第一篇：購(gòu)物中心商業(yè)調(diào)整工作建議

購(gòu)物中心商業(yè)調(diào)整是不變的命題

導(dǎo)讀：對(duì)購(gòu)物中心而言，商業(yè)調(diào)整從來(lái)都是一個(gè)不變的命題，與時(shí)俱進(jìn)的調(diào)整是保持購(gòu)物中心最佳經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要措施。購(gòu)物中心調(diào)整的終極目的是租金收益的提升，同時(shí)商業(yè)品質(zhì)的提升也是資產(chǎn)增值的重要體現(xiàn)。

對(duì)購(gòu)物中心而言，商業(yè)調(diào)整從來(lái)都是一個(gè)不變的命題，與時(shí)俱進(jìn)的調(diào)整是保持購(gòu)物中心最佳經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要措施。購(gòu)物中心調(diào)整的終極目的是租金收益的提升，同時(shí)商業(yè)品質(zhì)的提升也是資產(chǎn)增值的重要體現(xiàn)。

購(gòu)物中心定位分析即通過分析整場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況及外部環(huán)境變化得出調(diào)整結(jié)論。

01 需求結(jié)構(gòu)分析

需求結(jié)構(gòu)方面，重點(diǎn)關(guān)注城市消費(fèi)水平、區(qū)域人口結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目周邊交通三個(gè)方面的變化。如果在3年的時(shí)間半徑（過往3年及未來(lái)2—3年）中，上述三個(gè)方面已經(jīng)或即將發(fā)生重大改變，我們就認(rèn)為定位可能需要調(diào)整。

判斷城市消費(fèi)水平的主要指標(biāo)通常包括當(dāng)?shù)厣鐣?huì)消費(fèi)品零售總額、城鎮(zhèn)人均可支配收入、城鎮(zhèn)人均消費(fèi)支出、消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)等。而區(qū)域人口結(jié)構(gòu)主要包含消費(fèi)人口構(gòu)成和該部分人群的消費(fèi)能力兩個(gè)方面。項(xiàng)目周邊交通則指道路及公交、軌道交通和停車條件等方面。

02 供給結(jié)構(gòu)分析

單從需求結(jié)構(gòu)來(lái)判斷定位是否需要調(diào)整還略顯單薄，還應(yīng)結(jié)合供給結(jié)構(gòu)（周邊商業(yè)環(huán)境及未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局）來(lái)綜合判斷。臨近區(qū)域是否有新的商圈誕生、區(qū)域內(nèi)是否有新的商業(yè)項(xiàng)目入市、現(xiàn)有或潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（同類可比項(xiàng)目）的品類覆蓋及品牌組合情況如何、以及對(duì)本項(xiàng)目的影響等，都是調(diào)研和分析應(yīng)關(guān)注的方面。

03 定位合理性判斷

通過以上宏觀數(shù)據(jù)采集和周邊市場(chǎng)的調(diào)查，同時(shí)結(jié)合自開業(yè)以來(lái)購(gòu)物中心的客流、銷售等關(guān)鍵數(shù)據(jù)的橫向?qū)Ρ群挖厔?shì)分析，基本可以得知購(gòu)物中心的定位是否符合當(dāng)前市場(chǎng)需求、及其調(diào)整方向。

購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)分析即通過分析各業(yè)態(tài)、、品類及品牌的落位效果及經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)，為落位調(diào)整提供建議。

購(gòu)物中心的定位歸根結(jié)底是客群的定位。當(dāng)客群確定后，需要通過業(yè)態(tài)、品類組合，以及適合的品牌級(jí)次來(lái)詮釋其功能定位。相比復(fù)雜的定性分析，直觀的數(shù)據(jù)呈現(xiàn)更能揭示真相，因此，購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)分析圍繞客流、銷售、租金、租售比等客觀數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行。

04 業(yè)態(tài)、品類組合分析

在購(gòu)物中心內(nèi)部，不同業(yè)態(tài)代表不同類型的消費(fèi)需求。定位趨同的購(gòu)物中心，其業(yè)態(tài)配比也類似。每個(gè)業(yè)態(tài)都有各自不同的特征，在購(gòu)物中心內(nèi)都承擔(dān)著不同角色和功能，有租金貢獻(xiàn)比較高的商家，有吸引客流的商家，也有功能補(bǔ)充型的商家等。

