第一篇：旅游地產(chǎn)面試交流問(wèn)題

旅游地產(chǎn)面試交流問(wèn)題

1、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。而且土地一級(jí)開(kāi)發(fā)具有資金投入大，占用時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)。

土地二級(jí)開(kāi)發(fā)即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地通過(guò)流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的過(guò)程。包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等。以房地產(chǎn)為例，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，是土地使用者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)。即一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。

與一般的住宅相比，旅游地產(chǎn)有其特點(diǎn)：具有更好的自然景觀、建筑景觀，擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值。

2、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)一般工作程序 程序一：確定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 程序二：確定一級(jí)開(kāi)發(fā)單位

程序三：辦理建設(shè)意見(jiàn)（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要求辦理）

程序四：辦理交通評(píng)價(jià)文件審批（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要求辦理）程序五: 辦理古樹(shù)處理意見(jiàn)（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要求辦理）程序六: 辦理文物保護(hù)意見(jiàn)（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要去辦理）

程序七: 辦理環(huán)境評(píng)價(jià)文件審批（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要求辦理）程序八:辦理規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)

程序九：辦理土地一級(jí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)項(xiàng)目核準(zhǔn) 程序十：取得征地批復(fù)(實(shí)施征地)程序十一：辦理拆遷許可證（實(shí)施拆遷）程序十二：編制市政基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)施方案 程序十三：組織驗(yàn)收，評(píng)估土地成本

程序十四：納入土地儲(chǔ)備庫(kù)或直接入市交易土地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)相關(guān)知識(shí)儲(chǔ)備

3、（1）政府主導(dǎo)型模式

這種開(kāi)發(fā)模式最典型的特點(diǎn)就是，政府是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主體，政府委托其所屬機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)與土地儲(chǔ)備密切相關(guān)，政府一般都會(huì)有下屬的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)擁有土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和儲(chǔ)備的權(quán)利。開(kāi)發(fā)完成的土地通過(guò)土地交易中心進(jìn)行“招拍掛”出讓。這種模式最典型的代表就是重慶市和廣州市。政府作為土地的所有者代表，將土地一級(jí)開(kāi)發(fā)列為土地整理儲(chǔ)備中心的一項(xiàng)職能，由土地整理儲(chǔ)備中心或其組建機(jī)構(gòu)完成全部的一級(jí)開(kāi)發(fā)工作。開(kāi)發(fā)完成后或?qū)㈩A(yù)期的熟地交由土地管理部門(mén)，面向市場(chǎng)以招拍掛方式公開(kāi)出讓。（2）完全市場(chǎng)化模式

這種模式下，政府完全退居二線，對(duì)土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)和上市交易都不再干涉，完全由市場(chǎng)行為來(lái)調(diào)節(jié)。政府通過(guò)出讓協(xié)議保證其土地所有者權(quán)益和社會(huì)公共利益，土地開(kāi)發(fā)企業(yè)則通過(guò)與二級(jí)開(kāi)發(fā)商的轉(zhuǎn)讓協(xié)議保證其開(kāi)發(fā)利益。但該模式不利于政府控制市場(chǎng)地價(jià)，政府宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)的能力降低。

（3）政府主導(dǎo)和市場(chǎng)化運(yùn)作相結(jié)合的模式

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主體為政府，這是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)地方法規(guī)的一個(gè)基本原則，也是“政府主導(dǎo)”的主要體現(xiàn)。“市場(chǎng)化運(yùn)作”體現(xiàn)在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)除必須通過(guò)行政行為完成的事項(xiàng)之外的開(kāi)發(fā)事項(xiàng)，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方式選擇具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)投資完成；體現(xiàn)在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)應(yīng)符合市場(chǎng)需求，并按市場(chǎng)需求實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。該模式是我國(guó)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的發(fā)展趨勢(shì)。

通過(guò)對(duì)比分析我們可以發(fā)現(xiàn)，第一種模式有利于政府控制土地一級(jí)市場(chǎng)，但對(duì)政府自身的財(cái)政實(shí)力和融資能力要求較高，這正是政府亟待解決的問(wèn)題；第二種模式雖然可以緩解政府的資金壓力，但不利于政府對(duì)土地供應(yīng)的控制；第三種模式是前兩種模式的中和，他即解決了政府的資金問(wèn)題，同時(shí)也不會(huì)讓政府失去對(duì)土地市場(chǎng)的控制。此種模式下分成方式：

在政府與一級(jí)開(kāi)發(fā)商的分利辦法上有固定收益、溢價(jià)分成、固定收益+溢價(jià)分成及完全市場(chǎng)操作等幾種

4、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成：

（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用

項(xiàng)目建議書(shū)編制費(fèi)、項(xiàng)目建議書(shū)評(píng)估費(fèi)、可行性研究報(bào)告編制費(fèi)、可行性研究報(bào)告評(píng)估費(fèi)、綜合策劃方案編制費(fèi)、規(guī)劃編制費(fèi)、控制性詳細(xì)規(guī)劃、修建性詳細(xì)規(guī)劃、景區(qū)規(guī)劃、環(huán)境景觀規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)、單項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃、城市綜合交通規(guī)劃、環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告編制費(fèi)、交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告編制費(fèi)、安全影響評(píng)價(jià)報(bào)告編制費(fèi)、地震影響評(píng)價(jià)報(bào)告編制費(fèi)、測(cè)量費(fèi)、勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)水、電、路、房屋費(fèi)、其它

（二）征地、拆遷費(fèi)用

農(nóng)（居民）拆遷、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)（含經(jīng)營(yíng)性用房）、地上附屬物補(bǔ)償費(fèi)、搬家補(bǔ)助費(fèi)、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、家電改移補(bǔ)助費(fèi)、支援重點(diǎn)工程費(fèi)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、國(guó)有企事業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)等、備搬遷補(bǔ)助費(fèi)、古樹(shù)文物古建修護(hù)還建費(fèi)、特殊用地、軍事用地、其他用地、其他費(fèi)用及稅金、拆遷服務(wù)費(fèi)、拆除清運(yùn)費(fèi)、拆遷評(píng)估費(fèi)、拆遷不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、其它

（三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用

道路、橋梁、雨水、污水、中水、上水、電力、熱力、天然氣、電信、人防工程、場(chǎng)地平整、市政、場(chǎng)站、雨水、泵房、燃?xì)庹{(diào)壓站熱力站開(kāi)閉站區(qū)域中水站市政管理用房、其它

（四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用

（五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用

公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、交通智能化系統(tǒng)、公共標(biāo)識(shí)指示系統(tǒng)、區(qū)域安防監(jiān)控系統(tǒng)、公共廁所、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、垃圾收集轉(zhuǎn)運(yùn)站、消防站、派出所、郵局、公交車(chē)輛場(chǎng)站、機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)設(shè)施、公園、綠地、廣場(chǎng)、景觀小品

（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用

臨時(shí)用地費(fèi)、臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、施工圖預(yù)算編制費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、合同公證費(fèi)、建設(shè)期區(qū)域管理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、地價(jià)評(píng)估費(fèi)、土地出讓底價(jià)編制費(fèi)、專家審查費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、律師費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi) 竣工移交前的維護(hù)管理費(fèi)、項(xiàng)目后評(píng)估費(fèi)

（七）管理費(fèi)

（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用

（九）銷售費(fèi)用

（十）應(yīng)納稅費(fèi)

（十一）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

5、個(gè)人發(fā)展特點(diǎn)

6、按照根據(jù)資源狀況，將旅游地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式分為四類，分別是：以依托自然資源為核心的發(fā)展模式、以產(chǎn)品提升文化景觀為核心的發(fā)展模式、以陳述文化主題為核心的發(fā)展模式和以嫁接產(chǎn)業(yè)主題為核心的發(fā)展模式。

