第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)公司實習(xí)報告

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實習(xí)報告

2009431547 09會專五班黃健

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務(wù)

房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)可將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可將土地和房屋分開開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。進(jìn)行的主要業(yè)務(wù)有： 1．土地的開發(fā)與經(jīng)營。

企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業(yè)務(wù)。2．房屋的開發(fā)與經(jīng)營。

房屋的開發(fā)指房屋的建造。房屋的經(jīng)營指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品作價出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等。3．城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。4．代建工程的開發(fā)。

代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與施工企業(yè)不同。其經(jīng)營特點主要有以下幾點： 1．開發(fā)經(jīng)營的計劃性。

企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施都應(yīng)嚴(yán)格控制在國家計劃范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設(shè)計、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設(shè)計劃、銷售計劃進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。

2．開發(fā)產(chǎn)品的商品性。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進(jìn)入市場，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價格或市場價格作價轉(zhuǎn)讓或銷售。

3．開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。

所謂復(fù)雜性包括兩個方面：(1)經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。經(jīng)營業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。(2)涉及面廣，經(jīng)濟(jì)往來對象多。企業(yè)不僅因購銷關(guān)系與設(shè)備、材料物資供應(yīng)單位等發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來，而且因工程的發(fā)包和招標(biāo)與勘察設(shè)計單位、施工單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來，還會因受托代建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品等與委托單位和承租單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來。4．開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大。

開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。另外，上述每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。

5．經(jīng)營風(fēng)險大。

開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，建設(shè)周期長、負(fù)債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資費用估算

經(jīng)營房地產(chǎn)投入資金多，風(fēng)險大，在項目的規(guī)劃階段，必須對項目的投資與成本費用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評價、投資決策。

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應(yīng)合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用及開發(fā)期間的稅費等全部投資。房地產(chǎn)建設(shè)項目各項費用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設(shè)項目，其投資和費用構(gòu)成有一定的差異。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，投資及成本費用．由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。(一)開發(fā)成本

共有八項：

1．土地使用權(quán)出讓金。

國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價或平均標(biāo)定地價，根據(jù)項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。2．土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費。(1)土地征用費。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補(bǔ)償費、勞動力安置補(bǔ)助費、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費等。農(nóng)村土地征用費的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

(2)拆遷安置補(bǔ)償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用。因出讓土地使原 用地單位或個人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補(bǔ)償費。3．前期工程費。

前期工程費主要包括：

(1)項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計費為建安工程費的3％左右，水文地質(zhì)勘探費可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)估算。

(2)“三通一平”等土地開發(fā)費用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據(jù)實際工作量，參照有關(guān)計費標(biāo)準(zhǔn)估算。4．建安工程費。

它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費用。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設(shè)備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗估算法等估算。5．基礎(chǔ)設(shè)施費。

它又稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指標(biāo)估算法來計算。6．公共配套設(shè)施費。

它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。7．不可預(yù)見費。

它包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。依據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準(zhǔn)確程度，8．開發(fā)期間稅費。

開發(fā)項目投資估算應(yīng)考慮項目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費 用。在一些大中城市，這部分費用在開發(fā)建設(shè)項目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估箅。(二)開發(fā)費用

開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費用、銷售費用和財務(wù)費用。1．管理費用。

可按項目開發(fā)成本構(gòu)成中前1—6項之和為基數(shù)。2．銷售費用。

它指開發(fā)建設(shè)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：(1)廣告宣傳費。(2)銷售代理費。(3)其他銷售費用。3．財務(wù)費用。

它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務(wù)費用(如匯兌損失等)。(三)投資與成本費用估算結(jié)果的匯總

為了加強(qiáng)開發(fā)產(chǎn)品成本的管理，降低開發(fā)過程耗費的活勞動和物化勞動，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，必須正確核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項費用支出。

要核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，必須明確開發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容。開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下四類： 2.房屋開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出。

3.配套設(shè)施開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出。

4．代建工程開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項費用支出。

以上四類開發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目： 1．土地征用及拆遷補(bǔ)償費或批租地價指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。2．前期工程費指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費用。

3．基礎(chǔ)設(shè)施費指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照

明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用。4．建筑安裝工程費指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設(shè)備費。

5.配套設(shè)施費指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。

6.開發(fā)間接費指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

從上可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計算開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費用。管理費用、財務(wù)費用和銷售費用，也叫期間費用。它們絕大部分都是經(jīng)營期間的費用開支，與開發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會增加開發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開發(fā)房地產(chǎn)滯銷時期，將滯銷期間發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用計入當(dāng)期開發(fā)產(chǎn)品成本，就會使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。同時，將期間費用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開發(fā)單位的成本水平和成本管理責(zé)任。因此，現(xiàn)行會計制度中規(guī)定將期間費用計入當(dāng)期損益，不再計入開發(fā)產(chǎn)品成本，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品只計算開發(fā)成本，不計算完全成本。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算特點

由于其經(jīng)營活動的特殊情況和管理要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會計核算有如下特殊情況：

1．產(chǎn)成品的種類多，核算方法不同。2．產(chǎn)品成本的核算復(fù)雜。

3．經(jīng)營收入及其相關(guān)稅金的核算不同。篇二：房地產(chǎn)公司實習(xí)報告

中國農(nóng)業(yè)大學(xué)

暑期社會實踐報告（2010~2011學(xué)年 夏 學(xué)期）

實習(xí)名稱：暑期房地產(chǎn)公司實習(xí)報告

學(xué) 院：食品科學(xué)與營養(yǎng)工程學(xué)院

專 業(yè)： 生物工程

班 級： 生工101 學(xué) 號： 1006020126 姓 名： 尤怡晨 2011年9月18日

暑期社會實踐（工作實習(xí)）報告

摘要：一千個人眼里有一千個哈姆雷特，一千個人眼中，也有一千

個中國房地產(chǎn)市場。我記得曾經(jīng)有位學(xué)者這樣評論過說，房地產(chǎn)業(yè)

就像是一杯啤酒，肯定會有泡沫的存在。但是，啤酒不是泡沫。

中國房地產(chǎn)市場可列入世界上最復(fù)雜問題之列。在這里，可以看

到土地市場壟斷、分稅制后的土地財政、中國式市場化改革推進(jìn)、gdp數(shù)字崇拜等政治問題的根深蒂固；可以看到金融危機(jī)后的路徑

依賴、通脹預(yù)期魅影、國民財富增值沖動等經(jīng)濟(jì)問題的盤根錯節(jié)；

可以看到城市化進(jìn)程加速、房地產(chǎn)利益集團(tuán)膨脹、貧富分化等社會

問題的沖突糾葛；甚至可以看到諸如“丈母娘經(jīng)濟(jì)”、“膠囊公寓”

等異化名詞和行為藝術(shù)，以及強(qiáng)制拆遷的血淚控訴。關(guān)鍵字：實踐房地產(chǎn) 銷售 微笑 自信

正文：

2011踐，首先我介紹簡單一下我所在的公司，湖北嘉泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（在西安的分公司），主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā) 商品房銷售 建筑材料銷售。我在銷售部。房地產(chǎn)是一個熱門行業(yè)也是一個綜合性很強(qiáng)的行業(yè)，一個房地產(chǎn)行業(yè)可以帶動周邊57個行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)工作于外界社會有著很密切、很廣泛的聯(lián)系，本身的實踐性很強(qiáng)。它要求我與社會各階層形形色色的人接觸交流。我在這主要學(xué)習(xí)了敘盤、接待客戶、帶客戶看房、辦交房手續(xù)等一系列流程，獲益頗大。因此在這個實踐活動中鍛煉了我的語言

表達(dá)能力和人際交往能力，不僅如此，我也學(xué)會了如何與同事合作共事，如何提升自身修養(yǎng)，如何與不同的客戶打交道。

微笑反映了一個人的素質(zhì)和道德風(fēng)貌，微笑會使你在人群中大放異彩。微笑，是一束冬日溫暖的陽光，可以化解久凍的心湖，讓我們在充滿愛意的世界里更容易做到心靈的溝通，一個簡單的微笑可以使陷入僵局的事情豁然開朗。

俗話說“微笑是全世界的通行證” “笑容是辦事的金鑰匙”。每當(dāng)客戶一進(jìn)門，你的一臉微笑可以使客戶頓感親切，也就為銷售打開了方便之門。這是售樓部的團(tuán)購主管韓姐和我說的。她和我們說話都是面帶微笑的。盡管身為主管，但她一點也不嚴(yán)肅，親和力很強(qiáng)，這就是她的優(yōu)勢。

說話是一門藝術(shù)，掌握了說話的技巧就掌握了藝術(shù)的精髓。會說話就是會尊重別人，理解別人，懂得謙讓，懂得什么話該說什么話不該說。我們給予別人愈多時，我們即變得愈理智，別人為我們考慮的也愈多；愈尊重別人，自然我們能贏得別人更多的敬重。做人是一門學(xué)問，你謙讓他人，就會贏得他人的尊重，抬高你在他們心目中的地位，或許會換來另外的成功資本。這需要你徹悟其理。在我們售樓部，作為銷售代表對客戶的語氣、語音、語調(diào)、怎樣說、說什么是至關(guān)重要的。比如說客戶看完房后我們都要求他各聯(lián)系方式，以便在他還未訂房的情況下爭取客源。有些客戶是不愿意留號碼的，但是聰明的銷售代表還是有辦法的。她會對客戶說：“您方便留個號碼嗎？以后我們有什么優(yōu)惠活動打電話通知您。”這時客戶都會留號碼的。或者說：“您的電話是13??”一般客戶都會把自己的號碼接下去的。如果客戶不愿意留號碼的情況下銷售代表對他說：“留吧，來我們這的客戶都留了?！被蛘哒f：“留個吧，不然我們經(jīng)理會罵的?！边@時候，客戶都會產(chǎn)生反感情緒，即便在你再三要求下留了號碼也是十分不情愿的。

正所謂，一個籬笆三個樁，一個好漢三個幫。一個人如果太自命清高，孤芳自賞，不但交不到朋友，就連一件事也難以辦成。因為任何人都不愿和他交往，這使他陷入了孤立無援的狀態(tài)。想要尋求貴人的幫助，想要走成功的捷徑，朋友的關(guān)系網(wǎng)應(yīng)更廣，基礎(chǔ)更深才行。建立起人際關(guān)系網(wǎng)的成功與否，20%在于iq，80%在于eq。感情投資只掙不賠。銷售代表的銷售額不僅和她的銷售技巧有關(guān)，還與她的人脈有關(guān)所以說公司要找有經(jīng)驗的員工，也是有它的道理的。長期銷售，不僅經(jīng)驗豐富，而且積累的人際關(guān)系也廣。從而老客戶帶動新客戶，形成源源不斷的客源，提成飆升自然指日可待。

銷售，不僅是銷售商品，而且要懂得銷售自己?！懊總€人都會銷售，而且都在不停的銷售自己?！变N售主管張姐對我說。是的。會銷售自己才是會銷售。得到老板得到同事的認(rèn)可都是在銷售自己，與同事產(chǎn)生怎樣的關(guān)系就在于你是怎樣銷售自己的，懂得銷售自己才會有良好的銷售結(jié)果。

展現(xiàn)獨特的自我，無論在哪一個領(lǐng)域中獲得成功與自由，都必須不斷學(xué)習(xí)，提高自己，培養(yǎng)自己。1，盡量提升自己的綜合素質(zhì)。2，保持冷靜。3，善于思考。4，注重形象。5，關(guān)注社會需要。6，培養(yǎng)良好的心理素質(zhì)。7，學(xué)會減壓。8，處事大度。9，不要表現(xiàn)得高人一等。10，不要沉浸在幻覺當(dāng)中坐享其成。11，切忌貪得無厭。12，建立客觀而積極的自我形象，時刻展現(xiàn)自信的一面。12，守時，遵守公司規(guī)章制度。13，敢于直面失敗。

一個人擁有一流的品格，正直、善良、待人和氣、處世真誠、襟懷坦白，那么他就值得別人敬佩，令人折服，從而為自己贏得更多機(jī)會和幫助。

成就卓越有時候是與別人相契而成的，如你用謙虛，欣賞的態(tài)度對待別人，那你就廣結(jié)善緣了。強(qiáng)有力的領(lǐng)袖人物，富于感染力的藝術(shù)家，都有這一特征，能以這樣的方式調(diào)動成千上萬人與自己同解同癡。

自信的人認(rèn)為自己有智能、有能力、有獨立感、安全感、價值感、成就感和較高的自我接受度和良好的判斷力、適應(yīng)性。做銷售，自信很重要。能售出第一套房，就能售出第二套房。

失敗乃成功之母。自然賦予你能力，便是叫你去應(yīng)付一切你都應(yīng)付的困難，而不是無端的杞人憂天。敢于直面失敗，才有進(jìn)取的機(jī)會。

以上就是我暑期實踐所得感受。這對于初出茅廬的我來說就是最大的收獲。我希望在以后進(jìn)入社會后能給我?guī)砜捎玫囊饬x。參考文獻(xiàn)：《中國房地產(chǎn)業(yè)分析》篇三：房地產(chǎn)開發(fā)公司實習(xí)體會

暑期社會實習(xí)報告

實習(xí)的相關(guān)內(nèi)容及體會

我于2012年7月10—2012年8月20在陜西希瑞房地長開發(fā)有限公司項目部實習(xí)，現(xiàn)將實習(xí)過程及其一些心得體會記錄如下。

單位： 陜西西瑞房地長開發(fā)有限公司

地 點： 陜西省西安市北二環(huán)太元路

姓 名： 學(xué) 號： 10092017 班級： 公共事業(yè)管理

時間： 2012年7月10—2012年8月20 一．實習(xí)目的和任務(wù)

1、目的

(1)、通過學(xué)習(xí)，對—般工業(yè)與民用建筑施工前的準(zhǔn)備工作、整個施工過程和監(jiān)理的基本知識體系有較清晰的了解

(2).、理論聯(lián)系實際，鞏固和深入理解已學(xué)的理論知識(如測量、建筑材料、建筑制圖、建筑結(jié)構(gòu)、建筑施工等)，并為后續(xù)課程的學(xué)習(xí)積累感性知識

(3).、通過親身參加施工實踐，培養(yǎng)分析問題和解決問題的獨立工作能力，為將來參加工作打下基礎(chǔ)

2、任務(wù)

(1)、培養(yǎng)學(xué)生尊重生產(chǎn)實踐，注重調(diào)查研究，勤于總結(jié)，能夠抓住重點，分析問題，全面的辨證的看問題的思想方法。通過對已建和在建的建筑工程的參觀、考察、及參加施工和實踐管理中的實踐環(huán)節(jié)，學(xué)生收集分析和掌握原始資料，了解設(shè)計意圖、設(shè)計方案、施工 技術(shù)、施工組織及管理技術(shù)，學(xué)習(xí)前人的生產(chǎn)實踐經(jīng)驗，井分析存在的問題，為今后解決工程實際問題打下基礎(chǔ)。

(2)、在生產(chǎn)實習(xí)中受到一定的工程實踐訓(xùn)練，培養(yǎng)學(xué)生理論聯(lián)系實際、解決實際問題的能力，提倡運用所學(xué)的基礎(chǔ)理論與專業(yè)知識，在生產(chǎn)實踐中，大膽提出創(chuàng)新的見解和技術(shù)革新措施建議，提倡創(chuàng)造精神與科學(xué)態(tài)度相結(jié)合的作風(fēng)。

二、實習(xí)內(nèi)容

1．了解該實習(xí)工程的自然條件。包括地形地貌、地質(zhì)、水文、氣象等設(shè)計原始資料。2．了解該工程樞紐布置的特點和任務(wù)。

3．了解該工程各種建筑物的結(jié)構(gòu)形式及特點，并了解為什么要選擇該種形式。4．了解該工程施工分期和施工進(jìn)度計劃安排。5．了解該工程投資等情況。

6．了解該工程在設(shè)計、施工等方面采用了哪些先進(jìn)技術(shù)和經(jīng)驗。7．了解該工程監(jiān)理方面的情況。

三、注意事項

1．進(jìn)入施工現(xiàn)場要戴安全帽、穿膠底鞋。

2．未經(jīng)許可不準(zhǔn)亂動工地機(jī)具設(shè)備，不準(zhǔn)損壞施工工具，學(xué)習(xí)了解并遵守工地各項安全規(guī)程規(guī)定。

3．對施工人員要文明禮貌，不要防礙施工作業(yè)。4．守紀(jì)律，集體活動準(zhǔn)時集合。

5．有事離開崗位和駐地需向負(fù)責(zé)老師請假。6．注意安全，無論是在旅途、還是在駐地。四﹑實習(xí)主要內(nèi)容

1、實習(xí)概況

按照我們土木工程本科教學(xué)計劃，我于2008年6月20日至7月9日在茂名市進(jìn)行了生產(chǎn)實習(xí)。實習(xí)要求是，采用分散實習(xí)方式，學(xué)生到指定的實習(xí)單位以基層技術(shù)人員或管理人員助手的身份，參加現(xiàn)場工地生產(chǎn)活動和技術(shù)管理工作。學(xué)生可根據(jù)工程具體情況選擇以下幾項內(nèi)容進(jìn)行實習(xí)：1.組織安排生產(chǎn)和施工管理。2.各工種工程的施工工藝； 3.建筑機(jī)械化施工的配套和組織；4.編制施工預(yù)算及單位工程組織設(shè)計；5.工程統(tǒng)計，施工質(zhì)量檢查及驗收；6.經(jīng)濟(jì)核算及技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析。