如：餐飲聚客能力強(qiáng)，但租金貢獻(xiàn)較低；服飾銷售額高，卻是人流消化型而非客流帶動(dòng)型業(yè)態(tài)；生活精品、配套業(yè)態(tài)能有效豐富購(gòu)物中心的多維度觸點(diǎn)從而增加購(gòu)物中心可逛性，但此類業(yè)態(tài)受地域等多方面因素的限制，現(xiàn)狀就是優(yōu)質(zhì)品牌資源不足以支撐購(gòu)物中心的招商需求。

只有不同類型的商家合理配置，才能使購(gòu)物中心的整體效用達(dá)到最大化；只有各業(yè)態(tài)和各品類形成微妙的動(dòng)態(tài)平衡，才能實(shí)現(xiàn)商家和業(yè)主的雙贏。

05 品牌布局及功能分區(qū)分析

如果說(shuō)購(gòu)物中心的定位是靈魂、業(yè)態(tài)及品類組合是骨骼的話，品牌布局就是血肉，只有品牌分布合理、葷素均勻搭配才能充分體現(xiàn)購(gòu)物中心的整體魅力。購(gòu)物中心內(nèi)的商家之間應(yīng)強(qiáng)調(diào)相容性、互補(bǔ)性，毫無(wú)關(guān)聯(lián)的商家進(jìn)入購(gòu)物中心將失去主題聚集的價(jià)值和意義。好的品牌布局不僅可以和諧共生，而且能產(chǎn)生相互促進(jìn)的“化學(xué)反應(yīng)”。

因此，購(gòu)物中心在進(jìn)行品牌組合搭配時(shí)，需要考慮商家之間的關(guān)系、定位主題與整體利益，從客群共享性、風(fēng)格和諧性、價(jià)格匹配性等多方面進(jìn)行權(quán)衡，使整體效益達(dá)到最大化。

品牌布局

提到品牌布局，繞不開動(dòng)線問題。購(gòu)物中心內(nèi)部動(dòng)線存在幾個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：入口、中庭、主力店相臨區(qū)域、動(dòng)線端頭及次動(dòng)線等，即使單一動(dòng)線也存在上述節(jié)點(diǎn)、同樣面臨功能分區(qū)問題。

動(dòng)線節(jié)點(diǎn)中：入口和中庭是購(gòu)物中心的門面，不僅客流量大，而且展示性好，應(yīng)設(shè)置與廣場(chǎng)定位吻合的、具有行業(yè)代表性和良好業(yè)績(jī)表現(xiàn)的品牌；主力店相臨區(qū)域往往是繼入口、中庭之后又一個(gè)客流密集區(qū)，該區(qū)域的品牌布局要與主力店形成自然銜接，讓顧客不產(chǎn)生突兀感，使其在不知不覺中穿梭于主力店及邊廳店鋪之間。

受地塊形狀、地形高差、建筑結(jié)構(gòu)、外部交通、內(nèi)部動(dòng)線，甚至滾梯走向等的影響動(dòng)線端頭及次動(dòng)線等區(qū)域會(huì)形成購(gòu)物中心的客流冷區(qū)。冷區(qū)難以改造且成本較高，但通過合理的品牌布局仍可得到改善。端頭店鋪適宜設(shè)置符合本樓層定位的次主力店（從店鋪面積、品牌知名度、吸客力方面都應(yīng)起到標(biāo)桿作用），從而引導(dǎo)和調(diào)節(jié)客流。

功能分區(qū)

除動(dòng)線節(jié)點(diǎn)以外，另一個(gè)關(guān)注的方面即功能分區(qū)。針對(duì)超過150米的單一動(dòng)線，需要通過功能分區(qū)增加其可逛性，就像通過裝修打破房屋的單調(diào)格局一樣。

針對(duì)復(fù)雜動(dòng)線，功能分區(qū)也是化解次動(dòng)線客流冷區(qū)的好方法之一，尤其是當(dāng)無(wú)法利用主力店帶動(dòng)次動(dòng)線客流時(shí)，將整個(gè)次動(dòng)線區(qū)域規(guī)劃成客群統(tǒng)一、風(fēng)格和諧的功能區(qū)（如潮牌聚集區(qū)、兒童主題區(qū)等），再加上導(dǎo)示系統(tǒng)的完善，將起到等同于主力店的改善效果。

