第一篇：集資房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同的效力問題的裁判規(guī)則及司法觀點(diǎn)

集資房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同的效力問題的裁判規(guī)則及司法觀點(diǎn)

一背景：近期，我接到了很多朋友咨詢關(guān)于集資房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓的問題。案情大概是：咨詢?nèi)?指標(biāo)受讓人)的朋友（指標(biāo)出讓人）因?yàn)榍皫啄旮慵Y建房，因咨詢?nèi)说呐笥炎陨碛凶》炕蛞延泻脦滋鬃》?，便想將該指?biāo)轉(zhuǎn)讓給其他人，咨詢?nèi)顺鲇诟鞣矫婵紤]就與其簽訂了《指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同》或《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，并支付了指標(biāo)轉(zhuǎn)讓費(fèi)幾萬到十幾萬不等。同時(shí)，在所有的支付前期相應(yīng)房款都是以指標(biāo)出讓人的身份去辦理的，但是實(shí)際的出資又指標(biāo)受讓人。但是，到了快要辦理房產(chǎn)證明等相關(guān)手續(xù)的時(shí)候，因?yàn)楝F(xiàn)在基本的房地產(chǎn)價(jià)格都上漲了很多，因此很多的指標(biāo)出讓人多紛紛要求加價(jià)，導(dǎo)致指標(biāo)受讓人無法接受，于是產(chǎn)生糾紛。

二真實(shí)案例：

1、當(dāng)事方：原告向義惠，被告顧思魯，第三人望江公司。

2、具體案情：2009年5月27日，望江公司制定“望司后（2009）30號”文件，下發(fā)《重慶望江工業(yè)有限公司關(guān)于山澗〃水岸（旱河新區(qū)）全額集資建房實(shí)施方案》的通知，對集資建房條件和范圍等事宜進(jìn)行規(guī)定了，并規(guī)定職工購房后不允許變更集資者姓名。當(dāng)時(shí)向義惠系望江公司退休職工，顧思魯系望江公司的在崗職工。2009年9月16日，顧思魯與望江公司簽訂《職工全額集資建房協(xié)議書》，顧思魯選定“山澗〃水岸”小區(qū)臨時(shí)房號為3-4-5號房屋一套，建筑面積71.73平方米，集資金額為125169元。同年9月18日向義惠顧思魯簽訂《購房資格轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，主要內(nèi)容有：顧思魯將“山澗〃水岸”小區(qū)3-4-5號集資房屋的購房資格轉(zhuǎn)讓給向義惠，向義惠以顧思魯?shù)拿x繳納購房款，并以顧思魯?shù)拿x辦理按揭手續(xù)；向義惠支付顧思魯購房資格轉(zhuǎn)讓費(fèi)用5000元；向義惠繳納集資房款后，相關(guān)票據(jù)連同房屋相關(guān)文本資料由其自行妥善保管，在望江公司準(zhǔn)許入住后，顧思魯應(yīng)立即交出房門鑰匙給向義惠；辦理顧思魯產(chǎn)權(quán)以及顧思魯過戶至向義惠名下所產(chǎn)生的契、費(fèi)概由向義惠承擔(dān)，一旦具備辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移條件，顧思魯應(yīng)無條件予以配合，在顧思魯取得產(chǎn)權(quán)證后一個(gè)月內(nèi)協(xié)助向義惠辦理產(chǎn)權(quán)過戶，若因政策和相關(guān)管理規(guī)定的限制，而非顧思魯主觀原因?qū)е庐a(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)無法辦理，顧思魯不承擔(dān)任何責(zé)任，如向義惠原因?qū)е路课莶荒苓^戶，后果自負(fù)。協(xié)議還約定：簽訂協(xié)議后，任何一方反悔或要求退還房屋，即構(gòu)成違約：顧思魯違約，除退還向義惠已付購房款、資格轉(zhuǎn)讓費(fèi)等費(fèi)用外另支付對方違約金10萬元；向義惠停止支付按揭款或延期支付按揭款，給顧思魯造成信用污點(diǎn)，顧思魯有權(quán)解除合同，不予退還向義惠已實(shí)際支付的所有費(fèi)用，向義惠還應(yīng)支付顧思魯信用受損損失10萬元。此《購房資格轉(zhuǎn)讓協(xié)議》經(jīng)重慶市江北區(qū)魚嘴法律服務(wù)所見證。協(xié)議簽訂后，向義惠向顧思魯支付了集資轉(zhuǎn)讓費(fèi)5000元，并分期支付給顧思魯購房款共計(jì)125169元。望江公司出具的《國有住房出售收入專用票據(jù)》載明，3-4-5號房屋購房人為顧思魯，收取金額為125169元。該房屋的相關(guān)購房票據(jù)是由向義惠持有。2011年11月望江公司通知“山澗〃水岸”小區(qū)業(yè)主接房，本案訟爭房屋（現(xiàn)編號為山澗〃水岸××號）應(yīng)于11月7日接房。因向義惠、顧思魯產(chǎn)生爭議，望江公司未向向義惠顧思魯任一方交付房屋。于是產(chǎn)生糾紛并訴至法院。

3、各方觀點(diǎn)：

原告：協(xié)議有效，被告方應(yīng)當(dāng)全面履行協(xié)議約定的各項(xiàng)義務(wù)，第三人應(yīng)予以協(xié)助。被告：該涉案房屋是集資建房，明確了不得轉(zhuǎn)讓，且原告是知情的，因此該協(xié)議無效，應(yīng)予以駁回訴訟請求。第三人：該轉(zhuǎn)讓協(xié)議公司并不知情，協(xié)議內(nèi)容對公司沒有約束力，對協(xié)議本身的效力尊重法院的判決。