模式一：以依托自然資源為核心的發(fā)展模式

以依托自然資源為核心的發(fā)展模式基于自然資源的低強(qiáng)度旅游開(kāi)發(fā)，以推進(jìn)生態(tài)恢復(fù)、改善區(qū)域生活水平和保護(hù)原真文化為主要目標(biāo)，倡導(dǎo)環(huán)境友好型開(kāi)發(fā)，以促進(jìn)旅游的可持續(xù)發(fā)展。該模式主要以政府、當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)、企業(yè)或生態(tài)環(huán)保組織為主體，其最大特征是對(duì)資源依賴程度高，受特定資源條件的約束。這一模式內(nèi)部又可細(xì)分為濱湖類度假項(xiàng)目、濱海類度假項(xiàng)目、溫泉類度假項(xiàng)目三大類。

模式二：以產(chǎn)品提升文化景觀為核心的發(fā)展模式

以產(chǎn)品提升文化景觀為核心的發(fā)展模式基于市場(chǎng)規(guī)模和高強(qiáng)度投資開(kāi)發(fā)，以開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商為最重要的經(jīng)營(yíng)主體，通過(guò)不斷開(kāi)發(fā)大型游樂(lè)或運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，創(chuàng)造持續(xù)的愉悅吸引力，追求投資收益最大化。該模式最大特點(diǎn)是對(duì)傳統(tǒng)旅游資源依賴程度低，主要通過(guò)人工景觀來(lái)實(shí)現(xiàn)景觀再造，可以進(jìn)行異地復(fù)制。

在國(guó)內(nèi)，此類旅游地產(chǎn)項(xiàng)目以主題公園和高爾夫度假區(qū)兩種形式表現(xiàn)居多，其中華僑城系列、中華恐龍園、觀瀾湖高爾夫、上海佘山高爾夫等項(xiàng)目都是這種旅游地產(chǎn)模式的典型代表。

從盈利模式來(lái)看，主題公園模式和高爾夫度假項(xiàng)目呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)：

主題公園發(fā)展早期，其盈利點(diǎn)主要是門(mén)票收入。隨著主題公園產(chǎn)品系列深度和廣度不斷擴(kuò)大，以及開(kāi)發(fā)商在資源整合、相關(guān)方協(xié)作等方面能力的增強(qiáng)，主題公園的盈利逐漸呈現(xiàn)出多元化

模式三：以陳述文化主題為核心的發(fā)展模式

以陳述文化主題為核心的發(fā)展模式基于民俗、歷史資源的深度開(kāi)發(fā)，側(cè)重于發(fā)掘、梳理當(dāng)?shù)貧v史與文化資源，試圖圍繞特定的文化主題，恢復(fù)、再生歷史場(chǎng)景，塑造具有鮮明個(gè)性的文化體驗(yàn)產(chǎn)品。該模式最大特點(diǎn)是產(chǎn)品專屬性較強(qiáng)，各類活動(dòng)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)都圍繞文化主題展開(kāi)。

這種模式開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主體可以是當(dāng)?shù)卣⑵髽I(yè)，也可以是當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)。根據(jù)我國(guó)一些典型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式看，不同項(xiàng)目、不同時(shí)期，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)主體會(huì)有所不同。但隨著市場(chǎng)化、專業(yè)化等開(kāi)發(fā)要求的提出，此類項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式開(kāi)始逐步向地方政府提供后勤服務(wù)平臺(tái)，企業(yè)專業(yè)運(yùn)作管理，當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)參與的趨勢(shì)轉(zhuǎn)變。

模式四：以嫁接產(chǎn)業(yè)主題為核心的發(fā)展模式

以嫁接產(chǎn)業(yè)主題為核心的發(fā)展模式的項(xiàng)目基于產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)，主要以旅游、商務(wù)、會(huì)展等功能 為主的產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)為驅(qū)動(dòng)，帶動(dòng)地區(qū)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并通過(guò)產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)的不斷發(fā)展，帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。其最大特點(diǎn)是產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)明顯，各類活動(dòng)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)都圍繞產(chǎn)業(yè)主題展開(kāi)。

這種模式產(chǎn)品的主要表現(xiàn)形式有會(huì)展型旅游地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)新城兩種：

會(huì)展型旅游地產(chǎn)是指借助舉辦的各種類型的會(huì)議、展覽會(huì)、博覽會(huì)、交易會(huì)、招商會(huì)、文化體育、科技交流等活動(dòng)，吸引游客前來(lái)洽談貿(mào)易，觀光旅游，進(jìn)行技術(shù)合作、信息溝通和文化交流，形成旅游行為，后期通過(guò)會(huì)展旅游帶來(lái)的人流、物流，產(chǎn)生房地產(chǎn)需求，并進(jìn)行相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。一般而言，會(huì)展型旅游地產(chǎn)是分階段進(jìn)行開(kāi)發(fā)，不同階段開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品重點(diǎn)不一樣，其對(duì)應(yīng)的主要盈利渠道也有差異。

7、旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨向多元化縱深化

旅游地產(chǎn)發(fā)展商正面臨一個(gè)專業(yè)化的時(shí)代，投資開(kāi)發(fā)的行為向?qū)I(yè)化、集約化和國(guó)際化方向發(fā)展。旅游地產(chǎn)不同于普通的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，它更依賴于環(huán)境條件和投資的實(shí)力。旅游地產(chǎn)的營(yíng)銷方式是租賃與出售相結(jié)在“大旅游、小地產(chǎn)”的開(kāi)發(fā)理念下，休閑度假需求的升級(jí)推動(dòng)了旅游地產(chǎn)的多元化。目前，隨著旅游形式由觀光旅游、商務(wù)旅游升級(jí)到休閑旅游，旅游度假產(chǎn)品也會(huì)相應(yīng)的升級(jí)換代，對(duì)旅游的充分挖掘?qū)⒉辉倬窒抻诼糜螛I(yè)本身。未來(lái)幾年，旅游與臨空產(chǎn)業(yè)、花卉產(chǎn)業(yè)、藝術(shù)產(chǎn)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的結(jié)合將越來(lái)越緊密，一些生產(chǎn)型的產(chǎn)業(yè)將逐漸成為旅游產(chǎn)業(yè)的一部分，這其中包括葡萄酒莊園、花卉蔬菜種植基地、為適應(yīng)城市規(guī)劃發(fā)展而搬遷所遺留的鋼鐵造船礦產(chǎn)等工業(yè)基地。這種轉(zhuǎn)變一方面使旅游產(chǎn)品變得豐富而多元，另一方面導(dǎo)致了綜合服務(wù)配套的升級(jí)換代。傳統(tǒng)的低密度住宅、學(xué)校、商業(yè)只能滿足最基本的要求，結(jié)合景觀的老年公寓、溫泉會(huì)所、馬術(shù)俱樂(lè)部、鄉(xiāng)村酒店等在綜合服務(wù)配套中扮演的角色越來(lái)越重要?？蛻羧旱牟町悓?dǎo)致旅游地產(chǎn)分出檔次，從另一角度詮釋了多元化。

與普通房地產(chǎn)項(xiàng)目相比，旅游地產(chǎn)具有更加明確的主體客戶群。如果只追求大眾化的滿足,就意味著只追求低端市場(chǎng)。這些消費(fèi)客戶對(duì)于房產(chǎn)的環(huán)境品質(zhì)有較高的要求，對(duì)于項(xiàng)目的可參與性比較關(guān)注，比如主題樂(lè)園、花卉博覽園等；中、高端項(xiàng)目主體客戶群主要集中于全球500 強(qiáng)企業(yè)及其他企業(yè)的高管階層、外資機(jī)構(gòu)人員、具有穩(wěn)定的高收入人群等。這些消費(fèi)客戶對(duì)于房產(chǎn)的整體品質(zhì)有較高要求，同時(shí)對(duì)于旅游配套項(xiàng)目的設(shè)置也較為重視，游艇俱樂(lè)部、馬術(shù)俱樂(lè)部等新型旅游項(xiàng)目往往更能引起關(guān)注。所以，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)之初應(yīng)對(duì)主體客戶群有一個(gè)明晰的判斷，提高項(xiàng)目設(shè)置上的針對(duì)性，避免同類產(chǎn)品之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)。

