第一篇：物業(yè)服務(wù)第六項

物業(yè)服務(wù)第六項：社區(qū)文化服務(wù)與建設(shè)

儒林物業(yè)：劉軍偉

一、小區(qū)文化文化是一定社會制度和經(jīng)濟形態(tài)的產(chǎn)物。文化一方面具有思維慣性作用，束縛改革和創(chuàng)新，另一方面先進的文化又是改革和創(chuàng)新

一、小區(qū)文化

文化是一定社會制度和經(jīng)濟形態(tài)的產(chǎn)物。文化一方面具有思維慣性作用，束縛改革和創(chuàng)新，另一方面先進的文化又是改革和創(chuàng)新的先導(dǎo)。這就是我們哲學(xué)命題所說的反作用。小區(qū)文化實際上，按我的理解也是小區(qū)文化的一部分，小區(qū)文化應(yīng)該是小區(qū)治理處與業(yè)主之間創(chuàng)造的一種互動的整體性的社區(qū)氛圍，并非單純指一些娛樂性的群眾活動。如同一個企業(yè)的企業(yè)文化一樣，對這個群體里的所有人均起著渲染和影響作用。隨著觀念的不斷發(fā)展，人們已經(jīng)接受了買房子是買70年生活方式的觀念。而這種生活方式最直接體現(xiàn)于小區(qū)文化中－－積極、健康、向上的小區(qū)文化反映了小區(qū)的生命力，關(guān)系到房子的升值和保值。不僅可以增加業(yè)主對樓盤的忠誠度，而且堅定潛在消費者的購買信心。

小區(qū)文化所包含的內(nèi)容也日益豐富，包括物業(yè)的建筑風(fēng)格、社區(qū)規(guī)劃、綠化、配套設(shè)施、地段、發(fā)展商的策劃、業(yè)主社會地位、物業(yè)治理服務(wù)和社區(qū)活動等等。一個小區(qū)文化氛圍和格調(diào)的形成，與整個小區(qū)設(shè)計、開發(fā)、銷售的各個環(huán)節(jié)緊密相關(guān)，也只有在建筑設(shè)計、物業(yè)治理、營銷及廣告方面都要有一個整體的以人為本的思路，才可能體現(xiàn)出物業(yè)和業(yè)主的特色。滿足人性中對文化的追求。照顧到人們對于所居住物業(yè)的精神需要、進而形成小區(qū)特有的文化氛圍和格調(diào)。

同時，小區(qū)文化的建立還是一個長期的過程。一種高雅的小區(qū)文化的形成，是發(fā)展商，治理機構(gòu)及業(yè)主、住戶共同努力的結(jié)果。并且在小區(qū)文化這一園地中，發(fā)展商及治理機構(gòu)更多是個園丁的角色，小區(qū)文化的基本載體是全體業(yè)主、住戶。他們的生活模式、價值取向、道德觀念、行為方式等最終決定了一個小區(qū)文化的面貌。

那么，搞好小區(qū)文化建設(shè)，對物業(yè)治理有何意義呢，筆者認為有這么幾點： 一是通過小區(qū)文化的建設(shè)，可以增強住戶對居住區(qū)的歸屬感。市場競爭環(huán)境日趨激烈，物業(yè)治理企業(yè)在注重高水平服務(wù)的同時，也應(yīng)不斷加強小區(qū)文化的“感情投資”，通過各種形式和渠道增強住戶對社區(qū)的歸屬感和凝聚力。二是以小區(qū)文化架起小區(qū)文明的“橋梁”。物業(yè)治理應(yīng)以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、文明家庭、文明居住區(qū)等系列社區(qū)活動，將居民的實際利益、思想感情與住區(qū)文明聯(lián)系起來，架設(shè)小區(qū)精神文明的“橋梁”；把小區(qū)內(nèi)各種職業(yè)、性格的住戶和社會團體，形成一條以居住區(qū)為依托、共同為居民服務(wù)、發(fā)揮各自功能的紐帶，既建立良好的社區(qū)秩序，也促進了居民身心健康和文明素質(zhì)的提高，形成奉獻愛心、尊老愛幼的良好社會風(fēng)氣。

三是有助于物業(yè)治理企業(yè)鍛造品牌與核心競爭力。小區(qū)文化活動的組織，對于提高小區(qū)的檔次、形成小區(qū)的格調(diào)均有重要作用?！拔镆灶惥郏艘匀悍帧保挥行纬筛邫n次高格調(diào)的小區(qū)文化氛圍，才有可能吸引高層次的業(yè)主，而擁有高層次和高品位的人群，既是強有力的潛在消費群，同時又可以提高小區(qū)的格調(diào)。相得益彰，起到良性循環(huán)的作用。假如我們可以在各社區(qū)內(nèi)建立起一種良好的氛圍－－住戶與住戶之間以及住戶與物業(yè)治理者之間彼此能夠良好相處，相互關(guān)懷，把社區(qū)看作為自己的大家庭。那么這樣一種既有整體的統(tǒng)一性，同時每個小區(qū)又有著自己獨立特色的、和諧、融洽的社區(qū)氛圍，將會成為物業(yè)治理企業(yè)品牌的重要附加值。

四是在銷售渠道中，業(yè)主介紹是一個不可忽視的途徑。它的成功率頗高。但是假如想要擴大通過此途徑的銷售量。必須在業(yè)主中建立良好的口碑。所以，只有業(yè)主住得愉快、舒心、滿足，才會成為不盈利的中介機構(gòu)。而讓業(yè)主住得滿足，除了業(yè)主購樓時的一切外部因素外，還有一個重要的因素，就是社區(qū)的氛圍和格調(diào)，這就通過小區(qū)文化活動的組織體現(xiàn)出來。

五是小區(qū)文化工作是我們?yōu)闃I(yè)主提供的一項重要的增值服務(wù)、一所物業(yè)擁有良好的生活方式、文化氛圍和文化底蘊，會使該物業(yè)的品牌知名度和品牌美譽度得到更進一步的提升，給物業(yè)注入一種強大的文化內(nèi)涵。而這種文化內(nèi)涵將成為物業(yè)的“靈魂”，成為該物業(yè)的特有標志。文化具有巨大的無形資產(chǎn)，當(dāng)這種無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到物業(yè)之中，就會帶來物業(yè)的增值。

二、小區(qū)文化活動組織及創(chuàng)意

一要關(guān)注不同人群的不同需求。業(yè)主是一個相對復(fù)雜的群體，年齡、性別、個人愛好各不相同，各不同社區(qū)之間業(yè)主的社會層次也不盡相同。因此不同類型物業(yè)的小區(qū)文化開展應(yīng)有所側(cè)重，要根據(jù)業(yè)主的實際需求來開展活動，不能強求一律。在活動形式也要做到豐富多樣，關(guān)注不同群體的不同需求。二要注重參與性。所有活動都應(yīng)考慮盡可能增加業(yè)主的參與性，假如組織的活動不符合業(yè)主的愛好，參與的人很少，就失去了組織小區(qū)文化活動的意義。所以，活動的組織應(yīng)以業(yè)主為參與主體，且在形式上可以充分調(diào)動業(yè)主的積極性。

三要娛樂性、文化性和宣傳價值并重。對于小區(qū)業(yè)主來說，活動的舉行并不需要有什么重大的政治意義，輕松愉悅的感官享受才是參與的目的。所以，活動在策劃和組織時需做到健康、娛樂性強，并且要和社區(qū)的整體文化氛圍相符合，具有積極的意義和文化價值。同時，只有活動本身具有良好的宣傳價值，才能夠吸引足夠的關(guān)注，達到宣傳小區(qū)文化品牌的目的。

四要傳統(tǒng)化+創(chuàng)新化。在一個小區(qū)的小區(qū)文化活動策劃中，要將一些活動固定為習(xí)俗。這樣才能給業(yè)主和潛在消費者一個印象小區(qū)：小區(qū)的小區(qū)文化活動是豐富多彩、永不落幕的。如：元宵燈謎會、重陽登高、新春晚會、少兒夏令營等。

但同時也需要根據(jù)具體環(huán)境、社會風(fēng)尚和業(yè)主需求不斷策劃一些形式新奇的活動，以保持業(yè)主對我們小區(qū)文化活動的期待和關(guān)注。

五要注重節(jié)假日的活動及氛圍營造。在一些大的節(jié)慶期間和長假期中，如春節(jié)、國慶、暑假等，業(yè)主的空閑時間相對較多，還可能會有一些非常住業(yè)主回來度假，此時業(yè)主對社區(qū)的關(guān)注程度較高，此時應(yīng)在小區(qū)內(nèi)積極營造假日的文化氛圍，如節(jié)日祝賀等，還應(yīng)組織相應(yīng)活動來豐富業(yè)主們的假期生活。如以少兒為主體的暑期活動，還可以解決家長們的后顧之憂。

三、小區(qū)文化與企業(yè)文化間的聯(lián)動

1、企業(yè)文化的概念

企業(yè)文化是一種以價值觀為核心的對企業(yè)全體員工進行企業(yè)意識教育的微觀文化體系，是以人為中心的治理思想在信念、精神上的升華和凝聚，目的就是要在企業(yè)中形成一種“以人為本”的價值觀念和行為規(guī)范。其核心是企業(yè)價值理念，作用對象則是企業(yè)全體員工。