三本案的焦點(diǎn)：

1、協(xié)議是否有效？集資房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的性質(zhì)是什么？根據(jù)《合同法》第44條規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效?！逗贤ā返谖迨l規(guī)定：有下列情形的，合同無效：1一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的；2惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；3以合法形式掩蓋非法目的的；4損害社會公共利益的；5違法法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的。綜觀本案，原告與被告之間簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，完全是在自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，是雙方的真實(shí)意思表示，且并未違背法律或行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此，該轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)當(dāng)有效。集資房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓，并非房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，是出讓人基于其自身?xiàng)l件所獲得的享有相應(yīng)條件下的一種購房資格，該資格的轉(zhuǎn)讓是權(quán)利和義務(wù)的概括性轉(zhuǎn)讓。

四、法院的判決：

一審：根據(jù)雙方簽訂的《購房資格轉(zhuǎn)讓協(xié)議》內(nèi)容和履行情況看，向義惠是以顧思魯名義繳納購房款，并支付顧思魯一定金額的集資轉(zhuǎn)讓費(fèi)，該協(xié)議實(shí)際上是顧思魯將將來可能取得的房屋出售給向義惠。顧思魯自愿將可以取得的集資房屋轉(zhuǎn)讓給向義惠，意思表示真實(shí)，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。第三人文件規(guī)定職工購房后不允許變更集資者姓名，向義惠以顧思魯名義購房，顧思魯仍是《職工全額集資建房協(xié)議書》的合同當(dāng)事人，集資者姓名并未變更。并且，單位是否同意集資房轉(zhuǎn)讓不屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。故，向義惠、顧思魯于2009年9月18日簽訂的《購房資格轉(zhuǎn)讓協(xié)議》不存在合同無效的情形，合法有效。顧思魯辯稱協(xié)議無效的理由不成立，顧思魯應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定，履行向向義惠交房的義務(wù)?，F(xiàn)本案訟爭房屋已具備接房條件，向義惠要求顧思魯交付房屋的訴訟主張，符合合同約定，一審法院予以支持。第三人并非《購房資格轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的當(dāng)事人，不是合同義務(wù)的承擔(dān)者，向義惠要求第三人直接向其交付房屋鑰匙，沒有合同依據(jù)，一審法院對此請求不予支持。判決如下：

一、確認(rèn)向義惠、顧思魯于2009年9月18日簽訂的《購房資格轉(zhuǎn)讓協(xié)議》有效。

二、顧思魯繼續(xù)履行《購房資格轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，于本判決生效之日起五日內(nèi)將“山澗〃水岸”小區(qū)9-4-5號（原臨時(shí)編號3-4-5號）房屋交付給向義惠。

二審：維持原判決。文書號：（2012）渝一中法民終字第04654號

五、風(fēng)險(xiǎn)提示：集資建房中集資的對象范圍是由單位確定的，帶有福利性，單位通過分房將職工基于其工齡、職稱以及各方面的條件所確定的房價(jià)及其相關(guān)附屬因素確定各職工名下，所以在分房方案確定后，各職工所享有的權(quán)利已經(jīng)是確定下來，是一種民事的可期待物權(quán)。因此可以轉(zhuǎn)讓。但是協(xié)議雙方都應(yīng)當(dāng)遵守合約。另外，如是經(jīng)濟(jì)適用房，則不允許轉(zhuǎn)讓指標(biāo)。

第二篇：單位集資房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同

單位集資房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同

甲方： 身份證號： 乙方： 身份證號：

甲乙雙方在平等自愿、互惠互利及協(xié)商一致的基礎(chǔ)上達(dá)成如下協(xié)議，雙方共同嚴(yán)格遵守。

一、甲方自愿將其所在單位 內(nèi)部職工認(rèn)購的指標(biāo)房轉(zhuǎn)讓給乙方，因?yàn)榧追剿D(zhuǎn)讓的房屋位所在的具體幢位、樓層、面積在本合同簽訂之日尚未明確，所以待房屋具體細(xì)節(jié)確定后，再簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓補(bǔ)充協(xié)議》予以確定。甲方將對轉(zhuǎn)讓的購房指標(biāo)收取人民幣 元（￥ 元），由乙方在雙方簽訂本合同之日付給甲方。

二、甲方保證乙方按甲方單位內(nèi)部職工認(rèn)購價(jià)取得甲方所轉(zhuǎn)讓的房屋。

三、甲方應(yīng)當(dāng)保證乙方以乙方本人的名義購買甲方所轉(zhuǎn)讓的房屋，包括但不限于乙方以自己名義交納購房（包括車位）定金及保證金、簽訂認(rèn)購合同書、簽訂購房合同等所有相關(guān)購房手續(xù)，所取得的票據(jù)及合同均由乙方保管。

四、甲方應(yīng)當(dāng)保證其轉(zhuǎn)讓給乙方的房屋能夠?qū)a(chǎn)權(quán)證辦至乙方名下。

五、甲方應(yīng)當(dāng)協(xié)助乙方辦理各種購房手續(xù)，直至乙方取得甲方所轉(zhuǎn)讓給乙方的房屋產(chǎn)權(quán)證。

六、如乙方不能以甲方單位內(nèi)部職工認(rèn)購價(jià)購買甲方所轉(zhuǎn)讓的房屋，乙方有權(quán)解除本合同，乙方不解除合同的，甲方應(yīng)當(dāng)補(bǔ)給乙方差價(jià)；乙方解除合同的，甲方除應(yīng)退還所收乙方的的全部款項(xiàng)外，還應(yīng)按所收款項(xiàng)從乙方交付之日起每日萬分之五向乙方支付違約金。如乙方向甲方所在單位交納的款項(xiàng)不能退回，甲方負(fù)責(zé)全額賠償。

七、如乙方不能以自己名義購買甲方所轉(zhuǎn)讓的房屋或乙方不能取得甲方所轉(zhuǎn)讓給乙方的房屋產(chǎn)權(quán)證，乙方有權(quán)解除本合同，甲方除應(yīng)退還所收乙方的全部款項(xiàng)外，還應(yīng)按所收款項(xiàng)從乙方交付之日起每日萬分之五向乙方支付違約金。如乙方向甲方所在單位交納的款項(xiàng)不能退回，甲方負(fù)責(zé)全額賠償。

