第一篇：廣州各區(qū)商鋪分析

004km.cn

廣州各區(qū)商鋪分析

一、天河區(qū)商鋪市場分析

天河是廣州的商務(wù)中心腹地，又是繼北京路舊商圈之后的新興商業(yè)圈。其商業(yè)發(fā)展是廣州市潮流發(fā)展的領(lǐng)航者。自地鐵一號線的開通，天河地鐵口的出現(xiàn)，讓天河城的中心地位奠定了基礎(chǔ)。短短的幾年時間，天河商鋪紅紅火火。天河的商用物業(yè)，在廣州所占據(jù)的主角地位是不容置疑的。

(一)分布特征

天河的商業(yè)分布特征主要是呈一個以天河城、正佳廣場為中心龍頭，四周專業(yè)市場為配套的發(fā)展形式，以大商場、高尚消費為重點，群樓商鋪加臨街商業(yè)旺鋪為輔助的發(fā)展模式。其商業(yè)分布重點盤踞在三條龍脈兩側(cè)：天河路、天河北路、黃埔大道，并有向東緩緩?fù)七M的趨勢。

代表著高檔消費的的天河城廣場、正佳廣場、宏城廣場在天河路穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)著中心龍頭的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城廣場、好美家、天馬材料城、南興材料城等；集中在石牌、崗頂?shù)腎T業(yè)商場有：太平洋電腦城、天河電腦城、南方電腦城等；集中在天河北路的群樓商鋪小區(qū)主要有：希爾頓陽光花園、都市華庭、芳草園、天麒驛、帝景苑等；還有體育西路的維多利廣場、廣州購書中心，黃埔大道沿線的南國廚衛(wèi)博覽中心，東莞莊的天一廣場等等。再加上天河緩緩的東移步伐，車陂、東圃板塊以駿景花園、東方新世界、天朗明居、華景新城等一大批實力型樓盤集結(jié)的大量群樓商鋪市場。天河商業(yè)市場可以說是依托著“天河”這個響亮的名字加上區(qū)域內(nèi)外，乃至全國、世界各地充足的消費購買力，實現(xiàn)了商鋪的四面開花。

(二)供求特征

004km.cn

004km.cn 天河的商鋪可以說是淋漓滿目，滿街滿享都是，從大型商場、群樓商鋪到臨街、內(nèi)街檔口都有出貨，并且一直處于一個“興奮期”。天河商鋪的出貨量大，消化量也十分明顯。從維多利廣場的推出、正佳廣場的面市到現(xiàn)在炒得沸沸揚揚的陽光都會廣場。太平洋電腦城、廣州電腦城人氣鼎盛，整個場的出租幾乎是滿位，首層、二層的頂手費都要上30~40萬。天河北路，中信以東的群樓商鋪十分搶手，好的大型商鋪幾乎是供不應(yīng)求。天河城廣場占據(jù)著天河的軸心位置，商鋪租價不菲，動則上千元每平方米，但其仍處在一個有價無市的火熱中。但是一些條件稍遜的商場也會存在一定的招商難度?？萍冀值匿佄挥捎谒幬恢们芳?，加上本身素質(zhì)不高，存在有很多的空鋪位；珠江新城廣場也正在努力的招商中；還有很多的散租鋪位，也正在尋覓著新的商家。

天河商鋪交投活躍，從98年到02年，天河的商鋪批出量與成交量基本是一個供過于求的態(tài)勢。但是近兩年更是趨向于一個供求穩(wěn)定的理性發(fā)展，2001年天河商鋪批出量6.43萬㎡，成交量8.5萬㎡；2002年批出7.06萬㎡，成交8.64萬㎡。商鋪積壓正處于一個合理的消化中。

天河商鋪的成交量一直處于廣州的前列，與番禺、海珠穩(wěn)居全市前三甲位置。2003年天河區(qū)商鋪以9.91萬㎡的成交量比第一位的番禺區(qū)14萬㎡少約3萬㎡，穩(wěn)居全市第二。遠遠拋離第四位東山區(qū)的5.11萬㎡。并且從1998年到2003年幾年間，天河商鋪成交一直占據(jù)著全市成交總和的很大份額，天河商鋪的成交量在不斷的上升中，從1999年到2003年天河商鋪成交面積一直在一個上升的態(tài)勢，從99年的成交面積67925萬平方米到2003年的99044萬平方米，成交上升了將近一半。而2004年上半年，由于少新商鋪上市，批出量及成交量雙雙下降。

004km.cn

004km.cn(三)價格特征

天河的商鋪可以說是寸土寸金，一個明顯的山脊效應(yīng)在天河得以體現(xiàn)。以天河城為中心，向四周呈階梯式的遞減。天河城廣場內(nèi)的鋪位月租金在1000元/㎡以上，正佳廣場首層租金750元/㎡；維多利廣場首層500-800元/㎡左右，天河北的大型群樓商鋪首層臨街最高去到400~500元/㎡的月租金；五山路的數(shù)碼科貿(mào)城首層200~250元/㎡；華景、駿景一帶小區(qū)群樓商鋪租價在100~200元/㎡左右。一個逐級遞減的模式，讓天河商鋪的價格有跡可循。

天河雖然是高檔商業(yè)圈的代名詞，但其商鋪成交均價并不是廣州內(nèi)最高的，前三名的位置拱手讓給了廣州老三區(qū)：東山、越秀、荔灣。主要還是因為天河區(qū)域跨度遠遠比前三者大，價格的不平衡導(dǎo)致了成交均價偏低。在中心地帶的臨街旺鋪月租可以上500~600元/㎡，但一些位置不佳的、偏遠些的商鋪月租才幾十元/㎡，這種不平衡，在很大程度上拉低了天河商鋪的成交均價。

縱觀天河幾年來的商鋪均價情況，天河商鋪從1998年到2003年價格走勢比較平穩(wěn)，偶有升降，基本保持一個上升的態(tài)勢。而在2003年，與全市商鋪均價大幅下跌呈鮮明對比的是，天河的商鋪均價止跌上揚，雖然步伐緩慢，但是其價格是明顯的高于全市的平均水平。幾個重量級商業(yè)城的推出，加上“天河大商圈”概念的出現(xiàn)，哄抬起了2003年天河的商鋪價格。這種與全市商鋪均價差異的擴大化，也在很大程度上突顯出了天河在廣州商業(yè)圈中的龍頭位置，并且在日益的明顯。而2004年上半年，天河區(qū)的商鋪成交均價只為15628元/平方米，比03年的12250元/平方米下降了27.58%，升幅明顯。

(四)經(jīng)營特色

天河的商鋪經(jīng)營主要是以一個高檔次的消費為中心點，周邊專業(yè)市場做輔助

004km.cn

004km.cn 配套的經(jīng)營模式。以天河城、正佳廣場的綜合型高檔購物城為重心，周邊配備的專業(yè)市場包括：珠江新城的專營家居、裝飾材料的專業(yè)市場；石牌崗頂?shù)腎T、數(shù)碼、科技型專業(yè)市場；黃埔大道建材一條街專業(yè)市場；還有天河北群樓市場、體育西路的書市、沙河的服裝、東圃板塊的小區(qū)商鋪等，構(gòu)筑起了天河整個商鋪市場。

天河商鋪的經(jīng)營呈現(xiàn)出一個主附搭配、層次多面的、互補功能的商業(yè)經(jīng)營方式，形成一座由大型知名商家引領(lǐng)，加上周邊大量的，用以彌補商業(yè)中心不足的商業(yè)群體。而在這些群體之外，又有一系列的專業(yè)市場圈，從而更大地彌補了商業(yè)中心和次商業(yè)中心在經(jīng)營類別和經(jīng)營方式中的不足，這種發(fā)展趨勢和經(jīng)營現(xiàn)象，是一個成熟商業(yè)城的發(fā)展模式，使天河大商業(yè)格局初露端倪。讓天河全面啟動成了一個比較完善的商業(yè)圈，形成了集百貨、精品、時尚、科技、超市、專場、美食、娛樂等多元化的綜合、立體型商業(yè)城。

天河的商業(yè)經(jīng)營除了大賣場、高檔次的特點外，還有就是其“數(shù)字天河”的科技道路和“特色天河”的特色專賣道路。天河科技園、天河軟件園將繼續(xù)扮演廣州地區(qū)知識產(chǎn)權(quán)和高新技術(shù)產(chǎn)品交易集散中心的角色。這里是一個具有合理結(jié)構(gòu)互補產(chǎn)業(yè)群體的高新技術(shù)工業(yè)和軟件產(chǎn)業(yè)基地，確保了天河在廣州市發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的龍頭地位。特色小店也遍布天河各個角落——西黍、春之花、緣驛工作室、花の姿、泰倫、服裝小魚、大明星發(fā)屋??，林林總總的新奇異物都可以在這里看到，從精致的小花瓶、香蕈油到古玩玉佩、青絲假發(fā)都可以在這里尋覓到。

(五)天河北群樓商鋪

天河北不僅是廣州住宅市場的“晴雨表”，其群樓商鋪的標新立異更使廣州

004km.cn

004km.cn 群樓市場唯馬是瞻。天河北群樓商鋪的炙手可熱主要原因有以下幾點。其一：寫字樓林立加上周邊大型高尚住宅小區(qū)的建成，構(gòu)筑起了天河北的中高收入的消費群體。其二：鉗制著廣州新中軸線的中心位置，地理位置優(yōu)越，市政規(guī)劃合理。其三：周邊交通、配套完善，東站、地鐵并存，從大型的商場購物、辦公大廈到娛樂、康體運動中心，配套齊全、高檔。

天河北路的主題式群樓經(jīng)營是天河商鋪市場的一個經(jīng)營特色。各開發(fā)商根據(jù)自己物業(yè)的地理位置，結(jié)合區(qū)域內(nèi)商鋪經(jīng)營特點，在天河北路形成了一個群樓主題經(jīng)營特色的“商場大街”。希爾頓陽光花園的群樓經(jīng)營主題是家電、電器業(yè)；萬佳入主華標廣場群樓，以一個超市經(jīng)營為主題；帝景苑群樓是以酒家為經(jīng)營主題，承租者是“金鉆潮庭”；進駐金田花園的百佳超市的群樓經(jīng)營；還有天譽花園群樓是以一個“購書中心”為經(jīng)營主題。這類群樓商鋪具有一定的規(guī)模，各個群樓瞄準的方向都不同，客戶分類十分明確，避免了相互的競爭，走錯位經(jīng)營的道路，再加上地處天河北路的商務(wù)氣氛、臨街旺市，是區(qū)域內(nèi)的搶手貨。

這里的群樓商鋪基本上全部租售完畢，天河北首層一線群樓月租可以去到400~500元/㎡的高價位。都市華庭的首層群樓以整體出售的形式正在招商中，808㎡的一線街鋪總賣價2700萬元，單價33416元/㎡。之所以采取這樣的形式是因為其發(fā)展趨勢也朝著一個主題式群樓經(jīng)營的方向發(fā)展。

二、東山區(qū)商鋪市場分析

一直以來，東山區(qū)憑借本身獨特的區(qū)位、環(huán)境、文化、教育、人才等方面的優(yōu)勢，吸引了大量人流、資金流、商品流、信息流，成為資金密集、商貿(mào)服務(wù)發(fā)達的寶地。東山區(qū)已成為廣州市經(jīng)濟活動最活躍、經(jīng)濟特點鮮明的城區(qū)之一。在高級商務(wù)、信息服務(wù)、商貿(mào)旅游、專業(yè)購物等方面形成了自己獨特的產(chǎn)業(yè)和

004km.cn

004km.cn 區(qū)域優(yōu)勢。

(一)分布特征

經(jīng)過多年的發(fā)展，目前東山區(qū)商貿(mào)經(jīng)濟基本形成以海印、環(huán)市東、英雄廣場及農(nóng)林下路、龜崗四大商業(yè)板塊為主體的發(fā)展格局：

海印商貿(mào)區(qū)位于海印橋的北面，經(jīng)過近十年的發(fā)展，已從最初單一的海印電器專業(yè)市場發(fā)展成為以家用電器為龍頭，以電腦軟、硬件設(shè)施、辦公設(shè)備、通訊產(chǎn)品、攝影音響器材、毛線布料、二手商品交易、圖書批發(fā)等為依托，擁有22個各類專業(yè)市場，以“海印”品牌為標志的多元化商貿(mào)區(qū)，該地區(qū)專業(yè)市場全年成交額占全區(qū)專業(yè)市場成交額的一半，居龍頭地位，其中家用電器專業(yè)市場的銷售多年來在廣州市同類市場中獨占鰲頭。

環(huán)市東商貿(mào)區(qū)位于廣州市繁華的環(huán)市東路地段，由友誼商店、白云賓館、花園酒店、假日酒店、世貿(mào)中心、國際大廈、電子大廈、遠洋賓館、東山廣場等18家高中檔賓館、寫字樓以及新大新、麥當勞等數(shù)十家中外著名商家組成，是廣州市著名的高級商務(wù)、高檔購物區(qū)之一，被譽為廣州的“尖東”，也是東山區(qū)稅收的三大基地之一。該地區(qū)集中了眾多的大型商業(yè)、貿(mào)易企業(yè)及飲食業(yè)，年營業(yè)額2000萬元以上的批發(fā)企業(yè)，無論是數(shù)量還是營業(yè)額都占全區(qū)同類企業(yè)總量的一半以上，區(qū)位優(yōu)勢十分突出。而上規(guī)模、上檔次的飲食業(yè)，包括有新荔枝灣電子大廈分店、花城酒家、利苑酒家等企業(yè)有12家，占全區(qū)同類餐飲業(yè)總量的1/3強，年營業(yè)額占全區(qū)同類企業(yè)總量的一半以上。

英雄廣場商貿(mào)區(qū)位于中山三路英雄廣場地段，主要由中華廣場、流行前線地下商城、東川名店運動城、陵園西通訊專業(yè)市場、東較場摩托車配件專業(yè)市場等組成，已初現(xiàn)大型綜合商貿(mào)區(qū)的雛形，吸引力逐漸增強，該地區(qū)2003年商品