我所到的單位是茂名市電力工程監(jiān)理有限公司的一個監(jiān)理項目部，實習(xí)的職務(wù)是土建專業(yè)監(jiān)理員。這次生產(chǎn)實習(xí)，是我第一次真正接觸監(jiān)理工作。在工作的時間里，我在專業(yè)監(jiān)理工程師的指導(dǎo)下，對110kv化州變電站擴(kuò)建工程項目的樓房進(jìn)行了監(jiān)理實習(xí)。

首先，我介紹一下“110kv化州變電站擴(kuò)建工程” 項目的樓房工程概況：

該工程的建設(shè)單位是廣東電網(wǎng)公司茂名市供電局，監(jiān)理單位是茂名市電力工程監(jiān)理有限公司，設(shè)計單位是茂名市宏昌電力設(shè)計有限公司，施工單位是化州市第一建筑工程有限公司，質(zhì)量監(jiān)督是化州市建設(shè)局質(zhì)量監(jiān)督站。

我所在的監(jiān)理辦公室，有1個總監(jiān)理工程師，1個土建專業(yè)監(jiān)理工程師，1個土建專業(yè)監(jiān)理員，1個電氣專業(yè)監(jiān)理工程，1個電氣專業(yè)監(jiān)理員，1個水電專業(yè)監(jiān)理

員。土建監(jiān)理員要負(fù)責(zé)文案工作，打印通知等。

本工程為廣東電網(wǎng)公司茂名供電局管轄下的一個110kv變電站擴(kuò)建工程。工程地點坐落在化州市梅化路旁（離市3公里左右），主控室為一層，使用功能為全站設(shè)備監(jiān)控，結(jié)構(gòu)類型為框架結(jié)構(gòu)；高壓室為一層，使用功能為10kv配電柜裝置，結(jié)構(gòu)類型為框架結(jié)構(gòu)，總建筑面積為886平方米，抗震設(shè)防為7度，建筑耐火等級為二級，建筑設(shè)計合理使用年限為50年。

（1）、裝飾工程

主控室、高壓室外裝飾：東，南，西、北四個方向為白色外墻磚。凸柱、女兒墻壓頂及裝飾線條為藍(lán)色外墻磚，主控室與高壓室的之間走廊的屋頂有鋼筋混凝土框架梁，以豐富其立面效果。

室內(nèi)裝飾：公共衛(wèi)生間設(shè)有釉面磚，其余內(nèi)墻除衛(wèi)生間均為混合砂漿抹灰，面層刮膩子，主控室頂棚為天花吊頂，高壓室頂棚為清水混凝土，模板要求較高，不做任何裝飾。

（2）、樓地面工程

公共衛(wèi)生間為陶瓷地磚地面，主控室部份為陶瓷地磚地面，部份為架空防靜電地板，其他所有樓地面為主體現(xiàn)澆時抹平，不做任何抹面。

（3）、屋面工程

屋面為保溫屋面，防水等級為二級，防水設(shè)防為二道設(shè)防合理使用年限為15年。

（4）、門窗工程

主控室、高壓室外墻所有窗為鋁合金窗，主控室大門為推拉玻璃門，高壓室為防火門。主控室內(nèi)的工具房、休息室為木門。

2、主要內(nèi)容

在實習(xí)期間，我接觸了大量的專業(yè)知識，并作了許多實習(xí)記錄，對一些新的施工工藝進(jìn)行了了解。我的實習(xí)崗位是土建專業(yè)監(jiān)理員，在對基本的施工工藝有所了解后，還必須了解施工質(zhì)量的規(guī)范，怎樣的水平才算合格，哪些情況是不合格的，都要熟記。

以下就是我實習(xí)的主要內(nèi)容：

（1）、鋼筋工程

在實習(xí)期間，我接觸最多的就是鋼筋了，梁，板，柱子，剪力墻全都是現(xiàn)澆的，其中鋼筋布置當(dāng)然是最為重要的了，因此檢驗鋼筋是特別重要的工作。我到工地的時候，基本上每天的主要工作就是檢驗梁、板等的鋼筋。如受力鋼筋，架立鋼筋，構(gòu)造鋼筋，箍筋，負(fù)彎矩筋，分布筋等，這次在工地上才算真正了解了這些鋼筋的作用。對以后學(xué)習(xí)提供了很好的感性認(rèn)識。在檢驗鋼筋時，一般情況下，主要控制主筋，包括數(shù)量，規(guī)格，位置等，而對于樓板的鋼筋，主要是檢驗分布筋的數(shù)量，用皮尺連續(xù)量三支箍筋，允許有一定的誤差；至于梁、柱的鋼筋，除了檢驗主筋的數(shù)量，規(guī)格外，還需要檢驗主筋的錨固長度、搭接長度、焊接長度及加密箍的數(shù)量等，也要嚴(yán)格控制好。

⑶.鋼筋工程驗收：鋼筋工程屬隱蔽工程，在澆筑砼前應(yīng)組織對鋼筋和預(yù)埋件進(jìn)行驗收，并做好隱蔽工程記錄，相關(guān)各方簽字確認(rèn)，以備查證。

第二篇：碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)公司生產(chǎn)實習(xí)報告.

巢湖碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)公司生產(chǎn)實習(xí)報 告 前言: 緊張的期末考試剛結(jié)束, 我們土木工程大四的學(xué)生又要開始維持幾個月的生 產(chǎn)實習(xí), 豪情滿志的準(zhǔn)備去工地上大干一番, 把所學(xué)到的東西都用上去。不知不 覺已經(jīng)在單位實習(xí)快四個月了 , 從開始的不了解到有所認(rèn)識, 過程中學(xué)到了很多 新知識, 也開寬了眼界。這次生產(chǎn)實習(xí)是那么的與眾不同。它全面檢驗了我各方 面的能力:學(xué)習(xí)、生活、心理、身體、思想等等。是一塊試金石,檢驗我能否將 所學(xué)理論知識用到實踐中去。關(guān)系到我將來能否在這個充滿挑戰(zhàn)的社會順利的立 足, 也是我牢固樹立自信、自立、自強(qiáng)的關(guān)鍵, 所以, 我對它也是百分百的投入!為了更好的開展以后的工作, 特就實習(xí)期間的工作作個簡短的報告, 也算是工作 總結(jié)。報告中,將會談到對單位的認(rèn)識和從實習(xí)部門的工作總結(jié)出的工作經(jīng)驗, 另外還談?wù)剛€人的一些看法。

一.碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公司簡介

被譽為“南中國房地產(chǎn)業(yè)航空母艦”、中國馳名商標(biāo)企業(yè)的碧桂園,成立 于 1992年, 2007年在香港聯(lián)交所主板上市, 是一家以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù), 涵蓋建 筑、裝修、物業(yè)發(fā)展、物業(yè)管理、酒店開發(fā)及管理等行業(yè)的國內(nèi)著名的綜合性房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司實行設(shè)計、建筑、物業(yè)等一體化開發(fā)模式,力求降低成本;高品質(zhì)產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)園林環(huán)境、完善配套、國家一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)等因素構(gòu)成的碧 桂園家園模式為各區(qū)域市場提供了大量物超所值的高品質(zhì)人居產(chǎn)品。

二.實習(xí)期間的工作情況

第一, 對工地的環(huán)境有所了解, 包括實際的工作環(huán)境和人際環(huán)境, 對于工作 環(huán)境可以說相當(dāng)之艱苦, 我去時項目部的辦公室剛搬到新綜合樓, 綜合樓分為 A、B、C 三區(qū), B 區(qū) 3-6層碧桂園全體員工臨時宿舍, A 區(qū) 3-6層為物業(yè)公司辦公室, C 區(qū) 3-6層為房產(chǎn)公司辦公室,綜合樓 1-2層為商業(yè)綜合體,碧桂園在巢湖南岸 的項目現(xiàn)在在處理一期地共九百多母地, 二期地上為開發(fā), 項目對于其他樓盤相 比算比較大, 每天不只要走幾個來回。在人際方面短短的四個月卻讓我接觸到了

很多人, 就施工單位就見到了三四個項目部, 從土建到道路再到綠化最后還 有樁基項目部,監(jiān)理更不用說了,辦公室就在我們隔壁,算是處的比較熟的,其 間還接觸到了房管部門、質(zhì)量檢查部門、各分包單位的老板、公司的領(lǐng)導(dǎo)等等。第二, 看, 來到工地看的東西實在是太多了, 感覺每個地方都值得你好好的 看看,老師也說了要“三看” ,圖紙是必不可少的,拿了一本一期 5#樓的施工圖 翻開看了起來, 師父叫我先重點看建筑設(shè)計施工說明和結(jié)構(gòu)說明, 確實里面有很 多的東西需要你記住的,特別是結(jié)構(gòu)說明里面,建筑構(gòu)造做法表、鋼筋的使用, 錨固等等。而后看平、立、剖圖對房間的開間,進(jìn)深,高度有所了解,在大腦里 形成立體圖。但在看結(jié)構(gòu)圖時就遇到了困難, 結(jié)構(gòu)平法圖是個陌生的概念, 剪力 墻、柱、梁、板的鋼筋標(biāo)注完全看不懂,師父介紹我去買了幾本圖集后,慢慢的 琢磨起來, 不明白的地方就問。有時自己拿著圖紙去現(xiàn)場對鋼筋?，F(xiàn)在可以說平法已經(jīng)沒什么大問題了。二看資料, 要說資料工地上實在是太多了, 工作聯(lián)系單:里面有變更、具體做法、通知等;會議記要:監(jiān)理月報、工地例會、專題會議、項目監(jiān)理機(jī)構(gòu)內(nèi)部會議等;一期 1#~4#樓施工組織設(shè)計;外墻外保溫工程的施工 方法;11月份 12月份的施工進(jìn)度計劃表;關(guān)于會所樁基工程問監(jiān)理拿個份文件, 了解了樁基部分的有關(guān)知識,如樁徑尺寸、長度、持力層、單樁豎向承載力,采 用 110振動沉管灌注樁,打樁時可能發(fā)生“瓶頸”樁、“大肚子”樁等,入土深 度控制、容許偏差范圍及樁身砼質(zhì)量控制等等;《巢湖市住宅質(zhì)量分戶驗收管理 規(guī)定》 ,講到了驗收人員組成、分戶與竣工驗收的區(qū)別、驗收時需填表格、驗收 內(nèi)容等等;《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額江蘇省估價表》 , 《安徽省建筑工程綜合

預(yù)算定額》 , 《巢湖市建筑工程補(bǔ)充預(yù)算定額》 這三本書要結(jié)合起來看, 我也大概 翻了一翻,每章有工程說明、工程量計算規(guī)則和計價表,計價表一開始看不懂, 幸好有個預(yù)算員教我看了一下,什么基價有人工費、機(jī)械費、材料費組成。最后 還看到了一期 1#~10#樓加 D1、D2、D3的建筑工程樁基工程的施工驗收資料,每 份足足有幾百張,并且一些單子需要原件,里面有質(zhì)量驗收報告、樁位圖、高應(yīng) 變檢測報告等等, 這些都要送到檔案館存檔。三看施工工藝, 如何施工放線及監(jiān) 理復(fù)線,什么是“五零線”;滴水線的做法,底面與外墻面交界處,距拐角 1-2㎝處做一條 1㎝左右寬的凹槽;看鋼筋工程中鋼筋的接頭和斷點焊接及鋼筋間距

是否滿足要求。剪力墻豎向分布鋼筋和約束邊緣柱的連接構(gòu)造,直徑小于 28采 用搭接,大于 28采用電渣壓力焊連接,對于柱機(jī)械焊接時縱筋距基礎(chǔ)、樓板頂 面大于 500,相鄰鋼筋交錯連接大于 35d ,箍筋和拉筋彎鉤和間距的構(gòu)造,拉筋 采用梅花型布置,墊塊的使用?？茨０逯误w系, 10#樓地下室模板面板采用厚 度為 18mm 的木膠合板,內(nèi)豎楞采 50mmX100mm 木楞,間距為 250mm ,外橫楞采用 雙腳手鋼管,間距為 600mm ,對拉螺栓的布置,嚴(yán)禁使用廢機(jī)油滿涂等;砼工程 中采用一次支模一次澆注, 砼的測溫等等;止水帶, 后澆帶的做法;施工縫留置, 柱、剪力墻留在梁板底 50~100㎜,梁留在 1/3跨中;伸縮縫的留法和做法;地 下室外墻須做防水處理涂兩層瀝青而后砌一皮磚做保護(hù)層最后才能回土;櫥衛(wèi)間 采用二布三油的防水層;會所打沉管灌注樁的施工過程, 鋼筋籠是否合格, 拔樁 速度的控制,樁機(jī)移位等。

說到動手, 由于在甲方實習(xí)要動手的地方還真不多。主要還是以看為主, 做 為甲方就要認(rèn)真的看哪個地方?jīng)]弄好, 然后叫乙方整改。這也是我實習(xí)期間的主 要工作,每天和師父去工地每棟樓都得看看,主體還在施工的 10#樓地下室鋼筋 是否綁彎、箍筋分布筋間距、后澆帶縱筋錨固長度是否滿足要求, 止水帶上的預(yù) 埋管件是否滿焊等;主體結(jié)束的看裝飾工程,涂料是否涂到位,門窗打密封膠, 窗臺、陰角部位滲水現(xiàn)象, 外墻貼磚, 和監(jiān)理乙方一起拿著激光測距儀測房間凈 高偏差是否在 2

公分內(nèi), 進(jìn)深開間是否也滿足要求。墻面有沒有空鼓, 有沒有裂 縫, 特別是門洞和梁下部位容易出現(xiàn)裂縫, 需要貼鋼絲網(wǎng)。窗戶裝好后四周是否 粉好;樓梯休息平臺陰陽角是否粉平粉直等等,每天都能發(fā)現(xiàn)很多的問題。三.實習(xí)體會

我短短的四個月的實習(xí)生活已經(jīng)結(jié)束了, 首先通過這次實習(xí)最大的收獲就 是學(xué)會了適應(yīng)環(huán)境。通過這次實習(xí)我開始適應(yīng)了這種工地生活。有了這段時間的 鍛煉, 不論以后做什么工作都有了一種吃苦耐勞的毅力。另外就是在工地上知道 了一些與學(xué)校不同的問題, 還有在工地上知道了作為一名技術(shù)人員應(yīng)該怎樣去和 工人、領(lǐng)導(dǎo)、監(jiān)理、相關(guān)部門的交流等。

其次,通過這次實習(xí)使我對工程方面的有關(guān)知識在實際上有了更深一些的了解。應(yīng)該說在學(xué)校學(xué)習(xí)再多的專業(yè)知識也只是理論上的, 與實際還是有點差別的。這 次實習(xí)對我的識圖及作圖能力都有一定的幫助, 特別在做圖方面學(xué)到了 CAD 的一

些快捷方式如復(fù)制可以輸入 CO、M 移動、E 刪除等等。并且有幸參加了兩次工程 例會,學(xué)到了做為甲方如何調(diào)節(jié)個部門之間的矛盾,采取有效的解決方法。工地上是艱苦,但能學(xué)的是一些現(xiàn)實東西,鍛煉的是解決問題的實踐能力。例如:設(shè)計圖紙上的變更, 具體施工時出現(xiàn)的問題, 人與人之間的交流溝通等等, 只有通過實踐后才能找到問題發(fā)生的原因,才能找到解決的辦法。

另外, 對有關(guān)的資料也有了一定的認(rèn)識, 知道什么時候該填什么資料, 需什 么人簽字等,這些是我以前沒有接觸過的。

還有一點就是:雖然只有一個月的實習(xí)時間, 但我有幸了解了項目的整個過 程, “新街商業(yè)步行街”工地上有剛開始建的會所,看到了樁基工程;一期 10#樓的地下室柱和剪力墻的鋼筋和模板工程;一期 1#~8#樓的裝飾工程;室外綠化 工程。另外,這次還看到了使用平法標(biāo)注的結(jié)構(gòu)圖,初見時感覺有些頭大,雖然 在這之前聽老師說過，但并未學(xué)過, 就那么一張剪力墻平法施工圖, 都有些眼花。什么 KZ , GDZ , Q , LL , LB , AT , GT 等等,一開始根本就不知道什么意思,不過 師父介紹我買了幾本平法制圖的圖集, 圖集里詳細(xì)介紹了讀圖的方法, 經(jīng)過幾天 的努力,再看圖時終于不再感覺難了?？梢阅弥鴪D紙去現(xiàn)場對鋼筋了。

最后,我至少還有以下問題需要解決。(一 缺乏工作經(jīng)驗

因為自己缺乏經(jīng)驗, 很多問題上分不清主次, 還有協(xié)培訓(xùn)或是學(xué)習(xí)找不到工作重 點。隨著工作的進(jìn)行,我想我會逐漸積累檢驗的。

(二 工作態(tài)度仍不夠積極

在工作中不僅僅能夠完成布置的工作任務(wù), 在沒有工作任務(wù)時雖能主動要求布置 任務(wù), 但若沒有工作時就可能會松懈, 不能做到主動學(xué)習(xí)。在今后我要努力客服 惰性,沒有工作任務(wù)時主動要求布置,沒有布置工作時做到主動學(xué)習(xí)。

