第一篇：購買集資房的法律糾紛防范

寧夏君元律師事務所副主任、合伙人律師任立華

購買集資房的法律糾紛防范

（刊發(fā)于中衛(wèi)日報法制版 2010.12.15）

案例速遞：

寧夏某集團公司為員工解決住房問題，自行購地建房，作為對本部門職工的一種福利。但是，該集團公司的單位職工在樓房未蓋成前就已將集資房指標和集資房對外進行轉(zhuǎn)讓，并與買受人簽署所謂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》。但是，沒想到由于該集資房的土地因土地、房屋等證件長期不能辦理，致使中途停工，建房逾期太長，購房人便起訴要求退款。

律師建議：

購買此類房屋要注意，只有產(chǎn)權(quán)明晰的集資房方可上市出售和購買。根據(jù)1999年實施的《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》等的相關(guān)規(guī)定可知，已取得合法產(chǎn)權(quán)證書，即房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)證的已購經(jīng)濟適用住房，可依法進入二級市場交易。因此，判斷集資房能否買賣的最直接也是最便捷的方式，就是看該集資房是否具備合法的房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。

同時，集資房“指標”不能隨意買賣。有些時候，買賣雙方在取得房屋產(chǎn)權(quán)前所簽的雖是《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，但買賣的卻是集資房“指標”，當然這并不是買賣雙方在簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時的初衷，買受人希望購買的是將來竣工驗收的集資房，但因為單位建造集資房的目的在于解決本單位職工的住房問題，致使這種帶有身份關(guān)系依附性的資格是無法通過合同來隨意轉(zhuǎn)讓的。因此，若雙方發(fā)生糾紛訴至法院，該糾紛就不是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛，而是集資建房資格轉(zhuǎn)讓協(xié)議糾紛。協(xié)議有可能會被以違反《合同法》第97條第一款第（一）項“根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，而判定無效。這對買受人來說是非常不利的，買受人需要承擔一定的風險。

另外，在集資房買賣前還需注意以下問題：（1）集資房占有范圍內(nèi)的土地性質(zhì)是國有土地或是集體所有的土地，該國有土地使用權(quán)是出讓或是劃撥取得。劃撥取得的國有土地使用權(quán)，在轉(zhuǎn)讓時需辦理土地出讓手續(xù)并補交土地出讓金；（2）出讓方是否享有完全產(chǎn)權(quán)，若是按房改政策購買部分產(chǎn)權(quán)的，須補足房價款過渡為全產(chǎn)權(quán)住房后方可交易；（3）集資房是否屬于共有，出讓是否征得了共有權(quán)人的書面同意；（4）集資房是否設置了抵押，轉(zhuǎn)讓是否已經(jīng)抵押權(quán)人書面同意。

第二篇：購買集資房申請表[模版]

阿克陶縣購買集資建房

申 請 表

編號【201】號

申請人姓名；； 身份證號：； 戶籍所在地：阿克陶縣 號

現(xiàn)居住地址：阿克陶縣路；院；號；

聯(lián)系電話：移動電話：

固定電話：

申請日期：

阿克陶縣建設局印制

申請家庭成員情況

申請家庭現(xiàn)住房情況（本人填寫）

申購集資房的申請人

需提供的資料

1、申請表原件；

2、本人身份證復印件；

3、戶口本復印件（包括家庭其他成員）；

4、現(xiàn)住房情況證明，并附現(xiàn)住房產(chǎn)權(quán)證復印件，如租住房，附租賃合同。民族同志如居住在縣城附近的老家，附村民委員會的證明。

申請家庭住房情況證明（單位填寫）

阿克陶縣集資建房申購程序

一、申請人填寫申請表，并提供相關(guān)資料；

二、單位初審，并公示7天；

三、住房保障領(lǐng)導小組審核并集中公示；確定今年申購人員名單，并公示7天；

四、公示無異議后，住房保障部門發(fā)放《準購證》；

五、購房人持《準購證》到開發(fā)企業(yè)或建設單位簽訂購房合同。

第三篇：購買集資房受法律保護嗎

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購買集資房受法律保護嗎

集資房是改變住宅建設由國家和單位包的傳統(tǒng)制度，實行政府、單位、職工個人三方面共同承擔建房成本，通過多方籌集資金進行房屋建設而不通過市場購買而直接分配的一種房屋。那么，購買集資房受法律保護嗎，法律快車小編為您介紹，希望能給您提供幫助。

購買集資房受法律保護嗎，主要內(nèi)容如下：

集資房買賣受不受法律保護，這取決于集資房買賣有沒有違法。根據(jù)目前的法律規(guī)定，集資房的買賣是受到嚴格限制的。根據(jù)《經(jīng)濟適用房管理辦法》的規(guī)定，單位集資房是按照經(jīng)濟適用房處理的。集資房買賣的條件是：

1、經(jīng)濟適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。

2、購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購;購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。

因此，只要符合上述規(guī)定的集資房買賣就是受法律保護的。此外，各地在具體的集資房政策上可能存在不同。

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第四篇：法律糾紛防范方案

一、方案目的

1．減少法律發(fā)生的可能性，減少因此給公司帶來的時間、財力和信譽損失。2．加強合同管理，利用法律武器最大限度地維護公司和員工的合法權(quán)益。

二、糾紛的類型

1．糾紛按內(nèi)容分類，可分為勞資糾紛、工程質(zhì)量糾紛、施工安全糾紛、工程款結(jié)算糾紛等。

2．糾紛按發(fā)生地分類，可分為公司內(nèi)部糾紛、外部糾紛等。3．糾紛按與合同的關(guān)系分類，可分為合同內(nèi)糾紛、一般法律糾紛等。

三、防范糾紛的責任單位和人員

法律糾紛的防范由法務部經(jīng)理負責主持部署各項工作，各項目中的法務人員和其他經(jīng)辦人員負責參與防范措施的具體實施，財務部、技術(shù)部、工程部、人力資源部等部門實施協(xié)助。

