第一篇：房地產(chǎn)批量住宅精裝修工程管控難點(diǎn)重點(diǎn)案例解析

房地產(chǎn)批量住宅精裝修工程管控難點(diǎn)重點(diǎn)案例解析

（房地產(chǎn)批量住宅精裝修工程管理培訓(xùn)講義大綱）

----孟工監(jiān)理

授課范圍、對象及方式：

1、范圍：工程管理準(zhǔn)備、土建移交、施工、工地開放、正式入伙、保修階段的管控與監(jiān)督，同時包含研發(fā)、設(shè)計、采購、營銷、物業(yè)管理等方面內(nèi)容。

2、對象：主要針對房地產(chǎn)公司經(jīng)理、副經(jīng)理、工程總監(jiān)、項(xiàng)目總監(jiān)、設(shè)計、工程、物業(yè)管理人員的實(shí)戰(zhàn)解決方案，也可作為產(chǎn)品研發(fā)、采購、營銷、監(jiān)理、施工管理工作的參考。

3、方式：主要采用XX上市企業(yè)9個大型批量住宅精裝修項(xiàng)目工程管理案例圖片、視頻、文件表格樣本、現(xiàn)場統(tǒng)計數(shù)據(jù)和正反兩方面事例進(jìn)行關(guān)鍵點(diǎn)解讀。

目錄

第一篇：前期階段

第二篇：施工階段（上）

第三篇：施工階段（下）

第四篇：開放入伙保修階段

結(jié)束語：總結(jié)與感悟

第一篇：前期階段

第一講: 概述

第二講：管理準(zhǔn)備

第三講：項(xiàng)目啟動會

第四講：土建界面移交

第一講：概述

1、評價指標(biāo)

視頻：“精裝門”和“房斑斑”事件

群訴索賠事件圖片

評價指標(biāo)示意圖

項(xiàng)目案例計劃指標(biāo)與達(dá)成率對照表

2、有利因素及動力

示意圖

3、不利因素及壓力

示意圖

4、主要的管理思路

示意圖

甲方主導(dǎo)、引導(dǎo)的重大意義

體驗(yàn)中心的意義

XX精裝修項(xiàng)目管理辦法及實(shí)施細(xì)則

5、需要防范的主要風(fēng)險

示意圖

產(chǎn)品研發(fā)原則和研發(fā)的缺陷 設(shè)計管理原則和常見設(shè)計缺陷

采購管理原則和采購風(fēng)險

設(shè)計原則和常見設(shè)計缺陷

工程管理實(shí)施階段如何防范上述缺陷

XX工程的交樓標(biāo)準(zhǔn)

6、施工過程管控的四大關(guān)注點(diǎn)

示意圖

第二講：管理準(zhǔn)備

1、流程設(shè)計

項(xiàng)目管理流程示意圖

工程管理流程示意圖

流程設(shè)計應(yīng)考慮的主要問題

流程設(shè)計的變化與創(chuàng)新

2、施工合同與專用附件中的關(guān)鍵內(nèi)容

精裝總包與分供方的采購管理問題

第三方施工合同問題

施工合同及專用附件中的關(guān)鍵點(diǎn)一覽表

3、監(jiān)理合同與監(jiān)理技術(shù)建議書中的關(guān)鍵內(nèi)容

監(jiān)理合同及監(jiān)理技術(shù)建議書中的關(guān)鍵點(diǎn)一覽表

4、可借鑒和采用的十一個管理動作

（1）、案例反“洗腦”宣貫

A、“一個中心，兩個基本點(diǎn)” B、“一個導(dǎo)向，N個跟進(jìn)” C、專業(yè)的事由專業(yè)的人做

D、世上沒有低價優(yōu)質(zhì)的餡餅

E、精工細(xì)作是要花時間的（2）、招標(biāo)工作的介入和補(bǔ)位

（3）、提前確定裝修監(jiān)理單位

（4）、提前確定套裝木門和櫥柜分包單位

（5）、提前介入土建界面抽查

N個項(xiàng)目土建施工樣板檢查問題統(tǒng)計表

N個項(xiàng)目土建施工樣板層問題綜合分類比較圖

此階段關(guān)注點(diǎn)分析一覽表

（6）、裝飾圖紙與土建圖紙對碰梳理

N個項(xiàng)目圖紙對碰共性問題統(tǒng)計表

（7）、現(xiàn)場勘查與拍照

協(xié)調(diào)工作的關(guān)鍵點(diǎn)一覽表

（8）、甲供材料計劃梳理

甲供材料部品計劃表樣本

XX工程的材料品牌

因排版和整改備料瓷磚的損耗量

因不同批次顏色不同和整改備料墻紙的損耗量

其它甲供材料的備貨量

（9）、管理交底文件的準(zhǔn)備 A、與土建工程師排定土建移交計劃

XX項(xiàng)目土建移交計劃表

B、編制項(xiàng)目啟動會指導(dǎo)書

XX精裝修項(xiàng)目啟動會指導(dǎo)書樣本及其關(guān)鍵點(diǎn)

（10）要求監(jiān)理、施工方現(xiàn)場負(fù)責(zé)人準(zhǔn)備項(xiàng)目管理要點(diǎn)和接受質(zhì)詢的準(zhǔn)備

（11）、審核精裝總包提交的《精裝總包管理辦法》及三方協(xié)議

第三講：項(xiàng)目啟動會

1、目的和形式

2、認(rèn)識的統(tǒng)一與管控原則的確立

（1）、實(shí)物標(biāo)準(zhǔn)的樹立

工程實(shí)物圖片PPT文檔

（2）“大兵團(tuán)”作戰(zhàn)“與“繡花女”做事

與星級酒店裝修差異化比較圖

與普通家居裝修差異化比較圖

（3）、“高壓線”-----系統(tǒng)性問題的認(rèn)知與管控原則

（4）“兩亂一拖、三點(diǎn)一走偏”-----細(xì)節(jié)問題的認(rèn)知與管控原則

（5）、“一個中心，兩個基本點(diǎn)”

3、可借鑒和采用的兩個管理動作

(1)、定好規(guī)矩-----闡述項(xiàng)目啟動會指導(dǎo)書

（2）、監(jiān)理、施工方講述并接受質(zhì)詢和點(diǎn)評

主要目的：A、迫使監(jiān)理、施工方現(xiàn)場主要負(fù)責(zé)人讀圖和現(xiàn)場勘查

B、迫使監(jiān)理、施工方現(xiàn)場主要負(fù)責(zé)人做好功課。

討論:現(xiàn)場項(xiàng)目主管工程師是否有權(quán)利制定罰款規(guī)定和如何保證施工方能夠自覺繳納？

第四講：土建界面移交

1、對土建移交的認(rèn)知

（1）、土建移交往往比較難

（2）、完全按規(guī)范是不可能的（3）、是否必須等土建竣工驗(yàn)收后才開始移交

（4）、希望的土建界面狀態(tài)

前后項(xiàng)目界面劃分變化一覽表

（5）、土建拒絕整改或整改遲緩，對進(jìn)度和質(zhì)量影響很大，各方要強(qiáng)力介入

2、移交的程序

示意圖

3、驗(yàn)收主體、人員、工具

4、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)與尺度把控

土建移交質(zhì)量問題綜合統(tǒng)計分析表

小業(yè)主入伙時土建問題統(tǒng)計表

(1)、圖紙與現(xiàn)場的比對

（2）、系統(tǒng)性和水隱患問題的規(guī)避

（3）、數(shù)據(jù)和規(guī)范說話

5、可借鑒和采用的五個管理動作:（1）、固化土建移交和精裝總包驗(yàn)收計劃

（2）、審定土建驗(yàn)收項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、表樣 土建項(xiàng)目檢查表的關(guān)鍵點(diǎn)

土建移交表樣本的關(guān)鍵點(diǎn)

（3）、冷熱水管對接持壓保水或再次打壓的重大意義

（4）、試驗(yàn)、實(shí)測實(shí)量、標(biāo)注、拍照

(5)、充分協(xié)調(diào)與溝通

問題：如何檢查土建外墻、窗框、露臺是否滲水竄水返潮？

案例圖片

6、處理移交拖延的策略

小結(jié)

第二篇：施工階段（上）

第一講：施工準(zhǔn)備

第二講：質(zhì)量管控

第一講：施工準(zhǔn)備

1、適當(dāng)提前進(jìn)場

2、分包對”三個文件”的認(rèn)可和簽署

（1）、總包管理辦法

總包協(xié)調(diào)管理費(fèi)和收取分包押金問題

（2）、三方協(xié)議

工程款支付、文檔流轉(zhuǎn)問題

（3）、成品保護(hù)處罰辦法

成品保護(hù)措施費(fèi)單列問題

成品保護(hù)處罰辦法樣本

3、圖紙會審與方案深化

圖紙會審與方案深化的關(guān)鍵點(diǎn)一覽表

4、監(jiān)理實(shí)施細(xì)則

監(jiān)理實(shí)施細(xì)則的關(guān)鍵點(diǎn)一覽表

5、施工組織設(shè)計與專項(xiàng)施工方案的關(guān)鍵點(diǎn)

（1）計劃管理的關(guān)鍵點(diǎn)

A、工序計劃與施工流程設(shè)計

N個項(xiàng)目施工工序流程計劃對照表

B、流水計劃

單套房屋的進(jìn)度計劃

N個項(xiàng)目流水段計劃對照表

N個項(xiàng)目分包施工計劃表

施工辦公室和材料保管室的問題

趕工的后果分析

C、“里程碑”節(jié)點(diǎn)計劃

N個項(xiàng)目大節(jié)點(diǎn)工期控制計劃

a通水通電時間

b泥水進(jìn)度

c整改開始時間及力度

d平面布局 f預(yù)留糾錯時間

D、編制材料計劃的關(guān)鍵點(diǎn)