004km.cn

004km.cn 銷售額已超過5億元，保持兩位數(shù)的良好增長勢頭。

農(nóng)林下路、署前路、龜崗商業(yè)街經(jīng)過近年的悉心培育，商業(yè)氛圍、經(jīng)營檔次、購物環(huán)境等都有了很大的改善，其中農(nóng)林下路商業(yè)街被廣州市政府確認為繼上下

九、北京路商業(yè)街后第三條商業(yè)街，現(xiàn)已發(fā)展成為以廣州王府井百貨大樓為龍頭，各類專賣商店云集的廣州第三大商業(yè)街。署前路、龜崗商業(yè)街在“三年一中變”中，地段內(nèi)的特色樓宇經(jīng)修茸整飾一新，形成了以東山百貨大樓為龍頭，具有東山傳統(tǒng)特色的新興商業(yè)街。該地區(qū)主要以百貨、服裝和鞋類居多，年營業(yè)額已超過7億元。

(二)供求特征

東山區(qū)商鋪市場1998年至2004年上半年的批出量為19.75萬平方米，占全市(原八區(qū))批出量的7.510%。與其他各區(qū)相比，東山區(qū)的商鋪供應(yīng)量明顯偏低，這與東山區(qū)的行政面積較小、商業(yè)土地供應(yīng)量有限有著直接的關(guān)系。同時，90年代中期房地產(chǎn)開發(fā)熱潮中，不少地理位置優(yōu)越的商用物業(yè)因各種緣由變成爛尾樓，使東山區(qū)具良好商業(yè)開發(fā)的路段更為缺乏。2003年，東山區(qū)新增在售的商鋪僅有海印盛賢紡織(布藝)城，供應(yīng)量的減少使原有商鋪物業(yè)成為關(guān)注焦點，迅速消化存量商鋪成為近期的首要目標。04年上半年東山區(qū)更鮮有新商鋪上市。

東山區(qū)商鋪市場1998年至2004年上半年的成交量為25.14萬平方米，占全市(原八區(qū))成交量的11.33%。商鋪市場的供應(yīng)量與成交量基本持平反映了東山區(qū)的商業(yè)氛圍濃厚，成交活躍，帶動了二手市場也非常紅火。2001年至2003年二手商鋪成交面積為9.01萬平方米，占同期一手商鋪成交量的35.84%。

(三)價格特征

東山區(qū)作為廣州市的經(jīng)濟、貿(mào)易中心區(qū)，其商鋪價格一直高于全市的平均價

004km.cn

004km.cn 格。1998-2004年上半年，東山區(qū)商鋪成交均價為18439元/平方米，高出全市原八區(qū)的12556元/平方米500多元。2003年由于較多大宗的商用物業(yè)整體低價轉(zhuǎn)讓，導(dǎo)致商鋪成交均價降至8281元/平方米，低于全市平均售價，如位于水蔭路的雅景花園1-4層商鋪共10000平方米以首層12000元/平方米、其余3400元/平方米的“超筍”價格整體轉(zhuǎn)讓；寺右新馬路臨街物業(yè)二層商鋪3700平方米以250萬整體轉(zhuǎn)讓給東華實業(yè)，均價僅為675.7元/平方米。但其商業(yè)中心的地位并未受到影響，新建大型商場仍然熱銷。

據(jù)調(diào)查顯示，東山區(qū)商鋪的平均租賃價格亦處于全市中高水平，不同地段的商鋪租金參次較大。根據(jù)東山區(qū)發(fā)展，目前該區(qū)域的商業(yè)環(huán)境可分為四大板塊。各板塊雖然經(jīng)營重點和商業(yè)結(jié)構(gòu)不同，但租金水平卻相當平衡。大型綜合商場首層或中心地段一線臨街商鋪的租金普遍在300元/平方米·月以上，位置較佳的甚至可以上千元，如中山三路的中華廣場、淘金路的麗柏廣場等。而地理位置居于二線的商鋪租金水平與一線商鋪相比明顯有一大截差距，如位于福今路內(nèi)巷的商鋪平均租金為50元/平方米·月；同處于東山商貿(mào)中心區(qū)的淘金路，淘金南路臨街鋪的租金與麗柏廣場有著天壤之別，僅150元/平方米·月。

(四)綜合商場——漩渦效應(yīng)

作為商業(yè)發(fā)展的“領(lǐng)頭羊”，綜合商場的興起，除了對原有商業(yè)格局造成沖擊外，更重要的是帶來了新的經(jīng)營理念和特色，與傳統(tǒng)方式進行良性競爭。綜合商場憑其地段優(yōu)勢與超大規(guī)模制造出明顯的“漩渦效應(yīng)”，在帶來洶涌人流的同時，也帶來巨大的商業(yè)空間，拉動商業(yè)中心內(nèi)外的商鋪租金一路飚升，租金回報十分喜人。

中山三路經(jīng)過路段擴闊后遺失了一大批年代已久的老字號店鋪，中華廣場等

004km.cn

004km.cn 商業(yè)物業(yè)肩負起維系該路段商業(yè)氛圍的重擔(dān)，租金水平也一路上升。目前，中華廣場首層一般鋪位的租金為700元／平方米·月；二層為550元／平方米·月；三層為400元／平方米·月；四層為200元／平方米·月。流行前線因有烈士陵園地鐵站之利，一般鋪位租金也達600元／平方米·月；金帝濠老鼠街雖然已經(jīng)多次轉(zhuǎn)手，目前三層的鋪租亦高達650元／平方米·月。以上三個大場，在地理位置上組成了一個“三角形”。

(五)專業(yè)市場

東山區(qū)經(jīng)過多年的商業(yè)發(fā)展和文化沉淀，現(xiàn)已形成多個獨具特色的專業(yè)市場：

海印電器市場位于海印橋的北面，經(jīng)過近十年的發(fā)展，已從最初單一的海印電器專業(yè)市場發(fā)展成為以家用電器為龍頭，以電腦軟、硬件設(shè)施、辦公設(shè)備、通訊產(chǎn)品、攝影音響器材、毛線布料、二手商品交易、圖書批發(fā)等為依托，擁有22個各類專業(yè)市場，以“海印”品牌為標志的多元化商貿(mào)區(qū)，該地區(qū)專業(yè)市場全年成交額占全區(qū)專業(yè)市場成交額的一半，居龍頭地位，其中家用電器專業(yè)市場的銷售多年來在廣州市同類市場中獨占鰲頭。

陵園西電信通訊市場開發(fā)于9 0年代初，位于陵園西路、中山三路、較場西路北端三個主要路段。以新帝豪電子城、陵園西通訊城、廣信通訊連鎖有限公司等幾家大型商城為龍頭，經(jīng)營業(yè)戶1 0 0 0多戶，主要經(jīng)營手機、BP機及各種通訊攝影器材，目前是廣州市最大的通訊器材專業(yè)市場。

較場西摩托車零配件市場地處較場西、東華西和體育場四周等路段，由街道協(xié)同35 l 8工廠拆圍墻引入摩托車商戶經(jīng)營發(fā)展至今，經(jīng)營業(yè)戶約1 0 0 0戶，是華南地區(qū)最早開辦的較大型摩托車配件市場。

004km.cn

004km.cn 仰忠街精品市場開發(fā)于1983年，分布于仰忠街、青云直街、天馬巷等地段。擁有檔位3 6 0多個，主要經(jīng)營女士飾物和化妝品。因治理整頓火災(zāi)隱患，于2000年搬遷至珠光街萬福花園空置工地。

文德路文化旅游一條街具有悠久的歷史淵源，以經(jīng)營裝飾書畫、文化精品、文房四寶為主。市場既有廣州“三多軒”、粵雅齋等老字號，也有現(xiàn)代裝飾書畫精品店，具有很濃的文化氣息和較高的旅游開發(fā)價值。文德路現(xiàn)有大塘街統(tǒng)一開發(fā)的書畫廊和其他檔口1 8 5間，文明路段檔口2 0間。

三、越秀區(qū)商鋪市場分析

作為廣州的發(fā)源地，越秀區(qū)擁有2000多年的文化積淀，同時也擁有廣州市最旺的人氣、最繁華的街市、最快捷的信息和最便利的交通，被譽為“璀璨明珠，黃金寶地”。從越秀山的中山紀念碑到海珠廣場珠江邊的這條城市傳統(tǒng)中軸線，使越秀區(qū)形成了經(jīng)久不衰的商貿(mào)中心地位。

(一)分布特征

越秀區(qū)為全市十區(qū)域面積最小的一個區(qū)，其商業(yè)網(wǎng)點分布也較集中，以北京路為商業(yè)龍頭，向中山路(四路、五路、六路)、一德路、文明路、解放路、大南路等路段擴散，形成高級綜合商場、步行街商鋪和專業(yè)市場臨街商鋪并存的局面。

北京路步行街，這條全國最早的步行街位于越秀區(qū)，全長1200米。據(jù)有關(guān)資料顯示，北京路共有298家臨街商鋪，其中步行街上有183家，商業(yè)利用率高達100%。優(yōu)越的地理位置和密集的人流量，讓北京路步行街商鋪成為眾多品牌專賣店的“至愛”，如耐克、阿迪達斯、蘋果、萊爾斯丹、鱷魚恤、堡獅龍、佐丹奴、班尼路、G2000、麥當勞、肯德基等各種國際品牌專賣店、連鎖店多達

004km.cn

004km.cn 108家。

越秀區(qū)的北京路步行街遠近聞名，而越秀區(qū)的綜合商場，大都圍繞著北京路而分布：新大新和廣百(廣百新翼)一南一北“鎮(zhèn)守”北京路，即將交會使用的北京大廈裙樓商場、光明廣場和在建中的明盛廣場亦緊挨北京路，而億安廣場和北京華聯(lián)購物中心(中旅商業(yè)城)所在地段亦形成購物熱點場所。

除步行街和綜合商場以外，越秀區(qū)的專業(yè)市場亦經(jīng)營得有聲有色，一德路干果海味市場、食品、文具玩具精品市場，主營古董、字畫、工藝美術(shù)品的文德北路文化專業(yè)街，還有大新路的鞋類批發(fā)市場都是歷史悠久的專業(yè)市場。

(二)供求特征

越秀區(qū)商鋪市場1998年至2002年的批出量為14.49萬平方米，占全市(原八區(qū))批出量的6.82%，僅次于芳村、黃埔兩區(qū)。作為廣州市文化、商業(yè)的發(fā)源地，越秀區(qū)已形成繁華的商業(yè)區(qū)域，可供開發(fā)的商業(yè)用地有限；同時，越秀區(qū)的行政面積僅有8.9萬平方米公里，這也導(dǎo)致了近年越秀區(qū)的商鋪供應(yīng)量較少、可發(fā)展面積空間缺乏的狀況。2003年，越秀區(qū)新增在售的商鋪有名盛廣場、廣百新翼玩具城、光明廣場等。

越秀區(qū)商鋪市場1998年至2003年的成交量為20.16萬平方米，占全市(原八區(qū))成交量的9.81%。商鋪市場的供應(yīng)量與成交量基本持平反映了越秀區(qū)的商業(yè)氛圍濃厚，成交活躍，同時帶動了二手市場也非常紅火。2001年至2003年二手商鋪成交面積為6.89萬平方米，占同期一手商鋪成交量的92.4%，與一手交易基本持平。

(三)價格特征

從廣州市房管局取得的數(shù)據(jù)顯示(見下表)，1998-2004年上半年，越秀區(qū)商

004km.cn

004km.cn 鋪成交均價為21163元/平方米，高出全市原八區(qū)的12556元/平方米將近1000元，位居全市成交價格榜首，越秀區(qū)的商業(yè)優(yōu)勢地位凸顯無疑。

據(jù)調(diào)查顯示，越秀區(qū)商鋪的平均租賃價格亦處于全市高等水平：北京路是廣州市最繁華的商業(yè)中心，其臨街商鋪的租金成為全市商鋪不可逾越的峰線，平均首層商鋪的租金在1000元/平方米以上，位置較好的每平方米在2000-3000元之間，目前正在經(jīng)營的廣百新翼負

一、負二層的租金為200-300元/平方米·月。一德路——沿江路的干果海味玩具精品一條街和酒吧街商圈的商鋪越來越衿貴，一德路的海味專業(yè)市場中，租售價最高的是山海城，其首層的銷售售均價為8.8萬元/平方米(以建筑面積計算)，租賃價為800-900元/m2，其次為海中寶專業(yè)市場，其首層的租售價分別是8萬元/m2和530元/m2。流花地區(qū)是全國最大規(guī)模的時裝批發(fā)集散地，共有14家大型服裝批發(fā)市場，擁有20多萬平方米的室內(nèi)營業(yè)面積，匯聚了服裝經(jīng)營商戶1萬多家。由于交通便利，服裝品種多，每日客流量達20萬人次以上，貨流量達40多噸，年成交額愈100億元以上。

(四)商業(yè)步行街

作為廣州市第一條全天候的商業(yè)步行街，北京路是廣州市最繁華的商業(yè)中心。這里有近千家商店，不僅匯集了廣州百貨大廈、新大新商場等大型百貨商廈，更吸引了萊爾斯丹、卡佛蓮、皮匠世家等著名的服裝、皮具品牌專賣店在此駐足，是廣州商鋪最密集、人流最集中的商業(yè)街，素有廣州的“黃金商圈”之稱。

據(jù)了解，北京路日均人流量達30萬人次，節(jié)假日更達50萬人次以上，人旺財旺，商鋪供求明顯僧多粥少，造成商鋪租金奇貴，而且頂手費相當驚人。一般的首層商鋪每方建筑面積的月租金在1000元以上，位置較好的每平方米在004km.cn

004km.cn 2000-3000元之間，而地點最好的一些商鋪更超過5000元／平方米。如北京路某鋪位首層臨街面積120平方米，共四層，業(yè)主開價1800萬，帶租約，月收租22萬元，年回報率高達15%。巨額的回報，自然吸引了眾多投資客趨之如鶩。

為避免在規(guī)劃和定位上與其他商圈(天河商圈、上下九商圈等)的雷同，北京路商圈在定位上，都是圍繞娛樂休閑和旅游功能，打造國際化的商廈；在客戶群方面，都在面向廣州市場的同時，力爭珠三角、香港和澳門的客戶。目前北京路在建的大型商廈包括光明廣場、名盛廣場和五月花廣場；加上北京南路籌建中的“韓大門”綜合購物中心，和以國外零售業(yè)為賣點的商廈，北京路將成為大型購物商廈的集聚地。

