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      泰元花園小區(qū)項目安全施工組織方案
      
        
       時間：2019-05-15 02:26:55下載本文作者：會員上傳
      
      
      
      
      
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      第一篇：泰元花園小區(qū)項目安全施工組織方案
      

      泰元花園小區(qū)項目
      安全施工組織方案
      廣西桂耕地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司
      公共設(shè)施衛(wèi)生制度責(zé)任到人。
      四、安全施工措施
      （一）、建立安全管理組織機構(gòu)：
      本工程項目建設(shè)安全管理體系由建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位等相關(guān)負責(zé)人組成，要定時定期召開會議，進行安全措施的落實。對工程發(fā)現(xiàn)的安全隱患及時向組織反饋，由安全管理體系分析制定措施后，下達安全指令，各專業(yè)施工單位負責(zé)落實。建立健全各項安全管理制度，遵守安全規(guī)章制度，認真執(zhí)行安全技術(shù)交底，組織班組開展安全教育，開好班前安全會議，杜絕安全事故的發(fā)生。
      （二）、工程項目開工前的安全措施
      （1）在工程項目設(shè)計前，對泰元花園小區(qū)項目的地下室設(shè)計需要開挖基坑的設(shè)計方案進行設(shè)計論證，通過地質(zhì)勘察報告，充分考慮施工場地的實際情況，采取更加保險的設(shè)計方案，采取更加有利的措施來保證基坑的設(shè)計安全。
      （2）在工程項目開工前，由建設(shè)單位會同施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計單位、勘察單位及有關(guān)專家，對基坑專項施工安全方案進行論證，做好應(yīng)急預(yù)案，詳細計劃好施工的節(jié)點和時間，保證基坑的施工安全。
      （3）在工程項目建設(shè)開工前，充分聽取工程項目附近住戶意見，張貼項目開工的時間、完工的時間、注意的事項、可能引起的對附近住戶的影響，爭取住戶對項目建設(shè)的支持。
      （四）、安全生產(chǎn)管理目標
      （1）達到南寧市安全文明工地標準。
      （2）杜絕因工死亡、重傷事故，控制在0傷亡、0重傷、負傷率控制在千分之八以內(nèi)減輕污染和施工噪音，安全生產(chǎn)，文明施工，杜絕重大傷亡事故。
      (3）無重大火災(zāi)和設(shè)備事故（經(jīng)濟損失一次在10萬元以上）。
      (4）各級安全管理機構(gòu)健全，根據(jù)本項目的規(guī)模，按規(guī)定國家法規(guī)規(guī)定，由施工單位配備兩名專職安全員。
      (5）項目負責(zé)人及安全管理人員崗位責(zé)任制健全落實。(6）安全管理人員、特殊作業(yè)工種操作人員持證上崗率按上級要求進行配置。
      (7）所有進場人員必須經(jīng)安全教育，考核合格后上崗。
      （五）、安全施工組織保證措施
      （1）做好安全教育和加強安全標準化，提高安全生產(chǎn)意識，特殊工種的工作人員必須持證上崗。
      （2）加強現(xiàn)場安全管理
      1.建立現(xiàn)場安全管理制度，分段制定安全生產(chǎn)保護措施，嚴格“三寶”使用管理；進入現(xiàn)場必須要戴安全帽，高空作業(yè)必須要有安全帶，主體施工進行到二層（3米）以上時，腳手架必須掛好安全網(wǎng)，做好“四口”及外圍的安全防護工作。
      8.做好現(xiàn)場宣傳工作，現(xiàn)場懸掛安全標志和安全文明施工措施，危險地帶及夜間施工設(shè)警示燈、警示牌，交叉作業(yè)實行監(jiān)護。
      9.現(xiàn)場所有操作人員必須遵守安全生產(chǎn)操作規(guī)程：腳手架上堆放材料不得超過規(guī)定荷載;高空砍磚時嚴禁向外打,防止碎磚下落傷人；拆除后的模板要及時堆放，木模板不允許有朝天釘；支模板、綁扎鋼筋時嚴禁站在墻上操作；禁止穿高跟鞋、拖鞋進現(xiàn)場，嚴禁在架上打鬧和酒后操作。
      10.針對分部分項工程特點，制定有針對性的安全技術(shù)措施或?qū)ｉT的安全文明施工方案，層層做好安全技術(shù)交底工作。
      11.現(xiàn)場各種機械設(shè)備有專人操作并嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，特殊工種持證上崗，杜絕違章指揮。
      12.加強用電管理，嚴格執(zhí)行“三相五線制”和“一機一閘一漏”、“一開關(guān)箱”制度，配電電纜整齊有序，機電設(shè)備專人管理，嚴禁私自亂扯亂動機電設(shè)備，按規(guī)定設(shè)避雷裝置。
      13.對工作面進行嚴格驗收，機械、腳手架、安全網(wǎng)、施工用電等施工設(shè)施，安裝完畢，需按規(guī)定，經(jīng)驗收合格方可使用，并進行經(jīng)常性跟蹤檢查，及時消除隱患。
      14.充分利用“三寶”，進入現(xiàn)場必須符合規(guī)定，鋼管腳手架、平面鋪滿架板，立面用密目網(wǎng)封閉，嚴密防范，防
      織設(shè)計的要求合理布置現(xiàn)場，做好現(xiàn)場文明施工的各項管理工作。
      五、針對性預(yù)防措施
      （一）、基坑施工安全保證措施
      泰元花園小區(qū)地下室最大高度為5.400米，基坑開挖深度約為8.00米，基坑支護采取支護圍樁支護方式。
      （1）宣傳安全知識、教育安全注意事項、張貼安全標語、做好安全圍欄和防護、加大安全巡查。
      （2）做好安全應(yīng)急措施，對突發(fā)事情必須要求應(yīng)對的組織、人員、工具等；
      （3）合理安排施工時間，除了土方、樁基、混凝土澆筑施工工藝要求必要要連續(xù)施工的意以外，晚上22：00—凌晨6：00一律不施工，以盡量減少噪音影響；
      （4）加強基坑沉降觀測，按國家相關(guān)規(guī)定，基坑一周檢測一次，我們必須要做到一周檢測二次，施工單位還必須每天自行檢測一次，將檢測的數(shù)據(jù)張貼公告出來。對基坑周邊安全定期、定人進行安全檢查，由安全員每天巡查兩次。
      （5）對基坑施工過程中，如切實發(fā)生不可預(yù)測的事故，廳一期小區(qū)道路和房子產(chǎn)生了影響，立即無條件采取恢復(fù)工作，并保證及時以誠懇的態(tài)度和住戶溝通，進行解釋工作。
      （二）、環(huán)境保護措施
      為了不影響居民的生產(chǎn)生活及作息，保護環(huán)境衛(wèi)生，防
      2.防止施工粉塵污染制度：現(xiàn)場臨時道路進行硬化處理，并定期灑水；專人清掃土方運輸車輛，幫好防遺撒工作，嚴禁凌空拋撒施工垃圾。
      3.防止水污染制度：車輛沖洗污水設(shè)沉淀池，食堂設(shè)置隔油池，定期清掏。
      4.防止噪聲污染制度：砼澆筑施工時間盡量控制在早6:00—晚22:00，并采用無聲振搗棒，做到白天不超過70db，夜晚不超過55db；對強噪聲機械設(shè)置臨時封閉工棚，加強教育，使人為噪聲減少到最低點，混凝土澆筑如須連續(xù)施工，須做好周圍居民的工作并向環(huán)保局提出書面報告。
      （3）施工現(xiàn)場環(huán)境工作措施
      為了減少對廳一期住宅住戶的防止施工粉塵污染，現(xiàn)場采取如下具體措施：
      1.工程施工現(xiàn)場采用壓型鋼板與240厚圍墻相結(jié)合進行現(xiàn)場圍擋，并保證高度在2.5米以上。
      2.對類似水泥的易飛揚細顆料散體材料，安排在臨時庫房存放或用彩條布遮蓋，運輸時采用彩條遮蓋或其他方式防止遺灑、飛揚，卸裝時要小心輕放，不得拋灑，最大限度的減少揚塵。
      3.對出現(xiàn)場的車輛，進行嚴格的清掃，做好防遺撒工作。在土方開挖運輸期間，設(shè)專人負責(zé)清掃車輪，并拍實車上土，對松散易飛揚物采取遮蓋。
      鋼管雙排架，搭設(shè)的高度與17#樓高度一致，并在鋼管架掛設(shè)安全防護網(wǎng)，主要是減少防塵。
      12.設(shè)置洗車平臺，進出施工場地的車輛都要進過洗車平臺，保證車輛干凈。
      13.設(shè)置消防設(shè)施，包括滅火器和消防水泵，保證施工場地消防安全。
      14.設(shè)置淋水去塵的水龍頭，對揚塵較大的地方，要經(jīng)常淋水、灑水除塵。
      （三）、現(xiàn)場治安保衛(wèi)措施
      現(xiàn)場成立治安保衛(wèi)領(lǐng)導(dǎo)小組，負責(zé)統(tǒng)籌施工現(xiàn)場、生活區(qū)、材料以及整個施工場地和廳一期住宅小區(qū)中有關(guān)治安保衛(wèi)工作。
      （1）現(xiàn)場安排門衛(wèi)值班，做好各項登記。（2）出入施工現(xiàn)場一律憑工作證。
      （3）各種運輸車輛應(yīng)按指定路線行使，指定地點卸料等。（4）職工攜帶物品出門應(yīng)有出門條。
      （5）加強治安保衛(wèi)管理，對施工現(xiàn)場、生活區(qū)、倉庫、料場須加強管理，并組織治保會，積極開展群防群治，經(jīng)常開展法制宣傳及遵紀教育。
      （6）晚上安排專門值班人員，對廳一期住宅小區(qū)的圍墻巡視檢查，保證小區(qū)住戶的安全防盜。
      （四）、工程建設(shè)完工后的工作措施
      第二篇：花園小區(qū)園林景觀施工_（范文）
      目錄
      第一章 工程概況............2
      第二章 施工部署............2
      第三章 施工準備工作...............2
      第四章 主要分部分項工程的施工方法........3
      第五章 苗木的栽植..........3工程概況
      該工程為某花園綠化工程，位于某地，占地面積140平方米。該工程由某開發(fā)有限公司建設(shè)，某設(shè)計院設(shè)計，某有限責(zé)任公司施工，某監(jiān)理公司負責(zé)監(jiān)理。
      1-2．施工條件本工程施工用地場內(nèi)各種雜物未清除完畢，水電已接入現(xiàn)場，不具備“三通一平”條件，與其他施工單位交叉施工較多，需要邊清理邊施工，并于其他施工單位協(xié)調(diào)施工。
      1-3．質(zhì)量目標本工程的質(zhì)量目標為確保優(yōu)良，爭創(chuàng)精品工程。
      施工部署
      2-1．施工階段的劃分本工程的施工作業(yè)量大，工期緊，按期保質(zhì)完成必須精心統(tǒng)籌，合理安排，立體交叉，流水作業(yè)。本工程擬劃分土建工程、水電安裝工程、苗木種植、園林小品、道路鋪設(shè)及附屬工程。
      2-2．施工工期
      計劃開工日期：年月日
      計劃竣工日期：年月日
      總?cè)諝v工期：天
      施工準備工作
      3-1．技術(shù)準備
      3-1-1 安排技術(shù)人員熟悉圖紙，進行圖紙會審。
      3-1-2 根據(jù)圖紙工程量及工期要求，編排進度計劃，編排施工組織設(shè)計。
      3-1-3 檢修測量儀器，提出前期用工、用料計劃。
      3-2．臨建計劃
      3-2-1 在甲方力所能及的情況下，給予協(xié)調(diào)臨建辦公室2 間，材料庫2 間，住房3 間，如有困難，擬住房在外租賃。
      3-3．勞動力計劃
      砼工6 人
      普通工30 人
      機械工6 人
      電工2 人
      瓦工10 人
      其他工種10 人
      合計64 人
      以上為高峰期作業(yè)人員，施工中可根據(jù)實際情況調(diào)整。
      3-4 ．施工機構(gòu)人員名單（詳見附表）
      3-5 ．施工用電計劃
      砼攪拌機 1 臺 35kw
      砂漿機 1 臺3kw蛙式打夯機 2 臺6kw
      P=1.1×(K1ΣP1)/Cos φ
      =1.1× 0.7× 44/0.65
      =52kw
      由此可知供電負荷不可小于52kw。
      3-6 ．施工用水計劃根據(jù)本工程的結(jié)構(gòu)特點，并考慮當(dāng)?shù)赜盟щy，需打簡易
      井給水。
      主要分部分項工程的施工方法
      4-1．土建工程地面現(xiàn)狀為土地面，需平整夯實。4-2．道路鋪設(shè)工程
      4-2-1．基層處理施工前應(yīng)清理基層，并嚴格控制好標高。
      4-2-2 ．鋪裝塊料面層施工前要嚴格選磚、選板，色差和規(guī)格尺寸超過允許偏差不得使用。施工中嚴格控制水灰比，施工后應(yīng)用鋸木末保持濕潤，灑水養(yǎng)護。
      4-3 ．水電安裝工程施工放線—挖槽—預(yù)埋管防腐—預(yù)埋管線—土方回填4-4 ．園林小品工程施工放線—基礎(chǔ)挖填—電管預(yù)埋—建?！獫沧⒒蝾A(yù)制—安裝4-5 ．植物種植
      苗木的栽植
      1、種植前的準備工作
      1．1 苗木準備
      根據(jù)工程設(shè)計圖紙，列出苗木的品種、數(shù)量、規(guī)格、落實苗木供應(yīng)來源，以及運到栽植地的運輸情況及運秒方法。對符合規(guī)格、生長健壯無病蟲害的苗木，應(yīng)逐株做記號。高質(zhì)量的苗木應(yīng)具備的條件：根系發(fā)達完整，主跟短直，接近根莖范圍內(nèi)有較多的側(cè)根和須根，起苗后根系無劈裂；苗木粗壯通直，不徒長；主側(cè)枝分布均勻，能構(gòu)成完美的樹冠；無病蟲害和機械損傷。
      1．2 植前整地及放線根據(jù)設(shè)計圖紙要求，種植地土質(zhì)應(yīng)基本滿足植物生長需要，如發(fā)現(xiàn)土質(zhì)太差，應(yīng)栽植廟前還填種植土，以保植株成活。
      根據(jù)圖紙，在現(xiàn)場找出苗木實際栽植位置，用白灰撒處灰點，進行定點放線。一般采用行列式放線法及等距弧線放線法。
      1．3 樹穴的開挖樹穴開挖一般在運取苗木前1—2 天進行。種植穴的大小依土球及根系情況而定，帶土球的應(yīng)比土球大16—20cm，穴的深度一般比球高度稍深10—20cm，栽植裸根苗木應(yīng)保護根系充分舒展，樹穴必須保證上下口徑一致，避免出現(xiàn)上大下小的“鍋底坑”，挖出的表土、心土應(yīng)分別堆放。
      2、苗木栽植施工要點
      2．1 栽植時間：應(yīng)盡量縮短起苗與載苗之間的時間差，做到隨起隨栽。
      2．2 苗木運輸：在運輸過程中，所有植物必須有良好的包裝，以保證不受太陽、風(fēng)吹等不良氣候的侵害。裸根植物的根系應(yīng)沾泥漿，并包在稻草袋中，常綠樹及灌木應(yīng)有土球及草袋包裝，到現(xiàn)場及種植前保持完好土球。
      2．3 苗木種植：將苗木的根系或土球放入樹穴內(nèi)，使其居中再將樹木立起，保證垂直，然后分層回填種植土。一般每層20—30cm，先填較肥沃的表土，填土后將樹根稍向上一提，市根系舒展，涌锨把將土搗實，直至填滿穴坑。土痕應(yīng)略平稍高于坑口，防止栽植后出現(xiàn)陷落、下沉，導(dǎo)致樹干基部積水腐爛?？油撂钇胶?，用余土環(huán)樹，筑起攔水圍堰并拍實以利澆水，高度不低于15cm。
      2．4 苗木澆灌：新植苗木的澆灌應(yīng)以天然水為佳，之后48 小時之內(nèi)必須澆上一遍水，第二遍水隨后進行，第三遍水在第二遍水后5—10 天內(nèi)進行。注意澆水必須澆足澆透，澆完第三遍后，應(yīng)及時封堰，并栽樹干基部周圍堆成20—30cm 高的土堆，以保持土壤內(nèi)水分。
      二、草坪的建植
      1、場地平整因為場地的平整與否，直接關(guān)系到以后草坪的生長質(zhì)量，所以這一工序尤為重要。
      1．1 初步整平：先將表層垃圾揀拾干凈后翻耕土地，翻耕深度不低于30cm，而后將土塊打碎。對于雜志較多的土地可用10mm*10mm 的篩網(wǎng)篩一遍，以確保
      雜物除凈，而后用鐵耙把將地整平，地土質(zhì)較差的地段需局部或全部換土。換土的深度不低于30cm，換土后灌水，使其下沉壓實，再回填土，如此反復(fù)幾次，直至場地平整。
      1．2 建坪前除雜草及病蟲害的紡織：為防止簡直草坪后雜草的滋生，除整地時清除樹根、草根外，可用草甘磷、百草枯等滅生性內(nèi)吸傳導(dǎo)性除草劑，每畝用75—100g 進行噴灑，一般在建坪前一個月使用。為防止蟲害，可在植坪前一周噴灑甲胺磷、辛硫磷等殺蟲劑，以達到滅蟲的效果。
      1．3 植草前施肥：對整平好的場地，均勻撒施熟化的有機肥3kg/m、復(fù)合肥0.08kg/m，再進行土壤翻耕，然后耙平，耙細，準備播種。
      2、草坪種植施工土壤整平耙細后，就可進行草坪的種植。
      2．1 播種法：種子量一般為8—10g /m，播種方法采用撒播與機械播種相結(jié)合。播種后，應(yīng)及時覆蓋土，土層厚度為0.5—1cm，而后用鐵滾子鎮(zhèn)壓，以保證出苗均勻。澆水工作及保持水分，可在坪床上蓋草簾子，以減少澆水辭書。待草苗出齊后，再將草簾揭去，注意揭簾子時須在陰天或傍晚前進行，防止太陽直射灼燒草苗。
      2．2 草坪栽植法：在平整好的地面上以20—30cm 為行距，開5cm 深的溝，將撕開的草塊放入溝中，然后填土，踩實。為提高成活率，縮短緩苗期，移栽過程中要注意兩點：一是草皮要帶適量的護根土，二是盡可能縮短掘草到植草的時間，最好當(dāng)天掘草當(dāng)天栽，栽后要充分灌水，清除雜草，養(yǎng)護一個月后可成坪。
      5．保證施工質(zhì)量的措施
      5-1 ．組織管理措施5-1-1 建立質(zhì)量保證體系，公司、項目部二級質(zhì)量保證體系（詳見附表）。
      5-1-2 實行項目經(jīng)理負責(zé)制的項目管理，建立有權(quán)威的質(zhì)量管理組織，配備專職質(zhì)量檢查小組。強化“質(zhì)量第一，為用戶服務(wù)” 的思想，定期進行質(zhì)量檢查評比工作，實行質(zhì)量通知書的辦法，做好各分項工程的質(zhì)量評定工作，獎優(yōu)罰劣。5-1-3 強化隱蔽工程的驗收制度，未經(jīng)業(yè)主及監(jiān)理單位認可，不得進行施工。5-1-4 堅持對各工種的技術(shù)交底工作。在每一道工序施工前，應(yīng)對操作班組作詳細的技術(shù)交底，確保每個操作員熟悉技術(shù)要求和操作要點。
      5-1-5 采用自檢、互檢、交接檢和專業(yè)檢查相結(jié)合的辦法，實行主要工種操作者名單、級別、質(zhì)量等級掛牌上墻制度。
      5-2．技術(shù)管理措施 5-2-1 為確保工程質(zhì)量，對主要分布分項工程（如土方工程、石材安裝、鋪裝工程等分項工程）分別編制質(zhì)量控制工藝流程圖。
      5-2-2 開工前，測量定位用的經(jīng)緯儀、水準儀及工藝控制質(zhì)量檢測設(shè)備，需經(jīng)過鑒定合格，在使用期間計量器具按計量標準進行檢測。
      5-2-3 軸線定位樁要嚴格保護，避免損壞，在施工期間要定期復(fù)核檢查，軸線控制樁以及總標高控制點必須經(jīng)業(yè)主書面認可方可使用。
      5-2-4 所有測量觀測點的埋設(shè)必須可靠、牢固。
      5-2-5 嚴把材料質(zhì)量關(guān)。砂、石進場必須具有質(zhì)量檢驗報告，合格后方可使用；水泥進入現(xiàn)場必須具有出場質(zhì)保書及合格證書，并在實驗室復(fù)試，合格后方可使用；其它材料如廣場磚、青石等
      均須具有合格證，并進行必要的試驗，合格后方可使用。
      25-2-6 嚴格按圖施工，施工中遇到的圖紙修改變更應(yīng)征得業(yè)主認可并辦理有關(guān)手續(xù)后方可進行。
      5-2-7 所有現(xiàn)場操作人員必須聽從施工技術(shù)員、監(jiān)理的指導(dǎo)和督促。
      5-3．保證工期的措施
      5-3-1 充分做好開工前及施工階段的準備工作，如熟悉圖紙、提料、臨建搭設(shè)、機械設(shè)備及勞力組織、材料采購工作。
      5-3-2 編制科學(xué)合理、可操作性強的施工組織設(shè)計，做好各工
      序的銜接，避免窩工、停工現(xiàn)象。
      5-3-3 盡量采用機械操作，減少人力資源浪費，加快施工進度。
      5-3-4 部分分項工程考慮夜間施工，在節(jié)假日及農(nóng)忙季節(jié)，采取特別措施，確保工程的正常進行。
      5-4．保證安全的措施
      5-4-1 工地成立以項目經(jīng)理為首的安全領(lǐng)導(dǎo)小組，強化安全管理、消防管理、現(xiàn)場保衛(wèi)工作及場容管理，爭創(chuàng)文明施工工地。
      5-4-2 所有施工人員進入施工現(xiàn)場時，必須進行安全教育，貫徹有關(guān)安全文件精神，學(xué)習(xí)現(xiàn)場規(guī)章制度，以引起對安全的高度重視。
      5-4-3 建立健全各種安全管理制度，特別是用電和機械管理，非專業(yè)人員不得私接電線和操作機械。
      5-4-4 經(jīng)常檢查維修電氣線路，手持電動工具應(yīng)接好漏電保護裝置。
      5-4-5 施工人員進入現(xiàn)場必須戴好安全帽，嚴禁酒后進入現(xiàn)場施工。
      5-5．其他保證措施
      5-5-1 現(xiàn)場文明施工措施
      5-5-1-1 在施工現(xiàn)場范圍內(nèi)張掛標語口號，定期召開大會，強調(diào)文明施工的重要性。道路、料場隨時清理，不得在施工區(qū)內(nèi)大小便。
      5-5-1-2 進場的各種地材、石材、木材均須按現(xiàn)場規(guī)劃進行堆放。在現(xiàn)場內(nèi)適當(dāng)進行路面硬化，以便堆放砂、石等材料。
      5-5-2．節(jié)約措施
      5-5-2-1 技術(shù)人員的提料計劃應(yīng)提高準確性，避免材料短缺或過剩。在施工過程中，執(zhí)行限額領(lǐng)料制度，要把當(dāng)天剩余的材料運回工棚或堆料場院地、倉庫，不得隨意亂扔。
      5-5-2-2 加強現(xiàn)場管理，合理組織材料及半成品進場，按施工組織設(shè)計規(guī)劃堆放，減少二次搬運和損耗。
      5-5-2-3 鋪貼工程，要合理排版和留置分格縫，減少切磚現(xiàn)象，減少磚的破損率。5-5-2-4 加強質(zhì)量控制，避免重復(fù)作業(yè)，做到一次性驗收合格。
      5-5-2-5 合理安排綜合施工進度計劃，縮短工期，減少人工、機械等費用的支出。5-5-3．防止環(huán)境污染的保護措施
      5-5-3-1 洗刷砼攪拌機、砂漿機的污水不得隨地亂流，可在施工現(xiàn)場挖一集水井加蓋封閉，沖洗攪拌機與砂漿機的污水流入集水井，待沉淀后排入下水道。在施工中隨時清理并運出建筑垃圾，堆放在指定地點。
      5-5-3-2 噪音大的機械安置時，盡量遠離宿舍區(qū)，晚上盡量少用或不用。
      第三篇：南華小區(qū)安全文明施工組織
      南華小區(qū)5#、7#樓工程安全文明
      編制人：審核人：批準人：
      施 工 組 織 設(shè) 計
      職稱(務(wù))
      職稱(務(wù))
      職稱(務(wù))
      某市東方建筑工程有限公司
      目 錄
      第一章 工程概況
      第二章 安全生產(chǎn)技術(shù)及組織措施 第一節(jié) 建立各項安全管理制度 第二節(jié) 第三節(jié) 第四節(jié) 第五節(jié) 第三章 第一節(jié) 第二節(jié) 第三節(jié) 附件一 附件二 附件三 附件四 現(xiàn)場安全施工措施 防臺風(fēng)、防雨、防雷措施 炎熱天氣施工措施 消防措施
      文明施工及環(huán)保措施 文明、環(huán)保施工管理機構(gòu) 文明施工措施 環(huán)境保護措施 安全管理領(lǐng)導(dǎo)小組名單 文明施工領(lǐng)導(dǎo)小組名單 義務(wù)消防隊名單 安全文明施工管理目標
      第一章 工程概況
      南華小區(qū)5#、7#樓工程項目位于梧田鎮(zhèn)塘西村，工程總建筑面積為18458㎡，12層框架結(jié)構(gòu)，分2單體工程，由某市甌海房屋開發(fā)總公司籌建，某市華甌建設(shè)工程監(jiān)理有限公司負責(zé)監(jiān)理，某市建筑設(shè)計研究院設(shè)計，某市東方建筑工程有限公司總承包施工。
      第二章 安全生產(chǎn)技術(shù)及組織措施
      第一節(jié) 建立各項安全管理制度
      1、成立以項目經(jīng)理為核心，以項目技術(shù)負責(zé)人、專職安全員、監(jiān)察員為骨干的安全檢查小組，明確項目經(jīng)理為工程安全的第一責(zé)任人。
      2、建立安全教育制度。規(guī)定對所有進場的職工、民工進行一次入場安全教育及針對本工種安全操作規(guī)程的教育，并建立個人安全教育卡片。需持證上崗的特殊工種工人都必須經(jīng)過培訓(xùn)，并取得有關(guān)部門頒發(fā)的合格證書后方可上崗。各工班每天上班前，應(yīng)由工班長做班前安全施工教育。
      3、堅持安全檢查制度。規(guī)定每月由項目安全管理領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭對工地進行兩次安全檢查，安保部要不定期地組織人員進行檢查，專職安全員必須天天檢查。對檢查出的問題、隱患要做好文字記錄，并落實到人，限期整改完畢，對危及人身安全的險情，必須立即整改。對每項要整改的問題整改完畢后都要由安全員進行驗證。我公司組織每月一次的安全、消防、文明施工大檢查，對工地安全狀況進行監(jiān)督。
      4、堅持安全交底制度。技術(shù)人員在編制施工方案、技術(shù)措施時，必須編制詳細的、有針對性的安全措施，并向操作人員進行書面交底，雙方簽字認可。
      5、堅持安全例會制度。每周六上午9點由項目安全部部長主持，各工地（隊）專兼職安全員參加，總結(jié)本周安全情況，安排下周安全工作。