06 調(diào)整方案及租金建議

租金是購(gòu)物中心的主要收入來(lái)源。在商業(yè)籌備階段，為了吸引目標(biāo)商家、保證招商和開業(yè)率，往往會(huì)降低首年租金標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)3年租賃決策期滿時(shí)，購(gòu)物中心已逐漸成熟，有條件提升購(gòu)物中心的租金水平。

影響租金的因素

有過商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的人可以立刻列舉出一系列指標(biāo)，如：城市級(jí)別、商業(yè)成熟度、區(qū)位條件、周邊可比項(xiàng)目租金水平、業(yè)主投入及收益期望、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)品牌及代理商資源等；而對(duì)于單個(gè)店鋪來(lái)說(shuō)，其租金水平會(huì)受到樓層位置、面積大小、規(guī)劃業(yè)態(tài)等因素的影響。

不過，歸根結(jié)底，商家的承租能力與其銷售收入和所屬行業(yè)普遍利潤(rùn)率密切相關(guān)，即：商家賺多少錢決定了其能支付多少錢。各行業(yè)都有一個(gè)被普遍認(rèn)可的租售比區(qū)間（租金及物業(yè)管理費(fèi)等占銷售收入的百分比），超出這個(gè)區(qū)間的商家經(jīng)營(yíng)壓力大，不穩(wěn)定；低于這個(gè)區(qū)間的商家，租金尚有提升空間。

租金提升空間判斷

首先，對(duì)購(gòu)物中心過去兩年及第三年的租金完成情況進(jìn)行總結(jié)和預(yù)估。完成情況良好則有條件實(shí)現(xiàn)租金提升。

其次，針對(duì)各品類商家的盈利模式和承租能力進(jìn)行深度研究，確定出各品類的合理租售比區(qū)間；再根據(jù)購(gòu)物中心的歷史銷售數(shù)據(jù)，通過合理的租售比區(qū)間推導(dǎo)出商家未來(lái)可承擔(dān)的理想租金增長(zhǎng)值區(qū)間。

最后，還要就當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)商業(yè)的平均租金水平進(jìn)行調(diào)研，用于修正確定最終的租金增長(zhǎng)值。

綜上所述，購(gòu)物中心需要周期性的調(diào)整。對(duì)于面臨調(diào)整的商業(yè)，需要從定位開始重新檢視，并對(duì)業(yè)態(tài)配比、品類組合、品牌級(jí)次、品牌布局、租金提升空間等方面進(jìn)行基于客觀數(shù)據(jù)的分析研究，最終為購(gòu)物中心提供科學(xué)合理、可實(shí)施性強(qiáng)的調(diào)整建議。

第二篇：購(gòu)物中心商業(yè)規(guī)劃思路

購(gòu)物中心商業(yè)規(guī)劃思路

希望你所建設(shè)的購(gòu)物中心獨(dú)具特色，希望你所運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心業(yè)績(jī)持續(xù)上升？這是商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)目前最關(guān)注的話題。

目前業(yè)界比較流行的一個(gè)詞語(yǔ)叫做“規(guī)劃先行”，這也已經(jīng)被證明是購(gòu)物中心要成功的一個(gè)基本要點(diǎn)。

筆者非常認(rèn)同商業(yè)地產(chǎn)投資商從拿地開始便要進(jìn)入商業(yè)規(guī)劃的觀點(diǎn)，個(gè)人以為這是一個(gè)購(gòu)物中心未來(lái)運(yùn)營(yíng)成功的關(guān)鍵所在。

而在近日看到戴德梁行購(gòu)物資產(chǎn)管理部經(jīng)理的發(fā)言，也談到了這一點(diǎn)，他表示：建好購(gòu)物中心之后，才開始對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行管理，這個(gè)時(shí)候已經(jīng)太晚了，正確的做法應(yīng)該是在設(shè)計(jì)的時(shí)候就對(duì)它進(jìn)行很好的，各種各樣的準(zhǔn)備（規(guī)劃），如果不這么做，在未來(lái)運(yùn)營(yíng)的時(shí)候一定會(huì)遇見很多問題。

而商業(yè)規(guī)劃需要考慮哪些問題呢？

根據(jù)筆者多年參與制作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告的經(jīng)驗(yàn)，不論是國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)投資商也好，或者是國(guó)外的投資機(jī)構(gòu)，我們?cè)趫?bào)告中經(jīng)常需要分三大部分去做分析，分別是項(xiàng)目分析、項(xiàng)目定位、收益分析。