為了引發(fā)巨大的市場(chǎng)反響與持續(xù)的市場(chǎng)關(guān)注度，從而有利于項(xiàng)目的長(zhǎng)期操作與運(yùn)營(yíng)，主題旅游度假社區(qū)成為中國(guó)旅游地產(chǎn)的新趨勢(shì)。旅游地產(chǎn)的主題愈來(lái)愈具有多元化的趨勢(shì)。自然風(fēng)光、文化遺產(chǎn)、紅色山水、花卉博覽、運(yùn)動(dòng)休閑，都成為可以挖掘的題材。但在項(xiàng)目的題材挖掘和項(xiàng)目設(shè)置方面切忌貪大、求洋、缺乏個(gè)性，亂建寺廟、佛像和不倫不類的主題公園等，不僅破壞了風(fēng)景名勝、古跡文物等原始景觀的文化內(nèi)涵，也對(duì)旅游環(huán)境的生態(tài)格局和風(fēng)景結(jié)構(gòu)造成了破壞。同時(shí)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)缺少特色，項(xiàng)目建設(shè)重復(fù)性大，易造成同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)與資金的浪費(fèi)。多元化有利于把旅游地產(chǎn)做成規(guī)模，但是也存在一定的隱憂。其中，資源利用和保護(hù)之間的矛盾，將成為其中突出的問(wèn)題。以新農(nóng)村建設(shè)為例。不可否認(rèn)，新農(nóng)村建設(shè)為旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了契機(jī)，但如何在項(xiàng)目運(yùn)作成功的同時(shí)，保護(hù)好當(dāng)?shù)氐淖匀毁Y源和人文景觀，解決土地權(quán)屬和農(nóng)民居住、收入、生活等一系列問(wèn)題，將成為開(kāi)發(fā)過(guò)程中的一大挑戰(zhàn)。

四、旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由重銷售轉(zhuǎn)向重經(jīng)營(yíng)

在國(guó)家出臺(tái)一系列政策限制房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)的趨勢(shì)下，可以預(yù)見(jiàn)，以銷售為主導(dǎo)的投資模式將逐漸失去主流市場(chǎng)，而銷售+經(jīng)營(yíng)的投資模式將隨著旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)擴(kuò)大浮出水面。在此過(guò)程中，旅游地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的重心將逐漸由銷售向經(jīng)營(yíng)過(guò)渡。此前，由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)快發(fā)展，企業(yè)追求房產(chǎn)快速升值帶來(lái)的豐厚利潤(rùn)的動(dòng)機(jī)，將旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)于集中在地產(chǎn)的投資，而忽略了旅游地產(chǎn)先旅游后地產(chǎn)的整體循序開(kāi)發(fā)的理念。國(guó)外引進(jìn)的產(chǎn)權(quán)式、分時(shí)度假的投資經(jīng)營(yíng)模式?jīng)]有得到有效的利用，少部分開(kāi)發(fā)商的投資也因?yàn)槿狈芾斫?jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)支持，不能及時(shí)回收資金而以失敗告終，如海南“南海傳說(shuō)溫泉療養(yǎng)度假中心”的產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的法律糾紛，從一個(gè)側(cè)面反映了投資者和開(kāi)發(fā)商之間的利益矛盾，凸現(xiàn)了國(guó)內(nèi)這一物業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的不成熟。隨著旅游地產(chǎn)引起市場(chǎng)關(guān)注和開(kāi)發(fā)商的重視，尤其是該市場(chǎng)的廣闊前景吸引眾多企業(yè)的投資，市場(chǎng)產(chǎn)品的多元化，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)將促進(jìn)其銷售的基礎(chǔ)上更加注重后期經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的可持續(xù)發(fā)展，引導(dǎo)業(yè)主將目光放在長(zhǎng)期回報(bào)上，對(duì)規(guī)范國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到積極作用，形成良性循環(huán)。

（老齡化背景下，與旅游地產(chǎn)向融合的養(yǎng)老地產(chǎn)成長(zhǎng)較快。西方是富了之后才老，我們是未富先老。老年化的增長(zhǎng)非?？?，過(guò)不了多久我們就進(jìn)入了老年化階段。在這種情況下，養(yǎng)老地產(chǎn)就會(huì)應(yīng)運(yùn)而生?，F(xiàn)在的人不但老了，而且還想過(guò)的好一點(diǎn)，還想擁有更好的生活，在子女孝道的方式還想給老人買(mǎi)一個(gè)老年公寓。這是一個(gè)共通形的，很健康的一個(gè)養(yǎng)老模式。現(xiàn)在跟旅游相結(jié)合的是養(yǎng)老地產(chǎn)?，F(xiàn)在很多中年人開(kāi)始投資養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)的配套非常完善。跟保險(xiǎn)業(yè)的結(jié)合，還有跟醫(yī)療方面的結(jié)合都做的不錯(cuò)。）

8、隨著白銀時(shí)代的到來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始加大新領(lǐng)域的拓展力度，實(shí)施多元化布局。其中，旅游地產(chǎn)逐步興起，成為近年來(lái)樓市發(fā)展的一大趨勢(shì)。旅游地產(chǎn)主要是依托旅游項(xiàng)目、度假項(xiàng)目延伸出來(lái)的產(chǎn)品，與普通房地產(chǎn)項(xiàng)目以生活自住加部分投資需求不同，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目主要以度假及投資為主。

國(guó)內(nèi)的旅游地產(chǎn)仍處于初期發(fā)展階段

旅游地產(chǎn)早已存在，如深圳華僑城的波菲羅、番禺的祈福新村以及順德碧桂園等等。但近幾年，國(guó)內(nèi)一線城市人均GDP已經(jīng)很高，消費(fèi)能力十分強(qiáng)，存在一批已經(jīng)不僅僅滿足于本地?fù)碛蟹孔泳幼』蛘咄顿Y的高消費(fèi)人群，他們還希望有額外的旅游度假或者投資需要的房子。

雖然國(guó)內(nèi)已經(jīng)有很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，甚至是非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)投入到旅游地產(chǎn)市場(chǎng)，處于快速發(fā)展期。但對(duì)比國(guó)外來(lái)看，國(guó)內(nèi)的旅游地產(chǎn)也僅僅是初期發(fā)展階段。

入門(mén)旅游地產(chǎn)存三大條件

兩類發(fā)展商存優(yōu)勢(shì)提到旅游地產(chǎn)的入門(mén)條件，歸納為三類。首先，它的基金投入會(huì)比較大。旅游地產(chǎn)發(fā)展所在區(qū)域會(huì)比較偏遠(yuǎn)，但旅游資源比較豐富，需要有實(shí)力的發(fā)展商進(jìn)行大量的投入，產(chǎn)生一個(gè)旅游目的地的效應(yīng)，才能引發(fā)它的價(jià)值，達(dá)到開(kāi)發(fā)商的需求。

其次，部分旅游房地產(chǎn)涉及到旅游運(yùn)作以及可持續(xù)發(fā)展的考慮，所以對(duì)經(jīng)營(yíng)能力和招商要求會(huì)比較強(qiáng)。

最后，旅游地產(chǎn)還要考慮到買(mǎi)家怎么去經(jīng)營(yíng)、維護(hù)自己的房產(chǎn)，所以經(jīng)營(yíng)管理和物業(yè)管理的要求會(huì)比一般的房產(chǎn)高很多。所以，除了有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的發(fā)展商會(huì)有一定的優(yōu)勢(shì)，本身就有一些旅游概念和資源的發(fā)展商也有一定優(yōu)勢(shì)，如國(guó)內(nèi)的華僑城、長(zhǎng)隆等，它們?cè)陧?xiàng)目開(kāi)發(fā)之前，甚至拿地之前就有著一定的經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)。當(dāng)需要有較大的經(jīng)營(yíng)投入時(shí)，能有更多的融資渠道，幫助項(xiàng)目發(fā)展。