一旦企業(yè)的價值觀變成企業(yè)員工共有的價值理念，企業(yè)的內(nèi)化控制無疑就會加強，員工也會以共有的價值觀念為準則來自覺監(jiān)督和調(diào)控生產(chǎn)、經(jīng)營和日常活動，企業(yè)的內(nèi)聚力、向心力和能動力，還有對外的發(fā)散力就會增強。假如企業(yè)的每個成員都工作在相互信任、相互溝通、平等向上的環(huán)境中，素質(zhì)得到提高、智力和潛能得到激發(fā)，人力資源得到充分開發(fā)，將人力優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為智力優(yōu)勢和生產(chǎn)優(yōu)勢，很顯然企業(yè)在競爭中將會獲得全面優(yōu)勢。

2、物業(yè)治理行業(yè)的企業(yè)文化非凡性

由于物管企業(yè)的非凡性，企業(yè)文化在該行業(yè)也有著明顯的特點。物業(yè)治理屬于服務(wù)行業(yè)，其產(chǎn)品就是服務(wù)。產(chǎn)品質(zhì)量的好壞實際就是服務(wù)質(zhì)量的好壞。而這些服務(wù)的提供者和接受者都是人－－“產(chǎn)品”的交換以人為載體實現(xiàn)，因而在交易過程中不可避免會產(chǎn)生各種行為和沖突：一方面是在提供服務(wù)的過程中服務(wù)提供者與接受者之間產(chǎn)生的；另一方面則是提供者之間的差異造成的。這些沖突，歸根到底都是人的價值觀沖突。要協(xié)調(diào)好服務(wù)者和服務(wù)接受者的關(guān)系，物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)該有一行之有效的處理方法和理念，這些方法和理念要和企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展相結(jié)合，同時融入到企業(yè)文化中。企業(yè)文化作為企業(yè)內(nèi)部的群體意識，具有一種無形的文化力量，對內(nèi)可以約束員工行為，使之更加規(guī)范合理，同時由于其對外的發(fā)散力，也為物管企業(yè)的生存和發(fā)展創(chuàng)造了更好的外部環(huán)境。

3、小區(qū)文化與物業(yè)公司的企業(yè)文化應(yīng)相互關(guān)聯(lián)、相互滲透

一是企業(yè)文化作用于小區(qū)文化。物業(yè)公司的員工在某種意義上也同樣是社區(qū)的一部分組成。在服務(wù)過程中，他們的服飾、言行舉止、服務(wù)過程以及營造的氛圍都會傳遞給物業(yè)使用人，而且這種發(fā)散是動態(tài)和靜態(tài)的結(jié)合。好的企業(yè)文化無疑會帶來好的“生產(chǎn)”過程和好的“產(chǎn)品”，在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時，也傳遞了好的企業(yè)文化，讓業(yè)主感受到了物管企業(yè)的服務(wù)意識，營造了很好的親和氛圍，一定程度緩解了企業(yè)在實施物業(yè)治理過程中產(chǎn)生的各種矛盾。如置身于這些企業(yè)治理的小區(qū)或物業(yè)，治理人員的言行舉止、精神風(fēng)貌、服務(wù)態(tài)度、待人接物、裝束設(shè)備，以及物業(yè)治理企業(yè)營造的獨特氛圍，如與物業(yè)配套的各種標識、小品等，人們從中都能感受到濃烈的企業(yè)文化特點，而這些事實上也同樣是小區(qū)文化的重要構(gòu)成。

二是企業(yè)文化與小區(qū)文化同是物業(yè)治理企業(yè)品牌的重要組成。物業(yè)治理企業(yè)的服務(wù)品牌是其企業(yè)文化和社會文化的物化，是企業(yè)經(jīng)營理念及企業(yè)文化等綜合素質(zhì)的集中體現(xiàn)，是企業(yè)經(jīng)過長期的物業(yè)服務(wù)實踐積累而形成的。

現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營治理中“文化”已被推崇至一個非常的高度。物業(yè)治理工作中倡導(dǎo)的文化觀念，是一種源于企業(yè)文化和小區(qū)文化，又高于企業(yè)文化和小區(qū)文化的大文化概念。通過在企業(yè)內(nèi)部和所治理的社區(qū)中進行循序漸進的文化建設(shè)，可以規(guī)范、影響物業(yè)治理企業(yè)公共關(guān)系鏈條中組織與個人的行為模式，發(fā)揮文化的導(dǎo)向功能、約束功能、激勵功能，最終實現(xiàn)物業(yè)治理企業(yè)的社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益。作為物業(yè)治理企業(yè)，我們應(yīng)當(dāng)熟悉到，企業(yè)的文化行為必須與企業(yè)的市場競爭及企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略緊密地聯(lián)系起來，從營銷的角度來審閱自身的文化行為，把文化上升到企業(yè)經(jīng)營和市場推銷的層面。同時，使企業(yè)文化與小區(qū)文化相互協(xié)調(diào)與融合，并促使二者之間實現(xiàn)良性互動，在小區(qū)文化中提倡人文關(guān)系，通過科普文化、環(huán)境文化、休閑文化、視覺文化、網(wǎng)絡(luò)文化等的營造，為社區(qū)成員提供商品味的文化服務(wù)。

第二篇：物業(yè)服務(wù)

星級酒店門童的職責(zé)一

1、工作時堅持站立服務(wù)、微笑服務(wù)和敬語服務(wù)，向每一位進店、離店的客人致意問候；

2、為上下車客人開關(guān)車門，下雨天要為上下車客人撐傘，并派傘套給客人；

3、協(xié)助行李員裝運行李；

4、為客人指路，認真回答客人的詢問，盡量滿足客人合理的要求；

5、配合保安員確保酒店前交通暢通，做好門前的安全保衛(wèi)工作。

6、應(yīng)始終保持旺盛的服務(wù)熱情，為酒店樹立良好的形象。

7、迎送客人；

8、運送抵離店行李或有關(guān)物品；

9、指引客人到前臺辦理入住手續(xù)；

10、為客人提供叫車服務(wù)；

11、為客人提供購買物品服務(wù)；

星級酒店門童的職責(zé)二

1、向前廳部經(jīng)理負責(zé)，以身作則，保證班組員工能認真執(zhí)行飯店各項規(guī)章制度；

2、負責(zé)門廳、大堂及行李房的一切對客服務(wù)活動，最大限度的為客人提供滿意的服務(wù)，確保大廳服務(wù)工作的運轉(zhuǎn)正常；

3、積極引導(dǎo)員工發(fā)揚集體主義精神，為達到飯店預(yù)定的目標而努力；

4、調(diào)查并處理涉及本組工作的客人投訴；

5、與出租汽車公司保持密切聯(lián)系，確保優(yōu)質(zhì)服務(wù)；

6、督促迎賓員、行李員的儀容儀表、行為舉止、服務(wù)用語等方面達到酒店的要求；

7、負責(zé)對班組員工進行考核和評估；

8、按計劃對班組員工開展業(yè)務(wù)技能和外語培訓(xùn)；

9、確?？腿说泥]件傳遞準確、及時；

10、編排禮賓部員工班次表并呈報經(jīng)理審批；

11、定期安排檢修所屬設(shè)備，保持完好的工作狀態(tài)；

12、主持召開班組領(lǐng)班會議和每月全體員工例會；

13、根據(jù)考核情況和員工具體表現(xiàn)安排班組員工的獎金分配；

14、根據(jù)客情訂購每月報紙；

15、定期檢查并清理客人的傳真及郵件；

16、加強與其他班組的溝通，保證行李員在為進出店客人提供服務(wù)的同時，配合有關(guān)班組的工作；

17、定期整理飯店應(yīng)知應(yīng)會內(nèi)容及長住房資料，每半個月整理近期飯店各種活動計劃,復(fù)印發(fā)前廳部各班組；

18、及時收集全市餐飲、旅游、、娛樂、購物活動的最新信息；

19、完成部門經(jīng)理交辦的其它任務(wù)；

20、參加部門經(jīng)理主持召開的每周例會和每日晨會并負責(zé)將會議內(nèi)容傳達到班組員工；

21、了解飯店活動的最新信息和VIP信息，并進行檢查落實；

22、每日工作檢查：

門童工作行為要求

1、準時上下班，嚴禁無故遲到、早退、曠工。如遇到有緊急事件需離開時，應(yīng)先請假，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準和增派人員后方可離開，并按規(guī)定的時間返回。

2、在當(dāng)班期間，必須樹立良好的精神面貌，站姿端正。主動、熱情地接待客人，不得在非休息時間內(nèi)坐、依靠、擅離崗位，不得和別的工作人員閑聊、打鬧、怠慢客人,不得在崗位上吃東西、吸煙、看書報、打私人電話，做與工作無關(guān)的事情。

3、嚴格控制進入樣板房的施工維修人員，施工維修人員進入樣板房必須經(jīng)工程部與物業(yè)管理處協(xié)調(diào)批準后方可進行施工，并作好記錄。