(三 工作時仍需追求完美

在工作中,不允許絲毫的馬虎,嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真是時刻要牢記的。

我堅信通過這一段時間的實習(xí), 所獲得的實踐經(jīng)驗將終身受益, 在以后的工 作中將得到體現(xiàn), 我會不斷的理解和體會實習(xí)中所學(xué)到的知識, 把所學(xué)到的理論 知識和實踐經(jīng)驗應(yīng)用到實際工作中來, 充分展現(xiàn)我的個人價值和人生價值, 為實 現(xiàn)自我的理想和光明的前程而努力。

以上是我對已經(jīng)過去實習(xí)工作的總結(jié), 總結(jié)是為了尋找差距、修訂目標(biāo), 是為了 今后更好的提高。通過不斷的總結(jié), 不斷的提高, 我有信心在未來的工作中更好 的完成任務(wù)。

最后, 我想向所有為我的實習(xí)提供幫助和指導(dǎo)的碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 的工作人員以及我的指導(dǎo)教師致謝,感謝你們?yōu)槲业捻樌麑嵙?xí)所做的幫助和努 力。

作者:邱光應(yīng) 2012年 3月 8日

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)公司融資報告

申請單位：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

編撰部門；融資部林海敏

開發(fā)部成鵬 目 錄

第一章

概 要

一、借款人評價

二、項目評價

三、市場評價

四、投資籌資評價

五、財務(wù)評價

六、貸款風(fēng)險評價

七、評估結(jié)論

第二章 借款人評價

一、借款人概況

二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平

三、信用狀況評價

四、資產(chǎn)負(fù)債分析

五、盈利能力及資產(chǎn)運用效率

六、現(xiàn)金流量分析

七、信用狀況評價

八、企業(yè)前景評價

第三章 項目建設(shè)條件評價

一、項目建設(shè)的必要性

二、項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)

三、項目實施進(jìn)程評價

四、項目建設(shè)條件評價

五、設(shè)計單位資質(zhì)評價

六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評價

七、環(huán)境保護(hù)評價

第四章 市場評估

一、市場供求狀況及其發(fā)展趨勢分析

二、城東房地產(chǎn)市場分析

三、市場定位分析

四、市場預(yù)測分析

五、項目分析

第五章 投資估算和籌資評價

一、投資估算

二、投資來源及籌資評價

三、項目投資計劃評價

四、有關(guān)說明

第六章 償債能力評估

一、項目財務(wù)效益預(yù)測

二、項目財務(wù)現(xiàn)金流量分析

三、資金來源與運用分析

四、項目償債能力評估

五、項目敏感性分析

第七章 貸款風(fēng)險與效應(yīng)評價

一、定量分析

二、定性分析

三、貸款擔(dān)保評價

第一章

概

要

根據(jù)四川××房地產(chǎn)有限公司開發(fā)“××××”工程申請貸款的需要，經(jīng)工行×××支行初審，并報工行×分行營業(yè)部住房信貸處研究決定，組成評估小組，于2002年11月24日對該項目進(jìn)行全面評估（評估基準(zhǔn)日確定為2002年9月30日）。根據(jù)項目的現(xiàn)有資料、開發(fā)現(xiàn)狀、項目實施條件和可操作的方案，參照工行“房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估辦法”的要求，評估組采用必要的評估程序，通過對借款人綜合情況及開發(fā)項目建設(shè)條件、市場及預(yù)測、效益、風(fēng)險等多方面分析得出評估結(jié)論，并于2002年11月29日完成評估工作。現(xiàn)將評估報告簡要概述如下：

一、借款人評價

四川××房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱四川××）成立于1999年7月22日，是××××集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。法人代表×××，注冊資本2000萬元，分別由××××集團(tuán)股份有限公司投資1800萬元和××××房地產(chǎn)有限公司投資200萬元構(gòu)成；公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級開發(fā)資質(zhì)。2001年1月起正式進(jìn)行“××××”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項目開發(fā)。在近1年的銷售時間里，在成都市激烈的市場競爭中，“××× ×”業(yè)已取得近2.5億元的銷售佳績，實際到帳銷售收入為15848.89元。截止2002年9月，公司資產(chǎn)總額為21335萬元，負(fù)債總額為13482 萬元，所有者權(quán)益為7852萬元。

四川××在工行×××支行開有一般結(jié)算帳戶。截止2002年9月30日，在工行×××支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行×××支行借款7000萬元，中行××支行借款2000萬元，均按時付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無不良信用記錄，2002年經(jīng)工行×分行審核評定信用等級為未評級。

通過資產(chǎn)負(fù)債率、盈利能力及資產(chǎn)運用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結(jié)論：企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長趨勢,自身積累增加,對負(fù)債的依賴程度減小，有較強(qiáng)的付息能力、融資能力和償債能力。

二、項目評價

“××××”居住小區(qū)項目，位于成都市東南部錦江區(qū)××鄉(xiāng)

永興村三、四組（×××村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)×××米，地理位置優(yōu)越，交通便利。該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所 2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。

項目規(guī)劃設(shè)計有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排別墅319套、復(fù)式別墅84套。項目容積率0.95，綠化率53%。

項目各項報批手續(xù)齊備，建筑勘察、設(shè)計、建設(shè)、監(jiān)理單位均具有相應(yīng)資質(zhì)。小區(qū)于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計在2002年12月完工交房。

三、市場評價

根據(jù)企業(yè)提供的資料，“××××”項目定位為大規(guī)模高檔聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū)，該項目具有地理位置優(yōu)越，小區(qū)環(huán)境別具一格等優(yōu)越性，同時存在小區(qū)內(nèi)車位比不足，定位較高，銷售不容樂觀等劣勢。通過選取交易實例進(jìn)行分析，得出聯(lián)排別墅平均售價5391元/ m2，復(fù)式別墅平均售價4183元/ m2。本項目可實現(xiàn)銷售收入聯(lián)排別墅43466.61萬元，復(fù)式別墅6061.17萬元,預(yù)計可實現(xiàn)銷售收入49527.78萬元。

四、投資籌資評價

根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)的總平方案，參考該開發(fā)企業(yè)在同類項目上的開發(fā)成本以及成都市同類建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合項目自身情況，經(jīng)測算該項目總投資40573.09萬元，其中項目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費及其他）35679.20萬元，開發(fā)費用（財務(wù)費用、管理費用、銷售費用）4893.89萬元。經(jīng)評定單方成本為3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程費68.30元/平方米，房屋開發(fā)費為 1327.16元/平方米、費稅(主要為綜合報建費、集資費)140.85元/平方米、期間費用421.55元/平方米，其他費用8.19元/平方米，不可預(yù)見費39.82元/平方米。

企業(yè)自籌資金12478.55萬元，工行土地儲備貸款7000萬元（到期××集團(tuán)代還，詳見附件：××集團(tuán)承諾函，截止2002年11月末，已歸還1100萬元），中行流動資金貸款2000萬元（2003年到期），向工行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款5383.08萬元，銷售滾動投入 13711.46萬元。企業(yè)自籌資金占總投資的30.76%，符合規(guī)定的貸款要求，截止評估基準(zhǔn)日，該項目已投入資金為29229.93萬元。

五、財務(wù)評價

經(jīng)過評估測算，該項目的各項盈利能力指標(biāo)測算結(jié)果如下：（詳見評估主表4項目財務(wù)現(xiàn)金流量表）

1、項目建成后將實現(xiàn)凈利潤4108.17萬元；

2、內(nèi)部投資收益率：按全部投資計為26.77%；

3、財務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率10％）：按全部投資計為3341.04萬元；

4、動態(tài)投資回收期(還原利率10%)：按全部投資計為2.03年；

由以上可以看出，該項目內(nèi)部投資收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（設(shè)定的基準(zhǔn)收益率為10％），財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項目在計算期內(nèi)按×行財務(wù)評價標(biāo)準(zhǔn)可行。

六、貸款風(fēng)險評價

通過定性及定量分析，項目財務(wù)抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。

通過定量計算，本項目風(fēng)險等級為AA級，貸款項目綜合風(fēng)險度為0.25，低于風(fēng)險度0.6的界限值。

該公司向×行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司××××集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過審計的財務(wù)報表分析，擔(dān)保方××××集團(tuán)股份有限公司2001年所有者權(quán)益為16.8億元，其中未分配利潤為2.87億元，對外擔(dān)保為1.9億元，且全部為集團(tuán)內(nèi)部擔(dān)保。財務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。

七、評估結(jié)論

評估小組經(jīng)過對企業(yè)綜合情況、項目建設(shè)條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風(fēng)險及效應(yīng)等多方面進(jìn)行分析測算，認(rèn)為：“××××”項目建設(shè)條件具備，目前，土建已完成90％，景觀已完成40％，投資計劃可行，財務(wù)評價符合貸款要求，項目被評為AA級，具有一定的抗風(fēng)險能力，該公司向× 行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司××××集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過審計的財務(wù)報表分析，擔(dān)保方××××集團(tuán)股份有限公司2001年所有者權(quán)益為 16.8億元，其中未分配利潤為2.87億元，財務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。

由于項目在建設(shè)條件和市場銷售等方面存在一定程度風(fēng)險，應(yīng)對項目資金?？顚Ｓ?，對房屋開發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。

第二章 借款人評價

一、借款人概況

并通過了“ 四川××房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱四川××）成立于1999年7月22日，是××××集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。法人代表×××，注冊資本2000 萬元，分別由××××集團(tuán)股份有限公司投資1800萬元和××××房地產(chǎn)有限公司投資200萬元構(gòu)成；該公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級開發(fā)資質(zhì)。

四川××房地產(chǎn)有限公司在成立之初就嚴(yán)格管理，建立了一整套嚴(yán)格的管理制度。作為××××集團(tuán)有限公司開拓中國西部市場的橋頭堡，四川× ×在最初的兩年主要代表集團(tuán)從事戰(zhàn)略性工作，包括市場考察，戰(zhàn)略咨詢等，沒有實際操作項目。該公司于2001年1月起正式進(jìn)行“××××”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項目開發(fā)。“××××”于2001年8月正式開發(fā)，2001年12月8日正式開盤發(fā)售，在近1年的銷售時間里，在成都市激烈的市場競爭中，“××××”業(yè)已取得近2.5億元的銷售佳績。售房率已接近50%。開盤以來，“××××”已獲得2001“成都市10大金獎樓盤”和“群眾最喜愛的樓盤”等榮

譽亞太村生態(tài)住宅小區(qū)”的評審、2002年6月份在由建設(shè)部主辦的2002年中國住宅創(chuàng)新奪標(biāo)評選中，獲“創(chuàng)新示范樓盤”綜合大獎。

二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平

四川××房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)權(quán)明晰，制度完善，對內(nèi)對外經(jīng)濟(jì)關(guān)系清晰，無對外投資和訴訟等法律事宜。公司下設(shè)工程部、配套部、開發(fā)部、銷售部、策劃部、行政部和財務(wù)部7個部門；現(xiàn)有正式職工34人，其中博士1人，碩士5人，本科24人，大專4人；具有高級職稱4人，中初級職稱28人，公司人員配置優(yōu)勢明顯，素質(zhì)較高，具有一定的專業(yè)技術(shù)水平。

四川××房地產(chǎn)有限公司主要領(lǐng)導(dǎo)人基本情況如下：

法人代表：×××，男，39歲，碩士。

總經(jīng)理：×××，男，39歲，碩士。

副總經(jīng)理：××，男，47歲，博士。

財務(wù)部經(jīng)理：×××，男，28歲。

三、信用狀況評價

該公司在工行×××支行開有一般結(jié)算帳戶。截止2002年9月末，該公司在工行×××支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行×××支行借款7000萬元，中行××支行借款2000萬元，均按時付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無不良信用記錄，經(jīng)省分行審核評定其2002信用等級為未評級。

四、資產(chǎn)負(fù)債分析：

企業(yè)財務(wù)狀況詳見附件企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表。公司的資產(chǎn)負(fù)債狀況及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表：

資產(chǎn)負(fù)債及償債能力指標(biāo)簡表(單位:萬元)項目 2000年 2001年 2002年9月

總資產(chǎn) 17000 26798 21335 總負(fù)債 15000 25442 13482 流動資產(chǎn) 17014 26678 21172 流動負(fù)債 0 10442 13482 所有者權(quán)益 2000 1356 7852 資產(chǎn)負(fù)債率（%）88% 94% 63%

流動比率（%）255% 157% 速動比率（%）112% 77%

（一）、資產(chǎn)負(fù)債趨勢分析：

下表是企業(yè)近三年資產(chǎn)負(fù)債變化趨勢(與上一年比較): 資產(chǎn)負(fù)債橫向變動趨勢表(單位:萬元)項

目 2000年 2001年 2002年9月

資產(chǎn)增長絕對數(shù) 16390 9798-5463 增長百分比 2686% 57%-20%

負(fù)債增長絕對數(shù) 14990 10442-11960

增長百分比 149900% 69%-47% 權(quán)益增長絕對數(shù) 1400-644 6496 增長百分比

233%-32% 479%

從上表可以看出該企業(yè)2000年、2001年總資產(chǎn)增長很快,2000年末比1999年末增長了2868%,2001年較2000年末增長了57%，2002年9月總資產(chǎn)較2001年下降20%，負(fù)債較同期下降47%，主要是該公司2000年4月代××××集團(tuán)在成都建行貸款15000 萬元，投入“××花園”開發(fā)項目，2002年3月集團(tuán)將“××花園”的股份轉(zhuǎn)讓給了合作方，提前收回投資，歸還了成都建行的15000萬元貸款。因此該企業(yè)2002年9月的負(fù)債較同期減少11960萬元，減少47%，相應(yīng)的減少資產(chǎn)5463萬元，減少20%。由于資產(chǎn)減少的比例小于負(fù)債減少的比例，因此企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長趨勢,企業(yè)的財務(wù)狀況越來越好，凈資產(chǎn)的增加，說明企業(yè)自身積累增加,對負(fù)債的依賴程度減小。

（二）、資產(chǎn)負(fù)債比例分析

項

目 2000年 2001年 2002年9月

資產(chǎn)負(fù)債率（%）88% 94% 63% 利息保障倍數(shù) 0-1.22 13.7 流動比率（%）255% 157% 速動比率（%）112% 77%

資產(chǎn)負(fù)債率2000年是88%，2001年是94%，2002年9月是63%，由此可以看出，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率到評估日已經(jīng)處于一個良好的水平，低于平均值79.7%。企業(yè)的流動比率2001年是255%，2002年9月是157%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值的165.9%。企業(yè)的速動比率2001年是112%，2002年9月是77%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值87.2％。因此企業(yè)的長期和短期償債能力較強(qiáng)，有較強(qiáng)的舉債能力，由于企業(yè)2002年資產(chǎn)負(fù)債率較低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍數(shù) 2002年9月是13.7，較平均值1.6高出12.1倍，說明企業(yè)有較強(qiáng)的付息能力。

（三）、資產(chǎn)負(fù)債增減變化原因分析：

通過對企業(yè)近三年的資產(chǎn)負(fù)債變動的分析，對其變動較大的科目列舉如下：

近三年企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債簡表

單位：萬元

項 目 2000年 2001年 2002年9月 項

目 2000年 2001年 2002年9月

總資產(chǎn) 17000 26798 21335 總負(fù)債 15000 25442 13482

一、流動資產(chǎn) 17014 26678 21172

一、流動負(fù)債 0 10442 13482 其中：貨幣資金 421 497 2241 其中短期借款 0 8500 9000 應(yīng)收帳款 0 0 7759 應(yīng)付帳款 0 0 2

短期投資 0 0 0 其他應(yīng)付 0 1343 4728

其他應(yīng)收款 16593 11252 424 預(yù)收帳款 0 787 0 預(yù)付帳款 0 3 37

存貨 0 14927 10711

其他 0 0 0

二、長期負(fù)債 15000 15000 0

二、長期投資 0 0 0

三、固定資產(chǎn) 0 124 158

三、所有者權(quán)益 2000 1356 7852 其中：固定資產(chǎn)清理 77 其中：股本 2000 2000 2000 固定資產(chǎn)凈值 0 124 81 資本公積 0 0 0

四、無形及遞延資產(chǎn)-14-5 4 未分配利潤 0-644 5852 變動說明:

1、應(yīng)收帳款:2002年較2001年增加7759萬元，全部是應(yīng)收客戶購房款。

2、其他應(yīng)收款：2002年較2001年減少10828萬元，主要原因是代集團(tuán)投資“××花園”的15000萬元收回。

3、存貨與在建工程部分：2002年企業(yè)存貨10711萬元全部為“××××”在建工程成本未結(jié)轉(zhuǎn)部分，2002年較2001年減少4216萬元為已轉(zhuǎn)入經(jīng)營成本部分。

4、其它應(yīng)付款：2002年較2001年增加3385萬元，主要是與集團(tuán)之間往來帳款增加2248萬元，與金立國際投資有限公司企業(yè)間借款增加500萬元。

5、預(yù)收帳款：2002年9月較2001年減少787萬元，主要是將預(yù)收房款確認(rèn)為收入。

6、長期負(fù)債：2002年較2001年減少15000萬元，主要是代集團(tuán)在成都建行貸款的15000萬元，提前歸還。

五、盈利能力及資產(chǎn)運用效率

該企業(yè)2002年9月已經(jīng)實現(xiàn)銷售收入23650萬元，實現(xiàn)利潤5852萬元，銷售利潤率為27.82%。下表是該企業(yè)近三年盈利指標(biāo)。