部分材料的供貨周期

部分材料的備貨量

E、編制勞動力組織計劃的關(guān)鍵點(diǎn)

N個項(xiàng)目各工種工人日產(chǎn)量與勞動力估算表

任務(wù)不連續(xù)的后果

泥水工給我們的制約

勾縫打膠工給我們的困惑

“層層剝皮”帶來的后果

工人工資發(fā)放情況公示

（2）、節(jié)點(diǎn)施工方案中的關(guān)鍵點(diǎn)

專題討論：涉水隱患的嚴(yán)重后果

A、涉水問題分類

涉水問題一覽表

B、涉水缺陷避免的設(shè)計措施：

門檻石防水施工節(jié)點(diǎn)大樣及工程圖片

露臺陽臺地面與保溫層外墻涂料收口節(jié)點(diǎn)大樣及工程圖片

露臺陽臺門檻石防水節(jié)點(diǎn)大樣及工程圖片

衛(wèi)生間地面管口地漏根部與淋浴區(qū)下沉防水施工節(jié)點(diǎn)大樣及工程圖片

管井內(nèi)側(cè)防水節(jié)點(diǎn)大樣

門套線下部節(jié)點(diǎn)大樣及工程圖片

給水管口出墻磚完成面1-3㎜的做法

C、其它節(jié)點(diǎn)設(shè)計

門檻石與木地板收口節(jié)點(diǎn)大樣及工程圖片

欄桿與窗框連接大樣及工程圖片

（3）、成品保護(hù)專項(xiàng)施工方案

(4)、臨廁

工地案例圖片

（5）、施工用水

工地案例圖片

（6）、臨電和施工照明

工地案例圖片

（7）、施工導(dǎo)示與樓層房間標(biāo)記

工地案例圖片

（8）、場地封閉與門衛(wèi)

工地案例圖片

（9）、垂直運(yùn)輸

垂直運(yùn)輸制約分析表

（10）、樓層住人

(11)、施工垃圾

工地案例圖片

6、材料封樣

材料封樣項(xiàng)目一覽表 材料封樣展板圖片

7、材料復(fù)驗(yàn)

材料復(fù)驗(yàn)項(xiàng)目表

材料復(fù)驗(yàn)的周期

8、實(shí)施對土建成品的保護(hù)

土建成品保護(hù)的范圍及方法案例圖片

9、政府驗(yàn)收問題

10、實(shí)施資料管理交底

一個問題：門窗上的鋼化玻璃是否允許存在劃痕？

窗玻璃劃傷責(zé)任劃分案例

討論：斗斗車是允許上樓好呢，還是不允許上樓好？

第二講：質(zhì)量管控

1、程序

（1）、“九步走”示意圖

（2）、缺陷N次交叉復(fù)式“過濾”示意圖

（3）、施工質(zhì)量管控中如何避免設(shè)計缺陷

（4）、施工質(zhì)量管控中如何避免材料缺陷

2、樣板帶路

（1）、目的和程序示意圖

（2）、樣板層、樣板房、施工小樣的確定

（3）、階段點(diǎn)評與完工體驗(yàn)

（4）、技術(shù)變更后的圖紙標(biāo)注

3、現(xiàn)行施工規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的把握

主要施工驗(yàn)收規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)目錄

實(shí)際驗(yàn)收側(cè)重點(diǎn)顯著不同—小業(yè)主關(guān)注點(diǎn)

討論：工期很緊張的情況下、基層“含水率”超標(biāo)，怎么辦？

4、流水段分項(xiàng)工程施工令

（1）、目的和意義

（2）、適用的分項(xiàng)工程項(xiàng)目

分項(xiàng)工程項(xiàng)目統(tǒng)計表

（3）、五個關(guān)鍵點(diǎn)掌握：

A、分項(xiàng)工程拆分

B、工序分段

C、增加報驗(yàn)項(xiàng)目

D、增加功能性試驗(yàn)項(xiàng)目

E、停止點(diǎn)設(shè)置與階段點(diǎn)評

（4）、申請簽發(fā)的前置條件與表樣

5、系統(tǒng)性問題與滲漏返潮竄水問題的高度警惕和點(diǎn)上缺陷的預(yù)防

已交付的精裝樓盤小業(yè)主關(guān)注的敏感點(diǎn)與報事綜合分析表

質(zhì)量問題分類統(tǒng)計表

系統(tǒng)性和涉水問題施工管控措施一覽表

含水率問題

質(zhì)量通病的防治圖例（1）、質(zhì)量的預(yù)控深度

關(guān)鍵是---動作

時間----事前

空間----每個作業(yè)面都要關(guān)注到

工人----前后進(jìn)場的工人都要交底培訓(xùn)到位

預(yù)測----可能出的問題都要想到

措施----提前有應(yīng)對預(yù)案

苗頭----立即扼殺

后果----預(yù)先警示

土建工程師延伸管理問題

圖片交底和每周圖片點(diǎn)評的好處

班組長參加周例會的好處

預(yù)控案例

工作作風(fēng)與操心程度

親自檢查與遙控指揮

（2）、傻瓜菜單式圖表的運(yùn)用

圖表案例

(3)、排版圖的意義

（4）、施工、監(jiān)理交底培訓(xùn)錄像或拍照

（5）、專人統(tǒng)一綜合放線放樣和界面分割線標(biāo)注的意義

（5）、節(jié)點(diǎn)大樣、排版圖、監(jiān)理提示掛貼

(6)、過程糾偏、嚴(yán)格打表與一次成活的重大意義

（7）、施工自檢結(jié)果的標(biāo)注與拍照

（8）、監(jiān)理驗(yàn)收結(jié)果的標(biāo)注與拍照

（9）、組織集中、分專業(yè)通查，及時批量提供整改清單

（10）、旁站監(jiān)督在精裝修工程中的運(yùn)用

（11）、物業(yè)工程師的提前介入

（12）、界面移交與問題暴露

管口堵頭滲水檢查的必要性

墻磚、吊柜、煙機(jī)、熱水器、掛件安裝完后水管打壓及按戶拍照的必要性

角閥安裝完后通水檢查按戶拍照的必要性

三次蓄水試驗(yàn)的必要性

（13）、N次大雨后組織檢查的意義

（14）、材料進(jìn)場驗(yàn)收與使用過程監(jiān)督

（15）、當(dāng)苗頭出現(xiàn)時

（16）、進(jìn)度、造價與質(zhì)量發(fā)生沖突時

（17）、集中消缺整改與復(fù)查

（18）、專題1：空鼓問題

（19）、專題2：開荒清潔問題

小結(jié)

第三篇：施工階段（下）

第一講：進(jìn)度管控

第二講：成品保護(hù)管控 第三講：安全文明施工管控

第四講：信息資料管控

第一講：進(jìn)度管控

1、影響進(jìn)度的關(guān)鍵因素

示意圖

濕作業(yè)完成時間和墻地磚整改的及時性

2、勞動力估算

對每周勞動力數(shù)量的檢查統(tǒng)計考核的必要性

3、與消防、規(guī)劃、竣工初驗(yàn)、竣工驗(yàn)收的關(guān)系

4、可借鑒和采用的N個管理動作：

（1）、編制與固化進(jìn)度控制計劃

（2）、監(jiān)理編制公示形象進(jìn)度統(tǒng)計表

（3）、頒布周節(jié)點(diǎn)計劃考核處罰規(guī)定

（4）、頒布周勞動力、材料進(jìn)場計劃考核處罰規(guī)定

（5）、實(shí)施施工周報與監(jiān)理周報審核評價和動態(tài)調(diào)整

（6）、強(qiáng)化監(jiān)理對周計劃達(dá)成率的檢查統(tǒng)計考核和協(xié)調(diào)的職責(zé)

（7）、恰當(dāng)運(yùn)用進(jìn)度款支付審核權(quán)

（8）、實(shí)施農(nóng)民工工資公示

（9）、實(shí)施集中加工與集中開料

（10）、編制進(jìn)度遲緩的應(yīng)對方案

提前排除可能影響進(jìn)度的甲方、土建總包、分供方因素

總包協(xié)調(diào)費(fèi)問題

（11）、分包進(jìn)場后每日現(xiàn)場碰頭會的必要性

（12）、材料備料的落實(shí)與移交

（13）、整改委外準(zhǔn)備

第二講：成品保護(hù)管控

（1）、成品保護(hù)在精裝修工程管理中的重大意義

正反案例圖片、損害后果統(tǒng)計

（2）、對成品保護(hù)管理的特性及系統(tǒng)性的認(rèn)知

示意圖

（3）、管理難點(diǎn)重點(diǎn)、措施及手段

示意圖

措施費(fèi)問題

責(zé)任界定問題

惡意破壞問題

入戶門鑰匙及戶內(nèi)門鑰匙問題

（4）、如何具體進(jìn)行成品保護(hù)

工程實(shí)體案例

第三講：安全文明施工管控

（1）、安全文明施工在精裝修工程管理中的重大意義

正反案例圖片（2）、對安全文明施工管理的特性及系統(tǒng)性的認(rèn)知

示意圖

（3）、管理難點(diǎn)重點(diǎn)、措施及手段

示意圖

措施費(fèi)問題

清潔問題

廁所問題

照明問題

導(dǎo)示問題

用電用水問題

抽煙問題

防盜問題

（4）、如何具體進(jìn)行安全文明施工

工程實(shí)體案例

第四講：信息資料管控

（1）、信息傳遞與反饋

（2）、電子、紙制資料流轉(zhuǎn)