      6、安全事故處理制度。現(xiàn)場發(fā)生的安全事故，都要本著“四不放過”的原則進行處理，查明原因，教育大家，并落實整改措施。大、重大事故必須及時地向上級部門及地主有關(guān)部門匯報，積極配合和接受有關(guān)部門的調(diào)查和處理。
      第二節(jié) 現(xiàn)場安全施工措施
      根據(jù)以往施工經(jīng)驗，結(jié)合本工程特點，將臨邊防護、洞口防護、防高空墜落、防止物體打擊、防觸電、機械傷害等作為現(xiàn)場安全防護的重點。
      一、安全保證措施
      1、現(xiàn)場購買、配備足夠數(shù)量合格的安全防護用品和安全設(shè)施，從資源上保障生產(chǎn)安全。
      2、鑒于現(xiàn)場環(huán)境考慮，靠近路邊圍墻需加固加高，高空作業(yè)時，必須掛示警示牌及搭設(shè)警界線，達到防患于未然。
      3、模板及其支撐系統(tǒng)必須進行科學(xué)的計算，充分考慮泵送砼等各種荷載的影響確定支模方案，在作業(yè)指導(dǎo)書中予以詳細編制。
      4、腳手架必須按照建筑施工安全的有關(guān)標準進行搭設(shè)，圍護嚴密，驗收后方可使用任何工種不得私自改動腳手架。
      5、分區(qū)段施工的地方，先行完成的區(qū)段周邊用鋼管搭設(shè)防護攔，防護攔不得低于1.2米，并用密目式安全網(wǎng)封閉。
      6、各種預(yù)留洞口予以維護。20-150cm的洞口上，固定有足夠強度的蓋板，超過150cm的大洞口四周設(shè)護身攔，洞口下掛安全崗。
      7、現(xiàn)場施工用電嚴格按照《臨時用電安全技術(shù)規(guī)范》（JGJ46-2004）的有關(guān)規(guī)定及要求進行布置與架設(shè)，并定期對閘刀開關(guān)、插座及漏電保護器聽靈敏度進行常規(guī)的使用安全檢查。
      8、塔吊必須安裝超高、變幅限位器和力矩限位器，吊鉤和卷筒安裝保險裝置；塔吊安裝完畢，必須辦理合格驗收單以后方可使用。
      9、施工機械設(shè)備的設(shè)置及使用必須嚴格遵守《建筑機械使用安全技術(shù)規(guī)程》（JGJ33-86）的有關(guān)規(guī)定。設(shè)備防護罩、各種限位器及漏電保護裝置等安全防護設(shè)施必須齊全、有效，并按照各種施工機械設(shè)備的使用要求與有關(guān)規(guī)定進行維修保養(yǎng)。
      10、塔吊、物料提升機、外架等安裝（搭設(shè)）完畢由公司組織專項驗收，合格后投入使用（其中塔吊、物料提升機必須經(jīng)特種設(shè)備檢測合格后才可以投入使用）。
      二、施工用電安全措施
      1、施工用電必須有經(jīng)批準的臨時施工用電施工組織設(shè)計，現(xiàn)場用電按照此設(shè)計進行。
      2、所有電力線路和用電設(shè)備，必須由持證電工安裝，并負責(zé)日常檢查和維修保養(yǎng)，其他人員不得私自亂接、拉電線。
      3、發(fā)配電房內(nèi)不得存放油料及其它易燃物品，并配備足夠的電氣滅火器材，地面鋪設(shè)絕緣材料，有良好的通風(fēng)系統(tǒng)。
      4、現(xiàn)場使用的用電線路，一律采用絕緣導(dǎo)線，移動線路必須使用膠皮電線，不得有裸露。導(dǎo)線要架空設(shè)置，以絕緣子固定，不得捆綁在腳手架上。
      5、在潮濕場所及容器、罐內(nèi)作業(yè)時應(yīng)使用36V的安全電壓做照明；油料及易燃易爆品倉庫內(nèi)使用防爆燈具；嚴禁使用移動式碘鎢燈。
      6、室外的配電箱必須做防雨罩，并上鎖，鑰匙由值班電工統(tǒng)一管理?？偱潆娤浜头峙潆娤渚O(shè)漏電開關(guān)，開關(guān)箱內(nèi)的漏電開關(guān)動作電流不大于30mA，所有用電設(shè)備均采用“一機一閘一漏電”。
      7、配電系統(tǒng)采用TN-S接零保護系統(tǒng)，PE線截面不小于1/2相線。所有出線電纜末端均做重復(fù)接地，接地電阻不大于10歐姆。電力設(shè)備的外殼及所有金屬工作平臺均與PE線相接。
      三、防高空墜落和物體打擊措施
      1、鑒于本工程場地較小，在近建筑物的主要出入口鋪設(shè)安全通道，建筑物按要求搭設(shè)安全網(wǎng)及安全擋板。
      2、地面操作人員，應(yīng)盡量避免在高空作業(yè)面的正下方停留或通過，也不得在起重機的起重臂或正在安裝的構(gòu)件下停留或通過。
      3、高處操作人員使用的工具、零配件等，應(yīng)放在隨身佩帶的工具袋內(nèi)，不可隨意向下擲物。
      4、構(gòu)件安裝后，必須檢查連接質(zhì)量，只有連接確實安全可靠，才能松鉤或拆除臨時固定工具。
      5、鋼筋、腳手管等材料的垂直運輸，必須按類別，長度成捆吊運，一般吊索成三角式，兩點起吊。
      6、零星物件必須裝箱或裝袋吊運，防止散落。
      7、大型設(shè)備、構(gòu)件的吊裝必須編制吊裝方案，經(jīng)監(jiān)理、業(yè)主批準后按施工方案實施。
      四、機械設(shè)備的使用、維修和保養(yǎng)
      1、施工現(xiàn)場機械設(shè)備的安裝，應(yīng)嚴格執(zhí)行驗收制度，并由持有操作證的人員操作，實行定機定人。
      2、各類施工機械的安全防護設(shè)施和安全措施，必須嚴格按照有關(guān)的安全技術(shù)規(guī)程配置，并保持齊全有效，嚴禁拆除機械設(shè)備上的各種安全防護設(shè)施。
      3、所有施工現(xiàn)場的機械保管、修理，操作人員必須嚴格執(zhí)行機械設(shè)備的保養(yǎng)規(guī)程和安全操作規(guī)程，必須嚴格執(zhí)行設(shè)備定期保養(yǎng)制度、定期維修制度，做好機械設(shè)備的清潔、緊固、潤滑、調(diào)整和防腐工作，嚴禁機械超負荷使用、帶病運轉(zhuǎn)和在作業(yè)中進行維修。
      4、所有機械設(shè)備必須在醒目處懸掛操作規(guī)程及注意事項。
      五、“三寶、四口、五臨邊”
      1、建筑物基坑的四周，設(shè)置一道防護欄桿并加立網(wǎng)全封閉。（用φ48鋼管刷紅白相間警示色做臨時防護欄桿加密目安全網(wǎng)封擋）。
      2、堅持使用“三寶”，在“四口”做好圍欄、蓋板、架網(wǎng)的防護工作，“五臨邊”必須設(shè)置1.2米以上的圍欄。
      六、高空作業(yè)安全措施
      1、高空作業(yè)人員及搭設(shè)高空作業(yè)安全設(shè)施的人員，必須經(jīng)過技術(shù)培訓(xùn)及考試合格后持證上崗，并定期進行身體檢查。
      2、高空作業(yè)必須有安全技術(shù)措施及交底，落實所有安全技術(shù)措施和人身防護用品。
      3、高空作業(yè)中所有的材料均應(yīng)放置平穩(wěn)，不得妨礙通行和其它作業(yè)，傳遞物件時禁止拋擲。
      4、高空綁扎鋼筋、安裝鋼結(jié)構(gòu)、設(shè)備管道安裝、杵架安裝時，搭設(shè)操作臺架并張掛安全網(wǎng)，綁扎懸空大梁鋼筋時，在滿鋪腳手板的支架或操作平臺上進行。
      5、雨天和霧天進行高空作業(yè)，必須采取可靠的防滑措施，遇到六級以上大風(fēng)時，停止高空作業(yè)，暴雨后對高空作業(yè)設(shè)施進行全面的檢查、修復(fù)和完善。
      七、立體交叉作業(yè)安全措施
      1、支模、綁扎等各工序進行上下立體交叉作業(yè)時，不得在同一垂直方向上進行，避讓不開時，搭設(shè)安全防護網(wǎng)。
      2、大面積模板、腳手架及防護棚的拆除，設(shè)置警戒區(qū)，懸掛明顯的警示標志，同時派專人監(jiān)護，嚴禁同時上下拆除。
      3、拆除的模板、腳手架等部件，臨時堆放距離樓層邊緣不小于1米，堆放高度不得超過1米，樓梯邊口、通道口、腳手架邊緣等處，嚴禁堆放各種拆除后物件。
      八、懸空作業(yè)的安全措施
      1、支設(shè)高度超過2米的柱子、墻模板時，四周應(yīng)設(shè)斜撐，必要時搭設(shè)操作平臺，低于2米的可使用馬凳進行操作。
      2、拆除高空模板時，配置登高工具或搭設(shè)支架。
      3、綁扎2米以上的柱子或墻鋼筋時，必須搭設(shè)操作平臺，2米以下的柱子或墻體鋼筋可在地面或樓面上預(yù)先綁扎，然后整體豎立。
      九、夜間施工
      1、合理安排施工工序，將施工噪音較大的工序安排到白天工作時間進行，如基礎(chǔ)混凝土的澆注、模板的支設(shè)、砂漿的生產(chǎn)等；在夜間盡量少安排施工作業(yè)，減少噪音的產(chǎn)生。對小體積混凝土的施工，盡量爭取在早上開始澆筑，當(dāng)晚11時前施工完畢。
      2、對于一些產(chǎn)生噪音的施工機械，應(yīng)采取有效的措施，減少噪音，如切割金屬和鋸模板的場地均搭設(shè)工棚以屏蔽噪音。
      3、注意夜間照明燈光的投射，在施工區(qū)內(nèi)進行作業(yè)封閉，盡量降低光污染。
      4、夜間不得進行設(shè)備的吊裝，應(yīng)安排在白天進行，以保證設(shè)備、人員的安全。
      第三節(jié) 防臺風(fēng)、防雨、防雷措施
      1、用電設(shè)備必須有避雷措施，接地電阻達到規(guī)定要求，每月檢測一次，發(fā)現(xiàn)問題及時改正。
      2、做好汛前和暴雨來臨前的檢查工作，及時認真整改存在隱患，做到防患于未然。汛期和臺風(fēng)暴雨來臨期間要組織晝夜值班，做好記錄，密切注意天氣預(yù)報和臺風(fēng)暴寸警報。
      3、加固臨時設(shè)施，大標志牌，臨時圍墻等處設(shè)警告牌。
      4、安排好應(yīng)急疏散通道及安全集結(jié)中心。
      5、檢查機械防雷接地裝置是否良好，各類機械設(shè)備的電氣開關(guān)應(yīng)做好防雨準備。大風(fēng)雷雨天氣應(yīng)切斷電源，以免引起火災(zāi)或觸電傷亡事故。風(fēng)雨過后，要對現(xiàn)場的臨時設(shè)施、用電線路等進行全面的檢查，當(dāng)確認安全無誤后方可繼續(xù)施工。
      6、鋼筋要用枕木或木方、地壟等架高，防止沾泥、生銹。雨季應(yīng)經(jīng)常測定石子、砂子、粉煤灰的含水率，及時調(diào)整配合比，保證質(zhì)量。澆筑砼應(yīng)盡量避免在雨天進行。
      7、嚴禁雨天在室外場所施焊。為減少雨季對焊接工作的影響，制作活動工作棚，以便進行管道的預(yù)制。
      8、臺風(fēng)暴雨天氣或連綿陰寸天氣，防臺風(fēng)暴雨搶險救災(zāi)隊應(yīng)集結(jié)待命，統(tǒng)一指揮，隨時準備排除危險隱患。
      9、臺風(fēng)到來之前，應(yīng)對高聳獨立的機械、腳手架、及未裝好的鋼筋、模板等進行臨時加固，堆放在樓面、屋面的小型機具、零星材料要堆放加固好，不能固定的東西要及時搬到建筑物內(nèi)。
      10、吊裝機械在臺風(fēng)來前停止作業(yè)，塔吊要收起吊鉤，并將回轉(zhuǎn)剎車松開，高空作業(yè)人員應(yīng)及時撤到安全地帶。
      11、臺風(fēng)過后要立即對模板、鋼筋特別是腳手架、電源線路進行仔細檢查，發(fā)現(xiàn)問題要及時處理，經(jīng)現(xiàn)場負責(zé)人同意方可復(fù)工。
      第四節(jié) 炎熱天氣施工措施
      1、本市夏季氣溫高，現(xiàn)場必須做好季節(jié)性防暑工作，根據(jù)季節(jié)及天氣情況及時調(diào)整作息時間，以保證工人的工作質(zhì)量，從而保證和提高工程質(zhì)量。
      2、試配砼配比時應(yīng)考慮到天氣炎熱的情況，如加緩凝劑延緩砼的凝結(jié)，降低坍落度損失等。應(yīng)避開日照高溫時間澆砼，必須連續(xù)時，應(yīng)對模板、輸送泵管采取澆水、覆蓋等降溫措施。
      3、指派專人負責(zé)做好砼的養(yǎng)護工作，采用澆水養(yǎng)護，使砼表面經(jīng)常處于溫潤狀態(tài)，防止發(fā)生龜裂。
      第五節(jié) 消防措施
      1、建立消防組織，設(shè)立防火小組和義務(wù)消防隊，建立完善的消防安全制度，對員工進行消防安全教育，進行定期和經(jīng)常性的防火檢查，及時消除火災(zāi)隱患。
      2、現(xiàn)場合理配備消防設(shè)施，設(shè)置消防通道，由專職消防員管理，易燃易爆品定點堆放，并懸掛警示牌。
      3、在辦公區(qū)、生活區(qū)和生產(chǎn)區(qū)按照規(guī)范要求設(shè)置滅器。
      4、按施工平面布置做好臨時消防龍頭和消防水池、防火砂池。并時刻保證消防通道的暢通。
      5、現(xiàn)場禁止隨意使用明火，動火作業(yè)必須履行專職安全員審批制度。
      6、工作區(qū)和生活區(qū)的照明、動力電路皆由專業(yè)電工按規(guī)定架設(shè)，任何人不得亂拉電線。
      7、材料保管：對儲存物品進行火災(zāi)危險性的分類并分開存放，各種易燃易爆物品應(yīng)單獨設(shè)庫存放。
      8、木工作業(yè)棚防火：采用阻燃材料搭設(shè)，電氣設(shè)備應(yīng)密封或采用防爆型，防止電線短路、用電設(shè)備過載運行，嚴禁在作業(yè)場所吸煙生火；配備足夠的滅火器材。
      9、電、氣焊作業(yè)：焊割作業(yè)區(qū)與氣瓶距離，與易燃易爆物品距離都應(yīng)大于安全規(guī)定距離，焊割設(shè)備上的安全附近要保證完整有效，作業(yè)前應(yīng)有書面防火交底，作業(yè)時備有滅火器材，作業(yè)后清理雜物，切斷電源、氣源。
      10、防腐作業(yè)防火：保證場所通風(fēng)良好；禁止焊割作業(yè)同時或同部位上下交叉進行。
      第三章 文明施工及環(huán)保措施
      第一節(jié) 文明、環(huán)保施工管理機構(gòu)
      設(shè)立由項目經(jīng)理、項目總工程師、專職安全員及各個作業(yè)班組組長組成的文明施工領(lǐng)導(dǎo)小組；項目經(jīng)理為文明施工第一責(zé)任人，專職安全員是項目文明施工的直接責(zé)任人，現(xiàn)場文明施工實行分區(qū)管理和班組管理相結(jié)合。各作業(yè)班組的班組長對班組作業(yè)區(qū)的文明施工負責(zé)。
      第二節(jié) 文明施工措施
      一、現(xiàn)場文明施工措施
      1、在現(xiàn)場大門側(cè)面掛設(shè)“五牌一圖”，圖面要求藍底白字鋁邊，字體為仿宋體。第一牌為“工程概況”；第二牌為“組織網(wǎng)絡(luò)”；第三牌為“安全生產(chǎn)牌”；第四牌為“消防保護牌”；第五牌為“文明施工管理牌”；一圖為“施工現(xiàn)場平面布置圖”。字體書寫正確規(guī)范，工整美觀，牌面經(jīng)常保持整潔完好。各標牌均專門訂制。
      2、四周圍墻上白色打底，上配反映業(yè)主所屬企業(yè)團隊精神和我公司企業(yè)精神的圖案；當(dāng)建筑物施工到一定高度時，在綠色安全網(wǎng)外懸掛反映業(yè)主所屬企業(yè)團隊精神和我公司企業(yè)精神的圖案，大門口柱面貼磁磚及適當(dāng)綠化，力求美化環(huán)境。
      3、現(xiàn)場辦公室采用組合板房，衛(wèi)生間、食堂及廚房外墻要求抹灰刷白，內(nèi)墻面鋪貼磁片。衛(wèi)生間有水源供沖洗，嚴禁隨地大小便，同時設(shè)簡易化糞池或集糞池，加蓋并定期噴藥，每日有專人負責(zé)清潔；食堂要有衛(wèi)生許可證，其工作人員要有健康證，生熟要分開操作并有防蠅措施，廚房必須采用磚墻，批擋刷白及貼磁磚，屋面用防火材料，室內(nèi)高度不低于2.5米，排水系統(tǒng)必須通暢，并經(jīng)隔油池方可流入排污管道。
      4、根據(jù)市建設(shè)局文明施工文件規(guī)定場地內(nèi)地面要硬化，故除建筑物占地范圍以外的場地全部予以硬化，以達到規(guī)定要求，為工程施工創(chuàng)造一個良好的環(huán)境，現(xiàn)場道路采用混凝土路面。
      5、加強對道路的疏通工作，掛設(shè)醒目牌，讓有關(guān)車輛盡可能的改道行駛，較少車流量，進出工地車輛由專人負責(zé)指揮，確保交通暢通；
      6、在現(xiàn)場出入口，設(shè)置車輛沖洗池，防止污染附近主干馬路，并派專人進行清掃，以保持路面清潔；
      7、施工人員進入現(xiàn)場必須遵守現(xiàn)場安全文明施工各項管理制度，必須遵紀守法。
      8、施工人員進入現(xiàn)場必須著裝整齊，施工人員必須佩帶工作卡，按規(guī)定的標準正確使用勞動保護用品，不得赤膊，不得穿短褲、裙子、拖鞋、涼鞋、高跟鞋等。
      9、在施工現(xiàn)場明確劃分文明施工管理責(zé)任區(qū)，堅持誰施工誰負責(zé)的原則。
      10、在現(xiàn)場設(shè)置定點的垃圾池或垃圾桶，隨時隨地清理現(xiàn)場垃圾，定期施藥除“四害”。現(xiàn)場組織6人左右的場容清潔隊，專門負責(zé)現(xiàn)場內(nèi)外的清潔衛(wèi)生工作，分片管理，責(zé)任到人，確保場內(nèi)外的清潔。
      11、在施工過程中，做到“工完、料凈、場地清”，不給施工現(xiàn)場留下任何殘跡和隱患，每天下班前清理一次。
      12、保證施工現(xiàn)場道路暢通，不得在安全通道上堆放任何材料、設(shè)備及其它物品，不得破壞安全通道。
      13、工程所需要的材料、設(shè)備在現(xiàn)場堆放整齊、牢固，按有關(guān)規(guī)定不得超寬、超高。
      14、施工現(xiàn)場的臨時電源（包括總電源箱、配電箱、開關(guān)箱、插座箱、電線電纜等），電焊機一、二次線，三氣瓶及氣帶的布置和管理應(yīng)進行統(tǒng)一規(guī)劃，不得隨意擺放。
      第三節(jié) 環(huán)境保護措施
      一、防止大氣、水源污染措施
      1、施工現(xiàn)場道路指定專人定期灑水清掃，防止道路揚塵。
      2、施工現(xiàn)場垃圾渣土要及時清理出現(xiàn)場，嚴禁臨空隨意拋灑。
      3、現(xiàn)場機動車要安裝PCV閥，對那些尾氣超標的車輛要安裝凈化消聲器，確保車輛不冒黑煙。
      4、袋裝水泥、白灰、粉煤灰等易飛揚的細顆散休憩材料，庫內(nèi)存放，室外臨時露天存放時，必須下墊上蓋，嚴密遮蓋防止揚塵。期待裝水泥、白灰等細顆散體材料，放在固定器內(nèi)。
      5、嚴禁施工現(xiàn)場焚燒油氈、橡膠、塑料、皮革等會產(chǎn)生有毒、有害煙塵和惡臭氣體的物質(zhì)。
      6、工地的爐灶、大灶，鍋爐采用消煙除塵型，煙塵降低至允許排放為止。
      7、嚴禁將有毒有害廢棄物作土方回填。
      8、施工現(xiàn)場的生產(chǎn)廢水經(jīng)沉淀池沉淀后排入城市雨水系統(tǒng)，生活污水經(jīng)化糞池后排入城市污水系統(tǒng)。
      9、施工現(xiàn)場臨時食堂污水排放時設(shè)置簡易有效的隔油池，并定期掏油污和雜物，防止污染。
      10、工地臨時廁所采用水沖式廁所，化糞池采取防滲漏措施，防止污染水體或環(huán)境。
      二、粉塵控制措施
      1、由于其它原因而未做到的硬化部位，定期壓實地面和灑水，減少灰塵對周圍環(huán)境的污染。
      2、禁止在施工現(xiàn)場焚燒有毒、有害和有惡臭氣味的物質(zhì)。
      3、裝卸有粉塵的材料時，應(yīng)灑水濕潤和在倉庫內(nèi)進行。
      4、嚴禁向建筑物外拋擲垃圾，所有垃圾裝袋運走。
      5、現(xiàn)場主出入口處設(shè)有洗車臺位，運輸車輛必須沖洗干凈后方能離場上路行駛；在裝運建筑材料、土石方、建筑垃圾及工程渣土的車輛，派專人負責(zé)清掃道路及沖洗，保證行駛途中不污染道路和環(huán)境。
      三、噪音控制措施 本工程地處居民區(qū)，為了保護居民區(qū)的環(huán)境，為達到環(huán)保要求，我公司必須要采取一定的噪音控制措施。
      1、施工中采用低噪音的工藝和施工方法。
      2、建筑施工作業(yè)的噪音可能超過建筑施工現(xiàn)場的噪音限值時，我公司在開工前向建設(shè)行政主管部門和環(huán)保部門申報，核準后方能施工。
      3、施工工序中，有巨大噪音的工序應(yīng)盡量避免在夜間施工以免影響附近居民正常休息。
      4、嚴格控制人為噪聲，進入施工現(xiàn)場不得高聲喊叫，無故甩打模板、亂吹哨，限制高音喇叭的使用，最大限度地減少噪音擾民。
      5、當(dāng)工程工期緊張和技術(shù)質(zhì)量要求必須采取晝夜施工時，先申報建設(shè)行政主管部門及環(huán)境行政主管部門批準，并與當(dāng)?shù)鼐用窦熬游瘯f(xié)調(diào)好關(guān)系，方能予以施工，施工時，盡量采取降低噪音措施。
      某市東方建筑工程有限公司
      南華小區(qū)5#、7#樓工程項目部
      2006年2月17日
      南華小區(qū)5#、7#樓工程安全管理領(lǐng)導(dǎo)小組名單
      為更好地貫徹執(zhí)行“安全第一，預(yù)防為主”的安全生產(chǎn)方針，進一步落實安全生產(chǎn)責(zé)任制，保障國家和人民生命財產(chǎn)安全，結(jié)合本工程的實際，特成立安全管理領(lǐng)導(dǎo)小組。
      組 長：
      副組長：
      成 員：
      某市東方建筑工程有限公司 南華小區(qū)5#、7#樓工程項目部
      2006年2月17日
      南華小區(qū)5#、7#樓工程文明施工領(lǐng)導(dǎo)小組名單
      為加強施工現(xiàn)場的環(huán)境衛(wèi)生、文明施工管理，為員工創(chuàng)造一個安全、舒適
      組 長：
      副組長：
      成 員：
      某市東方建筑工程有限公司 南華小區(qū)5#、7#樓工程項目部
      2006年2月17日 的勞動、生活環(huán)境，特成立文明施工管理領(lǐng)導(dǎo)小組。
      南華小區(qū)5#、7#樓工程義務(wù)消防隊名單
      為切實加強施工現(xiàn)場的防火安全管理，根據(jù)有關(guān)規(guī)定并結(jié)合本工程的實際，特成立工地義務(wù)消防隊，機構(gòu)組成人員如下：
      組 長：
      副組長：
      成 員
      2006某市東方建筑工程有限公司 南華小區(qū)5#、7#樓工程項目部
      年2月17日 安全文明施工管理目標
      一、職工通過三級安全教育率為100%；
      二、特種作業(yè)人員持證上崗率為100%；
      三、年工傷頻率不超過1.2‰，其中重傷事故不超過0.5‰，死亡事故為零；
      四、無火災(zāi)、無中毒、無倒塌；
      五、安全檢查合格率為100%；
      六、文明施工達標率達到100%。
      某市東方建筑工程有限公司 南華小區(qū)5#、7#樓工程項目部
      2006年2月17日
      第四篇：花園小區(qū)外墻施工方案
      第一章 工程概況
      花園工程位于龍華。由上海建筑設(shè)計研究院設(shè)計。本工程為三棟職工住宅樓，八層框架結(jié)構(gòu)，總建筑面積16000m2。按七度抗震設(shè)防，抗震等級為三級。工程總投資大約1400萬元。其內(nèi)外墻均為加氣混凝土砌塊，目前已經(jīng)主體完成，砌磚已完成3、7兩棟，6#樓已經(jīng)開始。
      第二章 外墻面抗?jié)B防水措施
      深圳地區(qū)風(fēng)壓為70kg/ M2，當(dāng)降雨量超過10cm/h時，墻面構(gòu)成整批水幕，對墻面的凈水壓同樣為70kg/ M2，這是外墻滲漏最主要的外部原因。
      外墻防滲漏部位主要集中于混凝土墻體與磚墻交接部位、窗框與墻體交接處、爬架預(yù)留孔，以及外墻配電箱薄弱部位。預(yù)防滲漏是一個系統(tǒng)工程，從主體施工階段就必須采取措施，形成多點設(shè)防。
      一、外墻磚砌體控制措施
      1、外墻加氣混凝土砌塊分二次以上完成，至梁或頂板時，砌體充分沉降后用砂漿塞縫。
      2、砌體要求雙面勾縫水平及豎上縫控制在15mm,不形成盲縫，隔斷滲水通道。
      3、構(gòu)造柱做法及施工措施：各層構(gòu)造柱位置的磚砌體留馬牙槎，保證磚砌體與混凝土的咬合力。在結(jié)構(gòu)柱澆注混凝土?xí)r，采用三道丁字螺栓加固，混凝土必須振搗密實。
      二、裝修階段控制措施
      1、外墻面裝修做法
      a 找平層：杜拉纖維防水砂漿12厚
      b 底層：聚合物防水砂漿8厚
      c 防水涂層：聚合物防水涂膜1mm
      d 外墻涂料
      2、混凝土柱面清洗干凈后，用1：1：1水泥基聚合物砂漿（水泥、107膠、細砂）機械噴漿作為結(jié)合層。
      3、在混凝土墻面與磚墻交界處（內(nèi)外兩側(cè)加釘200mm寬、網(wǎng)眼10-12 mm的鋼絲網(wǎng)一道，沿縫居中，用@150 mm射釘釘緊。
      4、在披蕩墻面前，將墻面清掃干凈，防止空鼓，墻面抹灰是墻面防漏的關(guān)鍵工序，要通過對第一層砂漿的抹平、壓實來實現(xiàn)切斷抹灰層的毛細管，并通過砂漿中摻加適量的杜拉纖維提高砂漿拉結(jié)力，使外墻具有拒水、防滲、防漏性能。抹灰后及時養(yǎng)護。
      找平層及底層應(yīng)做到接合平整，色澤一致，無明顯接合縫隙。并在底層砂漿有6－7成干時，批第二度聚合物防水砂漿8厚；將表面收光。檢查中如有空鼓、干縮裂縫、明顯砂眼、干漿脫離等必須立即鑿除，沖淋干凈后用同標號砂漿補抹。
      完工并驗收合格的底層面上做防水涂層，涂層要求平整干凈，刷層均勻，光澤一致。
      5、外磚墻內(nèi)側(cè)的配電箱、線盒安裝時必須檢查到位，凡墻體傷裂形成盲縫的，必須將傷裂的磚體拆除清洗干凈，另外砌筑密實。對已安裝的線盒、箱體、單向管路的空隙孔洞，必須用1：2水泥砂漿填塞搗實。嚴禁用碎磚、余渣填塞，大于200×200mm的孔洞要求用細石混凝土填堵，檢查使用小棒敲擊發(fā)出啞聲，則撬開返工，另補密實。
      6、外墻面的臨時用腳手架穿墻孔洞，有掛網(wǎng)、抹灰之前，用大于孔洞1-2mm的沖擊鉆對準孔洞鉆拉，清除孔洞內(nèi)塑料管及雜物，再于孔洞外側(cè)鑿出大于孔洞直徑1倍以上，深度20mm的喇叭口，水沖冼干凈后以１：２防水砂漿加入膨脹劑填塞全孔洞至漿溢出抹平，迎水面做成凸圓形，涂抹大黑豹或505防水涂膜。