北京路周邊的惠福東路、高第街、大南路、泰康路圍繞著十大行業(yè)形成的專業(yè)街、批發(fā)市場，與繁華的中山路形成五條橫街。結(jié)合周邊的文物古跡、旅游景觀、商業(yè)網(wǎng)點的發(fā)展連體構(gòu)成一個區(qū)域，把商業(yè)優(yōu)勢與旅游資源、文化古跡與現(xiàn)代化建設(shè)糅合起來，進而構(gòu)成廣州第一大商圈。

(五)專業(yè)市場

越秀區(qū)經(jīng)過多年的商業(yè)發(fā)展和文化沉淀，現(xiàn)已形成多個獨具特色的專業(yè)市場：

一德路是傳統(tǒng)的專業(yè)市場一條街，從早年的咸魚水產(chǎn)交易市場發(fā)展至今天的大型海味干貨批發(fā)市場，后來的玩具、文具、精品和副食品等專業(yè)市場也相繼進駐，如今已擁有國際玩具城、中港城、億安廣場、德寶交易廣場等大型商廈，并形成海中寶、山海城和國際玩具文具精品廣場三足鼎立的局面。

在政府打造一德路，實現(xiàn)一德路商業(yè)的升級換代，從而以“入室經(jīng)營”代替以往的室外零散經(jīng)營的策略下，現(xiàn)一德路的專業(yè)市場形成海中寶、山海城和國

004km.cn

004km.cn 際玩具文具精品廣場三足鼎立的局面。由于這三個專業(yè)市場具備規(guī)劃優(yōu)勢、配套及服務(wù)優(yōu)勢，因此，其租售價在一德路也是最高的。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，一德路的海味專業(yè)市場中，租售價最高的是山海城，其首層的銷售售均價為8.8萬元/平方米(以建筑面積計算)，租賃價為800-900元/m2，其次為海中寶專業(yè)市場，其首層的租售價分別是8萬元/m2和530元/m2。而在文具精品專業(yè)市場當中，租售價最高的國際玩具文具精品廣場，其首層的租售價分別為6萬元/平方米和330元/平方米，其次為德寶交易廣場，其首層的租售價分別為4萬元/平方米(現(xiàn)二手價，約99年發(fā)售時一手價達7萬元/平方米)和100元/平方米。

長堤大馬路、沿江西路酒吧街曾是舊廣州最為繁華的街道,而且長堤一帶聚集了眾多的老字號，如愛群酒店、東亞酒店、大公酒家、海珠戲院、廣州市電影院等，這些都是越秀區(qū)獨有的商業(yè)和文化遺產(chǎn)。在此基礎(chǔ)上規(guī)劃建設(shè)長堤、沿江路一帶成為沿江路西餐、酒吧風(fēng)情街，與聞名的北京路步街相互輝映，是廣州現(xiàn)時的觀光休閑區(qū)。該區(qū)域各家酒吧面積分布以中型酒吧居多，面積分布在500平方米以上，清吧經(jīng)營性質(zhì)的酒吧面積較小，一般為80~400平方米，如愛群爵士吧、清水居、馬田音樂咖啡廳；另外，長堤一帶的酒吧經(jīng)營范圍較雜，一間酒吧可以兼有卡拉OK、表演SHOW、DISCO功能，調(diào)查顯示一般帶卡拉OK的酒廊占整體酒吧數(shù)量的50%，帶卡拉OK功能的酒吧面積較大，如龍勝吧占據(jù)天字廣場1-3整層裙樓約3000平方米、ET太空城1-3層中空約1萬平方米。

流花地區(qū)服裝市場是全國最大規(guī)模的時裝批發(fā)集散地，共有14家大型服裝批發(fā)市場，擁有20多萬平方米的室內(nèi)營業(yè)面積，匯聚了服裝經(jīng)營商戶1萬多家。由于交通便利，服裝品種多，每日客流量達20萬人次以上，貨流量達40多噸，年成交額愈100億元以上。

004km.cn

004km.cn 濠畔街鞋材專業(yè)街，東起解放南路，西至海珠南路，全長約650米，約有商鋪950間左右。主要經(jīng)營的種類有皮革料、鞋底、鞋用木制品、制鞋機械工具、粘膠劑、膠片、海棉條等，經(jīng)營方式是批發(fā)，主要客戶是個體專業(yè)戶，所以并沒有形成如站西路那樣的專業(yè)市場。但由于這里是傳統(tǒng)的鞋材專業(yè)市場，雖然規(guī)劃及市政配套有局限性，市場配套也不足，但由于濠畔街名聲在外，現(xiàn)仍有不少客人前往，成交量都不錯。

四、荔灣區(qū)商鋪市場分析(一)分布特征：南北并駕齊驅(qū)

荔灣區(qū)的現(xiàn)有商鋪分布以東西走向的中山七路、中山八路為分界，北面為以服裝、電器為主的專業(yè)批發(fā)市場，如火車站一帶的白馬、天馬服裝市場，中山八路一帶的童裝批發(fā)市場、西場電器城等；南面為以上下九路、十甫路為核心的步行街商業(yè)，加上荔灣廣場、名匯廣場、十甫名都、華寶廣場等綜合性購物商廈，共同鑄起老城區(qū)的商業(yè)旗幟。

從區(qū)域商業(yè)分布來看，南面依托上下九路步行街，加上眾多綜合性的購物商廈，成為為荔灣的商業(yè)繁茂之地。但隨著“大廣州”及“廣佛都市圈”概念的形成，北面依托原有的專業(yè)市場，便利的交通，隨著新大新的進入及大型娛樂休閑綜合場動感小西關(guān)的即將開業(yè)，加上已開業(yè)的康王商業(yè)城和即將開業(yè)的富力兒童世界，北面的商業(yè)氛圍正在逐步上升。

(二)供求特征：“供”大于“求”

荔灣區(qū)位處廣州西部，占據(jù)水道交通的要塞，形成了廣州的商業(yè)重地，即使在目前廣州城市中心逐漸東移的趨勢下，荔灣區(qū)的商業(yè)地位依然無可動搖；但由于荔灣區(qū)屬于老城區(qū)，可供開發(fā)用地日益減少，房地產(chǎn)開發(fā)量亦相對減少，004km.cn

004km.cn 商鋪批出量和成交量占全市原八區(qū)的比例亦不多：據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1998年至2004年上半年，荔灣區(qū)商鋪批出量為34.16萬平方米，占全市八區(qū)商鋪批出量的比例為13.27%。；荔灣區(qū)商鋪成交量為21.86萬平方米，占全市八區(qū)商鋪成交量的比例為9.85%。另外，數(shù)據(jù)顯示，1998-2003年，荔灣區(qū)的商鋪成交量為21.86萬平方米，而1998-2004年上半年，荔灣區(qū)的商鋪批出量都已達34.16萬平方米，商鋪市場仍然呈現(xiàn)出“供大于球”的態(tài)勢。

(三)價格特征：租售價格差距大

荔灣區(qū)為傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，然而，不同的地段，由于商業(yè)氛圍不同，租售價格呈現(xiàn)出“天壤之別”的特點：以步行街及專業(yè)市場最貴，如下九路步行街，其首層租賃價格在500-1500元/平方米之間，典型商鋪如十甫名都，其首層售價高達10多萬元/平方米；專業(yè)市場如站南路一帶的服裝專業(yè)批發(fā)市場，其首層的租賃價格亦在600元/平方米左右，且?guī)缀醣瑵M，而中山八路一帶的童裝批發(fā)市場，首層的租價在200-350元/平方米之間。

另外，據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從1998年至2004年上半年，荔灣區(qū)商鋪成交均價為21715元/平方米，明顯比全市八區(qū)商鋪成交均價12556元/平方米高。綜觀荔灣區(qū)1998-2004年上半年的價格走勢，1998-2001年一走呈下跌趨勢；之所以出現(xiàn)這種情況，原因在于這幾年的批出量一直大于成交量。而由房地產(chǎn)市道整體向暖，自2002年開始，商鋪成交價格止跌反彈，但受供應(yīng)影響，2004年上半年又呈直升趨勢，同比上升幅度達57.93%。

(四)經(jīng)營特色：與區(qū)域商業(yè)特色吻合

荔灣區(qū)的商業(yè)經(jīng)營特色呈現(xiàn)出與區(qū)域本身的商業(yè)特色相吻合的特點。如荔灣區(qū)，美食和珠寶玉器成為荔灣商業(yè)的兩大特色?！笆吃趶V州、食在荔灣”，西關(guān)

004km.cn

004km.cn 美食已成為廣州的一道招牌，同時荔灣區(qū)居民也收藏珠寶玉器的風(fēng)雅習(xí)俗。因此，綜合商場的經(jīng)營特色也緊扣區(qū)域商業(yè)特色，如荔灣廣場的二、三、四、五樓及名匯廣場的六樓均設(shè)有美食城，同時在兩個綜合商場的首層及負一層亦都定位為經(jīng)營珠寶玉器等精品。而中山八路一帶的童裝批發(fā)市場、火車站一帶的服裝批發(fā)市場，亦都秉承其由來已久的經(jīng)營歷史，且不斷的“升級換代”。

五、海珠區(qū)商鋪市場分析(一)分布格局：由西向東

海珠區(qū)的商業(yè)分布格局正在經(jīng)歷“由西向東”的發(fā)展趨勢，并已形成時尚購物街和專業(yè)市場“齊頭并進”的經(jīng)營態(tài)勢。

以東曉路和廣州大道為分界線，海珠區(qū)的商業(yè)格局可分為西部傳統(tǒng)商業(yè)板塊，中部商業(yè)板塊和以琵洲會展中心為核心的東部商業(yè)板塊。

海珠區(qū)西部的江南西路、江南大道北、昌崗路一帶是海珠區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)。江南西路一直以來都穩(wěn)坐海珠商業(yè)的龍頭寶座，薈聚了眾多品牌專賣店，是河南最高檔，發(fā)展最成熟的商業(yè)區(qū)，贏得“全國購物放心一條街”的美譽；江南大道北的“婚紗一條街”更是成行成市，遠近聞名。受其輻射影響，該區(qū)附近的寶崗大道、前進路和江南大道中等地的商業(yè)也漸被帶動起來，如宏宇廣場裙樓商場招來“新一佳”入住，成為寶崗大道最高檔的購物中心，前進路的的萬國廣場亦有“家樂?！睋窝?。而西部沿江地帶，海珠區(qū)政府亦有意將濱江西路打造成海珠區(qū)“酒吧一條街”。

由于西部傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域歷經(jīng)多年的發(fā)展，隨著房地產(chǎn)開發(fā)向東拓展，中部、東部的商業(yè)正在崛起。

在海珠區(qū)中部，地鐵二號線的開通讓新港城成為地鐵上蓋物業(yè)，百佳將其裙

004km.cn

004km.cn 樓商場全部消化，中大布匹市場也升級換代；濱江中路一帶則由于連片開發(fā)的商品房，其裙樓商鋪目前也已形成一定的商業(yè)氛圍；廣州大道南則是海珠區(qū)傳統(tǒng)的布匹、汽配專業(yè)市場，目前也吸引了百安居落戶廣州大道南。

東部板塊，則由于“琶洲國際會展”的落成并投入運營而帶動了整個海珠區(qū)東部的商業(yè)發(fā)展。麗影華庭商業(yè)廣場則是目前海珠區(qū)東部最大的購物場。除此之外，會展新城、大家庭花園等新興商品房的裙樓商鋪銷售情況都較理想。

(二)供求態(tài)勢：供大于求

歷史上的海珠區(qū)，在廣州市內(nèi)各區(qū)里一直擔(dān)任著“工業(yè)區(qū)”的角色，區(qū)內(nèi)工廠林立；近年來，隨著“大廣州”概念的確定及“城市化”進城的加快，海珠區(qū)躍升成為中心城區(qū)，工廠陸續(xù)搬遷，商品房相繼拔地而起，房地產(chǎn)市場風(fēng)生水起，商鋪市場的供應(yīng)量和成交量也一直居于較前列(見“對比分析”部分)。據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1998年至2004年上半年，海珠區(qū)商鋪批出量和成交量分別為57.68萬平方米和47.75萬平方米，占全市八區(qū)商鋪的批出量和成交量比例分別為22.41%和21.52%。1998至2004年上半的，海珠區(qū)商鋪批出量比成交量多出9.93萬平方米，形成“供大于求”的局面。

2003年，海珠區(qū)的商鋪成交量為9.71萬平方米，占全市原八區(qū)的商鋪成交量面積36.86萬平方米的比例為26.34%，比去年同期的28.73%下降了2.63個百分點。

(三)價格特征：波動較大

據(jù)調(diào)查顯示，海珠區(qū)商鋪的租售價格以江南西路一帶最貴，其臨街旺鋪的租賃價格為350-650元/平方米之間，首層商鋪售價如江南西路潤匯大廈為27000-33000元/平方米之間；其次為濱江東路，首層商鋪租賃價格在150-250

004km.cn

004km.cn 元/平方米之間，售價在20000-30000元/平方米之間。

總體銷售價格方面，據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從1998年至2004年上半年,海珠區(qū)的商鋪成交均價為10141元/平方米，明顯低于全市原八區(qū)商鋪成交均價的12556元/平方米，并且波幅較大。全市原八區(qū)各區(qū)歷年來商鋪成交均價較為平穩(wěn)，但海珠區(qū)卻呈現(xiàn)出波幅較大的特點：如99年比98年上長了18.96%，但比2000年下降了12.30%；2001年比2000年上升了9.39%，2002年又比2001年下降了2.04%；而2003年卻比02年下降了30.50%，下降比率高于原八區(qū)的下降比率，其原因在于海珠區(qū)不同區(qū)域內(nèi)的價格相差較大，邊緣地帶明顯低于中心范圍，但隨著房地產(chǎn)開發(fā)不斷向邊緣地帶推進，從而拉低了商鋪的成交均價。而2004年上半年，隨著海珠區(qū)房地產(chǎn)市場的不斷成熟，琶洲等地商務(wù)、商業(yè)氛圍的不斷增加，海珠區(qū)商鋪價格迅速攀升，為10141元/平方注，增幅達63.07%，明顯快速原八區(qū)17.92%的增幅。