旅游地產(chǎn)發(fā)展的三大模式

那么，旅游地產(chǎn)的發(fā)展模式有哪幾種呢？第一類，需要借助自然資源，去發(fā)展旅游地產(chǎn)的項(xiàng)目。如三亞，它主要是依托海資源打造的旅游房地產(chǎn)，另外還有廣東惠州、中山等依托溫泉資源來(lái)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。第二類是商務(wù)性的旅游資源，其中代表作是海南的博鰲，結(jié)合會(huì)議商務(wù)相關(guān)的資源來(lái)進(jìn)行再開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品。還有一類則是非資源性的度假項(xiàng)目，其本身資源并不一定豐富，但是規(guī)模足夠大，擁有自然的山景和水景，很多人造的題材可以提供。但這種對(duì)于發(fā)展商和投資者來(lái)說(shuō)，資金投入會(huì)相對(duì)較大。

發(fā)展旅游地產(chǎn)三大難題：空置、招商、運(yùn)營(yíng)

消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的目的主要是用于度假及投資，所以長(zhǎng)住的機(jī)會(huì)不大，會(huì)出現(xiàn)物業(yè)長(zhǎng)期空置的情況。另外，有一些旅游景區(qū)的房地產(chǎn)物業(yè)是以商業(yè)為主的，但是他們要面臨招商給誰(shuí)，怎么去經(jīng)營(yíng)，招商以后的各種問(wèn)題。

總的來(lái)說(shuō)，發(fā)展旅游地產(chǎn)的最大困難就是項(xiàng)目該如何解決空置、招商以及運(yùn)營(yíng)能力等問(wèn)題。例如國(guó)內(nèi)雖然有不少主題公園案例，但成功的并不多。因?yàn)橹黝}公園的運(yùn)營(yíng)需要不斷更新?lián)Q代、吸引游客的能力，這種能力會(huì)直接影響房產(chǎn)的價(jià)值。如果主題公園有個(gè)很好的景觀，但是經(jīng)營(yíng)很差，它還是會(huì)直接影響到旁邊的物業(yè)價(jià)值。解決方法就是，要找好的物業(yè)管理公司去經(jīng)營(yíng)維護(hù)，好的管理公司會(huì)幫你解決一般的住宅管理衍生為度假住宅管理的問(wèn)題，發(fā)展商可以尋求專業(yè)的外力去支援。

但旅游地產(chǎn)熱的背后，考驗(yàn)的不僅僅是開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)能力。旅游地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大，需要占用大規(guī)模的資金，且收益周期相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)更長(zhǎng)，管理、運(yùn)營(yíng)過(guò)程復(fù)雜，維護(hù)費(fèi)用高。開(kāi)發(fā)商不能以開(kāi)發(fā)和銷售住宅的模式來(lái)運(yùn)營(yíng)旅游地產(chǎn)，快速開(kāi)發(fā)、快速銷售、快速回籠資金幾乎是不可能的。

旅游項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)會(huì)隨著當(dāng)?shù)芈糜问袌?chǎng)的波動(dòng)而變化，在目前經(jīng)濟(jì)下行的情況下，旅游市場(chǎng)收入會(huì)下滑，繼而也對(duì)旅游地產(chǎn)造成影響。

第二篇：旅游地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

旅游地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

旅游地產(chǎn)的產(chǎn)生旅游地產(chǎn)的出現(xiàn)是市場(chǎng)必然的選擇，也是相互促進(jìn)的良性結(jié)構(gòu)。一般旅游項(xiàng)目的投資收益期都超過(guò)15年，但可持續(xù)回報(bào)時(shí)間可以達(dá)到50年以上。而旅游地產(chǎn)2到3年就全部收回投資，且可獲取150%到400%的盈利，可謂暴利項(xiàng)目。但旅游地產(chǎn)以低成本為基礎(chǔ)，關(guān)鍵問(wèn)題是必須有人氣。沒(méi)人去的地方什么房子也很難賣(mài)。

旅游地產(chǎn)的價(jià)值與旅客流量正相關(guān)，與客源地的交通正相關(guān)，和周邊風(fēng)景價(jià)值正相關(guān)。當(dāng)前的旅游投資商是以旅游地產(chǎn)投資的收益來(lái)補(bǔ)充旅游投資的長(zhǎng)期性；而另一面，旅游的人氣效應(yīng)又有力的構(gòu)成了旅游地產(chǎn)的價(jià)值，形成可持續(xù)升值效應(yīng)。而從投資的層面來(lái)說(shuō)，因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)的操作倚重于經(jīng)營(yíng)，投資周期長(zhǎng)而被稱為難度最高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形態(tài)。需要操作團(tuán)隊(duì)具有極高的專業(yè)性，并保有較大的資金儲(chǔ)備或完備的再融資渠道。

旅游地產(chǎn)的產(chǎn)生是長(zhǎng)期持續(xù)回報(bào)與快速回報(bào)，持續(xù)現(xiàn)金流與短期銷售了結(jié)，低成本土地與高成本配套等相互聯(lián)結(jié)的合理趨勢(shì)。實(shí)際上，低成本的土地是與高門(mén)檻的旅游開(kāi)發(fā)相結(jié)合的，這里面討巧的機(jī)會(huì)并不多。把人氣搞上去，就需要進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、景點(diǎn)、游樂(lè)、娛樂(lè)、景觀、接待等等的開(kāi)發(fā)，需要較大的投入。因此，旅游與地產(chǎn)之間互補(bǔ)互助關(guān)系非常重要。旅游地產(chǎn)的分類

旅游地產(chǎn)，從某種意義上來(lái)說(shuō)，它是一種經(jīng)濟(jì)綜合體，它覆蓋了地產(chǎn)、度假、生活、休閑娛樂(lè)等各大方面。

從理論上來(lái)說(shuō)，旅游地產(chǎn)是比較寬泛的概念，粗略概括可以分為四類——旅游景點(diǎn)地產(chǎn)，旅游商業(yè)地產(chǎn)，旅游度假地產(chǎn)，旅游住宅地產(chǎn)。

旅游景點(diǎn)地產(chǎn)

主要是指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動(dòng)建造的各種觀光、休閑、娛樂(lè)性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間；

旅游商業(yè)地產(chǎn)

主要是指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂(lè)城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間；

旅游度假地產(chǎn)

主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間，如旅游賓館、度假村、產(chǎn)權(quán)酒店以及用于分時(shí)度假的時(shí)權(quán)酒店等等；

旅游住宅地產(chǎn)

主要是指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。

旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品

隨著中國(guó)旅游地產(chǎn)的迅速升溫，目前在市場(chǎng)中常見(jiàn)的幾種旅游地產(chǎn)產(chǎn)品有以下幾種： 分時(shí)度假分時(shí)度假?gòu)膶?shí)質(zhì)上看，是介于房地產(chǎn)產(chǎn)品和酒店產(chǎn)品之間的一種中間產(chǎn)品。旅游地產(chǎn)中分時(shí)度假酒店（公寓）就是加入了分時(shí)度假交換體系的“時(shí)權(quán)酒店”。在分時(shí)度假產(chǎn)品中會(huì)涉及多方主體：開(kāi)發(fā)商，擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)；銷售商，作為開(kāi)發(fā)商的銷售代表向公眾銷售分時(shí)度假產(chǎn)品；度假房產(chǎn)管理公司，管理和維護(hù)分時(shí)度假房產(chǎn)；分時(shí)度假交換公司，向具有分時(shí)度假房產(chǎn)使用權(quán)的消費(fèi)者（會(huì)員）提供不同地區(qū)之間的分時(shí)度假產(chǎn)品交換業(yè)務(wù)；其他還有律師、金融機(jī)構(gòu)、咨詢顧問(wèn)等直接或間接與分時(shí)度假相關(guān)的專業(yè)群體。在我國(guó)現(xiàn)階段，分時(shí)度假產(chǎn)品中的各方主體發(fā)展不平衡，全國(guó)可發(fā)展分時(shí)度假的產(chǎn)品有上千處，但專業(yè)的銷售商不到20家，真正在運(yùn)作點(diǎn)數(shù)制進(jìn)行交換的系統(tǒng)更是屈指可數(shù)。