（3）、內(nèi)控資料、竣工備案與交城建檔案館資料

（4）、全數(shù)檢查與檢驗(yàn)批問題

（5）、分包資料問題

（6）、影像資料采集與歸檔

（7）、交小業(yè)主資料的收集

那些資料須交小業(yè)主的把控原則

XX工程案例：資料錯誤帶來的嚴(yán)重后果

XX工程交小業(yè)主資料目錄

交小業(yè)主資料審核程序及要點(diǎn)

小結(jié)

第四篇：開放入伙保修階段

第一講：工地開放

第二講：集中交房

第三講：保修整改

第一講：工地開放

（1）、工地開放的重大意義

（2）、工地開放的組織與管理

（3）、工地開放后集中整改

（4）、如何處理客戶個性化需求和自行改造

第二講：集中交房

（1）、精裝房與毛坯房交房的不同之處

（2）、集中交房的前期準(zhǔn)備的幾個關(guān)鍵工作

XX項(xiàng)目交房人員培訓(xùn)資料（3）、維修應(yīng)急工作的重大意義

XX項(xiàng)目應(yīng)急人員安排及注意事項(xiàng)表

XX項(xiàng)目應(yīng)急維修立即處理事項(xiàng)表

（4）、對專業(yè)驗(yàn)房師的應(yīng)對措施

（5）、溝通化解在交房中的應(yīng)用與意義

（6）、對重點(diǎn)難點(diǎn)客戶的應(yīng)對與特別關(guān)注

（7）、軟裝設(shè)計預(yù)案與服務(wù)

第三講：保修整改

（1）、服務(wù)的主要體現(xiàn)在于維保的及時性

XX項(xiàng)目工程總體保修時間及維修時限

（2）、對可能引起索賠事件的應(yīng)對

小結(jié)

結(jié)束語 總結(jié)與感悟：

(孟工，男，現(xiàn)年48歲，高級工程師，高級室內(nèi)裝飾監(jiān)理師，監(jiān)理工程師，從事裝飾工程項(xiàng)目管理和裝飾監(jiān)理工作近20年。2004年開始專注于具體組織實(shí)施房地產(chǎn)批量住宅精裝修工程過程管控和研究工作，曾先后擔(dān)任若干房地產(chǎn)公司的高層批量住宅精裝修工程（約60萬㎡、8000余戶小業(yè)主）的項(xiàng)目總監(jiān)?，F(xiàn)任重慶精正裝飾工程監(jiān)理有限公司總經(jīng)理兼技術(shù)總監(jiān)，所轄企業(yè)為上市企業(yè)龍湖房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略合作單位，在批量精裝修工程管理方面有特殊的專長和獨(dú)到的研究。

（歡迎交流與合作，聯(lián)系方式：*** QQ285953000 cqjzhjl@163.com）

第二篇：房地產(chǎn)批量住宅精裝修工程管控難點(diǎn)重點(diǎn)案例解析(房地產(chǎn)批量住宅精裝修工程管理培訓(xùn)講義大綱)（本站推薦）

房地產(chǎn)批量住宅精裝修工程管控難點(diǎn)重點(diǎn)案例解析（房地產(chǎn)批量住宅精裝修工程管理培訓(xùn)講義大綱）

授課范圍、對象及方式：

1、范圍：工程管理準(zhǔn)備、土建移交、施工、工地開放、正式入伙、保修階段的管控與監(jiān)督，同時包含研發(fā)、設(shè)計、采購、營銷、物業(yè)管理等方面內(nèi)容。

2、對象：主要針對房地產(chǎn)公司經(jīng)理、副經(jīng)理、工程總監(jiān)、項(xiàng)目總監(jiān)、設(shè)計、工程、物業(yè)管理人員的實(shí)戰(zhàn)解決方案，也可作為產(chǎn)品研發(fā)、采購、營銷、監(jiān)理、施工管理工作的參考。

3、方式：主要采用XX上市企業(yè)9個大型批量住宅精裝修項(xiàng)目工程管理案例圖片、視頻、文件表格樣本、現(xiàn)場統(tǒng)計數(shù)據(jù)和正反兩方面事例進(jìn)行關(guān)鍵點(diǎn)解讀。

目錄

第一篇：前期階段

第二篇：施工階段（上）第三篇：施工階段（下）第四篇：開放入伙保修階段 結(jié)束語：總結(jié)與感悟

第一篇：前期階段 第一講: 概述

第二講：管理準(zhǔn)備 第三講：項(xiàng)目啟動會 第四講：土建界面移交

第一講：概述

1、評價指標(biāo)

視頻：“精裝門”和“房斑斑”事件 群訴索賠事件圖片

評價指標(biāo)示意圖

項(xiàng)目案例計劃指標(biāo)與達(dá)成率對照表

2、有利因素及動力 示意圖

3、不利因素及壓力 示意圖

4、主要的管理思路 示意圖

甲方主導(dǎo)、引導(dǎo)的重大意義 體驗(yàn)中心的意義

XX精裝修項(xiàng)目管理辦法及實(shí)施細(xì)則

5、需要防范的主要風(fēng)險 示意圖

產(chǎn)品研發(fā)原則和研發(fā)的缺陷 設(shè)計管理原則和常見設(shè)計缺陷 采購管理原則和采購風(fēng)險 設(shè)計原則和常見設(shè)計缺陷

工程管理實(shí)施階段如何防范上述缺陷 XX工程的交樓標(biāo)準(zhǔn)

6、施工過程管控的四大關(guān)注點(diǎn) 示意圖

第二講：管理準(zhǔn)備

1、流程設(shè)計 項(xiàng)目管理流程示意圖 工程管理流程示意圖 流程設(shè)計應(yīng)考慮的主要問題

流程設(shè)計的變化與創(chuàng)新

2、施工合同與專用附件中的關(guān)鍵內(nèi)容 精裝總包與分供方的采購管理問題 第三方施工合同問題

施工合同及專用附件中的關(guān)鍵點(diǎn)一覽表

3、監(jiān)理合同與監(jiān)理技術(shù)建議書中的關(guān)鍵內(nèi)容 監(jiān)理合同及監(jiān)理技術(shù)建議書中的關(guān)鍵點(diǎn)一覽表

4、可借鑒和采用的十一個管理動作（1）、案例反“洗腦”宣貫 A、“一個中心，兩個基本點(diǎn)” B、“一個導(dǎo)向，N個跟進(jìn)” C、專業(yè)的事由專業(yè)的人做 D、世上沒有低價優(yōu)質(zhì)的餡餅 E、精工細(xì)作是要花時間的（2）、招標(biāo)工作的介入和補(bǔ)位

（3）、提前確定裝修監(jiān)理單位（4）、提前確定套裝木門和櫥柜分包單位（5）、提前介入土建界面抽查 N個項(xiàng)目土建施工樣板檢查問題統(tǒng)計表

N個項(xiàng)目土建施工樣板層問題綜合分類比較圖 此階段關(guān)注點(diǎn)分析一覽表（6）、裝飾圖紙與土建圖紙對碰梳理 N個項(xiàng)目圖紙對碰共性問題統(tǒng)計表（7）、現(xiàn)場勘查與拍照 協(xié)調(diào)工作的關(guān)鍵點(diǎn)一覽表（8）、甲供材料計劃梳理 甲供材料部品計劃表樣本 XX工程的材料品牌

因排版和整改備料瓷磚的損耗量

因不同批次顏色不同和整改備料墻紙的損耗量 其它甲供材料的備貨量（9）、管理交底文件的準(zhǔn)備 A、與土建工程師排定土建移交計劃

XX項(xiàng)目土建移交計劃表 B、編制項(xiàng)目啟動會指導(dǎo)書

XX精裝修項(xiàng)目啟動會指導(dǎo)書樣本及其關(guān)鍵點(diǎn)

（10）要求監(jiān)理、施工方現(xiàn)場負(fù)責(zé)人準(zhǔn)備項(xiàng)目管理要點(diǎn)和接受質(zhì)詢的準(zhǔn)備（11）、審核精裝總包提交的《精裝總包管理辦法》及三方協(xié)議

第三講：項(xiàng)目啟動會

1、目的和形式

2、認(rèn)識的統(tǒng)一與管控原則的確立（1）、實(shí)物標(biāo)準(zhǔn)的樹立 工程實(shí)物圖片PPT文檔

（2）“大兵團(tuán)”作戰(zhàn)“與“繡花女”做事 與星級酒店裝修差異化比較圖

與普通家居裝修差異化比較圖（3）、“高壓線”-----系統(tǒng)性問題的認(rèn)知與管控原則

（4）“兩亂一拖、三點(diǎn)一走偏”-----細(xì)節(jié)問題的認(rèn)知與管控原則（5）、“一個中心，兩個基本點(diǎn)”

3、可借鑒和采用的兩個管理動作

(1)、定好規(guī)矩-----闡述項(xiàng)目啟動會指導(dǎo)書（2）、監(jiān)理、施工方講述并接受質(zhì)詢和點(diǎn)評

主要目的：A、迫使監(jiān)理、施工方現(xiàn)場主要負(fù)責(zé)人讀圖和現(xiàn)場勘查 B、迫使監(jiān)理、施工方現(xiàn)場主要負(fù)責(zé)人做好功課。

討論:現(xiàn)場項(xiàng)目主管工程師是否有權(quán)利制定罰款規(guī)定和如何保證施工方能夠自覺繳納？ 第四講：土建界面移交

1、對土建移交的認(rèn)知（1）、土建移交往往比較難

（2）、完全按規(guī)范是不可能的（3）、是否必須等土建竣工驗(yàn)收后才開始移交（4）、希望的土建界面狀態(tài)

