第一篇：借名買商品房的法律風(fēng)險(xiǎn)控制

借名買商品房并不少見，其好處在于：

1、規(guī)避房屋限購令政策；

2、規(guī)避限貸令以及其他貸款障礙；

3、簡(jiǎn)便手續(xù)，減少未來可能征收的房產(chǎn)稅；

4、隱藏真實(shí)的財(cái)產(chǎn)信息。

二、借名購房行為在我國現(xiàn)行法律中并未被明確規(guī)定，但無論對(duì)于名義購房人還是實(shí)際購房人來說，該行為都存在相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)：

1、出名人（登記購房人）反悔不承認(rèn)借名買房之事或者出名人死亡，其繼承人不了解借名之事，不承認(rèn)借名之事。

2、第三人對(duì)出名人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)給借名人（實(shí)際出資人）的行為提出異議。如出名人的配偶往往以婚姻法的規(guī)定提出異議，否認(rèn)借名買房的事實(shí)，要求確認(rèn)該房產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

3、房產(chǎn)被名義購房人轉(zhuǎn)讓或者抵押或者被法院強(qiáng)制執(zhí)行。

三、關(guān)于借名買房發(fā)生爭(zhēng)議，司法實(shí)踐中的處理意見：

發(fā)生紛紛時(shí)，借名人可以提起訴訟，出名人不能直接提起確權(quán)之訴，而應(yīng)起訴要求出名人協(xié)助辦理過戶手續(xù)。

北京高院在《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會(huì)議紀(jì)要》（京高法發(fā)[2014]489號(hào)）第十條中即規(guī)定：“借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)?！?/p>

借名買房協(xié)議中借名人與登記權(quán)利人之間關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的約定只能約束合同雙方當(dāng)事人，沒有直接設(shè)立房屋所有權(quán)的法律效力，借名人不能根據(jù)借名買房協(xié)議的約定直接取得房屋所有權(quán)，而應(yīng)該要求出名人履行協(xié)議的約定，配合過戶！

四、如何控制借名買房的法律風(fēng)險(xiǎn)：

凡事預(yù)則立不預(yù)則廢，要控制借名買房的法律風(fēng)險(xiǎn)，不要在糾紛發(fā)生時(shí)再想對(duì)策，而應(yīng)在借名買房開始階段就要做好準(zhǔn)備。

1、不要以利益考驗(yàn)人性，出名人的選擇要慎重。

借名買房的最大風(fēng)險(xiǎn)來源于出名人的突然變心。人品很重要，有牽掛的人更可靠，最好的出名人是30歲離異單身，帶娃女性。

2、不要以利益考驗(yàn)人性，借名買房協(xié)議、首付款憑證、月供等證據(jù)要保存完整。

一定要簽訂書面借名買房協(xié)議，不要口說無憑。出名人已婚的，一定要讓他們夫妻都在借名買房協(xié)議上簽字。

每一筆待支付的首付款，借名人能直接向賣房者支付的，就直接轉(zhuǎn)賬向賣房者支付。

實(shí)在要由出名人名義支付的，一定要由借名人將首付款轉(zhuǎn)賬至出名人賬戶，然后每一筆待支付的首付款，都讓出名人另外簽一份“代持聲明書”，聲明該款轉(zhuǎn)入其賬戶是用于其代持買房交首付款，并且拍照錄像。

月供的還款銀行卡，如果能指定為借名人的銀行卡最好，實(shí)在只能以出名人的銀行卡還月供的話，該卡應(yīng)由借名人保管，應(yīng)由借名人每月將月供轉(zhuǎn)至該卡，并且直接備注“借名人xxx還月供”！

3、不要以利益考驗(yàn)人性，辦理房屋抵押。

在房產(chǎn)大幅升值，按揭貸款額度占房屋價(jià)值比例過低的時(shí)候，果斷通過合法手法疊債務(wù)，然后以房屋抵押。辦理抵押登記之后，出名人要想轉(zhuǎn)讓或者處置房產(chǎn)，必須要經(jīng)過抵押權(quán)人的同意，就截?cái)嗔顺雒松米蕴幹梅慨a(chǎn)的路。

4、不要以利益考驗(yàn)人性，辦理房屋長租。

買賣不破租賃，含有長期租約的房子，很難很難賣！借名人可以和出名人簽訂一份長期租約，約定租期20年，以此控制出名人擅自轉(zhuǎn)賣房屋的風(fēng)險(xiǎn)。

要通過銀行轉(zhuǎn)賬，把約定的20年租金往出名人賬戶上走一圈，從形式上做到符合支付租金的憑證。

最關(guān)鍵的是要去街道辦理登記備案，買幾張印花稅，這樣做之后，極大增強(qiáng)了租房合同的真實(shí)性！

5、不要以利益考驗(yàn)人性，千萬不要讓出名人占有房屋。

千萬不要讓出名人住在房子里，這是大忌！讓出名人離得房子越遠(yuǎn)越好，所有的手續(xù)除出名人非出面不可的場(chǎng)景，盡量不要讓出名人出來，要讓出名人忘記這套房子最好，要讓出名人根本記不得這套房子的地址最好！

第二篇：借名購房的法律風(fēng)險(xiǎn)

借名購房的類型及其法律風(fēng)險(xiǎn)

作者：麻增偉律師 聯(lián)系電話：***

案例：

劉某和王某系同事，劉某的戶口在河北，王某的戶口在北京，2001年，劉某借用王某的北京居民身份，在天通苑小區(qū)，購買了一套經(jīng)濟(jì)適用房，購房合同以王某的名義簽訂，所有的購房出資款均由劉某提供，房屋交付后，一直由劉某占有使用，并且在房產(chǎn)證辦下來后，也交由劉某保管。但在2010年5月，王某突然找到劉某，要借用所購房屋用于抵押貸款，被劉某拒絕，后劉某認(rèn)為房屋登記在王某名下，存在很大的安全隱患，就向法院提起訴訟，要求確認(rèn)王某名下的房屋歸劉某所有。

后法院經(jīng)過審理認(rèn)為，劉某不具有購買經(jīng)濟(jì)適用房的資格，劉某借用王某名義購房行為無效，房屋歸王某所有，但劉某、王某在本案中均有過錯(cuò)，王某應(yīng)退還劉某的購房款，并應(yīng)依據(jù)房屋評(píng)估價(jià)值，將該房屋升值金額的一半賠償給劉某。

本案是一起典型的因借名購房引發(fā)的房屋確權(quán)糾紛，在房?jī)r(jià)不斷攀升和限購政策頻出的時(shí)期，很多人是為了節(jié)省購房成本，享受某種優(yōu)惠，或者為了規(guī)避某種購房的資格而借名購房，而有的則是因?yàn)槠渌虿槐阋宰约旱拿x購房，而借用他人名義購房。