單位：萬元

項目 2000年 2001年 2002年9月

銷售收入 0 61 23650 利潤總額 0-644 5852

銷售利潤率(%)0-806.56% 27.82% 總資產(chǎn)利潤率 0-2.4% 27.43% 凈資產(chǎn)利潤率 0-47.42% 74.53% 存貨周轉(zhuǎn)率 0 0 148.32%

成本費用利潤率 0 0 34.93% 利息保障倍數(shù) 0-1.22 13.7

從上表可以看出：企業(yè)的銷售收入是逐年遞增，利潤總額大幅增加，說明企業(yè)的盈利能力較強(qiáng)。但2001年企業(yè)的利潤總額虧644萬元，銷售利潤率是-806.56%，總資產(chǎn)利潤率是-2.4%，凈資產(chǎn)利潤率是-47.42%，資金運用效率較低，具體原因主要是房地產(chǎn)業(yè)的特點是前期資金投入大，生產(chǎn)周期較長。該公司的“××××”項目2001年3月才開始進(jìn)入實際運作，因此前期資金投入大，資金運用效率較低，2001年幾乎沒有銷售收入，所以反映出來是利潤總額為虧損644萬元。公

司開發(fā)的“××××”項目于2001年12月28日才正式開盤，公司2001年沒有結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，故此次主要對公司 2002年9月末利潤表進(jìn)行分析。從結(jié)構(gòu)上分析：企業(yè)2002年9月的期間費用為862萬元，占整個銷售收入的3.64%。結(jié)合企業(yè)銷售情況分析，由于 “××××”項目為聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū)，開發(fā)期較長，而截止9月公司已銷售房屋接近50%，以較小的費用投入取得較好的銷售，說明企業(yè)的營銷能力及內(nèi)控制度較好。從比率上分析，公司的銷售利潤率為27.82%（介于良好值和平均值之間）、成本費用利潤率為34.39%（行業(yè)優(yōu)秀值）、利息保障倍數(shù)為 13.7（行業(yè)優(yōu)秀值）。從銷售利潤率可以看出，企業(yè)具有較強(qiáng)的盈利能力；成本費用率和利息保障倍數(shù)超過行業(yè)優(yōu)秀值，說明企業(yè)具有較好的成本內(nèi)控能力，同時也說明企業(yè)具有較強(qiáng)的營銷能力和償還債務(wù)的能力。

六、現(xiàn)金流量分析

下表是企業(yè)近三年的現(xiàn)金流量表（單位：萬元）：

項目 行次 金

額

2000年 2001年 2002年9月

一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 1 現(xiàn)金流入 2 0 6442 35762

現(xiàn)金流出 3 16002 14382 19610

經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 4-16002-7940 16152

二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 5 現(xiàn)金流入 6 10 0 13

現(xiàn)金流出 7 0 137 24

投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 8 10-137-11

三、籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金流量 9 現(xiàn)金流入 10 16400 10000 2000 現(xiàn)金流出 11 0 1848 16398

籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 12 16400 8152-14398

五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增額 13 408 76 1744

企業(yè)2000年、2001年、2002年9月現(xiàn)金流量均表現(xiàn)為凈流入，說明企業(yè)經(jīng)營狀況良好，實力雄厚，有較強(qiáng)的融資能力。

七、信用狀況評價

該公司至評估基準(zhǔn)日在銀行有短期借款余額9000萬元，無逾期與不良貸款記錄，分布如下表：

項 目 存款 貸款 備

注

工行×××支行 557 7000 11月份還款1100萬元，無拖欠本息

×行×支行 142 0

×行××支行 318 2000 無拖欠本息

××營業(yè)部 92 0 ××銀行 1001 0

××納稅專戶 130 0

合 計 2240 9000

經(jīng)我們在人行查詢系統(tǒng)查詢，四川××房地產(chǎn)有限公司無任何不良記錄，信譽良好，2002年貸款卡年審時，被中國人民銀行××分行營業(yè)管理部指定的資信評估機(jī)構(gòu)評為AA資信等級企業(yè)（詳見附件）。

八、企業(yè)前景評價

四川××房地產(chǎn)有限公司作為××××集團(tuán)公司的全資公司，具有豐富的企業(yè)管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，企業(yè)目前已具備一定的規(guī)模，具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)力量和經(jīng)濟(jì)實力。該公司開發(fā)的第一個項目為“××××”高檔住宅小區(qū)?！啊痢痢痢痢庇?001年8月正式開發(fā)，2001年12月8日正式開盤發(fā)售，在近1年的銷售時間里，在成都市激烈的市場競爭中，“××××”業(yè)已取得近1.58億元（按實際到帳計算）的銷售佳績。因此四川××根植于××××這樣的母體，自身又具備了一定的實力，公司的發(fā)展前景將極其廣闊。

第三章 項目建設(shè)條件評價

一、項目建設(shè)必要性

“××××”居住小區(qū)項目，位于成都市東南部錦江區(qū)××鄉(xiāng)永興村三、四組（×××村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)400米，過九眼新橋至順江路可直達(dá)一環(huán)路和內(nèi)環(huán)線。其西靠府河，東靠石牛堰，南臨其他項目待建工地，北臨望江公園，與四川大學(xué)隔河相望，該項目地理位置優(yōu)越，交通便利。

該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。項目規(guī)劃設(shè)計有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套。項目容積率0.95，綠化率 53%。四川××房地產(chǎn)有限公司依托××××這個強(qiáng)大的母體和借用××××多年來在房地產(chǎn)開發(fā)中積累的經(jīng)驗，此次推出的“××××”是成都市唯一的大規(guī)模的聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅住宅小區(qū)，也是××集團(tuán)決心在成都樹立的樣板工程。

成都市政府通過對舊城改造和府南河綜合整治延伸工程的開展，確立了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，該項目定位符合成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃。隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，成都作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，該項目能夠滿足中高收入家庭和購房投資客戶對高檔住宅的需求。同時為開發(fā)商帶來較好的經(jīng)濟(jì)效益和良好的品牌效應(yīng)。

二、項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案

根據(jù)成都市計劃委員會對“××××”項目建設(shè)規(guī)模申請的批復(fù)，該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。

該項目設(shè)計開發(fā)修建52幢住宅樓和公用配套房，包括聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，聯(lián)排別墅前后均有花園，復(fù)式別墅也有屋后花園和屋頂花園，做到了戶戶有花園，每戶面積在160平方米到298平方米之間，共有住宅403套，項目容積率0.95，綠化率53%，戶型和面積為：

建筑套型 建筑面積 戶數(shù) 占比例

聯(lián)排別墅A 225 10 2.48% 聯(lián)排別墅C 239 137 34.00% 聯(lián)排別墅E 264 164 40.69% 聯(lián)排別墅L 298 8 1.99%

雙復(fù)式別墅N1 160 42 10.42% 雙復(fù)式別墅N2 185 42 10.42%

合計 403 100%

該項目建筑設(shè)計方案由新加坡建筑城市設(shè)計公司和成都華宇建筑設(shè)計有限公司設(shè)計，并經(jīng)成都市規(guī)劃局同意，現(xiàn)將規(guī)劃設(shè)計方案簡介如下：

1、“××××”項目定位為高檔，由47棟三層聯(lián)排別墅、5棟四層復(fù)式別墅、小區(qū)會所、幼兒園、配電所、管理人員辦公室、游泳池、網(wǎng)球場等組成；各幢建筑物之間設(shè)有綠地，綠化率達(dá)53%。

2、小區(qū)在東西南北四面各有一個入口，小區(qū)內(nèi)道路采取人車分流方式；聯(lián)排別墅住戶每戶均有半地下車庫，復(fù)式別墅在樓前有露天車位解決住戶停車問題，同時不影響小區(qū)的綠地率。小區(qū)外圍共提供60個公共車位，非小區(qū)住戶車輛不得進(jìn)入小區(qū)，以降低車輛對小區(qū)環(huán)境的影響。

3、“××××”小區(qū)處于兩河交匯的河壩地區(qū)，地質(zhì)情況復(fù)雜，所有建筑均采用了框架結(jié)構(gòu)，通過在地面下形成錯落框架和更換局部土層，抗震設(shè)防烈度七度。小區(qū)建筑外觀造型新穎，戶型設(shè)計動靜功能分區(qū)合理，面積分配適當(dāng)，使用方便，采光通風(fēng)良好。

4、整個小區(qū)三表出戶，配備光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，采用防污染管道系統(tǒng)，統(tǒng)一空調(diào)室外機(jī)箱位置，并配備周界防越報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、緊急廣播及背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)門禁、停車管理系統(tǒng)；充分體現(xiàn)出小區(qū)建筑的智能化。

5、小區(qū)外墻采用外墻漆與石材的結(jié)合，彩色波紋瓦坡屋面，塑鋼窗框，客廳為夾膠隔音隔熱玻璃，主要房間為透明中空隔音隔熱玻璃，入戶門為高級防盜門，車庫為自動感應(yīng)門，露臺鋪設(shè)防滑地磚，統(tǒng)一安裝護(hù)欄，花園綠化到位，石材入戶小徑；室內(nèi)為墻面、天棚水泥沙漿抹平，刮膩子，地面為混合砂漿找平。

三、項目實施進(jìn)程評價

該項目經(jīng)成都市計委同意立項，并已取得了所有報批資料，該項目目前已取得的所需文件有：

成都市計委：成計投資[2000]449號“關(guān)于四川××房地產(chǎn)有限公司、××國際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)原××商品住宅項目建議書的批復(fù)”；

成都市規(guī)劃局：成規(guī)管[2002]第1845號《定點通知書》；

成都市計委：成計投資[2001]272號“關(guān)于四川××房地產(chǎn)有限公司、××國際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)××商品住宅項目可行性研究報告暨調(diào)整建設(shè)規(guī)模申請的批復(fù)”；

成都市國土局：成國土錦[2000]出讓合同第××號《國有土地使用權(quán)出讓合同》；

成都市規(guī)劃局：成規(guī)管[2000]第××號《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；

成都市國土局：成國用2001字第××號《國有土地使用證》；

成都市規(guī)劃局：成規(guī)建管[2001] ××號《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；

成都市規(guī)劃局：成規(guī)建管[2001] ××號《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；

成都市規(guī)劃局：成規(guī)建筑[2002] ××號《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；

成都市規(guī)劃局：成規(guī)建筑[2002] ××號《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；

成都市建委：××，××, ××, ××, ××, ××,××號《施工許可證》。

成都市房地產(chǎn)管理局：成房（2001）預(yù)售證第××號、××號、××號、××號、成房（2001）預(yù)售證第××號、××、××、××、××、××號《商品房預(yù)售許可證》。

小區(qū)于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計在2002年12月完工交房。

四、項目建設(shè)條件評價

“××××”小區(qū)建設(shè)用地為城市建設(shè)規(guī)劃用地，由成都××道建設(shè)指揮部統(tǒng)征并報經(jīng)成都市國土局批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓給四川××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和金立國際投資有限公司用于商品住宅開發(fā)，不存在拆遷問題。整個施工場地平整開闊，施工場地四周道路平整通暢。小區(qū)所在位置臨近二環(huán)路，水、電、氣、污水等市政設(shè)施均可直接與市政管線碰接。

小區(qū)采用環(huán)狀供水系統(tǒng)，通過一條DN150聯(lián)絡(luò)管從市政管網(wǎng)配水；小區(qū)自建有配電所，設(shè)計電容量為3000KVA，并實施一戶一表工程；天燃?xì)馊康綉簦粸橥瓿梢陨细黜椗涮自O(shè)施建設(shè)，公司已取得供水、供電、供氣等相關(guān)部門同意，并委托具有專業(yè)施工資質(zhì)的公司實施有關(guān)工程設(shè)施的建設(shè)。

五、設(shè)計單位資質(zhì)評價

該項目設(shè)計方案由新加坡××××設(shè)計公司和成都××建筑設(shè)計有限公司完成。

新加坡××××設(shè)計公司匯集了多名美國、英國、香港和中國教育背景和工作經(jīng)驗的建筑師，其設(shè)計較好的融匯了中西文化風(fēng)格，負(fù)責(zé)該項目的總體設(shè)計。

成都××建筑設(shè)計有限公司是國家建設(shè)部批準(zhǔn)的首批全國十六家民營甲級設(shè)計單位之一，公司目前擁有7名一級注冊建筑師、7名一級注冊結(jié)構(gòu)師，6名設(shè)備專業(yè)高級工程師，技術(shù)人員60余人，各專業(yè)配置齊全，公司多項設(shè)計獲省市級優(yōu)秀設(shè)計獎和優(yōu)秀方案獎，承擔(dān)的工程設(shè)計有：青城白鷺洲100,000平方米，清華坊住宅區(qū)50,000平方米等項目。

六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評價

工程施工由成都市××區(qū)建筑工程總公司、四川第×建筑工程公司等五家公司組織進(jìn)行，各公司資質(zhì)等級及所承擔(dān)項目建設(shè)規(guī)模見下表：

承建單位名稱 公司資質(zhì)等級 承建規(guī)模（平方米）

成都市××區(qū)建筑工程總公司 壹級 31,777 成都市××建筑工程公司15,435

成都市××區(qū)建筑安裝工程公司 貳級 22,336

成都市第×、第×建筑工程公司屬于成都市建總集團(tuán)，該集團(tuán)資質(zhì)等級為壹級

項目工程質(zhì)量監(jiān)理由資質(zhì)等級為丙級的成都××建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司和資質(zhì)等級為乙級的成都××工程監(jiān)理有限責(zé)任公司承擔(dān)。

七、環(huán)境保護(hù)評價

“××××”項目周邊環(huán)境良好，三面臨水，特別是北面是環(huán)境優(yōu)美的×××公園，附近也沒有產(chǎn)生對空氣、水源造成污染的單位。

工程建設(shè)施工中的廢物、廢渣將采取定點、集中處理，不會對周邊環(huán)境污染、破環(huán)。項目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，糞水經(jīng)凈化分解達(dá)到國家二級排放標(biāo)準(zhǔn)后，與生活洗滌水合流排入城市污水管網(wǎng)，雨水則順城市雨水管網(wǎng)排放。

宅間距設(shè)計符合城市規(guī)劃的要求，住宅區(qū)各戶均有直接采光、通風(fēng)，具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，同時以天然氣為燃料，加上較完善的戶內(nèi)設(shè)施，室內(nèi)外環(huán)境較為理想。

該小區(qū)環(huán)境綠化由專業(yè)園林公司設(shè)計施工，遵循現(xiàn)代城市建設(shè)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系，把建筑本身給人造成的視覺上的擠壓逐步減輕，規(guī)劃布局合理，使人與建筑，建筑與綠化達(dá)到相互交融的境界，使整個項目區(qū)域為一個環(huán)境較為舒適、優(yōu)美、寧靜的住宅區(qū)域。

綜合以上分析認(rèn)為，四川××房地產(chǎn)有限公司的“××××”項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和成都市政府支持范圍，且地域位置優(yōu)越，交通方便，規(guī)劃設(shè)計合理，各項報批手續(xù)齊備，項目建設(shè)條件具備，現(xiàn)土建已完成90%，景觀已完成40%，評價可行。

第四章 市場評估

一、市場供求狀況及其發(fā)展趨勢分析

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向

2001年全球經(jīng)濟(jì)增長速度放緩，在這種外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不利的條件下，中國經(jīng)濟(jì)以高于7％的增長速度受到世界各國普遍關(guān)注。在北京申奧成功和中國成功加入WTO，國際地位顯著上升的基礎(chǔ)上，中國政府依靠積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的前提下，通過實施西部大開發(fā)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)政策，充分挖掘國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的潛力，維持了國民經(jīng)濟(jì)的高速增長。

中國的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了1992、1993年的過熱后，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控進(jìn)入了低谷。為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟(jì)增長，中央提出要把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長點，同時出臺了停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化的政策。近幾年來中國人民銀行多次降低存貸款利率，商業(yè)銀行為購房提供的按揭貸款，激發(fā)了房地產(chǎn)市場特別是住房市場的啟動。

為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，2001年從中央到地方各級房地產(chǎn)主管部門都按照市場實際要求，對涉及房地產(chǎn)投資體制、土地取得、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、銷售管理、物業(yè)管理等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)的政策作了修改和調(diào)整。從而，一方面保護(hù)了消費者的合法權(quán)益，有效刺激了房地產(chǎn)消費需求；另一方面規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為，提高了房地產(chǎn)業(yè)的市場準(zhǔn)入門檻，促進(jìn)房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣汰機(jī)制的形成，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展起到了積極的推動作用。2002年1、2月，中國人民銀行降低利率以及建設(shè)部降低房地產(chǎn)交易費用，有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

（二）成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場狀況

作為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略要地，依托于國內(nèi)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，成都市人民政府從兩方面入手加速成都經(jīng)濟(jì)的快速增長。對外，成都市人民政府積極改善成都的投資環(huán)境，整頓和規(guī)范投資體制，吸引外資的大量進(jìn)入；對內(nèi)，加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，搞活中小企業(yè)，提高企業(yè)的競爭力。2001年全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）1491億元，超額完成目標(biāo)任務(wù)3.1百分點，增幅達(dá)13.1％；實現(xiàn)全年財政收入145.4億元，比上年增長22.5％，其中地方財政收入77.6億元，比上年增長了32.1％。為“十五”期間成都經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。2001年成都房地產(chǎn)業(yè)保持了良好的發(fā)展形勢，全年實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資170.76億元，同期增長32.2％；人均購房和建房支出達(dá)到345.53元，較上年同期增長 59.1％，其中住房裝飾支出和家俱材料支出比上年分別增長了2.63倍和14倍。