八、如甲方不協(xié)助或延遲協(xié)助乙方辦理各種購房手續(xù)，應(yīng)當(dāng)賠償乙方因此遭受的全部經(jīng)濟(jì)損失，導(dǎo)致乙方不能取得房屋所有權(quán)證的，乙方有權(quán)解除本合同，甲方除應(yīng)退還所收乙方的全部款項(xiàng)外，還應(yīng)按所收款項(xiàng)從乙方交付之日起每日萬分之五向乙方支付違約金。如乙方向甲方所在單位交納的款項(xiàng)不能退回，甲方負(fù)責(zé)全額賠償。

九、甲乙雙方無正當(dāng)理由不得隨意解除本合同，否則違約方向守約方支付違約金人民幣

元（￥ 元），一切損失由違約方負(fù)責(zé)。

十、其它未盡事宜，雙方另行協(xié)商解決。

十一、本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，雙方簽字后生效。

甲 方： 乙 方： 住 址： 住 址： 電 話： 電 話：

年 月 日 年 月 日

第三篇：單位集資房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同

單位集資房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同

甲方： 身份證號： 乙方： 身份證號：

甲乙雙方在平等自愿、互惠互利及協(xié)商一致的基礎(chǔ)上達(dá)成如下協(xié)議，雙方共同嚴(yán)格遵守。

一、甲方自愿將其所在單位 內(nèi)部職工認(rèn)購的指標(biāo)房轉(zhuǎn)讓給乙方，甲方所轉(zhuǎn)讓的房屋位于。轉(zhuǎn)讓價(jià)格為 元，由乙方在雙方簽訂本合同之日付給甲方。

二、甲方保證乙方按甲方單位內(nèi)部職工認(rèn)購價(jià)取得甲方所轉(zhuǎn)讓的房屋。

三、乙方應(yīng)當(dāng)在本協(xié)議簽訂之前三日內(nèi)向甲方所在單位交納購買房屋定金人民幣 元（￥ 元）。

四、甲方應(yīng)當(dāng)保證乙方以乙方本人的名義購買甲方所轉(zhuǎn)讓的房屋，包括但不限于乙方以自己名義交納購房（包括車位）定金及保證金、簽訂認(rèn)購合同書、簽訂購房合同等所有相關(guān)購房手續(xù)，所取得的票據(jù)及合同均由乙方保管。

五、甲方應(yīng)當(dāng)保證其轉(zhuǎn)讓給乙方的房屋能夠?qū)a(chǎn)權(quán)證辦至乙方名下。

六、甲方應(yīng)當(dāng)協(xié)助乙方辦理各種購房手續(xù)，直至乙方取得甲方所轉(zhuǎn)讓給乙方的房屋產(chǎn)權(quán)證。

七、如乙方不能以甲方單位內(nèi)部職工認(rèn)購價(jià)購買甲方所轉(zhuǎn)讓的房屋，乙方有權(quán)解除本合同，乙方不解除合同的，甲方應(yīng)當(dāng)補(bǔ)給乙方差價(jià)；乙方解除合同的，甲方除應(yīng)退還所收乙方的的全部款項(xiàng)外，還應(yīng)按所收款項(xiàng)從乙方交付之日起每日萬分之五向乙方支付違約金。如乙方向甲方所在單位交納的款項(xiàng)不能退回，甲方負(fù)責(zé)全額賠償。

八、如乙方不能以自己名義購買甲方所轉(zhuǎn)讓的房屋或乙方不能取得甲方所轉(zhuǎn)讓給乙方的房屋產(chǎn)權(quán)證，乙方有權(quán)解除本合同，甲方除應(yīng)退還所收乙方的全部款項(xiàng)外，還應(yīng)按所收款項(xiàng)從乙方交付之日起每日萬分之五向乙方支付違約金。如乙方向甲方所在單位交納的款項(xiàng)不能退回，甲方負(fù)責(zé)全額賠償。

九、如甲方不協(xié)助或延遲協(xié)助乙方辦理各種購房手續(xù)，應(yīng)當(dāng)賠償乙方因此遭受的全部經(jīng)濟(jì)損失，導(dǎo)致乙方不能取得房屋所有權(quán)證的，乙方有權(quán)解除本合同，甲方除應(yīng)退還所收乙方的全部款項(xiàng)外，還應(yīng)按所收款項(xiàng)從乙方交付之日起每日萬分之五向乙方支付違約金。如乙方向甲方所在單位交納的款項(xiàng)不能退回，甲方負(fù)責(zé)全額賠償。

十、甲乙雙方無正當(dāng)理由不得隨意解除本合同，否則違約方向守約方支付違約金 元，一切損失由違約方負(fù)責(zé)。

十一、其它未盡事宜，雙方另行協(xié)商解決。

十二、本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，雙方簽字后生效。

甲 方： 乙 方： 住 址： 住 址： 電 話： 電 話：

年 月 日 年 月 日

第四篇：集資房買賣或購房資格轉(zhuǎn)讓合同效力分析

集資房買賣或購房資格轉(zhuǎn)讓合同效力分析

一、集資房介紹

集資房是改變住房建設(shè)由國家和單位承包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。職工個(gè)人可按房價(jià)全額或部分出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房價(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。

二、相關(guān)法律法規(guī)

1．《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔2007〕24號）第十二條：“單位集資合作建房納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)計(jì)劃，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行”、“單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象出售”

2.《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》（建住房[2007]258號）第三十五條：“單位集資合作建房是經(jīng)濟(jì)適用住房的組成部分，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠政策、供應(yīng)對象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。單位集資合作建房應(yīng)當(dāng)納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃和用地計(jì)劃管理。”

《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》第三十條：“經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有 限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿５年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購?！?/p>

