第一篇：關(guān)于旅游地產(chǎn)的幾點(diǎn)感想

關(guān)于旅游(文化商業(yè))地產(chǎn)的幾點(diǎn)感想

一、地產(chǎn)與旅游的聯(lián)動(dòng)

旅游地產(chǎn)的名稱中包含了兩個(gè)要素，一是房和地，二是旅游服務(wù)。二者之間如何形成互相促進(jìn)的良性循環(huán)，即，房地的銷售沒(méi)有帶動(dòng)旅游區(qū)的人流量，旅游產(chǎn)品和服務(wù)的提供沒(méi)有為房地的銷售積累可觀的購(gòu)房者。如何使房地與旅游緊密調(diào)和、良性互動(dòng)，是眾多類似企業(yè)所面臨的難題。隨著對(duì)閑適生活的向往，對(duì)住房品質(zhì)要求的提升，即使不是以旅游地產(chǎn)為招牌的普通住宅地產(chǎn)，也越來(lái)越重視房產(chǎn)周圍景觀的配套?？梢哉f(shuō)，景觀正從配角變?yōu)橹鹘?，成為房地產(chǎn)升值保值的核心要素。而旅游地產(chǎn)從其功能定位上更加決定了景觀先行。因此，旅游地產(chǎn)商要把握旅游項(xiàng)目與房地產(chǎn)互動(dòng)發(fā)展的節(jié)奏，在進(jìn)行旅游景區(qū)的營(yíng)造、高端旅游產(chǎn)品的布局時(shí)，考慮其與房地產(chǎn)的相互影響；同樣，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售中，考慮其與旅游景區(qū)要素的聯(lián)合。多數(shù)情況下，不是急于蓋好房子，而是培育好房子周圍的生態(tài)系統(tǒng)和旅游文化圈，以此來(lái)吸引潛在的購(gòu)房者；而不是先圈地蓋好房子，等待景區(qū)資源的豐富、旅游產(chǎn)品和服務(wù)的升級(jí)，文化、商業(yè)資源的配套，否則房產(chǎn)開(kāi)發(fā)將占用企業(yè)巨額資金，企業(yè)為此背上沉重的財(cái)務(wù)成本，而開(kāi)發(fā)出的房子由于旅游等配套不足而空置，后果將是旅游與地產(chǎn)的割裂，最終是旅游文化地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的失敗。

二、旅游綜合體投資

旅游地產(chǎn)具有投資數(shù)額大、風(fēng)險(xiǎn)需要分散的特征。因此，現(xiàn)階段旅游地產(chǎn)商一般采取旅游文化綜合體投資，結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟。典型的如萬(wàn)達(dá)牽頭的投資聯(lián)合體，由萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、泛海集團(tuán)、大連一方集團(tuán)、內(nèi)蒙古億利資源集團(tuán)、用友集團(tuán)和聯(lián)想集團(tuán)組成，被稱為“聯(lián)合艦隊(duì)”。傳統(tǒng)旅游產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)、旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)模式和旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的升級(jí)從客觀上決定了單體旅游業(yè)投資、單體商業(yè)運(yùn)作、單體景區(qū)運(yùn)營(yíng)的盈利模式已經(jīng)成為歷史。旅游綜合體投資將土地、旅游文化、景區(qū)、商業(yè)等要素和資源統(tǒng)籌融合在一起，從而滿足了消費(fèi)者休閑旅游、文化體驗(yàn)、商業(yè)購(gòu)物、買房置地甚至投資的需求。目前，國(guó)內(nèi)尚沒(méi)有綜合體投資失敗的案例。因此，要做好旅游地產(chǎn)，應(yīng)該在科學(xué)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，引入重量級(jí)旅游投資商，形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，共同投資，分散風(fēng)險(xiǎn)，重點(diǎn)把控。

三、靠天靠地也靠人

萬(wàn)達(dá)的大連影視文化產(chǎn)業(yè)園、長(zhǎng)白山滑雪場(chǎng)、武漢漢街等旅游文化商業(yè)地產(chǎn)的成功開(kāi)發(fā)，幾乎都是依托了當(dāng)?shù)氐淖匀毁Y源和氣候條件(天時(shí))、人文景觀、歷史積累、城市消費(fèi)(地利)等優(yōu)勢(shì)資源，結(jié)合自身企業(yè)規(guī)模和發(fā)展方向，組成戰(zhàn)略聯(lián)盟(人和)，成功投資和運(yùn)作的。因此，旅游文化地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)在選址時(shí)要考慮天、地、人三方面因素。沒(méi)有針對(duì)性的簡(jiǎn)單復(fù)制，將增大失敗的可能性。

四、無(wú)主題、無(wú)亮點(diǎn)，無(wú)發(fā)展

旅游行業(yè)已經(jīng)接近完全競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)的持續(xù)走弱和政策的限制也結(jié)束了暴利時(shí)代，旅游地產(chǎn)是從這兩者的結(jié)合中發(fā)展的。對(duì)于旅游行業(yè)是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的定位，以及休閑游、自助游的興盛帶來(lái)的景區(qū)熱，并不能掩蓋旅游地產(chǎn)的發(fā)展面臨著諸多挑戰(zhàn)。在萬(wàn)達(dá)、華僑城等大型企業(yè)集團(tuán)成功運(yùn)作旅游地產(chǎn)的同時(shí)，眾多地產(chǎn)商、中小旅游集團(tuán)都在零敲碎打地進(jìn)入旅游文化商業(yè)地產(chǎn)，但成功者少。一個(gè)重要原因就是沒(méi)有主題、沒(méi)有理念、沒(méi)有需求引爆點(diǎn)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，不可能實(shí)現(xiàn)大規(guī)模銷售；同樣，無(wú)定位、無(wú)目標(biāo)、無(wú)特色商業(yè)模式的開(kāi)發(fā)企業(yè)也不可能成功。成功旅游集團(tuán)的品牌產(chǎn)品被游客津津樂(lè)道，口口相傳。而那些缺乏醒目產(chǎn)品或主題的企業(yè)在營(yíng)銷中陷入了既沒(méi)品牌又沒(méi)主題的局面，很難在競(jìng)爭(zhēng)激烈的旅游市場(chǎng)獨(dú)樹(shù)一幟。因此，若想在旅游文化商業(yè)地產(chǎn)方面嶄露頭角，必須探索獨(dú)特的商業(yè)模式，打造出獨(dú)具特色的主題產(chǎn)品。

第二篇：旅游地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

旅游地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

旅游地產(chǎn)的產(chǎn)生旅游地產(chǎn)的出現(xiàn)是市場(chǎng)必然的選擇，也是相互促進(jìn)的良性結(jié)構(gòu)。一般旅游項(xiàng)目的投資收益期都超過(guò)15年，但可持續(xù)回報(bào)時(shí)間可以達(dá)到50年以上。而旅游地產(chǎn)2到3年就全部收回投資，且可獲取150%到400%的盈利，可謂暴利項(xiàng)目。但旅游地產(chǎn)以低成本為基礎(chǔ)，關(guān)鍵問(wèn)題是必須有人氣。沒(méi)人去的地方什么房子也很難賣。