前后項(xiàng)目界面劃分變化一覽表（5）、土建拒絕整改或整改遲緩，對進(jìn)度和質(zhì)量影響很大，各方要強(qiáng)力介入

2、移交的程序 示意圖

3、驗(yàn)收主體、人員、工具

4、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)與尺度把控

土建移交質(zhì)量問題綜合統(tǒng)計分析表 小業(yè)主入伙時土建問題統(tǒng)計表(1)、圖紙與現(xiàn)場的比對

（2）、系統(tǒng)性和水隱患問題的規(guī)避（3）、數(shù)據(jù)和規(guī)范說話

5、可借鑒和采用的五個管理動作:（1）、固化土建移交和精裝總包驗(yàn)收計劃（2）、審定土建驗(yàn)收項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、表樣 土建項(xiàng)目檢查表的關(guān)鍵點(diǎn)

土建移交表樣本的關(guān)鍵點(diǎn)（3）、冷熱水管對接持壓保水或再次打壓的重大意義（4）、試驗(yàn)、實(shí)測實(shí)量、標(biāo)注、拍照(5)、充分協(xié)調(diào)與溝通

問題：如何檢查土建外墻、窗框、露臺是否滲水竄水返潮？ 案例圖片

6、處理移交拖延的策略 小結(jié)

第二篇：施工階段（上）第一講：施工準(zhǔn)備 第二講：質(zhì)量管控

第一講：施工準(zhǔn)備

1、適當(dāng)提前進(jìn)場

2、分包對”三個文件”的認(rèn)可和簽署（1）、總包管理辦法

總包協(xié)調(diào)管理費(fèi)和收取分包押金問題（2）、三方協(xié)議

工程款支付、文檔流轉(zhuǎn)問題（3）、成品保護(hù)處罰辦法 成品保護(hù)措施費(fèi)單列問題 成品保護(hù)處罰辦法樣本

3、圖紙會審與方案深化

圖紙會審與方案深化的關(guān)鍵點(diǎn)一覽表

4、監(jiān)理實(shí)施細(xì)則

監(jiān)理實(shí)施細(xì)則的關(guān)鍵點(diǎn)一覽表

5、施工組織設(shè)計與專項(xiàng)施工方案的關(guān)鍵點(diǎn)（1）計劃管理的關(guān)鍵點(diǎn)

A、工序計劃與施工流程設(shè)計

N個項(xiàng)目施工工序流程計劃對照表 B、流水計劃

單套房屋的進(jìn)度計劃 N個項(xiàng)目流水段計劃對照表 N個項(xiàng)目分包施工計劃表 施工辦公室和材料保管室的問題 趕工的后果分析

C、“里程碑”節(jié)點(diǎn)計劃 N個項(xiàng)目大節(jié)點(diǎn)工期控制計劃 a通水通電時間 b泥水進(jìn)度

c整改開始時間及力度 d平面布局 f預(yù)留糾錯時間

D、編制材料計劃的關(guān)鍵點(diǎn) 部分材料的供貨周期 部分材料的備貨量

E、編制勞動力組織計劃的關(guān)鍵點(diǎn)

N個項(xiàng)目各工種工人日產(chǎn)量與勞動力估算表 任務(wù)不連續(xù)的后果 泥水工給我們的制約

勾縫打膠工給我們的困惑 “層層剝皮”帶來的后果 工人工資發(fā)放情況公示

（2）、節(jié)點(diǎn)施工方案中的關(guān)鍵點(diǎn) 專題討論：涉水隱患的嚴(yán)重后果 A、涉水問題分類

涉水問題一覽表

B、涉水缺陷避免的設(shè)計措施：

門檻石防水施工節(jié)點(diǎn)大樣及工程圖片

露臺陽臺地面與保溫層外墻涂料收口節(jié)點(diǎn)大樣及工程圖片 露臺陽臺門檻石防水節(jié)點(diǎn)大樣及工程圖片

衛(wèi)生間地面管口地漏根部與淋浴區(qū)下沉防水施工節(jié)點(diǎn)大樣及工程圖片 管井內(nèi)側(cè)防水節(jié)點(diǎn)大樣

門套線下部節(jié)點(diǎn)大樣及工程圖片 給水管口出墻磚完成面1-3㎜的做法 C、其它節(jié)點(diǎn)設(shè)計

門檻石與木地板收口節(jié)點(diǎn)大樣及工程圖片 欄桿與窗框連接大樣及工程圖片（3）、成品保護(hù)專項(xiàng)施工方案(4)、臨廁 工地案例圖片（5）、施工用水 工地案例圖片（6）、臨電和施工照明

工地案例圖片（7）、施工導(dǎo)示與樓層房間標(biāo)記 工地案例圖片（8）、場地封閉與門衛(wèi) 工地案例圖片（9）、垂直運(yùn)輸

垂直運(yùn)輸制約分析表（10）、樓層住人(11)、施工垃圾 工地案例圖片

6、材料封樣

材料封樣項(xiàng)目一覽表 材料封樣展板圖片

7、材料復(fù)驗(yàn) 材料復(fù)驗(yàn)項(xiàng)目表 材料復(fù)驗(yàn)的周期

8、實(shí)施對土建成品的保護(hù)

土建成品保護(hù)的范圍及方法案例圖片

9、政府驗(yàn)收問題

10、實(shí)施資料管理交底

一個問題：門窗上的鋼化玻璃是否允許存在劃痕？ 窗玻璃劃傷責(zé)任劃分案例

討論：斗斗車是允許上樓好呢，還是不允許上樓好？

第二講：質(zhì)量管控

1、程序

（1）、“九步走”示意圖（2）、缺陷N次交叉復(fù)式“過濾”示意圖（3）、施工質(zhì)量管控中如何避免設(shè)計缺陷（4）、施工質(zhì)量管控中如何避免材料缺陷

2、樣板帶路

（1）、目的和程序示意圖（2）、樣板層、樣板房、施工小樣的確定（3）、階段點(diǎn)評與完工體驗(yàn)（4）、技術(shù)變更后的圖紙標(biāo)注

3、現(xiàn)行施工規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的把握 主要施工驗(yàn)收規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)目錄

實(shí)際驗(yàn)收側(cè)重點(diǎn)顯著不同—小業(yè)主關(guān)注點(diǎn)

討論：工期很緊張的情況下、基層“含水率”超標(biāo)，怎么辦？

4、流水段分項(xiàng)工程施工令（1）、目的和意義（2）、適用的分項(xiàng)工程項(xiàng)目 分項(xiàng)工程項(xiàng)目統(tǒng)計表（3）、五個關(guān)鍵點(diǎn)掌握： A、分項(xiàng)工程拆分 B、工序分段

C、增加報驗(yàn)項(xiàng)目

D、增加功能性試驗(yàn)項(xiàng)目 E、停止點(diǎn)設(shè)置與階段點(diǎn)評

（4）、申請簽發(fā)的前置條件與表樣

5、系統(tǒng)性問題與滲漏返潮竄水問題的高度警惕和點(diǎn)上缺陷的預(yù)防 已交付的精裝樓盤小業(yè)主關(guān)注的敏感點(diǎn)與報事綜合分析表 質(zhì)量問題分類統(tǒng)計表

系統(tǒng)性和涉水問題施工管控措施一覽表 含水率問題

質(zhì)量通病的防治圖例（1）、質(zhì)量的預(yù)控深度

關(guān)鍵是---動作 時間----事前

空間----每個作業(yè)面都要關(guān)注到

工人----前后進(jìn)場的工人都要交底培訓(xùn)到位 預(yù)測----可能出的問題都要想到 措施----提前有應(yīng)對預(yù)案 苗頭----立即扼殺 后果----預(yù)先警示 土建工程師延伸管理問題 圖片交底和每周圖片點(diǎn)評的好處 班組長參加周例會的好處 預(yù)控案例

工作作風(fēng)與操心程度

親自檢查與遙控指揮（2）、傻瓜菜單式圖表的運(yùn)用

圖表案例

(3)、排版圖的意義（4）、施工、監(jiān)理交底培訓(xùn)錄像或拍照

（5）、專人統(tǒng)一綜合放線放樣和界面分割線標(biāo)注的意義（5）、節(jié)點(diǎn)大樣、排版圖、監(jiān)理提示掛貼(6)、過程糾偏、嚴(yán)格打表與一次成活的重大意義（7）、施工自檢結(jié)果的標(biāo)注與拍照（8）、監(jiān)理驗(yàn)收結(jié)果的標(biāo)注與拍照（9）、組織集中、分專業(yè)通查，及時批量提供整改清單（10）、旁站監(jiān)督在精裝修工程中的運(yùn)用（11）、物業(yè)工程師的提前介入

（12）、界面移交與問題暴露 管口堵頭滲水檢查的必要性

墻磚、吊柜、煙機(jī)、熱水器、掛件安裝完后水管打壓及按戶拍照的必要性 角閥安裝完后通水檢查按戶拍照的必要性 三次蓄水試驗(yàn)的必要性

（13）、N次大雨后組織檢查的意義（14）、材料進(jìn)場驗(yàn)收與使用過程監(jiān)督（15）、當(dāng)苗頭出現(xiàn)時（16）、進(jìn)度、造價與質(zhì)量發(fā)生沖突時（17）、集中消缺整改與復(fù)查（18）、專題1：空鼓問題（19）、專題2：開荒清潔問題 小結(jié)