(四)經(jīng)營特色：專業(yè)市場與時尚購物街“齊頭并進”

海珠區(qū)與珠江北岸的老三區(qū)和天河區(qū)一江之隔，而由于海珠區(qū)原為工業(yè)區(qū)，生活及消費極為不便，導(dǎo)致坊間流傳著“寧要河北一張床，不要河南一間房”的說法。而如今已今非昔比，隨著城建和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，海珠區(qū)已發(fā)生了翻天覆地的變化，商業(yè)市場亦蓬勃發(fā)展，形成專業(yè)市場與時尚購物街“齊頭并進”的發(fā)展態(tài)勢：江南大道婚紗一條街、中大布匹批發(fā)市場、廣州大道南布匹、汽配市場等專業(yè)市場已經(jīng)沉積了濃厚的商業(yè)氛圍；江南西路、信和廣場、萬國廣場、新港城、麗影華庭等時尚購物地帶亦為海珠商業(yè)添加了抗衡“河北”的法碼。如今的河南市民，購物再也不用到“河北”了。

六、白云區(qū)商鋪市場分析

004km.cn

004km.cn 白云區(qū)是廣州老八區(qū)中面積最大的區(qū)域，覆蓋范圍廣，離廣州市中心距離遠。其大部分的地區(qū)還屬于廣州的商業(yè)冷落偏遠之地，商業(yè)氛圍還不夠成熟，沒有大型的、高檔次的消費重心，其商鋪市場呈一個點狀的分布。以大型的專業(yè)市場為主要商業(yè)點，加上小區(qū)群樓，臨街商鋪的補充，形成了白云區(qū)的商業(yè)格局。

(一)分布特征

白云區(qū)的商鋪主要是以專業(yè)市場為主，主要集中在以下幾個區(qū)域：三元里到站西路段的皮革專業(yè)市場；機場路在廣園路段的汽配、月歷、化妝品、音像組合而成的專業(yè)市場群；黃石路、機場路段的汽配、汽車用品特色專業(yè)街，再加上附近一帶的小區(qū)商鋪市場；白云大道飲食長廊，位于增槎路的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場群；還有規(guī)劃中的白云新城商業(yè)中心，將會是未來白云區(qū)商業(yè)的集結(jié)點。

與廣州市中心區(qū)域相比，白云區(qū)的商業(yè)仍然比較分散，缺乏相對集中的地帶。不管是機場路、三元里、黃石路，還是廣園路、白云大道附近，盡管有商鋪，也有食肆，但基本沒有像北京路、天河城等相對集中的商業(yè)旺地?？梢姡自茀^(qū)的商業(yè)步伐依然走得比較緩慢，但也可以說明，白云區(qū)仍然是一片大有作為的天地。即將啟動的白云區(qū)遠景路商業(yè)街項目，白云新城商業(yè)中心將會是白云區(qū)商業(yè)的一個凝聚點。

(二)價格特征

白云區(qū)商鋪的租金遠比市區(qū)商鋪租價低，呈一個不規(guī)則的分布，每一個區(qū)域的租金價格根據(jù)每個區(qū)域內(nèi)興旺程度的不同會有很大的差別。并且市場的整體素質(zhì)都是無法跟市區(qū)商場相比的，基本上是沒有一個管理機制，所以這里很多市場的管理費都明顯的低，或者并不用收繳管理費，與市區(qū)內(nèi)的商場相比顯得比較雜亂。

004km.cn

004km.cn 機場路廣園路段的一個專業(yè)市場集散地，根據(jù)市場的興旺程度，其價格有很大的分別。汽配市場月租金在50元/㎡左右；做化妝品市場100元/㎡左右；文化精品城在60~100元/㎡左右；而音像城的內(nèi)鋪也要90元/㎡，臨街的超過100元/㎡。同和路臨街商鋪租金在30~50元/㎡左右，機場生活小區(qū)群樓商鋪100~120元/㎡，天平架專業(yè)市場租金80~100元/㎡。租金、管理費價格的低廉也從側(cè)面反映出了白云區(qū)商鋪檔次明顯的比市區(qū)的要低很多。

從1998年到2004年上半年,白云區(qū)商鋪與全市八區(qū)商鋪成交均價對比表可以看出，白云區(qū)的商鋪均價正逐年的向全市靠攏，并在不斷的自我提升中。從1998年與全市相差7428元每平方米(成交均價不到全市成交均價的一半)縮短到2004年上半年的的561元每平方米，大大拉近了與全市成交的平均水平。

(三)供求特征

白云區(qū)地區(qū)跨度大，商業(yè)以專業(yè)市場為主，規(guī)模雖然比較大，但有些地方卻顯得人氣不足，空鋪位比較多，特別是位置差、人流少的地方。無論是臨街，還是群樓，或者是專業(yè)市場，都有很多的空鋪位。離市區(qū)較近的區(qū)域空置率就比較小，天平架、站西路、三元里的一些離市區(qū)較近的區(qū)域，無論是專業(yè)市場還是臨街商鋪還是十分搶手的，出租率大多在90%以上。

白云區(qū)的商鋪市場雖然檔次比較低，但是其商鋪成交也可以說是十分的頻繁。在2003年全年，商鋪成交面積4.17萬平方米，排在東山區(qū)之后，全市十區(qū)排名第五。但在全市所占比例僅為11.31%，分量還是比較少。從近幾年白云區(qū)商鋪的成交面積可以看出，2003年白云區(qū)商鋪的成交面積擺脫了前幾年的下降態(tài)勢，成交面積止跌上揚，比02年增長了16.3%，緊緊跟隨著全市的發(fā)展步伐。從“白云區(qū)商鋪批出量、成交量與全市原八區(qū)對比表”中可以看出，白云區(qū)的004km.cn

004km.cn 商鋪批出與成交合理，批出與成交基本保持一致。從1998年到2004上半年年，白云區(qū)商鋪總批出量37.09萬㎡,僅比成交量的36.83萬㎡多出2600㎡，呈現(xiàn)出一個供求平衡的態(tài)勢。

白云區(qū)商業(yè)增長步伐遠遠落后與全市的平均發(fā)展水平，并且在全市所占的比例也十分稀少。隨著舊機場的搬遷，百信廣場的暫露頭角，白云新城核心商業(yè)圈的逐步形成，一個龐大的商業(yè)輻射正處于一個醞釀期，白云區(qū)的商業(yè)將會展望在全市內(nèi)搶占一定的份額。

(四)經(jīng)營特色

白云區(qū)商鋪市場主要是比較低檔次的點狀經(jīng)營，以專業(yè)市場為主要的經(jīng)營點。例如：三元里、站西路的皮革經(jīng)營點；天平架的服裝、裝飾材料經(jīng)營點；黃石路集汽車銷售、汽配、維修、信息四位一體的“汽車銷售一條街”；增槎路以農(nóng)副產(chǎn)品為經(jīng)營點的市場批發(fā)園區(qū)；還有零散的小區(qū)群樓商鋪經(jīng)營。

白云區(qū)的商業(yè)狀態(tài)目前還是以自發(fā)性、零散性為主要的特征。雖然有很多小型商鋪，也有很多食肆，但是大型的購物場所依然沒有，因此也就很難在某一地點凝聚出一股比較強烈的商業(yè)氣息。加上區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場經(jīng)營層次較低、配套設(shè)施落后、整體形象陳舊，在很大程度上鉗制了這些市場群的進一步發(fā)展。社區(qū)網(wǎng)點型商業(yè)是區(qū)域內(nèi)主要的消費中心，以日用、服務(wù)業(yè)為只要傾向點，滿足局部的消費群。這些社區(qū)網(wǎng)點可以說是遍地開花，但其規(guī)模、檔次的局限性很大，所以這些商業(yè)的發(fā)展影響力有限，不足以承托起整個白云區(qū)的商業(yè)興旺。

白云商業(yè)市場概括起來是：步行街千呼萬喚、獨立商業(yè)城不成氣候、專業(yè)批發(fā)市場繁雜無序、群樓商鋪良莠不齊、小區(qū)商鋪各自為政。

(五)專業(yè)市場主導(dǎo)白云商場

004km.cn

004km.cn “中國皮具的一半在廣東，廣東的一半在白云”，這是廣東省皮革工業(yè)協(xié)會理事長王建新在中國(廣東)皮具發(fā)展論壇上說的一句話。白云區(qū)的專業(yè)市場除了皮革外，還有汽配、建材裝飾、化妝品、農(nóng)副產(chǎn)品等，一系列的專業(yè)市場群是白云區(qū)商業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)者。

白云區(qū)的專業(yè)市場具有規(guī)模龐大、影響力大的特點。梓元崗皮具批發(fā)中心、金龍盤國際鞋業(yè)皮具廣場、白云世界皮具貿(mào)易中心等都是國際型的專業(yè)市場；機場路段的興發(fā)廣場是國內(nèi)最大的化妝品批發(fā)市場；沙太路的廣東天健國際家居裝飾材料商貿(mào)廣場是華南地區(qū)最大的建材批發(fā)交易市場；黃石路、機場路的汽配市場也享負盛名。專業(yè)市場的影響深遠，但與其相去甚遠的是，白云區(qū)的專業(yè)市場普遍是一個產(chǎn)品多，品牌少，名牌更少的尷尬局面。加上城鄉(xiāng)發(fā)展不均衡、人均GDP較低、發(fā)展空間受到一定限制等方面的劣勢，很大程度上抑制了白云區(qū)專業(yè)市場的檔次發(fā)展。

隨著市政“北優(yōu)”的出臺，白云區(qū)立足根本，把專業(yè)市場進行檔次的全面提升，白云區(qū)規(guī)劃建造各式集中、規(guī)模大、檔次高的專業(yè)市場，并逐漸淘汰目前低檔次、規(guī)模小的批發(fā)市場，美博城、湛隆汽配市場、翔龍佳國際數(shù)碼鞋業(yè)城、樂佳商業(yè)廣場和汽車商貿(mào)一條街等5個不同專業(yè)市場的模式，逐步形成白云專業(yè)市場一種強強之勢。

(六)小區(qū)商鋪初顯崢嶸

機場路、黃石路附近是白云區(qū)北部最有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，人口密集，交通便利，區(qū)內(nèi)已形成汽車、裝飾等專業(yè)市場，但百貨零售業(yè)仍處于臨街小商鋪階段。近幾年，小區(qū)商鋪發(fā)展倪端初顯。白云區(qū)黃石路、機場路段的成熟小區(qū)里的商鋪買賣十分旺盛，在這些小區(qū)商鋪里投資服務(wù)功能比較強的經(jīng)營項目是相當有

004km.cn

004km.cn 前景的。

據(jù)調(diào)查，黃石路上一些成熟樓盤的商鋪收益率相當不錯，現(xiàn)在一手商鋪已經(jīng)買不到了，要通過二手中介才能購入商鋪投資。祥景花園A區(qū)商鋪平均月租大約為70元／㎡。而靠近菜場附近的商鋪價格則更為理想，平均月租為160元／㎡，一間53平方米的商鋪被一家連鎖藥店租下，月租高達8000元，而5年前這里的月租僅為80~100元／平方米；白云高爾夫花園小區(qū)內(nèi)的商鋪也已基本售罄，投資收益情況也比較好；富力陽光美居小區(qū)商鋪月租金由最初的45元／㎡上升到現(xiàn)在的60元／㎡，而一手商鋪的售價則已經(jīng)達到7000元／㎡；元邦?航空家園的臨街商鋪也已經(jīng)銷售一空。

目前在黃石路段經(jīng)營的小區(qū)商鋪主要是以服務(wù)性行業(yè)為主，比如干洗店、美容美發(fā)店、士多、沖印店或者藥店。這些服務(wù)性強的商鋪不但會有比較好的回報，而且也會因為方便業(yè)主購物而吸引更多的買家。也在很大程度上填補了區(qū)域內(nèi)的商業(yè)不足，抓住了業(yè)主“就近消費”的心理，其發(fā)展空間十分巨大。

七、芳村區(qū)商鋪市場分析

芳村區(qū)位于廣州市西南，臨近南海、順德，是廣州市西南出口，長期以來，芳村作為居住區(qū)的概念非常模糊，在人們的心目中，芳村一直是工業(yè)及農(nóng)業(yè)區(qū)，而且由于城鄉(xiāng)結(jié)合的特點使芳村區(qū)的商業(yè)設(shè)施配套上不了檔次。

近年芳村區(qū)政府對區(qū)域的功能作了重新的定位，“水秀花香新城區(qū)”是芳村區(qū)未來的發(fā)展藍圖，芳村將充份利用“千年花鄉(xiāng)”的特點大力發(fā)展花卉業(yè)，與此同時，根據(jù)其文化底蘊促進家居精品、花鳥魚蟲市場、茶葉市場建設(shè)，由于地鐵一號線、五號線、廣佛地鐵貫穿全區(qū)，西南出口的有利條件極利于發(fā)展物流配送業(yè)、汽車專業(yè)市場。芳村區(qū)的商業(yè)將展現(xiàn)獨特的魅力。

004km.cn

004km.cn(一)分布特征

芳村區(qū)區(qū)域面積較小，因而商業(yè)設(shè)施配套都圍繞著住宅區(qū)，經(jīng)過近十多年的開發(fā)建設(shè)，芳村形成一定規(guī)模的商業(yè)板塊有花地灣板塊、長堤板塊，其中以花地灣區(qū)域為芳村區(qū)的商業(yè)中心，專業(yè)市場一般沿芳村大道及花地大道分布，物流及汽車銷售專業(yè)市場則分布在廣佛、廣中等內(nèi)、外環(huán)出入口。