2000年成都市區(qū)人均居住面積11.6平方米，據(jù)預(yù)測到2005年末人均住房居住面積將達(dá)到20.5平方米。目前成都市56.7％的家庭已經(jīng)購房，居民購房呈上升趨勢。從房屋產(chǎn)權(quán)看，67.4%的城鎮(zhèn)家庭住房產(chǎn)權(quán)屬于個人，其中49.1%是房改房，居各類產(chǎn)權(quán)房之首，7.6%是原有私房，10.7%是商品房。因此，成都市居民購房空間廣闊，開發(fā)商品住宅極具市場潛力。

2001年成都市政府加大了市政建設(shè)力度，市政府自3月份在成都市區(qū)全面展開了城市環(huán)境綜合整治工程以來，上半年共整治了26條市容形象示范街和6條出入城道路等42條街道和重點路段。9月28日成都市規(guī)劃局公布了東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整的規(guī)劃方案，并開始逐步實施，2002年將是東郊工業(yè)區(qū)的結(jié)構(gòu)調(diào)整特別是企業(yè)搬遷改造的關(guān)鍵一年，全年將完成15戶企業(yè)搬遷改造，投資20億元以上。2001年11月沙河整治拆遷工程正式啟動，2002年春節(jié)后開始工程建設(shè)，預(yù)計用3-5年的時間對沙河規(guī)劃整治區(qū)進(jìn)行全面綜合治理。在近3-5年的時間內(nèi)還將進(jìn)一步完成舊城改造、低洼棚戶區(qū)改造，截止2001 年12月底共累計完成基本建

設(shè)投資281.55億元、更新改造投資64.91億元，分別比去年同期增長23.3%、32.6%,使城市的居住水平和投資開發(fā)環(huán)境得到了明顯改善。

城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及居住投資環(huán)境的改善，使消費者對住房的需求越來越高，開始從以“住”為主的簡單居住需求向?qū)幼∥幕⒕幼…h(huán)境、居住品位、投資回報等附屬功能的更高需求轉(zhuǎn)變，開發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場調(diào)研，更加注重研究購房者的消費心理和行為習(xí)慣，以及競爭對手的情況。在產(chǎn)品營銷上開始由粗放經(jīng)營轉(zhuǎn)向集約化經(jīng)營的道路，注重公司形象宣傳，注重品牌意識的提高。在產(chǎn)品特色創(chuàng)造上，開發(fā)商的創(chuàng)新意識增強(qiáng)，開發(fā)商逐漸意識到差異化發(fā)展才能在激烈的競爭中脫穎而出。由此，成都房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品逐步向個性化、多元化發(fā)展，主題概念日趨明顯，建筑風(fēng)格愈顯多樣，住宅設(shè)計更加關(guān)注細(xì)部的創(chuàng)新。

根據(jù)《成都市“九五”及2010遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃》，市房管部門預(yù)測2000－2010年我市住宅需求量約需4600－4800萬平方米，特別是進(jìn)入新世紀(jì)以來，國家將按照市場化的要求，研究制定出住宅建設(shè)、住房金融、住宅管理和住房中介服務(wù)等方面有利于擴(kuò)大住房需求的政策，將使我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個新的快速發(fā)展期，因此成都市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，若干年內(nèi)仍將具有廣闊的發(fā)展空間，成都房地產(chǎn)業(yè)將面臨更大發(fā)展前景和前所未有的機(jī)會。

據(jù)成都市統(tǒng)計局統(tǒng)計，成都市1996年至2000年住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計如下表4-1：

成都市1996年至2000年 住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計表

表4-1 單位：萬平方米

名稱 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年

住宅施工面積 630.20 730.13 726.53 1003.57 1244.38 住宅竣工面積 235.40 314.45 359.90 375.18 464.77 住宅銷售面積 208.43 262.62 310.92 336.91 400.12 住宅銷售額（億元）27.26 35.30 43.14 54.43 64.32 住宅空置面積 82.42 122.37 61.99 85.90 100.75 據(jù)成都市統(tǒng)計局統(tǒng)計，成都市1996年至2000年商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計如下表4-2：

成都市1996年至2000年 商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計表

表4-2 單位：萬平米

名

稱 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年

商業(yè)營業(yè)用房施工面積 134.08 164.94 197.16 172.19 183.89 商業(yè)營業(yè)用房竣工面積 30.99 25.04 53.24 49.78 48.32 商業(yè)營業(yè)用房銷售面積 16.26 17.12 11.97 22.28 22.09 商業(yè)營業(yè)用房銷售額（億元）3.01 5.44 3.99 8.67 9.57

商業(yè)營業(yè)用房空置面積 8.7 17.81 18.30 25.50 22.78

從上表可看出從1998年國家作出擴(kuò)大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟(jì)增長的戰(zhàn)略決策提出要把住宅建筑培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長點開始，成都市住宅施工面積以 30％的平均增

長率高速發(fā)展；住宅竣工面積1999、2000年分別比上年增長4.25％、23.39％，住宅銷售面積1999、2000年分別比上年增長8.36％、18.76％，住宅銷售額1999、2000年分別比上年增長26.17％、18.17％。

在過去的2001年房地產(chǎn)共完成投資170.76億元，銷售701.21萬平方米，分別比去年同比增長32.2％、61.7％，其中住宅銷售面積638萬平方米，比上年增長59.45％。房屋竣工面積815萬平方米，同比增長75.35％，房屋空置面積188.24萬平方米，比上年增加 23.6％。由以上數(shù)字可看出2001年房地產(chǎn)發(fā)展速度明顯快于前幾年，房地產(chǎn)增長速度大大高于成都市居民收入增長水平，有一定的過熱現(xiàn)象，宏觀市場風(fēng)險加大，競爭激烈。

成都市近幾年住宅房地產(chǎn)價格水平見表4－3。

表4-3 成都市房地產(chǎn)價格水平表

1996年12月 1997年12月 1998年12月 1999年12月 2000年12月 2001年12月

住宅指數(shù) 966 970 994 993 983 996

辦公指數(shù) 1007 1006 984 964 946 947 商用指數(shù) 965 948 925 911 910 909

城市綜合指數(shù) 965 956 973 980 972 982

從成房價格指數(shù)近年變化可看出成都市商品住宅價格從1996年至2001年12月價格比較平穩(wěn)，略有上升，在966點至996點之間變動，具體走向如下圖：

（略）

成都市商業(yè)用房價格從1996年至2001年12月前期價格逐步下滑，后期逐步趨于穩(wěn)定，在965點至909點之間變動，具體走向如下圖：

（略）

（三）成都市2002年1-10月房地產(chǎn)市場狀況：

2002年上半年，成都市宏觀經(jīng)濟(jì)運行良好，外商投資增速平穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)加大。據(jù)成都市統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，成都市房地產(chǎn)完成投資71.45億元，比去年同期增長42.7％；住宅投資比重繼續(xù)加大，完成投資54.08億元，增長49.6％，占房地產(chǎn)投資額的 75.5％。橫向比較，成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量在15個副省級城市中排第三位，列廣州、深圳之后，但由于速度明顯高于廣州、深圳，其總量差距在逐漸縮小。

上半年成都市商品房銷售223.31萬平方米，比去年同期增長14.1％。其中住宅銷售211.8萬平方米，增長15.3％，商業(yè)用房銷售8.84萬平方米，下降9.2％。由于銷售降溫，上半年全市商品房短期空置面積（空置期在一年以內(nèi)）比同期增長一倍，達(dá)112.74萬平方米，短期供需矛盾顯現(xiàn)。但空置期在一年以上的面積呈下降趨勢。

與此同時，房產(chǎn)商土地購置大幅增長，上半年購置土地達(dá)401.1萬平方米，增長1.8倍。開發(fā)面積超過10萬平方米的企業(yè)達(dá)20家，其中成都花園、置信實業(yè)、華盛實業(yè)開發(fā)面積均超過20萬平方米。

今年1至10月份成房綜合指數(shù)出現(xiàn)輕微波動，但波動幅度不大，總體走勢平穩(wěn)。成都市商品房銷售經(jīng)過去年下半年的持續(xù)火爆和強(qiáng)力擴(kuò)張后，今年明顯降溫，前幾個月銷售增速一直在低位排徊，6月有所回升，但總體趨向平穩(wěn)。

1至10月，成房住宅指數(shù)走勢相對平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大的波動。受銷售下降的影響，前幾個月出現(xiàn)小幅回落，6月份開始呈現(xiàn)回升的趨勢，7月份一路走高，8至9月保持平穩(wěn)。

成房商業(yè)指數(shù)顯示：2002年上半年成房商指數(shù)呈現(xiàn)下跌趨勢，在6月份有所回升，但仍比去年同期價格指數(shù)高。自今年銀行利息下調(diào)以來，商業(yè)物業(yè)市場出現(xiàn)了新的特點，以營業(yè)為目的的傳統(tǒng)形式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝顿Y為目的。

成房辦公物業(yè)指數(shù)自去年走高以來，今年上半年回落，并在低位排徊。但隨著外商投資的增加，外資企業(yè)進(jìn)駐成都，設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，將給成都寫字樓帶來利好。

二、城東房地產(chǎn)市場分析

城東北起府青路，西接府河沿線，南至府南河與沙河交匯處，東

至外環(huán)路。境內(nèi)有沙河、東風(fēng)渠兩大干河穿過，河網(wǎng)密布，水量充沛。交通便利成渝高速、成龍路、成洛路與二、三環(huán)路形成城東重要的交通樞紐，使城東成為出川的重要交通要塞。隨著新經(jīng)濟(jì)和城市化的發(fā)展，城東在走向市場的同時，發(fā)展具有城東特色的新經(jīng)濟(jì)，商業(yè)經(jīng)濟(jì)、物流業(yè)和大型專業(yè)市場，形成了城東新的經(jīng)濟(jì)格局和獨特的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)支持。

隨著東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃出臺，給城東的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了歷史性的機(jī)遇，××城市花園、××花園、×××珠花園、×××花園、××嘉苑、××名宅等精品樓盤的推出，改變了人民對城東的看法和認(rèn)識，使城東房地產(chǎn)市場逐漸活躍起來，城東房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了一個新階段，出現(xiàn)了以下的趨勢：

1、樓盤品質(zhì)高檔化。城東前期的樓盤多以多層磚混結(jié)構(gòu)為主，而且少有車庫，小區(qū)環(huán)境一般，根據(jù)市場的需要，多層和中高層住宅小區(qū)及帶有半地下車庫的高檔別墅，將成為需求的新趨向。

2、開發(fā)規(guī)?；Ｔ缙陧椖恳驗榭砷_發(fā)用地小而分散，沒有形

成規(guī)模開發(fā)。新開樓盤如××城市花園、××××花園等，占地面積較大，有一定的規(guī)模效應(yīng)，市場反應(yīng)良好。

3、土地增值潛力大。隨著城東控制性規(guī)劃的出臺，城東房地產(chǎn)開發(fā)逐漸升溫，土地也隨之增值，特別是沙河一帶，整治后的沙河，將形成良好的生態(tài)和居住環(huán)境，沿岸的土地具有巨大的升值空間。

總而言之，政府政策上的大力支持、城東本身優(yōu)越的自然人文環(huán)境和深厚的歷史文化底蘊及潛在的購買力，使得城東將成為近年來最有開發(fā)潛力的區(qū)域。

三、市場定位分析

××××地處城東，位于二環(huán)路內(nèi)側(cè)，西靠府南河，東靠××堰河，南鄰×××南側(cè)其他項目待建工地，北近望江公園。隨著沙河整治的實施，上、下河心村及東湖風(fēng)景區(qū)一帶將形成環(huán)境優(yōu)良的居住區(qū)。而就目前該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)狀況來看，隨著順江路龍舟路的整治完成，周邊新建了許多居住小區(qū)，如××名宅、×

×嘉苑等，但多為電梯及多層的住宅小區(qū)，只能滿足部分中檔收入消費者的需要，而高收入消費者所需要的大規(guī)模綜合性配套設(shè)施齊全的高檔居住小區(qū)還是空白，××××的修建正好彌補(bǔ)了這一市場盲點。

隨著成都經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對居住環(huán)境的要求逐漸提高，環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊全的別墅小區(qū)逐漸成為高收入成功人士的需求熱點。近年來新起的××花園別墅、××花園、××城市花園等高檔居住小區(qū)，滿足了這些消費群體的部分需要，市場反應(yīng)較好，同時隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，成都作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，這些外來人員也將有可能成為高檔居住小區(qū)的消費群體，這些都證明該類高檔居住小區(qū)仍有較大的發(fā)展空間。

聯(lián)排別墅在成都興起時間不長。目前，成都市聯(lián)排別墅主要集中在城南、二環(huán)路南段外側(cè)及城西浣花風(fēng)景區(qū)，主要有××花園、××園、××花園、××新城、××花園等。聯(lián)排別墅與多層及高層電梯公寓相比，具有通風(fēng)好、景觀視野好、隱蔽性好等特點，且一般都帶有私家車庫、花園，居家方便安全，生活質(zhì)量有保障，這些正好符合高收入成功人士對居家環(huán)境、質(zhì)量的高要求。因此××××選擇聯(lián)排別墅有一定的市場需求，對高收入消費群具有較大的吸引力。

根據(jù)估價人員的市場調(diào)查，目前市場上類似高檔別墅單價多在4000-7000元/平方米之間，而這些別墅所在小區(qū)多為分期建設(shè)，除了聯(lián)排別墅，還建有電梯公寓、多層公寓等。而“××××”為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，戶型較單一，因此在采光、景觀和隱蔽性方面都略強(qiáng)于其他小區(qū)內(nèi)的同類型房地產(chǎn)，居住環(huán)境和質(zhì)量更有保障。同時××××有著較優(yōu)越的地理位置、頗具特色的環(huán)境設(shè)計、專業(yè)的物管及××集團(tuán)的品牌保障，與同類型物業(yè)相比，價格定位居中，戶型主要選擇為225-298平方米的聯(lián)排別墅及160、185平方米復(fù)式別墅，總價相對來說合理，有一定的市場需求和競爭力。

由于能購買該類物業(yè)的消費者多數(shù)為二次置業(yè)者，年收入較高，且更加重視小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等，故將目標(biāo)市場定位于高收入有車家庭、公司企業(yè)的高層管理人士和部分白領(lǐng)階層、高等學(xué)府科研院所部分事業(yè)有成者、在成都經(jīng)商創(chuàng)業(yè)收入較高者。

四、市場預(yù)測分析

1、項目基本情況

××××位于二環(huán)路以內(nèi)，西靠府河，東靠石牛堰，南鄰待建項目，北近××公園。周邊有××大學(xué)、成都××中、成都七中、朝陽名宅、××嘉苑等，公共配套設(shè)施較齊全，交通較便利。小區(qū)總體呈東西向形成錯落有致的布局，按規(guī)劃設(shè)計小區(qū)設(shè)有會所、幼兒園、網(wǎng)球場等，除北、南、西側(cè)入口各有一條主要道路，社區(qū)內(nèi)每一組團(tuán)之間形成環(huán)行道路，實現(xiàn)人車分流。

根據(jù)成都市計劃委員會對“××××”項目建設(shè)規(guī)模申請的批復(fù)，該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044

平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米，項目容積率0.95，綠化率53%。項目規(guī)劃設(shè)計共52幢住宅樓，戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排別墅319套，復(fù)式別墅84套。

2、售價的確定

本次項目評估預(yù)期售價的確定，采用房地產(chǎn)估價的方法進(jìn)行分析，得出其公開市場價格，結(jié)合企業(yè)實際營銷策略，本著謹(jǐn)慎原則確定測算價格。通過對比較案例的分析，得出評估對象各平均銷售單價如下（具體過程如下詳見附表）：

（1）、聯(lián)排別墅：根據(jù)“××××”項目特點，從市場資料中選取A××城市花園、B××花園、C×園、D××花園四個銷售案例與項目均價比較，并通過對其交易情況、交易時間、區(qū)域因素、個別因素修正得出比準(zhǔn)價(詳見輔表)。采用簡單算術(shù)平均法，得評估單價為：5391元/平方米

（2）復(fù)式別墅：根據(jù)“××××”項目特點，從市場資料中選?。拧痢粱▓@、Ｆ××雅園、Ｇ××花園三個銷售案例與該項目均價比較，并通過對其交易情況、交易時間、區(qū)域因素、個別因素修正得出比準(zhǔn)價(詳見輔表)。采用簡單算術(shù)平均法，得評估單價為：4183元/平方米

３、預(yù)期售價測算結(jié)果

根據(jù)企業(yè)提供的有關(guān)項目規(guī)劃設(shè)計數(shù)據(jù)為測算依據(jù)及實際擬建技術(shù)指標(biāo)預(yù)測全部銷售收入為49527.78萬元，具體銷售情況明細(xì)如下表：