旅游地產(chǎn)的價(jià)值與旅客流量正相關(guān)，與客源地的交通正相關(guān)，和周邊風(fēng)景價(jià)值正相關(guān)。當(dāng)前的旅游投資商是以旅游地產(chǎn)投資的收益來(lái)補(bǔ)充旅游投資的長(zhǎng)期性；而另一面，旅游的人氣效應(yīng)又有力的構(gòu)成了旅游地產(chǎn)的價(jià)值，形成可持續(xù)升值效應(yīng)。而從投資的層面來(lái)說(shuō)，因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)的操作倚重于經(jīng)營(yíng)，投資周期長(zhǎng)而被稱為難度最高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形態(tài)。需要操作團(tuán)隊(duì)具有極高的專業(yè)性，并保有較大的資金儲(chǔ)備或完備的再融資渠道。

旅游地產(chǎn)的產(chǎn)生是長(zhǎng)期持續(xù)回報(bào)與快速回報(bào)，持續(xù)現(xiàn)金流與短期銷售了結(jié)，低成本土地與高成本配套等相互聯(lián)結(jié)的合理趨勢(shì)。實(shí)際上，低成本的土地是與高門檻的旅游開(kāi)發(fā)相結(jié)合的，這里面討巧的機(jī)會(huì)并不多。把人氣搞上去，就需要進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、景點(diǎn)、游樂(lè)、娛樂(lè)、景觀、接待等等的開(kāi)發(fā)，需要較大的投入。因此，旅游與地產(chǎn)之間互補(bǔ)互助關(guān)系非常重要。旅游地產(chǎn)的分類

旅游地產(chǎn)，從某種意義上來(lái)說(shuō)，它是一種經(jīng)濟(jì)綜合體，它覆蓋了地產(chǎn)、度假、生活、休閑娛樂(lè)等各大方面。

從理論上來(lái)說(shuō)，旅游地產(chǎn)是比較寬泛的概念，粗略概括可以分為四類——旅游景點(diǎn)地產(chǎn)，旅游商業(yè)地產(chǎn)，旅游度假地產(chǎn)，旅游住宅地產(chǎn)。

旅游景點(diǎn)地產(chǎn)

主要是指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動(dòng)建造的各種觀光、休閑、娛樂(lè)性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間；

旅游商業(yè)地產(chǎn)

主要是指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂(lè)城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間；

旅游度假地產(chǎn)

主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間，如旅游賓館、度假村、產(chǎn)權(quán)酒店以及用于分時(shí)度假的時(shí)權(quán)酒店等等；

旅游住宅地產(chǎn)

主要是指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。

旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品

隨著中國(guó)旅游地產(chǎn)的迅速升溫，目前在市場(chǎng)中常見(jiàn)的幾種旅游地產(chǎn)產(chǎn)品有以下幾種： 分時(shí)度假分時(shí)度假?gòu)膶?shí)質(zhì)上看，是介于房地產(chǎn)產(chǎn)品和酒店產(chǎn)品之間的一種中間產(chǎn)品。旅游地產(chǎn)中分時(shí)度假酒店（公寓）就是加入了分時(shí)度假交換體系的“時(shí)權(quán)酒店”。在分時(shí)度假產(chǎn)品中會(huì)涉及多方主體：開(kāi)發(fā)商，擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)；銷售商，作為開(kāi)發(fā)商的銷售代表向公眾銷售分時(shí)度假產(chǎn)品；度假房產(chǎn)管理公司，管理和維護(hù)分時(shí)度假房產(chǎn)；分時(shí)度假交換公司，向具有分時(shí)度假房產(chǎn)使用權(quán)的消費(fèi)者（會(huì)員）提供不同地區(qū)之間的分時(shí)度假產(chǎn)品交換業(yè)務(wù)；其他還有律師、金融機(jī)構(gòu)、咨詢顧問(wèn)等直接或間接與分時(shí)度假相關(guān)的專業(yè)群體。在我國(guó)現(xiàn)階段，分時(shí)度假產(chǎn)品中的各方主體發(fā)展不平衡，全國(guó)可發(fā)展分時(shí)度假的產(chǎn)品有上千處，但專業(yè)的銷售商不到20家，真正在運(yùn)作點(diǎn)數(shù)制進(jìn)行交換的系統(tǒng)更是屈指可數(shù)。

分時(shí)度假在全球的穩(wěn)健發(fā)展已經(jīng)預(yù)熱了中國(guó)市場(chǎng)。為全球分時(shí)度假行業(yè)提供相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)的最大供應(yīng)商RCI公司已經(jīng)于今年4月中旬與國(guó)內(nèi)的中安達(dá)公司簽署了協(xié)議，意與中國(guó)公司共同建設(shè)分時(shí)度假市場(chǎng)。

我國(guó)青島弄海園度假村、北京九華山莊、北京翠宮飯店、京瑞溫泉國(guó)際酒店、珠海石景山旅游中心、無(wú)錫太湖威尼斯花園等30個(gè)度假村或酒店已經(jīng)率先加入RCI度假交換網(wǎng)絡(luò)，接待來(lái)自全球各地的度假會(huì)員。其中青島弄海園度假村、京瑞溫泉國(guó)際酒店今年還分別獲得了RCI總部頒發(fā)的金冠獎(jiǎng)和國(guó)際金獎(jiǎng)。

2001年3月份，中房集團(tuán)向香港特區(qū)政府提出收購(gòu)2萬(wàn)套香港居屋作為分時(shí)度假產(chǎn)品的計(jì)劃，這一舉動(dòng)立即得到了香港特區(qū)政府的大力支持。2萬(wàn)套居屋將會(huì)分量分時(shí)段賣給旅游者。其次，2萬(wàn)套居屋賣給100萬(wàn)個(gè)家庭并不是天方夜譚。從香港旅游局提供的數(shù)字來(lái)看，香港平均每年每個(gè)家庭消費(fèi)6000港元，假設(shè)按10000元人民幣計(jì)算，會(huì)帶來(lái)每年300億到400億的收入。

分時(shí)度假這種產(chǎn)品目前市場(chǎng)度還不是很高。

旅游主題社區(qū)

在房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的北京東部，將崛起一個(gè)僅配套住宅項(xiàng)目的建筑面積就達(dá)80萬(wàn)平方米的旅游地產(chǎn)大盤。該項(xiàng)目暫命名為“北京旅游主題社區(qū)”，總投資預(yù)計(jì)達(dá)20億元人民幣，位置在東四環(huán)與京沈路交界的東南角。項(xiàng)目總占地面積約為1.5平方公里，規(guī)劃有50萬(wàn)平方米的名為“歡樂(lè)森林”的主題公園，主題公園的活動(dòng)內(nèi)容和模式近似于美國(guó)的迪斯尼樂(lè)園，初步預(yù)計(jì)將于2005年11月開(kāi)園。投資方為深圳華僑城集團(tuán)，開(kāi)發(fā)商是北京世紀(jì)華僑城實(shí)業(yè)公司。