花地灣板塊

花地灣板塊位于芳村區(qū)中心地帶，芳村大道、花地大道、龍溪大道、東教北路在板塊內(nèi)縱橫交錯，是芳村區(qū)重點發(fā)展的區(qū)域，地鐵一號線、廣佛地鐵橫穿其中，交通條件十分優(yōu)越，而且按照芳村區(qū)城市規(guī)劃計劃，沿龍溪大道將發(fā)展成為觀光休閑、花卉業(yè)及物流業(yè)區(qū)域?；ǖ貫嘲鍓K內(nèi)已建成有幾大住宅小區(qū)，如花地城廣場、怡芳苑、紅棉苑、樂怡居、合興苑等，居民消費處于中、高檔層次，板塊內(nèi)成熟臨街商鋪有東教北路、花蕾路、榮興路、浣花路，東百花地灣、好又多超市、芳村商業(yè)街、芳村食街等大型商業(yè)設(shè)施及幾個較大型的專業(yè)市場就座落其中，隨著整體營商環(huán)境的提高，原本較為低迷的地鐵沿線商鋪正走出低谷。

長堤板塊

長堤板塊的陸居路是芳村區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)街，前芳村區(qū)唯一的“燈光夜市”就設(shè)在此，白鵝潭酒吧風(fēng)情街是板塊內(nèi)興旺的專業(yè)風(fēng)情飲食街，現(xiàn)時，陸居路以經(jīng)營通訊及服裝為主。近期，芳村區(qū)計劃在該區(qū)域建一個國際美食城，使芳村區(qū)的”美食街”聲名進一步遠揚。板塊內(nèi)的芳村大道沿街商鋪經(jīng)過三年一中變的整治后亦煥然一新，中市農(nóng)貿(mào)市場更以“物美價廉”吸引眾多的廣州人從“河北”到芳村消費。由于該區(qū)是芳村的老城區(qū)，商業(yè)設(shè)施較居民消費力處于中等

004km.cn

004km.cn 層次。同時該區(qū)有江景資源優(yōu)勢，適宜發(fā)展有特色的休閑旅游商業(yè)項目，極具發(fā)展?jié)摿Α?/p>

專業(yè)市場

芳村區(qū)位于廣州市西南出口，經(jīng)過近幾年政府大力改造區(qū)內(nèi)交通后，芳村區(qū)與市區(qū)及珠三角周邊城市的聯(lián)系更加緊密，同時，芳村區(qū)有得天獨厚的“千年花鄉(xiāng)”的優(yōu)勢，芳村區(qū)近年大力發(fā)展花卉業(yè)、家居精品業(yè)、物流業(yè)、汽車業(yè)等專業(yè)市場，目前，花卉、花鳥魚蟲、茶葉市場已成三足鼎立的局面。南方茶葉市場是全國最大的茶葉專業(yè)市場，2001年年銷售額近15億元；位于龍溪大道的廣州市花卉博覽園是廣州市重點發(fā)展項目，年交易額更達二十多億元，同時也是全市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的示范工程。

(二)供求特征：租賃活躍，專業(yè)市場熱手

從近三年成交統(tǒng)計數(shù)據(jù)反映，芳村區(qū)商業(yè)鋪供求表現(xiàn)為一、二手成交量激增，二手租賃業(yè)務(wù)活躍。

一直以來，芳村區(qū)的商用地產(chǎn)項目發(fā)展并不出色，商鋪供應(yīng)占全市份額亦非常之小，以2001~2004年上半年，一手總成交量僅占全市成交的5.14%。供求的一大特點是其租賃業(yè)務(wù)大大高于銷售交易。一方面是芳村區(qū)房產(chǎn)開發(fā)面積少而導(dǎo)致商鋪市場總體供應(yīng)量偏少，另一方面是由歷史原因造成：由于芳村區(qū)以前是農(nóng)業(yè)區(qū)，農(nóng)村集體用地比例較多，隨著城市化地進程，一些村鎮(zhèn)漸漸變?yōu)槌菂^(qū)中心地帶，如茶教村、花地村、白鶴洞村，這些村鎮(zhèn)集體用地占了該區(qū)商業(yè)用地的很大部分，如越和花鳥魚蟲市場、朝陽文批市場、嶺南花卉市場等，此類物業(yè)往往由村委會自建或以出租地進行市場建設(shè)，業(yè)主不能擁有永久產(chǎn)權(quán)，因此芳村區(qū)內(nèi)雖然專業(yè)市場眾多，但其一、二手產(chǎn)權(quán)交易卻不能反映在市場份

004km.cn

004km.cn 額上。

2002年~2003年，芳村區(qū)商鋪建設(shè)有了巨大的飛躍，2002年與2003年一手交易分別為2.89萬和2.57萬平方米，對比2001年增幅近10倍。交易量的增加主要由新增裙樓商鋪及消化以前積壓的小區(qū)裙樓商鋪交易帶動，如汾水小區(qū)金蘭苑、坑口金道花苑、花地城廣場、怡芳苑等，一些政府機構(gòu)如國、地稅分局在浣花路購入大面積的裙樓用作辦公場所。隨著芳村區(qū)商鋪建設(shè)的不斷發(fā)展，其一、二手成交將會更加活躍。

(三)價格特征：一手降溫，二手飚升

根據(jù)房管局統(tǒng)計數(shù)據(jù)反映，芳村區(qū)一、二手商鋪價格表現(xiàn)迥然不同：芳村區(qū)一手商鋪價格降幅較大，但二手價格保持平穩(wěn)增長趨勢，一手成交均價從2001年的8035元/平方米降至2003年3997元/平方米，降幅達到49.74%，而2004年有所反彈,回升至7067元/平方米。一手價格的下降主要是由市場消化前期積壓單位所致。另外，由于各專業(yè)市場多數(shù)是村委出地建設(shè)，經(jīng)營者不能取得商鋪的永久產(chǎn)權(quán)，造成專業(yè)市場商鋪銷售比例偏低，市場數(shù)據(jù)并不能完全反映商鋪交投活躍程度。

租金方面，專業(yè)市場租金表現(xiàn)理想，但裙樓商鋪租金水平普遍不高，小區(qū)內(nèi)非臨街商業(yè)裙樓空置率較高；一層裙樓商鋪租金一般在30-200元/平方米幅度，二層租金在10-25元/平方米水平，市場總體表現(xiàn)為商鋪租賃業(yè)務(wù)遠比銷售活躍。根據(jù)調(diào)查，現(xiàn)時區(qū)內(nèi)商用物業(yè)成交最為活躍的是花地灣板塊，一般街鋪租金在80-150元/平方米，長堤板塊商業(yè)旺地陸居路段租金為100-250元/平方米，芳村大道沿線裙樓租金保持在40-100元/平方米幅度，且轉(zhuǎn)手個案較少，但租金仍處于較低水平。

004km.cn

004km.cn

（四）經(jīng)營特色

傳統(tǒng)專業(yè)市場當?shù)?，市場檔次上臺階。

隨著近年交通、市政大環(huán)境的巨大變化及區(qū)域戰(zhàn)略發(fā)展，芳村區(qū)專業(yè)市場打出了“文化牌”，重點發(fā)展人文背景及歷史傳承的商業(yè)項目，“花”、“茶”、“精品”等富含文化品位的專業(yè)市場已是芳村區(qū)的主打項目，在原來市場的基礎(chǔ)上，將經(jīng)營規(guī)模擴大及提升檔次。如南方茶葉市場正在建設(shè)的芳村茶葉城，經(jīng)營面積可達3.2萬平方米，投資近2億元，同時一改業(yè)主無產(chǎn)權(quán)的局面，經(jīng)營內(nèi)容也涵括了茶文化的全部概念，而廣州花卉博覽園更是以政府牽頭，圈地幾千畝，組織大園藝商聯(lián)合打造花卉產(chǎn)業(yè)，形成科研及產(chǎn)經(jīng)銷一條龍的產(chǎn)業(yè)鏈，極具芳村“千年花鄉(xiāng)“特色。目前，芳村越和花鳥魚蟲市場、南方茶葉市場及花博會均執(zhí)市內(nèi)同類市場的牛耳，吸引四方八面的人流。家居裝飾業(yè)、精品業(yè)此類文化底蘊較強的市場也進駐芳村，如金海馬、集美居、朝陽文批等，使芳村區(qū)專業(yè)市場綜合“文體品位”提升。

物流業(yè)、汽車銷售產(chǎn)業(yè)成新興產(chǎn)業(yè)

按政府規(guī)劃，龍溪大道以北的6000畝地將建設(shè)成為芳村大型物流園區(qū)，沿芳村大道、花地大道則開設(shè)汽車銷售專門店，如廣本、日產(chǎn)、東風(fēng)等。新興的物流業(yè)區(qū)與傳統(tǒng)花卉、茶葉區(qū)、家居專業(yè)市場、汽車銷售業(yè)結(jié)成了相互促進的紐帶，在各專業(yè)市場之間構(gòu)筑批發(fā)和零售的“大市場流通”平臺，促成專業(yè)市場資源優(yōu)勢的最好發(fā)揮，但由于是新興的產(chǎn)業(yè)，因而尚處于起步階段，成熟尚需時間。

社區(qū)商鋪發(fā)展遲滯，冷熱不均，欠缺購物商圈

相比蓬勃發(fā)展的專業(yè)市場，區(qū)內(nèi)各社區(qū)商業(yè)配套則顯遜色，亮點較少，且冷

004km.cn

004km.cn 熱不均，集中花地灣、陸居路一帶，其余社區(qū)則處于零散狀態(tài)。一方面是芳村區(qū)內(nèi)居民消費層次較低，內(nèi)需不足，另一方面是由于配套不完善造成，區(qū)內(nèi)居民大多在到外區(qū)消費的習(xí)慣。因而社區(qū)商鋪物業(yè)經(jīng)營檔次偏低，如在居住區(qū)開發(fā)時間最長的橋東小區(qū)內(nèi)，只有一間島內(nèi)價超市，配套明顯不足。

近期，芳村區(qū)開始對原有商業(yè)配套進行改造升級，在原有商業(yè)圈上著重發(fā)展有潛力的商業(yè)項目。2003年，芳村取消經(jīng)營近10多年的陸居路“燈光夜市”，將傳統(tǒng)的陸居路改造成全天候商業(yè)步行街，與長堤路的白鵝潭酒吧風(fēng)情街構(gòu)筑長堤板塊休閑商業(yè)中心；而在芳村區(qū)的中心區(qū)---花地灣板塊內(nèi)，通過住宅項目的帶動商業(yè)項目的發(fā)展，確立該區(qū)成為購物中心區(qū)，區(qū)內(nèi)的花地城廣場將成為芳村區(qū)首個地鐵上蓋的購物中心，2004年一月好又多進駐其中，中心效應(yīng)同時帶動了周邊銀行、中介、飲食、娛樂等配套設(shè)施的發(fā)展，同時也提升了板塊內(nèi)的租金水平。但在芳村區(qū)，實質(zhì)意義上的購物商圈仍未能形成。

八、番禺區(qū)商鋪市場分析

番禺區(qū)是廣州市的新區(qū)，轄南沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、蓮花山保稅加工區(qū)及20個鎮(zhèn)，規(guī)劃中心城區(qū)263平方公里，包括市橋、石基、沙灣、鐘村、大石5個鎮(zhèn)的行政區(qū)域。

番禺區(qū)近年的房地產(chǎn)成交占據(jù)廣州樓市的半壁江山，番禺區(qū)的商鋪成交量排在廣州市的第一位，在城市規(guī)劃中，廣州市已確定番禺為“南拓”的中心區(qū)，廣州市新火車站選址石壁、廣州市大學(xué)城落戶新造??番禺區(qū)的商業(yè)前景非常看好，而番禺區(qū)高速的經(jīng)濟發(fā)展亦促使其商貿(mào)活動持續(xù)旺盛，從八、九十年代紅火的易發(fā)廣場至現(xiàn)在規(guī)模巨大的萬博中心，再到未來計劃興建的漢溪商業(yè)中心，番禺區(qū)的商業(yè)格局已有了質(zhì)的飛躍，隨著華南板塊住宅組團不斷擴張及完

004km.cn

004km.cn 善、華南板塊居住人口急劇增加，對小區(qū)商業(yè)配套要求亦不斷升級，區(qū)內(nèi)不同區(qū)域的點狀、環(huán)狀及線狀商圈正逐漸形成。

(一)分布特征

縱觀目前番禺區(qū)內(nèi)已形成一定規(guī)模的商業(yè)網(wǎng)點，區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套分布呈現(xiàn)較強的地域性，根據(jù)其地理位置可分為市橋板塊、大石洛溪板塊、華南板塊。板塊內(nèi)的迎賓路沿線及大石現(xiàn)已形成大規(guī)模、高檔次專業(yè)市場，市橋板塊、洛溪板塊及華南板塊則以商業(yè)街及購物中心為主，華南板塊各大樓盤均有規(guī)模較大的小區(qū)商業(yè)配套。

市橋板塊

市橋是番禺區(qū)府所在，亦是區(qū)內(nèi)商業(yè)活動最活躍的區(qū)域，其商業(yè)設(shè)施的發(fā)展經(jīng)歷了較長的歷史，因而亦形成了各具特色的商業(yè)街及購物商場。其中大北路和繁華路是市橋最繁華的商業(yè)街，兩條街上名店云集、行人如鯽，分布有一些較大的服裝連鎖店及大型購物中心及特色商場，如友誼中心、名店城、禺山商場、流行大本營等，大北路類似廣州市的“北京路”，清河路、光明路、禺山大道、長堤路、平康路、環(huán)城路縱橫交錯，相互編織成交通“黃金網(wǎng)絡(luò)”及商業(yè)黃金圈。而隨著地鐵三號線建設(shè)步伐的加快，地鐵商圈概念商鋪正逐漸形成。

洛溪大石板塊

洛溪板塊的商業(yè)設(shè)施隨著洛溪板塊大盤的不斷成熟而完善，“洛溪第一盤”洛溪新城開發(fā)至今已有十多年的時間。洛溪板塊內(nèi)的大盤為數(shù)不少，如麗江花園、洛溪新城、洛濤居、華苑明珠、廣州奧園等等，板塊內(nèi)常住人口亦以幾何級數(shù)擴張，現(xiàn)時洛溪板塊商業(yè)中心為洛溪新城臨街鋪，百佳、麥當勞、各式飲食店成行成市，而隔江偏安一隅的麗江花園經(jīng)過近十年的醞釀，小區(qū)商業(yè)設(shè)施