      7、對于露出墻面的鐵件預(yù)埋件，割平后靠外墻面位置用１：１的水泥砂漿摻入防水粉抹平。
      8、按設(shè)計圖紙留置分割條，抹灰完成后，用手持鋸機切縫，縫寬10mm，深為5mm，然后
      用拌107膠細砂水泥砂漿勾縫，縫寬和深度要求一致，要求線條平整一致。
      9、外墻施工完成后，采用高壓噴淋方式進行試驗，如發(fā)現(xiàn)滲水，應(yīng)查明原因及時處理。
      三、防水層施工：
      1、材料
      根據(jù)設(shè)計屋面防水采用聚胺脂防水涂膜。聚胺脂防水涂料有著良好的防水性能，可以較好的保證各防水部位的防水質(zhì)量。
      聚胺脂防水涂膜可以滿足一定變形而不被破壞，具有延伸性能好、粘接力強、耐熱、耐火、耐老化等特點。
      使用聚胺脂防水涂料時，必須具有產(chǎn)品出廠合格證，并在進場后復(fù)驗有關(guān)技術(shù)性能。
      2、作業(yè)條件：
      （1）、基層要求抹平、壓光、堅實平整、不起砂并具有一定的強度，陰陽角處抹成極小圓弧角；
      （2）、基層要求干燥，含水率不超過9%；
      （3）、將基層面上的灰塵、雜物、殘留的灰漿硬塊清理干凈，突出的部位鑿平清凈；
      （4）、不得在淋雨條件下施工；
      （5）、施工的環(huán)境溫度不得過底；
      （6）、操作時嚴禁煙火。
      3、原料配置：
      聚胺脂防水涂料以甲、乙組份桶裝形式出廠，甲組份為黃褐色膠體，乙組份為黑色粘稠液。甲、乙二料混合時配合比的準確與否對聚胺脂涂膜防水層的質(zhì)量有很大的影響，因此在使用前一定要嚴格按照說明配置。一般將甲、乙料按照甲料：乙料=1：2的比例，經(jīng)充分攪拌配置成為具有光澤發(fā)亮的液體后即可涂抹使用。
      3、施工工藝
      1、施工工藝
      基層處理→涂刷底層涂料→涂刷涂膜防水層→外墻涂料層→閉水試驗；
      2、涂刷防水涂膜注意事項；
      （1）、涂刷涂膜防水層時，涂刷的順序應(yīng)地先垂直面，后水平面；先陰陽角，細部后大面，而且每一道涂膜防水的涂刷順序都應(yīng)相互垂直；
      （2）、在需要重點處理的陰陽角等細部，考慮增加一道增強涂布或玻璃絲布，做聚合物水泥砂漿小圓弧，再做附加防水層，寬度為300mm；
      （3）、涂刷涂膜防水層時要待前一層涂膜固化干燥后進行，并應(yīng)先檢查其上有無殘留的氣孔或氣泡；
      （4）、在底膠干燥固化后，用塑料或橡皮刮板均勻涂刷一層厚約為0.8mm的涂料，涂刮時用力要均勻一致?？刂品浪畬拥目偤穸葹?.0mm；對局部氣泡或氣孔和其它缺陷加以補強。或鏟除后重新涂刷防水層。
      3、施工中如遇下列問題要及時處理：
      （1）、當(dāng)涂料粘度過大不宜涂刷時，加入少量乙料或二甲苯稀釋；
      （2）、當(dāng)發(fā)生涂料固化太快，影響施工時，可以加入少量磷酸或苯黃酸等緩凝劑，其加入量不大于甲料的0.5%；
      （3）、當(dāng)涂料固化太慢，加入少量二月桂酸二丁基錫做促凝劑，其加入量不大于甲料的0.3%；
      4、最不利位置處的防水處理：
      針對本工程的特點及設(shè)計要求，在特殊部位及細部做增強涂布和玻璃絲布加強帶。
      其中增強涂布的做法：在涂布增強涂膜中鋪設(shè)玻璃纖維布，用板刷涂刮驅(qū)除氣泡，將玻璃纖維緊密地粘貼在基層上，不出現(xiàn)空鼓或折皺，一般作成條形。對于工程中的細部和特殊部位在施工過程中首先要嚴格按照設(shè)計要求的做法進行施工，當(dāng)設(shè)計中未明確表示的參照以下細部及特殊部位的防水做法進行施工。
      （1）、穿柱螺栓防水做法：
      外圍的墻、欄板上的穿墻螺桿在抹灰前堵塞采取以下做法：
      ①首先在內(nèi)外面將螺桿洞鑿城內(nèi)凹喇叭口，喇叭口外寬約5cm，深約2cm，并將喇叭口外露PVC管剪切掉。
      ②用干硬性水泥砂漿（內(nèi)摻適量膨脹劑和防水劑）堵塞PVC套管洞。
      ③在兩端往PVC套管內(nèi)打塞相應(yīng)直徑的圓鋼（外包止水膠帶）長約5cm。
      ④在PVC套管剪切面用防水材料封口，后用水泥砂漿（內(nèi)摻適量膨脹劑和防水劑）將喇叭口補平。
      3、用摻適量微膨脹劑的防水砼或防水砂漿，堵實外墻上預(yù)留的設(shè)備孔洞、外架的孔洞等所有孔洞。對于磚墻上專為分體式空調(diào)預(yù)埋的PVC管，也是外墻滲水的薄弱環(huán)節(jié)，因此需采取以下措施：先在PVC管外壁上套上直徑略小的止水圈，然后在管外壁滿涂一遍PVC專用膠水，再滾上一層中砂，待磚墻砌至管下口5公分處時先鋪上5公分厚的防水砂漿，然后再把PVC管安裝上去，要保證PVC管四周均有5公分厚的防水砂漿包裹。外墻打底用砂漿的強度要夠，并應(yīng)摻加適量防水劑，對于抹灰超厚的地方，還應(yīng)加掛鋼絲網(wǎng)分層抹灰。
      （2）、外墻窗框周邊防滲漏。
      外墻窗框邊滲漏現(xiàn)象較為普遍，是外墻防滲漏的重點和難點，對此采取以下做法和措施：
      1、構(gòu)造設(shè)計時建議設(shè)計單位予以考慮內(nèi)窗邊、內(nèi)窗臺主體施工時凸出外窗邊、外窗臺10cm左右。
      2、管理上予以足夠重視：項目成立專門的堵縫班組，派專人負責(zé)，實行嚴厲獎罰制度。
      3、嚴格按施工工藝和施工規(guī)范施工。
      ①考慮到窗下框很難塞縫密實，因此，窗框在安裝前必須先用摻有膨脹劑的防水砂漿填塞下框凹槽，但不能填滿，應(yīng)預(yù)留約10mm左右空隙，待砂漿有一定強度后方可安裝窗框。門窗框與墻空隙要保證在2.0—2.5cm之間，待框洞口四周沖洗干凈后方可用摻有適量膨脹劑的干硬性防水砂漿分兩層擠實、壓光，不得用落地灰賭縫；然后在外側(cè)涂刷防水膠兩道。門窗框與墻的嚴格填堵密實，這是防治滲水的關(guān)鍵。
      ②窗臺抹灰內(nèi)高外低，外窗臺保證有20%的坡度。外墻窗楣、雨蓬、陽臺、壓頂和突出腰線等，均在上面做流水坡度，下面做滴水槽或鷹嘴，滴水槽的寬度和深度均不小于10cm。③加強對鋁合金門窗自身質(zhì)量的檢查，所有接縫、螺絲腿均要涂玻璃膠，認真封閉，消除一切可能導(dǎo)致滲水的縫隙。
      4、本工程窗臺板、空調(diào)板等飄出部分均應(yīng)做1cm高30度鷹嘴，防止反坡進水。
      5、建立和嚴格執(zhí)行檢查驗收制度
      ①加強對窗框四周堵縫工作的交接檢驗，每個窗堵縫完后均應(yīng)由專職質(zhì)檢員驗收，合格后質(zhì)檢員簽字方可進入下一道程序。
      ②每個窗邊用高壓噴槍做壓力沖水試驗檢查抗?jié)B能力，如果出現(xiàn)滲漏的必須返工質(zhì)直到不滲漏為止。
      四、防水工程質(zhì)量標準
      1、保證項目：
      （1）、所有涂膜防水材料的品種、牌號劑配合比，必須符合設(shè)計要求和施工規(guī)范規(guī)定，準用
      證、出廠合格證、現(xiàn)場抽樣送檢報告等符合要求；
      （2）、涂膜防水層在特殊部位及細部的做法必須符合設(shè)計要求和施工規(guī)范規(guī)定；
      （3）、聚胺脂防水涂料以同一廠、同一品種、同一進場時間的甲組份，每5噸為一驗收批次；不足5噸的也作為一驗收批次，乙組份按照產(chǎn)品重量配比相應(yīng)增加。涂料要進行拉伸強度、斷裂時的延伸率、低溫柔性、不透水性等到試驗，合格后方可施工。
      2、基本項目：
      （1）、基層質(zhì)量：涂膜防水層的基層應(yīng)牢固、表面潔凈、平整、陰陽角處呈小弧形，聚胺脂底膠應(yīng)涂刷均勻，無漏涂：
      （2）、涂刷質(zhì)量：聚胺脂底膠附加層的涂刷方法、搭接和收頭應(yīng)符合施工規(guī)范規(guī)定，并應(yīng)粘貼牢固、緊密、接縫嚴密，無損傷、空鼓等缺陷；
      （3）、節(jié)點質(zhì)量：轉(zhuǎn)角、穿管管根等特殊部位的防水層粘結(jié)牢固，封蓋嚴密；
      3、允許偏差項目：
      涂膜防水層最薄處厚度的允許偏差為±0.2mm。
      4、質(zhì)量檢查及處理
      （1）、涂膜防水層應(yīng)與基層粘結(jié)牢固，并形成連續(xù)不斷的封閉防水涂膜，不允許有空鼓、開裂、脫皮等現(xiàn)象；
      （2）、陰陽角、預(yù)埋件及管道等細部構(gòu)造處要處理嚴密，不允許有脫層。
      對于輕度損傷，可做增強涂布，增補涂布；對于破損嚴重者，應(yīng)將破損部分割去（稍大一些），露出基層并清理干凈，再按照施工要求、順序，分層補做防水層，并應(yīng)加上增強、增補涂布。
      五、雨季施工措施：
      對于雨季施工將采取以下措施予以保障工期和施工質(zhì)量：
      1、雨天、霧天不能進行防水層施工，做好維護；
      2、雨后盡快將工作面的積水排除，并擦干明水，可用烘烤或噴涂聚合物水泥漿作隔潮處理，局部持續(xù)潮濕而滯后，要用快硬水泥和聚合物乳液和涂抹潮濕面隔濕；
      3、一旦條件允許，應(yīng)集中人力快速施工；
      4、分區(qū)鋪設(shè)或涂刷，及時驗收、盡收隱蔽，避免長時間的暴曬；
      5、如基層出現(xiàn)水泥砂漿找平層剝落，可用快硬水泥和聚合物乳液調(diào)和抹平，預(yù)埋灌漿口，接管將水引至其它部位，待該部位防水層施工完成后堵塞灌漿嘴或灌漿封閉；
      六、防水工程的安全、文明施工：
      1、聚胺脂甲、乙涂料及固化劑、稀釋劑等均為易燃品，應(yīng)儲存在干燥遠離火源的地方，施工現(xiàn)場嚴禁煙火；
      2、施工現(xiàn)場應(yīng)通風(fēng)排氣，在通風(fēng)條件差的地方作業(yè)時，施工作業(yè)人員每隔1－2小時到通風(fēng)地點休息10－15分鐘，施工過程中，操作人員感到不適應(yīng)馬上離開施工現(xiàn)場，嚴重時到保健站做檢查；
      3、施工時戴防護手套，避免聚胺脂涂料污染、損傷皮膚。
      七、外墻涂料施工：
      外墻涂料在聚合物防水層施工完畢后，及時進行其涂刷應(yīng)自上而下四面進行而采用W形推進，涂料應(yīng)調(diào)配均勻，色調(diào)一致，顏色在施工前報設(shè)計、監(jiān)理、甲方同意。
      第五篇：泰園小區(qū)物業(yè)管理方案
      中國鋁業(yè)重慶分公司南川宿舍區(qū)
      物
      業(yè)
      管
      理
      方
      案
      目 錄
      前言 ?????????????????????????????56—4 第一章 物業(yè)管理要點 ?????????????????????56—5 一、一種模式 ?????????????????????????56—5 二、二種承諾 ?????????????????????????56—5 三、三個重點 ?????????????????????????56—6 四、四項措施 ?????????????????????????56—7 第二章 擬采用的管理模式 ???????????????????56—7
      一、物業(yè)管理架構(gòu) ???????????????????????56—7
      二、物業(yè)管理崗位編制 ????????????????????56—11 第三章 員工招聘 ??????????????????????56—14
      一、高層物業(yè)管理人員 ????????????????????56—14
      二、綜合管理部 ???????????????????????56—14
      三、物業(yè)管理部 ???????????????????????56—15
      四、工程管理部 ???????????????????????56—16
      五、安全管理部 ???????????????????????56—17
      六、財務(wù)管理部 ???????????????????????56—18 第四章 物業(yè)管理人員培訓(xùn) ????????????????? 56—19
      一、新員工上崗培訓(xùn) ?????????????????????56—19
      二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn) ????????????????????56—19 第五章 物業(yè)管理所需物質(zhì)條件 ????????????????56—20
      一、辦公及員工住宿用房計劃 ?????????????????56—20
      二、物業(yè)管理工具與裝備價格參照表 ??????????????56—20 第六章 物業(yè)管理工作崗位職責(zé)
      ?????????????????56—27
      一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé) ????????????????????56—27
      二、物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責(zé) ??????????????????56—27
      三、物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(zé) ?????????????????56—28
      四、物業(yè)管理文員崗位職責(zé) ??????????????????56—29
      五、物業(yè)管理員崗位職責(zé) ???????????????????56—29
      六、物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé) ?????????????????56—30
      七、物業(yè)清潔員崗位職責(zé) ???????????????????56—30
      八、工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé) ?????????????????56—31
      九、工程技術(shù)員崗位職責(zé) ???????????????????56—32
      十、強電技工崗位職責(zé) ????????????????????56—33
      十一、弱電技工崗位職責(zé) ???????????????????56—33
      十二、暖通技工崗位職責(zé) ???????????????????56—33
      十三、維修工崗位職責(zé) ????????????????????56—34
      十四、工程文員、資料員、倉管員崗位職責(zé) ???????????56—35
      十五、安全經(jīng)理崗位職責(zé) ???????????????????56—35
      十六、安全管理員崗位職責(zé) ??????????????????56—36
      十七、財務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé) ???????????????????56—36
      十八、財務(wù)會計崗位職責(zé) ???????????????????56—37
      十九、財務(wù)出納崗位職責(zé) ???????????????????56—38
      二十、財務(wù)收費員崗位職責(zé) ??????????????????56—39
      第七章 物業(yè)管理費預(yù)算
      ???????????????????56—39
      一、物業(yè)管理開支分類預(yù)算表 ?????????????????56—39
      二、物業(yè)管理處開支預(yù)算明細表 ????????????????56—41
      第八章 物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立和管理
      ?????????56—44
      一、管理規(guī)章制度 ??????????????????????56—44
      二、物業(yè)檔案建立與管理 ???????????????????56—47 第九章 各項專業(yè)管理工作方案
      ????????????????56—48
      一、公共設(shè)施設(shè)備管理 ???????????????????56—48
      二、安全管理 ????????????????????????56—50
      三、裝修管理 ????????????????????????56—51
      四、消防管理 ????????????????????????56—52
      五、車輛管理 ????????????????????????56—54
      六、清潔管理 ????????????????????????56—56
      前 言
      物業(yè)簡介（略）
      服務(wù)宗旨
      以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)。
      追求目標
      以公司經(jīng)營為主導(dǎo)，為業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)，為公司創(chuàng)造效益，為企業(yè) 打造品牌。
      第一章 物業(yè)管理要點
      ● 運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。
      ●人性化的管理方針為業(yè)戶附加溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽。
      ●結(jié)合所轄的物業(yè)建筑特點，導(dǎo)入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，“全心全意為業(yè)戶服務(wù)”。
      ●為實現(xiàn)以上設(shè)想，擬采用“一種模式、兩項承諾、三個重點、四項措施”的管理方針。一、一種模式
      針對所轄物業(yè)的特點制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實際管理和操作經(jīng)驗的高層管理人員擔(dān)任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實際特點采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評定，分分秒秒印證，點點滴滴做起，永遠讓您滿意”的模式效應(yīng)，力求更好地滿足業(yè)戶需求。
      建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。管理思想是：安全服務(wù)第一、人性規(guī)范管理、提前服務(wù)業(yè)戶、打造管理精品。追求的目標是：社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益。二、二項承諾
      1、在一年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。
      2、在兩年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。三、三個重點
      1、完善服務(wù)、誠信待人 物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和務(wù)實周到的工作理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心和稱心的居?。üぷ鳎┉h(huán)境。
      2、環(huán)境管理責(zé)任到人 大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好、舒適的居?。üぷ鳎┉h(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，使其認真地去做好每天的工作，樹立環(huán)保意識，從而保證大廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳狀態(tài)，為大廈所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景。
      3、安全、消防真抓實干
      為確保業(yè)戶生命、財產(chǎn)的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主、以本物業(yè)先進的消防設(shè)施為輔的安全管理防范理念，建立一支強有力、多用途的管理復(fù)合式人才隊伍。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。在日常的管理中，建議派專人全天值班，負責(zé)所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴格管理，防止易燃易爆等危險品進入大廈，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，發(fā)生特殊時間時力爭將損失降至最小程度。四、四項措施
      1、據(jù)歷年來的管理經(jīng)驗及相關(guān)條件，在對其加以完善的基礎(chǔ)上，將之運用到物業(yè)的管理上。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)地制定、引導(dǎo)、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。
      2、制定出詳盡的執(zhí)行手冊，使員工翻開手冊即可操作。如《管理規(guī)章主度及操作規(guī)程》、《員工手冊》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達到規(guī)范、自我、服務(wù)業(yè)戶的目的。
      3、時刻有這多方面的準備，永不間歇地實現(xiàn)物業(yè)管理項目的創(chuàng)新，不斷提出建設(shè)性意見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。
      4、將不間斷地充實管理隊伍。采用“培訓(xùn)—上崗—再培訓(xùn)—再上崗”的輪回培訓(xùn)制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。
      第二章 擬采用的管理模式
      一、物業(yè)管理架構(gòu)
      物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。
      本“物業(yè)管理中心”按“直線制”設(shè)定管理架構(gòu)。中心設(shè)綜合管理部、物業(yè) 管理部、安全管理部、工程管理部、財務(wù)管理部五個部門。其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。
      1、綜合管理部
      （1）負責(zé)人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓(xùn)工作，為其他部門儲備 人才。
      （2）負責(zé)員工工作考勤。
      （3）負責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事 檔案管理。
      （4）負責(zé)處理業(yè)主的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。
      （5）負責(zé)對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會團體保持良好的溝通。（6）負責(zé)物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作。（7）負責(zé)員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。（8）組織、開展企業(yè)文化活動。（9）總經(jīng)理指派的其他工作。
      2、物業(yè)管理部
      （1）負責(zé)籌建、管理員工餐廳。（2）負責(zé)會所及會議中心的管理。
      （3）書寫給業(yè)戶的各類通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出。（4）負責(zé)物業(yè)的日常清潔工作。
      （5）負責(zé)物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。（6）負責(zé)物業(yè)的除蟲滅害工作。（7）協(xié)助業(yè)主處理租賃工作。
      （8）負責(zé)業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。（9）負責(zé)業(yè)戶檔案的建立與管理工作。（10）負責(zé)物業(yè)的一切慶典服務(wù)的布置，及為業(yè)戶的錢點活動提供必要的幫助。
      3、安全管理部
      （1）負責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。
      （2）與政府公安、消防、司法部門保持良好的關(guān)系。
      （3）成立義務(wù)消防隊，定期舉行消防演習(xí)。
      （4）建立、健全、制定物業(yè)的各項安全規(guī)章制度。
      （5）與業(yè)主簽訂“消防安全責(zé)任書”。
      （6）負責(zé)物業(yè)大型活動的警衛(wèi)布置。
      （7）負責(zé)物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。
      （8）負責(zé)地下停車場的安全秩序管理工作。
      （9）負責(zé)監(jiān)工室管理工作。
      （10）負責(zé)安全管理員的管理、培訓(xùn)、考核工作。
      （11）總經(jīng)理指派的其他工作。
      4、工程管理部