4、監(jiān)督好本崗周邊的公共衛(wèi)生，物品擺放整齊，用過的鞋套和干凈的鞋套要按求歸類放好。

5、熟悉展示中心的配套設(shè)施和項目，了解公司的發(fā)展現(xiàn)狀及有關(guān)銷售工作的基本常識。

6、做好樣板房物品的安全保衛(wèi)工作，對損壞或丟失的物品要及時上報。如有當(dāng)事人的要注意區(qū)別對待：如是客人的，要及時報上級處理，不得擅自作主，粗暴地批評客人或?qū)腿擞胁晃拿鞯难孕校粚θ雰?nèi)盜竊者應(yīng)立即抓獲，送至保安部門處置。

7、對客人的提問應(yīng)及時客觀、委婉的回答，態(tài)度要熱情，不清楚的問題不能信口開河。對如房價等問題，應(yīng)禮貌地讓客人到售房部

咨詢，如客人有不文明的行為，應(yīng)禮貌制止，不得和客人發(fā)生爭執(zhí)。

8、對公司領(lǐng)導(dǎo)下達的任務(wù)和客人提出的合理要求，應(yīng)迅速、圓滿地做到，并將完成情況及時反饋給該領(lǐng)導(dǎo)和客人，征詢其的意見。處理不了的問題要及時上報。門童言行規(guī)范

1、銷售大廳門童言行規(guī)范：

動

作：拉門、微笑點頭、禮貌語：您好！歡迎光臨?。腿诉M門）

您慢走！歡迎再來?。腿穗x開）

注

意：須對進門的每一個人點頭致意并打招呼，如果是員工都必須說：您好！

禮貌語：A、稱呼語：小姐、夫人、太太、先生、同志、那位先生、那位女士；

B、問候語：您好、早安、早、早上好；

C、歡迎語：歡迎光臨、歡迎您參觀示范單位；

D、10個基本禮貌用語：您好、請、謝謝、對不起、再見；

2、樣板房門童言行規(guī)范：

動

作：遞上鞋套

禮貌語：您好！歡迎參觀示范單位?。ㄎ⑿?、點頭）

請您換上鞋套！（客人進入時）

謝謝參觀?。腿穗x開時）

注

意：必要時要為貴賓親自換上鞋套。

門童崗位職責(zé)

1、堅持站立服務(wù)，微笑服務(wù)和敬語服務(wù)，向每一位進出客人致意問候。

2、為上下車客人開關(guān)車門，雨天要為上下車客人撐傘，并派傘套給客人。

3、為客人指路，認真回答客人的詢問。

4、負責(zé)酒店賓客行李搬運、清點工作及寄存工作。

5、隨時聽從接待員的召喚，迅速接受帶房任務(wù)。

7、負責(zé)將客人的物品、報紙、郵件、留言及通知發(fā)送的物品分送到客房、樓面或其它部門。

8、負機接送機、穿梭巴士服務(wù)。

9、負責(zé)機票預(yù)訂服務(wù)。

10、與保安部人員互相配合，及時疏導(dǎo)門前車輛，確保門前交通暢通。

門童工作制度

①、上班前整理儀容儀表，提前十分鐘進入工作崗位，檢查區(qū)域衛(wèi)生狀況，做好班前交接，對遺留問題做好記錄。

②、門童為客人引座、發(fā)放手牌、毛巾、介紹公司的消費項目、指路，對于咨詢的賓客要耐心、細致地回答客人提出的合理性問題，并積極為賓客推銷酒店的優(yōu)惠項目和有價卡。

③、配合收銀員、鞋童及時為結(jié)帳賓客找零、取鞋、共同做好前廳部服務(wù)的及時性服務(wù)。

④、酒店門迎、門童工作時堅持站立服務(wù)，微笑服務(wù)和敬語服務(wù)，向每一位進、離店客人致意，問候，始終保持旺盛的服務(wù)熱情，為酒店樹立良好的形象。

⑤、細心詢問客人對本店消費的意見，對賓客提出的合理化建議要耐心聽取，必要時做好記錄，并及時上報上級領(lǐng)導(dǎo)。

⑥、酒店門迎、門童服從上級安排，努力完成交辦的沒一項業(yè)務(wù)，工作，力求保質(zhì)、保量，提供各種服務(wù)。

⑦、酒店門迎、門童主動問候在前廳等待結(jié)帳的賓客，為客人提供飲用水，關(guān)心、關(guān)注每一位入店賓客，做到親情化服務(wù)。

⑧、門童下班前檢查區(qū)域狀況，認真填寫交接班記錄，對留給下一班次的問題要交代明了，并且消除一切工作不安全隱患。

一）門童的崗位職責(zé) １、迎賓

首先，客人抵達時，向客人點頭致意，表示歡迎。基本要求是：時時刻刻都以標準的站立姿勢站在自己的崗位上;細心觀察自己視野中即將要通過門庭的客人;當(dāng)客人距手拉門5米內(nèi)，面帶微笑并用眼神關(guān)注客人;在客人距離手拉門1·5米時，迅速用標準規(guī)范的動作打開門，在客人通過門童面前時，面帶微笑示意，并用得體的語言問侯客人。

如遇客人乘坐小汽車，則應(yīng)替客人打開車門，將右手放在車門上方，并提醒客人“小心碰頭”，同時，要注意扶老攜幼。其次，門童要協(xié)助行李員卸下行李，查看車內(nèi)在無遺留物品。對于重要客人及常

客的迎送工作，門童要根據(jù)通知，做好充分準備，向客人致意時，能禮貌、正確地稱呼客人的姓名。此外，住店客人進出酒店時，門童同樣要熱情地招呼致意，如遇雨天，門童還應(yīng)打傘為客人服務(wù)。

２、指揮門前交通

門童要掌握酒店門前交通、車輛出入以及停車場的情況，準確迅速地指示車輛停靠地點。大型車輛會阻擋門口，故應(yīng)讓其停在稍離酒店正門口的位置。

３、做好門前保安工作

門童應(yīng)利用其特殊的工作崗位，做好酒店門前的安全保衛(wèi)工作。注意門前來往行人，可疑分子，照看好客人的行李物品，確保酒店安全。另外，對于衣冠不整，有損酒店形象的人或物，門童可拒絕其入內(nèi)。

４、回答客人問訊

因其工作崗位的特殊位置，經(jīng)常會遇到客人有關(guān)店內(nèi)、外情況的問訊，如酒店內(nèi)有關(guān)設(shè)施和服務(wù)項目、有關(guān)會議、宴會、展覽會、及文藝活動舉辦的地點、時間等，以及市區(qū)的交通、游覽點和主要商業(yè)區(qū)情況，對此，門童均應(yīng)以熱情的態(tài)度，給予客人以正確、肯定的答復(fù)。

５、送客

客人離店時，首先協(xié)助行李員裝好行李，并請客人清點過目。當(dāng)客人上車時，預(yù)?？腿寺猛居淇?，并感謝客人的光臨，同時，目送客人離開視線，以防客人有其他需求，以便及時進行跟進服務(wù)

保潔崗位職責(zé)

1．對所屬部門經(jīng)理負責(zé)，開展各板房的清潔工作。

2．負責(zé)日常板房工作安排，巡查及督導(dǎo)板房員的工作，做好自己分管板房清潔，起到應(yīng)有帶頭作用，發(fā)現(xiàn)問題及時解決并填寫巡查表，確保板房良好、潔凈的示范環(huán)境。

3．熟悉各清潔用品及工具的使用及各項清潔工作的操作規(guī)程。4．指導(dǎo)板房員正確使用清潔材料和清潔工具，并教導(dǎo)有關(guān)的解說工作。

5．負責(zé)清潔工具、材料及鞋套的發(fā)放、保管工作，合理控制清潔工具、材料的消耗。

6．以身作則、帶頭工作，調(diào)動板房員工的積極性，高質(zhì)量、高效率地完成板房的清潔、管理工作。

7．定期對板房內(nèi)物品進行清點、檢查，并做好檢查記錄。8．帶領(lǐng)板房員按計劃對各板房進行循環(huán)細做及高位保潔，對新接管的板房進行“開荒”保潔。

9．及時傳達上級指示，定期向上級匯報工作。10．完成上級和領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。樣板房保潔員崗位職責(zé)

保潔崗位職責(zé)

1．負責(zé)轄區(qū)樣板房的日常保潔工作，保持板房潔凈、清爽、物品整齊。

2．熟悉各類清潔劑和各種清潔工具的使用，并按操作規(guī)程完成板房的保潔工作。

3．熟悉樣板房的裝修、面積及售價等有關(guān)情況，了解小區(qū)的整體慨況及有關(guān)配套，以便向看樓客人進行必要的解說工作。4．清楚樣板房內(nèi)擺放的各類傢俬物品，定期檢查清點。

5．留意樣板房內(nèi)各類設(shè)施、設(shè)備是否完好，照明是否合理，發(fā)現(xiàn)問題及時通知上級及有關(guān)部門。

6．負責(zé)新接樣板房的“開荒”清潔及板房內(nèi)外的定期清潔。7．負責(zé)樣板房鞋套的擺放、整理工作。

酒店大廳女保潔員的工作程序與標準

1、檢查區(qū)域衛(wèi)生,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。打掃正門口花崗石地面,臺階及停車場地面和花槽周圍地面、西餐露天茶座地面,要求地面無水漬、污漬、沙粒、垃圾等雜物,掃干凈正門口及西餐露天茶座高空蜘蛛網(wǎng)。