有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，該項(xiàng)目一旦初具規(guī)模，將與毗鄰的世紀(jì)東方城、紫南家園這兩個(gè)供應(yīng)量近百萬(wàn)平方米的大盤形成三足鼎立之勢(shì)。而其開(kāi)發(fā)商深圳華僑城在深圳成功開(kāi)發(fā)了世界之窗和民俗文化村項(xiàng)目，諳熟主題公園和配套住宅的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，此次將這一模式移植來(lái)京，有望對(duì)北京市場(chǎng)帶來(lái)新沖擊。

據(jù)該項(xiàng)目代理公司中原物業(yè)顧問(wèn)策劃部負(fù)責(zé)人透露，該項(xiàng)目早在2001年就完成了圈地工作，2002年至2003年上半年，該公司花費(fèi)了近一年半的時(shí)間進(jìn)行整個(gè)社區(qū)的規(guī)劃。去年11月才真正開(kāi)始破土動(dòng)工。但因?yàn)槎静灰酥矘?shù)等客觀原因，主題公園直到今年3月才進(jìn)入實(shí)戰(zhàn)階段，目前已完成土地平整。

另?yè)?jù)介紹，該項(xiàng)目的配套住宅建筑面積達(dá)80萬(wàn)平方米，將分為多期開(kāi)發(fā)，定位為中高檔住宅，現(xiàn)已進(jìn)入開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備階段。但近期尚不準(zhǔn)備做大規(guī)模宣傳，據(jù)有關(guān)消息稱，這可能與其將打算以準(zhǔn)現(xiàn)房形式銷售有關(guān)。按行情，若計(jì)劃買準(zhǔn)現(xiàn)房而非期房，現(xiàn)在做推廣為時(shí)過(guò)早。

度假村1997年，中坤投資集團(tuán)開(kāi)始對(duì)安徽省黃山市黟縣進(jìn)行整體旅游開(kāi)發(fā)，下轄的黃山京黟旅游開(kāi)發(fā)有限公司擁有綜合型現(xiàn)代涉外賓館“中城山莊”及宏村、南屏村、關(guān)麓村等國(guó)內(nèi)外著名古村落風(fēng)景區(qū)。其中宏村的水系設(shè)計(jì)更是別具一格，湖光山色與層樓疊院融為一體，自然景觀與人文內(nèi)涵交相輝映，享有“中國(guó)明清博物館”之美譽(yù)。2000年11月，宏村被聯(lián)合國(guó)教科文組織列入了“世界文化遺產(chǎn)名錄”。

近期，中坤投資集團(tuán)又開(kāi)始著手開(kāi)發(fā)位于宏村旁的黃山宏村奇墅湖國(guó)際旅游度假村項(xiàng)目，該項(xiàng)目擁有山水面積近5000畝，風(fēng)光秀美異常，譽(yù)為“人間仙境”。奇墅湖國(guó)際旅游度假村將建設(shè)徽派村落式別墅面積10萬(wàn)平方米，四星級(jí)賓館一座，并經(jīng)安徽省政府批準(zhǔn)，在景區(qū)內(nèi)捐資恢復(fù)重建唐代寺廟——梓路寺，占地百畝，宏偉莊嚴(yán)，正在中國(guó)佛教協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)和支持下進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工，度假村總計(jì)投資5億元，2005年內(nèi)建成。

2003年中坤集團(tuán)又開(kāi)始向中國(guó)的大西北新疆拓展，將在5年內(nèi)一期投入5億元，整體促進(jìn)以喀什、克州阿克蘇為主體的南疆帕米爾風(fēng)光旅游、國(guó)際登山、探險(xiǎn)及跨境游的特色旅游，把南疆推向世界，帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。并計(jì)劃先期設(shè)計(jì)建設(shè)2至3座3星或4星級(jí)的旅游賓館，建設(shè)國(guó)際一流的登山探險(xiǎn)營(yíng)地，投資組建大型旅游車隊(duì)，拍攝制作包括電視連續(xù)劇《瑪納斯》史詩(shī)在內(nèi)的文化宣傳作品，制定面向國(guó)際及國(guó)內(nèi)大中城市的特色旅游計(jì)劃。大連萬(wàn)達(dá)也要在昆明滇池風(fēng)景區(qū)開(kāi)發(fā)大型的旅游度假項(xiàng)目，總投資高達(dá)30多億元人民幣。萬(wàn)達(dá)將該項(xiàng)目暫定名為“滇池衛(wèi)城”，該項(xiàng)目的推進(jìn)，將全面完成國(guó)務(wù)院對(duì)度假區(qū)批復(fù)的九大功能建設(shè)，即：一座大型游樂(lè)園、湖濱高爾夫球場(chǎng)、一座園林五星級(jí)酒店、英式馬術(shù)俱樂(lè)部、旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)、產(chǎn)權(quán)式度假公寓、連排別墅、獨(dú)立別墅等；社區(qū)配套包括中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)保中心、購(gòu)物中心。項(xiàng)目集旅游度假、大型休閑體育設(shè)施、低密度產(chǎn)權(quán)式酒店、別墅等為一體，是一座按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的大型綜合度假休閑社區(qū)。

產(chǎn)權(quán)式酒店

產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，與住宅寫(xiě)字樓的投資、股票投資、儲(chǔ)蓄及國(guó)債投資等相比，投入輕松、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)更豐厚，同時(shí)還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。有關(guān)資料顯示，近10年來(lái)，全世界產(chǎn)權(quán)式酒店平均每年增長(zhǎng)15.8%。與銀行儲(chǔ)蓄和投資股票債券相比，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的產(chǎn)權(quán)式酒店有望成為中產(chǎn)階層的首選。對(duì)于投資回報(bào)率來(lái)說(shuō)，其實(shí)就是出租率，只有高出租率的保證，才能提高投資回報(bào)率并降低投資風(fēng)險(xiǎn)。而出租率直接與物業(yè)的地段、稀缺性以及品質(zhì)相關(guān)，因此地段好，有特色的產(chǎn)權(quán)式酒店才能成為投資者眼中的寵兒。

旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)

旅游和房地產(chǎn)是完全不同的兩個(gè)行業(yè)，相互交叉、理念滲透，形成了許多邊緣性的全新綜合結(jié)構(gòu)，如產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假項(xiàng)目、度假別墅區(qū)、高爾夫別墅區(qū)、中央游憩區(qū)、商業(yè)步行街、shopping mall 等等模式。

其中，以別墅開(kāi)發(fā)為主流，已經(jīng)引起地產(chǎn)界的廣泛關(guān)注；產(chǎn)權(quán)酒店即將迎來(lái)大規(guī)模推廣的時(shí)期；與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合的中央游憩區(qū)、濱水休閑區(qū)、餐飲街區(qū)、娛樂(lè)街區(qū)、古文化古建筑街區(qū)、shopping mall 等，已經(jīng)成為城市休閑餐飲娛樂(lè)及購(gòu)物的主力消費(fèi)場(chǎng)所；而旅游小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)及旅游城市開(kāi)發(fā)——這種將旅游區(qū)域開(kāi)發(fā)與城市經(jīng)營(yíng)全面結(jié)合的旅游地產(chǎn)提升模式，已經(jīng)出現(xiàn)，并逐漸走向流行。北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院提出要從旅游的視角看房地產(chǎn)。認(rèn)真思考旅游與房地產(chǎn)之間的結(jié)合，能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)的提升。

旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)這主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

景觀設(shè)計(jì)：景觀是旅游的基礎(chǔ)資源，我國(guó)的景觀評(píng)價(jià)、景觀設(shè)計(jì)已經(jīng)具備非常成熟的專

業(yè)技術(shù)。而房地產(chǎn)對(duì)環(huán)境景觀的理解，還長(zhǎng)期停留在園林綠化的傳統(tǒng)框架內(nèi)，若能借用旅游業(yè)已經(jīng)形成的理念、素材與技術(shù)，將形成新的提升。

主題定位：旅游項(xiàng)目設(shè)計(jì)，非常講究主題定位，這對(duì)提升附加價(jià)值和塑造吸引力具有極大的功效。這也是房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠借鑒的內(nèi)容。

游憩方式設(shè)計(jì)：游憩方式設(shè)計(jì)中的很多理念與技術(shù)，在旅游開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中是通用的。比如，情景設(shè)計(jì)、體驗(yàn)設(shè)計(jì)、娛樂(lè)化設(shè)計(jì)等，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有實(shí)際的借鑒價(jià)值；居住、辦公等房產(chǎn)的過(guò)程化設(shè)計(jì)，休閑空間與功能設(shè)計(jì)，景觀與觀賞方式設(shè)計(jì)，對(duì)旅游開(kāi)發(fā)有借鑒價(jià)值。通過(guò)塑造吸引力，增加游客量、延長(zhǎng)滯留時(shí)間、提升消費(fèi)水平等游憩方式設(shè)計(jì)和分析方法，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更是別具意義。

國(guó)內(nèi)的發(fā)展空間

旅游地產(chǎn)的產(chǎn)生始于法國(guó)地中海沿岸，當(dāng)時(shí)地中海沿岸開(kāi)發(fā)了大量海濱別墅，一時(shí)間歐洲、北美的游客蜂擁而至，地中海成為歐洲乃至世界的休閑度假中心。20世紀(jì)60年代法國(guó)阿爾卑斯山的別墅度假村首先以分時(shí)銷售的方式招攬客戶。而今天，分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅等已遍布世界各地。在亞洲，日本、韓國(guó)、菲律賓、泰國(guó)，馬來(lái)西亞、新加坡等國(guó)家的旅游房地產(chǎn)方興未艾，大批國(guó)際地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、酒店投資管理機(jī)構(gòu)紛紛介入旅游物業(yè)開(kāi)發(fā)，并取得了可觀的收益。

在此感召下，各地的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目是接踵而至。其中包括北京強(qiáng)龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在延慶龍慶峽投資開(kāi)發(fā)的“快樂(lè)無(wú)窮大”產(chǎn)權(quán)酒店；位于秦皇島度假區(qū)在北京發(fā)售的“維多利亞港灣”酒店式公寓；新世界集團(tuán)投資的海南新世界家園等。中國(guó)華源集團(tuán)與海南泰信實(shí)業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的“海口皇冠濱海溫泉酒店”（產(chǎn)權(quán)式酒店），7月在上海開(kāi)盤，僅一星期內(nèi)便售出產(chǎn)權(quán)客房近60套；還有位于深圳大梅沙的四星級(jí)酒店-----雅蘭酒店六成客房192間已被買下，業(yè)主除了可以享受酒店式家居生活外，還可以通過(guò)委托經(jīng)營(yíng)與酒店經(jīng)營(yíng)者分享利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)新的休閑置業(yè)方式。這樣的旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)例子在國(guó)正越來(lái)越多，其發(fā)展的空間也是越來(lái)越大。目前，北京、上海、大連、青島、海南、廣東、深圳、四川等地已開(kāi)發(fā)的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目已達(dá)到上百個(gè)，以“高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運(yùn)動(dòng)”為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店就已超過(guò)80家。其投資商除了國(guó)外和港臺(tái)頗具實(shí)力的大公司外，還包括內(nèi)地首創(chuàng)、海航、中信、中旅等大型企業(yè)，同時(shí)也包括天鴻集團(tuán)、萬(wàn)通集團(tuán)等一大批房地產(chǎn)投資商、開(kāi)發(fā)商。

旅游地產(chǎn)成為市場(chǎng)新寵

2011年，隨著國(guó)家嚴(yán)酷新政對(duì)高房?jī)r(jià)的大力打壓，曾經(jīng)火爆的傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)成交表現(xiàn)逐漸黯淡，新政無(wú)疑很大力度的壓縮了住宅市場(chǎng)的投資空間，限制了投資客的投資和投機(jī)性需求。在此形勢(shì)下，旅游地產(chǎn)憑借其政策導(dǎo)向性和資源稀缺性優(yōu)勢(shì)深受投資客們青睞，成為萬(wàn)眾矚目的樓市新寵！

旅游地產(chǎn)升值潛力巨大

隨著國(guó)家對(duì)旅游業(yè)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)的明確定位，縱使在新政打壓下，旅游地產(chǎn)依然成為眾多獨(dú)具慧眼的投資客所共同關(guān)注的焦點(diǎn)。旅游地產(chǎn)受到熱捧并不難理解，在自然資源日益緊缺的當(dāng)下，旅游地產(chǎn)的最大優(yōu)勢(shì)即在于其對(duì)自然的占有。

旅游地產(chǎn)的核心

旅游、休閑的生活方式已逐漸被中國(guó)人所接受，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中國(guó)人對(duì)健康、綠色的生活擁有更多訴求，越來(lái)越需要通過(guò)旅游、休閑以及自己的私屬空間來(lái)提升生活品質(zhì)，因此糅合文化、旅游、休閑的地產(chǎn)項(xiàng)目將成為地產(chǎn)界新的開(kāi)發(fā)目標(biāo)。由美國(guó)JMP高爾夫設(shè)計(jì)集團(tuán)Mark Hollinger大師主創(chuàng)設(shè)計(jì)的輝煌27洞國(guó)際高爾夫球場(chǎng)，以及世界一線星級(jí)度假酒店、御水溫泉SPA、國(guó)際會(huì)議中心、法式紅酒莊等完善的輝煌云上，是 京城有名的旅游地產(chǎn)。該項(xiàng)目位于北京西北部延慶張山營(yíng)鎮(zhèn)西部，背依松山美景，俯瞰官?gòu)d水庫(kù)，總占地面積約5000畝，綠水青山環(huán)抱、景色秀麗、空氣清新如天然氧吧。

隨著國(guó)家對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)的支柱型戰(zhàn)略定位，政府加快高速公路等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，旅游地產(chǎn)度假區(qū)項(xiàng)目，對(duì)具備經(jīng)濟(jì)實(shí)力、注重生活品質(zhì)的人群而言，既是與家人享受第二人生的度假產(chǎn)品，又是保值增值抗通脹的優(yōu)秀投資選擇。

第三篇：秦皇島旅游地產(chǎn)白皮書(shū)

2013年旅游地產(chǎn)暨秦皇島樓市白皮書(shū)