目前，借名購房的類型主要有以下幾種：

第一種：本人具有購房資格和權(quán)利，但因某種原因（比如家庭問題、婚姻問題或其他原因），不便將房屋登記在自己名下，而借用他人名義購房。

第二種：本人不具有購買某種政策性保障房的資格，為了規(guī)避購房資格的限制，而借用具備資格的他人名義而購房，比如購房經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房等政策性保障房。

第三種：本人不具有某種購房資格或權(quán)利，而借用他人名義購房，但所購房屋并非政策性的保障房，而是某單位自行集資所建房屋，但該房屋原則上限于本單位符合一定條件的人員購買。

針對(duì)第一種借名購房情形而言，因其借名人本身具有購房的資格和條件，其具備獲得所購房屋所有權(quán)的條件，盡管房屋登記在被借用人名下，但根據(jù)《物權(quán)法》第十七條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

此種借名購房的法律風(fēng)險(xiǎn)在于：若借名人能夠提供借名購房協(xié)議、購房款由其提供或者能夠證明借名購房事實(shí)存在的，法院一般都會(huì)確認(rèn)房屋歸借名人所有。但若借名人無法證實(shí)借名購房事實(shí)的，法院一般會(huì)將出資購房的行為認(rèn)定為一般借貸行為，借名人只能要求被借用人返還購房款，而不能獲得所購房屋的所有權(quán)。另外，因房屋登記在被借用人名下，根據(jù)物權(quán)的公示原則，若被借用人在借用人不知情的情況下，擅自將房屋賣給或抵押給善意第三人的，那么借用人是不能以其為房屋的實(shí)際出資人來對(duì)抗善意第三人的，最終，借用人很可能無法取得所購房屋的所有權(quán)，或者需要提前代為償還所抵押債權(quán)為代價(jià)來消除房屋的抵押權(quán)。

針對(duì)第二種借名購房情形而言，其法律風(fēng)險(xiǎn)是最大的，不僅存在第一種情形所述的法律風(fēng)險(xiǎn)，而且這種借名購房的行為，因違反了國家關(guān)于政策性保障住房的規(guī)定而確定無效。也就是說，借名人本來期望借用別人名義或資格購房的目的，是根本無法實(shí)現(xiàn)的，而且還會(huì)因此產(chǎn)生很多不必要的麻煩和糾紛。這種借名購房的方法本身是違法的，也是不可取的。

針對(duì)第三種借名購房情形而言，其法律風(fēng)險(xiǎn)在于，除了存在第一種借名購房的風(fēng)險(xiǎn)外，還可能因?yàn)榧Y單位的種種限制性條件而無法取得房屋所有權(quán)，或者因侵犯了集資單位的某種優(yōu)先回購權(quán)而無法取得房屋所有權(quán)。但由于這種房屋與完全政策性的保障住房在性質(zhì)上是有所區(qū)別的，在限制條件上也是相對(duì)寬松的，若單位未在購房合同中，對(duì)所購集資房屋的轉(zhuǎn)讓作出限制性規(guī)定的，那么在房屋具備過戶條件時(shí)，借名人是可以通過法院確權(quán)，取得房屋所有權(quán)的。

第三篇：借名購房存在的法律風(fēng)險(xiǎn)

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借名購房存在的法律風(fēng)險(xiǎn)

將房屋登記在其他人名下，并約定房屋的所有權(quán)仍歸自己所有,這些人都是為了省錢或者是掩蓋其非法的目的。因此，借名買房是存在一定風(fēng)險(xiǎn)的，那么借名買房協(xié)議有效嗎,借名買房的法律風(fēng)險(xiǎn)有哪些?下文詳細(xì)為大家解答，歡迎閱讀!

下面我們通過典型案例對(duì)借名購房糾紛的法律特征進(jìn)行分析。

案例一:

徐先生與林先生為表兄弟關(guān)系。2005年3月，林先生作為買受人與出賣人北京順天通房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司簽訂《》一份，約定由林先生購買出賣人開發(fā)的位于北京市東天通西苑房屋一套，該房屋性質(zhì)為經(jīng)濟(jì)適用房。徐先生支付了全部購房款。房屋交付后，徐先生進(jìn)行裝修后入住了訴爭(zhēng)房屋。訴爭(zhēng)房屋于2006年6月取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，登記所有權(quán)人為林先生。訴爭(zhēng)房屋的《商品房買賣合同》及購房發(fā)票原件在徐先生處保管。林先生起訴至法院，主張?jiān)V爭(zhēng)房屋是借給徐先生居住的，自己是房屋的所有權(quán)人，要求法院判決徐先生返還房屋。

案例二:

2013年，韓女士想在北京買房，但自己不是北京戶口沒有購房資格，便找到自己的姑姑，兩人簽訂了一份書面協(xié)議，約定由韓女士出資，以姑姑的名義購買一套普通商品房，房屋的一切權(quán)利屬于韓女士。協(xié)議簽訂后，韓女士支付了首付款，并以姑姑的名義每月償還銀行貸款。2014年，韓女士的姑姑突然去世，姑父不承認(rèn)房屋是韓女士的財(cái)產(chǎn)，起訴要求法院判令房屋由他繼承。韓女士無奈也起訴，要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸她所有。

借名人的動(dòng)機(jī)分析

借名人出資購房，卻將房屋登記在其他人名下，歸根結(jié)底是為了享受本不應(yīng)由其享有的利益，主要有以下幾種情況：

1、規(guī)避因身份帶來的購房限制。

這是借名購房最常見的情況，占到了借名購房案件總數(shù)的90%以上。前述案例一、二均屬于此種類型。在實(shí)踐中，不符合條件的購房人為了購買經(jīng)濟(jì)適用房或兩限房等保障性住房，或?yàn)榱艘?guī)避“限購令”，或?yàn)榱讼硎芨偷氖赘额~度、更長的貸款年限，或?yàn)榱速徺I他人單位出售的房改房、集資建設(shè)的房屋，如此種種五花八門。借名人為了享受出名人的身份帶來的利益，采取借用他人名義購房的方式。

2、為了轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)或逃避債務(wù)。

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將房屋登記在其他人名下，并約定房屋的所有權(quán)仍歸自己所有，能夠滿足一些不愿意“露富”的官員的“需求”;也成為某些債務(wù)人逃避債務(wù)或執(zhí)行的慣用伎倆，在訴訟中也會(huì)出現(xiàn)夫妻一方主張登記在他人名下的房屋是用購買的情形。