三、集資房買賣合同的效力分析

1.民事法律行為以意思表示為要素，認(rèn)定集資房買賣合同效力亦應(yīng)符合《合同法》誠實(shí)信用的基本原則。集資房買賣雙方在平等、自愿、協(xié)商的基礎(chǔ)上訂立《房屋買賣合同》，是雙方真實(shí)的意思表示，而且該房屋權(quán)屬明確，已具備合法交易要件，只是缺乏相應(yīng)產(chǎn)權(quán)證書，但這并不影響合同的成立。

雖然《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定行政機(jī)關(guān)以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓和未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。但這一規(guī)定只是房地產(chǎn)管理部門在辦理房產(chǎn)變更登記時(shí)審查的條件。不符合條件的，房地產(chǎn)登記部門可以不予以過戶，可以不讓物權(quán)變動發(fā)生。但即使不發(fā)生物權(quán)變動，也不會影響引起物權(quán)變動發(fā)生的債權(quán)合同的效力，債權(quán)合同依然有效。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條關(guān)于“買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)責(zé)其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)”的規(guī)定，可見若已交付房款，并實(shí)際使用和管理了房屋的集資房轉(zhuǎn)讓合同是有效的。集資房買賣行為亦并未 損害國家、集體、他人利益和違反社會公共利益，故所簽訂之購房協(xié)議應(yīng)為合法有效協(xié)議。

2.《合同法》第五十二條規(guī)定違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效，而目前并無法律和行政法規(guī)明文規(guī)定集資房買賣或集資房購買資格轉(zhuǎn)讓無效。根據(jù)《合同法》解釋二，這里的強(qiáng)制性規(guī)定指的是效力性強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)學(xué)界通說，對于效力性強(qiáng)制性規(guī)定的區(qū)分方法如下:第一,法律、法規(guī)規(guī)定違反該規(guī)定,將導(dǎo)致合同無效或不成立的,為當(dāng)然的效力性規(guī)定;第二,法律、法規(guī)雖然沒有規(guī)定:違反其規(guī)定,將導(dǎo)致合同無效或不成立。但違反該規(guī)定若使合同繼續(xù)有效將損害國家利益和社會公共利益,這也屬于效力性規(guī)定;第三,法律、法規(guī)沒有規(guī)定:違反其規(guī)定,將導(dǎo)致合同無效或不成立,雖然違反該規(guī)定,但若使合同繼續(xù)有效并不損害國家利益和社會公共利益,而只是損害當(dāng)事人利益的,屬于取締性規(guī)定(管理性規(guī)定)。顯而易見，集資房買賣并不違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不屬于合同無效的情形。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋》(一)第四條規(guī)定：合同法實(shí)施后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。也就是說《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》等這些部門法規(guī)的規(guī)定都不能作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)，只要雙方是在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的集資房買賣合同應(yīng)當(dāng)是有效 的。所以法院在認(rèn)定合同效力時(shí)不能引用這些規(guī)定認(rèn)定集資房轉(zhuǎn)讓合同無效。即便單位和職工簽訂的集資房合同約定不能轉(zhuǎn)讓，但同樣不能作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)，因?yàn)楹贤募s束力是具有相對性的，不約束第三方。

3.根據(jù)《物權(quán)法》第十五條關(guān)于“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”的規(guī)定和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋》

（一）第九條關(guān)于“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移”的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的登記完善與否都不影響不動產(chǎn)買賣合同的效力。集資房雖然沒有房地產(chǎn)權(quán)證，但這并不影響集資房轉(zhuǎn)讓合同的效力。

綜上所述，集資房買賣合同應(yīng)當(dāng)是具有法律效力的。雖然實(shí)踐中可能還存在爭議以及不同判決的出現(xiàn)，但這樣的分歧只是暫時(shí)的，實(shí)踐及理論必將趨于統(tǒng)一。

四、集資房購房資格轉(zhuǎn)讓合同效力分析

因本案中賣方未辦理房屋權(quán)屬登記證書，故買房暫時(shí)無法按照所簽訂的《房屋買賣合同》取得該集資房屋的所有權(quán)，其對集資房的權(quán)利屬于資格權(quán)利，在法理上屬于一種期待利益，屬債權(quán)范疇，可依法轉(zhuǎn)讓。《合同法》第七十九條規(guī)定，債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部 或部分轉(zhuǎn)讓給第三人，但有下列情形之一的除外：（1）根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓；（2）按照當(dāng)事人約定不得轉(zhuǎn)讓；（3）依照法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。集資房購房資格轉(zhuǎn)讓并不符合上述情形，因此可以轉(zhuǎn)讓。

五、購買集資房的風(fēng)險(xiǎn)及防控

在此需提醒的是，即便認(rèn)可了買賣合同的法律效力，但這并不代表購買集資房就不存在任何風(fēng)險(xiǎn)。

因此，購買集資房的買方，購買前首先要了解清楚所購集資房職工的出資比例、了解賣方與單位之間有無特別約定，建議購買前先前往賣方單位了解以下情況：單位是否同意員工轉(zhuǎn)讓集資房?是否對員工的轉(zhuǎn)讓行為設(shè)定了限制條件?設(shè)定了哪些條件?單位是否保留優(yōu)先購買權(quán)?等等，建議仔細(xì)查閱賣方與單位簽訂的《集資合同》的相關(guān)規(guī)定。其次，雙方要明確房產(chǎn)過戶所需稅費(fèi)的承擔(dān)方及不配合辦理過戶的違約責(zé)任等。最后，現(xiàn)實(shí)中，部分集資員工在與甲方已簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議的情況下，又以更高的價(jià)格將該房轉(zhuǎn)讓給乙方，且已與乙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，則甲方無法取得該房的所有權(quán)。為最大限度地避免風(fēng)險(xiǎn)，建議在轉(zhuǎn)讓合同中載明下列內(nèi)容：