004km.cn

004km.cn 也有了根本性的變化。麗江花園“漁人碼頭”商業(yè)項目已全面啟動，板塊內(nèi)大型的專業(yè)市場有沙溪商業(yè)城及大石家私城。

華南板塊

華南板塊創(chuàng)造了廣州市房地產(chǎn)市場的奇跡，在短短的幾年時間里面，南村鎮(zhèn)的大片土地被多家地產(chǎn)大鱷瓜分，各具特色的超大型小區(qū)樓盤涌現(xiàn)在人們眼前。而在此之前，祈福新村已在鐘村鎮(zhèn)扎根下來，祈福新村的用地面積超過400公頃，規(guī)劃人口13.5萬，一個實質(zhì)意義上的新城區(qū)已形成。但由于市政規(guī)劃滯后的緣故，各小區(qū)紛紛重復(fù)建設(shè)小區(qū)配套，現(xiàn)時各大型小區(qū)內(nèi)均有商業(yè)設(shè)施服務(wù)小區(qū)住戶，如星河灣、華南新新、錦繡香江、南國奧林匹克花園。而在已出臺的廣州市商業(yè)設(shè)施規(guī)劃中，沿地鐵漢溪站附近，將建設(shè)一個大型Shoppign Mall，以滿足該區(qū)域的消費需求。

專業(yè)市場

番禺區(qū)處于珠三角的前沿位置，地理位置非常優(yōu)越，同時番禺區(qū)內(nèi)各村、鎮(zhèn)的可供應(yīng)土地較多，地價便宜，各種有利因素造就了眾多的專業(yè)市場分布其中。目前番禺正形成以家居、汽配、電子、五金為主的大型專業(yè)市場，分布在市橋、大石、迎賓路板塊內(nèi)。以迎賓路為龍頭，現(xiàn)時板塊內(nèi)最大的招商項目為萬博中心，其中家私連鎖店吉盛偉邦、斯高電子專業(yè)市場已進駐萬博中心。迎賓路沿線的汽車銷售4S店不斷涌現(xiàn)，伴隨著該區(qū)高消費人群的進一步增加，番禺汽車市場、家居市場將會有更大的發(fā)展空間。

(二)供求特征:

一、二手齊頭并進，稱甲市場

番禺區(qū)一、二手商鋪持繼保持強勁的勢頭，其交易量居全市首位，2001到2004年上半年，番禺一手成交量占全市比例分別為：31.07%、36.44%、25.73%、004km.cn

004km.cn 21.89%；與此同時，番禺區(qū)的商鋪二手交易已“媲美”一手交易量，以2003年為例，2003年該區(qū)二手交易量為12.94萬平方米，比一手交易量少1.06萬平方米。2001~2004年上半年三年期間，番禺二手交易占全市成交比例的35.04%。

番禺區(qū)商鋪供應(yīng)集中在大石洛溪、市橋、華南板塊。以華南板塊的萬博中心為例，中心總建筑面積達18萬平方米，外圍商業(yè)街物業(yè)已全部售出。由于番禺區(qū)的商鋪價格相對較低，僅為天河區(qū)價格1/3，相當一部分投資者青睞于其可觀的商業(yè)前景，因此大大刺激了該區(qū)的商用物業(yè)的投資，一些大型的成熟社區(qū)也開始出售物業(yè)，如麗江花園、洛溪新城，以上原因都促成了龐大的二手成交量。

(三)價格特征：平穩(wěn)增長，升值潛力大

2001~2003年，番禺區(qū)商鋪的一、二手價格保持平穩(wěn)態(tài)勢，一手均價維持在4100~5100元/平方米幅度。隨著“南拓”的逐步實現(xiàn)，番禺區(qū)居住氛圍的日益濃厚，2004年上半年，番禺區(qū)的一手商鋪售價已達7067元/平方米，同比增長58.98%，高于全市增長率18.19%。根據(jù)市場調(diào)查顯示，番禺區(qū)各板塊內(nèi)商鋪價格特征表現(xiàn)如下：

市橋板塊

市橋商鋪租金水平最高的路段為大北路及繁華路，其它依次分別為光明路、清河路、大南小區(qū)。平均租金水平為100-300元/平方米，一手售價為6000~25000元/平方米。

大北路及繁華路集中了大量的街鋪及綜合商場，飲食、服裝、百貨店鱗比櫛次，現(xiàn)時大北路街鋪租金達600元/平方米，大北路綜合商場如名店城店鋪一般在2500元/間；繁華路街鋪租金為200-400元/平方米，光明路街鋪租金在80-150元/平方米，清河路租金在40-120元/平方米幅度，而大南小區(qū)處于舊城區(qū)，消費

004km.cn

004km.cn 層次較低，租金維持在40-100元/平方米。

大石洛溪板塊

經(jīng)過近十多年的房地產(chǎn)市場發(fā)展，大石洛溪板塊商業(yè)氣氛較濃厚，租金水平亦有了較大程度的飚升，現(xiàn)時洛溪新城平均租金水平為100-200元/平方米，大石鎮(zhèn)沿路街鋪租金水平為30-60元/平方米。

板塊內(nèi)以洛溪新城為中心，商鋪租金為100-200元/平方米，洛溪新城內(nèi)裙樓商鋪售價在15000-25000元/平方米之間。

麗江花園街鋪租金水平一般在30～150元/平方米，而麗江花園2002年3月份開始出售麗字樓的帶租約商鋪。價格最低為3527元/平方米，最高為23181元/平方米，平均價格為6607元/平方米。

與洛溪一水之鄰的大石鎮(zhèn)，雖然開發(fā)時間較早，但由于前期規(guī)劃未能完善，商業(yè)配套一直上不了一個檔次，租金處于較低水平，現(xiàn)時形成以富麗路為依托的沿街商貿(mào)區(qū)，一般多為裙樓商鋪，如大石家私城。該路段臨街商鋪租金為30-50元/平方米水平。

華南板塊

華南板塊目前形成較大規(guī)模的商業(yè)設(shè)施是迎賓路上的萬博中心，板塊內(nèi)眾多的大型樓盤商業(yè)配套處于起步經(jīng)營階段，多數(shù)小區(qū)商業(yè)配套由發(fā)展商租務(wù)處統(tǒng)一管理，一些樓盤如廣州雅居則對外銷售商鋪，廣州雅居樂商鋪售價均價為9800元/平方米。相信隨著小區(qū)入住率的提高，發(fā)展商將會增加銷售供應(yīng)量。根據(jù)調(diào)查，板塊內(nèi)大型樓盤商業(yè)配套設(shè)施租金水平一般在30-250元/平方米幅度，其中以祈福新村商業(yè)街租金為眾人之首，其租金可達120-250元/平方米。

專業(yè)市場

004km.cn

004km.cn 番禺區(qū)由于地域遼闊，土地成本便宜，因而在區(qū)域內(nèi)分布不少的專業(yè)市場，如大石、鐘村、南村、沙灣等地都有各種商城和專業(yè)市場，但市場管理上多數(shù)仍然沿用粗放形式，造成整體檔次不高，租金水平亦較低，如大石、鐘村、南村等一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)的小型專業(yè)市場租金只有20-30元/平方米，而一些新興專業(yè)市場則走高檔次、高附加值的的路線，從而保證市場形象及提高了租金水平。例如萬吉盛偉邦、斯高國際數(shù)碼電子港、沙溪商貿(mào)城等。

(四)發(fā)展前景

番禺區(qū)是廣州市重點發(fā)展的區(qū)域，在廣州市商業(yè)遠景規(guī)劃中，廣州市商業(yè)布局南跳躍為：充分利用地鐵、輕軌和快速干線的建設(shè)優(yōu)勢，實施向番禺、廣州新城、南沙等地的跳躍式發(fā)展，廣州新中軸線延伸到沙灣水道，番禺區(qū)將崛起現(xiàn)代化濱水商業(yè)區(qū)，其中，將依托軌道交通地鐵3號線、4號線、12號線經(jīng)琶洲島、大學(xué)城和大石、市橋站點伸展商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，在沙灣水道以北沿岸配套廣州新城濱水低密度住宅區(qū)設(shè)置中心型購物廣場、建設(shè)開發(fā)時尚休閑型購物廣場等休閑功能區(qū)，沙灣水道以南沿岸建設(shè)生態(tài)景觀休閑商業(yè)及服務(wù)業(yè)。

番禺區(qū)利用其地處珠三角前沿的優(yōu)越條件，大型專業(yè)市場將會走整合型、外向型商業(yè)平臺的路線，而隨著板塊內(nèi)新型住宅小區(qū)的擴大、完善，區(qū)內(nèi)消費力的提升亦對其商業(yè)發(fā)展推波助瀾，因而該區(qū)的商鋪交易將會保持強勁態(tài)勢。

004km.cn

第二篇：廣州商鋪出租合同范本

廣州商鋪出租合同范本3篇

商鋪出租合同范本一

合同雙方：

出租方(以下稱甲方)：　法定代表人及身份證號：　營業(yè)執(zhí)照號:　注冊或居住地址：　郵編：　電話：

承租方(以下稱乙方)：　法定代表人及身份證號：　營業(yè)執(zhí)照號:　注冊或居住地址：　郵編：　電話：

甲方愿意將產(chǎn)權(quán)屬于自己的房屋出租給乙方。雙方根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，經(jīng)協(xié)商，訂立本合同：

第一條甲方出租的商鋪坐落地址________________________，建筑面積__________m2(使用面積__________m2)

第二條

租期_______年,自__年__月__日至__年__月__日。

第三條

租金和租金交納期及條件：

1.每月租金為人民幣____________元，乙方每個月繳納一次租金。

乙方可以支票或現(xiàn)金形式支付租金。

甲方開戶銀行：

收款人名稱：　帳號：

2.本合同一經(jīng)簽署，乙方即應(yīng)交納相當于

個月租金的押金。合同終止，乙方交清租金及水電、煤氣，電話等相關(guān)費用后，甲方即可退還乙方押金。若乙方提前解除合同，視為違約，押金不予退還。若乙方在承租期間給甲方房屋和相關(guān)設(shè)備造成損害，甲方有權(quán)從乙方押金中扣除維修和賠償費用。

第四條

水電費、管理費、電話費、清潔費和維修費的繳費辦法：

1.管理費：甲方每月自行向有關(guān)部門交納;

2.水電費、煤氣費：乙方每月自行向有關(guān)部門交納;

3.電話費：乙方自行向有關(guān)部門交納。

4.維修費：租賃期間，乙方引致租賃物內(nèi)與房屋質(zhì)量有關(guān)的設(shè)施損毀，維修費由乙方負責(zé);租賃物內(nèi)家私、家電設(shè)備損毀，維修費由乙方負責(zé)。但正常磨損除外。

第五條

出租方與承租方的變更：

1.租賃期間，甲方如將房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方，應(yīng)符合國家有關(guān)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)定，不必乙方同意。但甲方應(yīng)提前二個月書面通知乙方，房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方后，該第三方即成為本合同的當然甲方，享有原甲方的權(quán)利，承擔(dān)原甲方的義務(wù)。

2.租賃期間，乙方如欲將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三方使用，必須事先征得甲方的書面同意。取得使用權(quán)的第三方即成為本合同的當然乙方，享有原乙方的權(quán)利，承擔(dān)乙方的義務(wù)。

第六條

乙方的職責(zé)：

1.乙方必須依約繳納租金及其他費用，如有無故拖欠，甲方有權(quán)向乙方加收滯納金，滯納金為實欠租

%。如拖欠租金天，視為違約，甲方有權(quán)收回房屋，并不退還乙方押金。

2.甲、乙雙方在合同終止前，須提前一個月書面通知對方是否終止合同。

3.乙方在租賃期間，必須以合理防范措施，保護租賃期內(nèi)設(shè)備和設(shè)施的完好無損(自然折舊除外)，乙方不得擅自改變租賃房屋的結(jié)構(gòu)及用途，如確需要變更用途，需經(jīng)甲方同意后方可進行。乙方造成租賃房屋及其設(shè)備的毀損，應(yīng)負責(zé)恢復(fù)原狀。如乙方在租賃期滿不負責(zé)恢復(fù)原狀，甲方有權(quán)自行恢復(fù)原狀，費用從乙方押金中扣除。

4.乙方如在租賃房屋內(nèi)安裝超過電表負荷的任何設(shè)備、儀器或機械，須征得甲方同意，并由甲方協(xié)助乙方辦理相關(guān)手續(xù)，費用由乙方自理。未經(jīng)甲方同意和因未辦理相關(guān)手續(xù)而產(chǎn)生的事故或罰款，由乙方自理。

5.乙方不得在租賃房屋外面附加任何物件或涂刷任何涂料或做出任何更改。

6.租賃期滿或合同解除，乙方必須按時將租賃房屋內(nèi)的全部無損壞設(shè)備、設(shè)施在適宜使用的清潔、良好狀況下(自然折舊除外)交給甲方。

7.租賃期滿或合同解除后，乙方逾期不搬遷，甲方有權(quán)從已經(jīng)解除租賃關(guān)系的房屋中將乙方的物品搬出，不承擔(dān)保管義務(wù)。甲方有權(quán)要求乙方賠償因此而產(chǎn)生的費用，并有權(quán)訴之法律。

8.乙方保證承租甲方的房屋作為商業(yè)用房使用，遵守中華人民共和國法規(guī)和政府相關(guān)規(guī)定，合法經(jīng)營。因乙方違法經(jīng)營而給甲方造成的連帶損失，由乙方負責(zé)賠償。

9.甲方向乙方出示出租房屋的相關(guān)資料原件和給乙方與原件一致的復(fù)印件。包括出租房屋的產(chǎn)權(quán)證、房屋所有權(quán)人的身份證和出租許可證等。如果任何第三方對出租房屋主張權(quán)利，使乙方無法使用租賃房屋，甲方應(yīng)賠償乙方所蒙受的一切損失。

甲方在租賃期內(nèi)：

(1)對本合同約定期內(nèi)設(shè)施進行維修保養(yǎng)，包括

;

(2)對本出租房所屬的大廈或小區(qū)的安全和管理負責(zé);

