第一篇：社區(qū)商業(yè)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)策略思考

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http://doc365.taobao.com 社區(qū)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)策略思考

自1852年世界上第一家百貨商店在法國(guó)巴黎誕生，一百多年來(lái)大百貨一直占據(jù)著零售業(yè)老大的位置。90年代以來(lái)，中國(guó)的一場(chǎng)大百貨企業(yè)建設(shè)狂潮，使得百貨業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈異常。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1991年我國(guó)年銷售額在12億元以上的大型百貨商店只有9家，到1998年已達(dá)1200家，10億元以上銷售額的特大型商場(chǎng)已逾20家。一些大百貨企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者違反經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，盲目推進(jìn)，最終自食其果，造成了難以估量的損失，成了中國(guó)商業(yè)發(fā)展過(guò)程中的過(guò)眼云煙。然而，當(dāng)一部分中國(guó)土生土長(zhǎng)的大百貨企業(yè)舉步艱難，疼痛陣陣時(shí)，美國(guó)的沃爾瑪、法國(guó)的家樂(lè)福、荷蘭的萬(wàn)客隆等各種百貨超市、量販店、便利店等外籍兵團(tuán)紛紛成功登陸中國(guó)。它們的經(jīng)營(yíng)服務(wù)理念與成功經(jīng)驗(yàn)似乎告訴我們：日式與美式大型“購(gòu)物中心”（shoppingmall或shopping center)的“造城造鎮(zhèn)”觀念將成為流通業(yè)不可避免的發(fā)展方向。在經(jīng)歷了半個(gè)多世紀(jì)的發(fā)展后購(gòu)物中心逐漸得到完善，已成為了都市人的“生活樂(lè)園”。

一、購(gòu)物中心的起源及定義

1、起源

最早的購(gòu)物中心在本世紀(jì)30年代產(chǎn)生于美國(guó)。美國(guó)的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，使零售業(yè)的規(guī)模經(jīng)歷了深刻的變化。由于道路和交通工具的發(fā)達(dá)，城市居民大量地遷移到新建起來(lái)的郊區(qū)居民住宅區(qū)。城市人口向郊區(qū)流動(dòng)，向郊區(qū)擴(kuò)散的結(jié)果，使得城市人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，城市空洞化現(xiàn)象開(kāi)始出現(xiàn)。城市中心區(qū)商業(yè)的零售作用逐步衰退。零售商最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全

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http://doc365.taobao.com 業(yè)在大城市中迅速地分散化和郊區(qū)化，導(dǎo)致了遠(yuǎn)離城市中心的大規(guī)模購(gòu)物中心逐漸興盛，多中心的城市結(jié)構(gòu)得到了發(fā)展。從70年代開(kāi)始美國(guó)的零售業(yè)經(jīng)歷了一個(gè)急劇發(fā)展的過(guò)程。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)的加劇，許多大型購(gòu)物中心紛紛建成。大型購(gòu)物中心的這種增長(zhǎng)一直持續(xù)到80年代中期，其擴(kuò)張和發(fā)展使得每一個(gè)美國(guó)人平均擁有20平方的零售商店的面積。

2、定義

所謂“大型購(gòu)物中心”源自英文“shopping mall”或“shopping center”。shoppingmall在外國(guó)大多建在郊區(qū)，有其獨(dú)立與分割性，即未與附近社區(qū)結(jié)合一起，并設(shè)立大型的停車場(chǎng)。停車場(chǎng)面積約達(dá)購(gòu)物中心主體面積的4�5倍。這是國(guó)外設(shè)計(jì)shoppingmall最常規(guī)的規(guī)模與標(biāo)準(zhǔn)。而shoppingcenter（購(gòu)物中心）則多半建在市區(qū)人口集中或新興地區(qū)或交通便捷之地。購(gòu)物中心通常由數(shù)棟相互關(guān)連的建筑物形成，集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物于一身，提供消費(fèi)者多樣化的便利服務(wù)。嚴(yán)格地說(shuō)，購(gòu)物中心不是一種獨(dú)立的業(yè)態(tài)，而是一種結(jié)合多種業(yè)態(tài)，多種功能的大商業(yè)形式，大致有以下幾項(xiàng)特征：1其開(kāi)發(fā)、設(shè)立、經(jīng)營(yíng)都在統(tǒng)一的組織體系下運(yùn)作；2擁有1�2個(gè)核心店和眾多提供商業(yè)及服務(wù)的場(chǎng)所；3顧客能進(jìn)行比較購(gòu)物，并滿足一次購(gòu)足的要求及休閑與精神享受；4無(wú)顧客層次限制；5有更新地區(qū)或創(chuàng)造新商圈的貢獻(xiàn)；6有相鄰而方便的停車場(chǎng)。

二、發(fā)展社區(qū)購(gòu)物中心的重要性

上海是中國(guó)的商業(yè)中心、消費(fèi)中心。購(gòu)物中心應(yīng)該有條件在這個(gè)最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全

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http://doc365.taobao.com 國(guó)際化大都市全面發(fā)展。尤其是在目前上海商業(yè)面臨持續(xù)低迷，進(jìn)退兩難的情況下，購(gòu)物中心業(yè)態(tài)應(yīng)是推動(dòng)上海商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)創(chuàng)新重組的一味強(qiáng)心劑。發(fā)展社區(qū)購(gòu)物中心已提上極其重要的議事日程，主要原因在于：

1、跨國(guó)公司“戰(zhàn)略必須”選擇中國(guó)市場(chǎng)。

中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)潛力巨大，跨國(guó)公司已作出“戰(zhàn)略必須”選擇。二十一世紀(jì)零售業(yè)仍將是最主要的服務(wù)產(chǎn)業(yè)主流，將直接沖擊零售業(yè)的商圈變遷。經(jīng)營(yíng)環(huán)境變數(shù)顯得猶為重要。當(dāng)今正在向現(xiàn)代化、國(guó)際化快速邁進(jìn)的上海，正經(jīng)歷著與六、七十年代歐美國(guó)家相似的社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展過(guò)程，也面臨著一場(chǎng)改革開(kāi)放以來(lái)最嚴(yán)峻的商業(yè)重組的挑戰(zhàn)。1995年世界前十名大零售企業(yè)中，已有半數(shù)以上的跨國(guó)公司進(jìn)入中國(guó)。他們認(rèn)為中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)正在出現(xiàn)一個(gè)規(guī)模龐大、長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展的勢(shì)頭，估計(jì)中國(guó)民間消費(fèi)在2003年將達(dá)到7340億美元。許多西方人士認(rèn)同這一結(jié)論，認(rèn)為“真正的全球性企業(yè)要在21世紀(jì)生存下去，就必須進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)?！闭沁@樣一種趨勢(shì)，使國(guó)際零售業(yè)跨國(guó)公司進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)由“戰(zhàn)略機(jī)會(huì)”選擇，迅速改變?yōu)椤皯?zhàn)略必須”選擇。