1、分期付款方式。即簽訂合同時(shí)付多少，交房時(shí)付多少，辦理好產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后付多少；

2、辦理產(chǎn)權(quán)過戶的期限。要求轉(zhuǎn)讓人必須在取得產(chǎn)權(quán)證后多少日內(nèi)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶；

3、違約責(zé)任。特別約定集資方不得再行將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，如有此類情況導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)證無法落實(shí)，要求集資方承擔(dān)違約責(zé)任。最后，說明一點(diǎn)，如果集資方最終把集資房賣給第三方,還沒有過戶,則可以要求集資方繼續(xù)履行合同義務(wù)；如已經(jīng)辦理了過戶,則只能主張賠償損失。

六、典型司法案例

案例一：李娟利等與張波集資房買賣合同糾紛上訴案

一審法院：陜西省西安市長安區(qū)人民法院（2008）長民初字第1518號（2008年7月7日）

二審法院：陜西省西安市中級人民法院（2008）西民二終字第1372號（2008年12月9日）【案情】

原告（上訴人）：趙峰會。

原告（上訴人）：李娟利。系趙峰會之妻。被告（被上訴人）：張波。

原告趙峰會、李娟利訴稱：1998年西安市長安縣信用合作社聯(lián)合社（現(xiàn)為西安市長安區(qū)信用合作社聯(lián)合社）建房時(shí)，李娟利用家庭共同財(cái)產(chǎn)三萬元繳納了房款，在未征得其丈夫趙峰會同意的情況下與張波簽訂《購房協(xié)議》，將未建成的房屋轉(zhuǎn)讓于張波，該協(xié)議違反了國家法律的有關(guān)規(guī)定，又未征得家屬財(cái)產(chǎn)共有人同意?，F(xiàn)訴至法院要求確認(rèn)購房協(xié)議無效，要求張波立即騰房。被告張波答辯稱：李娟利與其所簽訂《購房協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容沒有違反法律有關(guān)規(guī)定，且其已在涉案房屋居住多年，趙峰會稱其不知情不屬于事實(shí)。故李娟利與其所簽訂《購房協(xié)議》應(yīng)為有效協(xié)議。

一審法院經(jīng)公開審理查明：李娟利系西安市長安區(qū)子午信用社黃良分社職工，1998年長安縣信用聯(lián)社職工集資建房，該社職工李娟利亦參與集資建房，分得長安信合小區(qū)5號樓一單元6樓東戶單元房一套，在趙峰會知情的情況下，李娟利于2000年1月10日向單位交納購房款3萬元整。2001年5月，李娟利經(jīng)與張波協(xié)商，雙方簽訂了購房協(xié)議約定：李娟利在單位集資購房款，全部由張波自行交給李娟利，張波所購李娟利單位集資房所有權(quán)歸張波所有，但房產(chǎn)證暫以李娟利之名登記。協(xié)議簽訂后，張波在將3萬元首付款交與李娟利后，又將其余房款直接交與李娟利所在單位，共計(jì)交納房款9．45萬元。房子建成后，張波即人住，直至2007年李娟利所在單位開始為上述房屋辦理房產(chǎn)證，李娟利在繳納相關(guān)費(fèi)用后向張波提出騰房要求，雙方因此發(fā)生糾紛?！緦徟小?/p>

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，民事活動應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，李娟利與張波是在雙方協(xié)商基礎(chǔ)上本著雙方自愿的原則簽訂的購房協(xié)議，該購房協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示；該房屋雖未辦理權(quán)屬登記，但并不影響購房協(xié)議的效力，故李娟利與張波簽訂的購房協(xié)議合法有效。關(guān)于李娟利稱簽訂購房協(xié)議未經(jīng)趙峰會同意一節(jié)，在趙峰會知道交納3萬 元首付款一事，而房產(chǎn)乃夫妻共同財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，事實(shí)上張波亦已實(shí)際占有使用該房多年，作為夫妻的李娟利、趙峰會對于家庭的重大事項(xiàng)多年毫不涉及，與常理相悖，故對李娟利、趙峰會所稱趙峰會不知李娟利與張波簽訂協(xié)議的理由不予支持。最終依照《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條之規(guī)定做出如下判決：駁回趙峰會、李娟利的訴訟請求。訴訟費(fèi)2260元，由趙峰會、李娟利承擔(dān)。一審宣判后，原告（上訴人）趙峰會、李娟利不服提出上訴稱，李娟利與張波所簽訂的《購房協(xié)議》違反我國《合同法》及《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定，應(yīng)屬無效協(xié)議，原審以趙峰會對李娟利、張波之間房屋買賣知情為由駁回其訴訟請求，顯系認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤。請求二審撤銷原判決，支持其起訴請求，并由張波承擔(dān)本案一、二審訴訟費(fèi)。被告（原審被上訴人）張波辯稱：原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，其與李娟利所簽訂的《購房協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法有效，請求駁回上訴，維持原判。