分時(shí)度假在全球的穩(wěn)健發(fā)展已經(jīng)預(yù)熱了中國(guó)市場(chǎng)。為全球分時(shí)度假行業(yè)提供相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)的最大供應(yīng)商RCI公司已經(jīng)于今年4月中旬與國(guó)內(nèi)的中安達(dá)公司簽署了協(xié)議，意與中國(guó)公司共同建設(shè)分時(shí)度假市場(chǎng)。

我國(guó)青島弄海園度假村、北京九華山莊、北京翠宮飯店、京瑞溫泉國(guó)際酒店、珠海石景山旅游中心、無(wú)錫太湖威尼斯花園等30個(gè)度假村或酒店已經(jīng)率先加入RCI度假交換網(wǎng)絡(luò)，接待來(lái)自全球各地的度假會(huì)員。其中青島弄海園度假村、京瑞溫泉國(guó)際酒店今年還分別獲得了RCI總部頒發(fā)的金冠獎(jiǎng)和國(guó)際金獎(jiǎng)。

2001年3月份，中房集團(tuán)向香港特區(qū)政府提出收購(gòu)2萬(wàn)套香港居屋作為分時(shí)度假產(chǎn)品的計(jì)劃，這一舉動(dòng)立即得到了香港特區(qū)政府的大力支持。2萬(wàn)套居屋將會(huì)分量分時(shí)段賣(mài)給旅游者。其次，2萬(wàn)套居屋賣(mài)給100萬(wàn)個(gè)家庭并不是天方夜譚。從香港旅游局提供的數(shù)字來(lái)看，香港平均每年每個(gè)家庭消費(fèi)6000港元，假設(shè)按10000元人民幣計(jì)算，會(huì)帶來(lái)每年300億到400億的收入。

分時(shí)度假這種產(chǎn)品目前市場(chǎng)度還不是很高。

旅游主題社區(qū)

在房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的北京東部，將崛起一個(gè)僅配套住宅項(xiàng)目的建筑面積就達(dá)80萬(wàn)平方米的旅游地產(chǎn)大盤(pán)。該項(xiàng)目暫命名為“北京旅游主題社區(qū)”，總投資預(yù)計(jì)達(dá)20億元人民幣，位置在東四環(huán)與京沈路交界的東南角。項(xiàng)目總占地面積約為1.5平方公里，規(guī)劃有50萬(wàn)平方米的名為“歡樂(lè)森林”的主題公園，主題公園的活動(dòng)內(nèi)容和模式近似于美國(guó)的迪斯尼樂(lè)園，初步預(yù)計(jì)將于2005年11月開(kāi)園。投資方為深圳華僑城集團(tuán)，開(kāi)發(fā)商是北京世紀(jì)華僑城實(shí)業(yè)公司。

有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，該項(xiàng)目一旦初具規(guī)模，將與毗鄰的世紀(jì)東方城、紫南家園這兩個(gè)供應(yīng)量近百萬(wàn)平方米的大盤(pán)形成三足鼎立之勢(shì)。而其開(kāi)發(fā)商深圳華僑城在深圳成功開(kāi)發(fā)了世界之窗和民俗文化村項(xiàng)目，諳熟主題公園和配套住宅的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，此次將這一模式移植來(lái)京，有望對(duì)北京市場(chǎng)帶來(lái)新沖擊。

據(jù)該項(xiàng)目代理公司中原物業(yè)顧問(wèn)策劃部負(fù)責(zé)人透露，該項(xiàng)目早在2001年就完成了圈地工作，2002年至2003年上半年，該公司花費(fèi)了近一年半的時(shí)間進(jìn)行整個(gè)社區(qū)的規(guī)劃。去年11月才真正開(kāi)始破土動(dòng)工。但因?yàn)槎静灰酥矘?shù)等客觀原因，主題公園直到今年3月才進(jìn)入實(shí)戰(zhàn)階段，目前已完成土地平整。

另?yè)?jù)介紹，該項(xiàng)目的配套住宅建筑面積達(dá)80萬(wàn)平方米，將分為多期開(kāi)發(fā)，定位為中高檔住宅，現(xiàn)已進(jìn)入開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備階段。但近期尚不準(zhǔn)備做大規(guī)模宣傳，據(jù)有關(guān)消息稱，這可能與其將打算以準(zhǔn)現(xiàn)房形式銷售有關(guān)。按行情，若計(jì)劃買(mǎi)準(zhǔn)現(xiàn)房而非期房，現(xiàn)在做推廣為時(shí)過(guò)早。

度假村1997年，中坤投資集團(tuán)開(kāi)始對(duì)安徽省黃山市黟縣進(jìn)行整體旅游開(kāi)發(fā)，下轄的黃山京黟旅游開(kāi)發(fā)有限公司擁有綜合型現(xiàn)代涉外賓館“中城山莊”及宏村、南屏村、關(guān)麓村等國(guó)內(nèi)外著名古村落風(fēng)景區(qū)。其中宏村的水系設(shè)計(jì)更是別具一格，湖光山色與層樓疊院融為一體，自然景觀與人文內(nèi)涵交相輝映，享有“中國(guó)明清博物館”之美譽(yù)。2000年11月，宏村被聯(lián)合國(guó)教科文組織列入了“世界文化遺產(chǎn)名錄”。

近期，中坤投資集團(tuán)又開(kāi)始著手開(kāi)發(fā)位于宏村旁的黃山宏村奇墅湖國(guó)際旅游度假村項(xiàng)目，該項(xiàng)目擁有山水面積近5000畝，風(fēng)光秀美異常，譽(yù)為“人間仙境”。奇墅湖國(guó)際旅游度假村將建設(shè)徽派村落式別墅面積10萬(wàn)平方米，四星級(jí)賓館一座，并經(jīng)安徽省政府批準(zhǔn)，在景區(qū)內(nèi)捐資恢復(fù)重建唐代寺廟——梓路寺，占地百畝，宏偉莊嚴(yán)，正在中國(guó)佛教協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)和支持下進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工，度假村總計(jì)投資5億元，2005年內(nèi)建成。

2003年中坤集團(tuán)又開(kāi)始向中國(guó)的大西北新疆拓展，將在5年內(nèi)一期投入5億元，整體促進(jìn)以喀什、克州阿克蘇為主體的南疆帕米爾風(fēng)光旅游、國(guó)際登山、探險(xiǎn)及跨境游的特色旅游，把南疆推向世界，帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。并計(jì)劃先期設(shè)計(jì)建設(shè)2至3座3星或4星級(jí)的旅游賓館，建設(shè)國(guó)際一流的登山探險(xiǎn)營(yíng)地，投資組建大型旅游車(chē)隊(duì)，拍攝制作包括電視連續(xù)劇《瑪納斯》史詩(shī)在內(nèi)的文化宣傳作品，制定面向國(guó)際及國(guó)內(nèi)大中城市的特色旅游計(jì)劃。大連萬(wàn)達(dá)也要在昆明滇池風(fēng)景區(qū)開(kāi)發(fā)大型的旅游度假項(xiàng)目，總投資高達(dá)30多億元人民幣。萬(wàn)達(dá)將該項(xiàng)目暫定名為“滇池衛(wèi)城”，該項(xiàng)目的推進(jìn)，將全面完成國(guó)務(wù)院對(duì)度假區(qū)批復(fù)的九大功能建設(shè)，即：一座大型游樂(lè)園、湖濱高爾夫球場(chǎng)、一座園林五星級(jí)酒店、英式馬術(shù)俱樂(lè)部、旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)、產(chǎn)權(quán)式度假公寓、連排別墅、獨(dú)立別墅等；社區(qū)配套包括中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)保中心、購(gòu)物中心。項(xiàng)目集旅游度假、大型休閑體育設(shè)施、低密度產(chǎn)權(quán)式酒店、別墅等為一體，是一座按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的大型綜合度假休閑社區(qū)。