2、中外合資零售大企業(yè)在業(yè)態(tài)上清一色地選擇了超級(jí)市場(chǎng)。

中外合資零售大企業(yè)在業(yè)態(tài)上全都選擇了零售業(yè)態(tài)的主力軍��超級(jí)市場(chǎng)，并且在超級(jí)市場(chǎng)這一業(yè)態(tài)上直接開(kāi)設(shè)大型綜合超市(GMS)和倉(cāng)儲(chǔ)式超市（VarehouseStore)，跨越了傳統(tǒng)食品和標(biāo)準(zhǔn)食品超市的模式。他們?cè)跇I(yè)態(tài)選擇上的戰(zhàn)略意圖是不與中國(guó)的超市（大最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全

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http://doc365.taobao.com 多為傳統(tǒng)的食品超市）在同一水平線上競(jìng)爭(zhēng)，而是首先選擇發(fā)展超級(jí)市場(chǎng)的主力模式。

如德國(guó)麥德龍與上海錦江合資的“麥德龍”首家店鋪選在滬寧高速公路入口出，其目標(biāo)是在滬寧高速公路每100公里開(kāi)設(shè)一個(gè)“麥德龍”店鋪。第二個(gè)店選擇在無(wú)錫東區(qū)，可憑借該店的位置輻射整個(gè)無(wú)錫及宜興、常州等地。它還想在上海東、南、西、北各開(kāi)設(shè)一店，覆蓋全上海。它的開(kāi)業(yè)最初的幾個(gè)月，日營(yíng)業(yè)額平均高達(dá)200萬(wàn)元。97年7月位于浦東城郊結(jié)合部的泰國(guó)易初蓮花購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，平均每天客流量達(dá)10萬(wàn)，最高日營(yíng)業(yè)額突破500萬(wàn)元。96年全球銷售1100億美元的世界上最大的連鎖零售公司沃爾瑪在中國(guó)南方深圳開(kāi)設(shè)了其第一家山姆俱樂(lè)部和沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)，其下一目標(biāo)是2001年再在深圳新開(kāi)3家店，最大的營(yíng)業(yè)面積達(dá)2萬(wàn)平方米。沃爾瑪?shù)淖罱K目標(biāo)是在珠江三角洲一帶開(kāi)若干新店，因?yàn)閺慕?jīng)營(yíng)和效率的角度看，一個(gè)配送中心理想的配置是向100�120家分店供貨。

3、上海社區(qū)購(gòu)物中心發(fā)展勢(shì)頭溫和，還有待于在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中進(jìn)一步開(kāi)發(fā)。

溫和發(fā)展的現(xiàn)狀突出了社區(qū)購(gòu)物中心發(fā)展中的空白，也蘊(yùn)育著新的競(jìng)爭(zhēng)。目前，上海的購(gòu)物中心建設(shè)進(jìn)展顯得比較平緩，但已建成的在規(guī)模和質(zhì)量上均已與國(guó)際流行接軌，有不少可圈可點(diǎn)之處。如南方商城、古北家樂(lè)福、港匯廣場(chǎng)、梅隴鎮(zhèn)廣場(chǎng)等定位準(zhǔn)確，達(dá)到了預(yù)期目標(biāo)，給人一種全新感受，真正體現(xiàn)了購(gòu)物中心追求“造城造鎮(zhèn)，生活樂(lè)園”的目標(biāo)。但隨著上海城市發(fā)展，行業(yè)領(lǐng)先、連鎖規(guī)模的社區(qū)最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全

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http://doc365.taobao.com 購(gòu)物中心尚屬是空白或尚未全面啟動(dòng)。從總體看，零售商業(yè)業(yè)態(tài)從創(chuàng)新到成熟的生命周期日漸縮短，百貨店從創(chuàng)新到成熟大約100年，超市大約35年，倉(cāng)儲(chǔ)商店大約10年。誰(shuí)具戰(zhàn)略的眼光意味著誰(shuí)先進(jìn)入行業(yè)成長(zhǎng)期。

4、城市發(fā)展規(guī)劃，為社區(qū)購(gòu)物中心發(fā)展提供了巨大的空間。

根據(jù)上海城市發(fā)展規(guī)劃綱要，2010年上海將在城鄉(xiāng)結(jié)合部和部分郊區(qū)建成17個(gè)大型居民住宅區(qū)，屆時(shí)上海多中心的城市結(jié)構(gòu)會(huì)更加明顯，這將為上海社區(qū)購(gòu)物中心發(fā)展創(chuàng)造更為巨大的“天時(shí)、地利、人和”的條件。

三、社區(qū)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)策略的思考

上海社區(qū)購(gòu)物中心的發(fā)展，我認(rèn)為應(yīng)結(jié)合城市發(fā)展規(guī)劃，以戰(zhàn)略眼光，采用集約化管理、連鎖化經(jīng)營(yíng)、多元化營(yíng)銷的組織形式，對(duì)購(gòu)物中心型態(tài)、經(jīng)營(yíng)理念、購(gòu)物中心的商圈確定、規(guī)模、商店群組合以及商品品種、定價(jià)策劃等方面全面進(jìn)行思考。

1、傳統(tǒng)型態(tài)較適合社區(qū)發(fā)展

參照日本的情況，購(gòu)物中心可大致分為三種不同型態(tài)，即創(chuàng)新型、傳統(tǒng)型及純粹美式經(jīng)營(yíng)。奈良社區(qū)的購(gòu)物中心屬于日本傳統(tǒng)型購(gòu)物中心，主要建筑坐落在奈良市近郊西大寺附近，全部設(shè)施面積大約10000坪，在整棟五層樓賣場(chǎng)里集合地鐵百貨、專門店與日式連鎖超市三種業(yè)態(tài)，可以滿足鄰近社區(qū)居民的日常購(gòu)物所需；其商品多以服飾、生鮮食品、家庭日用品等為主，迎合一般家庭需要，并附設(shè)有文化教育及婦女研習(xí)技藝等服務(wù)場(chǎng)所。像奈良這類購(gòu)物中心，似乎比較適合于最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全