2013-08-08 11:48搜房網(wǎng)

評(píng)論

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[摘要]據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，秦皇島市6月住宅市場(chǎng)成交均價(jià)為7134元/平米，環(huán)比5月上漲0.65%；由2013年上半年數(shù)據(jù)可見(jiàn)，秦皇島住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)同比去年同期處于明顯上漲趨勢(shì)，環(huán)比數(shù)據(jù)波動(dòng)較大，體現(xiàn)了旅游地產(chǎn)季節(jié)性的特質(zhì)。

前言：

2013年，注定是房地產(chǎn)行業(yè)不平凡的一年

“國(guó)五條”及細(xì)則橫空出世后，樓市調(diào)控重拳一擊接著一擊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受到巨大阻力，形勢(shì)更加復(fù)雜，整個(gè)市場(chǎng)充滿著不確定性，然而，地王卻頻出。

業(yè)內(nèi)主流輿論認(rèn)為，未來(lái)旅游業(yè)的發(fā)展將逐漸占據(jù)整個(gè)產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位。旅游地產(chǎn)必將成為旅游業(yè)發(fā)展大規(guī)劃下的一個(gè)從屬性的環(huán)節(jié)。這意味著房地產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)的諸多光環(huán)或?qū)⑼嗜?，但也將迎接一個(gè)全新的時(shí)代?！爸\變”中的房企多元化發(fā)展成為必然趨勢(shì)，城市綜合體及旅游地產(chǎn)必將成為開(kāi)發(fā)商大量資本的投放處。

同時(shí)，隨著北京城市的擴(kuò)張和人口的不斷增長(zhǎng)，“溢出效應(yīng)”使環(huán)北京區(qū)域受到購(gòu)房者越來(lái)越多的關(guān)注，隨著房地產(chǎn)行業(yè)新時(shí)代的到來(lái)，“大北京時(shí)代”也呼之欲出。作為京津冀“后花園”的秦皇島地區(qū)，憑借其環(huán)渤海區(qū)域的獨(dú)特地理位置及優(yōu)越的養(yǎng)生、度假資源倍受關(guān)注。

近幾年，秦皇島市正處在加速發(fā)展期。今年5月，在秦皇島北戴河新區(qū)投資環(huán)境說(shuō)明會(huì)暨項(xiàng)目簽約儀式上，共有16個(gè)合作項(xiàng)目達(dá)成了合作協(xié)議和投資意向，預(yù)計(jì)總投資額達(dá)425億元。同時(shí)，《秦皇島市中長(zhǎng)期人才發(fā)展規(guī)劃綱要(2010—2020年)》出臺(tái)，將重點(diǎn)實(shí)施十項(xiàng)人才工程，引進(jìn)數(shù)萬(wàn)名中高端人才。

政策的傾斜必將帶來(lái)樓市的活躍，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，2013年1-2季度秦皇島土地成交總面積為1590676平方米，土地出讓金達(dá)286393.9萬(wàn)元，秦皇島市6月住宅市場(chǎng)成交均價(jià)為7134元/平米，環(huán)比5月上漲0.65%；

一、中國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展概述

（一）、發(fā)展階段

中國(guó)旅游地產(chǎn)從1990年開(kāi)始，經(jīng)過(guò)1999年的調(diào)整期及2003年的資源整合階段，到現(xiàn)在的快速發(fā)展期，共經(jīng)歷了4個(gè)發(fā)展階段，目前旅游地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐漸理性，開(kāi)發(fā)模式也漸趨成熟。隨著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)新黃金十年的到來(lái)，旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)也進(jìn)入了黃金時(shí)期。

中國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展階段

4500元/平米起置業(yè)大北京 33-54平米開(kāi)間 會(huì)員最高優(yōu)惠23萬(wàn) 誰(shuí)是租房時(shí)代的終結(jié)者？ 置業(yè)大北京盤日供20元起

（二）、發(fā)展規(guī)模

據(jù)統(tǒng)計(jì)截至2012年底，全國(guó)已面市的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目共有2259個(gè),遍布全國(guó)85個(gè)城市和地區(qū)。同時(shí)，相比2011年區(qū)域集中性特征更加突出，海南、西南、環(huán)渤海、長(zhǎng)三角及兩廣地區(qū)5大片區(qū)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目總數(shù)已占到全國(guó)的83%。涉及旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的企業(yè)共有1629家，其中房地產(chǎn)企業(yè)約占80%，超過(guò)1/3的百?gòu)?qiáng)房企涉足旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。

旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)結(jié)構(gòu)

旅游地產(chǎn)密集區(qū)域及其項(xiàng)目數(shù)量

（三）、環(huán)渤海板塊概述

依托于良好的濱海資源，環(huán)渤海板塊已成為我國(guó)繼海南、云南之后的第三大旅游地產(chǎn)重點(diǎn)區(qū)域，截至2012年底環(huán)渤海板塊共有275個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，其中秦皇島地區(qū)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目增長(zhǎng)勢(shì)頭迅猛。

環(huán)渤海重點(diǎn)城市旅游地產(chǎn)項(xiàng)目占地面積（㎡）

二、秦皇島市場(chǎng)走勢(shì)解析

（一）、2013年上半年商品房成交情況概述

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，秦皇島市6月住宅市場(chǎng)成交均價(jià)為7134元/平米，環(huán)比5月上漲0.65%；由2013年上半年數(shù)據(jù)可見(jiàn)，秦皇島住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)同比去年同期處于明顯上漲趨勢(shì)，環(huán)比數(shù)據(jù)波動(dòng)較大，體現(xiàn)了旅游地產(chǎn)季節(jié)性的特質(zhì)。

備注：

1、數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院 數(shù)據(jù)整理：搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心；

2、數(shù)據(jù)取樣時(shí)間：2013年1月1日至2013年6月30日；

3、樣本平均價(jià)格由當(dāng)?shù)卦谑蹣潜P的價(jià)格計(jì)算得出。

（二）、2013年1-6月秦皇島土地情況

國(guó)土資源部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2013年城市地價(jià)總體水平將小幅溫和上漲。2013年1-2季度秦皇島土地成交總面積1590676平方米，土地出讓金達(dá)286393.9萬(wàn)元，其中住宅土地總面積近1341641平方米，商業(yè)土地總面積約為454805.7平方米，工業(yè)成交總面積約為178719.4平方米。

（三）、秦皇島搜房電話來(lái)電情況

1.秦皇島2013年1-6月搜房電話來(lái)電量整體情況

2013年1-6月秦皇島總共有164個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生來(lái)電，總計(jì)來(lái)電29051通；同比去年1-6月（10216通）增長(zhǎng)184.4%、增加18835通。來(lái)電量最高區(qū)縣的前三位分別為海港區(qū)、南戴河區(qū)、山海關(guān)區(qū)。