四、防范措施

（一）加強相關(guān)人員的培訓

對相關(guān)人員進行培訓，培養(yǎng)其防范糾紛的意識，使其了解和掌握正確化解小范圍、較低程度的矛盾、爭議的方法和流程。

（二）規(guī)范合同的條款內(nèi)容為規(guī)范合同內(nèi)容。防范合同糾紛的出發(fā)點和落腳點。

1．項目或合同應由專人負責到底，確保相關(guān)信息準確、無遺漏。

2．簽訂合同時應確保合同條款清晰、明確、具體、全面，不存在歧義和有待確認的項次等。為了確保合同的全面、到位，合同條款應包括以下內(nèi)容。

（1）與項目執(zhí)行相關(guān)的一般性條款，如標的物、數(shù)量、質(zhì)量、期限、技術(shù)支持、價格、運輸和交貨方式等。

（2）雙方的權(quán)利與義務。

（3）價格、日期等詳細的計算方式等。（4）編制和簽訂合同所依據(jù)的法律、法規(guī)。

3．在透徹了解法律、法規(guī)的基礎(chǔ)上，深入剖析合同條款，確保合同雙方不存在異議。4．對法律、法規(guī)及合同未提及的部分，雙方應達成補充協(xié)議，以便對特定內(nèi)容做出明確解釋或規(guī)范。

5．項目經(jīng)辦人員應加強合同管理意識，嚴格按合同規(guī)定的辦理，在必要時提出變更和索賠申請。（1）合同簽訂前發(fā)現(xiàn)與實際不相符合的條款，應在簽約時在相應條款中進行修正。（2）在合同執(zhí)行過程中，確保所有行動均圍繞合同約定進行。

（三）防微杜漸、化解矛盾

1．以相關(guān)的法律法規(guī)、簽訂的合同文本為依據(jù)，以公平、公正、合理、兼顧合同雙方利益為原則，通過協(xié)商及時處理合同雙方產(chǎn)生的摩擦，防止演化成為難以解決的糾紛、訴訟等。

2．理智地處理各種突發(fā)事件，利用安撫與緩解沖突的技巧化解矛盾雙方的抵制心態(tài)。3．以調(diào)查事情經(jīng)過、收集證據(jù)、分析起因、先從管理者找原因、尋找相關(guān)管理規(guī)定為依據(jù)的邏輯順序，對產(chǎn)生矛盾沖突的雙方進行調(diào)解、疏導。

4．對能夠確定責任的事故，在以大局為重、果斷處理的同時，應適當照顧弱勢群體的利益，緩解利益方之間的沖突。

5．通過完善公司內(nèi)部規(guī)章制度確保各部門、人員的工作能夠順利進行和良性發(fā)展，控制、減少由于制度存在漏洞帶來的分歧等。

6．針對容易出現(xiàn)糾紛的特定范圍內(nèi)的工作任務建立相應的考核激勵機制，對客觀、公正、積極協(xié)商解決糾紛、維護雙方合法權(quán)益的單位和個人給予獎勵；對防礙工作秩序、引起糾紛的單位和個人給予批評、處罰等。

第五篇：旅游消費的法律糾紛防范

寧夏君元律師事務所副主任、合伙人律師任立華

旅游消費的法律糾紛防范

（刊發(fā)于中衛(wèi)日報法制版2010.12.09）

案情速遞：

林某和王女士8月份新婚后，決定在8月底去四川九寨溝進行蜜月旅行。為了方便出行，他們到當?shù)芈眯猩鐖竺S團出游。但是，旅行中途，旅行社因為組團人數(shù)未達到預期人數(shù)，臨時調(diào)整了路線和運輸方式，將原本的單飛雙臥游，變成了汽車游。為此，林某夫婦蜜月旅行的實際旅游時間被大大壓縮，二人非常生氣，在找到當?shù)叵麉f(xié)投訴時卻被告知因沒有合同，無法確定旅行方式，所以旅行社的違約事實無法認定。

律師建議：

根據(jù)我國有關(guān)法規(guī)規(guī)定，旅行社安排旅游者旅游時，應當與旅游者訂立書面旅游合同。合同對旅游內(nèi)容、費用、退團、合同變更以及甲乙雙方的權(quán)利義務都有明確規(guī)定。旅游者應對合同的條款仔細閱讀，對于一些容易引發(fā)糾紛的事項要在合同中明確約定，如：購物的地點和次數(shù)；住宿、交通工具的標準，餐飲的次數(shù)和標準等等。合同、發(fā)票或收據(jù)都是重要證據(jù)。游客在交納費用后，應要求旅行社開具發(fā)票，并妥善保存。一旦發(fā)生糾紛，可作為憑證。旅游價格并非越低越好。報名簽約時應明白團費價格構(gòu)成，自費旅游項目的內(nèi)容和價格應在合同中明示。旅行社和導游都不得強迫旅游者購物，購物活動（包括地點和次數(shù)）應在合同中明示，行程計劃安排之外的購物活動，旅

游者有權(quán)拒絕參加。

需要提醒消費者，在旅游途中出現(xiàn)服務質(zhì)量問題，可與旅行社協(xié)商解決。協(xié)商不成，可在完成行程后到出游報名所在地的市、區(qū)（縣）旅游質(zhì)監(jiān)部門投訴。旅游質(zhì)監(jiān)部門經(jīng)調(diào)查核實后，根據(jù)有關(guān)規(guī)定提出處理意見。投訴時效為90天。旅游者也可以提請仲裁機構(gòu)仲裁或向人民法院起訴。