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http://doc365.taobao.com 在上海城鄉(xiāng)地區(qū)發(fā)展。一般人口只要在15萬(wàn)�25萬(wàn)之間居民區(qū)，購(gòu)物中心均有投資價(jià)值。如上海虹口區(qū)、徐家匯地區(qū)都是不錯(cuò)設(shè)店地點(diǎn)。

2、物超所值，服務(wù)卓越的服務(wù)理念。

沃爾瑪?shù)慕?jīng)營(yíng)核心是“天天平價(jià)、物超所值、服務(wù)卓越、始終如一”。它告訴我們經(jīng)濟(jì)的一半是管理和文化，成功的企業(yè)都具有獨(dú)特的成功理念。企業(yè)的文化猶如是一個(gè)人的氣質(zhì)，別人可以學(xué)習(xí)他的穿著打扮，卻學(xué)不到他的氣質(zhì)。文化型的購(gòu)物中心，提供了一種與人們緊張甚至殘酷的工作環(huán)境截然相反的舒緩的、慢節(jié)奏的、高雅而溫馨的氣氛，滿足了消費(fèi)者個(gè)性化、多層次的情感需求。沃爾瑪?shù)莫?dú)特、全新風(fēng)格的服務(wù)理念值得借鑒。例如，保證顧客100％滿意原則：第一條：顧客永遠(yuǎn)是對(duì)的；第二條：顧客如有錯(cuò)誤，請(qǐng)參看第一條；“三米原則”：即要求員工在距顧客或同事三米之內(nèi)駐足、微笑、打招呼。

3、零售引力法則��商圈確定的依據(jù)。

許多人把商店經(jīng)營(yíng)成功的秘訣首項(xiàng)要素歸結(jié)為“place ,place,place“，即選址，選址最后還是選址。在選址時(shí)首先要明確商圈。零售引力法則的提出者里利認(rèn)為：確定商圈要考慮人口和距離2個(gè)變量；商圈規(guī)模由人口的多少和距離共同發(fā)揮作用；商圈一般由核心商圈、次級(jí)商圈，邊緣商圈組成。核心圈的顧客占50％�70％，次級(jí)商圈顧客占15％�25％，其余為邊緣商圈的顧客。

4、一個(gè)社區(qū)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)面積的重要參考數(shù)：8000平方米，2小時(shí)。

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要想將17個(gè)規(guī)模化居住小區(qū)作為目標(biāo)群，我們必須對(duì)城市規(guī)劃前景、人口分布、住宅小區(qū)建設(shè)、公路建設(shè)、公共交通等作具體調(diào)查，對(duì)各種變化有充分認(rèn)識(shí)。除了重視單體店的商圈之外，作為一個(gè)整體要全面考慮企業(yè)的發(fā)展以及所面對(duì)的服務(wù)對(duì)象，從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)力求形成規(guī)模效益、連鎖形態(tài)。就當(dāng)今購(gòu)物中心這一業(yè)態(tài)大型化的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，1�2萬(wàn)平方米可能較為實(shí)際，過(guò)大會(huì)增加風(fēng)險(xiǎn)，過(guò)小恐難成氣候。專家研究發(fā)現(xiàn)，一般消費(fèi)者逛商場(chǎng)可承受面積為8000平方米，時(shí)間為2小時(shí)，超過(guò)這個(gè)限度，就會(huì)產(chǎn)生生理和心理疲勞。

5、多元化組合，營(yíng)造都市“生活樂(lè)園”。

在社區(qū)購(gòu)物中心商店群結(jié)構(gòu)安排上，參照國(guó)外成熟的購(gòu)物中心多元化組合，結(jié)合上海本地實(shí)際情況，除了設(shè)置2�3家百貨、超市作為主力店外，還要盡量爭(zhēng)取50�100家個(gè)性化專門店、快餐店和服務(wù)性店鋪。最好能與周邊設(shè)施如劇場(chǎng)、文化中心、體育館、銀行、公園綠地及一定規(guī)模的停車場(chǎng)等融合成一體，為社區(qū)居民提供一個(gè)兼具購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、教育文化、聚會(huì)社交等多重功能的園地。將商品販賣延伸到非商品層次，如多種咨詢、旅游情報(bào)的提供、金融服務(wù)及多種體貼客人的附屬設(shè)施等，充分展現(xiàn)社區(qū)購(gòu)物中心所營(yíng)造的“生活樂(lè)園”。

6、一次性購(gòu)足所需的商品數(shù)，以及設(shè)想的定價(jià)方法。

在購(gòu)物中心商品管理策劃中，要按照商品為先、商品齊全、商品優(yōu)選的原則，商品齊全原則是要能夠滿足消費(fèi)者日常需要一次性購(gòu)足。一般經(jīng)營(yíng)品種達(dá)到4500到7000種時(shí)，就能滿足這種一次性購(gòu)物最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全

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http://doc365.taobao.com 需要。而商品優(yōu)先原則告訴我們80％的銷售額是來(lái)自于20％的商品，這需要我們?nèi)绾稳プ龊眠@些商品優(yōu)選。

作為重中之重的商品定價(jià)，參照有美國(guó)“超市之父”之稱的邁克爾卡倫的設(shè)想，有27％左右的品種按進(jìn)價(jià)出售，18％的品種在進(jìn)價(jià)上加5％毛利出售，27％左右的品種在進(jìn)價(jià)上加成15％出售，剩下的27％的品種按進(jìn)價(jià)加成20％出售。按這種設(shè)想安排，所有商品的平均毛利率在9％左右，最高純利在2％�5％。事實(shí)情況怎樣呢？上海麥德龍平均毛利率控制在6％，平均價(jià)格水平低于市場(chǎng)價(jià)格30％，而平均商品周轉(zhuǎn)天數(shù)只有7天，其經(jīng)營(yíng)方針與易買得、易初蓮花、及美國(guó)的沃爾瑪是相同的，即“天天平價(jià)，始終如一”。

7、集約化管理，連鎖化經(jīng)營(yíng)