第三篇：施工階段（下）第一講：進(jìn)度管控

第二講：成品保護(hù)管控 第三講：安全文明施工管控 第四講：信息資料管控

第一講：進(jìn)度管控

1、影響進(jìn)度的關(guān)鍵因素

示意圖

濕作業(yè)完成時間和墻地磚整改的及時性

2、勞動力估算

對每周勞動力數(shù)量的檢查統(tǒng)計考核的必要性

3、與消防、規(guī)劃、竣工初驗(yàn)、竣工驗(yàn)收的關(guān)系

4、可借鑒和采用的N個管理動作：（1）、編制與固化進(jìn)度控制計劃（2）、監(jiān)理編制公示形象進(jìn)度統(tǒng)計表（3）、頒布周節(jié)點(diǎn)計劃考核處罰規(guī)定

（4）、頒布周勞動力、材料進(jìn)場計劃考核處罰規(guī)定（5）、實(shí)施施工周報與監(jiān)理周報審核評價和動態(tài)調(diào)整

（6）、強(qiáng)化監(jiān)理對周計劃達(dá)成率的檢查統(tǒng)計考核和協(xié)調(diào)的職責(zé)（7）、恰當(dāng)運(yùn)用進(jìn)度款支付審核權(quán)（8）、實(shí)施農(nóng)民工工資公示（9）、實(shí)施集中加工與集中開料（10）、編制進(jìn)度遲緩的應(yīng)對方案

提前排除可能影響進(jìn)度的甲方、土建總包、分供方因素 總包協(xié)調(diào)費(fèi)問題（11）、分包進(jìn)場后每日現(xiàn)場碰頭會的必要性（12）、材料備料的落實(shí)與移交（13）、整改委外準(zhǔn)備

第二講：成品保護(hù)管控（1）、成品保護(hù)在精裝修工程管理中的重大意義 正反案例圖片、損害后果統(tǒng)計

（2）、對成品保護(hù)管理的特性及系統(tǒng)性的認(rèn)知 示意圖

（3）、管理難點(diǎn)重點(diǎn)、措施及手段 示意圖 措施費(fèi)問題 責(zé)任界定問題 惡意破壞問題

入戶門鑰匙及戶內(nèi)門鑰匙問題（4）、如何具體進(jìn)行成品保護(hù) 工程實(shí)體案例

第三講：安全文明施工管控（1）、安全文明施工在精裝修工程管理中的重大意義 正反案例圖片（2）、對安全文明施工管理的特性及系統(tǒng)性的認(rèn)知 示意圖（3）、管理難點(diǎn)重點(diǎn)、措施及手段 示意圖

措施費(fèi)問題 清潔問題 廁所問題 照明問題 導(dǎo)示問題 用電用水問題 抽煙問題 防盜問題

（4）、如何具體進(jìn)行安全文明施工 工程實(shí)體案例

第四講：信息資料管控

（1）、信息傳遞與反饋（2）、電子、紙制資料流轉(zhuǎn)（3）、內(nèi)控資料、竣工備案與交城建檔案館資料（4）、全數(shù)檢查與檢驗(yàn)批問題（5）、分包資料問題

（6）、影像資料采集與歸檔（7）、交小業(yè)主資料的收集

那些資料須交小業(yè)主的把控原則

XX工程案例：資料錯誤帶來的嚴(yán)重后果 XX工程交小業(yè)主資料目錄 交小業(yè)主資料審核程序及要點(diǎn) 小結(jié)

第四篇：開放入伙保修階段 第一講：工地開放 第二講：集中交房

第三講：保修整改

第一講：工地開放（1）、工地開放的重大意義（2）、工地開放的組織與管理

（3）、工地開放后集中整改（4）、如何處理客戶個性化需求和自行改造

第二講：集中交房

（1）、精裝房與毛坯房交房的不同之處（2）、集中交房的前期準(zhǔn)備的幾個關(guān)鍵工作 XX項(xiàng)目交房人員培訓(xùn)資料（3）、維修應(yīng)急工作的重大意義 XX項(xiàng)目應(yīng)急人員安排及注意事項(xiàng)表 XX項(xiàng)目應(yīng)急維修立即處理事項(xiàng)表（4）、對專業(yè)驗(yàn)房師的應(yīng)對措施（5）、溝通化解在交房中的應(yīng)用與意義（6）、對重點(diǎn)難點(diǎn)客戶的應(yīng)對與特別關(guān)注（7）、軟裝設(shè)計預(yù)案與服務(wù)

第三講：保修整改

（1）、服務(wù)的主要體現(xiàn)在于維保的及時性 XX項(xiàng)目工程總體保修時間及維修時限（2）、對可能引起索賠事件的應(yīng)對 小結(jié)

結(jié)束語 總結(jié)與感悟：

第三篇：住宅批量精裝修的設(shè)計、成本、施工全程精細(xì)化管控

【成都】住宅批量精裝修的設(shè)計、成本、施工全程精細(xì)化管控實(shí)戰(zhàn)研修班(6月28-29日)

【課程背景】

精裝修房屋交付正逐漸成為房地產(chǎn)市場主流趨勢。但同時也是一個難點(diǎn)，盡管它看起來是一個節(jié)點(diǎn)工作，但實(shí)際上卻是一個系統(tǒng)工程，營銷、設(shè)計、工程、選材、工藝和成本全部需要統(tǒng)籌。

如何通過領(lǐng)先的精裝設(shè)計創(chuàng)新提高項(xiàng)目的價值?住宅精裝修必須要關(guān)注的設(shè)計管理方法有哪些?住宅整體精裝修有哪些標(biāo)準(zhǔn)做法?如何通過施工管理保障精裝項(xiàng)目的質(zhì)量?標(biāo)桿企業(yè)都有最新的實(shí)踐方法經(jīng)驗(yàn)供我們借鑒。

【課程特色】

1、通過理論引導(dǎo)、實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和案例分享，針對國內(nèi)大中型地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)不同項(xiàng)目類型精裝修案例。

2、系統(tǒng)、全面地闡述精裝修在客戶市場定位、設(shè)計管控、成本控制、施工管理等全過程技術(shù)管理!

3、通過翔實(shí)的精裝修工程成本案例，介紹品牌企業(yè)的操作方法和案例分析，來與大家一起分享實(shí)際操作中的問題和難點(diǎn)。

【學(xué)員對象】

房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、工程總監(jiān)、項(xiàng)目總監(jiān)、;設(shè)計部、工程部、營銷部、成本部等部門總經(jīng)理及業(yè)務(wù)骨干員;房地產(chǎn)合作單位裝飾公司、設(shè)計公司的董事長、總經(jīng)理及部門經(jīng)理。

【金牌講師】

胡老師：標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)總工程師，負(fù)責(zé)集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計及技術(shù)管理，曾在大連萬達(dá)集團(tuán)、美國四合集團(tuán)深圳公司、美國李名儀建筑設(shè)計事務(wù)所等著名高校、建筑設(shè)計公司及地產(chǎn)公司任職，擁有27年的專業(yè)工作經(jīng)歷分別從事建筑設(shè)計、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理、項(xiàng)目施工管理等工作，近年來通過大型住宅精裝修項(xiàng)目管理、運(yùn)作，積累總結(jié)了豐富的一線操作經(jīng)驗(yàn)。先后從事的項(xiàng)目有“廣州紫云山莊”、“深圳招商銀行總部大廈”、“深圳招商地產(chǎn)半山海景花園”等多個項(xiàng)目。目前從事開發(fā)的項(xiàng)目有珠海明月灣別墅及酒店項(xiàng)目、河源“龍源溫泉度假城”項(xiàng)目、遼陽太子河西岸房地產(chǎn)項(xiàng)目，深圳龍崗住宅及酒店項(xiàng)目。在經(jīng)歷多個大型精裝修住宅工作經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，發(fā)表的相關(guān)文章在[中外建筑]雜志上，獲得同行高度認(rèn)同。目前主講的課程已在全國近二十個大中城市成功舉行，參加培訓(xùn)的學(xué)員有近千家公司約數(shù)千名管理人員及技術(shù)人員，受到了廣泛好評。

【課程大綱】

1、房地產(chǎn)行業(yè)精裝修住宅的發(fā)展以及基本概念;

2、住宅批量精裝修是住宅產(chǎn)業(yè)化重要組成部分;

3、住宅精裝修是打造綠色建筑的重要途徑;

4、精裝修住宅的運(yùn)作模式;

5、精裝修產(chǎn)業(yè)鏈中各服務(wù)商如何轉(zhuǎn)變角色

6、推廣精裝修住宅存在的問題;

7、如何面對精裝修市場推廣中碰到的問題

8、精裝修住宅運(yùn)作的難點(diǎn)是什么;

二、住宅精裝修管理體系的構(gòu)成1、住宅精裝修管理的組織系統(tǒng);

2、精裝修住宅的標(biāo)準(zhǔn)化體系的建立(1)、精裝修住宅設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)化(設(shè)計系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化集成);(2)、精裝修住宅產(chǎn)品分級體系的標(biāo)準(zhǔn)化;(3)、精裝修項(xiàng)目成本控制體系的標(biāo)準(zhǔn)化;(4)、精裝修項(xiàng)目施工管理體系的標(biāo)準(zhǔn)化;

3、精裝修標(biāo)準(zhǔn)推廣執(zhí)行體系;

三、精裝修住宅的設(shè)計原理(全面家居解決方案)

1、全面家居解決方案的九個系統(tǒng)

2、全面家居解決方案的四大特點(diǎn)

3、全面家居解決方案通過九個方面實(shí)現(xiàn)舒適的家居生活

4、全面家居解決方案的設(shè)計功能介紹

1、如何通過市場調(diào)查確定精裝修住宅的產(chǎn)品定位;

2、如何建立精裝修住宅的分級體系;

3、精裝修住宅分級體系對應(yīng)的裝修標(biāo)準(zhǔn);

4、什么樣的項(xiàng)目要慎重選擇精裝修;