      （1）負責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運行管理，保證設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。
      （2）負責(zé)物業(yè)機電設(shè)備的日常維護保養(yǎng)工作。（3）制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃并付諸實施。
      （4）負責(zé)物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)。
      （5）負責(zé)物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)機房的值班和日常維修保養(yǎng)。
      （6）負責(zé)綜合管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)戶其他有關(guān)的服務(wù)要求。
      （7）協(xié)助綜合管理部、財務(wù)管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設(shè)備材料的選購、庫存和保管使用工作。
      （8）負責(zé)工程人員的管理、培訓(xùn)、考核工作。
      （9）負責(zé)業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。
      （10）總經(jīng)理指派的其他工作。
      5、財務(wù)管理部
      （1）協(xié)調(diào)與銀行、稅務(wù)以及其他主管財務(wù)政府部門的關(guān)系。
      （2）建立財務(wù)管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟核算工作。
      （3）征收管理費、水電費、電話費、加時空調(diào)費等其他管理費用。
      （4）征收和支付管理公司各類合同費用。
      （5）制作財務(wù)報表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表，以及其他各種財務(wù)報表。
      （6）按員工工資表發(fā)放員工工資。
      （7）小量現(xiàn)金的支出和日常采購、入庫工作。
      （8）負責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)主其他有關(guān)的服務(wù)要求。
      （9）總經(jīng)理指派的其他工作。
      二、物業(yè)管理崗位編制
      暫定本物業(yè)管理方針為：人性服務(wù)、培養(yǎng)人才、科學(xué)管理、走向市場。根據(jù)以上方針，特制定以下用人方案。
      1、綜合管理部
      （1）由1名綜合管理部經(jīng)理和5名員工組成。
      （2）綜合管理部經(jīng)理1名，要求具有多年豐富社會經(jīng)驗和行政管理工作經(jīng)驗，組織協(xié)調(diào)能力強。
      （3）文員兼?zhèn)}庫管理員1名，負責(zé)本部門文字處理工作和物品入庫保存、發(fā)放、領(lǐng)用工作。
      （4）資料管理員1名，負責(zé)工程資料及人員檔案資料的收集、整理工作。（5）業(yè)戶接待員2名，負責(zé)咨詢及商務(wù)、票務(wù)的有償服務(wù)工作及信件、報紙、雜志的接收、分發(fā)工作，要求個人素質(zhì)較好，是本物業(yè)樓宇的形象服務(wù)窗口。
      2、物業(yè)管理部（1）由1名物業(yè)經(jīng)理和 名員工組成，負責(zé)大廈清潔、會所等項的物業(yè)管理工作。
      （2）清潔班由 名員工組成，分白班和夜班。白班 熱負責(zé)維護所轄物業(yè)內(nèi)外的公共場所及男女衛(wèi)生間的常規(guī)清潔，要求個人素質(zhì)較好；夜班 人，負責(zé)全面清潔樓宇內(nèi)外的公共場所及男女衛(wèi)生間，要求按清潔程序進行操作，對人員個人素質(zhì)要求可適當(dāng)放低。
      （3）員工餐廳服務(wù)由 名廚師及 名工作人員組成，上班時間為，要求員工個人素質(zhì)較高。
      （4）業(yè)戶服務(wù)員 名，開展業(yè)戶文化交流，接待并介紹物業(yè)工作，要求形象素質(zhì)較好。
      （5）會所服務(wù)人員 名，負責(zé)健身、洗浴、美容等場所的接待服務(wù)工作，要求形象、素質(zhì)較好。
      3、安全管理部
      （1）由1名安全管理經(jīng)理和 名安全管理員組成，24小時負責(zé)大廈的安全管理工作。
      （2）安全管理經(jīng)理1名，要求由1位有多年物業(yè)管理經(jīng)驗的轉(zhuǎn)業(yè)軍人擔(dān)任，具有帶領(lǐng)全體安全管理員完成所轄物業(yè)安全管理工作的能力。
      （3）文員兼資料員1名，負責(zé)部門文字處理和檔案管理工作。
      （4）主管3名，分3班，全面負責(zé)所轄物業(yè)的安全防范、監(jiān)督檢查工作。（5）監(jiān)控值班由3名員工組成，分三班，負責(zé)監(jiān)控中心值班工作。（6）大堂值班由3名員工組成，分三班，負責(zé)樓宇大堂值班工作。（7）外圍值班由3名員工組成，分三班，負責(zé)外圍值班工作。（8）商場值班由4名員工組成，分二班，負責(zé)商場值班工作。
      （9）停車場值班由3名員工組成，分三班，負責(zé)地下停車場出入口的值班工作。
      （10）巡邏值班由6名員工組成，分三班，負責(zé)巡邏值班工作。
      4、工程管理部
      （1）由1名工程管理部經(jīng)理和 名員工組成。
      7（2）工程管理部經(jīng)理1名，要求由一位有多年物業(yè)工程管理經(jīng)驗的工程師擔(dān)任，具有較強的管理能力。
      （3）文員兼資料管理員1名，負責(zé)工程管理部文字處理工作及文檔資料保管工作，并同時兼任管理處倉庫管理員的工作。
      （4）強電值班由 名強電技工組成，全天24小時值班，負責(zé)大廈強電設(shè)備的使用與維護，確保大廈用電系統(tǒng)正常工作。
      （5）空調(diào)值班由 名空調(diào)技工組成，全天24小時值班，負責(zé)空調(diào)設(shè)備的正常運作與管理、維護。
      （6）消防值班由 名弱電技工組成，全天24小時值班，專職負責(zé)消防設(shè)備的正常運作與管理、維護。
      （7）電梯值班員 名，負責(zé)電梯設(shè)備的正常運作與維護。
      5、財務(wù)管理部
      （1）由1名財務(wù)主管和 名員工組成，負責(zé)物業(yè)管理收繳各項費用。（2）會計由主管兼任。（3）出納員 名。（4）停車場收費員 名。
      第三章 員工招聘
      一、高層物業(yè)管理人員
      1、物業(yè)經(jīng)理 大學(xué)本科以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，具有5年以上大型物業(yè)管理實際工作經(jīng)驗，熟悉物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)及企業(yè)基本管理工作，有較強的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力及處理突發(fā)事件的能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。
      2、物業(yè)經(jīng)理助理
      大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有3年以上的物業(yè)管理實際工作經(jīng)驗，有一定的管理協(xié)調(diào)能力，對工作管理、運作有較強的、系統(tǒng)的認識，能熟練操作電腦，文字功底強，具有較強的組織、策劃、溝通、分析、統(tǒng)計能力，熟悉公關(guān)業(yè)務(wù)，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。
      二、綜合管理部
      1、綜合管理部經(jīng)理
      本科以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有3年以上工作經(jīng)驗，具有豐富的社會經(jīng)驗和行政管理工作經(jīng)驗，組織協(xié)調(diào)能力強。
      2、文員兼?zhèn)}管
      大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，熟悉日常辦公軟件，電腦打字熟練，具有豐富的文件編輯和倉庫管理工作經(jīng)驗，有較強的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力，敬業(yè)、樂業(yè)、勤業(yè)。
      3、資料管理員
      大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)，具有豐富的資料、文檔管理工作經(jīng)驗，組織協(xié)調(diào)能力強，吃苦耐勞。
      4、業(yè)戶接待員
      大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，具有1年以上業(yè)戶接待工作經(jīng)驗，性格溫順，語言表達能力強，對工作認真負責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。
      三、物業(yè)管理部
      1、物業(yè)管理部經(jīng)理
      大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上工作經(jīng)驗，具有2年以上工作經(jīng)驗，具有豐富的社會經(jīng)驗和較強的語言表達能力及大型會議接待能力，以及隨機應(yīng)變處理突發(fā)事件的能力，對大廈清潔、綠化、養(yǎng)護知識有一定的了解，了解各清潔用品的使用規(guī)范。對工作認真負責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。
      2、物業(yè)管理文員 大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有一定的寫作能力及流利的英語口語對話能力，熟悉公關(guān)業(yè)務(wù)，各勞動法規(guī)及公司的各項規(guī)章制度，具有較強的調(diào)查、解決問題、溝通、理解、判斷、分析的能力，熟練操作電腦，有較強的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。
      3、保潔員
      高中以上學(xué)歷，身體健康、品行端正，工作認真負責(zé)，能吃苦耐勞。
      4、寫字樓接待員
      大專以上學(xué)歷，有1年以上物業(yè)管理接待工作經(jīng)驗，性格溫順，自身素質(zhì)較好，語言表達能力較強，英語達到國家四級水平。對工作認真負責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。
      5、收發(fā)員
      中專以上文化，有2年以上工作經(jīng)驗，懂電腦操作，工作作風(fēng)嚴謹，具有較強責(zé)任心和積極的工作態(tài)度。
      四、工程管理部
      1、工程管理部經(jīng)理
      大學(xué)本科以上學(xué)歷（工科專業(yè)），工程師職稱，有6年以上工作經(jīng)驗，持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上本職工作經(jīng)驗，具有扎實的專業(yè)知識基礎(chǔ)，豐富的實際工作經(jīng)驗，極強的動手操作能力以及較強的資源運用能力、組織管理能力和
      綜合事務(wù)管理能力，有電工操作證，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。
      2、資料員兼文員、倉庫管理員
      大專以上學(xué)歷，工科或資料管理專業(yè)，能熟練操作電腦，思維敏捷，思路清晰，有較強的文字功底，有2年以上工作經(jīng)驗。
      3、弱電技工
      大專以上學(xué)歷，電子技術(shù)、計算機或相關(guān)專業(yè)，助理工程師職稱，有3年以上工作經(jīng)驗，業(yè)務(wù)熟練，有較強的敬業(yè)精神，具有獨立完成工作的能力。
      4、強電技工
      身體健康，大專以上學(xué)歷，電力系統(tǒng)或相關(guān)專業(yè)，助理工程師職稱，有5年以上工作經(jīng)驗，有大型企業(yè)設(shè)備管理經(jīng)驗，業(yè)務(wù)熟練，有較強的敬業(yè)精神，具有獨立完成工作的能力。
      5、空調(diào)技工
      大專以上學(xué)歷，制冷專業(yè)，有5年以上工作經(jīng)驗，有大型設(shè)備的管理經(jīng)驗，業(yè)務(wù)熟練，有較強的敬業(yè)精神，具有獨立完成工作的能力。
      6、維修工
      高中以上學(xué)歷（水電專業(yè)），持有特種行業(yè)操作證，身體健康，品行端正，工作認真負責(zé)，有一定的口頭表達能力。
      五、安全管理部
      1、安全管理經(jīng)理
      大專（或同等學(xué)歷），熟悉國家有關(guān)法律、法規(guī)和保安的有關(guān)知識，具有較強的管理能力。持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上的本職工作經(jīng)驗，具有，豐富的社會經(jīng)驗和較強的語言表達能力，以及隨機應(yīng)變處理突發(fā)事件的能力，有一定的消防知識。工作認真負責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)，部隊復(fù)轉(zhuǎn)軍人優(yōu)先選擇。
      2、安全管理員
      高中以上學(xué)歷，退伍軍人優(yōu)先，身高175CM以上，身體健康、品行端正，工作認真負責(zé)，須有本地戶口擔(dān)保人。
      3、監(jiān)控管理員
      高中以上學(xué)歷，男身高175CM以上，女165CM以上，身體健康，不矯正視力為1.5，品行端正，工作認真，需有本地戶口。
      六、財務(wù)管理部
      1、財務(wù)管理部經(jīng)理 財經(jīng)類專業(yè) 學(xué)歷，職稱，具有3年以上大型企業(yè)財務(wù)主管工作經(jīng)驗，有較強的法律、法規(guī)意識，遵守國家各項法律、法規(guī)和財經(jīng)制度，嚴守紀律，熟悉會計核算和財務(wù)管理的全過程，熟悉稅法。對物業(yè)工作有一定的了解，熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)、財務(wù)法律、法規(guī)，敬業(yè)、樂業(yè)。
      2、會計
      大專以上學(xué)歷（會計專業(yè)），有3年以上大型企業(yè)工作經(jīng)驗，懂電腦操作，有較強的法律意識，遵守國家各項法律、法規(guī)和財經(jīng)制度，嚴守財經(jīng)紀律，熟悉會計核算的全過程，熟悉稅法。對工作認真負責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。
      3、出納
      大專以上學(xué)歷（會計專業(yè)），有2年以上本行業(yè)工作經(jīng)驗，熟悉結(jié)算業(yè)務(wù)，具有較強的法律意識，對物業(yè)工作有一定了解，懂電腦操作。工作認真負責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。
      4、車場收費員
      有物業(yè)管理工作經(jīng)驗，懂簡單電腦操作，具有良好的語言表達能力、較強的服務(wù)意識和與業(yè)戶溝通的技巧，工作認真負責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。
      第四章 物業(yè)管理人員培訓(xùn)
      一、新員工上崗培訓(xùn)
      根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，擬對新員工上崗培訓(xùn)工作做以下安排。
      1、員工上崗培訓(xùn)期15天為有薪培訓(xùn)。
      2、培訓(xùn)內(nèi)容包括：物業(yè)管理概述，大廈物業(yè)管理流程，現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)理念，投訴、應(yīng)急工作處理程序，軍事化訓(xùn)練等。
      二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn)
      1、通過實際工作中所產(chǎn)生的問題，不定期地安排當(dāng)事人（指員工）參加班后的專題培訓(xùn)。
      2、每位在崗員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓(xùn)。組織員工座談會，交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗。
      3、上崗循環(huán)培訓(xùn)的考核辦法。
      （1）通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓(xùn)內(nèi)容。
      （2）在實際工作中，業(yè)戶的投訴率和員工違章、違規(guī)的行為是評價員工工作的基礎(chǔ)。
      （3）通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，達到優(yōu)化管理的目的。
      4、培訓(xùn)計劃及培訓(xùn)內(nèi)容提綱（略）。
      第五章 物業(yè)管理所需物質(zhì)條件
      在投入物力方面建議如下：
      一、辦公及員工住宿用房計劃
      1、辦公用房
      物業(yè)經(jīng)理辦公室㎡會客室1㎡ 物業(yè)經(jīng)理助理辦公室㎡會客室2㎡ 物業(yè)管理部㎡倉庫2（工程）㎡ 安全管理部㎡儲物間1（物業(yè)清潔）㎡ 綜合管理部㎡男女更衣室各一間㎡ 財務(wù)管理部㎡工程管理部工作間㎡
      2、住宿用房
      由于大廈應(yīng)急管理工作的需要，建議在大廈臨近范圍內(nèi)（跑步5分鐘內(nèi)到達）安排物業(yè)安全管理員工、工程值班人員及管理部門單身員工的宿舍。
      二、物業(yè)管理工具與裝備價格參照表 序號名稱及規(guī)格單價（元）1萬用電表
      2電流表：300 A 3鉗式電流表：800 A  3000 A 4對地電阻值測試表
      5絕緣值測試表（500 V~1000 V）6溫度計：電子數(shù)字式 酒精式
      7手提式室內(nèi)溫度/濕度對比測量器 8手提式風(fēng)量和風(fēng)速計 9電源測試電筆 10卷尺：1 M 5 M 11鋼尺：3 M 1 M 12水平尺：600 MM 13角尺：300 MM 14高空工作安全帶：降傘式 1550 / 500反光衣 16耳塞：100 dB 17耳筒：500 dB 18安全過濾口罩：100 CDN 19護眼罩：眼鏡式 全護式 焊接用
      20護鏡（焊接用1000 GDA）21手套：棉布 22皮革
      22鋁梯：1 M 1.5 M 4 M 23高空工作臺：10 M全護式 24高壓電工全戶裝
      25運輸工具：軸流板式車 26手推車 27木鋤
      28扳手：活動150 MM 活動200 MM 活動300 MM 活動450 MM 29菊花板身：3 MM ~ 36 MM 30組合式板身：4 MM ~ 45 MM 31 夾具：大力鉗（平口）32 C形夾：100 MM   150 MM  200MM 300MM 33虎鉗150 MM 34 鋼管工具：連彎頭 35 切割工具：水觀用切刀 36 鐵皮用剪刀 37界刀 38 剪刀
      緊急爆破用大手錘 40 斧頭（消防隊用）41 鐵筆 42壓力鉗
      潤滑油加油槍
      六角起子（0.5 MM ~ 16 MM）45 管子鉗：200 MM  300 MM  450 MM  600 MM 46 拉釘鉗
      47螺絲起子：平嘴形100 MM 4 MM  150 MM 6 MM  200 MM 8 MM  250 MM 8MM  400 MM 10 MM 48平嘴形：100 MM 3 MM  175 MM 4.5 MM  250 MM 6 MM  350 MM 7.5MM 49 電子部件專用：平嘴 50 十字嘴 51平嘴鉗 52尖嘴鉗 53 斜口鉗
      導(dǎo)線開口鉗 55 剪線鉗 56 鯉魚鉗 57 水泵鉗
      彈簧專用尖嘴鉗：平嘴 59 弓嘴
      電線護套管鉗：100A以上 61 800A以上
      手鋸：金屬 450 mm  150 mm   木工 600 mm  250 mm 63 手錘：電工
      球形1 kg  球形1.5 kg 64 鐵鉆
      65木工專用工具 66 泥水工專用工具
      電池式手電鉆：0 mm ~ 12 mm 68 油壓式手電鉆：小
      大 69油壓式手電錘：小 70 鋸條式切割機 71 葉片式切割機：小
      大
      金屬磨輪式切割機：手提小
      手提大 73 磨輪床 7460A電焊機 75 小型電焊機
      氣體焊槍：氧氣式 77 高壓氣泵（手提式）78 高壓吸塵機（手提式）79 手提射燈 80 氣動打釘槍 81 值班工作臺、椅 82 工具臺 83 工具柜 84 物料架 85 工具箱 86 文件架 87 警械
      值班電筒（充電式）89 雨具 90 防火服 91 戰(zhàn)斗服 92空氣呼吸器 93 頭盔
      防毒面具 95 洗地機
      高速拋光機 97高壓沖洗槍 98 吸塵器
      清潔小車及配件 100 水刮、垃圾鏟、掃帚、塵推等 101 清潔消耗品 102 吸塵吸水機
      大垃圾筒（生活垃圾用）104垃圾筒（樓層及大堂用）105 告示牌（大堂用）106 指示牌
      大堂廣告欄 / 廣告牌 108 大堂用吸水 / 吸塵墊 109 地毯（電梯用）110 辦公桌椅 111 文件柜
      打卡鐘及卡板 113 對講機（含備件）114 電腦
      打印機（激光 / 針打各一臺）116 復(fù)印機 117 傳真機 118 保險箱 119 6人更衣柜 120 飲水機 121 裝訂機 122 照相機
      注：物業(yè)管理工具與裝備價格表，所列項目根據(jù)物業(yè)管理實際開展工作所需為準。
      第六章 物業(yè)管理工作崗位職責(zé)
      一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)
      1、全面負責(zé)對所管轄的物業(yè)實施一體化綜合管理，貫徹執(zhí)行ISO 9000質(zhì)量管理體系及ISO14000環(huán)境管理體系，完成與公司簽訂的管理目標和經(jīng)濟指標。
      2、制定管理處、月度工作計劃并組織實施，業(yè)務(wù)上接受總公司和上級部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。
      3、負責(zé)檢查、監(jiān)督各項制度的執(zhí)行情況。
      4、合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責(zé)任到人，同時關(guān)心員工生活，確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。
      5、負責(zé)所管轄的物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實安全、防火工作。
      6、協(xié)調(diào)本部門與供水、供電、工商等和物業(yè)管理有關(guān)的部門的關(guān)系，便于開展各項工作。
      7、認真完成管理處其他工作職責(zé)內(nèi)容和公司安排或委托的其他工作任務(wù)。
      二、物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責(zé)
      1、協(xié)調(diào)經(jīng)理完成本管理處的各項工作。
      2、認真完成所分管的各項工作。
      3、當(dāng)經(jīng)理不在時，代理經(jīng)理進行工作。
      4、有權(quán)向經(jīng)理提出對下屬人員進行獎懲的建議。
      5、遵照勞動部門人事有關(guān)規(guī)定，在公司編制計劃，按程序辦理管理處招、調(diào)員工的事務(wù)工作，對部門的私招濫雇行為進行處理。
      6、有權(quán)處理顧客對其分管工作范圍內(nèi)的投訴。
      7、有權(quán)處理分管工作范圍內(nèi)的突發(fā)事件。
      8、有權(quán)自行安排下屬工作人員的各項工作。
      三、物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(zé)
      1、以身作則，調(diào)動員工積極性，保質(zhì)、保量地完成各項工作。
      2、檢查和監(jiān)督大廈紅線范圍內(nèi)的道路、綠化及公共區(qū)域地面的清潔。
      3、熱情接待業(yè)戶，及時處理顧客對服務(wù)的投訴，并做好記錄。
      4、定期對本部門員工進行培訓(xùn)和考核工作，不斷提高員工的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。
      5、協(xié)調(diào)本部門與各部門的關(guān)系，合理調(diào)配人力和物力資源。
      6、負責(zé)清潔用品采購計劃的編制和進貨物品的驗證工作，并控制其合理的使用，協(xié)助倉庫管理員合理貯存和使用管理。
      7、負責(zé)業(yè)戶的租金及物業(yè)管理費用的催收工作。