3、為了節(jié)約將來可能發(fā)生的過戶費(fèi)用。

父母將自己出資購買的房屋登記在子女名下通常是出于這一考慮。由于父母子女關(guān)系，產(chǎn)生糾紛的情況很少見。僅有的個(gè)別案例均是子女不愿讓父母共住在登記在自己名下的房屋，父母起訴子女要求確認(rèn)房屋歸自己所有。

借名購房的法律風(fēng)險(xiǎn)分析

在借名購房法律關(guān)系中，借名人由于實(shí)際出資卻不享登記的房屋所有權(quán)，通常比出名人要承擔(dān)更高的風(fēng)險(xiǎn)，一旦雙方關(guān)系交惡，借名人并非一定能夠依據(jù)協(xié)議要回房屋，在無法取得房屋所有權(quán)時(shí)，借名人將面臨重大的經(jīng)濟(jì)損失，而出名人也并非只享受權(quán)利不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。具體而言，借名購房的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下類型：

1、借名購房合同被確認(rèn)無效。

在借名購房合同效力的認(rèn)定問題上，保障性住房和普通商品房的結(jié)果截然不同。2010年12月北京市高級(jí)人民法院印發(fā)的《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》第15條、第16條分別針對(duì)普通商品房和保障性住房的借名購房合同的明確了處理原則。根據(jù)該兩條規(guī)定，針對(duì)普通商品房簽訂的借名購房協(xié)議有效，而購買經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房的借名購房協(xié)議，因?yàn)檫`反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，侵害其他廣大符合購房資格的購房人的利益，一般認(rèn)定為無效。

在司法實(shí)踐中，針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的借名購房合同，法院會(huì)進(jìn)行更為細(xì)致的審查與區(qū)分，滿足下列條件的借名購房合同可以認(rèn)定為有效：

(1)借名購買的經(jīng)濟(jì)適用房的原購房合同是在2008年4月11日之前簽訂的;(2)當(dāng)事人明確約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，或在一審法庭辯論終結(jié)前已經(jīng)具備上市交易條件;(3)登記人并非通過搖號(hào)取得購房資格的。此類借名購房合同因不具有對(duì)社會(huì)公共利益的損害，從而可以得到法院的認(rèn)可。

在案例一中，林先生與徐先生之間就購買經(jīng)濟(jì)適用房存在借名購房協(xié)議，訴爭(zhēng)的商品房買賣合同簽訂于2005年3月，2006年取得房屋所有權(quán)證后五年，即至2011年6月，限制上市交易期限屆滿，若林先生的房屋并非通過搖號(hào)而取得購房資格，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定借名購房協(xié)議有效。

2、借名購房的事實(shí)認(rèn)定困難。

借名購房多發(fā)于具有親屬或朋友關(guān)系的雙方之間，也正是由于雙方關(guān)系密切，基于相互信任，簽署書面協(xié)議的情況并不多見。當(dāng)出名人不承認(rèn)借名購房關(guān)系時(shí)，依據(jù)舉證責(zé)任的規(guī)定，借名人需要證明雙方之間的借名購房關(guān)系存在。法院通常會(huì)綜合房屋的出資情況、房屋的占有使用情況、購房票據(jù)、合同、房屋產(chǎn)權(quán)證的持有情況以及對(duì)于借名購房的事實(shí)有無合理解釋等因素綜合判斷。對(duì)于借名人而言，其提交的證據(jù)必須

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能夠形成一個(gè)完整的證據(jù)鏈，這對(duì)于欠缺自我保護(hù)意識(shí)的當(dāng)事人而言并非易事。若借名人未能妥善保存相關(guān)的證據(jù)，無法完成舉證責(zé)任，要回房屋的所有權(quán)將變得十分困難。在一中院2014年審理的52件借名購房糾紛中，因證據(jù)不足，有10件案件法院沒有認(rèn)定借名購房的合同關(guān)系存在。

3、出名人惡意處分房屋，房屋無法追回。

根據(jù)公示公信原則，出名人可以不經(jīng)過借名人而直接處分訴爭(zhēng)房屋。若相對(duì)人基于對(duì)于房屋所有權(quán)登記的信任而與出名人發(fā)生了交易，支付對(duì)價(jià)從而導(dǎo)致房屋所有權(quán)的變動(dòng)，或出名人在房屋上設(shè)立了抵押等他物權(quán)，或因?yàn)槌雒说膫鶆?wù)而被查封等情況，法律基于保護(hù)交易安全的價(jià)值取向，會(huì)優(yōu)先保護(hù)相對(duì)人的權(quán)利。即使借名人能夠證明借名購房合同真實(shí)有效，仍然會(huì)造成借名人無法辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，甚至房屋永遠(yuǎn)無法追回的結(jié)果。

4、出名人的購房資質(zhì)受到影響。

對(duì)于出名人而言，允許他人以自己名義購房，會(huì)在房屋產(chǎn)權(quán)登記部門及銀行征信系統(tǒng)留下記錄，即使網(wǎng)簽已經(jīng)撤銷或房屋已經(jīng)過戶，自己在將來購房時(shí)也將無法享受首套房的優(yōu)惠政策。

借名人的救濟(jì)路徑

發(fā)生糾紛后，借名人基于對(duì)法律關(guān)系的認(rèn)識(shí)所選擇的救濟(jì)路徑對(duì)于自身權(quán)益的保護(hù)有很大影響。訴訟請(qǐng)求選擇不當(dāng)可能會(huì)導(dǎo)致得不到法院支持，延長訴訟時(shí)間，增加維權(quán)成本。雙方的訴訟主張具體有以下情形：在2014年一中院審理的52件與借名購房有關(guān)的案件中，由借名人提起訴訟的為31件，由出名人提起訴訟的為16件，另有5件存在反訴，即雙方均提出了訴訟主張。

1、借名人主動(dòng)起訴的情形：

借名購房關(guān)系中，房屋所有權(quán)登記在出名人的名下，借名人對(duì)于房屋不享有所有權(quán)，而僅對(duì)于出名人享有合同權(quán)利，即要求出名人將房屋過戶至自己名下的債權(quán)。故借名人不應(yīng)直接起訴要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸自己所有，而應(yīng)當(dāng)以借名購房合同為依據(jù)，要求出名人協(xié)助辦理過戶手續(xù)。若借名人經(jīng)法院釋明后仍然要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸自己所有，法院將駁回其訴訟請(qǐng)求。在前述借名人主動(dòng)起訴的31件案件中，有5件案件因訴訟請(qǐng)求選擇不當(dāng)而被駁回。