2、對大廳地面及通道地面進行全面推塵,掃干凈邊角位置,要求無塵埃、蚊蟲等,地面無水漬,無污漬。掃干凈旋轉(zhuǎn)樓梯及西餐大堂吧,西餐露天茶座各角地面,要求干凈衛(wèi)生死角,清潔干凈大廳通道及VIP接待室茶幾上的煙盅。要求煙灰盅無煙、痰等雜物,客用洗手間干爽無異味,正門口地毯干凈,無沙粒蚊蟲等雜物(夏天先注意空調(diào)風(fēng)口有無滴水),并及時跟進各角落。

3、視客用洗手間客人使用情況每隔三十分鐘清潔一次,要求洗手間地面干爽無異味,馬桶、鏡面無污漬、無水漬,云石臺面、水龍頭及

洗手盆無污漬、無水漬。紙巾、擦手紙疊好,紙巾架無污漬、無塵埃。馬桶堵塞要立即關(guān)門進行疏通。煙灰盅無煙頭、煙灰。垃圾筒、洗手液、煙盅統(tǒng)一規(guī)范擺放,垃圾筒垃圾不得超過垃圾筒的1/3,要及時清理,梳子、洗手盆活塞無頭發(fā)。

4、抹干凈各玻璃門把手,各茶幾、臺面、標志牌等所有設(shè)施。要求抹過的設(shè)施無塵埃、無污漬、無水漬。不銹鋼、鏡面等無塵埃、無水印等。抹干凈正門口兩邊的小壁燈及四個柱子。大堂推塵和客用洗手間清潔視客流量,每小時或每半小時清潔一次。

5、抹干凈商務(wù)中心及VIP臺面、茶幾、木格等。要求抹過的地方無塵埃、無水漬。抹干凈大堂吧扶手及大堂吧木格、西餐露天茶座壁燈、露燈及扶手。抹干凈旋轉(zhuǎn)樓梯扶手及扶手玻璃。(用半干抹布抹干凈旋轉(zhuǎn)樓梯,注意一定要在上下入口處各放一個“小心地滑”牌)。

6、清潔底層員工洗手間及更衣室,以后每隔一小時清潔一次。

7、刮洗正門口及殘疾人通道玻璃,洗刮西餐廳玻璃、大堂吧玻璃、員工樓梯玻璃、VIP接待室里外玻璃,通道里外玻璃等定期清潔。

8、整個區(qū)域的全面維護注意正門口地面,地毯與煙盅的衛(wèi)生。抹干凈大堂中央圓桌及正門口花崗石及臺階。大堂中央及正門口地毯、大堂吧地毯和VIP接待室地毯吸塵。

9、大堂副理辦公室清潔。要求收拾干凈垃圾筒垃圾,套好垃圾袋,抹干凈臺面及地面?？陀孟词珠g高位部分或大堂通道墻身,木格等定期清潔。

10、放“工作進行中”牌在洗手間門口對洗手間進行全面清洗,用潔

廁凈按兌水比例稀釋后對馬桶進行全面清洗和沖洗。用玻璃水洗刮玻璃鏡面。用海綿、潔而亮清洗干凈洗手盆、水龍頭。注意清潔干凈洗手盆活塞及梳子上的頭發(fā),把地面刮干凈用干地拖拖干地面。要求地面干爽無水漬,鏡面、臺面、水龍頭無水漬、無污漬、無塵埃。馬桶表面干爽無異味、無水漬、污漬。用干布抹干凈紙巾架、壁畫、墻身、擦手紙架等,要求無水漬、無塵埃。

11、檢查并補充物品(洗手液、盒紙、擦手紙、香球等),按要求擺放好各物品及垃圾筒。

12、用1:100的比例稀釋清潔劑后濕拖大廳或負一層走廊通道打封閉部分的地面,注意放置“小心地滑”牌,檢查區(qū)域衛(wèi)生,收拾整齊工具同領(lǐng)班打招呼下班。

來自物業(yè)管理 資料下載 保潔員工作職責(zé)

保潔崗位職責(zé)

（1）對大堂地面、桌面、沙發(fā)、煙筒、煙缸、書架、客梯、推拉門、旋轉(zhuǎn)門、地角線進行清潔，在抹塵過程中，隨時關(guān)注大堂地面衛(wèi)生狀況，發(fā)現(xiàn)有臟污立即清潔，煙缸內(nèi)煙頭不能超過二個；立式煙筒外表保持無污跡；客梯內(nèi)光亮、無塵、無污跡；玻璃窗、門、墻面，確保干凈無塵、無手印。

（2）清潔公用衛(wèi)生間，確保衛(wèi)生間干凈、無異味，并對衛(wèi)生間進行消毒；

（3）對外圍進行清潔，確保酒店周圍無垃圾；

（4）對樓層立式煙桶、植物、樓道、窗臺進行清潔，防火通道內(nèi)不得堆放其他物品，時刻保持暢通；

（5）保持工作間的干凈、整潔，下班前需將抹布、拖把清洗干凈，垃圾帶出扔到指定的位置。

（6）員工如在酒店公共區(qū)域工作遇見客人應(yīng)先停下工作，向客人先問好，側(cè)身讓路，隨時有為客人提供服務(wù)的意識。

保安崗位職責(zé)

1、保安員務(wù)必敬業(yè)，愛業(yè)，奉獻，守時，在崗在位；執(zhí)勤認真負責(zé)；秉公辦事；不徇私情；時刻保持高度的警惕性；敢于挺身而出制止犯罪活動及違法亂紀行為。

2、賓客至上，服務(wù)第一；值崗期間，精神飽滿，儀表端莊，衣著整潔，熱情迎客；正確運用禮貌敬語，認真回答客人的詢問；規(guī)定：07:30～08:30；11:30～13:30；17:30～19:30時間內(nèi)，門崗行“舉手禮”。在保安服務(wù)中真正體現(xiàn)敬客、敏捷、周到，彬彬有禮；將鑫源大酒店的服務(wù)風(fēng)格在保安員身上形象化具體體現(xiàn)――虔誠服務(wù)。

3、堅決服從上級指令，熟悉本職崗位的任務(wù)和具體要求；自覺鉆研保安業(yè)務(wù)服務(wù)知識、服務(wù)技能，熟練準確使用防火消防器械，緊急情況下的應(yīng)變指揮（例：迅速組織客人疏散，保護好現(xiàn)場等）；值崗務(wù)

必保持精力旺盛，發(fā)現(xiàn)帶有危險品、易燃品、易爆品入酒店的客人，務(wù)必勸其交保安部代為安全保管，確保酒店安全。

4、務(wù)必熟悉崗位分布（內(nèi)巡、外巡）。A ：停車場，進入本場的車輛，準確指明停車位，驗明車況是否完好（該填表記錄的，必須認真仔細）；旅游團體、會議車輛，務(wù)必疏通好停車道，備好停車位。夜間23:00時后，倘若有出門的車輛，嚴格驗證（出入證），如發(fā)現(xiàn)異常（務(wù)必阻攔）；要認真記錄、報告。注意：做好防火、防盜、防偷、防破壞的防范工作；禁止閑雜人員在停車場滯留。附注：Ａ、:對于出入酒店載物車輛必須有相關(guān)部門簽發(fā)“放行證”。B、酒店各部（前廳部、客房部、餐飲部、桑那部、康樂部、工程動力部??）定期檢查消防系統(tǒng)（滅火器具），報警系統(tǒng)，建筑物門、窗及服務(wù)區(qū)域（員工宿舍）的安全防范；重點部位（儲存大量錢物、倉庫等）尤為重視，發(fā)現(xiàn)隱患，及時報告。C、在規(guī)定時間督導(dǎo)空調(diào)、照明客廳（大堂）、休閑區(qū)域、客用衛(wèi)生間、客房樓層過道及結(jié)合間、餐廳部、廚房部、廣場景觀照明??，燈光有效調(diào)節(jié)。

5、保衛(wèi)重要賓客進入酒店的人身、財物安全；做好各類會議的安全保衛(wèi)工作。對違反鑫源大酒店店規(guī)店章在樓層或客房或餐廳鬧事、斗毆。

6、巡檢（巡查）務(wù)必簽到；上、下班具體事項一一交待清楚（簽時間）

7、責(zé)任到人；值班日記、記錄完整；各種出門簽證。

8、保安有權(quán)行使安全檢查（員工務(wù)必主動配合保安例行值勤）；保

安員務(wù)必對駐店宿舍

9、員工嚴格按部門簽發(fā)外出回歸酒店有效時間“查驗”；保安員在巡檢中對發(fā)生的違紀違規(guī)行為。

10、保安員務(wù)必加強素質(zhì)的培養(yǎng)，嚴格遵守酒店的各項規(guī)章制度；特別是認真不折不扣執(zhí)行安全保衛(wèi)制度；嚴守鑫源大酒店商業(yè)機密；認真執(zhí)行面對面交接班制度；值崗期間，嚴禁擅離職守；嚴禁索賄；務(wù)必公私分明，確實履行一個合格的保安員職責(zé)――確保酒店安全。