2013年1-6月秦皇島區(qū)域樓盤來(lái)電量TOP10

2、四個(gè)重點(diǎn)區(qū)域來(lái)電量排名TOP5樓盤：

海港區(qū)：

山海關(guān)區(qū)：

東戴河新區(qū)：南北戴河：

（四）秦皇島市六月樓盤漲跌篇

據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)顯示，截至6月28日，2013年6月秦皇島市內(nèi)四區(qū)加上周邊縣市在售待售樓盤共122個(gè)，6月共有29個(gè)樓盤價(jià)格發(fā)生了變化。其中20個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲，占在售樓盤總量的17%； 93個(gè)在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格無(wú)變動(dòng)，占比76%；9個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)平穩(wěn)狀態(tài)。

備注：

1、數(shù)據(jù)來(lái)源：搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心；

2、數(shù)據(jù)取樣時(shí)間：2013年6月1日至2013年6月28日；

3、樣本選取秦皇島市在售待售項(xiàng)目，不包含地塊、保障房、經(jīng)濟(jì)適用房。值得一提的是，秦皇島在售待售的122個(gè)樓盤中，有69個(gè)樓盤相繼推出各種優(yōu)惠，占比56.55%。其中，海港區(qū)的在售待售優(yōu)惠樓盤為35個(gè)；東戴河新區(qū)優(yōu)惠樓盤數(shù)量10個(gè)，位列第二；山海關(guān)區(qū)9個(gè)，位居第三；南戴河區(qū)優(yōu)惠樓盤有7個(gè)，昌黎縣5個(gè)，北戴河區(qū)3個(gè)?？梢?jiàn)隨著暑期的來(lái)臨，各大開(kāi)發(fā)企業(yè)在加快了推盤速度的同時(shí)，也加大了推盤力度。

備注：

1、數(shù)據(jù)來(lái)源：搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心；

2、數(shù)據(jù)取樣時(shí)間：2013年6月1日至2013年6月28日；

3、樣本選取秦皇島市在售待售項(xiàng)目，不包含地塊、保障房、經(jīng)濟(jì)適用房。(五)上半年開(kāi)盤分析篇

據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，從2013年1月到2013年6月共有21個(gè)項(xiàng)目有開(kāi)盤動(dòng)作，包括純新盤面市和老盤加推，同比2012年上半年8個(gè)開(kāi)盤項(xiàng)目增加了275%。由具體數(shù)據(jù)可見(jiàn)：一月由于臨近春節(jié)市場(chǎng)較為平淡，有4個(gè)盤開(kāi)盤；二月受春節(jié)影響僅有1個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤；經(jīng)過(guò)前兩個(gè)月的存量積累，并受整個(gè)樓市影響，三月的開(kāi)盤數(shù)量激增，共有10個(gè)開(kāi)盤項(xiàng)目；四月也延續(xù)了3月的勢(shì)頭，新開(kāi)盤項(xiàng)目達(dá)到6個(gè)；但五月僅有2個(gè)樓盤開(kāi)盤；隨著暑期的臨近，旅游地產(chǎn)到達(dá)推盤高峰期，六月有8個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤。

備注：

1、數(shù)據(jù)來(lái)源：搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心；

2、數(shù)據(jù)取樣時(shí)間：2013年1月1日至2013年6月30日；

3、樣本選取秦皇島市在售待售項(xiàng)目，不包含地塊、保障房、經(jīng)濟(jì)適用房。

在2013年開(kāi)盤的21個(gè)項(xiàng)目中，海港區(qū)有16個(gè)，占比76%；東戴河區(qū)域2個(gè)，占開(kāi)盤總量的9%；山海關(guān)區(qū)域1個(gè)，占5%；盧龍縣開(kāi)盤2個(gè)，北戴河、南戴河、撫寧縣、盧龍縣均沒(méi)有開(kāi)盤項(xiàng)目。

備注：

1、數(shù)據(jù)來(lái)源：搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心；

2、數(shù)據(jù)取樣時(shí)間：2013年1月1日至2013年6月30日；

3、樣本選取秦皇島市在售待售項(xiàng)目，不包含地塊、保障房、經(jīng)濟(jì)適用房。(六)上半年看房團(tuán)相關(guān)數(shù)據(jù)

2013年上半年搜房網(wǎng)共舉行15場(chǎng)秦皇島區(qū)域看房團(tuán)，線上報(bào)名網(wǎng)友達(dá)12523人次，僅北京地區(qū)6、7兩月就有近3000名網(wǎng)友參加了秦皇島區(qū)域看房團(tuán)，6月大型看房團(tuán)秦皇島線報(bào)名人數(shù)環(huán)比5月增長(zhǎng)65.05%。

（七）2013下半年購(gòu)房者置業(yè)調(diào)查報(bào)告

反觀購(gòu)房者，2013年下半年秦皇島置業(yè)心態(tài)問(wèn)卷調(diào)查顯示：對(duì)于房?jī)r(jià)預(yù)期，45.24%的居民預(yù)期房?jī)r(jià)將“小幅上漲”，26.19%的居民預(yù)期“基本不變”，28.57%的居民預(yù)期“下降”。未來(lái)6個(gè)月內(nèi)準(zhǔn)備出手購(gòu)房的居民占比26.19%，14.29%購(gòu)房者表示一年內(nèi)購(gòu)房，30.95%的購(gòu)房者表示會(huì)在一年以上購(gòu)房，其余19.05%的購(gòu)房者，未明確具體購(gòu)房時(shí)間，表示有合適房源就準(zhǔn)備出手。

三、中國(guó)旅游地產(chǎn)購(gòu)房者行為分析

1、旅游地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買心態(tài)的轉(zhuǎn)變

據(jù)德勤數(shù)據(jù)分析，預(yù)計(jì)到2020年，全球?qū)⒂?億人超過(guò)65歲，人口的老齡化勢(shì)必會(huì)促進(jìn)旅游地產(chǎn)的發(fā)展，而旅游地產(chǎn)的休閑養(yǎng)老特性，也越來(lái)越受到關(guān)注。據(jù)統(tǒng)計(jì)，有64%的人購(gòu)置旅游地產(chǎn)的目的是為了休閑度假、養(yǎng)老。

您選擇購(gòu)置旅游地產(chǎn)，目的是？

2、旅游地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買途徑的轉(zhuǎn)變

旅游地產(chǎn)的特殊性促使消費(fèi)者逐漸使用互聯(lián)網(wǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)購(gòu)買前的信息需求，而近期這種通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)途徑獲取購(gòu)房信息的比例由2010年的36%上升至現(xiàn)在的64%。遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)報(bào)紙、單頁(yè)等傳統(tǒng)方式。

您通過(guò)什么途徑了解心儀的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目？

大量旅游地產(chǎn)購(gòu)房者在搜房網(wǎng)尋找相關(guān)信息

3、國(guó)內(nèi)居民旅游地產(chǎn)置業(yè)意愿強(qiáng)烈，但受政策影響嚴(yán)重

據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，有65%的購(gòu)房者對(duì)置業(yè)旅游地產(chǎn)意向強(qiáng)烈，但是否轉(zhuǎn)化為購(gòu)買力，則需要視政策指向而定，價(jià)格因素影響其次。