(3)負責(zé)租賃房屋的結(jié)構(gòu)性維修。

(4)甲方保證乙方在本合同期內(nèi)合法經(jīng)營不受干擾。

第七條合同期滿，如甲方的租賃房屋需繼續(xù)出租，在甲方向第三方提出的同一條件下，乙方享有優(yōu)先權(quán)(但租金可隨社會物價指數(shù)變動而適當調(diào)整)。

第八條租賃期間，若乙方因不可抗力的自然災(zāi)害導(dǎo)致不能使用租賃房屋，乙方需立即書面通知甲方。若雙方同意租賃房屋因不可抗力的自然災(zāi)害導(dǎo)致?lián)p毀無法修復(fù)使用，本合同可自然終止，互不承擔(dān)責(zé)任，甲方須將所有押金及預(yù)付租金無息退還乙方。

第九條甲方配備的室內(nèi)電器、家具的數(shù)量、型號和裝修的標準，以附件確認為準。第十條

本合同如有不盡事宜，須經(jīng)雙方協(xié)商補充規(guī)定，補充規(guī)定與合同具有同等效力。

本合同執(zhí)行中如發(fā)生糾紛，應(yīng)通過甲乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，可提請當?shù)毓ど坦芾聿块T或人民法院裁決。本合同經(jīng)過雙方代表簽章后生效。本合同正本一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。

出租方：

承租方：

法定代表人蓋章：

法定代表人蓋章

年月日

****年**月**日

商鋪租賃合同書范本二

出租方：xx有限公司(以下簡稱甲方)

承租方：

(以下簡稱乙方)

根據(jù)中華人民共和國法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，簽訂本租憑合同，并達成以下協(xié)議：

一、甲方將洪梅汽車站商鋪

間租個乙方作為

合法經(jīng)營場地，商鋪位于

編號為

建筑面積

平方米。

二、租憑期限為

年，從

****年**月**日至

****年**月**日止，合同期滿后，在同等條件下乙方可優(yōu)先續(xù)租，但必須提前一個月與甲方簽訂新的租賃合同，否則視為放棄優(yōu)先權(quán)。

三、年

月

日至

****年**月**日為免租期，每月租金按建筑面積40-50元/平方米計算，每月計付租金

元。租金采用按月支付方式，并于當月5日前繳清，逾期按每日2%計付滯納金，第二年做適當調(diào)整。

四、管理費按人民幣2元/平方米/月，合計為

元。(此費用包括治安管理費、衛(wèi)生綠化、公共設(shè)施等)管理費在免租期內(nèi)不得減免，并于當月5日前交清。

五、本合同簽訂后乙方應(yīng)在當月內(nèi)向甲方交納租憑商鋪押金

元人民幣(每個鋪面)，押金用以保障乙方全面履行合同義務(wù)，合同期滿后不計利息如數(shù)退還，如果乙方違反本合同約定造成甲方經(jīng)濟損失的，甲方有權(quán)沒收押金作為違約金，并負責(zé)賠償甲方的損失。

六、乙方經(jīng)營期內(nèi)所有的費用或按有關(guān)規(guī)定應(yīng)付的其它費用，由乙方承擔(dān)。

甲方以上所收的一切費用都不含稅，甲方收取后應(yīng)向乙方出具收據(jù)。乙方所用的水費按

元/噸，電費按

元/度。

七、本合同期滿雙方不再續(xù)約的或者合同期間終止合同關(guān)系的,乙方須在10天之內(nèi)將鋪面交還甲方,交還時應(yīng)當恢復(fù)原貌(如間墻、門窗、管道等)，否則應(yīng)當支付恢復(fù)原貌的費用，同時乙方負責(zé)自行清理所有雜物，并搞好衛(wèi)生，租憑物內(nèi)的裝修材料(包括水管、電線、隔樓、門窗等)無償歸甲方所有。

八、非經(jīng)甲方同意，乙方不得如建、翻修、不得改變原建主體結(jié)構(gòu)和面局。

租憑期間由乙方負責(zé)維修、保養(yǎng)，乙方必須配備防火器材，消除安全隱患。

九、乙方簽訂本合同后，因經(jīng)營需要裝修店鋪的，須向甲方有關(guān)部門登記備案，執(zhí)行并遵守甲方的有關(guān)部門規(guī)定(如統(tǒng)一制做招牌、用電安裝等)，并在合同生效之日起30天內(nèi)完成裝修，并于

日必須正常開門營業(yè)，否則甲方有權(quán)終止合同，沒收押金，收回商鋪。營業(yè)期間非特殊情況不得連續(xù)三天關(guān)門，否則視為違約。

十、甲方可以協(xié)助乙方辦理相關(guān)證照，其費用由乙方承擔(dān)。

十一、乙方應(yīng)該按照約定時間繳納各項費用，否則甲方有權(quán)停止對乙方的供水供電等，因此而造成的一切損失由乙方自負。

甲方下達書面催繳通知后仍不履行的，則視為違約。甲方有權(quán)解除合同，無償收回商鋪及附屬的設(shè)施設(shè)備及裝修材料，且押金不予退還，并保留追收滯納金的權(quán)利。

十二、乙方在本合同簽訂一年之內(nèi)不得將物業(yè)轉(zhuǎn)讓，以后如確需要轉(zhuǎn)讓租憑權(quán)應(yīng)向甲方提出書面申請，由甲方收取500元的轉(zhuǎn)讓手續(xù)費后方可辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，否則視為違約，則按違約處理。

十三、合同期內(nèi)，乙方必須依法經(jīng)營，遵守法律法規(guī)及《x治安管理條例》等，必須消除各種安全隱患，否則甲方有權(quán)責(zé)令乙方整改或終止合同并不作任何賠償。

十四、本合同如有與法律法規(guī)相抵觸的以法律法規(guī)為準，不盡事宜，甲、乙雙方共同協(xié)商解決，或由仲裁委員會仲裁。

本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，自雙方簽字或蓋章之日起生效。

甲方：xx有限公司

乙方：

甲方代表：

乙方代表：

****年**月**日

****年**月**日

廣州商鋪出租合同范本三

出租方：

(以下簡稱甲方)

承租方：

(以下簡稱乙方)

1總則

根據(jù)國家法律及有關(guān)租賃法規(guī)，甲、乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方承租鋪位(房屋)事宜簽訂本合同。

2、本合同術(shù)語界定

本合同：是指本《廣州市龍洞迎龍商業(yè)街租賃合同書》及其附件。

不可抗力：是指地震、臺風(fēng)、水災(zāi)、火災(zāi)、戰(zhàn)爭以及其他不能預(yù)見或雖能預(yù)見但對其發(fā)生和后果不能防止或避免的事故與事件。

出租鋪：是指本合同中甲方向乙方出租的鋪位。

承租鋪：是指本合同中乙方穩(wěn)中有降甲方承租的鋪位。

3、租憑單位

3-1甲方將座于廣州市XXX出租給乙方商業(yè)使用，商鋪計租面積為97.02M2

3-2租賃日期自2010年06月01日至2013年12月31日止。

3-3租金、場地費、管理費、衛(wèi)生費等從2010年6月1日起計。

4、租金、場地費、管理費、衛(wèi)生費及其他費用。

4-1租金為每月9000元，甲方向乙方收取兩個月押金作為保證金共18000元甲方在合同期滿后須無息退回，如乙方在本合同期內(nèi)退出經(jīng)營的本押金不退回。

4-2租金、場地費、管理費、衛(wèi)生費、水電費和其他費用按月結(jié)算，由乙方于每月的6-13日向甲方繳清當期應(yīng)交費用。

4-3該鋪位嚴禁經(jīng)營水果

4-4本合同所列費用，乙方應(yīng)如期繳清，每逾期一天按應(yīng)交租金及其他應(yīng)交費用的2%計收滯納金。

4-5甲、乙雙方應(yīng)交稅費各自承擔(dān)。

5、出租人權(quán)利與責(zé)任

5-1甲方負責(zé)制定市場的管理規(guī)范、管理秩序，負責(zé)對房屋定期安全檢查，承擔(dān)房屋主體結(jié)構(gòu)自然損壞的維修。

5-2甲方負責(zé)管理和維護本市場的公共場所、公共設(shè)施，甲方收取的管理費包含承租鋪士建部分、公共供水排污排水管道及公共照明電路的維修、保養(yǎng)。

5-3因消防、安全、維修等原因，甲方在合理的通知下，可進入乙方承租鋪內(nèi)。

5-4遇緊急事故，甲方在未能通知乙方的情況下，可在保安人員的陪同下進入乙方承租鋪內(nèi)，處理所發(fā)生事故。

5-5甲方提供出租鋪的水，電供應(yīng)。

5-6甲方應(yīng)安排市場公共場所的衛(wèi)生保潔工作。

6、承租人權(quán)利與責(zé)任

7、違約責(zé)任

7-1租賃期間，甲、乙雙方必須信守合同，任何一方違反本合同的規(guī)定，守約方有權(quán)解除合同，并向違約方追究違約責(zé)任。

7-2租賃期內(nèi)，經(jīng)房屋安全鑒定部門鑒定承租鋪不符合安全使用標準，租賃合同自然終止，未使用所限的部分公共設(shè)施維護費及合同保證金退還給乙方。

7-3租賃期間，任何一方無法定或約定的理由而單方提出解除合同的，應(yīng)承擔(dān)違

約責(zé)任;由甲方提出的，甲方應(yīng)退還乙方未使用年限的部份公共設(shè)施維護費并雙倍返還乙方所交的保證金;由乙方提出的，乙方所交的合同保證金及公共設(shè)施維護費不予退不。

7-4合同簽訂后，甲方應(yīng)在30日內(nèi)將出租物提供給乙方使用，否則，乙方有權(quán)單方解除合同，甲方應(yīng)退還保證金及已交的其他費用(無息)

7-5

乙方應(yīng)如期繳納所有的費用(租金、場地費、管理費、公共衛(wèi)生費、水電費及其他費用)，每逾期1天，按所欠費用的2%支付滯納金;逾期30日，作乙方違約處理，甲方有權(quán)停止水電供應(yīng)并單方解除合同，解除合同之通知送達之日為合同的解除日，乙方須交回承租物，同時，甲方不退還乙方所交的保證金及其它費用。

7-6如乙方違反本合同及其附件中的規(guī)定(即乙方違約時)，甲方有權(quán)單方解除合同并收回出租物，同時，不退還已收的保證金及其他費用并追究乙方違約責(zé)任，解除合同之通知送達之日，視為合同的解除日，乙方須在合同解除后的7日內(nèi)將承租屋內(nèi)的自用物品搬走，否則，甲方有權(quán)按無主物進行處理。

7-7如果甲方違反本合同有關(guān)規(guī)定條款，乙方有權(quán)向甲方追計損失。

8-9略

10、其他特別約定

(1)乙方超過一個月不交租金、場地費、管理費、衛(wèi)生費、水電費及其他費用的，視為乙方違約，甲方有權(quán)收回承租物。

(2)乙方違約導(dǎo)致合同解除的，或合同期滿乙方不再續(xù)租的，乙方須在合同終止之日起7天內(nèi)搬走自用物品，否則，甲方可按無主物進行處理。

第三篇：2016年深圳各區(qū)買房分析

2016年深圳各區(qū)買房分析

自330政策之后，深圳房地產(chǎn)市場一片火熱，供需兩旺。繼二季度火熱之后年底再次翹尾，新房市場供應(yīng)加速，但連續(xù)多年深圳供應(yīng)不足的局面仍未緩解。根據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計，預(yù)計2016年深圳有136個新盤入市，可供應(yīng)面積1493萬㎡。截止到2015年12月18日，深圳住宅及公寓供應(yīng)共計121個項目，面積為706萬m2。一般實際供應(yīng)面積約為預(yù)測的6至7成，由此可推知2016年供應(yīng)項目個數(shù)增加15個，但可供應(yīng)面積卻增加兩成以上，究其緣由還在于深圳將會有大量舊改項目和城市綜合體項目入市，加上舊改容積率一般較高，間接加大了新房的可供應(yīng)量。近年來政府加大城市更改項目的供應(yīng)量，截止2015年12月，深圳市已審批了76個城市更新項目，其中有48個項目包含居住更新，合計擬拆除重建用地面積達到了492萬㎡。2015年大部分片區(qū)房價的快速攀升得益于舊改項目，如華潤城潤府、銀湖藍山潤園等。2016年即將入市的項目中，城市更新項目近50個，占到了全市新房供應(yīng)面積近4成，而2015年入市舊改項目僅為23個，面積占比約25%。同時大多數(shù)舊改項目均定位為綜合體，加上容積率較高，提升了新房的可供應(yīng)量。

2016年即將入市的項目中，綜合體項目就高達37個，主要集中在南山、龍崗和龍華。

其中南山有7個，占據(jù)了南山區(qū)未來入市項目數(shù)量的3成，城市綜合體的集中入市會提升區(qū)域的優(yōu)勢價值，支撐其價格繼續(xù)保持高位。

龍崗將有9個城市綜合體入市，有3個位于坂田片區(qū)，結(jié)合坂田靠近深圳北站、交通便利、聚集華為、航嘉等多家國內(nèi)外高科技知名企業(yè)以及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展良好的優(yōu)勢，未來將是龍崗區(qū)域的熱點。

龍華在2016年也是綜合體爆發(fā)的，尤其是觀瀾，入市項目基本以綜合體為主。熱點輪換明顯

2016年深圳整體供應(yīng)繼續(xù)保持高位，但是區(qū)域規(guī)劃差異導(dǎo)致熱點輪換，各區(qū)占比將出現(xiàn)一定變化。

龍崗依舊保持供應(yīng)首位，占比為35.9%，較2015年有小幅上升。寶安未來供應(yīng)占比與2015年基本持平，占全市的20.4%，但西鄉(xiāng)和寶安中心區(qū)未來將會有近20個項目入市，受價格、交通、航空產(chǎn)業(yè)城、全球最大會展中心等利好因素影響，未來區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢明顯。