11、嚴格遵守公司各項制度和服從領(lǐng)導(dǎo)安排，做到“令行禁止”。

12、保持儀容儀表整潔和穿戴整齊。

13、熟悉消防器材的擺放位置和使用方法。

14、熟悉樣板房公共物品及裝飾物的數(shù)量和擺放位置，并保證物品不遺失受損。

15、熟悉樣板房的結(jié)構(gòu)方向、面積、套數(shù)戶型等，能初步回答客人的詢問，對于不確定的問題，可指引客戶通過售樓部了解。

16、樣板房擺放的物品，不準私自動用，沙發(fā)、床不得坐和躺，保持 品擺放整齊，床單、臺布必須保持平整。

20、若有客人看房時當(dāng)值應(yīng)熱情、主動上前打招呼，體現(xiàn)崗位良好的服務(wù)形象。

樣板房保安員崗位職責(zé)

1.嚴格遵守公司各項制度和服從領(lǐng)導(dǎo)安排，做到“令行禁止”。2.保持儀容儀表整潔和穿戴整齊。

3.熟悉消防器材的擺放位置和使用方法。

4.熟悉樣板房公共物品及裝飾物的數(shù)量和擺放位置，并保證物品不遺失受損。

5.熟悉樣板房的結(jié)構(gòu)方向、面積、套數(shù)戶型等，能初步回答客人的詢問，對于不確定的問題，可指引客戶通過售樓部了解。6.樣板房擺放的物品，不準私自動用，沙發(fā)、床不得坐和躺，保持樣板房物品擺放整齊，床單、臺布必須保持平整。

7.樣板房始終保持衛(wèi)生整潔，在清潔人員不在的情況下，當(dāng)值及時清掃衛(wèi)生；

8.不準在樣板房吃東西或利用樣板房做其它事情。

9.不準使用樣板房冼手間及廚房，不準動用樣板房的冰箱、冼衣機等物品。

10.若有客人看房時當(dāng)值應(yīng)熱情、主動上前打招呼，體現(xiàn)崗位良好的服務(wù)形象。

11.客人有問必答，必須熟悉樣板房的結(jié)構(gòu)方向，面積，套數(shù)，戶型等情況。

酒店保安崗位職責(zé)

1.負責(zé)酒店大堂、會議室等公共場所的保安和秩序，對無證或證件不全的客人，要協(xié)助總服務(wù)臺問明情況后，填表報當(dāng)?shù)嘏沙鏊鷾屎?，安排入住?/p>

2.負責(zé)餐廳客人就餐時的安全，防止被盜。

3.負責(zé)長住客戶在店期間的安全，根據(jù)情況，建立常住客戶檔案

4.協(xié)助客房值班員，負責(zé)住客安全，防止和處理突發(fā)事件。

5.對本店員工的儀容不整給予糾正。

6.制定突發(fā)事件的應(yīng)急計劃。

7.管好消防監(jiān)視中心的各種設(shè)備、設(shè)施，保證監(jiān)視中心正常工作。8.定期檢查酒店消防系統(tǒng)，保持他們的靈敏度。

9.嚴格執(zhí)行國家、酒店制定的有關(guān)消防安全工作的法規(guī)，自覺做好酒店消防管理工作。

10.負責(zé)制定酒店防火安全管理措施并負責(zé)組織實施。

11.上班著裝整齊，儀容端正，精神飽滿，堅持文明禮貌執(zhí)勤，嚴禁大人，罵人，侵犯他人，人身權(quán)利，不做有損酒店形象的行為，處事機智速度果斷，按章辦事。

12.積極主動維護酒店的院內(nèi)的治安交談秩序，做好“五妨”（防盜、防火、防搶、防損壞、防治安災(zāi)害事故）工作。

13.維護好大門的交通秩序，引導(dǎo)車輛的行駛和行人的過往，保障車輛和行人安全，使門前疏通無阻。

14.高度警戒，發(fā)現(xiàn)精神病患者和衣冠不整以及形跡可疑者，要堅決攔阻不讓其他入內(nèi)，嚴格把好第一關(guān)。

15.對來店的顧客要彬彬有禮，無論是行車還是乘客來的賓客都表示歡迎，對乘車來的客人要協(xié)助迎賓員照料客人下車，若客人要將車停放在停車場時要引到適當(dāng)?shù)奈恢猛＼嚕魶]有車位要向客人或協(xié)同解釋清楚，并向客人將車在附近的公共停車場。

16.有旅游團人店時，若需疏通車道或有歡迎隊伍，要在客人低到前17.對帶有危險品、易燃品，易爆品人酒店的客人要勸其交保安保質(zhì)。18.對離店的客人要表示歡送，歡迎他們下次光臨，對帶大件店的客人要有禮貌地進行查詢，對實屬與客人的行李著要予以放助行李搬上車。

19.保護酒店花圃的花草樹木，園林建筑不槽損壞，對花折的人要進行干涉，制作和處理

第三篇：物業(yè)服務(wù)

*****物業(yè)服務(wù)、管理公示欄

根據(jù)***政府()規(guī)定，*****與***物業(yè)公司，在雙方自愿、平等協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，經(jīng)***小區(qū)業(yè)主委員會大會通過將***物業(yè)服務(wù)管理工作，委托給***物業(yè)公司。雙方制定的收費標準服務(wù)管理范圍予以公示。

一、收費標準:

1、住宅月收費1平米×0.35元非住宅月收費每平方米×0.34元。

2、空置房收費標準按上述標準執(zhí)行。

3、房屋產(chǎn)權(quán)變更后，新房主要繳納前業(yè)主拖欠的物業(yè)費。

4、業(yè)主未及時交納物業(yè)費，物業(yè)企業(yè)可以限期催繳，逾期不繳納，物業(yè)公司可按合同向人民法院訴訟。

二、物業(yè)服務(wù)范圍

1、維護管理

樓梯面、消防通道設(shè)施，樓道聲控?zé)?、小區(qū)公共照明設(shè)施、自行車棚、單元門、道路、綠地。

2、衛(wèi)生保潔服務(wù)

小區(qū)公共場所，樓道衛(wèi)生無死角無灰網(wǎng)。垃圾及時收集做到無散垃圾日產(chǎn)日清。公共環(huán)境部位要清潔養(yǎng)護及時清運。裝修垃圾業(yè)主自負，小區(qū)內(nèi)道路保持整潔干凈。

3、化糞池、下水井定時清掏保證排污水通暢。

4、落雪停后48小時內(nèi)清理，72小時內(nèi)清理完畢。

5、公共綠地適時栽種花草，及時修剪，草坪無雜草，樹木花草成活率達到95%以上。

6、樓梯間院區(qū)公共照明發(fā)現(xiàn)損壞二日內(nèi)修復(fù)。

7、其它設(shè)施發(fā)現(xiàn)問題隨時處理。

三、業(yè)主責(zé)任化分

1、異戶因此連部位、室內(nèi)滲漏由造成責(zé)任的承擔(dān)責(zé)任。

2、室內(nèi)管道發(fā)生堵塞由被堵塞部位以上業(yè)戶承擔(dān)疏通維修責(zé)任及費用。

13、自用部分室內(nèi)裝修所發(fā)生的費用由業(yè)主自行承擔(dān)。

4、物業(yè)管理養(yǎng)護費用，只用于房屋共用部位和公用設(shè)施的小型維修。小區(qū)配套設(shè)施的維修、養(yǎng)護按下列分工劃分責(zé)任 以據(jù)***政發(fā)***號文件

一、共電設(shè)施：進戶內(nèi)線由物業(yè)管理養(yǎng)護，維修費用成本由業(yè)主承擔(dān)。進戶外線（含電表箱）由電業(yè)部門負責(zé)。

二、自來水管線：室內(nèi)管線由物業(yè)負責(zé)，費用由業(yè)主承擔(dān)，室外供水管線由二次供水負責(zé)，一次供水由供水企業(yè)負責(zé)。

三、電話、電視、網(wǎng)線，室內(nèi)由業(yè)主負責(zé)，室外由電信、電視單位負責(zé)。

四、供熱網(wǎng)線：室內(nèi)供熱管線由供熱單位負責(zé)，費用由業(yè)主承擔(dān)樓內(nèi)共用和樓外地下管線由供熱單位負責(zé)。

小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定

1、要求各業(yè)主在早6:30-7:30中午12:00-13:00前將垃圾堆到指定地點，不得亂倒亂放。

2、不準在公共建筑、住宅外、墻面及樓梯間亂寫亂畫，如有小孩所為由家長負責(zé)清理。

3、不準在陽臺窗口堆放箱柜雜物等物品嚴禁在樓道內(nèi)停放自行車、摩托車。

4、小區(qū)內(nèi)禁止飼養(yǎng)家禽家畜及犬類。

5、機動車輛進入小區(qū)如損壞建筑物、公共設(shè)施、硬鋪蓋及花草必須照價償。

6、小區(qū)地面、綠地及花草樹木，任何人都不得隨意侵占損壞、踩踏花草。

7、不準在樹木、綠地上掛曬衣物堆放物品。

8、嚴禁在小區(qū)內(nèi)私搭亂建違章建筑。

凡違反上述規(guī)定造成損失，損壞者根據(jù)情節(jié)給與批評教育賠償損失或處以罰款。

第四篇：物業(yè)項目部崗位職責(zé)