二審法院審理查明的事實(shí)和證據(jù)，與一審相同。

二審法院認(rèn)為，民事法律行為以意思表示為要素。1998年西安市長安縣信用合作社聯(lián)合社（現(xiàn)為西安市長安區(qū)信用合作社聯(lián)合社）職工集資建房，李娟利分得長安信合小區(qū)5號樓一單元6樓東戶單元房一套。李娟利作為集資人于2000年1月10日向單位交納部分購房款3萬元整后，于2001年5月與張波（非該單位人員）協(xié)商達(dá)成《購房協(xié)議》，對房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款、房屋產(chǎn)權(quán)證登記等做出明確約定。張波依約分別向李娟利和西安市長安區(qū)信用合作社聯(lián)合社交納房款，實(shí)際接收房屋。依據(jù)上述事實(shí)，李娟利與張波之間轉(zhuǎn)讓房屋的意思表示真實(shí)，且李娟利單位當(dāng)時(shí)對該轉(zhuǎn)讓行為亦認(rèn)可。我國實(shí)行不動產(chǎn)登記制度，不動產(chǎn)登記只是物權(quán)變動的成立要求，而非買賣合同成立要件?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，根據(jù)立法本意，其設(shè)置的目的是對在房屋所有權(quán)尚不明確的情況下，對房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓行為的一種限制。本案中，李娟利所購單位集資房系我國體制改革過渡期間的一種特殊產(chǎn)物，且該房屋產(chǎn)權(quán)證書正在辦理，已具備合法交易要件，并非權(quán)屬不明確之房屋。李娟利與張波之間《購房協(xié)議》簽訂后，張波對該房屋長期占有、使用。該買賣行為并未損害國家、集體、他人利益和違反社會公共利益，故李娟利與張波之間所簽訂之購房協(xié)議應(yīng)為合法有效協(xié)議。李娟利、趙峰會訴稱《購房協(xié)議》違反我國《合同法》及《城市房地產(chǎn)管理法》應(yīng)屬無效之主張，依據(jù)不足，不予支持。依法成立的合同受法律保護(hù)，當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則。李娟利與張波簽訂買賣協(xié)議后實(shí)際收取張波3萬元集資款，張波自2002年6月人住至今，已實(shí)際占有、使用該房屋六年多。李娟利、趙峰會系夫妻關(guān)系，對李娟利未實(shí)際購買該集資房，趙峰會稱不知情，有違常理。李娟利、趙峰會以趙峰會不知情，所簽訂之《購房協(xié)議》因未征得共同所有人同意應(yīng)屬無效之主張，理由不能成立，亦不予支持。綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)2260元（趙峰會、李 娟利已預(yù)交），由其承擔(dān)2260元。

案例二：高元清與趙明友集資房轉(zhuǎn)讓合同糾紛上訴案

重慶市第三中級人民法院 民事判決書

(2011)渝三中法民終字第687號

上訴人（原審被告）：高元清。

委托代理人：楊秋，重慶東和律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：趙明友。原審原告：蔣先琴（趙明友之妻）。

趙明友、蔣先琴的共同委托代理人：鄧華，重慶欣凱律師事務(wù)所律師。

上訴人高元清與被上訴人趙明友、原審原告蔣先琴集資房轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，重慶市墊江縣人民法院于2011年1月26日作出(2011)墊法民初字第184號民事判決。上訴人高元清不服該判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2011年5月17日對雙方當(dāng)事人進(jìn)行了詢問,上訴人高元清的委托代理人楊秋、被上訴人趙明友、原審原告蔣先琴、趙明友和蔣先琴的共同委托代理人鄧華參加了詢問。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

一審法院查明：高元清系墊江縣勞動局職工，2005年10月10日，該局職工全額集資建房，高元清同意趙明友以其名義參加。2006 年1月24日，雙方口頭協(xié)商后，趙明友將20000元存入了墊江縣勞動局集資建房經(jīng)辦人個(gè)人賬戶，作為集資房首付款。2007年6月6日，趙明友委托其內(nèi)弟蔣先橋以高元清名義交集資款20000元。同年6月10日，趙明友與高元清簽訂關(guān)于轉(zhuǎn)讓縣勞動和社會保障局集資建房權(quán)的協(xié)議，雙方約定:高元清自愿放棄在墊江縣勞動局集資建房的投資權(quán)利，由趙明友代為享有自主集資的權(quán)利，趙明友一次性出資五千元人民幣作為高元清放棄集資房投資權(quán)利的補(bǔ)償，高元清在墊江縣勞動局集資建房的所有權(quán)利由趙明友享有……；該房集資建房過程中，住房集資款由趙明友自行出資，趙明友享有住房產(chǎn)權(quán)證填寫為趙明友姓名的權(quán)利……趙明友當(dāng)即向高元清支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)5000元。2007年11月7日和2008年4月1日，趙明友分別補(bǔ)交集資款20000元和10000元。墊江縣勞動局對趙明友所交集資款均出具了收據(jù)。2009年9月25日，高元清向趙明友索要福利款28000元。2010年12月,趙明友和蔣先琴以高元清不協(xié)助辦理房屋所有權(quán)證為由，訴至一審法院，請求確認(rèn)雙方簽訂的關(guān)于轉(zhuǎn)讓縣勞動和社會保障局集資建房權(quán)的協(xié)議有效。

高元清一審辯稱：該協(xié)議是趙明友將其灌醉后逼迫其簽訂的，不是其真實(shí)意思表示。其不具有轉(zhuǎn)讓集資建房權(quán)的主體資格，即使今后其取得集資建房權(quán)，趙明友也不具有受讓資格。該協(xié)議違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。蔣先琴不是合同相對人，不是適格的原告。按照當(dāng)時(shí)的價(jià)格，趙明友本應(yīng)繳納集資款10萬余元，因抵扣了墊江縣勞動局出讓門市、車庫其應(yīng)分得的福利款38000元，才只交集資款6萬多元，趙明友強(qiáng)行占有其應(yīng)分得的福利款應(yīng)返還。其沒有收到趙明友支付的轉(zhuǎn)讓費(fèi)5000元。請求駁回趙明友和蔣先琴的訴訟請求。

一審法院認(rèn)為：當(dāng)事人對自己的民事權(quán)利可以依法處分。高元清辯稱趙明友將其灌醉后逼迫其簽訂協(xié)議，并無證據(jù)證明，其辯解的事實(shí)不成立。趙明友與高元清簽訂的關(guān)于轉(zhuǎn)讓縣勞動和社會保障局集資建房權(quán)的協(xié)議是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，系有效合同。蔣先琴不是該協(xié)議的相對人，根據(jù)合同的相對性原則，蔣先琴的訴訟請求不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第六十條、第一百零八條及最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法》若干問題的解釋