      8、上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他臨時任務(wù)。
      四、物業(yè)管理文員崗位職責(zé)
      1、向部門經(jīng)理負責(zé)，主持辦公室全面工作，嚴格執(zhí)行經(jīng)理各項指令，有權(quán)詢問、檢查、督促各部門工作執(zhí)行情況。
      2、負責(zé)安排公司各類文稿的草擬，審核工作，有權(quán)檢查、督促崗位責(zé)任制在操作層的執(zhí)行情況，及時發(fā)現(xiàn)問題，提出整改意見，落實獎懲制度。
      3、加強與各部門的聯(lián)系和溝通，對工作中的具體問題不扯皮推諉，有權(quán)協(xié)調(diào)各部門工作云做和人際關(guān)系。
      4、加強業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高能力，促使各部門工作實施標準化、科學(xué)化、現(xiàn)代化，有權(quán)向公司領(lǐng)導(dǎo)提出創(chuàng)新改革的意見和建議。
      5、恪守保密原則，督促有關(guān)部門及辦公室工作人員加強文件管理，嚴格會議制度，增強保密觀念。凡屬公司尚未正式公布的決定、決議、指導(dǎo)等，無權(quán)傳播。
      6、從節(jié)約出發(fā)，審批各部門辦公用品的購置。
      五、物業(yè)管理員崗位職責(zé)
      1、在物業(yè)管理部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務(wù)的職能。
      2、負責(zé)管理大廈清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項服務(wù)工作。
      3、全面掌握大廈物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的使用工程。
      4、協(xié)調(diào)經(jīng)理送發(fā)物業(yè)管理方面的文件。
      5、參加經(jīng)理主持的部門例會，總結(jié)當(dāng)月工作，制定下月計劃。
      6、負責(zé)發(fā)現(xiàn)運作中不合格的服務(wù)項目，進行跟蹤、驗證，處理業(yè)戶投訴。
      7、收集有價值的物業(yè)信息，為推動公司物業(yè)管理工作的發(fā)展出謀劃策。
      8、完成經(jīng)理交辦的各項任務(wù)。
      六、物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé)
      1、負責(zé)大廈業(yè)戶接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹、熱情大方、反應(yīng)敏捷、處事穩(wěn)健。
      2、負責(zé)為業(yè)戶辦理入伙、入住、裝修手續(xù)。
      3、按接待來訪規(guī)定，做好來訪登記，對電話預(yù)約的來訪要及時通知有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或部門，對突然來訪者，要報告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或部門后，再約時間接待。
      4、負責(zé)接待及處理業(yè)戶咨詢、投訴工作，并定期進行回訪工作。
      5、負責(zé)為大廈業(yè)戶商務(wù)、票務(wù)收發(fā)等項服務(wù)工作。
      6、完成辦公室臨時交辦的工作。
      七、物業(yè)清潔員崗位職責(zé)
      1、負責(zé)本轄區(qū)的清潔衛(wèi)生工作。
      2、負責(zé)公司及管理處業(yè)戶的服務(wù)工作。
      3、負責(zé)大廈各區(qū)域的垃圾收集工作。
      4、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。
      八、工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé)
      1、在經(jīng)理助理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)機電安裝維修工程的全面管理工作。
      2、負責(zé)大廈設(shè)施、設(shè)備的運行、保養(yǎng)、維修，安全檢查工作的安排與落實。
      3、履行管理處簽訂的設(shè)備管理合同，完成下達的各項管理指標和經(jīng)濟指標。
      4、貫徹執(zhí)行公司制定的《機電設(shè)備管理工作手冊》，確保機電安裝維修工程管理的設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運行狀態(tài)。
      5、執(zhí)行政府部門的有關(guān)行業(yè)法規(guī)，加強安全管理和安全教育，建立各級安全制度，防止發(fā)生安全事故。
      6、對設(shè)施、設(shè)備的運行、維修和保養(yǎng)的正常運行每月必須進行一次全面檢查，每月不少于一次夜間查崗。
      7、負責(zé)員工的政治思想教育和專業(yè)技能培訓(xùn)，不斷提高員工的綜合能力和素質(zhì)。
      8、負責(zé)組織對公司接管的機電設(shè)施、設(shè)備的驗收及其配套設(shè)施的完善工作。
      9、負責(zé)組織技術(shù)文件和設(shè)備檔案的接管、建立和管理工作。
      10、負責(zé)業(yè)戶對機電工作的投訴處理，負責(zé)本部門不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實施、跟蹤、檢查。
      11、定期向經(jīng)理匯報工作，完成上級交辦的臨時任務(wù)。
      九、工程技術(shù)員崗位職責(zé)
      1、負責(zé)對大廈機電設(shè)備的運行值班，處理一般性故障，參與協(xié)助設(shè)施、設(shè) 備的維修、保養(yǎng)工作，對發(fā)生的問題及時想上級領(lǐng)導(dǎo)或管理處匯報。
      2、值班人員必須熟悉大廈的供水、供電、電梯、空調(diào)、只能設(shè)施、設(shè)備的情況，掌握相關(guān)設(shè)備的操作程序和應(yīng)急處理措施。禁止與本部門無關(guān)人員進入機房。
      3、定時巡視設(shè)施、設(shè)備的運行情況，認真做好巡查記錄和值班記錄。
      4、配合管理處各部門的各項工作，建立良好的合作關(guān)系，記錄維修投訴情況，并及時處理。
      5、保持值班室、高低壓配電房和水泵房、設(shè)備房的清潔及物品的有序擺放。
      6、負責(zé)設(shè)備房的安全管理工作，禁止非工作人員進入，禁止各種違反設(shè)備房管理規(guī)定的行為。
      7、遇到突發(fā)停電或發(fā)生其他突發(fā)事故時，應(yīng)從容鎮(zhèn)定，按規(guī)定和操作程序及時排除故障，或采取應(yīng)急措施，迅速通知相關(guān)人員處理。
      8、家防范意識，做好配電房、水泵房的防火、防水、防小動物的安全管理工作。
      9、協(xié)助供電局抄表確認用電量，并進行月度用電分析對比，及時發(fā)現(xiàn)問題，杜絕浪費。
      10、完成上級交辦的其他臨時任務(wù)。
      十、強電技工崗位職責(zé)
      1、協(xié)助工程經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達的各項指標。
      2、制定供電系統(tǒng)的最佳運作方案，報上級審批后組織貫徹實施，保證設(shè)備24h正常運行，出現(xiàn)故障能立即排除；出現(xiàn)緊急停電時，應(yīng)能隨時啟動柴油發(fā)電機，在5min內(nèi)將發(fā)電機電源送至用電設(shè)備。
      3、負責(zé)供電系統(tǒng)的維保操作及制定供電設(shè)備的大、中、小修計劃。
      4、根據(jù)系統(tǒng)運行情況進行必要的技術(shù)改造，制定切實可行的節(jié)約能源措施，并保證實施，使供電方案為最優(yōu)。
      5、負責(zé)大廈系統(tǒng)業(yè)戶二次裝修工程的監(jiān)管工作。
      6、完成上級交代的其他工作。
      十一、弱電技工崗位職責(zé)
      1、協(xié)助經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達的各項指標。
      2、負責(zé)消防自動報警系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的運行，維護管理工作。
      3、根據(jù)實際需求，開展各項弱電專業(yè)工程的增效、改造工作。
      4、完成上級交辦的其他工作。
      十二、暖通技工崗位職責(zé)
      1、協(xié)助經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達的各項指示。
      2、負責(zé)空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)的運行、維保管理工作，保證空調(diào)系統(tǒng)正常運行，保證各類末端空調(diào)設(shè)備的完好，無超標噪音和嚴重的滴漏現(xiàn)象，各類管道、法門無嚴重的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及事故隱患，保證給排水管道通暢，3、負責(zé)按規(guī)定做好空調(diào)、給排水系統(tǒng)的維護保養(yǎng)及制定設(shè)備的大、中、小修計劃。
      4、根據(jù)運行實際情況，提出設(shè)備運行節(jié)能措施，并保證實施，使系統(tǒng)能運行在最優(yōu)狀態(tài)。
      5、完成上級交辦的工作任務(wù)。
      十三、維修工崗位職責(zé)
      1、執(zhí)行管理部制定的《機電設(shè)備管理手冊》和有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設(shè)施、設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點和維修、保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員。
      2、定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房，確保設(shè)備、設(shè)施、設(shè)備機房的整潔。
      3、嚴格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。
      4、發(fā)生突發(fā)情況，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應(yīng)急措施，保證設(shè)施、設(shè)備的正常、完好。
      5、定期對設(shè)施、設(shè)備進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
      6、積極完成上級交辦的各項臨時任務(wù)。
      十四、工程文員、資料員、倉管員崗位職責(zé)
      1、負責(zé)本部門文件、圖紙及技術(shù)資料的管理，建檔和統(tǒng)一管理工作。
      2、負責(zé)收發(fā)各種通知、文件以及設(shè)備運行記錄的管理。
      3、負責(zé)部門考勤統(tǒng)計工作。
      4、負責(zé)維修單的接收及跟蹤檢查匯報工作。
      5、負責(zé)本門部文件打印、校對，及傳真工作。
      6、負責(zé)管理處工程、物業(yè)、辦公倉庫管理工作。
      7、完成上級交辦的其他工作。
      十五、安全經(jīng)理崗位職責(zé)
      1、接受經(jīng)理助理的工作安排，認真完成各項工作。
      2、對治安、車輛管理員日常工作進行檢查、監(jiān)督、考核和安排管理處的臨時工作任務(wù)。
      3、協(xié)助安全管理經(jīng)理制定每月工作計劃，并檢查安全管理部每周、每月工作執(zhí)行情況，做好檢查、考核記錄。
      4、檢查、監(jiān)督大廈治安、消防工作并巡視記錄。
      5、負責(zé)處理治安工作中遇到的疑難問題，不能解決的及時向管理處經(jīng)理助理或經(jīng)理匯報。
      6、定時、不定時（晚上零點之后的檢查，一周不少于1次）對各崗位值勤人員的工作進行巡查、督導(dǎo)。
      7、對因下屬玩忽職守、屢次不遵守治安工作手冊規(guī)定，導(dǎo)致業(yè)戶投訴或造成較大損失的，負領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。
      8、做好安全管理員的培訓(xùn)、考核工作。
      9、熱情接待業(yè)戶，及時處理顧客對治安的投訴，并做好記錄。
      10、熟練掌握消防器材的使用，發(fā)生火警，應(yīng)立即采取應(yīng)急措施。
      十六、安全管理員崗位職責(zé)
      1、服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮，以軍人的風(fēng)度處事。
      2、負責(zé)本轄區(qū)車輛進出、停放管理，遇事要向上級報告。
      3、負責(zé)本轄區(qū)人員的進出管理。
      4、模范遵守國家法令、法規(guī)，做到依法辦事。
      5、熟悉本崗位職責(zé)和工作程序，掌握本轄區(qū)內(nèi)每一個角落，圓滿完成工作任務(wù)。
      6、熟悉有關(guān)消防器械的使用。
      7、負責(zé)大廈安全、防火防盜、防破壞的防范工作。
      8、負責(zé)大廈應(yīng)急處理的搶救工作。
      9、負責(zé)大廈物業(yè)、工程、清潔、咨詢等各項服務(wù)工作。10完成上級交辦的各項任務(wù)。
      十七、財務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé)
      1、根據(jù)國家財務(wù)制度和財經(jīng)法規(guī)，結(jié)合公司實際情況，制定適用的財務(wù)管理辦法。
      2、按照國家統(tǒng)一的會計制度設(shè)置和使用會計科目，除會計制度允許變動的以外，不得任意增減或者合并會計科目。
      3、圍繞公司的經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃和工作計劃，負責(zé)編制公司財務(wù)計劃和費用預(yù)算，有效地籌劃和運用公司資金。
      4、做好公司各項資金的收取與支出管理。
      5、定期匯總管理處的經(jīng)濟運作情況，提出合理化建議，為公司發(fā)展決策提供參考依據(jù)。
      6、做好財務(wù)統(tǒng)計和會計帳目、報表及年總終結(jié)算工作，并妥善保管會計憑證，帳簿、報表和其他檔案資料。
      7、定期檢查財務(wù)計劃、費用預(yù)算執(zhí)行情況，監(jiān)督各部門的財務(wù)活動，分析存在問題，查明原因，及時解決。
      8、統(tǒng)一歸口管理公司各種票據(jù)和帳目，杜絕管理處資金流失。
      9、負責(zé)財務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核監(jiān)督工作。
      10、保守公司管理處機密，維護公司利益。
      11、負責(zé)向公司領(lǐng)導(dǎo)及政府部門作出財務(wù)報表。
      十八、財務(wù)會計崗位職責(zé)
      1、對規(guī)定的會計科目名稱、編號、核算內(nèi)容和對應(yīng)關(guān)系、不得任意改變。序 號支出項目名稱月支出年支出備 注 一寫字樓支出
      1員工薪金
      2公共設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)費 3綠化租用、管理費 4物業(yè)管理清潔費 5物業(yè)管理辦公費 6公共區(qū)域保險費 7固定資產(chǎn)折舊費 8公共水電費
      9管理公司合理利潤 10法定稅金
      11每月管理費支出合計元 / ㎡ 二商場支出
      1員工薪金 2中央空調(diào)費 3商場專用貨梯費 4商場專用手扶梯費 5商場公共用水費 6員工制服費
      7設(shè)施維修、保養(yǎng)費 8綠化設(shè)施管理費 9節(jié)假日活動宣傳費 10管理公司合理利潤 11法定稅金
      12每月管理費支出合計元 / ㎡ 三車場費用
      1員工薪金 2照明電費 3公共用水費
      4每月管理費支出合計元 / ㎡ 四商務(wù)會所費用
      1員工薪金 2會所用電費 3會所用水費
      4每月管理費支出合計元 / ㎡ 五員工餐廳費用
      1餐廳用水費 2餐廳用電費 3餐廳用煤氣費
      4每月管理費支出合計元 / ㎡
      2、對發(fā)生的每一項經(jīng)濟業(yè)務(wù)須取得或填制原始憑證，并根據(jù)審核無誤的原始憑證填制記帳憑證。
      3、要嚴格審核會計憑證并妥善保管。對偽造、涂改或經(jīng)濟業(yè)務(wù)不合法的憑證，應(yīng)拒絕受理，并及時報告領(lǐng)導(dǎo)處理。
      4、按照規(guī)定設(shè)置總帳，明細帳。啟用會計帳簿時、應(yīng)在帳簿封面上寫明單位名稱和帳簿名稱，帳簿扉頁上應(yīng)附“啟用表”。
      5、根據(jù)審核無誤的會計憑證登記帳簿。帳簿記錄發(fā)生錯誤時，不準涂改，刮檫，刪除的文字或數(shù)字劃線注銷（必須使字跡清晰可辯），然后在劃線上方填寫正確方案或數(shù)字，并由記帳人員蓋章（簽字）。
      6、按照規(guī)定，定期（月、季、年）核對帳目、結(jié)帳、編制會計報表，并做到報表數(shù)字真實、計算準確、內(nèi)容完整、說明清楚。
      7、按照規(guī)定對各種會計資料，定期收集、審查、核對，整理立卷、編制目錄、裝訂成冊并妥善保管，防止丟失損壞。
      十九、財務(wù)出納崗位職責(zé)
      1、負責(zé)登記現(xiàn)金日記帳、銀行存款日記帳的工作，做到日清月結(jié)。
      2、負責(zé)保管現(xiàn)金、有價證券、空白支票及銀行印鑒卡等有關(guān)資料。
      3、負責(zé)管理銀行帳戶，辦理銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，月終及時對帳，并根據(jù)需要編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表。
      4、負責(zé)統(tǒng)一管理管理處的發(fā)票和收據(jù)。做好各下屬部門領(lǐng)用和核銷工作。
      5、加強貨幣資金的管理，嚴格執(zhí)行國家有關(guān)現(xiàn)金管理和銀行帳戶管理法規(guī)制度，不得挪用公款，不得出借公司帳戶。
      二十、財務(wù)收費員崗位職責(zé)
      1、協(xié)助會計、出納做好各項費用的收取、統(tǒng)計、核算工作，在業(yè)務(wù)上接受公司財務(wù)管理部的指導(dǎo)和監(jiān)督，保證做到工作日清月結(jié)，帳表相符，錢據(jù)相符，對拖欠費用及時催收，做到費用收繳率達到98%。
      2、根據(jù)業(yè)戶需要提供上門收費服務(wù)，在預(yù)約時間內(nèi)準時到達。
      3、對拖欠費用的業(yè)戶以電話聯(lián)系、上門催收或下發(fā)催費通知單等方式使拖欠費款項及時回收。
      4、完成管理處經(jīng)理交辦的其他業(yè)務(wù)。
      第七章 物業(yè)管理費預(yù)算
      一、物業(yè)管理開支分類預(yù)算表
      序號 支出項目名稱 月支出 年支出 備注 一 寫字樓支出 1 員工薪金 公共設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)費 3 綠化租用、管理費 4 物業(yè)管理清潔費 5 物業(yè)管理辦公費 6 公共區(qū)域保險費 7 固定資產(chǎn)折舊費 8 公共水電費 管理公司合理利潤 10 法定稅金 每月管理費支出合計 元/㎡ 二 商場支出 1員工薪金 2 中央空調(diào)費 3 商場專用貨梯費 4 商場專用手扶梯費 5 商場公共用水費 6 員工制服費 設(shè)施維修、保養(yǎng)費 8 綠化設(shè)施管理費 9 節(jié)假日活動宣傳費 10 管理公司合理利潤 11 法定稅金 每月管理費支出合計 元/㎡ 三 車場費用 1員工薪金 2 照明電費 3 公共用水費 每月管理費支出合計 元/㎡ 四 商務(wù)會所費用 1員工薪金 2 會所用電費 3會所用水費 每月管理費支出合計 元/㎡ 五 員工餐廳費用 1 餐廳用水費 2 餐廳用電費 3 餐廳用煤氣費 每月管理費支出合計 元/㎡
      二、物業(yè)管理處開支預(yù)算明細表
      序號 支出項目名稱 算式 支出金額（人民幣元）月支出一 管理部員工薪金 經(jīng)理辦公室 1 物業(yè)總經(jīng)理 2 總經(jīng)理助理 3 管理部經(jīng)理 4 文員兼?zhèn)}管 5 資料管理員 6 業(yè)戶接待員 工程管理部 7 工程經(jīng)理 8 工程主管 9 強電技工 10 弱電技工 11 空調(diào)水電工
      年支出
      萬能工 13 文員兼?zhèn)}管 物業(yè)管理部 14 物業(yè)經(jīng)理 15 商務(wù)咨詢管理 16 信報收發(fā)員 17 會所管理員 18 物業(yè)清潔員 19 物業(yè)管理文員 安全管理部 20 安全經(jīng)理 21 安全主管 22 安全管理員 23 車場管理員 24 監(jiān)控管理員 財務(wù)管理部 財務(wù)經(jīng)理/會計 26 財務(wù)出納 27 車場收費員 二 物業(yè)管理辦公費 1 辦公低耗品 2 辦公交通費 3 節(jié)日布置費 4 辦公電話費 5 辦公水電費
      三 公共設(shè)備維護費 1 消防設(shè)備維護費 2 扶梯設(shè)備維護費 3貨梯設(shè)備維護費 4 消防梯設(shè)備維護費 5客梯設(shè)備維護費 6空調(diào)設(shè)備維護費 7 吊船設(shè)備維護費 8 電器設(shè)備維護費 9 技防設(shè)備維護費
      10通訊廣播設(shè)備維護費11 給排水設(shè)備維護費 12 設(shè)備維修備用金 四 物業(yè)管理清潔費 1 寫字樓廁所衛(wèi)生紙 2 清潔劑類費用 3 清潔毛巾、工具類 4 垃圾清運袋 5 垃圾桶用干沙
      垃圾清運費 7 水池清潔費 8 “四害”消殺費 9 清潔工具維修費 10 清潔管理備用金 五 綠化租用、管理費 1 外圍綠化租用費 2 物業(yè)綠化水電費 3 室內(nèi)綠化布置費 六 固定資產(chǎn)折舊費 1 電腦 2 復(fù)印機 3 打印機 4 傳真機
      七 物業(yè)公用電費 1 寫字樓客梯 2 寫字樓消防梯 3 生活水泵、排污泵 4 1/F—19F公共照明 5 泛光、霓虹照明 6 車庫照明空調(diào)費 八 物業(yè)公共用水費 1 寫字樓用水費用 2 商場用水費用 3 會所用水費用 4 餐廳用水費用 九 物業(yè)管理開支費
      第八章 物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理
      一、管理規(guī)章制度
      科學(xué)管理、合理量化、健全制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾Ｕ?，為了達到高標準的管理目的，我公司已成功導(dǎo)入ISO 9000質(zhì)量管理標準模式。在接管物業(yè)以后，將嚴格按照質(zhì)量管理體系的標準，實行專業(yè)化、規(guī)范化管理。制定出管理規(guī)章制度共計74條，其中公眾制度12條，內(nèi)部崗位職責(zé)20條，運作管理制度32條，員工培訓(xùn)考核制度10條。
      1.公眾制度（1）《業(yè)戶手冊》（2）《業(yè)主公約》（3）《精神文明公約》（4）《樓宇使用維護管理規(guī)定》（5）《二次裝修管理規(guī)定》（6）《二次裝修管理協(xié)議》（7）《裝修人員管理規(guī)定》（8）《出入物品管理規(guī)定》（9）《安全管理規(guī)定》（10）《消防管理規(guī)定》（11）《清潔衛(wèi)生管理規(guī)定》（12）《園林綠化管理規(guī)定》 2.崗位職責(zé)
      （1）物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)（2）經(jīng)理助理崗位職責(zé)
      （3）物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(zé)（4）物業(yè)管理文員崗位職責(zé)（5）物業(yè)管理員崗位職責(zé)
      （6）物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé)（7）物業(yè)清潔員崗位職責(zé)
      （8）工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé)（9）工程技術(shù)員崗位職責(zé)（10）強電技工崗位職責(zé)（11）弱電技工崗位職責(zé)（12）暖通工崗位職責(zé)（13）維修工崗位職責(zé)