物業(yè)項目部崗位職責(zé)

1、負責(zé)項目現(xiàn)場品質(zhì)日常巡查，督導(dǎo)保潔、綠化、保安、宿管等各部門崗位工作情況;

2、處理各類投訴及電話咨詢等問題，跟蹤投訴處理進度并進行客戶回訪;

4、協(xié)助項目經(jīng)理落實公司關(guān)于品質(zhì)管理的各項制度和工作內(nèi)容，按時按要求完成任務(wù);

5、協(xié)助項目經(jīng)理處理各類突發(fā)事件;

物業(yè)項目部崗位職責(zé)2

___對相關(guān)企業(yè)服務(wù)外包項目負完全或部分責(zé)任;

2.確保全部工作在預(yù)算范圍內(nèi)按時優(yōu)質(zhì)地完成，使客戶滿意;

3.領(lǐng)導(dǎo)項目的計劃，組織和控制工作，以實現(xiàn)項目目標;

4.嚴格執(zhí)行公司對項目管理的規(guī)范;

5.負責(zé)相關(guān)項目關(guān)系人(客戶、上級領(lǐng)導(dǎo)、團隊成員等)之間關(guān)系的協(xié)調(diào);

6.制定工作計劃，項目執(zhí)行計劃，人員配置計劃，工作分解結(jié)構(gòu)，成本計劃等;

7.定期向公司報告項目進度，反饋并積極解決問題。

物業(yè)項目部崗位職責(zé)31、全面負責(zé)商業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)工作，編制項目工作規(guī)劃、計劃和預(yù)算，按要求完成全年各項工作指標;

2、執(zhí)行公司各項管理制度，控制成本，對項目整體經(jīng)營運作、財務(wù)收支狀況進行監(jiān)控、并采取改善措施確保目標達成;

3、負責(zé)項目客戶投訴問題處理，及時有效應(yīng)對項目各項突發(fā)事件，控制風(fēng)險，減少損失;

4、建立健全、執(zhí)行公司各項管理規(guī)章制度及物業(yè)運營流程，帶領(lǐng)物業(yè)團隊為客戶提供良好服務(wù);

5、根據(jù)公司質(zhì)量標準，對項目各部門管理工作進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督和績效考核評價;

6、與甲方、政府部門關(guān)系的建立和維護，加強與相關(guān)部門的聯(lián)系和溝通。

物業(yè)項目部崗位職責(zé)41、負責(zé)統(tǒng)籌、實施、運營商業(yè)物業(yè)管理系統(tǒng)相關(guān)項目及其他信息化項目實施：制定項目實施方案和計劃，協(xié)調(diào)安排技術(shù)人員完成實施和服務(wù)工作，跟蹤項目進程，把控關(guān)鍵節(jié)點

2、及時發(fā)現(xiàn)項目和服務(wù)中的各種技術(shù)、質(zhì)量及管理溝通協(xié)調(diào)等問題，并能及時給予協(xié)調(diào)和解決

3、對項目實施人員和服務(wù)人員進行管理及績效考核

4、與業(yè)務(wù)部門一起，發(fā)掘信息化需求，賦能業(yè)務(wù)提速增效。

物業(yè)項目部崗位職責(zé)51、認真貫徹執(zhí)行公司的經(jīng)營、管理方針、政策、指示、規(guī)章制度和有關(guān)指令，并傳遞相關(guān)信息至區(qū)域內(nèi)項目，確保公司管理目標在項目上得到實施和落實;

2、主持所在區(qū)域日常工作，對本區(qū)域的各項工作負責(zé)，領(lǐng)導(dǎo)本區(qū)域物業(yè)服務(wù)及項目開展工作，完成公司下達的各項目任務(wù)、目標;

3、經(jīng)常巡視所轄項目的工作情況，檢查報務(wù)質(zhì)量，及時發(fā)現(xiàn)問題，以身作則，提高自身素質(zhì)，關(guān)心員工，公平公正，限度地發(fā)揮和調(diào)動全體員工的作熱情和責(zé)任感;督促下屬管理人員的日常工作，檢查各項作的完成情況，并正確評價、培訓(xùn)管理人員，做好人員的考核工作;

4、建立健全物業(yè)的組織系統(tǒng)，使之合理化、精簡化、交率化、增加區(qū)域各物業(yè)項目的創(chuàng)收能力;

5、完成公司交辦的其它工作。

物業(yè)項目部崗位職責(zé)61、不定期對項目物業(yè)進行現(xiàn)場品質(zhì)巡查(客服、環(huán)境、保潔、秩序、消防、品牌等)，針對現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題提出改進性工作建議及形成文書報告，按照集團管理流程制度上報并督促項目物業(yè)負責(zé)人進行整改。

2、促進物業(yè)總部完善品質(zhì)管理制度、管理流程的推廣和落地實施;

3、跟進日常辦公、文書管理類文件

4、完成辦公室日常事務(wù)及部門領(lǐng)導(dǎo)安排的其他事務(wù)

物業(yè)項目部崗位職責(zé)71、全面負責(zé)物業(yè)項目的經(jīng)營管理服務(wù)和安全工作，確保經(jīng)營指標完成;

2、以客戶需求為導(dǎo)向，建立良好的溝通協(xié)調(diào)關(guān)系;

3、按照公司要求做好在管項目團隊建設(shè);

4、負責(zé)物業(yè)項目內(nèi)企業(yè)文化建設(shè)。

第五篇：物業(yè)項目部年終總結(jié)

物業(yè)項目部年終總結(jié)

隨著時間的流逝，20xx年的新年鐘聲即將響起，在這辭舊迎新之際，xx項目工程在xx公司的正確指導(dǎo)下，在xx房地產(chǎn)開發(fā)公司的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在xx項目部全體員工及x家監(jiān)理公司派駐的x個監(jiān)理部全體人員的共同努力下，經(jīng)各參建施工單位廣大干部、工人的辛勤勞動，經(jīng)過近15個月的日夜奮戰(zhàn)，終于迎來了x個單位工程全面竣工驗收階段，預(yù)計到20xx年12月末，xx個單位工程全部竣工驗收完畢，交付使用。

xx項目工程占地面積：51公頃，總建筑面積：97㎡。其中：地上建筑面積：24㎡，計棟住宅，1棟物業(yè)管理中心，地下建筑面積：73㎡，計x個地下車庫。一期開發(fā)建設(shè)近60萬平方米的住宅小區(qū)，在xx省的開發(fā)建設(shè)史上堪稱第一次。xx項目部成立于20xx年3月1日，到20xx年12月31日止，計22個月時間。本著回顧過去，總結(jié)經(jīng)驗，找出不足，豐富自己，使企業(yè)具有長足發(fā)展的后勁，特對過去的工作總結(jié)如下：

一、定目標，建章建制，抓好組織建設(shè)。

1、xx項目部成立后，根據(jù)本項目工程的特點和規(guī)模，xx地產(chǎn)公司決定由地產(chǎn)公司的副總經(jīng)理擔(dān)任項目部項目經(jīng)理，主抓項目部的全面工作。在項目經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，從組織結(jié)構(gòu)上入手，做好組織建設(shè)工作。項目部的組織結(jié)構(gòu)形式，采用直線式組織結(jié)構(gòu)形式，即：根據(jù)工程特點和平面分布，劃分了xx個區(qū)域，成立了xx個組團項目部和xx個外網(wǎng)部，負責(zé)本區(qū)域所轄范圍內(nèi)的工程建設(shè)管理工作。

2、在項目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，由總工程師負責(zé)制定工作目標，其中：安全目標是：零死亡。進度目標是：20xx年12月31工程竣工，交付使用。質(zhì)量目標是：按“”杯的標準要求，全部達到合格。投資目標是：不突破投資概算，在投資概算范圍內(nèi)，完成全部的建設(shè)內(nèi)容。

3、目標確定后，為能實現(xiàn)上述工作目標，我們有針對性的制定了切實可行的各種規(guī)章制度，如：《考勤管理制度》、《崗位工作職責(zé)》、《項目例會管理制度》、《設(shè)計交底與圖紙會審制度》、《施工組織設(shè)計與施工方案審查制度》、《工程質(zhì)量與驗收管理制度》、《工程變更管理制度》、《文件資料管理制度》、《安全管理制度》、《安全教育培訓(xùn)制度》、《安全檢查、文明施工檢查工作制度》、《安全工作會議制度》、《文明施工管理辦法》、《質(zhì)量、進度考核細則》、《安全考核細則》、《甲供材管理制度》等。做到了凡事有章可循、凡事有據(jù)可依、凡事有監(jiān)督、凡事有人管理，行為有約束、管理有依據(jù)，減少了隨意性，增加了責(zé)任感。