集約化管理，連鎖化經(jīng)營(yíng)，核心是必須建立一個(gè)高度集權(quán)的總部指揮系統(tǒng)和領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制，多門店在總部的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下按照標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、集中化的原則，實(shí)現(xiàn)商品分銷、總部與門店專業(yè)分工及信息網(wǎng)的建立等。社區(qū)購(gòu)物中心采用集約化管理、連鎖化經(jīng)營(yíng)，不僅是企業(yè)順應(yīng)了目前的發(fā)展趨勢(shì)。同時(shí)更能培育連鎖企業(yè)在市場(chǎng)上的知名度、美譽(yù)度，提高企業(yè)的服務(wù)水平、市場(chǎng)占有率和品牌競(jìng)爭(zhēng)力，建立服務(wù)品牌在上海的戰(zhàn)略聯(lián)盟。連鎖企業(yè)做到視覺(jué)形象統(tǒng)一、品牌和進(jìn)貨渠道統(tǒng)一、服務(wù)流程和服務(wù)質(zhì)量統(tǒng)一，使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念和服務(wù)理念通過(guò)連鎖經(jīng)營(yíng)的渠道滲透到每個(gè)社區(qū)，使企業(yè)成為市場(chǎng)上最有實(shí)力與競(jìng)爭(zhēng)力的知名品牌。購(gòu)物中心也是都市設(shè)計(jì)的新概念，投資金額相當(dāng)龐大。大型社區(qū)購(gòu)物中心的設(shè)立，可謂“造城造鎮(zhèn)”。目前國(guó)內(nèi)將其列為“戰(zhàn)最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全

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http://doc365.taobao.com 略性服務(wù)業(yè)”，給予融資便利與投資獎(jiǎng)勵(lì)，并在積極加以推動(dòng)輔導(dǎo)。據(jù)最新資料顯示，江浙地區(qū)購(gòu)物中心發(fā)展已進(jìn)入激烈競(jìng)爭(zhēng)，南京中央商場(chǎng)5萬(wàn)平方米購(gòu)物中心開(kāi)張，日均銷售額達(dá)千萬(wàn)元，最高日銷售額達(dá)1600萬(wàn)元。蘇寧電器3年內(nèi)要在全國(guó)建立1500家至3000家連鎖企業(yè)。21世紀(jì)按照上海城市發(fā)展規(guī)劃，社區(qū)購(gòu)物中心不僅將成為消費(fèi)時(shí)尚的引導(dǎo)者，而且成為消費(fèi)者的休閑地，發(fā)展?jié)摿薮蟆＜磳⑿纬傻?7個(gè)小區(qū)規(guī)劃，告訴我們建立連鎖社區(qū)購(gòu)物中心的可行性，同時(shí)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與競(jìng)爭(zhēng)告訴我們建立連鎖社區(qū)購(gòu)物中心趨勢(shì)的必然性。積極營(yíng)造社區(qū)購(gòu)物中心將使更多的社區(qū)居民感受到“造城造鎮(zhèn)，生活樂(lè)園”這一21世紀(jì)新生活。

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第二篇：社區(qū)商業(yè)的商業(yè)模式與購(gòu)物中心等商業(yè)模式的差異

社區(qū)商業(yè)的商業(yè)模式與購(gòu)物中心等商業(yè)模式的差異

社區(qū)商業(yè)，其用以識(shí)別的標(biāo)準(zhǔn)在于：“商業(yè)體與住宅的關(guān)系”。社區(qū)商業(yè)通常是指區(qū)別于城市區(qū)域中心商業(yè)、SHOPPING MALL、大型購(gòu)物中心、主題商業(yè)步行街等以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對(duì)象的零售商業(yè)形態(tài)。

社區(qū)商業(yè)一般具有相當(dāng)強(qiáng)的地域性。它是一種以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對(duì)象的商業(yè)形態(tài)，以住宅項(xiàng)目或住宅街區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，以提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。

這一商業(yè)形態(tài)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，它的服務(wù)人口一般在5萬(wàn)人以下，服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應(yīng)控制在3萬(wàn)平方米左右，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置也有較強(qiáng)的針對(duì)性。

根據(jù)承載社區(qū)商業(yè)的物業(yè)主體的集散程度及整體布局不同，社區(qū)商業(yè)的表現(xiàn)形式一般有社區(qū)底商、社區(qū)商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)中心三種。

值得注意的是社區(qū)商業(yè)的三種表現(xiàn)形式并不是完全分離開(kāi)的，有相當(dāng)一部分項(xiàng)目的社區(qū)商業(yè)配套是多種形式的組合。

下面就這三種形式簡(jiǎn)單做一下介紹。

首先說(shuō)一下社區(qū)底商。

社區(qū)底商主要是指利用樓盤底層或低層作為商業(yè)用房以滿足自身或近區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的各種需求，其組成的社區(qū)商業(yè)主要表現(xiàn)為“鄰里商業(yè)”。鄰里商業(yè)主要是方便居民就近購(gòu)買生活必需品，為居民提供必要的生活服務(wù)功能。選址一般在社區(qū)主要出入口，服務(wù)人口一般在5000人左右，商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)5個(gè)以上。

區(qū)別于社區(qū)商業(yè)，社區(qū)底商是物業(yè)范疇，是相對(duì)于建筑類型而言的，以住宅、公寓等物業(yè)的底層建筑為商業(yè)、服務(wù)設(shè)施，以底層建筑為主，低層為輔，是社區(qū)配套的實(shí)體組成部分。

其次是社區(qū)商業(yè)街。

社區(qū)商業(yè)街是指位于住宅社區(qū)內(nèi)的以平面形式按照街的形態(tài)布置的單層或多層商業(yè)物業(yè)，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街鋪面，社區(qū)商業(yè)街內(nèi)的商鋪多為獨(dú)立鋪位。

社區(qū)商業(yè)街的產(chǎn)生主要是基于小區(qū)周邊配套不能充分滿足居民的日常生活需要而起到必要的補(bǔ)充作用，因而在住宅開(kāi)發(fā)較活躍或大型商業(yè)配套設(shè)施比較缺乏的區(qū)域，社區(qū)商業(yè)街的開(kāi)發(fā)體量都是比較大的。

結(jié)合全國(guó)各地的開(kāi)發(fā)狀況，組成社區(qū)商業(yè)街的建筑形式主要表現(xiàn)為1-3層商業(yè)樓或住宅建筑底層商鋪。

社區(qū)商業(yè)街的主要職能是以先進(jìn)的商業(yè)形態(tài)、完善的商業(yè)業(yè)態(tài)和優(yōu)美的商業(yè)環(huán)境，在滿足社區(qū)居民日常生活需要的同時(shí)，更注意提供文化娛樂(lè)、休閑服務(wù)等多元化、個(gè)性化的綜合性消費(fèi)。