（二）》第十四條的規(guī)定，判決：

一、趙明友與高元清于2007年6月10日訂立的關(guān)于轉(zhuǎn)讓縣勞動和社會保障局集資建房權(quán)的協(xié)議有效。

二、駁回蔣先琴的訴訟請求。案件受理費(fèi)80元，減半收取40元，由被告高元清負(fù)擔(dān)。

上訴人高元清不服一審判決，向本院提起上訴，請求撤銷一審判決，改判為確認(rèn)其與高元清于2007年6月10日訂立的關(guān)于轉(zhuǎn)讓縣勞動和社會保障局集資建房權(quán)的協(xié)議無效。其理由是：其未與墊江縣勞動和社會保障局簽訂職工集資建房協(xié)議，故其未取得集資建房資格，其與趙明友簽訂的關(guān)于轉(zhuǎn)讓縣勞動和社會保障局集資建房權(quán)的協(xié)議自然無效。一審認(rèn)定的28000元福利款是墊江縣勞動和社會保障局在集資房處修建的門市、車庫出售后分給其應(yīng)得的福利，本應(yīng)歸其所有，趙明友在繳納集資款時(shí)已將該款抵扣，其要求趙明友支付福利款 合法。訴爭房屋是集資房，目的是解決本單位困難職工住房所需，具有公益性，禁止作為商品流通，趙明友不是墊江縣勞動和社會保障局職工，不具有受讓該集資房的主體資格。雙方在協(xié)議中約定其在墊江縣勞動和社會保障局集資房的權(quán)利、義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給趙明友，但該協(xié)議未經(jīng)墊江縣勞動和社會保障局同意，其也未取得訴爭集資房產(chǎn)權(quán)，該協(xié)議違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)無效。

被上訴人趙明友二審辯稱：墊江縣勞動和社會保障局已收取其以高元清名義繳納的集資款，2009年9月26日，其參與該局組織的選房分房，并選中即訴爭房屋位于墊江縣桂溪鎮(zhèn)桂溪華庭對面勞動小區(qū)A棟3單元4樓2號，現(xiàn)已取得該房鑰匙。這說明高元清已取得墊江縣勞動和社會保障局集資房資格，墊江縣勞動和社會保障局對雙方于2007年6月10日簽訂的協(xié)議是認(rèn)可的。雙方在協(xié)議中約定：該房附帶的門市、車庫收益所有權(quán)由其出資享有，高元清要求其支付福利款28000元沒有依據(jù)。雙方簽訂的協(xié)議沒有違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)有效。請求維持原判。

原審原告蔣先琴二審陳述意見與趙明友相同。

本院二審查明：

1、原墊江縣勞動局現(xiàn)更名為墊江縣人力資源和社會保障局，高元清是該局職工。

2、2007年6月10日，趙明友與高元清簽訂的關(guān)于轉(zhuǎn)讓縣勞動和社會保障局集資建房權(quán)的協(xié)議還約定：該房附帶的門市、車庫收益所有權(quán)由高元清出資享有除外；該房產(chǎn)權(quán)證如無法更改姓名，高元清應(yīng)當(dāng)將該房產(chǎn)權(quán)證立即交與趙明友，并進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶或產(chǎn)權(quán)公證，所產(chǎn)生的過戶或公證費(fèi)用由趙明友負(fù)責(zé)。該協(xié)議中雖有蔣先琴的名字，但蔣先琴未在協(xié)議中簽名或蓋印。當(dāng)日，高元清收到趙明友支付的轉(zhuǎn)讓費(fèi)5000元后，出具收條1張，該收條載明，今收到趙明友集資建房轉(zhuǎn)讓費(fèi)5000元。房產(chǎn)證以單位意見為準(zhǔn)，但不管是辦誰的名字，該房都?xì)w趙明友所有。高元清 2007.6.10。趙明友先后以高元清名義向墊江縣人力資源和社會保障局繳納集資款70000元，2009年3月23日，墊江縣人力資源和社會保障局的勞動小區(qū)集資房決算表載明：趙明友選的房屋位于墊江縣桂溪鎮(zhèn)勞動小區(qū)A棟3單元4樓2號，趙明友已繳購房款70000元，應(yīng)補(bǔ)繳6631.65元。趙明友在該決算表中簽名。趙明友繳清購房款后，墊江縣人力資源和社會保障局將上述房屋交付給趙明友，該房產(chǎn)權(quán)證的產(chǎn)權(quán)人現(xiàn)為墊江縣人力資源和社會保障局，未辦理過戶手續(xù)，2011年，雙方發(fā)生糾紛后，高元清將該房鎖芯更換，墊江縣公安局桂陽派出所對此的處理意見為：待本案二審結(jié)束后處理。

3、2009年9月25日，高元清在收到趙明友支付的福利款28000元后，出具收條1張，該收條載明：今收到趙明友勞動和社會保障局集資建房福利所剩余款貳萬捌仟元整（28000元），該房在單位的所有福利歸趙明友所有，該房產(chǎn)權(quán)證辦成趙明友的名字，如果勞動局其他有一個(gè)人轉(zhuǎn)換了名字，此房沒有辦成趙明友的名字，此房過戶費(fèi)用由我高元清負(fù)責(zé)。此據(jù) 高元清 2009年9月25日。

本院二審查明的事實(shí)與一審查明的事實(shí)相同。

本院認(rèn)為，本案雙方爭議的焦點(diǎn)是：高元清是否取得墊江縣人力資源和社會保障局集資建房資格；雙方于2007年6月10日簽訂的 協(xié)議是否有效。

關(guān)于高元清是否取得墊江縣人力資源和社會保障局集資建房資格問題。高元清是該局職工，該局也收取趙明友以高元清名義繳納的集資款，并交付了房屋。故高元清已取得墊江縣人力資源和社會保障局集資建房資格。