二、做好事前控制

1、工期事前控制：

工期目標確定后，項目部要求所有參建的施工單位編制工期進度為了保證砼澆筑后的外觀質(zhì)量及幾何尺寸不發(fā)生變化及變形，我們要求施工單位必須使用新竹膠模板，而且質(zhì)量必須是合格品。特別是頂棚，我們要求是免抹灰頂棚，目的就是防止頂棚因砼澆筑后表面不平整、變形過大，基層表面處理不好，抹灰厚度太厚，發(fā)生裂縫，脫落傷人事故的發(fā)生。經(jīng)過嚴格檢查模板的質(zhì)量，模板施工中的嚴格控制，其結(jié)果基本令人滿意。在主體驗收中，基本滿足了觀感質(zhì)量的驗收標準，項目部總工辦非常重視砼的澆筑質(zhì)量，加強平時巡視檢查的力度和巡視檢查的頻率，對在檢查中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，除按違約罰款制度進行處罰外，必須進行推倒重來的，堅決砸掉拆除，重新施工，達到設(shè)計及規(guī)范要求標準為止。經(jīng)過對幾起質(zhì)量事故的嚴肅處理，使得工程質(zhì)量有了很大的提高，同時不重視質(zhì)量的現(xiàn)象得到了有效的遏制。

2砼工程

施工用的砼，全部為商品砼，為了保證商品砼的質(zhì)量，由項目總工辦組織組團項目部、監(jiān)理部的人員到商品砼供應(yīng)商的砼拌制廠進行原材料的檢查、取樣、復(fù)試，經(jīng)取樣復(fù)試合格后，方可攪拌供應(yīng)到施工現(xiàn)場。我們采取了定期或不定期的檢查方式到砼拌制廠進行檢查，防止了不合格的商品砼進入施工現(xiàn)場，在施工現(xiàn)場嚴格檢查砼的坍落度，對不符合規(guī)范要求的施工單位可以拒收退出場外。采取這些有效的措施后，保證了砼的供應(yīng)質(zhì)量。經(jīng)主體檢測后，砼質(zhì)量全部滿足設(shè)計及砼規(guī)范要求，全部為合格。

2.1砌筑工程

為了保證砌筑工程的工程質(zhì)量，我們抓了如下幾個環(huán)節(jié)：

2.1.1按設(shè)計及規(guī)范要求，放置墻體拉結(jié)筋。在施工中采用的是后在砼的墻體中植筋的方法，并且是沿墻體通長放置，我們重點檢查植筋是否牢固，在檢查中發(fā)現(xiàn)植筋不牢固及不通長放置接結(jié)筋的部位，必須拆除，重新植筋及布筋，同時進行違約處罰。此舉，收到了良好的效果。

2.1.2外墻腳手眼的留設(shè)必須滿足補砌腳手眼時施工方便，避免造成補砌腳手眼時不按空心磚的模數(shù)砌筑，砌筑的灰縫不嚴、不密實、有透透亮現(xiàn)象，致使有透風(fēng)等現(xiàn)象的發(fā)生，失去了空心磚墻保溫墻體的作用。我們在檢查中發(fā)現(xiàn)這種現(xiàn)象的，必須拆除重新砌筑，達到要求為止。通過嚴格的管理，結(jié)果很奏效，使得施工單位重視起來，砌筑工程質(zhì)量得到了很大的提高。

2.1.3在內(nèi)墻砌筑時，按新的規(guī)范及圖集要求，衛(wèi)生間及廚房的墻體其底部必須澆筑與墻體寬度一致、高度200㎜的素砼，以防止衛(wèi)生間及廚房的生活用水對其它房間的滲透。在施工中，施工單位不理解，因為以前從沒有這樣施工過，為此，總工辦召開由監(jiān)理單位、組團項目部、施工單位技術(shù)人員參加的專題會議。講明不這樣做，會帶來哪些危害，使得施工單位有了正確的認識，沒有按規(guī)范及圖集施工的，全部拆除，重新澆筑了砼，再砌筑，效果很好。

2.1.4在內(nèi)墻砌筑時，墻體與梁相連接部位，為防止墻體沉降、有裂縫出現(xiàn)，砌筑時，不能連續(xù)砌筑到梁下用砂漿填滿，而是要按標準圖集及規(guī)范要求，砌筑到梁下留200㎜高度不砌筑，待砌筑砂漿有一定的強度及滿足技術(shù)間歇時間后，再用普通粘土紅磚斜砌，并用砌筑砂漿填塞密實。在實際施工中，有大部分施工單位沒有按要求施工，項目部為此加大了巡視檢查力度，并召開會議，提出嚴格要求，對凡是沒有按圖集及規(guī)范標準施工的全部拆除，重新砌筑填塞，不拆除的將停工整改。采取了這一強制措施后收效很大，且經(jīng)實際驗證，內(nèi)墻抹灰后，墻體與梁連接處很少有裂縫出現(xiàn)。

3、粉飾工程

3.1內(nèi)墻抹灰工程

3.1.1內(nèi)墻抹灰最常見的質(zhì)量通病是墻體與剪力墻結(jié)合部，與梁結(jié)合部易發(fā)生貫通的裂縫，為避免此通病發(fā)生，項目部總工辦要求施工單位在結(jié)合部位用網(wǎng)格布粘貼，并經(jīng)檢查合格后才能進入抹灰工序，并下發(fā)了節(jié)點作廢的通知單，把此做法作為一道工序，必須報驗。經(jīng)組團項目部、監(jiān)理部驗收合格后，方可進入下道工序。此做法的實施，經(jīng)實際驗證，取得了非常好的效果，值得推廣。

3.1.2為保證內(nèi)墻抹灰的工程質(zhì)量及給以后用戶不遺留隱患，我們?nèi)∠嗽O(shè)計圖紙的墻體抹灰刮青的做法，直接采用混合砂漿抹灰的做法。這樣做給施工單位抹灰時增大了難度，多耗費了工時，但抹灰的工程質(zhì)量得到了保證，更為重要的是給用戶提供了今后裝飾后不發(fā)生質(zhì)量問題的可靠保證。

3.1.3頂棚刮灰膏前必須彈出四條水平的陰角線，如果砼基層不平整的，必須剔鑿打磨后才能刮灰膏，否則不能進入下道工序的施工。同時，項目部要求各組團項目部、各監(jiān)理部加大了平行檢查的頻率和力度，采取了組團與組團之間的互檢辦法，相互之間找毛病、查問題，之后整改。經(jīng)實際檢測的結(jié)果看，效果很好，內(nèi)墻抹灰的整體質(zhì)量都有很大的提高，墻面平整度、陰角、陽角方正、順直等全部達到了合格標準。

3.2外墻抹灰

為了保證外墻保溫系統(tǒng)粘貼擠塑板平整度4㎜的技術(shù)要求，在抹灰前，項目部總工辦要求施工單位必須把抹灰的基層處理好，砼脹模處必須鑿除，有污染的必須清洗干凈，從上到下掛垂直通線，之后沖筋、貼灰餅，然后才能開始抹灰，保證墻面的整體平整。為了實現(xiàn)上述要求，每棟樓都要做樣板墻，經(jīng)總工辦、組團項目部、監(jiān)理部共同檢查驗收后方可開始大面積施工。經(jīng)嚴格檢查、驗收，使外墻抹灰工程基本達到了4㎜平整度的要求，為外墻保溫系統(tǒng)的施工創(chuàng)造了條件。

3.3外墻外保溫系統(tǒng)

本工程的外墻外保溫系統(tǒng)采用的外墻粘貼擠塑板，擠塑板外粘貼網(wǎng)格布外刮干粉砂漿的做法。此做法在xx地區(qū)采用的不多，沒有成熟的經(jīng)驗，為保證工程質(zhì)量，施工前，項目部收集了有關(guān)粘貼擠塑板的施工資料，原材料的有關(guān)標準、規(guī)范要求等。同時，走訪和參觀有同類型保溫墻體的工程吸取經(jīng)驗。之后，我們從原材料入手，把住原材料的質(zhì)量關(guān)，對欲使用的擠塑板、干粉砂漿、網(wǎng)格布、脹釘?shù)忍崆白鰪?fù)試，根據(jù)復(fù)試的結(jié)果再確定品種、規(guī)格等，以確保使用的材料是合格的。施工開始后，我們要求施工單位必須做樣板墻，且在施工中通知監(jiān)理部、組團項目部，由組團項目部通知總工辦到施工現(xiàn)場作業(yè)面處，實際檢測粘貼的質(zhì)量，如粘貼面積接縫的間隙、平整度、脹釘是否牢固等項目，經(jīng)實際檢測，認為操作的方法正確，檢測項目符合圖集有關(guān)規(guī)范標準的方可開始粘貼，否則必須整改，再經(jīng)組團項目部、監(jiān)理部驗收合格后方可施工。為了確保外墻外保溫的工程質(zhì)量，我們對進入到各棟號的原材料全部進行了抽樣復(fù)試檢測，以防止調(diào)包、更換原材料的現(xiàn)象發(fā)生。同時對xx個棟號全部在實體上做了干粉砂漿與空心磚墻體（包括砼墻體）、干粉砂漿與擠塑板、網(wǎng)格布與擠塑板、脹釘與墻體之間的拉拔試驗，結(jié)果表明全部是合格的。由此可基本保證擠塑板在其服務(wù)壽命周期內(nèi)是不會脫落的。為了防止外墻外保溫系統(tǒng)常見的結(jié)露、上霜、長毛現(xiàn)象的發(fā)生，項目部總工辦對所有的節(jié)點都畫了節(jié)點詳圖，注明了尺寸及做法，從而補充完善了設(shè)計文件中未注明、未說明的地方，保證了設(shè)計文件的完整性。為工程施工提供了依據(jù)，避免了可能發(fā)生的結(jié)露、上霜、長毛、發(fā)霉現(xiàn)象。

