閘及電表其是否能控制室內的燈具及室內各插座，方法是拉閘后戶內是否完全斷電，戶內有分閘的，也同樣分別檢查。

（2）保險插座。距離地面30厘米高的插座都必須帶保險裝臵。

（3）衛(wèi)生間內的電源插座應是防潮插座并有防濺措施，衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座，洗手盆的上方不應有插座。（4）檢查開關、插座的牢固程度

（5）檢查強電、弱電的垂直距離是否超過一米，距離達不到要求，日后會影響電視的收看效果。

（6）用電筆/小燈泡測量各個強弱電是否暢通。

2、燃氣

（1）廚房、衛(wèi)生間應與通風道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內空氣的清潔。（2）燃氣是否暢通

3、電訊與線路

（1）打開電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設。（2）電話線、閉路電視線、寬帶是否暢通到位。

（3）CCTV監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇可視對講系統(tǒng)、家庭安全防范報警系統(tǒng)、（4）周邊防范管理系統(tǒng)、離線式智能巡更系統(tǒng)、背景音響及廣播系統(tǒng)

六、其它

1、核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符

2、抄電表、水表、燃氣表數(shù)值。

3、有無專用垃圾道，其有無堵塞。

4、有無專用郵政報箱。

5、查問客廳、南、北臥室的空調機位和孔洞

6、查問南陽臺封閉計劃

●陷阱一：收房時限

發(fā)展商約定的收房時限一般在收房通知書寄出30天內，按有關規(guī)定，如購房者在約定時間內沒有到指定地點辦理相關手續(xù)，則一般視為發(fā)展商已實際將該房交付買家使用，買家應從通知單的最后期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費。收房通知書一般以掛號信方式寄出。對策：購房者在購房時切記要寫清楚郵寄地址（一定要容易接收并能保障親自簽收的地點)，如合同約定的收房期恰遇上購房者出差等，可通過電話或親友咨詢具體情況。有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委托親友、律師幫忙，也可及時與發(fā)展商聯(lián)系，商議另行約定時間，并有書面形式確認。

●陷阱二：證件不齊要交樓

“三書一證一表”不齊全，特別是《建筑工程質量認定書》與《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》，往往因為樓盤整體建筑未完成而根本無法驗收。而為盡快回籠資金等原因，發(fā)展商又急于交樓，問題往往因此而起。

對策：遇到這種情況，購房人可選擇不收房，如果確實被要求收，也要在相關文件，如《住戶驗房交接表》、《驗房記錄表》等相關文件中寫明“未見《ＸＸＸＸ表》”等字樣并妥善保留好相關文件副本。

●陷阱三：先簽文件后驗樓 上文所述的先驗房后交費、簽文件的收房程序是較合理的正常程序，但商家大多數(shù)采取先交錢填表、簽文件，再驗樓的伎倆，目的是讓消費者先簽了收房認可書再驗樓，等發(fā)現(xiàn)問題時購房者后悔已不及，而商家的主動性更大責任更小。

對策：針對這種陷阱，購房者在定合同時就應該將先驗房再收房作為附加條款寫在合同里，不驗房不收房。如當初合同未有約定，商家要求一定要先簽文件，則可采取變通方法，在每份文件中注明“房內情況未看”或“屋內情況未明”、或“未驗房”等字樣，驗房時如出現(xiàn)什么情況，也可靈活處理。

●陷阱四：疲勞戰(zhàn)

商家典型的做法是先辦手續(xù)再驗樓，并將辦理換發(fā)票、發(fā)表、交費、入住登記等各種手續(xù)地方特意安排在不同的地方，更絕的是集中在同一時間里通知更多的買家收房，造成收房人要東奔西跑排了這隊排那隊的現(xiàn)象，讓收房的人未進自家門已精疲力盡恨不得早點結束，哪有耐心仔仔細細地查驗所購房屋的上上下下里里外外，更沒精力再就房屋出現(xiàn)的問題與發(fā)展商細加論理。于是，對于發(fā)展商來說，最關鍵的驗房一關便輕松過去。而買家累慘之余，也往往虧透了！

對策：應對這種伎倆的方法是莫被收房現(xiàn)場的人山人海嚇怕，最好與發(fā)展商另約時間；如沒法再約時間，可采取“人多好辦事”的戰(zhàn)術，請來多位老友親戚一起親臨現(xiàn)場，大家分工合作，分頭排隊，發(fā)現(xiàn)的問題自然會更多些，一舉兩得。

●陷阱五：灰塵滿積 清潔明凈一般較討好人，因此大多數(shù)發(fā)展商交樓時都會提前將屋內打掃干凈，以博個印象分。但也有商家例外，有意或無意地在地板、窗臺等等地方留下一層土?？蓜e小看這層土，往往裂縫呀、漏水漬呀、磚面不齊呀等等問題就全在這土底下了。因為這層土，你可能就忽略了好多質量問題。

對策：掃去土或往地面沖水，一方面可沖去泥層，看清地板質量，另一方面也可測測地板的水平狀態(tài)及排水狀況。

●陷阱六：大事化小

無論你在驗房時發(fā)現(xiàn)了什么問題，陪同驗房的人員第一句話總會說：“這沒什么，小問題啦，我們到時讓人整一整就可以了?！边€直拍胸口讓購房人放心，不用寫進驗收文件里。這其實又是商家的一個陷阱，將房屋的一些毛病如墻面、地磚破裂、漏水，甚至是房屋結構性問題等故意說得無足輕重，讓不明就里的你麻痹大意，又以“私人感情”動之以情，目的就是不將缺陷寫進驗樓文件里。如果輕信了他輕易收了樓，到時小問題極有可能因無人管而變成大問題。

對策：不管陪同人員如何口舌如簧，如何信誓旦旦如何套交情，你都要堅持原則，只要發(fā)現(xiàn)問題，不管大小，都要在相關文件與表格中記錄下來，如樓盤根本就沒準備驗收登記表，則要自備紙筆，將有關問題一一記錄，并寫清自己的意見，再與發(fā)展商交涉。

●陷阱七：巧立名目的收費

雖然物價局已對入住費的相關費用有明文規(guī)定，《商品房銷售管理辦法》也對發(fā)展商樣板間及附送物品等有較明確行文，但發(fā)展商往往在簽合同時對購房者大加承諾，而到收房入住時又巧立名目亂收費用。對策：發(fā)展商的解釋無非都是在玩文字游戲，訂合同時最好請律師幫你逐個分析各項收費條款，少花冤枉錢，另外，收房時也要不怕麻煩，與發(fā)展商據(jù)理力爭，不該交的錢堅決不交，必要時可向物價局、房管局投訴，向新聞媒體爆光，更好保護自身利益