社區(qū)商業(yè)街的服務(wù)對(duì)象主要是小區(qū)內(nèi)的居民，服務(wù)人口一般為2-5萬(wàn)人左右。部分外向型社區(qū)商業(yè)街的服務(wù)范圍可延伸至社區(qū)外部消費(fèi)人群，其服務(wù)半徑要比傳統(tǒng)意義上的內(nèi)向服務(wù)型社區(qū)商業(yè)街相對(duì)更大，服務(wù)類型相對(duì)更廣，服務(wù)層次也相對(duì)更高。

最后是社區(qū)商業(yè)中心。

社區(qū)商業(yè)中心是各種業(yè)態(tài)的社區(qū)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)相對(duì)集中的商業(yè)地域，是各類社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的集合體，在目前眾多大型社區(qū)中，社區(qū)商業(yè)中心也被稱為社區(qū)商業(yè)廣場(chǎng)。

社區(qū)商業(yè)中心是房地產(chǎn)大盤時(shí)代的產(chǎn)物，其規(guī)劃建設(shè)的根本出發(fā)點(diǎn)是節(jié)省社區(qū)居民購(gòu)物的時(shí)間成本，以提高集中的商業(yè)運(yùn)作模式，服務(wù)社區(qū)中各個(gè)組團(tuán)區(qū)域及輻射區(qū)域。

社區(qū)商業(yè)中心是社區(qū)商業(yè)的最高組織形式，一般社區(qū)商業(yè)中心都由社區(qū)底商、社區(qū)商業(yè)街及其高級(jí)配套如酒店、醫(yī)院、大型購(gòu)物中心等共同組成。

社區(qū)商業(yè)中心常設(shè)在居住區(qū)內(nèi)，人流集中的地區(qū)。已建成的住宅區(qū)一般選擇在已經(jīng)具備一定商業(yè)基礎(chǔ)的地區(qū)，通過(guò)改造和業(yè)態(tài)調(diào)整，形成“沿街區(qū)”的社區(qū)商業(yè)中心，而新建住宅區(qū)一般以購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)形式為主，配套規(guī)劃建設(shè)社區(qū)商業(yè)中心。單位服務(wù)人口為3萬(wàn)至4萬(wàn)人，商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)在20個(gè)以上，包括超市、菜市場(chǎng)、便利店、餐飲店、藥店等，具備購(gòu)物、餐飲、修理、理發(fā)、洗衣、家政、再生資源回收等功能。

社區(qū)商業(yè)中心大概分為三種基本模式。

第一，大型社區(qū)商業(yè)中心。大型社區(qū)商業(yè)中心配制了大型超市、餐飲、娛樂(lè)、健身、醫(yī)院、學(xué)校、酒店等社區(qū)配套服務(wù)，各種設(shè)施應(yīng)有盡有，類似于歐美國(guó)家社區(qū)商業(yè)中心的模式。第二，“沿街式”社區(qū)商業(yè)中心。“沿街式”社區(qū)商業(yè)中心模式通常是指在成規(guī)模的新建居民中，選擇其中一些居民樓底層，建成商業(yè)用房，引進(jìn)超市、餐飲、書店、銀行商業(yè)服務(wù)設(shè)施，以滿足居民就近對(duì)生活必需品的消費(fèi)和一定程度的精神享受的需要。“沿街式”社區(qū)商業(yè)中心類似于社區(qū)商業(yè)街。

第三，“改建式”社區(qū)商業(yè)中心?！案慕ㄊ健鄙鐓^(qū)商業(yè)中心模式則是指只用現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)，對(duì)散布在社區(qū)的傳統(tǒng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行改造，并根據(jù)常住人口的消費(fèi)需求和小區(qū)結(jié)構(gòu)，對(duì)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局進(jìn)行科學(xué)、統(tǒng)一規(guī)劃，形成有一定吸引力的商圈。

社區(qū)商業(yè)的商業(yè)模式與購(gòu)物中心等商業(yè)地產(chǎn)模式有一定的差異。社區(qū)商業(yè)作為住宅的一個(gè)重要的配套設(shè)施，它的啟動(dòng)來(lái)源于住宅的成熟。更確切的說(shuō)，社區(qū)的人氣決定了社區(qū)商業(yè)的成功啟動(dòng)。因此，在社區(qū)的商業(yè)模式中，先聚人，再形成消費(fèi)，進(jìn)而吸引更多的商家參與到社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)中來(lái)，從而使該社區(qū)商業(yè)的價(jià)值得到提高，最終形成一個(gè)上升狀態(tài)的良好循環(huán)。（中國(guó)專業(yè)市場(chǎng)網(wǎng)）

第三篇：購(gòu)物中心商業(yè)規(guī)劃思路

購(gòu)物中心商業(yè)規(guī)劃思路

希望你所建設(shè)的購(gòu)物中心獨(dú)具特色，希望你所運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心業(yè)績(jī)持續(xù)上升？這是商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)目前最關(guān)注的話題。

目前業(yè)界比較流行的一個(gè)詞語(yǔ)叫做“規(guī)劃先行”，這也已經(jīng)被證明是購(gòu)物中心要成功的一個(gè)基本要點(diǎn)。

筆者非常認(rèn)同商業(yè)地產(chǎn)投資商從拿地開(kāi)始便要進(jìn)入商業(yè)規(guī)劃的觀點(diǎn)，個(gè)人以為這是一個(gè)購(gòu)物中心未來(lái)運(yùn)營(yíng)成功的關(guān)鍵所在。

而在近日看到戴德梁行購(gòu)物資產(chǎn)管理部經(jīng)理的發(fā)言，也談到了這一點(diǎn)，他表示：建好購(gòu)物中心之后，才開(kāi)始對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行管理，這個(gè)時(shí)候已經(jīng)太晚了，正確的做法應(yīng)該是在設(shè)計(jì)的時(shí)候就對(duì)它進(jìn)行很好的，各種各樣的準(zhǔn)備（規(guī)劃），如果不這么做，在未來(lái)運(yùn)營(yíng)的時(shí)候一定會(huì)遇見(jiàn)很多問(wèn)題。

而商業(yè)規(guī)劃需要考慮哪些問(wèn)題呢？

根據(jù)筆者多年參與制作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告的經(jīng)驗(yàn)，不論是國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)投資商也好，或者是國(guó)外的投資機(jī)構(gòu)，我們?cè)趫?bào)告中經(jīng)常需要分三大部分去做分析，分別是項(xiàng)目分析、項(xiàng)目定位、收益分析。