4、屋面保溫及防水工程

4.1屋面保溫：

屋面保溫是采用擠塑板保溫、找坡是采用1：8水泥珍珠巖找坡。為保證屋面保溫用擠塑板下無水，因此要求在拌制1：8水泥珍珠巖時不能在屋面上拌制，必須在地面上拌制，然后用吊車吊運到屋頂，此種做法是保證屋面防水不起鼓，以后頂層住戶室內(nèi)不結(jié)露、長毛的必要條件。為此，項目部總工辦下達有關(guān)通知，必須強制性執(zhí)行。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)在屋面拌制1：8水泥珍珠巖，將對施工單位給予重罰。此舉，收效甚好，達到了預(yù)期目的。

4.2屋面防水：

屋面防水工程是最易發(fā)生滲漏的，是常見的質(zhì)量通病。為防止此類質(zhì)量通病的出現(xiàn)，在總結(jié)其它工程經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，結(jié)合施工圖紙、標準圖集，項目部總工辦補充、細化了施工節(jié)點，增加了防水部位，畫出了節(jié)點詳圖及施工做法，為施工提供了圖紙依據(jù)。在施工中，要求監(jiān)理單位進行全過程旁站監(jiān)理，防水工程施工完畢后進行注水，進行48小時蓄水試驗。如發(fā)現(xiàn)有漏點，泄水后補做防水層，再蓄水試驗，直到?jīng)]有漏點合格為止。柔性復(fù)合高分子卷材防水施工完畢后，再做一道細石砼剛性防水。同樣，剛性防水完成后，做48小時蓄水試驗，看是否有漏水點。如有漏水點，查找，返工處理。處理完畢后再做48小時蓄水試驗，再檢查，直到?jīng)]有漏水點合格為止。此項工程定為重點分部工程，不能經(jīng)組團項目部、監(jiān)理部的檢查驗收是不能進入到下道工序施工的。同時從經(jīng)濟處罰入手，規(guī)定未經(jīng)檢查驗收進入下道工序施工，建設(shè)單位將視為此項工作沒有完成，將不予結(jié)算。此項措施效果顯著。

5、塑鋼窗安裝、防盜門安裝、防火門及管道井門的安裝

5.1各種門、窗安裝前為防止安裝出現(xiàn)偏差，造成安裝完成后重新調(diào)整困難或不易調(diào)整，項目部總工辦要求總包施工單位及安裝分包施工單位在監(jiān)理部的組織下進行安裝調(diào)試的交接工作。安裝分包施工單位必須對安裝洞口進行驗收，總包施工單位負責(zé)給出墻體軸線、標高線等必要基準線，驗收時應(yīng)做好詳細記錄，滿足安裝條件的可進行安裝。不滿足的總包施工單位必須整改經(jīng)再驗收后方可進行安裝。安裝分包施工單位不經(jīng)檢查驗收就進行安裝所造成安裝質(zhì)量缺陷的，由安裝施工單位負責(zé)自行處理調(diào)整，總包施工單位不積極配合驗收工作或驗收不合格強行讓安裝施工單位安裝的，造成的質(zhì)量缺陷由總包施工單位負責(zé)，劃清責(zé)任，為安裝工程打下良好的基礎(chǔ)。

5.2為控制好安裝工程質(zhì)量，項目部總工辦收集大量的驗收標準，組織監(jiān)理部、組團項目部的監(jiān)理工程師、專責(zé)工程師到制作廠家對原材料進行抽檢及對加工制作過程進行質(zhì)量監(jiān)督，從而保證原材料的產(chǎn)品質(zhì)量是合格的，加工制作的成品是合格品。制作的成品進場后，由組團項目部、監(jiān)理部負責(zé)對成品門窗進行抽樣解體檢測，同時在監(jiān)理單位的見證下取樣送強檢，合格后方可開始安裝。

5.3為防止出現(xiàn)透風(fēng)、結(jié)露、反霜、發(fā)霉、滲水現(xiàn)象的發(fā)生，我們項目部要求各組團項目部、各監(jiān)理部加強對發(fā)泡、窗框四周打膠的檢查力度，總工辦也加強了巡檢頻率，發(fā)現(xiàn)不合格的發(fā)泡部位及打膠不合格的窗位，要求施工單位必須清除原發(fā)泡及打膠，重新發(fā)泡和打膠，經(jīng)檢查合格后方可抹灰、粘貼擠塑板等工序的施工。

5.4項目部總工辦下發(fā)通知，要求各施工單位加強對成品的保護工作，對已造成成品的損壞，分清責(zé)任，由責(zé)任方承擔(dān)費用，制作安裝單位負責(zé)更換和維修，盡可能避免出現(xiàn)將損壞的不合格品交到用戶手中。

6、電梯安裝工程

6.1電梯安裝前，項目部總工辦就在監(jiān)理部組織總包施工單位與電梯安裝施工單位對井道進行交接驗收，并做好驗收記錄，經(jīng)三方簽字確認合格后方可開始安裝。對在檢查驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，必須及時處理整改，否則電梯安裝施工單位可拒絕接收安裝。對電梯安裝單位因此發(fā)生的索賠費用由總包施工單位承擔(dān)，并將對主包施工單位進行違約處罰。

6.2在電梯安裝中，為防止土建施工中砼澆筑頂面的標高誤差造成施工中地面上表面高于電梯門的下坎，造成物業(yè)沖掃地面時將水沖入電梯，造成電梯的損壞不能運行。因此在安裝時，我們要求總包施工單位與電梯安裝單位共同對砼頂表面標高實測，根據(jù)實測的標高確定電梯門下坎的安裝高度，這樣即可避免上述事故的發(fā)生。目前全小區(qū)xx部電梯全部安裝調(diào)試完畢，經(jīng)驗收，全部合格，達到了使用要求。

四、事后控制、總結(jié)經(jīng)驗、去粗取精、吸取教訓(xùn)、長足發(fā)展

目前，xx個單位工程雖已竣工驗收，但還存在很多問題，需要克服、改正，以求完善，使管理水平再上一個新臺階。

1、進一步完善、細化各種規(guī)章制度，不是靠人管人，而是靠章制度約束、規(guī)范人的行為，靠制度促使所有的管理人員去主動工作，而不是被動工作，真正做到“凡事有人負責(zé)、凡事有人監(jiān)督、凡事有章可循、凡事有據(jù)可查”。

2、加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，利用“冬閑”的時間自我學(xué)習(xí)，特別是對新標準、新規(guī)范、新工藝、新材料的使用等學(xué)習(xí)和掌握，使得自我的知識得到更新。

3、工程開發(fā)項目確定后，就應(yīng)進入“早謀劃、早安排”的程序。加強部門之間的協(xié)調(diào)、溝通，做好一切施工前后準備工作，特別是前期、技術(shù)、計劃、甲供物資等準備工作，做到有備無患、恰好銜接。

4、協(xié)調(diào)好各方之間的關(guān)系，特別是與監(jiān)理單位的關(guān)系，如何調(diào)動監(jiān)理人員的積極性，充分發(fā)揮監(jiān)理人員的潛能，實現(xiàn)“小業(yè)主、大監(jiān)理”的管理模式，是擺在我們面前的大難題和大課題。因為目前的實際情況是監(jiān)理單位聘用的監(jiān)理人員業(yè)務(wù)水平普遍較低，而且責(zé)任心較差，監(jiān)督不到位，監(jiān)理工程師人員數(shù)量不足，不能滿足工程管理的實際需要。

5、有部分施工單位管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)較差，技術(shù)水平低下，不能滿足施工管理的實際需要，比如：不會編制施工組織設(shè)計及施工方案，照抄照搬，不符合本工程的實際，對施工圖紙不熟悉，吃的不透，不求甚解，不能正確的指導(dǎo)施工。造成返工現(xiàn)象嚴重。同時，自檢體系不健全，有些單位根本不自檢，只靠監(jiān)理單位及組團項目部的專責(zé)工程師檢查出問題后再整改。既影響了工期，又保證不了工程質(zhì)量。有些承包人在工程上不舍得投入資金和材料，以次充好，質(zhì)量意識不高或者嚴重的說沒有質(zhì)量意識，使得工程質(zhì)量很難控制。如在實際工程施工中不采取一些強有力的措施及時的扭轉(zhuǎn)事態(tài)，靠承包人的修養(yǎng)和素質(zhì)，其后果是不堪設(shè)想的。因此選擇優(yōu)秀的施工隊伍是尤為重要的。

6、xx項目部在實際工程管理中，雖然取得了一定成績，但還是存在著一定的缺點和錯誤，我們有決心克服缺點，總結(jié)經(jīng)驗，不斷豐富和完善自我，在探索和摸索中發(fā)展自我，以取得更佳的業(yè)績，回報地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)對我們的支持和信任，回報廣大業(yè)戶和社會，為建設(shè)更加美好的家園和現(xiàn)代化住宅小區(qū)貢獻我們的力量。