      （14）工程文員、資料員、倉管員崗位職責(zé)（15）安全經(jīng)理崗位職責(zé)（16）安全管理員崗位職責(zé)（17）財務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé)（18）財務(wù)會計崗位職責(zé)（19）財務(wù)出納崗位職責(zé)（20）財務(wù)收費員崗位職責(zé) 3.運作管理制度（1）《員工手冊》（2）《管理人員文明服務(wù)準則》（3）《員工辦公制度》（4）《各部門月工作計劃及總結(jié)制度》（5）《物業(yè)管理制度工作廉潔制度》（6）《員工培訓(xùn)制度》（7）《內(nèi)部財務(wù)管理制度》（8）《檔案資料管理制度》（9）《值班管理制度》（10）《公用品申請、購買、領(lǐng)用制度》（11）《員工宿舍管理評比制度》（12）《接待投訴處理及回訪制度》（13）《維修回訪制度》（14）《機電設(shè)備管理手冊》（15）《機電設(shè)備的編號方法》（16）《機電設(shè)備的統(tǒng)計制度》(17)《配電房管理制度》（18）《物業(yè)防火安全檢查制度》（19）《大廈應(yīng)急滅火搶救方案》（20）《物業(yè)管理運作流程》（21）《業(yè)戶投訴處理程序》（22）《業(yè)戶入住工作程序》（23）《業(yè)戶入住裝修管理工作程序》（24）《物業(yè)管理檔案建立工作程序》（25）《物業(yè)管理檔案監(jiān)督工作程序》（26）《物業(yè)資料控制工作程序》（27）《公共設(shè)施維修、養(yǎng)護工作程序》（28）《機電設(shè)備維修工作程序》（29）《安全管理工作程序》（30）《消防應(yīng)急處理工作程序》（31）《園林綠化管理程序》（32）《清潔管理工作程序》（33）《社區(qū)文化開展工作程序》 4.員工培訓(xùn)考核制度（1）《新員工入職培訓(xùn)制度》（2）《在崗員工循環(huán)培訓(xùn)制度》（3）《員工工作考核及獎罰制度》（4）《員工崗位責(zé)任月考核成績匯總表》（5）《經(jīng)理助理崗位月工作考核表》（6）《部門經(jīng)理崗位月工作考核表》（7）《部門員工崗位工作考核表》（8）《業(yè)戶意見月上訪統(tǒng)計表》（9）《員工違章違紀處理意見申報表》（10）《物業(yè)管理工作情況一覽表》
      二、物業(yè)檔案建立與管理 1.資料的收集
      資料的收集堅持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實體資料的內(nèi)容，在實際工作中從需要和服務(wù)的角度出發(fā)，擴大信息的收集來源，從時間上來講是指從規(guī)劃設(shè)計到工程的全部工程技術(shù)維修資料，從空間商將是指物業(yè)構(gòu)成的全部，打到房屋本體公共設(shè)施，小到花草苗木都應(yīng)有詳細的資料。
      2.資料分類整理（1）分辨真?zhèn)危?）分類排序（3）組編檔號（4）裝訂精美 3.檔案資料管理
      （1）采用原始檔案和電腦檔案雙軌管理制。
      （2）采用多種形式的文檔儲存方法，便于原始檔案的管理（如：采用錄像、刻盤、膠卷、照片、圖景等方法）。
      （3）建議盡可能的采用電腦儲存，便于查找調(diào)用，以便更好地保護原始檔案的資料免受翻動的磨損和損壞。（4）建立健全檔案的外借管理規(guī)定，檔案管理必須專人負責(zé)，應(yīng)做到保管、保密，工作細致，如有破損，應(yīng)及時修補。
      （5）檔案管理室必須達到防火、防潮、防變質(zhì)的“三防”標準。
      第九章 各項專業(yè)管理工作方案
      一、公共設(shè)施設(shè)備管理 1.管理目標
      保證設(shè)備運行正常，無重大管理責(zé)任事故。2.管理措施
      （1）制定設(shè)備安全運行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運行記錄、維修檔案等管理制度。
      （2）設(shè)備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備管理和維修人員持證上崗。
      （3）設(shè)備及機房環(huán)境整潔，無雜物，灰塵積垢，無鼠、蟲害發(fā)生，機房環(huán)境符合設(shè)備要求。
      （4）建立供電、供水的管理制度，供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時值班。（5）監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運行正常，有記錄并規(guī)定定期保存。按工作標準時間排除故障，保證系統(tǒng)工作正常。
      （6）消防系統(tǒng)設(shè)施齊全，完好無損，確保隨時啟用。
      （7）消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時處理設(shè)施、設(shè)備的各種問題。
      （8）制訂有突出發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標志完好，緊急疏散通道暢通，無火災(zāi)安全隱患。
      （9）給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，按規(guī)定時間對二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生五二次污染。水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統(tǒng)暢通，汛期無泛水，長時間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處理方案。
      （10）公共配套服務(wù)設(shè)施維護周到，公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍內(nèi)的道路暢通，路面平坦。
      二、安全管理 1.管理目標
      （1）確保大廈內(nèi)無因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。
      （2）維護好大廈內(nèi)的公共秩序，控制私設(shè)攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象；控制小商小販進入。
      （3）有預(yù)見性地對任何可能危急業(yè)戶的安全情況，采取防范措施。2.建立交互式聯(lián)動治安網(wǎng)絡(luò)
      （1）在大廈設(shè)立流動崗哨，實行24h值班巡邏制。做到2h巡視一遍，并記錄安全及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。
      （2）遇有緊急情況或其他治安需要，管理部通過對講機下達指令，巡邏人員可在1min—3min內(nèi)到達現(xiàn)場進行支援。
      （3）與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系，并商請其警官兼任管理部安全管理 指導(dǎo)員，定期與管理部安全管理員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。
      3.緊急情況下的應(yīng)急處理措施
      （1）發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異?，F(xiàn)象時，管理部迅速調(diào)集巡邏安全管理員，以最快的速度趕到現(xiàn)場，控制局面，爭取主動。
      （2）迅速調(diào)整人力、物力，以確保應(yīng)急工作的順利進行。
      （3）發(fā)生案件時，立即報警并維護現(xiàn)場，協(xié)助公安機關(guān)調(diào)查破案。
      （4）管理部主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時間到達現(xiàn)場，沉著、機智實施處理，并向上級進行報告。
      三、裝修管理 1.日常裝修管理
      （1）管理部安排人員辦理裝修隊伍的培訓(xùn)、驗資、登記、審批和發(fā)放各類證件。
      （2）跟蹤施工情況，管理部主任每日巡視，了解各施工情況，安全管理主管每日三次不定時巡視，了解施工情況及糾察施工隊運行情況。
      （3）安全管理員24h值班，控制人員進出做好相應(yīng)記錄。
      （4）裝修垃圾清運。采取定時上門收集和業(yè)戶申請相結(jié)合的方法，袋裝清運，日清日運，不堆積，不滯留，不污染小區(qū)內(nèi)環(huán)境。
      2.裝修安全管理
      （1）安全管理組負責(zé)裝修日常安全工作。（2）與業(yè)戶和施工隊負責(zé)人簽訂安全責(zé)任書。
      （3）裝修材料按指定時間進入，安全管理員進行認真查驗，發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理的材料嚴禁入內(nèi)。
      （4）需要進行燒焊等動火作業(yè)，應(yīng)向管理部提出申請，經(jīng)批準后在管理人員監(jiān)護下，方可作業(yè)。
      （5）安全管理員巡查時，對裝修點的材料、裝修方式進行認真檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患，及時處理報告。
      四、消防管理
      1.消防組織機構(gòu)的建立
      （1）管理部負責(zé)建立消防安全小組。（2）管理部主任為消防安全負責(zé)人。（3）管理部其他人員為義務(wù)消防員。（4）安全管理主管為專職安全監(jiān)督員。
      （5）日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。（6）管理部負責(zé)制定組織機構(gòu)圖及人員職責(zé)。2.建立各項消防制度（1）消防檢查制度。
      （2）專職安全員每日檢查小區(qū)的消防安全情況，包括消防設(shè)備、動火作業(yè)監(jiān)督、安全用水、用電情況等，檢查結(jié)果記錄在《安全檢查記錄》中，該記錄每周由管理部主任審核。
      （3）兼職巡視員負責(zé)每樓、每層消防安全情況巡視，每2h巡視一遍，并填寫《消防安全檢查登記表》。
      （4）在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患，應(yīng)及時采取整改措施，做到隱患不過夜。（5）發(fā)現(xiàn)業(yè)戶因裝修造成的消防隱患，應(yīng)向業(yè)戶發(fā)放《整改通知》，限期整改，并跟蹤驗證。（6）管理部制定《動火審批制度》，內(nèi)容包括動火申請和審批程序及違章處理方法。
      3.防火措施
      （1）貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，業(yè)戶要樹立防火意識，管理部每周確定一名主管以上的管理人員為防火值班員，全面負責(zé)小區(qū)的消防工作。
      （2）嚴禁亂拉、亂接臨時用電線路需維修時請及時找管理部安排施工。（3）嚴禁在小區(qū)燒廢紙、雜物，亂丟煙頭或燃放煙花爆炸等。（4）不準改變、拆除、封堵消防設(shè)施和通道。
      （5）不準在樓道、過道設(shè)立倉庫，堆放雜物，阻礙通道。
      （6）嚴格裝修審批手續(xù)，動火審批手續(xù)，保證每樓、每層有必要的消防設(shè)施。
      (7)公共場所嚴禁使用可燃性裝修材料，室內(nèi)使用可燃性材料要嚴格控制，并加以處理。
      （8）配備火警時刻的必須器材，如：應(yīng)急照明燈等。4.消防知識培訓(xùn)
      （1）對業(yè)戶的消防要求（包括安全用水、用電），通過《業(yè)戶須知》、《管理公約》傳達到各業(yè)戶，并向業(yè)戶發(fā)放有關(guān)消防學(xué)習(xí)資料，用宣傳欄等消防宣傳途徑對業(yè)戶進行消防宣傳教育。
      （2）管理部內(nèi)部每月的第一星期一上午為各組安全消防學(xué)期時間，學(xué)習(xí)教材是安全消防管理條例，內(nèi)部的消防管理制度，設(shè)備設(shè)施的操作方法等，學(xué)習(xí)情況須詳細記錄。
      （3）管理部主任每月檢查一次安全活動記錄并簽字認可。
      （4）在安全消防活動日查出的安全、消防隱患，由各組自行在活動記錄中登記并整改。
      （5）專、兼職消防員在上崗前必須接受消防技能培訓(xùn)，考試合格后方可任職，其資格每年確認一次。
      5.消防設(shè)備管理
      （1）管理部負責(zé)建立消防檔案。
      （2）管理部隊各種消防設(shè)備和設(shè)施的標識進行設(shè)計，編制《消防設(shè)備標識登記》。消防設(shè)備標識由管理部主任指定專人實施，并在各項安全檢查中作為檢查內(nèi)容。
      （3）制定《設(shè)備管理制度》，對消防設(shè)備進行檢查和維護。6.消防演習(xí)
      （1）小區(qū)內(nèi)每年至少組織一到兩次消防演習(xí)，具體辦法和內(nèi)容參見由管理部每次制定的《消防演習(xí)方案》并報政府消防部門。
      （2）消防演習(xí)后，管理部主任編制《消防演習(xí)報告》。對演習(xí)過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時調(diào)整、糾正驗證其結(jié)果。
      五、車輛管理
      為確保小區(qū)車輛安全，為業(yè)戶提供良好的車輛保管服務(wù)，特制定本標準。1.小區(qū)停車場實行日夜24h值班制度，由小區(qū)安全管理員負責(zé)管理，車輛可以隨時進出、停放。
      2.本小區(qū)停車場實行有償使用，車主須憑車輛進出小區(qū)的磁卡（月卡或一次性卡0進入停車場）。
      3.車輛進入：車輛進入停車應(yīng)一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排，取
      得管理員同意后方可進入。
      4.車輛停放：車輛停放時必須服從管理員的指揮，注意前后左右車輛的安全，在規(guī)定位置上停放，并與周圍車輛保持適當(dāng)距離，不得對其他車輛的進出和其他車位的使用造成阻礙，車主必須鎖好車門，調(diào)整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品須隨身帶走，車主停好車輛后須立即離開停車場，不得在他人車輛旁停留。管理員應(yīng)指揮車輛停放，查看車輛有無上鎖，有無外部破損，應(yīng)通知車主并登記，不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關(guān)規(guī)定給予處罰。停車場車位分固定車位和非固定車位，車主按類使用車位。
      5.駛離：車輛駛離停車場時應(yīng)注意周圍車輛的安全，緩慢駛離，并在出口處向管理員交回停車牌，管理員核對牌號相符，收回停車牌、收取停車費后方可駛離。
      6.管理員值班期間應(yīng)認真負責(zé)，熱情服務(wù)，不得會客、喝酒、睡覺，不得離開，不得讓親朋好友和其他無關(guān)人員進入停車場，嚴格核對駛離車輛的牌號，對車主的合理要求應(yīng)給予滿足。管理員交接班時應(yīng)辦理交接手續(xù)，核實停車場內(nèi)車輛與登記記錄相符，并列簽字交接。
      （7）停車場內(nèi)不得試剎車、練習(xí)車、修理車輛，禁止裝載有毒、易燃、易爆物品呵其他危險品德車輛停放。
      六、清潔管理
      1.人員配置及分工詳見崗位架構(gòu)圖。2.工作流程及質(zhì)量管理標準。
      保潔工作流程及標準將按照ISO 9000標準，由本公司制定。大廈玻璃幕及外墻清洗將委托專業(yè)服務(wù)公司實施。
      中國鋁業(yè)重慶分公司南川宿舍區(qū)
      物業(yè)管理方案及管理制度
      1、日常管理及客戶服務(wù) 1.1工作程序
      1.1.1總服務(wù)臺接待服務(wù)（工作時間: 根據(jù)實際需要）
      A)總服務(wù)臺服務(wù)應(yīng)思想集中，精神飽滿，真誠微笑，著裝整齊，儀表、儀容端莊整潔;B)客人來到總服務(wù)臺，應(yīng)及時站立，用規(guī)范標準的語言向客戶主動招呼，熱情問候，讓人感到溫馨感;C)接待問訊時，應(yīng)雙目平視客戶，專心傾聽。對能回答的要隨問隨答；對不清楚的問題和事情，不能隨便回答或輕率回答“不知道”，應(yīng)表示歉意然后了解
      清楚后再回答客戶;D)在接待客戶問訊時應(yīng)按《總服務(wù)臺接待問訊登記表》的要求認真仔細、字跡清晰地填寫;在接待客戶求助服務(wù)時應(yīng)按《客戶求助登記表》的要求認真仔細字跡清晰地填寫，并馬上與各部進行協(xié)調(diào)，確保客戶求助工作的及時性。負責(zé)及時將客戶求助服務(wù)工作中發(fā)生的物品跟蹤、收回、歸部;1.1.2 禮儀接待服務(wù)（根據(jù)工作需要）
      禮儀接待站立的位置及服務(wù)時間，固定到位，流動服務(wù)，主動補位，通力合作;A)按規(guī)定著裝，儀表、儀容端莊整潔，精神飽滿，彬彬有禮，真誠微笑，表里如一;B)應(yīng)在規(guī)定場合站立，站立時兩腳合攏，雙手交叉在前。對客戶要主動熱情，和藹可親，微笑服務(wù);C)工作中要一絲不茍，認真負責(zé)，既要堅持原則，又要掌握靈活運用。與安保部緊密配合，做到外松內(nèi)緊，有理有禮。
      1.1.3 電話服務(wù)（服務(wù)時間：8:30--17:00）
      話務(wù)員的聲音代表著大樓的形象，接聽電話鈴響三聲必有應(yīng)答。
      A)按照標準的普通話（英語）和嚴格按照話務(wù)員規(guī)范用語接聽 電話;B)禮貌、友善、愉快地應(yīng)答每個來自大樓內(nèi)外部電話;C)仔細傾聽客人的要求，如遇到無法解決回答的問題，須將電話轉(zhuǎn)交部門主管處理;D)在轉(zhuǎn)接電話時，首先要認真聽完客戶講話后再轉(zhuǎn)接，在轉(zhuǎn)接電話過程中，給予客戶適當(dāng)?shù)恼f明;E)接到火警電話時首先要了解清楚火情及火災(zāi)具體地點，迅速報告監(jiān)控中心;F)認真做好上下班電話總機的交接工作，并有記錄。1.1.4 報修接待服務(wù)（服務(wù)時間: 8:00--17:00）A)鈴響三聲必有應(yīng)答;態(tài)度誠懇，規(guī)范用語;B)接報后首先要問清保修人所處的樓層、位置、內(nèi)容、及保修人的姓名，同時要掌握準確投報時間;C)立即打電話到綜合維修組通知報修;D)按規(guī)定認真詳細地填寫《維修記錄表》和填寫《維修單》;E)五分鐘后電話跟蹤到綜合維修組確定維修工是否已趕往報修現(xiàn)場,如果還沒趕赴就再次催囑;F)遇到重大或特殊情況應(yīng)及時向工程部經(jīng)理報告;G)認真、仔細、具體地做好電話跟蹤回訪記錄;H)每天在17:00點以前收取當(dāng)日維修單，進行整理、分析。如發(fā)現(xiàn)在維修單上客戶對維修不滿意的，及時將信息返回到服務(wù)部經(jīng)理處，便于及時回訪;I)做好每月《維修記錄情況表》、《維修回訪記錄》、《維修單》的收集整理工作，做出統(tǒng)計分析交工程部和服務(wù)部各一份備案存檔。
      1.1.5 VIP接待服務(wù)
      A)物業(yè)管理中心受業(yè)主/租用戶的委托，配合VIP接待工作;B)服務(wù)部通過《各部門工作聯(lián)系單》將VIP接待工作要求傳遞到各部門經(jīng)理處;C)禮儀接待員及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)在VIP到達15分鐘前就在入口處站好，準備迎接;
      D)VIP到大樓,服務(wù)部做好現(xiàn)場管理和接待協(xié)調(diào)工作;E)VIP離開時，服務(wù)部應(yīng)提前10分鐘通知相關(guān)部門做好歡送準備工作;F)VIP離開時，禮儀接待員應(yīng)預(yù)先站在出口處，看見VIP，應(yīng)彎腰迎送。2 會務(wù)管理程序：
      2.1會議服務(wù)工作內(nèi)容；
      1、會議服務(wù)工作
      2、VIP服務(wù)工作部分；
      3、總臺服務(wù)工作。2.1.1 會議服務(wù)工作部分的三個步驟：
      一、會前準備。
      二、會議服務(wù)。
      三、會后清潔工作。
      2.1.2 VIP服務(wù)工作部分的三個步驟：
      一、準備工作。
      二、服務(wù)工作。
      三、收尾清潔工作。
      2.1.3 咨詢臺服務(wù)工作部分的三個步驟：
      一、開檔工作。
      二、服務(wù)工作。
      三、收尾工作。
      2.2 會議服務(wù)工作部分 2.2.1 會前準備
      1、務(wù)員要掌握當(dāng)天所有會議時間、會議地點、會議要求、會場布置、會議參加人數(shù)等會議細則。
      2、服務(wù)員在會議預(yù)定時間1小時前到崗，并復(fù)查會議室內(nèi)的衛(wèi)生及會議室布置是否符合要求。會議桌面的物品鋪設(shè)，地面清潔程度，衣帽服務(wù)設(shè)備，工作臺的布置等都是檢查的內(nèi)容。
      A、會議桌穩(wěn)固、完好、無變形、無破損、無燙痕、無灰塵、無污跡。B、桌布及圍裙清潔平整無污跡。
      C、椅子穩(wěn)固、完好、無變形、無破損、無灰塵、無污跡。D、地面無破損、無污跡、無異味。
      E、衣帽車清潔無灰塵，衣架擺放整齊一致。F、工作臺擺放位置合理。
      G、物品鋪設(shè)整齊完全符合會議要求。
      3、檢查會議室的設(shè)備、燈光等情況，如有問題應(yīng)及時匯報并由咨詢臺服務(wù)人員通知工程部進行修理。
      A、會場溫度以保持22攝氏度—24攝氏度為宜。
      B、會議要求使用的設(shè)備到位，并擺放合理。話筒線、電線等無妨礙客人行動，否則立即聯(lián)系工程部加以解決。
      C、會場內(nèi)燈光按會議要求開啟，無損壞、無閃跳，如有問題應(yīng)及時向領(lǐng)班匯報，并填寫工程維修單送工程部，由工程部加以解決。
      4、檢查鋪臺及物品準備是否規(guī)范。2.2.2 會議服務(wù)
      1、會議開始前30分鐘服務(wù)員應(yīng)站立于會議室門前迎候客人?？腿诉M入會議室時，服務(wù)員應(yīng)面帶微笑并主動打招呼和拉門，指引客人入場。會議服務(wù)要求：態(tài)度好、效率高、服務(wù)周到規(guī)范化。當(dāng)客人陸續(xù)到達會場后，服務(wù)員開始服務(wù)。
      A、倒水時服務(wù)員站立于客人的右后側(cè)。將水杯放于桌上，用右手為客人倒水，若需要拿取杯子，則應(yīng)捏于杯子的底部。水的量應(yīng)保持與杯口有1—1.5 cm的距離。
      B、在為客人倒熱茶時，服務(wù)員應(yīng)左手提熱水瓶，站立于客人的右 后方，向所要服務(wù)的客人進行示意后，輕拿起杯子在客人身后倒水。
      C、如有毛巾服務(wù)，應(yīng)注意將熱（冷）毛巾置于毛巾籃中，用托盤從客人的
      右方送上，放于客人右側(cè)的桌面上。
      D、服務(wù)員要主動提供衣帽服務(wù)。
      2、會議進行時，服務(wù)員應(yīng)站立在門外，面朝客人進入會場的方向。以解決會議期間會議室發(fā)生的突發(fā)問題。要求：服務(wù)員要采用標準的站立姿勢，面帶微笑并主動向過往的客人及酒店工作人員主動問好。
      3、特別注意要主動了解客人的需求。
      4、在會議過程中，每隔15分鐘左右，服務(wù)員進入會議室為客人倒水、調(diào)換煙缸。
      5、在客人會間休息期間，應(yīng)主動為客人打開會議室的門。
      6、午間休會，須進行會場整理工作。
      7、撤換會場中已經(jīng)使用過的礦水、水杯等。
      8、換或添加紙、筆。
      9、換會場中的毛巾。
      10、不得隨意亂動客人物品。
      11、在結(jié)束整理工作后，為客人鎖上會議室的門，等待會議客人到達時再開門。
      12、通常情況下，客人采用自助形式，服務(wù)人員要主動清潔桌面，使用托盤收取咖啡杯等器皿。
      13、議結(jié)束時，為客人打開會議室的門。
      14、客人仍在本酒店用餐的，服務(wù)員應(yīng)主動熱情地指引方向。
      15、發(fā)現(xiàn)客人有遺忘的物件應(yīng)及時上交于協(xié)調(diào)員。2.2.3 會后工作
      1、去所有臟杯子和礦水瓶等物品，將需進行清洗的器皿交由會議后勤組處理。
      2、檢查臺布、臺裙，發(fā)現(xiàn)有污跡，要及時更換。
      3、通知會議后勤組拆除臺型。
      4、通知清潔部的PA組進行會場清潔工作。
      5、及時檢查會場硬件設(shè)施是否完好，如有問題，向協(xié)調(diào)員匯報。
      6、配合物保員做好物品的領(lǐng)用，歸還，外借以及物品盤點工作。2.3 總臺服務(wù)工作部分
      1、開檔工作
      1.1早上8：30到崗
      1.2要做好開門、開燈工作。
      A、同時開啟會議室的兩扇門，無會議的會議室不需開。B、參觀所有會議室只需開啟筒燈。1.3行區(qū)域的衛(wèi)生工作。總服務(wù)臺的衛(wèi)生清潔。
      A、服務(wù)臺穩(wěn)固、完好、無變形、無破損、無燙痕、無脫落、無灰塵、無污跡。
      B、櫥門內(nèi)與抽屜內(nèi)整齊無不需要的物品，無垃圾灰塵。C、桌面無污跡，無多余及枯萎的插花。
      D、檢查總服務(wù)臺對面的沙發(fā)、茶幾、和周圍墻面的清潔；檢查公共電話亭的清潔；檢查公共場所地毯的清潔程度。發(fā)現(xiàn)問題用《內(nèi)部工作流轉(zhuǎn)單》及時通知物業(yè)PA進行整理。
      2、服務(wù)工作
      2.1將對外開放參觀的會議室打開，并檢查清潔衛(wèi)生工作。
      2.2在工作期間時刻注意公共區(qū)域內(nèi)雜物并及清理，保持會議區(qū)域的清潔。2.3檢查走道燈和會議室內(nèi)設(shè)備及燈的損壞情況，如有損壞，應(yīng)報工程部維修。
      2.4總臺服務(wù)人員服務(wù)期間，要保持標準的站姿。2.5見到客人及物業(yè)工作人員要主動微笑并問好。
      2.6客人進行詢問時要耐心講解，決不可向客人說“不”，需協(xié)調(diào)的各項事宜可向領(lǐng)班匯報。接聽電話時要用規(guī)范語言。要求：接聽 快、態(tài)度好、業(yè)務(wù)熟、準確無差錯。
      2.7因工作需要要離開總臺，須將臺卡翻至“請稍候”，需離開10 分種以上必須向協(xié)調(diào)員或當(dāng)班主管請示。