項(xiàng)目分析 項(xiàng)目所處市場(chǎng)狀況分析

首先，就是關(guān)于位置的問(wèn)題，即我們零售常說(shuō)的選址。在很多可行性報(bào)告里，我們用了大量的篇幅去介紹該項(xiàng)目位置的特殊性、便利性、優(yōu)越性，無(wú)非就是說(shuō)明這個(gè)地址在目前或者未來(lái)是可以吸引大量人流的，具有廣泛影響力的。在介紹位置的問(wèn)題上，我們需要較多地去考慮交通因素（城市主干道、車站、地鐵以及停車場(chǎng)）、周邊建筑因素（包括居民區(qū)、寫字樓、酒店以及其他配套設(shè)施），這些都需要用詳實(shí)的數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)明。

其次，就是關(guān)于人流的問(wèn)題，剛才已經(jīng)說(shuō)了選址是為了說(shuō)明可以吸引人流，所以人流是非常重要的因素。商業(yè)運(yùn)營(yíng)需要考慮四個(gè)流，包括人流、物流、現(xiàn)金

流和信息流。人流是最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，這是因?yàn)槲磥?lái)運(yùn)營(yíng)必須非常清晰地去考慮商圈內(nèi)的消費(fèi)力和消費(fèi)總量，包括對(duì)未來(lái)消費(fèi)總量的預(yù)測(cè)，對(duì)于投資機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，商業(yè)場(chǎng)所的運(yùn)營(yíng)是必須需要人氣來(lái)帶動(dòng)的，消費(fèi)的最終點(diǎn)始終是要落到消費(fèi)者身上，所以對(duì)于人流的考慮一直是所有與零售相關(guān)的機(jī)構(gòu)考慮最多的問(wèn)題。

其三，就是商圈的問(wèn)題。現(xiàn)在中國(guó)的每個(gè)城市，都已經(jīng)在關(guān)注商圈的概念。一個(gè)購(gòu)物中心，雖然影響力可能會(huì)輻射到更遠(yuǎn)，但也必須考慮商圈因素，所處的商圈的消費(fèi)力以及周邊競(jìng)爭(zhēng)商圈的影響力都是需要考慮并提出解決方案的。如同人流因素一般，商圈內(nèi)考慮的因素包括城市規(guī)劃、交通影響力、商圈內(nèi)消費(fèi)力等等，可以作為評(píng)估的數(shù)據(jù)可以有城市人均GDP、居民住宅價(jià)格、寫字樓租賃價(jià)格、汽車擁有量等等。

第四，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的問(wèn)題。購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)過(guò)程必然要?dú)w入商業(yè)，所以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的存在與運(yùn)營(yíng)能力是要正視的，一個(gè)購(gòu)物中心的投資是巨大的，需要運(yùn)營(yíng)的時(shí)間也是長(zhǎng)久的，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在本區(qū)域的營(yíng)運(yùn)業(yè)績(jī)?nèi)绾?、營(yíng)銷策略如何、遠(yuǎn)期規(guī)劃如何，都是需要考慮的問(wèn)題，而潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和未來(lái)即將出現(xiàn)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也是在思考上不可遺漏的部分。針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的各項(xiàng)策略，在規(guī)劃時(shí)必須提出解決方案。項(xiàng)目定位 即項(xiàng)目的規(guī)劃與營(yíng)運(yùn)策略

首先，購(gòu)物中心的建筑特點(diǎn)和功能規(guī)劃是必須考慮的。購(gòu)物中心的建筑特點(diǎn)會(huì)受到比較多的限制，如因?yàn)槌鞘幸?guī)劃影響到建筑的外觀、入口的布局，所以對(duì)建筑特點(diǎn)的把握，勢(shì)必會(huì)影響到購(gòu)物中心功能的規(guī)劃。在這點(diǎn)上，必須依靠豐富零售經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)來(lái)完成，功能規(guī)劃要兼顧到建筑的特點(diǎn)。

其次，商品定位和組合規(guī)劃。依據(jù)此前對(duì)商圈、人流、交通等因素的分析，必須做出符合目消費(fèi)者需求和競(jìng)爭(zhēng)形式的商品定位以及組合規(guī)劃，定位中高還是高，或是全客層，將吸引哪些主力店，這些組合具有什么特色，符合哪些需求，都是需要考慮的。在這些考慮中，最大限度地表現(xiàn)運(yùn)營(yíng)理念，針對(duì)你的目標(biāo)消費(fèi)群，在規(guī)劃上的綜合考慮，從而讓投資方信任你的運(yùn)營(yíng)實(shí)力是很關(guān)鍵的。

第三，休閑娛樂(lè)規(guī)劃。在國(guó)外投資機(jī)構(gòu)看來(lái)，購(gòu)物中心需要較多的休閑娛樂(lè)成分，這樣才能確保運(yùn)營(yíng)的成功，事實(shí)證明，目前在國(guó)外、臺(tái)灣和香港地區(qū)，購(gòu)物中心都非常注重娛樂(lè)成分的補(bǔ)充，甚至將其娛樂(lè)項(xiàng)目做為主體組成部分來(lái)考量。這一點(diǎn)已經(jīng)成為眾多投資機(jī)構(gòu)認(rèn)為項(xiàng)目是否具備可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)重要因素，比較科學(xué)的來(lái)說(shuō)，一個(gè)購(gòu)物中心內(nèi)應(yīng)該具備二至三個(gè)娛樂(lè)項(xiàng)目，用于休閑的面積要超過(guò)20%。

第四，關(guān)于經(jīng)營(yíng)管理策略，目前中國(guó)有很多地方的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是不考慮到整體運(yùn)營(yíng)和管理的，只注重前期的推廣，在銷售或脫手后便不去理會(huì)后期的運(yùn)營(yíng)，這種現(xiàn)象是不健康的。購(gòu)物中心也是一個(gè)零售場(chǎng)所，作為投資方來(lái)說(shuō)更注重的應(yīng)該是投資的回報(bào)和產(chǎn)業(yè)的增值，所以優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)管理才可以滿足投資方的需求。一個(gè)優(yōu)秀的購(gòu)物中心，必然有一個(gè)優(yōu)秀的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)在其中負(fù)責(zé)長(zhǎng)期的持續(xù)的運(yùn)營(yíng)。將經(jīng)營(yíng)管理策略全面展示出來(lái)，才能讓投資者放心。