2、出名人起訴的情形：

出名人以自己為所有權(quán)人為由要求借名人返還房屋的場(chǎng)合，借名人可以以雙方存在借名購房合同作為抗辯，亦可以提出反訴，要求辦理房屋過戶登記手續(xù)，法院在同一案件中合并審理，可以節(jié)約借名人的訴訟成本。若經(jīng)過法院釋明，借名人堅(jiān)持不反訴的，法院僅就其抗辯是否成立進(jìn)行審理，此時(shí)，借名人的舉證情況至關(guān)重要，若借名人能夠提出充分的證據(jù)證明借名購房關(guān)系的存在，法院將判決駁回出名人關(guān)于騰房的訴訟請(qǐng)求。

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法官建議借名購房看似一種能夠規(guī)避法律限制的變通做法，能夠獲取眼前的利益，但實(shí)際上卻暗藏著許多意想不到的風(fēng)險(xiǎn)，建議當(dāng)事人盡量不要采用。如果確實(shí)需要采取借名方式購房的話，借名人要注意和出名人簽訂書面協(xié)議，明確該房屋的實(shí)際出資人和實(shí)際權(quán)利人。同時(shí)，實(shí)際出資人有證據(jù)意識(shí)，注意保存付款憑證、房屋買賣合同原件等相關(guān)材料。為了防止出名人擅自處分房屋，借名人還可以要求出名人到房屋管理部門就該房屋作抵押登記，由出名人作抵押人，將該房屋抵押給借名人。

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第四篇：借名買房存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)

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借名買房存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn) 案例1

2017年原告曹某購買住房一套，為向銀行貸款，將該房登記在朋友丁某名下，后順利取得住房貸款人民幣24萬元。在此過程中產(chǎn)生的一切費(fèi)用均系原告支付，相關(guān)權(quán)證、貸款憑證等均由原告保存，貸款也由原告按月償還。2017年10月，原告曹某將該房出售給案外人李某，雙方簽訂購房協(xié)議，李某支付定金人民幣8萬元。后因被告丁某拒絕協(xié)助辦理過戶，交易未能成功。原告曹某按法律規(guī)定雙倍返還定金16萬元。原告訴至法院，要求確認(rèn)房屋所有權(quán)，并判令被告賠償經(jīng)濟(jì)損失人民幣8萬元。被告丁某辨稱房屋所有權(quán)應(yīng)以登記為準(zhǔn)，對(duì)原告與李某之間的買賣并不清楚，不應(yīng)承擔(dān)原告的損失。

問題：曹某能否要回他出資購買的房屋?曹某能否得到8萬元的賠償? 案例2

2002年，被告宋某某委托中介公司在代理購房的事務(wù)過程中，與原

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 告潘某協(xié)商一致，征得潘某的同意，并取得潘某的身份證，以潘某的名義購買了位于市東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10號(hào)樓1206室的房屋一套。該房屋系經(jīng)濟(jì)適用房，建筑面積106.67平方米，總價(jià)款282676元，交付期限為2002年4月21日。2002年4月9日，宋某某又以潘某(借款人)的名義與中國農(nóng)業(yè)銀行北京市某區(qū)支行(貸款銀行)及北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司(保證人)簽訂《個(gè)人住房按揭合同》，借款22萬元，用于購買上述房屋。于2004年2月24日取得了房屋所有權(quán)證書，登記的所有權(quán)人為潘某。潘某未支付購房的任何費(fèi)用。房屋交付后，宋某某在該房?jī)?nèi)居住。

2017年1月，潘某訴至北京市昌平區(qū)人民法院，稱其于2002年以按揭方式購買了北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10幢12層6號(hào)房屋一套后，由于其工作需要長駐外地，為避免房屋空置和無人管理，遂委托原單位同事幫助照看管理上述房屋。2017年底，其回京后發(fā)現(xiàn)上述房屋已由宋某某居住，由于不能聯(lián)系到同事，也不能勸說宋某某騰房，故起訴：請(qǐng)求法院判令宋某某向其騰退北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10幢12層6號(hào)房屋一套。

問題：宋某某有沒有失去他出資購房的房子?

結(jié)果：一個(gè)勝訴，一個(gè)敗訴

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 評(píng)析：

兩個(gè)案子都是借用他人身份證件以他人名義購買房屋從而引發(fā)的房屋權(quán)屬糾紛。現(xiàn)實(shí)生活中，常有些人出于某種特殊原因或?yàn)榱诉_(dá)到某種特殊目的，借用他人名義購買房屋，從而引發(fā)了一系列糾紛。實(shí)際出資人對(duì)房屋的權(quán)利是否受法律保護(hù)，應(yīng)首先把握以下兩個(gè)法律問題：一是如何界定實(shí)際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間的法律關(guān)系;二是認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的依據(jù)是什么。

關(guān)于第一個(gè)問題，實(shí)際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間建立的是委托合同關(guān)系，名義產(chǎn)權(quán)人為隱名代理。案例中實(shí)際出資人征得名義產(chǎn)權(quán)人的同意，要求名義產(chǎn)權(quán)人以其名義簽訂房屋買賣合同、辦理按揭貸款手續(xù)，并將房屋產(chǎn)權(quán)辦至其名下，可以理解為，系名義產(chǎn)權(quán)人接受實(shí)際出資人的委托，以自己名義幫助實(shí)際出資人處理購房行為中的相關(guān)事宜，因此雙方之間形成了一種委托合同關(guān)系。且履行委托合同中，名義產(chǎn)權(quán)人直接以自己的名義與第三人(如開發(fā)商、銀行等)開展民事法律，未披露實(shí)際出資人，因此系基于該委托關(guān)系實(shí)施的隱名代理行為?！丁返?02條規(guī)定：“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人?！奔措[名代理的受托人在代理權(quán)限范圍之內(nèi)與第三人進(jìn)行法律行為，其法律后果由委托人承擔(dān)。《合同法》第404條規(guī)定：“受托人處理委托事務(wù)取得的財(cái)產(chǎn)，法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com 應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交給委托人?！奔词芡腥嘶诖硇袨樗〉玫呢?cái)產(chǎn)，有向委托人轉(zhuǎn)交的義務(wù)。

關(guān)于第二個(gè)問題，根據(jù)《城市》第60條“國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”之規(guī)定，及《》第9條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”之規(guī)定，一般認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)實(shí)行登記制度，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。因此，判斷房屋產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)，房屋產(chǎn)權(quán)登記在名義產(chǎn)權(quán)人名下，則實(shí)際出資人對(duì)房產(chǎn)不享有物權(quán)權(quán)利。