項(xiàng)目分析 項(xiàng)目所處市場(chǎng)狀況分析

首先，就是關(guān)于位置的問題，即我們零售常說(shuō)的選址。在很多可行性報(bào)告里，我們用了大量的篇幅去介紹該項(xiàng)目位置的特殊性、便利性、優(yōu)越性，無(wú)非就是說(shuō)明這個(gè)地址在目前或者未來(lái)是可以吸引大量人流的，具有廣泛影響力的。在介紹位置的問題上，我們需要較多地去考慮交通因素（城市主干道、車站、地鐵以及停車場(chǎng)）、周邊建筑因素（包括居民區(qū)、寫字樓、酒店以及其他配套設(shè)施），這些都需要用詳實(shí)的數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)明。

其次，就是關(guān)于人流的問題，剛才已經(jīng)說(shuō)了選址是為了說(shuō)明可以吸引人流，所以人流是非常重要的因素。商業(yè)運(yùn)營(yíng)需要考慮四個(gè)流，包括人流、物流、現(xiàn)金

流和信息流。人流是最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，這是因?yàn)槲磥?lái)運(yùn)營(yíng)必須非常清晰地去考慮商圈內(nèi)的消費(fèi)力和消費(fèi)總量，包括對(duì)未來(lái)消費(fèi)總量的預(yù)測(cè)，對(duì)于投資機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，商業(yè)場(chǎng)所的運(yùn)營(yíng)是必須需要人氣來(lái)帶動(dòng)的，消費(fèi)的最終點(diǎn)始終是要落到消費(fèi)者身上，所以對(duì)于人流的考慮一直是所有與零售相關(guān)的機(jī)構(gòu)考慮最多的問題。

其三，就是商圈的問題?，F(xiàn)在中國(guó)的每個(gè)城市，都已經(jīng)在關(guān)注商圈的概念。一個(gè)購(gòu)物中心，雖然影響力可能會(huì)輻射到更遠(yuǎn)，但也必須考慮商圈因素，所處的商圈的消費(fèi)力以及周邊競(jìng)爭(zhēng)商圈的影響力都是需要考慮并提出解決方案的。如同人流因素一般，商圈內(nèi)考慮的因素包括城市規(guī)劃、交通影響力、商圈內(nèi)消費(fèi)力等等，可以作為評(píng)估的數(shù)據(jù)可以有城市人均GDP、居民住宅價(jià)格、寫字樓租賃價(jià)格、汽車擁有量等等。

第四，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的問題。購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)過程必然要?dú)w入商業(yè)，所以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的存在與運(yùn)營(yíng)能力是要正視的，一個(gè)購(gòu)物中心的投資是巨大的，需要運(yùn)營(yíng)的時(shí)間也是長(zhǎng)久的，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在本區(qū)域的營(yíng)運(yùn)業(yè)績(jī)?nèi)绾巍I(yíng)銷策略如何、遠(yuǎn)期規(guī)劃如何，都是需要考慮的問題，而潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和未來(lái)即將出現(xiàn)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也是在思考上不可遺漏的部分。針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的各項(xiàng)策略，在規(guī)劃時(shí)必須提出解決方案。項(xiàng)目定位 即項(xiàng)目的規(guī)劃與營(yíng)運(yùn)策略

首先，購(gòu)物中心的建筑特點(diǎn)和功能規(guī)劃是必須考慮的。購(gòu)物中心的建筑特點(diǎn)會(huì)受到比較多的限制，如因?yàn)槌鞘幸?guī)劃影響到建筑的外觀、入口的布局，所以對(duì)建筑特點(diǎn)的把握，勢(shì)必會(huì)影響到購(gòu)物中心功能的規(guī)劃。在這點(diǎn)上，必須依靠豐富零售經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)來(lái)完成，功能規(guī)劃要兼顧到建筑的特點(diǎn)。

其次，商品定位和組合規(guī)劃。依據(jù)此前對(duì)商圈、人流、交通等因素的分析，必須做出符合目消費(fèi)者需求和競(jìng)爭(zhēng)形式的商品定位以及組合規(guī)劃，定位中高還是高，或是全客層，將吸引哪些主力店，這些組合具有什么特色，符合哪些需求，都是需要考慮的。在這些考慮中，最大限度地表現(xiàn)運(yùn)營(yíng)理念，針對(duì)你的目標(biāo)消費(fèi)群，在規(guī)劃上的綜合考慮，從而讓投資方信任你的運(yùn)營(yíng)實(shí)力是很關(guān)鍵的。