收益分析 合理化預(yù)估長(zhǎng)久效益

首先，購(gòu)物中心的投資與回報(bào)分析必須建立在合理化的基礎(chǔ)上，在做收益分析的時(shí)候必須符合正常零售運(yùn)營(yíng)實(shí)際。一些運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)為了能說(shuō)服投資方開(kāi)展項(xiàng)目，往往在數(shù)據(jù)上做些技術(shù)處理，取其高不取其低，將預(yù)期效益大大提高。但是在國(guó)外的投資機(jī)構(gòu)來(lái)看，他們更多的是注重合理化回報(bào)，他更關(guān)心的是業(yè)主如何去考慮承租方以及消費(fèi)者這三者之間的關(guān)系，他們希望看到三者之間的持續(xù)發(fā)展，消費(fèi)者的需求逐漸被培養(yǎng)起來(lái)，承租方的業(yè)績(jī)持續(xù)上升，業(yè)主的收入逐步提升，項(xiàng)目的價(jià)值持續(xù)增長(zhǎng)。

其次，需要制定長(zhǎng)期的商業(yè)計(jì)劃。一個(gè)購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)比如是長(zhǎng)期的投資與回報(bào)過(guò)程，根據(jù)運(yùn)營(yíng)的目標(biāo)，并進(jìn)一步細(xì)分到營(yíng)業(yè)、財(cái)務(wù)、促銷、行政管理目標(biāo)，是否可以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期盈利，是否可以實(shí)現(xiàn)收支相抵，這些都應(yīng)該體現(xiàn)在商業(yè)計(jì)劃當(dāng)中。所以在收益分析中往往需要對(duì)五年、十年的收益進(jìn)行測(cè)算與分析，包括投資回收期、經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流等等多方面都需要詳細(xì)的數(shù)據(jù)。

其三，實(shí)際證明。在進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃中，為了證明規(guī)劃是可實(shí)現(xiàn)的，我們必須做一些實(shí)際行動(dòng)來(lái)用于證明是可行的。根據(jù)以上項(xiàng)目定位與分析，尋找合適的目標(biāo)進(jìn)行意向性的洽談，并取得對(duì)方的支持和認(rèn)可，以此文件來(lái)做為商業(yè)規(guī)劃的補(bǔ)充將有利于說(shuō)服該規(guī)劃的合理性。所以在一些項(xiàng)目需要對(duì)外融資的時(shí)候，我們就需要出具較多的租賃合約或意向合約，用于說(shuō)明該項(xiàng)目的投資價(jià)值。

以上是進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃必須去考慮的一些因素。

但規(guī)劃畢竟只是規(guī)劃，隨著環(huán)境發(fā)生變化，也會(huì)出現(xiàn)眾多的之前沒(méi)有預(yù)料的問(wèn)題，于是就要不斷對(duì)原計(jì)劃進(jìn)行檢驗(yàn)、修訂、核查與評(píng)估，以此來(lái)適應(yīng)變化。最后，需要說(shuō)明的一點(diǎn)是，購(gòu)物中心的商業(yè)規(guī)劃是一項(xiàng)科學(xué)的工作，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)近兩年因?yàn)轫?xiàng)目出現(xiàn)過(guò)多，導(dǎo)致人才緊缺，所以目前有太多非規(guī)范操作，許多地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)在沒(méi)有任何商業(yè)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)上，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，動(dòng)則開(kāi)發(fā)數(shù)十萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，更為可怕的，他們不相信專業(yè)的力量，往往按照地產(chǎn)運(yùn)作模式，采取短線操作，以短期銷售鋪位的形式來(lái)獲取非正常的利潤(rùn)。

筆者此前曾經(jīng)見(jiàn)識(shí)過(guò)一個(gè)開(kāi)發(fā)商，用非專業(yè)人才來(lái)進(jìn)行規(guī)劃，結(jié)果對(duì)方拍腦袋進(jìn)行了初步規(guī)劃，再將此規(guī)劃發(fā)給一些人士進(jìn)行咨詢，根據(jù)不同的回答進(jìn)行不斷的修正。很顯然，該規(guī)劃明顯缺乏核心理念在其中，無(wú)法保證到未來(lái)運(yùn)營(yíng)的成功。這些做法都是不可取的。

一個(gè)優(yōu)秀的購(gòu)物中心項(xiàng)目必然是符合城市規(guī)劃需要，符合合作伙伴（入駐品牌）的需求，也符合社區(qū)居民（消費(fèi)者）的需求，所以，在購(gòu)物中心的規(guī)劃與運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)是必要的也是必需的。

第四篇：購(gòu)物中心核心是商業(yè)管理

購(gòu)物中心核心是商業(yè)管理

RTM創(chuàng)格獨(dú)家揭秘

據(jù)媒體報(bào)道，去年全世界建造商場(chǎng)最多的10個(gè)城市中，中國(guó)占了9個(gè)。此外，中國(guó)在建商場(chǎng)面積占全世界在建商場(chǎng)面積的一半多。購(gòu)物中心成為了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域快速發(fā)展的零售業(yè)態(tài)。如此多的購(gòu)物中心，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境中如何能生存下去，并越來(lái)越好，RTM創(chuàng)格購(gòu)物中心管理機(jī)構(gòu)將為您獨(dú)家揭秘。RTM創(chuàng)格購(gòu)物中心管理機(jī)構(gòu)認(rèn)為運(yùn)營(yíng)管理，即項(xiàng)目管理和商業(yè)運(yùn)營(yíng)，是決定購(gòu)物中心項(xiàng)目成功與否的核心。

項(xiàng)目管理推動(dòng)購(gòu)物中心、商場(chǎng)項(xiàng)目“定位、落位、到位”。

購(gòu)物中心作為零售業(yè)態(tài)中的一個(gè)快速增長(zhǎng)業(yè)態(tài)，對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)包括項(xiàng)目立項(xiàng)、商業(yè)定位、建筑規(guī)劃、功能布局、施工建設(shè)、市場(chǎng)營(yíng)銷、環(huán)境管理、招商招租管理、開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備直至項(xiàng)目盛大開(kāi)業(yè)等都有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)和要求，其實(shí)施進(jìn)度都是按照有針對(duì)、有節(jié)奏、按分類的方式進(jìn)行。在項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中，需要一個(gè)實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行全方位監(jiān)督和把控，做到真正的“定位、落位、到位”，重細(xì)節(jié)，注品質(zhì)，才能從源頭上保障購(gòu)物中心項(xiàng)目的潛在價(jià)值。