      2.8負責(zé)在總臺上放置會議中心宣傳資料架并負責(zé)領(lǐng)放資料。2.9用餐時間由協(xié)調(diào)員具體安排。
      3、收尾工作
      3.1下班之前服務(wù)人員應(yīng)將所有會議室的燈、門關(guān)閉。
      3.2收電話和鑰匙，發(fā)現(xiàn)地毯有污跡通知物業(yè)部PA組在夜間清洗。3.3及時整理總柜臺內(nèi)的垃圾桶，并套好干凈的垃圾袋。2.保安服務(wù)
      2.1 保安服務(wù)是指為大廈內(nèi)業(yè)戶提供的安全防范服務(wù)（包括門崗、安全巡視、安全監(jiān)控與消防管理）、禮儀接待服務(wù)（包括保安禮儀值勤與禮儀接待）、車輛管理服務(wù)（包括泊位管理、停車管理與交通秩序管理）、保安應(yīng)急處理服務(wù)（包括火警事故、治安事件、自然災(zāi)害事件）等一系列管理服務(wù)活動。其目的是為業(yè)戶提供一個安全、寧靜、有序的物業(yè)環(huán)境。
      2.2 保安服務(wù)的分類
      2.2.1按管理內(nèi)容分類：物業(yè)管理的保安服務(wù)分為防范管理、消防管理和道路管理三大部分。
      2.2.2 按服務(wù)內(nèi)容分類：保安服務(wù)可分為門崗服務(wù)、巡視服務(wù)、監(jiān)控服務(wù)、道路管理服務(wù)、安全防范服務(wù)和消防管理服務(wù)六個大類。
      2.3 保安服務(wù)的內(nèi)容 2.3.1防范管理
      防范管理是指物業(yè)管理公司為防盜、防破壞、防流氓活動、防意外及人為突發(fā)事故而對所管理物業(yè)進行的值勤、監(jiān)視、巡邏等一系列管理活動。防范管理防范的對象主要是人為造成的事故與損失。為了達到物業(yè)區(qū)域防范管理的目的，就必須從防范管理的“硬件”和“軟件”兩方面下功夫。物業(yè)區(qū)域防范管理的硬件是指根據(jù)防范管理工作的實際需要所必須配備的一套硬件設(shè)施，防范管理的軟件是指物業(yè)管理公司內(nèi)部的專職保安人員及其實現(xiàn)防范管理所采取的一系列措施、規(guī)定和制度。
      2.3.2 消防管理
      消防管理包括防火和滅火兩個方面。物業(yè)公司管理消防工作的重點應(yīng)放在：火災(zāi)災(zāi)情發(fā)生后，應(yīng)采取何種措施才能將損失降低到最小；另一方面重點是防范于未然，即將防火工作做在前頭，并從人力、物力、技術(shù)等多方面做好水勢滅后的充分準備。物業(yè)消防管理的主要內(nèi)容有：消防宣傳教學(xué)、消防隊伍建設(shè)：消防制度的制定；消防設(shè)施、器材的配置及管理、災(zāi)情發(fā)生后的處置措施等五個方面。
      2.3.3 道路交通管理
      道路交通管理主要包括道路管理、交通管理、車輛管理和停車場管理四個方面。道路管理是指對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路建設(shè)進行日常管理，對非法占用道路的行為進行糾正和處罰。交通管理的任務(wù)是指正確處理人、車、路的關(guān)系。在可能的情況下做到人車分流，保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通安全，暢通，其重點是機動車行車管理。保安服務(wù)的基本要求：
      2.3.4 安全
      安全是物業(yè)公司管理服務(wù)的第一要求，也是保安服務(wù)的第一要求。物業(yè)管理公司應(yīng)該樹立積極防范的態(tài)度，不斷提高自身安全防范的能力，配合公安部門和當(dāng)?shù)卣龊弥伟病⑾拦ぷ?，努力使業(yè)戶有一個安全的工作與生活環(huán)境。
      2.3.5 有序 在大廈區(qū)域里，業(yè)戶不僅需要物業(yè)設(shè)備設(shè)施運行優(yōu)有序，也需要往來的人流有序、車流有序。一旦發(fā)生突發(fā)事件時，更需要保安人員忙而不亂，及時有序的應(yīng)對，及時妥善的處理。這種安全有序的工作與環(huán)境必將給業(yè)戶帶來一種舒適的感覺。
      3.保安作業(yè)標準 1.門崗服務(wù)標準
      1.1 在指定位置上、指定面向立崗，嚴禁脫崗。
      1.2 立綱姿勢端正，身體挺直，雙手背后，雙腿呈跨立狀，不準稍息呈依狀或其他姿勢，面帶微笑行注目禮，遇領(lǐng)導(dǎo)敬禮。
      1.3物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭腥?4小時立崗保安服務(wù)。
      1.4物業(yè)管理區(qū)域的大門5：00～24：00實行開啟服務(wù)；0：00～次日5：00關(guān)閉時，如有車輛出入，當(dāng)班保安人員應(yīng)即使提供開門、關(guān)門服務(wù)。
      1.5不準拾荒、小攤販、推銷人員進入物業(yè)管理區(qū)域。1.6雨天為業(yè)戶提供方便傘或傘套等便民服務(wù)。
      1.7對進出物業(yè)管理區(qū)域的機動車輛實行出入證制度、登記制度和停車收費制度（收費標準所在地物價局規(guī)定執(zhí)行）。禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染物品的車輛進入物業(yè)管理區(qū)域。
      1.8 阻止四噸及四噸以上大型汽車進入物業(yè)管理區(qū)域（特種車輛和搬場車輛除外）。
      1.9 交接崗時按規(guī)范操作。
      1.10在指定處休息，對備用鑰匙使用進行登記，做好休息處清潔工作。2.巡視服務(wù)作業(yè)標準
      2.1 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實行全年365天24小時全天候保安巡視服務(wù)。
      2.2 為防盜、防火、防災(zāi)和維持物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序，按制定的巡視路線，確保每小時巡遍全部公共區(qū)域。
      2.3 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)制止占用公共場所任意施工的行為。
      2.4 付對突發(fā)事件，制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案并定期演習(xí)（每年1～2次）。2.5巡邏中遇到業(yè)戶的要求應(yīng)及時提供服務(wù)或立即通知有關(guān)人員到現(xiàn)場處理。
      2.6 當(dāng)接到監(jiān)控中心對講機呼叫時，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場盡心處理，并向上級報告，將處理結(jié)果反饋監(jiān)控中心。遇到緊急情況按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行。
      2.7 巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進行詢問、驗證，必要時可帶到管理處處理。3.監(jiān)控作業(yè)標準
      3.1 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實行監(jiān)控系統(tǒng)２４小時開通，由專人值班，定點監(jiān)控錄像，對可以情況跟蹤監(jiān)視，同步錄像。
      3.2 監(jiān)控值班人員應(yīng)堅守崗位，思想集中，嚴禁脫崗、離崗，嚴格遵守各項規(guī)章制度，堅決服從各項領(lǐng)導(dǎo)指揮，充分發(fā)揮監(jiān)控室作用。密切注意設(shè)備運行情況，對發(fā)現(xiàn)情況和處理辦法做好詳細記錄。
      3.3 控保安員在當(dāng)班期間應(yīng)認真、準確、如實的填寫《中控室設(shè)備運行記錄表》。當(dāng)監(jiān)視屏顯示異常情況應(yīng)立即報告當(dāng)班班長。
      3.4 嚴禁無關(guān)人員進入監(jiān)控室，外訪者必須做好登記手續(xù)。對有時進出機房人員，按要求如實填寫《設(shè)備機房進出登記表》。
      3.5 負責(zé)對講機、應(yīng)急電筒的充電、保管、借用手續(xù)。監(jiān)控室物品保管完好，交接班無差錯，未經(jīng)同意不得私自外借。凡外借物品應(yīng)做好登記、簽收工作。
      3.6 發(fā)現(xiàn)監(jiān)控設(shè)備、室內(nèi)空調(diào)有故障時應(yīng)及時保修。3.7 保持監(jiān)控室的清潔、衛(wèi)生。4.車管作業(yè)標準 4.1地面
      4.1.1引導(dǎo)車輛在指定部位有序停車，提醒車主關(guān)好車門，貴重物品不留放車內(nèi)。
      4.1.2按管理處規(guī)定對車輛實行收費服務(wù)。
      4.1.3督促車輛遵守禁令標志，糾正違章行駛、停放的車輛，不得在廣場上學(xué)習(xí)駕駛和洗車。
      4.1.4發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場，立即報告管理處。4.2車庫
      4.2.1車輛憑管理處發(fā)放《停車證》放行，及時登記，進車庫時問車號、車位。
      4.2.2無《停車證》車輛，應(yīng)經(jīng)管理處同意方可進車庫，但不得占用業(yè)戶的車位。
      4.3.3督促進車庫車輛遵守車庫內(nèi)禁令標志，不得在車庫內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛和洗車。
      4.3.4提醒車主關(guān)好車窗、車門、貴重物品不留放車內(nèi)。4.3.5勸阻行人、自行車、助動車和摩托車進入車庫。4.3.6保持車庫入口暢通。
      4.3.7經(jīng)常到車庫內(nèi)巡視，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)做好記錄并向班長報告。4.3.8車庫內(nèi)發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場，立即向管理處報告。
      4.3.9環(huán)衛(wèi)車輛進入車庫清運垃圾結(jié)束后，通知清潔人員做好保潔工作，設(shè)備人員開啟垃圾房排風(fēng)機。
      5.安全防范作業(yè)標準
      5.1 固定崗位保安員每日當(dāng)值工作應(yīng)符合保安部《物品及人員出入管理作業(yè)規(guī)程》中的各項工作要求。
      5.2 巡邏崗保安員每日當(dāng)值工作應(yīng)符合保安《報案巡視作業(yè)規(guī)程》、《出租屋暫住人員、施工人員及“三無“人員管理作業(yè)規(guī)程》、《交通管理作業(yè)規(guī)程》中的各項工作要求。
      5.3 保安員在每日工作交接班時，必須依照《保安部交接班管理作業(yè)規(guī)程》要求進行接班。
      5.4 停車場保安員（車管員）每日當(dāng)值工作必須符合保安部《停車場管理作
      業(yè)規(guī)程》中的各項工作要求。
      5.5 當(dāng)大樓發(fā)生突發(fā)事件時，保安部《突發(fā)時間處理作業(yè)規(guī)程》中要求參與工作的保安部員工，必須一規(guī)程盡職盡責(zé)。
      5.6 保安的內(nèi)務(wù)、作息標準應(yīng)達到保安部《保安部、消防管理中心內(nèi)務(wù)管理作業(yè)規(guī)程》的各項要求。
      5.7 保安員每日當(dāng)值的儀容儀表、言行舉止應(yīng)符合《管理處員工服務(wù)管理作業(yè)規(guī)程》的各項要求。
      5.8 保安員在使用警用機械、機動車時應(yīng)嚴格遵守保安部《保安巡邏機動車保養(yǎng)、維修、使用管理作業(yè)規(guī)程》和《保安警用器械管理作業(yè)規(guī)程》的各項要強。
      5.9 保安部管理人員的產(chǎn)生應(yīng)符合《保安、消防干部競爭上崗作業(yè)規(guī)程》的程序和考核要求。
      5.10保安部員工必須按《保安部員工培訓(xùn)作業(yè)規(guī)程》的要求參加培訓(xùn)和達到培訓(xùn)要求，培訓(xùn)合格后上崗。
      5.11保安部各級干部均應(yīng)按上述各項標準作業(yè)履行自己的職責(zé)，符合標準作業(yè)規(guī)程要求。
      5.12保安部各級員工除應(yīng)嚴格按保安部的標準作業(yè)規(guī)程進行工作外，還需要嚴格遵守公司其他相關(guān)標準作業(yè)規(guī)程的要求。
      6.消防管理作業(yè)標準
      員工應(yīng)把預(yù)防火災(zāi)視作自己的日常職責(zé)，人人都是義務(wù)消防員。本單位或外單位在管理處區(qū)域內(nèi)因施工需動火的工程，必須事先通知消防中心，在管理處辦理動火作業(yè)手續(xù)。施工單位動火前必須采取切實有效的防火安全措施，管理處應(yīng)派人監(jiān)督，待動火后立刻清查現(xiàn)場。對私自動火作業(yè)的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，對施工單位除責(zé)成其補辦動火作業(yè)手續(xù)外，還要對施工個人及負責(zé)人處以罰款；一旦造成事故，除加重出發(fā)外，還應(yīng)追究其法律責(zé)任。在重點部位、危險地段動火（變壓器室、配電房、汽車庫、發(fā)電機房、樓層和各裙樓辦公室裝飾等處）必須經(jīng)管理處主任批準方能動火；違者按有關(guān)規(guī)定罰款。動火必須做到“七不、四要、一請”，動火后要認真檢查現(xiàn)場，防止留下火種引來火災(zāi)。
      6.1動火前“七不”
      6.1.1防火、滅火設(shè)施不落實不動火。6.1.2周圍的易燃物不清除不動火。
      6.1.3 附近難以移動的易燃結(jié)構(gòu)未采取安全防范措施不動火。
      6.1.4凡盛裝過油等易燃物品的容器，未經(jīng)排除易燃物品的不動火。6.1.5凡儲存有易燃、易爆物品的場所，未經(jīng)排除易燃物品的不動火。6.1.6在高空進行焊接或切割作業(yè)時，下面的可燃物品未清理或未采取安全防護的不動火。
      6.1.7未配備相應(yīng)滅火器材的不動火。6.2動火中的“四要”：
      6.2.1 動火前要指定現(xiàn)場安全負責(zé)人；
      6.2.2 現(xiàn)場安全負責(zé)人和動火人員必須經(jīng)常注意動火情況，發(fā)現(xiàn)不安全苗頭，要立即停止動火。
      6.2.3發(fā)生火災(zāi)爆炸事故時，要及時處理。6.2.4動火人員要嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程。
      6.3動火后的“一請”：動火人員和現(xiàn)場負責(zé)人愛動火后，應(yīng)徹底清理現(xiàn)場火種，然后才現(xiàn)場離開。
      6.4 配電房及重要機房內(nèi)不準堆放可燃品，不準吸煙，消防設(shè)備旁邊不準對方任何雜物。
      6.5 各走道、樓梯口等部位經(jīng)常保持暢通，疏散標志和安全指示燈保證完好，禁止住戶在走道、樓梯、垃圾筒旁焚香、燒紙。
      6.6大廈所有人員必須遵守《國家消防法律、法規(guī)》和公司有關(guān)消防管理的規(guī)定。
      6.7 嚴格維護消防設(shè)備，按公司規(guī)定定期進行測試檢查，保證設(shè)備完好。4.保安作業(yè)規(guī)程 1.門崗作業(yè)規(guī)程
      1.1 對領(lǐng)班負責(zé)，完成上級布置的各項任務(wù)。
      1.2 按規(guī)定的時間立崗，面向規(guī)定的方向，站立姿勢挺直，不得而知稍息或作依倚狀，不得與他人閑聊，嚴禁脫崗。
      1.3 大崗期間必須滿腔熱情地回答提出的各種問題，彬彬有禮，有禮有節(jié)。1.4 大件物品出門必須憑《物品出門證》，經(jīng)核對后無誤后簽字放行。夜間嚴格控制裝簧施工人員攜帶大件物品出門。
      1.5 特重物、特長物不得從電梯上樓，必須向業(yè)戶或裝簧人員講解清楚。1.6 嚴禁乞討人員、做小生意者進入辦公大廈，非大廈辦公人員進入大廈必須問請原因，做好登記。
      1.7 當(dāng)物業(yè)電梯、設(shè)備有故障時，立即通知設(shè)備部門，夜間發(fā)生重大事件時應(yīng)立即通知班長，按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行。
      1.8 當(dāng)物業(yè)的設(shè)備、設(shè)施被損壞時，應(yīng)將當(dāng)事人帶至管理處處理。1.9 每日配合監(jiān)控市人員做好崗?fù)?nèi)外的清潔衛(wèi)生工作。2.巡視作業(yè)規(guī)程
      2.1 巡邏人員由保安班長負責(zé)，保安員輪流巡邏。
      2.2 嚴格按照管理處制定的巡邏次數(shù)（日班三次，夜班三次）和巡邏路線對整個辦公大廈做全面巡視，每次巡視時應(yīng)如何填寫《物業(yè)區(qū)域巡邏情況單》，巡邏時必須攜帶對講機、應(yīng)急燈。
      2.3 在巡邏過程中嚴格按照辦公大廈巡視內(nèi)容質(zhì)量標準逐個檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即用對講機匯報并做好記錄，發(fā)現(xiàn)異常迅速報修。
      2.4 《物業(yè)區(qū)域巡邏情況單》填寫必須真實、規(guī)范、字跡端正、無涂改。2.5 在每個項目空格內(nèi)打“√”表示情況正常，若發(fā)現(xiàn)問題則在“備注”欄中寫明。
      2.6 每張《物業(yè)區(qū)域巡邏情況單》由管理處經(jīng)理審閱簽名后歸檔。2.7 消防設(shè)備狀況每月巡視一次。3.監(jiān)控作業(yè)規(guī)程
      3.1值班人員要掌握本控制內(nèi)各系統(tǒng)的簡單工作原理、性能和常規(guī)的維護保養(yǎng)工作，熟聯(lián)掌握各系統(tǒng)操作。
      3.2班人員要堅守崗位，密切注視監(jiān)視屏及各類控制柜的運行狀態(tài)。
      3.3每班對各類信號至少檢查一次，確認正常與否，并做好記錄。如不正常應(yīng)立即查明原因并及時處理，無法處理迅速上報主管或機電人員。
      3.4個操作手柄在正常情況下應(yīng)處“自動”位置。每月第一周做一次手動、自動實際操作檢查，以確認設(shè)備是否處于完好狀態(tài)。
      3.5當(dāng)電梯出現(xiàn)火警報警信號時，應(yīng)立即復(fù)位。再次出現(xiàn)報警信號時，立即通過對講機或電話通知當(dāng)值班長前去報警位置核查信號真?zhèn)吻闆r。
      3.6當(dāng)電梯監(jiān)視系統(tǒng)收到故障報警時，應(yīng)立即通知當(dāng)值班長和機電人員前去處理。
      3.7從閉路電視上發(fā)現(xiàn)可疑情況或各類違法犯罪活動，應(yīng)立即通知當(dāng)值班長前往調(diào)查處理。
      3.8按上級負責(zé)上報消防、保安設(shè)施運行狀況的各類數(shù)據(jù)和報表。
      3.9配合機電人員等進行報警系統(tǒng)每季度一次的檢查以及每半年一次的消防系統(tǒng)有關(guān)實驗。
      3.10為保證中控室專線報警信息暢通，除緊急情況外不得而知使用中控室內(nèi)專線報警電話。
      3.11 當(dāng)值人員準確、真實、清晰地填寫值班記錄。3.12 謝絕與本控制室無關(guān)人員出入。
      3.13中控室嚴禁收、錄、放電臺節(jié)目及與工作無關(guān)的音樂、錄像帶。4.車管作業(yè)規(guī)程 4.1 職責(zé)
      4.1.1保安部具體負責(zé)機動車輛的進出、停放和收費管理。4.1.2保安部車庫崗負責(zé)大廈地下車庫機動車輛的進出管理。4.1.3車管員負責(zé)廣場停車場上車輛的停放和收費管理。4.2地下車庫車輛停放制度
      4.2.1業(yè)戶的機動車輛應(yīng)憑《停車證》方可進入地下車庫，無證不得入內(nèi)。4.2.2《停車場》應(yīng)固定放置車輛前方玻璃醒目的位置。
      4.2.3 有《停車證》的車輛應(yīng)嚴格按照車位號停放，嚴禁占有其他任何車位，嚴禁在通道上停放；
      4.2.4自覺遵守地下車庫禁令標志，嚴禁逆向形駛，服從工作人員指揮； 4.2.5 駕駛員應(yīng)在車停放后做好安全防范工作，發(fā)現(xiàn)異常情況保持現(xiàn)場； 4.2.6其他車輛因各種原因需進入車庫，必須憑保安部簽發(fā)的《特別停車證》。
      4.3 廣場、停車場
      4.3.1廣場、停車場為業(yè)戶機動車輛和社會車輛提供泊車場地，先到先停，停滿為止；
      4.3.2凡進入廣場、聽車場的車輛必須服從工作人員的指揮； 4.3.3遵守禁令標志，通道上嚴禁停放任何車輛。
      4.3.4按《收費規(guī)定》收取停車費用，對不愿意付費的車輛應(yīng)勸阻離開廣場停車場；
      4.3.5駕駛員應(yīng)做好安全防范工作，保安人員有義務(wù)進行配合協(xié)助，但對車輛損壞不承擔(dān)賠償責(zé)任。
      4.4非機動車、助動車、摩托車
      4.4.1 非機動車、助動車、摩托車應(yīng)停放在指定位置，4.4.2自行車應(yīng)停放在車架上，摩托車、助動車應(yīng)聽從保安人員的指揮順序停放；
      4.4.3各類非機動車嚴禁進入車庫，嚴禁隨地亂放影響通道； 4.4.4車主應(yīng)做好安全防范工作，保安人員不承擔(dān)賠償責(zé)任。5.安全防范作業(yè)規(guī)程 5.1職責(zé)
      5.1.1保安中心負責(zé)組織員工進行土法事件及異常情況處理等培訓(xùn)。
      5.1.2管理處經(jīng)理和保安部主任負責(zé)現(xiàn)場指揮及督導(dǎo)。5.1.3保安部當(dāng)班人員應(yīng)堅守崗位，負責(zé)安全防范。5.1.4其他員工應(yīng)聽從上級領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參與救護。6.消防管理作業(yè)規(guī)程
      6.1.1每年12月制定下一《消防演聯(lián)計劃》，按時制訂《消防演練方案》，并對義務(wù)消防人員進行消防演習(xí)培訓(xùn)；
      6.1.2 每年12月制定下一《消防知識培訓(xùn)計劃》，按時制訂《消防演練方案》，并對義務(wù)消防人員進行消防演習(xí)培訓(xùn)；
      6.1.3 負責(zé)《臨時動火證》的審核，并監(jiān)護動火作業(yè)。
      6.1.4 擔(dān)任大廈安全檢查員，發(fā)現(xiàn)消防隱患，制止違章作業(yè)；如發(fā)現(xiàn)火警隱患，填寫《消防檢查整改通知單》交有關(guān)用戶，限期整改；
      6.1.5管理消防器材設(shè)備，定期檢查，確保各類器材和裝置處于良好狀態(tài)，防火疏散通道保持暢通。
      6.2 工程師負責(zé)對中控室維修工的工作進行檢查監(jiān)督。
      6.3 管理處經(jīng)理為大廈消防責(zé)任人，對大廈消防工作全面負責(zé)。6.3.1審批《臨時動火證》； 6.3.2批準《消防演練計劃》，《消防知識培訓(xùn)計劃》、《消防演練方案》、《消防知識培訓(xùn)方案》。
      6.4 臨時動火作業(yè)管理工作程序：
      6.4.1本單位或外單位在管理處區(qū)域內(nèi)因施工動火的工程，原則上應(yīng)報消防局審批，特殊情況下，在管理處辦理動火作業(yè)手續(xù)，施工單位動火前必須采取切實有效的防火安全措施，且管理處派人監(jiān)督其動火完畢后立即清查現(xiàn)場；
      6.4.2在經(jīng)批準的重點部位（變壓器、配電房、車庫、樓層等處）動火，必須做到“七不、四要、一請”。
      3、保潔管理
      物業(yè)的外觀將給公共最先入眼的印象，故此外墻清潔至為重要，當(dāng)顧客進入大廈后，清潔的好壞尤其大堂的清潔程度成為首要注意方向。
      3.1 確定基本方針
      3.1.1充分研究各種建材及設(shè)備的特性，配合該性質(zhì)使用最適當(dāng)清掃材料及用具。
      3.1.2清潔員須經(jīng)嚴格挑選，使每位清潔員與大廈的高品位相稱。3.1.3作業(yè)時配合節(jié)省能源原則，將水、電用量降低到最低限度。
      3.1.4作業(yè)時應(yīng)與物業(yè)部其他人員密切配合，符合大廈各種功能及防范。3.2 清潔工作分類  3.2.1日常作業(yè)
      a)道路，地面清掃；
      b)玻璃門窗、鋁合金門柜擦拭； c)電梯去除污漬；
      d)廣告指示牌除塵、污跡； e)安全通道、大門刷洗光亮 f)；金屬欄桿去手印、除塵； g)消防栓、滅火器擦拭； 3.2.2 定期保養(yǎng) a)花卉、盆栽；
      b)地面清潔；
      c)玻璃、鏡面清潔； d)外圍綠化殺蟲；
      e)金屬部分打光、保養(yǎng)； f)燈具、衛(wèi)生死角清潔； 3.3 作業(yè)時間 3.3.1 公共部分
      日常作業(yè)：每日7：00AM—16：00PM實施。
      定期作業(yè)：利用平常不影響客戶活動為最佳作業(yè)時間。3.3.2專業(yè)部分
      日常作業(yè)：配合平常用戶活動時間外再作業(yè)。定期作業(yè)：利用晚間操作。
      3.4 檢查計劃
      3.4.1每日管理人員須做好當(dāng)日工作安排及特別注意事項； 3.4.2制定每日巡檢表以使清潔水準維持在較高水準.3.5道路地面保潔
      3.5.1每日上班時清掃場地面一遍，將垃圾收起放入垃圾筒內(nèi)，對確保地面無明顯沙土，及時清掃地面紙屑、果皮、煙頭、積水等；
      3.5.2清理雨水槽內(nèi)雜物，確保其內(nèi)無雜物。
      3.5.3每日將公共部位垃圾收集并運到垃圾周轉(zhuǎn)站；
      3.5.4傾倒垃圾后，用水龍頭將桶沖洗干凈，將垃圾袋洗凈套上； 3.5.5每周對垃圾桶消殺兩次。3.6樓梯