銷售預(yù)測表

序號 項目或費用名稱 建筑面積(m2)單位售價(元/m2)銷售金額(萬元)備注聯(lián)排別墅銷售收入 80628.11 5391.00 43466.61 319戶復(fù)式別墅銷售收入 14490 4183.00 6061.17 84戶

合 計 49527.78 403戶

4、銷售期的選定

根據(jù)企業(yè)營銷策略、區(qū)域樓盤銷售情況，考慮按揭跟進(jìn)時間因素，本次按季度測算銷售期，確定各期銷售比例（按實際到帳比例結(jié)合項目具體情況測算）見下表：

銷售比例表

2002年9月 2002年12月 2003年3月 2003年6月 2003年9月 2003年12月 2004年3月 2004年6月 2004年9月

百分比 32% 6% 8% 10% 10% 6% 8% 10% 10%

銷售收入 15848.89 2971.67 3962.22 4952.78 4952.78 2971.67 3962.22 4952.78 4952.78

5、實現(xiàn)銷售計劃風(fēng)險評價

要實現(xiàn)如上計劃，首先整個房地產(chǎn)市場行情應(yīng)沒有大的變化，其次工程進(jìn)度應(yīng)能按計劃進(jìn)行，再次按揭應(yīng)如期跟進(jìn)，同時要求企業(yè)作好營銷工作，加大促銷力度，實現(xiàn)銷售進(jìn)度。任何一環(huán)發(fā)生變化均將影響銷售計劃的實現(xiàn)。

五、項目分析

1．“××××”項目有如下優(yōu)勢：

A.“××××”三面環(huán)水，緊鄰××公園，××大學(xué)，文化底蘊濃厚，地理位置優(yōu)越，且位于二環(huán)路以內(nèi)，就目前房地產(chǎn)分布來說，類似高檔別墅區(qū)有如此優(yōu)越地理位置的較少。同時順江路、龍舟路的整治完成，沿河人文環(huán)境自然環(huán)境都得到了很大的改善，交通更加便利，整個區(qū)域的居住條件得到了很大的提高。

B．“××××”居住小區(qū)總平面布局采用行列式和組團(tuán)式布置相結(jié)合，大部分住宅樓為南北朝向、采光好。住宅采用錯排，較好的克服了行列式空間布局單調(diào)的不足，建筑風(fēng)格具有地方特色，小區(qū)景觀通透，這些都構(gòu)成了××××獨特的賣點。

C.“××××”居住小區(qū)為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅居住小區(qū)，這在目前成都市房地產(chǎn)市場上比較少見，相對與其他小區(qū)內(nèi)聯(lián)排別墅來說，在通風(fēng)、采光、隱蔽性方面都略勝一籌，同時較單一的戶型也促成了購買者文化收入層次的均等性，這有利于小區(qū)環(huán)境的建設(shè)，為小區(qū)營造較高的居住質(zhì)量。

D.四川××房地產(chǎn)有限公司是××××集團(tuán)股份有限公司的下屬企業(yè)，××集團(tuán)已在全國成功開發(fā)了數(shù)個精品樓盤，其開發(fā)的樓盤均具有過硬的質(zhì)量、完善的售后服務(wù)及專業(yè)的物業(yè)管理。××的品牌就是對其開發(fā)樓盤的質(zhì)量保證。

E.沙河的綜合治理，將給沿岸的土地帶來一個可觀的增值空間。經(jīng)有關(guān)專家分析，在未來3－5年內(nèi)，沙河沿岸土地的增值幅度將超過60％，整治后的沙河，將使該區(qū)域的居住環(huán)境得到較大改觀，特別是東湖公園的建設(shè)，將促進(jìn)整個××村大環(huán)境的提升，該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的投資價值。

2．“××××”項目有如下劣勢：

A.“××××”與“××園”、“××花園”等小區(qū)相比，后者位于城南，城南的發(fā)展已成氣候，周邊修建的小區(qū)檔次接近，業(yè)主文化層次收入水平接近，社區(qū)環(huán)境成熟。而“××××”所在區(qū)域目前還沒有在檔次上與其相提并論的樓盤，要想將整個片區(qū)營造成高檔居住小區(qū)，周邊樓盤開發(fā)情況對其有直接的影響。

Ｂ.雖然政府對沙河沿線規(guī)劃區(qū)內(nèi)整治改造已開始著手進(jìn)行，但實施工程中存在很大的難度，整個過程至少需要３至５年的時間，在這段時間里，周邊環(huán)境不可能有太大的改善,這將對小區(qū)的居住環(huán)境不利。

C．“××××”居住小區(qū)雖然小區(qū)內(nèi)設(shè)有會所、幼兒園等但是

目前周邊缺乏超市、菜市等，日常生活不十分便利。

D.小區(qū)內(nèi)１５％為復(fù)式別墅，復(fù)式別墅不帶私家車庫，雖然開發(fā)商承諾每戶贈送一個露天車位，但作為高檔住宅小區(qū)車位比仍略顯不足，且露天停車會在一定程度上影響小區(qū)的美觀及車輛的通行。

E.該項目主要針對高收入人群，這部分消費雖然存在，但是畢竟有限，同時“××花園”、“××園”、“××新城”等高檔居住小區(qū)也修建了類似的聯(lián)排別墅，消費者選擇較多?！啊痢痢痢痢表椖恳?guī)模較大，共403套，因此預(yù)期銷售情況不會太樂觀，開發(fā)商應(yīng)加大營銷力度。

第五章 投資估算和籌資評價

一、投資估算

(一)投資估算的范圍及依據(jù)

1、估算范圍：“××××”工程規(guī)劃總占地245畝，凈地183.58畝,總建筑面積116092.11平方米，其中：帶半地下室的三層聯(lián)排別墅建筑面積為93194.51平方米，無地下室的四層復(fù)式別墅建筑面積為17967.60平方米，另外修建少量的社區(qū)配套設(shè)施，建筑面積為4930平方米，均為框架結(jié)構(gòu)、獨立基礎(chǔ)。住宅內(nèi)裝修按清水房測算（含廚衛(wèi)），外墻為外墻漆和石材相結(jié)合，坡屋面為彩色波紋瓦。投資估算包括項目從籌建到竣工驗收所需的全部土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、銷售費、財務(wù)費、不可預(yù)見費、相關(guān)費稅和其他費用。

2、評估依據(jù)：“××××”工程投資估算是依據(jù)企業(yè)提供的設(shè)計方案、經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)的總平方案、產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處的面積核定報告、項目可行性研究報告、已投入費用憑證、各專業(yè)簽定的合同及附件、協(xié)議書等，依據(jù)《成都市城區(qū)土地級別與基價標(biāo)準(zhǔn)》、《四川省建筑工程計價定額》SGD1-2000、《四川省裝飾工程計價定額》SGD2-2000、《四川省安裝工程計價定額》SGD3－6-2000、《四川省工程費用定額》SGD7-2000等有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備價格和材料預(yù)算價格均按現(xiàn)行價格計算，并結(jié)合項目自身結(jié)構(gòu)情況，本著“客觀、公正、謹(jǐn)慎”原則測算的。

（二）項目總投資的構(gòu)成

該項目總投資40573.09萬元，其中項目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費及其他）35679.20萬元，開發(fā)費用（財務(wù)費用、管理費用、銷售費用）4893.89萬元。經(jīng)評定單方成本為3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程費68.30元/平方米，房屋開發(fā)費為 1327.16元/平方米、費稅(主要為綜合報建費、集資費)140.85元/平方米、期間費用421.55元/平方米，其他費用8.19元/平方米，不可預(yù)見費39.82元/平方米。投資估算明細(xì)見附表。

投資估算明細(xì)表

單位：萬元；平方米

序號 費用名稱 投資額萬元 單位 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 占總投資% 備注

工程量 單位指標(biāo)

合計 40573.09平方米 116092.11 3494.91 100.00%(該指標(biāo)不含營業(yè)稅費）

一 土地費用 17286.52平方米 122622.00 1409.74 42.61% 凈地土地轉(zhuǎn)讓費 15770.00平方米 122623.00 1286.06 38.87% 凈地 土地使用費 24.52平方米 122624.00 0.20 0.06% 按10年交，不含代征地契稅、手續(xù)費 266.00平方米 122624.00 21.69 0.66% 按實際支出土地出讓金 1226.00平方米 122624.00 100.00 3.02% 按合同

二 前期工程費 792.89平方米 122624.00 64.66 1.95% 土地勘測費 90.95平方米 122624.00 0.00 0.22% 按合同 規(guī)劃設(shè)計費 417.00平方米 122624.00 0.00 1.03% 按合同及補(bǔ)充資料計可研報告費 11.00平方米 122624.00 0.00 0.03% 按合同及補(bǔ)充資料計 三通一平183.94平方米 122624.00 15.00 0.45% 參照成都地區(qū)目前的收費標(biāo)準(zhǔn) 開口占道費 84.00 米 28 3.00 0.21% 參照成都地區(qū)目前的收費標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)招標(biāo) 6.00平方米 122624 3.00 0.01% 按實際發(fā)生額

三 房屋開發(fā)費 15407.29平方米 116092.11 1327.16 37.97% 建安工程費 10588.93平方米 111162.11 952.57 26.10% 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.1 聯(lián)排別墅 9026.02平方米 93194.51 968.51 22.25% 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.1.1 主體土建 6714.90平方米 93194.51 720.53 16.55% 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.1.2 初裝費用 1339.57平方米 93194.51 143.74 3.30% 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.1.3 給排水 347.90平方米 93194.51 37.33 0.86% 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.1.4 照明系統(tǒng) 362.71平方米 93194.51 38.92 0.89% 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.1.5 弱電系統(tǒng) 260.94平方米 93194.51 28.00 0.64% 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.2 復(fù)式別墅 1562.92平方米 17967.60 869.85 3.85% 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.2.1 主體土建 1148.99平方米 17967.60 639.48 2.83% 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.2.2 初裝費用 224.67平方米 17967.60 125.04 0.55% 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.2.3 給排水 67.06平方米 17967.60 37.32 0.17% 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.2.4 照明系統(tǒng) 71.90平方米 17967.60 40.019 0.18% 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.2.5 弱電系統(tǒng) 50.29平方米 17967.6 27.99 0.12% 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 附屬工程費 1453.06平方米 4930 3.58% 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算室外工程費 3365.30 8.29% 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

四 其他費用 95.12 萬平方米 9.511811 10.00 0.23% 按成都市行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

六 管理費用 1485.83 萬元 49527.8 3.00% 3.66% 按行業(yè)平均水平

七 銷售費用 1485.83 萬元 49527.8 3.00% 3.66% 按行業(yè)平均水平

八 財務(wù)費用 1922.23 萬元 38650.86 4.00% 4.74% 按同期國庫券利率加融資費率計 其中：土地利息 1067.66平方米 122624.00 1% 2.63% 從2000年9月簽合同次月開始計算(見財務(wù)費用）

九 不可預(yù)見費 462.22 萬元 15407.3 3.00% 1.14% 按房屋開發(fā)費用的3%計

十 相關(guān)報建集資費 1635.17 萬平方米 9.511811 171.91 4.03% 1 綜合報建費 1331.65 萬平方米 9.511811 140.00 3.28% 按目前成都市有關(guān)規(guī)定 自來水集資貼費 100.00 萬元 0.25% 供水表口徑150，按目前成都市有關(guān)規(guī)定。電貼費 44.33 戶 403 1100.00 0.11% 戶表工程。天然氣集資費 159.19 戶 403 3950.00 0.39% 按目前成都市有關(guān)規(guī)定。

(三)投資估算說明

1、土地費用

按企業(yè)與××國際投資有限公司簽定的聯(lián)合建房合同為依據(jù)，確認(rèn)項目用地單價為48萬元/畝(含待征地)，契稅按實際繳款憑證266萬元計算，土地管理費按實際繳款憑證24.52萬元計算。截止評估基準(zhǔn)日實際繳納土地費用為16186萬元。

2、前期工程費

根據(jù)合同、協(xié)議價格，企業(yè)實際規(guī)劃勘測設(shè)計費、可行性研究費共計為792.88 萬元。

3、房屋開發(fā)費

(1)建安工程費

建安工程費采用投資指標(biāo)估算法。投資指標(biāo)以2000年《四川省建筑工程計價定額》和《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額四川省估算表》為基礎(chǔ)，參照成都地區(qū)同類建筑技術(shù)水平，本次確定為：聯(lián)排別墅319套，復(fù)式別墅84套。聯(lián)排別墅建筑按968.51元/平方米，復(fù)式別墅按869.85元/平方米計算，小區(qū)附屬工程1453.06萬元，其中文化活動中心863.66萬元、幼兒園233.16萬元、配電房35.44萬元、門衛(wèi)及大門46.64萬元、網(wǎng)球場19.57萬元、游泳池111.89萬元、圍墻142.7萬元。

(2)室外工程費

按照成都行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),參照企業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案，室外工程總造價3365.30萬元，其中土石方及場平233.22萬元、道路229.58萬元、給排水410.63萬元、電器設(shè)備及管網(wǎng)749.40萬元、弱電系統(tǒng)277.18萬元、園區(qū)綠化及室外景觀1353.3萬元、照明111.99萬元。

4、管理費用

包括企業(yè)所屬內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，以及行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。管理費用根據(jù)該行業(yè)的平均水平按房屋銷售收入的3%計取，合計為1485.83萬元。

5、銷售費用

系指房屋銷售過程中發(fā)生的各項費用（含廣告費）以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。根據(jù)該行業(yè)的平均水平按房屋銷售收入的3%計取，合計為1485.83萬元。

6、財務(wù)費用

主要為建設(shè)項目占用全部資金(扣除財務(wù)費用外的總投資)的時間成本，按三年期國債利率適當(dāng)考慮風(fēng)險因素計算(利率確定按4%計算)，時間為2年，并假設(shè)這期間資金為均勻投入，合計為1922.23萬元。

7、不可預(yù)見費用

是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的、在工程建設(shè)過程中可能發(fā)生的工程費用,按成都市行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以房屋開發(fā)費用的3%計取,合計462.22萬元。

8、其他費用

主要包括臨時用地費、臨時建設(shè)費、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費、審查費、招投標(biāo)管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程總承包費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、保險費等費用。該費用按平均水平結(jié)合項目實際情況確定為10元/平方米估算，合計為95.12萬元。

9、相關(guān)費稅

(1)按照成都市相關(guān)報建費標(biāo)準(zhǔn)，合計為1331.65萬元。

(2)自來水集資、貼費(1個DN150):100萬元;(3)電集資、貼費:44.33萬元;(4)天然氣集資費:159.19萬元。

以上報建、集資費合計為1635.17萬元。

二、投資來源及籌資評價

項目總投資約40573.09萬元，其中項目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費及其他）35679.20萬元，開發(fā)費用（財務(wù)費用、管理費用、銷售費用）4893.89萬元；該項目投資來源為：企業(yè)自籌資金12478.55萬元，工行土地儲備貸款7000萬元（到期××集團(tuán)代還，詳見附件：××集團(tuán)承諾函，截止2002年11月末已歸還1100萬元），中行流動資金貸款2000萬元（2003年到期），向工行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款5383.08萬元，銷售滾動投入13711.46萬元，截止評估基準(zhǔn)日，該項目已投入資金為29229.93萬元。售房收入的測算詳見第四章。

根據(jù)企業(yè)提供的財務(wù)報表和繳款單據(jù)（已與會計憑證進(jìn)行抽樣核對無誤），企業(yè)自籌資金其構(gòu)成是：

截止2002年9月30日的所有者權(quán)益為7852.44萬元，××集團(tuán)對該項目的撥款4626.11萬元，自籌資金合計為12478.55萬元，占項目預(yù)計總投資的比例為30.76％。符合總行關(guān)于項目自籌資金比例須在30%以上的規(guī)定。

三、項目投資計劃評價

依據(jù)企業(yè)已報建資料和方案，考慮該項目房地產(chǎn)業(yè)普遍的資金運作流程和目前工程建設(shè)進(jìn)程，該項目建設(shè)期確定為17個月，即2001年8月— 2002年12月。該項目2001年8月以前為購買土地、籌備報建，其投資額約為16693萬元；2001

年8月—2002年12月為房屋主體建設(shè)期，其投資額約為15919.95萬元，主要是土地款遺留部分、工程費及期間費用支出，資金來源為銀行貸款及預(yù)售收入。本次評估認(rèn)為該項目的建設(shè)工期適度、分投資計劃合理，該項目投融資可行。

四、有關(guān)說明

本章投資估算和資金籌措評價基于以下前提條件：

1、建設(shè)期間不發(fā)生大的不可抗力災(zāi)害及影響工程進(jìn)度的其它因素，預(yù)定建設(shè)工期能得到保證；

2、初設(shè)方案無大的調(diào)整，建筑面積無大的變化；

3、國家費稅標(biāo)準(zhǔn)無大的調(diào)整；

4、企業(yè)所提供的資料真實可靠。

第六章 償債能力評估

一、項目財務(wù)效益預(yù)測

項目財務(wù)效益評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發(fā)生的成本和費用，編制財務(wù)報表，計算評價指標(biāo)，考察項目的盈利能力，據(jù)以判別項目的財務(wù)可行性。

(一)預(yù)測數(shù)據(jù)的選定

1.本次項目預(yù)測建設(shè)期為2001年8月至2002年12月，銷售期為2001年12月至2004年9月。

2.經(jīng)營期總收入的測算以其可售面積及平均售價為依據(jù)，在充分考慮項目工程進(jìn)度以及按揭的跟進(jìn)時間，按成都市同類地區(qū)相似項目的銷售規(guī)律，基于謹(jǐn)慎原則確定銷售回款計劃見第四章。