通過以上分析可以看出，訟爭(zhēng)房屋的所有權(quán)歸名義產(chǎn)權(quán)人所有，實(shí)際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間僅存在合同債權(quán)。那么，實(shí)際出資人可以基于該合同債權(quán)，根據(jù)，《合同法》第404條規(guī)定要求名義產(chǎn)權(quán)人將房屋轉(zhuǎn)交并辦理過戶嗎?對(duì)此應(yīng)區(qū)分情況不同對(duì)待。第一，如果雙方之間的合同關(guān)系不存在《合同法》第52條-規(guī)定的導(dǎo)致合同無效的情形，則實(shí)際出資人可以要求名義產(chǎn)權(quán)人履行轉(zhuǎn)交財(cái)產(chǎn)的合同義務(wù)，名義產(chǎn)權(quán)人必須予以履行，否則將承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)此違約責(zé)任，除非名義產(chǎn)權(quán)人已將房屋售予第三人且辦理過戶，否則實(shí)際出資人仍可以訴至人民法院，要求名義產(chǎn)權(quán)人繼續(xù)履行合同義務(wù)，并賠償因延遲履行所造成的損失。第二，如果存在《合同法》第52條規(guī)定的導(dǎo)致合同無

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 效的情形，即有下列情形之一的，合同無效：(一)—方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會(huì)公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。合同無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償;有過錯(cuò)的一力誼當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，實(shí)際出資人借用他人名義購買經(jīng)濟(jì)適用房，是為廠規(guī)避國家有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房的法律規(guī)定。，政府推出經(jīng)濟(jì)適用房的目的，主要是為了解決中、低等收人家庭的居住問題，從而改善整個(gè)社會(huì)的居住狀況，因而在開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的過程中，以不同方式或渠道給予財(cái)政補(bǔ)貼，使其房?jī)r(jià)大大低于一般商品房，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用用房的購頭首，也規(guī)定了嚴(yán)格的限制條件，只有符合該特定條件的人群才有資格購買。而名義產(chǎn)權(quán)人出借自己的身份證件為他人代代購特價(jià)房，實(shí)際上是在轉(zhuǎn)讓其基于符合政府規(guī)定的特定條件而享有的購房權(quán)。這樣，原本不符合購房條件的人購買到了經(jīng)濟(jì)適用房，必然導(dǎo)致另一本應(yīng)享受經(jīng)濟(jì)適用房的人無法購買。此時(shí)，如果仍保護(hù)實(shí)際出資人的合同權(quán)利，無疑是對(duì)其惡意規(guī)避法律的違法行為進(jìn)行放任，使其違法行為合法化，這不僅違背了政府推出經(jīng)濟(jì)適用房的初衷，而且還違反了社會(huì)公共利益。因此，實(shí)際出資人借用他人名義購買經(jīng)濟(jì)適用房，系以“合法形式掩蓋非法目的”，其與名義產(chǎn)權(quán)人之間的委托合同應(yīng)確認(rèn)無效，實(shí)際出資人無權(quán)取得房屋，房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸名義產(chǎn)權(quán)人所有。因購買房屋過程中，所有購房款均由實(shí)際出資

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 人支付，名義產(chǎn)權(quán)人應(yīng)將購房款返還，并支付利息，否則構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?/p>

綜上，在借名買房的糾紛中，如果不存在惡意規(guī)避法律的行為，如購買普通商品房、私房等，實(shí)際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之問的委托合同關(guān)系成立且合法有效，名義產(chǎn)權(quán)人得將房屋向?qū)嶋H出資人轉(zhuǎn)交并協(xié)助辦理過戶手續(xù);如果系借名購買內(nèi)部職工集資房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性房屋，則因存在違法事由，實(shí)際出資人對(duì)房屋的權(quán)利無法得到法院的支持。因此，本案中級(jí)人民法院判令宋某某騰退房屋，至于其已支付的房?jī)r(jià)款，可以潘某構(gòu)成不當(dāng)?shù)美麨橛?，另行提起訴訟，要求其返還。

提醒：

借名買房存在非常大的風(fēng)險(xiǎn)，在實(shí)踐中不應(yīng)得到支持和鼓勵(lì)：

1、實(shí)踐中借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性房屋的，屢屢因名義產(chǎn)權(quán)人反悔，導(dǎo)致出資人無法取得房屋產(chǎn)權(quán)。而且，因名義產(chǎn)權(quán)人與出資人之間往往具有親朋、同事等某種親密關(guān)系，很不重視書面證據(jù)的收集和保存，因此出現(xiàn)糾紛時(shí)出資人如無法證明購房款系由自己支付，則要求產(chǎn)權(quán)人返還購房款也相當(dāng)困難。

2、即便是借名購買普通房屋，也存在如下風(fēng)險(xiǎn)：

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(1)名義產(chǎn)權(quán)人反悔的風(fēng)險(xiǎn)。同樣，如果出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購房款的事實(shí)，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購房款都很困難。

(2)在名義產(chǎn)權(quán)人領(lǐng)取房產(chǎn)證之后，至其將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給出資人之前，如果名義產(chǎn)權(quán)人對(duì)他人負(fù)有到期不能清償?shù)膫鶆?wù)，或存在糾紛，則房產(chǎn)很有可能被查封或拍賣，如果名義產(chǎn)權(quán)人發(fā)生意外，可能導(dǎo)致繼承糾紛的產(chǎn)生。在這種情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房?jī)r(jià)款、，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。

(3)即使名義產(chǎn)權(quán)人不存在任何違約及有違誠信的行為，那么將名義產(chǎn)權(quán)人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權(quán)人名下也要負(fù)擔(dān)相應(yīng)的稅費(fèi)。

規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一些辦法：

1、簽訂一份完備的隱名代理委托合同，進(jìn)行公證;

2、將房屋抵押給實(shí)際出資人;

3、實(shí)際出資人保留所有房屋買賣的憑證原件在自己手上;

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4、名義產(chǎn)權(quán)人立一份。

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亡

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第五篇：買商品房風(fēng)險(xiǎn)提示

內(nèi)容提要：

商品房買賣合同，開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。商品房買賣合同糾紛，是指當(dāng)事人簽訂商品房買賣合同后因合同權(quán)利義務(wù)而引起的爭(zhēng)議。解決商品房買賣合同糾紛的主要方式有協(xié)商、行政處理、仲裁和訴訟等。解決商品房買賣合同糾紛的法律依據(jù)主要是有關(guān)房地產(chǎn)的法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章及司法解釋。本文從商品買賣合同糾紛實(shí)踐中提煉素材，歸納焦點(diǎn)，以法律理論剖析自2003年6月1日起施行的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》帶給商品房買賣合同糾紛雙方當(dāng)事人的不同影響，在理論分析的基礎(chǔ)上提出防范糾紛的建議，以期提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營中防范法律風(fēng)險(xiǎn)的能力，并對(duì)買受人規(guī)避商品房買賣合同糾紛提供比較現(xiàn)實(shí)的參考意見。最終歸納主題：以法律理論為指導(dǎo)，最大限度地防范商品房買賣合同糾紛。