5、別墅項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)精裝修交樓;

五、精裝修住宅的設(shè)計范圍及設(shè)計方法

1、精裝修住宅的的設(shè)計范圍;

2、精裝修住宅的設(shè)計方法;

3、住宅公共部分空間的精裝修

4、精裝修住宅的設(shè)計流程;

5、對已經(jīng)完成毛坯房住宅的精裝修設(shè)計策略;

6、如何與住宅部品制造商共同完善產(chǎn)品設(shè)計(1)、精裝修住宅主要部品的分類;(2)、如何與部品供應(yīng)商完善產(chǎn)品設(shè)計;

六、精裝修住宅設(shè)計實(shí)施階段的經(jīng)驗(yàn)提示

1、戶型設(shè)計階段要考慮的設(shè)計內(nèi)容;

2、裝修細(xì)化設(shè)計階段需要注意的問題;

3、如何選擇工業(yè)化的專業(yè)設(shè)計與施工;

4、精裝修住宅中新技術(shù)、新材料、新設(shè)備的選擇;

七、精裝修住宅的施工圖深度標(biāo)準(zhǔn)

1、裝飾部分設(shè)計深度的確定

2、裝飾部分設(shè)計與原施工圖設(shè)計的銜接及精準(zhǔn)定位;

八、成本控制與物料采購

1、精裝修的成本控制從設(shè)計開始;

2、設(shè)計過程成本控制管理流程;

3、采購成本控制;

(1)、甲供材料選擇的范圍

(2)、批量采購的選擇

(3)、競標(biāo)性采購

(4)、戰(zhàn)略性采購

(5)、木門、櫥柜、石材、木地板、瓷磚、潔具等采購

4、精裝修住宅的系統(tǒng)成本控制;

5、精裝修住宅成本的四個管控

(1)、目標(biāo)成本控制

(2)、設(shè)計合同及裝修施工合同成本控制

(3)、付款控制

(4)、動態(tài)成本控制

九、精裝修住宅的施工管理

1、精裝修住宅交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房制作的重要性;

2、精裝修住宅施工必須要處理好的幾個問題;

(1)、如何做好標(biāo)段劃分;

(2)、做好裝修設(shè)計圖與原施工圖的技術(shù)對接;

(3)、如何協(xié)調(diào)好裝修施工單位與總包施工單位及其他分包施工單位的關(guān)系、責(zé)任分工，合理安排工序。

(4)、如何做好各方施工單位的成品保護(hù)工作;(5)、如何做好精裝修住宅的驗(yàn)收工作;

3、如何做好精裝修住宅施工前的全員培訓(xùn);

4、精裝修住宅施工的質(zhì)量控制;

5、精裝修住宅施工的成品保護(hù);

6、如何做好精裝修住宅的“業(yè)主開放日”;

7、精裝修住宅的驗(yàn)收。

8、精裝修住宅施工過程中的工程資料管理;

十、精裝修住宅產(chǎn)品的售后服務(wù)

1、如何建立產(chǎn)品保修承諾;

2、如何建立售后服務(wù)機(jī)制;

3、精裝修住宅后期的增值服務(wù);

4、如何做好客戶信息反饋處理;

十一、案例分析(8~10個案例)

1、400~600元/平方米成本造價精裝修案例;

2、1000~1500元/平方米成本造價精裝修案例;

3、3000元/平方米成本造價精裝修案例;

4、4000~5000元/平方米成本造價精裝修案例;

5、5000元/平方米以上成本造價精裝修案例;

6、酒店式公寓精裝案例;

7、旅游度假產(chǎn)品精裝修案例;

8、標(biāo)桿企業(yè)近年最新案例解析;

【時間地點(diǎn)】2014年6月28-29日 成都(具體地點(diǎn)開班前一周統(tǒng)一發(fā)《報到通知》另行通知，詳情請咨詢會務(wù)組)

【培訓(xùn)費(fèi)用】人民幣3800元/人(含學(xué)習(xí)費(fèi)、場地費(fèi)、資料費(fèi)、茶歇)，會務(wù)組提供酒店代訂服務(wù)，如需住宿請在報名回執(zhí)單中說明，會務(wù)組統(tǒng)一安排，費(fèi)用自理。

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中房商學(xué)院是中國房地產(chǎn)智業(yè)高端品牌。以“唯有實(shí)戰(zhàn)，方有實(shí)效”的服務(wù)理念，服務(wù)4000多家房企，培養(yǎng)6萬多名房地產(chǎn)精英。業(yè)務(wù)包括：房地產(chǎn)培訓(xùn)、房地產(chǎn)內(nèi)訓(xùn)、房地產(chǎn)管理咨詢、工程管理、房地產(chǎn)考察、房地產(chǎn)策劃師、房地產(chǎn)MBA等。

第四篇：房地產(chǎn)培訓(xùn)【深圳】2014批量精裝修項(xiàng)目關(guān)鍵難點(diǎn)解析與施工現(xiàn)場考察

【深圳】2014批量精裝修項(xiàng)目關(guān)鍵難點(diǎn)解析與施工現(xiàn)場考察

（4月11-12日）

中房商學(xué)院官方微信平臺已正式啟動，歡迎新老客戶關(guān)注我們。我們將會為您提供最新、最全、最優(yōu)質(zhì)的培訓(xùn)信息。

中房商學(xué)院將秉承 “唯有實(shí)戰(zhàn)、方有實(shí)效”的宗旨，將提供房地產(chǎn)全方位和全產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為房地產(chǎn)行業(yè)輸送實(shí)戰(zhàn)型的高端人才，領(lǐng)跑房地產(chǎn)培訓(xùn)行業(yè)。

微信公共賬號：zfxedu

【課程背景】

項(xiàng)目操盤手，又稱之為一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的管家，是對房地產(chǎn)項(xiàng)目從獲得土地到開發(fā)建設(shè)以及銷售經(jīng)營全過程進(jìn)行把控的核心人物。操盤手的能力與水平直接關(guān)系到一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗，一個優(yōu)秀的地產(chǎn)項(xiàng)目操盤手需要掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目所有環(huán)節(jié)的工作原理和工作流程,項(xiàng)目操盤手擔(dān)負(fù)著“領(lǐng)兵作戰(zhàn)開拓疆域”的重責(zé)，項(xiàng)目的興衰全由其一肩挑。

當(dāng)一塊價值不菲的土地拿在手里的時候，想要更快更穩(wěn)定地收回成本、獲取收益，那么在項(xiàng)目開發(fā)管控及關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制、流程等如何來做呢?本課程通過理論引導(dǎo)、實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和案例分享，通過對標(biāo)桿企業(yè)(萬科)在不同發(fā)展階段的項(xiàng)目開發(fā)，相應(yīng)開發(fā)管控模式以及標(biāo)桿企業(yè)在各階段管控要點(diǎn)的真實(shí)案例來進(jìn)行互動討論，掌握規(guī)范化項(xiàng)目開發(fā)管控要點(diǎn)與關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制的實(shí)施理念和操作方法，來與大家一起分享實(shí)際操作中的亮點(diǎn)和學(xué)習(xí)要點(diǎn)!

本次聯(lián)合萬科地產(chǎn)、中天裝飾(萬科、龍湖、恒大精裝修戰(zhàn)略合作單位)共同推出《2014批量精裝修項(xiàng)目關(guān)鍵難點(diǎn)解析與施工現(xiàn)場考察》，本次考察我們從標(biāo)桿精裝房現(xiàn)場施工全流程切入，實(shí)地考察精裝企業(yè)不同階段施工現(xiàn)場、聽取精裝企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理、建設(shè)單位現(xiàn)場主管、批量精裝行業(yè)專家等實(shí)

戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，為企業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)而有力的產(chǎn)品核心競爭力!

打破傳統(tǒng)的室內(nèi)“單純語言宣講”的培訓(xùn)形式!采用“專家講授+案例分析+互動研討+實(shí)地考察”的全新培訓(xùn)模式教學(xué)，確保每一位學(xué)員的收益，從而實(shí)現(xiàn)學(xué)以致用的效果。

【學(xué)員對象】

1、房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理及負(fù)責(zé)項(xiàng)目全程運(yùn)營管理的項(xiàng)目總經(jīng)理。

2、工程總監(jiān)、項(xiàng)目經(jīng)理、工程經(jīng)理、準(zhǔn)項(xiàng)目總經(jīng)理或項(xiàng)目負(fù)責(zé)人;【講師介紹】

郭老師：中房商學(xué)院房地產(chǎn)培訓(xùn)高級顧問；西安交通大學(xué)學(xué)士、管理學(xué)碩士學(xué)位，中國房地產(chǎn)行業(yè)資深的項(xiàng)目投資策劃、運(yùn)營管理專家、國內(nèi)首批戰(zhàn)略研究專家、中國房地產(chǎn)資深職業(yè)經(jīng)理人。具備二十余年在央企、標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)和大型民營地產(chǎn)企業(yè)高層管理經(jīng)歷，擁有十余年的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資論證、整體策劃定位和項(xiàng)目運(yùn)營管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。曾先后在萬科集團(tuán)等標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)供職多年，在萬科效力10余年期間，分別擔(dān)任沈陽萬科項(xiàng)目總經(jīng)理、成都萬科副總經(jīng)理、東莞萬科副總經(jīng)理、大連萬科總經(jīng)理等職位?，F(xiàn)任香港某上市地產(chǎn)集團(tuán)副總裁兼華南地區(qū)公司總經(jīng)理。