第三，休閑娛樂規(guī)劃。在國(guó)外投資機(jī)構(gòu)看來(lái)，購(gòu)物中心需要較多的休閑娛樂成分，這樣才能確保運(yùn)營(yíng)的成功，事實(shí)證明，目前在國(guó)外、臺(tái)灣和香港地區(qū)，購(gòu)物中心都非常注重娛樂成分的補(bǔ)充，甚至將其娛樂項(xiàng)目做為主體組成部分來(lái)考量。這一點(diǎn)已經(jīng)成為眾多投資機(jī)構(gòu)認(rèn)為項(xiàng)目是否具備可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)重要因素，比較科學(xué)的來(lái)說(shuō)，一個(gè)購(gòu)物中心內(nèi)應(yīng)該具備二至三個(gè)娛樂項(xiàng)目，用于休閑的面積要超過20%。

第四，關(guān)于經(jīng)營(yíng)管理策略，目前中國(guó)有很多地方的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是不考慮到整體運(yùn)營(yíng)和管理的，只注重前期的推廣，在銷售或脫手后便不去理會(huì)后期的運(yùn)營(yíng)，這種現(xiàn)象是不健康的。購(gòu)物中心也是一個(gè)零售場(chǎng)所，作為投資方來(lái)說(shuō)更注重的應(yīng)該是投資的回報(bào)和產(chǎn)業(yè)的增值，所以優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)管理才可以滿足投資方的需求。一個(gè)優(yōu)秀的購(gòu)物中心，必然有一個(gè)優(yōu)秀的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)在其中負(fù)責(zé)長(zhǎng)期的持續(xù)的運(yùn)營(yíng)。將經(jīng)營(yíng)管理策略全面展示出來(lái)，才能讓投資者放心。

收益分析 合理化預(yù)估長(zhǎng)久效益

首先，購(gòu)物中心的投資與回報(bào)分析必須建立在合理化的基礎(chǔ)上，在做收益分析的時(shí)候必須符合正常零售運(yùn)營(yíng)實(shí)際。一些運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)為了能說(shuō)服投資方開展項(xiàng)目，往往在數(shù)據(jù)上做些技術(shù)處理，取其高不取其低，將預(yù)期效益大大提高。但是在國(guó)外的投資機(jī)構(gòu)來(lái)看，他們更多的是注重合理化回報(bào)，他更關(guān)心的是業(yè)主如何去考慮承租方以及消費(fèi)者這三者之間的關(guān)系，他們希望看到三者之間的持續(xù)發(fā)展，消費(fèi)者的需求逐漸被培養(yǎng)起來(lái)，承租方的業(yè)績(jī)持續(xù)上升，業(yè)主的收入逐步提升，項(xiàng)目的價(jià)值持續(xù)增長(zhǎng)。

其次，需要制定長(zhǎng)期的商業(yè)計(jì)劃。一個(gè)購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)比如是長(zhǎng)期的投資與回報(bào)過程，根據(jù)運(yùn)營(yíng)的目標(biāo)，并進(jìn)一步細(xì)分到營(yíng)業(yè)、財(cái)務(wù)、促銷、行政管理目標(biāo)，是否可以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期盈利，是否可以實(shí)現(xiàn)收支相抵，這些都應(yīng)該體現(xiàn)在商業(yè)計(jì)劃當(dāng)中。所以在收益分析中往往需要對(duì)五年、十年的收益進(jìn)行測(cè)算與分析，包括投資回收期、經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流等等多方面都需要詳細(xì)的數(shù)據(jù)。

其三，實(shí)際證明。在進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃中，為了證明規(guī)劃是可實(shí)現(xiàn)的，我們必須做一些實(shí)際行動(dòng)來(lái)用于證明是可行的。根據(jù)以上項(xiàng)目定位與分析，尋找合適的目標(biāo)進(jìn)行意向性的洽談，并取得對(duì)方的支持和認(rèn)可，以此文件來(lái)做為商業(yè)規(guī)劃的補(bǔ)充將有利于說(shuō)服該規(guī)劃的合理性。所以在一些項(xiàng)目需要對(duì)外融資的時(shí)候，我們就需要出具較多的租賃合約或意向合約，用于說(shuō)明該項(xiàng)目的投資價(jià)值。