關(guān)鍵詞：商品房買賣；合同糾紛；防范 ；概念

一、商品房買賣合同糾紛相關(guān)概念及糾紛產(chǎn)生原因

（一）商品房買賣合同糾紛相關(guān)概念

商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。其中，商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同（2001年4月4日由中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布，自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定：商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷售方式；

（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

（十一）解決爭(zhēng)議的方法；

（十二）違約責(zé)任；

（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)）。

商品房買賣合同關(guān)系經(jīng)過法律的調(diào)整，即上升為商品房買賣合同法律關(guān)系。商品房買賣合同關(guān)系是法律調(diào)整的對(duì)象，而商品房買賣合同法律關(guān)系是法律調(diào)整的結(jié)果。同任何法律關(guān)系一樣，商品房買賣合同法律關(guān)系也包含三個(gè)要素：

1、商品房買賣合同法律關(guān)系的主體

商品房買賣合同法律關(guān)系的主體，即簽訂商品房買賣合同的當(dāng)事人，一般為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指以營利為目的、從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。也即通常商品房買賣合同的出賣人。

（2）買受人是指簽訂商品房買賣合同，購買商品房并支付相應(yīng)價(jià)款取得商品房產(chǎn)權(quán)的合同相對(duì)方當(dāng)事人。

2、商品房買賣合同法律關(guān)系的客體

商品房買賣合同法律關(guān)系的客體，即商品房買賣合同法律關(guān)系主體的權(quán)利義務(wù)共同指向的對(duì)象。一般來說，客體為商品房。如果再深入分析，商品房買賣合同法律關(guān)系的客體還應(yīng)包括商品房的權(quán)屬確認(rèn)、變更、終止及其登記發(fā)證行為。

3、商品房買賣合同法律關(guān)系的內(nèi)容

商品房買賣合同法律關(guān)系的內(nèi)容，即商品房買賣合同法律關(guān)系主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，它是商品房買賣合同法律關(guān)系的最基本的要素，也可以說是主體雙方關(guān)系的落腳點(diǎn)。

商品房買賣合同糾紛，是指當(dāng)事人簽訂商品房買賣合同后因合同權(quán)利義務(wù)而引起的爭(zhēng)議。

（二）商品房買賣合同糾紛的產(chǎn)生原因

商品房作為基本的生活資料和生產(chǎn)資料，對(duì)單位、對(duì)個(gè)人事關(guān)重大。一方面，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人口的增長以及人們的消費(fèi)水平和消費(fèi)愿望的提高，使得土地、房屋的供應(yīng)跟不上需求，供需失調(diào)容易引起利益矛盾；另一方面，某些客觀情況的變化，如價(jià)格波動(dòng)、質(zhì)量問題、因特殊原因不能按時(shí)交付房屋等，也會(huì)引起利益矛盾；第三，商品房買賣合同本身不規(guī)范、不具體、不明確，或者在合同履行過程中，當(dāng)事人一方甚至雙方發(fā)生違約現(xiàn)象，同樣會(huì)引發(fā)利益矛盾；第四，商品房買賣合同當(dāng)事人一方甚至雙方違反房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)，侵犯他人的合法權(quán)益，也是造成商品房買賣合同糾紛的一個(gè)主要原因。

二、解決商品房買賣合同糾紛的主要方式和法律依據(jù)

（一）解決商品房買賣合同糾紛的主要方式

商品房買賣合同糾紛可以通過協(xié)商、行政處理、仲裁和訴訟等方式解決。

（二）解決商品房買賣合同糾紛的法律依據(jù)

解決商品房買賣合同糾紛的法律依據(jù)主要有：

1、法律文件：包括有關(guān)房地產(chǎn)的法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)和規(guī)章。

2、司法解釋：最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)案件的解答、批復(fù)等，可作為立法的一種補(bǔ)充而運(yùn)用于司法審判中，例如，2003年3月24日最高人民法院發(fā)布，自2003年6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，就是一個(gè)很有針對(duì)性的司法文件。

三、對(duì)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)

自2003年6月1日起施行的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱“司法解釋”），對(duì)商品房買賣合同糾紛案件的審理如何適用現(xiàn)有法律法規(guī)做出了更加明確、具體的規(guī)定。從司法解釋施行后的司法實(shí)踐來看，這些規(guī)定既有對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（買受人）有利的地方，也有明顯不利之處，而一些尚待進(jìn)一步明確的模糊性表述，既給法官留下了自由裁量的空間，也給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（買受人）通過完善商品房買賣合同及其補(bǔ)充條款，在經(jīng)營（購房）中趨利避害提供了可能。

（一）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對(duì)有利、對(duì)買受人相對(duì)不利的規(guī)定

1、規(guī)定了開發(fā)商在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定預(yù)售合同有效。

司法解釋第二條規(guī)定，“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！?/p>

在國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》中，已明確規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。”“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明。”即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)取得并出示預(yù)售許可證明，這是行政法規(guī)中的一項(xiàng)強(qiáng)制性規(guī)定。我國《合同法》第52條規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的“合同無效”。因此，出賣人在與買受人訂立商品房預(yù)售合同時(shí)，只要未取得商品房預(yù)售許可證明，就應(yīng)視為無效。

而此次司法解釋在本條中又通過書面形式，給開發(fā)商開了一個(gè)口子，形成開發(fā)商在預(yù)售時(shí)是否取得預(yù)售許可證明無所謂，只要在發(fā)生糾紛、且一方起訴前取得預(yù)售許可證明，即可認(rèn)定合同有效；如果買受人發(fā)生糾紛后始終未提起訴訟，那么，均可以追認(rèn)合同有效。這一條，本質(zhì)上造成了司法解釋與行政法規(guī)之間的沖突，但客觀上有利于開發(fā)商事后亡羊補(bǔ)牢。同時(shí)，對(duì)買受人造成的弊端也是顯而易見的。

2、規(guī)定了對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。

司法解釋第十一條規(guī)定，“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！?/p>

此條規(guī)定實(shí)際是確認(rèn)“交鑰匙”即為交房，并以此作為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志，即不以房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)作為交房和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的成立條件，從而解決了長期以來，在理論和實(shí)踐上一直存在爭(zhēng)議的關(guān)于商品房的交付和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志問題，使風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的時(shí)間大大提前，因而有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利益的維護(hù)。

客觀地說，由于在目前大量商品房入住的民事糾紛中，時(shí)常出現(xiàn)出賣人尚未通過竣工驗(yàn)收（就洛陽而言，即未取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證書》），便先行向買受人發(fā)出入住通知，致使買受人在沒有竣工驗(yàn)收手續(xù)的情況下接收房屋，由此產(chǎn)生了后續(xù)的許多工程質(zhì)量糾紛和產(chǎn)權(quán)辦理糾紛。因此，由于此條款在強(qiáng)調(diào)對(duì)“房屋的轉(zhuǎn)移占有”的同時(shí)，并未強(qiáng)調(diào)必須是“經(jīng)驗(yàn)收合格”的商品房交付買受人，即未強(qiáng)調(diào)交房的合法性，因此，該條款對(duì)于買受人而言，其公平性尚需探討。