3.經(jīng)營期成本及費用的預(yù)測

(1)按銷售比例分計算期結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本。

(2)營業(yè)稅金及附加預(yù)測：營業(yè)稅按收入的5%計算，城市維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅的7%計算，教育費附加按營業(yè)稅的3%計算，交通費附加按營業(yè)稅的4%計算，所得稅按33%計提。

(3)銷售費用：銷售費用按年銷售收入的3%計算(已計入開發(fā)費用)。

(4)管理費用：各年預(yù)測數(shù)據(jù)按年銷售收入的3%計算(已計入開發(fā)費用)。

(5)財務(wù)費用：根據(jù)建設(shè)期進(jìn)行計算，詳見第五章財務(wù)費用說明。

4.財務(wù)指標(biāo)測算假設(shè)條件

(1)國家對個人金融政策(按揭等)不發(fā)生大的變化。

(2)成都市房地產(chǎn)尤其是項目區(qū)域房地產(chǎn)不發(fā)生不可抗力因素影響造成的大的波動。

(3)項目銷售面積、工程整體動工及分年投資不發(fā)生變化，且項目在預(yù)測期全部銷售完畢。

5.特殊處理

因在成本測算中考慮了每戶天然氣集資、安裝費，而這筆費用開發(fā)企業(yè)不再從購房者中單獨收取。

(二)靜態(tài)效益指標(biāo)

經(jīng)測算，項目建設(shè)經(jīng)營期利潤總額、稅后利潤、總成本利潤率、銷售利潤率分別為：

表6-1 靜態(tài)效益指標(biāo)表

指標(biāo)名稱 指標(biāo)數(shù)值 單位 備 注

利潤總額 6131.60 萬元

凈利潤 4108.17 萬元

總成本利潤率 15.11 % 銷售凈利潤率 8.29 %

二、項目財務(wù)現(xiàn)金流量分析

經(jīng)過評估測算，該項目的各項盈利能力指標(biāo)測算結(jié)果如下(詳見評估主表2)：

1.內(nèi)部投資收益率：按全部投資計為26.77%；

2.財務(wù)凈現(xiàn)值(還原利率10%)：按全部投資計為3341.04萬元；

3.動態(tài)投資回收期(還原利率10%)：按全部投資計為2.03年；

由以上可以看出，該項目內(nèi)部投資收益率大于設(shè)定的折現(xiàn)率，財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項目在計算期內(nèi)財務(wù)評價可行。

三、資金來源與運用分析

根據(jù)第五章投資來源及籌資評價，該項目建設(shè)資金由三部分構(gòu)成，本次新增5383.08萬元貸款便能滿足資金運用，保證項目的順利實施。詳見評估主表1。

四、項目償債能力評估

項目還款資金來源由銷售商品房而引起的現(xiàn)金流入。從下表可以看出，項目償債有可靠保證，企業(yè)償債能力強(qiáng)。指標(biāo)如下表：

項目借款償還期0.97年；

項目借款綜合保證比3.41。

五、項目敏感性分析

(一)盈虧平衡分析

因開發(fā)項目為全銷售項目，以營銷量盈虧平衡點進(jìn)行其盈虧平衡分析，按以下公式計算盈虧平衡點：

開發(fā)成本+管理費用+財務(wù)費用

盈虧平衡點=

[1-(稅費率+銷售費率)]×平均單價

通過計算當(dāng)銷售面積達(dá)到82630.58m2時或銷售面積達(dá)到建筑面積的86.87%就可收回靜態(tài)投資。或者在項目全部實現(xiàn)銷售的情況下，綜合銷售均價為4523元/平方米該項目達(dá)到盈虧平衡。通過預(yù)測項目銷售均價可達(dá)到5207元/平方米以上，因此項目有較大的盈利空間，具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。

(二)單因素敏感性分析

本次項目評估的單因素敏感性分析，是在假定下表中各項目間相互獨立的情況下，每次只考察一個項目的變化而其它項目保持不變時，對評估結(jié)果的影響程度。

從 “項目敏感性分析表”可以看出，銷售單價、開發(fā)成本均為“××××”開發(fā)項目敏感因素，其中銷售單價為其主要的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響因素，其每提高或降低 10％，凈現(xiàn)值將分別增加87%或減少88％；其次為開發(fā)成本，每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別減少80％或增加77％。銷售單價的敏感性較大，因此企業(yè)應(yīng)特別注意銷售單價的變化，嚴(yán)格控制開發(fā)成本。

從以上計算結(jié)果可以看出項目抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。

表6-3 單因素敏感變化表（單位：萬元）

項目 敏感因素變化幅度 敏感因素分析結(jié)果

總收入 項目總投資 財務(wù)凈現(xiàn)值 凈現(xiàn)值變化率 內(nèi)部收益率 收益率變化率 動態(tài)投資回收期 借款償還期 償債保證比

基本方案 49527.78 40573.09 3341.04 26.77% 2.03 0.97 3.41

項目總投資+10% 49527.78 44630.40 659.38 80% 12.79% 52.22% 2.81 0.95 2.89 項目總投資-10% 49527.78 36515.78 5913.23 77% 45.86% 71.31% 2.01 0.98 3.91 售價+10% 54480.559 40573.09 6247.33 87% 43.80% 63.62% 2.08 0.93 3.99 售價-10% 44575.003 40573.09 398.55 88% 11.84% 55.77% 2.87 1.00 2.83

第七章 貸款風(fēng)險分析

一、貸款風(fēng)險評價

(一)定量分析

經(jīng)評估測算，本項目風(fēng)險等級為AA級，貸款項目綜合風(fēng)險度為0.25，低于風(fēng)險度0.6是界限值。以銷售面積比例計算的盈虧平衡點為 86.87%。另外，在項目敏感性分析中，銷售單價每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別增加87%或減少88％；其次為開發(fā)成本，每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別減少80％或增加77％。開發(fā)項目成本的影響小于價格因素，銷售價格敏感性較大。

(二)定性分析

1、借款人方面

借款人四川××房地產(chǎn)有限公司是××××集團(tuán)的全資子公司，××××集團(tuán)是一個以房地產(chǎn)開發(fā)為主的大型集團(tuán)公司，在全國具有較高的知名度。依托于××××集團(tuán)，四川××房地產(chǎn)有限公司在人員配置，財務(wù)管理等方面具有較強(qiáng)的實力。但是因“××××”項目是該公司在四川的第一個項目，對四川的房地產(chǎn)情況還不是特別的了解，所以，公司應(yīng)對成都地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)做更深入的分析。

2、投資方面

“××××”項目的總投資為40573.09萬元，本次測算其貸款額度為5383.08萬元，企業(yè)自籌資金合計為12478.55萬元，其剩余部分資金依靠銷售回款。該項目全部銷售收入為49527.78萬元，至評估基準(zhǔn)日公司銷售已接近預(yù)計銷售收入的49％（實際到賬收入為32％），公司應(yīng)作好剩余部分房屋的銷售工作，確保項目的順利完成。

3、市場方面

本項目預(yù)測的經(jīng)濟(jì)效益及償債能力都是在實現(xiàn)銷售收入的基礎(chǔ)上確定的，該項目償債能力較強(qiáng)。但一旦出現(xiàn)市場風(fēng)險，將會直接影響銷售收入的實現(xiàn)，從而影響項目的成功開發(fā)，本項目的市場風(fēng)險主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

A.該項目為聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅居住小區(qū)，在其所在區(qū)域定位較高，售價較高，主要針對高收入人群，這部分消費雖然存在，但是畢竟有限；同時 “××花園”、“××園”、“×新城”等高檔居住小區(qū)也修建了類似的聯(lián)排別墅，消費者選擇較多。因此預(yù)期銷售情況不會太樂觀，開發(fā)商應(yīng)關(guān)注市場，調(diào)整營銷策略以降低風(fēng)險。

B.該項目與“××園”、“×花園”等小區(qū)相比，后者位于城南，城南的發(fā)展已成氣候，周邊修建的小區(qū)檔次接近，業(yè)主文化層次收入水平接近，社區(qū)環(huán)境成熟。而該項目所在區(qū)域目前還沒有在檔次上與其相提并論的樓盤，要想將整個片區(qū)營造成高檔居住小區(qū)，周邊樓盤開發(fā)情況對其有直接的影響。

4、工程進(jìn)度方面

該項目開工時間為2001年8月，至評估基準(zhǔn)日工程已基本完工，現(xiàn)在主要在完善小區(qū)配套和景觀建設(shè)，工程按期完工基本不存在風(fēng)險。

綜上所訴，本項目貸款風(fēng)險較小，但考慮到項目銷售價格為主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響因素，建議該項目資金實行封閉運行，嚴(yán)格按照我×規(guī)定通過按揭逐步收回貸款并做好貸后管理工作。

二、貸款擔(dān)保評價

該公司向×行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司××××集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過審計的財務(wù)報表分析，擔(dān)保方××××集團(tuán)股份有限公司2001年所有者權(quán)益為16.8億元，其中分配利潤為2.87億元，財務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。

三、貸款效應(yīng)評價

四川××房地產(chǎn)有限公司已在×行開設(shè)結(jié)算帳戶，并保證本項目在銷售期的資金歸入我×，將起到“以貸增存”作用。

5000萬元貸款按銀行預(yù)期執(zhí)行利率 5.31%，期限以1年計算，×行可取得265.5萬元的貸款利息收入（貸款償還期內(nèi)無重大意外發(fā)生）。

如該項目成功開發(fā)，預(yù)計將會為×行帶來1.8億元的按揭資源。

（此頁以下無正文）

聯(lián)排別墅比較案例簡況表

評估主表3

實例A 實例B 實例C 實例D

名

稱 萬科城市花園 成都花園 中華園 杜甫花園

地理位置 成龍路8號 青羊大道8號 人民南路四段 二環(huán)路外西

交易時間 2002-11-25 2002-11-21 2002-5-28 2001-4-24 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 一次性付款

交易價格（元/m2）5800 5200 5830 4000

交易情況 正常 正常 正常 正常

區(qū)域因素 交通便捷度 一般，有12、72、路等公交車 一般，有22、52、路公交車 通達(dá)，有16、306路公交車 通達(dá)，有52、77路公交車

自然環(huán)境 無污染，景觀一般 無污染，景觀一般 無污染，景觀一般 無污染，景觀一般

人文環(huán)境 一般 一般 較好 稍差

基礎(chǔ)設(shè)施 完善 完善 完善 完善

生活設(shè)施 有醫(yī)院、學(xué)校、商場、農(nóng)貿(mào)市場 有醫(yī)院、學(xué)校、商場、農(nóng)貿(mào)市場 有醫(yī)院、學(xué)校、商場、農(nóng)貿(mào)市場 有醫(yī)院、學(xué)校、商場、農(nóng)貿(mào)市場

個別因素 成新率 100％ 100％ 100％ 100％

建筑結(jié)構(gòu) 框架 框架 磚混、框架 框架

比較樓層 均價 均價 均價 均價

綠化率 50％ 62% 45% 60％

容積率 1-1．1 0．98 1．5 0.47

物業(yè)管理 專業(yè)物管 專業(yè)物管 專業(yè)物管 專業(yè)物管

裝修情況 外墻涂料室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水

配套設(shè)施 通水電氣視訊，紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)布線 通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，智能網(wǎng)絡(luò)寬帶 通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，電子求助，網(wǎng)絡(luò)寬帶 通水電氣視訊及網(wǎng)絡(luò)寬帶

聯(lián)排別墅比較案例修正表

（元/平方米）

案例可比單價修正因素 A B C D 5800 5200 5830 4000

交易情況修正 100/100 100/100 100/100 100/90 交易時間修正 100/100 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/96 100/95 100/104 100/92 個別因素修正 100/99 100/102 100/102 100/105 比準(zhǔn)單價 6102.69 5366.36 5495.85 4600.87 復(fù)式別墅比較案例簡況表

評估主表4

實例A 實例B 實例C

名

稱 春天花園 風(fēng)格雅園 御都花園

地理位置 一、二環(huán)路之間西段 新希望路 羊西線

交易時間 2001-04-20 2002-1-24 2001-5-18 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款

交易價格（元/m2）4300 4180 4100 交易情況 正常 正常 正常

區(qū)域因素 交通便捷度 百花中心站、5路、42路、25路、22路、17路

通達(dá)，有54、96路公交車

自然環(huán)境 無污染，景觀一般 無污染，景觀一般 無污染，景觀一般

人文環(huán)境 一般 一般 一般

基礎(chǔ)設(shè)施 完善 完善 完善

生活設(shè)施 有醫(yī)院、學(xué)校、商場、農(nóng)貿(mào)市場 有醫(yī)院、學(xué)校、商場、農(nóng)貿(mào)市場 有醫(yī)院、學(xué)校、商場、農(nóng)貿(mào)市場

個別因素 成新率 100％ 100％ 100％

建筑結(jié)構(gòu) 框架 框架 磚混、框架

比較樓層 均價 均價 均價

綠化率 58％ 45% 70%

容積率 1．14 1.3 0．9

物業(yè)管理 專業(yè)物管 專業(yè)物管 專業(yè)物管

裝修情況 外墻面磚室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水

配套設(shè)施 通水電氣視訊，紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)布線 通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，智能網(wǎng)絡(luò)寬帶 通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，電子求助，網(wǎng)絡(luò)寬帶

復(fù)式別墅比較案例修正表

（元/平方米）

案例可比單價修正因素 A B C 4300 4180 4100

交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易時間修正 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/104 100/98 100/98 個別因素修正 100/100 100/98 100/103 比準(zhǔn)單價 4134.62 4352.35 4061.82

附 件 目 錄

一、企業(yè)資料

1、業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法人代碼證、稅務(wù)登記證、貸款卡、房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書；

2、企業(yè)章程、驗資報告；

3、近三年及當(dāng)期資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表；

4、大連XX集團(tuán)股份有限公司近3年資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表；

5、企業(yè)基本情況介紹；

6、已投入資金證明；

6．1、投入資金明細(xì)表;

6．2、土地征用及補(bǔ)償部分，憑證11份，金額161,860,000元;6．

3、設(shè)計費部分，憑證14份，金額3,332,500元;6．

4、報建費部分，憑證6份，金額6,860,892.97元;

6．5、綠化工程費部分，憑證23份，金額3,124,005.35元；

6．6、會所設(shè)施費部分，憑證34份，金額3,642,195.85元；

6．7、建安之土建及水電工程費部分，憑證34份，金額3,303,535.60元；

6．8、預(yù)付成都市第八建筑總公司工程款部分，憑證22份，金10,670,000元；

6．9、預(yù)付省建三公司工程款部分，憑證17份，金額9,300,000元；

6．10、預(yù)付青羊建司修德忠工程款部分，憑證11份，金額8,600,000元；

6．11、預(yù)付青羊建司朱大明工程款部分，憑證13份，金額8,050,000元；

6．12、預(yù)付成華建安二公司工程款部分，憑證12份，金額9,000,000元；

6．13、2002年廣告費用部分，抽樣憑證30份。7、2002年9月30日開戶銀行存款證明（銀行對帳單清單）；

8、項目銷售方案及2002年9月30日銷售情況；

9、戶型明細(xì)表；

10、地質(zhì)說明1份；

11、“河濱印象”室外、附屬工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；

12、“河濱印象”

1、2期地勘報告各1份；

13、“河濱印象”銷售回款抽樣憑證33份。

二、項目資料

1、可行性研究報告；

2、計委立項批復(fù)；

3、定點通知書；

4、規(guī)劃紅線圖；

5、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

6、國土使用權(quán)證；

7、土地出讓合同；

8、聯(lián)建協(xié)議；

9、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

10、施工許可證；

11、規(guī)劃總平面圖；

12、中標(biāo)通知書（5份）

13、工程進(jìn)度計劃表；

14、項目設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的資質(zhì)證及實力簡介；

15、合同清單；

15．1、武侯人防地界圍墻合同；

15．2、省地質(zhì)勘察院一期勘察合同；

15．3、機(jī)械部二勘院二期勘察合同；

15．4、中機(jī)勘設(shè)院20#樓施工勘察合同；

15．5、省地質(zhì)勘察院43-49#樓施工階段勘察合同；

15．6、省地質(zhì)勘察院5#、7#樓噴錨支護(hù)合同；

15．7、市勘察院二期測繪合同；

15．8、市勘測院幼兒園放線測量合同；

15．9、新加坡城市建筑設(shè)計公司新增修改設(shè)計合同；

15．10、北京中輝康居建筑節(jié)能公司綠色生態(tài)小區(qū)技太開發(fā)合同；

15．11、新加坡/華宇設(shè)計公司修改設(shè)計費合同；

15．12、江歡成設(shè)計所方案設(shè)計合同；

15．13、華宇設(shè)計事務(wù)所“河濱印象”設(shè)計合同；

15．14、市工程咨詢公司編制可行性報告合同；

15．15、市環(huán)境科研所小區(qū)環(huán)境影響評價合同；

15．16、規(guī)劃院技服部小區(qū)控規(guī)局部調(diào)整合同；

15．17、新加坡城市建筑設(shè)計公司小區(qū)初設(shè)合同；

15．18、精正監(jiān)理公司小區(qū)招標(biāo)合同；

15．19、成都市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處房屋預(yù)售面積核定報告；

15．20、10KV電纜專線工程安施合同；

15．21、10KV電纜專線工程安施合同補(bǔ)充合同；

15．22、成都供電工程公司錦江分公司協(xié)議；

15．23、電器產(chǎn)品產(chǎn)品購銷合同（變壓器）；

15．24、室外供用電工程安裝施工合同（管網(wǎng)）；

15．25、弱電工程合同P-01-008；

15．26、室外弱電工程合同電裝-061；

15．27、游泳池設(shè)備供貨合同；

15．28、德國PJX/T停車場自動管理系統(tǒng)及MJX/R門禁管理系統(tǒng)合同

估價師心得

項目背景：“××××”為×××集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司四川××房地產(chǎn)有限公司于2001年1月起正式進(jìn)行開發(fā)的聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)。在2001年成都市還沒有能與其相提并論的純別墅區(qū)，四川××在項目選址和定位上見解獨到，使××××一進(jìn)入成都房地產(chǎn)市場就成為標(biāo)志性樓盤。在近1年的銷售時間里，在成都市激烈的市場競爭中，“××××”已取得近2.5億元的銷售佳績。