關(guān)于雙方于2007年6月10日簽訂協(xié)議的效力問題。該協(xié)議簽訂時(shí)，訴爭的房屋未建成。協(xié)議明確約定：高元清在墊江縣人力資源和社會保障局的集資建房權(quán)利由趙明友代為享有，趙明友一次性支付高元清轉(zhuǎn)讓費(fèi)5000元。故本案雙方簽訂的協(xié)議屬集資房資格轉(zhuǎn)讓，本案不適用《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?！奔Y房資格是單位給予本單位職工集資建房的權(quán)利，實(shí)際是單位給予其職工的一種福利，這種權(quán)利實(shí)際上就是一種可期待的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利，屬于債權(quán)范圍，現(xiàn)行法律法規(guī)并未規(guī)定禁止集資房資格轉(zhuǎn)讓，集資房資格轉(zhuǎn)讓也未損害國家、集體和他人的利益，也不涉及對善良風(fēng)俗的傷害。故集資房資格轉(zhuǎn)讓可以依法轉(zhuǎn)讓。墊江縣人力資源和社會保障局收取趙明友繳納訴爭房屋集資款，并向趙明友交付房屋的行為表明：該局已經(jīng)認(rèn)可雙方于2007年6月10日簽訂的協(xié)議有效?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。故本案訴爭房屋未辦理過戶手續(xù)不影響雙方達(dá)成協(xié)議的效力。加之，雙方簽訂的合同已履行，訴爭房屋也交付。故雙方于2007年6月10日簽訂協(xié)議合法有效。

綜上所述，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，判決結(jié)果正確，依法予以維持，高元清的上訴理由不能成立，其上訴請求不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下： 駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)80元，由高元清負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審 判 長

陳 錫 鐘

審 判 員

項(xiàng) 江 陵

代理審判員

陳 江平

二〇一一年六月九日

書 記 員

陶 明 洪

第五篇：最新集資房內(nèi)部指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議(合同)

房屋指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議

甲方（出讓人）： 身份證號碼： 乙方（受讓人）： 身份證號碼：

根據(jù)國家合同法有關(guān)規(guī)定，本著平等自愿，以及明確和維護(hù)各自正當(dāng)利益的原則，經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，甲方將該建房指標(biāo)自愿有價(jià)轉(zhuǎn)讓給乙方，雙方就建房資格的指標(biāo)轉(zhuǎn)讓達(dá)成如下協(xié)議，雙方必須共同嚴(yán)格遵守。

一、甲方將位于 的名額指標(biāo)自愿轉(zhuǎn)讓給乙方，房屋指標(biāo)轉(zhuǎn)讓費(fèi)為（大寫）人民幣

萬

仟元整（￥ 元），在本協(xié)議簽訂之日當(dāng)日付清轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

二、購房以甲方名義，由乙方按開發(fā)商或甲方單位相關(guān)要求支付（所有購房款及其相關(guān)費(fèi)用由乙方支付，該房屋一切權(quán)利屬于乙方享有，所有購房票據(jù)均為乙方名字，甲方不享有任何權(quán)利）。

三、甲方須配合乙方了解房屋分配方案、跟蹤房屋分配動態(tài)及辦理房屋相關(guān)手續(xù)，直至房屋分配完畢交付使用。

四、自此協(xié)議生效后，該集資房的位臵、樓層和戶型的選擇以及該集資房甲方所負(fù)擔(dān)的義務(wù)均由乙方負(fù)責(zé)。

五、協(xié)議簽訂后，乙方必須遵守甲方單位集資建房的規(guī)定，按要求按時(shí)交納集資建房款項(xiàng)，如乙方違反單位集資建房的規(guī)定，不按要求按期交款，造成的后果由乙方自行負(fù)責(zé)，且甲方所收轉(zhuǎn)讓費(fèi)不退。

六、違約責(zé)任：

1、本協(xié)議簽訂后，甲方將購房指標(biāo)再行轉(zhuǎn)讓他人，導(dǎo)致乙方未能購買該房屋的，視甲方違約，甲方須返還乙方已支付的房屋指標(biāo)轉(zhuǎn)讓費(fèi)并支付利息（按活期計(jì)算）。甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)所在單位的關(guān)系，保證指

標(biāo)轉(zhuǎn)讓的有效性合法性，否則視為甲方違約，甲方須返還乙方已支付的房屋指標(biāo)轉(zhuǎn)讓費(fèi)且不支付利息。若乙方若將指標(biāo)另行轉(zhuǎn)讓，甲方不承擔(dān)任何責(zé)任。

2、若因不可抗力、政策變動、單位及開發(fā)商因素導(dǎo)致本協(xié)議無法履行，本協(xié)議自動失效，也不視為雙方違約。按本條解除協(xié)議時(shí)，甲方應(yīng)退還給乙方已付的指標(biāo)轉(zhuǎn)讓費(fèi)且不支付利息。

3、由于目前該房屋的具體房價(jià)（樓層、棟數(shù)等）不明確，甲、乙雙方均達(dá)成合意，雙方均不得以日后價(jià)格波動（樓層棟數(shù)等方面不滿意）為由要求對方重新確定購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓費(fèi)價(jià)格。屆時(shí)該套房屋的實(shí)際價(jià)格，以甲方單位及開發(fā)商針對本單位職工公布的價(jià)格為準(zhǔn)。

4、本協(xié)議簽訂時(shí)，已經(jīng)過雙方配偶及子女同意。

七、此協(xié)議經(jīng)簽訂后，乙方未支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)之前，任何一方單方面毀約，須內(nèi)向?qū)Ψ街Ц稓Ъs金人民幣壹萬元整（￥10000.00）。

八、本協(xié)議共貳頁（雙面打?。?，壹式兩份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，具有同等法律效力，自雙方簽字之日起生效。本協(xié)議未盡事宜，由甲乙雙方協(xié)商解決，另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等的法律效力。若協(xié)商不成的，依法向該房屋所在轄區(qū)人民法院提起訴訟。

甲方（簽名）： 乙方（簽名）： 聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：

年 月 日 年 月 日