（二）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對(duì)不利、對(duì)買受人相對(duì)有利的規(guī)定

1、關(guān)于買受人不能取得房屋權(quán)屬證書的期限的規(guī)定。

司法解釋第十八條規(guī)定，“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

（1）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（2）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（3）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?！?/p>

司法解釋第十九條規(guī)定“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?/p>

首先，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù)人是買受人，出賣人只是協(xié)助辦理義務(wù)，而司法解釋中本條的規(guī)定將辦理房屋權(quán)屬證書的主要義務(wù)歸結(jié)于出賣人，違背了上述行政法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的原則，對(duì)出賣人不公。

其次，根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，按照權(quán)屬登記機(jī)關(guān)的工作時(shí)限，對(duì)于預(yù)售商品房而言，買受人取得小產(chǎn)權(quán)證的合法期限為：竣工后3個(gè)月初始登記申請(qǐng)期+7天初始登記受理期+30天大產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)期+90天轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)期+7天轉(zhuǎn)移登記受理期+30天小產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)期共計(jì)254天。這還不包括一旦需要補(bǔ)辦規(guī)劃和土地出讓手續(xù)以及房管部門超過規(guī)定期限辦事的情形，因此，該條的規(guī)定缺乏現(xiàn)實(shí)中的可操作性。

最后，現(xiàn)實(shí)中，有一種普遍存在的情況是：貸款購房的買受人，不交納相關(guān)稅費(fèi)，使得出賣人無法協(xié)助其取得房屋權(quán)屬證書，由于沒有房屋權(quán)屬證書，無法辦理抵押登記，出賣人作為貸款擔(dān)保人，就要一直為買受人提供擔(dān)保，承擔(dān)相應(yīng)的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，目前尚無任何明確的法律規(guī)定，來保護(hù)出賣人作為擔(dān)保人的合法權(quán)益。

2、關(guān)于買賣合同終止后的房款處理的規(guī)定

司法解釋第二十五條規(guī)定“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！?/p>

本條中規(guī)定了在三種（合同被確認(rèn)無效、被撤銷、解除）情形下，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款的本金及利息返還買受人，但未對(duì)造成上述三種情形的責(zé)任作任何規(guī)定和說明。在實(shí)際操作中，既有因出賣人缺少或編造政府有關(guān)許可證明，導(dǎo)致合同被確認(rèn)無效、被撤銷、解除的，也有不少是購房人不能按期償還貸款或拖欠其他債務(wù)，使貸款人或債權(quán)人對(duì)所購房屋主張權(quán)利，而使出賣人不得不要求撤銷、解除合同的。在不明確造成上述三種情形的法律責(zé)任（包括損失賠償責(zé)任）的情況下，僅要求“出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款的本金及利息返還買受人”，極不利于對(duì)出賣人合法權(quán)益的保護(hù)，出賣人一旦返還了全部首付款本息，再向買受人主張違約責(zé)任，在執(zhí)行中，將會(huì)遇到很大的困難。

3、關(guān)于司法解釋效力的規(guī)定

司法解釋第二十八條規(guī)定“本解釋自2003年6月1日起施行?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋?！?/p>

該司法解釋基于社會(huì)上近期以來關(guān)于對(duì)購房人作為弱勢(shì)群體要加大保護(hù)力度的呼聲，突破了現(xiàn)行法律、法規(guī)，通過加重一方責(zé)任、擴(kuò)大一方義務(wù)，來對(duì)另一方進(jìn)行司法救濟(jì)，實(shí)際上更像一部新法，而并非僅僅是原有法律的解釋。開發(fā)商固然可以以司法解釋為參考和指針，對(duì)今后的工作做出相應(yīng)的安排，但是司法解釋卻又規(guī)定了溯及既往的效力，則使得開發(fā)商對(duì)以往開發(fā)的項(xiàng)目幾乎無法亡羊補(bǔ)牢，從而面臨巨大的訴訟壓力。

四、面對(duì)司法解釋如何防范商品房買賣合同糾紛

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對(duì)司法解釋應(yīng)如何防范糾紛

對(duì)于上述司法解釋已做了明確規(guī)定的地方，無論它對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是有利還是不利，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都只能作為企業(yè)經(jīng)營中必須遵循的準(zhǔn)則切實(shí)加以履行，以使自身的行為符合司法解釋的要求，避免違法情形的發(fā)生，比如，已經(jīng)對(duì)外預(yù)售房屋而現(xiàn)在還沒有預(yù)售許可證的企業(yè)，盡快取得預(yù)售許可證就是企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。而對(duì)于司法解釋中多處存在的規(guī)定的尚不明確，屬于法官辦案中自由裁量的條款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則需要利用“法不禁止即自由”的基本法理，妥善加以利用，既要提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益又不能違反司法解釋的規(guī)定，在經(jīng)營中掌握法律的底線，最大限度地防范糾紛。

1、銷售廣告

司法解釋第三條規(guī)定，“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”

此條規(guī)定中“說明和允諾具體確定”、“有重大影響”等表述目前尚沒有具體的量化及判定標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)此條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在做廣告時(shí)，對(duì)于自己沒有把握做到的承諾要盡量采取一些模糊性的處理，比如“高檔社區(qū)”、“升值潛力無限”、“交通十分便捷”等廣告詞就屬于非具體確定的表述，由于缺乏明確的評(píng)判依據(jù)，而很難作為要約加以認(rèn)定。