張老師：中房商學(xué)院房地產(chǎn)培訓(xùn)高級顧問；國內(nèi)批量精裝修第一人，92年大學(xué)畢業(yè)加入中海地產(chǎn)，任海濱廣場項(xiàng)目副經(jīng)理、百仕達(dá)花園首期項(xiàng)目經(jīng)理、中海華庭項(xiàng)目經(jīng)理。1999年～2000年在深圳市中海建設(shè)監(jiān)理有限公司工作，任董事、副總經(jīng)理、管理者代表，負(fù)責(zé)公司的業(yè)務(wù)開拓及技術(shù)管理?，F(xiàn)為萬科、龍湖、恒大等標(biāo)桿企業(yè)批量精裝修戰(zhàn)略合作伙伴。

【課程安排】

4月11日行程安排

08:30

荔園酒店大堂1樓集合，清點(diǎn)人數(shù)，乘車出發(fā)

08:30-09:30

乘車前往萬科第五園

09:30-11:30

考察深圳萬科第五園第七期項(xiàng)目及現(xiàn)場專家交流

交流內(nèi)容：

聽取項(xiàng)目部有關(guān)該項(xiàng)目的情況介紹(PPT講解)，參觀施工現(xiàn)場+深入交流

11:30-13:30

享用午餐+午休

13:30-14:00

乘車前往中天裝飾公司(萬科、龍湖、恒大精裝修戰(zhàn)略合作單位)

14:00-17:30

《標(biāo)桿精裝項(xiàng)目關(guān)鍵難點(diǎn)解析與現(xiàn)場施工經(jīng)驗(yàn)》沙龍

★批量精裝項(xiàng)目的產(chǎn)品研發(fā)及設(shè)計缺陷預(yù)防關(guān)鍵點(diǎn);

★分享批量裝修部品的采購與成本控制關(guān)鍵點(diǎn);

★分享批量裝修工程管控體系及常見質(zhì)量問題的處理和預(yù)防;

★互動問答;17:30

乘車返回酒店或自由活動

4月12日行程安排

08:30

荔園酒店大堂1樓集合，清點(diǎn)人數(shù)，乘車出發(fā)

08:30-09:30

乘車前往萬科翡麗郡

09:30-11:30

考察萬科翡麗郡樣板房及四化場地

交流內(nèi)容：

聽取項(xiàng)目部有關(guān)該項(xiàng)目的情況介紹(PPT講解)?，F(xiàn)場參觀工地樣板房、公共區(qū)域、四化場地——工廠化加工區(qū)等

11:30-13:30

享用午餐+午休

13:30-14:00

乘車前往中天裝飾公司(萬科、龍湖、恒大精裝修戰(zhàn)略合作單位)

14:00-17:30

考察萬科天譽(yù)一期 現(xiàn)場精裝施工項(xiàng)目

交流內(nèi)容：

聽取項(xiàng)目部有關(guān)該項(xiàng)目的情況介紹(PPT講解)及參觀項(xiàng)目施工現(xiàn)場

4月13日行程安排

09:00-17:00

第一部分：成功項(xiàng)目操盤手修煉1——項(xiàng)目定位

第二部分：成功項(xiàng)目操盤手修煉2——取勝成功3要素——總平，立面，戶型(實(shí)戰(zhàn)案例分享)

第三部分：成功項(xiàng)目操盤手修煉3——運(yùn)籌帷幄(實(shí)戰(zhàn)案例分享)

第四部分：成功項(xiàng)目操盤手修煉4——贏在細(xì)節(jié)

第五部分：成功項(xiàng)目操盤手修煉5——客戶價值挖掘

第六部分：成功項(xiàng)目操盤手修煉6——資源整合(實(shí)戰(zhàn)案例分享)

第三部分：成功項(xiàng)目操盤手修煉7——打造A+項(xiàng)目管理團(tuán)隊(實(shí)戰(zhàn)案例分享)

【課程說明】

[組織機(jī)構(gòu)]：中房商學(xué)院 中房博越

[時間地點(diǎn)]：2014年4月11-13日 深圳(具體地點(diǎn)開班前一周統(tǒng)一發(fā)《報到通知》另行通知，詳情請咨詢會務(wù)組)[培訓(xùn)費(fèi)用]：人民幣4800元/人(含講師費(fèi)、場地費(fèi)、茶歇、資料費(fèi)等)會務(wù)組提供酒店代訂服務(wù)，如需住宿請在報名回執(zhí)單中說明，會務(wù)組統(tǒng)一安排，費(fèi)用自理。

中房商學(xué)院是中國房地產(chǎn)智業(yè)高端品牌。以“唯有實(shí)戰(zhàn)，方有實(shí)效”的服務(wù)理念，服務(wù)4000多家房企，培養(yǎng)6萬多名房地產(chǎn)精英。業(yè)務(wù)包括：房地產(chǎn)培訓(xùn)、房地產(chǎn)內(nèi)訓(xùn)、房地產(chǎn)管理咨詢、工程管理、房地產(chǎn)考察、房地產(chǎn)策劃師、房地產(chǎn)MBA等。

第五篇：園林行業(yè)的財務(wù)管控重點(diǎn)及難點(diǎn)

園林行業(yè)的財務(wù)管控重點(diǎn)及難點(diǎn)（草稿）

一、財務(wù)管控重點(diǎn)

1、資金及業(yè)務(wù)結(jié)算模式

不幸的家庭各不相同，幸福的家庭都是相似的,萬變不離其宗，如血液于人體，資金（或現(xiàn)金流）總是財務(wù)關(guān)注重點(diǎn)。

園林綠化工程施工業(yè)務(wù)具有資金密集型的特點(diǎn)，尤其是承攬一些大型的工程施工項(xiàng)目往往需要大量的資金作為保障。受融資渠道的制約，園林企業(yè)主要依靠自有資金發(fā)展，限制了承攬大型施工項(xiàng)目的能力和業(yè)務(wù)的發(fā)展。資金短缺已經(jīng)成為限制園林企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大、盈利水平進(jìn)一步提高的瓶頸之一。而工程施工價款結(jié)算模式更是加快應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度、資金回籠關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。園林企業(yè)施工環(huán)節(jié)周轉(zhuǎn)包括市場開拓和方案設(shè)計時的資金運(yùn)用、投標(biāo)中及中標(biāo)后的保函及保證金的資金運(yùn)用、主要材料備料的資金運(yùn)用、園林綠化施工過程中補(bǔ)充正常的周轉(zhuǎn)資金（發(fā)包方支付工程款與承包商實(shí)際發(fā)生的款項(xiàng)支付之間往往存在時間差）以及完工、竣工驗(yàn)收及結(jié)算后的質(zhì)量保證金等。

《建設(shè)工程價款結(jié)算暫行辦法》（財建［2004］369 號，建設(shè)部和財政部2004年10 月20 日聯(lián)合發(fā)布）是我國目前大部分園林建設(shè)工程價款結(jié)算的主要政策依據(jù)。辦法中涵蓋了建設(shè)工程價款結(jié)算包括工程預(yù)付款、工程進(jìn)度款和工程竣工價款結(jié)算等內(nèi)容。一般具體結(jié)算方法由經(jīng)甲（業(yè)主，或發(fā)包方，以下稱發(fā)包方）乙雙方約定，由發(fā)包方按照項(xiàng)目進(jìn)度分期付款。

一般來說，園林公司工程施工結(jié)算模式為不高于合同總價款的30%預(yù)付款。工程進(jìn)度款按月確定工程計量結(jié)果并支付當(dāng)期工程進(jìn)度款的60%-80%（其中包括按約定時間發(fā)包人應(yīng)扣回的預(yù)付款）。工程竣工驗(yàn)收完畢后扣留工程總價款的5%-30%作為工程質(zhì)量保證金，扣留期自工程實(shí)際竣工之日起1-2 年。受雙方的談判地位、項(xiàng)目的競爭程度等各方面因素的影響，上述比例會進(jìn)行調(diào)整，甚至有不支付預(yù)付款的結(jié)算方式。

園林綠化施工項(xiàng)目在從投標(biāo)開始到竣工結(jié)束后1-2年的過程中，需要占壓承包人的一部分資金。特別是在業(yè)務(wù)規(guī)模逐步擴(kuò)張、單個施工項(xiàng)目的合同金額越來越高的情況下，承包人的資金壓力也越來越大。資金實(shí)力不夠，承攬大型施工項(xiàng)目的能力就受到制約。所以，工程施工價款結(jié)算模式是影響園林綠化施工企業(yè)發(fā)展及行業(yè)競爭格局最重要的因素之一。可以參考東方園林在工程施工價款結(jié)算模式的創(chuàng)新。

參考消息：東方園林在商業(yè)模式上推出了土地抵押的創(chuàng)新回款方式。何巧女表示，東方園林首先在與客戶的回款進(jìn)度上做出了一些調(diào)整。以前，公司是要求客戶按照“5-3-2”，即應(yīng)付賬款的50%、30%、20%的進(jìn)度實(shí)行付賬，現(xiàn)在該周期已調(diào)整至“7-2-1”，部分小城市還實(shí)施“8-1-1”的回款進(jìn)度，如此一來，東方園林回款慢的難題會得到改善。

對于土地抵押模式，何巧女表示，就是公司在和地方政府每簽訂一項(xiàng)合同時，就會附加相應(yīng)的土地?fù)?dān)保，即鎖定地塊、地價、時間，地方政府以對應(yīng)的價值確?；乜畹倪M(jìn)度，何巧女認(rèn)為這種創(chuàng)新手段對公司現(xiàn)金流有很大的幫助。

據(jù)悉，該模式能夠保證公司每一個合同均有一個保障地塊來保障項(xiàng)目回款，被公司選中的保障地塊必須具備兩個條件：一是城市核心區(qū)的成熟地塊，二是已經(jīng)納入出讓計劃。同時，地塊的估值由公司來做，參照區(qū)域內(nèi)其他地塊