商業(yè)運(yùn)營(yíng) “精、細(xì)、深”，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)盈利最大化。

如果說(shuō)項(xiàng)目管理是前提，那么商業(yè)運(yùn)營(yíng)就是購(gòu)物中心的終極目標(biāo)，即物業(yè)本身的增值。項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后，積極地實(shí)施商業(yè)運(yùn)營(yíng)并實(shí)現(xiàn)“精、細(xì)、深”是重頭戲。一個(gè)專業(yè)性的運(yùn)營(yíng)商可以依據(jù)豐富的經(jīng)驗(yàn)積累和廣泛的行業(yè)市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)敏銳判斷市場(chǎng)走向，深入挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值，從而有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)投資組合合理化。在商業(yè)運(yùn)營(yíng)進(jìn)程中，憑借已有的物業(yè)條件和品牌資源條件，持續(xù)推動(dòng)品牌升級(jí)、物業(yè)規(guī)劃的完善和租務(wù)政策的調(diào)適，提升項(xiàng)目的社會(huì)形象和市場(chǎng)美譽(yù)度，擴(kuò)大市場(chǎng)影響力。最終將該項(xiàng)目打造成為一個(gè)聚人氣、引人流、商業(yè)氣氛濃厚的商業(yè)地標(biāo)，實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心項(xiàng)目的盈利最大化，而這也是每一位開(kāi)發(fā)商關(guān)注的永恒主題。

由此可見(jiàn)，運(yùn)營(yíng)管理對(duì)于一個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目的成功起著重要作用。項(xiàng)目管理以商業(yè)運(yùn)營(yíng)為目的，商業(yè)運(yùn)營(yíng)以項(xiàng)目管理為基礎(chǔ)。二者相輔相成，缺一不可。這無(wú)疑對(duì)購(gòu)物中心項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、團(tuán)隊(duì)實(shí)力、品牌資源和對(duì)購(gòu)物中心內(nèi)涵的理解提出了極高的要求。

第五篇：大型商業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目簡(jiǎn)介、合同書

張掖綜合購(gòu)物中心項(xiàng)目簡(jiǎn)介

張掖綜合購(gòu)物中心是由甘肅新樂(lè)連鎖超市有限責(zé)任公司和北京新合作商貿(mào)連鎖集團(tuán)有限公司共同投資建設(shè)的集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲于一體的商業(yè)綜合項(xiàng)目。經(jīng)營(yíng)模式采取“直營(yíng)帶加盟”、“小超市，大連鎖”的發(fā)展方式，以“小商品、大事業(yè)”為目標(biāo)，通過(guò)“行政力推動(dòng)，市場(chǎng)化運(yùn)作”，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)、規(guī)?；б娴膽?zhàn)略目標(biāo)。項(xiàng)目選址于甘州區(qū)西大街，總投資6500萬(wàn)元，其中新樂(lè)連鎖公司出資3500萬(wàn)元，北京新合作商貿(mào)連鎖集團(tuán)公司投資3000萬(wàn)元。項(xiàng)目占地面積20000平方米，建筑面積27000平方米（其中：主體建筑20000平方米，停車場(chǎng)5000平方米，倉(cāng)庫(kù)及附屬設(shè)施2000平方米），建設(shè)周期兩年。項(xiàng)目建成后，年新增銷售收入23000萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)毛利3000萬(wàn)元，上繳稅金1000萬(wàn)元。

該項(xiàng)目屬高環(huán)保、聚人氣、低風(fēng)險(xiǎn)、長(zhǎng)收益的投資項(xiàng)目，對(duì)促進(jìn)當(dāng)?shù)厣藤Q(mào)流通，繁榮地方經(jīng)濟(jì)，緩解就業(yè)壓力，增加財(cái)政收入，方便消費(fèi)需求，提升商業(yè)品位等將發(fā)揮重要作用。

目前已達(dá)成合作協(xié)議，正在做規(guī)劃設(shè)計(jì)。

張掖綜合購(gòu)物中心項(xiàng)目

合同書

甲方：甘肅新樂(lè)連鎖超市有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱甲方）乙方：北京新合作商貿(mào)連鎖有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱乙方）為了打造“新合作”連鎖配送交易網(wǎng)絡(luò)戰(zhàn)略平臺(tái)，發(fā)揮當(dāng)?shù)佚堫^企業(yè)的資源優(yōu)勢(shì)，加快雙方聯(lián)合發(fā)展步伐，經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，就聯(lián)合新建張掖綜合購(gòu)物中心項(xiàng)目合作事宜達(dá)成如下協(xié)議：

一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：建設(shè)占地面積20000平方米，建筑面積27000平方米（其中：主體建筑20000平方米，停車場(chǎng)5000平方米，倉(cāng)庫(kù)及附屬設(shè)施2000平方米，）的集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲于一體的大型商業(yè)購(gòu)物中心。

二、總投資及來(lái)源：項(xiàng)目總投資6500萬(wàn)元，其中新樂(lè)連鎖公司出資3500萬(wàn)元，新合作商貿(mào)連鎖集團(tuán)公司投資3000萬(wàn)元。

三、甲方負(fù)責(zé)項(xiàng)目選址、報(bào)批、規(guī)劃、實(shí)施等事項(xiàng)，乙方積極配合。

四、項(xiàng)目建設(shè)年限：2010年7月——2011年12月，爭(zhēng)取

2012年元旦投入運(yùn)營(yíng)。

五、由甲、乙雙方共同在甘州區(qū)注冊(cè)成立獨(dú)立的股份公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)。項(xiàng)目建成后，自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，獨(dú)立承擔(dān)債權(quán)債務(wù)和法律責(zé)任。

六、利潤(rùn)分成：投資雙方按投資比例對(duì)稅后純利潤(rùn)進(jìn)行分配。

七、未盡事宜，雙方另行協(xié)商。簽訂補(bǔ)充協(xié)議，與本協(xié)議具有同等法律效力。

八、本合同在雙方簽字、蓋章后生效。本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。

甲方（蓋章）：甘肅新樂(lè)連鎖超市有限責(zé)任公司

法人代表（簽字）：

乙方（蓋章）：新合作商貿(mào)連鎖有限責(zé)任公司

法人代表：（簽字）

二〇一〇年七月七日