2、如何在認(rèn)購書中約定定金條款

司法解釋第四條規(guī)定，“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因

未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！?/p>

一般認(rèn)為，購房定金屬于立約定金，即為保證正式簽訂商品房買賣合同而交付的定金。但對(duì)于何時(shí)適用定金罰則？什么是不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由？司法解釋沒有明確，實(shí)踐中則存在著兩種不同的觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，只要購房人不與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，就違反了認(rèn)購書的約定，開發(fā)商就可以沒收定金；另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，只要購房人按期前去簽訂商品房買賣合同，購房人即履行了認(rèn)購書中的簽訂本約的義務(wù)，如果開發(fā)商不同意購房人提出的簽約條件，導(dǎo)致合同無法簽訂，則開發(fā)商應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。其實(shí)，這兩種觀點(diǎn)都有失偏頗。按照第一種觀點(diǎn)，開發(fā)商可以隨意提出各種有利于自己的補(bǔ)充協(xié)議，只要購房人不能接受，開發(fā)商就可堂而皇之地沒收定金，而按照第二種觀點(diǎn)，則會(huì)出現(xiàn)只要購房人前去售樓處簽約，即使購房人漫天要價(jià)，開發(fā)商也必須簽訂正式買賣合同，否則就必須雙倍返還定金。這同樣有違公平原則，不利于房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的健康發(fā)展。從客觀的角度來解釋，定金罰則的適用條件應(yīng)是：如果因?yàn)楹贤环綗o故不履行在認(rèn)購書中約定的時(shí)間內(nèi)到約定的地點(diǎn)去簽訂商品房買賣合同的義務(wù)，或一方擅自改變?cè)谡J(rèn)購書中雙方已經(jīng)確認(rèn)同意的條款，比如房屋的基本狀況、價(jià)款等導(dǎo)致商品房買賣合同無法簽訂的，則系因當(dāng)事人一方原因造成本約無法簽訂，應(yīng)對(duì)該方適用定金罰則。如果商品房買賣合同未能簽訂是因?yàn)椴豢煽沽?，或無法預(yù)見的客觀情勢(shì)的變化，或雙方就認(rèn)購書中沒有提及的簽約細(xì)節(jié)和其它條款，進(jìn)行協(xié)商不能取得一致的原因所造成，則系非因一方原因，而是因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由造成本約的無法簽訂，雙方對(duì)此互不承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商應(yīng)將定金原額返還，而不應(yīng)適用定金罰則。

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利益的維護(hù)，減少爭(zhēng)議的角度出發(fā)，建議開發(fā)商在與購房人簽訂認(rèn)購書的同時(shí)，向購房人出示開發(fā)商已擬好的《商品房買賣合同》，同時(shí)在認(rèn)購書中明確約定：“在本認(rèn)購書簽訂的過程中，雙方已對(duì)雙方待簽的商品房買賣合同進(jìn)行了初步審查，且雙方均無異議。任何一方不在認(rèn)購書約定的地點(diǎn)和期限內(nèi)，與另一方簽訂商品房買賣合同的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，并對(duì)其適用定金罰則。”

3、如何約定商品房的質(zhì)量問題

司法解釋第十三條規(guī)定了“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?/p>

何謂“嚴(yán)重影響正常居住使用？”司法解釋將其納入了法官自由裁量權(quán)的范圍，由此使退房的條件增加了諸多變數(shù)，包括了主觀因素，比如墻皮裂縫、衛(wèi)生間漏水等等，從買受人角度看，均可認(rèn)為是“嚴(yán)重影響正常居住使用。”因此，為了化解和減少這種風(fēng)險(xiǎn)，建議開發(fā)商在商品房買賣合同中通過補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)于嚴(yán)重影響正常居住使用的房屋質(zhì)量問題的情形作出具體約定，比如可以采取列舉式的約定，將上述表面瑕疵的質(zhì)量問題排斥在法官的自由裁量權(quán)限范圍之外。

4、如何約定因購房貸款合同未能訂立而導(dǎo)致購房合同不能履行的處理問題

司法解釋第二十三條規(guī)定，“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”由于本條中關(guān)于“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”司法解釋未作詳解，因而買賣雙方在此問題上極易產(chǎn)生糾紛。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利益保障的角度出發(fā)，建議開發(fā)商將實(shí)踐中因買受人不能有效提供貸款銀行要求提供的文件資料，或買受人提供的文件未通過貸款銀行的審核，而導(dǎo)致商品房擔(dān)保貸款合同未能訂立的，約定為出賣人有權(quán)請(qǐng)求解除合同的情形，從而將其排斥在“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”之外。

（二）商品房買受人面對(duì)司法解釋應(yīng)如何防范糾紛

據(jù)該司法解釋，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

1、購房前應(yīng)先驗(yàn)看開發(fā)商的“五證”、“兩書”，這是法律對(duì)銷售方的基本要求。“五證”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房（預(yù)）銷售許可證》；“兩書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

2、慎交定金，支付定金前應(yīng)在合同條款中明確定金處理的充分必要條件，特別應(yīng)在商品房認(rèn)購書中明確約定，非買受人原因不能簽訂商品房買賣合同，買受人不承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商應(yīng)無條件返還定金。

3、在簽訂商品房認(rèn)購書前，應(yīng)要求開發(fā)商提供商品房買賣合同文本，詳閱其中是否有不公平條款或與自己購房意圖不符的條款，如無異議，應(yīng)要求復(fù)印作為認(rèn)購書附件，以免將來正式簽約時(shí)就商品房買賣合同文本內(nèi)容產(chǎn)生不必要的紛爭(zhēng)。

4、在商品房認(rèn)購書中應(yīng)約定開發(fā)商擅自將商品房另售他人的賠償條款。

5、全面理解開發(fā)商的廣告宣傳，謹(jǐn)防廣告宣傳的誤導(dǎo)，避免為不具法律效力的要約引誘所惑，埋下日后糾紛的引子。

6、對(duì)商品房的質(zhì)量、交房條件、交房期限、購房貸款事宜、基礎(chǔ)配套設(shè)施、辦證期限、辦證費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容，一定要在合同中明確顯示，避免以后開發(fā)商推諉扯皮。

7、對(duì)開發(fā)商的違約情形及賠償責(zé)任，應(yīng)采取列舉的方式在商品房買賣合同中詳細(xì)說明，堅(jiān)決杜絕模糊性的表述，避免日后產(chǎn)生模棱兩可的理解。

商品房是城市家庭中最為昂貴的特殊商品，這種消費(fèi)應(yīng)該是一種理性消費(fèi)。作為理性、成熟的購房者，只有運(yùn)用法律知識(shí)和法律手段，才能在商品房買賣中避免被動(dòng)，規(guī)避、化解風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)維護(hù)自己的合法權(quán)益。

結(jié)束語

本文闡述了商品房買賣合同糾紛的相關(guān)概念及糾紛產(chǎn)生的原因，列舉了解決商品房買賣合同糾紛的法律方式和法律依據(jù)，對(duì)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》實(shí)施后給商品房買賣合同糾紛雙方當(dāng)事人帶來的不同影響作了粗略的分析，并對(duì)雙方當(dāng)事人如何防范糾紛提出了建議。從個(gè)案角度解決商品房買賣合同糾紛并不是最終目的，最大限度地防范糾紛的發(fā)生，才是撰寫本文的初衷。

由于本人水平有限，因此在本文中僅針對(duì)商品房買賣合同糾紛的防范作了粗淺的分析，以求拋磚引玉，論述中難免掛一漏萬，觀點(diǎn)上也未必全面、準(zhǔn)確，敬請(qǐng)前輩師長斧正。

參考文獻(xiàn)

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