產(chǎn)權(quán)式酒店

產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，與住宅寫(xiě)字樓的投資、股票投資、儲(chǔ)蓄及國(guó)債投資等相比，投入輕松、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)更豐厚，同時(shí)還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。有關(guān)資料顯示，近10年來(lái)，全世界產(chǎn)權(quán)式酒店平均每年增長(zhǎng)15.8%。與銀行儲(chǔ)蓄和投資股票債券相比，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的產(chǎn)權(quán)式酒店有望成為中產(chǎn)階層的首選。對(duì)于投資回報(bào)率來(lái)說(shuō)，其實(shí)就是出租率，只有高出租率的保證，才能提高投資回報(bào)率并降低投資風(fēng)險(xiǎn)。而出租率直接與物業(yè)的地段、稀缺性以及品質(zhì)相關(guān)，因此地段好，有特色的產(chǎn)權(quán)式酒店才能成為投資者眼中的寵兒。

旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)

旅游和房地產(chǎn)是完全不同的兩個(gè)行業(yè)，相互交叉、理念滲透，形成了許多邊緣性的全新綜合結(jié)構(gòu)，如產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假項(xiàng)目、度假別墅區(qū)、高爾夫別墅區(qū)、中央游憩區(qū)、商業(yè)步行街、shopping mall 等等模式。

其中，以別墅開(kāi)發(fā)為主流，已經(jīng)引起地產(chǎn)界的廣泛關(guān)注；產(chǎn)權(quán)酒店即將迎來(lái)大規(guī)模推廣的時(shí)期；與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合的中央游憩區(qū)、濱水休閑區(qū)、餐飲街區(qū)、娛樂(lè)街區(qū)、古文化古建筑街區(qū)、shopping mall 等，已經(jīng)成為城市休閑餐飲娛樂(lè)及購(gòu)物的主力消費(fèi)場(chǎng)所；而旅游小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)及旅游城市開(kāi)發(fā)——這種將旅游區(qū)域開(kāi)發(fā)與城市經(jīng)營(yíng)全面結(jié)合的旅游地產(chǎn)提升模式，已經(jīng)出現(xiàn)，并逐漸走向流行。北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院提出要從旅游的視角看房地產(chǎn)。認(rèn)真思考旅游與房地產(chǎn)之間的結(jié)合，能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)的提升。

旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)這主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

景觀設(shè)計(jì)：景觀是旅游的基礎(chǔ)資源，我國(guó)的景觀評(píng)價(jià)、景觀設(shè)計(jì)已經(jīng)具備非常成熟的專

業(yè)技術(shù)。而房地產(chǎn)對(duì)環(huán)境景觀的理解，還長(zhǎng)期停留在園林綠化的傳統(tǒng)框架內(nèi)，若能借用旅游業(yè)已經(jīng)形成的理念、素材與技術(shù)，將形成新的提升。

主題定位：旅游項(xiàng)目設(shè)計(jì)，非常講究主題定位，這對(duì)提升附加價(jià)值和塑造吸引力具有極大的功效。這也是房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠借鑒的內(nèi)容。

游憩方式設(shè)計(jì)：游憩方式設(shè)計(jì)中的很多理念與技術(shù)，在旅游開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中是通用的。比如，情景設(shè)計(jì)、體驗(yàn)設(shè)計(jì)、娛樂(lè)化設(shè)計(jì)等，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有實(shí)際的借鑒價(jià)值；居住、辦公等房產(chǎn)的過(guò)程化設(shè)計(jì)，休閑空間與功能設(shè)計(jì)，景觀與觀賞方式設(shè)計(jì)，對(duì)旅游開(kāi)發(fā)有借鑒價(jià)值。通過(guò)塑造吸引力，增加游客量、延長(zhǎng)滯留時(shí)間、提升消費(fèi)水平等游憩方式設(shè)計(jì)和分析方法，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更是別具意義。

國(guó)內(nèi)的發(fā)展空間

旅游地產(chǎn)的產(chǎn)生始于法國(guó)地中海沿岸，當(dāng)時(shí)地中海沿岸開(kāi)發(fā)了大量海濱別墅，一時(shí)間歐洲、北美的游客蜂擁而至，地中海成為歐洲乃至世界的休閑度假中心。20世紀(jì)60年代法國(guó)阿爾卑斯山的別墅度假村首先以分時(shí)銷售的方式招攬客戶。而今天，分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅等已遍布世界各地。在亞洲，日本、韓國(guó)、菲律賓、泰國(guó)，馬來(lái)西亞、新加坡等國(guó)家的旅游房地產(chǎn)方興未艾，大批國(guó)際地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、酒店投資管理機(jī)構(gòu)紛紛介入旅游物業(yè)開(kāi)發(fā)，并取得了可觀的收益。

在此感召下，各地的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目是接踵而至。其中包括北京強(qiáng)龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在延慶龍慶峽投資開(kāi)發(fā)的“快樂(lè)無(wú)窮大”產(chǎn)權(quán)酒店；位于秦皇島度假區(qū)在北京發(fā)售的“維多利亞港灣”酒店式公寓；新世界集團(tuán)投資的海南新世界家園等。中國(guó)華源集團(tuán)與海南泰信實(shí)業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的“?？诨使跒I海溫泉酒店”（產(chǎn)權(quán)式酒店），7月在上海開(kāi)盤(pán)，僅一星期內(nèi)便售出產(chǎn)權(quán)客房近60套；還有位于深圳大梅沙的四星級(jí)酒店-----雅蘭酒店六成客房192間已被買(mǎi)下，業(yè)主除了可以享受酒店式家居生活外，還可以通過(guò)委托經(jīng)營(yíng)與酒店經(jīng)營(yíng)者分享利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)新的休閑置業(yè)方式。這樣的旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)例子在國(guó)正越來(lái)越多，其發(fā)展的空間也是越來(lái)越大。目前，北京、上海、大連、青島、海南、廣東、深圳、四川等地已開(kāi)發(fā)的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目已達(dá)到上百個(gè)，以“高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運(yùn)動(dòng)”為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店就已超過(guò)80家。其投資商除了國(guó)外和港臺(tái)頗具實(shí)力的大公司外，還包括內(nèi)地首創(chuàng)、海航、中信、中旅等大型企業(yè)，同時(shí)也包括天鴻集團(tuán)、萬(wàn)通集團(tuán)等一大批房地產(chǎn)投資商、開(kāi)發(fā)商。

旅游地產(chǎn)成為市場(chǎng)新寵

2011年，隨著國(guó)家嚴(yán)酷新政對(duì)高房?jī)r(jià)的大力打壓，曾經(jīng)火爆的傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)成交表現(xiàn)逐漸黯淡，新政無(wú)疑很大力度的壓縮了住宅市場(chǎng)的投資空間，限制了投資客的投資和投機(jī)性需求。在此形勢(shì)下，旅游地產(chǎn)憑借其政策導(dǎo)向性和資源稀缺性優(yōu)勢(shì)深受投資客們青睞，成為萬(wàn)眾矚目的樓市新寵！

旅游地產(chǎn)升值潛力巨大

隨著國(guó)家對(duì)旅游業(yè)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)的明確定位，縱使在新政打壓下，旅游地產(chǎn)依然成為眾多獨(dú)具慧眼的投資客所共同關(guān)注的焦點(diǎn)。旅游地產(chǎn)受到熱捧并不難理解，在自然資源日益緊缺的當(dāng)下，旅游地產(chǎn)的最大優(yōu)勢(shì)即在于其對(duì)自然的占有。

旅游地產(chǎn)的核心

旅游、休閑的生活方式已逐漸被中國(guó)人所接受，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中國(guó)人對(duì)健康、綠色的生活擁有更多訴求，越來(lái)越需要通過(guò)旅游、休閑以及自己的私屬空間來(lái)提升生活品質(zhì)，因此糅合文化、旅游、休閑的地產(chǎn)項(xiàng)目將成為地產(chǎn)界新的開(kāi)發(fā)目標(biāo)。由美國(guó)JMP高爾夫設(shè)計(jì)集團(tuán)Mark Hollinger大師主創(chuàng)設(shè)計(jì)的輝煌27洞國(guó)際高爾夫球場(chǎng)，以及世界一線星級(jí)度假酒店、御水溫泉SPA、國(guó)際會(huì)議中心、法式紅酒莊等完善的輝煌云上，是 京城有名的旅游地產(chǎn)。該項(xiàng)目位于北京西北部延慶張山營(yíng)鎮(zhèn)西部，背依松山美景，俯瞰官?gòu)d水庫(kù)，總占地面積約5000畝，綠水青山環(huán)抱、景色秀麗、空氣清新如天然氧吧。