      3.6.1樓梯擦洗扶手并清掃地面垃圾。3.6.2 升降梯擦洗其內(nèi)部的設(shè)施（包括控制按鈕、開關(guān)、樓層指示燈、內(nèi)墻、電梯門、天花板、照明設(shè)備、應(yīng)急電話）。
      3.6.3 電梯內(nèi)的金屬配件用光亮劑拋光。
      3.6.4如遇潮濕季節(jié)，樓梯臺階和電梯地面增加擦洗次數(shù)，以保證地面的干凈。
      3.7 垃圾收集與清運
      3.7.1通過規(guī)范的垃圾收集與清運，保持整潔美觀，消除臭味和各種細菌、害蟲，不污染環(huán)境，不影響人們的健康。
      3.7.2及時清除樓面上所有的垃圾，收集清運時，用垃圾袋裝好，并選擇適宜的通道和時間；
      3.7.3在清除垃圾時，不能將垃圾散落在地面上； 3.7.4要保持垃圾間的整潔，防止產(chǎn)生異味及飛蟲； 3.7.5配合環(huán)衛(wèi)部門做好清運垃圾工作。3.7.6定期聘請專業(yè)保潔公司清洗樓宇外墻。4.園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置
      安排物業(yè)園藝保養(yǎng)員工及園藝保養(yǎng)承判商處理日常園藝景觀的維護工作，并挑選供應(yīng)適時的盆栽以改善物業(yè)環(huán)境；于特定節(jié)日，如中秋節(jié)、春節(jié)等期間安排物業(yè)之布置。
      5.公共區(qū)域
      本公司將負責(zé)公共區(qū)域及設(shè)備設(shè)施的清潔服務(wù)，定期安排清洗公共區(qū)域地
      面、水池等設(shè)施。如遇公共區(qū)域設(shè)施受到損壞時，本公司將第一時間查明受損原因，派遣工程維修隊進行搶修。
      4.工程管理服務(wù)
      管理處工程部負責(zé)整個大廈的設(shè)備維護保養(yǎng)及操作，整個部門運作是否正常將直接影響到大廈的正常運營，所以為了提高管理水平、服務(wù)水平及經(jīng)濟效益，加強工程部人員管理及設(shè)備設(shè)施的管理將是整個物業(yè)管理一個重要方面。
      工程管理目標
      1.完好設(shè)備，完好機房，完好系統(tǒng)的完好目標。
      目標是最大限度的降低物業(yè)管理成本，建立良好的大廈形象。2.完備資料，完備圖紙，完備操作的完備目標。
      目的是最大限度的積累物業(yè)管理原始資料，建立充分的軟件支持。
      3.完整材料設(shè)備，完整技術(shù)檔案，完整操作規(guī)程的完整。目的是要求總分 承包商按照合約完成安裝、調(diào)試工作、發(fā)揮大廈設(shè)備設(shè)施功能實現(xiàn)最大功能。為執(zhí)行上述養(yǎng)護計劃,本司將把大廈的所有設(shè)備開列在設(shè)備維護預(yù)定表上，而日常工作頻率將根據(jù)原廠的養(yǎng)護手冊確定。日后負責(zé)大廈的工程主管將親自擬定機電設(shè)備的保養(yǎng)及操作手冊，要詳細至每項設(shè)備的保養(yǎng)工作程序表，使工程部能進行系統(tǒng)化的養(yǎng)護工作。
      設(shè)備設(shè)施日常管理工作  1.房屋、建筑設(shè)施 1.1 工作程序 1.1.1設(shè)備主管
      a.負責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集，負責(zé)零星材料的采購計劃的編制，委托維修的聯(lián)系工作；
      b.每年12月按房屋完好情況制訂下一《房屋、設(shè)備、設(shè)施（）維修計劃表》；
      c.組織實施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，對房屋養(yǎng)護、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督；
      d.對每次周期巡查養(yǎng)護記錄、維修記錄進行檢查驗證；
      e.每季度組織維修工檢查房屋、設(shè)施的使用狀況，記錄《房屋、設(shè)施檢查表》，根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定辦法》，填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》，經(jīng)經(jīng)理審核后上報公司主管部門；
      f.每年根據(jù)四個季度檢查情況，填寫《房屋完好情況匯總表》，上報公司主管部門。
      1.2 質(zhì)量標準 1.2.1 主體結(jié)構(gòu)
      a.屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好，無傾斜、無裂縫出現(xiàn)； b.鋼砼框架構(gòu)件完好牢固，保護層無剝落，主筋無外露現(xiàn)象，確保構(gòu)件的承載能力；
      c.基礎(chǔ)無老化、無腐蝕、無酥碎、無折斷現(xiàn)象，確保基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定牢固。1.2.2 屋面平整完好，屋面防水層基本完好，隔熱保溫板完好無缺，無裂縫，排水暢通，44 壓頂出線無起殼、裂縫，粉刷完好。
      1.2.3 外粉刷
      外粉刷無起殼（包括各類線腳粉刷，雨蓬、陽臺等粉刷），無裂縫、無剝落、接縫平整、色調(diào)協(xié)調(diào)。
      1.2.4 內(nèi)粉刷
      各種內(nèi)粉刷及踢腳線無剝落現(xiàn)象，粉刷完好。1.2.5 水、電
      a.各種照明電器線路完好，無老化，開關(guān)、插座、燈泡正常工作。b.上、下水管完好，用水正常，水箱流水暢通，排水系統(tǒng)暢通。1.2.6落水
      各種水落、水管無損壞，托鉤鐵腳完好，排水暢通。2.供配電設(shè)備 2.1 工作程序 2.1.1 設(shè)備主管
      a.負責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購計劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作；
      b.每年12月制訂下一《房屋、設(shè)備、設(shè)施（）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（）維修計劃表》；
      c.組織實施供配電設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導(dǎo)，檢查； d.每周巡視配電房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；
      e.每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運行狀況，填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標準》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門；
      f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證； g.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；
      h.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負責(zé)處理應(yīng)急事件。2.2 質(zhì)量標準 2.2.1 低壓開關(guān)柜
      a.耐壓試驗應(yīng)符合規(guī)范規(guī)定；
      b.開關(guān)柜內(nèi)各元件應(yīng)齊全、完整、固定、牢靠，盤面油漆應(yīng)完好； c.電器或端子排接線應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標志清晰齊全； d.接地線連接應(yīng)緊密牢固，導(dǎo)電漆均勻無遺漏；
      e.操作部分應(yīng)靈活，接點和機械聯(lián)鎖的動作應(yīng)正確； f.閘刀開關(guān)、負荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好； g.接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好； h.雙電源箱能自動切換；
      i.控制箱手動和自動操作均能運行。2.2.2 照明設(shè)備
      a.燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊；
      b.開關(guān)是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無觸電危險；
      c.照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符合規(guī)定； d.防爆潮濕場所是否應(yīng)用防爆防潮燈具；
      2.2.3 防雷接地裝置
      a.接地電阻值應(yīng)符合要求；
      b.接地線應(yīng)平直、牢固，不應(yīng)有高低起伏和彎曲現(xiàn)象； c.接地體焊接應(yīng)牢固，防腐處理應(yīng)均勻。2.2.4 機房環(huán)境
      a.消防設(shè)施完備，有效；
      b.內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬；
      c.電工絕緣工具、絕緣鞋、接地線齊全、有效。3.供氣設(shè)備
      與煤氣公司保持聯(lián)系，每周巡檢，請煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng)，隨時進行報修。4.給排水設(shè)備 4.1工作程序 4.1.1 設(shè)備主管
      a.負責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；
      b.每年12月制訂下一《房屋、設(shè)備、設(shè)施（）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（）維修計劃表》；
      c.組織實施給排水設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導(dǎo)，檢查； d.每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；
      e.每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標準》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門；
      f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證； g.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；
      h.每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》；
      i.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負責(zé)處理應(yīng)急事件。4.2 質(zhì)量標準 4.2.1 供水泵
      a.各水泵運行主要參數(shù)（流量、揚程等）符合出廠要求；
      b.管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無泄漏，閥門啟閉靈活；
      c.各水泵運行平穩(wěn)，無震動，無異常聲，潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象； d.電氣控制箱中各器件齊全，啟動、運行正?？煽浚?e.水泵、電機等接地裝置、防護罩等安全可靠，無缺損。4.2.2 水箱及附件
      a.各浮球閥自動啟閉靈活、可靠； b.各進出閥門啟閉活絡(luò)有效，無滲漏； c.溢水管暢通，箱底排污閥良好；
      d.減壓閥暢通完好，減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效； e.各管道設(shè)備等無銹蝕，無滲漏。4.2.3 排水系統(tǒng)
      a.各排水（廢水）管道暢通，無滲漏、堵塞； b.各排水（污水）管道暢通，無滲漏、堵塞； c.各檢查口標記清楚，操作方便； d.各排水橫管無倒返水，排水暢通。4.2.4 污水處理系統(tǒng)
      a.各專用鼓風(fēng)機運行平穩(wěn)，無異常聲； b.初濾機運轉(zhuǎn)正常、無卡機、銹蝕現(xiàn)象； c.壓濾機運轉(zhuǎn)正常、完好；
      d.各輸送、提升日流水泵運行平穩(wěn)，主要技術(shù)參數(shù)符合出廠要求； e.各專用污泥泵運行平穩(wěn)，無堵塞；
      f.各調(diào)節(jié)池、氧化池等完好，無堵塞滲漏現(xiàn)象； g.氣浮除渣設(shè)備完好；
      h.各電機絕緣性能符合規(guī)定；
      i.電氣控制箱中各元器件齊全，運行正?？煽?； j.消毒裝置完好、有效；
      k.電氣接地保護可靠、安全；
      l.經(jīng)系統(tǒng)處理后，排放符合環(huán)保要求。5.消防系統(tǒng) 5.1工作程序 5.1.1 日常巡視
      a.設(shè)備維修工每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè)備，記錄《水泵房巡視記錄表》。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障；
      b.安保人員負責(zé)消防設(shè)施的日常巡視，每月對各層面消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄于消防栓、滅火機箱內(nèi)的記錄表內(nèi)。
      5.1.2 定期檢查
      a.由設(shè)備維修工負責(zé)每月一次消火栓泵電源啟動測試，記錄《設(shè)備定期啟動記錄表》；
      b.由工程主管組織，并由安保主管、安保人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進行消火栓進行系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。記錄《消火栓測試記錄表》。
      5.1.3 維修保養(yǎng)
      a.設(shè)備維修工負責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作； b.設(shè)備機房每周打掃一次，機組每月清潔一次。消防泵“運行”與“備用”每月定期啟動后交替更換一次；
      c.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；
      d.消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。5.1.4 設(shè)備主管
      a.負責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；
      b.每年12月制訂下一《房屋、設(shè)備、設(shè)施（）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（）維修計劃表》；
      c.組織實施消防設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導(dǎo)，檢查； d.每周巡視消防設(shè)備,檢查巡視記錄；
      e.每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運行狀況，填寫《消防及報警系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標準》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門；
      f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證； g.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門。
      5.2 質(zhì)量標準 5.2.1 消火栓泵
      a.消火泵(流量、揚程等主要參數(shù))符合出廠要求；
      b.管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈活；
      c.消火泵運行平穩(wěn)、無振動，潤滑良好、無咬泵現(xiàn)象； d.電氣控制和各元件齊全，正?？煽?，性能完好； e.水泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損； f.管道設(shè)備等無銹蝕、無滲漏。5.2.2 增壓泵
      增壓泵運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，各項運行參數(shù)符合出廠標準。5.2.3 消火栓及配套設(shè)施
      a.各層消火栓箱及附件齊全完好； b.啟動報警按鈕完好、性能可靠； c.各層消火栓出水壓力符合要求； d.消防接合器齊全、有效，無泄漏； e.戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活；
      f.消防進水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，并有明顯標記。5.2.4 消防報警
      a.消火栓泵運轉(zhuǎn)應(yīng)與報警聯(lián)動；
      b.報警裝置應(yīng)可靠、正常，杜絕誤報。6.弱電設(shè)備 6.1 工作程序 6.1.1 維修人員
      a.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；
      b.弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》； c.弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，及時排除異常和故障。
      6.1.2 電工
      a.每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號接收機房設(shè)備，記錄《信號收視設(shè)備巡視記錄表》；
      b.發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告設(shè)備主管，督促維修保養(yǎng)。
      6.1.3 保安人員
      a.負責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運行操作，每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面，每次交接班時巡視周界報警系統(tǒng)探頭和設(shè)備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設(shè)備，并記錄《監(jiān)控、對講設(shè)備巡視記錄表》；
      b.發(fā)現(xiàn)異常情況，及時報告保安主管、設(shè)備主管。6.1.4 設(shè)備主管
      a.負責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；
      b.每年12月制訂下一《房屋、設(shè)備、設(shè)施（）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（）維修計劃表》；
      c.組織實施弱電設(shè)備的運行管理并按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對分承包方進行監(jiān)管。對弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作進行檢查、驗證；
      d.每周巡視弱電房設(shè)備,檢查巡視記錄；
      e.每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運行狀況，填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標準》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司公司主管部門；
      f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證； g.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；
      h.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負責(zé)處理應(yīng)急事件；
      i.協(xié)助管理處主任做好分承包方的評審、評價和初選工作。6.2 質(zhì)量標準
      6.2.1攝像監(jiān)控系統(tǒng) a.控制臺
      -各控制器件運行正常，能實行切換定機、掃描式監(jiān)視等；-操作鍵盤靈活、可靠；-電源鎖開關(guān)完好。b.顯示屏
      -各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計要求；-各顯示器接線清楚，無隨意拉接線；-監(jiān)視器安裝牢固、可靠。c.電源設(shè)備
      -交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定；
      -各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規(guī)則行為；
      -高、低壓電源嚴格分離，交、直流電源分隔明顯，無隨意拉線；-二路電源切換正常、可靠；
      -設(shè)備接地保護、防護等安全、可靠。d.攝像機
      -各攝像機工作正常，配置數(shù)量齊全；
      -帶云臺、帶變焦的攝像機應(yīng)調(diào)節(jié)自如，符合性能要求；-各攝像機防護罩應(yīng)齊全(特別是室外型)；
      -各攝像機鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設(shè)計要求。e.錄像機
      -所配錄像機齊全，性能良好，符合性能要求；-各攝像監(jiān)視點的信號，均能切換到錄像機上進行錄制(包括切換到備用錄像
      機)。
      6.2.2 保安防盜系統(tǒng)質(zhì)量標準 a.對講裝置
      -戶內(nèi)對講裝置能與大門通話。信號良好；-門衛(wèi)能與戶內(nèi)通話。聯(lián)系情況良好；-電梯內(nèi)對講裝置能與門衛(wèi)通話。b.電子防盜門
      -閉門器開閉靈活，快慢二檔行程明確，自動關(guān)門時能確保門鎖上；-電子密碼鎖好，且密碼能修改；-鍵盤無損壞，不滲漏；-電源正常。6.2.3 巡更系統(tǒng)
      a.主機、序號機功能完好； b.電源、充電體充放電正常； c.配套附件完好。6.2.4 周界報警系統(tǒng)
      a.光電識別器性能良好； b.信號傳輸線路良好； c.聲光聯(lián)動控制良好。7.中央空調(diào)系統(tǒng)管理方案
      7.1 暖通及空調(diào)系統(tǒng)由風(fēng)系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)、采暖水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等組成。
      7.2 空調(diào)系統(tǒng)操作安全管理
      ***？中央空調(diào)系統(tǒng)由制冷機組、空調(diào)機組、冷卻塔新風(fēng)機組、排風(fēng)機、風(fēng)機盤管組成，中央空調(diào)系統(tǒng)是物業(yè)工程管理的重要內(nèi)容，必須引起高度的重視，對空調(diào)系統(tǒng)的管理應(yīng)作好以下基本管理：
      7.2.1建立健全各項必要而簡略的規(guī)章制度并認真組織落實，必須有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的合格工程技術(shù)人員從事空調(diào)設(shè)備操作。
      7.2.2制冷設(shè)備，其設(shè)備、管路、閥門、儀表等，都在一定的壓力下工作。特別是常用的制冷劑是有毒的，當(dāng)空氣中按體積計超過0.5~0.6%時，就會使人中毒。在這種濃度下，人如果停留半小時，就可能發(fā)生危險。同時與空氣混合，含量達到15.5~27%（體積計）時，遇明火還會發(fā)生爆炸。而氟利昂之類的制冷劑遇明火時，又會分解有毒氣體（光氣）。因此，在各類型制冷裝置中，均設(shè)有安全防護裝置。
      7.3制冷設(shè)備檢修管理
      7.3.1建立設(shè)備計劃預(yù)修程序，委托合格分承包方或自行組織力量對空調(diào)系統(tǒng)所涉及設(shè)備進行保養(yǎng)搶修。
      7.3.2 制冷系統(tǒng)設(shè)備的保養(yǎng)、對伐片、冷凍油、過濾器、密封性電器線路等進行檢測或更換，對所有壓力控制器設(shè)定值，電機絕緣值進行檢測；
      7.3.3 冷凍、冷卻小泵的保養(yǎng)，對小泵軸封、軸承、葉輪、外殼等進行檢測或保養(yǎng)；
      7.3.4末端設(shè)備、分機盤管、空調(diào)箱進行電機測試，皮帶、濾網(wǎng)、積水盤風(fēng)量調(diào)節(jié)閥等進行保養(yǎng)；
      7.4空調(diào)機組記錄數(shù)據(jù)管理
       
      
    
      

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