成交價、剔除虛高因素定出基準(zhǔn)價，基準(zhǔn)價再打折扣算出兜底價，地塊兜底價至少覆蓋工程款的3倍。一個框架協(xié)議可能會落地成幾個合同，便包含了幾個保障地塊。有分析認(rèn)為，土地保障模式進(jìn)一步保障了項(xiàng)目回款和現(xiàn)金流，將使公司高成長更加穩(wěn)健。新模式實(shí)施后，公司四季度現(xiàn)金流或?qū)⒏纳?。（信息早報?/p>

2、施工收入確認(rèn)方法

園林工程施工項(xiàng)目具有多樣性、固定性、體積龐大、生產(chǎn)周期長、養(yǎng)護(hù)時間較長等特點(diǎn)，施工合同有固定造價合同、成本加成合同（費(fèi)率合同）等，結(jié)果有能夠可靠估計和不能可靠估計區(qū)分，施工過程中存在著工程合同的變更、施工現(xiàn)場簽證的發(fā)生，預(yù)算的不嚴(yán)謹(jǐn)準(zhǔn)確性或市場價格的波動而變化造成預(yù)計總成本不斷波動等情況。施工收入確定表面上看很簡單，但公司在實(shí)際運(yùn)用時可操縱性卻非常強(qiáng)。如園林施工公司可以將預(yù)付工程款、發(fā)票已到貨未到、貨雖到但未安裝而在開箱安裝前其所有權(quán)仍屬供應(yīng)商等不應(yīng)計入工程施工的項(xiàng)目計入了成本，達(dá)到虛構(gòu)成本，人為調(diào)增完工百分比，增加收入、利潤之目的；如存著分包業(yè)務(wù)的，工程已完成，但由于與施工方（分包方）的付款和工程結(jié)算間接受控制于園林公司，公司即可通過推遲對工程施工方的付款和結(jié)算來達(dá)到推遲確認(rèn)成本、收入及利潤之目的。設(shè)備也同樣，容易出現(xiàn)設(shè)備已安裝，但通過推遲驗(yàn)收手續(xù)和發(fā)票開具時間等來推遲確認(rèn)成本、收入及利潤之目的。

參考：《園林上市公司施工收入確認(rèn)方法對比》

3、主要原材料的價格變動

在綠化苗木業(yè)務(wù)方面，主要原材料為苗木、農(nóng)資化肥和物料等，主要來源于自繁或者外購。在園林工程施工業(yè)務(wù)方面，主要原材料為苗木、建材（主要為石材、水泥等），如果苗木來源于外購，對成本控制影響很大。

解決方案：通過與發(fā)包方簽訂可調(diào)價格合同（即根據(jù)施工原材料需求的現(xiàn)實(shí)情況，合同總金額可存在一定的浮動空間）、與材料供應(yīng)商簽訂長期合同、縮短項(xiàng)目施工周期、合理安排材料采購計劃等各種方式，有效地控制了原材料價格波動的風(fēng)險。建立了完善的材料采購流程控制體系，公司統(tǒng)一把關(guān)材料的采購，由招投標(biāo)部門和施工部門一起向供應(yīng)商進(jìn)行詢價、比價，建立公司統(tǒng)一的材料信息體系并向施工部門公開，保證各施工部門獲得質(zhì)優(yōu)價廉的材料，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)、科學(xué)的批量采購，并根據(jù)施工計劃合理安排材料庫存，使材料的供應(yīng)和購進(jìn)價格保持相對穩(wěn)定，降低材料價格波動對公司成本控制的影響。（北京東方園林股份有限公司 招股說明書P80）

二、財務(wù)管控難點(diǎn)

1.存在轉(zhuǎn)包、掛靠的不規(guī)范經(jīng)營現(xiàn)象

園林綠化行業(yè)存在著一定程度的“工程轉(zhuǎn)包、掛靠經(jīng)營”的現(xiàn)象。一些沒有主體資格或不具備相應(yīng)資質(zhì)等級的施工企業(yè)“借”資質(zhì)進(jìn)入園林綠化施工市場，而一些雖具有相應(yīng)的資質(zhì)等級，但缺乏承攬工程項(xiàng)目手段和能力的企業(yè)通過收取管理費(fèi)等形式“轉(zhuǎn)讓”資質(zhì)。雖然國家和各地政府陸續(xù)出臺了相關(guān)管理

辦法加以規(guī)范，但轉(zhuǎn)包和掛靠目前仍是導(dǎo)致國內(nèi)園林綠化工程施工領(lǐng)域無序競爭的原因之一。（北京東方園林股份有限公司 招股說明書P64）

2.現(xiàn)金交易頻繁

苗木業(yè)務(wù)經(jīng)營過程中存在零散的、頻繁的現(xiàn)金交易行為，很多業(yè)務(wù)處于一手交錢一手交貨的狀態(tài)。而正是因?yàn)橛写罅堪l(fā)生的現(xiàn)金交易行為，對其進(jìn)行過程監(jiān)管也缺乏完善的手段，同時，現(xiàn)金交易也使得假賬更容易做，且隱蔽性高。這也是目前農(nóng)業(yè)股問題頻出原因之一。

園林公司需在內(nèi)部制度中明確現(xiàn)金收付款業(yè)務(wù)范圍，公司客戶最好通過對方銀行賬戶匯款或轉(zhuǎn)賬到公司賬戶，個人客戶由客戶個人銀行賬戶直接轉(zhuǎn)賬到公司賬戶。必要情況下可規(guī)定直接現(xiàn)金繳存公司銀行賬戶，不作為收款依據(jù)。另外，在現(xiàn)金客戶較聚集地方安裝POS機(jī)，為個人客戶收付款提供便利，最大限度減少個人客戶直接現(xiàn)金繳存我公司銀行賬戶

參考消息：阜寧縣國稅局日前出臺規(guī)定，為防止稅收流失，大宗苗木買賣禁止現(xiàn)金交易。

按照有關(guān)規(guī)定，農(nóng)民自產(chǎn)自銷的苗木免征增值稅，經(jīng)銷苗木則要交納相關(guān)稅收。但自產(chǎn)自銷與經(jīng)銷有時很難區(qū)分，為此，阜寧縣規(guī)范納稅程序，凡經(jīng)營苗木的農(nóng)民合作社和企業(yè)，每月要上報經(jīng)營情況，并定期進(jìn)行檢查，以精確的納稅標(biāo)準(zhǔn)開票。凡5萬元以上的花卉苗木交易，要求農(nóng)民合作社為社員開設(shè)個人銀行賬戶，交易款項(xiàng)在銀行流通，同時附上經(jīng)營票據(jù)、運(yùn)費(fèi)報告單，杜絕現(xiàn)金交易。（）

3.田地租賃風(fēng)險

囿于資金實(shí)力和效益考慮，多數(shù)企業(yè)苗木生產(chǎn)用地大部分為租賃、承包農(nóng)村集體土地。苗木生產(chǎn)用地等采用租賃、承包方式可能產(chǎn)生的風(fēng)險主要包括：承包或租賃協(xié)議條款爭議的法律風(fēng)險，出租、發(fā)包方違約風(fēng)險，及國家對于農(nóng)村集體土地租賃和承包政策變化的風(fēng)險等。

如果未來在租賃合同期間內(nèi)，發(fā)生因產(chǎn)權(quán)手續(xù)不完善、租金調(diào)整、租賃協(xié)議到期不能續(xù)租、出租方未能持續(xù)擁有出租權(quán)利、租賃合同被有權(quán)部門認(rèn)定為無效合同等情形而導(dǎo)致租賃合同中止或其它糾紛，本公司仍可能需要和出租人就續(xù)租或更換新的生產(chǎn)經(jīng)營場地進(jìn)行協(xié)商，這將會對公司的正常辦公和生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生一定的不利影響。（嶺南園林股份有限公司首發(fā)招股說明書（申報稿）P8）

4.惡劣天氣及自然災(zāi)害

惡劣天氣及自然災(zāi)害對工程施工和苗木種植均會造成風(fēng)險。

由于綠化苗木種植具有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的特點(diǎn)，其易受干旱、洪澇、凍害、雪壓、風(fēng)災(zāi)、滑坡、冰雹、霜凍、森林火災(zāi)、泥石流、病蟲害等多種自然災(zāi)害的影響。苗木種植面積較大、分布地區(qū)較廣，若苗木生產(chǎn)基地區(qū)域發(fā)生嚴(yán)重自然災(zāi)害，將會對正常的苗木種植生產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生較大影響。

另外，公司園林工程項(xiàng)目施工大多在戶外作業(yè)，不良天氣狀況（如暴風(fēng)雪、臺風(fēng)及暴雨或持續(xù)降雨等）及自然災(zāi)害（如地震、滑坡或泥石流等）可能影響項(xiàng)目施工進(jìn)展，導(dǎo)致不能按時完成工程項(xiàng)目，會增加相應(yīng)的成本費(fèi)用。

目前，本公司主要從事的園林工程施工項(xiàng)目多為戶外作業(yè)，嚴(yán)寒天氣、暴風(fēng)雪、臺風(fēng)及暴雨、持續(xù)降雨等惡劣天氣狀況以及地震、滑坡、泥石流等自然災(zāi)害均可能影響本公司正常的工程施工業(yè)務(wù)，導(dǎo)致不能按時完成工程建設(shè)項(xiàng)目，并可能增加成本費(fèi)用。此外，目前本公司在廣東省租賃了1,230.90 畝土地進(jìn)行園林綠化苗木的生(嶺南園林股份有限公司招股說明書（申報稿）P26)