隨著國(guó)家對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)的支柱型戰(zhàn)略定位，政府加快高速公路等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，旅游地產(chǎn)度假區(qū)項(xiàng)目，對(duì)具備經(jīng)濟(jì)實(shí)力、注重生活品質(zhì)的人群而言，既是與家人享受第二人生的度假產(chǎn)品，又是保值增值抗通脹的優(yōu)秀投資選擇。

第三篇：美國(guó)旅游簽證面試問(wèn)題

美國(guó)旅游簽證面試問(wèn)題摘要

第一部分：出境記錄方面

1，問(wèn)題：你去美國(guó)做什么？答：旅游

2，問(wèn)題：你曾經(jīng)去過(guò)哪些國(guó)家和地區(qū)旅游？答：簡(jiǎn)要說(shuō)明曾經(jīng)去過(guò)國(guó)家名

3，問(wèn)題：你怎么證明曾經(jīng)到過(guò)那些國(guó)家呢？答：護(hù)照上有簽證，還有照片等

第二部分：個(gè)人資產(chǎn)方面

1，問(wèn)題：你這次去美國(guó)旅游費(fèi)用誰(shuí)來(lái)負(fù)擔(dān)？自己

2，問(wèn)題：你是做什么工作的？在單位擔(dān)任什么職務(wù)？工齡？單位地址？

3，問(wèn)題：你的年收入是多少？

4，問(wèn)題：你有營(yíng)業(yè)執(zhí)照嗎？

5，問(wèn)題：你有沒(méi)有單位的證明信或者擔(dān)保函？

6，問(wèn)題：你帶存款證明了？

7，問(wèn)題：你帶房產(chǎn)證明了？

8，問(wèn)題：你有私人汽車(chē)嗎？

9，問(wèn)題：你還帶了其他資產(chǎn)證明嗎？

第三部分：家庭方面

1，問(wèn)題：你結(jié)婚了嗎？你有孩子嗎？

2，問(wèn)題：你的愛(ài)人是做什么工作的？

3，問(wèn)題：你這次旅游是自己去嗎？為什么你的家人不和你一起去美國(guó)旅游?。?4，問(wèn)題：你帶戶口薄了嗎？

5，問(wèn)題；你帶結(jié)婚證了嗎？

6，問(wèn)題：你帶家庭成員的照片了嗎？

第四部分：旅游方面

1，問(wèn)題：這次是誰(shuí)組織你們赴美國(guó)旅游？

2，問(wèn)題：這個(gè)旅游團(tuán)大概有多少人？

3，問(wèn)題：旅游團(tuán)中的其他人你都認(rèn)識(shí)嗎？

4，問(wèn)題：你這次旅游都打算去美國(guó)哪些城市和景點(diǎn)？

5，問(wèn)題；這次旅游的費(fèi)用大概要花費(fèi)多少錢(qián)啊？

6，問(wèn)題：這個(gè)旅游團(tuán)預(yù)定什么時(shí)間出發(fā)？

7，問(wèn)題：你們預(yù)計(jì)在美國(guó)停留多少天？

回答問(wèn)題平淡自然，坦城友好，輕松展示自己的優(yōu)勢(shì)，提供盡可能多的信息給面試官以證明自己在中國(guó)有穩(wěn)定的家庭、良好的收入、良好的經(jīng)濟(jì)狀況以及發(fā)展前景，赴美有明確目的，從而證明自己根本無(wú)意滯留美國(guó)，完成行程后將隨團(tuán)返回中國(guó)。

著裝整潔，大方得體與自己從事的事業(yè)相適應(yīng)。

（建議將資料用透明文件袋整齊裝好，便于出示和查找?。?/p>

第四篇：美國(guó)旅游簽證面試問(wèn)題匯總

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美國(guó)旅游簽證面試問(wèn)題匯總辦理去美國(guó)旅游簽證，面試依然是不可缺少的一個(gè)環(huán)節(jié)，那么美國(guó)旅游簽證面試環(huán)節(jié)中有哪些問(wèn)題呢?下面天道留學(xué)小編就給大家詳細(xì)匯總一下美國(guó)旅游簽證面試的問(wèn)題，供大家參考。

去美國(guó)旅游簽證面試問(wèn)題如下：

q1：您去過(guò)美國(guó)嗎-/ 您去此次美國(guó)做什么-

a1：我去過(guò)。上次抵達(dá)的時(shí)間和目的。/ 我沒(méi)去過(guò)。但是于 時(shí)間 去過(guò)。這次去美國(guó)旅游/商務(wù)/探親(要說(shuō)明親屬關(guān)係)/商務(wù)+旅游/旅游+辦事(說(shuō)明辦什么事-)

評(píng) 述：這是最經(jīng)常問(wèn)到的問(wèn)題，只要實(shí)話實(shí)話就好，不要擔(dān)心自己的回答會(huì)給簽證官什么樣的印象，不要試圖猜測(cè)簽證官的想法，實(shí)話實(shí)說(shuō)對(duì)你是最好的選擇。因?yàn)闁| 西方思想有差異，面試的時(shí)候想的越多，聰明反被聰明誤的可能越大。所以如果你是旅游，請(qǐng)說(shuō)旅游。如果你有一天商務(wù)考察活動(dòng)，請(qǐng)說(shuō)明只有一天是商務(wù)考察，其 他時(shí)間是旅游。q2：您的職業(yè)-

a2：我從事XXX工作。簡(jiǎn)單介紹公司的相關(guān)情況并時(shí)常提示簽證官同步參閱您提供的資料。

評(píng)述：簽證官問(wèn)的問(wèn)題可能是多種多種，不同角度，不同方式的。但是都離不開(kāi)美國(guó)移民法的規(guī)定。如果問(wèn)到這個(gè)問(wèn)題，請(qǐng)用最簡(jiǎn)單的話來(lái)描述一下你的工作。不用擔(dān)心太專業(yè)，簽證官可能聽(tīng)不懂。這不是你應(yīng)該擔(dān)心的問(wèn)題，因?yàn)槭桂^里有很多的專業(yè)翻譯，簽證官自會(huì)找人來(lái)處理溝通。

q3：您的行程安排及旅行日期-

a3：參照具體出發(fā)日期回答并提及若干游覽城市。商務(wù)的要具體說(shuō)明拜訪的單位，邀請(qǐng)人，聯(lián)繫人，哪些公干-

評(píng)述：任何真實(shí)的旅行都是有具體安排和預(yù)計(jì)出發(fā)日期的，所以在此奉勸那些有不良目的的人，假的就是假的，永遠(yuǎn)真不了。真的也假不了，所以請(qǐng)放心大膽的面對(duì)簽證官的問(wèn)題吧!

q4：您參加旅游團(tuán)隊(duì)所交納的金額及押金-(如旅游目的)

a4：團(tuán)費(fèi)金額參考具體線路價(jià)格。押金： rmb100000/ 人

評(píng)述：不經(jīng)常被問(wèn)及的問(wèn)題，間接體現(xiàn)了你在國(guó)內(nèi)的資產(chǎn)狀況。

q5：您的家屬為什么不與您同行-

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a5：工作、學(xué)習(xí)等個(gè)人具體塬因。