您會(huì)考慮購(gòu)買旅游地產(chǎn)嗎？

第四篇：旅游地產(chǎn)銷售實(shí)施方案

旅游地產(chǎn)銷售實(shí)施方案

一、指導(dǎo)思想

統(tǒng)一銷售模式，并因地制宜，特事特辦，推陳出新，力求效果多快好省。

二、具體內(nèi)容

1、統(tǒng)一培訓(xùn)。包括電商平臺(tái)的運(yùn)用、賣點(diǎn)的挖掘、項(xiàng)目的講解等與銷售有關(guān)的知識(shí)和方法。

2、統(tǒng)一宣傳。包括報(bào)紙、電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)。

3、統(tǒng)一提成制度。包括各經(jīng)紀(jì)公司給經(jīng)紀(jì)人的提成均應(yīng)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，避免造成互相攀比，惡性競(jìng)爭(zhēng)。

三、幾點(diǎn)設(shè)想

1、常設(shè)賣場(chǎng)與主題推介會(huì)共同開(kāi)展，相互配合，相輔相成，相得益彰。

2、適時(shí)成立旅游地產(chǎn)俱樂(lè)部，以會(huì)員制方式，不斷開(kāi)拓市場(chǎng)發(fā)展空間。

四、幾點(diǎn)建議

1、培訓(xùn)和宣傳這些具體工作，應(yīng)當(dāng)成為中旅服的工作常態(tài)，要持續(xù)不斷的開(kāi)展，在思想中要清除急功近利的想法，在行為上要避免搞突擊、大躍進(jìn)等一揪挖個(gè)井的做法。

2、中旅服應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持只做銷售渠道，并服務(wù)銷售渠道的做法。

五、題外的話

本題中內(nèi)容本想在幾點(diǎn)建議中陳述，但因問(wèn)題敏感，所以單列一題。中旅服能給經(jīng)紀(jì)公司提供平臺(tái)、提供項(xiàng)目、提供服務(wù)，經(jīng)紀(jì)公司能提供場(chǎng)地和銷售渠道，這絕對(duì)是互利共贏的合作模式。并且，這些分散的資源通過(guò)中旅服的整合，得到了放大和優(yōu)化。所以，作為龍頭主導(dǎo)地位的中旅服一定要很好的把握諸如給經(jīng)紀(jì)公司的提成標(biāo)準(zhǔn)，做渠道不做銷售等這些敏感問(wèn)題，否則，很多經(jīng)紀(jì)公司在做中旅服項(xiàng)目的同時(shí)，還在做其他項(xiàng)目，客易出現(xiàn)為他人做嫁衣的問(wèn)題。

我認(rèn)為只有把銷售渠道培養(yǎng)和打造出來(lái)，即做強(qiáng)渠道，雙方的優(yōu)勢(shì)才能真正釋放出來(lái)。如此，駐全國(guó)22個(gè)城市中的中旅服分支機(jī)構(gòu)要減員縮編，把節(jié)余下來(lái)的經(jīng)費(fèi)，投放在有銷售渠道的城市，或派駐銷售專員，或?yàn)槌宰》奖愣谟袖N售渠道的城市就地招聘銷售專員，以便能夠及時(shí)反饋信息、及時(shí)監(jiān)控效果、及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、及時(shí)解決問(wèn)題，確保上情及時(shí)下達(dá)，下情及時(shí)上達(dá)。

我是一個(gè)委婉的人，但我同時(shí)是一個(gè)認(rèn)真的人，海南和大連之行給了我們太多的感動(dòng)與回味，因此，這些想法盡管可能很不成熟，但我仍然希望能為中旅服的工作有參考作用。

牡丹江雪誠(chéng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司

2011年9月13日

第五篇：旅游地產(chǎn)未來(lái)藍(lán)圖

旅游地產(chǎn)未來(lái)藍(lán)圖

原始的瘋狂發(fā)展帶給了人們更多的反思，陣痛之后，旅游地產(chǎn)將呈現(xiàn)出一幅新藍(lán)圖。

從 2009年國(guó)務(wù)院把旅游業(yè)作為國(guó)家戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)以來(lái)，越來(lái)越多的企業(yè)瞄準(zhǔn)旅游地產(chǎn)，開(kāi)始尋找更多的錢景。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林曾說(shuō)“房地產(chǎn)市場(chǎng)遲早趨向飽和，而沒(méi)有‘天花板’的文化旅游將是萬(wàn)達(dá)的核心支柱產(chǎn)業(yè)。”，這不僅是萬(wàn)達(dá)的想法。目前，我國(guó)百?gòu)?qiáng)房企中已經(jīng)有超過(guò)三分之一涉足旅游地產(chǎn)。

2012年，《國(guó)民旅游休閑綱要》及《旅游法》陸續(xù)出臺(tái)，政策環(huán)境不斷向好，旅游產(chǎn)業(yè)也逐漸從觀光旅游向高端休閑度假轉(zhuǎn)型，2013年，我國(guó)旅游業(yè)預(yù)期總收入將達(dá)到2.85萬(wàn)億元。

旅游業(yè)的發(fā)展給旅游地產(chǎn)帶來(lái)了機(jī)遇，然而，我國(guó)目前的旅游地產(chǎn)更多的只是披著“美麗的外衣”，以旅游之名圈地的短視行為在各地瘋狂發(fā)酵。旅游地產(chǎn)不能缺失文化的支撐，但速生的文化很容易走向速朽。事實(shí)證明，這樣的模式并不能持續(xù)，野蠻生長(zhǎng)、反思轉(zhuǎn)型，不少地區(qū)走了一條曲折的道路。

從只關(guān)注地產(chǎn)轉(zhuǎn)向關(guān)注旅游本身，通過(guò)旅游產(chǎn)品帶動(dòng)地產(chǎn)，再通過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)反哺旅游，這才是一個(gè)良性的循環(huán)，也是未來(lái)我國(guó)旅游地產(chǎn)在產(chǎn)品戰(zhàn)略上將做出的重大轉(zhuǎn)型。

先行者與后來(lái)者

1989年，一個(gè)錦繡中華主題公園的開(kāi)業(yè)叩開(kāi)了周邊地產(chǎn)項(xiàng)目跑步式發(fā)展的大門，華僑城成為我國(guó)第一個(gè)進(jìn)軍旅游地產(chǎn)的企業(yè)，而其“旅游 +地產(chǎn)”的模式也成為經(jīng)典。利用主題公園的平穩(wěn)回報(bào)發(fā)展地產(chǎn)項(xiàng)目，再利用地產(chǎn)項(xiàng)目的高成長(zhǎng)、高回報(bào)提升公司的價(jià)值，華僑城成為中國(guó)旅游地產(chǎn)的成功開(kāi)創(chuàng)者。但是，盡管經(jīng)過(guò)了 20多年的發(fā)展，華僑城仍然沒(méi)有擺脫對(duì)地產(chǎn)的依賴，2012年地產(chǎn)收入占比仍超過(guò)旅游收入。

迪士尼作為主題公園的典型代表，是我國(guó)旅游地產(chǎn)的另一個(gè)成功范本。依托其強(qiáng)大的文化生命力和衍生產(chǎn)品，迪士尼成為僅憑借主題公園收入就能盈利的唯一贏家，這讓后來(lái)者望塵莫及。