項目情況：“××××”居住小區(qū)項目，位于成都市東南部××區(qū)××鄉(xiāng)××村三、四組（××村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)400米，地理位置優(yōu)越，交通便利。該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。項目規(guī)劃設(shè)計有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排別墅319套、復(fù)式別墅84套。項目容積率0.91，綠化率53%。

項目評估概況：

本次可行性研究分為概述、借款人評價、項目評價、市場評價、投資籌資評價、財務(wù)評價、貸款風(fēng)險評價、評估結(jié)論八部分。由于四川××房地產(chǎn)有限公司為××××集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司，在×行××支行開有一般結(jié)算帳戶，截止評估日均按時付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生，貸款信用良好。自籌資金比例達(dá)到×行規(guī)定的要求其剩余部分資金依靠銷售回款，至評估基準(zhǔn)日項目銷售已接近50%。至評估基準(zhǔn)日土建工程已基本完工，目前正在完善小區(qū)配套和景觀建設(shè)，工程能夠保證按期完工。該項目由其母公司××××集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過審計的財務(wù)報表進(jìn)行分析，擔(dān)保方××××集團(tuán)股份有限公司財務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。如該項目成功開發(fā)，×行可取得363.77萬元的貸款利息收入（貸款償還期內(nèi)無重大意外發(fā)生），預(yù)計將會為×行帶來17250萬元的按揭資源。

四川××管理制度完善，帳目清楚，公司對于評估工作積極配合，整個評估過程快速順暢連貫。

項目難點：

1、總投資的核算。

截止評估日，估價對象主體已基本完工，正在進(jìn)行小區(qū)綠化和配套設(shè)施建設(shè)，已投入資金近4億元，涉及帳目繁多，其核算成為難點之一。估價人員針對這一特殊情況采取抽樣的辦法進(jìn)行核實。

2、售價的預(yù)測。

由于“××××”為聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)，售價和銷售收入回籠的預(yù)測是整個項目的難點，將對開發(fā)項目的盈利能力和償債能力產(chǎn)生決定性影響，在測算過程中我們作了如下處理：

A、個別因素的修正?！啊痢痢痢痢钡闹髁粜蜑槁?lián)排別墅和復(fù)式別墅。按照成都市房地產(chǎn)市場的情況，別墅的售價應(yīng)為獨幢別墅高于聯(lián)排別墅，聯(lián)排別墅高于復(fù)式別墅。由于兩種戶型在采光、居住舒適度等方面有很大的不同，在確定兩種戶型的售價時，分別選取了兩種戶型的交易實例進(jìn)行修正。同時純別墅區(qū)居住層次單一，優(yōu)越舒適的小區(qū)環(huán)境更易營造，由于“××××”為首例純別墅區(qū)，估價對象同所選交易實例相比在小區(qū)環(huán)境上更具優(yōu)越性，估價時特別考慮了這一因素對房地產(chǎn)價值的影響。

B、區(qū)域因素的修正。成都市的高檔別墅主要集中在城南及城西，城南、城西的發(fā)展已

成氣候，周邊修建的小區(qū)檔次接近，業(yè)主文化層次收入水平接近，社區(qū)環(huán)境成熟。而“××××”地處城東所在區(qū)域目前還沒有同檔次的樓盤，因此選取的案例主要為城西或城南的，因此區(qū)域因素的修正是一大難點。估價人員在進(jìn)行區(qū)域因素的修正時對“××××”周邊未來3年的規(guī)劃、市政設(shè)施的建設(shè)、在建將建的樓盤進(jìn)行了調(diào)查了解，在進(jìn)行區(qū)域因素時不僅考慮了目前的不完善對房價的影響，也考慮了將來周邊環(huán)境的改善對房價的提升作用。

3、市場定位

“××××”為成都東面首個純別墅區(qū)，在建時周邊沒有同類型物業(yè)，多為電梯及多層

公寓樓，中檔居住小區(qū)居多。四川××選址在該地修建高檔別墅區(qū)的市場定位是否具有可行性為估價人員提出了難題。估價人員通過對“××××” 的周邊環(huán)境進(jìn)行了調(diào)查，“××××”三面環(huán)水，緊鄰××公園，四川大學(xué)，文化底蘊濃厚，地理位置優(yōu)越，且位于二環(huán)路以內(nèi)，就目前成都市房地產(chǎn)分布來說，類似高檔別墅區(qū)有如此優(yōu)越地理位置的較少。同時××路、××路的整治完成，沿河人文環(huán)境自然環(huán)境都得到了很大的改善，交通更加便利，整個區(qū)域的居住條件得到了很大的提高。同時，沙河的綜合治理，將給沿岸的土地帶來一個可觀的增值空間。經(jīng)有關(guān)專家分析，在未來3－5年內(nèi)，沙河沿岸土地的增值幅度將超過60％，整治后的沙河，將使該區(qū)域的居住環(huán)境得到較大改觀，特別是東湖公園的建設(shè)，將促進(jìn)整個××村大環(huán)境的提升。整個成都市向東南方向發(fā)展已成為一種趨勢也逐漸被消費群體所認(rèn)可，東南面成為未來幾年內(nèi)成都市房地產(chǎn)發(fā)展的重點。因此估價人員認(rèn)為四川××在選址上具有可行性。

在消費群體方面，“××××”定價較高，主要針對高收入人群或二次置業(yè)者。成都作為一個內(nèi)陸城市是否對高價位的房產(chǎn)具有如此大的吸納能力，估價人員就成都市居民和外來人口的收入狀況進(jìn)行了調(diào)查，也收集了同類型別墅的銷售情況，答案均讓人樂觀。因此估價人員最終評定四川××的市場定位可行，同時也針對其價格定位較高的特殊性，為了盡可能的降低貸款風(fēng)險，對四川××提出了關(guān)注市場，調(diào)整營銷策略以降低風(fēng)險的建議。

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)公司演講稿

尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同事：

大家好！在這個冬意正濃的日子里，在這個春節(jié)即將到來的日子里，我來參加公司租賃顧問的競聘感到非常的激動。首先對多年來大家對我的關(guān)心與幫助表示衷心的感謝，在新春佳節(jié)到來之際，祝愿在座的各位及您的家人身體健康、工作順利、萬事如意！我叫xx，今年xx歲，大專學(xué)歷。

下面，我分三個部分向大家介紹一下本次競聘情況：

第一部分，競聘的優(yōu)勢

首先，我具有豐富的工作經(jīng)驗。從工作到現(xiàn)在我已在房地產(chǎn)公司工作了近三年，三年來銷售工作使我對房地產(chǎn)的市場行情比較熟悉。同時，我有一年的租賃工作經(jīng)驗，對中關(guān)村的區(qū)域特征，大廈的各項軟硬件設(shè)施都非常理解，并熟悉相關(guān)的政策法規(guī)和大廈的租賃流程及崗位職責(zé)。

其次，我具有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)和管理能力。組織協(xié)調(diào)和管理能力對一位租賃顧問來說非常重要，一位不懂組織協(xié)調(diào)和管理的顧問將很難在本職工作上立足，而我善于協(xié)調(diào)各種關(guān)系，能夠使各項工作在和諧、有序的氛圍中展開并完成。

再次，我具有較強(qiáng)的團(tuán)隊合作精神。我熱愛本職工作，喜歡團(tuán)結(jié)同事一致把工作做好。

第二部分，自身存在的不足

在這里我也要把我自身存在的不足展現(xiàn)給在座的各位，主要就是，我從事管理性工作較少，缺乏管理經(jīng)驗，對管理認(rèn)識的高度和深度還有待于進(jìn)一步提高。

但是，請在座的各位放心，在以后的工作中我會刻苦努力，向周圍的同事學(xué)習(xí)，向老同事學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)他們好的工作方法和管理經(jīng)驗，并不斷向書本學(xué)習(xí)，向?qū)嵺`學(xué)習(xí)，爭取在最短的時間內(nèi)提高自己的管理能力。

第三部分，對崗位的認(rèn)識

一是耐心細(xì)致的做好服務(wù)工作。做好服務(wù)是做好本職工作的最基本要求，沒要好的服務(wù)就沒有穩(wěn)定的客戶群體。在以后的工作中，我將認(rèn)真做好服務(wù)工作。

二是提高職業(yè)技能，向客戶傳達(dá)準(zhǔn)確的信息。

三是積極跟蹤，力爭使每一項業(yè)務(wù)成功。

“雄關(guān)漫道真如鐵，而今邁步從頭越”。

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)公司獎懲制度

潤新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

員 工 獎 懲 制 度

總 則

為了完善現(xiàn)代企業(yè)制度，實施規(guī)范管理，弘揚正氣，激勵員工努力工作，致力于從事有益于本公司發(fā)展及改進(jìn)，懲戒違規(guī)違紀(jì)行為，有針對性地解決各種實際問題，保障企業(yè)的順利運營和各項規(guī)章制度的有效執(zhí)行，維護(hù)公司的榮譽和共同的利益。根據(jù)國家有關(guān)政策，制定本制度。

獎 勵

公司對做出下列貢獻(xiàn)之一的員工給予獎勵：

1、完成工作任務(wù)、改善經(jīng)營管理、提高經(jīng)濟(jì)效益做出顯著成績者；

2、積極為公司提出合理化建議并被公司采納者；

3、拾遺即報（價值300元以上）令公司增加信譽者；

4、見義勇為受到社會贊譽者；

5、抵制歪風(fēng)邪氣，維護(hù)公司利益和正常的工作秩序，實績突出的；

6、遺留問題解決有重大突破者；

7、對公司的開源節(jié)流、成本控制、管理等做出顯著成績者；

8、對公司損害能防患于未然者；

9、獲得社會、政府或行業(yè)專業(yè)獎項，為公司掙得重大榮譽者；

10、在公司服務(wù)達(dá)到一定年限者；

11、其他方面做出顯著成績者。

獎勵的形式

1、公司內(nèi)部通報表揚；；

2、公司對符合獎勵條件的員工在給予榮譽獎勵的同時，給予一次性獎金，以資鼓勵。

獎勵的程序

1、公司通報表揚的由部門經(jīng)理提名，報公司總經(jīng)理辦公會討論、決定；

2、獲獎人員，均需填寫《員工獎勵登記表》，各級管理者簽署意見，辦公室備案，記入本人檔案。

4、獎勵每年進(jìn)行一次。遇有特殊情況，報總經(jīng)理隨時給予獎勵。

處 罰

處罰的種類

對違犯國家法律法規(guī)、違犯公司規(guī)章制度的，直接或間接損害公司利益的，公司將給予必要的經(jīng)濟(jì)處罰和紀(jì)律處分。經(jīng)濟(jì)處罰按其情節(jié)及給公司造成損失程度，由公司作出決定。紀(jì)律處分包括口頭警告、書面警告、記過、記大過、辭退。處罰的實施

1、執(zhí)行權(quán)的限定：處罰的執(zhí)行權(quán)在部門經(jīng)理（含）以上管理人員和辦公室。處分類別 行使處分權(quán)

口頭警告、書面警告/部門經(jīng)理

記 過/ 主管領(lǐng)導(dǎo)

記 大 過/ 主管領(lǐng)導(dǎo) / 總經(jīng)理

辭 退/ 主管領(lǐng)導(dǎo) / 總經(jīng)理

2、執(zhí)行的程序：

（1）執(zhí)行人員應(yīng)向當(dāng)事人講明違紀(jì)行為，進(jìn)行糾正談話；并允許員工本人對處分決定發(fā)表意見。

（2）對于口頭警告以上的任何一種處分，均須填寫《過失通知書》，并讓當(dāng)事人簽字確認(rèn)違紀(jì)事實。如本人拒簽，在由旁證人簽字的情況下視為有效。

（3）違紀(jì)員工的辭退必須由總經(jīng)理簽字批準(zhǔn)。

3、紀(jì)律處分的程序：

犯有A類過失，第一次發(fā)生，給予口頭警告一次；第二次發(fā)生時，給予書面警告。受到三次書面警告的員工將予以解除勞動合同；

受到二次書面警告或犯有B類過失的員工，給予記過一次；

受到二次記過或犯有C類過失的員工，給予記大過。

受到記大過二次或犯有D類過失的員工，公司將予以辭退。

4、具體實施

A：書面警告

發(fā)生以下行為之一的，屬A類過失。第二次發(fā)生，受到書面警告處分，扣除當(dāng)月工資的100元。

a.擅離工作崗位，串崗，扎堆聊天談?wù)撆c工作無關(guān)的內(nèi)容；

b.工作時間看與工作無關(guān)的書報和雜志；

c.工作時間吃零食；

d.工作時間內(nèi)睡覺；

e.在工作時間內(nèi)下棋、打撲克或搞其它文娛活動。

f.在辦公區(qū)域內(nèi)大聲喧嘩影響他人工作；

g.因私較長時間占用公司電話或用其他通訊工具辦私事；

h.在工作時間內(nèi)未經(jīng)許可利用公車干與工作無關(guān)的事；

i.對同事不禮貌，使用污言穢語；

j.未辦相關(guān)手續(xù)或未經(jīng)許可擅自離崗；

k.不遵守公司保密制度的；

l.工作責(zé)任心差，造成經(jīng)濟(jì)損失1000元以下；

m.與相關(guān)部門員工不能團(tuán)結(jié)合作，情節(jié)輕微者；不服從公司領(lǐng)導(dǎo)和管理，情節(jié)輕微者；

n.領(lǐng)導(dǎo)不力，管理不嚴(yán)，下屬渙散，影響工作質(zhì)量；

B：記 過

犯下列錯誤，屬B類過失，受到記過處分，扣除工資的200元。

a.偽造虛假考勤紀(jì)錄的；

b.工作期間未將重要資料收存保管好，造成不良影響；

c.工作時間內(nèi)與同事、客人吵架，影響工作的；

d.工作態(tài)度不認(rèn)真，影響工作質(zhì)量，至使其他部門或合作方投訴或提出書面意見對公司聲譽造成損害的；

e.工作責(zé)任心差，造成經(jīng)濟(jì)損失1000元--2000元的；

f.警告中所列條款情節(jié)嚴(yán)重者。

C：記大過

犯下列錯誤，屬C類過失，受到記大過處分，扣除工資的300元。

a.工作期間未將重要資料收存保管好，造成嚴(yán)重后果；

b.弄虛作假，出具假病假證明或其他假證明，欺騙領(lǐng)導(dǎo)；

c.在同事之間，在同事和領(lǐng)導(dǎo)之間，搬弄是非，挑起事端或不通過正常渠道反映意見，而是在員工中發(fā)泄不滿情緒，造成較壞影響的；

d.工作責(zé)任心差，造成經(jīng)濟(jì)損失2000元以上5000元以下；

e.因違反規(guī)定造成較大影響和損失，金額在5000元以下；

f.記過中所列條款情節(jié)嚴(yán)重者。

D：辭退

犯下列錯誤，屬D類過失，受到辭退處分。

a.曠工月內(nèi)累計三次，年內(nèi)累計五次的；

b.對領(lǐng)導(dǎo)、同事暴力威脅、毆打、恐嚇的；

c.相互毆斗、無理取鬧、聚眾鬧事，影響工作秩序的；

d.私自向客戶、合作方索取報酬、財物者；

e.嚴(yán)重泄露公司的機(jī)密情況；

f.行賄、受賄，貪污，盜竊公司財物；

g.因違反有關(guān)規(guī)定造成重大影響和經(jīng)濟(jì)損失，金額在5000元以上； h.有意損壞或唆使別人損壞公司設(shè)備財產(chǎn)，造成惡劣影響；

i.未經(jīng)公司書面批準(zhǔn)在外兼職；

j.違法行為：

(a).縱容、教唆或從事色情、吸毒、迷信、賭博等活動和交易的；

(b).其他觸犯國家法律，被依法拘留、逮捕、判刑的。

第七條 員工發(fā)生的違紀(jì)行為不在本制度所列條款之內(nèi)的，公司有權(quán)酌情處理。附則

1、公司有權(quán)根據(jù)經(jīng)營發(fā)展情況對本制度進(jìn)行修訂。

2、本制度由辦公室負(fù)責(zé)解釋。

3、本制度自通過之日起生效執(zhí)行。