評(píng)述：上面提到了中西方思想的差異，很多中國(guó)人認(rèn)為一家人一起出行會(huì)引起使館的注意，懷疑是不是一家一起涉留境外了。其實(shí)美國(guó)人不會(huì)這樣想的，美國(guó)人注意親情關(guān)係比金錢(qián)更甚，所以如果你的經(jīng)濟(jì)允許，請(qǐng)帶上你的先生或者太太同行吧，為自己的生活多一點(diǎn)情趣，也為自己的簽證多一點(diǎn)保障。

q6：為什么您在此期間出差/旅游-

評(píng)述：旅游定義中說(shuō)，旅游的先決條件是：可自由支配的錢(qián)和時(shí)間，所以時(shí)間是很重要的。為什么在這個(gè)時(shí)候出國(guó)-請(qǐng)?zhí)峁┮粋€(gè)真實(shí)的，合情合理的理由。

q7：您所提供的資產(chǎn)是否齊全并符合要求-

a7：主動(dòng)出示所提供的資料并做簡(jiǎn)單介紹。

評(píng)述：大多數(shù)人知道申請(qǐng)簽證要提供資產(chǎn)證明，對(duì)的，但是申請(qǐng)美國(guó)簽證請(qǐng)?zhí)峁┫嚓P(guān)證明塬件，而不是銀行開(kāi)具的存款證明;少數(shù)人知道申請(qǐng)簽證要提供存摺存單，對(duì)的，但是請(qǐng)不要把多張存單兌換成一張大額的。這是多此一舉。反而會(huì)讓簽證官懷疑你的目的。有些出過(guò)國(guó)的人知道申請(qǐng)美國(guó)要提供 10萬(wàn)以上的資產(chǎn)證明，對(duì)的，但是請(qǐng)不要只提供10萬(wàn)。資產(chǎn)證明包括很多方面，固定資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)，存摺存單、房產(chǎn)證、股票證券等。

以上就是去美國(guó)旅游簽證面試問(wèn)題的匯總，希望能夠大家能夠通過(guò)本文掌握美國(guó)旅游簽證面試遇到的問(wèn)題，避免自己在申請(qǐng)去美國(guó)旅游簽證面試環(huán)節(jié)中出現(xiàn)錯(cuò)誤，需要了解相關(guān)信息的，可以來(lái)看看。

原文地址：

資料參考：美國(guó)旅游簽證http://us.tiandaoedu.com/vi/

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第五篇：美國(guó)旅游簽證面試問(wèn)題

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美國(guó)旅游簽證面試問(wèn)題

1.你叫什么名字? 2.你出生在哪里? 3.你什么時(shí)候出生的? 4.你的職業(yè)是什么? 5.你做這個(gè)工作多長(zhǎng)時(shí)間了? 6.請(qǐng)描述一下你的工作。

7.你在什么公司得到這些經(jīng)歷的? 8.你在這個(gè)公司工作多久了? 9.你知道這個(gè)公司的地址嗎? 10.這個(gè)公司主要做什么?有多少員工？

11.你是怎么找到美國(guó)雇主的？

12.為什么你想去美國(guó)？

13.你知道你的律師或代理人的名字嗎？

14.辦理這項(xiàng)服務(wù)你要付多少費(fèi)用？

15.你將去美國(guó)什么地方？

16.你準(zhǔn)備為雇主工作多久？

17.你有美國(guó)居住的地址嗎？

18.你將什么時(shí)候出發(fā)去美國(guó)？

其他問(wèn)題及美國(guó)旅游簽證面試技巧：

Q1 ： 您去過(guò)美國(guó)嗎 ?/ 您去此次美國(guó)作什麼 ? A1 ： 我去過(guò)。上次抵達(dá)的時(shí)間和目的。/ 我沒(méi)去過(guò)。這次去美國(guó)旅游 /商務(wù)/探親(要說(shuō)明親屬關(guān)系)/商務(wù)+旅游/旅游+辦事(說(shuō)明辦什么事？)評(píng) 述：這是最經(jīng)常問(wèn)到的問(wèn)題，只要實(shí)話實(shí)話就好，不要擔(dān)心自己的回答會(huì)給簽證官什么樣的印象，不要試圖猜測(cè)簽證官的想法，實(shí)話實(shí)說(shuō)對(duì)你是最好的選擇。因?yàn)闁|西方思想有差異，面試的時(shí)

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候想的越多，聰明反被聰明誤的可能越大。所以如果你是旅游，請(qǐng)說(shuō)旅游。如果你有一天商務(wù)考察活動(dòng)，請(qǐng)說(shuō)明只有一天是商務(wù)考察，其他時(shí)間是旅游。

Q2 ：您的職業(yè)？

A2 ：我從事某某工作。簡(jiǎn)單介紹公司的相關(guān)情況并時(shí)常提示簽證官同步參閱您提供的資料。

評(píng)述：簽證官問(wèn)的問(wèn)題可能是多種，不同角度，不同方式的。但是都離不開(kāi)美國(guó)移民法的規(guī)定。如果問(wèn)到這個(gè)問(wèn)題，請(qǐng)用最簡(jiǎn)單的話來(lái)描述一下你的工作。不用擔(dān)心太專業(yè)，簽證官可能聽(tīng)不懂。這不是你應(yīng)該擔(dān)心的問(wèn)題，因?yàn)槭桂^里有很多的專業(yè)翻譯，簽證官自會(huì)找人來(lái)處理溝通。

Q3： 您的行程安排及旅行日期？

A3 ： 參照具體出發(fā)日期回答并提及若干游覽城市。商務(wù)的要具體說(shuō)明拜訪的單位，邀請(qǐng)人，聯(lián)系人，哪些公干？

評(píng)述：任何真實(shí)的旅行都是有具體安排和預(yù)計(jì)出發(fā)日期的，所以在此奉勸那些有不良目的的人，假的就是假的，永遠(yuǎn)真不了。真的也假不了，所以請(qǐng)放心大膽的面對(duì)簽證官的問(wèn)題吧!

Q4 ：您參加旅游團(tuán)隊(duì)所交納的金額及押金？(如旅游目的)A4 ： 團(tuán)費(fèi)金額參考具體線路價(jià)格。押金： RMB100000/ 人

評(píng)述：不經(jīng)常被問(wèn)及的問(wèn)題，間接體現(xiàn)了你在國(guó)內(nèi)的資產(chǎn)狀況。

Q5 ：您的家屬為什么不與您同行？

A5 ：工作、學(xué)習(xí)等個(gè)人具體原因。

評(píng) 述：上面提到了中西方思想的差異，很多中國(guó)人認(rèn)為一家人一起出行會(huì)引起使館的注意，懷疑是不是一家一起涉留境外了。其實(shí)美國(guó)人不會(huì)這樣想的，美國(guó)人注意親情關(guān)系比金錢(qián)更甚，所以如果你的經(jīng)濟(jì)允許，請(qǐng)帶上你的先生或者太太同行吧，為自己的生活多一點(diǎn)情趣，也為自己的簽證多一點(diǎn)保障。

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Q6 ：為什么您在此期間出差 / 旅游？

評(píng)述：旅游定義中說(shuō)，旅游的先決條件是：可自由支配的錢(qián)和時(shí)間，所以時(shí)間是很重要的。為什么在這個(gè)時(shí)候出國(guó)？請(qǐng)?zhí)峁┮粋€(gè)真實(shí)的，合情合理的理由。

Q7 ：您所提供的資產(chǎn)是否齊全并符合要求？

A7 ： 主動(dòng)出示所提供的資料并做簡(jiǎn)單介紹。

評(píng)述： 大多數(shù)人知道申請(qǐng)簽證要提供資產(chǎn)證明，對(duì)的，但是申請(qǐng)美國(guó)簽證請(qǐng)?zhí)峁┫嚓P(guān)證明原件，而不是銀行開(kāi)具的存款證明； 少數(shù)人知道申請(qǐng)簽證要提供存折存單，對(duì)的，但是請(qǐng)不要把多張存單兌換成一張大額的。這是多此一舉。反而會(huì)讓簽證官懷疑你的目的。有些出過(guò)國(guó)的人知道申請(qǐng)美國(guó)要提供 10萬(wàn)以上的資產(chǎn)證明，對(duì)的，但是請(qǐng)不要只提供10萬(wàn)。資產(chǎn)證明包括很多方面，固定資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)，存折存單、房產(chǎn)證、股票證券等。