以上是進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃必須去考慮的一些因素。

但規(guī)劃畢竟只是規(guī)劃，隨著環(huán)境發(fā)生變化，也會(huì)出現(xiàn)眾多的之前沒有預(yù)料的問題，于是就要不斷對(duì)原計(jì)劃進(jìn)行檢驗(yàn)、修訂、核查與評(píng)估，以此來(lái)適應(yīng)變化。最后，需要說(shuō)明的一點(diǎn)是，購(gòu)物中心的商業(yè)規(guī)劃是一項(xiàng)科學(xué)的工作，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)近兩年因?yàn)轫?xiàng)目出現(xiàn)過多，導(dǎo)致人才緊缺，所以目前有太多非規(guī)范操作，許多地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)在沒有任何商業(yè)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)上，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，動(dòng)則開發(fā)數(shù)十萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，更為可怕的，他們不相信專業(yè)的力量，往往按照地產(chǎn)運(yùn)作模式，采取短線操作，以短期銷售鋪位的形式來(lái)獲取非正常的利潤(rùn)。

筆者此前曾經(jīng)見識(shí)過一個(gè)開發(fā)商，用非專業(yè)人才來(lái)進(jìn)行規(guī)劃，結(jié)果對(duì)方拍腦袋進(jìn)行了初步規(guī)劃，再將此規(guī)劃發(fā)給一些人士進(jìn)行咨詢，根據(jù)不同的回答進(jìn)行不斷的修正。很顯然，該規(guī)劃明顯缺乏核心理念在其中，無(wú)法保證到未來(lái)運(yùn)營(yíng)的成功。這些做法都是不可取的。

一個(gè)優(yōu)秀的購(gòu)物中心項(xiàng)目必然是符合城市規(guī)劃需要，符合合作伙伴（入駐品牌）的需求，也符合社區(qū)居民（消費(fèi)者）的需求，所以，在購(gòu)物中心的規(guī)劃與運(yùn)營(yíng)過程中，專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)是必要的也是必需的。

第三篇：購(gòu)物中心核心是商業(yè)管理

購(gòu)物中心核心是商業(yè)管理

RTM創(chuàng)格獨(dú)家揭秘

據(jù)媒體報(bào)道，去年全世界建造商場(chǎng)最多的10個(gè)城市中，中國(guó)占了9個(gè)。此外，中國(guó)在建商場(chǎng)面積占全世界在建商場(chǎng)面積的一半多。購(gòu)物中心成為了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域快速發(fā)展的零售業(yè)態(tài)。如此多的購(gòu)物中心，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境中如何能生存下去，并越來(lái)越好，RTM創(chuàng)格購(gòu)物中心管理機(jī)構(gòu)將為您獨(dú)家揭秘。RTM創(chuàng)格購(gòu)物中心管理機(jī)構(gòu)認(rèn)為運(yùn)營(yíng)管理，即項(xiàng)目管理和商業(yè)運(yùn)營(yíng)，是決定購(gòu)物中心項(xiàng)目成功與否的核心。

項(xiàng)目管理推動(dòng)購(gòu)物中心、商場(chǎng)項(xiàng)目“定位、落位、到位”。

購(gòu)物中心作為零售業(yè)態(tài)中的一個(gè)快速增長(zhǎng)業(yè)態(tài)，對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)包括項(xiàng)目立項(xiàng)、商業(yè)定位、建筑規(guī)劃、功能布局、施工建設(shè)、市場(chǎng)營(yíng)銷、環(huán)境管理、招商招租管理、開業(yè)準(zhǔn)備直至項(xiàng)目盛大開業(yè)等都有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)和要求，其實(shí)施進(jìn)度都是按照有針對(duì)、有節(jié)奏、按分類的方式進(jìn)行。在項(xiàng)目推進(jìn)過程中，需要一個(gè)實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行全方位監(jiān)督和把控，做到真正的“定位、落位、到位”，重細(xì)節(jié)，注品質(zhì)，才能從源頭上保障購(gòu)物中心項(xiàng)目的潛在價(jià)值。

商業(yè)運(yùn)營(yíng) “精、細(xì)、深”，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)盈利最大化。