然而，成功往往不能復(fù)制。受困于旅游項(xiàng)目投資規(guī)模大、回報(bào)周期長(zhǎng)的資金壓力，也受制于開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)和文化元素的缺失，后來(lái)者大多成為借旅游之名“跑馬圈地”的新兵。

目前，分食旅游地產(chǎn)的有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，影視文化公司，規(guī)劃設(shè)計(jì)院，以及嗅覺(jué)敏銳的社會(huì)資本等，大多數(shù)仍在探索的路上。處于房地產(chǎn)企業(yè)第二梯隊(duì)的華潤(rùn)地產(chǎn)，近年來(lái)在全國(guó)多地復(fù)制華僑城模式，布局旅游地產(chǎn)，但業(yè)內(nèi)對(duì)其多有質(zhì)疑，而其旅游項(xiàng)目對(duì)財(cái)務(wù)的貢獻(xiàn)也確實(shí)杯水車薪。

而在主題公園方面，一直嘗試打造“中國(guó)版迪士尼”的華強(qiáng)方特系列發(fā)展也面臨困境，其文化產(chǎn)品與迪士尼不可同日而語(yǔ)，文化的缺失使其僅通過(guò)游樂(lè)園門票等消費(fèi)的收入很難支撐運(yùn)營(yíng)和發(fā)展，通過(guò)周邊配套的商業(yè)項(xiàng)目回籠資金就成為必然的選擇。

但即便是影視文化發(fā)展較成熟的華誼兄弟，在進(jìn)軍旅游地產(chǎn)過(guò)程中也是苦難重重。財(cái)務(wù)壓力大，缺乏開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)等方面的限制使得從上市之初就謀劃旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的華誼兄弟至今仍沒(méi)有一個(gè)成功案例。近年來(lái)，不少旅游資源城市也曾寄希望于通過(guò)旅游產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，不過(guò)大多并沒(méi)有達(dá)到初衷。地方政府通過(guò)低價(jià)出讓土地吸引投資商，但大多數(shù)地方政府并沒(méi)有一個(gè)科學(xué)的規(guī)劃，導(dǎo)致一大批房地產(chǎn)項(xiàng)目大干快上，非但沒(méi)有起到對(duì)經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、稅收的帶動(dòng)，還破壞了旅游資源，甚至使得區(qū)域發(fā)展陷入困境。山東乳山的陣痛就是一個(gè)很好的教訓(xùn)，我國(guó)目前唯一的國(guó)際旅游島海南也在這樣的發(fā)展模式下逐漸成為“犧牲品”，然而，這樣的發(fā)展模式目前仍在我國(guó)不少地區(qū)繼續(xù)上演。

當(dāng)然不可否認(rèn)，旅游地產(chǎn)這些年的探索在為后來(lái)者鋪路的同時(shí)也給我們留下了不少經(jīng)典作品，迪士尼樂(lè)園、歡樂(lè)谷、印象劉三姐等都是旅游地產(chǎn)發(fā)展中的成功案例。

每一個(gè)行業(yè)的發(fā)展都是在反思中前進(jìn)，我國(guó)旅游地產(chǎn)的路究竟在何方？

機(jī)遇與未來(lái)

《國(guó)民休閑旅游綱要》和《旅游法》的頒布為旅游產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了良好的政策環(huán)境，而國(guó)民生活水平的提高也保證了旅游經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)

展，通過(guò)研究上市公司 2013年一季度報(bào)也可以發(fā)現(xiàn)，旅游企業(yè)的盈利狀況普遍好于其他企業(yè)。

在這樣的旅游產(chǎn)業(yè)背景下，旅游地產(chǎn)已經(jīng)迎來(lái)了發(fā)展的黃金時(shí)期，同時(shí)，因旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模大、回報(bào)周期長(zhǎng)而承壓的地產(chǎn)企業(yè)也有了更多的融資選擇。

隨著房地產(chǎn)企業(yè)再融資開(kāi)閘的逐漸明朗，借助資本市場(chǎng)融資將成為可能，這將解決多數(shù)上市旅游地產(chǎn)企業(yè)的資金問(wèn)題。而對(duì)于未上市旅游地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)證券化不失為最佳的選擇，而以未來(lái)門票收益進(jìn)行資產(chǎn)證券化嘗試的華僑城已經(jīng)開(kāi)了一個(gè)先河，未來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況較好的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目完全可以通過(guò)旅游項(xiàng)目的相關(guān)收益進(jìn)行表外融資。嗅覺(jué)敏銳的社會(huì)資本自然也不會(huì)放過(guò)旅游地產(chǎn)這塊蛋糕。2009年至 2012年，我國(guó)已經(jīng)有 8只旅游產(chǎn)業(yè)投資基金成立，總募資規(guī)模達(dá)到 212.96億元，平均單筆基金規(guī)模達(dá) 26.62億元。進(jìn)入 2013年，越來(lái)越多的產(chǎn)業(yè)基金浮出了水面。近期，瀚亞資本就瞄準(zhǔn)了旅游地產(chǎn)，瀚亞資本執(zhí)行總裁楊君表示，今后將致力于開(kāi)拓新型地產(chǎn)金融業(yè)態(tài)，深挖旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等方面的增值機(jī)會(huì)。而對(duì)于資金運(yùn)作越來(lái)越成熟的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，信托、債券等融資工具也將更多地運(yùn)用。

新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展也給旅游地產(chǎn)創(chuàng)造了更加廣闊的市場(chǎng)條件。國(guó)家信息中心旅游研究規(guī)劃中心主任石培華分析認(rèn)為，風(fēng)情小鎮(zhèn)、特色鄉(xiāng)村地產(chǎn)，新型社區(qū)、第二家園、綜合體或者旅游地產(chǎn)，旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)，各類旅游產(chǎn)業(yè)集聚園區(qū)，以及養(yǎng)老、養(yǎng)生社區(qū)這五個(gè)

方面是未來(lái)旅游地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重點(diǎn)嘗試的方向。

隨著我國(guó)優(yōu)質(zhì)旅游資源的逐漸稀缺，企業(yè)紛紛搶占先機(jī)拿地，但是，擁有土地資源并不是未來(lái)旅游地產(chǎn)成敗的關(guān)鍵，而傳統(tǒng)跑馬圈地的發(fā)展也必將隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇被市場(chǎng)淘汰。

大浪淘沙，旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)理念決定成敗。未來(lái)旅游地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)該從關(guān)注地產(chǎn)轉(zhuǎn)向更多的關(guān)注旅游本身，只有耐住性子，通過(guò)旅游項(xiàng)目拉動(dòng)地產(chǎn)，再通過(guò)地產(chǎn)反哺旅游，才能成功打造一個(gè)文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

對(duì)于很多地方政府來(lái)說(shuō)，也需要變得更加理性，不再盲目招商，只讓具有先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念的企業(yè)進(jìn)駐，甚至可以讓越來(lái)越多的優(yōu)秀企業(yè)承擔(dān)區(qū)域運(yùn)營(yíng)商的角色，實(shí)現(xiàn)地方經(jīng)濟(jì)與旅游地產(chǎn)企業(yè)雙贏。這才是我們共同期待的旅游地產(chǎn)的未來(lái)藍(lán)圖。