龍華2016供應(yīng)占比為13.3%，較2015年的17.5%有所下降，不過觀瀾片區(qū)將有3個大型城市綜合體入市，促使其在2016年繼續(xù)保持活躍。消沉了很長時間的羅湖2016年供應(yīng)上升，占全市供應(yīng)的5.1%，預(yù)計在新的一年有9個項目入市。福田與南山較之前變化不大，鹽田的新入市住宅項目則明顯減少。

1福田：中心地位難撼，持續(xù)發(fā)力

由于中心區(qū)土地稀缺，近年來福田供應(yīng)占比一直不算高。預(yù)計2016年福田入市的項目達10個之多，占全市總供應(yīng)面積約6.3%，與近5年比較，處于最高位置。雖然區(qū)域供應(yīng)量不多，但由于中心地位優(yōu)勢明顯，且項目多以豪宅為主，所以每個項目的入市都備受市場關(guān)注。2羅湖：城市更新助力羅湖再起航

羅湖作為深圳最早開發(fā)的區(qū)域，曾經(jīng)猶如深圳的一顆明星，然而在過去幾年卻逐漸黯然失色，新房占比僅為全市的3%左右。在未來發(fā)展中，城市更新建設(shè)項目會助力羅湖加速發(fā)展，預(yù)計2016年羅湖將會有9個項目入市，占全市總供應(yīng)面積約5.1%。住宅、公寓、綜合體的入市將極大豐富羅湖的市場供應(yīng)，將重新塑造羅湖的城市地位。3南山：綜合體項目耀眼 高品質(zhì)住宅突出

2016年南山將會有19個項目入市，供應(yīng)占全市約17.2%，類型仍保持高品質(zhì)改善住房多的局面。2015年11月南山區(qū)新房成交均價已高達7萬/㎡，較今年年初已經(jīng)上漲了60%，高端住宅的入市仍會支撐其價格在新的一年保持高水平。預(yù)計2016年南山將會有一些大規(guī)模項目入市，其中城市綜合體項目有7個，占總供應(yīng)的37%，將會再次拉升城市地位。4鹽田：供應(yīng)減少，加速度不足 基于鹽田市場需求量一直比較低，未來入市項目較少。預(yù)計2016年將會有3個項目入市，其中佳兆業(yè)山海城為大型濱海綜合體，環(huán)境優(yōu)勢明顯，但是其距離市區(qū)較遠，交通配套不足，中心區(qū)輻射效應(yīng)較差。未來其將在政府規(guī)劃利好和全市整體發(fā)展較好的帶動下，加快發(fā)展，但預(yù)測仍會落后于其他區(qū)域。5龍華：供應(yīng)略降，觀瀾初露鋒芒

龍華是2015年全市的焦點，從年初至今，其價格漲幅約50%。預(yù)測2016年供應(yīng)面積近200萬㎡，占比約為13.3%，與2015年的17.4%相比略有下降。2015年以來龍華持續(xù)大量供應(yīng)再加上價格猛漲，透支了較多市場需求，預(yù)計2016年龍華價格將會進入平穩(wěn)上升階段。2016年觀瀾將有3個綜合體項目入市，面積高達41萬㎡，活躍了片區(qū)建設(shè)，完善區(qū)域配套，提升了居住與投資價值，預(yù)計觀瀾在2016年仍舊保持活力。6寶安：中心區(qū)、西鄉(xiāng)備受青睞

寶安一直是僅次于龍崗的供應(yīng)大區(qū)，全市供應(yīng)占比保持在20%左右，2016年供應(yīng)占比約為20.4%。預(yù)計新的一年西鄉(xiāng)和寶安中心區(qū)仍將會主要供應(yīng)片區(qū)，將有近20個項目入市。區(qū)域靠近南山，地理位置相對優(yōu)越、交通便利，再加上受航空產(chǎn)業(yè)城、全球最大會展中心、前海自貿(mào)區(qū)等利好因素影響，未來區(qū)域發(fā)展空間較大，將會備受市場青睞。7龍崗：穩(wěn)居第一 布吉坂田蒸蒸日上

龍崗在新的一年中穩(wěn)居供應(yīng)老大哥的地位，預(yù)計未來會有536萬㎡入市，占全市約35.9%，較2015年提高了1個百分點，龍崗中心城、布吉、坂田仍舊是供應(yīng)主力區(qū)。坂田片區(qū)云集了華為、航嘉、新天下等國內(nèi)外著名的高科技企業(yè)，靠近深圳北，交通便利，配套設(shè)施完善，現(xiàn)已有星河、保利、佳兆業(yè)等大型開發(fā)商入駐，預(yù)計未來將會有8個項目入市，其中包含了3個大型城市綜合體，將會是2016年龍華區(qū)域的熱點。布吉交通便利，靠近羅湖區(qū)，中心區(qū)域輻射明顯，預(yù)計未來將會有發(fā)展加速。2016年龍崗中心城預(yù)計有17個項目入市，仍會繼續(xù)受到剛需需求者的認可。另外，平湖在2016年供應(yīng)增加明顯，預(yù)計會有5個項目入市，其中包含了佳兆業(yè)中心壹號和中環(huán)星苑兩個城市綜合體。熱文推薦5萬/平地價也要拿！超10家大房企搶尖崗山地塊 年末龍華坂田二手房成交環(huán)比翻倍（附20片區(qū)成交）深圳家長：不用擔(dān)心你的學(xué)位房！↓ 點擊'閱讀原文' 查看寶萬之爭系列報道↓

第四篇：2013年廣州各區(qū)教師招聘考試 筆試考后小結(jié)

2013年廣州各區(qū)教師招聘考試

筆試

一、荔灣區(qū)（專業(yè)知識85%+公共知識15%）

（1）單項選擇15分

（2）基礎(chǔ)題 選擇

字音、字形、病句、修辭、（3）文言文

（4）詩歌鑒賞

（5）現(xiàn)代文閱讀

（6）作文（30分）

第一次考這種混合卷，作文沒寫完，時事都沒復(fù)習(xí)到。最后筆試68.75，沒有進，差7-8分。

二、海珠區(qū)（專業(yè)知識85%+公共知識15%）全是客觀題形式，共80題，時間為9:00-11:00

（1）單項選擇

5分時事，10分的教綜。

1.十八大中國經(jīng)濟發(fā)展目標，是要達到（）

A 城鎮(zhèn)化達到

B居民消費水平

2.關(guān)于新一輪大部制改革，說法錯誤的一項是（）

A不再保留計劃生育部門，并入衛(wèi)生部門

B不再保留鐵道部，新成立鐵路運輸公司

3.2013年1月9日召開的全國教育工作會議，提出*，以----為根本任務(wù)（）A立德樹人 B推進教育現(xiàn)代化

字音、字形、病句、修辭、排序等基礎(chǔ)知識在單項選擇、多項選擇、判斷題均有出題。文言文閱讀

詩歌鑒賞 “黃梅時節(jié)家家雨，青草池塘處處蛙。有約不來過夜半，閑敲棋子落燈花?！痹撛娪幸粋溆眠x項“落燈花”是敲棋子所致，判對還是錯，當時糾結(jié)了很久。

還有一題，“歲寒三友”指的是梅、蘭、竹，象征著高尚的人格和深刻的友誼。我判對，后來一查錯了。

筆試最后得分 89，報的逸景第一小學(xué)排名第二，比第一名少0.2分。

進資格審查，為擔(dān)心過不了審查，失眠了一夜，很僥幸地通過了審查。

結(jié)構(gòu)化面試：（8分鐘3道題）

1.讀《再見了，親人》最后三段，并書寫課題。

2.夸美紐斯曾說“一切語文實踐活動遠比規(guī)則要容易教得多?！闭堈?wù)勀愕睦斫狻?/p>

3.中國兒童的想象力被扼殺，作為教師，你會怎么辦？

試教：

提前一天給課題，《七顆鉆石》，三年級一個班試教20分鐘。

三、越秀區(qū)（教綜+時事）

（1）單項選擇（35*1）

（2）判斷題（15*1）

（3）論述題

1.新接到一個班級，如何培養(yǎng)優(yōu)秀班集體？

2．一般來說，教案的具體內(nèi)容有哪些？

（4）案例分析

案例一：A老師對差班學(xué)生說的一番話，在我眼里“沒有差生，只有不努力的學(xué)生” 案例二：B老師轉(zhuǎn)化眾人眼中的“壞”學(xué)生小黃，成功的案例。

提問：1.2.什么是壞學(xué)生？你如何看待“差生”

3．上面的案例給你什么啟發(fā)？

筆試最后得分89，排名15，離進入資格審查的分數(shù)1分，四、黃埔區(qū)（學(xué)科專業(yè)知識70%+教綜30%）

（1）單項選擇

時事+教育學(xué)心理學(xué)基礎(chǔ)

（2）主觀題

文言文閱讀、現(xiàn)代文閱讀、詩歌鑒賞、作文

作文30分，我沒把握好時間，雖寫完了800字，但結(jié)構(gòu)沒把握好。

筆試成績82.7，排名102，離前10名還很遠。

四、花都區(qū)（學(xué)科專業(yè)知識85%+教綜15%）

（1）單項選擇 40分

時事

1.習(xí)近平近日提出的“中國夢”，是指（）

A強盛中國，美麗中國B實現(xiàn)中華民族的偉大復(fù)興

2.2013年4月，長三角城市增至30個，其中不包括（）

A上海B淮南 C蕪湖

3．2013年4月14日，工信部門將實行電話用戶實名制，是指（）

A手機、電話、無線網(wǎng)卡B移動電話、微信、微博

4.近期流行的病毒為（）A H7N9

字音字形、病句、排序、修辭等基礎(chǔ)題

（2）主觀題

文言文翻譯“由奢入儉難，由儉入奢易”

詩歌鑒賞 王維《鐘山即事》

現(xiàn)代文閱讀 2篇： 一篇是寫“樹”的散文，一篇是寫“濕度”的說明文

仿寫句子2分

作文30分

大師的一句話“山不過來，我就過去”，從中你感悟到什么？請寫一篇800字以上的文章。

筆試得分75.5，排名96，只取前9名，第9名的分數(shù)是87.6，相差整整10分。

心得：

1.教綜較為基礎(chǔ)，熟讀教育學(xué)心理學(xué)三四遍，應(yīng)付沒問題。

2.時事一般要注意考前一個月之內(nèi)的新聞，包括國家重大舉措、法令、教育方面的政策等等。

3.專業(yè)知識的復(fù)習(xí)，基礎(chǔ)題（字音字形、詞語用法、病句、排序等）用《3年高考5年模擬》書上的知識歸納，適當做一些題。文言文、現(xiàn)代文閱讀、詩歌鑒賞，看平常的積累，注意答題技巧。

重點是作文備考，準備能活用的素材（人物、事跡、寓言??）考前多翻翻，一般寫議論文或議論性散文。

第五篇：商鋪價值分析

1、主、次入口附近的商鋪價值高。但不建議選擇緊鄰入口的商鋪，這樣的商鋪看似人氣旺盛，但不聚客。

2、主動線上的商鋪價值高（動線多于一條時，中間價值最高、右邊次之），根據(jù)人們逛街一般習(xí)慣，當商業(yè)動線多于兩條時，大部分消費者習(xí)慣選擇先走右手邊的一條。

3、主力店、次主力店附近的商鋪價值高。由于主力店、次主力店面積大，品牌效應(yīng)高，聚集人氣。

4、小型室內(nèi)廣場、景觀周邊商鋪價值高。相比于傳統(tǒng)百貨，現(xiàn)代大型購物中心更趨向于滿足消費者休閑、娛樂、以及體驗式的消費習(xí)慣。購物中心內(nèi)的演藝休閑廣場、景觀等商業(yè)輔助設(shè)置（空間）成為極聚人氣的地方。

5、知名品牌周邊店鋪價值高。品牌效應(yīng)，沒什么好說的，誰都喜歡挨著ＬＶ開自己的店：）

6、可達性、可視性好的商鋪價值高。也沒什么好說的，沒有可視性，人流難以到達的?死鋪?很難經(jīng)營火。

7、通用性高的商鋪價值高。滿足投資者的后期業(yè)態(tài)調(diào)整，柔性越強，價值越高。

8、1層商鋪價值最高，-1層次之，2層、3層遞減。一層商鋪價值最高是公認的；相比二層，人們更多習(xí)慣于向地下走，所以負一層商鋪一般來說，其價值應(yīng)該在一、二層之間，但現(xiàn)實中具體要看商業(yè)的整體規(guī)劃了。

9、位于街角（又稱“角地”）的商鋪因擁有兩條道路和客流，價值最高；而街邊（又稱“旗地）商鋪只擁有一條道路的客流，價值次之；如果商鋪凹進相鄰兩側(cè)（又稱“袋地”），價值最低

10、發(fā)展中商圈里的商鋪潛在價值較大。就是對于投資者來說，發(fā)展中商圈的商鋪有很大的升值空間。（很考核投資者的眼光：）

11、陽面商鋪價值高于陰面商鋪。主要在東北，華北地區(qū)，室外步行街永遠都是陽面鋪比陰面鋪價值高。（和買住房一樣，大家都喜歡陽面的。誰叫北方冷呢。呵呵）

最后想說一點題外的話：就是最近策劃的一個“室內(nèi)步行商業(yè)室外化”的概念。由于東北自然條件限制，冬期較長，很難實現(xiàn)象南方那樣的大型室外商業(yè)步行街，所以東北的商業(yè)更多的是大型的百貨和購物中心。?室內(nèi)步行商業(yè)室外化?的概念是通過建筑形態(tài)以及內(nèi)部裝修的設(shè)計，力圖打造一個具有強烈室外感官的室內(nèi)商業(yè)步行街。既最大限度的滿足了東北人們都綠色的渴望，又降低了消費者購物時的心理以及生理疲勞感。

盡管從傳統(tǒng)商業(yè)規(guī)律上來講，外鋪的價值永遠大于內(nèi)鋪；但個人認為，如果購物中心的建筑、裝潢設(shè)計得當，會最大限度的提升商鋪附加值。尤其是北方城市，在不考慮內(nèi)、外鋪得鋪率等情況下，單從后期經(jīng)營效果來看，我更看好擁有高價值物業(yè)條件的內(nèi)鋪。但具體情況，就要看這個項目以后的真正運做情況了，呵呵～～～～