如果說(shuō)項(xiàng)目管理是前提，那么商業(yè)運(yùn)營(yíng)就是購(gòu)物中心的終極目標(biāo)，即物業(yè)本身的增值。項(xiàng)目開業(yè)后，積極地實(shí)施商業(yè)運(yùn)營(yíng)并實(shí)現(xiàn)“精、細(xì)、深”是重頭戲。一個(gè)專業(yè)性的運(yùn)營(yíng)商可以依據(jù)豐富的經(jīng)驗(yàn)積累和廣泛的行業(yè)市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)敏銳判斷市場(chǎng)走向，深入挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值，從而有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)投資組合合理化。在商業(yè)運(yùn)營(yíng)進(jìn)程中，憑借已有的物業(yè)條件和品牌資源條件，持續(xù)推動(dòng)品牌升級(jí)、物業(yè)規(guī)劃的完善和租務(wù)政策的調(diào)適，提升項(xiàng)目的社會(huì)形象和市場(chǎng)美譽(yù)度，擴(kuò)大市場(chǎng)影響力。最終將該項(xiàng)目打造成為一個(gè)聚人氣、引人流、商業(yè)氣氛濃厚的商業(yè)地標(biāo)，實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心項(xiàng)目的盈利最大化，而這也是每一位開發(fā)商關(guān)注的永恒主題。

由此可見，運(yùn)營(yíng)管理對(duì)于一個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目的成功起著重要作用。項(xiàng)目管理以商業(yè)運(yùn)營(yíng)為目的，商業(yè)運(yùn)營(yíng)以項(xiàng)目管理為基礎(chǔ)。二者相輔相成，缺一不可。這無(wú)疑對(duì)購(gòu)物中心項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、團(tuán)隊(duì)實(shí)力、品牌資源和對(duì)購(gòu)物中心內(nèi)涵的理解提出了極高的要求。

第四篇：調(diào)整建議

一、關(guān)于培訓(xùn)課程設(shè)置

1、關(guān)于培訓(xùn)課程的設(shè)置，應(yīng)當(dāng)結(jié)合公司的戰(zhàn)略目標(biāo)，以及公司目前急需解決的問題，確定

每培訓(xùn)目標(biāo)的幾個(gè)重點(diǎn)，比如生產(chǎn)一線部門的質(zhì)量技術(shù)提高，內(nèi)訓(xùn)師團(tuán)隊(duì)打造等類似內(nèi)容；

2、關(guān)于培訓(xùn)課程，建議分成兩條線，一是層級(jí)線，一是專業(yè)線，層級(jí)線指的是高中基

層人員、新員工；專業(yè)線指得是各對(duì)口專業(yè)部門的急需提高的專業(yè)技術(shù)；

3、在設(shè)置課程的同時(shí)，確定課程的主要內(nèi)容、主要培訓(xùn)目標(biāo)、實(shí)施時(shí)間、參與群體，以及

課時(shí)、授課形式和預(yù)算情況；

二、關(guān)于培訓(xùn)管理

1、關(guān)于培訓(xùn)管理工作，除了課程評(píng)估以外，課后的實(shí)訓(xùn)考評(píng)等，可以考慮加入進(jìn)來(lái)，以提

高培訓(xùn)固化效果；

2、關(guān)于培訓(xùn)管理工作中，培訓(xùn)出勤和培訓(xùn)組織工作，可以考慮細(xì)化的具體措施，納入考核

機(jī)制，以使各部門重視培訓(xùn)，保證培訓(xùn)效果；

三、關(guān)于培訓(xùn)方向

1、建立和完善內(nèi)部培訓(xùn)師體系是目前大多數(shù)企業(yè)都要去完成的工作，內(nèi)訓(xùn)師體系搭建不好，會(huì)直接影響整體培訓(xùn)效果，在這方面，建議一方面，要完善內(nèi)訓(xùn)師的選撥制度、管理制度、考核辦法和獎(jiǎng)懲機(jī)制；另一方面，找到專業(yè)的機(jī)構(gòu)，進(jìn)行內(nèi)訓(xùn)師系統(tǒng)培訓(xùn)，以促進(jìn)課程內(nèi)化和開發(fā)能力，提高內(nèi)訓(xùn)質(zhì)量；

2、傳幫帶是目前大多數(shù)企業(yè)會(huì)采用的員工培養(yǎng)方式，但是各企業(yè)間效果差異較大，關(guān)于傳

幫帶，也要明確辦法和機(jī)制，同時(shí)，通過內(nèi)訓(xùn)師將好的方法形成系統(tǒng)課程或?qū)W習(xí)資料，進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部交流學(xué)習(xí)。

因不了解貴公司整體的戰(zhàn)略目標(biāo)和培訓(xùn)方向，只能提一些大方向上的拙見，不當(dāng)之處，請(qǐng)見諒！

第五篇：大型商業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目簡(jiǎn)介、合同書

張掖綜合購(gòu)物中心項(xiàng)目簡(jiǎn)介

張掖綜合購(gòu)物中心是由甘肅新樂連鎖超市有限責(zé)任公司和北京新合作商貿(mào)連鎖集團(tuán)有限公司共同投資建設(shè)的集購(gòu)物、娛樂、餐飲于一體的商業(yè)綜合項(xiàng)目。經(jīng)營(yíng)模式采取“直營(yíng)帶加盟”、“小超市，大連鎖”的發(fā)展方式，以“小商品、大事業(yè)”為目標(biāo)，通過“行政力推動(dòng)，市場(chǎng)化運(yùn)作”，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)、規(guī)?；б娴膽?zhàn)略目標(biāo)。項(xiàng)目選址于甘州區(qū)西大街，總投資6500萬(wàn)元，其中新樂連鎖公司出資3500萬(wàn)元，北京新合作商貿(mào)連鎖集團(tuán)公司投資3000萬(wàn)元。項(xiàng)目占地面積20000平方米，建筑面積27000平方米（其中：主體建筑20000平方米，停車場(chǎng)5000平方米，倉(cāng)庫(kù)及附屬設(shè)施2000平方米），建設(shè)周期兩年。項(xiàng)目建成后，年新增銷售收入23000萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)毛利3000萬(wàn)元，上繳稅金1000萬(wàn)元。

該項(xiàng)目屬高環(huán)保、聚人氣、低風(fēng)險(xiǎn)、長(zhǎng)收益的投資項(xiàng)目，對(duì)促進(jìn)當(dāng)?shù)厣藤Q(mào)流通，繁榮地方經(jīng)濟(jì)，緩解就業(yè)壓力，增加財(cái)政收入，方便消費(fèi)需求，提升商業(yè)品位等將發(fā)揮重要作用。

目前已達(dá)成合作協(xié)議，正在做規(guī)劃設(shè)計(jì)。

張掖綜合購(gòu)物中心項(xiàng)目

合同書

甲方：甘肅新樂連鎖超市有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱甲方）乙方：北京新合作商貿(mào)連鎖有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱乙方）為了打造“新合作”連鎖配送交易網(wǎng)絡(luò)戰(zhàn)略平臺(tái)，發(fā)揮當(dāng)?shù)佚堫^企業(yè)的資源優(yōu)勢(shì)，加快雙方聯(lián)合發(fā)展步伐，經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，就聯(lián)合新建張掖綜合購(gòu)物中心項(xiàng)目合作事宜達(dá)成如下協(xié)議：

一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：建設(shè)占地面積20000平方米，建筑面積27000平方米（其中：主體建筑20000平方米，停車場(chǎng)5000平方米，倉(cāng)庫(kù)及附屬設(shè)施2000平方米，）的集購(gòu)物、娛樂、餐飲于一體的大型商業(yè)購(gòu)物中心。

二、總投資及來(lái)源：項(xiàng)目總投資6500萬(wàn)元，其中新樂連鎖公司出資3500萬(wàn)元，新合作商貿(mào)連鎖集團(tuán)公司投資3000萬(wàn)元。

三、甲方負(fù)責(zé)項(xiàng)目選址、報(bào)批、規(guī)劃、實(shí)施等事項(xiàng)，乙方積極配合。

四、項(xiàng)目建設(shè)年限：2010年7月——2011年12月，爭(zhēng)取

2012年元旦投入運(yùn)營(yíng)。

五、由甲、乙雙方共同在甘州區(qū)注冊(cè)成立獨(dú)立的股份公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)。項(xiàng)目建成后，自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，獨(dú)立承擔(dān)債權(quán)債務(wù)和法律責(zé)任。

六、利潤(rùn)分成：投資雙方按投資比例對(duì)稅后純利潤(rùn)進(jìn)行分配。

七、未盡事宜，雙方另行協(xié)商。簽訂補(bǔ)充協(xié)議，與本協(xié)議具有同等法律效力。

八、本合同在雙方簽字、蓋章后生效。本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。

甲方（蓋章）：甘肅新樂連鎖超市有限責(zé)任公司

法人代表（簽字）：

乙方（蓋章）：新合作商貿(mào)連鎖有限責(zé)任公司

法人代表：（簽字）

二〇一〇年七月七日